■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Contrat de construction de maison individuelle
✓ Réclamer des pénalités de retard après une réception sans réserve ?
Action en réduction de prix
✓ La réduction se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d’application de la loi Carrez
✓ Un droit de jouissance exclusif sur un jardin, partie commune de la copropriété, n’est pas un droit de propriété
✓ VEFA : garantie de contenance
Baux commerciaux
✓ Clause faisant échec au renouvellement : nullité
Enclave
✓ La situation de l’acquéreur d’une parcelle enclavée
■ Actualite p. 5
✓ Pouvoir d’achat : le texte de la CMP voté au Parlement
✓ Projets : vers une accélération du recouvrement des taxes d’urbanisme
✓ RT 2005
■ Réponses ministérielles p. 6
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 7, 8
✓ Au fil du J.O.,
✓ Nominations
✓ Bibliographie
✓ Sur votre agenda
✓ Les Pierres d’Or 2008
■ Rapport p. 8
✓ Les propositions de la Fondation Abbé Pierre
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Contratdeconstructiondemai- sonindividuelle ✓ Réclamerdespénalitésderetard aprèsuneréceptionsansréserve? Actionenréductiondeprix ✓ Laréductionsecalculesurleprix diminuédelavaleurdesbiensetlots exclusduchampd’applicationdela loiCarrez ✓ Undroitdejouissanceexclusifsur unjardin,partiecommunedela copropriété,n’estpasundroitde propriété ✓ VEFA:garantiedecontenance Bauxcommerciaux ✓ Clausefaisantéchecaurenouvelle- ment:nullité Enclave ✓ Lasituationdel’acquéreurd’une parcelleenclavée ■ ACTUALITE p.5 ✓ Pouvoird’achat:letextedela CMPvotéauParlement ✓ Projets:versuneaccélérationdu recouvrementdestaxesd’urbanisme ✓ RT2005 ■ REPONSESMINISTERIELLES p.6 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.7,8 ✓ AufilduJ.O., ✓ Nominations ✓ Bibliographie ✓ Survotreagenda ✓ LesPierresd’Or2008 Nouveaurapportsurlemal-logement L enouveaurapportdelaFondationAbbéPierreaétérendu publicle1 er février.Ildénoncele“credolibéral”quisouhaiteremettre encauselelogementsocialaurisquedelecantonneràunseulrôle d’accueildespluspauvresetdesexclus”.Silerapportsefélicitede l’adoptiondelaloiDALO,ilindiqueque“LamiseenœuvreduDroit aulogementopposableimpliqued’abordderelancerunepolitique ambitieusedeproductiondelogementsquicorrespondeàlademande sociale”.Ilenappelleàcequelaconstructionatteigneeffectivement l’objectifde500000logementsconstruitsparan.Orlesdépensesen faveurdulogementsontenbaisse:1,78%duPIB.Unefforttoutàla foisenbaisse,(niveauleplusbasdepuis30ans)etdesurcroît,selonla Fondation,malorienté,puisquemoinsde24%deslogements construitsétaientdestinésen2007àdesménagesrelevantdesplafonds PLUS. LaFondationestimequelemarchénerépondrapasàlademande socialeetquelaségrégationterritorialeserenforce.“Jusqu’àquandla politiquedulogementpourra-t-ellenieràcepointlademandesocia- le?“s’interrogelerapport.Ilpréconisecommepremièremesureque danstoutprogrammeimmobilierdeplusde10logements,unquota de10%delogementsàloyersaccessiblessoitimposé.Parmilesautres propositions:raccourcirletermefixéparl’article55delaloiSRU, rendreobligatoirel’inscriptiond’uneréservefoncièredestinéeàlapro- ductiondelogementsàloyersaccessiblesdanstouslesPLU,mobiliser 100000logementssupplémentairesdansleparcprivépourlogerdes personnestrèsmodestes.Ilestproposéégalementd’élargirlataxesur leslogementsvacantsàtouteslescommunescomprisesdansune agglomérationdeplusde50000habitantsetd’instaurerunepolitique del’habitatspécifiqueàl’Ile-de-France.Pourtariflessourcesd’exclusion dulogement,ilproposederésorberles600000logementsindignesen majorantlebudgetdel’Anah,etaussidesuspendrelesexpulsionssans relogementpourlesménagesdebonnefoi.Lesexpulsionsseraientain- siarrêtéestantdansleparcpublicqueprivépendantunan,c’est-à-dire jusqu’àl’entréeenvigueurdurecourscontentieuxdelaloiDALOau 1 er décembreprochain.Lebutestd’éviterques’allongelalistedes ménagessollicitantlescommissionsdemédiation. C hristineBoutinreprendra-t-ellecespropositionsdanslenou- veauprojetdeloisurlelogementqu’elleaévoquéce31janvier?Ellea annoncécenouveautextelorsdel’adoptiondéfinitiveduprojetdeloi surlepouvoird’achatauParlement,textequin’attendplusquesapro- mulgation.Laministreprometcenouveautexteavantlafindu1 er semestre2008(lirepage5).Maisd’icilà,onattendsurtout…lesélec- tionsmunicipales.L’idéerelèvedoncd’uneperspectiveàlongterme. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 302 5 FEVRIER 2008 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier RAPPORT p.8 ✓ Les propositions de la Fondation Abbé Pierre ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 221 C ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 5février 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Contrat de construction de maison individuelle ■ Réclamer des pénalités de retard après une réception sans réserve? (Cass. Civ., 3 e , 16janvier 2008, n°35, FS-P +B, cassation) M me P. avait conclu un contrat de construc- tion d’une maison individuelle avec la société SA C.Des pénalités forfaitaires étaient prévues en cas de retard de livrai- son. Le 5octobre 2001, M me P. avait reçu l’ouvrage sans émettre aucune réserve. Le 8novembre suivant, la société SA C.était mise en liquidation judiciaire. Le 10juillet 2003, l’acheteuse assignait le garant et la Caisse de garantie immobilière de la Fédé- ration française du bâtiment (CGI-FFB) en paiement des pénalités de retard. Débou- tée de sa demande en appel, M me P. a for- mé pourvoi. La Cour de cassation censure l’arrêt d’appel en sa faveur: «Vu l’article L.231-6 II du code de la construction et de l’habitation; Attendu que dans le cas où le garant constate que le délai n’est pas respecté, il met en demeure sans délai le constructeur de livrer l’immeuble; Attendu que, pour débouter M me P. de sa demande, l’arrêt retient que celle-ci n’est pas fondée à reprocher à la CGI-FFB, qui à aucun moment n’a été alertée d’un retard dans l’exécution des travaux et dont la garantie de livraison a cessé à la réception sans réserves du 5octobre 2001, de ne pas avoir adressé une mise en demeure à la société SA C; Qu’en statuant ainsi, alors que la récep- tion sans réserves ne constitue pas le terme du délai dans lequel le paie- ment des pénalités de retard peut être sollicité et que la possibilité pour le maître d’ouvrage d’informer le garant du retard du chantier n’est pas une condition de son droit à percevoir les pénalités , la cour d’appel a violé le texte susvisé ». Observations de Jurishebdo : L’article L.231-6 Il précise bien que la garantie couvre le maître de l’ouvrage « à compter de la date d’ouverture du chantier », et qu’elle concerne les « pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison ». Mais quid de sa date d’extinction? Le IV du même article dispo- se que « La garantie cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l'expiration du délai de huit jours prévu à l'article L.231-8 pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées ». Le délai de 8 jours supplémentaires vise le cas où le maître de l’ouvrage a procédé à la récep- tion sans l’assistance d’un professionnel. Le problème en l’espèce était que l’acheteuse avait réclamé le rembourse- ment des pénalités au garant plusieurs mois après une réception sans réserve. A priori, la réception étant passée, l’article L.231-8 CCH laisserait à penser que l’appel en garantie devait être rejeté, comme tar- dif, ainsi que l’avait jugé la cour d’appel. La solution aurait cependant été défavo- rable à la requérante. La Cour de cassation décide donc de dis- tinguer la durée légale de la garantie, qui prend fin selon les termes de l’article L.231-8 CCH, et le délai durant lequel elle peut être mise en œuvre, qui est indiffé- rent au fait que la réception ait eu lieu. Quant aux modalités de mise en œuvre, si l’article L.231-6 II CCH précise que le garant doit mettre le constructeur en demeure lorsqu’il constate un retard, il dispose que lorsqu’il est informé de ce retard par le maître de l’ouvrage il en résulte seulement la « même obligation » de mise en demeure; une telle rédaction exclut qu’il s’agisse là d’une condition pour le maître de l’ouvrage de son droit à percevoir les pénalités. Action en réduction de prix 1. La réduction se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d’application de loi Carrez (Cass. Civ., 3 e , 16janvier 2008, n°22, FS-P +B +R +I, cassation partielle) Les époux T.avaient acquis de M.G. des lots de copropriété désignés comme for- mant un immeuble d’habitation d’une superficie totale de 270m 2 . Ayant fait éta- blir par un expert géomètre que la super- ficie était moindre après déduction de la surface des paliers entre les étages et de celle d’un jardin avec piscine, les époux T.ont assigné M.G. en diminution du prix. La demande des époux T.ayant été accueillie en appel, M.G. a formé pourvoi. Il reproche à la cour d’appel de n’avoir pas retenu, pour le calcul de la superficie tota- le, celle de paliers existant entre les étages desdits lots, alors qu’il s’agissait d’une uni- té d’habitation constituée par la réunion de plusieurs lots privatifs. La Cour de cas- sation ne retient pas cet argument: « Mais attendu qu’ayant exactement rete- nu que si […] la totalité des lots vendus effectivement était réunie et formait un immeuble à usage d’habitation, cet- te situation factuelle, créant une unité d’habitation, ne suffisait pas à exclure la chose vendue du régime de la copropriété et […] la cour d’appel en a déduit à bon droit que les dispositions de l’article 46 de la loi de 1965 étaient applicables». Cependant, sur le second moyen: « Vu l’article 46 de la loi du 10juillet 1965, ensemble l’article 4-1 du décret du 17mars 1967 […]; Attendu que pour condamner M.G. à payer aux époux T.une somme de 107199,99 € en excluant notamment les biens en nature de jardin avec piscine, l’arrêt retient que la superficie privative des biens, au sens de l’article 46, était pré- cisée par le vendeur pour 270m 2 , et que le prix de l’ensemble étant de 335387,84 € et la surface privative totale des lots étant en définitive retenue pour 183,7m 2 , le prix de 335387,84 € serait réduit à 228187,95 € (335387,84 multiplié par 187,7 et divisé par 270); Qu’en statuant ainsi, alors que, dans le cas d’un prix fixé globalement, la réduction correspondant à la moindre mesure se calcule sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d’application de l’article 46 de la loi du 10juillet 1965 , la cour d’appel a violé les textes susvisés ». L’affaire est renvoyée sur ce dernier point. Observations de Jurishebdo : Selon l’article 46 de la loi du 10juillet 1965, si la superficie réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, l’acquéreur peut agir en une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. La première question qui se posait en l’espèce concernait les paliers entre les étages. En principe, il résulte de l’esprit de l’article 4-1 du décret du 17mars 1967 qu’ils doivent être exclus du mesurage. Cependant, le vendeur arguait du fait que les lots formaient une « unité 5février 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ d’habitation », si bien que la surface des paliers devait, selon lui, être retenue. Il est vrai que dans un arrêt du 15avril 2005, la Cour avait dérogé aux exclusions usuelles et jugé que « Lorsqu'une vente porte sur un appartement constitué par la réunion de plusieurs lots, la superficie des parties privatives à prendre en compte (…) est celle de l'unité d'habitation, les lots d'une surface inférieure à huit mètres carrés n'ayant pas à être exclus du calcul de la superficie ». La présente décision vient préciser que cette exception ne s’applique pas concernant des paliers, malgré l’existence d’une unité d’habitation, dès lors que les lots restaient soumis à la copropriété. Concernant les modalités de calcul de la diminution de prix, la cour d’appel avait opéré la réduction à partir du prix de vente stipulé à l’acte. La Cour de Cassation estime le raisonnement erro- né: la valeur des lots exclus selon la loi Carrez doit auparavant être déduite du prix global sur lequel la réduction s’appliquera. La difficulté se posera néan- moins à la cour de renvoi de la faisabilité de cette déduction préalable, l’acte de vente ne proposant pas toujours une ven- tilation des prix des différents lots. ■ 2. Un droit de jouissance exclu- sif sur un jardin, partie commune de la copropriété, n’est pas un droit de propriété. (Cass. Civ., 3 e , 16janvier 2008, n°20, FS-P +B, cassation) Les époux H.avaient acquis de M me D. des lots de copropriété, dont le lot n°27, constitué de la jouissance exclusive d’un jardin. Ayant constaté que ce lot, qui figu- rait pour une superficie de 41m2 dans l’acte de vente, était de 10m2 seulement selon les plans dressés à l’origine de la copropriété, les époux H ont assigné leur venderesse en diminution de prix propor- tionnelle. La cour d’appel a accueilli leur demande. MmeD. a formé pourvoi. « Attendu que pour accueillir [la] deman- de, l’arrêt retient que le lot n°27 figure dans l’énumération faite par le règlement de copropriété, en son article VII/1, des parties privatives, et que par ailleurs, de par sa nature et sa superficie, il n’est pas au nombre des exclusions visées par l’alinéa 3 de l’article 46 de la loi 65-557 du 10juillet 1965; Qu’en statuant ainsi, alors qu’un droit de jouissance exclusive sur un jardin, partie commune, n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot, la cour d’appel a violé les textes susvisés; ». Observations de Jurishebdo : Dans un arrêt du 3janvier 2006, la Cour de cassa- tion avait déjà jugé que le droit de jouis- sance affecté d'une quote-part de parties communes n'était « pas assimilable à un droit de propriété » et qu’il ne donnait « pas à son titulaire la possibilité de trans- former en local clos privatif la parcelle en cause, qui restait une partie commune » (Civ., 3 e , 3janvier 2006, n°04-20556). Mais la cour d’appel de Paris a postérieurement persisté dans son assimilation entre jouis- sance exclusive et propriété, concernant une cour couverte (2 è Ch., 16mars 2006, n°05-00231). En l’espèce, la cour ajoute à son argumen- tation que le lot était mentionné au règle- ment de copropriété dans les parties pri- vatives. La Cour de Cassation sanctionne et réaffirme ici que le droit de jouissance exclusive n’est pas un droit de propriété; la moindre surface du lot de jardin ne pouvait donc ouvrir droit à l’action en diminution de prix. ■ 3. VEFA: garantie de contenance (CA Paris, 2e ch. A, 16janvier 2007, n°06/16444, n°06/17313, n°06/18354) Dans ces trois affaires, des contrats de ven- te en l’état de futur achèvement sur trois appartements avaient été conclus entre une SCI et trois acquéreurs. Ayant constaté que la surface réelle était moindre que celle prévue au contrat de réservation, ceux-ci avaient agi en restitution d’une partie du prix de vente et en dom- mages-intérêts sur le fondement de l’article 1617 du code civil . La SCI a été condamnée en première instance à payer une réduction de prix pour chacun d’entre eux. Elle a fait appel, au motif qu’en l’absence d’indication de surface dans l’acte authentique de vente elle ne pou- vait être condamnée sur le fondement de l’article 1617. La cour d’appel rend trois décisions aux motifs identiques: « Considérant [que si] ni l’acte authen- tique ni les plans annexés à l’acte ne font mention de la surface du bien vendu, il est constant que la vente avait été précédée de la signature d’un contrat préliminaire de vente en l’état de futur achèvement précisant la surface de l’appartement ven- du, que des plans portant cette même sur- face avaient été remis [aux acquéreurs] et qu’aucune modification de surface ne [leur] avait été notifiée par la venderesse; que la SCI ne peut utilement se prévaloir d’une novation, qui ne se présume pas et ne résulte pas de l’acte; qu’ainsi la vente a bien été faite avec indication de contenance et [les acquéreurs sont fondés] à se prévaloir de l’article 1617 du code civil ». La cour confirme les réductions de prix mais déboute les acquéreurs de leur demande d’indemnisation au titre du manque à gagner en cas de revente des appartements. Observations de Jurishebdo : La jurispru- dence a connu des développements incer- tains quant à la question de l’application des dispositions de la loi Carrez aux VEFA. En principe, elles ne sont pas applicables à ce type de vente. Si rien n’empêche les parties de s’y soumettre volontairement, certaines cours d’appel ont parfois pris l’initiative d’étendre le champ d’application des dispositions de la loi de 1965 à ces contrats. La Cour de cassation vient contredire ici cette possibilité mais accueille une action en diminution fondée sur l’article 1616 du code civil et la garan- tie de contenance due par le vendeur. Plus précisément, l’article 1617 vise le cas des ventes dites «à tant la mesure», pour les- quelles le vendeur est obligé de délivrer la « quantité » indiquée au contrat, ici surfa- ce habitable. La garantie ne sera toutefois pas due si une clause de non garantie a été stipu- lée, ou si l’acte définitif ne précise pas la surface habitable. En effet, si l'article R.261-25 CCH requiert que soit indiquée «la surface habitable approximative de l'immeuble faisant l'objet de ce contrat», il vise le seul contrat préliminaire. D’où l’argument, en l’espèce, avancé par le vendeur de l’absence de mention de sur- face dans l’acte authentique. Mais la Cour de cassation décide qu’il suffit qu’elle soit indiquée dans le contrat de réservation pour ouvrir droit à l’une action en réduction de prix sur le fonde- ment de l’article 1617 du code civil. Une solution favorable à la protection de l’acquéreur en VEFA. ● H.L. Pages réalisées par Hélène Lécot 5février 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E E E N N B B R R E E F F Baux commerciaux ■ Clause faisant échec au renou- vellement: nullité (Cass. Civ. 3 e , 23janvier 2008, n°59, FS-P +B +I, cassation) La clause d’un bail de 12 ans prévoyait que “à l’issue du présent bail, le bailleur s’engage à le renouveler pour la même période de douze ans, si la poste [locatai- re] en fait la demande par lettre recom- mandée avec demande d’avis de récep- tion au moins six mois avant l’échéance”. Or le preneur n’avait pas respecté cette obligation. Le bailleur en tirait argument pour lui refuser le renouvellement, sans indemnité d’éviction. Le bail conclu avec la poste était un bail de droit commun, mais la cour d’appel avait fait application des règles des baux commerciaux, le statut de la poste ayant été clarifié depuis la signature du bail. La clause litigieuse étant contraire au décret de 1953, la cour d’appel l’avait déclarée non écrite. Le pourvoi soutenait au contraire que la sanction devait être la nullité. Cet argument l’a emporté: “Vu l’article L 145-15 du code de com- merce; Attendu que sont nuls et de nul effet, quelle qu’en soit la forme, les clauses, sti- pulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit au renouvel- lement institué par le chapitreV, titreIV du livre premier du code de commerce; […] Attendu que pour accueillir les demandes de La Poste, l'arrêt retient qu'en enfer- mant dans un délai fixe le droit pour le preneur de solliciter le renouvellement et en exonérant le bailleur du versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-respect de ce délai, la clause stipulée à l'article 3-3 du bail est contraire aux dis- positions d'ordre public de l'article L.145- 10 du code de commerce, que la société Bistrot Elysées soutient que cette clause ne peut être éventuellement remise en cause que par la voie d'une action en nullité et que cette action est prescrite pour n'avoir pas été introduite dans le délai de deux ans de l'article L.145-60 du code de commerce, mais qu'une clause illicite insérée dans un bail commercial n'a pas à être attaquée par voie d'action en nullité dès lors que son illicéité s'impose aux parties au cours de l'exécution du bail et que s'y substitue une disposition légale, à savoir l'article L.145-10 du code de commerce; que la technique juridique applicable en pareil cas consiste à déclarer ladite clause non écrite ; Qu' en statuant ainsi, alors qu'elle ne pouvait prononcer une autre sanc- tion que celle de la nullité édictée par l'article L.145-15 du code de commerce, la cour d'appel a violé le texte susvisé ”. Observations de Jurishebdo : à la ques- tion de savoir quelle est la sanction lors- qu’une clause fait échec au droit au renouvellement, la Cour de cassation se prononce nettement: la clause n’est pas réputée non écrite; la sanction encourue est la nullité. Qu’elle est son incidence? L’arrêt ne l’indique pas. Dans un arrêt plus ancien, la Cour de cassation avait indiqué que la nullité de la clause n’affectait pas la vali- dité du bail, même si les parties avaient conféré à cette clause un caractère déter- minant (Civ. 3 e , 14juin 1983, Bull. III, n°136). Cette solution ne paraît pas devoir être remise en cause. Enclave ■ La situation de l’acquéreur d’une parcelle enclavée (Cass. Civ. 3 e , 23janvier 2008, n°63, FS-P +B, cassation) Le propriétaire d’un terrain enclavé récla- mait le bénéfice d’un droit de passage. Mais la cour d’appel avait refusé de lui donner gain de cause au motif que le propriétaire initial, vendeur du terrain, avait préalablement renoncé au droit de passage. L’arrêt est cassé: Vu les articles682 et684 du code civil; […] Attendu que pour la débouter de sa demande de droit de passage sur les fonds de ses voisins, l'arrêt retient que dans l'acte de vente d'une partie de leur fonds aux épouxC., les époux T.ont renoncé au bénéfice de la servitude de passage conventionnelle instituée par un acte de partage bénéficiant à leur parcel- le, que si, actuellement, la propriété ven- due par les consorts T.à la SCI peut être regardée comme en état d'enclave au sens de l'article 682 du code civil, cet état ✓ Joël Monéger , professeur à Dauphine et l’avocat Phlippe-Hubert Brault , dans une chronique à la Semaine juridique (25janvier 2008) émettent des doutes sérieux sur la légalité de l’indice compo- site (ILC) concocté sous l’égide du CNCC, notamment en ce qu’il contredit l’article L 112-2 du code monétaire et financier qui interdit l’indexation sur le niveau général des prix. ✓ Le promoteur Bouwfonds Marignan a obtenu l’attestation de titularisation du groupe à la certification NF Logement démarche HQE. Le promoteur généralise la démarche HQE à l’ensemble de sa pro- duction. ✓ Le relogement des ménages issus des immeubles à démolir dans le cadre des opérations de renouvellement urbain relève du droit commun prévu par l’article13 bis de la loi du 1 er septembre 1948. Le ministre du logement a précisé toutefois les obligations qui figurent dans le règlement général de l’ANRU: plan de relogement avec calendrier, accompagne- ment social… La subvention est subordon- née à l'engagement des bailleurs de relo- ger 50% des ménages dans des loge- ments neufs ou conventionnés depuis moins de 5 ans. (Réponse du ministre du logement à Denis Jacquat, JO AN Q, 22janvier 2008, p.603, n°3768). résulte directement du renoncement par les époux T.au bénéfice d'un droit de passage qui permettait le passage de véhicules et donc la desserte complète de leur fonds, alors que M.T., ancien notai- re, ne pouvait ignorer les conséquences de cette renonciation sur la situation du surplus de la propriété restant lui appar- tenir, et que l'état d'enclave invoqué résultant d'actes volontaires des auteurs de la SCI, celle-ci n'est pas fondée à récla- mer un droit de passage sur les proprié- tés de ses voisins; Qu'en statuant ainsi, alors que l'acquéreur d'une parcelle enclavée ne peut se voir opposer la renoncia- tion de l'auteur de la division au bénéfice de la servitude légale de passage conventionnellement amé- nagée , la cour d'appel a violé le texte susvisé”. Observations de Jurishebdo : il résulte de cet arrêt que l’acquéreur d’une parcelle enclavée peut réclamer le bénéfice du droit de passage à un voisin, quand bien même son vendeur aurait renoncé contractuellement au droit de passage. Pouvoir d’achat: le texte de la CMP a été voté 5février 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T P P R R O O J J E E T T S S ■ Accélération de la procédure de recouvrement des taxes d'urbanisme Il est proposé de ramener les délais d'exigibilité des taxes d'urbanisme à 12 et 24 mois (au lieu de 18 et 36 mois) après la délivrance du permis de construire. Les modalités de recouvrement seraient ali- gnées sur celles applicables en matière d'impôt. Le montant de la taxe serait notifié au moment de la délivrance du permis. Les règles actuelles figurent à l'article 1723 quater du CGI. (Rép. du ministre du budget à Maurice Leroy, JO AN Q, 22 janv. p.514, n°8751). ■ Atlas de l'architecture L'Atlas de l'architecture et du patrimoine est actuellement en cours de réalisation. Son application sera accessible à la fin du 1 er semestre 2008 . Les données archéolo- giques font partie de l'atlas et seront acces- sibles. (Rép. du ministre de la culture à Eric Raoult, JO AN Q, p.525, n°5950) ■ Quelle réforme des bases locatives? Le Gouvernement est conscient du problè- me posé par le vieillissement des valeurs locatives. « Une piste de travail pourrait être de s'orienter vers une amélioration des outils actuels de connaissance et de mise à jour de la matière imposable ». Une réponse du ministre du budget à François Vannson. (JO AN Q, 22 janv. p.538, n°4024). ■ Raccordement au gaz L'obligation de rentabilité que doit respec- ter la desserte gazière a été précisée par deux textes : l'article 91 de la loi du 13juillet 2005 prévoit la participation éven- tuelle d'un demandeur de raccordement à un réseau public. Un décret en cours d'élaboration doit en fixer les modalités. L'article 36 de la loi du 7décembre 2006 prévoit la participation éventuelle des autorités concédantes pour étendre le réseau ou créer de nouvelles dessertes. Un arrêté est prévu. Les deux projets de textes sont en cours de finalisation. (rép. du ministre de l’écologie à Jean-Marie Sermier, JO AN Q, p.362, n°7432) ■ RT 2005 La réglementation thermique 2005 impose 15% d'économies d'énergie supplémen- taires par rapport à la RT 2000. Le surcoût est de 1 ou 2%. Des labels HPE peuvent être délivrés aux bâtiments nettement plus performants que le niveau réglementaire. Le dispositif des certificats d'énergie vise à aller au-delà des réglementations en vigueur. Un projet de fiche d'opération élémentaire pour bénéficier de ces certifi- cats est en cours d'élaboration. (rép. ministre de l’écologie à Jean Besson, JO Sénat Q, 17janvier, p.102, n°443). L e texte de la commission mixte paritaire de la loi sur le pouvoir d’achat a été adopté le 31janvier par les deux assemblées. Il com- porte finalement 3 articles sur le logement. ✓ L’article 9 modifie le régime d’ indexation des loyers et modifie l’article 17 de la loi du 6juillet 1989. La composition de l’indice de référence des loyers (IRL) est changée, mais son nom subsiste. L’IRL correspond désormais “à la moyenne, sur les douze der- niers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers”. Le nouveau système d’indexation s’applique aux contrats en cours (art. 9 III) Les autres dispositions de l’article 9 pré- voient l’application de ce nouvel IRL à deux cas voisins: - les loyers (ainsi que les maxima et minima) des baux relevant de l’article L 411-11 du code rural, c’est-à-dire des loyers des bâti- ments d'habitation relevant des baux ruraux . - la redevance de la location-accession (art. 7 de la loi du 12juillet 1984). Le même indice s’applique aussi à la révision de certaines autres sommes comme le solde du prix de vente lorsque l’accédant décide d’acquérir par anticipation. Ce changement d’indice s’applique aussi aux contrats en cours. L’indice fera l’objet d’une évaluation dans les 3 ans, portant sur les effets de l’indice sur le marché du logement et la construction. ✓ L’article 10 réduit à un mois , au lieu de deux, le montant maximum du dépôt de garantie dans les baux relevant de la loi de 1989 (art. 22). L’article 22 est complété par une phrase qui précise que: “au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers”. L’article 10 II ajoute que l’article est “appli- cable aux contrats de location conclus à compter de la publication de la présente l oi”. Dans son discours devant les parlementaires le 31janvier, Christine Boutin a fait référen- ce à ce propos à la signature, le 18décembre 2007 d’une convention avec l’UESL et permettant la généralisation du Loca-Pass, c’est-à-dire du versement du dépôt de garantie au bailleur par un orga- nisme du 1% logement, le dépôt de garan- tie étant ensuite remboursé progressive- ment par le locataire (en 3 ans maximum). Le système est applicable à tout locataire entrant dans un logement privé ou public. La ministre a toutefois confirmé que “cette possibilité repose naturellement sur le volontariat et ne constitue pas une obliga- tion”. La loi de 1989 précise donc expressé- ment désormais que le dépôt de garantie peut être versé par un tiers. ✓ L’article 11 enfin concerne l’allocation logement . Il modifie l’article L553-4 du code de la sécurité sociale pour l’allocation de logement familial et l’article L835-2 du même code relatif à l’allocation de loge- ment social. Ces textes prévoyaient une liste de cas dans lesquels l’allocation est versée directement au bailleur ou au prêteur. Les nouveaux textes prévoient désormais de façon générale, le versement direct . La ministre indique que cette généralisation du paiement de l’allocation en tiers payant, à l’instar de ce qui existe pour l’APL dans le logement social, est de nature à rassurer les propriétaires bailleurs et à réduire les impayés. Dans sa conclusion, Christine Boutin a indi- qué aux députés qu’elle les retrouverait “à l’occasion d’un projet de loi sur le loge- ment que le gouvernement souhaite vous proposer au cours du premier semestre 2008 ”. Dans ce texte, “il sera notamment question de la mise en œuvre d’une garan- tie généralisée des risques locatifs” que la ministre annonce comme priorité. ■ Rapports locatifs: défiance? « Aujourd'hui en entretenant la défiance, le cadre législatif et réglementaire des rap- ports locatifs est cause de surcoûts pour les deux parties du contrat de bail ». La for- mule brutale de cette réponse écrite tranche avec le style habituellement mesu- ré des réponses ministérielles… La réponse rappelle par ailleurs que le projet de loi sur le pouvoir d'achat réduit le plafond du dépôt de garantie et qu’une concertation a été engagée sur plusieurs sujets: suppres- sion de la caution de tiers, expulsions. (Rép. ministre du logement à François Sauva- det, JO AN Q 22 janv. p.602, n°2892). ■ Ascenseurs: report de date La première échéance des travaux portant sur les ascenseurs doit être reportée du 3juillet 2008 au 31décembre 2010. Un décret modifiant le décret du 4septembre 2004 est actuellement au Conseil d'Etat . (rép. du ministre du logement à Yves Bur, JO AN Q p.605, n°6264). 5février 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 10janvier 2008 S énat p.67 n°1125 Michèle San V icente-Baudrin, PS, Pas-de-Calais Obligation de plantation p our les propriétaires Ecologie Le PLU détermine le nombre d'arbres à planter d ans une propriété. Ces dispositions sont appli- cables à toute personne publique ou privée. Mais le PLU ne peut imposer ces obligations qu'à l'occasion d'une construction et non préalablement à une vente ou une location . Texte de référence: arti- c le R 123-9 du code de l'urbanisme, article13 du règlement du PLU. 10janvier 2008 Sénat p.69 n °1827 Pierre Jarlier, UMP, Cantal Transition entre Besson ancien et Borloo ancien Logement Le Besson ancien demeure applicable après le 1 er octobre 2006 aux baux conclus avant cette date, y compris avec un nouveau locataire. A l'expiration de la convention APL en cours, le bailleur peut signer une nou- v elle convention avec l'ANAH et bénéficier du Borloo ancien. Le dispositif s'applique pour les baux conclus après le 1 er octobre 2006, mais il peut être admis à titre exceptionnel , si la convention APL a été signée entre le 1 er mars 2006 et le 30septembre 2006, de la résilier si une convention ANAH est signée. 15janvier 2008 AN p.355 n°1822 Jean-Pierre Decool, App.UMP, Nord Installations de climatiseurs Ecologie L'installation d'un climatiseur extérieur, démontable ou non, sur la façade suppose une déclaration préalable . Il n'y a pas de règles générales d'urbanisme pour les climatiseurs. L'arrêté du 24mars 2006 prévoit les caractéris- tiques thermiques des bâtiments neufs et l'arrêté du 3mai 2007 pour les bâtiments existants. La réponse réserve aussi le droit d'un tiers d'exercer une action s'il était gêné par l'installation d'un sys- tème de refroidisse- ment. 15janvier 2008 AN p.362 n°7508 Maurice Leroy, NC, Loir-et-Cher Pouvoir des architectes des Bâtiments de France Ecologie Un ABF peut émettre un avis défavorable motivé pour un projet respectant le PLU, mais cet avis ne peut pas remettre en cause l'application du PLU . Les prescriptions ne peuvent, pas plus que les avis défavorables, venir contredire les règles d'urbanisme applicables. Les PLU doivent être mis en conformité avec les ZPPAUP, mais « il n'existe juridiquement aucun pouvoir de contestation de la règle d'urbanisme par l'ABF ». Le député se faisait l'écho des préoccupa- tions des élus sur le rôle des ABF. 15janvier 2008 AN p.363 n°7921 Marie-Jo Zimmermann UMP, Moselle Communication des PV d'infraction aux règles d'urbanisme? Ecologie Le procès-verbal d'infraction aux règles d'urbanisme est une pièce de procédure pénale . Sa communication ne peut s'opérer qu'au profit du contrevenant ou de son avocat. Cf. art. R 155-2e du code de procédure pénale. 15janvier 2008 AN p.386 n°10509 Sophie Delong, UMP, Haute-Marne Sociétés de multipro- priété Justice Il n'est pas envisageable de supprimer l'alinéa 9 de l'article L 212-9 du CCH qui interdit aux détenteurs de parts de sociétés constituées en vue de l'attribution d'immeubles aux associés par fractions divises de se retirer de la société. Des négociations sont en cours pour modifier la directive du 26octobre 1994. La réponse ajoute: cette faculté de retrait remet- trait en cause le fonction- nement des sociétés exis- tantes. La modification de la directive est prévue pour courant 2008. 17janvier 2008 Sénat p.103 n°1578 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Permis de construire sur un bâtiment illégal Ecologie Une construction édifiée sans permis ou ne respectant pas le permis relève d'une prescription pénale de 3 ans. Au-delà, la construction reste illé- gale du point de vue administratif. La loi ENL a indiqué que le refus de permis sur une construc- tion édifiée depuis plus de 10 ans ne peut pas être fondé sur l'irrégularité de la construction au regard du droit de l'urbanisme, sauf exceptions. - Si le délai de 10 ans n'est pas écoulé , un per- mis portant sur des éléments indissociables de l'immeuble édifié ne peut être accordé que s'il a aussi pour objet de permettre la régularisation. - Au-delà du délai de 10 ans « il serait pré- maturé de se prononcer sur les conséquences réelles de ces nouvelles dispositions ». C'est donc une réponse très prudente qui laisse entière la question de la portée du texte (art. L 111-12 code urb.) qui fournit tant d'exceptions qu'on ne sait s'il a une réelle possibilité d'application. 22janvier 2008 AN p.598 n°8022 Lionel Tardy UMP, Haute-Savoie Saisie immobilière: dégra- dation du bien par le saisi Justice La réforme de la saisie a renforcé la protection des immeubles saisis. Le débiteur est constitué séquestre du bien saisi. Il peut continuer à en user sous réserve de ne pas le dégrader, sous peine de sanctions pénales. Le juge peut aussi ordonner l'expulsion du débiteur pour cause grave, ce qui est le cas s'il commet de dégradations Rappelons que la réforme de la saisie immobilière résulte de l’ordonnance du 21avril 2006. A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 5février 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Sur votre agenda ✓ Du 11 au 15 février 2008 : “ la 2e s emaine d’information sur les droits des familles ”: une initiative des chambres des notaires de Paris et des Hauts-de-Seine. Des conférences ont lieu place du Châtelet et à la Mutualité et des consultations gra- tuites sont prévues dans les études Paris et de la proche couronne. Informations: paris.notaires.fr et notaires92.com. ✓ 22 février 2008 au Sénat: “ les 30 ans de la loi Spinetta ”. Un colloque consa- cré à la loi de 1978 sur l’assurance construction organisé par la Fédération des SEM, la FPC et l’USH. Clôture par Christine Boutin. Tél. FPC: 0147054436. Nominations Cabinets ministériels ➠ Economie : Eric Peters quitte ses fonc- tions de conseiller auprès de Christine Lagarde (arr. du 23janvier, J.O. du 24, @). Organismes publics ✓ Commission supérieure des sites, perspectives et paysages. Parmi les nominations, citons celles de: Bruno Cheramy, conseiller d'Etat honorai- re, Christophe Lefebvre, président du comi- té permanent du Conseil national de la protection de la nature, Paule Albrecht, présidente de la Société pour la protection des paysages et de l'esthétique de la Fran- ce et de Charles Bourely, secrétaire général de la Ligue urbaine et rurale. (Arrêté du 7janvier 2008, J.O. du 22 janv., @) ✓ Comité national de l'eau La composition actuelle du comité national de l'eau maintenue jusqu'au 1 er janvier 2008, est prorogée jusqu'au 1 er janvier 2009. Le décret augmente de 1 à 2 le nombre de représentants des entreprises d'assainissement et de distribution d'eau. (Décret n°2007-833 du 11mai 2007, J.O. du 25janvier p.1321) Magistrature ➠ Cours d’appel : sont nommés présidents de chambres ; à Paris: Marie-José Perche- ron et Michèle Brongniart; Colmar: Jean- Luc Vallens et à Papeete: Jean-Pierre Selmes et Gérard Thibault-Laurent. ➠ Tribunaux de grande instance : sont nommés premier vice-président de TGI ; à Créteil: Bernard Seltensperger; Meaux: Marie-Christine Pageot; Grasse: Chantal Malatrasi; Toulon: Philippe Coulange; Gre- noble: Anne Manoha; Metz: Christophe Soulard; Nantes: Marie-Françoise Blan- chard et à Toulouse: Jean-Pierre Vergne. (Décret du 21janvier 2008, J.O. du 22, @). ✓ Equipement Christian Curé est nommé directeur dépar- temental de l'équipement des Hauts-de- Seine (arr. du 22janvier, J.O. du 25janvier 2008, @). Au fil du J.O. Conventions collectives ➠ Avocats : l’avenant du 21décembre 2007 à l'accord professionnel du 19janvier 2007 relatif à la gratification des stagiaires a fait l’objet d’un avis d’extension (J.O. du 26janvier, p.1588). Missions de député Jean-Michel Couve , député du Var, est chargé d'une mission temporaire auprès du secrétaire d'Etat chargé de la consom- mation et du tourisme portant sur le développement du tourisme en France. (Décret du 21janvier 2008, J.O. du 22, p.1164). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 302 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Bibliographie Location, mode d’emploi : la 3 e édition de ce guide pratique édité chez Delmas est parue. En 336 pages, cet ouvrage fait le point sur la réglementation des baux d’habitation de la loi de 1989. Un ouvrage au ton résolument pra- tique, avec une formule de bail et des lettres types. Par Yves Rouquet, rédac- teur en chef de l’AJDI. 19 € . Éditions Delmas: Tél. 0820800017. Les Pierres d’Or 2008 Les 10 es cérémonies des Pierres d'Or, organisées par nos confrères d 'Expertise Pierre ont donné lieu à la remise des distinctions suivantes: ❑ "Pierre d'Or" du Professionnel de l'Année 2008: Guillaume Poitrinal (Unibail-Rodamco); ❑ Catégorie Utilisateurs : "Pierre d'Or" 2008: Marc-Antoine Jamet (LVMH); ❑ Catégorie Promoteurs : "Pierre d'Or" 2008: François Bertière (Bouygues Immobilier); ❑ Catégorie Programmes : "Pierre d'Or" 2008: " River Ouest " (HRO); ❑ Catégorie Commercialisateurs : "Pier- re d'Or" 2008: Olivier Gérard (Cush- man & Wakefield); ❑ Catégorie Asset, Property, Facility Managers : "Pierre d'Or" 2008: Pierre Beckerich (Euragone) et Henry Gast (BNP Paribas REPM); ❑ Catégorie Investisseurs : "Pierre d'Or" 2008: Alban Liss (Generali Immobilier); ❑ Catégorie Managers : "Pierre d'Or" 2008: Maurice Gauchot (CB Richard Ellis). 5 février 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R A A P P P P O O R R T T A A C C T T U U A A L L I I T T E E 1er pilier: Produire et capter des logements à loyers accessibles, ✓ Imposer dans tout programme immobilier de plus de 10 logements un quo- ta minimum de 20% de logements à loyers accessibles . ✓ Raccourcir le terme fixé par l’article 55 de la loi de Solidarité et Renouvelle- ment Urbains (SRU) qui impose 20% de logements sociaux aux communes. ✓ Rendre obligatoire l’inscription d’une réserve foncière destinée à la produc- tion de logements à loyers accessibles dans tous les Plans Locaux d’Urbanisme. ✓ Mobiliser dans les plus brefs délais 100000 logements supplémentaires dans le parc privé, afin de loger au niveau du loyer social les personnes très modestes. ✓ Obliger tous les réservataires de logements sociaux à contribuer au logement des ménages reconnus prioritaires par les commissions de médiation Dalo. ✓ Accélérer la création de maisons relais et mettre à disposition les 12000 nou- velles places prévues avant la fin de l’année 2009. 2e pilier: Intégrer la dimension territoriale de l’habitat dans un esprit d’équilibre et de justice sociale, ✓ Renforcer l’article 55 de la loi de Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU) du 13décembre 2000 en sanctionnant plus fermement les réfractaires à son application. ✓ Élargir la taxe sur la vacance à toutes les communes comprises dans une agglomération de plus de 50000 habitants. ✓ Veiller à ce que les opérations de Renouvellement Urbain ne réduisent pas l’offre de logements accessibles. ✓ Accroître significativement le rééquilibrage des ressources entre les communes (Dotation Globale de Fonctionnement, Dotation de Solidarité Urbaine…). ✓ Instaurer un dispositif de politique de l’habitat spécifique à l ’Ile-de-France . 3e pilier: Permettre au secteur de l’hébergement de jouer pleine- ment son rôle, ✓ Humaniser et réhabiliter les centres d’hébergement par un financement exceptionnel portant à la fois sur l’investissement et le fonctionnement. ✓ Unifier les statuts de tous les centres d’hébergement et pérenniser leurs finan- cements. ✓ Créer immédiatement les nouvelles places d’hébergement nécessaires corres- pondant aux obligations inscrites dans la loi Dalo en utilisant tous les moyens disponibles, y compris la mise à disposition et la réquisition de bâtiments publics. 4e pilier: Tarir les sources d’exclusion du logement en favorisant la prévention, l’accès et le maintien. ✓ Résorber les 600000 logements indignes avant la fin de la législature, en adap- tant le budget de l’ANAH et de l’État à cette ambition. ✓ Suspendre les expulsions locatives des personnes de bonne foi et développer le dispositif de prévention. ✓ Redonner aux aides personnelles au logement leur rôle de solvabilisation des ménages modestes. ✓ Rendre universelle la Garantie des Risques Locatifs . Les propositions de la Fondation Abbé Pierre Trois conditions fondamentales pour réorienter la politique du logement ✓ Tout dispositif législatif doit être garanti de sa concrétisation. ✓ Toute politique fiscale ou financière concernant le logement doit intégrer des objectifs sociaux. Aucune mesure d’avantages fiscaux ne peut se sous- traire à des contreparties sociales. ✓ Proposition d'un objectif d’un enga- gement financier de la collectivité au- dessus de 2% du PIB. Des avocats conseillent… Des avocats conseillent… > Gide Loyrette Nouel a conseillé la Chambre de commerce et d’industrie de Paris (CCIP) dans la fusion des activités Congrès-Expositions avec Unibail-Rodam- co et le lancement d'une nouvelle exten- sion de Paris-Nord Villepinte. L'équipe de Gide Loyrette Nouel qui conseillait la CCIP comprenait Serge Tatar, Nicolas Jüllich, Lucille Gaillard et Christine Miles (fusions, acquisitions, privatisation), Olivier Dauchez et Guillaume Jolly (struc- turation et aspects fiscaux) et Frédéric Nouel et Arnaud Moutet (aspects immo- biliers). La Fondation Abbé Pierre a présenté ce 1 e r février 18 propositions pour mener une politique du logement en rupture avec les années passées et qu’elle présente comme les conditions pour la mise en œuvre de la loi sur le droit au logement opposable. Il s’y ajoute trois conditions fon- damentales pour réorienter la politique du logement. ▲
