■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Promesse de vente
✓ Biens issus du domaine public : défaillance de la condition sur l’incommutabilité du titre (affaire France Télécom – Cogedim)
Diagnostic amiante
✓ Responsabilité du diagnostiqueur limitée à l’examen visuel
Condition suspensive de prêt
✓ Montant, taux et durée :ce qui est conforme et ce qui ne l’est pas
✓ Condition réputée acquise et clause pénale
Ventes
✓ Informer l’acheteur d’un terrain avec installation classée
Copropriété
✓ Le compte séparé doit être au nom du syndicat et non du syndic
✓ Le pouvoir du syndic d’agir en justice
■ Etudes p. 5, 6
✓ Le Conseil économique et social plaide pour le viager : interview de Corinne Griffond, rapporteur de l’étude
✓ Le financement du logement social, à l’aune de la hausse des coûts : comment réagissent les opérateurs
■ Fiscalite p. 7
✓ Taxe de 3 % sur les immeubles
✓ Crédit d’impôt pour résidence principale
✓ Vente d’hôtel, café, restaurant à une SIIC
■ Au Parlement p. 7
✓ Archéologie préventive, niches fiscales, eau de pluie…
■ Réponses ministérielles p. 8
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 9
✓ Au fil du J.O., l’IRL
✓ Nominations
■ Interview p. 10
✓ Eric Cosserat (président de Périal) : « OPCI et SCPI : que le meilleur gagne ».
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Promessedevente ✓ Biensissusdudomainepublic: défaillancedelaconditionsur l’incommutabilitédutitre(affaire FranceTélécom-Cogedim) Diagnosticamiante ✓ Responsabilitédudiagnostiqueur limitéeàl’examenvisuel Conditionsuspensivedeprêt ✓ Montant,tauxetdurée:cequiest conformeetcequinel’estpas ✓ Conditionréputéeacquiseetclau- sepénale Ventes ✓ Informerl’acheteurd’unterrain avecinstallationclassée Copropriété ✓ Lecompteséparédoitêtreaunom dusyndicatetnondusyndic ✓ Lepouvoirdusyndicd’agirenjustice ■ ETUDES p.5,6 ✓ LeConseiléconomiqueetsocialplai- depourleviager:interviewdeCorinne Griffond,rapporteurdel’étude ✓ Lefinancementdulogementsocial, àl’aunedelahaussedescoûts:com- mentréagissentlesopérateurs ■ FISCALITE p.7 ✓ Taxede3%surlesimmeubles ✓ Créditd’impôtpourrésidenceprincipale ✓ Vented’hôtel,café,restaurantàuneSIIC ■ AUPARLEMENT p.7 ✓ Archéologiepréventive,nichesfis- cales,eaudepluie… ■ REPONSESMINISTERIELLES p.8 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.9 ✓ AufilduJ.O.,l’IRL ✓ Nominations LeCESfavorableauviager L eConseiléconomiqueetsocialvientdepublieruneétude fortintéressantesurleviageretleprêtviagerhypothécaire(lire page5).L’idéelaplusnovatriceestdeproposerqueleproduitdu prêtviagerhypothécairesoitorientéverscertainstypesdedépenses: améliorationdelaqualitéénergétiquedulogementouadaptation deslieuxpourpermettrelemaintienàdomiciled’unepersonne âgée.C’estàlafoisunemanièredetrouverunfinancementdestra- vauxquevaimposerleGrenelledel’environnementetunmoyende répondreauxenjeuxduvieillissementdelapopulation.Maisc’est aussiunemanièredeleverunfreinculturelàcesmécanismes:on accepteraitplusfacilementdeconsentiroudesouscrireunprêt affectéàcesdépensesqu’àdesdépensesdepureconsommation.La pisteestàexplorercarlesdépensesinduitesparleGrenellevont nécessiterdeseffortsd’imaginationpourtrouverdesfinancements. S ignalonsaussiuneétudedel’Unionsocialedel’habitatsurle coûtdulogementsocial.Ellemetenévidence,outrel’importancedu financementpublic,ladifficultéd’équilibrefinancieràlaquellesont confrontéslesorganismesdelogementsociauxdevantlahaussedes coûtsdeconstruction.Lemodedecalculdesaidesétantdécorrélé ducoûtdeconstruction,unefortehaussedecescoûtsoblige l’organismeàaugmentersapartdefondspropres.D’autresorga- nismeschoisissentdélibérémentdelancerdesopérationsdéséquili- brées. D anslajurisprudence,ons’arrêterasurunedécisiondela Courdecassationrelativeàlavented’unterrainsurlequelest exploitéeuneinstallationclassée.L’articleL514-20ducodede l’environnementobligelevendeuràinformerparécritsonacheteur qu’uneinstallationsoumiseàautorisationaétéexploitéesurleter- rain.LaCourdecassationfaituneinterprétationrestrictivedecette règleetestimequecetteobligationnes’appliquepasàlavente d’unterrainsurlequell’exploitationd’uneinstallationclasséeesten cours.Ilestvraique,danscecas,l’acquéreurpeutplusfacilement s’informerdelanaturedel’activitéquiestexploitéesurleterrain lorsdelaventeetquel’obligationd’informationduvendeurest doncmoinsnécessaire.Etc’estsansdoutesurtoutpourlepasséque levendeurestplusàmêmededisposerd’informationsque l’acquéreurignore.Dansl’affaireencause,l’acquéreuravait d’ailleursprécipitélasignaturedelavente,pourconclurelatransac- tionavantlafind’unexercice,alorsmêmequelenotairel’avaitaler- tédelanécessitéd’obteniruneattestationdelapréfecture… BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 312 2 9AVRIL 2008 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier INTERVIEW p.10 ✓ Eric Cosserat (président de Périal): «OPCI et SCPI: que le meilleur gagne». ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 29avril 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Promesse de vente ■ Biens issus du domaine public: défaillance de la condition tenant à l’incommutabilité du titre (CA Paris, 2 e Ch.B., 10avril 2008, n°07/10263) Aux termes d’une promesse de vente notariée du 13octobre 2000, la filiale FTImmo de Fran- ce Télécom avait promis de vendre à l’entreprise Cogedim, moyennant un prix de 206000000F et une indemnité d’immobilisation de 10300000F, un ensemble immobilier acquis auprès de la Poste en décembre1993. La promesse avait été consen- tie sous la condition que le promettant justifie « d’un droit de propriété régulier au moins trentenaire, remontant à un titre acquisitif ». Les échanges entre les parties ayant abouti à constater l’impossibilité de cette condition, la Cogedim avait dit y renoncer, mais consenti à abandonner 50% de l’indemnité d’immobilisation à France Télécom dans la perspective d’un projet de restructuration sur ledit ensemble. En 2004, la Cogedim saisissait le TGI pour faire constater la nullité de la pro- messe, sur le fondement de l’inaliénabilité du domaine public. Déboutée de sa demande, elle a interjeté appel. « Considérant, en l’espèce, […] que les avis des notaires et des spécialistes du droit public consultés par les parties divergeaient quant à la légalité de la vente du 20décembre 1993 […]; Que la légalité de l’apport de l’immeuble opé- ré le 12avril 2000 par France Télécom au pro- fit de la société FTImmo était contestée par différents conseils; […] Qu’il est vain d’invoquer les dispositions de la loi du 11décembre 2001 […] en ver- tu de laquelle les biens immobiliers de la Poste relevant de son domaine public ont été déclassés et ont pu être librement aliénés dans les conditions de droit commun, dès lors que cette loi est postérieure à l’échange de volon- tés intervenu entre les parties […]; Considérant qu’il ressort de l’ensemble de ces éléments que la condition suspensive tenant à la justification de l’incommutabilité du titre de propriété de France Télécom n’a pas été accomplie dès lors que la promettante n’a pas transmis à la société Cogedim un titre de propriété valable et incontestable […]; Considérant, cependant, que la pertinence de cette condition suspensive ne peut être remise en cause par la société FTImmo qui en a accepté l’insertion à la promesse de vente sans en discuter la teneur en son temps; Considérant que la défaillance de la condi- tion suspensive entraînant la caducité de la promesse de vente, et, par voie de consé- quence, la restitution sans contrepartie de l’indemnité d’immobilisation à la société Cogedim, il y a lieu de rechercher si l’accord […] aux termes duquel la seconde moitié de l’indemnité d’immobilisation ne serait restituée à la société Cogedim qu’en cas de réalisation d’un montage complexe de restructuration et de promotion immobilière, était causé […]; Considérant, en l’occurrence, que l’espoir de gain ou l’intérêt commercial ayant déterminé l’acceptation par la société Cogedim de l’accord dont il s’agit ne constituait pas une contrepartie réelle et sérieuse à sa renon- ciation à la perception de la somme de 785112 € qui lui était contractuellement due, dès lors que cet espoir ne reposait que sur une suite aléatoire d’événements dont la réalisa- tion était de nature purement potestative , dépendant du seul bon vouloir de la société France Télécom». La cour ordonne la restitution du solde de l’indemnité d’immobilisation. Observations de Jurishebdo : La loi du 11décembre 2001 (MURCEF) a déclassé les biens de la Poste, mais sa promulgation étant postérieure à la promesse, le caractère oné- reux de la transaction pouvait poser question, s’agissant d’une transmission entre personnes publiques. France Télécom n’est en effet deve- nue entreprise nationale (SA) qu’en 1996 (loi n°96-660 du 26juillet). Seconde fragilité des cessions successives: l’absence de soumission au Ministre de tutelle, prévue à peine de nulli- té par l’article 23-1 de la loi n°90-568 du 2juillet 1990, disposition encore en vigueur à l’époque, depuis abrogé par la loi n°2003- 1365 du 31décembre 2003. De l’ensemble de ces incertitudes, il résultait l’absence d’un titre de propriété incommutable, c'est-à- dire non susceptible d’être remis en cau- se . Aussi, si la cour d’appel ne tranche pas les points de droit public soulevés par l’affaire, du moins en tire-t-elle toutes les conséquences sur le terrain judiciaire: la condition suspensive n’ayant pu se réaliser, la promesse était tom- bée caduque. Dès lors, l’indemnité d’immobilisation devait être intégralement restituée. Il revenait alors aux juges de recher- cher pourquoi tel n’avait pas été le cas, c'est-à- dire d’examiner la validité de l’accord posté- rieur; celui-ci prévoyait que la Cogedim accep- tait d’abandonner la moitié de l’indemnité contre une possible participation dans un pro- jet de restructuration, dont le devenir dépen- dait directement de l’opérateur national. Or l’aléa n’est admis à rentrer dans les conven- tions que s’il est extérieur aux parties, sans quoi il fait disparaître la cause. La transaction était donc nulle sur le fondement de l’article 1131 du code civil, selon lequel l’engagement sans cause ne peut avoir d’effet. Diagnostic amiante ■ Responsabilité du diagnosti- queur limitée à l’examen visuel (CA Paris, 2 e Ch.A., 9avril 2008, n°07/09156) En 2004, les consorts D.avaient vendu aux époux E.un pavillon situé à Neuilly Plaisance, ayant donné lieu à un diagnostic amiante réa- lisé par la société O.Ayant entrepris des tra- vaux et découvert que le diagnostic n’était pas conforme à la réalité, les acquéreurs ont assi- gné les vendeurs en réparation et diminution du prix de vente. Déboutés par le TGI, ils ont interjeté appel. «Sur la responsabilité des vendeurs : Considérant […] que les épouxE., informés de la présence d’amiante sur le revêtement de sol d’une chambre, et sur le toit du garage, ayant déclaré en faire leur affaire personnelle et ne prétendant pas que les vendeurs aient eu connaissance, lors de la vente, de la présence d’amiante en d’autres points de la construc- tion, les consorts D.sont fondés à leur opposer la clause d’exonération de garantie des vices cachés stipulée au contrat ; Sur la responsabilité de la société O .: Considérant […] qu’aux termes de son rapport […] M.L., expert désigné par le juge des réfé- rés, conclut qu’en sa forme et pour l’essentiel, le diagnostic produit est conforme à la norme , débordant même les exigences mini- males, mais qu’il comporte cependant des erreurs, en ce qu’il […] n’a pas décelé d’autres endroits « possiblement amiantés »; Qu’il relève ainsi que la présence au sous-sol de champs de plaques détériorées rendait visibles à l’œil nu la texture interne du maté- riau dont l’aspect devait amener au moins au soupçon; qu’il note de même qu’une simple frappe sur les doublages des murs extérieurs du séjour devait permettre de détecter à l’oreille la présence d’un matériau plus raide que le plâtre […]; Que cependant, alors que la mission exigée en vue de la constitution du dossier tech- nique « amiante » préalable à la vente d’un immeuble consiste en une inspec- 29avril 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ tion visuelle sans travaux destructifs et que les appelants expliquent que la présence d’amiante en d’autres endroits que ceux indi- qués sur le diagnostic a été découverte lors- qu’ils ont entrepris des travaux de restaura- tion, il n’est pas établi qu’au moment de la réalisation du diagnostic avant la vente la tex- ture des matériaux au sous-sol ait été visible à l’œil nu ni que le revêtement des murs du séjour ait permis de détecter à l’oreille la pré- sence d’amiante; qu’en ce qui concerne le faux-plafond de la salle de piano, l’expert indique qu’il aurait fallu un examen des- tructif que les textes n’exigent pas ; Que le jugement sera en conséquence confir- mé en ce qu’il a estimé qu’aucune faute tech- nique n’était caractérisée à l’encontre de la société O.». Observations de Jurishebdo : La jurisprudence de ces dernières années a été dans le sens de la sévérité envers les diagnostiqueurs: en 2003, la Cour de cassation estimait que leur devoir de conseil leur imposait de s’enquérir « eux- mêmes, des caractéristiques complètes de l'immeuble concernant la présence éventuelle d'amiante », indépendamment des informa- tions délivrées par le propriétaire (Civ. 3 e , 2juillet 2003, n°01/16246). En cas de faute, les acquéreurs pourront leur réclamer réparation pour la perte de valeur des locaux sur le fon- dement délictuel (Civ., 1 e , 28janvier 2003, n°01/13875). Cette responsabilité ne saurait cependant aller jusqu'à les obliger au paie- ment de la restitution du prix en cas d'annulation de la vente (Civ. 3 e , 5décembre 2007, n°06/15332). Au regard de ces décisions, la présence espèce rappelle une limite impor- tante: le repérage prescrit est seulement visuel et ne comprend aucun sondage destructif, si bien qu’il ne peut être reproché au diagnosti- queur de n’avoir pas vu ce qui n’était pas visible. La cour refuse ici de lui reprocher une absence de soupçons supplémentaires. L’essentiel, s’agissant du dossier technique avant vente, et ainsi que le souligne la norme Afnor NF x 46-020, est que la visite porte sur l’ensemble des locaux et que, le cas échéant, l'opérateur précise par écrit au propriétaire les parties inaccessibles. Condition suspensive de prêt ■ 1. Montant, taux et durée: ce qui est conforme et ce qui ne l’est pas (CA Paris, 2 e Ch.B., 10avril 2008, n°06/14025) Les consorts F. avaient consenti à M elle J.une promesse sur un appartement sous condition d’obtention d’un prêt. Ayant appris qu’aucune de ses demandes n’avait abouti, les vendeurs l’ont assignée en paiement du solde de l’indemnité d’immobilisation et versement à leur profit du séquestre. Les premiers juges ont fait droit à cette demande. M elle J.a formé appel. « Considérant que [ … ] la promesse de vente était conclue sous la condition suspensive de l’obtention par la bénéficiaire d’un ou plu- sieurs prêts d’un montant de 190000 € € d’une durée de 15 ans maximum au taux de 5% hors assurance ; que pour recouvrer la somme de 14484 € séquestrée, la bénéficiai- re devait justifier « s’être vu opposer un refus par au moins deux banques ou établissements financiers différents »; […] Considérant qu’il résulte d’une lettre de la banque BNP PARIBAS que M elle J.a sollicité un prêt d’un montant de 133000 € au taux de 5% l’an sur une durée de 15 ans; que ce prêt est conforme aux caractéristiques de la promesse dès lors que la somme sollici- tée est inférieure au montant maximum prévu à la promesse ; Considérant que la banque UCB indique que l’appelante avait sollicité un prêt de 181968 € au taux révisable initial de 3,55% remboursable sur une durée de 300 mois; que si le montant sollicité est inférieur au montant maximum prévu dans la promesse, cependant, le taux révisable de 3,55% initial, inférieur au taux prévu, et la durée de 25 ans supérieure à la durée maximum de 15 ans prévue au contrat ne correspondent pas aux caractéris- tiques de la promesse ». La cour rejette l’appel. Observation de Jurishebdo : Le principe reste celui de l’exigence d’une exacte conformi- té des prêts sollicités avec la condition de la promesse. En particulier, un prêt demandé pour un montant supérieur à celui prévu sera disqualifié (Civ. 3 e , 19mai 1999 n°97-14529). Cependant, s’agissant du taux et de la durée, les décisions apparaissent plus diverses. Les juges peuvent prendre en compte les consé- quences réelles ou non en terme de chances de succès de la demande auprès des banques. La Cour de cassation a par exemple refusé de réputer la condition accomplie, dès lors qu’en toute hypothèse, une demande même conforme aurait été refusée (Com., 12sep- tembre 2007, n°06/15640; demandes rejetées pour 12 et 10 ans, promesse prescrivant un prêt de 15 ans). Le pouvoir d’appréciation des juges est souverain, selon les faits d’espèce. 2. Condition réputée acquise et clause pénale (CA Paris, 2 e Ch.B., 10avril 2008, n°06/18182) L es époux X.avaient vendu un appartement sous condition suspensive d’obtention de prêt par les acquéreurs, la convention prévoyant une clause pénale à hauteur de 18751,23 € . Ces derniers n’ayant pu obtenir l’emprunt escompté, les vendeurs les ont assignés sur le fondement de l’article 1178 du code civil. La cour reconnaît l’efficacité de la clause mais la juge excessive: « Considérant […] que les acquéreurs ne justi- fiant pas du dépôt d’une demande de prêt conforme aux stipulations de l’acte de vente, la condition suspensive doit être réputée réalisée […] ; Considérant, au cas d’espèce, que M.et M me X. font valoir qu’ils avaient, en considération de l’engagement de vendre contracté par M.et M me L., prévu d’acquérir un autre appartement en vu de l’achat duquel ils avaient souscrit un emprunt bancaire […] ; Mais considérant que […] leur bien n’a été rendu indisponible à la vente que pendant une quinzaine de jours au maximum , […]; Qu’il n’y a aucun rapport direct de causalité entre les initiatives prématurées qu’ils ont prises pour souscrire un emprunt destiné à financer l’achat d’un nouvel appartement et l’échec de la vente projetée avec les intimés, dès lors qu’ils auraient dû attendre la signature de l’acte authentiqueavant d’engager à la légère de telles démarches ; Qu’il s’ensuit que le montant de la clause pénale fixé contractuellement à la somme de 18751,23 € est manifestement excessif au regard du préjudice subi par les vendeurs et qu’il convient de le réduire […] à la somme de 1500 € ». Observations de Jurishebdo : L’échec de la condition rend la convention caduque, et la clause pénale avec elle. Au contraire, si elle est réputée acquise, la responsabilité de la non- réalisation de la vente devient imputable à l’acquéreur, si bien que la clause pénale peut être mise en œuvre à son encontre. Néan- moins, l’application de l’article 1178 du code civil n’empêche pas celle de l’article 1152 al. 2: le juge peut réduire le montant des pénalités excessives et les limiter au seul préjudice réel, à l’exclusion de celui découlant de l’imprudence des vendeurs (De même, s’agissant d’une clau- se de 30000 € réduite à hauteur du séquestre: Civ. 3 e , 30janvier 2008, n°06/21145) ● H.L. Pages réalisées par Hélène Lécot 29avril 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Vente d’immeuble ■ Informer l’acheteur d’un terrain avec installation classée (Cass. Civ. 3 e , 9avril 2008, n°418, FS-P+B+I, rejet) Le vendeur d’un terrain sur lequel une instal- lation soumise à autorisation a été exploitée doit en informer son acheteur par écrit (art. L 520-14 du code de l’environnement). Qu’en est-il si l’exploitation est en cours? La Cour de cassation estime que le texte n’est pas appli- cable. Dans l’affaire en cause, un immeuble à usage d’entrepôt loué par bail commercial avait été vendu en 2000. Le locataire ayant reçu un procès-verbal d’infraction pour défaut d’autorisation d’exploitation d’une installation classée, il avait donné congé à la fin de la première période triennale en 2002. Le bailleur avait alors engagé un recours tout à la fois contre son vendeur, le preneur et le notaire rédacteur. Ce recours est rejeté, la cour d’appel ayant jugé que l’obligation d’information qui pèse sur le vendeur au titre des installations classées ne s’appliquait pas, l’exploitation étant toujours en cours. Cette solution est confirmée par la Cour de cassation: “Mais attendu que l'alinéa 1 de l'article L.514-20 du code de l'environnement , qui dispose que lorsqu'une installation sou- mise à autorisation a été exploitée sur un ter- rain, le vendeur est tenu d'en informer par écrit l'acheteur, ne s'applique pas à la ven- te d'un terrain sur lequel l'exploitation d'une installation classée est en cours ; qu'ayant constaté que les sociétés Natexis bail, Fructicomi et Unibail avaient cédé une propriété bâtie, exploitée à la date de cette vente dans des conditions relevant du régi- me de l'autorisation, la cour d'appel en a déduit à bon droit que l'alinéa 1 de cet article n'était pas applicable”. L’arrêt écarte également la responsabilité du preneur: “Mais attendu qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine, exclusive de déna- turation, des termes du contrat que leur ambiguïté rendait nécessaire, que les stipula- tions relatives à la destination des locaux et aux travaux d'aménagement à la charge du preneur n'avaient pas pour finalité d'imposer à la société CFM l'exécution de travaux nécessaires à l'obtention de l'autorisation préfectorale permettant le stockage, dans l'entrepôt loué, de matières, produits ou sub- stances combustibles en quantité supérieure à 500 tonnes, mais de mettre le bailleur à l'abri de toutes poursuites trouvant leur cau- se dans l'exploitation faite par le preneur des lieux loués, la cour d'appel, qui a relevé que la SCI n'avait à aucun moment été inquiétée ou recherchée par la préfecture des Yvelines à raison des conditions d'exploitation de l'entrepôt par sa locataire non conformes à la réglementation des installations classées, et qu'elle avait de son propre chef décidé de se substituer à la société CFM après que cette dernière ait donné congé en déposant le 16août 2001 un dossier de demande d'autorisation à la préfecture des Yvelines, a pu en déduire […] que la responsabilité contractuelle de la société CFM n'était pas engagée”. L’arrêt écarte par ailleurs la responsabilité du notaire en relevant que celui-ci avait alerté la SCI lors de l’achat de l’immeuble de la néces- sité d’une attestation de la préfecture sur les sites classés mais que c’est sur demande insis- tante de la SCI que l’acte avait été signé avant la réponse de la préfecture, car la SCI souhaitait signer l’acte avant le 22décembre 2000. Observations de Jurishebdo : cet arrêt fait donc une interprétation restrictive de l’obligation d’information de l’acheteur: elle s’applique si une installation a été exploitée, mais non si l’exploitation est en cours. Copropriété ■ Le compte séparé doit être au nom du syndicat et non au nom du syndic (Cass. Civ. 3 e , 9avril 2008, n°423, FS-P+B+I, cas- sation) Un litige opposait un copropriétaire au syn- dic sur la notion de compte séparé. On sait que l’article 18 de la loi de 1965 impose au syndic de soumettre au vote de l’assemblée la décision d’ouvrir “un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat”. Dans cet- te affaire, le commissaire aux comptes avait indiqué que si le titulaire du compte était le cabinet W.on ne pouvait en tirer aucune conséquence car il fonctionnait “comme un compte séparé” et que c’était “pour de pures raisons pratiques” que les demandes de prélèvement automatique proposées aux copropriétaires portaient l’indication du créancier W.immobilier et non du syndicat et que les chèques devaient être établis à l’ordre de “cabinet W, syndicat rés. de Mont- tessuy”. La cour d’appel avait estimé que cet- te situation respectait la loi, mais la Cour de cassation censure la décision au visa de l’article 18 de la loi de 1965 “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors que le syndicat des copropriétaires doit être titu- laire d’un compte bancaire ou postal séparé ouvert à son nom, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. Observations de Jurishebdo : il y avait bien un compte séparé pour le syndicat, ce qu’avait également attesté l’agence bancai- re, mais c’est l’intitulé du compte qui posait problème. Il comportait donc le nom du syn- dic, suivi de celui du syndicat. Cette situation ne respecte pas la loi. Des arrêts antérieurs avaient statué en ce sens: Civ. 3 e , 21 janv. 2004 (revue des Loyers 2004, p.252) ou, dans des circonstances parfaitement similaires: CA Paris, 29juin 2000 (AJDI, 2000, p.846). ■ Le pouvoir du syndic d’agir en justice (Cass. Civ. 3 e , 9avril 2008, n°419, FS-P+B+I, cas- sation partielle) Cet arrêt traite des effets d’un défaut de pouvoir du syndic pour agir en justice. “Vu l'article 55 du décret du 17mars 1967, ensemble les articles120 et125 du code de procédure civile; Attendu qu'ayant constaté, par arrêt du 26septembre 2006 que seule la société Albingia avait soutenu que les demandes d'indemnisation étaient présentées par un syndic qui n'avait pas été habilité et relevé d'office à l'égard des autres parties, en appli- cation de l'article 125 du CPC cette fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité, la cour d'appel, après avoir invité les parties à s'en expliquer a […] déclaré irrecevables les demandes du syndicat à l'encontre de toutes les parties; Qu'en statuant ainsi, alors que le défaut d'habilitation du syndic en vue d'agir en justice pour le compte du syndicat des copropriétaires constitue un défaut de pouvoir sanctionné par une nullité de fond qui ne profite qu'à celui qui l'invoque et non une fin de non-recevoir que le juge peut relever d'office , la cour d'appel a violé les textes susvisés”. Observations de Jurishebdo : en conséquen- ce, si le syndic n’est pas habilité à agir en jus- tice, il s’agit d’une nullité de fond. La person- ne assignée par le syndic peut l’invoquer, mais le juge ne peut pas la relever d’office ● 29avril 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E T T U U D D E E Corinne Griffond, rapporteur de l’étude “les viagers immobiliers en France” Jurishebdo Immobilier: pourquoi une étude sur le viager? Corinne Griffond: «à la suite de la loi sur le prêt viager hypothécaire, nous nous sommes interrogés sur le viager lui-même en nous demandant quelle place il peut avoir pour la politique du logement. Or nous avons réalisé que l’enjeu est davantage de savoir comment financiariser l’actif immobilier des personnes âgées. Cet actif représente en effet 700milliards d’euros (1) . Le viager est ancien, il existait avant même le code civil, mais il a aujourd’hui toute sa raison d’être. Par exemple, il permet à une personne âgée, qui vend son bien en viager de ne pas devenir financièrement dépen- dante de ses enfants». JHI: que préconisez-vous pour le viager? C.G. : «il n’y a que 5000 viagers en France par an. Il faut améliorer la communication sur le viager et le moraliser. Tout en conser- vant son caractère aléatoire, il faut protéger les deux parties. De nombreuses possibilités existent avec la loi actuelle. On peut par exemple prévoir une clause selon laquelle la rente sera payée pendant une durée minimale de 10 ans et maximale de 20 ans. Mais c’est parfois l’acquéreur qui peut se trouver dans une situation difficile. Or la loi prévoit qu’en cas de revente, il reste solidaire de son acqué- reur à l’égard du vendeur initial. Cela bloque toute transaction. Il y a également des pistes d’amélioration fiscale. Par exemple, si un bien est vendu à un enfant et que celui-ci verse une rente fixée en fonction du besoin de ses parents et non en fonction d’un prix, l’administra- tion fiscale peut considérer que la rente est imposée en fonction du prix convenu et non de la rente versée. Il faudrait aussi améliorer le financement du bouquet. Actuellement, le vendeur dispose d’un privilège qui prime celui du banquier qui consent un prêt à l’acquéreur pour financer le bouquet». JHI: on évoque aussi des freins culturels au développement du viager… C.G. : «il est vrai qu’on considère comme normal de dépenser des sommes sur livret, mais pas de vendre sa maison. Le sujet est souvent tabou. Il arrive que des héritiers apprennent au décès de leur parent que le bien a été vendu en viager. Pourtant, le via- ger peut être utile. Par exemple dans des familles recomposées, le viager permet de vendre un bien et de distribuer le bouquet aux héritiers plus facilement». JHI: quelle réponse apporte votre étude sur le prêt viager hypothécaire? C.G. : «ce prêt n’a donné lieu qu’à 3800 contrats souscrits depuis sa création. Le Cré- dit Foncier de France est la seule banque à le proposer. Les autres banques que nous avons interrogées nous ont fait part du pro- blème d’assurance pour couvrir le risque. La publicité est interdite pour ce genre de prêt. Nous avons eu une approche critique. Dans le cadre du Grenelle de l’environnement, le prêt viager hypothé- caire pourrait servir à mobiliser des fonds pour financer des travaux d’économie d’énergie ou d’adaptation du logement. Nous suggérons donc qu’il y ait une garan- tie pour l’affectation des fonds». JHI: est-ce que la promotion de ce prêt n’intervient pas à contre cycle? C.G. : «les ménages français sont globale- ment peu endettés, mais il est vrai qu’on trouve actuellement dans les commissions de surendettement des ménages qui ont souscrit il y a quelques années des prêts à taux variable. L’idée de s’endetter pour un prêt à la consommation peut les faire hési- ter» ● Le Conseil économique et social plaide pour le viager Le viager n’a pas bonne image, pourtant il peut être fort utile. Une étude du Conseil économique et social qui lui est consacrée plaide pour l’amélioration de la diffusion du viager et suggère d’améliorer l’efficacité du prêt viager hypothécaire en l’affectant à des travaux d’amélioration du logement. Le président de la section du cadre de vie du Conseil économique et social, Bernard Quintreau, reconnaît d’emblée que le via- ger souffre d’une image vieillotte et que le prêt viager hypothécaire est stigmatisé par la crise immobilière. Il souligne pour- tant que ces formules peuvent permettre un maintien de revenus à une population âgée et contribuer ainsi à répondre aux enjeux liés au vieillissement de la popula- tion (rapport, p.56). Une des idées force de ce rapport est de mettre l’accent sur l’usage qui est fait des fonds mobilisés par un prêt viager hypo- thécaire. Au lieu d’en laisser un usage libre, il suggère de l’affecter à certains usages, comme aux travaux d’isolation des logements qui vont résulter du Grenelle de l’environnement ou aux travaux de mise en accessibilité des logements. ■ Des freins au viager Le viager est peu développé: on en comp- te moins de 5000 par an et le prêt viager hypothécaire du Crédit Foncier, seule banque à le proposer, n’a donné lieu qu’à 3800 contrats depuis sa création. Le rap- port souligne son coût (p.23). Le taux d’intérêt dépassant 8% “ce qui freine indiscutablement son essor”. Le rapport propose d’améliorer l’image du viager et d’en faciliter l’accès; par exemple au moyen de la constitution d’un réseau d’agences spécialisées implantées dans les 50 principales villes de France. Il préconise des améliorations techniques (p.63). Exemples: pour le calcul de la fiscalité d’une donation, admettre qu’un parent puisse faire une donation à un enfant en contrepartie d’une rente correspondant à ses besoins et non à la valeur du bien. Admettre la possibilité pour l’acheteur de vendre le bien à un autre acheteur qui reprend le service de la rente, mais sans avoir à garantir ce paiement. Le rapport propose aussi d’encourager les personnes morales à s’engager sur ce marché. Ainsi des caisses de retraite par exemple pour- raient acheter un grand nombre de loge- ments en viager, répartissant ainsi le risque. ■ Affecter le produit du prêt Pour le prêt viager hypothécaire, le rapport préconise, dans la ligne de ce qu’il avait indi- qué en 2006 au moment de la rédaction des décrets d’application de l’ordonnance de 2006, de privilégier l’affectation du crédit aux travaux de rénovation conformes aux critères HQE. Il s’agit de développer le crédit de manière ciblée, en vue de certains types de travaux: amélioration de la qualité éner- gétique du bâtiment, adaptation pour facili- ter le maintien à domicile (p.66). À titre d’exemple, le rapport cite une loi américaine qui a réduit les frais d’emprunt lorsque la rente est affectée au financement d’une garantie dépendance. (1) calcul: 5500000 ménages retraités propriétaires x 126000 € , valeur globale des résidences principales (rapport CES, p.31). 29avril 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A N N A A L L Y Y S S E E lent. Si le bailleur social souhaite que son opération reste équilibrée, il doit investir davantage de fonds propres: s’il emprunte davantage, la charge financière sera nette- ment plus élevée. ■ Augmenter les fonds propres Que font les opérateurs face à cette con- trainte? Certains décident de monter à 20% leur part de fonds propres. D’autres mettent en pace délibérément des opéra- tions déséquilibrées, et modulent par exemple les engagements de rénovation sur d’autres logements. On sait que la grande période de construction du loge- ment social est la décennie 1965-1975. Il s’édifiait chaque année quelque 100000à 120000logements sociaux. Mais ce parc vieillit aujourd’hui rapidement. Pourtant, reconnaît Michel Amzallag, l’Etat n’est pas resté inactif. Avec le plan de cohé- sion sociale, il a augmenté à 25 ans la durée d’exonération de taxe foncière et a allongé la durée des prêts. Pour desserrer les contraintes actuelles, il faut espérer poursuit-il, que la ligne fongi- ble ne sera pas supprimée et que la réforme du livret A permettra de maintenir l’équilibre des fonds d’épargne et que la baisse de rémunération du livret A béné- ficiera en partie au financement du loge- ment social. À propos de la décision de baisser les pla- fonds de ressources, Michel Amzallag indique que la réduction de 10% des plafonds réduit la proportion de personnes ayant accès au logement social de 71% à 65%. Mais il ajoute que la question est de savoir si on met cette réforme à profit pour réarticuler les autres plafonds. La diminution des plafonds a pour effet d’augmenter la nécessité de con- struire des logements sociaux dans les secteurs où la demande est la plus forte (Ile- de-France et Paca). En effet, les besoins seront moindres dans les autres régions puisque la population éligible sera réduite ● Michel Amzallag l’annonce d’emblée: “le logement social a des modalités de finance- ment telles que toute hausse des coûts de revient pose problème, car le financement n’est pas corrélé au prix de revient”. Même s’il n’existe pas de source d’observation des coûts de financement du logement social fiable, il existe des observa- toires régionaux qui donnent des ten- dances. Selon les études de l’Union sociale pour l’habitat (1) , la hausse des coûts peut se chiffrer à 37% en 3 ans. De 2004 à 2007, le coût moyen est passé de1330 à1820 euros le m 2 pour l’ensemble de la France. Il faut toutefois manier ces chiffres avec pru- dence, car ils peuvent aussi dépendre de la localisation des opérations. Ainsi le coût moyen à Paris est de 2765 € , mais de 1800 € dans le Grand Lyon et de 1310 € dans la Drôme. L’étude indique l’impact de la taille des opérations: plus les opérations sont de petite taille, plus le coût au m 2 est élevé. L’étude analyse aussi la question des modes de production, ce dont il résulte que la production en acquisition améliora- tion n’est pas forcément plus coûteuse que la construction neuve. Quant à l’acquisition en VEFA, ce mode d’acquisition s’avère plus cher; même s’il faut relever que le surcoût est peut-être lié à des opérations situées davantage en tis- su urbain dense. Quant à l’analyse des facteurs de crois- sance des coûts de construction, l’étude cite bien sûr la rareté du foncier et l’incidence des POS restrictifs, mais aussi l’impact du code des marchés publics. En effet, dans une situation de marché ten- due, les procédures du CMP sont un handi- cap. Michel Amzallag indique que dans certains endroits, il y aurait des ententes entre entreprises pour que certaines ne soumissionnent pas… Certains acteurs souhaiteraient un assouplissement des contraintes du CMP, de façon à accélérer les délais de construction. Quant au coût que pourrait provoquer le Grenelle de l’environnement, il interviendrait en deux temps. ■ Grenelle: +8 de coût à prévoir La RT 2010 provoquerait une hausse des coûts de 4%, puis du double avec la RT 2012. Pour un logement de 65m 2 , cela représenterait un surcoût de 5000 € pour la 1 e étape et de 10000 € pour la seconde. Même s’il faut reconnaître que ces impacts sont progressive- ment inclus dans les processus de fabrication des industriels, comme on l’a vu pour la RT 2005. Dans le tableau ci-contre, on trouve la liste des aides pour un logement financé en PLUS en 2006. C’est la TVA à 5,5% qui a l’impact le plus conséquent. Pour un logement de 110000 € , le total des aides représente 44000 € , soit 35% du total. Ce montage permet de par- venir à l’équilibre financier avec le loyer autorisé, soit de 5 à 6 € le m 2 par mois, à un horizon de 40 ans. Or en 2008, les subventions d’Etat sont à un niveau à peu près équiva- Le financement du logement social, à l’aune de la hausse des coûts Le financement du logement social n’est pas corrélé avec les prix de revient, ce qui pose un problème, analyse Michel Amzallag, conseiller à la Direction des études économiques et financières de l’Union sociale pour l’habitat. Logement financé en PLUS en 2006 Montant investissement unitaire (TVA 5,5%) 110500 € Subvention de l’Etat (foncier inclus) 5500 € Subvention des collectivités locales 11100 € Subvention 1% relance 4200 € Abaissement du taux de TVA 14800 € Exonération de TFPB (équivalent subvention) 8800 € Montant total des aides reçues 44400 € En% de l’investissement (TVA à 19,6%) 35% Accès aux fonds d’épargne 10600 € Gratuité de la garantie des collectivités 1600 € Montant total des aides et avantages reçus 56600 € En% de l’investissement total (TVA à 19,6%) 45% (1) pour un écart de taux de 1% avec un prêt du marché Montant des aides par logement Source: USH Source: USH Année 2006 2008 Prix de revient unitaire (TVA à 5,5%) 110500 € 100,0% 122800 € 100,0% Subvention Etat (foncier inclus) 5500 € 5,0% 5500 € 4,5% Subvention 1% 4200 € 3,8% 2400 € 2,0% Subventions collectivités 11050 € 10,0% 12300 € 10,0% Prêt principal 78450 € 71,0% 72100 € 58,5% Fonds propres 11300 € 10,2% 30500 € 25,0% Plan de financement moyen d’un logement PLUS en 2006 et, pour 2008, plan correspondant à l‘équilibre financier avec un prix de revient majoré de 10% (1) Documents présentés lors d’une conférence “produire du logement social à quel prix? le 4avril à Paris. 29avril 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T E E A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T ■ Les deux premiers OPCI grand public agréés Les deux premiers organismes de placement collectif immobilier grand public viennent d’être agréés par l’AMF. Il s’agit d’Écureuil Immo + et de la Banque Postale Immobilier, tous deux gérés par Ciloger. Cela porte à 11 le nombre d’OPCI agréés, mais les précédents étaient des OPCI à règles de fonctionnement allégées, destinées aux institutionnels (proposés par les groupes Natixis, Crédit Agricole, Euragone Asset Management et Ciloger). ✓ Taxe de 3% sur les immeubles des personnes morales Le champ d’application de cette taxe a été modifié par la loi du 25décembre 2007. Le décret d’application vient d’être publié. Alors que seules étaient visées les personnes morales, il s’y ajoute aussi les organismes, fiducies ou institutions comparables. L'article 310-0 RB bis de l'annexe III au CGI, qui prévoit le lieu de dépôt de la déclara- tion, vise donc désormais non plus les « personnes morales » mais les « enti- tés juridiques », ce qui est plus large (art. 2 du décret). Le décret (article 1 er ) modifie aussi l'article 313-0 BR: certaines personnes sont exoné- rées de la taxe de 3%; elles sont mention- nées à l'article 990 E du CGI, sous réserve de déposer une déclaration chaque année avant le 16mai. Le texte de l'article 313-0 BR ne faisait référence qu'à « la déclara- tion ». Il fait désormais référence à deux déclarations (art. 990 E 3 e d et 3 e e), tirant les conséquences de la modification de cet article par la loi du 25décembre 2007. - La 1 e (art. 990 E 3e d) concerne les per- sonnes morales, organismes ou fiducies qui prennent, dans les 2 mois de l'acquisition ou, au plus tard le 15mai 2008 pour les biens déjà possédés au 1 er janvier 2008, l'engagement de communiquer à l'administration certaines informations sur les immeubles et les actionnaires qui détiennent plus de 1% des actions. - La 2 e (art. 990 E 3 e e) concerne les per- sonnes morales, organismes ou fiducies qui souscrivent chaque année au plus tard le 16mai une déclaration (n°2746) indiquant la liste des immeubles et celle des action- naires qui détiennent plus de 1% de leurs actions. (Décret n°2008-354 du 15avril 2008 relatif aux obligations déclaratives des entités juri- diques exonérées de la taxe sur la valeur vénale des immeubles possédés en France, J.O. du 17avril, p.6387). Ce décret est complété par un arrêté qui modifie l'article 121 K de l'annexe IV qui fixe le lieu de la déclaration de cette taxe, pour remplacer “personnes morales” par “entités juridiques”. (Arrêté du 15avril 2008, J.O. du 17, p.6394). ✓ ISF Un décret du 15avril fixe les obligations déclaratives des contribuables et des sociétés auxquelles le contribuable sous- crit pour bénéficier de la réduction d'ISF. (Décret n°2008-336 du 14avril 2008 relatif à la réduction d'ISF prévue à l'article 885-0 V bis du CGI, J.O. du 15avril 2008, p.6216). ✓ Crédit d’impôt pour l’achat d’une résidence principale La liste des documents que le contri- buable doit fournir pour bénéficier du crédit d'impôt lié à l'achat de sa résiden- ce principale a été fixée par décret: - copie de l'acte authentique d'acquisition, - déclaration d'affectation du logement à l'habitation principale de l'emprunteur, - échéancier de remboursement, - factures de travaux, - acte authentique d'acquisition du terrain, mémoires des entrepreneurs, déclaration d'ouverture de chantier et pièce attestant de sa réception en mairie, copie des fac- tures de travaux de construction. Si l'achat est fait par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS , il faut joindre en plus: - attestation de la société que le logement est mis gratuitement à disposition de l'associé, - attestation de l'associé qu'il affecte ce logement à son habitation principale. (Décret n°2008-360 du 16avril 2008 pris pour l'application de l'article 200 quaterdecies du CGI relatif au crédit d'impôt sur le revenu au titre des intérêts des prêts supportés à raison de l'acquisition ou de la construction de l'habitation principale, J.O. du 18avril, p.6442). ✓ Vente d’hôtel, café, restaurant à une SIIC Une instruction a été publiée le 18avril (n°45, 4 B-2-08) sur les reports d’imposition des plus-values à long terme réalisées sur les cessions de biens immobi- liers affectés à l’exploitation des hôtels, cafés et restaurants. L’article 138 de la loi de finance rectificati- ve pour 2006 permet un report d’imposition des plus-values réalisées lors de la cession par les entreprises du secteur des hôtels, cafés, restaurant, qui cèdent certains biens ou droits immobiliers à une SIIC, une société immobilière à capital variable ou à l’une de leurs filiales. Le bien cédé doit être mis à disposition du cédant pendant au moins 9 ans. La plus-value fait l’objet d’un abattement de 10% pour chaque année échue de mise à disposition du bien immobilier à l’exploitant. La ces- sion doit avoir lieu entre le 1 er janvier 2007 et le 31décembre 2009. > Christine Boutin a indiqué aux députés que son projet de loi sur le logement serait présent au Parlement “ avant le 15juillet prochain” (JO AN débats, 27mars 2008, p.971). > “En colère”, le député Patrick Beaudoin s’indignait de constater que 15 mois après le vote de la loi créant un crédit d’impôt pour la récupération des eaux de pluie , le texte d’application n’était pas publié. Hubert Falco, secrétaire d’Etat à l’aménagement du territoire, lui a répondu que l’arrêté encadrant les usages de l‘eau de pluie à l’intérieur des habitations devait paraître rapidement. (JO AN débats, 9avril 2008, p.1356). > Il n’est pas prévu de modifier les barèmes d’octroi des aides de l’Anah pour les pro- priétaires occupants , a déclaré Christine Boutin, répondant à une question de Marie-Louise Fort (JO AN déb. 9avril 2008, p.1359). En 2007, les propriétaires occu- pants ont reçu 153millions d’euros de sub- ventions, soit 27% des aides de l’ANAH. > 359 : c’est le nombre de niches fiscales , selon le propos de Christine Lagarde devant les députés. “Nous allons donc examiner, l’une après l’autre , les 359 fiches fiscales, et contrôler que leur objectif répond bien à une préoccupation de justice fiscale, afin qu’il n’y ait pas d’abus”. La ministre des finances a annoncé la remise sous quinzai- ne d’un rapport de l’Inspection générale des finances qui procède à cet examen (JO AN déb. 17avril 2008, p.1638). > Prescription de fouilles à l’automne 2007 et début des fouilles programmées au printemps 2009, c’est l’un des exemples des difficultés de délais auxquelles sont confrontés les opérateurs qui doivent réali- ser des fouilles d’archéologie préventive, explique le sénateur Jacques Legendre. Christine Albanel répond que depuis 2003, 48 collectivités territoriales et 18 entre- prises privées assurent les fouilles et que le taux de prescription de fouilles émanant de la direction régionale des affaires cultu- relles a été réduit de 13,8% en 2002 à 6,7% aujourd’hui (JO Sénat, déb. 16avril 2008, p.1680). 29avril 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 15avril 2008 AN p.3228 n°18627 Jean-François Chossy, UMP, Loire Retards dans la publica- tion des annonces au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) Premier ministre Les dysfonctionnements du nouveau système d'échange de données informatisées fin 2007 ont provoqué des retards de parution des annonces au BODACC, pour les immatriculations et les modifications. Mais les annonces sur les procédures collectives ou les dépôts de comptes ont été publiées dans les délais normaux. Les retards sont en cours de résorption . Le député indiquait que cette situation avait engendré des retards de paiement des cessions de fonds de commerce. 15avril 2008 AN p.3244 n°11700 Xavier Breton, UMP, Ain Chambres d'hôtes Consommation Les chambres d'hôtes sont des chambres meublées situées chez l'habitant. Les agriculteurs peuvent en créer dans des bâtiments annexes (granges…). L'activité est limitée à 5 chambres pour 15 personnes. Au-delà, l'activité de loca- tion n'est pas interdite mais ne peut utiliser l'appellation chambre d'hôte. Le loueur reste soumis aux obligations fiscales, sociales et de sécurité incendie des loueurs de chambres d'hôte. Texte de base: art. L 324-5 du code du tourisme et décret du 3août 2007. 15avril 2008 AN p.3245 n°18054 Jean-Marc Roubaud, UMP, Gard Démarchage: protection des professionnels? Commerce, PME Une révision de l'acquis sur les contrats de con- sommation a été engagée au plan communau- taire. Dans cette attente, la loi du 3janvier 2008 a transposé (art. 39) la directive 200/39/CE sur les pratiques commerciales déloyales. Des méthodes commerciales abusives destinées à tromper le contractant peuvent être appréhendées par ce texte qui prévoit des sanctions pénales. Le texte est codifié à l'article L 121-1 I du code de la consommation. 15avril 2008 AN p.3247 n°15729 Yves Cochet, GDR, Paris Recours contre les per- mis de construire: action des associations Ecologie Une association ne peut exercer un recours contre une autorisation d'occuper le sol que si ses statuts ont été déposés en préfecture avant l'affichage de la demande en maire. Cette règle vise à éviter la création d'associations de circonstances. Mais le riverain peut toujours agir à titre individuel . Le député estimait que cette règle (art. L 600-1-1 du code de l’urbanisme) accentue « les faibles moyens collectifs de con- testation des citoyens ». 15avril 2008 AN p.3293 n°13402 Jean-Marc Roubaud, UMP, Gard Vente de fonds de com- merce. Délai d’obtention du prix de vente Justice Les délais légaux, actuellement de 40 jours , durant lesquels le vendeur du fonds de com- merce ne peut toucher son prix de vente, n'apparaissent pas déraisonnables . Les formal- ités de publicité de cession de fonds doivent être effectuées dans la quinzaine du jour de la vente (insertion dans un journal d'annonces légales) puis insertion au BODACC. Les créanciers ont 10 jours pour exercer leur droit d'opposition. Le député évoquait un délai de plus de 5 mois pour permettre au vendeur de récupérer son prix de vente. 15avril 2008 AN p.3295 n°3659 Marguerite Lamour, UMP, Finistère Garantie des risques locatifs Logement Le PASS-GRL couvre les impayés de loyer pendant la durée du bail avec un plafond de garantie de 2300 € par mois et les détériorations dans une limite de 7700 € . Le président de la République souhaite un dispositif d'assurance contre les risques d'impayés de l'ensemble des propriétaires et locataires. 15avril 2008 AN p.3296 n°9311 Pierre Cardo, UMP, Yvelines Calcul de SHON et isola- tion des bâtiments Logement Pour faciliter les techniques architecturales performantes en matière d'économie d'énergie, (espaces tampon thermique, doubles-façades…) elles devraient être déduites du calcul de la surface hors œuvre nette . Cette disposition, suivie par le comité n°1 « bâtiments neufs publics et privés » du Grenelle de l'environnement, est à l’étude. 15avril 2008 AN p.3296 n°9486 Henri Jibrayel, S.R.C. Bouches-du- Rhône Travaux d'économie d'énergie Logement Le Gouvernement mène une réflexion pour déterminer dans les bâti- ments existants les travaux susceptibles d'assurer dans un avenir proche les économies d'énergie ayant pour conséquence à terme de maîtris- er les dépenses de loyer et de charges locatives. 15avril 2008 AN p.3297 n°14276 Dino Cinieri, UMP, Loire Diagnostic électrique Logement La mise en œuvre de l'article L 134-7 du CCH qui impose la production d'un état relatif à l'installation intérieure d'électricité nécessite l'accréditation d'organismes aptes à délivrer la certification, puis la certifi- cation des diagnostiqueurs. Le décret d'application, en cours de signature [voir page 9], a prévu une entrée en vigueur au 1 er janvier 2009. 17avril 2008 Sénat p.780 n°3775 Ivan Renar, CRC, Nord Charges locatives: rému- nération des gardiens et concierges. Travaux de la Commission nationale de concertation (CNC) Logement Il est justifié de revoir les modalités de récupéra- tion des charges pour assurer une juste rémuné- ration des nouvelles tâches effectuées par les gar- diens et concierges. Les travaux de la CNC ont permis de dégager une approche partagée sur la nécessité de retenir un système simple. Les solutions précises ne sont pas évoquées dans la réponse… A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 29avril 2008 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Nominations Cabinets ministériels ➠ Intérieur et collectivités territoriales : P hilippe Riffaut est nommé directeur du cabinet d'Alain Marleix et Pascal Joly, directeur adjoint du cabinet. (Arrêté du 25mars 2008, J.O. du 18avril, @). ✓ Équipement Marie-Line Meaux, Hélène Hernu, Ber- trand Ceuchet et Patrick Laporte sont nommés inspecteurs généraux de l'équipement (décrets du 17avril 2008, J.O. du 19, @). ✓ Budget Trois directeurs, adjoints au directeur géné- ral des finances publiques, sont nommés: Jean-Marc Fenet , chargé de la fiscalité, Vincent Mazauric, chargé de la gestion publique et Philippe Rambal, chargé du pilotage du réseau et de ses moyens (décrets du 18avril 2008, J.O. du 19, @). ✓ Magistrature Tribunal des conflits : Serge Daël et Phi- lippe Belaval, conseillers d'Etat, ont été élus au tribunal des conflits (J.O. du 19avril, p.6584). ✓ Commission nationale du débat public : sont nommés membres, Jean- Stéphane Devisse et Sandrine Bélier, com- me représentants d'associations de pro- tection de l'environnement agréées; Christian Huard et Alain Fauqueur, repré- sentants des consommateurs et des usa- gers; Jean Bergougnoux et Daniel Ruez en tant que personnalités qualifiées. (Arrêté du 15avril 2008, J.O. du 16, p.6337). Au fil du J.O. ✓ Parcs naturels Le parc naturel régional de Chartreuse (région Rhône-Alpes) et celui des Grands Causses (région Midi-Pyrénées) ont été classés par décrets du 16avril 2008 (n°2008- 358 et n°2008-359, J.O. du 18avril, p.6437). ✓ Incendie Un arrêté du 24décembre 2007 approu- ve les règles de sécurité contre les risques d'incendie et de panique dans les gares (J.O. du 16avril 2008, p.6310). ✓ Statistiques sur les logements sociaux Les organismes HLM et les SEM doivent fournir chaque année avant le 1 er mars des informations statistiques au préfet qui les centralise et les retransmet à la DGUHC pour le 1 er avril. L'arrêté du 7mars 2008 complète la liste des informations à transmettre. Il compor- te 17 rubriques (logements réservés par catégories, vacants, attribués à des per- sonnes aux ressources inférieures à 60% des plafonds, etc.) et fournit le modèle de formulaire à remplir. Les 3 rubriques nou- velles sont: - objectif annuel d'attribution en vertu de l'accord collectif intercommunal (art. L 441- 1-1 du CCH); - nombre d'attributions de logements pro- noncées en application de cet objectif, - dans les attributions, il faut distinguer celles prononcées au profit de candidats présentés par l'Etat, les collectivités territo- riales ou par d'autres réservataires. (Arrêté du 7mars 2008 relatif aux informations sta- tistiques annuelles dues par les organismes d'HLM et sociétés d'économie mixte attribuant des loge- ments locatifs sociaux, J.O. du 18avril, p.6453). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 312 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s ➠ Indexation des loyers D eux indices de référence des loyers ont été publiés au J.O. du 18avril, (p.6539): - IRL du 1 er trimestre 2008 (loi nouvelle n°2008-111 du 8février 2008 applicable depuis le 10février 2008, publication INSEE le 16avril 2008): 115,12 , soit une hausse annuelle de 1,81%. Est aussi publié: - IRL du 4 e trimestre 2007 (loi ancien- ne n°2005-841 du 26juillet 2005, publication INSEE le 10avril 2008): 109,81 (soit +2,50% en un an). Chiffres… Diagnostic des installations inté- rieures d’électricité: le décret publié Le décret n°2008-384 du 22avril 2008 rela- tif à l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les immeubles à usage d'habitation a été publié au J.O. du 24avril 2008 (p.6776). Il confirme l’entrée en vigueur de l’obligation de réaliser les dia- gnostics au 1 er janvier 2009 . Nous y revien- drons dans notre prochain numéro. 29avril 2008 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I N N T T E E R R V V I I E E W W Jurishebdo Immobilier: quelles ont été les performances de vos SCPI en 2007? Éric Cosserat: «2007 a été une bonne année pour notre groupe, et pour nos clients puisque nos trois SCPI Participation Foncière ont eu une performance globale de plus de 15%. Cette performance s’explique par des rendements encore très élevés et de belles valorisations. Les experts ont en effet valorisé de 9,5% le patrimoine sous-jacent. Le marché secondaire est désé- quilibré car il y a beaucoup plus de deman- deurs que de vendeurs de parts. Ce marché est actif, 17millions d’euros, mais étroit car il ne représente que 2% du nombre total de parts. PF Opportunité a effectué deux augmenta- tions de capital en 2007 et la valeur de part a augmenté de 8,5%. Depuis la création de nos SCPI il y a plus de 40 ans, le taux de rendement moyen par année (TRI) de PF 1 et PF 2 dépasse 10%». JHI: quelle est la capitalisation de vos SCPI? E.C. : «Nos SCPI ont une capitalisation de 750millions d’euros, ce qui est le 7 e rang du marché et nous avons comme objectif pour 2009 d’atteindre le milliard d’euros. La col- lecte brute a été de 70millions d’euros, ce qui nous place aussi au 7 e rang». JHI: quels ont été les faits marquants de 2007? E.C. : «Nous avons vendu un portefeuille d’actifs non stratégiques pour 55millions d’euros pour rationaliser et moderniser le patrimoine. Perial Asset Management est devenue une société agréée de gestion de portefeuille. Perial a ainsi participé active- ment à cette étape de la réforme des SCPI pour se mettre aux normes de l’AMF avec un renforcement du contrôle interne». JHI: comment se présente 2008? E.C. : «après un 2 e semestre 2007 qui a montré une évolution de marché vers une fin de cycle de crédit facile et de liquidités abondantes, 2008 s’annonce plus difficile. Mais Périal, acteur essentiellement immobi- lier, achète comptant et retrouve donc ses fondamentaux, plus que dans la période antérieure où beaucoup d’investisseurs financiers travaillaient avec effet de levier. Perial Asset Management va donc pour- suivre le développement des SCPI qui res- tent un excellent produit. Mais il faut les moderniser car elles ont trop de contraintes réglementaires qui les empêchent de gérer efficacement. PF Opportunité a ouvert en avril une 14 e augmentation de capital pour 75millions d’euros avec un objectif de ren- dement de 5,6%». JHI: quelles sont vos autres activités? E.C. : «Perial Property Management qui gère aujourd’hui 900000m 2 a comme objectif d’atteindre 1million de m 2 gérés d’ici deux ans. Notre filiale de promotion Perial Développement a lancé un program- me de bureaux à Mougin (Sophia Antipo- lis). Perial Asset Management a aussi voca- tion à créer des OPCI en externalisation de patrimoine (régime SIIC 3)». JHI: quels sont vos projets en matière d’OPCI? E.C. : «Nous avons déposé fin 2007 une demande d’agrément pour un OPCI grand public. Nous attendons l’agrément, l’AMF est très rigoureuse notamment sur les ques- tions de liquidité. Nous accélérons le lancement d’un OPCI à règles de fonctionnement allégées, desti- nées à une clientèle d’investisseurs avertis. Nous voulons lancer un produit à forte valeur ajoutée qui assurera de la promo- tion et de la restructuration d’immeubles de bureaux. Il s’agit d’un fonds fermé à durée de vie de 10 ans, dont le ticket d’entrée est de 3millions d’euros. Cela va nous permettre de diversifier notre clientè- le qui est actuellement essentiellement composée de particuliers (retail) que nous prospectons par des conseillers en gestion de patrimoine. Avec l’OPCI RFA, nous pou- vons atteindre une clientèle d’institutionnels». JHI: comment les SCPI peuvent-elles se développer aujourd’hui face aux OPCI? E.C. : «Nous nous réjouissons que le législa- teur ait abrogé le texte qui prévoyait l’interdiction pour les SCPI de collecter après 2009. Nous pensons donc poursuivre le développement des SCPI». JHI: Quels sont vos espoirs d’obtenir une modification de la législation des SCPI? E.C. : «Le législateur a pris acte de la coexis- tence durable des deux produits OPCI et SCPI. Maintenant, que le meilleur gagne! Mais il faut moderniser le produit SCPI. Après l’étape OPCI, il faudrait obtenir des modifications du statut des SCPI en faisant sauter quelques verrous. Par exemple, si une SCPI dispose d’un immeuble obsolète, elle ne peut pas le détruire et en recons- truire un. Il faudrait aussi pouvoir faire davantage ou construire sur des terrains que nous possédons et sur lesquels il reste des droits à construire». JHI: comment voyez vous le marché? E.C. : «nous prévoyons une reconstitution de l’offre locative avec la livraison de nou- veaux immeubles. Les entreprises analysent leurs charges et avec un ICC dé-corrélé de l’évolution du marché, les locataires vont se poser la question de déménager pour avoir des loyers moins chers. Il y a des demandes de baux avec des loyers capés. Il y a aussi une question d’obsolescence des locaux et une flambée des charges sur les immeubles anciens qui va favoriser les immeubles neufs. Nous allons faire auditer nos immeubles dans la perspective du Grenelle de l’environnement. Nous effectuerons quelques arbitrages opportunistes, notam- ment des ventes à utilisateurs, secteur dans lequel il y a une vraie demande. Nous prévoyons d’investir 100millions d’euros pour les SCPI en 2008. La conjonc- ture nous est favorable car les vendeurs vont préférer des offres sans condition sus- pensive de financement et les taux de ren- dement sont orientés à la hausse. Pour les OPCI RFA nous prévoyons aussi d’investir 100millions d’euros dans une perspective de création de valeur. Nous recherchons des immeubles obsolètes mais bien situés, pour les restructurer» ● Eric Cosserat (président de Perial) : «OPCI et SCPI: que le meilleur gagne!» Le président du groupe de SCPI Périal croit toujours à la SCPI, même s’il réclame quelques améliorations tech- niques pour la moderniser. Il se lance aussi dans l’OPCI, diversifiant sa clientèle vers les institutionnels.
