■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Ventes
✓ Promesse : la remise de l’acte en mains propres ne fait pas courir le délai de rétractation
✓ Somme payée en dehors de la comptabilité du notaire
EPERS
✓ Absence de responsabilité du fabricant de panneaux isolants pour des caves à fromage
Vice de construction
✓ Une catastrophe naturelle n’est pas forcément exonératoire
Marché de travaux privé
✓ Le retard de livraison n’a pas toujours tous les torts
Baux commerciaux
✓ Despécialisation
✓ Défaut d’immatriculation : la fraude fait échec à la faculté de donner congé sans indemnité
✓ Droit au renouvellement : le cas du démembrement de propriété
✓ Vente de l’immeuble loué : l’action du preneur en paiement de l’indemnité
■ Réglementation p. 5,6
✓ Un décret pour le Pass-Foncier
✓ Fondation du patrimoine
✓ Formulaires pour travaux sur monuments historiques
✓ Risque d’incendie dans les IGH et ERP
✓ Prévention des expulsions
■ Réponses ministérielles p. 7
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 5,7
✓ Au fil du J.O.
✓ Nominations, avocats
■ Rencontre p. 9
✓ L’ARC, la CGT et la CFDT dénoncent les pratiques des ascensoristes
■ Etudes p. 10
✓ SCPI : un marché en forme
✓ Record de ventes de logements neufs en 2007
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Ventes ✓ Promesse:laremisedel’acteen mainspropresnefaitpascourirle délaiderétractation ✓ Sommepayéeendehorsdela comptabilitédunotaire EPERS ✓ Absencederesponsabilitédufabri- cantdepanneauxisolantspourdes cavesàfromage Vicedeconstruction ✓ Unecatastrophenaturellen’estpas forcémentexonératoire Marchédetravauxprivé ✓ Leretarddelivraisonn’apastou- jourstouslestorts Bauxcommerciaux ✓ Despécialisation ✓ Défautd’immatriculation:lafrau- defaitéchecàlafacultédedonner congésansindemnité ✓ Droitaurenouvellement:lecasdu démembrementdepropriété ✓ Ventedel’immeubleloué:l’action dupreneurenpaiementde l’indemnité ■ REGLEMENTATION p.5,6 ✓ UndécretpourlePass-Foncier ✓ Fondationdupatrimoine ✓ Formulairespourtravauxsur monumentshistoriques ✓ Risqued’incendiedanslesIGHetERP Préventiondesexpulsions ■ REPONSESMINISTERIELLES p.7 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.5,7 ✓ AufilduJ.O. ✓ Nominations,avocats Frausomniacorrumpit F rausomniacorrumpit,lafraudecorrompttout.On connaîtl’adagelatinquifaitdelafraudeunecause d’annulationdecombinaisonsquiparaissentdeprimeabord régulières.LaCourdecassationvientd’endonnerunexemple enmatièredebauxcommerciaux,enannulantlecongéd’un bailleur,alorsqu’uneapplicationstrictedel’articleL145-1du codedecommerceauraitdûpriverlepreneurdesondroitau statut.Lebailleuravaitinvoquédanssoncongél’absence d’immatriculationdupreneurauregistreducommerceetdes sociétés.D’ordinaire,cetteirrégularitéestdurementsanction- néeetfaitperdreaulocatairesondroitaustatut.Pourtant,il n’enarienétédanscetteaffaire(lirel’arrêtenpage4).En effet,lebailleuravaitdonnécongé7ansàl’avance.Cetacte étaitmotivéparlaventedesmurs.L’acquéreurnepouvaitpas encoreseprévaloirdudéfautd’immatriculationetc’estdoncle bailleurinitial,vendeur,quiavaitadressélecongé.OrlaCour decassationrelèvequ’iln’avaitaucunintérêtpersonnelàla délivranceducongé.Lacollusionfrauduleuseentrelebailleur etsonacquéreuradoncétéjugéesuffisammentdémontrée. Danslajurisprudencedecettesemainerelativeauxbauxcom- merciaux,onmentionneraaussiunarrêtquitraitedelacharge del’indemnitéd’évictionàverseraupreneurlorsque l’immeubleestvendu.LaCourdecassationconfirmel’efficacité delaclauseducontratdeventequimetl’indemnitéàlacharge del’acquéreur.Lepreneurpeutenvertudecetteclause s’adresserdirectementàl’acquéreurpourobtenirleversement desonindemnité.Larédactiondelaclauseducontratdevente estdoncsurcepointessentielle. UnautrearrêtdelaCourdecassation(page2)metenlumière lesdifficultésquipeuventsurgiràlasuitedupaiementd’une partieduprix,horslacomptabilitédunotaire. L ’ARCfaitchorusaveclessyndicatsCGTetCFDTdes ascensoristespourdénoncerleseffetsperversdesmesuresdela loiRobiensurlasécuritédesascenseurs.L’actioncommune d’uneassociationreprésentantlespropriétairesetdessyndicats professionnelsestsuffisammentrarepourêtresignalée.Ces organisationsréclamentun“Grenelledesascenseurs”et,dèsà présent,unreportducalendrierderéalisationdestravauxobli- gatoiressurlesascenseurs.Ilvaudraitmieuxdavantagedetech- niciensetmoinsd’experts,lesascenseursmarcheraientmieux, observentd’ailleurscessyndicalistes.Alorsqu’onattendletexte reportantlapremièreéchéancedestravaux,lePremierministre, quiinviteparcirculairesesministresàladiligencepourlaparu- tiondesdécretsd’application(lirepage6),sera-t-ilsensibleà cettedifficultéd’applicationdelaloiRobien? BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 306 1 8MARS 2008 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier RENCONTRE p.9 ✓ L’ARC, la CGT et la CFDT dénon- cent les pratiques des ascensoristes ETUDES p.10 ✓ SCPI: un marché en forme ✓ Record de ventes de logements neufs en 2007 ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 18mars 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Promesse de vente ■ La remise de l’acte en mains propres ne fait pas courir le délai de rétractation de l’article L.271-1 CCH (Cass. Civ., 3 e , 27février 2008, n°167, FS- P+B+R+I, rejet) Le 23mai 2003, les époux V.avaient signé une promesse de vente avec M.F. Le même jour, la sociétéN., mandataire des vendeurs, avait remis à l’acquéreur copie de cette promesse, ainsi qu’un document l’informant des dispositions de l’article L.271-1 du CCH concernant sa faculté de rétractation. L’acquéreur avait daté et signé ce document. Le 3juillet, M.F. avisait ses vendeurs qu’il ne souhaitait pas donner suite à l’opération. Les époux V.et leur mandataire l’avaient alors assigné pour voir constater la vente. Déboutés en appel, ils ont formé pourvoi, mais la Cour de Cas- sation confirme le rejet: « Attendu que la remise de l’acte en mains propres ne répond pas aux exi- gences de l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction issue de la loi n°2000-1208 du 13décembre 2000; qu’ayant exactement retenu que le document remis le jour de la signature de la promesse de vente par le mandataire du vendeur ne remplissait pas la condition exigée par la loi d’un mode de notification de l’acte présentant des garanties équivalentes à la lettre recommandée avec demande d’avis de réception pour la date de réception et de remise, la cour d’appel […] en a déduit à bon droit que le délai de sept jours n’avait pas commencé à courir avant la dénoncia- tion de la promesse par M.F. le 3juillet». Observations de Jurishebdo : Cette affaire aborde une question importante pour la pratique quotidienne des transactions, à savoir les moyens de faire courir le délai de rétractation de l’article 271-1 du CCH. La loi pose le principe d’une notification par LR AR. Mais elle n’exclut pas qu’il puisse être procédé autrement, dès lors les garan- ties de sécurité offertes sont similaires. D’où la question pour les professionnels de savoir si une remise de l’acte en mains propres contre récépissé, solution simple et pratique, pourrait suffire au déclenche- ment du délai. Une réponse ministérielle du 5octobre 2004 était venue éteindre cet espoir, estimant que la remise directe n’offrait pas « pour la détermination de la date de réception ou de remise, de garan- ties équivalentes à celle de la lettre recom- mandée » (Christian Estrosi, n°41440, J.O. A.N., p.7.789). Il était craint de favoriser les contestations diverses et les documents antidatés. La question a cependant resurgi en 2006, lorsque le législateur a inséré à l’article L.271-1 un alinéa consacrant expressément le principe de la remise directe par un professionnel ayant reçu mandat (loi ENL n°2006-872 du 13juillet 2006). Les modalités de remise devaient être attestées selon un décret à paraître… qui ne l’est pas encore. Ce qui explique que la Cour de cassation fasse ici applica- tion de l’article L.271-1 « dans sa version de 2000 », et qu’elle refuse que considérer que le délai de rétractation ait commencé à courir. Les acteurs de la transaction immobilière espèrent pour leur part une publication rapide du décret. Le Président de la FNAIM, René Pallincourt, a récem- ment évoqué la question avec le ministre du logement. À suivre… Contrat de vente ■ Somme payée en dehors de la comptabilité du notaire (Cass. Civ., 3 e , 27février 2008, n°173, FS-P+B, cassation partielle) En 1984, les époux J.avaient vendu à M.M. une maison à usage d’habitation, par un acte notarié mentionnant que le paiement du prix avait eu lieu « à concur- rence de 100000francs en dehors de la comptabilité du notaire, dont quittance ». Plusieurs années après, les vendeurs avaient assigné la veuve de l’acquéreur, M me D., en paiement du solde du prix de vente. En appel, cette demande avait été accueillie et M me D. a formé pourvoi. La Cour de cassation censure la décision: « Vu les articles1341, 1347 et1348 du code civil; Attendu que pour condamner M me D. à payer le solde du prix de vente de l’immeuble, l’arrêt retient que les époux J.démontrent que les indications figurant à l’acte n’ont pas été respectées par les parties et qu’ils n’ont pas perçu de leur acheteur, qui n’avait que 24 ans à l’époque, la somme de 100000francs que M me D. doit leur régler; Attendu qu’en statuant ainsi, alors que si la quittance d’une somme payée en dehors de la comptabilité du notaire ne fait foi que jusqu’à preuve du contraire , celle-ci ne peut être rapportée que dans les conditions prévues par les articles1341 et suivants du code civil ». L’affaire est renvoyée. Observations de Jurishebdo : Cette affaire aborde une règle importante du régime de la preuve. D’ordinaire, le prix d’une vente est versé au jour de la signature, entre les mains du notaire, qui fait foi de ce que le paiement a bien eu lieu dans sa comptabilité. Mais en l’espèce, les parties déclaraient conjointement qu’une partie de la somme avait déjà été réglée. Dans ce cas, le notaire le mentionne, mais ne peut s’en porter garant. La pratique pose pro- blème, lorsque le vendeur vient postérieu- rement contester la réalité du paiement déclaré conventionnellement. Ce n’est certes pas parce que le prix d’une vente est payé « hors la vue du notaire » qu’il n’a pas été payé; mais une décision du 27mars 2007, la Cour de cassation précise qu’il n’y a pas de présomption en faveur du vendeur: c’est à lui qu’il revient d’apporter la preuve du non-paiement (1re Civ., 27mars 2007 n°05/17655). Elle n’est pas évidente, car elle se trouve alors sou- mise aux conditions des articles1341 et1347 du code civil: elle doit résulter d’un acte ou d’un commencement de preuve par écrit et aucune preuve par témoins n’est recevable. Ce qui n’était pas le cas en l’espèce, d’où la cassation. EPERS ■ Absence de responsabilité du fabricant de panneaux isolants pour des caves à fromages (Cass. Civ., 3 e , 27février 2008, n°165, FS- P+B, rejet) En 1990, la centrale laitière de Franche- Comté avait fait procéder à la construction de caves, destinées à l’affinage et au stoc- kage des fromages. Elle en avait confié la réalisation à la sociétéC., laquelle s’était fournie en panneaux isolants auprès de la société Plasteurop. Des problèmes étant survenus après réception, la Centrale avait assigné la société C.pour la reprise des désordres et l’indemnisation de son préju- dice d’exploitation. Celle-ci s’était retour- née contre le fabricant, afin d’obtenir une condamnation solidaire. Sa demande 18mars 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ ayant été rejetée en appel, l’assureur de la société C.se pourvoit en cassation. « Mais attendu qu’ayant constaté qu’il n’était aucunement justifié qu’en l’espèce ces panneaux avaient été l’objet d’une fabrication spécifique pour les besoins précis des locaux de la Centrale laitière de Franche-Comté, qu’il n’avait été fait état d’aucune étude fixant à l’avance la capacité d’isolation thermique que devaient présenter ces panneaux ni d’aucune commande faisant référence à un dimensionnement particulier , qu’il s’agissait d’ éléments indifférenciés pou- vant être utilisés pour des locaux autres, la cour d’appel a pu en déduire que ces pan- neaux ne relevaient pas des dispositions de l’article 1792-4 du code civil ». Observations de Jurishebdo : L’article 1792-4 du code civil pose le principe de la responsabilité solidaire du fabricant « d'un ouvrage, d'une partie d'ouvrage ou d'un élément d'équipement conçu et produit pour satisfaire, en état de service, à des exigences précises et déterminées à l'avance ». On désigne fréquemment ces éléments sous le nom d’« EPERS »: élé- ments pouvant entraîner la responsabilité solidaire. La notion est sensible. Épée de Damoclès au-dessus de la tête des fabri- cants, elle a donné lieu à une jurispruden- ce variée, parfois contradictoire. Ce n’est d’ailleurs pas la première fois que la socié- té Plasteurop se trouve confrontée à la recherche de sa responsabilité, à la suite de désordres survenus avec ses panneaux. Dans un arrêt du 23mai 2005, la cour de Versailles (4 e Ch., 23mai 2005, RG n°03/03179), avait estimé qu’ils devaient être qualifiés d'EPERS au motif que « le produit en cause a fait l'objet de plusieurs avis techniques qui démontrent qu'il est le résultat d'une conception élaborée et approfondie». Mais, la cour de Paris, par un arrêt du 30juin de la même année (23 e ch. B, 30juin 2005, RG n°03/18006) sta- tuait en sens inverse, estimant que «faute de présenter des caractéristiques suffi- santes pour réserver ces panneaux à un chantier précis, exclusif de tout autre emploi, ceux-ci constituent des éléments indifférenciés échappant à l'application de l'article 1792-4». Quelle est la position de la Haute Cour dans ce contexte? Dans un arrêt du 26janvier 2007, l’Assemblée plénière optait pour la responsabilité du fabri- quant. Solution qu’elle écarte ici… Peut- être faut-il y voir l’application de l'ordonnance du 8juin 2005, laquelle a en effet introduit un article1792-7 au terme duquel: « Ne sont pas considérés comme des éléments d'équipement d'un ouvrage au sens des articles1792, 1792-2, 1792-3 et 1792-4 les éléments d'équipement […] dont la fonction exclusive est de per- mettre l'exercice d'une activité profession- nelle dans l'ouvrage ». Ce qui est le cas de panneaux destinés à assurer une isolation pour conservation et affinage des fro- mages d’une centrale laitière. Vice de construction ■ Une catastrophe naturelle n’est pas forcément exonératoire… (Cass. Civ., 3 e , 27février 2008, n°17O, FS-P+B, cassation partielle) Deux promoteurs immobiliers avaient fait édifier, à Tahiti, un bâtiment résidentiel sur un terrain pentu. Les terrasses et les rem- blais étaient retenus par un mur de soutè- nement, lequel s’était effondré suite à de fortes pluies survenues sur l’île, et dont l’intensité avait justifié un arrêté consta- tant l’état de catastrophe. Un immeuble situé en contrebas ayant souffert de nom- breux dommages, son propriétaire, l’Office Polynésien de l’habitat, avait assigné en réparation les promoteurs et le syndicat des copropriétaires de la résidence. La société C.se pourvoit en cassation contre l’arrêt qui l’a condamné in solidum avec les promoteurs à garantir le syndicat des condamnations. Elle prétend au soutien de sa demande que l’événement climatique était exceptionnel et relevait de la force majeure. La Cour ne retient pas cette ana- lyse: « Mais attendu qu’ayant souverainement retenu que les fortes précipitations plu- viales survenues les 19 et 20décembre 1998 ne pouvaient être qualifiées ni de véritables dépressions, ni de tempêtes, encore moins de cyclones, que de tels évé- nements étaient susceptibles d’arriver en période des pluies dans les zones tropi- cales, et qu’ ils ne possédaient pas les caractères d’imprévisibilité et d’irrésistibilité de la force majeure , la cour d’appel a pu en déduire que la socié- té C.ne justifiait pas d’une cause étran- gère exonératoire de la responsabilité qu’elle encourait sur le fondement de l’article 1792 du code civil ». Observations de Jurishebdo : La garantie de dommages de l’article 1792 est une res- ponsabilité de plein droit: seule la preuve d’une cause étrangère peut permettre de s’en exonérer, telle que la force majeure. Mais celle-ci est rarement admise: elle requiert la réunion des trois conditions d’imprévisibilité, d’irrésistibilité et d’extériorité, appréciées in concreto, au regard de chaque cas d’espèce. Opérant sur l’île de Tahiti, située en zone tropicale, les constructeurs sont présumés connaître l’éventualité de précipitations importantes. La condition d’imprévisibilité n’est pas remplie, ni, en conséquence, celle d’irrésistibilité, car connaissant le risque, ils doivent adapter la conception. Parallèle- ment, la Cour, de manière intéressante, rend cette leçon que l’état de catastrophe naturelle ne suffit pas à prouver le caractè- re imprévisible des conditions climatiques. Marché de travaux privé ■ Le retard de livraison n’a pas toujours tous les torts (Cass. Civ., 3e, 27février 2008, n°164, FS-P+B, rejet) Pour la réhabilitation d’un immeuble dont elle était propriétaire, la SNC D.(la SNC) avait entrepris la création de nouveaux sous-sols de stationnement. Le chantier avait dû être arrêté en raison d’une pré- sence d’eau importante en fond de fouille, et la réception avait eu lieu avec un mois de retard. La SNC, qui s’était engagée à louer l’immeuble, avait néanmoins pu signer le bail après réception des travaux. Puis, se plaignant d’avoir perdu des loyers, elle avait assigné les différents interve- nants à l’opération. « Attendu qu’ayant constaté que la SNC, qui n’avait appliqué aucune pénalité de retard aux entreprises, avait procédé [...] à la déclaration d’achèvement des travaux, acte unilatéral de la société maître de l’ouvrage, [...], que le procès-verbal de réception et la signature du bail étaient indépendants de l’achèvement de l’immeuble, et retenu que la locataire [...] avait pris possession des lieux de façon par- tielle dès le 6janvier 1997 [...], la cour d’appel a pu en déduire que la SNC ne jus- tifiait pas que les pénalités qu’elle aurait été amenée à payer à sa locataire et ses Pages réalisées par Hélène Lécot ▲ 18mars 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Défaut d’immatriculation: la fraude fait échec à la faculté de donner congé sans indemnité (Cass. Civ. 3 e , 5mars 2008, n°202, FS-P+B, rejet) Un bail avait été conclu en 2002. Le pre- neur, initialement une personne physique, était devenu une personne morale. Or le bailleur avait donné congé en 2004, pour le 15juillet 2011, avec refus de renouvelle- ment, sans indemnité, pour défaut d’immatriculation au RCS. La cour d’appel avait prononcé la nullité de ce congé, ce que confirme la Cour de cassation: “Mais attendu que la fraude affectant un acte juridique justifie son annulation; qu'ayant constaté que les consorts C.n'avaient pas d'intérêt personnel à la délivrance des congés qui servaient l'intérêt exclusif de la société Cofrinvest au profit de laquelle ils avaient signé une pro- messe de vente le 15novembre 2003 et qui ne pouvait pas encore agir puisqu'elle n'est devenue propriétaire des locaux que le jour de la signature de la vente en la forme authentique le 10mai 2005 et sou- verainement retenu que la délivrance de ces congés à la société Espace 92 moins de deux mois après la dénonciation par cette dernière aux bailleurs de l'acquisition de son fonds de commer- ce et alors qu'elle avait entrepris dès jan- vier2004 les démarches en vue de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés, était le résultat de la col- lusion frauduleuse entre la société Cofrinvest et les consortsC., lesquels connaissaient le but des congés délivrés en leur nom, à savoir faire échec au renouvel- lement du bail et au paiement d'une indemnité d'éviction au profit de la société Espace 92, alors que la société Cofrinvest aurait été dans l'impossibilité de se préva- loir du défaut d'immatriculation de la loca- taire au moment de la signature de l'acte de vente, la cour d'appel qui […] en a exactement déduit que les congés fraudu- leusement délivrés à la société Espace 92 étaient entachés de nullité et ne pouvaient recevoir effet, a légalement justifié sa déci- sion”. Observations de Jurishebdo : fraus omnia corrumpit. La fraude corrompt tout, dit l’adage, qui trouve ici à s’appliquer. Certes, le défaut d’immatriculation du locataire le prive en principe du droit au renouvelle- ment. Le locataire doit être immatriculé au moment du congé et le congé peut être délivré plusieurs années à l’avance (cf. pour un exemple de congé donné 30 mois à l’avance, Civ. 3 e , 8juin 1988). Mais si le preneur peut invoquer la fraude, cela prive d’effet l’action du bailleur. La fraude résul- tait ici notamment de la concertation entre le bailleur et son acquéreur et de l’absence d’intérêt pour le bailleur d’origine à délivrer ce congé. ■ Droit au renouvellement: le cas du démembrement de propriété (Cass. Civ. 3 e , 5mars 2008, n°205, FS-P+B, rejet) Les bailleurs de locaux à usage commercial avaient donné congé avec offre de renou- vellement le 23février 2001, puis, le 12juin 2002, rétracté leur offre au motif que le nu-propriétaire du fonds de com- merce exploité dans les lieux (un camping) n’était pas immatriculé au registre du com- merce (ce nu-propriétaire avait acquis cet- te qualité en raison de la succession de son père). La mère du nu-propriétaire était usufruitière du fonds de commerce. Les bailleurs contestaient donc le droit au sta- tut des locataires et ils obtiennent gain de cause, tant en appel qu’en cassation: “Mais attendu, d'une part, que la cour d'appel a exactement retenu […] que les époux B.avaient valablement retiré leur congé avec offre de renouvellement lors- qu'ils ont découvert que M.Sébastien ● Avocats ➠ Quatre avocats, issus de grands cabinets, viennent de créer une nouvelle structure dénommée “ Kalliopé ”. Elle se compose de Lorenzo Balzano (ex. Lefèvre Pelletier & associés), qui intervient en droit immobi- lier et en droit de l’environnement indus- triel, de Jocelyn Duval (ex LPA et Linkla- ters) dont les domaines privilégiés sont les contrats publics, les PPP, le droit de l’urbanisme et de l’urbanisme commercial ainsi que le droit l’environnement; Édouard Clément (ex Clifford Chance, Jeantet Associés, Simmons & Simmons), intervenant en fusions&acquisitions, capital investissement et restructurations indus- trielles et enfin, de Nicolas Contis (ex. de Pardieu Brocas, Bredin Prat et Racine), il intervient particulièrement en contentieux, arbitrage, droit économique». ➠ Olivia Michaud , spécialiste de l’hôtellerie, promotion immobilière et investissement immobilier, est nommée “counsel” du cabinet Lefebvre, Pelletier & Associés. ■ Déspécialisation Un commerçant souhaitant prendre sa retraite avait adressé à son bailleur un acte de déspécialisation. Le bailleur avait alors adressé un commandement visant la clause réso- lutoire au motif que les deux bailleurs indivis ne s’étaient pas vus signifier l’acte de déspécialisation. Le preneur avait alors régularisé en adressant deux actes. Puis les bailleurs avaient adressé une assignation en acquisition de la clause résolutoire pour défaut de garnissement des lieux loués. Leur demande est rejetée, tant en appel qu’en cassation: “attendu qu’ayant constaté que les bailleurs ne justifiaient pas que dans le mois du commandement visant la clause résolutoire, le fonds serait resté fermé et que le seul constat d’huissier de justice versé aux débats faisait état du magasin fermé les 29septembre 2005, 3,4,5,6 et 7 et 10octobre 2005, la cour d’appel, qui a dit à bon droit que le commandement visant la clause résolutoire ne pouvait s’analyser com- me un refus d’accord à la déspécialisation , a pu retenir, abstraction faite du motif surabondant relatif à la suspension de la clause de résiliation de plein droit, […] qu’il n’y avait pas lieu à référé”. (Cass. Civ. 3 e , 5mars 2008, n°207, FS-P+B, rejet) On peut déduire de cet arrêt que si le bailleur veut contester le droit à despécialisation, il doit le faire expressément: un argument relatif au défaut de garnissement des lieux ne peut pas être assimilé au refus d’accord à la despécialisation. 4 arrêts sur les baux commerciaux pertes de loyers résulteraient d’un retard dans la livraison de l’ouvrage ». Observations de Jurishebdo : D’une part, en n’appliquant pas de pénalités contrac- tuelles aux constructeurs, la SNC a implici- tement approuvé la date de mise à dispo- sition de l’immeuble. D’autre part, le pré- judice financier subi par elle en tant que bailleresse n’apparaissait pas strictement lié au retard de livraison. H.L. ▲ ▲ T T E E X X T T E E S S ➠ Le taux de l' intérêt légal pour 2008 est fixé à 3,99% . (Décret n°2008-166 du 21février 2008, J.O. du 23février 2008, p.3216). 18mars 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X Chiffres N.n'était pas immatriculé au registre du commerce, et que la seule délivrance d'un congé avec offre de renouvellement n'emportait pas volonté de la part des bailleurs de renoncer à se prévaloir de l’absence du droit à la propriété commer- ciale des preneurs, le bail étant commer- cial depuis l'origine; Attendu, d'autre part, qu'ayant exacte- ment retenu, que le bénéfice du statut des baux commerciaux ne pouvait être invoqué que par celui qui est à la fois titulaire du bail et propriétaire du fonds de commerce , la cour d'appel […] en a exactement déduit que lorsque la propriété d'un fonds de commerce est démembrée entre un usufruitier qui a la qualité de commerçant et un nu-proprié- taire qui n'a pas cette qualité, le nu-pro- priétaire devait être immatriculé au registre du commerce et des sociétés pour permettre l'application du statut des baux commerciaux et que dès lors que M.SébastienN., bien que majeur depuis le 29janvier 1999, n'était pas inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de nu-propriétaire non exploitant au moment de la notification du congé, les consorts N.ne pouvaient prétendre au renouvellement du bail”. Observations de Jurishebdo : la sanction est donc nette: le nu-propriétaire du fonds qui n’est pas immatriculé n’a pas droit au statut. Un arrêt de la cour d’appel de Paris avait indiqué que, lorsque le fonds de commerce fait l’objet d’un démembre- ment de propriété, comme c’était le cas dans l’arrêt rapporté, le nu-propriétaire doit être inscrit au RCS en qualité de nu- propriétaire non exploitant (Paris, 30jan- vier 1998, D 1998, IR, 78). La Cour de cassation avait déjà jugé, en cas de démembrement de la propriété d’un fonds de commerce résultant d’une succession, qu’un copreneur, faute d’être inscrit personnellement au RCS, usufruitier du quart des biens de la succession de son épouse, ne bénéficie pas du statut puis- qu’il n’y a pas d’indivision entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. L’arrêt de la Cour de cassation est dans le même sens. ■ Vente de l’immeuble loué: l’action du preneur en paiement de l’indemnité d’éviction (Cass. Civ. 3e, 5mars 2008, n°204, FS-P+B, rejet) Un bailleur de locaux commerciaux avait délivré congé avec offre de renouvelle- ment, puis rétracté son offre et offert le paiement d’une indemnité d’éviction. L’immeuble avait été vendu et une clause du contrat de vente prévoyait que l’acquéreur ferait son affaire du paiement de l’indemnité d’éviction. Le locataire ayant engagé une action en paiement de l’indemnité, l’acquéreur contestait la déci- sion ayant admis la demande du preneur le contraignant à payer l’indemnité. La Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu'ayant constaté que l'acte de vente conclu le 4février 1999 entre le CFF [vendeur] et la société The Ritz Hotel [acquéreur] comprenait une sti- pulation ainsi rédigée: "Étant précisé qu'un congé avec offre de renouvellement suivi d'une dénonciation de cette offre ont été signifiés à la société Banque Sepah [preneur] à la demande du Crédit foncier de France. Qu'à la suite, une procédure a été intentée par le locataire M.K. au nom de The Ritz Hôtel Limited déclare avoir parfaite connaissance de ces location et procédure dont les éléments lui ont été remis dès avant ce jour par le vendeur et déclare, ès qualités, en faire son affaire personnelle déchargeant le vendeur de toutes les conséquences financières notam- ment l'acquéreur s'oblige à prendre à sa charge le payement de l'indemnité d'éviction ainsi que les frais et honoraires de cette procédure", la cour d'appel […] a pu en déduire qu'une telle clause s'analysait en une délégation imparfaite de payement par laquelle le CFF avait transmis à la société The Ritz Hotel la char- ge du payement de l'indemnité d'éviction due à la société Banque Sepah et qu'une telle stipulation autorisait le preneur, à réclamer le paiement de l'indemnité qui y était visée à la société The Ritz Hotel, acquéreur de l'immeuble, sans être tenue de s'adresser au CFF, vendeur, et sans que puisse lui être opposée la règle de l'effet relatif des conventions”. Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : en principe, la vente de l’immeuble ne décharge pas le ▲ bailleur initial de l’obligation de payer l’indemnité d’éviction en cas de refus de renouvellement survenu avant la vente (Civ. 3 e , 15 déc. 1999, Bull. Civ. 3, n°243), car l’indemnité d’éviction est une dette personnelle du bailleur (Civ. 3 e , 30mai 2001, Bull. Civ. III, n°69). Mais si l’acte de vente met l’indemnité à la charge de l’acquéreur, celui-ci en est rede- vable (Civ. 3 e , 2 déc. 1998, n°96-22181). il résulte de cet arrêt de 2008, où le contrat de vente avait prévu la transmission de la charge de l’indemnité à l’acquéreur, que le preneur peut s’adresser directement à l’acquéreur de l’immeuble dont il est loca- taire, pour obtenir le versement de l’indemnité d’éviction. Il n’a pas à mettre en cause son bailleur initial, pouvant invo- quer la délégation imparfaite stipulée dans l’acte de vente. ■ Un décret pour le Pass-Foncier Un texte d’application a été publié concer- nant le Pass-Foncier: ce décret du 5mars prévoit la conclusion d'un bail à construc- tion dans le cadre du Loca-Pass, tel que prévu par la convention conclue avec l'UESL le 20décembre 2006, modifiée le 27septembre 2007. Il précise le mode de calcul des ressources de l'accédant. L'aide à l'accession sociale, accordée par une ou plusieurs collectivité ne doit pas dépasser 50% du ou des autres prêts de plus de 2 ans concourant au financement de l'opération. (Décret n°2008-226 du 5mars 2008 pris pour l'application de l'article 257 du CGI relatif aux livraisons à soi-même d'habitations principales dont le terrain d'assise est acquis de manière différée, J.O. du 7mars, p.4363). ■ Logement social Un arrêté du 14février 2008 fixe les modalités de déclaration, de calcul et de paiement de la cotisation due à la Caisse de garantie du logement locatif social. Le texte comporte en annexe le modèle de déclaration de cotisation à la CGLLS au titre de 2008, ainsi qu'une fiche de calcul. La cotisation est payée via le site internet teledeclaration.cglls.fr. Pour 2008, le taux de cotisation est fixé à 1,33% des loyers . Le montant de réduction par allo- cataire des aides au logement est fixé à 35 € ; le montant de réduction par loge- ment situé dans les quartiers de l'article L 452-4 al. 5 est de 29 € et le montant de réduction par logement faisant l'objet d'une 1 e mise en service en 2007 est de 700 € . (J.O. du 22février, p.3181). 18mars 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N ■ Les formulaires de demande d’autorisation pour travaux sur monuments historiques sont publiés Divers modèles de demande d'autorisations de travaux ont été publiés: - Demande d'autorisation de travaux sur un immeuble classé : CERFA 13585*01 (le dossier comprend 13 pièces à joindre); - Demande d'autorisation de travaux sur un immeuble classé pour la mise en place d'installations ou de constructions tem - poraires d'une surface supérieure à 20m 2 et d'une durée supérieure à 1 mois: CER- FA 13587*01; - Demande d'autorisation de travaux sur un immeuble adossé à un immeuble clas - sé , non soumis au PC, permis de démolir, au permis d'aménager ou à la déclara- tion préalable, mais qui sont de nature à affecter la bonne conservation de l'immeuble classé: CERFA 13586*01 (6 pièces jointes). (Arrêté du 29novembre 2007 relatif aux modèles de demandes d'autorisations de tra- vaux sur les monuments historiques et à l'enregistrement des demandes d'autorisations de travaux et des déclarations préalables, J.O. du 29février, p.3584). ■ Une convention avec la Fonda- tion du patrimoine Les propriétaires d'immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des MH ou ayant obtenu de la Fondation du patri- moine un label peuvent conclure une convention avec la Fondation du patri- moine pour la restauration de ces immeubles. Un décret du 27février 2008 en fixe les modalités. La convention prévoit notam- ment la description détaillée des travaux envisagés, leur coût et le plan de finance- ment, l'engagement du propriétaire de conservation de l'immeuble et d'ouverture au public, l'engagement du propriétaire d'informer la Fondation de la date de la fin des travaux dans le mois qui suit l'achèvement. L'article 2 du décret précise les exi- gences d'ouverture au public des par- ties d'immeubles qui ont fait l'objet de travaux: 50 jours par an (dont 25 non ouvrables, d'avril à septembre) ou 40 jours par an (de juillet à septembre). Le modèle de convention est disponible sur le site du ministère de la culture. Les exigences d'ouverture au public sont précisées par arrêté. Le propriétaire doit chaque année avant le 1 er février déclarer au délégué général du tourisme les conditions d'ouverture de son immeuble. (Décret n°2008-195 du 27 fév. 2008 pris pour l'application des articles L.143-2-1 et L.143-15 du code du patrimoine et relatif aux conven- tions conclues avec la Fondation du patrimoine et certaines fondations ou associations en faveur de la restauration de monuments histo- riques privés; a rrêté du 27 fév. 2008 fixant les conditions d'ouverture au public des monu- ments historiques, J.O. du 29, p.3563 et3565). ■ Risque d’incendie dans les IGH et ERP Un arrêté fixe les conditions d'agrément des organismes qui sont chargés de vérifier les règles de sécurité incendie dans les IGH ou les ERP. L'agrément peut concerner les phases de conception, de construction et d'exploitation ou pendant l'une ou plu- sieurs de ces phases. Pour pouvoir être agréés, les organismes doivent d'abord être accrédités par le Cofrac ou un orga- nisme européen équivalent. L'article 7 fournit la liste des pièces que doit comporter la demande d'agrément, dans le cadre d'une première demande et dans le cadre d'un renouvellement. Cet arrêté est applicable un an après sa date de publication, mais les agréments délivrés antérieurement restent valables jusqu'à l'expiration de leur validité. (Arrêté du 11décembre 2007 relatif aux condi- tions d'agrément pour les vérifications régle- mentaires prévues dans les établissements rece- vant du public et les immeubles de grande hau- teur, J.O. du 1 er mars 2008, p.3653). ■ Prévention des expulsions Le fonctionnement de la commission spé- cialisée de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été précisé par décret. La commission comprend des membres de droit : préfet, président du conseil général, représentant des organismes payeurs des aides au logement, maire, président de l'EPCI ayant conclu une convention de délégation pour les attri- butions des aides au logement, et des membres qui participent sur demande : bailleurs sociaux, privés, associations de locataires, associations d'insertion, asso- ciations d'information sur le logement, commission de surendettement. La commission formule des avis par exemple auprès du préfet ou du FSL. Elle émet aussi des recommandations . Cela vise par exemple les bailleurs dont des locataires sont en situation d'impayés, en vue d'envisager leur relo- gement; ou les autres bailleurs et les réservataires de logements pour concou- rir au relogement. La commission rend compte de son activi- té devant le comité responsable du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées; elle peut émettre des propositions d'amélioration du traitement des expulsions. (Décret n°2008-187 du 26février 2008, J.O. du 28février, p.3474). ■ François Fillon veut des décrets plus vite Le Premier ministre rappelle que le vote de la loi n'est pas l'achèvement d'une réforme et il appelle ses ministres à prendre rapidement les textes d'application. Il leur demande de dési- gner une « structure clairement dédiée qui sera responsable de la coordination du travail d'application des lois » pour le ministère. L'adoption d'une loi nouvelle est suivie d'une réunion interministérielle qui détermine le ministère responsable de la préparation de chaque décret et qui arrête un échéancier. Cet échéancier sera transmis aux deux assemblées. (Circulaire du 29février 2008 relative à l'application des lois, J.O. du 7mars 2008, p.4233) ■ Cadastre et CNIL Le droit d'accès prévu par la loi du 6janvier 1978 susvisée s'exerce directe- ment auprès d'un centre des impôts fon- cier ou d'un centre des impôts. Quant au droit de rectification, il s'exerce en ligne auprès de ces mêmes centres. (Arr. du 20 fév. 2008 modifiant l'arrêté du 21 janv. 2008 portant création par la DGI d'un trai- tement automatisé de données à caractère per- sonnel dénommé «Service de consultation du plan cadastral - SCPC», J.O. du 29 fév., @). ■ Formation : l’arrêté du 24janvier 2008 donne la liste des diplômes et titres profes- sionnels comportant une formation obliga- toire à l'accessibilité du cadre bâti aux per- sonnes handicapées (J.O. du 1 er mars, p.3698). 18mars 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 21 fév. 2008 Sénat p.345 n°151 Jacques Mahéas, PS, Seine-Saint-Denis Statistiques de logements sociaux démolis Logement Le nombre de logements sociaux démolis est passé, en France, de 3919 en 1992 à 13121 en 2005. (Les chiffres étaient de 9725 en 2003 et de 11065 en 2004). La réponse explique: la hausse provient de la mise en œuvre du programme de rénovation urbaine. 25 fév. 2008 A N p.1618 n°5223 Eric Straumann, U MP, Haut-Rhin Taxe locale d ’équipement: difficulté de recouvrement Budget Afin de parvenir à un meilleur recouvrement d es taxes d'urbanisme et à des recettes sécurisées pour les collectivités locales, le min- istère a engagé des travaux visant à simplifier le régime de ces taxes, en liaison avec le min- istère de l'écologie et celui de l'intérieur. Le député s'inquiétait d u risque de perte de recettes pour les collec- tivités locales. 25 fév. 2008 AN p.1629 n°10536 Jean Michel, S.R.C. Puy-de-Dôme Maîtres d'œuvre – exerci- ce de la profession Culture L'ordonnance du 26 août 2005 a prévu une régularisation de la profession des maîtres d'œuvre en bâtiment, détenteurs d'un récépissé, au titre de la loi de 1977 sur l'architecture. Ils devaient déposer une demande avant le 28août 2006. Ce délai a été reporté par la loi du 30décembre 2006 jusqu'au 30juin 2007. Il n'est pas envisagé d'ouvrir de nouveau délai . Le député sollicitait pré- cisément une ouverture d'un nouveau délai de régularisation. 25 fév. 2008 AN p.1634 n°6300 Jean-Louis Léonard, UMP, Charente-Mar- itime Contrôle des divisions d'immeubles pour exiger la réalisation de parking Écologie La division d'immeubles en petits appartements n'est soumise à aucune autorisation d'urbanisme si elle ne comporte ni changement de destination ni modification de l'aspect extérieur. Mais elle doit respecter le PLU et notamment les règles imposant la réalisation de places de stationnement. Si elle en a con- naissance, l'autorité compétente devra dresser un PV d'infraction. La commune peut deman- der réparation de son préjudice résultant de l'absence de réalisation des places requises. La réponse cite un arrêt ayant admis l'action de la commune: Cass. Civ. 3 e , 23novembre 2005. 25 fév. 2008 AN p.1638 n°10083 Marcel Rogemont, App. S.R.C. Ille-et- Vilaine Crédit d'impôt pour récupération de l'eau de pluie Écologie Un texte va préciser les usages de l'eau de pluie autorisés dans l'habitation. Il va autoriser l'usage de l'eau dans les toilettes et pour le nettoyage des sols. Le conseil supérieur d'hygiène de France préconise l'interdiction pour le lavage du linge. L'usage va être interdit pour les crèches et les hôpitaux . L'arrêté sera prochainement publié. Texte de base: loi sur l'eau du 30décembre 2006 et arrêté du 4mai 2007 25 fév. 2008 AN p.1636 n°8643 Jean-Luc Warsmann, UMP, Ardennes PLU: notion d'emprise au sol Écologie Les notions d'emprise au sol ou de hauteur ne font pas l'objet de définition réglementaire et doivent être précisées localement. A défaut, les définitions retenues par le juge s'appliquent. L'emprise au sol est normalement la superfi- cie au sol qu'occupe la base du bâtiment. Mais ce peut être parfois la surface occupée par la projection verticale du volume hors œuvre du bâtiment à la surface de la parcelle. La réponse cite des juge- ments qui concernent généralement des bâti- ments en pyramide inversée . 25 fév. 2008 AN p.1640 n°9731 Christian Jacob, UMP Seine-et- Marne Divisions foncières : dispositions transitoires Écologie Si un terrain a fait l'objet d'une autorisation de lotir avant le 1 er octobre 2007, il peut être procédé, même après cette date, à la division du terrain sans que le propriétaire ait à demander de nouvelle déclaration ou de permis d'aménager. Dès lors que l'autorisation de lotir est en cours de validité, les divisions autorisées ne sont pas remises en cause par les nouvelles dispositions. 25 fév. 2008 AN p.1647 n°12446 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Construction sur un immeuble inachevé Écologie Le permis est périmé si les travaux sont inter- rompus pendant plus d'un an. Des travaux d'aménagement peuvent être effectués sur une construction inachevée pour la rendre habit- able, sous réserve de l'obtention d'une nou- velle autorisation pour la partie restante. Texte art. R 424-17 du code de l'urbanisme. 25 fév. 2008 AN p.1671 n°3782 Denis Jacquat, UMP, Moselle Fichier des logements insalubres Logement La création d'un fichier unique des logements insalubres a été prévue par la loi ENL. Le projet de décret précisant la mise en place de l'observatoire nominatif départemental des logements indignes, insalubres et indécents, est en cours d'élaboration et doit être présenté à la CNIL . 25 fév. 2008 AN, p.1671 n°7354 Geneviève Levy, UMP, Var Restitution du dépôt de garantie Logement Les sommes restant dues par le locataire doivent être justifiées par le bailleur, mais il n'est pas tenu de produire des factures de travaux acquittés (Cass. Civ. 3 e , 3avril 2001). A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 18mars 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Nominations Cabinets ministériels ➠ Consommation : Olivier Cheret est nommé conseiller technique chargé du tourisme, Fausto Rotelli est nommé conseiller tech- nique chargé des affaires européennes et internationales au cabinet de Luc Chatel (arr. du 21 fév. 2008, J.O. du 29février et du 7mars, @). ➠ Logement : Didier Bellier-Ganiere est nom- mé conseiller technique au cabinet de Christi- ne Boutin (arr. du 1 er fév. 2008, J.O. du 5mars, @). Magistrature CAA : Patrick Frydman , conseiller d'Etat, est nommé président de la cour administrative d'appel de Versailles (décret du 6mars, J.O. du 8, p.4333). Organismes publics ✓ CNIS : sont nommés comme personnalités qualifiées au Conseil national de l'information statistique: Jean-Pierre Duport, conseiller d'Etat, Yves Fréville, professeur d'université et Claude-Valentin Marie, vice- président de la Haute Autorité de lutte contre la discrimination et l'égalité (arr. du 18 fév. 2010, J.O. du 6mars 2008, p.4190). Reine-Claude Mader (CLCV) est nommée suppléante (arr. du 5 fév. J.O. du 23, p.3222). ✓ AFTRP : Eric Gissler est nommé administra- teur de l'Agence foncière et technique de la région parisienne au titre du ministre chargé de l'économie (arr. du 11 fév. 2008, J.O. du 28, p.3479). ✓ La Défense : Bruno Chauffert-Yvart est nommé administrateur de l’EPAD (arr. du 18 fév. 2008, J.O. du 28, p.3480). ✓ Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres : 29 personnes sont nom- mées administrateurs par arrêté du 15février 2008. La personne désignée comme représen- tant le ministre chargé de l'urbanisme est Etienne Crepon (J.O. du 24, p.3249). ✓ Équipement Igor Kisseleff est nommé directeur départe- mental de l'équipement de la Meuse (arr. du 28février 2008, J.O. du 1 er mars, @). Au fil du J.O. Conventions collectives & profes- sions ➠ CAUE : la convention collective nationale des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement du 24mai 2007 , est ren- due obligatoire, à l'exclusion de certaines dis- positions, par arrêté du 27février 2008 (J.O. du 6mars p.4194). ➠ Géomètres experts, topographes, photo - grammètres, experts fonciers : l’avenant n°2 du 27septembre 2007, relatif aux taux de contribution des entreprises et cabinets à la formation est étendu par arrêté du 19février 2008 (J.O. du 27 fév. p. 3401). ➠ Avocats : ont été étendus : - l’accord du 5octobre 2007 relatif aux man- dats des représentants du personnel , - l’avenant n°88 du 30novembre 2007 rela- tif aux salaires minima, - l’avenant n°1 du 21décembre 2007 à l'accord professionnel national du 19janvier 2007 relatif aux gratifications des sta- giaires des cabinets d'avocats (arrêtés du 20 fév. 2008, J.O. du 1 er mars, p.3713 et3715, et avis d’extension, J.O. du 2mars, p.3777). ➠ Avocats salariés : l’accord du 5octobre 2007 relatif aux mandats des représentants du personnel est étendu par arrêté du 20février (J.O. du 1 er mars, p.3713); ainsi que l’accord du 30novembre 2007 relatif aux salaires minima (arr. du 19 fév. J.O. du 27 fév. p.3400). ➠ Notaires : les modifications apportées aux statuts du régime d'assurance vieillesse com- plémentaire de la section professionnelle des notaires sont approuvées par arrêté du 27février 2008 (J.O. du 8mars, p.4323). ➠ Pact-Arim : trois textes ont été étendus: - l’accord du 9mars 2005 relatif à la forma- tion professionnelle tout au long de la vie, - accord du 30novembre 2006 sur les salaires minima, - l’avenant du 30novembre 2006 révisant l'accord du 25novembre 2003 relatif à la classification des emplois et des coefficients (arrêté du 21 fév. J.O. du 1 er mars p.3718). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 306 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 18mars 2008 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E A A C C T T E E U U R R S S L’ARC, la CGT et la CFDT demandent aux pouvoirs publics la tenue d’une confé- rence ou d’un “Grenelle” sur les ascen- seurs, estimant que le report annoncé de la date de mise en conformité des ascenseurs est insuffisant pour régler les problèmes. Le directeur de l’ARC, Bruno Dhont, commence par expliquer que ce n’est pas parce que le parc d’ascenseurs est ancien, qu’il est vétuste. Un ascenseur étant fait pour durer 50 ans, il n’est pas vétuste après 20 ans. L’association réfute les chiffres qui circulent sur le nombre d’accidents: leur fiabilité n’a été attes- tée par aucune étude sérieuse. À quoi attribuer les trop fréquentes pannes? Pour l’ARC, la réponse est claire: c’est une question d’entretien qui est mal assuré. Bruno Dhont indique que les “gros ascensoristes ont décidé que la maintenance préventive était trop coû- teuse”. Ils se sont désengagés de ce tra- vail pour faire des économies de person- nel et facturer au prix fort les pièces usées prématurément. Par ailleurs, la loi a mélangé des ques- tions de sécurité avec des points de simple confort. L’ARC reconnaît que cer- taines mesures sont bienvenues, comme la mise en place de serrures de portes palières sécurisées, mais que d’autres relèvent du simple confort. Exemple: les variateurs de fréquence pour assurer une précision d’arrêt. À propos du calendrier des travaux, Bruno Dhont juge que “le phasage prévu par les textes reste une illusion” car les ascenso- ristes sont “incapables d’assurer les tra- vaux”. L’ARC s’inquiète également de la situation des personnes âgées ou handi- capées, certaines étant paniquées à l’idée de devoir être privées d’ascenseur pendant deux mois. L’Association demande qu’une partie du produit de TVA généré par ces travaux soit affectée à des aides pour ces personnes. L’ARC déplore par ailleurs que, à la suite de la loi Robien, la notion de vétusté ait été introduite dans la majorité des contrats. Par cette clause, au terme d’un délai de 10, 20 ou 30 ans, le matériel est automatiquement considéré comme vétuste et n’est plus remplacé au titre du contrat, mais en frais supplémentaires. La commission des clauses abusives a été saisie mais elle refuse de se prononcer sur ces contrats, estimant qu’elle a émis une recommandation en 1997. Pourtant, les textes en vigueur datent de 2004… En conséquence, l’ARC demande: - de rétablir la maintenance préventive, notamment en supprimant la notion de vétusté automatique, - d’obliger les ascensoristes à pratiquer la transparence des prix en matière de mise en conformité, - de rétablir un calendrier “réaliste” des travaux de mise en conformité, - d’aider financièrement les coproprié- taires les plus faibles - que les contrats soient contrôlés par la DGCCRF et la commission des clauses abusives. ■ 130 ascenseurs par technicien Robert Pelletier, pour la CGT, estime également que la notion de vétusté au bout de 20 ans est “ridicule”. Il évoque aussi les difficultés de la profession du point de vue des personnels: sécurité des personnels lors des opérations de maintenance, risque pénal en cas d’accident d’un utilisateur, saleté, rému- nération insuffisante… Il critique aussi la manière dont est organisé le travail et approuve l’analyse de l’ARC en ce qu’elle considère que la maintenance est insuffisante : c’est le défaut de main- tenance qui provoque l’usure prématu- rée des pièces. La CGT est d’accord pour repousser les délais imposés par les textes. Pour Robert Pelletier, qui indique incidemment qu’il vaudrait mieux moins d’experts et plus de techniciens,: “il faut repousser tous les délais et revoir la hié- rarchie de ce qui est imposé”. Ainsi par exemple, il juge inutile d’imposer le Quand l’ARC, la CGT et la CFDT dénoncent les pratiques des ascensoristes… L’association des responsables de copropriété a tenu une conférence de presse commune avec les syndicats de techniciens d’ascenseurs le 11mars pour demander aux pouvoirs publics un “Grenelle des ascenseurs”. ❑ ❑ FFB : Didier Ridoret a été élu prési- d ent de la Fédération Française du Bâti- ment, le 14mars 2008, il succède à Chris- tian Baffy. ❑ ❑ Indexation des loyers commer- ciaux : le Syndicats des Indépendants, qui regroupe des commerçants, artisans, professions libérales et PME a fait part de sa volonté de s’associer au protocole du 20décembre 2007 sur la mise en pla- ce de l’indice des loyers commerciaux, à la place de l’ICC. ❑ ❑ Le réseau l’Adresse (390 points de vente) a signé un accord en vue de négociations pour le rapprochement avec le réseau Imogroup (80 points de vente). ❑ ❑ Interrogée sur des dysfonctionne- ments du réseau du 1% Logement , Christine Boutin a affirmé (Le Parisien 12mars 2008) que “la suppression du 1% logement serait une erreur majeu- re” mais qu’il fallait “apporter de la clar- té dans la gouvernance du 1%”. Elle confirme que son projet de loi compor- tera des mesures dans ce domaine. ❑ ❑ Vinci Immobilier: Patrick Supiot est nommé directeur général adjoint de l’immobilier d’entreprise de Vinci Immo- bilier. remplacement des portes palières bat- tantes par des portes automatiques. Pour la CFDT, Sébastien Couderc, rappel- le que les entreprises d’ascenseurs “sont très rentables”, mais que le nombre d’ascenseurs attribués à un technicien ne lui permet pas de les surveiller de manière satisfaisante. S’il y a 20 ans, le taux était de 60 ascenseurs pour une personne, un technicien peut aujour- d’hui avoir 130 ascenseurs sous sa res- ponsabilité, “il ne peut donc pas garan- tir un haut niveau de sécurité”, estime la CFDT. Les syndicalistes évoquent aussi les délais d’immobilisation des ascen- seurs qu’ils jugent scandaleux. Par ailleurs, ils déconseillent fortement aux propriétaires de changer de presta- taires, car les techniciens ne sont pas nécessairement formés aux caractéris- tiques techniques des concurrents. On attend la réponse des pouvoirs publics à cette demande de “Grenelle des ascenseurs”… La collecte des SCPI se porte bien: 1,4mil- liard d’euros collectés en 2007, un chiffre en forte progression (de 25%) par rap- port à 2006. La capitalisation du secteur atteint 17,2milliards d’euros fin 2007, chiffre en hausse de 14% en un an. Par comparai- son, les SIIC atteignent 54milliards. Pour les performances, le taux de rende- ment de la profession s’établit à 6,00% et la hausse du prix des parts de 6,85%, soit une performance globale de 12,85%. Les SCPI de rendement continuent à occu- per une place prépondérante dans le secteur avec une capitalisation de 15,5milliards, mais les SCPI fiscales (1,05milliard d’euros de capitalisation) ont progressé puisqu’elles ont collecté 189millions d’euros, soit 118% de plus que l’année précédente, grâce aux SCPI Robien, Robien recentré et aux SCPI Mal- raux, trois ayant été créées. L’IEIF fait observer que la collecte des trois SCPI Bor- loo s’est élevée à 40millions, mais que “l’essor des Borloo populaire dans le secteur des SCPI n’est donc pas compara- ble à celui des Robien qui avaient collecté plus de 500millions d’euros ces dernières années, et qui ont encore collecté plus de 80 M € dans leur version “Robien recentré” en 2007”. ■ Des SCPI aux OPCI Certaines SCPI ont vocation à se transformer en OPCI, car elles ont été explicitement créées avec cet objectif (AGF Pierre Valor, Opéra Rende- ment, SGAM AI Pierre Entreprise et OPCI 1). Elles ont collecté 175millions d’euros en 2007. Quatre groupes ont collecté plus de 100millions d’euros en 2007: Le premier est l’UFG avec 521,9millions. Les trois autres groupes sont plus proches: 126,1millions pour Sofidy, 106,9 pour HSBC et 106,1 pour BNP Paribas. A lui seul, l’UFG représente 28,9% de la capitalisation du secteur, suivi par le Crédit Agricole (12,1%) et BNP Paribas (10,5%). Trois autres groupes dépassent 5% de parts de marché: Sofidy (6,7%), Natixis (6,2%) et UFFI Asset Management (5,1%). Les 126 SCPI sont aujourd’hui gérées par 26 groupes. Parmi ces groupes, 14 d’entre eux ont une capitalisation qui excède 350millions d’euros. Le marché secondaire a représenté un volume de 316,3millions d’euros en 2007, un chiffre qui a progressé de 16%. ■ Performance globale: 12,85% Pour les performances de 2007, le chiffre global de 12,85% est tiré vers le haut, fait remarquer l’IEIF, par la hausse des valeurs de parts et est aussi “la contrepar- tie de la baisse régulière des rende- ments”. Selon les calculs de l’Institut de l’Épargne, le TRI des SCPI sur 10 ans est de 10,42%. Comparant le rendement des SCPI à celui de la détention en direct (rendement des bureaux de Paris, quartier central des affaires), ou avec celui du taux des emprunts d’Etat à long terme, l’IEIF fait observer qu'il dépasse ces deux secteurs. 18mars 2008 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E T T U U D D E E S S M M A A R R C C H H E E S S SCPI: un marché en bonne forme Collecte nette des SCPI (millions d’euros) Rendement des SCPI, des bureaux “prime” et du placement sans risque source: Aspim-IEIF source: IEIF- Banque de France - CBRE 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 0 0,01 0,02 0,03 0,04 0,05 0,06 0,07 0,08 0,09 0,1 0,06 0,04 0,04 Rendement des SCPI, des bureaux "prime" et du placement sans risque Rendement des SCPI Taux des emprunts à long terme (TME) Rendement bureaux Paris QCA 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 - 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1 000 1 100 1 200 1 300 1 400 C ollecte nette des SCPI SCPI NON FISCALES SCPI FISCALES en M ! Ventes de logements neufs: record en 2007, baisse prévue en 2008 Le président de la fédération des promo- teurs (conférence de presse du 10mars 2008) admet que “le taux de désistement de nos clients a fortement augmenté”. Alors que ce taux était de 18% au premier semestre 2007, il est passé à plus de 25% au second semestre. Pour 2007, les résultats des ventes sont bons: les promoteurs ont vendu 127420 logements, ce qui représente un record de vente depuis 1980, l’année 1979 étant le précédent record, avec 141000 ventes. L’offre commerciale, qui est de 102600 logements, correspond à fin 2007 à 10,6 mois de vente par rapport au volume de vente du 2e semestre 2007. La fraction cor- respondant à des logements construits est faible (2,5%). L’essentiel correspond à des logements en cours de construction (45,5%) ou en projet (52%). La FPC émet quelques réserves sur l’objectif national de 500000 logements, car “il faut une analyse des besoins de chacune des agglomérations en fonction de la natalité et de l’immigration” et que cela se traduise dans les PLU. Jean-François Gabilla estime que si les maires ne construisent pas, il faut que l’Etat reprenne la main. De façon à favoriser la densité, il propose par exemple que soit obligatoire l’ouverture à l’urbanisation de secteurs en cas de création d’une ligne de tramway. Pour 2008, la FPC prévoit une poursuite de la baisse de la proportion des investisseurs (ils sont passés de 53% des ventes en 2006 à 48% en 2007). La fédération estime aussi que le prix des terrains va baisser. Récusant l’idée d’une crise, la fédération table sur un tassement du volume de vente de loge- ments; elle pronostique une baisse de 10 à 14%. Les ventes s’établiraient en 2008 à un chiffre compris entre 110000et 115000. Aménagement ✓ Les opérations d'aménagement de la Plaine du Var ont été inscrites parmi les opérations d'intérêt national de l'article R.121-4-1 du code de l'urbanisme par décret (n°2008-229 du 7mars 2008, J.O. du 8, p.4305) ✓ Deux réserves naturelles nationales ont été créées par décrets du 5mars 2008 dans le Nord-Pas-de-Calais: réserve de la grotte et des pelouses d'Acquin- Westbécourt et des coteaux de Wavrans- sur-l'Aa et réserve «des étangs du Rome- laëre» (J.O. du 7, p.4234). SCPI TME Bureaux Paris QCA
