■ Jurisprudence récente p. 2 à 5
Urbanisme
✓ Edification d’une piscine non couverte : prise en compte de la superficie dans l’emprise au sol
✓ Carte communale : référé contre l’arrêté du préfet approuvant le projet de carte
✓ Préemption : vice de forme n’ouvrant pas droit à indemnisation pour perte de chance de réaliser la vente au prix de la DIA
✓ Permis de construire : manœuvres d’obstruction de la commune et méconnaissance du principe du contradictoire
✓ Droit de préemption sur les fonds de commerce ; entrée en vigueur avant le décret ?
Baux d’habitation
✓ Congé pour vente : pas de nullité sans grief
✓ Charges de gardien : les frais d’enlèvement des “encombrants”
Agent immobilier
✓ Droit à commission
Baux commerciaux
✓ Refus de renouvellement : effet de l’absence de mise en demeure ?
■ Actualite p. 5
✓ Au Parlement : avenir du 1 %, déduction de surface liée à l’accessibilité des logements, conservation des hypothèques…
✓ Réglementation
■ Réponses ministérielles p. 6
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 7
✓ Nominations
✓ Au fil du J.O. Inscription des hypothèques rechargeables, quand l’Etat est condamné à payer
■ Rencontre p. 8
✓ Le SNAL et le Conseil régional d’Ile-de-France en phase sur la densité
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à5 Urbanisme ✓ Edificationd’unepiscinenoncou- verte:priseencomptedelasuperfi- ciedansl’empriseausol ✓ Cartecommunale:référécontrel’arrêté dupréfetapprouvantleprojetdecarte ✓ Préemption:vicedeforme n’ouvrantpasdroitàindemnisation pourpertedechancederéaliserla venteauprixdelaDIA ✓ Permisdeconstruire:manœuvres d’obstructiondelacommuneetmécon- naissanceduprincipeducontradictoire ✓ Droitdepréemptionsurlesfonds decommerce;entréeenvigueur avantledécret? Bauxd’habitation ✓ Congépourvente:pasdenullité sansgrief ✓ Chargesdegardien:lesfrais d’enlèvementdes“encombrants” Agentimmobilier ✓ Droitàcommission Bauxcommerciaux ✓ Refusderenouvellement:effetde l’absencedemiseendemeure? ■ ACTUALITE p.5 ✓ AuParlement:avenirdu1%,déduction desurfaceliéeàl’accessibilitédesloge- ments,conservationdeshypothèques… ✓ Réglementation ■ REPONSESMINISTERIELLES p.6 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.7 ✓ Nominations ✓ AufilduJ.O.Inscriptiondeshypo- thèquesrechargeables,quandl’Etat estcondamnéàpayer Diagnostiqueurs:l’UFCenquête L’ UFC-QueChoisirvientderéaliseruneenquêtesurlesdiagnos- ticsimmobiliersetsonconstatestsévère.Elleenappelleàdesmodifica- tionsdelalégislation. Constat:àtitredetest,l’associationdedéfensedesconsommateursa faitréaliserdesdiagnosticspourdesmaisonsdanstroisvilles(Clermont- Ferrand,LaRochelle,Besançon).Sonenquêterelèvedesanomalies: estimationsdifférentessuivantlesdiagnostiqueurspourleDPE,anoma- liessurl’installationdegaznonrepérées,absencedesondagesurla partieboiséedelamaisonpourvérifierlaprésenceéventuelledeter- mites,présenced’amiantenonrepéréedansunplacard.Parailleurs,les diagnostiqueursn’ontpastousfournileurcartedecertification.Pour lestarifs,l’UFCconstatedesécartsimportants,ets’enétonne,mais admetducoupqu’onnepeutpasreprocheràlaprofessionde s’entendresuruntarifuniquepouréradiquerlaconcurrence. L’associations’insurgecontrelapratiquedescommissionnements,déjà critiquéeparlerapport2006delaDGCCRF.Elleconsidèrecomme“fort probablequ’undiagnostiqueurquiauncourantd’affaireimportant avecuneagenceimmobilièreàlaquelleilversed’importantescommis- sions,perdequelquepeudesonobjectivitédanslarédactiondeses rapports”.Ellead’ailleursengagéle26maiuneprocéduredevantle TGId’Angersàl’égardd’undiagnostiqueurquipratiquelecommission- nementcommepolitiquecommerciale. Enfin,ellejuge“choquantel’existencedegroupesdesociétésagissant àlafois,àtraversleursfiliales,entantqu’organismecertificateuret entreprisesdediagnosticsimmobiliers”.Sil’articleR271-1duCCHinter- ditàunorganismecertificateurd’établirdesdossiersdediagnostic technique,iln’interditpasexpressémentàungrouped’agirparlebiais dedeuxfilialesdistinctes.L’UFCestimecettesituationinacceptable. L’associationémetdoncdespropositions.Pouraméliorerlacertification, elledemandequel’épreuvepratiquesoitsystématiquementpasséesur unsiteréeletnondansunesalleaménagéeousurvidéo,etqueledia- gnostiqueurradiéparunorganismecertificateurnepuisserepasserun examenauprèsd’unautre.Elledemandeunemajorationdessanctions pénalesencasd’exercicedelaprofessionsanscertificationetuneinter- dictionpourungrouped’exerceràlafoislacertificationetl’activitéde diagnostiqueur.L’UFCdemandelamiseenplaced’unelisteglobaledes diagnostiqueurscertifiés(aulieudesactuelleslistesséparéesparorga- nismecertificateur).Elledemandeenfinl’exigencedesdiagnosticsau momentdelamiseenventedubien.PourleDPE,ellerecommande sonaffichagedèslamiseenventedubienetsouhaitequ’ilsoitjuridi- quementopposableparl’acquéreurauvendeur. Lessuggestionsd’améliorationdel’informationdespartiesserontsans douteassezfacilementmisesenœuvre;onpeutpenserenrevanche, quelesdemandesliéesàl’indépendancedesdiagnostiqueursvontse heurteràdavantagederésistance. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 315 3 JUIN 2008 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier RENCONTRE p.8 ✓ Le SNAL et le Conseil régio- nal d’Ile-de-France en phase sur la densité ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 3juin 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Urbanisme ■ Edification d’une piscine non cou- verte: prise en compte de la superfi- cie dans l’emprise au sol (CE, section du contentieux, 1 e et 6 e sous-sec- tions réunies, 21mars 2008, n°296239) En 1999, M me C. avait souhaité construire une piscine sur sa propriété, assortie d’un local de filtration des eaux, projet auquel le maire de Sainte-Maxime s’était opposé. Ayant saisi le tribunal administratif, MmeC. avait obtenu l’annulation de la décision, mais, sur appel de la commune, la cour d’appel de Marseille avait invalidé le jugement. Rappelant les règles d’urbanisme applicables aux piscines, le Conseil va confirmer l’argumentation de la cour administrative et rejeter le pourvoi: « Considérant […] que l’édification d’une piscine non couverte, construction qui n’est pas un bâtiment et qui doit donner lieu, en vertu du k) de l’article R.422-2 CU alors en vigueur, à une déclaration de tra- vaux, est soumise au respect des règles d’urbanisme relatives à l’occupation des sols des constructions , sous réserve des prescriptions propres aux piscines non cou- vertes que prévoit, le cas échéant, le plan d’occupation des sols ou le plan local d’urbanisme; Considérant que, pour annuler le jugement du tribunal administratif de Nice et rejeter la demande de M me C. […] la cour d’appel administrative de Marseille s’est fondée sur ce que les piscines devaient être prises en compte pour le calcul du coefficient d’emprise au sol, « quand bien même aucune superstructure ne serait édifiée au-dessus du sol », dès lors que les disposi- tions du règlement du plan d’occupation des sols ne prévoient aucune exception en faveur des piscines; […] qu’elle n’a, ce faisant, pas commis d’erreur de droit dans l’application […] du plan d’occupation des sols de la com- mune de Sainte-Maxime ». Observations de Jurishebdo : Si le Conseil d’État avait déjà précisé qu’une piscine non couverte ne constituait pas un bâtiment (CE, 30décembre 2002, n°219632), il ajoute ici qu’elles n’en sont pas moins soumises au res- pect des règles concernant l’emprise au sol, et en premier lieu de celles que le PLU de la commune concernée peut prévoir en vertu de l’article R.123-9 CU. Celui de Sainte-Maxi- me stipulait que «l’emprise au sol des constructions ne peut être supérieure à 25% de la surface du terrain». En l’absence d’une tolérance spécifiquement aménagée pour elles, le Conseil décide donc que les piscines tombent sous le coup de l’interdiction en cas de dépassement du seuil prévu. Depuis la réforme des autorisations d’urbanisme, l’édification d’une piscine non couverte est désormais dispensée de toute formalité si le bassin est inférieur ou égal à 10m 2 (article R.421-2 CU). ■ Carte communale: référé contre l’arrêté du préfet approuvant le pro- jet de carte (CE, section du contentieux, 6 e et 1 e sous-sec- tions réunies, 19mars 2008, n°305593) Sur demande de l’association pour la sauve- garde du Gers en Gascogne et de M me L., le juge des référés du tribunal administratif de Pau avait suspendu l’arrêté du préfet du Gers approuvant le projet de carte communale de la commune de Castelnau d’Auzan. Le Ministre des transports, de l’équipement, du tourisme et de la mer a saisi le Conseil d’Etat pour annulation de l’ordonnance: « Considérant qu’aux termes de l’article L.123-12 du code de l’environnement, auquel l’article L.554-12 du code de justice administrative se borne à se référer: « Le juge administratif des référés, saisi d’une demande de suspension d’une décision prise après des conclusions défavorables du com- missaire enquêteur ou de la commission d’enquête, fait droit à cette demande si elle comporte un moyen propre à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux quant à la légalité de celle-ci.»; […] Considérant que, si, à la différence des plans locaux d’urbanisme, les cartes communales ne sont mentionnées ni à l’article R.123-1 ni à l’article R.123-2 du code de l’environnement qui énumèrent les catégo- ries d’aménagement, d’ouvrages et de tra- vaux qui doivent être précédés de l’enquête publique prévue aux articles L.123-1 et s.du même code, il résulte des dispositions rappe- lées ci-dessus que la même procédure d’enquête publique leur est applicable ; qu’elles entrent ainsi dans le champ de l’article L.554-12 du code de justice adminis- trative; Considérant, en second lieu, […] que le com- missaire enquêteur chargé de conduire l’enquête publique […] a assorti son avis de deux réserves explicites tendant à ce que soit modifiée l’emprise des zones NC2 pour rendre certaines parcelles inconstructibles; que ces réserves n’ont pu être levées dès lorsqu’il n’a pas été procédé à de telles modifications du projet de la carte commu- nale avant son adoption; que, par suite, c’est par une appréciation souveraine que le juge des référés a estimé que les conclusions du commissaire enquêteur devaient être regar- dées, en l’espèce, comme défavorables; que, par suite, le moyen tiré de ce que le juge des référés aurait commis une erreur de droit en jugeant que la demande de l’association pour la sauvegarde du Gers en Gascogne et de M me L. relevait de l’article L.554-12 du code de justice administrative doit être écar- té ». Observations de Jurishebdo : Depuis la loi SRU du 13décembre 2000, la carte commu- nale est un document réglementaire, pou- vant, à ce titre, faire l’objet d’un recours pour excès de pouvoir. Mais, les modalités de ce recours ont fait débat au sein des cours administratives, notamment après que la loi habitat et urbanisme du 2juillet 2003 est venue préciser que le préfet intervenait après le conseil municipal. Ainsi, dans un arrêt du 4août 2006, la Cour administrative d’appel de Nancy expliquait-elle que «l'approbation donnée par le conseil municipal ne revêt […] qu'un caractère préparatoire à la décision du préfet, laquelle peut seule faire l'objet d'un recours pour excès de pouvoir » (CAA Nancy, n° 05NC00237, puis 8novembre 2007, n°06NC00702). Le Conseil d’Etat, saisi pour avis du sujet, est venu infirmer cette interpré- tation, décidant que la délibération pouvait être directement contestée « nonobstant la circonstance que […] le préfet intervient après le conseil municipal », dès lors que « la délibération par laquelle l'organe délibérant de la commune approuve la carte communa- le ne revêt pas le caractère d'une mesure préparatoire à la décision du représentant de l'Etat mais d'une décision à effet différé jus- qu'à la publication de ces deux décisions » (Avis du Conseil d’Etat, 28novembre 2007, n°303421). Dans ce contexte, la présente décision vient élargir les possibilités de contestation, puisque l’enquête publique spécifique à l’adoption d’une carte commu- nale rejoint le « droit commun » des enquêtes publiques de l’article L.123-1 et s.du code de l’environnement, lesquelles encourent la suspension en référé en cas d’avis défavorable (article L554-12 CJA). A noter, détail non négligeable, que le Conseil assimile ici à de tels avis les réserves non sui- vies d’effets du commissaire enquêteur. 3juin 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Préemption: vice de forme n’ouvrant pas droit à indemnisation pour perte de chance de réaliser la vente au prix de la DIA (CE, section du contentieux, 1 e et 6 e sous-sec- tions réunies, 21mars 2008, n°279074) En 1991, puis en 1992, le département des Bouches-du-Rhône avait déclaré vouloir pré- empter une propriété située à Aix-en-Pro- vence, mise en vente par la société T. Le prix proposé étant à chaque fois inférieur à celui de la DIA, la société avait renoncé à la vente par deux fois. En novembre1993, le dépar- tement l’avait informé qu’il renonçait à la préemption. Le bien avait finalement été revendu en 1995, mais à un prix inférieur à celui figurant dans la première DIA. La socié- té T. avait alors saisi le tribunal administratif pour indemnisation de son préjudice. Sa demande était rejetée, en premier ressort comme en appel. Elle a formé pourvoi devant le Conseil d’Etat. « Considérant […] que si toute illégalité qui entache une décision de préemp- tion constitue en principe une faute de nature à engager la responsabilité de la collectivité au nom de laquelle cette déci- sion a été prise, une telle faute ne peut don- ner lieu à réparation du préjudice subi par le vendeur ou l’acquéreur évincé lorsque, les circonstances de l’espèce étant de nature à justifier légalement la décision de préemp- tion, le préjudice allégué ne peut être regardé comme la conséquence du vice dont cette décision est entachée ; qu’ainsi, en jugeant que les décisions prises par le département dans le cadre de l’exercice de son droit de préemption étant justifiées légalement, l’illégalité formelle de ces décisions tenant à leur absence de motivation n’était pas de nature, en l’espèce, à ouvrir droit à réparation du préjudice invoqué du vendeur, la cour administrative d’appel de Marseille n’a pas commis d’erreur de droit et a, sur ce point, suffisamment motivé son arrêt ». Observations de Jurishebdo : En cas de pré- emption illégale, une action en indemnisa- tion peut être engagée par l’acquéreur évincé (CE, 17décembre 2007, n°304626). Elle peut l’être, de même, par le propriétai- re vendeur à l'issue d'une procédure irrégu- lière ayant échoué; le préjudice consistera alors en la différence entre le prix de vente final et la valeur du bien à la date de la renonciation. Il s’agit dans ce cas de l’indemnisation d’une perte de chance de réaliser la transaction et d’en faire fructifier les fruits (CAA Paris, 15décembre 1999, n° 96PA02393). Le Conseil d’Etat est néan- moins venu poser une limite à cette juris- prudence, estimant qu’il fallait tenir compte pour l’évaluation de l’indemnisation de la diligence du vendeur à réaliser la vente dans un délai raisonnable après la renoncia- tion (CE, 15mai 2006, n°266495). Dans la présente espèce, il y avait certes eu irrégula- rité, mais, ne constituant pas la cause direc- te du préjudice allégué, elle était insuffisan- te à ouvrir droit à réparation. Si l’on peut contester que la motivation soit seulement « de forme », il ne fait guère de doute, en effet, que le lien de causalité faisait défaut. Ainsi, sauf à considérer que la renonciation à un droit de préemption est en soi fautive, la régularité de la procédure fait obstacle à l’indemnisation. ■ Permis de construire: manœuvres d’obstruction de la part de la com- mune et méconnaissance du princi- pe du contradictoire (CE, section du contentieux, 6 e sous-section, 18avril 2008, n°304957, 305421) Par un arrêté du préfet du Haut-Rhin du 13juin 2001, la SARL K.avait obtenu un per- mis de construire une porcherie et deux silos sur la commune de Munchhouse, suspendu en référé sur demande du maire. La société avait porté l’affaire devant le Conseil d’Etat, lequel avait annulé l’ordonnance. La cour d’appel de Nancy avait subséquemment reconnu la légalité du permis sur le fond, par une décision du 23mars 2006, suite à quoi a société avait engagé les travaux. Mais, par deux décisions postérieures, le mai- re et le directeur départemental de l’équipement s’étaient à nouveau opposés au projet, arguant de la caducité du permis. Le 15mars 2007, le maire ordonnait l’interruption des travaux. La société avait à son tour saisi le juge des référés, en vain. Elle a porté une nouvelle fois l’affaire devant le Conseil d’Etat: « Considérant, en premier lieu, que la SARL K.a engagé les travaux correspondant au permis de construire qui lui a été délivré le 13juin 2001, dès après que sa légalité a été définitivement jugée […] et à une période où cette autorisation était encore valide; que, […], faisant valoir que l’arrêté litigieux, qui lui-même faisait suite à plusieurs manœuvres d’obstruction de la part de la commune, lui occasionnait un préjudice éco- nomique résultant du nouveau retard pris par le chantier, la société requérante justifie de l’urgence à obtenir la suspension de l’arrêté attaqué; Considérant, en second lieu, d’une part, qu’en application de l’article 24 de la loi du 12avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations, il appartient au maire , avant d’ordonner une interruption de travaux sur le fonde- ment de l’article L.480-2 CU, de mettre les intéressés à même de présenter préala- blement leurs observations écrites et, le cas échéant, sur leur demande, des observa- tions orales; qu’il ressort des pièces du dos- sier que le maire a adressé le 14mars 2007 un courrier invitant le représentant de la SARL K.à présenter ses observations, soit la veille de la date à laquelle l’arrêté contesté a été pris; que, par suite, le moyen tiré de ce que la procédure d’adoption de cet arrê- té a méconnu le principe du contradictoire est de nature à créer, en l’état de l’instruction, un doute sérieux sur la légalité de l’arrêté attaqué». Le Conseil fait droit à la demande de sus- pension de l’exécution de l’arrêté municipal d’interruption des travaux et alloue à la société 3000 € au titre des frais non compris dans les dépens. Observations de Jurishebdo : L’obstruction « juridique » peut s’avérer très efficace: en l’espèce, plus de sept ans après la délivrance du permis, le chantier n’a toujours pas pu aboutir. Cependant, dans la mise en œuvre des moyens légaux que le maire est en droit d’opposer à un projet de construire, quelques règles de procédure s’imposent à lui, au premier rang desquelles celle du contradictoire. Consacré par la loi « DCRA », il a vocation à s’appliquer à toute décision individuelle: arrêté d’interruption comme en l’espèce, notification tardive d’une déci- sion d’opposition valant retrait implicite de l’autorisation tacite (CE, 30mai 2007, n° 288519) et même retrait d’un permis obtenu par fraude (CAA. Bordeaux, 2novembre 2006, n° 04BX01608). En pos- tant la demande d’observations la veille de sa décision de prendre l’arrêté d’interruption des travaux, le maire a fait preuve de son intention de ne pas tenir compte des observations, quelles qu’elles eussent pu être, méconnaissant le droit de la société à voir ses arguments, si ce n’est accueillis, du moins considérés ● H.L. Pages réalisées par Hélène Lécot 3juin 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Urbanisme commercial ■ Droit de préemption sur les fonds de commerce: entrée en vigueur avant le décret? (Conseil d’Etat, 21mars 2008, 1 e et 6 e sous- sections réunies, n°310173) L’acquéreur évincé d’un fonds de commer- ce a obtenu du Conseil d’Etat la suspension de la décision d’une commune d’exercer un droit de préemption sur cette acquisi- tion. En effet, la commune (Valbonne) avait exercé ce droit fondé sur la loi du 2août 2005 (art. L 214-1 et L 214-2 du code de l’urbanisme) alors que le décret d’application n’était pas paru. Le Conseil d’Etat juge que la commune pouvait délimiter le périmètre de sauve- garde à l’intérieur duquel les cessions seront soumises au droit de préemption, mais pas davantage: “Considérant que, si l'application des dis- positions de l'article L.214-1 du code de l'urbanisme n'était pas manifestement impossible, en l'absence du décret prévu à l'article L.214-3, en tant qu'elles permet- tent au conseil municipal de délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, à l'intérieur duquel les cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commer- ciaux pourront être soumises au droit de préemption, il en va différemment des autres dispositions de cet article et de celles de l'article L.214-2 relatives à l'exercice du droit de préemption et au droit de rétrocession qui en est insépa- rable, dès lors que ce dispositif entière- ment nouveau , qui se distingue des droits de préemption existants régis par les articles L.213-1 à L.213-18 du code de l'urbanisme - auxquels il n'est d'ailleurs fait renvoi que sur certains points - ne peut être mis en œuvre sans qu'aient été apportées par voie réglementaire les précisions nécessaires à son applica- tion , notamment sur les modalités de la rétrocession du bien préempté”. Le Conseil d’Etat annule la décision du juge du tribunal administratif de Nice qui avait refusé de suspendre la décision. Tran- chant l’affaire, le Conseil d’Etat suspend la décision. Observations de Jurishebdo : le décret d’application de la loi de 2005 est aujour- d’hui paru. Mais les communes qui ont anticipé l’entrée en vigueur du texte en exerçant le droit de préemption sur les fonds de commerce avant la publication du décret ont donc agi dans l’illégalité et leur décision est susceptible d’être contes- tée, comme le montre cette décision. Baux d’habitation ■ Congé pour vente: pas de nullité sans grief (Cass. Civ. 3 e , 15mai 2008, n°534, FS-P+B) Un bailleur avait donné congé pour vente à son locataire en 2003 mais, dans la repro- duction du texte de l’article 15 II de la loi de 1989, il s’était trompé de version: il avait utilisé le texte antérieur à la loi de 1994. Le locataire invoquait la nullité du congé, mais son argument a été rejeté tant en première instance, qu’en appel et en cassa- tion au motif que, étant dans l’impossibilité d’acheter le logement, la nullité du congé ne lui causait aucun grief: “Mais attendu qu'ayant […] relevé que le congé reprenait le texte de l'article 15- 11 de la loi du 6juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 21juillet 1994 et exactement énoncé qu'aux termes de l'article 114 du code de procédure civile, la nullité d'un acte de procédure ne peut être pro- noncée que si celui qui l'invoque justi- fie d'un grief que lui cause l'irrégularité , la cour d'appel a souverai- nement retenu que les épouxD., qui n'avaient jamais manifesté l'intention de se porter acquéreurs, ne démontraient pas le grief que leur aurait causé le motif invo- qué; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : la loi du 21juillet 1994 a remplacé le droit de sub- stitution du locataire, par un second droit de préemption. Le texte de l’article 15 II de la loi de 1989 a donc été modifié et le congé pour vente doit naturellement reproduire le texte à jour. Faute de l’avoir fait, le bailleur avait adressé un congé nul. Mais cette nullité n’a pas privé d’effet le congé, car le locataire n’a pas prouvé que cette nullité lui causait grief. Le fait de savoir si l’irrégularité cause ou non grief au locataire est diversement apprécié. En 2002, la Cour de cassation avait jugé égale- ment, pour cette même question d’erreur dans le texte de loi, que l’erreur n’avait pas porté préjudice au locataire si l’erreur lui avait été signalée par une lettre du notaire (Civ. 3 e , 13mars 2002, RJDA 6/02, n°615), mais, dans une autre affaire que le défaut de mention de l’existence du droit de sub- stitution du locataire en cas de vente à un prix ou à des conditions plus avantageuses lui faisait grief (Civ. 3 e , 3 juil. 2002, Admi- nistrer, janv. 2003, p.45). En l’espèce, les premiers juges avaient rele- vé que les locataires, en raison de leur situation financière et leurs charges fami- liales ne pouvaient pas acquérir le loge- ment. Les locataires n’ayant comme res- sources que les allocations familiales, et n’ayant pas manifesté leur intention d’acquérir, le juge avait estimé qu’il n’y avait pas de grief. On retiendra donc qu’un bailleur peut ainsi “sauver” son congé si le preneur ne démontre pas le grief causé par la nullité. ■ Charges de gardien: les frais d’enlèvement des “encombrants” (Cass. Civ. 3 e , 15mai 2008, n°550, FS-P+B, rejet) Un gardien assurait le nettoyage et le stoc- kage des “encombrants”. Une cour d’appel en avait déduit que la dépense de rémunération de ce gardien n’était pas récupérable. La Cour de cassation approu- ve: “Mais attendu qu'ayant énoncé à bon droit qu'en application de l'article 2 c) du décret du 26août 1987, les dépenses cor- respondant à la rémunération du gardien ou du concierge ne sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant qu’à la condition que le gardien assure cumulati- vement et effectivement l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets, relevé que pour que ces dépenses soient récupérables, le gardien ou le concierge doit assurer seul l'intégralité de ces tâches, à l'exclusion de tout partage avec un tiers , et constaté que les missions du gar- dien de la résidence comportaient, d'une part, des tâches administratives, de sur- veillance et de gestion de la résidence, et, d'autre part, de nettoyage et entretien courant des parties communes, ainsi que le stockage des "encombrants" en vue de leur évacuation par les services de la com- 3juin 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T ❑ Quel avenir pour le 1%? Répondant au député Philippe Folliot (Nou- veau Centre), Christine Boutin indique: “il n’y aura pas de budgétisation des fonds du 1% logement . Je souhaite que l’utilisation des fonds soit recentrée sur les politiques prioritaires de l’Etat dans le domaine du logement”. Et le ministre de citer: la rénova- tion urbaine et son élargissement aux quar- tiers anciens, le pass-foncier, le DALO et la GRL (JO AN déb. 22mai 2008, p.2243). ❑ SHON: déduction de surface liée à l’accessibilité des logements Valérie Létard, secrétaire d’Etat à la solidari- té, indique à Bernard Gérard que la déduc- tion forfaitaire de 5m 2 par logement respec- tant les règles d’accessibilité, est “notoire- ment insuffisante”. Elle souhaite que la notion de déductibilité de surface soit élargie (JO AN déb. 14mai, p.2010). ❑ Vente des logements HLM La décision de vendre ”relève véritablement de l’organisme HLM”. Dans la convention d’utilité sociale conclue entre chaque orga- nisme et l’Etat, prévue par la loi sur le loge- ment en préparation, “ figurera nécessaire- ment la politique de vente d’HLM ”. La vente des logements est “l’un des volets essentiels de l’activité de ces organismes” indique Christine Boutin à José Balarello en précisant que la loi comprendra quelques dispositions sur la gestion des copropriétés (JO AN déb. 21mai, p.2223). ❑ Valeur des ZPPAUP Michel Barnier indique au sénateur Yves Krattinguer que les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ont le caractère de servitude d’utilité publique. À ce titre, elles sont annexées au PLU. À défaut de PLU, les autorisations d’urbanisme sont instruites sur le fondement du règlement national d’urbanisme. (JO Sénat déb. 30avril, p.1812). ❑ Conservation des hypothèques : Eric Woerth a l’intention de traiter la question de l’évolution des Conservations des hypo- thèques dans les mois qui viennent a-t-il indi- qué à l’Assemblée le 13mai (JO AN déb. 14mai, p.2017). mune de Cannes, le tribunal a […] exacte- ment retenu que ces missions ne com- prenaient pas l'élimination des rejets et que l'enlèvement des "encom- brants" n'était pas inclus dans la liste des charges récupérables annexée au décret du 26août 1987”. Observations de Jurishebdo : le service d’élimination des rejets était assuré gratui- tement par la Ville de Cannes. Le gardien de l’immeuble n’avait à sa charge que le stockage des encombrants. Ces derniers n’étant pas sur la liste du décret, la dépen- se n’est plus récupérable. L’élimination des rejets ordinaires étant assurée par un tiers, la rémunération du gardien, n’est plus récupérable du tout… L’accord négocié avec le bailleur était donc réduit à néant. Agent immobilier ■ Droit à commission (Cass. Ass. Plén., 9mai 2008, n°568, 07- 12449, rejet) Une personne avait visité un bien par l’intermédiaire d’une agence en se présen- tant sous une fausse identité, puis l’avait acquis directement du propriétaire, en évinçant l’agence. La cour d’appel l’avait condamnée à payer à l’agence des dom- mages-intérêts. La solution est confirmée par la Cour de cassation, à la suite d’un premier pourvoi. “Mais attendu que, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier , par l'entremise duquel il a été mis en rap- port avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabili- té délictuelle , réparation à cet agent immobilier de son préjudice; qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que l'agent immobilier, à une date où il était titulaire d'un mandat, avait fait visiter l'appartement aux époux X qui avaient acquis le bien à un prix conforme à leur offre “net vendeur” à l'insu de l'intermédiaire, la cour d'appel qui a ainsi fait ressortir la connaissance par les époux X du droit à rémunération de l'agent immobilier et qui a pu retenir que les manœuvres frauduleuses qu'ils avaient utilisées, consistant en l'emprunt d'une fausse identité pour l'évincer de la transac- tion immobilière, avaient fait perdre à l'agent immobilier la commission qu'il aurait pu exiger du vendeur, en a exacte- ment déduit qu'ils devaient être condam- nés à lui payer des dommages-intérêts”. Observations de Jurishebdo : L’acquéreur n’étant pas partie au contrat conclu entre le propriétaire et l’agence, sa responsabili- té ne peut pas être engagée sur un fonde- ment contractuel. L’arrêt retient en revanche sa responsabilité délictuelle. Baux commerciaux ■ Refus de renouvellement: effet de l’absence de mise en demeure? (Cass. Civ. 3 e , 15mai 2008, n°536, FS-P+B, cas- sation) Un bailleur avait signifié un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction, mais sans adresser de mise en demeure au preneur. Une cour d’appel avait déduit que le bailleur avait accepté le renouvellement. L’arrêt est cassé au visa de l’article L 145-17 du code de commerce: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors qu’en l’état d’un congé avec refus de renouvellement pour motifs graves et légi- times sans offre d’indemnité d’éviction, l’absence de mise en demeure laisse subsis- ter le congé et le droit pour le preneur au paiement d’une indemnité d’éviction, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. Observations de Jurishebdo : Le bailleur peut refuser le renouvellement sans indemnité s’il peut justifier d’un motif gra- ve et légitime à l’encontre du locataire sor- tant (art. L 145-17). Mais il doit respecter des règles de forme et notamment adres- ser par huissier au locataire une mise en demeure de faire cesser l’infraction. La Cour de cassation indique les effets de l’absence de mise en demeure: le congé subsiste, ainsi que le droit à indemnité du preneur. Réglementation Technique ✓ Un arrêté du 18avril 2008 est relatif aux réservoirs enterrés de liquides inflam- mables et à leurs équipements annexes sou- mis à autorisation ou à déclaration au titre de la rubrique 1432 de la nomenclature des installations classées pour la protection de l'environnement (J.O. du 21mai, p.8201). ✓ Un autre arrêté du 18avril est relatif aux conditions d'agrément des organismes char- gés des contrôles des cuves enterrées de liquides inflammables et de leurs équipe- ments annexes (J.O. du 20mai p.8152). Procédure devant la Cour de cassation Un décret n°2008-484 du 22mai 2008 relatif à la procédure devant la Cour de cassation a été publié (J.O. du 24, p.8477). Le texte concerne notamment le contenu de la décla- ration de pourvoi. 3juin 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 15mai 2008 Sénat p.957 n°3502 Bernard Saugey, UMP, Isère Chambres d'hôtes gratuites Commerce L'accueil chez l'habitant, à titre gratuit , ne constitue pas une activité de location de chambre d'hôte au sens de l'article L 324-3 du code du tourisme et n'est donc pas soumis à l'obligation de déclaration en mairie (art. L 324-4). Il ne peut donc pas être proposé sous l'appellation « chambres d'hôtes ». L'accueil « jacquaire » gratuit, des pèlerins de St Jacques de Com- postelle est donc exclu d e la réglementation conclut la réponse. 15mai 2008 Sénat p.959 n°603 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Distance de construction près des oléoducs Logement L'article L 121-2 du code de l'urbanisme prévoit que le préfet porte à connaissance des communes les études techniques dont dispose l'Etat en matière de prévention des risques. Ces études de danger permettent de déterminer les distances minimales de construction par rapport aux canalisations. Les exploitants doivent mettre à jour leurs études de sécu- rité au plus tard le 15septembre 2009. les distances minimales peuvent donc être affinées à mesure que sont élaborées les études elles-mêmes. 15mai 2008 Sénat p.965 n°2620 Michel Bécot, UMP, Deux-Sèvres Cumul de PLS et de sub- vention de l'Anah Logement Le « Borloo dans l'ancien » est adossé à une convention signée entre le bailleur et l'Anah pour 6 ou 9 ans. Dans le cadre d'un PLS, une conven- tion est signée entre l'Etat et le bénéficiaire pour la durée du prêt (de 15 à 30 ans). Les plafonds de loyers et de ressources sont plus élevés que pour le Borloo dans l'ancien. Il convient alors de signer 2 conventions distinctes . Pendant la durée de vie de ces deux conventions, les disposi- tions les plus contraignantes sont opposables au bailleur. 13mai 2008 AN p.3993 n°20091 Jean-Marc Roubaud, UMP, Gard Chambre d'hôtes: obliga- tion d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés (RCS)? PME Il n'existe aucun projet visant à obliger tous les propriétaires de chambres d'hôtes à s'immatriculer au RCS. Les propriétaires étant dans des situations différentes, il ne saurait y avoir une obligation réglementaire liée à cette seule activité. Il leur revient, suivant leur statut, de se mettre en règle. Selon ce député, ce projet visait à instaurer une immatriculation en parallèle de la déclara- tion en mairie. 13mai 2008 AN p.4012 n°14913 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Entretien des cours d'eau Ecologie Tout propriétaire d'un cours d'eau doit assurer son entretien régulier. En cas d'inexécution, la com- mune peut intervenir d'office. Il appartient aux propriétaires craignant d'être inondés de s'adresser à la mairie. La mairie peut aussi prendre la maîtrise d'ouvrage de l'entretien et le financer. Cf. art. L 215-14 et L 211- 7 du code de l'environnement. 13mai 2008 AN p.4018 n°10018 Jack Lang, S.R.C. Pas-de-Calais Convention AERAS Economie La convention AERAS (s'assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) engage professionnels, associations de consommateurs et malades, et pouvoirs publics jusqu'en janvier2010. Il en résulte un mécanisme d'écrêtement des surprimes d'assurance mis en place et financé par les professionnels et confirmé par la loi (loi du 31janvier 2007). Il serait prématuré de dresser un bilan du mécanisme. 13mai 2008 AN p.4054 n°16050 Richard Dell'Agnola, UMP, Val-de-Marne Sécurité des ascenseurs Logement Le report de la date de la 1 e tranche de travaux obligatoires « devrait favoriser la détente du marché et la régularisation des prix courants ». Il n'est pas souhaitable de moduler les obligations de travaux en fonc- tion de la taille de l'immeuble car le niveau de sécurité n'est pas lié au nombre d'étages. Le député faisait observ- er que l'usure et l'usage des ascenseurs sont dif- férents dans une petite copropriété et dans un grand ensemble. 13mai 2008 AN p.4055 n°17600 Stéphane Demilly, NC, Somme Montants élevés des droits de mutation Logement Les droits de mutation constituent des recettes importantes des collectivités locales. Instituer un régime dérogatoire ne pourrait être institué qu'avec concertationdes collectivités locales . Une baisse des droits de mutation ne pourrait s'envisager qu'avec compensation de l'Etat. Le député suggérait un régime plus favorable pour l'acquisition d'une résidence principale. 13mai 2008 AN p.4055 n°18219 Marc Dolez, S.R.C. Nord Taux de TVA à 5,5%. Accession sociale à la pro- priété Logement La proposition de réduire à 5,5% la TVA sur l'accession à la propriété pour tous les primo- accédants fait partie des réflexions pour le pro- jet de loi sur le logement. La proposition émane de l'institut Nexity pour le logement. 13mai 2008 AN p.4056 n°20195 Jacqueline Irles, UMP, Pyrénées-Ori- entales Charges locatives. Gardi- ens et concierges Logement L'activité des gardiens et concierges a fortement évolué ces dernières années. Il apparaît justifié de revoir les modalités de récupération des charges pour assurer une juste rémunération des nouvelles tâches effec- tuées par les gardiens. En septembre, le ministre du logement a souhaité qu'une concertation relative aux frais de gardiennage soit ouverte au sein de la CNC pour adapter le système actuel de récupération des charges. 3juin 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Nominations Cabinets ministériels ➠ Justice : Benoît Trevisani est nommé chef de cabinet-adjoint, en remplacement d'Aude Ab-der-Halden; Jérôme Derou- lez , magistrat, est nommé conseiller tech- nique au cabinet de Rachida Dati (arr. du 19mai, J.O. du 21mai, @). Organismes publics ✓ Commission interministérielle de la politique immobilière de l'Etat : Denis Cristophe est nommé secrétaire général. (Arrêté du 20mai 2008, J.O. du 21mai, @). ✓ CNAM : Alain Béchade est nommé professeur du Conservatoire national des arts et métiers sur la chaire de droit immobilier. (Décret du 19mai 2008, J.O. du 21mai, @). ✓ Commission des infractions fiscales : sont nommés membres de cette commis- sion les conseillers d'Etat suivants: Hugues Hourdin , (titulaire), Jean-Fran- çois Verny, Caroline Martin et Mireille Imbert-Quaretta (suppléants). (Décret du 19mai 2008, J.O. du 21, @). ✓ Commission supérieure de codification : Philippe Terneyre et Chris- tophe Jamin (professeurs de droit) sont désignés comme membres permanents (arr. du 21mai, J.O. du 22, @). ✓ Déléguée interministérielle au déve - loppement durable : Michèle Pappalar- do est nommée déléguée interministé- rielle au développement durable, en remplacement de Christian Brodhag (décret du 22mai, J.O. du 23, @) ✓ DIACT : Sylvie Esparre quitte ses fonc- tions de directrice de la délégation inter- ministérielle à l'aménagement et à la compétitivité des territoires. L'intérim est assuré par Jean-Benoît Albertini (décret du 22mai 2008, J.O. du 23, @). Au fil du J.O. ■ Inscription des hypothèques rechargeables Le décret de 1955 sur la publicité fonciè- re est modifié à propos des hypothèques rechargeables. L'article 3 du nouveau décret prévoit le libellé du bordereau d'inscription de l'hypothèque rechar- geable ainsi que son contenu. Y figure par exemple la mention (le cas échéant) de la clause prévoyant que le créancier impayé deviendra propriétaire de l'immeuble hypothéqué. Le texte prévoit aussi les motifs de refus de dépôt du bor- dereau. (Décret n°2008-466 du 19mai 2008 modi- fiant le décret n°55-1350 du 14octobre 1955 pour l'application du décret du 4jan- vier 1955 portant réforme de la publicité foncière, J.O. du 21mai, p.8209) ■ Quand l’Etat est condamné à payer Le Premier ministre appelle ses ministres à la plus grande diligence dans l'exécution des décisions judiciaires qui condamnent l'Etat. Il rappelle que le délai d'ordonnancement de la dépense est de deux mois à compter de la notifi- cation de la décision (4 mois en cas d'insuffisance de crédits). (Circulaire du 20mai 2008 relative à l'exécution des condamnations pécuniaires prononcées contre l'Etat et décret n°2008- 479 du 20mai 2008 relatif à l'exécution des condamnations pécuniaires prononcées à l'encontre des collectivités publiques, J.O. du 23mai, p.8379). ■ Rôle de la MIILOS L'article qui définit les missions de la mis- sion interministérielle d'inspection du logement social est complété pour y adjoindre le contrôle des sociétés ano- nymes coopératives d'intérêt collectif pour l'accession à la propriété (SACICAP) (Décret n°2008-481 du 21mai 2008, J.O. du 23mai, @). ■ Flagrance fiscale Un décret n°2008-482 du 22mai 2008 a été pris pour l'application de l'article L.16-0 BA du LPF et relatif à la compé- tence des fonctionnaires dans la mise en œuvre de la procédure de flagrance fis- cale (J.O. du 24mai, p.8476). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 315 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Source : Snal - Adéquation 3juin 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E “Libérer du logement: un geste solidaire en faveur du logement”, tel était le thème de la rencontre organisée le 23mai au conseil régional d’Ile-de-France, par le Snal. Jean-Luc Laurent déplore que le logement ne soit pas une compétence régionale: “comment parler d’aménagement sans par- ler de logement ?” indique-t-il. Vice-prési- dent de la Région, en charge du logement, il est aussi président de l’établissement public foncier d’Ile-de-France. À ce titre, il conteste l’idée que l’EPF ait un rôle de rétention du foncier. En un an d’existence, si 230millions d’ € portant sur 200 hectares ont été engagés, le premier terrain devait être revendu ces jours-ci, explique Jean-Luc Laurent. Le but de l’EPF est de restituer très vite les terrains aux opérateurs. Jean-Luc Laurent conteste par ailleurs l’idée que les maires soient malthusiens, mais pen- se plutôt que les maires bâtisseurs n’ont pas les moyens d’agir. Claude Pernes , président de l’Association des maires d’Ile-de-France, indique que le projet de schéma directeur prévoit un objectif de construction de 60000 loge- ments par an, mais qu’il faut surmonter de nombreux freins. Il cite à ce propos la néces- sité de simplifier le code de l’urbanisme et estime que “les recours contentieux ne sont pas traités dans des délais compatibles avec les exigences de la production de loge- ments”. Pascale Poirot , présidente du SNAL Ile-de-France Picardie reconnaît que le chiffre de 60000 logements fait consensus mais qu’en 2007, seuls 38000 logements ont été construits. Le SNAL, dont le propos est appuyé par une étude sur la production foncière en Ile-de- France, milite pour le lotissement dense. La densité moyenne n’est en effet que de 6,9 logements à l’hectare dans l’individuel dif- fus, mais elle monte à 13,5 pour des lots aménagés et à 32,1 en individuel groupé. Le SNAL admet que son appel à projet en faveur du lotissement dense a reçu peu d’échos, mais le syndicat demande, en faveur de la densité, que le seuil de 250m 2 minimum pour la maison à 15euros par jour, soit revu à la baisse. Dominique Bonini (architecte CAUE 77) observe toutefois que si le foncier est rare, c’est à cause de la résistance de la popula- tion, qu’il qualifie d’égoïsme latent. Il relève aussi que les nouveaux PLU ne sont pas for- cément orientés vers plus d’urbanisme, mais qu’ils sont plus protecteurs de l’environnement. Il ajoute que le problème est que des maires bâtisseurs subissent des revers électoraux. ■ Lotissement et temps “L’important n’est pas de faire un chef- d’œuvre mais de permettre à la ville de continuer à se développer” ajoute Laurent Bony architecte au CAUE 91. Il explique en effet que souvent les lotissements figent le territoire et impliquent plus d’étalement urbain. Il est donc nécessaire de faire parve- nir le temps dans le lotissement. Constatant que les procédures d’aména- gement prévues par les pouvoirs publics ne fonctionnent plus, Guy Portmann (SNAL) en appelle à un changement de logique. Plu- tôt que d’en rester à l’initiative publique, il propose de passer à une démarche de par- tenariat. L’idée est de proposer un projet urbain partenarial (PUP) qui soit d’initiative privée et organise un dialogue entre le propriétaire et la collectivité publique. Le propriétaire saisi- rait la commune d’une demande de réflexion sur un ter- ritoire. Si la commu- ne est intéressée, le propriétaire pour- rait alors engager Le SNAL et le Conseil régional d’Ile-de-France en phase sur la densité Le Conseil régional d’Ile-de-France et le syndicat des aménageurs sont d’accord sur l’objectif de favoriser la densité. Le SNAL plaide en faveur d’une implanta- tion plus dense des logements, pour éviter de consommer trop d’espace, ce qui rejoint l’objectif de 35 logements par hectare, affiché par le Conseil régional. une étude avec les communes et envisager la réalisation des équipements publics nécessaires et, le cas échéant, la modifica- tion du document d’urbanisme. Le PUP serait une convention en vue de réaliser des équipements publics, mais sans mise en concurrence. Stéphane Dambrine (président de l’AORIF) ne se déclare pas très favorable à l’introduction d’une nouvelle procédure dans le code de l’urbanisme. Il considère qu’il faut remettre en cohérence les docu- ments d’urbanisme: SDRIF, PLH et PLU. En effet, il observe que si on globalise les objectifs de construction figurant dans les PLH en Ile-de-France on parvient à un total de moins de 40000 logements, et non au chiffre de 60000 envisagé par le SDRIF… Pour Michel Willaey (UMF, ex-UMCMI), les ménages vont avoir de plus en plus de mal à payer les surcoûts provoqués par la régle- mentation thermique et par le Grenelle de l’environnement. Il estime qu’il faudrait davantage de terrains et des terrains plus petits, de 250 à 300m 2 , au lieu de 700m 2 . Cela rejoint le point de vue de Guy Bon - neau , vice-président de l’EPF d’Ile-de-France, qui indique que le SDRIF prône une densité de 35 logements à l’hectare. Dans la salle, un élu fait observer que si les gens ne veulent pas qu’on densifie, il faut en tenir compte, sinon, on n’est pas en démocratie… Un autre élu, maire bâtisseur non réélu, déplore la lenteur des procé- dures d’expropriation et des recours contre les permis de construire. En conclusion, Pascale Poirot donne rendez- vous d’ici un an ou deux pour voir comment les établissements publics fonciers fonction- nent. Mais elle observe qu’il faut une volon- té politique pour libérer le foncier et expli- quer la densité pour qu’elle soit acceptée par la population. Mireille Ferri , vice-prési- dente de la Région Ile-de-France en charge de l’aménagement du territoire, explique que les EPF visent à réguler le marché et évi- ter les logiques trop spéculatives. Elle plaide également en faveur de la densité et évoque le système du tiers investisseur. Le surcoût lié à la performance énergétique est pris en charge par ce tiers qui se rémunère sur l’économie réalisée. Pour favoriser l’émergence de nouveaux quartiers urbains (idéalement de 1000 logements), le conseil régional met en place des conventions avec subventions pour les communes de 5000 € voire de 10000 € par logement. &' ( )* + + $&&, <' + + * ) + )+ 2 *J) %: *0J) * , - 44; *0J) + * * E ) * + 3:4 *0J) G% % E / *+ : 4 *0J)0 0 0 / >! 1 2 $%: 2/ Intensités urbaines 6,9 log./ha 13,5 log./ha 32,1 log./ha 57,5 log./ha 71,5 log./ha 23,5 log./ha 0,0 log./ha10,0 log./ha 20,0 log./ha 30,0 log./ha 40,0 log./ha 50,0 log./ha 60,0 log./ha 70,0 log./ha 80,0 log./ha Individuel diffus Lots aménagés Individuel groupé Intermédiaire urbain Collectif Moyenne zone mixte Intensités urbaines
