■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Contrat de vente
✓ Dans l’intérêt de qui la condition suspensive est-elle stipulée ?
✓ Maintenir une offre d’achat jusqu’à son terme
✓ VEFA : quel est l’effet de l’annulation du permis de construire sur l’obligation du garant ?
1 % Logement
✓ Contrat de réservation des CIL : condition d’opposabilité à l’acquéreur
Copropriété
✓ Responsabilité du syndic
✓ Quel délai pour faire retrancher une clause réputée non écrite ?
Expulsion
✓ Procédure respectée, dans l’esprit, sinon dans la lettre
Urbanisme
✓ Schéma de mise en valeur de la mer
■ Actualite p. 5
✓ Les amendements de la loi de modernisation de l’économie
✓ Divisions en volume : à utiliser à bon escient
■ Réponses ministérielles p. 6
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 5 et 7
✓ Au fil du J.O.
✓ Nominations
✓ Distinctions
✓ Des avocats conseillent
✓ De nouveaux textes pour le DPE
v Natura 2000 : entre terre et mer
■ Projets p. 8
✓ Christine Boutin précise les contours de son projet de loi et annonce sa discussion à la session d’automne.
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Contratdevente ✓ Dansl’intérêtdequilacondition suspensiveest-ellestipulée? ✓ Mainteniruneoffred’achatjusqu’à sonterme ✓ VEFA:quelestl’effetde l’annulationdupermisdeconstruire surl’obligationdugarant? 1%Logement ✓ ContratderéservationdesCIL: conditiond’opposabilitéàl’acquéreur Copropriété ✓ Responsabilitédusyndic ✓ Queldélaipourfaireretrancher uneclauseréputéenonécrite? Expulsion ✓ Procédurerespectée,dansl’esprit, sinondanslalettre Urbanisme ✓ Schémademiseenvaleurdelamer ■ ACTUALITE p.5 ✓ Lesamendementsdelaloide modernisationdel’économie ✓ Divisionsenvolume:àutiliserà bonescient ■ REPONSESMINISTERIELLES p.6 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.5et7 ✓ AufilduJ.O. ✓ Nominations ✓ Distinctions ✓ Desavocatsconseillent ✓ DenouveauxtextespourleDPE ✓ Natura2000:entreterreetmer Lesamendementsdela“LME” L esgroupesdepressionfourbissentleursarguments. L’heureestàlarédactiondesamendementspourinfléchirlesens desarticlesdelaloidemodernisationdel’économiequientame aujourd’huimardisonparcoursparlementaire. Onentrouveraunpanoramadanscenuméro(lirepage5).Àtitre d’exemple,l’amendementdudéputéUMPdesHauts-de-Seine, FrédéricLefevre,viseàélargirl’objetdelaréformedel’indexation desloyerscommerciaux.Ilestplusimportantquenelelaissesup- poserlalecturedel’exposédesmotifs.LeprojetduGouverne- mentsecontented’assurerunebaselégaleàl’ILC,quicomporte pourpartieuneréférenceàl’indicedesprixàlaconsommation, enmodifiantlecodemonétaireetfinancier.Letextede l’amendementdudéputéUMPviseenplusàmodifierlestextes ducodedecommercesurleplafonnementetsurlarévisiontrien- nale.Ainsileplafonnementduloyerlorsdurenouvellementou lorsdelarévisiontriennaleseraitbloquésurl’évolutiondel’ILCau lieudel’êtresurcelledel’ICC.Celaaugmenteraitdoncnettement laportéedelaréforme. Unautreamendementprévoitd’autoriserlesprofessionnelslibé- rauxàadopterlerégimedesbauxcommerciaux,parconvention, endélaissantlerégimedel’article57adelaloiMéhaignerie.Rap- pelonsqu’ils’agissaitd’unepropositiondelacommissionPelletier de2003.Cetteidéeviseàautoriserlespartiesàconvenirdesepla- cerconventionnellementsouslerégimedesbauxcommerciaux. Lescabinetsd’avocatsparexemplepourraienttrouveravantageà cettesolutionetrassurerleursbailleurs.Eneffet,pourlesbauxqui sontactuellementsoumisparconventionaurégimedesbaux commerciaux,lebailleurpeuttoujourscraindrequelelocataire remetteencauselavaliditédesonaccordetinvoquel’article57A pourdonnercongédefaçonanticipée. Quantàlaquestiondurelèvementduseuildecompétencedes CDEC,dontonrappellequ’ellesdeviendraientcommissiondépar- tementaled’aménagementcommercial,elledevraitaussisusciter desdébatsnourris.Ainsiunamendementsuggèredeselimiterà unrelèvementdeseuiljusqu’à600m 2 . Alorsqueletextedeloiinitialnecomportaitqu’unemesuresur lesbauxcommerciaux,ilestfortpossiblequ’àl’issuedeladiscus- sionparlementaire,ilsoitenrichidenombreusesmesuressurce point.LeprojetdeloiqueprépareChristineBoutin(lirepage8) estquantàluitrèspeudisertsurlesbauxd’habitation:uneseule mesureviselagarantiedesrisqueslocatifs.Ilfaudracompteravec lesparlementairessil’onveutqu’ilsoitétoffésurcettequestion. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 314 2 7MAI 2008 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier PROJETS p.8 ✓ Christine Boutin précise les contours de son projet de loi et annonce sa discussion à la session d’automne. ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. 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Civ. 3 e , 7mai 2008, n°504, FS-P+B, cas- sation) Un propriétaire avait conclu en 1996 un bail rural et en même temps consenti au locataire un “engagement de vendre” une bergerie et un terrain sous la condition suspensive de la purge des droits de pré- emption, l’acte de vente devant intervenir au plus tard le 1 er novembre 2002. Alors que la cour d’appel avait rejeté la demande du preneur, bénéficiaire de l’engagement de vendre, en réalisation forcée de la vente, la Cour de cassation censure la décision. “Vu l'article 1168 du code civil, ensemble l'article 1134 du même code; […] Attendu que pour débouter les époux F.de leur demande, l'arrêt, qui relève que la condition relative à l'absence de purge du droit de préemption de la SAFER n'est pas réalisée, retient que la réalisation de cette condition ne dépend pas exclusive- ment de la volonté des parties mais de cel- le des bénéficiaires éventuels du droit de préemption, telle la SAFER, et qu'il ne peut, dès lors, être soutenu par les époux F.qu'ils pouvaient renoncer à cette condi- tion stipulée dans leur seul intérêt; Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la volonté des par- ties de stipuler la condition dans l'intérêt des deux ou dans le seul intérêt des acqué- reurs, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision”. L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : dans une vente soumise à une condition suspensive, si la condition suspensive ne se réalise pas, la vente n’a pas lieu. En l’espèce, la condi- tion de purge du droit de préemption n’était pas réalisée et la cour d’appel en avait déduit que les vendeurs n’étaient plus tenus de vendre. Mais l’acquéreur soutenait qu’il pouvait renoncer à la condi- tion stipulée dans leur seul intérêt. Il est possible de prévoir dans le contrat que le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive (d’obtention de prêt par exemple) peut renoncer à se prévaloir de la défaillance de la condition pour acheter quand même. Si elle est stipulée dans son seul intérêt, il peut seul s’en pré- valoir. La cour d’appel aurait donc dû rechercher: - si la condition suspensive était stipulée dans l’intérêt de l’acheteur auquel cas seul l’acheteur aurait pu s’en prévaloir, - ou dans l’intérêt des deux parties, l’argument aurait alors pu être invoqué par l’un ou l’autre des contractants. ■ Maintenir une offre d’achat jus- qu’à son terme (Cass. Civ. 3 e , 7mai 2008, n°510, FS-P+B, cas- sation) Celui qui émet une offre d’achat à durée indéterminée, peut la rétracter tant qu’elle n’est pas acceptée. Celui qui émet l’offre pour une durée déterminée est en revanche engagé pour cette durée. Si le vendeur accepte son offre pendant le délai de validité, l’acheteur est tenu d’y donner suite. La Cour de cassation l’a rappelé dans cet arrêt où l’acheteur avait émis une offre pour un délai très court. Datée du 24juin, l’offre expirait le 27juin. L’acquéreur l’avait rétractée le 26, par lettre recom- mandée, mais le vendeur avait accepté le 27, par lettre recommandée également. L’acquéreur demandait restitution de la somme versée. Sa demande avait été admise en appel, mais l’arrêt est cassé: “Vu l’article 1134 du code civil; […] Attendu que pour accueillir cette deman- de, l'arrêt retient la validité de la rétracta- tion de son offre d'achat par M me B., celle- ci étant intervenue par lettre recomman- dée expédiée le 26juin 2000, antérieure- ment à l'émission, par les consortsH., de leur acceptation par lettre recommandée expédiée le 27juin 2000; Qu'en statuant ainsi, alors que si une offre d'achat ou de vente peut en principe être rétractée tant qu'elle n'a pas été acceptée, il en est autrement au cas où celui de qui elle émane s'est engagé à ne pas la retirer avant une certaine époque , et alors qu'elle avait constaté que les consorts H.disposaient d'un délai jusqu'au 27juin 2000 pour donner leur accord, et qu’il en résultait que M me B. s’était engagée à main- tenir son offre jusqu’à cette date, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. Observations de Jurishebdo : l’émetteur de l’offre d’achat (ou de vente) à durée déter- minée est donc lié par son offre tant que son délai n’est pas expiré. La solution est tout à fait nette. La Cour évoque aussi la difficulté liée à l’expression des volontés par l’envoi d’un courrier. Elle fait prévaloir la théorie de l’émission: elle considère que le contrat est formé dès l’émission, par le bénéficiaire de l’offre, de son acceptation (Cass. Com. 7janvier 1981, Bull. Civ. IV, n°14). C’est la date d’envoi de la lettre qu’il faut retenir. Comme le vendeur avait émis son acceptation le jour ultime du délai, elle est valable. ■ VEFA: quel effet de l’annulation du permis de construire sur l’obligation du garant? (Cass. Civ. 3 e , 7mai 2008, n°511, FS-P+B, rejet) Une SCI avait vendu un appartement en l’état futur d’achèvement. Or la construc- tion avait été interrompue en raison de la caducité du permis et l’acquéreur avait assigné la SCI en résolution de la vente. Son action envers le garant est rejetée mais celle à l’égard du notaire est admise. Vis-à-vis du garant : “Mais attendu qu'ayant retenu que la CGI- FFB avait consenti à la SCI une garantie d'achèvement de l'immeuble, et que la faculté de substitution d'une garantie de remboursement à cette garantie d'achèvement n'avait pas été mise en œuvre, la cour d'appel en a exactement déduit que la CGI-FFB ne s'était pas obli- gée à rembourser, in solidum avec le ven- deur, les versements effectués par les acquéreurs, en cas de résolution de la ven- te”. Vis-à-vis du notaire : “Mais attendu qu'ayant relevé que les manquements retenus à l'encontre de la SCP [notariale] dans la recherche de la validité du permis de construire avaient directement contribué à l'absence d'efficacité de son acte et au prononcé de la résolution de la vente, la cour d'appel a pu la condamner à dédommager les acquéreurs de la perte des loyers et des avantages fiscaux résultant de la résolution de la vente et à leur payer l'indemnité forfaitaire convenue”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : la faute rete- nue à l’égard du notaire est constituée par des manquements dans la recherche de la validité du permis de construire. L’acquéreur avait sollicité le garant au titre de sa garantie de remboursement car 27mai 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ l’achèvement des travaux était devenu impossible en raison de l’annulation du permis de construire. Mais son action est rejetée au motif que le garant s’était enga- gé sur une garantie d’achèvement. Le contrat entre le garant et la SCI prévoyait bien la faculté de remplacer cette garantie par une garantie de remboursement (faculté autorisée par l’article R.261-23 du CCH). Mais pour qu’elle soit mise en œuvre, il aurait fallu d’une part qu’un cau- tionnement soit souscrit et que l’acquéreur en ait été informé (formalités imposées par l’article R 261-23 in fine). Comme aucu- ne de ces deux conditions n’était remplie, la cour d’appel en avait déduit que le garant n’était pas tenu d’une garantie de remboursement. La solution est confirmée par la Cour de cassation. En conséquence, bien que l’achèvement de l’immeuble soit rendu impossible par l’annulation du permis, le garant n’est pas tenu d’une garantie de remboursement. 1% logement ■ Contrat de réservation des CIL: condition d’opposabilité à l’acquéreur (Cass. Civ. 3 e , 7mai 2008, n°506, FS-P+B, rejet) Cet arrêt montre les conditions dans les- quelles l’association qui a financé la construction d’un logement au titre du 1% peut faire respecter ses droits de dési- gnation des locataires auprès d’un sous- acquéreur. Le droit du 1% est prévu par le contrat de réservation, défini à l’article L 313-26 du CCH. Cet article prévoit expres- sément que l’aliénation du logement “sub- stitue de plein droit l’acquéreur dans les droits et obligations du vendeur, y compris celle résultant du contrat de réservation annexé au contrat de vente”. Dans cette affaire, l’association du 1% avait conclu en 1994 un contrat de réserva- tion et accordé un prêt à une SCI et obte- nu en contrepartie la jouissance de 4 stu- dios destinés à être loués des personnes présentées par elle. Or la SCI avait vendu les studios en 1998 sans autorisation de l’association. Celle-ci demandait que la vente lui soit déclarée inopposable, mais sa demande est rejetée, tant en appel qu’en cassation: “Mais attendu qu'ayant retenu que la convention de réservation, n'avait été ni citée ni annexée à l'acte de vente, ni publiée à la conservation des hypo- thèques , que les baux connus des acqué- reurs et consentis à un montant modeste au regard du marché, ne comportaient aucune disposition spéciale relative au contrat de réservation et, procédant à la recherche prétendument omise, qu'il n'était pas établi que les acquéreurs avaient eu connaissance de ce contrat avant la sommation délivrée le 29janvier 1999, postérieurement à la vente, la cour d'appel a légalement justifié sa déci- sion de ce chef en déclarant le contrat de réservation inopposable aux acqué- reurs ”. La Cour confirme aussi l’arrêt en ce qu’il a refusé d’annuler le contrat de vente pour fraude au motif que la preuve de la connaissance par les acquéreurs de la frau- de commise par la SCI dans ses obligations envers le réservataire n’était pas rappor- tée. Le réservataire avait obtenu que soit reconnu son droit à remboursement de la subvention, mais l’arrêt rejette la demande d’indemnisation complémentaire: “Attendu qu'ayant retenu que l'indemnisation au taux sollicité par l'association était exclue par le contrat et que la convention et le cours des baux avaient été respectés pendant quatre années au moins alors que l'atteinte à la réputation de l'association n'était pas éta- blie, la cour d'appel en a souverainement déduit que les demandes de réparation formées à ces titres devaient être rejetées”. Observations de Jurishebdo : dans une affaire similaire, la cour d’appel de Paris avait estimé en 1994 que le contrat de réservation était opposable à l’employeur. La Cour de cassation avait censuré la déci- sion car les contrats de réservation n’étaient pas annexés à l’acte de vente et que l’acquéreur n’avait pas eu connaissan- ce de leur teneur (Cass. Civ. 3 e , 14 nov. 1996, D 1996, IR, n°43). L’arrêt rapporté est dans le même sens. Il ne peut qu’inciter fortement les organismes du 1% à s’assurer de la publication à la conservation des hypothèques des conventions de réser- vation, pour faire valoir leurs droits. La substitution de plein droit de l’acquéreur au vendeur dans le respect des obligations à l’égard du réservataire suppose que l’acquéreur en soit informé. Le réservataire doit prouver que l’acheteur connaissait la convention. Comme elle n’était pas annexée à l’acte, le réservataire estimait que la modicité des loyers et du prix de vente l’acquéreur “ne pouvait ignorer l’existence de ce contrat”. Cet argument n’a pas été jugé suffisant. Copropriété ■ Quel délai pour faire retrancher une clause réputée non écrite? (Cass. Civ. 3 e , 7mai 2008, n°509, FS-P+B, cas- sation partielle) Dans quel délai un copropriétaire peut-il demander qu’une clause soit déclarée non écrite? Une cour d’appel avait appliqué la pres- cription de 10 ans, mais son arrêt est cassé: “Vu l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10juillet 1965, ensemble l’article 43 de cet- te loi […] Attendu qu’en statuant ainsi [en appli- quant la prescription de 10 ans], alors que la prescription de l’article 42 n’est pas applicable à l’action tendant à faire déclarer une clause non-écrite en application de l’article 43, la cour d’appel a violé les textes susvisés”. L’arrêt est également cassé pour une ques- tion de trouble de voisinage. La cour d’appel avait jugé que l’exploitation d’un fonds de commerce était autorisée par le règlement et que l’usage du parking le ■ Responsabilité du syndic Un arrêt confirme la condamnation de l’ancien syndic à rembourser au syndicat deux types de frais , à la suite des fautes commises par celui-ci: - La faute établie d’un syndic justifie que lui soit imputé le remboursement des frais d’expertise , “mesure d’instruction coûteuse dont les frais avaient été avancés par le syndicat”. - L’ absence de remise des docu- ments prévus par l’article 18-2 de la loi de 1965 de l’ancien syndic à son succes- seur et l’absence d’indication de l’existence d’un compte bancaire à la Banque Monte Paschi qui avait donné lieu à l’impossibilité de mainmise de la copropriété sur les fonds et à la percep- tion des prélèvements de commis- sions par l’établissement bancaire , justifie l’obligation de l’ancien syndic de les rembourser au syndicat. (Cass. Civ. 3 e , 6mai 2008, n°527, F-D) 27mai 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E dimanche durant la période d‘ouverture du commerce constituait un inconvénient normal du voisinage. La Cour de cassation censure au visa des articles8 et9 de la loi de 1965: “Attendu qu’en statuant ainsi, sans rechercher si les conditions d’exercice de l’activité du locataire […] respectaient la clause du règlement de copropriété rela- tive aux bruits, la cour d’appel n’a pas don- né de base à sa décision de ce chef”. Observations de Jurishebdo : la Cour de cassation confirme sa jurisprudence récen- te admettant que la prescription de 10 ans ne s’applique pas à l’action visant à retran- cher du règlement des clauses contraires aux articles d’ordre public de la loi de 1965 (exemple: Civ. 3 e , 12mars 2003, Loyers et copr. n°184). Il est donc possible à un copropriétaire d’agir en justice pour que soit supprimée une clause illégale pendant au moins tren- te ans, voire sans limitation de durée. Un arrêt de 1991 (Civ. 3 e , 12juin 1991, n°89- 18331) indiquant en effet que “tout copropriétaire intéressé peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité des clauses du règlement”. Cet arrêt conforte les droits du coproprié- taire individuel, tant dans la faculté de fai- re supprimer une clause illégale, que dans le respect du règlement lui-même. Expulsion ■ Procédure respectée, dans l’esprit, sinon dans la lettre (Conseil d’Etat, 14avril 2008, n°296859, Opac de Paris) Un occupant sans titre avait reçu significa- tion de quitter les lieux. L’huissier avait alors adressé au préfet copie du comman- dement par courrier du 24mars 1999. Le concours de la force publique avait été demandé le 22juillet 1999 au préfet de police. Mais le courrier du 24mars 1999 avait été transmis par lettre simple et non en recommandé alors que le décret du 31juillet 1992 (art. 197) prévoit une lettre recommandée. Le tribunal avait estimé que la procédure était néanmoins valable et le Conseil d’Etat approuve la décision: “Considérant que figurait au dossier sou- mis au tribunal administratif de Paris une lettre de l'huissier représentant l'OPAC de Paris, adressée au préfet de Paris et datée du 24mars 1999; que ce courrier, qui était accompagné d'une copie du commande- ment de quitter les lieux signifié aupara- vant à M me S., occupante sans titre d'un appartement appartenant à l'office public, était revêtu du cachet de la préfecture de Paris et du paraphe d'un agent du bureau des attributions et de l'action sociale dans le logement; qu' en tenant pour établi , au vu de ce document, que le commande- ment avait été reçu par le préfet de Paris plus de deux mois avant la demande de concours de la force publique, présentée le 22juillet 1999 auprès du préfet de police, le juge du fond n'a pas dénaturé les élé- ments qui lui étaient soumis; qu'il n'a pas commis d'erreur de droit en en déduisant que les prescriptions de l'article 62 précité de la loi du 9juillet 1991 avaient été res- pectées, alors même que le courrier du 24mars 1999 n'aurait pas été trans- mis par lettre recommandée , et qu'ainsi le rejet de la demande de concours de la force publique engageait la responsabilité de l'Etat”. Observations de Jurishebdo : la personne qui reçoit un commandement de quitter les lieux après le jugement qui prononce son expulsion dispose d’un délai de 2 mois (art. 62 de la loi du 9juillet 1991). L’huissier doit donc en informer le préfet. Le but de cette procédure est de laisser un temps suf- fisant au préfet pour qu’il puisse saisir les organismes sociaux afin de mettre en œuvre le relogement. Les délais parais- saient donc en l’espèce respectés, même si la lettre du décret de 1992 qui prévoyait l’envoi d’une lettre recommandée au pré- fet n’avait pas été respectée. C’est donc une interprétation souple du texte qui est admise . Urbanisme ■ Schéma de mise en valeur de la mer (Conseil d’Etat, 3mars 2008, n°278168, à paraître au Lebon) Divers recours avaient été engagés pour contester le décret du 23décembre 2004 approuvant le schéma de mise en valeur de la mer (SMVM) du bassin d’Arcachon. Le Conseil d’Etat les rejette. Une partie des associations voient leurs recours déclarés irrecevables au motif qu’elles n’avaient pas justifié de la notification de leurs recours au Premier ministre, auteur du décret. À propos de la consultation du conserva- toire du littoral, l’arrêt indique qu’il ne s’agit pas d’un établissement public inté- ressé” au sens de l’article 11 du décret du 5décembre 1986 relatif au SMVM et donc que le motif tiré de son absence de consul- tation doit être rejeté. L’arrêt valide le schéma et il précise le contenu qu’il doit avoir. “Considérant […] qu'il résulte de ces dispo- sitions [art. 3 du décret de 1986] que, eu égard à son échelle et à son objet, le sché- ma de mise en valeur de la mer , s'il fixe les orientations de la protection, de l'exploitation et de l'aménagement du lit- toral, et ce faisant les orientations en matière d'urbanisation du secteur, n'a pas à définir les conditions de son urbani- sation, qui relèvent des schémas de cohérence territoriale, des plans locaux d'urbanisme et des cartes com- munales ; que, par suite, le moyen tiré de ce que le schéma de mise en valeur de la mer du bassin d'Arcachon, dans la mesure où il s'est borné à se référer, en matière d'urbanisation, aux orientations du schéma directeur d'aménagement et d'urbanisme du bassin d'Arcachon alors en vigueur, n'aurait pas suffisamment indiqué les conditions dans lesquelles seront respec- tées les prescriptions édictées en applica- tion de l'article L.111-1-1 du code de l'urbanisme, ne peut qu'être écarté”. L’arrêt précise également que les SMVM “sont des documents d’urbanisme; qu’à ce titre, ils doivent se conformer aux disposi- tions particulières au littoral figurant au chapitreVI du tire IV du livreI er du code de l’urbanisme” (dispositions particulières au littoral). Leur approbation ne dispense pas les PLU de se référer aux critères du II de l’article L 146-4 du code de l’urbanisme pour justifier une urbanisation des espaces proches du rivage de la mer. Dans l’hypothèse où le SMVM ne précise pas les modalités d’urbanisation de ces espaces, il appartient aux SCOT, aux PLU et aux cartes communales de respecter les dispositions du schéma tout en se référant aux critères du II de l’article L 146-4. L’arrêt valide l’extension du port de la Vigne ainsi que l’installation éventuelle d’un bassin de décantation dans un site naturel. Observations de Jurishebdo : le but du schéma est donc de fixer les orientations de l’urbanisation du secteur mais non de définir les conditions de l’urbanisation. 27mai 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E Des avocats conseillent… Des avocats conseillent… > Reinhart Marville Torre a conseillé la socié- té ESO Capital Luxembourg Holdings II, prê- teur, dans le cadre du financement de la construction d’un ensemble immobilier (hôtel et villas) situé à Saint-Barthélemy pour 50millions d’euros. >Parmi les 8 nouveaux “counsels” du cabi- net Clifford Chance à Paris, citons les noms d’ Atusa Family (investissements complexes en immobilier, externalisation de porte- feuilles et opérations de construction), de Carine Dymon (structuration et création de fonds d'investissement de capital investisse- ment ou immobiliers) et d’ Aurélia de Viry (TVA et fiscalité des investissements immobi- liers et des opérations financières). C C O O P P R R O O P P R R I I E E T T E E ■ Divisions en volumes: à utiliser à bon escient La Commission relative à la copropriété a procédé à la mise à jour de sa 5e recom- mandation, dont l’édition initiale remon- tait à 1991. Cette recommandation d’avril 2 008, “relative à la publicité foncière des états descriptifs de division” rappelle que la pratique a imaginé de superposer ou d’imbriquer à l’intérieur d’un ensemble immobilier dit “complexe” des locaux ou ouvrages soumis à des régimes juri- diques différents (par exemple coexis- tence du domaine public et du domaine privé) et destinés généralement à recevoir des affectations diverses ; à fonder la technique de réalisation et de gestion de ces ensembles immobiliers complexes sur une organisation en volumes dites “divi- sion volumétrique”. Elle indique “qu’avant de recourir à la divi- sion volumétrique complexe, il convient d’établir et de justifier très clairement dans le document constitutif de l’ensemble immobilier complexe que la loi du 10juillet 1965 ne s’applique pas ”. La Commission rappelle que la division en volume ne doit donner naissance à aucune partie commune, contrairement à la loi de 1965 qui implique l’existence de parties communes. L’ARC, qui fait partie de la Commission, se félicite que cette recommandation pointe en creux les abus possibles et qu’elle indique que le système de volume ne peut être utilisé que dans des situations précises de complexité. L’Association estime en effet que certains promoteurs recourent au régime du volume pour échapper aux rigueurs de la copropriété et aux charges qu’elle engendre. Les amendements de la loi de modernisation de l’économie - Syndics . L’amendement n°66 (Claude Bodin) prévoit de modifier les règles de rémunération des syndics de copropriété. La loi renverrait à un décret le soin de fixer les modalités de rémunération dans le cadre des prestations exceptionnelles, et prévoirait que l’assemblée des coproprié- taires vote cette rémunération en même temps que les travaux. Le décret fixerait aussi la liste des tâches de gestion couran- te incluses dans les honoraires forfaitaires, pour accélérer la mise en conformité des contrats avec l’avis du Conseil national de la consommation du 27septembre 2007. Dans un communiqué commun, le CSAB et l’UNIT défendent le système de rémunéra- tion proportionnelle notamment car il “traduit non seulement l’importance du travail du syndic mais aussi son niveau de responsabilité”. - Baux commerciaux : L’amendement n°125 (Frédéric Lefebvre) concerne l’indice des loyers commerciaux. Le député estime, dans un exposé des motifs elliptique que le texte du projet de loi, qui modifie le code monétaire et financier n’est pas suffi- sant et qu’il faut aussi modifier le code de commerce. Son texte modifie l’article L 145-34 pour que, lorsque les parties ont choisi l’ILC, le calcul du plafonnement soit aussi effectué sur l’ILC, et non plus sur l’indice du coût de la construction. Il chan- ge aussi l’article L 145-38 concernant la révision triennale pour remplacer l’ICC par l’ICC afin de limiter la révision triennale à l’évolution du nouvel indice, lorsque les parties l’ont choisi. - Baux professionnels . L’amendement n°173 de la commission des affaires éco- nomiques étendrait le champ d’application du statut des baux commerciaux aux baux professionnels , si les parties l’adoptent conventionnellement. - Départ du preneur commerçant . L’amendement n°174 vise la situation du preneur qui doit quitter les lieux après le versement de l’indemnité d’éviction. Actuellement le locataire doit remettre les lieux au bailleur pour “le premier jour du terme d'usage qui suit l'expiration du délai de quinzaine à compter du versement de l'indemnité”. Ce délai est donc variable, au moins de 15 jours, mais peut être au plus de trois mois et demi si le terme d’usage est de 3 mois. La commission Pelletier avait proposé que ce délai soit fixé à 3 mois. L’amendement suggère de le fixer à 2 mois suivant la date de versement de l’indem- nité. Le délai serait donc toujours iden- tique et non variable comme aujourd’hui. - Dépôt de garantie réduit à 1 mois . Égale- ment proposé par la commission des affaires, l’amendement n°171 vise à rédui- re à un mois le dépôt de garantie, par ana- logie avec ce qui se pratique dans les baux d’habitation. Rappelons que le montant du dépôt de garantie n’est pas actuelle- ment réglementé, mais que l’article L 145- 40 prévoit seulement qu'il porte intérêt au profit du locataire s’il dépasse deux termes de loyer. - Droit au statut : Un amendement n°153 proposé par la commission, assouplit la condition d’immatriculation au RCS du locataire. Il vise à étendre le droit au statut des baux commerciaux aux “coproprié- taires non exploitants d’un fonds de com- merce ou artisanal, mentionnés au registre du commerce” ou au répertoire des métiers. Il en serait de même pour “les héritiers ou ayants droits d’un chef d’entreprise décédé qui choisissent de demander le maintien de son immatricula- tion pour les besoins de la succession”. - Affectation des locaux. A l’article 4, qui concerne l’affectation des locaux, il est proposé notamment de permettre aux chefs d’entreprise qui exercent en nom propre de domicilier leur entreprise dans des centres d’affaires (amendement n°152 de la commission). - Equipement commercial . Une série d’amendements vise l’article 27 qui concer- ne la réforme de l’équipement commer- cial. Ainsi le n°109, présenté par la com- mission des lois, propose de permettre une saisine pour avis des chambres de métiers et des chambres de commerce par les com- missions départementales d’équipement commercial. La question du relèvement du seuil de compétence de la commission, de 300 à 1000m 2 , fera aussi l’objet de débat. Ainsi l’amendement n°205 (présenté par AlainFerry) propose de le fixer à un seuil intermédiaire de 600m 2 . La loi de modernisation de l’économie, dont la discussion à l’Assemblé débu- te ce 27mai, suscite de nombreux amendements. En voici une sélection. 27mai 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 29avril 2008 AN p.3656 n°11775 Jean-Sébastien Vialatte, UMP, Var Terrasses sur toit et voisinage Ecologie L'article 678 du code civil sur les servitudes de vue concernant la création tant de fenêtres que de terrasses (Civ. 3e, 29 nov. 1983). Le voisin peut aussi agir sur le fondement des t roubles de voisinage. Il peut enfin agir sur le fondement de l'article L 480-13 b du code de l'urbanisme et demander des dommages- intérêts au juge civil si l'illégalité du permis a été constatée par le juge administratif. Le juge civil doit saisir le juge administratif pour qu'il constate l'illégalité du permis. Un point très clair sur cette question, pour laquelle il est rappelé que le permis est tou- j ours accordé sous réserve du droit des tiers. 29avril 2008 AN p.3668 n°18097 Jacques Masdeu- Arus UMP, Yvelines Tentative d'expulsion Justice L'huissier qui se heurte à une impossibilité de procéder à une mesure d'expulsion dresse un procès-verbal de tentative d'expulsion qui relate les difficultés rencontrées. Mais il ne peut procéder à une telle tentative que lorsque la mesure peut être valablement pour- suivie. Dans la période hivernale de sursis à exécution, il ne peut donc pas être dressé de procès-verbal de tentative d'expulsion . Une réponse donnée sous réserve de l'interprétation des tri- bunaux. 29avril 2008 AN p.3671 n°10491 Patrick Bloche, S.R.C., Paris Accord sur les congés vente. Application dans le temps Logement Les accords collectifs sur les congés vente du 9juin 1998 et du 16mars 2005 ont été rendus obligatoires par décrets du 22juillet 1999 et du 10novembre 2006. Mais un accord collectif ne peut s'appliquer à un congé délivré régulièrement et ayant entraîné la déchéance du titre d'occupation à une date antérieure à l'entrée en vigueur du décret. Un décret ne peut prévoir de disposition rétroactive, précise la réponse, contrairement à ce que souhaitait le député. 29avril 2008 AN p.3671 n°10513 Didier Mathus, S.R.C., Saône-et- Loire Frais de quittance de loyer Logement Le bailleur est tenu de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande (art. 21 de la loi du 6juillet 1989). L'agence ne peut imputer au locataire des frais d'établissement de quittance (Tribunal d’instance de Paris, 15 oct. 2003). Les clauses d’un bail qui seraient contraires à ces règles sont réputées non écrites. 1ermai 2008 Sénat p.871 n°3386 Alain Dufaut, UMP, Vaucluse Révision des loyers com- merciaux Commerce, artisanat Il est envisagé de conforter la légalité du nou- vel indice des loyers commerciaux. Mais il faut s'entourer de précaution. Tout encadrement trop sévère des hausses de loyer « pourrait remettre à l'ordre du jour une demande, tou- jours pérenne, de déplafonnement total de la part des bailleurs ». Une réponse au final qui vise à temporiser, alors que le sénateur demandait une applica- tion plus large de l'accord. Voir aussi p. 5. 6mai 2008 AN p.3820 n°1091 Jean-François Lamour, UMP, Paris Développement de l'Ile- de-France Ecologie Parmi les objectifs retenus pour le développement de la région capitale, dans la suite de la mission confiée au préfet d'Ile-de-France de créer un groupe de travail (lettre du 26septembre 2007): - Renforcer le rayonnement international de la région, - Réduire l'exposition de la population aux risques technologiques et naturels, - Limiter les incidences environnementales de la création annuelle de 60000 logements. 6mai 2008 AN p.3826 n°15177 Michel Heinrich, UMP, Vosges Mise en comptabilité des POS avec les schémas de cohérence territoriale Ecologie Les PLU ont une obligation de mise en confor- mité avec les SCOT postérieurs dans un délai de trois ans (art. L 123-1 du code de l'urbanisme). Ce texte ne s'applique pas aux POS approuvés avant le 1 er avril 2001. Il en résulte que les anciens POS incompatibles avec un SCOT doivent être modifiés ou révisés sans délai . La loi impose de façon générale à l'administration d'abroger un texte illé- gal (art. 16-1 de la loi du 12avril 2000). 8mai 2008 Sénat p.924 n°3309 Raymond Couderc, UMP, Hérault Le « scandale » de la pro- priété partagée (time- share) Justice La participation à une société d'attribution est le seul mode en France d'acquisition de la jouissance d'un bien à temps partagé. Les sociétés civiles d'attribution sont régies par les articles L 212-1 et suivants du CCH et la loi du 6janvier 1986. Le retrait anticipé d'un associé n'est possible que par cession de parts. Modifier l'article L 212-9 al. 9 du CCH favoris- erait celui qui souhaite sortir de la société au mépris de celui qui reste. Une négociation est en cours pour modifier la directive 94/74/CE. A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 27mai 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Nominations Cabinets ministériels ➠ Politique de la ville : Marie-Christine Blanchard-Amelin quitte ses fonctions de chef de cabinet de Fadela Amara (arr. du 15mai 2008, J.O. du 17, @). Administration et organismes publics ✓ Préfets : Christian Galliard de Laver- née est nommé préfet de la région Bour- gogne, préfet de la Côte-d'Or et Jacques Reiller est nommé préfet de l'Essonne (décret du 16mai 2008, J.O. du 17, @). ✓ Sans abris : Alain Regnier est nommé délégué général pour la coordination de l'hébergement et de l'accès au logement des personnes sans abri ou mal logées. (Décret du 16mai 2008, J.O. du 17mai, @). ✓ AFTRP : Eliane Dutarte est nommée administrateur de l'Agence foncière et technique de la région parisienne (arr. du 29avril 2008, J.O. du 14mai, p.7867). ✓ Cour de cassation : Hervé Pelletier est nommé président de chambre à la Cour de cassation, Marie-Thérèse Feydeau est nommée conseiller à la Cour de cassation (Décrets du 14mai 2008, J.O. du 16, @). Au fil du J.O. ✓ HLM : le conseil d'administration de la société coopérative de production La Pointoise d'HLM de Guadeloupe est sus- pendu . La Fédération nationale des socié- tés coopératives d'HLM est nommée admi- nistrateur provisoire. (Arrêté du 2mai 2008, J.O. du 17mai, p.8073). Conventions collectives ➠ Gardiens, concierges et employés d'immeubles : il est envisagé l'extension de l’avenant n°70 du 15février 2008 sur les salaires au 1 er avril 2008 (J.O. du 17mai, p.8081). ➠ Immobilier : il est envisagé l'extension de deux avenants du 12octobre 2007: - avenant qui remplace les dispositions de l'article 37 sur les salaires minima (défini- tion des notions, champ d'application); - avenant à l'annexe 1 de la convention portant sur la classification des postes et les qualifications professionnelles (objet et champ d'application, concernant notam- ment les résidences de tourisme). Avis publiés au J.O. du 15mai (p.7948). ➠ PACT-ARIM : deux accords sont étendus par arrêté du 15 mai (J.O. du 15mai, p.7941): - accord du 30novembre 2006, relatif à la contribution des organismes de moins de dix et entre 19 salariés, modifiant l'accord du 9mars 2005 sur la formation profes- sionnelle; - accord du 30novembre 2007, relatif aux salaires minima . Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier Distinctions Parmi la promotion du Mérite de ce mois de mai, nous avons relevé les noms de: Jean-Louis Brunet (officier), au titre du travail; Laurent Ghekière , responsable du bureau de l'USH à Bruxelles (cheva- lier, au titre des Affaires européennes). Sont promus commandeurs: Philippe Rousselet (Foncia) au titre de l’économie et pour la justice: Yves Bot, avocat général à la CJCE et Bernard Stirn, président de la section du contentieux du Conseil d'Etat. Pierre Volland, vice- président du Conseil supérieur du nota- riat, est nommé chevalier. Pour le logement, Christian Baffy (FFB) est promu officier. (Décret du 16mai 2008, J.O. du 17mai, p.8026). ➠ Avocats : est rendu obligatoire l'avenant n°89 du 21décembre 2007 relatif à l'indemnité de fin de carrière (arrêté du 2mai 2008, J.O. du 14mai, p.7870) ■ Natura 2000: entre terre et mer Le code de l'environnement est modifié pour y insérer des dispositions particulières au cas des sites Natura 2000 majoritaire- ment marins (art. R 414-9 et suivants du code de l’environnement). Si le site s'étend sur des espaces exclusivement terrestres, le projet de désignation d'un site Natura 2000 est établi par le préfet, mais s'il s'étend sur des espaces marins, le projet est établi par le préfet maritime (et conjointement par les deux préfets, si le site s'étend sur des espaces terrestres et marins). Par ailleurs, si le site est situé dans un cœur de parc naturel, le document d'objectifs établir par le conseil d'administration de l'établissement du parc naturel prend la forme d'un document de mise en œuvre de la charte du parc (art. R 414-10). Ou encore, si le site est situé dans un parc naturel marin, le document d'objectifs est élaboré selon les modalités prévues pour le plan de gestion du parc naturel (art. R 414- 10-1) (Décret n°2008-457 du 15mai 2008 relatif aux sites Natura 2000, J.O. du 17mai 2008, page8056). DPE: nouveaux textes Plusieurs textes concernant le diagnostic de performance énergétique ont été publiés. ✓ Un décret L'article R131-29 prévoit un seuil de 26° comme température minimale pour mettre en route un système de refroidisse- ment. L'article suivant indiquait que cela ne s'applique pas à une série de bâtiments visés par l'article R 131-25 (série de 6 exceptions, comme les monuments histo- riques ou les constructions provisoires). Désormais, l'exception ne concerne plus ces bâtiments mais elle vise l'article R 131- 23, qui concerne les établissements hospi- taliers notamment. Le décret apporte un assouplissement pour les locations saisonnières en indiquant que le propriétaire peut ne remettre au locataire qu'une partie des informations 27mai 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N P P R R O O J J E E T T S S du DPE. En revanche, il doit tenir le DPE à la disposition du locataire (art. R 134-4-1). Les exceptions au DPE 2 nouvelles exceptions au DPE sont prévues: - bâtiments (ou partie de bâtiments) non chauffés ou pour lesquels les seuls équipe- ments fixes de chauffage sont des chemi- nées à ciel ouvert et ne disposant pas de dispositif de refroidissement des locaux - bâtiments (ou partie de bâtiments) rési- dentiels qui sont destinés à être utilisés moins de 4 mois par an . L'exception concernant les bâtiments agricoles, artisanaux ouindustriels est modifiée. Le DPE était exclu pour les locaux qui ne demandent qu'une faible quantité d'énergie pour le chauffage, l'eau chaude et le refroidissement. Il est désor- mais exclu pour les locaux dans lesquels le système de chauffage, d'eau chaude et de refroidissement pour l'occupation humaine « produit une faible quantité d'énergie au regard de celle nécessaire aux activités éco- nomiques ». L'exception nouvelle paraît plus large que dans sa rédaction actuelle, car elle est rapportée à la quantité totale d'énergie utilisée par les activités écono- miques, qui peut être très forte. L'article 5 du décret précise le champ d'application de l'obligation du bailleur de fournir un DPE pour les locations relevant de la loi de 1989 (depuis le 1 e r juillet 1989). Le texte de loi (art. 3-1) dispose que le bailleur doit annexer au bail un dossier de diagnostic technique, comprenant notamment le DPE, lors de la signature du bail « ou de son renouvellement ». Le décret indique que ce terme s'entend par « premier renouvellement de location au sens du 4 e alinéa de l'article 10 de la même loi ». Cela exclut donc la reconduc- tion tacite mais aussi les renouvellements ultérieurs, au-delà du premier. L'article ajoute que la production du DPE est à nou- veau obligatoire pour le renouvellement de bail lorsqu'il est postérieur à l'expiration du délai de validité du DPE fournir lors de la location initiale. En conséquence, le bailleur est dispensé de fournir le DPE à chaque location, mais lorsque ce document est périmé, le bailleur doit en solliciter un nouveau et le fournir au locataire au renouvellement de bail qui suit. (Décret n°2008-461 du 15mai 2008 relatif au DPE lors des mises en location de bâti- ments à usage principal d'habitation et modifiant le CCH, J.O. du 18mai p.8103) Christine Boutin précise les contours de son projet de loi A l’occasion du dîner du “cercle des femmes de l’immobilier” le 20mai der- nier (1) , Christine Boutin a indiqué que son projet de loi “de mobilisation pour le logement” serait présenté au Parlement à l’automne, avant la discussion budgé- taire. Le secrétaire d’Etat aux relations avec le Parlement, René Karoutchi, le lui a promis. Le projet de loi comprendra 5 axes : ➠ Relance de la construction dans les zones tendues , notamment en Ile-de- France. Il est prévu à ce titre de rendre les PLH plus opérationnels avec un pro- gramme détaillé par commune, mais aus- si de favoriser la densification du loge- ment (en modifiant les règles sur les COS par exemple). Pouvoir serait donné au préfet d’exercer le droit de préemption urbain pour les communes en constat de carence au titre de l’article 55 de la loi SRU. Les régimes Borloo et Robien ne seraient pas supprimés mais recentrés sur les zones où ils ne conduisent pas à une surproduction de logements. ➠ Amélioration de l’efficacité du loge - ment social . La ministre prévoit de réfor- mer le parc HLM et de restaurer la mobi- lité dans le parc HLM. L’établissement obligatoire de convention d’utilité sociale se substituerait aux actuelles conventions globales de patrimoine. Il est prévu d’instaurer une péréquation entre organismes HLM au moyen d’un prélèvement sur les organismes bailleurs devenus inactifs au profit de ceux qui construisent. Pour améliorer la mobilité dans le parc, la baisse de 10% des pla- fonds de ressources des locataires est confirmée. ➠ Relance de l’accession à la propriété : Christine Boutin tient à ce que l’avantage fiscal lié au Pass-Foncier, aujourd’hui limi- té aux maisons individuelles, soit étendu aux logements collectifs. ➠ Renforcer la confiance entre bailleurs privés et locataires . Ce point comporte- rait essentiellement la mise en place de la garantie des risques locatifs générali- sée, à la suite des conclusions du rapport de Sabine Baïetto-Beysson. ➠ Cohésion sociale des villes . Le projet comprend un programme pluriannuel de rénovation des quartiers anciens dégra- dé. Notamment pour faciliter la mise en œuvre de la rénovation thermique des bâtiments, résorber l’habitat indigne, et avec un objectif de maintien de la mixité sociale de ces quartiers, évitant la “gen- tryfication”. Le 1% “sera profondément réformé” a aussi annoncé le ministre, pour réorien- ter ses crédits vers les priorités de la poli- tique du logement. (1) Vous pouvez retrouver le discours de Christine Boutin, sur le site internet immotele.net de nos confrères Profession Logement et Expertise Pierre. Approbation des méthodes de calcul ✓ Les méthodes de calcul 3CL-DPE, Com- fie-DPE et DEL6-DPE , prévues à l'article 2 de l'arrêté du 15septembre 2006 sont approuvées. (Arrêté du 6mai 2008 portant confirmation de l'approbation de diverses méthodes de calcul pour le DPE en France métropolitaine, J.O. du 17mai, p.8063) ✓ La méthode de calcul Th-C-E , jointe en annexe de l'arrêté du 19juillet 2006 est approuvée. (Arrêté du 6mai 2008 portant confirmation de l'approbation de la méthode de calcul Th- C-E prévue aux articles4 et5 de l'arrêté du 24mai 2006 relatif aux caractéristiques ther- miques des bâtiments neufs et des parties nouvelles de bâtiments, J.O. du 21mai, p.8206). A suivre On attend par ailleurs la publication de 4 arrêtés qui prévoient: - l’ obligation de réaliser un DPE pour les bâtiments neufs dont le permis de construire a été déposé après le 1 er juillet 2007 ; - l’ affichage du DPE dans le hall d’accueil des bâtiments publics impor- tants, de manière visible du public ; - la réalisation systématique, pour les bâti- ments neufs de plus de 1000m 2 , d’une étude de faisabilité des diverses solu- tions d’approvisionnement en énergie de leur bâtiment, avant le dépôt du permis de construire ; - les objectifs de performance énergé- tique à atteindre lors des travaux importants de rénovation thermique. (Communiqué du ministère de l’écologie du 19mai 2008).
