■ Jurisprudence récente p. 2 à 5
Vente
✓ Vices caches : glissement de terrain dissimulé par les vendeurs
✓ Neutralisation d’une cuve à fioul
✓ Promesse synallagmatique : clause de dédit et exécution forcée
Troubles de voisinage
✓ Nuisances sonores : les travaux d’isolation doivent suffire à normaliser la situation
Fiscalité
✓ Loi Besson : la preuve du niveau de ressources du locataire
✓ Taxe d’habitation : condition de revenus pour une exonération
✓ Le droit de communication dans le cadre d’un contrôle fiscal
✓ Exonération de taxe professionnelle : nécessité de souscrire les déclarations
✓ Redressement fiscal : prescription
■ Rapport p. 6
✓ Les conclusions du rapport Attali : 300 décisions pour changer la France
■ Acteurs p. 7
✓ La FPC attend la mise en œuvre des objectifs du Président de la République
✓ La CLCV demande une garantie universelle des risques locatifs
■ Réponses ministérielles p. 8
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 7, 9, 10
✓ Nominations
✓ Accessibilité : où en est-on ?
✓ Nominations
✓ Subvention pour hôtels meublés
✓ Taux révisable du CFF
✓ Ne cherchez plus le NCPC
■ Rencontre p. 10
✓ Le 4e forum des OPCI analyse la mutation de l’industrie immobilière qu’entraîne l’OPCI
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à5 Vente ✓ Vicescaches:glissementdeterrain dissimuléparlesvendeurs ✓ Neutralisationd’unecuveàfioul ✓ Promessesynallagmatique:clause dedéditetexécutionforcée Troublesdevoisinage ✓ Nuisancessonores:lestravauxd’isolation doiventsuffireànormaliserlasituation Fiscalité ✓ LoiBesson:lapreuveduniveaude ressourcesdulocataire ✓ Taxed’habitation:conditionde revenuspouruneexonération ✓ Ledroitdecommunicationdansle cadred’uncontrôlefiscal ✓ Exonérationdetaxeprofessionnelle: nécessitédesouscrirelesdéclarations ✓ Redressementfiscal:prescription ■ RAPPORT p.6 ✓ LesconclusionsdurapportAttali: 300décisionspourchangerlaFrance ■ ACTEURS p.7 ✓ LaFPCattendlamiseenœuvre desobjectifsduPrésidentdelaRépu- blique ✓ LaCLCVdemandeunegarantie universelledesrisqueslocatifs ■ REPONSESMINISTERIELLES p.8 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.7,9,10 ✓ Nominations ✓ Accessibilité:oùenest-on? ✓ Nominations ✓ Subventionpourhôtelsmeublés ✓ TauxrévisableduCFF ✓ NecherchezplusleNCPC JacquesAttaliveutchangerlaFrance L erapportqueJacquesAttalidoitprésenterdemainauPrésident delaRépubliquecomporte318décisionspourchangerlaFrance.Le présidentdelaCommissionpourlalibérationdelacroissancefrançaise soulignequ’endépitdesesatouts,laFrancen’apassus’adapter.Le rapportqu’ilprésentecommeconsensuels’articuleautourde20déci- sionsfondamentalesetde8ambitions(lireenpage4).Onretiendra particulièrementlesoptionsretenuesvisantàsupprimerlaloiRoyer- Raffarin,àcréerdix“Ecopolis”,maisaussicellesquiproposentderéfor- merlemondeHLMoule1%logementouencoredesupprimerle numerusclaususdecertainesprofessionscommelesnotaires.Laballe estdésormaisdanslecampduPrésidentdelaRépublique.MaisJacques Attalipréconisevivementuneapplicationtrèsrapidedecesmesures.Il devraitencelarejoindrelavolontéprésidentielledeprocéderàdes réformesd’ampleur. C e300 e numérodeJurishebdoestpournousl’occasiondevous remercierdevotrefidélité.Voicieneffettroiscentsnumérosque, chaquesemaine,nousscrutonsl’actualitédudroitimmobilierpourvous informerdesesévolutions.Etvoicidonctroiscentsnumérosquevous nousfaitesconfiance.Soyez-envivementremerciés!Celanouspermet decontinueràvousassurerceservicedeveillejuridiqueenimmobilier quivousestdevenufamilieretaussidecherchertoujoursàgagneren qualité.L’informationjuridiquechangeetl’accèsaudroitaussi.Envoici d’ailleursunexempletoutrécentaveclatransformationdusiteLégi- francequis’estopéréele16janvier.Enparticulier,laprésentationdes codesachangé.Elleproposenotammentunsuividestextesdesarticles, cequipermetdevoirl’évolutiondestextesd’uneloiàl’autreetde mieuxcomprendrelesmodificationsquisontadoptées.C’estuneamé- liorationqu’ilfautsaluer.L’administrationoffreainsigratuitementà tousunaccèsaudroitenprogression.Ilestremarquabledevoiràquel pointcetoutils’adapteàlarapiditédemodificationdelaloi.Les articlesdeloiétantenmutationincessante,ildevientnécessaire,non seulementbiensûrd’enconnaîtrelecontenu,maisaussidesavoirla période,pendantlaquelleilsontétéenvigueur,parexemplepour apprécierlaportéed’unarrêt.Legifranceapporteainsil’outiladaptéà cetterecherchequiétaitdeplusenplusdifficiledemeneravecfiabilité. L’informationpasseparuncomplémententrel’informationpapieret électronique.Afind’améliorerlarapiditédevotreinformation,nous mettonsenplaceunservicecomplémentairededépêchesrégulières quevouspourrezconsultertrèsprochainementsurnotresite www.jurishebdo.fr.Nousespéronsainsicontribueràvousapporterune informationjuridiquedefaçonplusréactivemaistoujoursavecun objectifdefiabilitéetdeconcision. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 300 2 2JANVIER 2008 I SSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier RENCONTRE p.10 ✓ Le 4 e forum des OPCI analyse la mutation de l’industrie immobilière qu’entraîne l’OPCI ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 221 C ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Numéro300: merci de votre fidélité! Vices cachés ■ Glissement de terrain dissimulé par les vendeurs (CA Paris, 2 e ch. A, 12décembre 2007, n°06/16204) En janvier1998, les époux D.vendaient leur maison d’habitation aux époux G, par l’intermédiaire d’une agence immobilière, pour le prix de 118910,23 € . En août2002, M me G. constatait un glissement de terrain et des fissures sur la maison, la contrai- gnant un mois plus tard à quitter le pavillon, objet d’un arrêté de péril immi- nent. Son assureur ayant refusé de couvrir le sinistre, au motif que l’origine du dom- mage était antérieure à la prise d’effet du contrat, M me G. a assigné les vendeurs en résolution de la vente. Sa demande était accueillie en première instance sur le fon- dement des vices cachés. Les époux D.ont interjeté appel de la décision. «Considérant, sur l’antériorité du vice , que M me G. produit un compte rendu d’expertise […] qui a […] conclu qu’un glis- sement de terrain entraînant les plaques de béton de clôture et, à plus ou moins long terme, une partie de la maison était inévitable ; […] Considérant, sur le caractère caché du vice , que la présence de témoins en plâtre datant de 1984 et qui n’avaient pas bougé et l’implantation de la maison à quelques mètres de la crête du coteau n’étaient pas de nature à convaincre les acquéreurs de l’ampleur du risque résultant de l’instabilité du terrain et de l’insuffisance des travaux effectués en 1984 par les pré- cédents propriétaires qui, à défaut d’être portés à la connaissance des acquéreurs, constituaient un vice caché; Qu’à cet égard, alors que la nature et l’importance du sinistre révélant la fragilité de l’immeuble […] auraient voulu qu’il soit formellement porté à la connaissance des acquéreurs , quand bien même la situation pouvait paraître stabilisée […]; Considérant que l’agence immobilière , qui n’est ni propriétaire de l’immeuble ni responsable du vice qui l’affecte, ne peut être tenue in solidum avec les proprié- taires à en restituer le prix qu’elle n’a pas perçu». La cour ordonne le versement aux consorts G.de 122400 € , prenant en compte la durée du litige, à l’évolution du marché de l’immobilier, la perte de la plus-value et la possibilité pour les acquéreurs d’acquérir un bien similaire. Observations de Jurishebdo : Antérieur à la vente, dissimulé par les vendeurs et non apparent à l’acquéreur de diligence moyenne procédant à des vérifications élé- mentaires, le glissement de terrain a rendu l’immeuble impropre à l’habitation, au point qu’il est certain que si elle en avait eu connaissance, M me G. n’aurait pas ache- té: les faits d’espèce remplissent donc tous les critères du vice caché. Cependant, un point interroge: celui de savoir si les désordres survenus en 1984 représentaient, dans l’esprit des vendeurs, un risque enco- re présent et réel au moment de la vente. La cour précise que l’information aurait dû être fournie aux acquéreurs, « même si la situation semblait stabilisée ». Cette notion d’éventualité peut surprendre, s’agissant des vices cachés. L’insuffisance des travaux n’apparaît en effet qu’a posteriori… Les vendeurs doivent-ils, si tant est qu’ils en aient la compétence, savoir reconnaître le risque derrière une situation apparem- ment stabilisée? Si pour les vendeurs les travaux avaient effectivement écarté tout risque futur, il s’agirait d’un simple défaut d’information envers leurs acheteurs. La gravité des faits justifiait cependant la solution, car l’action rédhibitoire en matiè- re de vices cachés ouvre droit à la résolu- tion et la restitution du prix en plus des dommages-intérêts. Par ailleurs, la cour précise que la condamnation in solidum n’est pas encourue par l’agence qui n’a pas reçu le prix. Contrat de vente ■ Neutralisation d’une cuve à fioul (CA Paris, 2 e ch. A, 12décembre 2007, n°06/18042) Une procédure avait été engagée par les acquéreurs d’un pavillon, les épouxH., qui reprochaient aux vendeurs, les épouxS., de n’avoir pas respecté l’engagement pris par eux d’effectuer le nettoyage d’une cuve à fioul. En première instance, les ven- deurs avaient été condamnés à verser aux acquéreurs 3033,66 € . Ceux-ci font appel de la condamnation. « Considérant que la réglementation sur le stockage des fiouls impose que les réservoirs enterrés abandonnés soient vidés et neutralisés (remplissage de sable, de béton maigre, etc.) ou retirés du sol après dégazage; Considérant ainsi que les époux S.qui ne s’étaient pas engagés à faire un nettoya- ge de la cuve ont procédé conformément à la réglementation en vigueur, sauf le remplissage incomplet de sable, auquel ils offrent de remédier, susceptible d’être à l’origine de quelques émanations récur- rentes [...] ». La cour réforme le jugement et alloue aux acquéreurs la seule réparation de 500 € pour l’inachèvement du comblement de la cuve. Observations de Jurishebdo : Concernant les cuves à hydrocarbures, l'article 18 de l’arrêté du 22juin 1998 (JO du 18juillet 1998) relatif aux réservoirs enterrés de liquides inflammables précise que « Lors d'une cessation d'activité de l'exploitation, les réservoirs doivent être dégazés et net- toyés avant d'être retirés ou à défaut neu- tralisés par un solide inerte ». La cour sou- ligne que les vendeurs ne s’étaient pas engagés au nettoyage, mais à la seule neu- tralisation de la cuve: la réglementation offre en effet l’alternative. On peut com- prendre la tentative des acquéreurs, pour lesquels il eût été plus profitable d’obtenir un engagement de nettoyage complet afin de se prémunir contre les émanations résiduelles. La décision témoigne cepen- dant de l’interprétation stricte des engage- ments contractuels par les juges, dans la limite des obligations réglementaires. Nuisances sonores ■ Les travaux d’isolation doivent suffire à normaliser la situation (CA Paris, 2 e ch. A, 19décembre 2007, n°06/20584) En 1996, M me A. et M.C. s’étaient portés acquéreurs d’un appartement situé au rez- de-chaussée d’un immeuble dont les époux B.avaient acquis, un an plus tard, le 1 er étage. Se plaignant de nuisances sonores, M me A. et M.C. avaient assigné leurs voisins aux fins d’expertise afin de déterminer la cause des nuisances, puis avaient obtenu leur condamnation à réali- ser plusieurs travaux d’isolation. M me A. et M.C. contestent ici la régularité des tra- vaux effectués. « Considérant, s’agissant de l’isolation du plancher du 1 er étage et de l’escalier, que 22janvier 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ l’expert a préconisé la fourniture et la pose d’isorel dur agrafé et collé sur le par- quet existant, d’un revêtement de sol pho- nique et d’un revêtement plastique type omniconfort acoustique 22 ou similaire col- lé, ainsi que la fourniture et la pose sur l’escalier du rez-de-chaussée au 1 er étage d’une moquette avec sous-couche PVC […] ; Que si les travaux auxquels les consorts B.ont fait procéder […] ne sont pas abso- lument conformes à ceux préconisés par l’expert , notamment en ce qu’ils ont fait poser au 1 er étage un parquet flottant, ils fournissent une attestation de l’entreprise certifiant que la sous-couche isolante posée correspond à une réduc- tion de bruit de 19 décibels ; […] Considérant, en ce qui concerne les WC, que […] quoique les travaux d’insonorisation […] ne soient pas non plus conformes à ceux proposés par l’expert, ils apparaissent néanmoins de nature à nor- maliser la situation […] ». Les demandes sont rejetées. Observations de Jurishebdo : Il s’agit ici de nuisances « structurelles », liées aux quali- tés d’isolation phonique propres à la struc- ture de l’immeuble et non à un comporte- ment anormal ou excessif du voisinage. Les normes applicables sont différentes selon l’ancienneté de l’immeuble. Aucune norme n’existait antérieurement à 1969. À comp- ter de 1969, un arrêté du 14juin est venu fixer le niveau de pression acoustique maximum à 35 décibels audibles (dBA) dans les pièces principales et 38 dBA dans les cuisines, salles d’eau et cabinets d’aisance. Les réglementations qui ont suivi ont affiné les caractéristiques acoustiques applicables pour la construction des bâti- ments d’habitation neufs, et la responsabi- lité civile du constructeur peut être enga- gée sur le fondement de la garantie de parfait achèvement (art. L.111-11 CCH). En cas de nuisance en copropriété, le premier réflexe doit être de se référer au règle- ment de copropriété: un occupant qui modifie les caractéristiques d’isolation défi- nies au règlement peut être contraint à les rétablir. La Cour d’appel de Paris, (6e Ch., 17juin 1998), a ainsi ordonné le rétablisse- ment d’une moquette, retirée au profit d’un parquet. Mais si le règlement est muet, et à défaut d’accord amiable, le juge appréciera la situation au regard des conclusions de l’expertise. La présente déci- sion apporte ici une précision de bon sens: les conclusions de l’expert n’ont pas de caractère impératif. Il faut et il suffit que les travaux permettent « la normalisation de la situation ». Ainsi, s’il est possible d’exiger de son voisin qu’il mette fin à la nuisance, il ne saurait lui être imposé une solution technique plus qu’une autre pour autant que le résultat soit satisfaisant. Promesse synallagmatique de vente ■ Clause de dédit et exécution forcée… (CA Paris, 2 e ch. B, 13décembre 2007, n°07/13575) En mars2002, la SCI Foncière C. (la SCI) consentait à la société A.une promesse synallagmatique de vente sur un ensemble immobilier. Une garantie hypothécaire de 1538000 € , portant sur le lot n°1 de l’ensemble, avait été prise pour garantir une « clause de dédit » contractuellement prévue. La SCI ayant refusé de poursuivre la transaction, la société A.a demandé la réalisation forcée de la vente. La SCI conteste cette prétention. « Considérant, […] s’agissant de la promes- se synallagmatique de vente consentie par la SCI au profit de la société A.[…] que sa lecture fait apparaître qu’il s’agit d’une promesse de vente au contenu des plus classiques: qu’elle contient, comme à l’accoutumée, une faculté de dédit au profit du promettant en contrepartie de l’octroi au bénéficiaire de la possibilité, dans l’hypothèse d’une défaillance du pro- mettant dans la régularisation de l’acte authentique, de le contraindre par toutes voies de droit à la signature de cet acte ou d’y mettre fin par le verse- ment de dommages et intérêts garan- tis par une hypothèque conventionnelle; […] Que l’inscription hypothécaire n’a finale- ment été prise qu’à hauteur de 1538000 € , montant de la clause parfaitement légi- time de dédit ; […] Que la SCI évoque sa rétractation du 31mars 2004 qui aurait été acceptée par le bénéficiaire; Que le promettant ne pouvait, cependant, se dégager de ses obligations que par la faculté de dédit; que, non seulement la société A.n’a pas accepté cette rétracta- tion mais que c’est à cette occasion qu’elle a fait connaître au notaire qu’elle enten- dait poursuivre la vente en renonçant au bénéfice des conditions suspensives non réalisées ». La cour enjoint la SCI à se présenter dans les trois mois devant notaire pour régulari- ser la vente. Observations de Jurishebdo : La clause de dédit est celle qui accorde à l’un des cocon- tractants la faculté de se délier du contrat contre paiement d’une certaine somme. C’est un droit conventionnel de rétracta- tion à titre onéreux. La difficulté tient sou- vent à la distinction d’un dédit d’avec une clause pénale, ce que le présent arrêt illustre notablement. Les termes utilisés alternativement dans les actes sont parfois source de confusion. En principe, le dédit offre le choix au débiteur entre le prix de la rétractation, ou la réalisation de la ven- te. Au contraire, dans le cas de la clause pénale, l’alternative est du côté du créan- cier: recevoir la somme convenue, ou poursuivre l’exécution forcée. En l’espèce, les juges considèrent comme une clause de dédit « classique » celle offrant justement au bénéficiaire de choisir de poursuivre l’exécution du contrat: cela revient à trai- ter la clause de dédit comme une clause pénale. De plus, comme le rappelle la Cour de cassation dans un arrêt récent (3 e Civ., 15février 2006, n° 04/17595) si le montant d’une clause pénale peut être modéré par le juge, tel n’est pas le cas pour le dédit; pourtant, la cour évoque ici un montant « légitime », laissant entendre qu’une modération aurait pu être exercée. Dernier point, la question du dédit est en principe indépendante de celle des conditions sus- pensives, et la faculté de rétractation n’a pas à être « acceptée »… Cette assimila- tion de la clause de dédit à une clause pénale s’explique peut-être par le fait qu’il s’agissait en l’espèce d’une promesse synal- lagmatique, et non unilatérale, et que le bénéficiaire en était le vendeur, et non l’acquéreur. Mais pourquoi la cour d’appel n’opère-t-elle alors pas une requalification préalable de clause? Il serait intéressant de savoir si le raisonnement des juges d’appel serait validé par la Cour de cassation: dans l’arrêt du 15février susmentionné, la dis- tinction opérée par la haute Cour concer- nait justement une promesse synallagma- tique, mais le dédit était du côté de l’acquéreur. ● H.L 22janvier 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Pages réalisées par Hélène Lécot 22janvier 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E F F I I S S C C A A L L E E ▲ ■ Loi Besson: la preuve du niveau de ressources du locataire ( TA Amiens, 2 e c hambre, 8 nov. 2007, n°0502078) Pour l'application du dispositif dit de la loi Bes- son, il y a lieu de prendre en compte le revenu fiscal de référence du foyer fiscal de l'avant-der- nière année précédant la signature du contrat de location. Il résulte de ce jugement que faute pour l'administration d'établir que la locataire était rattachée au foyer fiscal de ses parents, seule la situation de la locataire en titre doit être prise en compte. Dès lors qu'il est constant que celle-ci ne disposait d'aucune ressource, les conditions de ressources posées à l'article 2 duo- déciés de l'annexe III au CGI doivent être consi- dérées comme remplies et les bailleurs sont fon- dés prétendre au bénéfice du régime dont ils revendiquent l'application: “Considérant que M.et M me M. ont fait l'acquisition d'un appartement à Abbeville dans le cadre du dispositif dit de «la loi Besson» et ont donné ce bien en location, par un contrat de bail signé le 15juin 2002, à M lle V.; qu'ils contestent l'existence d'un avis d'imposition rec- tificatif concernant les parents de M lle V. au titre de l'année 2002 indiquant le rattachement de deux enfants à leur foyer fiscal, qu'à la signatu- re du bail, la locataire avait produit une attestation indiquant qu'elle n'était pas imposable à l'impôt sur le revenu et n'a pas souscrit de déclaration de revenu à titre personnel ; Considérant, qu'en l'état de l'instruction, il n'est pas établi que M lle V. soit rattachée au foyer fiscal de ses parents au titre de cet- te année; que, dès lors que M lle V. ne percevait aucun revenu, les conditions de ressources fixées à l'article 2 duodecies de l'annexe 111 au code général des impôts sont remplies; que, par suite, M.M. est fondé à demander la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu auxquelles il a été assujet- ti au titre des années2002 et2003”. Observations de Jurishebdo : pour pourvoir prétendre au régime de l’amortissement Bes- son, le bailleur doit choisir un locataire respec- tant un certain plafond de ressources (art. 31-I- 1e e et g du CGI). Dans cette affaire, l’administration avait remis en cause l’amortissement pratiqué par le bailleur au motif que les ressources de la loca- taire dépassaient le plafond. La locataire avait produit une attestation indiquant ne pas être imposable. Le juge admet donc que cette attes- t ation est suffisante. Le régime Besson a pris fin le 2avril 2003 avec la mise en place du régime Robien, mais la solu- tion peut s’appliquer mutatis mutandis pour les autres régimes fiscaux pour lesquels le locataire ne doit pas dépasser un plafond de ressources. ■ Taxe d’habitation: condition de reve- nus pour une exonération (TA Amiens, 2 e chambre, 22 nov. 2007, n°05 01169) L’article 1414 accorde une exonération de taxe d’habitation aux titulaires de l’allocation aux adultes handicapés, mais sous condition de res- sources. Selon ce jugement du tribunal d’Amiens, pour l'appréciation du droit à l'exonération de taxe d'habitation visé à l'article 1414 du CGI auquel peuvent notamment prétendre les personnes titulaires de l'allocation aux adultes handicapés, il y a lieu de se référer aux seuls revenus de la personne concernée dès lors qu'il est constant qu'elle occupe seule l'immeuble constituant sa résidence principale quand bien même elle serait fiscalement rattachée au foyer fiscal de ses parents: “Considérant […] qu'il résulte clairement des dispositions précitées [art. 1414, art. 1390 et 1417 du CGI] que, pour l'appréciation du droit à l'exonération des titulaires de l'allocation aux adultes handicapés mentionnée aux articles L.821-1 et suivants du code de la sécurité socia- le, il n'y a lieu de se référer, notamment, qu'aux seuls revenus du titulaire de cette allocation s'il réside seul , et ce, quand bien même il serait rattaché fiscalement à un autre foyer fiscal en matière d'impôt sur le revenu ; Considérant en l'espèce que, pour refuser l'exonération prévue par le 1° bis de l'article 1414 du CGI, l'administration fiscale se borne à opposer à M lle M., qui réside seule dans son logement à Chantilly, la circonstance qu'elle est fiscalement rattachée au foyer fiscal de ses parents qui disposent d'un revenu fiscal de réfé- rence, pour l'année 2003, supérieur à la limite fixée par l'article 1417 du CGI; qu'en vertu des principes rappelés précédemment, une telle cir- constance n'est pas de nature à priver M lle M. de l'exonération qu'elle sollicite; que, sur ce point, l'administration fiscale n'est pas fondée à opposer sa propre doctrine, tirée de la docu- mentation administrative 6 D 4233 n° 10, laquelle, au surplus, est contraire à la loi fiscale en y ajoutant des conditions que celle-ci n'a pas prévue”. Le juge prononce donc la décharge de taxe d’habitation. Observations de Jurishebdo : cette décision est ici encore favorable au contribuable. En l’espèce, la personne titulaire de l’allocation aux adultes handicapés vivait seule dans son loge- ment mais était fiscalement rattachée au foyer fiscal de ses parents. Mais ce fait n’est pas de nature à la priver de l’exonération de taxe d’habitation prévue par l’article 1414. ■ Le droit de communication dans le cadre d’un contrôle fiscal (TA Amiens, 2 e chambre, 22 nov. 2007, n°05 2645) Un contribuable contestait la procédure d’imposition d’un rappel de TVA. Le juge admi- nistratif rejette une partie de ces arguments mais retient notamment l’un d’entre eux sur la procédure. Le jugement indique que l'information du contribuable, sur l'origine et la teneur des ren- seignements recueillis par l'administration dans le cadre de l'exercice de son droit de communi- cation, doit être assurée avant la mise en recou- vrement des impositions qui en procèdent. Il en est ainsi des renseignements obtenus, même après la notification des redressements contestés, dès lors qu'ils sont utilisés pour fon- der des impositions supplémentaires. Par suite, le contribuable est fondé demander la décharge des impositions qui procèdent de l'exercice irrégulier du droit de communication: “ Considérant, en quatrième lieu, qu ’il incom- be à l’administration, d’informer le contri- buable dont elle envisage de rehausser les bases d'imposition, de l'origine et de la teneur des renseignements recueillis dans le cadre de l'exercice de son droit de com- munication et qu'elle a effectivement utili- sés pour procéder aux redressements , afin que l'intéressé ait la possibilité avant la mise en recouvrement des impositions qui en procè- dent, que les documents qui contiennent ces renseignements soient mis à sa disposition, qu'il résulte de l'instruction que, postérieurement à l'envoi de la réponse aux observations du contribuable du 6mai 2003, l'administration a exercé, le 22septembre 2003, son droit de com- munication auprès de la société IEMCA France afin de s'assurer que cette société était en réali- té le demandeur des prestations que M.M. alléguait avoir rendu à sa société mère en Italie, IEMCA Italie, et qu'il avait soustrait de Nous vous proposons cette semaine une sélection de jugements rendus en matière fiscale par le tribunal administratif d’Amiens au cours du 4 e trimestre 2007. 22janvier 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E F F I I S S C C A A L L E E ▲ l'application de la TVA sur le fondement du 6° de l'article 259 A du code général des impôts au motif que ne sont pas imposables en France les prestations des intermédiaires transparents lorsque la prestation est située en France et lorsque le preneur est identifié dans un autre Etat membre de la CEE -, que l'administration, avant la mise en recouvrement de l'impôt, qui a eu lieu le 19décembre 2003, n'a pas informé le contribuable de l'origine et de la teneur de ces renseignements communiqués par la société IEMCA France le 15octobre 2003, alors même que les redressements notifiés au titre des pres- tations d'intermédiaire de commerce rendues à la société IEMCA au titre de l'année 2001 en procèdent; que, dans ces conditions, M.M. est fondé à soutenir que la procédure d'imposition est viciée en tant qu'elle concerne les redressements en cause qui procè- dent de l'exercice irrégulier du droit de communication et, par suite, à demander la décharge des impositions en découlant”. Observations de Jurishebdo : les agents de l’administration peuvent obtenir communica- tion de certains documents pour compléter leurs informations (art. L 81 et suivants du livre des procédures fiscales). L’exercice irrégulier de ce droit de communication est susceptible de vicier la procédure de recouvrement de l’impôt, comme le montre ce jugement. L’irrégularité résulte ici de l’absence d’information du contri- buable de l’origine et de la teneur des rensei- gnements communiqués par la société IEMCA France à l’administration. Grâce à cet argument de procédure, le contri- buable obtient donc la décharge de son imposi- tion. ■ Exonération de taxe professionnelle: nécessité de souscrire les déclarations (TA Amiens, 2 e chambre, 22 nov. 2007, n°05 03131) Les articles1465 et1465 B du CGI autorisent les collectivités locales à mettre en place des exoné- rations de taxe professionnelle pour certains secteurs d’activité. Une entreprise s’était vue refuser le bénéfice de l’exonération décidée par la commune au motif qu’elle n’avait pas joint à sa déclaration de taxe professionnelle (n°1003) la déclaration (n°1466) destinée à déclarer les éléments entrant dans le champ d’application de l’exonération. Le tribunal confirme le bien-fondé du refus de l’exonération. En conséquence de ce jugement, Il résulte des dispositions combinées des articles1465 et1465 B du CGI que le bénéfice des mesures d'exonération de taxe profession- nelle trouvant à s'appliquer est conditionné par la souscription des déclarations prévues par la loi. Si ces éléments sont susceptibles d'être produits jusqu’y compris devant le juge de l'impôt, à défaut pour la société requérante de justifier qu'elle a satisfait à ses obligations déclaratives, c'est à bon droit que l'administration lui a refu- sé le bénéfice de l'exonération demandée: “ Considérant que, si le service ne pouvait refu- ser le bénéfice de l'exonération en litige pour le seul motif que le formulaire idoine n'avait pas été renseigné et déposé, il ne résulte pas de l'instruction que l'entreprise a , pour pouvoir bénéficier de l'exonération au titre de l'année 2004, déclaré à l'administration , ainsi que l'exige l'article 1465 du CGI précité, les élé- ments entrant dans le champ de l'exonération ; que, si l'entreprise était fondée à demander le bénéfice de cette exonération par voie de la réclamation, en l'état de l'instruction, elle n'a pas produit les éléments exigés par la loi; que, dans ces conditions, c'est à bon droit que l'administration a refusé le béné- fice de l'exonération demandée”. Observations de Jurishebdo : la solution est ici défavorable au contribuable. Faute d’avoir rempli le formulaire nécessaire au bénéfice de l’exonération de taxe professionnelle (1e erreur), le contribuable n’a pu en bénéficier. Le jugement relève que le contribuable aurait pu demander le bénéfice de l’exonération par voie de réclamation, ce qu’il n’avait pas fait. Cette deuxième erreur conduit le juge à valider le refus de l’administration d’accorder le bénéfice de l’exonération. ■ Redressement fiscal: prescription (TA Amiens, 2 e chambre, 22 nov. 2007, n°05 02688) Certains avantages fiscaux sont accordés sous condition d’agrément. C’est le cas des investisse- ments outre-mer. Si l’agrément est retiré, le contribuable est déchu de son avantage fiscal (cf. art. 1756 du CGI, dans sa rédaction en vigueur jusqu’au 1 er janvier 2006). Selon ce jugement du tribunal d’Amiens les dispositions de l'article 1756 du CGI ne font pas obstacle à ce que puissent, le cas échéant, être opposées à l'administration celles de l'article L.169 du LPF dont le point de départ est constitué par la décision de retrait de l'agrément. La notification de redressement alors adressée, avant le terme normal de 3 ans prévu par ces dernières dispositions, a pour conséquence d'interrompre le cours de la prescription pour une même durée. “Considérant, d'une part, qu'il est constant que par décision du 10octobre 2000, l'administration a retiré l'agrément qu'elle avait accordé le 28novembre 1996 à la SNC «Magellan Guadeloupe III»; qu'à la date de ce retrait d'agrément, l'impôt dont les requérants avaient été dispensés du paiement, devenait immédiatement exigible ainsi que le prévoit l'article 1756 susmentionné du CGI; que le point de départ du nouveau délai de pres- cription prévu à l'article L.169 du livre des pro- cédures fiscales permettant de mettre l'impôt en recouvrement est dès lors constitué, en la matière, par la date de la décision de retrait , soit le 10octobre 2000; Considérant, d'autre part, qu'en vertu des dis- positions des articles L.169 et L.189 du livre des procédures fiscales, l'administration peut exercer son droit de reprise jusqu'à la fin de la troisième année qui suit celle au titre de laquelle l'imposition est due, la prescription correspondante étant interrompue par l'envoi d'une notification de redressement; qu'en application de ces dispositions, la notification du 3juillet 2001 par laquelle le vérificateur a informé le contribuable de son intention de réintégrer l'investissement initialement déduit aux résultats de l'exercice 1997, a interrompu la prescription de ladite année et a ouvert à l'administration un nouveau délai de trois ans, lequel n'était pas expiré lors de la mise en recouvrement de l'imposition contestée le 31décembre 2004, telle que cela ressort de l'avis de mise en recouvrement joint au dos- sier, que c'est, par suite, à bon droit que l'administration a réintégré dans les résultats de l'année 1997 le montant de l'investissement qui avait été réalisé par la SNC “Magellan Guadeloupe III”. A noter que la cour administrative d’appel de Douai avait rendu un arrêt contraire le 22février 2006 (n°04 DA 00379). Observations de Jurishebdo : dans cette affaire, c’est le non respect de la condition d’exploitation pendant la durée de la conven- tion d’agrément qui avait conduit l’administration à retirer cet agrément. Il en était résulté un redressement fiscal. La question était de savoir à partir de quand court le délai de prescription de 3 ans pendant lequel l’administration peut notifier le redressement. Selon ce jugement, le délai court à compter de la décision de retrait de l’agrément. ➠ ICC et IRL du 3 e trimestre 2007 : - L’indice du coût de la construc- tion s’établit à 1443 pour le 3 e tri- mestre 2007 soit une hausse de 4,49% en un an, 13,44% en 3 ans et 36,52% en 9 ans. - L’IRL atteint 109,01 au 3 e trimestre 2007, soit 2,49% de hausse en un an. (J.O. du 12janvier 2007, p.710). ➠ Contentieux locatifs : il y a eu 173044 litiges locatifs portant sur les baux d’habitation en 2006, dont 66494 en référé. Le délai moyen de jugement était de 4,8 mois au fond en 2005 et 3,1 mois en référé. (JO AN Q, 1 er janv. 2008, p.94, n°4774, réponse du ministre de la justice à Michel Liebgott). 22janvier 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R A A P P P P O O R R T T Chiffres… Les conclusions du rapport Attali: 300 décisions pour changer la France Le rapport Attali doit être présenté demain 23janvier au Président de la République. En voici quelques élé- ments, en particulier pour les mesures qui peuvent intéresser l’immobilier. “Le rapport est le résultat d’un consensus” indique Jacques Attali dans la préface. Il constitue, indique-t-il “le socle de tout ce qui doit être entrepris au plus tôt”. Pour réussir, la libération de la croissance doit être le projet de tous. Il faut “conduire la réforme tambour battant”, en commen- çant, propose le rapport, dès le mois d’avril 2008. En dépit de ses atouts, la France n’a pas su s’adapter, elle “reste une société de connivence et de privilèges”. L’Etat y régle- mente toujours dans les moindres détails l’ensemble des domaines de la société civi- le. “La rente est triomphante dans les for- tunes foncières dans la collusion des privi- légiés, dans le recrutement des élites”. Pourtant la croissance peut revenir. La réforme proposée passe par 318 décisions à mettre en œuvre. Elles s’articulent autour de 20 décisions fondamentales et 8 ambitions. C’est notamment dans la 5 e ambition “supprimer les rentes” qu’ont trouve les propositions qui concernent plus spécialement les acteurs de l’immobilier. ■ 10 Ecopolis La création des dix Ecopolis vise réduire la consommation d’énergie de production de gaz à effet de serre. Le modèle cité est celui de BedZed à la périphérie de Londres. Il s’agit d’espaces urbains durables d’au moins 50000 habitants mettant en œuvre des ressources énergétiques renouvelables. Ils joueront le rôle de laboratoire de réduc- tion de consommation d’eau, de tri des déchets, du dévelppement de la biodiversi- té, etc. L’Etat devra lancer ces projets, à partir de candidatures des villes. Trois Eco- polis pourront être créées dans des quar- tiers prioritaires. Le rapport évoque aussi la rationalisation des APL pour y introduire plus d’équité. Il est proposé de retirer leurs avantages aux HLM, pour les soumettre à la concurrence et d’attacher les aides au logement aux personnes. Pour le 1%, il faut le budgéti- ser “la gestion paritaire et les objectifs qui lui sont assignés laissant à désirer”. Il faut regrouper les organismes collecteurs en 5 organismes qui deviendront organismes constructeurs. Le rapport préconise aussi de revoir la ges- tion du parc HLM. Chaque organisme aurait un objectif de construction, de réno- vation ou de vente de 5% de son patri- moine chaque année, sous peine de perdre ses avantages fiscaux et de financement. Il faut aussi promouvoir l’implication d’opérateurs privés dans la construction de logements socialement mixtes. Les “8 ambitions” et quelques-unes des “20 décisions fondamen- tales” ➠ 1. Préparer la jeunesse à l’économie du savoir et de la prise de risque ➠ 2. Participer pleinement à la croissance mondiale et devenir champion de la nouvelle croissance ▲ mettre en chantier dix Ecopolis, villes et quartiers d’au moins 50000 habitants intégrant technologies vertes et technologies de communication ▲ mettre en place les infrastructures nécessaires (ports, aéroports et place finan- cière) et accroître l’offre et la qualité du logement social ➠ 3. Améliorer la compétitivité des entreprises françaises, en particulier des PME ➠ 4. Construire une société de plein-emploi ➠ 5. Supprimer les rentes, réduire les privilèges et favoriser les mobilités ▲ Aider les commerçants à prendre part efficacement à la concurrence ▲ Ouvrir très largement les professions réglementées à la concurrence sans nuire à la qualité des services rendus ➠ 6. Créer de nouvelles sécurités à la mesure des instabilités croissantes ➠ 7. Instaurer une nouvelle gouvernance au service de la croissance ▲ Renforcer les régions et les intercommunalités en faisant disparaître en 10 ans l’échelon départemental ➠ 8. Ne pas mettre le niveau de vie d’aujourd’hui à la charge des générations futures ■ Abrogation de la loi Royer- Raffarin Pour le commerce, le rapport indique que les lois Galland et Royer Raffarin contraignent l’implantation de nouvelles entreprises. Il préconise leur abrogation et la prise en compte de nouveaux cri- tères pour l’octroi des permis de construi- re. Par ailleurs, il est proposé de per- mettre aux communes et agglomérations “d’opérer un remembrement commer- cial” pour favoriser le regroupement géographique des commerces de détail dans les centres villes ou dans certains quartiers périphériques. Il faut introduire dans les PLU des obligations de diversité commerciale. Le rapport suggère par ailleurs “d’ouvrir les professions réglementées” car les réglementations créent une “véritable rente au détriment du consommateur”. Cela passe par une série de mesures telles que la levée du numerus clausus dans les professions à accès limité ou l’ouverture des ordres professionnels à la société civi- le. Sont notamment visées les professions du droit (huissiers, greffiers, notaires, avoués, avocats au Conseil d’Etat et à la Cour de cassation). Pour favoriser la mobilité, le rapport pro- pose de créer une bourse Internet du logement social, recensant les logements vacants et ceux disponibles pour un échange. 22janvier 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T E E U U R R S S B B R R E E V V E E S S ■ Ne cherchez plus le NCPC Le nouveau code de procédure civile n’est plus. L’ancien code de procédure civile ayant été abrogé, le NCPC a perdu sa nouveauté et e st devenu code de procédure civile. Toutes les références dans les textes de lois doivent être modifiées. C’est une des conséquences de la loi de simplification du droit du 20décembre 2007 (art. 26, II à IV). Projets ■ Comment assurer le respect de la législation par les constructeurs de mai- sons individuelles? Répondant à une question du député Domi- nique Tian, le ministre du logement a indiqué que certains constructeurs indélicats exerçant en violation des règles qui leur imposent de fournir des garanties de livraison ou de conclure un contrat tel que prévu par la loi, les services du ministère du logement envisagent avec la DGCCRF de rencontrer prochainement les organisations concernées par la construc- tion de maisons individuelles. (JO AN Q, 8 janv. 2008, p.210, n°7365) ■ Excès de recours à la garantie intrin- sèque en VEFA? Le problème de recours abusif à la garantie intrinsèque pour les VEFA n'a jamais été signalé. Le ministère a interrogé la DGCCRF dont il attend la réponse. Si cette pratique était répandue, il conviendrait d'envisager une réflexion sur les mesures à prendre, conclut le ministre du logement en répon- dant à Bernard Gérard. (JO AN Q 8 janv. 2008, p.207, n°645) ■ Pas de commissions locales de média- tion de la copropriété La réintroduction, dans chaque départe- ment, d'une commission locale de médiation de la copropriété, à l'image des commissions locales de conciliation des rapports locatifs, « ne paraît pas devoir être envisagée ». Les litiges, observe la réponse du ministre du logement à Laurent Hénart, opposent le plus souvent le syndic au copropriétaire et non deux copropriétaires. (JO AN 8 janv. 2008, p.209, n°7334). ❑ La FPC attend la mise en œuvre des objectifs du Président de la République Jean-François Gabilla se réjouit des orienta- tions de la politique du logement annon- cées par le président de la République dans son discours de Vandoeurvre-les-Nan- cy, mais il se demande si elles se traduiront dans les faits. Sur le locatif, le président de la FPC se féli- cite par exemple de constater que Nicolas Sarkozy a repris l’idée qu’un logement est social par le niveau de loyer et des res- sources de son occupant et non par le sta- tut de son propriétaire. Jean-François Gabilla indique que les pro- moteurs sont prêts à apporter leur part pour atteindre l’objectif de 120 000 loge- ments sociaux. Il ne s’agit pas de se substi- tuer au monde HLM mais de répondre au constat que celui-ci ne pourra pas atteindre seul ce chiffre. Mais il faut, ajoute Jean-François Gabilla, obtenir un dispositif fiscal intéressant pour les bailleurs privés. La FPC suggère ainsi l’extension du système PERL qui permet de vendre la nue-propriété d’un bien à un investisseur particulier et l’usufruit à un bailleur social pour une durée de l’ordre de 15 ans. Or la mise en œuvre de ce système n’est actuellement possible que pour un financement PLS. La FPC propose donc d’en élargir l’application au financement PLUS. À propos de l’accession à la propriété, Jean-François Gabilla déplore que le Parle- ment ait renoncé finalement à voter l’extension du Pass-Foncier dans les condi- tions qui étaient initialement prévues par le ministre. Il juge pourtant que le système était prometteur. Le président de la FPC, qui s’inquiète d’une éventuelle suppression du Robien en zone C, critique par ailleurs les attaques sur le Robien-Borloo, qu’ils jugent contraires à la réalité. Il relève en effet qu’entre 2004 et 2007 il y a eu 210000 logements livrés grâ- ce à ce régime et qu’on estime le nombre de ces logements qui sont actuellement vacants à 4000 ou 4500, soit seulement 2%. Si ces logements n‘avaient pas été construits, la crise serait aujourd’hui plus forte. La FPC demande, pour faire face aux besoins de production, un système incitatif pour le neuf. Retournement La FPC constate un retournement du mar- ché. Après 131300 ventes en 2007 (contre 124500 en 2006), les promoteurs prévoient une baisse de 10% pour 2008. La fédéra- tion reconnaît qu’il y a actuellement une augmentation de l’offre commerciale et une diminution de la fréquentation des bureaux de vente. La baisse du marché sera plus marquée pour l’investissement que pour l’accession. Jean-François Gabilla indique qu’il faut davantage aider l’accession sociale à la propriété en soulignant qu’un logement construit en PLUS implique 57000 € d’aides de la collectivité alors qu’un financement en PTZ ne coûte que 17000 € aux finances publics. À propos du Grenelle de l’environnement, la fédération souligne le gigantesque effort qu’il va falloir déployer dans les processus industriels. ❑ La CLCV demande une garantie universelle des risques locatifs La Confédération Logement et Cadre de Vie plaide pour une garantie universelle des risques locatifs et elle avance une hypothèse de financement. Elle part du constat qu’il faut financer un montant de 487 millions d’ € par an, dont 402millions au titre des loyers impayés définitifs, 55millions au titre des dégrada- tions annuelles non recouvertes et des coûts de gestion des organismes en charge du système, estimés à 30millions d’ € . La CLCV propose qu’un fonds soit abondé par 3 moyens: - les locataires verseraient leur dépôt de garantie d’un mois de loyer (anticipant sur la loi nouvelle) soit 3,35milliards, somme qui rapporterait 134millions sur une hypo- thèse de rémunération à 4%, - les bailleurs seraient soumis à une contri- bution de 0,75% du loyer soit 301,5mil- lions d’euros. - le 1 % serait sollicité pour le complément soit 51,5millions d’euros. ❑ Une mission pour le dépôt de garantie Sabine Baïetto-Beysson (Anah) et Bernard Beguin (Équité Generali) ont reçu mission de Christine Lagarde et de Christine Boutin pour faire des propositions d’accompagnement des réformes du dépôt de garantie et de la caution dans les baux d’habitation. Ils doi- vent aussi travailler sur la prévention des impayés de loyer et à l’exécution des déci- sions de justice. Leurs conclusions sont atten- dues pour le 31janvier prochain. (Communiqué du 15janvier 2008). Avocats ✓ La société d'avocats Taj , membre de Deloitte Touche Tohmatsu, s'implante à Toulouse en reprenant le cabinet BDO MG Tax & Legal. ✓ Sybille Salmon-Legagneur, accompagnée de Marie Dessimond, rejoint le cabinet Salans en tant qu'associée. ✓ Eversheds (Christophe Sciot-Siegrist, assisté de Delphine Gaillard) a conseillé Rockspring au côté de l’étude notariale GZH et de King Sturge, dans l’acquisition du siège de Chronopost à Issy-les-Mouli- neaux accompagné d’un lease back. 22janvier 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 1 er janvier 2008 AN p.60 n°111 Pierre Cardo, UMP, Yvelines Travaux sur immeubles situés en espace naturel sensible Budget Les mesures prises pour la protection des sites peuvent aller jusqu'à l'interdiction de constru- ire ou de réaliser certains travaux, mais « il sem- ble difficile de justifier l'interdiction de procéder aux ravalements et petit travaux d'entretien ». La légalité d'un arrêté opposant une telle interdiction pourrait être contestée. Texte de référence: arti- cle L 142-11 du code de l'urbanisme. 1 e r janvier 2008 AN p.61 n°830 Marie-Jo Zimmermann UMP, Moselle Deux permis sur un terrain Ecologie Le Conseil d'Etat considérait que la délivrance d'un second permis sur un même terrain valait nécessairement retrait du premier permis. La loi ENL a changé cette règle . Désormais, à compter d'un délai de trois mois après la délivrance du permis, celui-ci ne peut être retiré qu'à la demande expresse de son béné- ficiaire. La réponse précise: la situa- tion antérieure pouvait être catastrophique pour le bénéficiaire s'il demandait un permis modificatif sans être conscient que cela valait demande de retrait du 1 er permis. 1 er janvier 2008 AN p.61 n°831 Marie-Jo Zimmermann UMP, Moselle Droit de préemption sur un prix de vente dont une par- tie serait conditionnée par l'évolution du droit des sols Ecologie L'hypothèse de l'acquisition d'un bien figurant dans une DIA mention- nant une part fixe et une part conditionnelle est à exclure : elle ne présente pas les garanties de sécurité financière pour la commune. En effet, elle lie le prix à une anticipation sur l'évolution de la réglementa- tion et introduit une incertitude sur le prix à payer. 1 er janvier 2008 AN p.63 n°2595 Marie-Jo Zimmermann UMP, Moselle Faculté d'exercice du droit de préemption pour empêcher la vente d'un terrain? Ecologie Toute décision de préemption doit mentionner l'objet pour lequel ce droit est exercé. Les droits de préemption sont exercés en vue de la réalisation, dans l'intérêt général, d'actions ou d'opérations d'aménagement (art. L 211-1 code de l'urb.). Si le bien acquis doit être utilisé à une autre fin que celle prévue, le propriétaire d'origine dispose d'un droit de rétrocession. Ces mesures évitent un usage arbitraire du droit de préemption. On peut regretter que la réponse ne soit pas plus précise sur la question posée qui évoquait aussi l'exercice du droit de préemption pour éviter la vente d'un bien à un prix excessif. 1 er janvier 2008 AN p.65 n°5267 Marc Le Fur, UMP, Côtes-d'Armor Plan de prévention des risques technologiques Ecologie Le PPRT n'a pas vocation à tout interdire dans son périmètre réglementé. La réglementation est progressive et modulée en fonction des critères du guide méthodologique. Le maire peut autoriser un permis de constru- ire modificatif d'un logement existant situé dans le périmètre réglemen- té du PPRT si les prescriptions applicables à la zone sont respectées. 1 er janvier 2008 AN p.97 n°495 Dino Cinieri, UMP, Loire Insalubrité: remplacer les subventions par des PTZ? Logement L’idée de remplacer les subventions accordées par des PTZ ou des crédits d'impôts n'est pas envis- agée . Ce système ne permettrait pas suffisamment de cibler l'intervention sur des logements vacants ou insalubres présentant un réel intérêt pour développer une offre locative à loyers maîtrisés. Il s’agissait d’une propo- sition de l’UNPI. 1 er janvier 2008 AN p.98 n°2762 Christophe Priou, UMP, Loire-Atlan- tique Pas de DPE locatif pour les baux commerciaux ou de bureaux Logement Il a été estimé que la rédaction de l'article L 134-3 du CCH, en faisant référence à la loi du 6juillet 1989, restreignait l'obligation de fourniture du diagnostic de performance énergétique aux seuls baux d'habitation. C'est pourquoi l'arrêté du 3mai 2007 ne s'applique qu'aux bâtiments à usage d'habitation . 1 er janvier 2008 AN p.99 n°3248 Bérengère Poletti, UMP, Ardennes Lutte contre le saturnisme Santé L'obligation de réaliser un constat de risque d'exposition au plomb lors des ventes de logements construits avant le 1 er janvier 1949 a été généralisée à tout le territoire et sera étendue aux nouvelles locations à partir du 12août 2008. Les parties communes des anciens immeubles collectifs d'habitation devront également avoir fait l'objet d'un CREP avant le 12août 2008. 1 er janvier 2008 AN p.100 n°5872 Eric Raoult, App. UMP, Seine- Saint-Denis Publicité des promo- teurs Logement Aucune disposition du code de l'urbanisme n'interdit au promoteur de faire la publicité d'une opération de promotion immobilière avant que les autorisations de construire ne soient accordées. Il est simplement interdit d'induire en erreur l'acheteur éventuel (art. L 121-1 du code de la con- som.). Si le projet doit être abandonné, le promo- teur devra assumer les conséquences du démar- rage anticipé des opérations publicitaires. Le député se plaignait de cet « empressement des promoteurs » à ven- dre leur promotion… 3janvier 2008 Sénat p.17 n°400 Joël Bourdin, UMP, Eure Assainissement : du non collectif au collectif Ecologie Si l'assainissement collectif est programmé par une commune mais non encore effectif, le propriétaire doit néanmoins être équipé d'un assainissement autonome. Mais le maire peut, pour permettre au propriétaire d'amortir leur frais d'installation d'un assainissement autonome, proroger pour une durée maximale de 10 ans l'obligation de raccordement au réseau collectif. A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 22janvier 2008 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Nominations Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Gaëlle Regnard est nommée conseillère technique (agricultu- re, pêche et forêt) au cabinet de François Fillon (arr. du 9 janv. 2008, J.O. du 10, @). ✓ Livre Foncier : Philippe Strosser est nom- mé directeur général de l'Etablissement public d'exploitation du livre foncier infor- matisé d'Alsace-Moselle (décret du 10jan- vier 2008, J.O. du 13, p.695). Au fil du J.O. Conventions collectives ➠ Personnel des cabinets d'avocats : il est envisagé l'extension de l'avenant du 5octobre 2007 et de l'avenant n°88 du 30novembre 2007 portant sur les mandats des représentants du personnel et la valeur du point. (J.O. du 13janvier, p.728). ➠ Avocat salarié : les accords du 5octobre 2007 et n°9 du 30novembre 2007 qui concernent les points suivants: mandat des représentants du personnel et salaires, ont fait l’objet d’un avis d’extension (J.O. du 13janvier, p.729). ■ PLS L'article R 331-18 du CCH prévoyait jusqu'à présent que les prêts consentis par la Caisse des dépôts ne pouvaient l'être qu'à des organismes d'HLM ou des SEM. La nouvelle rédaction du texte est plus lar- ge puisqu'elle vise les personnes morales qui s'engagent à assurer elles-mêmes la gestion de ces logements ou à la confier à des personnes ou organismes agréés. (Décret n°2008-29 du 8janvier 2008 relatif à l'attribution de prêts pour la construction, l'acquisition et l'amélioration de logements locatifs, J.O. du 10janvier, p.546). ■ Trois formulaires pour le DALO Trois formulaires pour l'application de la loi DALO ont été publiés. Il s'agit d'un formulaire de recours devant la commission de médiation en vue d'une offre de logement (art. L 441-2-3, II du CCH) d'un formulaire de recours devant la commission de médiation en vue d'une offre d'hébergement , d'un logement de transition, d'un logement foyer ou d'une résidence hôtelière à vocation sociale (art. L 441-2-3, III). Le troisième formulaire est un accusé de réception de la commission. Il précise qu'au-delà de trois mois (ou de 6 mois suivant les départements) le silence de la commission vaut rejet de la demande. Rappelons qu'il s'agit du recours exercé par la personne qui satisfait aux conditions d'attribution d'un logement social mais qui n'a pas reçu de proposition adaptée. (Arrêté du 19décembre 2007 pris pour l'application de l'article R.441-14 du CCH, J.O. du 8janvier 2008, p.452) ■ La loi Carrez s'étend au monde rural Pour la fixation des loyers des bâtiments d'habitation relevant du fermage, l'article R 411-1 du code rural indiquait jusqu'à pré- sent que le préfet devait fixer par arrêté « Les maxima et minima exprimés en mon- naie des loyers des bâtiments d'habitation compte tenu de l'état et de l'importance de ceux-ci ». Ce texte est désormais remplacé par une référence à la surface telle qu'elle est définie par la loi Carrez (art. 46 de la loi du 10juillet 1965). Les montants tiennent également compte de l'état d'entretien et de conservation des logements et des indi- cateurs mesurant les loyers locaux. Les pré- fets disposent de 18 mois pour prendre cet arrêté pour la 1 e fois. (Décret n°2008-27 du 8janvier 2008 relatif au calcul des références à utiliser pour arrêter les maxima et les minima du loyer des bâti- ments d'habitation et modifiant le code rural, J.O. du 10janvier 2008, p.521). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 300 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Bibliographie Les Éditions du puits fleuri viennent de publier “ accessibilité pour tous: la nouvelle réglementation ”. Ce guide de 400 pages est rédigé par l’architecte urbaniste Soraya Kompany, qui a participé aux négociations qui ont conduit à la loi du 11février 2005. 29euros. Tél. 0164236146 ou www.puitsfleuri.com Le 4e Forum des OPCI analyse la mutation de l’industrie immobilière qu’entraîne l’OPCI 22janvier 2008 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N R R E E N N C C O O N N T T R R E E ■ Subventions pour hôtels meu- blés L'Anah accorde à titre exceptionnel des aides pour des hôtels meublés. Cela vise les seuls hôtels en exploitation commerciale qui logent des personnes à titre de rési- dence principale. L'exploitant doit respec- ter des plafonds de prix de location et maintenir son activité pour au moins 9 ans. L'octroi de l'aide suppose également que l'hôtel respecte les exigences du règlement sanitaire départemental, celles du règle- ment national de sécurité incendie et la non-accessibilité du plomb dans les pein- tures. Une instruction du 14 septembre fixe les modalités d'octroi de l'aide. Préci- sons par exemple que si le montant des travaux subventionnables dépasse 750000 € , il est exigé un acte de nantisse- ment sur le fonds de commerce. (Instruction n°2007-01 du 14septembre 2007 relative aux hôtels meublés, Bull. off. min. écologie, 25 déc. 2007, p. 46). ■ Du PLU à la carte communale Le Conseil d'Etat a rendu un avis sur les documents d'urbanisme. Il a indiqué, pour l'élaboration d'une carte communale, que la délibération par laquelle l'organe délibérant de la commu- ne approuve la carte communale ne revêt pas le caractère d'une mesure préparatoire à la décision du préfet, mais d’une décision à effet différé jusqu'à la publication des deux décisions (celle du conseil municipal et du préfet). La délibération du conseil municipal peut donc être contestée devant le juge de l'excès de pouvoir jusqu'à l'expiration du délai de recours qui a com- mencé à courir à compter de cette publica- tion. Par ailleurs, le Conseil d'Etat a indiqué que, carte communale et PLU étant des docu- ments exclusifs l'un de l'autre, une carte communale ne peut être mise en vigueur que si la commune n'est pas dotée de POS ou de PLU. Une commune peut élaborer une carte communale si elle dispose d'un PLU mais elle ne peut la mettre en vigueur que si le PLU ne l'est plus. (Avis n°303421 du 28novembre 2007, J.O. du 9janvier 2008 p.497). ✓ Taux révisable du CFF Le Crédit foncier a annoncé 2 mesures exceptionnelles pour sécuriser les mensua- lités de 150000 clients qui ont souscrit des prêts révisables. À l’ouverture de ce 4 e forum des OPCI organisé ce 15janvier par IPF et Taliance, Christian de Kerangal affirme: “l’OPCI entraîne une mutation de l’industrie immobilière”. U n des exemples d’utilisation de ce nouveau produit était fourni par le groupe Casino qui, explique le directeur général adjoint de Casino immobilier et développement, a choisi la for- mule de l’OPCI pour externaliser des actifs. En 2005, le groupe avait mis en place une SIIC pour extérioriser des galeries marchandes tout en gardant le contrôle de la SIIC à 60%. Mais pour les actifs immobiliers arrivés à maturité (par exemple ne disposant plus de surfaces constructibles résiduelles), le groupe cherchait un partenariat. Il a créé en 2007 deux OPCI, l’un pour des actifs situés en métropole, avec des baux commerciaux de 12 ans renouvelables 4 fois, l’autre pour des actifs situés à la Réunion, également pour des actifs arrivés à maturité avec des baux de 3 fois neuf ans. Le partenariat a été conclu avec Generali. L’agrément pour l’OPCI, qui prend la forme d’une SPPICAV, a été obtenu le 11octobre 2007. Arnaud Dewachter, secrétaire général de l’ASPIM, indique que 15 demandes de dossiers ont été déposées auprès de l’AMF pour la création d’OPCI. 11 agréments ont été obtenus et 4 sont en cours d’instruction, dont deux sans RFA (règles de fonctionnement allégées). Pour 2008, il y aura à la fois des OPCI “club deal” et des OPCI “retail”. L’OPCI doit faire appel à un dépositaire, dont Nadine Rigutton (Société Générale) explique le sens. Elle indique que le dépositaire “regarde que le pacte passé avec le porteur est bien res- pecté”. Alain Boyer-Chamart se dit très optimiste sur l’évolution de l’OPCI, mais le directeur général d’Immovalor Gestion reconnaît qu’il va falloir du temps pour accoutumer le public. Pour Nico- las Simon (CAAM Real Estate), l’OPCI est une “vraie révolution”, mais c’est un “produit com- plémentaire de la SIIC”. Dorian Kerlberg (FSIF) soutient également l’idée que l’OPCI est un outil complémentaire de la SIIC, mais regrette qu’on ait maintenu les SCPI. Le fonctionnement des OPCI impose le recours à deux experts et un rythme trimestriel de valorisation. Pour Michael Morris (président de Jones Lang Lasalle Expertise), ce rythme tri- mestriel “a beaucoup de pertinence”. Pour améliorer l’indice que fournit chaque année IPD, la société d’études a décidé de passer à un rythme de publication semestriel. Stéphanie Galiegue, directeur général adjoint d’IPD France précise que le premier indice semestriel daté du 30juin 2008 sera publié le 13octobre prochain. - Il propose un plafonnement du taux d’intérêt pour les clients ayant un prêt réglementé (Prêt d’accession sociale ou prêt conventionné). - Pour les clients détenant un prêt à taux révisable non réglementé, le Crédit Foncier propose des sécurités “quasi similaires” à celles du PAS consistant à garantir, en cas de hausse des taux, une évolution de la mensualité limitée à l’inflation. ■ Accessibilité: où en est-on? Une circulaire du 30novembre 2007 fait le point de l'état de l'obligation d'accessibilité après la publication des textes d'application de la loi du 11février 2005: décret du 17mai 2006, arrêtés du 1 er août 2006, et du 22mars 2007, décret du 11septembre 2007. La circulaire indique par exemple que l'obligation d'accessibilité pour le neuf ne concerne pas les maisons individuelles que le propriétai- re fait construire pour son propre usage et que l'obligation existe pour les bâtiments d'habitation existants, en cas de travaux. Dans ce cas, l'obligation existe lorsque le rapport entre le coût des travaux et la valeur du bâtiment dépasse un certain seuil. La circulaire donne des exemples des déro- gations qui peuvent être admises: - c'est le cas de la construction d'un immeuble dans une dent creuse, sur par- celle urbaine étroite ou d'une construction sur un site très pentu qui empêchent objectivement la satisfaction d'une règle d'accessibilité. - autre cas : construction en zone de pré- vention des risques d'inondation. Si la construction est autorisée elle doit en prin- cipe être édifiée au-dessus de la cote atteinte par les plus hautes eaux ce qui peut alors imposer un chemin d'accès de grande longueur. Il convient « de trouver des solutions de compromis ». (Circulaire n°2007-53 DGUHC du 30novembre 2007 relative à l'accessibilité des établissements recevant du public, des installations ouvertes au public et des bâtiments d'habitation, Bull. off. min. écologie, 25 déc. 2007, p.53)
