■ Jurisprudence récente p. 2 à 5
Urbanisme
✓ Recours abusif : contester le permis d’un voisin, 1,2, 3 fois…
Fiscalité
✓ Marchand de biens : 4 ans et 5 mois sans transaction : cessation d’entreprise ?
✓ Taxe foncière : date d’appréciation et charge de la preuve de l’inconstructibilité du terrain
Sous-traitance
✓ Limite au devoir de conseil du maître d’œuvre
Baux d’habitation
✓ Trois précisions sur les charges locatives
✓ Logement insalubre : restitution des loyers
Voisinage
✓ Le voisin doit contribuer à la clôture, même s’il en a déjà une
Baux commerciaux
✓ Renoncer aux effets de la clause résolutoire
✓ Accession en fin de bail : le cas de la résiliation amiable
■ Actualite p. 5
✓ Une proposition PS sur le logement à l’Assemblée nationale
✓ Taxe professionnelle des meublés
✓ Projet de loi sur l’environnement
■ Réponses ministérielles p. 6
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 7
✓ Au fil du J.O.
✓ Nominations
✓ Légion d’honneur
✓ Ascenseurs : la CNAB réagit
■ interview p. 8
✓ Jacqueline Faisant (présidente, BNP Paribas Reim) : « Nous espérons le visa de l’AMF pour le mois d’avril ».
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à5 Urbanisme ✓ Recoursabusif:contesterlepermis d’unvoisin,1,2,3fois… Fiscalité ✓ Marchanddebiens:4anset5 moissanstransaction:cessation d’entreprise? ✓ Taxefoncière:dated’appréciation etchargedelapreuvede l’inconstructibilitéduterrain Sous-traitance ✓ Limiteaudevoirdeconseildu maîtred’œuvre Bauxd’habitation ✓ Troisprécisionssurlescharges locatives ✓ Logementinsalubre:restitutiondes loyers Voisinage ✓ Levoisindoitcontribueràlaclôtu- re,mêmes’ilenadéjàune Bauxcommerciaux ✓ Renoncerauxeffetsdelaclause résolutoire ✓ Accessionenfindebail:lecasde larésiliationamiable ■ ACTUALITE p.5 ✓ UnepropositionPSsurlelogement àl’Assembléenationale ✓ Taxeprofessionnelledesmeublés ✓ Projetdeloisurl’environnement ■ REPONSESMINISTERIELLES p.6 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.7 ✓ AufilduJ.O. ✓ Nominations ✓ Légiond’honneur ✓ Ascenseurs:laCNABréagit Retourauxfondamentaux… R etourauxfondamentaux,ralentissement,refluxdesinvestis- seurs.Lesexpressionsvariaientdanslabouchedesintervenantsinvi- tésàs’exprimerparleCréditFoncierdeFrancedanssaprésentation dumarchéce27mars,maislatonalitédominanteétaitbienlegris. PatrickArtussoulignequesilacriseliéeauxsubprimesn’estpaster- minée,ellen’estpasglobalecarlesentreprisesnonfinancièresvont bien.Cen’est“pasunecrisedeliquidité”,ajoute-t-il,maisune“crise derefusd’utiliserlaliquidité”.LeCréditFoncierajoutequ’iln’ya “pasd’aversionaucréditengénéral”,mais“unecrised’aversionau risque”.Labanqueévoqueaussileproblèmequeposentlesnormes IFRSquiobligentlesentreprisesàvaloriserlesactifsauxprixdumar- ché,cequiprovoqueensuitedesdépréciationsdesvalorisations.Le CFFrelèveparailleursle“mimétismedesacteurs”;alorsqueles investisseursreconnaissentsouventqu’ilsachètenttropcher,ilsont néanmoinsl’intentiondepoursuivre. PourlesbureauxenIle-de-France,leCFFévoqueladifficultéqui résultedel’indexationdesloyerssurl’ICC.Alorsquecertainsloyers desbauxsignésvers2001sontpassésà900 € lem 2 /andufaitde l’indexation,lesloyersdemarchésontdavantageà600 € …LeCFF indiqueaussiqu’ilyadesécartsde9à12%entreleloyerfacialetle loyerréel,ycomprisdanslequartiercentraldesaffaires. Pourlemarchédel’investissement,changementdetonalité.Ainsi Jean-LouisScudierpourColliersdéplorequelesinvestisseursaient moinsprivilégiélesfondamentauxdel’immobilieretArlineGaujal- KemplerpourlafoncièreIneaestimeque“l’èredesportefeuilles fourre-toutestterminée”etqu’onva“revenirauxfondamentauxde l’immobilier”. Enlogement,ilaétéévoqué,notammentparlaFédérationhypo- thécaireeuropéenne,l’accroissementdessignesderalentissementdu marchéetlerefluxdesinvestisseursparticuliers.LeCFFconfirmeque pours’adapteraumarché,lesopérateurssontconduitsàrenégocier lespromessesdeventeetque25%despromessessontactuellement renégociéesouabandonnées.Labanquesoulignequ’onestparvenu “auboutdesstratégiesdesacquéreurspours’adapteràl’offre”.Les techniquesdereportdesacquéreursverslesquartierspluséloignés, deréductiondesurfaceachetéeoud’allongementdeladuréedes prêtsontleurslimites.Lemarchélocatifestaussimarquéparcette tendance:leCFFévoqueunestagnationdesloyersetlefaitquecer- tainsbailleursn’appliquentpluslesindexationsdeloyers.LeCFFesti- mequ’ilfaut“encouragerleretourdesinvestisseurs”.Enconclusion iljugeque“lapoursuitedel’essoufflementdesprixestinéluctable”. FrançoisBlancard,directeurgénéralreconnaîtquelemarchévamal. Ilrevientàl’idéequ’iln’ya“pasun,maisdesmarchésdel’immo- bilier”etqu’onva“revenirauxfondamentauxdel’immobilier”… Onl’auracompris,letempsdel’euphorieestderrièrenous. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 308 1 ERAVRIL 2008 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier INTERVIEW p.8 ✓ Jacqueline Faisant (présiden- te, BNP Paribas Reim): «Nous espérons le visa de l’AMF pour le mois d’avril». ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 1eravril 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Recours abusif ■ Contester le permis d’un voisin: une fois, deux fois, trois fois… (Conseil d’Etat, section du contentieux, 1 e et 6 e sous-section réunies, 23janvier 2008, n°308591) En janvier2007, le maire de la commune de Leffrinckoucke avait délivré aux époux P.un permis de construire pour une maison d’habitation en digue de mer, entre le N°104 et114. Les épouxM., habitant au 114, avaient demandé en référé la suspen- sion de l’arrêté. Leur demande avait été accueillie, et les époux P.avaient sollicité un second permis, accordé le 19avril, suspendu à nouveau sur demande des époux M.Les époux P.avaient donc introduit une troisiè- me demande, modifiée pour tenir compte des prescriptions de la dernière ordonnan- ce, et un troisième permis leur avait été accordé. Saisi d’un troisième recours par les épouxM., le tribunal avait cette fois rejeté la demande et condamné les requérants au paiement d’une amende. Ils ont saisi le Conseil d’Etat: « Considérant qu’aux termes de l’article R.741-12 du code de justice administrative: « Le juge peut infliger à l’auteur d’une requête qu’il estime abusive une amen- de dont le montant ne peut excéder 3000 € € »; Considérant, en premier lieu, qu’il résulte de ces dispositions que, si le pouvoir conféré au juge d’assortir sa décision d’une amende pour recours abusif n’est pas soumis à l’exigence d’une motivation spéciale, rien ne lui interdit de motiver le prononcé de cette amende; qu’il appartient alors au juge de cassation de s’assurer que cette motivation est exempte d’erreur de droit; […] Considérant […] que dans les circons- tances de l’affaire, la requête présentée par M.et M me M. revêtait un caractère abusif ; Considérant qu’il résulte de ce qui précède que M.et M me M. se sont pas fondés à demander l’annulation de l’ordonnance attaquée, en tant qu’elle les a condamnés à payer une amende au Trésor Public ». Observations de Jurishebdo : Vice de forme, erreur de droit par rapport au POS, mécon- naissance d’un règlement d'urbanisme… Les motifs de contestation d’un permis de construire sont potentiellement nombreux. Le tiers lésé, souvent voisin, doit néanmoins justifier d'un intérêt personnel et direct pour mener son action, et d’une situation d’urgence s’il souhaite en outre solliciter en référé la suspension des travaux. La majorité des recours sont légitimes, notamment lors- qu’ils visent à faire respecter une règle pro- tectrice du voisinage. Certains le sont moins… Soit que l’intérêt personnel du requérant se révèle purement mercantile, la procédure étant menée dans l’unique but de bloquer un projet immobilier pour tenter d’obtenir du promoteur, en échange de la paix juridique, une compensation financière. Soit, plus simplement et comme en l’espèce, qu’un nouveau voisinage soit si peu désiré que tout soit mis en œuvre pour l’empêcher, en multipliant les recours. Dans le premier cas, la procédure abusive peut conduire à une seconde instance au civil, en dom- mages-intérêts pour le retard subi, voire donner lieu à une condamnation au pénal pour escroquerie. Dans le cas d’un simple conflit de « pré-voisinage », une fois la demande de permis modifiée, voire remodi- fiée, un ultime recours ne laisse plus qu’apparaître son illégitimité: les moyens sérieux sont épuisés. La juridiction adminis- trative peut alors condamner la partie per- dante à rembourser à la partie gagnante les frais de défense, et, plus exceptionnelle- ment, lui infliger une amende pour recours abusif. A noter que cette fois le bénéficiaire n’est pas le titulaire « harcelé », mais le Tré- sor: ni les parties ni l’administration ne peu- vent solliciter eux-mêmes ce type de pénali- té. Il appartient en effet au juge d’apprécier le caractère abusif ou non d’une requête (CE, 7janvier 2000, n°199001). Marchand de biens ■ Quatre ans et cinq mois sans aucune transaction: cessation d’entreprise? (CE, section du contentieux, 3 e et 8 e sous-sec- tion réunies, 25février 2008, n°287726) A la suite d’une vérification de comptabilité, l’administration avait considéré qu’une l’EURL, dont M.G. était l’unique associé, avait interrompu son activité de marchand de biens pour se consacrer à la location de logement. Ce changement devait selon les services fiscaux être assimilé à une cessation d’entreprise, entraînant la taxation immé- diate des bénéfices et l’imposition de la nouvelle activité dans la catégorie des reve- nus fonciers. Les époux G.avaient saisi le tri- bunal administratif, mais leur demande était rejetée en première instance, ainsi qu’en appel. Ils se pourvoient en cassation devant le Conseil d’Etat: « Considérant qu’aux termes […] de l’article 201 du CGI: « 1. Dans le cas de cession ou de cessation, en totalité ou en partie, d’une entreprise industrielle, commerciale, artisa- nale ou minière […] l’impôt sur le revenu dû en raison des bénéfices réalisés dans cet- te entreprise […] et qui n’ont pas encore été imposés est immédiatement établi […] »; qu’il résulte de la combinaison de ces dispositions que le changement par une société de son activité réelle emporte cessation d’entreprise dès lors que l’activité de la société a définitivement subi de profonds changements ; […] Considérant qu’il résulte de l’instruction […] que si, pendant une période de quatre ans et cinq mois, l’EURL dont l’objet principal était l’achat et la revente de biens immobi- liers a concentré son activité sur la gestion de logements, qui constitue une activité accessoire à celle de marchand de biens, elle ne saurait être regardée comme ayant cessé son activité principale dès lors qu’en procédant le 7décembre 1998 à l’acquisition d’un immeuble, elle a repris son activité commerciale première qu’elle avait suspendue pour des raisons conjonctu- relles; qu’il s’ensuit que la mutation tempo- raire opérée par l’EURL dans son activité ne saurait être regardée, dans les circonstances de l’espèce, comme un changement défini- tif d’activité d’une importance telle qu’il doive emporter cessation de l’entreprise au sens de l’article 202 ter du CGI; […] qu’il en résulte que M.et M me G. sont fondés à sou- tenir que c’est à tort que […] le tribunal a rejeté leur demande ». Observations de Jurishebdo : La cessation pure et simple d’une entreprise s’avère tou- jours lourde sur le plan fiscal. Elle est donc le plus souvent évitée par la mise en place d’un mécanisme de transmission à repre- neur. Mais l’entrepreneur souhaite parfois seulement réduire son activité. Ce ralentisse- ment posera problème lorsque le régime fiscal se trouve conditionné à l’exercice habituel d’une activité principale, en l’espèce l’achat pour revente de biens immobiliers. Ainsi, lorsqu’elle constate que les ventes ont cessé depuis plusieurs années, l’administration fiscale peut-elle être tentée de retirer le bénéfice du statut, et d’imposer le contribuable en conséquence. Toute la 1eravril 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ question tient donc dans l’appréciation de la notion d’habitude: autorise-t-elle une suspension des opérations pendant des mois, voire des années? La jurisprudence se révèle à cet égard pragmatique. En l’espèce, ce n’est pas tant le nombre d’années qui est déterminant, mais le fait qu’au jour où la cour statuait, preuve était faite que les opé- rations avaient été reprises. Cette régularisa- tion « a posteriori » devrait inciter tout mar- chand de biens à relancer les transactions avant de contester un redressement. Mais encore faut-il que le contribuable puisse jus- tifier, du point de vue économique, la raison de cette suspension. Le Conseil d’Etat valide ici les motifs avancés: la conjoncture était mauvaise. Or, précisément, le marchand de biens se doit d’avoir une intention spéculati- ve, seconde condition de son statut. Il est donc légitime qu’il attende de pouvoir revendre dans de bonnes conditions… Sous-traitance ■ Limite au devoir de conseil du maître d’œuvre (Cass. Civ., 3 e , 12mars 2008, n°256, FS-P+B, rejet) Une SCI avait confié à la société T.la réalisa- tion d’un bâtiment industriel et de locaux administratifs, sous la maîtrise d’œuvre de la sociétéC., assurée auprès de la caisse mutuelle du bâtiment (CAMB). Condamnée à payer une certaine somme à la sociétéD., un sous-traitant non agréé de l’entreprise principale, la SCI avait sollicité la garantie de la CAMB, mais sa demande avait été reje- tée. Elle se pourvoit en cassation, arguant de la responsabilité du maître d’œuvre qui aurait manqué à son devoir de conseil envers elle. La Cour de cassation ne retient pas cet argument: « Attendu qu’ayant relevé que la SCI, maître de l’ouvrage, avait confié à la société C.une mission complète de maîtrise d’œuvre, que cette société avait rappelé à l’entrepreneur principal la nécessité de faire agréer les sous-traitants , que lorsque la société C.avait informé la SCI de la présence sur le chantier d’un sous-traitant non agréé, celle-ci avait encore la faculté de faire procéder à la régularisation de la situa- tion du sous-traitant au regard des disposi- tions de la loi du 31décembre 1975, la cour d’appel, qui a exactement retenu que le devoir de conseil de la société C. ne lui fai- sait pas obligation d’informer la SCI des conséquences du défaut d’agrément de ce sous-traitant a pu en déduire, sans dénaturation, qu’aucune fau- te en rapport avec le non-agrément du sous-traitant ne pouvait être imputée à la société C. ». Observations de Jurishebdo : Le maître d’œuvre est tenu d’une obligation générale de conseil envers le maître de l’ouvrage, qui porte en premier lieu sur les aspects tech- niques et financiers du projet. Il est pour ainsi dire à l’écart de la triangulaire « maître de l’ouvrage/entreprise principale/sous-trai- tant » qui est au cœur de la loi de 1975. Si la jurisprudence lui impose d’alerter le maître de l’ouvrage de la présence d’un sous-traitant non agréé, mais il ne saurait lui être reproché l’absence de réaction à cette information. Généralement, le contrat passé entre eux contient une clause par laquelle le maître de l’ouvrage déclare avoir été informé par l’architecte des obligations pesant sur lui en matière de sous-traitance. La présente affaire confirme que cette information suffit, sans qu’il soit besoin qu’elle développe, en outre, les consé- quences du défaut d’agrément. Dans un arrêt du 10mai 2006, la Cour d’Appel d’Agen dit ainsi que le maître d'œuvre n'est pas tenu d'informer le maître de l’ouvrage « de faits ou de situations que ce dernier connaît ou doit normalement connaître lui- même » (s’agissant de l’obligation d’une assurance dommages, CA. Agen, 10mai 2006, n°04/01944). À l’inverse, dans l’hypothèse où une faute du maître d’œuvre est démontrée, sa responsabilité peut être partagée avec le maître de l’ouvrage: ainsi, dans un arrêt du 14avril 1999 (Bull 99 III n°94 p.64), la 3 e chambre civile a censuré une cour d’appel ayant rete- nu la seule responsabilité du maître d’œuvre qui n’avait pas attiré l’attention du maître de l’ouvrage sur l’irrégularité de la situation. Taxe foncière ■ Date d’appréciation et charge de la preuve de l’inconstructibilité d’un terrain (CE, section du contentieux, 8 e sous-section, 18février 2008, n°289704) Une SNC était propriétaire d’un ensemble de terrains situés en bord de mer. En vertu d’une convention signée avec la commune, elle s’était engagée à y construire des loge- ments. Une partie seulement des construc- tions avait été réalisée. Dans le but de céder les terrains non construits, elle avait deman- dé à la commune de se prononcer sur leur constructibilité. La commune avait alors délivré, le 17janvier 1999, des certificats d’urbanisme négatifs. La SNC avait été assu- jettie à la taxe foncière au titre de l’année 1999. Ayant sollicité une décharge de cette imposition, en vain, devant le tribunal administratif, elle a saisi le Conseil d’Etat: « Considérant qu’aux termes […] de l’article 1415 du CGI: « La taxe foncière sur les pro- priétés bâties, la taxe foncière sur les pro- priétés non bâties et la taxe d’habitation sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1 er janvier de l’année d’imposition »; qu’il résulte de ces disposi- tions qu’un terrain destiné à supporter des constructions doit être classé dans la catégo- rie des terrains à bâtir sauf si le propriétaire se trouve, pour des raisons tirées de règles relatives au droit de construire, dans l’impossibilité objective d’y édifier des constructions ou de la vendre au 1 er janvier de l’année d’imposition ; Considérant qu’en jugeant, pour rejeter la requête de la SNC […] que celle-ci n’apportait pas la preuve que ces terrains étaient inconstructibles antérieurement à la délivrance, le 17janvier 1999, d’un certificat d’urbanisme négatif, alors qu’il lui apparte- nait de rechercher et de déterminer, en se fondant sur les résultats de l’instruction, si le propriétaire ne se trouvait pas, pour des raisons tirées du droit de construire , et notamment à raison de l’inclusion de ces terrains dans un péri- mètre visé par les dispositions du code de l’urbanisme, dans l’impossibilité objective d’y édifier des constructions à la date du 1 er janvier 1999, le tribunal s’est mépris sur la dévolution de la charge de la preuve et a commis une erreur de droit au regard des dispositions précitées du CGI; » Le Conseil annule le jugement et renvoie l’affaire. Observations de Jurishebdo : Un terrain inconstructible ne peut être qualifié de ter- rain à bâtir. Le certificat ne fait générale- ment que constater une situation préalable, et il serait injuste que le juge n’en tienne pas compte au regard de la règle de droit fiscal. Il lui appartient donc de considérer in concreto la situation du propriétaire au 1 er janvier de l’année considérée. ● H.L. Pages réalisées par Hélène Lécot 1eravril 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Baux d’habitation ■ 3 précisions sur les charges locatives (Cass. Civ. 3 e , 19mars 2008, n°286, FS-P +B, rejet) La Cour de cassation apporte trois préci- sions sur la répartition des charges loca- tives, confirmant sur les trois points la déci- sion du juge de proximité: 1. Pour la rémunération du gardien : Le bailleur ne peut pas récupérer les 3/4 du salaire du gardien dans le cas où le bailleur “a confié l’entretien des parties communes et l'élimination des rejets à un prestataire de service et réservé aux gardiens l'accomplissement de tâches adminis- tratives ”. En effet, la récupération est “subordonnée à l'exécution directe et cumulative par celui-ci de ces deux tâches et ne pouvait trouver à s'appliquer dans le cas d'un simple travail administratif de contrôle et de surveillance”. 2. Pour “le gardiennage de nuit et de week-end ”, cette dépense n’est pas men- tionnée dans la liste des charges récupé- rables. Le bailleur doit donc rembourser les quotes-parts de charges récupérées à tort. Le tribunal avait rejeté l’argument du bailleur invoquant la gestion d’affaires qui suppose que le gérant “ait accompli pour le compte du maître un acte utile sans y être légalement ni contractuellement tenu”. En effet, le bailleur est tenu contractuellement d’assurer la jouissance paisible des lieux et des équipements mis à disposition des résidents. La Cour de cassa- tion en conclut que “les conditions d’application des articles1372 à1375 du code civil n’étaient pas réunies”. La gestion d’affaires ne peut donc pas s’appliquer. 3. la TVA sur les charges La loi ENL du 13juillet 2006 a complété l’article 23 de la loi de 1989 par un dernier alinéa selon lequel “Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise cor- respond à la dépense, toutes taxes com- prises, acquittée par le bailleur”. Se posait la question de l’application de la loi dans le temps de cette disposition. La Cour de cassation confirme l’interprétation du premier juge qui avait considéré que la loi n’avait pas de caractè- re rétroactif: “Mais attendu qu'ayant constaté qu'au vu de l'annexe au décret du 26août 1987 fixant la liste limitative des charges loca- tives récupérables, seule la TVA relative à la consommation d'eau est expressément reconnue comme étant récupérable sur le locataire et relevé, à bon droit, que la loi nouvelle régit immédiatement les effets à venir des situations juridiques en cours et qu'en l'absence de dispositions expresses le mentionnant, il ne résulte pas des débats parlementaires que le législateur ait enten- du conférer à la loi du 13juillet 2006 un caractère interprétatif et rétroactif, le tri- bunal, qui a exactement retenu que la loi du 13juillet 2006, et en particulier l'article 88-I 4 e complétant l'article 23 de la loi du 6juillet 1989, avait vocation à s'appliquer en l'espèce, sous réserve que la période concernée ne fût pas antérieure à sa date de promulgation, en a, abstraction faite de motifs surabondants relatifs aux incidences fiscales, justement déduit que la société avait imputé à tort aux locataires la TVA afférente aux contrats d'entreprise et qu'elle devait être condamnée à la leur rembourser”. Observations de Jurishebdo : le fondement de ces solutions est le caractère limitatif de la liste des charges récupérables qui figure à l’annexe du décret du 26août 1987. La jurisprudence est bien fixée en ce sens. L’arrêt traite du cas où le travail de gar- diennage est réparti en deux. Le gardien salarié se voit confier les tâches administra- tives, mais une entreprise extérieure est chargée de l’élimination des rejets. Dans ce cas, le salaire du gardien n’est pas récupé- rable puisque le texte suppose “l’exécution directe et cumulative” des deux tâches. Autrement dit, le fait de sous-traiter le tra- vail de sortie des poubelles prive le bailleur du droit de récupérer sur le locataire les 3/4 du salaire du gardien. Sur la TVA, il faut donc considérer que le caractère récupérable de la TVA sur les prestations payées à des entreprises n’est récupérable que pour la période postérieu- re au 16juillet 2006. ■ Logement insalubre: restitution des loyers (Cass. Civ. 3 e , 19mars 2008, n°321, FS-P +B, cassation) Un arrêté préfectoral avait déclaré un logement en état d’insalubrité remédiable. ■ Le voisin doit contribuer à la clôture, même s’il en a déjà une L’article 663 du code civil prévoit que “dans les villes et faubourgs, chacun peut contraindre son voisin à contribuer aux constructions et réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins”. Une cour d’appel avait refusé de faire application de cet article dans le cas d’un fonds sur lequel existait déjà un “mur ancien surmonté d’un grillage […] en retrait d’environ 50cm de la limite séparative”. La Cour de cassation casse l’arrêt au motif “qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses propres consta- tations qu'aucune clôture n'avait été construite en limite de propriété, la cour d'appel a violé [l’article 663 du code civil]”. (Cass. Civ. 3 e , 19mars 2008, n°261, FS-P+B, cassation partielle). Il faut conclure de cette décision que le voisin peut imposer la construction du mur à frais partagés, même s’il existe déjà un mur en retrait sur le terrain. Or le juge de proximité avait rejeté la demande du locataire en remboursement du loyer, au motif que le locataire avait signé “tant le bail que le procès-verbal de conciliation en connaissance de la situation de l’immeuble” et qu’il “invoquait à tort un vice du consentement”. La décision est cassée: “Vu les articles1109 et1116 du code civil […] Attendu […] qu’en statuant ainsi, la juri- diction de proximité, qui a procédé par voie d’affirmation et n’a pas répondu au moyen par lequel [le locataire] soutenait qu’en raison de l’arrêté préfectoral d’insalubrité remédiable, “le bailleur n’avait pas le droit d’encaisser des loyers jusqu’à la remise en état”, n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef”. Observations de Jurishebdo : article L 521- 2 du CCH prévoit les cas dans lesquelles le loyer cesse d’être dus par le locataire: il renvoie à l’article L 1331-22 et suivants du code de la santé publique. Il s’agit notam- ment des locaux pour lesquels le préfet a adressé une mise en demeure d’effectuer des travaux. L’arrêt rapporté tire les conclusions de cette règle: le bailleur ne peut pas se prévaloir d’un accord du loca- taire pour exiger le paiement du loyer. 1eravril 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E ■ Taxe professionnelle des meublés Selon nos informations, un arrêt du Conseil d’Etat du 26mars 2008 (n°293537, SA Réside Etudes) a admis la décharge de taxe professionnelle du bailleur qui louait des logements à des étudiants. Le motif est que seul l’utilisateur final est redevable de la taxe professionnelle. Lorsqu’il s’agit d’étudiants, qui ne sont pas soumis à taxe professionnelle, le bailleur ne l’est pas non plus. La solution rendue à propos d’étudiants pourrait s’appliquer à toute personne. Il est toutefois probable que l’administration réagira à cette jurispru- dence et souhaitera obtenir du législateur une modification des textes. ➠ 150 : c’est le nombre d’articles que comporte l’ avant-projet de loi de programme sur l’environnement , que prépare Jean-Louis Borloo. Il a indiqué (les Échos, 27mars) que l’objectif est de transmettre le texte au Conseil économique et social entre le 10 et le 15avril et au Conseil d’Etat en mai. Le texte pourrait être présenté au Parlement en juin. ➠ Union des Maisons Françaises : c’est le nouveau nom de l’Union Nationale des Constructeurs de Maisons Individuelles. Son président, Christian Louis Victor, en a fait l’annonce ce 27mars. Chiffres… Au Parlement cette semaine Une proposition de loi du groupe socialiste “visant à donner un loge- ment adapté à chacun et abordable à tous” doit être discutée ce 1 e r avril à l’Assemblée. Le texte, qui comporte 40 articles, balaie les grandes thématiques du logement et veut amorcer un change- ment de cap pour que le logement devienne un objectif partagé par tous. Au titre des mesures en faveur du pou- voir d’achat, le texte prévoit par exemple un blocage des loyers de relo- cation pour trois ans et la revalorisa- tion des aides au logement. Il prévoit par ailleurs l’instauration d’un permis de mise en copropriété (art. 7), l’interdiction de demander la caution d’un tiers (art. 9). Le texte propose de supprimer l’amortissement Robien (art. 20) ou d’augmenter la taxe foncière des ter- rains constructibles non bâtis (art. 30). Pour la loi DALO, il interdit au préfet de proposer un relogement dans les secteurs comportant déjà plus de 50% de logements sociaux. (Proposition n°737, du 19mars 2008, présentée par Jean-Yves Le Bouillonnec, retrouvez le texte sur le site jurishebdo.fr, rubrique dépêches). Baux commerciaux ■ Renoncer aux effets de la clause résolutoire? (Cass. Civ. 3 e , 19mars 2008, n°262, FS-P +B, cassation) Un bailleur avait adressé un commande- ment de payer à son locataire en juin1996; le juge des référés avait, par ordonnance du 19décembre 1996, laissé un délai pour payer jusqu’au 31décembre 1996. Or le bailleur n’avait obtenu l’expulsion qu’en 2002. Le locataire esti- mait que le fait de tarder à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire privait le bailleur de la faculté de s’en prévaloir. Son argument a été admis par la cour d’appel, mais censuré par la Cour de cassa- tion, au visa de l’article 1134 du code civil: “Attendu que pour accueillir cette demande [du locataire], l'arrêt retient que le bailleur ne justifie pas des raisons pour lesquelles il a tardé à faire exécuter la mesure d'expulsion et qu'en laissant en place le locataire pen- dant cinq ans, il a renoncé à se prévaloir de l'acquisition de la clause résolutoire et accepté la tacite prorogation du bail; Qu'en statuant ainsi, alors que le seul écoulement du temps ne peut caracté- riser un acte manifestant sans équi- voque la volonté de renoncer à se pré- valoir des effets de la clause résolutoi- re , la cour d'appel a violé le texte susvisé”. Observations de Jurishebdo : cet arrêt favo- rable au bailleur montre que celui-ci peut se prévaloir des effets de la clause résolutoire même s’il a laissé passer plusieurs années sans agir. Une jurisprudence constante admet qu’il peut tacitement renoncer au bénéfice de la clause, mais la renonciation ne se présume pas : elle doit résulter de faits qui l’impliquent nécessairement (Cass. Com. 24 juin 1980). Cet arrêt le confirme. Il est de la liberté du bailleur d’invoquer les effets de la clause ou de ne pas le faire. Mais il ne peut plus y renoncer si le pre- neur a exprimé sa volonté d’accepter la résiliation (CA Paris, 9 nov. 1995, Adminis- trer, fév. 1996). ■ Accession en fin de bail: le cas de la résiliation amiable (Cass. Civ. 3 e , 19mars 2008, n°260, FS-P+B, rejet) Les baux prévoient souvent une clause d’accession, suivant laquelle le bailleur devient propriétaire en fin de bail, ou en fin d’occupation, des aménagements réali- sés par le preneur, et sans indemnité au profit du preneur. Dans cette affaire, un bail de 1988 pré- voyait une clause d’accession en fin de bail; mais il avait été cédé le 14décembre 1990 et le nouveau preneur avait racheté au cédant les aménagements réalisés dans les locaux. Le bail avait ensuite été résilié à l’amiable le 15décembre 1990 et un nou- veau bail de 12 ans avait alors été conclu. Alors que le preneur avait sollicité en 1997 une révision du loyer à la baisse, la ques- tion se posait de savoir si la clause d’accession avait pu jouer dès 1990. La Cour de cassation le confirme: “ Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que la société Rolima [locataire] avait librement accepté, par l'effet de la cession du bail du 4novembre 1988, les clauses et conditions de ce bail aux termes duquel il était stipulé que le preneur devait "laisser en fin de bail sans indemnité tous changements ou améliora- tions apportés aux lieux loués", et que la résiliation amiable du bail initial avait été, aux termes du nouveau bail du 15décembre 1990, sollicitée par la société Rolima désireuse d'obtenir un autre bail d'une durée de douze ans, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a exactement déduit que la résiliation amiable du bail du 4novembre 1988 avait entraîné l'accession au bailleur des aménage- ments réalisés par les preneurs succes- sifs dans les lieux loués et que la valeur locative des locaux devait être appréciée en fonction de l'état des locaux à la date du nouveau bail”. Observations de Jurishebdo : il résulte de cette décision que la clause d’accession prévue pour jouer en fin de bail, reçoit application de manière anticipée en cas de résiliation amiable du bail. 1eravril 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 11mars 2008 AN p.2084 n°515 Marc Le Fur, UMP, Côtes-d'Armor Assurance construction Ecologie Le nouvel article L 243-9 du code des assurances autorise les plafonds de garantie en matière d'assurance de responsabilité décennale pour les travaux de construction autre que d'habitation. Le projet de décret est en cours d'instruction. D'autres questions doivent être réglées par accords interprofessionnels et la négociation se poursuit. Ces mesures sont issues des travaux de la com- mission technique d'assurance construction (CTAC), indique la réponse. 11mars 2008 AN p.2086 n°8023 Aurélie Filipetti, S.R.C., Moselle Réforme des autorisations d'urbanisme Ecologie La DGUHC mène une étude sur la question de l'affranchissement des courriers relatifs aux autorisations d'urbanisme. Un comité de suivi de la réforme sera chargé de veiller à la bonne mise en œuvre des nouvelles dispositions et de proposer les adaptations éventuelles pour corriger les difficultés qui pourraient apparaître. 11mars 2008 AN p.2087 n°8812 Jean-Louis Léonard, UMP, Charente- Maritime Fiabilité du diagnostic de performance énergétique (DPE) Ecologie Pour le calcul de la quantité d'énergie consom- mée, le DPE recourt à une méthode convention- nelle ou aux relevés de consommation. La mé- thode conventionnelle, la plus employée, a été testée dans le cadre du projet européen IMPACT. Mais s'agissant d'une méthode simplifiée, les résul- tats peuvent être dans certains cas « assez éloignés de la réalité ». La DGUHC travaille avec l'ADEME à l' amélioration des méthodes de calcul . Le député indiquait que des agents immobiliers et notaires émettaient « les plus vives réserves quant à la crédibilité » du diagnostic. 11mars 2008 AN p.2092 n°13317 Yves Nicolin, UMP, Loire Certificat d'urbanisme, Intérieur Le code de l'urbanisme prévoit désormais 2 cer- tificats d'urbanisme: a et b (art. L.410-1 et s.). Un imprimé CERFA n°134410*01 permet de recueillir les informations nécessaires. Aucune disposition n'impose à l'autorité compétente de répondre directement sur ce formulaire. Le formulaire CERFA 46- 0392, qui concernait les anciennes notes de renseignements d'urbanisme, a été supprimé. 13mars 2008 Sénat p.500 n°3074 Louis Souvet, UMP, Doubs Syndic de fait? Logement Le syndic doit être désigné par l'assemblée des copropriétaires et la notion de syndic « de fait » doit être prohibée . Les actes pris par un syndic non régulièrement désigné sont nuls de plein droit et engagent sa responsabilité. Un syndic de fait peut aussi être condamné pénale- ment pour escroquerie ou abus de confiance. Exemple d'arrêt cité par la réponse: Cass. Civ. 3 e , 23janvier 1991. 18mars 2008 AN p.2277 n°14573 Albert Facon, S.R.C., Pas-de-Calais Révision des valeurs locatives pour les impôts locaux Budget L'administration expérimente la validation de la description des biens par leurs nouveaux propriétaires lors de chaque cession . L'administration a engagé la constitution d'une base de données publique. Le législa- teur sera invité à lever du secret professionnel pour assurer la diffusion de son contenu. Une première version de cette base doit être disponible fin 2010, indique la réponse. 18mars 2008 AN p.2298 n°13996 Eric Ciotti, UMP, Alpes- Maritimes Panneaux solaires en espace protégé Ecologie L'avis de l'ABF est requis pour toute demande d'autorisation de travaux dans un secteur protégé, notamment pour l'installation de panneaux solaires. Le préfet de région peut être saisi en cas de désaccord avec l'ABF. Après avis de la section de la commission régionale du patrimoine et des sites, l'avis du préfet se substitue à celui de l'ABF. La réponse conseille de saisir en amont le service départemental de l'architecture et du pat- rimoine. Un guide pra- tique est en cours de rédaction. 18mars 2008 AN p.2309 n°5881 Francis Saint Léger, UMP, Lozère Crédit d'impôt pour intérêt d'emprunt, date d'application Economie Afin de ne pas remettre en cause l'équilibre des opérations d'acquisition ou de construction de logement depuis l'élection du Président de la République, il sera proposé que l'ensemble du dispositif s'applique aux opérations d'acquisition pour lesquelles l'acte authentique d'acquisition a été signé à compter du 6mai 2007 ou aux constructions pour lesquelles une déclara- tion d'ouverture de chantier a été effectuée à compter de cette date. 18mars 2008 AN p.2327 n°15025 Thierry Lazaro, UMP, Nord Micro-foncier Economie Depuis sa création en 1997, le plafond d'application du micro-foncier a été relevé deux fois. Actuellement fixé à 15000euros, il est « bien calibré ». Il permet de simplifier les obli- gations déclaratives de près d'1/3 des bailleurs. Il n'est pas envisagé de le revaloriser . Rappelons que le micro- foncier permet au bailleur de bénéficier d'un taux d'abattement de 30% sur son revenu brut. 18mars 2008 AN, p.2328 n°11591 Pierre Morange, UMP, Yvelines Rénovation des ascenseurs Economie Le report au 31décembre 2010 de l'échéance de la première étape de rénovation des ascenseurs, fixée actuellement au 1 er juillet 2008 « pourrait réduire la pression actuelle liée au décalage entre l'offre et la demande ». A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 1eravril 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F D D I I S S T T I I N N C C T T I I O O N N S S Nominations ✓ Gouvernement Voici les fonctions officielles des nouveaux secrétaires d’Etat: Luc Chatel est nommé secrétaire d'Etat chargé de l'industrie et de la consomma- tion; Eric Besson , secrétaire d'Etat chargé de la prospective, de l'évaluation des poli- tiques publiques et du développement de l'économie numérique; Hervé Novelli , secrétaire d'Etat chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entre- prises, du tourisme et des services; Alain Marleix , secrétaire d'Etat à l'intérieur et aux collectivités territoriales; Christian Blanc , secrétaire d'Etat chargé du développement de la région capitale et Hubert Falco , secrétaire d'Etat chargé de l'aménagement du territoire. (Décret du 18mars 2008, J.O. du 19mars p.4840). ✓ Présidence de la République : dans le nouveau cabinet du président de la Répu- blique, on notera particulièrement les noms de ceux plus spécialement à même de suivre les dossiers immobiliers. Conseillers: Bernard Delpit , conseiller finances publiques et fiscalité; Conseillers techniques: Christophe Ingrain , conseiller technique justice, Rachid Kaci , conseiller technique politique de la ville, diversité et Boris Ravignon , conseiller technique développement durable (arr. du 19mars 2008, J.O. du 21mars, @). Organismes publics ✓ Comité consultatif pour la répres- sion des abus de droit : Yves Gerard, conseiller à la Cour de cassation, est nom- mé membre (arr. du 12mars 2008, J.O. du 20mars p.4910). ✓ Sonacotra : Patrick Stefanini est nommé administrateur comme représentant du ministère de l'immigration (décret du 18mars 2008, J.O. du 20, p.4907). Magistrature ✓ Tribunaux administratifs Francis Carbonnel est nommé président du tribunal administratif de Toulouse et Jacqueline Sill , présidente du tribunal administratif de Grenoble, Michel Braud est nommé vice-président du tribunal administratif de Paris, (Décret du 17mars 2008, J.O. du 19mars, @). Au fil du J.O. ✓ Monuments historiques : la liste des immeubles protégés au titre des monu- ments historiques en 2007 a été publiée (J.O. du 21mars 2008, p.4937). Ascenseurs: la Cnab réagit La CNAB conteste l’analyse de l’UFC Que Choisir selon laquelle les syndics ne joue- raient pas leur rôle de conseil auprès des copropriétaires. La fédération que préside Serge Ivars rappelle qu’elle a élaboré un contrat-cadre sur la rénovation des ascen- seurs. Ce contrat prévoit par exemple la mise en œuvre de pénalité en cas de non- respect du contrat, pouvant aller jusqu’à 20% du coût total annuel de l’entretien ou la faculté de remettre en cause le contrat si les travaux d’un montant de plus de 15000 € sont à réaliser sur les installations. NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 308 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Ont été nommés ou promus, au titre de la promotion de Pâques de la légion d'honneur : ➠ Grand officier : Bernard Bigault du Granrut, avocat à la cour d'appel de Paris; ➠ E nseignement supérieur : Commandeur: Mireille Delmas-Marty, professeur au Collège de France; ➠ Grande chancellerie de la légion d'honneur : chevalier: Mireille Bracq, vice- présidente du CNCC; ➠ Premier ministre : Officier: Michel Godet, professeur au CNAM; ➠ Commerce, artisanat : Officier: Catheri- ne Néressis-Jolly, présidente du groupe de Particulier à Particulier; ➠ Justice : Chevalier: Christine Maugüe, assesseure à la section du contentieux au Conseil d'Etat, Jean-François Pillebout, notaire honoraire, directeur de rédaction éditoriale au Jurisclasseur; ➠ Logement : Officier: Yves Boussard, pré- sident de l'Organisation européenne des agents immobiliers, ancien président de la FNAIM; chevalier: Dominique de Lavenè- re, président du SNAL. (Décrets du 21mars 2008, J.O. du 23mars 2008, p.5023). 1eravril 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I N N T T E E R R V V I I E E W W Jurishebdo Immobilier: quels ont été les volumes collectés en 2007? Jacqueline Faisant: « BNP Paribas a collecté 110millions d’euros en 2007 à travers deux SCPI: 72 millions d’euros pour Opéra Rendement et 38 millions d’ € pour Capital Habitat. Opéra Rendement est une SCPI qui investit en immobilier d’entreprise, à Paris et en région pari- sienne. Cette SCPI a été créée en 2005 et elle a vocation à se transformer en OPCI. Capital Habitat est une SCPI fiscale, mettant en œuvre le dispositif Borloo. L’augmentation de capital devait se clôturer fin mars mais nous avons décidé de la prolonger jusqu’au 31octobre 2008 avec un objectif de collecte relevé de 50 millions d’ € , ce qui permettra d’obtenir une taille suffisan- te pour favoriser une bonne diversification du patrimoine. Cette SCPI achète des logements tant à Paris ou en région parisienne qu’en province. Nos autres SCPI sont à capitaux fermés. Nous ani- mons leurs marchés secondaires, dont les volumes 2007 ont été comparables à ceux de 2006, pour un total de l’ordre de 45 millions d’ € ». JHI: le marché secondaire est-il fluide? J.-F.: «oui, la demande étant excédentaire: nous avons davantage d’acheteurs que de vendeurs ». JHI: quand prévoyez-vous de transformer Opéra rendement en OPCI? J.-F.: «nous avons déposé pour cette SCPI, qui ne compte actuellement que des investisseurs institu- tionnels, une demande de visa auprès de l’AMF pour un OPCI « tous publics » en août dernier. Il est toujours en cours d’instruction, comme la tota- lité des autres dossiers de ce type déposés auprès des services de l’AMF… Nous espérons qu’il sera bientôt présenté au collège de l’AMF, le prochain se tenant début avril ». JHI: pourquoi n’a-t-on pas encore d’OPCI « tous publics » aujourd’hui? J.-F.: «aucun groupe n’a encore obtenu de visa pour le lancement d’un OPCI destiné à être com- mercialisé auprès de tous les publics sans restric- tion. La gestation est difficile. Il a fallu régler un grand nombre de problèmes d’ordre réglementai- re ou technique. Récemment, les normes comp- tables applicables à certaines opérations, comme les VEFA ou les prêts permettant de financer les immeubles ont suscité des débats contradictoires entre le Conseil national de la comptabilité et l’AMF mais ils sont aujourd’hui clos. Il y a eu aussi un débat sur la question de la gestion de la liqui- dité, i.e. la capacité de la société de gestion à garantir les demandes de rachat dans le respect de l’égalité des porteurs et à tout moment: com- ment assurer la liquidité d’un produit foncière- ment immobilier? Même si par construction l’OPCI est un fonds plus liquide que la SCPI, avec notam- ment les poches de liquidité et financière pouvant représenter jusqu’à 40% du fonds, voire même 9% de foncières cotées en plus, il ne faut pas le commercialiser comme un support d’investissement liquide, comme le livret de caisse d’épargne par exemple, et inciter les épargnants à investir pour de longues années ». JHI: qu’en est-il des OPCI à règles de fonctionne- ment allégées? J.-F.: «le régime d’OPCI RFA permet d’envisager une grande variété de structures différentes. Nous prévoyons des OPCI avec des objectifs d’investissements spécifiques, comme les rési- dences avec services par exemple, ou dédiés à des catégories d’investisseurs bien identifiées, comme les clients de banque privée, ou d'OPCI consacrées à un type d'immobilier déterminé (logistique…)». JHI: les SCPI existantes ont-elles toujours vocation à subsister comme telles ou devront-elles se trans- former? J.-F.: «sur les objectifs, le législateur a changé plu- sieurs fois son fusil d’épaule et la question de la transformation en OPCI n’est pas encore tout à fait claire. Notons toutefois, qu’en l’état, il est demandé aux sociétés de gestion des SCPI de pro- poser aux porteurs de parts un schéma de trans- formation en OPCI d’ici cinq ans. Les SCPI existantes continuent donc à fonctionner et nous allons faire des simulations sur les inci- dences de leur transformation en OPCI. Les OPCI sont un progrès par rapport aux SCPI, sur plusieurs points dont le législateur et les acteurs de ce projet se sont inspirés pour en améliorer les perspectives de placement auprès du grand public. Notamment, les OPCI sont moins contraints dans leur gestion et bénéficient de capacités d’endettement et d’investissement plus souples, avec par exemple la possibilité d’investir de façon indirecte, dans d’autres OPCI». JHI: est-il nécessaire d’ajuster les textes? J.-F.: «il y aura certainement quelques ajuste- ments à apporter. Le régulateur, le législateur et l’ensemble des acteurs de la place y réfléchissent en permanence. Il y a par exemple des réflexions à mener sur l’OPCI sous sa forme FPI, qui en offrant le bénéfice d’une fiscalité des revenus fonciers, est susceptible de concurrencer la SCPI diversifiée clas- Jacqueline Faisant (présidente, BNP Paribas Reim) : «Nous espérons le visa de l’AMF pour le mois d’avril» Alors que les visas pour le lancement des OPCI « tous publics » tardent à venir, la présidente de BNP Paribas Reim fait le point sur l’activité du secteur des SCPI du groupe bancaire, qui avec 24 SCPI, gère 2,4 milliards d’euros et se place en 3 e position sur ce marché. sique, et de donner une plus grande visibilité sur la transformation des SCPI en OPCI. De nombreux écueils persistent, notamment liés à la gestion au nominatif induite par la fiscalité, qui pèse sur la centralisation et la gestion des ordres et leur tra- duction dans les relevés de comptes. Cette absence de clarté est un sujet aujourd’hui. D ’autres demandes émanent des assureurs. Pour être en mesure de répondre à l’intérêt de tous pour une commercialisation des OPCI via des contrats en unités de comptes, ils évoquent la question de la liquidité, jugée insuffisante, et le fait que les investisseurs personnes morales déte- nant plus de 20 % de l’OPCI restent astreints à payer 5 % de droits d’enregistrement sur chaque cession. Cela pénalise les assureurs qui refusent de placer des parts d’OPCI dans des unités de compte aujourd’hui. Mais de façon générale, le corpus de règle est maintenant suffisamment clair. Il faut y aller! La France, berceau de nombre d’innovations financières avec les marchés à termes, de produits dérivés actions et la gestion collective (OPCVM), est toujours en avance par rapport aux autres pays d’Europe avec ce projet d’OPCI « tous publics » et le but du développement maîtrisé de la pierre papier qu’il sert. Nous avons en France une vraie créativité. Nous sommes dans une relation étroite et proactive avec l’épargnant. Mais si on attend trop, on court le risque que les autorités de Bruxelles mettent au point un passeport européen pour des produits moins ambitieux que le nôtre et nous constaterons un peu tard que les banques d’autres pays démarcheront nos clients avec leurs produits à notre place ». JHI: peut-on envisager un OPCI avec un objectif d’optimisation fiscal? J.-F.: «l’OPCI a l’obligation réglementaire de distri- buer 85 % de ses revenus (et 50 ou 85% de ses plus values). Il est donc positionné comme un pro- duit de rendement aujourd’hui, dont l’attractivité croît avec la hausse de la volatilité expérimentée sur l’ensemble des marchés et la recherche de source de revenus dont le pouvoir d’achat est pro- tégé contre le risque d’inflation par une majorité des nombreux retraités en Europe. La création d’un OPCI fiscal n’est pas prévue par les textes aujourd’hui. La SCPI est nommément désignée comme étant le véhicule approprié, en particulier du fait de la possibilité de fermer le fonds pour garantir l’avantage fiscal aux souscrip- teurs. Mais on peut imaginer un OPCI fiscal, qui pourrait se concevoir à partir de la forme FPI. La SCPI fiscale fonctionne bien, sous sa forme actuelle, même s’il serait souhaitable que l’avantage fiscal puisse être transmissible, les inves- tisseurs sensibles aux dispositifs de défiscalisation étant structurellement plutôt âgés alors que la contrepartie de l’avantage fiscal réside souvent dans une durée de détention… longue » ●
