■ Jurisprudence récente p. 2 et 3
Sous-traitance
✓ Responsabilité de l’entrepreneur envers les clients du maître de l’ouvrage en raison de la faute du sous-traitant
VEFA
✓ Distinction entre retard fautif et suspension légitime du délai d’exécution
Promesse de vente
✓ Acquisition par un agent immobilier… marchand de biens
Indivision
✓ Action en rescision pour lésion dans le cadre d’un partage
■ Analyse p. 4
✓ Quel avenir pour l’indice des loyers commerciaux, par Arielle Messawer et Yasmina Yehia, avocats, Jones Day
✓ En bref : discrimination, gestion des baux de l’Etat, des avocats conseillent
■ Actualite p. 5
✓ Comment assurer le risque locatif : le rapport Baïetto-Beysson – Béguin
✓ Chiffres : indexation des loyers, taux de l’usure, mandat posthume, l’investissement au 1er trimestre
■ Réponses ministérielles p. 6
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 7
✓ Au fil du J.O.
✓ Nominations
✓ Sur votre agenda
✓ Droit de préemption pour les baux commerciaux
✓ Barèmes fiscaux
■ Rencontre p. 8
✓ Philippe Marini propose un partenariat aux professionnels, lors du colloque de l’IEIF.
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2et3 Sous-traitance ✓ Responsabilitédel’entrepreneur enverslesclientsdumaîtrede l’ouvrageenraisondelafautedu sous-traitant VEFA ✓ Distinctionentreretardfautifet suspensionlégitimedudélai d’exécution ✓ Promessedevente Acquisitionparunagentimmobi- lier…marchanddebiens Indivision ✓ Actionenrescisionpourlésion danslecadred’unpartage ■ ANALYSE p.4 ✓ Quelavenirpourl’indicedesloyers commerciaux,parArielleMessawer etYasminaYehia,avocats,JonesDay ✓ Enbref:discrimination,gestiondes bauxdel’Etat,desavocatsconseillent ■ ACTUALITE p.5 ✓ Commentassurerlerisquelocatif: lerapportBaïetto-Beysson-Béguin ✓ Chiffres:indexationdesloyers, tauxdel’usure,mandatposthume, l’investissementau1 er trimestre ■ REPONSESMINISTERIELLES p.6 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.7 ✓ AufilduJ.O. ✓ Nominations ✓ Survotreagenda ✓ Droitdepréemptionpourlesbaux commerciaux ✓ Barèmesfiscaux PhilippeMariniproposeunpartenariat A mbiancemorosece8avrilautraditionnelcolloquede l’IEIFsurlemarché.Ilestvraiquelessignesd’inquiétudeneman- quentpasetcertainsopérateursontparexempleexpliquéleur stratégieconsistantà…seretirerdumarché.Maislerapporteur delacommissiondesfinancesduSénat,PhilippeMarini,propose unpartenariatauxinvestisseursinstitutionnels:revenirverslesec- teurdulogement,encontrepartied’avantagesfiscaux(lire page8).L’idéeseraitdeconcevoirunrégimeparticulierdeSIICqui investiraitdanslelogementintermédiaireetbénéficieraitd’un avantagefiscalpermettantderemonterlarentabilitéàunniveau acceptablepourl’investisseur.Ilestvraiqu’ilyaducheminàfaire pourattirerànouveaulesopérateursverscemarché.Unpartici- pantaucolloque,actuellementcentrésurl’immobilierdebureau viauneSIICnousafaitpartd’unenthousiasme…plusquemodéré faceàcetteproposition.Polimentapplaudi,lesénateuraencore dutravailpourconvaincre.Sansdoutefaudra-t-ilaussitravailler ducôtédesrapportslocatifs:laloisurlaventeàladécoupe n’ayantpasfranchementfavoriséleretourdesinstitutionnelsetla récenteréductionàunmoisdudépôtdegarantien’étantpasde natureàconvaincrelesbailleursdelabienveillancedulégislateur àleurencontre. Ilestvraiqu’acceptercepartenariatseraittoutefoisunmoyende conforterlerégimeSIIC.Lapropositiondusénateuryafaitclaire- mentallusion. S abineBaïetto-Beysson(Anah)etBernardBéguin(Generali) ontremisàChristineBoutinleurrapportsurlagarantiedes risqueslocatifs.Lesauteursdecedocumentsemontrentpeufavo- rablesàuneextensionàl’ensembleduparclocatifd’unsystème degarantiedupaiementdesloyers.Ilsfontobserverparexemple l’inutilitéd’unsystèmequicouvriraitdeslocationsconsentiesàdes parentsouàdesproches.Enrevanche,ilsseprononcentenfaveur d’uneinterdictionducumulentrelacautionetunsystème d’assurance.Sachantquelacaution,bienquetrèsrépandue,pré- senteuneefficacitélimitéeenraisondesesrisquesdecontesta- tionjuridique,ilsfontlepariquel’assurancesedévelopperarapi- dement.Ilresteàattendrelesarbitragespolitiques. E nfin,sivousvoulezsavoirlenombredecontribuablesqui paientl’ISFdansvotrevilleouvotrearrondissement,consultezle siteinternetmentionnéenpage6.Onydécouvred’intéressants tableauxsurlalocalisationgéographiquedespatrimoines. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 310 1 5AVRIL 2008 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier RENCONTRE p.8 ✓ Philippe Marini propose un partenariat aux professionnels, lors du colloque de l’IEIF. ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 15avril 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Sous-traitance ■ Responsabilité de l’entrepreneur envers les clients du maître de l’ouvrage à raison de la faute du sous-traitant (Cass. Civ., 3 e , 27mars 2008, n°354, FS-P+B, cassation partielle) La société B.avait commandé des travaux de tuyauteries pour son site de production à la sociétéS., laquelle avait sous-traité les éléments de soudures à l’entreprise de M.C. Des fuites s’étant produites, la pro- duction avait dû être arrêtée pendant plu- sieurs jours. La société B.et ses deux clients exclusifs avaient alors assigné la société S.en réparation, laquelle s’était vue soli- dairement condamnée en appel avec son sous-traitant. L’assureur de la société S a formé pourvoi devant la Cour de cassation, contestant le fondement de la responsabi- lité. Mais la haute Cour ne va pas retenir son argument: « Attendu que la société MMA fait grief à l’arrêt de juger […] la société S.responsable in solidum aux côtés de M.C. sur le fondement des articles1134 et1147 du code civil à l’égard de la société B.et sur le fondement de l’article 1382 du code civil à l’égard des sociétés [clientes de la société B.], des consé- quences de la défaillance des soudures exécutées sur le site de production […] alors, selon le moyen, que l’entrepreneur principal n’est pas délictuellement respon- sable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par son sous-traitant […]; Mais attendu qu’ayant retenu que la société S.n’avait pas veillé au respect par son sous-traitant des instructions qui lui avaient été données quant à la qua- lité des soudures à réaliser, la cour d’appel a pu en déduire que les sociétés [clientes] étaient fondées à invoquer l’exécution défectueuse par la société S.de son contrat ». La Cour renvoie toutefois l’affaire pour un manque de base légale sur un autre point. Observations de Jurishebdo : En cas de faute ou négligence du sous-traitant, l’entrepreneur principal reste intégrale- ment responsable des conséquences envers le maître de l’ouvrage (Cass. Civ. 3 e , 11mai 2006, n°04/20426) et potentiellement envers les tiers lésés, comme en l’espèce: en effet, l’obligation du sous-traitant ne concerne « que la réalisation de sa propre prestation contractuelle, à l'exclusion d'éventuels dommages aux tiers, sauf sti- pulations spéciales du contrat de sous-trai- tance » (Cass. Civ. 3 e , 26avril 2006, 05- 13254 et 05-16041). Les faits de la présen- te espèce illustrent les raisons de cette solution: l’entrepreneur a un devoir de vigilance quant à la bonne réalisation de l’ouvrage délégué: méthodes, outillages employés, etc. Une malfaçon entraînera simultanément deux inexécutions contrac- tuelles: celle de son obligation de résultat par le sous-traitant, au titre du contrat de sous-traitance, et celle de l’entrepreneur au titre du contrat principal. Les clients du maître de l’ouvrage ne sont pas concernés par la sous-traitance; ils le sont en revanche pour les conséquences domma- geables à leur égard de la défaillance du contrat principal: ici, impossibilité de réali- ser les approvisionnements prévus. L’entrepreneur pourra certes se retourner vers le sous-traitant, mais pour la seule fraction de la dette dont il ne doit pas assumer la charge définitive, selon la répartition des responsabilités. VEFA ■ Distinction entre retard fautif et suspension légitime du délai d’exécution (CA Paris, 2 e Ch.B., 13mars 2008, n°06/22543 et n°06/22547) Par acte notarié du 28novembre 2001, fai- sant suite à un contrat de réservation en date du 26octobre 2001, la SCI C.avait vendu en VEFA un appartement aux époux B.L’acte de vente indiquait que les locaux seraient livrés au 4e trimestre 2002, le contrat de réservation précisant cepen- dant, au chapitre « Délai d’exécution », plusieurs causes légitimes de suspension, au titre desquelles les intempéries. L’appartement n’ayant été livré que le 1 er octobre 2003, les époux avaient assigné la SCI en réparation. Leur demande était accueillie en premier ressort et le vendeur condamné à verser au couple 10485 € . La SCI a interjeté appel, contestant que le retard lui fut imputable à faute. La Cour d’appel va partiellement lui donner raison: « Considérant qu’ainsi que l’ont relevé à juste titre les premiers juges, la clause prévoyant l’allongement contractuel du délai d’achèvement des travaux ne constitue pas une clause limitative de res- ponsabilité mais une clause suspensive aménageant le délai de livraison en fonction de vicissitudes et événements de nature à retarder, de façon légitime, l’achèvement du chantier de construction, sans créer, pour autant, un déséquilibre significatif en faveur du vendeur construc- teur; Qu’au demeurant, l’article L.231-3 CCH admet, a contrario, les intempéries, les cas de force majeure et les cas for- tuits comme causes légitimes de retard de livraison ; Considérant que [ ... ] l’attestation du maître d’œuvre faisait état, d’après les relevés météorologiques de la période considérée, de 47 jours d’intempéries […]; Considérant que les défaillances des entre- prises en cours de chantier […] ont indé- niablement interrompu et retardé l’opération de construction […]; Considérant qu’il doit être admis que ces diverses causes, 47 jours d’intempéries et trois dépôts de bilan, constituant des cas fortuits au sens de l’article L.231- 3 CCH, ont légitimement retardé l’achèvement des travaux et, partant, la livraison de l’appartement à M.et M me B. pendant un délai de quatre mois sur les neufs mois de retard total ». La cour réévalue l’indemnisation du trouble de jouissance en proportion, soit 5000 € . Observations de Jurishebdo : Aux termes de l’article L.231-3 CCH d), sont réputées non écrites les clauses qui ont pour effet de décharger le constructeur de son obligation de respecter le délai convenu, pour des motifs autres que les intempéries, cas de force majeure ou cas fortuits. De telles clauses aboutiraient en effet à « déséquili- brer fortement le contrat au profit du seul professionnel ». La cour commence donc par s’assurer que tel n’était pas le cas en l’espèce. Elle souligne aussi que la loi traite les intempéries non comme un simple motif excusant l’allongement du délai, mais plus franchement comme une justification légitime du retard. Quant à l’étendue de l’exonération, les juges d’appel font ici œuvre précise, réduisant les indemnités au prorata du seul temps couvert par la force majeure, contrairement aux premiers juges. À noter, s’agissant des intempéries, que le vendeur doit toujours en justifier, générale- ment par des attestations de Météo. En 15avril 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ l’espèce le maître d’œuvre avait reçu la charge d’en examiner les relevés et de fixer les jours concernés, jouant le rôle d’arbitre entre les parties. Promesse de vente ■ Acquisition par un agent immo- bilier… marchand de biens (CA Paris, 2 e Ch.A., 12mars 2008, n°07/03228) M. D. avait promis de vendre son pavillon à M.T., agent immobilier de profession, au prix de 130000 € . Après avoir levé l’option et sommé M.D. de passer l’acte, M.T. l’avait assigné afin de voir dire la vente parfaite. Sa demande était accueillie en première instance, mais sur appel de M.D., la cour avait annulé la promesse, estimant que M.T. avait commis une réticence dolo- sive sur le prix, et manqué à son devoir de loyauté envers le vendeur. La Cour de cas- sation a censuré la décision d’appel, rappe- lant que l’acquéreur n’est pas tenu d’une obligation d’information au profit du ven- deur sur la valeur du bien. Statuant sur renvoi, les juges d’appel vont appliquer le motif de la haute Cour: « Considérant que M.D., qui affirme avoir signé à M.T. un mandat de vendre le pavillon […] dont aucun exemplaire ne lui aurait été remis, ne rapporte cependant pas la preuve de la signature d’un tel mandat ; Que tant l’acte sous seing privé que la pro- messe notariée mentionnent la qualité de marchand de biens de l’acquéreur; Que M.D. n’est dès lors pas fondé à se prévaloir de l’article 1596 du code civil […] ; Considérant que, subsidiairement, M.D. invoque le dol dont il aurait été victime de la part de M.T., qu’il était venu en toute confiance consulter sur la valeur de son pavillon, et qui se serait livré à des manœuvres dolosives et l’aurait trompé sur sa valeur réelle, déterminante de son consentement; Que M.T. rappelle à bon droit qu’ en qua- lité d’acquéreur, même professionnel, il n’avait aucune obligation légale ou conventionnelle d’informer son ven- deur sur la valeur réelle du bien ». Observations de Jurishebdo : En vertu de l’article 1596 du code civil, les agents immo- biliers mandatés pour vendre un bien ont interdiction de l’acquérir. À défaut, la vente encourt la nullité, qui est d’ordre public, donc absolue. Cette mesure concerne éga- lement les tuteurs, les officiers publics et désormais les fiduciaires. L'agent ne pourra pas invoquer la nullité du mandat pour y échapper (Cass., Civ. 1 e , 1 er décembre 1987 n°86/12546). De même, le notaire est tenu de refuser de recevoir une vente conclue au profit du mandataire des vendeurs (Cass. Civ. 1 e , 10janvier 1995, n°92/21730). La réciproque est aussi rigoureuse que le principe: en l’absence de mandat, l’agent se trouve délié de la prohibition de l’article 1596 et n’a aucune obligation de conseil quant à la valeur réelle du bien (pas de devoir de « loyauté » du fait sa qualité d’agent immobilier, comme l’avait retenu la première cour d’appel). Indivision ■ Action en rescision pour lésion dans le cadre d’un partage (CA Paris, 2 e Ch.A., 12mars 2008, n°06/02754) M. T. et M me C.avaient acquis en indivision, et chacun pour moitié, deux parcelles de terre, en 1988, pour 5000francs (762,25 € ), puis en 1992 un immeuble à usage d’habitation pour 320000francs (48783,69 € ). En 1999, le TGI avait ordonné qu’il soit procédé aux opérations de liqui- dation et de partage de l’indivision, et à la vente des immeubles, sur licitation à la barre du tribunal. Aux termes de l’acte authentique de partage, en date du 3juin 2002, M me C. s’était vu attribuer la maison à la valeur de 76225 € , à charge pour elle de supporter le solde du prêt et de verser à M.T. une soulte (de 35179,63 € ), celui-ci conservant les deux parcelles pour 762 € . Le 26juin 2004, M me C. avait revendu la maison au prix de… 145000 € . M.T. avait alors demandé la rescision pour lésion du partage réalisé en 2002. Débouté en pre- mière instance, il a formé appel. « Considérant sur le fond que l’expert, qui a procédé à son estimation par comparai- son avec des ventes de pavillons sem- blables constatées avant juin2002 dans le voisinage, a évalué le bien immobilier attri- bué à Madame C. à 130000 € ; Considérant qu’il s’ensuit qu’à la date du partage reçu le 3juin 2002, la masse active de l’indivision comprenait: 1) les deux parcelles de terre sises à Saint Cyr-sur-Morin évaluées à 762 € ; 2) la maison de Meaux pour sa valeur réel- le de 130000 € ; TOTAL: 130762 € Que la masse passive comprenait: 1)le solde en capital au 31mai 2002 du prêt: 4974,25 € ; 2)les indemnités de remboursement antici- pé dudit prêt: 129,49 € ; TOTAL: 5103,74 € Que l’actif net s’établissait donc à 125658,26 € , dont moitié pour chacun des indivisaires de 62829,13 € ; Que M.T. n’ayant reçu que 35941,63 € , soit moins des trois quarts de ce à quoi il avait droit, a ainsi subi une lésion de plus du quart ; qu’il est dès lors bien fondé en sa demande en rescision du partage en application de l’article 887 (ancien) du code civil; […] Considérant qu’en conséquence de la resci- sion, il doit être procédé à un nouveau partage, selon la valeur actuelle des biens; que la valeur des parcelles de terre n’est pas remise en cause; que celle de l’immeuble, qui a été vendu par acte nota- rié du 15octobre 2004, doit être retenu pour son prix de vente de 145000 € ; Que le compte s’établit donc comme suit: Masse active (145000 € +762 € ): 145762 € Masse passive : 5103,74 € Actif net à partager: 140658,26 € dont moitié pour chacun des indivisaires de 70329,13 € ; Que M.T. ayant perçu dans le cadre du par- tage rescindé la somme de 35941,63 € , a ainsi droit à une somme complémentaire de (70329,13 – 35941,63) soit 34387,50 € ». Observations de Jurishebdo : L’ancien article887, alinéa2, du code civil, ouvrait une action en rescision aux copartageants en cas de lésion de plus du quart. Elle pro- voquait l’annulation du partage, la remise en l’état des parties, la réalisation de nou- velles évaluations, et le calcul d’un second partage, ainsi qu’y procède en l’espèce la cour. Cependant, le défendeur avait la pos- sibilité d’arrêter l’action en rescision en fournissant un complément de part. C’est cette unique solution qu’a maintenu la loi du 23juin 2006 et désormais l’article 889 du code civil: la rescision est supprimée pour ne laisser subsister que le système, moins contentieux, du complément de parts, en nature ou en numéraire. En outre, la prescription est réduite de cinq à deux ans ● H.L. Pages réalisées par Hélène Lécot 15avril 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F ● Discrimination La Halde lance une campagne pour lutter contre la discrimination dans l’accès au logement. Une plaquette est destinée aux bailleurs, l’autre aux agences. Ces docu- ments sont en ligne sur le site halde.fr. ● Gestion des baux de l’Etat locataire La commission des finances du Sénat, qui a auditionné le 9 avril les représentants du ministère de la justice, de la cour d’appel de Paris, de France Domaine et du Conseil de l’immobilier de l’Etat, s’est étonnée de la hausse de 32% du loyer renégocié par le ministère pour les locaux du pôle financier du TGI de Paris, rue des Italiens (9 e ). Poin- tant les “approximations du ministère de la justice”, la commission des finances souhai- te un suivi plus systématique du renouvelle- ment des baux par le ministère. Elle a demandé à France Domaine la production d’un état des baux assumés par les adminis- trations parisiennes et franciliennes. ● Associé responsable de Gide Loyrette Nouel Algérie , Samy Laghouati a conseillé le groupe Emaar Properties dans la négociation avec l’Etat algérien de trois grands projets immobiliers. Le plus grand est la création d’une zone de promotion et de développement à Sidi Abdellah sur 400 hectares (hôtels, campus, hôpital…). ● Romain Grau , ancien juge administra- tif, a intégré le cabinet d’avocats Taj . Il renforce les compétences de contentieux fiscal et droit public de ce cabinet membre de Deloitte Touche Tohmatsu. L e 20décembre 2007, un protocole d’accord inter- professionnel complété par avenant du 21 février 2008 a créé l’indice des loyers commerciaux (ILC) appli- cable aux baux des com- merces de détail . Une intervention législative indispensable pour que l’ILC entre en vigueur est attendue au cours du prin- temps, saison qui pourrait aussi voir éclore les prémices d’un statut spécifique à l’immobilier d’entreprise . Une création concertée Les loyers des baux commerciaux sont généralement indexés sur l’indice du coût de la construction (ICC), lequel a connu des augmentations erratiques et élevées (1) menant des représentants de commerçants (2) et de bailleurs (3) à s’accorder pour créer l’ILC. Cet indice qui allie trois composants préexistants (indice des prix à la consom- mation pour 50%, indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur pour 25% et ICC pour 25%) devrait connaître une évolution plus régulière et plus adaptée à l’activité des commerçants. Une application discutée L’objectif annoncé du protocole était que l’ILC s’applique aux nouveaux baux et par avenant aux baux en cours dès la date de parution de l’ICC du 3 e trimestre 2007 (9 janvier 2008). Il convient néanmoins d’être prudent: à ce jour, cette initiative de profession- nels n’a pas d’existence légale mais uniquement valeur de recom- mandation et, même consacrée par le législateur, elle devra pour être valide et efficace s’accompagner d’un remaniement de textes d’ordre public (4) . En effet, la validité de l’ILC pour- rait être contestée sur le fondement de l’art. L112-2 du code monétaire et financier qui prohibe notamment toute indexation contractuelle fondée sur le niveau général des prix. L’ILC, en partie composé de l ’indice des prix à la consommation, contre- vient manifestement à cette interdiction. Seule une loi rendant obligatoire le recours à l’ILC pour l’indexation des baux de com- merces pourrait en consacrer la validité. Par ailleurs, l’ intérêt pratique de l’ILC serait limité sans modification de l’art. L145-38 du code de commerce qui autorise chacune des parties au bail à demander le réajustement du loyer sur la base de la variation de l’ICC dès lors que plus de trois ans se sont écoulés depuis la dernière fixa- tion amiable ou judiciaire du loyer. Ce tex- te, d’ordre public, demeurerait applicable même dans le cas d’un bail prévoyant une indexation annuelle basée sur la variation de l’ILC, permettant au bailleur de réviser le loyer au terme d’une période triennale en fonction de la variation de l’ICC (de fait plus élevée que celle de l’ILC), ce qui prive- rait en partie d’effet la référence à l’ILC. L’application effective de l’ILC nécessiterait également de déroger à l’art. L145-34 du code de commerce selon lequel la détermi- nation du loyer du bail renouvelé s’effectue, sauf cas de déplafonnement, par référence à la variation de l’ICC inter- venue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. Pour les baux en cours et en l’absence de disposition législative modi- fiant ce texte, le recours à l’ILC ne pourra être décidé que d’un commun accord entre les parties. Conscient de ces difficultés, le Comité pari- taire de suivi du protocole (chargé de la mise en application de l’ILC sous l’égide du CNCC (5) ) travaille avec les pouvoirs publics pour créer un dispositif législatif qui consacrerait l’ILC. Un texte aurait déjà été proposé en conseil des ministres et pourrait être présenté au Parlement en mai, dans le cadre des projets de loi sur la modernisation de l’économie. En attendant, une procédure transi- toire prévoit qu’à chaque parution trimestrielle de l’ICC, une commission ad hoc calculera l’ILC et le niveau de revalori- sation des loyers en résultant. Cette infor- mation n’aura qu’une valeur indicative mais pourrait inciter les bailleurs à en faire La nécessaire intervention du législateur pour conforter la mise en place de l’indice des loyers commerciaux (ILC) pourrait être la première étape d’un statut spécifique à l’immobilier d’entreprise. L’analyse de deux avocats de Jones Day. A A N N A A L L Y Y S S E E L’analyse d’ Arielle Messawer et de Yasmina Yehia , avocats, Jones Day. Quel avenir pour l’indice des loyers commerciaux? Déroger à l’article L 145-34 1. L’ICC a connu depuis l’an 2000 une augmen- tation « record » de 33%, tandis que le chiffre d’affaires moyen des commerçants n’augmentait que de 18%. 2. Fédération Procos et CDCF 3. FSIF, UNPI 4. P-H.Brault et J.Monéger, Le bœuf, l’âne et l’indice, JCP éd. G. 2008, 2, n°19 5. Conseil national des centres commerciaux 6. Association des Directeurs Immobiliers application pour fidéliser ou attirer les locataires. Un chantier à suivre Après le logement et le com- merce, les bureaux et les entrepôts font également l’objet d’un groupe de travail s ur l’indexation. Sans attendre un accord, l’ADI (6) préconise à ses membres de négocier une augmentation « capée » des loyers, de 2,5 à 3% par an. Plus généralement, il serait question de créer un statut spécifique à « l’immobilier d’entreprise » traitant notamment de la charge des travaux avec une définition des « grosses réparations », permettant d’éviter toute référence à l’article 606 du code civil. Des propositions sont attendues pour l’été. Vastes projets que les professionnels de l’immobilier espèrent voir concrétisés pour que ces initiatives et recommandations ne restent pas lettre morte. ■ Arielle Messawer Yasmina Yehia 15avril 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R A A P P P P O O R R T T C C H H I I F F F F R R E E S S “Faciliter l’accès au logement en sécurisant bailleurs et locataires. Place d’un système assuranciel” : c’est le titre du rapport qu’ont remis Sabine Baïetto-Beysson (Anah) et Ber- nard Béguin (Generali) ce 8avril à Christine Boutin. Ce rapport part d’un double constat. D’une part, il relève que les bailleurs privés n’ont pas confiance dans les procédures qui devraient leur permettre de récupérer leur bien en cas d’impayés. Il s’écoule par exemple 31 mois en moyenne avant l’indemnisation par l’Etat en cas de refus de concours de la force publique. Le rapport note que les bailleurs ont souvent recours au système de caution qui est pour- tant “juridiquement fragile”. D’autre part, il montre les limites du régi- me mis en place par le 1% logement: d’abord le Locapass puis, en 2006, la GRL. La réticence vient ici des assureurs qui “ont en règle générale refusé de s’engager dans le système au vu des incertitudes qu’il comporte”. En particulier, “le cadre juri- dique n’est pas stabilisé et le respect des règles de droit communautaire ainsi que celles relatives à l’intermédiation d’assurance, n’est pas garanti” (p.7). Le rapport point aussi les “risques d’emballement financier” du système. ■ Pas de cumul assurance - caution Le rapport émet des propositions différen- ciées suivant les secteurs. Pour le secteur HLM et institutionnels, il propose de supprimer la caution: les bailleurs disposent d’un parc suffisant pour organiser la mutualisation du risque. Seules des adaptations mineures du régi- me Locapass ou du FSL, système jugé irremplaçable, sont préconisées. Pour les bailleurs privés, le rapport souhai- te favoriser la diffusion de l’assurance par une mesure d’interdiction du cumul entre l’assurance et la caution. Comme l’assurance est plus efficace, le rapport considère que l’interdiction du cumul devrait permettre d’atteindre un taux de pénétration de l’assurance proche de 40%, alors que seuls 15 à 20% des baux sont actuellement concernés. Pour la mise en œuvre, les auteurs en appellent à l’organisation d’une table ron- de entre l’Etat, le 1%, les assureurs et les professionnels, mais aussi à une analyse complémentaire pour vérifier que les “aides versées sont nécessaires et propor- tionnelles au but poursuivi, dans la pers- pective d’une notification à la commission européenne”. Une note de Gide Loyrette Nouel souligne en effet que l’UESL pour- rait être dans une “situation de violation de la réglementation des assurances, au regard notamment de l’obligation d’agrément” (p.42) au motif que l’UESL pourrait être considéré comme co-assure- rur car couvrant indirectement un risque et susceptible de verser, via GRL gestion, une partie de l’indemnité. Cette note évoque aussi les risques des intervenants du système à être considéré comme rele- vant d’une intermédiation en assurance et à ce titre soumis à obligation d’agrément. Enfin le rapport souhaite instaurer une gouvernance du fonds GURL, qu’il soit doté de la personnalité morale de façon à évaluer l’efficacité sociale du dispositif et ses conséquences financières. ■ Assurance : solution pertinente Ce rapport estime donc que le régime d’assurance pour mutualiser les risques des bailleurs isolés est une solution “particuliè- rement pertinente”, mais souligne en revanche les risques d’une assurance obli- gatoire généralisée en évoquant son coût inutile et la possible déresponsabilisation des locataires. Il évoque aussi la question des expulsions en indiquant qu’il faut favoriser le main- tien en place pour les locataires capables d’assumer le paiement du loyer, mais orga- niser dès que possible le relogement pour des locataires en décalage structurel de ressources. De ce fait, l’annexe 13 qui pré- cise les mesures législatives préconisées contient une note de la DGUHC en vue du projet de loi habitat et qui prévoit de réduire à 1 an au lieu de 3 ans actuelle- ment le délai que peut accorder le juge pour l’expulsion. Il propose également d’ajouter l’hébergement au relogement, au titre des mesures envisagées par les articles L613-1 et L 613-2 du CCH. Le coût de la mise en place de la solution préconisée (scénario A) soit un dispositif assurantiel non obligatoire serait de 63 à 95millions d’euros en 2012. À la suite de ce rapport, le ministère a annoncé une concertation pour le cours du mois d’avril. (Pour retrouver les réfé- rences du rapport: consultez jurishebdo.fr) ❑ Indexation des loyers - L’indice du coût de la construction pour le 4 e t rimestre 2007 s’établit à 1474 soit une hausse annuelle de 4,84% (publication par l’INSEE le 4avril 2008). La hausse est de 16,15% sur trois ans et de 37,24% en 9 ans. - L’indice de référence des loyers est de 109,81 au 4 e trimestre 2007 (publié le 10avril) soit une hausse annuelle de 2,50% . - L’indice des loyers commerciaux du 4 e tri- mestre 2007, calculé par le CNCC est de 2,66% (communiqué du 11avril 2008). ❑ Taux de l’usure Pour les prêts immobiliers, le seuil de l'usure est fixé, à compter du 1 er avril 2008 à: ➠ prêts à taux fixe: 7,25% ➠ prêts à taux variable: 7,16% ➠ crédits-relais: 7,25%. (Avis du 25mars 2008 relatif à l'application des articles L.313-3 du code de la consommation et L.313-5-1 du code monétaire et financier, J.O. du 1 er avril 2008, p.7472). ❑ Mandat posthume Le tarif des honoraires du notaire pour l'établissement d'un mandat posthume (art. 491 du code civil) vient d’être fixé par décret. (Décret n°2008-296 du 31mars 2008 modifiant le décret n°78-262 du 8mars 1978 portant fixation du tarif des notaires, J.O. du 2avril 2008, p.5536). ❑ 4,4milliards d’euros : c’est le montant investi en immobilier d’entreprise au 1 er tri- mestre 2008 en France, selon Cushman & Wakefield, soit une baisse de 42% par rap- port à la même époque de 2007. Selon Oli- vier Gérard, on peut tabler pour 2008 sur un volume d’investissements de 18 à 20mil- liards pour l’année, contre 28,5milliards l’an dernier. Comment assurer le risque locatif? Le rapport Baïetto-Beysson - Béguin propose d’interdire le cumul entre la caution et l’assurance. Mesures proposées ➠ pour les bailleurs HLM et institutionnels : suppression de la caution personne physique et amélioration de la caution à vocation socia- le, Locapass et FSL ➠ pour tous les bailleurs : interdiction du cumul caution/assurance ➠ pour les bailleurs privés individuels : favori- ser, sans l’imposer, la souscription d’assurances impayés et dégradations dans un cadre juri- dique consolidé, au regard du code des assu- rances comme des règles communautaires (notification préalable). Les textes devraient définir explicitement la répartition des rôles entre des assureurs exerçant pleinement leur métier d’une part et une fonction de réassu- rance (GURL) d’autre part ➠ réduction des délais accordés par le juge pour apurer la dette de loyer ➠ gouvernance équilibrée du fonds GURL, doté de la personnalité morale. 15avril 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références ( J.O. Questions) Nom du p arlementaire Thème M inistre concerné Réponse Observations 1 er avril 2008 AN p.2843 n°15830 Jean-Jacques Gaultier, UMP, Vosges Vente des maisons forestières Agriculture Il ne peut être envisagé de céder les maisons forestières dont l'ONF a toujours l'utilité, à leurs agents, dont l'hébergement est assuré en raison de leurs fonctions. Mais les services territoriaux de l'ONF n'hésitent pas à remettre au domaine en vue de leur cession les bâtiments devenus inu- tiles. Les personnels peuvent alors dans ce cas postuler à l'achat. 1 er avril 2008 AN p.2846 n°8651 Aurélie Filipetti, S.R.C., Moselle ISF, impact de la loi TEPA sur le bouclier fiscal Budget Les conséquences attendues de la loi TEPA du 21août 2007 (plafonnement du bouclier fiscal de 60 à 50% et inclusion des contributions sociales dans les impôts pris en compte) sont un nombre de bénéficiaires potentiels porté à 230000 pour une dépense budgétaire de 8 10millions d'euros. Le site www.impots.gouv.fr donne le nombre de con- tribuables assujettis à l'ISF par commune de plus de 20000 habitants, s'il y a plus de 50 redevables (1) ( 2002-2006) avec le mon- tant moyen du patrimoine. 1 er avril 2008 AN p.2858 n°11731 Alfred Trassy- Paillogues, UMP, Seine- Maritime Classement des gîtes ruraux pour la taxe locale d'équipement Ecologie Il paraît équitable de classer les gîtes ruraux offrant au moins 3 des 4 prestations (réservation téléphonique, fourniture du petit-déjeuner, du linge, nettoyage des locaux) dans la 6 e catégorie (hôtels) de l'article 1585 D-I du CGI, par analogie avec le régime TVA des locations meublées avec certains services, au lieu de la 8 e catégorie. Des instructions vont être données en ce sens, précise la réponse. 1 er avril 2008 AN p.2861 n°13450 Gérard Lorgeoux, UMP, Morbihan Loi sur l'eau, assainisse- ment Ecologie La loi sur l'eau (31 déc. 2006) prévoit un arrêt relatif à l'agrément des personnes réalisant des vidanges des fosses d'installation d'assainissement non collectif. Il doit paraître d'ici la fin du 1 er trimestre 2008. Le contrôle périodique de l'entretien de l'installation d'assainissement fait partie de la mission du service public de l'assainissement non collectif. 1 er avril 2008 AN p.2862 n°18863 Jean-Paul Bacquet, S.R.C., Puy-de-Dôme Danger des antennes- relais de téléphonie mobile Ecologie Une cartographie permet de connaître l'implantation des différentes sta- tions de téléphonie mobile et le résultat des mesures de champ effectuées (www.cartoradio.fr). Une circulaire du 16octobre 2001 présente l'état de la réglementation sur l'implantation des stations de base de téléphonie mobile (exemple: éviter une implantation dans un rayon de 100m d'une crèche ou d'une école ou un établissement de soin). L'arrêté du 4août 2006 donne au préfet le pouvoir de réaliser des mesures de champs élec- tromagnétiques. Le Grenelle de l'environnement a émis des propositions. Certaines seront reprises dans le projet de loi prévu au printemps 2008. 1 er avril 2008 AN p.2880 n°13533 Jean-François Chaussy, UMP, Loire Calcul de SHON pour bâtiments accessibles Logement Un décret du 17mai 2006 a prévu une déduc- tion de 5m 2 de SHON par logement, pour toutes les constructions respectant les règles d'accessibilité intérieure des logements aux personnes handicapées. Cela s'applique aux bâtiments d'habitation collectifs et maisons individuelles neufs ainsi qu'aux bâtiments d'habitation existants faisant l'objet de travaux entraînant création de SHON par extension ou changement de destination. Texte codifié à l'article R 112-2-f nouveau du code de l'urbanisme. 1 er avril 2008 AN p.1881 n°15765 Marc Goua, S.R.C., Maine-et- Loire Seuil d'intervention de l'architecte Logement Le Gouvernement a 2 impératifs: améliorer la qualité architecturale et construire 500000 logements par an. La proposition de réduire le seuil d'intervention obligatoire des archi- tectes ne paraît pas s'inscrire dans le respect de ces objectifs. En revanche, d'autres disposi- tions sont à étudier comme l'urbanisme com- mercial ou le règlement des lotissements. Le seuil de 170m 2 ne devrait donc pas être remis en cause. 3avril 2008 Sénat p.667 n°1928 Philippe Marini, UMP, Oise Plafonnement de l'ISF et monuments his- toriques Economie Les charges foncières afférentes aux immeubles classés monuments historiques déductibles du revenu global soumis à l'impôt sur le revenu ne peuvent être admises en déduction des revenus pris en compte pour le calcul du plafonnement de l'ISF. Référence des textes: instruction administra- tive 25juillet 2000 (BOI 7 S-6-00). 3avril 2008 Sénat p.672 n°2618 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Révision du zonage des zones urbaines sensibles Ecologie L'article 140 de la loi de finances pour 2008 a prévu une actualisation des zones urbaines sensibles tous les 5 ans . La première actualisation sera faite en 2009. Les modalités de cette révision sont en cours d'élaboration, elles seront diffusées au 2 e trimestre 2008. A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. (1) Voir rubrique documentation > statistiques > impôts des particuliers 15avril 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Sur votre agenda ✓ 14 mai 2008 : crédit-bail immobi- lier : une journée de conférence orga- nisée par le JurisClasseur à Paris (Mai- son de l’Amérique latine) sous la direction de Patrick Fumenier (avocat, Taj). Tél.: 0821200700. Nominations Cabinets ministériels ➠ Industrie et consommation : Jonathan Derai est nommé chef de cabinet; Isabelle Lemesle est nommée conseillère spéciale auprès de Luc Chatel (arr. du 27mars, J.O. du 2avril, @). ➠ Commerce, artisanat, PME, tourisme et services : Michel Guilbaud est nommé directeur du cabinet d'Hervé Novelli et Bao Nguyen-Huy, chef de cabinet, conseiller auprès du secrétaire d'Etat (arr. du 27mars, J.O. du 2avril, @). Les attributions respectives de ces deux conseillers d’Etat ont été fixées par décrets du 2avril (n°2008-301 et 2008-302, J.O. du 3avril, p.5616). A Luc Chatel revient notamment, outre les attributions explici- tement mentionnées dans l’intitulé du secrétariat d’Etat, la répression des fraudes, à Hervé Novelli, les professions libérales. ➠ Prospective et évaluation des politiques publiques : Étienne Stock est nommé direc- teur adjoint d'Eric Besson; Laurent Ladouari et Michel Combot sont nommés conseillers (arr. du 1 er avril 2008, J.O. du 4, @). ➠ Ecologie : Laurent Raverat quitte ses fonctions de chargé de mission auprès de Jean-Louis Borloo (arr. du 31mars, J.O. du 4avril, @). ✓ AFTRP : Pierre-André Peyvel et Christia- ne Barret sont nommés administrateur de l'Agence foncière et technique de la région parisienne (arr. du 27mars 2008, J.O. du 4avril, p.5736). ✓ ANPEEC : Jean-Frédéric Dreyfus (CFE- CGC) est nommé administrateur de l'Agence nationale pour la participation des employeurs à l'effort de construction (arr. du 22janvier 2008, J.O. du 4avril 2008, p.5740). ✓ Conseil d’Etat : Pascal Trouilly et Gilles Pellissier sont nommés maîtres des requêtes au Conseil d'Etat (décret du 28mars 2008, J.O. du 1eravril, @). Au fil du J.O. ✓ Catastrophe naturelle : des arrêtés du 31mars 2008 portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ont été publiés au J.O. du 4avril (p.5711). Cer- taines communes citées le sont au titre de la sécheresse de 2003. ■ Barèmes fiscaux Un décret du 1 er avril 2008 met à jour de très nombreux articles du CGI concernant des barèmes de différents impôts, qui sont indexés suivant des règles légales. Exemples: ✓ Barème de l'ISF : article885 U. Le seuil d'imposition passe de 760000à 770000 euros. ✓ Droits de mutation à titre gratuit: les valeurs des tableaux de l’article 777 sont mises à jour. L’abattement sur les droits de mutation passe de 150000 à 151950euros (article779) à compter du 1 er janvier 2008. ✓ Formalités requises pour bénéficier de l'exonération partielle des droits de muta- tion concernant les bois et forêts : article102 de l'annexe II (groupements forestiers, sociétés d'épargne forestière). (Décret n°2008-294 du 1 er avril 2008 portant incorporation au code général des impôts de divers textes modifiant et complétant cer- taines dispositions de ce code, J.O. du 2avril 2008, p.5512). ✓ Natura 2000 Pas moins de 83 arrêtés du 17mars “portant désignation de sites Natura 2000” ont été publiés aux J.O. des 4, 5 et 6avril. Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ■ Droit de préemption sur les baux commerciaux La déclaration préalable à la cession d'un fonds de commerce, prévue par l'article L 214-1 du code de l’urbanisme doit être rem- plie suivant un formulaire CERFA 13644*01 (disponible sur le site www.developpement- durable.gouv.fr). Rappelons qu'il s'agit du droit de préemp- tion que peuvent instituer les communes portant sur la cession des fonds de com- merce, fonds artisanaux ou baux commer- ciaux, qui a été institué par la loi du 2août 2005. (Arrêté du 29février 2008 relatif à la déclara- tion préalable à la cession de fonds artisa- naux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux, J.O. du 1 er avril 2008, p.5408). ■ Plafonnement des impôts locaux Les limites des abattements, exonérations et dégrèvements de taxe foncière ou de taxe d’habitation ont été fixées pour 2008 par arrêté du 28mars 2008 (J.O. du 5avril, p.5798). - Les plafonds de revenus pour l’exonération de taxe foncière et de taxe d’habitation, qui concernent par exemple les personnes âgées de plus de 75 ans (art. 1417 I du CGI) sont fixés à: 9560 € pour la 1 e part de quotient familial, somme majo- rée de 2553 € pour chaque demi-part sup- plémentaire ou de 1277 € en cas de quart de part supplémentaire. - Les plafonds de revenus , pour l’exonération de taxe d’habitation (art. 1417 II) sont de 22471 € pour la 1 e part de quotient familial, somme majorée de 5253 € pour la 1 e demi-part supplémentai- re et 4133 € pour chaque demi-part sup- plémentaire et de 2627 € et 2067 € en cas de quart de part supplémentaire. Le montant de l'abattement à utiliser pour le calcul du plafonnement de la taxe d’habitation à 3,44% du revenu est égale- ment indexé. Il est fixé à 4877 € pour la 1 e part de quotient familial, chiffre majoré de 1409 € pour les 4 premières demi-parts et 2493 € pour chaque demi-part supplémen- taire ; montants respectivement fixés à 705 et 1247 € en cas de quart de part supplé- mentaire. Tous ces montants sont diffé- rents pour l'outre mer. 15avril 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E Le tableau économique dressé par les deux économistes en début de journée n’est pas des plus positifs. ■ Une crise sévère L’économiste Daniel Cohen estime que la crise que vivent les États-Unis va se propa- ger au reste du monde et en particulier en France. La crise, qu’il juge sévère, n’est pas une crise de liquidités ou une crise de sol- vabilité liée aux subprimes, mais une crise hypothécaire dans son ensemble liée à la bulle immobilière. Il explique que la bulle immobilière s’est substituée à la bulle internet. La hausse des prix de l’immobilier a permis aux ménages américains de consommer leurs plus-values latentes, mais si les banques se mettent à vendre les actifs cela pourrait accentuer la baisse des prix. Pour la France, Daniel Cohen indique que la période de hausse des prix est finie et que le fait d’être revenu à l’équilibre crée un besoin d’ajustement à la baisse. Olivier Pastré rejoint Daniel Cohen sur la gravité de la crise mais il estime qu’elle est salutaire car elle permet de redécouvrir la prime de risque. Il considère que le risque n’est pas le plus élevé pour l’immobilier et qu'il l’est davantage pour les ménages et les PME. Constatant notamment que le financement de l’immobilier était “totale- ment fou” aux États-Unis, il préconise pour la France des mesures fortes: utiliser l’arme budgétaire, supprimer les normes IFRS ou nationaliser les agences de notation… ■ Quelle valeur pour des immeubles hors normes? Boris Berthier, pour Énergie Environne- ment, dresse la liste des mesures envisa- gées pour l’immobilier dans le cadre du Grenelle de l’environnement tant pour le neuf (renforcement des exigences de per- formance énergétique par exemple) que pour l’ancien (incitation fiscale à la perfor- mance énergétique, aides financières aux énergies renouvelables …). Il conclut: les immeubles qui ne seront pas aux normes “ne vaudront pas grand-chose”. Voici une affirmation qui a de quoi inquiéter les investisseurs ! À propos des perspectives sur l’immobilier coté, Jacques Lebhar (LB-P) estime que “la baisse des prix de l’immobilier ne devrait pas affecter les valorisations boursières des foncières”. ■ Les OPCI handicapés dans leur développement Philippe Marini indique que les SIIC ont bien tenu leurs promesses. À propos des OPCI, le sénateur indique que leur déploie- ment, s’il a été “handicapé par des straté- gies contradictoires des opérateurs, l’a été aussi par une attitude pointilliste du régu- lateur financier”. Il rappelle que les besoins sont estimés à 500000 logements par an, mais que les mises en chantier sont à un niveau bien inférieur. Evoquant les mesures annoncées par le Président de la République et précisées par Christine Bou- tin le 4avril, il évoque les orientations de la politique du logement: diversifier l’offre de logements pour mieux répondre aux besoins, améliorer l’efficacité du parc loca- tif social et améliorer l’efficacité de la poli- tique en faveur de l’accession à la proprié- té. ■ Un partenariat Dans ce cadre, il “propose un partenariat aux professionnels”. Selon cette proposi- tion, l’Etat accompagnerait le retour des institutionnels vers le logement. Évoquant le fléchissement de l’immobilier d’entreprise en 2008 il y voit une “oppor- tunité pour réfléchir à un certain redé- ploiement vers l’immobilier d’habitation”. Il en évoque le contour : il s’agirait d’une “catégorie particulière de SIIC: les SIIC pour le logement intermédiaire” qui aurait une rentabilité satisfaisante. Philippe Mari- ni a affirmé que “le régime des SIIC doit pouvoir être prolongé”, mais il a précisé “on le comprendrait mieux si pouvait ima- giner que cet outil serve aussi à avancer vers une meilleure fluidité du parcours rési- dentiel”. Décrivant le marché des dérivés, Philippe Tannenbaum (EuroHypo) estime que l’analyse de ce marché ne permet pas de donner une anticipation correcte sur le marché physique. Comment réagissent les professionnels face aux turbulences du marché? ■ Se retirer du marché? Anticipant les baisses, certains ont vendu leur patrimoine. Ainsi Paul Boursican, pré- sident de Milestone Capital explique “je ne comprenais plus où on en était”, évoquant par exemple des taux de 5% place de la République. Il lui a donc semblé préférable de sortir du marché. Le fonds qu'il anime, créé avec la Royal Bank of Scotland achète néanmoins, mais des immeubles loués avec des locataires multiples pour répartir les risques et à 7% de rendement. Il estime que nous avons devant nous deux bonnes années de difficultés sur le marché et que les taux de rendement vont remonter. Aref Lahham, pour Orion Capital Manager, a une analyse très proche et explique que tout le patrimoine a été vendu, à l’exception de deux actifs stratégiques. De même que Paul Boursican qui indique que la question centrale sera celle des loyers, Aref Lahham considère que les entreprises vont vouloir baisser leur loyer. Le régime des baux 3/6/9 leur permettant de renégo- cier les loyers à baisse. Il ajoute que les loyers en périphérie vont plus baisser qu’à Paris. D’autres qui ont continué à investir, comme Jean-Marc Besson (Beacon Capital Partners France) en étant très sélectifs pour des achats à Paris se disent aujourd’hui “en attente”. En conclusion des débats, Guy Marty fait observer un phénomène majeur pour le marché du bureau: avec une croissance du PIB à 2% en 2008, il y aura de la destruc- tion d’emplois de bureaux: une croissance faible provoque, par un enchaînement mécanique, une destruction des emplois de bureaux… Pour aller plus loin… ✓ La guerre mondiale des banques , sous la direction d’Olivier Pastré, PUF, 12 € , octobre2007, 96 pages. ✓ Trois leçons sur la société post-indus - trielle , Daniel Cohen, Seuil, 10,50 € , septembre2006, 96 pages. Philippe Marini propose un partenariat aux professionnels Lors d’un colloque organisé ce 8avril à Paris par l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière, le sénateur de l’Oise, Philippe Marini a proposé un partenariat aux investisseurs: revenir dans le logement intermédiaire dans un régime SIIC aménagé. L’attrait fiscal sera-t-il suffisamment convaincant?
