■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Préemption
✓ Il n’est jamais trop tard pour contester
Urbanisme
✓ Permis de construire 5 habitations sur un même terrain en vue de les louer : pas de division foncière
Fiscalité
✓ Plus-value des particuliers : complément de prix non mentionné dans l’acte
✓ SCI : réévaluation des immobilisations postérieure au changement de régime fiscal
Vente
✓ Coût du crédit majoré pour cause de vente retardée
Usage des locaux
✓ Autorisation de transformation accordée à titre personnel
Copropriété
✓ Action en justice du syndicat
Contrat de vente
✓ Vente d’un bien hypothéqué sous condition
✓ Effets de la mauvaise foi du vendeur
■ Actualite p. 5
✓ DAO : 27 000 recours
✓ L’annuaire des SCPI est paru
✓ Copropriété : éviter les mandats en blanc
■ Réponses ministérielles p. 6
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 7
✓ Nominations
✓ La prescription de droit commun passe à 5 ans
✓ Les nouvelles règles des OPH
✓ DALO : le comité de suivi d’étoffe
■ Rencontre p. 8
✓ Quelle incidence de la réforme des baux commerciaux sur le marché de l’immobilier d’entreprise ? Point de vue croisé.
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Préemption ✓ Iln’estjamaistroptardpour contester Urbanisme ✓ Permisdeconstruire5habitations surunmêmeterrainenvuedeles louer:pasdedivisionfoncière Fiscalité ✓ Plus-valuedesparticuliers:complé- mentdeprixnonmentionnédansl’acte ✓ SCI:réévaluationdesimmobilisa- tionspostérieureauchangementde régimefiscal Vente ✓ Coûtducréditmajorépourcause deventeretardée Usagedeslocaux ✓ Autorisationdetransformation accordéeàtitrepersonnel Copropriété ✓ Actionenjusticedusyndicat Contratdevente ✓ Vented’unbienhypothéquésous condition ✓ Effetsdelamauvaisefoiduvendeur ■ ACTUALITE p.5 ✓ DAO:27000recours ✓ L’annuairedesSCPIestparu ✓ Copropriété:éviterlesmandatsen blanc ■ REPONSESMINISTERIELLES p.6 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.7 ✓ Nominations ✓ Laprescriptiondedroitcommun passeà5ans ✓ LesnouvellesrèglesdesOPH ✓ DALO:lecomitédesuivid’étoffe LePUPseradanslaloiBoutin D ébatdequalité,organiséparleSNALce24juin.Lesyndicat desaménageursprésentaitàl’occasiondesoncongrèsson“guidede l’éco-aménagementpourundéveloppementdurable”.C’estune démarchequiassocieétroitementlacollectivitéterritorialeet l’aménageurpuisqu’elleviseàarrêterensemblelesobjectifsliésaux caractéristiquesdel’aménagement,àlescontractualiseretàdéfinirde concertlesactionsretenuespouratteindrelesobjectifs.Cesobjectifsde qualitéenvironnementaleetsocialesontdéclinésen11thèmesd’action (exemples:respectdelabiodiversité,accessibilitéetmodesdedéplace- mentrégulés,respectducycledel’eau,priseencomptedescaractéris- tiquesdusol,gestionmaîtriséedel’énergie,gestiondesdéchets…).Le SNALadoncprisàbras-le-corpslaquestiondudéveloppementdurable etilenvisagedanscemêmeespritdecréerlesTrophéesdel’Eco-amé- nagement. LeSNALpeutparailleursseféliciterd’avoirobtenulapromessed’une consécrationlégislativedu“projeturbainpartenarial”,quiestunefor- med’aménagementd’initiativeprivée.ChristineBoutinaeneffet annoncéqu’unarticlesurlePUPfigueraitdansleprojetdeloidemobi- lisationpourlelogementetdeluttecontrel’exclusionqueleministre dulogementdoitprésenterauconseildesministresle28juillet(notez aupassagelanouvelleet2 e partiedulibelléquin’estpassansnousrap- pelerlaloide1998).Leministreaannoncécettenouvelleauxcongres- sistesle24juin.UnbeausuccèspourleprésidentduSNAL,Dominique deLavenère,quidesurcroîtrecevaitdesmainsduministrelemême jourlesinsignesdechevalierdelaLégiond’honneur. OnsaitqueleSNALplaidepourladensité.Ilinsistesurlanécessitéque lesdocumentsd’urbanismepermettentdefairedeslotissements denses.Ildemandeaussiqu’iln’yaitpasdeseuilminimumdesurface deterrainpourlamaisonà15 € parjour. Lessignauxannonciateursdedifficultéssurlemarchésemultiplient. ChristineBoutinaelle-mêmereconnuletassementdeschiffresdela construction,toutenajoutant“ilfautenrayercela”.DominiqueDuper- ret,secrétairegénéraldel’UniondesMaisonsFrançaises(ex-UNCMI), intervenantlorsducongrèsduSNAL,s’inquiètedelacontradiction entrel’objectifdeconstruireetlanécessitéparexempledemettreau pointdesplansclimatsterritoriaux:“onvacréerunemachinedeguer- repourcréerdelapénuriefoncièrepour30ans!”s’exclame-t-il.Il regretteaussiqu’onait,dansl’organisationgouvernementale,scindéle logementetl’urbanismeetenconclut“c’estuneerreur;onproduitdes règlesd’urbanismequisontanti-logement”.DominiqueDuperretvoit toutefoisdansleGrenelledesélémentspositifs:ilestimequeles constructeursdemaisonsindividuellesserontaurendez-vousdubâti- mentbasseconsommation(BBC). BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 319 1 ERJUILLET 2008 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier RENCONTRE p.8 ✓ Quelle incidence de la réfor- me des baux commerciaux sur le marché de l’immobilier d’entreprise? Point de vue croisé. ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 1erjuillet 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Préemption ■ Il n’est jamais trop tard pour contester (CE, section du contentieux, 1 e et 6 e sous-sec- tions réunies, 21mai 2008, n°296156) Le maire de la commune de Houilles avait exercé son droit de préemption sur un terrain appartenant aux consortsC., lesquels avaient obtenu l’annulation de la décision par le tribu- nal, confirmée en appel. La commune a formé pourvoi, opposant aux requérants que le transfert de propriété avait déjà eu lieu. « Considérant […] que toute décision de préemption d'un bien apporte une limi- tation au droit de propriété du vendeur et affecte à ce titre les intérêts de celui- ci qui a, dès lors, intérêt à en demander l'annulation pour excès de pouvoir; que cet intérêt existe aussi bien lorsque le prix fixé par le juge de l'expropriation est inférieur à celui figurant dans la déclaration d'intention d'aliéner que dans le cas où la préemption s'est faite à ce dernier prix; que la circons- tance que le transfert de propriété a eu lieu à la date à laquelle le vendeur intro- duit un recours pour excès de pouvoir contre la décision ne fait pas disparaître l'atteinte portée à ses intérêts et est, dès lors, sans effet sur son intérêt à agir ; que, par suite, en jugeant […] que les consorts C.avaient intérêt à demander l'annulation pour excès de pouvoir de la décision […] alors même qu'à la date à laquelle ils ont introduit la demande de pre- mière instance, le transfert de propriété était déjà intervenu au profit de la commune, la cour administrative d'appel de Versailles n'a ni commis d'erreur de droit, ni inexactement qualifié les faits ». Observations de Jurishebdo : Une solution identique a été retenue pour une demande de suspension en référé (CE, 18juillet 2006, n°291569). Le Conseil a en effet une appré- hension large de la recevabilité des recours en matière de préemption: l’intérêt à agir de l’acquéreur évincé subsiste au transfert de pro- priété, et même à la caducité d’une promesse de vente, explicitement prévue en cas de pré- emption (CE, 23juin 2006, n°289549). Cepen- dant, quel effet pour de telles contestations, aussi fondées soient-elles? Lorsque le transfert de propriété n’a pas encore eu lieu, un référé peut en suspendre l’accomplissement. Mais s’il est déjà acquis, la question est alors de savoir si la commune a disposé du bien. Si tel n’est pas le cas, la reconnaissance de l’illégalité de la préemption lui interdira de procéder à une revente (supra, CE, 18juillet 2006). En revanche, si le bien a été revendu, la préemp- tion prend un caractère irréversible: en effet, la juridiction administrative ne saurait interve- nir sur le terrain judiciaire pour faire constater la nullité des reventes (CAA Nantes, 30décembre 2003, n°00NT00725). Urbanisme ■ Permis de construire 5 habitations sur un même terrain en vue de les louer: pas de division foncière (CE, section du contentieux, 4 e et 5 e sous-sec- tions réunies, 7mars 2008, n°296287) Le maire de la commune de Mareil-Le-Guyon avait rejeté, par cinq décisions du 27décembre 2001, cinq demandes de permis de construire présentées par M.S, estimant que le terrain d'assiette des constructions projetées devait faire l'objet d'une division en jouissance, et qu’il appartenait à l'intéressé de présenter une demande de permis groupé ou une demande préalable d’autorisation de lotir. M.S. avait obtenu en appel annulation de ces décisions. La com- mune s’est pourvue en cassation. «Considérant qu'aux termes de l'article R.421-7-1 du code de l'urbanisme alors en vigueur: «Lorsque la demande de permis de construire porte sur la construction, sur un même terrain, par une seule personne phy- sique ou morale, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, le dos- sier présenté à l'appui de la demande est complété par les documents énumérés à l'article R.315-5 (a) et le cas échéant à l'article R.315-6»; Considérant que les projets présentés par M.S consistaient en la construction en vue de leur location ultérieure, par un seul maître d'ouvrage et sur un même ter- rain, de cinq habitations ; que cette opéra- tion n'est susceptible de conférer à chacun des futurs locataires qu' un simple droit d'usage exclusif d'une maison indivi- duelle et du terrain attenant, sans entraîner, par elle-même, de division foncière ; que, dès lors, la commune de Mareil-Le-Guyon n'est pas fondée à soutenir que la cour administrative d'appel aurait commis une erreur de droit en jugeant que la location ne constituait pas une division en jouissance de la propriété foncière ». Observations de Jurishebdo : Le Conseil d’Etat avait déjà précisé que la construction de plusieurs bâtiments en vue de leur loca- tion, sur un même terrain, par un seul maître d’ouvrage, ne constituait pas un lotissement dès lors que « l'opération n'implique aucune division foncière » (CE 23décembre 1993, n°140752). L’applicabilité de l’ancien article R 421-7-1 (nouvel article R.431-24) dépend elle aussi de cette condition. Et, au-delà des déclarations du pétitionnaire (et de ses demandes de permis distinctes), le juge tient compte des caractéristiques commerciales du projet afin d’estimer s’il requerra ou non une telle division (par ex: CE, 27avril 1994, n°139238). En l’espèce, l’opération n’impliquait certes aucune division en pro- priété, mais quid de la division en jouissance? Le Conseil confirme ici que la seule jouissance privative résultant d’une location n’emporte pas division foncière au sens de l’ancien article R CU, quand bien même elle com- prend la jouissance du terrain: «la privatisa- tion de l’emprise au sol d’habitations ne constitue pas par elle-même une opération de division de ce sol» (CAA Bordeaux, 31mai 2001, n°97BX02195). Fiscalité ■ Plus-values des particuliers: complément de prix non mentionné dans l’acte (CE, section du contentieux, 10 e sous-section, 16mai 2008, n°284873) En 1995, M me A. signait avec la société M. un protocole d’accord pour mettre fin à un conflit de voisinage. L’année suivante et par avenant, elle convenait avec la société que celle-ci était dispensée des travaux prévus contre versement de 418000F. Le même jour, M.A. vendait à la société ledit terrain pour 1300000F. Après avoir souscrit une première déclaration de plus-value sur la base de ce prix, M me A. avait déposé en 1998 une décla- ration rectificative, résultant de la prise en compte des 418000F, d’où était résulté un supplément d’IR. Sa demande de décharge ayant été rejetée en appel, elle s’est pourvue en cassation. « Considérant […] qu'aux termes de l'article 74 D de l'annexe II CGI: «Le prix de cession et le prix d'acquisition comprennent toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxiè- me alinéa du I de l'article 683», au nombre desquelles figurent «toutes les indemnités sti- pulées au profit du cédant, à quelque titre et 1erjuillet 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ pour quelque cause que ce soit»; Considérant […] que, par le protocole d 'accord du 27octobre 1995 conclu pour mettre fin à un litige de voisinage opposant la société M.et M me A, la société s'était enga- gée non seulement à verser une indemnité de 550000F en réparation de tous préjudices subis par M m e A mais aussi à réaliser des tra- vaux de soutènement, de remblaiement et de clôture […]; que, par avenant du 27février 1996, les parties ont convenu que la société était dispensée d'exécuter les tra- vaux […] et versait à M me A une somme de 418000F destinée à «indemniser l'intéressée des travaux qu'elle pourrait être amenée à réaliser si elle entrepre- nait une construction sur son terrain ou vendait celui-ci à des tiers »; que, le même jour, la société M.et MmeA signaient un compromis de vente portant sur le même terrain […]; que les juges du fond ont pu […] déduire de l'ensemble de ces circonstances que la somme de 418000F constituait un complément du prix de cession, alors même qu'il n'était pas mentionné dans l'acte de vente ». Observations de Jurishebdo : Le prix de ces- sion à retenir pour le calcul des plus-values est le prix stipulé dans l'acte (art. 150 VA du CGI). Mais si l’acte organise une détermination ultérieure du prix, ou si pour toute raison il vient à être majoré, c’est au contribuable qu’il appartient de déposer une déclaration rectifi- cative. A défaut, l’administration elle-même peut écarter le prix stipulé si elle prouve une dissimulation, notamment par contre-lettre. En l’espèce, l’affaire était à la fois plus simple et plus délicate: plus délicate car la transac- tion préalable était sans référence directe à la vente, et fondée par un motif autonome de voisinage a priori non fictif, mais plus simple car, passée le jour même du compromis et concernant le même terrain, elle se révélait le préalable évident de la vente. La bonne foi de l’acquéreur (qui, en l’espèce, - pris de dou- te ou de craintes? - a déposé une déclaration rectificative) peut lui épargner les amendes, mais non le complément de plus-value. ■ SCI: réévaluation des immobili- sations postérieure au change- ment de régime fiscal (CE, section du contentieux, 8 e et 3 e sous-sec- tions réunies, 4juin 2008, n°277560 et277561) La SCI C.était soumise au régime des sociétés de personnes jusqu'à son option, le 31mars 1992, avec effet rétroactif au 1 er janvier, pour l'imposition à l’IS. A l'issue d'une vérification de comptabilité, l'administration fiscale avait c onstaté que la valeur des actifs inscrits au bilan de clôture de 1992 différait de celle au bilan de clôture de l'exercice précédent, et avait imposé la société en conséquence. La SCI avait demandé la décharge des imposi- tions, mais sa demande était rejetée en pre- mière instance comme en appel. Elle s’est pourvue en cassation. « Considérant […] qu’une société civile pou- vait, lorsqu'elle optait pour l'IS avant l'entrée en vigueur du II de l'article 202 ter applicable à compter du 1erjanvier 1993 relatif à l'imposition des plus-values latentes en cas de changement de régime d'imposition, inscrire à son bilan d'ouverture ses immobilisations soit pour leur valeur d'origine […] soit pour leur valeur d'apport s'il était constaté un apport au 1 er janvier de l'année de change- ment de régime fiscal; que, par suite, la cour administrative d'appel n'a pas commis d'erreur de droit en déduisant des écritures de la société résultant tant des mentions por- tées sur ses livres au cours de l'année 1992 que de son bilan au 31décembre 1991 que la SCI […] avait pris une décision de ges- tion en réévaluant ses immobilisations au 31décembre 1992 par des opérations diverses à cette date portant sur la réévalua- tion des immeubles et des terrains ainsi que sur des réajustements du montant des amor- tissements […] et en jugeant que l'administration était en droit de tirer les conséquences fiscales de cette déci- sion en application de l'article 38 du CGI; Considérant […] que, dans l'hypothèse où une société civile précédemment soumise au régime de l'article 8 du CGI opte pour l’IS et réévalue ultérieurement ses immobilisations, les plus-values latentes imposables compren- nent notamment les amortissements qui auraient été admis en déduction si la société avait été soumise à l’IS dès sa création; que, par suite, […] l'administration fiscale était en droit, pour le calcul de la plus-value impo- sable, de prendre en compte les déductions forfaitaires déduites sur le fondement de l'article 31 du CGI, même si elles avaient été pratiquées sous un autre régime fiscal». Observations de Jurishebdo : En maintenant la valeur d’origine des immobilisations, la société échappait, au moment de l’option, à l’imposition des bénéfices et plus values latentes qu’entraîne le changement de régi- me fiscal. Mais la modification des valeurs comptables, ultérieurement dans la même année, compromettait le parallélisme des bilans, dégageant une plus-value de rééva- l uation indifférente au récent changement de régime. Depuis 2004, l’article 238 bis JA du CGI prévoit la possibilité d’une imposition à taux réduit (16,5%) de ces plus-values pour les immeubles et titres de SPI (jusqu'au 31décembre 2009). Vente ■ Coût du crédit majoré pour cause de vente retardée (CA Paris, 2 e Ch.A., 18juin 2008, n°06/20139) Les époux S.avaient consenti à M.H. et Mel- le R.une promesse de vente de leur pavillon. Les acquéreurs s’étant substitués, comme ils en avaient la faculté, les consortsA., les époux S.avaient refusé de signer l’acte. Les consorts A.les avaient alors assignés pour voir dire la vente parfaite, demande accueillie par le TGI, lequel avait condamné les vendeurs à verser aux consorts A.8770 € pour coût supplémentaire de crédit. Les époux S.ont interjeté appel. « Considérant, sur le coût majoré du crédit, que le retard dans la réalisation de la vente a contraint les consorts A.à faire réactualiser à plusieurs reprises leur offre de prêt ; qu’il en est résulté un renché- rissement au titre des intérêts de 30060 € ainsi qu’il est attesté par leur banque […]; que la circonstance que l’évolution du taux de crédit ait été prévue dans l’acte est indifférente dès lors que les offres nouvelles comportaient un taux de départ différent et qu’il ne peut être tiré aucun effet juridique actuel certain d’une simple faculté de remboursement anticipé; » La cour condamne les époux S.à payer aux consorts A.8000 € pour perte de jouissance et 30060 € pour renchérissement du crédit. Observations de Jurishebdo : C’est en pre- mier lieu la perte de jouissance induite par le retard à l’entrée dans les lieux qui fait l’objet d’une action en réparation, concomitam- ment à l’action contractuelle. Mais rien n’est a priori exclu, dès lors le préjudice allégué est actuel, certain et direct, ce qui était le cas en l’espèce: le surcoût avait déjà été versé et, comme le souligne la cour, il ne pouvait se confondre avec le mécanisme du taux variable. En outre, les acquéreurs ayant établi le montant exact du renchérissement et n’ayant pas contribué à sa réalisation, la réparation pouvait être intégrale. ● H.L. Pages réalisées par Hélène Lécot 1erjuillet 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Usage des locaux ■ Autorisation de transformation accordée à titre personnel (Conseil d’Etat, 7mars 2008, n°293343, SCI Hausmann Boétie) Une société avait obtenu l’autorisation de changer l’affectation d’un appartement en bureaux en 1989. Elle avait revendu l’appartement en 1998. Le Conseil d’Etat confirme que l’autorisation de transfor- mation ayant un caractère personnel, sous l’empire de l’article L 631-7 du CCH avant la réforme de 2005, elle ne pouvait bénéficier à l’acquéreur. “Considérant, en premier lieu, qu'il résulte des termes mêmes de [l’article L 631-7 alors en vigueur ] que les dérogations et autorisations de changement d'affectation s'attachent à la person- ne et non au local ; qu'il en résulte qu'en jugeant que la dérogation accordée à la SCI le 13novembre 1989 pour l'affectation à usage de bureaux de l'appartement dont elle était propriétaire, présentait un caractère strictement personnel, alors même que des compensations avaient été trouvées et leur prix acquitté , la cour administrative d'appel de Paris n'a pas entaché son arrêt d'erreur de droit”. Le Conseil d’Etat indique ensuite que le vendeur ne pouvait se prévaloir des règles nouvelles: “considérant que […] la SCI dès lors qu’elle avait revendu l’appartement en litige en mars1998 ne pouvait utilement se prévaloir des dispositions de l’article 29 de l’ordonnance du 8juin 2005 prévoyant que les autorisations définitives accordées sur le fondement de l'article L.631-7 du code de l'urbanisme [ lire CCH ] et ayant donné lieu à compensation effec- tive, sont attachées au local et non à la personne, dès lors que, ces dispositions ne sont applicables qu'à compter de l'entrée en vigueur de ladite ordonnance”. Observations de Jurishebdo : cet arrêt démontre a contrario tout l’intérêt de la réforme de l’article L 631-7 du CCH opé- rée par l’ordonnance de 2005, ratifiée par l’article 79 II de la loi ENL du 13juillet 2006. Une autorisation de changement d’affectation ayant un caractère person- nel, la revente du bien obligeait à lui rendre son affectation de logement, même si des compensations avaient été obtenues, ce qui n’était pas très cohérent. Il est donc désormais établi que la com- pensation est liée au local ce qui autorise une revente sans remise en cause de l’usage de bureaux. Copropriété ■ Action en justice du syndicat (Cass. Civ. 3 e , 18juin 2008, n°670, FS-P+B, rejet) Le syndicat des copropriétaires d’un immeuble avait engagé une action à l’encontre d’un copropriétaire pour obte- nir la cessation de l’activité de son locatai- re (sex-shop). L’action avait été irrecevable car prescrite. Le syndicat avait alors assi- gné le locataire et le copropriétaire, sur le fondement de l’action oblique (art. 1166 du code civil). L’action est à nouveau déclarée irrecevable, ce que confirme la Cour de cassation: “Mais attendu qu'ayant relevé que l'habilitation délivrée au syndic par le pro- cès-verbal de l'assemblée générale du 7juin 1996 ne pouvait conserver ses effets à l'issue d'une procédure qui avait trouvé son aboutissement, et que la procédure en cause n'était pas la reprise d'une instance précédente mais bien une procédure distincte , le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas d'une nouvelle habilitation de son syndic qui viserait la nature de la nouvelle procédu- re envisagée et les personnes concernées, la cour d'appel en a exactement déduit que la nouvelle action du syndicat des copropriétaires était irrecevable”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : l’article 55 du décret du 17mars 1967 impose au syn- dic, pour pouvoir agir en justice, d’être autorisé par une décision d’assemblée. Cet arrêt est intéressant en ce qu’il traite des effets de l’habilitation du syndic à exercer cette action. Dans la mesure où la première action avait “trouvé son abou- tissement”, même si elle n’avait pas per- mis au syndicat d’obtenir gain de cause, le syndic ne pouvait plus engager une nou- velle action sur le fondement de cette même habilitation. Il aurait donc fallu que l’assemblée délivre une nouvelle autorisation au syndic pour engager cette nouvelle procédure. Contrat de vente ■ Vente d’un bien hypothéqué sous condition (Cass. Civ. 3 e , 18juin 2008, n°679, FS-P+B, cassation) Un immeuble avait fait l’objet d’une pro- messe synallagmatique de vente “sous condition suspensive d’obtenir un prêt hypothécaire et la délivrance d’un état ne révélant pas d’inscription supérieure au prix ou de nature à faire échec à l’obtention de ce crédit”. L’acquéreur voulait obtenir que la vente soit déclarée parfaite. La cour d’appel avait rejeté sa demande, mais l’arrêt est cassé: “Vu les articles1583, 1589, alinéa 1 er , et 2166 ancien, devenu 2461 du code civil; […] Attendu que pour rejeter [la demande de l’acquéreur tendant à ce que la vente soit déclarée parfaite], l'arrêt retient qu'il res- sort des pièces produites que l'acte authentique n'a pu être régularisé, le vendeur n'ayant pas la libre disposition du local commercial objet de la vente, qu'en effet l'état hypothécaire levé du chef de la SCI Le Valhermeil [vendeur] révèle que le bien objet de la vente est grevé de différentes inscriptions prises au profit tant des créanciers de la SCI Le Val- hermeil que des créanciers du précédent propriétaire, et qu'il convient de consta- ter qu'en l'absence de purge des hypo- thèques aucune vente ne peut être réali- sée; Qu'en statuant ainsi, alors que l'existence d'un privilège ou d'une hypothèque sur un immeuble ne fait obstacle ni à sa vente ni à l'inscription d'une nouvelle sûreté réelle sur ce bien , la cour d'appel a vio- lé les textes susvisés”. Observations de Jurishebdo : un bien hypothéqué peut être vendu. C’est la règle que rappelle la Cour de cassation. Certes, les parties peuvent convenir de diverses conditions suspensives liées à la présence d’hypothèques. En l’espèce, il était prévu une condition suspensive pour faire échec à la vente si les inscriptions hypothécaires dépassaient le prix de ven- te. Mais l’existence d’inscriptions dans la limite du prix de vente ne pouvait faire échec à la vente. C’est ce qui a justifié la cassation de l’arrêt qui avait affirmé le ▲ 1erjuillet 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E ■ DALO: 27000 recours Fin mai, il y avait eu 27000 recours déposés au titre du droit au logement opposabe, dont 17600 en Ile-de-France. Paris représente 39% des recours (6800). Près de 90% des recours sont concentrés dans 6 régions (Ile- de-France, PACA, Rhône-Alpes, Pas-de-Calais, Languedoc Roussillon et Pays de Loire). 8018 recours ont été examinés, dont 42% ont donné lieu à décisions favorables. 605 ménages ont été relogés . Par ailleurs, 1100 recours d’hébergement ont été exami- nés et 85 ménages ont été hébergés. Les présidents des commissions de médiation du DALO ont été réunis le 24juin par Christi- ne Boutin. Le ministre a demandé aux 80 présidents présents d’avoir examiné d’ici décembre prochain tous les dossiers qui leur auront été soumis. NB Dans notre prochain numéro: le point de vue de la commission des finances du Sénat sur la mise en place du DALO. ■ Bernard Teyssié, président du Conseil national du droit Ce conseil, créé par décret du 29avril, s’est réuni pour la 1 e fois le 24juin. Il a élu comme président Bernard Teyssié, professeur à l’université Panthéon-Assas et, en tant que président adjoint, Bruno Potier de la Varde, président de l’ordre des avocats au Conseil d’Etat et à la Cour de cassation. ■ Le code civil en russe Le Code civil français, traduit en russe a été remis le 23juin par l’ambassadeur de France à Moscou, Stanislas de Laboulaye, au ministre de la justice russe, Alexandre Konovalov. Assistait à cette manifesta- tion, Jean-François Humbert, président de la chambre des notaires de Paris, qui a parti- cipé aux travaux de traduc- tion avec le Conseil supérieur du notariat. ■ SCPI : pour comprendre un secteur en mutation L’annuaire des SCPI 2008 de l’IEIF est paru. Avant la présentation détaillée de chaque société par fiche, on trouve dans cet annuai- re une synthèse des données sur les SCPI. La lecture de ces données montre que le secteur est en mutation profonde. Il s’est d’abord concentré: il y a dix ans, on comptait une soixantaine de groupes. Il en reste aujour- d’hui 26 qui gèrent une capitalisation de 17,2milliards d’euros pour 126 SCPI. Les trois premiers groupes (UFG, Crédit Agricole et BNP Paribas représentent 51% du secteur. Les performances depuis 1999 sont toujours à deux chiffres. En 2007 la performance glo- bale était de 12,85% dont 6% de rende- ment. Comme l’immobilier physique, le ren- dement des SCPI a tendance à se réduire: il s’érode progressivement depuis 1999 où il était à 8,08%. La collecte a été de 1,4milliard en 2007, l’essentiel se portant sur les SCPI de rende- ment qui ont capté 82% des capitaux. Mais les SCPI fiscales (principalement Robien et Robien recentré) ont tout de même collecté 189millions d’euros en 2007. Notons le dynamisme de certains groupes qui collectent plus que leur part de marché en capitalisation. Sofidy par exemple a collecté 126millions, soit 9,09% de la pro- fession alors que sa capitalisation représente 6,68% du secteur. De même Unofi a collecté 6,9% pour une capitalisation de 3,81% ou HSBC: 7,7% de la collecte pour 3,06% de la capitalisation. Pour l’an prochain, le tableau de famille des SCPI sera bouleversé par l’arrivée des OPCI. Déjà, dans l’attente des agréments, 4 SCPI ont été créées avec objec- tif de se transformer en OPCI ; elles ont col- lecté 231millions d’euros… ➠ Contact : IEIF. Tél. 0144826363. 71euros TTC. 234 pages. ■ Copropriété: ✓ Éviter les mandats en blanc Les pouvoirs en blanc, non nominatifs, peu- vent conduire à des abus et être source de contestation. La commission relative à la copropriété a recommandé d'adresser des pouvoirs nominatifs et qu'à défaut, les pou- voirs en blanc soient remis au président du conseil syndical ou au président de l'assemblée. Il appartient au syndic et au pré- sident de séance et aux scrutateurs de veiller au bon respect de ces dispositions. Une modification de la législation n'est pas envi- sagée. (Réponse du ministre du logement à Isabelle Vasseur, J.O. AN Q, 17juin 2008, p.5226, n°19779) ✓ Envoyer la liste des présences ? Le syndic a l'obligation d'adresser aux copro- priétaires opposants ou défaillants le texte de la décision, le résultat du vote et le texte de l'article 42 al. 2 de la loi de 1965. Il n'a pas l'obligation de joindre à la notification du PV la feuille de présence ou les éventuelles procu- rations. Mais tout copropriétaire peut exiger du syndic qu'il lui envoie copie ou extraits de ces décisions (rép. au député Paul Jeanneteau, J.O. AN Q, 17juin 2008, p.5226, n°21337). contraire. L’article 2461 du code civil indique que les créanciers ayant privilège ou hypothèque inscrits sur un immeuble, le suivent en quelques mains qu’il passe, ce qui suppose nécessairement que la vente est possible. ■ Effets de la mauvaise foi du vendeur (Cass. Civ. 3 e , 18juin 2008, n°673, FS-P+B, cassation partielle) Une propriété viticole avait été vendue. L’acquéreur avait ensuite demandé la résolution de la vente car les chais étaient atteints d’un vice caché à la suite du trai- tement des bois de charpente au penta- chlorophénol. L’arrêt, qui avait admis le recours en garantie du vendeur envers le fournisseur de charpente, est cassé: “Vu les articles1147 et1645 du code civil; Attendu que pour condamner la société Soge Charpente, avec la garantie de la société Berkem [fournisseur du produit de traitement], à garantir la SCI des condamnations prononcées à son encontre, à l'exception de la somme cor- respondant au prix de l'immeuble, l'arrêt retient que la faute imputable à la socié- té Soge Charpente est bien à l'origine du vice affectant l'ouvrage et, partant, de la résolution de la vente, de toutes ses conséquences, comme de tout autre pré- judice trouvant sa cause dans le vice affectant la charpente; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que la mauvaise foi du vendeur était établie et l'avait en conséquence condamné à payer à l'acquéreur des dommages-intérêts complémentaires, la cour d'appel a violé les textes susvisés”. Observations de Jurishebdo : l’article 1645 du code civil dispose que “si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous dommages et intérêts envers l’acheteur”. L’auteur du pourvoi avait indiqué que le vendeur qui en raison de sa mauvaise foi résultant de la connaissance d’un vice caché est tenu de tous les dommages-inté- rêts envers l’acheteur ne peut se faire garantir par son propre vendeur des conséquences de la faute qu’il a commise en revendant la chose en connaissance du vice l’affectant. Cet argument a porté. Paris, le 26 juin 2008 COMMUNIQUE DE PRESSE Le Code civil français traduit en russe remis aux autorités russes, à Moscou, le 23 juin 2008, grâce à l’initiative du notariat français En 2004, lors des cérémonies commémoratives du bicentenaire de la rédaction du Code civil français (ou Code Napoléon) qui se sont déroulées dans de nombreux pays de par le monde, et en particulier en Russie, la Chambre des Notaires de Paris associée au Conseil Supérieur du Notariat français a proposé de traduire ce « monument du droit » en confiant cette mission à une équipe composée d’éminents juristes tant russes que français. Cette action a bénéficié du concours de l’Ambassade de France à Moscou. L’objectif de cette traduction était de rendre ce texte plus lisible, plus accessible et compréhensible mais également, grâce aux commentaires qui y figurent, plus facilement utilisable par les professionnels du droit et les étudiants en science juridique de langue russe. La traduction de grands textes juridiques étrangers et le développement du droit comparé sont, de nos jours, devenus une nécessité vitale dans le cadre d’un espace juridique mondialisé. La circulation de tels ouvrages de référence est nécessaire à la promotion, la défense et la diffusion du système juridique dit de droit continental ou romano-germanique, facteur de grande sécurité juridique. A l’occasion de la remise de cette traduction du Code civil, une conférence a été organisée à Moscou dans les locaux du Collège Universitaire Français. Ouverte par Monsieur Stanislas de LABOULAYE, Ambassadeur extraordinaire et plénipotentiaire de la République Française à Moscou, cette manifestation a permis à plusieurs personnalités russes et françaises, au premier rang desquels Maître Jean-François HUMBERT, Président de la Chambres des Notaires de Paris, de s’exprimer en particulier sur l’apport du droit comparé. ▲ 1erjuillet 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 17juin 2008 A N p.5109 n°17488 Christophe Sirugue, S .R.C., Saône-et- Loire Baisse du seuil d 'intervention obligatoire de l'architecte ? Culture La question du seuil d’intervention obligatoire de l ’architecte doit être replacée dans la perspective de lutte contre l'étalement urbain. La ministre de la culture propose une mission conjointe pour consulter les professionnels, les constructeurs et les particuliers pour des propositions conciliant qualité architecturale et environnementale et un coût maîtrisé de la construction. L'analyse est sévère à l 'encontre des construc- teurs de maisons indi- viduelles qui vont devoir affûter leurs arguments pour défendre la qualité de leurs réalisations. 17juin 2008 AN p.5118 n°13697 Alfred Trassy- Paillogues, UMP, Seine- Maritime Participation pour voies et réseaux (PVR) Ecologie Le montant de la PVR est calculé au prorata des surfaces des terrains desservis mais les sommes correspondant aux terrains déjà construits ou inconstructibles demeurent à la charge de la com- mune. Le Gouvernement envisage des solu- tions de préfinancement des équipements par les propriétaires, aménageurs ou constructeurs. Le député soulignait la difficulté, pour la com- mune, de mettre en place un réseau pour plusieurs parcelles dont une seule est utilisée, les autres ne l'étant que plus tard. 17juin 2008 AN p.5118 n°14883 Eric Raoult, UMP, Seine-Saint- Denis Développement des maisons en paille Ecologie Des mesures ont été prises pour développer les produits de construction d'origine ani- male ou végétale, notamment à base de paille. Constitués en réseau depuis 2006, les acteurs de la construction en paille œuvrent pour l'établissement de règles professionnelles. Une autre réponse (n°16355) indique les mesures destinées à favoriser les construc- tions en bois. 17juin 2008 AN p.5119 n°15728 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Permis de construire illé- gal. Mise en cause du fonctionnaire et de l'élu qui ont délivré le permis Ecologie Un contribuable ne peut être autorisé à engager au nom de la com- mune une action mettant en cause la responsabilité pour faute person- nelle de l'auteur d'une autorisation de lotir. Ce principe, indiqué par le Conseil d'Etat (3 déc. 2007, n°300922), s'applique à l'agent qui a par- ticipé à l'instruction du permis ainsi qu'à l'élu qui l'a signé. 17juin 2008 AN p.5119 n°16279 Joël Giraud, App.S.R.C., Hautes- Alpes Construction de chantier Ecologie Les constructions directement nécessaires à la conduite des travaux de chantier sont dispen- sées de toute formalité , la dispense valant pour toute la durée du chantier. Des construc- tions non permanentes qui ne satisfont pas aux exigences du code de l'urbanisme peuvent être exceptionnellement autorisées à titre précaire. Il n'est pas prévu de modifier la réglementation. La réponse rappelle par ailleurs le régime des habitations légères de loisirs et résidences mobiles de loisirs. 17juin 2008 AN p.5119 n°16280 William Dumas, S.R.C., Gard Réforme du lotissement Ecologie Depuis le 1 er octobre 2007, toute division foncière constitue un lotissement sauf cas particuliers (art. R 442-1 et 2 du code de l'urb.). Tout lotissement est soumis à permis d'aménager ou à déclaration préalable. La réforme constitue une simplifica- tion car désormais seuls les lotissements prévoy- ant la réalisation de voies ou d'espaces communs ou situés en site classé ou secteur sauvegardé, sont soumis à permis d'aménager. Dans les autres cas, ils sont soumis à simple déclaration. La réponse ajoute que le règlement du PLU ne peut s'opposer aux divi- sions foncières. 17juin 2008 AN p.5124 n°18426 Stéphane Demilly, NC, Somme Refus de permis de con- struire pour présence d'explosifs? Ecologie Les refus systématiques de permis se fondant sur le simple motif d'une présence potentielle dans le sous-sol d'engins explosifs ou de tranchées datant des deux guerres mondiales sont abusifs . Tout refus de permis sur la base de l'article R 111-2 du code de l'urbanisme doit être solidement motivé et bien identifier le risque menaçant la sécurité ou la salubrité publique. 17juin 2008 AN p.5139 n°23662 Bernard Perrut, UMP, Rhône Enlèvement des ordures ménagères. Réforme du financement Ecologie La réforme du financement de l'enlèvement des ordures ménagères, issue du Grenelle de l’environnement, sera intégrée dans la loi de finances 2009. La REOM et la TEOM auront une part fixe et une part variable . La détermina- tion de la part variable sera laissée au libre choix des collectivités. La part vari- able devra être suffisante pour inciter à une modification des comportements, la part fixe garantissant le maintien de la solidarité et la pérennité des recettes. 17juin 2008 AN p.5149 n°7879 Jacques Le Nay, UMP, Morbihan Cession de biens démem- brés en indivision . Calcul du seuil d'exonération de plus-values de particuliers Economie En cas de cession conjointe ou isolée de la nue- propriété ou de l'usufruit d'un bien en indivi- sion, le seuil d'exonération de 15000euros doit être apprécié en fonction de la valeur en pleine propriété du bien indivis. En cas de cession d'une quote-part indivise démembrée, il y a lieu de retenir la valeur en pleine propriété de la quote-part indivise. Cette situation est peu favorable au vendeur. La réponse donne des exemples chiffrés. A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 1erjuillet 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Culture : Jean Delpech de Saint Guilhem est nommé conseiller au cabinet de Chris- tine Albanel (arr. du 10juin 2008, J.O. du 18, @). ➠ Economie : Sarah Lacoche est nommée conseillère technique au cabinet de Christi- ne Lagarde. Sont nommés conseillers: Ber- trand Dumont, Jérémie Dutray, Frédéric Gonand, Renaud Riché et Franck Saudo (arr. du 12juin, J.O. du 19, @). Administration ✓ Economie : Jean-Luc Aubineau est nommé sous-directeur des affaires juri- diques et sociales à la direction du com- merce, de l'artisanat, des services et des professions libérales; Laurent Moquin est nommé sous-directeur des affaires écono- miques (arr. du 19juin 2008, J.O. du 21juin 2008, @). Organismes publics ✓ Conseil national du bruit : Eric Diard , député des Bouches-du-Rhône, est nom- mé président, en remplacement de Mar- celle Ramonet (arr. du 4juin 2008, J.O. du 19, p.9923). ✓ Etablissement public d'exploitation du livre foncier informatisé d'Alsace-Moselle : Jean-Paul Laurans , magistrat, est nom- mé président du conseil d'administration (décret du 17juin 2008, J.O. du 19, @). Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ■ La prescription de droit commun passe à 5 ans Une quarantaine d'articles du code civil sont e ntièrement réécrits par la loi du 17juin 2008 qui réforme la prescription en matière civile. Il s'agit du titreXX « de la prescription extinctive » (articles2219 et suivants). L'article 2224 prévoit le délai de droit com- mun de la prescription: 5 ans, ainsi que son point de départ: le jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer une action. L'article 2222 précise les règles de droit transitoire, lorsque la loi change le délai; si la loi allonge le délai, cela est sans effet sur une prescrip- tion acquise. Si le délai n'est pas expiré, la loi nouvelle s'applique et tient compte du délai déjà écoulé. Si la loi réduit le délai, le nouveau délai court à compter de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure. Une innovation de la loi nouvelle est d'autoriser l'aménagement conventionnel de la prescription (art. 2254). Les parties peuvent allonger ou réduire la durée de la prescrip- tion, mais dans la limite minimale d'un an et maximale de 10 ans. Elles peuvent aussi ajou- ter aux causes de suspension ou d'interruption de la prescription. Toutefois, la loi a exclu certains domaines de cette liberté contractuelle. C'est notamment le cas des actions en paiement ou en répétition des salaires, arrérages de rentes, loyers, fer- mages, charges locatives, intérêts des sommes prêtées. Le code de la consomma- tion (art. L 137-1) interdit de modifier la durée de la prescription pour un contrat entre un professionnel et un consommateur. L'article 2271 prévoit un délai de 30 ans pour acquérir la propriété immobilière. Pour une acquisition de bonne foi et par juste titre, ce délai est réduit à 10 ans. En revanche, la dis- tinction suivant le lieu du domicile du véri- table propriétaire (10 ans s'il est dans le res- sort de la cour d'appel de situation de l'immeuble, 20 ans s'il est en dehors) est sup- primée (art. 2265 ancien). (Loi n°2008-561 du 17juin 2008, J.O. du 18juin, p.9856) ■ DALO: le comité de suivi s’étoffe 16 nouvelles associations intègrent le comité de suivi du DALO: Enfants de Don Quichotte; Emmaüs France; Croix-Rouge française; Secours catholique; Cités du Secours catho- lique; Entraide protestante; Secours populai- re; Armée du salut; Médecins du monde; ATD Quart-Monde; Ordre de Malte; Fédéra- tion de protection civile; Union des foyers de travailleurs migrants; France terre d'asile; col- lectif «Les Morts de la rue» et Fédération d es samus sociaux ( décret n°2008-567 du 18juin 2008, J.O. du 19juin, p.9921). ■ Les nouvelles règles des OPH De nouveaux textes concernant les offices publics de l'habitat sont insérés dans le code de la construction et de l'habitation. Ils figu- rent aux articles R 421-1 et suivants. L'objet des OPH est décrit à l'article R 421-2 en 3 grandes catégories: - gérer des immeubles appartenant à d'autres organismes d'HLM ou des immeubles à usage principal d'habitation appartenant à l'Etat, une collectivité territo- riale, une SEM, la Foncière Logement… - réaliser des hébergements de loisirs à voca- tion sociale, - acquérir des lots dans des copropriétés en difficulté. Le nombre de membres du conseil d'administration est fixé à 23 ou à 27. Il peut toutefois être fixé à 17, si l'OPH est proprié- taires de moins de 2000 logements. Le décret prévoit les conditions de leur désignation. Les fonctions du conseil d'administration sont précisées par l'article R 421-16. On signa- lera notamment qu'il décide des pro- grammes de réservation foncière d'aménagement, de construction et de réha- bilitation, il arrête les orientations en matière de politique des loyers et d’évolution du patrimoine, il décide des actes de disposition. Le directeur général ne peut pas être admi- nistrateur (art. R 421-18). Les administrateurs, à l'exception des repré- sentants des locataires, doivent être désignés au plus tard le 2août 2008. (Décret n°2008-566 du 18juin 2008 relatif à l'administration des offices publics de l'habitat, J.O. du 19juin, p.9915). Autres textes ✓ Un décret n°2008-563 du 16juin 2008 fixe le nombre des juges et le nombre des chambres des tribunaux de commerce (J.O. du 18juin, p.9864). ✓ La solution technique ST 2008-001 relative au respect des exigences de la réglementa- tion thermique 2005 pour les maisons indi- viduelles méditerranéennes non climatisées est agréée (arr du 9juin, J.O. du 19, p.9910). ✓ Huissiers : il est envisagé l’extension de l’avenant n°29 du 14mars 2008 modifiant certaines dispositions de la convention collec- tive (avis publié au J.O. du 21juin, p.10020). 1erjuillet 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E Jean-Marc Peyron rappelle, à l’occasion du Club Pierre ce 19juin organisé par Herbert Smith, que l’évolution exponentielle de l’ICC, plus de 4% par an a provoqué des inquiétudes chez les locataires mais aussi chez les bailleurs qui peuvent être confrontés à une demande de fixation du loyer à la valeur locative, en application de l’article L 145-39 si le loyer a augmenté de plus de 25%. Les principales fédérations ont donc conclu un accord en décembre2007 pour que l’ICC soit remplacé par un autre indice, l’ILC, indice composite (indice des prix à la consommation, ICC et indice du chiffre d’affaires du commerce de détail en valeur, ICAV). La difficulté est que la loi (art. L 112-3) du code monétaire et finan- cier, interdit toute indexation sur les prix ou sur le SMIC. L’article 11 de la loi LME apporte donc une dérogation nouvelle à ce principe. Il va être possible de choisir entre l’ICC et l’ILC. Un amendement a été adopté pour intégrer l’ILC dans les méca- nismes de renouvellement et de révision. Jean-Marc Peyron précise toutefois les limites de la réforme. Il indique que le recours à l’ILC est facultatif (bien que recommandé par le protocole de 2007) et surtout qu’il est limité au commerce de détail. En effet, l’article L 112-2 du code monétaire et financier interdit toute indexation avec un indice qui n’a pas de rapport avec l’objet du bail. Au contraire, l’ICC est réputé être en rapport avec l’objet du bail. Or cette présomption n’est prévue pour l’ILC que pour des activités commer- ciales définies par décret. ■ Un décret sera nécessaire L’avocat ajoute qu’il faut donc un décret d’application pour définir tant le champ d’application de l’indice que ses modalités de calcul (ce n’est pas simple notamment car il associe un indice mensuel et un indi- ce trimestriel). Jacques Bagge fait observer qu’actuellement de nombreuses négocia- tions demandent une clause prévoyant un maximum d’évolution de l’indice. Par exemple l’indice est capé à 3,5%. Enfin, la loi LME assouplit la condition Quelle incidence de la réforme des baux commerciaux sur le marché de l’immobilier d’entreprise? Point de vue croisé Jean-Marc Peyron, avocat, Herbert Smith, donne son éclairage sur les réformes de la loi LME, tant sur l’indexation des loyers commerciaux que sur l’extension du droit de préemption des baux commerciaux. Des réformes attendues dans un marché de l’investissement en baisse, mais qui reste serein selon l’analyse de Jones Lang Lasalle. ● Investissements en baisse, mais marché serein Si l’investissement est en baisse, le marché reste serein, selon Jones Lang Lasalle Pour Jacques Bagge , directeur du département agence de Jones Lang Lasalle, qui rap- pelle que le parc de bureaux parisien est le plus important d’Europe avec 50millions de m 2 , le marché est “ parfaitement équilibré ”. En effet, si l’offre disponible est de 2,5millions de m 2 en moyenne, la demande placée devrait revenir à un niveau connu en 2005 vers 2,3millions de m 2 . Le taux de vacance est à 5%, soit un niveau très équili- bré. Le marché de la première couronne devrait bénéficier de l’arrivée d’entreprises qui veulent faire des économies en quittant le quartier central des affaires. Jacques Bagge cite à ce propos l’exemple du Crédit Lyonnais qui a quitté Cœur Défense et le Centorial pour s’installer à Villejuif. Jacques Bagge se dit confiant sur l’évolution du marché, il ajoute que les valeurs se maintiennent mais que les propriétaires doivent présenter des immeubles de grande qualité et dans une perspective de développement durable. Stephan Von Barczy , directeur de l’investissement chez Jones Lang Lasalle constate un fléchissement du marché de l’investissement. Si 2,3milliards d’ € ont été investis au 1 er tri- mestre 2008, ce montant est en baisse de 23% par rapport au 4 e trimestre 2007 et bien loin du record de 7,4milliards du 1 er trimestre 2007. Le marché est à la recherche d’équilibre pour des produits à moins de 5%. Stephan Von Barczy note un attrait mar- qué pour la 1e couronne et une grande liquidité pour les produits sécurisés entre 5 et 6% de rendement. Il prévoit un volume de 10 à 12milliards d’investissement pour 2008 , soit un volume comparable à ceux des années2004 et2005, avec une remontée des taux de 0,25 ou 0,50%. d’immatriculation. Cette obligation est très sévèrement contrôlée par la jurisprudence. Par exemple, en cas d’indivision, tous les copropriétaires doivent être inscrits au RCS. L’amendement voté permet d’autoriser une simple mention au registre du com- merce, pour ouvrir droit à la propriété commerciale. ■ Déroger aux baux professionnels Jean-Marc Peyron explique que la loi LME prévoit par ailleurs d’étendre l’application des baux commerciaux aux professionnels. Le statut de l’article 57 A de la loi de 1986 est d’ordre public. Il est possible de faire signer un avenant postérieur au bail par lequel le preneur renonce au bénéfice de ce statut, mais cela peut poser des difficul- tés. La loi LME prévoit donc la faculté de déroger à l’article 57A. ■ Droit de préemption élargi La loi LME voulait augmenter à 1000m 2 le seuil d’autorisation de 300m 2 pour la créa- tion des surfaces commerciales. Mais le Parlement a voulu par ailleurs étendre le droit de préemption aux terrains de moins de 1000m 2 destinés à une affectation commerciale. Or souligne Jean-Marc Pey- ron, ce droit de préemption inquiète déjà les professionnels et il pose des difficultés. Exemples: que recouvre exactement la notion de “commerce de proximité” ? Le décret d’application prévoit que le conseil municipal doit soumettre sa délibération créant le périmètre dans lequel va s’appliquer le droit de préemption, à la chambre de commerce et d’industrie. Qu’en est-il si la délibération a été prise sans requérir cet avis. Il est par ailleurs curieux que le formulaire à adresser à la mairie ne comprenne pas de case pour le nom de l’acquéreur. En effet, l’acquéreur dispose d’un droit de priorité si la commu- ne ne rétrocède pas le fonds dans le délai d’un an. Jean-Marc Peyron conseille de joindre au formulaire le projet d’acte de cession. On ne sait pas davantage quels motifs le bailleur peut invoquer pour s’opposer à la cession. Peut-il par exemple invoquer une insuffisance de solvabilité de l’acquéreur? Le statut des baux commerciaux n’est pas applicable à la période où la commune préempte. Cela pose également difficulté car si le bail prend fin pendant la période où la commune en a la maîtrise, elle ne pourrait pas prétendre au renouvellement.
