■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Garantie d’éviction
✓ L’acquéreur d’un lot ne peut se voir opposer une division antérieure non publiée
Vente
✓ Absence de mention de surface dans le compromis
Compromis
✓ Action en revendication d’une cave
Clause pénale
✓ Réduction à hauteur du préjudice subi
Marché de travaux
✓ Compensation des dommages-intérêts réciproques entre l’entreprise principale et son sous-traitant
Baux commerciaux
✓ Les travaux justifiant le déplafonnement doivent avoir un effet positif sur l’activité
Baux
✓ Le bailleur doit les travaux nécessités par les vices de structure
Cautionnement
✓ Seul le cautionnement sous seing privé doit respecter l’article 22-1
■ Au Parlement p. 5
✓ Les baux commerciaux après l’adoption de la loi LME
■ Réponses ministérielles p. 6
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 5, 7
✓ Au fil du J.O.
✓ Nominations
✓ Gardiens et concierges
✓ Bibliographie
■ Interview p. 8
✓ Jean-François Mercadier et Charles Koskas, avocats (Norton Rose) : « le critère de la diversité commerciale est-il conforme au droit communautaire ? ».
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Garantied’éviction ✓ L’acquéreurd’unlotnepeutse voiropposerunedivisionantérieure nonpubliée Vente ✓ Absencedementiondesurface danslecompromis Compromis ✓ Actionenrevendicationd’unecave Clausepénale ✓ Réductionàhauteurdupréjudice subi Marchédetravaux ✓ Compensationdesdommages- intérêtsréciproquesentrel’entreprise principaleetsonsous-traitant Bauxcommerciaux ✓ Lestravauxjustifiantledéplafon- nementdoiventavoiruneffetpositif surl’activité Baux ✓ Lebailleurdoitlestravauxnécessi- tésparlesvicesdestructure Cautionnement ✓ Seullecautionnementsousseing privédoitrespecterl’article22-1 ■ AUPARLEMENT p.5 Lesbauxcommerciauxaprès l’adoptiondelaloiLME ■ REPONSESMINISTERIELLES p.6 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.5,7 ✓ AufilduJ.O. ✓ Nominations ✓ Gardiensetconcierges ✓ Bibliographie LaloiLMEadoptée A chevantleursessionextraordinairele23juillet,lesparle- mentairesontadoptéinextremisleprojetdeloidemodernisation del’économie.Nousabordonsdèsàprésentunepartiedesdisposi- tions,encommençantparcellesrelativesauxbauxcommerciaux. Grâceautravaildessénateurs,laréformeaminimaquidevaituni- quementconsacrerparlaloil’adoptiondel’ILCs’esttransforméeen uneréformedeplusgrandeampleur.Ils’agitdedispositionsassez techniquesquinebouleversentpasl’équilibregénéraldudécretde 1953maisquiluiapportentquelquessouplessesdefonctionnement. C’estdoncunpasutilequ’afranchilelégislateuretquiparticipe effectivementdel’objectifdemodernisationdel’économie.Onpeut penserqu’ilyenaurad’autres.D’ailleurs,l’initiativedel’Association desDirecteursimmobiliers,quientendprésenterauxpouvoirs publics,d’icilafindel’année,unindicespécifiquequis’appliquerait auxlocauxdebureaux,montrequelelégislateurseraànouveau,et prochainement,sollicitésurcesquestions.Biensûrtouteréformesus- citantdesquestionsnouvelles,laquestionduchampd’application del’ILCvaparexempleseposer.Dansundomainevoisin,celuide l’urbanismecommercialpourlequell’avocatJean-FrançoisMercadier (ProskauerRose)nousdonnesonanalyse,c’estlaquestiondela compatibilitécommunautairedesnouveauxcritèresd’examenparla commissiondépartementaled’aménagementcommercial(CDAC)qui pourraitseposer.Asuivre. D euxarrêtsdelaCourdecassationdu9juillet(lirepage4) concernantlesbauxcommerciauxméritentattention.Ilssontdéfa- vorablesaubailleur.L’unopèreunedistinctionentrelestravaux imposésparlavétustéquipeuventêtrecontractuellementmisà chargedupreneuretlestravauxrésultantd’unvicedestructure,qui reposentnécessairementsurlebailleur,enapplicationdesonobliga- tiondedélivrance.Lesecondconcernelesmotifsdedéplafonne- ment.Ilconsidère,lorsquedestravauxsurl’immeuble(enl’espècela créationd’unascenseur)motiventlademandededéplafonnement, quecestravauxdoiventavoiruneconséquencefavorablesur l’activitédupreneur.Cetteconditionnefigurepourtantpasdansle textedel’articleL145-34ducodedecommerce.Sonexigenceres- treintencoredavantageleshypothèsesoùlebailleurpeutobtenir undéplafonnement. L eministredulogementaprésentéce28juilletsonprojetde loisurlelogement.Nousyreviendronsdansnotrenuméroderen- tréeetvoussouhaitons,d’icilà,d’excellentesvacances. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 322 2 9JUILLET 2008 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier INTERVIEW p.8 ✓ Jean-François Mercadier et Charles Koskas, avocats (Norton Rose): «le critère de la diversité commerciale est-il conforme au droit communautaire?». ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine L e prochain numéro de Jurishebdo sera daté du 2 septembre 2008. 29juillet 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Garantie d’éviction ■ L’acquéreur d’un lot ne peut se voir opposer une division anté- rieure non publiée (CA Paris, 2 e Ch.B., 3juillet 2008, n°06/10077) En 1981, M.J. avait été déclaré adjudicataire des lots n°1, 2, 3, 30 et 400 d’un immeuble en copropriété. Le lot n°1 se trouvait divisé, depuis une date inconnue, en deux parties distinctes par un mur porteur. M.J. avait donné ce lot en location à deux preneurs, le premier bail incluant les lots 2 et 400, le second les lots 3 et 30. En 1988, il avait vendu l’ensemble des lots à la sociétéR., laquelle les avait elle-même revendus, le 19mai 1989, à la société C.Découvrant qu’une partie du lot n°1 était louée à une sociétéS., la société C.avait assigné sa venderesse et M.J. En pre- mière instance, le tribunal avait estimé que la partie litigieuse du lot n°1 ne faisait pas par- tie de la vente passée et que M.J. en était resté propriétaire, et avait donc débouté la société C.Elle a formé appel. « Considérant qu’aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties et propriété acquise de droit à l’acquéreur à l’égard du vendeur dès lors qu’on est convenu de la chose et du prix; Considérant que, selon acte reçu le 18octobre 1988 […], M.J. a vendu à la socié- té R.les lots n°1, 2, 3, 30 et 400 de la copro- priété; que l’objet de la vente ayant été expressément désigné par référence au règlement de copropriété et à l’EDD de l’immeuble, cette désignation claire et précise des lots vendus exclut toute interprétation de la volonté des parties à l’acte , observation étant faite qu’il n’est nullement établi que la sociétéC., si elle avait été informée de la division matérielle du lot n°1 par l’auteur de son vendeur, aurait don- né son accord pour n’acquérir qu’une partie de ce lot […]; Que l’acquéreur du lot n°1 ne peut donc se voir opposer la division antérieure dudit lot en l’absence de publication d’une modification de l’EDD relative à cette division […]; Considérant que l’obligation de garantie qui pèse sur le vendeur peut être invoquée aussi contre l’auteur de celui-ci si l’éviction trouve son origine dans le fait de ce dernier, en sorte que les consortsJ., ayants droit de M.J. […], doivent réparer le préjudice subi par la sociétéC., tandis que la société C.sera déboutée de ses demandes à l’encontre de la sociétéR., qui n’avait pas eu elle-même délivrance de la seconde partie du lot n°1; Qu’il s’ensuit que les consorts J.seront condamnés solidairement à régler à la socié- té C.: - sur le fondement de la répétition de l’indu , l’intégralité des loyers versés à M.J. par la sociétéS., postérieurement au 19mai 1989, - une indemnité d’occupation annuelle de 2000 € à compter de la perception par eux du dernier loyer de la sociétéS., et ce, jusqu’à complète délivrance de la chose vendue ». Observations de Jurishebdo : Le lot vendu était celui tel que désigné par le règlement de copropriété et l’état descriptif de divi- sion, et non celui résultant d’une interpréta- tion unilatérale de l’une des parties. Le ven- deur a donc manqué à son obligation de délivrance. La réparation incombe cepen- dant à son auteur, responsable de la pre- mière inexécution, dont découle celle dont se plaint la requérante. Il doit reverser les loyers, fruits reçus en tant que propriétaire apparent, sur le fondement de la répétition de l’indu. En outre, une partie de son lot étant occupée, l’acheteuse pouvait mettre en jeu la garantie légale d’éviction de l’article 1629 du code civil. Elle impose au vendeur de garantir une possession paisible du bien vendu, en s'abstenant de troubler la jouissance de l'acquéreur (garantie du fait personnel), mais aussi, comme en l’espèce, en assurant qu’aucun tiers n’a de droits sur le bien (garantie du fait des tiers). Le préjudice consistant en un trouble de jouissance, la réparation prend la forme d’une indemnité d’occupation qui court jus- qu’à libération des lieux. Vente ■ Absence de mention de surface dans le compromis (CA Paris, 2 e Ch.B., 3juillet 2008, n°07/05937) Par acte sous seing privé du 20avril 2005, les époux F.avaient vendu aux consortsE., avec le concours de la sociétéB., un appartement dépendant d’un immeuble à Maisons-Alfort. L’acte ne mentionnait pas la surface du bien. La fiche descriptive, remise à MmeE. préala- blement à la signature, indiquait une surface de 35m2. L’agent immobilier avait transmis, après signature, un certificat de mesurage de 28,95m2. Les époux E.avaient alors sollicité une réduction de prix. L’agence les ayant avertis que l’article 46 de la loi du 10juillet 1965 sanctionnait l’omission de surface à l’acte par la nullité, les époux E.avaient renoncé à demander la nullité, et consenti à réitérer la vente au prix convenu. Le 3février 2006, M m e E. assignait la société C.en dom- mages et intérêt. Sa demande rejetée en pre- mière instance, elle a interjeté appel. « Considérant, […] concernant la faute com- mise par l’agent immobilier, rédacteur du compromis de vente du 20avril 2005 qui n’a pas mentionné la surface du bien, que l’appelante, qui a renoncé à se prévaloir de la nullité de cet acte par application de l’article 46 de la loi du 10juillet 1965 dont les dispositions avaient été portées à sa connais- sance par l’intimée, et qui a accepté la superficie réelle mentionnée dans l’acte authentique qu’elle a signé, ne peut se prévaloir de l’existence d’un préjudice né de l’information erronée relative à la surface antérieurement à la signature du compromis ; Considérant, de seconde part, que M me E. ne peut utilement reprocher à la société B.de ne pas avoir mentionné, dans l’acte du 20avril 2005, la surface erronée de 35m 2 , ce qui lui aurait fait perdre la chance d’obtenir une diminution du prix; qu’en effet, le fait de ne pas apposer une mention erronée ne peut être constitutif d’une faute ». La cour déboute M me E. de l’ensemble de ses demandes. Observations de Jurishebdo : Informés par le certificat de mesurage, après la signature du compromis, que la surface mentionnée dans la fiche technique était surévaluée, les époux E.avait espéré que cela leur garanti- rait le succès d’une action en diminution de prix pour erreur sur la superficie. C’est pro- bablement dans cette perspective qu’ils avaient consenti à renoncer à la nullité de l’avant-contrat, encourue sur le fondement de l’article 46 de la loi du 10juillet 1965 pour absence de mention de la superficie privative. Mais, cette nullité étant relative, la signature de l’acte authentique a opéré régularisation, et déchu les acheteurs de leur droit à agir sur le fondement de l’article 46, ainsi, comme le précise la cour, que sur celui du défaut d’information anté- rieur à la vente. Quant à l’action en diminu- tion de prix, elle ne pouvait se baser sur l’information contenue dans une simple fiche technique, qui ne constitue pas un document de vente. D’où la déception de M me E., et son étonnant grief à l’encontre de l’agence. 29juillet 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Copropriété ■ Action en revendication d’une cave (CA Paris, 2 e Ch.B., 3juillet 2008, n°06/07843) La SCI L.s’était vue assignée par M.C. aux fins de voir dire qu’elle occupait illégalement sa cave et l’en expulser. Condamnée en appel, elle a interjeté appel, soutenant qu’elle avait acquis la propriété de cette cave par usucapion. « Considérant […] que M.C. verse aux débats la copie d’une LR AR qu’il a adressée à la SCI le 20juin 1997 pour la mettre en demeure de lui restituer la cave n°3; que cette lettre est restée sans réponse, malgré de nombreux rappels; qu’en tout état de cause, le délai trentenaire de prescription qu’invoque la SCI s’est interrompu à cette date; que la SCI doit donc justifier que ses auteurs puis elle-même ont occupé la cave n°3 de façon continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire à tout le moins du 20juin 1967 au 20juin 1997; […] Que […] la SCI produit trois attestations de copropriétaires […]; Que M me L. a rédigé son attestation le 4juin 1997 alors qu’elle était âgée de plus de 96 ans; qu’étant décédée depuis lors, il est impossible de lui demander de préciser son témoignage [...] ; Que dans le dossier de plaidoirie du conseil de la SCI, il a été ajouté la mention manuscrite suivante à l’attestation de MmeN.: « suite à MmeB. »; [...] que cet ajout tend à combler le vide de l’attestation de MmeB., qui s’interrompt en 1981; Que cette manière de faire discrédite son auteur ainsi que l’attestation complétée ; Que [...] la SCI n’a réussi à réunir qu’un témoi- gnage d’outre-tombe et deux attestations inopérantes [...] ; Qu’il convient de faire application de l’adage Testis unus, testis nullus [...] ; » La demande de la SCI est rejetée, le jugement de première instance confirmé. Observations de Jurishebdo : si l’exception d’usucapion permet au possesseur de faire échec à une action en revendication, c’est à la condition de répondre aux exigences de l’article 2261 du code civil (ancien 2229, transféré par la loi n°2008-561 du 17juin 2008): une « posses- sion continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de proprié- taire ». Les juges sont stricts dans leur interpré- tation. En l’espèce, le petit nombre d’attestations recueillies, dans une large copro- priété, tendait à infirmer le caractère public de la possession. Son caractère équivoque était patent: le conseil de la SCI s’était même risqué à « compléter » les attestations dans l’espoir de les rendre efficaces. Restait au final un seul témoignage recevable, dans ce contexte peu favorable. Or, selon l’adage « testis unus, testis nullus »: un seul témoin, pas de témoin. Clause pénale ■ Réduction à hauteur du préjudi- ce subi (CA Paris, 2 e Ch.B., 3juillet 2008, n°07/07296) Les époux D.avaient vendu à M.M. une mai- son au prix de 605000 € . Une clause pénale était prévue, à hauteur de 60500 € . L’acquéreur ne s’étant pas présenté pour la réitération devant notaire, les vendeurs l’avaient assigné en résolution et paiement de la clause pénale. Le tribunal ayant accueilli cette demande, M.M. a interjeté appel. « Considérant [...] qu’au cas d’espèce, le préjudi- ce subi par M.et M me D. qui ont revendu leur maison le 7décembre 2005 au prix de 590000 € , est constitué, d’une part, par l’immobilisation de leur bien du 10mars 2005 au 4août 2005, soit cinq mois, d’autre part, par les tracas et vicissitudes afférents à l’échec de la vente projetée, qui les a contraints, pour financer l’acquisition de leur nouvelle pro- priété, à souscrire des prêts dans l’attente de la perception du prix du bien litigieux, en sorte que le montant de la clause pénale appa- raît manifestement excessif au regard de la gravité relative de ce préjudice qui sera appré- cié à la somme de 15000 € ». Observations de Jurishebdo : les juges d’appel le rappellent régulièrement: l’appréciation de la clause pénale relève du pouvoir souverain des juges du fond. S’ils l’estiment excessive, il leur appartient d’évaluer la réduction adéquate. Une tendance jurisprudentielle est de la fixer à hauteur du préjudice réel. Ce qui fait perdre quelque peu à la clause son caractère de sanc- tion, pour la transformer en une sorte de répa- ration garantie. Marché de travaux ■ Compensation des dommages-inté- rêts réciproques entre l’entreprise principale et son sous-traitant (Cass. Civ., 3 e , 2juillet 2008, n°745, FS-P+B, cassa- tion partielle) La société B.s'était vu confier un lot de maçon- nerie/gros œuvre, dont elle avait sous-traité une partie à M.S. Par LR AR du 15septembre 2000, elle avait résilié le marché passé avec ce dernier, en raison du retard pris sur le montage d’un mur coupe-feu. En désaccord sur les causes de la résiliation, les parties avaient mutuellement demandé leur condamnation. En appel, la cour avait rejeté la demande de dommages-intérêts de M.M., motif pris d’une compensation de son droit à indemnisation avec les pénalités de retard dues par lui à la sociétéB. «Vu l'article 1147 du code civil; [...] Attendu que pour débouter M.S. de sa demande en paiement de dommages-intérêts pour rupture abusive du marché le liant à la sociétéB., l'arrêt retient que l'entreprise princi- pale, comme le sous-traitant, ont concouru ensemble à la rupture de leurs relations contractuelles, et que le droit à des pénalités de retard susceptibles d'être dues par le sous-trai- tant est compensé avec le droit à dommages- intérêts susceptibles d'être dus par l'entreprise principale du fait du non-respect des formalités devant entourer la résiliation du marché; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les manquements respectifs des parties à leurs obligations avaient causé à chacune d'elles un égal préjudice de nature à entraîner la compensation totale entre les dommages-intérêts auxquels elles pou- vaient réciproquement prétendre , la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa déci- sion ». Observations de Jurishebdo : d’un côté, l’entreprise principale n’avait pas respecté le formalisme requis pour la résiliation du contrat de sous-traitance. De l’autre, le sous- traitant s’était rendu coupable de manque- ments et de retards dans l’exécution des tra- vaux. Pour la cour d’appel, cette situation d’inexécution croisée (visa de l’article 1147) aboutissait à la compensation des « droits » à réparation. Or, le mécanisme de la compensa- tion (article1289 et s.du code civil) concerne des dettes, et non des droits. Surtout, ces dettes doivent être réciproques, fongibles, exi- gibles et liquides (article1291). Elle s’opère alors « de plein droit » (Cass., Com, 30mars 2005, n°04.10407). En particulier, la liquidité implique que la créance soit déterminée dans son montant. Et c’est au juge qu’il revient de liquider une créance au montant incertain, ou contesté entre les parties. En estimant inutile le recours à une expertise comptable pour l’évaluation précise des préjudices, la cour d’appel opère une hypothétique compensa- tion de principe, et omet le préalable nécessai- re à une exacte compensation judiciaire. Pages réalisées par Hélène Lécot 29juillet 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Baux commerciaux ■ Les travaux justifiant le dépla- fonnement doivent avoir un effet positif sur l’activité (Cass. Civ. 3 e , 9juillet 2008, n°778, FS-P+B+I, rejet) Lors de la fixation du loyer du bail renou- velé, les parties échappent au plafonne- ment en cas de modification notable d’un des éléments mentionnés aux articles 1 e à 4 e de l’article L 145-33 du code de commer- ce. L’un de ces éléments correspond aux caractéristiques du local. Il est admis que des travaux d’amélioration peuvent ainsi justifier le déplafonnement (par exemple création d’un ascenseur, Civ. 3e, 9 oct. 1996, Bull. Civ. III, n°208). Mais la question se posait de savoir si les travaux devaient avoir une conséquence positive pour l’activité du preneur. La Cour de cassation répond ici par l’affirmative à cette question: “ Mais attendu que les travaux réalisés par le bailleur au cours du bail expiré ne peuvent constituer un motif de dépla- fonnement du nouveau loyer qu'autant qu'ils ont eu une incidence favorable sur l'activité exercée par le preneur ; qu'ayant souverainement retenu que, si les travaux réalisés par les bailleurs allaient au-delà d'un simple entretien et avaient incontestablement modifié les caractéristiques de l'immeuble rendu plus confortable et attractif, il n'apparaissait pas que ces travaux aient pu avoir une inci- dence particulière sur l'activité exercée par les époux V. essentiellement tournée vers l'enseignement, les élèves s'inscrivant pour cette activité en raison essentiellement de la réputation de l'école, la clientèle, pour l'activité de vente de sculpture, céramiques et émaux exercée dans les locaux en étage, n'étant pas une clientèle de passage, et que l'installation d'un ascenseur, réduisant le passage dans les escaliers, avait eu plu- tôt une incidence négative sur l'activité considérée, la cour d'appel […] en a exac- tement déduit que le nouveau loyer devait être fixé selon les règles du plafonne- ment”. Observations de Jurishebdo : cet arrêt est important. Alors que le texte de l’article L 145-34 n’indique pas que la modification notable des éléments mentionnés aux 1e à 4e de l’article L 145-33 doit avoir un effet favorable sur l’activité du preneur, la Cour de cassation juge que le déplafonnement n’est autorisé que si les travaux ont eu une incidence favorable sur l’activité du pre- neur. Cela réduit donc les situations où le dépla- fonnement peut être obtenu. Baux ■ Le bailleur doit les travaux nécessités par les vices de struc- ture (Cass. Civ. 3 e , 9juillet 2008, n°781, FS-P+B+I, rejet) Suivant les règles du code civil, applicables pour les baux commerciaux, les parties peuvent convenir de règles pour répartir la charge des réparations, mais dans certaines limites, comme le montre cet arrêt. Il s’agissait de locaux loués à usage de gara- ge et des travaux devaient être effectués à la suite des fissures liées à la démolition de constructions voisines et à des mouve- ments de terrain. L’expert avait attribué la cause des désordres pour partie à des vices structurels et pour partie à la vétusté. Le bailleur contestait la décision qui l’avait condamné à payer une partie des travaux. Mais la Cour de cassation confir- me l’arrêt: “ Mais attendu que si le bailleur peut mettre à la charge du preneur, par une clause expresse du bail, l'obligation de prendre en charge les travaux rendus nécessaires par la vétusté, il ne peut, en raison de l'obligation de délivrance à laquelle il est tenu, s'exonérer de l'obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affec- tant la structure de l'immeuble ; qu'ayant retenu que les clauses du contrat de bail ne dégageaient pas le propriétaire de son obligation de participer aux répara- tions rendues nécessaires en raison de la vétusté de l'immeuble et qu'il restait tenu des vices structurels de l'immeuble, la cour d'appel, qui ne s'est pas prononcée par un motif hypothétique, en a exactement déduit que ces travaux étaient à la charge du bailleur”. Observations de Jurishebdo : l’article 1720 du code civil prévoit que le bailleur doit délivrer la chose en bon état de répara- tions et qu’il doit assurer les opérations autres que locatives pendant la durée du bail. Mais les parties peuvent convenir de reporter sur le preneur l’obligation du bailleur d’effectuer certaines réparations, y compris les grosses réparations de l’article 606 du code civil. Cette liberté contractuelle trouve cependant sa limite dans l’obligation de délivrance du bailleur. Il faut donc distinguer les travaux imposés par la vétusté qui peuvent, par clause expresse, être reportés sur le preneur et les travaux imposés par un vice de structu- re, qui doivent rester à la charge du bailleur. Cautionnement ■ Seul le cautionnement sous seing privé doit respecter l’article 22-1 (Cass. Civ. 3 e , 9juillet 2008, n°776, FS-P+B, rejet) L’article 22-1 de la loi du 6juillet 1989 impose certaines formalités au cautionne- ment: mentions manuscrites, communica- tion à la caution d’un exemplaire du bail. On a pu se demander si ces formalités s’imposaient pour un cautionnement en la forme authentique. La Cour de cassation prend ici position: l’article 22-1 ne concer- ne que les actes sous seing privé. “ Mais attendu qu'ayant exactement énoncé que les formalités prescrites par l'article 22-1 de la loi du 6juillet 1989 ne concernent que les cautionne- ments conclus sous seings privés et non ceux donnés en la forme authen- tique , avec le concours d'un notaire et relevé que l'acte de cautionnement limi- tant la garantie aux seuls loyers et charges, à l'exclusion de l'indemnité d'occupation, était clair sur l'étendue de l'engagement des époux C.[caution], pris en la présence de la SCI [bailleur], la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs qu'aucune fau- te du notaire ne pouvait être retenue; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. Observations de Jurishebdo : alors que la jurisprudence des cours d’appel était incer- taine, la Cour de cassation tranche le débat: l’article 22-1 ne s’applique pas aux actes authentiques. Il faut considérer que le notaire par son devoir de conseil, est à même d’éclairer la caution sur la portée de son engagement et peut donc dispenser la caution de l’exercice d’écriture que prévoit l’article 22-1. ➠ Indices des loyers ICC : l’indice du coût de la construction s’établit à 1497 au 1er trimestre 2008, soit une hausse de: - 8,09% en un an, - 17,87% en 3 ans et de - 39,78% en 9 ans. (publication Insee du 9juillet, JO. du 11juillet 2008, p.11218). IRL : l'indice de référence des loyers du 2 e trimestre 2008 (loi n°2008-111 du 8février 2008) s’établit à 116,07, soit une hausse annuelle de 2,38% . (publication Insee 17juillet 2008, J.O. du 19juillet p.11614). 29juillet 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E P P A A R R L L E E M M E E N N T T A A I I R R E E B B R R E E V V E E S S ■ Gardiens et concierges Philippe Pelletier et son épouse Françoise ont reçu de Christine Boutin une mission sur la revalorisation du métier de gardien et de concierge. Leur rapport, attendu pour le mois d’octobre, pourra donner lieu à des mesures à intégrer à l’automne dans l e projet de loi sur le logement. ■ Henry Buzy-Cazaux à la FNAIM Henry Buzy-Cazaux, a rejoint la FNAIM en tant que délégué général. Il était précé- demment vice-président de Tagerim. C’est un retour puisqu’il avait été conseiller du président de la FNAIM de 1991 à 1997. Chiffres… La loi de modernisation de l’économie a é té définitivement adoptée, à l’Assemblée le 22 juillet et au Sénat le 23juillet, après son examen en commission mixte paritai- re. C’est un texte de 175 articles qui a été voté. Nous concentrerons ici notre analyse sur les dispositions qui concernent les baux commerciaux. - L’article 40 autorise l’indexation des baux commerciaux sur les prix. En effet, il modi- fie l’article L 112-3 du code monétaire et financier pour élargir la liste des déroga- tions à l’article L 112-2 interdisant une indexation sur les prix, au profit “un local affecté à des activités commerciales rele- vant du décret prévu au premier alinéa de l'article L.112 - 2”. En conséquence, les baux portant sur les locaux dont la liste sera fixée par décret, pourront utiliser un indice qui comportera une référence à l’indice des prix. Le recours à l’indice des loyers commerciaux, dont la composition comporte pour partie l’indice des prix à la consommation est donc validé. - L’article 41 modifie l’article 9 de la loi du 8février 2008 qui a changé la composition de l’indice de référence des loyers. Il en élargit l’application aux maisons d’habitation réalisée dans le cadre du sta- tut du fermage . - L’article 42 complète l’article L145-1 du code de commerce par deux dispositions. La première concerne les baux consentis à plusieurs preneurs ou indivisaires . Elle précise que l’exploitant du fonds de com- merce (ou fonds artisanal) bénéficie du sta- tut “même en l'absence d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers de ses copreneurs ou coindivisaires non exploitants du fonds”. Cela renverse la jurisprudence de la Cour de cassation qui exigeait l’immatriculation de tous les copreneurs, même de ceux qui ne participent pas à l’exploitation du fonds (Civ. 3 e , 14 nov. 2007). La deuxième disposition prévoit la même solution, en cas de décès du titulaire du bail, pour les héritiers ou ayants droit qui “bien que n'exploitant pas de fonds de commerce ou de fonds artisanal, deman- dent le maintien de l'immatriculation de leur ayant cause pour les besoins de sa suc- cession”. - L’article 43 autorise les parties qui relè- v ent normalement des baux profession- nels (art. 57 A de la loi du 23décembre 1986) à se placer conventionnellement sous le régime des baux commerciaux. Le texte modifie en conséquence à la fois l’article 57 A et l’article L145-2 du code de commerce. - L’article 44 assouplit les conditions de fonctionnement des baux dérogatoires , prévus à l’article L145-5. Alors qu’il est actuellement impossible de conclure plu- sieurs baux dérogatoires successifs, même dans la limite de deux ans, sans tomber dans le régime des baux commerciaux, le nouveau texte autorise la conclusion de baux successifs à la condition que la durée totale des baux ne soit pas supérieure à deux ans. - L’article 45 opère plusieurs modifications de texte. Il supprime la référence aux usages locaux qui figurait aux articles L 145-8, L 145-9 et L 145-12. Le congé sera donc donné “pour le dernier jour du tri- mestre civil et au moins six mois à l’avance”. Par ailleurs, l’article 45 supprime la notion de délai de forclusion dans les articles L 145-9 et L 145-10. La sanction qui s’attache au défaut de respect d’un délai n’est donc plus la forclusion, mais une simple prescrip- tion suivant le régime ordinaire des délais. - L’article 46 concerne le délai laissé au preneur pour quitter les lieux après le versement de l’indemnité d’éviction . Le texte modifie l’article L 145-29 et rem- place le délai de 15 jours par un délai de trois mois. Le calcul du délai est aussi un peu modifié. Jusqu’à présent, le locataire avait un délai variable pour quitter les lieux: 1 er jour du terme d’usage qui suit l’expiration du délai de quinzaine à comp- ter du versement de l’indemnité entre les mains du locataire ou d’un séquestre. Désormais il s’agit d’un délai de 3 mois à compter du versement de l’indemnité au locataire ou de la notification du verse- ment au séquestre. Le délai est donc fixe (3 mois) et non lié au terme d’usage. Dans le cas du versement au séquestre, il court non à compter de la date de versement mais à compter de la date à laquelle le locataire en est informé par notification. C’est donc une situation meilleure pour le preneur qui dispose d’un délai plus long et Bibliographie Deux nouvelles éditions des codes Litec sont parues dans leur millésime 2009. Le Code des baux (932 pages, 53 € ) et le Code de l’urbanisme (1396 pages, 55 € ) Litec sont des outils plus que jamais indis- pensables pour comprendre la portée des textes de lois et leur interprétation juris- prudentielle, surtout lorsqu’ils sont modi- fiés. Le Code des baux, commenté par Bernard Saintourens, Jacques Lafond et Béatrice Vial-Pedroleti, est à jour de la loi du 8février 2008 sur le pouvoir d’achat. Le Code de l’urbanisme est commenté par Dominique Moreno et Bernard Lamorlette. www.lexis.nexis.fr. Les baux commerciaux après l’adoption de la loi LME au Parlement qui court à compter d’une date où il est informé du versement. - Enfin l’article 47 intègre l’ILC dans l’article L 145-34 relatif à la fixation du loyer du bail renouvelé et dans l’article L 145-38 qui concerne la révision triennale . Il modifie enfin l’article L 112-2 du code monétaire et financier et renvoie à un décret sur les conditions de publication de l’ILC. 29juillet 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 8juillet 2008 AN p.5880 n° 13429 Daniel Garrigue, UMP, Dordogne Taxe annuelle sur les friches commerciales Budget La taxe annuelle sur les friches commerciales a pour but de redynamiser les centres villes ou la vie commerciale de certains quartiers. Elle s'applique aux locaux commerciaux qui ne sont p lus affectés à une activité entrant dans le champ d'application de la taxe professionnelle depuis au moins 5 ans et restés inoccupés. La commune doit délimiter une zone à redynamiser, communi- quer la liste des adresses des biens, identifier les immeubles concernés, établir la taxe. La fourni- ture à la commune d'un fichier des biens tax- ables par l'administration n'est pas envisagée. Texte de référence: art. 1530 du code général des impôts. 8juillet 2008 AN p.5895 n°20475 Philippe Folliot, App.NC, Tarn Redevance d' archéologie préventive . Carriers Culture L'article L 524-2 du code du patrimoine soumet au paiement de la redevance d'archéologie préventive les travaux affectant le sous-sol et qui donnent lieu à une étude d'impact au titre du code de l'environnement, ce qui est le cas des carrières. La profession a été asso- ciée à l’élaboration des lois de 2001 et de 2004, assure la réponse. 8juillet 2008 AN p.5922 n°19187 Michel Lezeau, UMP, Indre-et-Loire Recensement des bâtiments amiantés Ecologie L'idée du professeur Claude Got de recenser tous les immeubles amiantés n'a pas été retenue en raison de son coût humain et financier. Mais les préfets sont chargés d'organiser le pilotage du suivi des contrôles de la régle- mentation sur l'amiante, notamment sur l'existence des dossiers techniques amiante. Il est prévu de relancer les préfectures par une nouvelle circulaire. 8juillet 2008 AN p.5955 n°19389 Antoine Herth, UMP, Bas-Rhin Syndics . Frais de relance simple. Imputation au seul copropriétaire concerné Economie Selon la cour d'appel de Paris (3mai 2007), les frais de recouvrement des créances à l'encontre d'un copropriétaire ne lui sont imputables que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et qu'ils traduisent des diligences réelles, inhab- ituelles et nécessaires. Cela ne se serait pas le cas si les frais de relance simple étaient forfaitisés dans le contrat de syndic ou si cette pratique devenait systématique ou trop précoce . Une réponse donnée sous réserve de l'interprétation des tri- bunaux. 8juillet 2008 AN p.5959 n°19910 Jean-Louis Dumont, S.R.C., Meuse TVA à 5,5% dans les zones ANRU Economie L'acquisition d'une résidence principale neuve dans les quartiers faisant l'objet d'une conven- tion prévue par la loi du 1eraoût 2003 ou situés à moins de 500 mètres de ces quartiers bénéficie du taux réduit. Les opérateurs peu- vent interroger le service des impôts pour s'assurer que la condition relative au lieu de situation de l'immeuble est satisfaite. Référence de texte: instruction 8 A-4-07 du 6décembre 2007 10juillet 2008 Sénat p.1410 n°4141 Charles Gautier, PS, Loire-Atlantique Tarif du gaz dans les copropriétés Economie Les consommations de gaz naturel des partic- uliers sont exonérées de la taxe intérieure de consommation y compris lorsque ces consom- mations sont réalisées sous forme collective . Cela concerne les consommations individuelles et celles réalisées à travers des structures collec- tives comme les syndics de copropriété. Réf. Art. 62-XI de la loi de finances rectificative pour 2007. 15juillet 2008 AN p.6131 n°25573 Jean-Claude Flory, UMP, Ardèche Chambresd'hôtes , bâtiments annexes PME Les chambres d'hôte doivent être situées chez l'habitant, c'est-à-dire dans sa résidence, qu'il s'agisse du même corps de bâtiment ou d'un bâtiment annexe . La location sous l'appellation de chambre d'hôte est désormais limitée à 5 chambres et 15 personnes. La définition de la cham- bre d'hôte réside dans le décret du 3août 2007. 15juillet 2008 AN p.6175 n°18021 Bernard Perrut, UMP, Rhône Vol sur les chantiers Intérieur Une convention a été signée entre le ministère de l'intérieur et la FFB le 14avril 2008 pour assister les entreprises du secteur concerné. La future loi pour la performance de la sécurité intérieure rendra plus difficile l'écoulement des métaux volés en restreignant les possibilités d'achat en numéraire . Les achats de métaux excédant 250euros seront obligatoirement effectués par chèque barré. 15juillet 2008 AN, p.6243 n°20788 Thierry Mariani, UMP, Vaucluse Budget de la HALDE Travail Le budget de la Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l'égalité est passé de 7,5millions d' € en 2005 à 11,6millions en 2007, dont 4,5millions pour les frais de personnel (pour 73 emplois équivalents temps plein). A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 29juillet 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Nominations Ministère de l’écologie Thierry-Xavier Girardot , conseiller d'Etat, est nommé directeur des affaires juridiques au secrétariat général du ministère de l'écologie, Michèle Pappalardo est nommée commis- saire générale au développement durable au ministère de l'écologie, Michèle Rousseau est nommée directrice, adjointe au commissai- re général au développement durable, Pierre- Franck Chevet est nommé directeur général de l'énergie et du climat, Jean-Marc Michel est nommé directeur général de l'aménagement, du logement et de la nature, Etienne Crepon est nommé directeur de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages, Judith Jiguet est nommée directrice de l'eau et de la biodiversité et Laurent Michel est nommé directeur général de la prévention des risques. (Décrets du 11juillet 2008, J.O. du 17, @). Au fil du J.O. Organisation administrative ✓ La DDE devient DDT Une circulaire du 7juillet 2008 du Premier ministre décrit les grandes lignes de l'organisation de l'administration départe- mentale de l'Etat. - Dans les 8 structures de l'organisation régio - nale , figure la DREAL : direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement. Elle comprendra des subdivisions de protection de l'environnement au titre des risques industriels sous la forme départemen- tale ou interdépartementale. Le secrétariat général pour les affaires régio- nales (SGAR) est renforcé. - Au niveau départemental figurent deux nouvelles directions : une DDPCS , direction départementale de la population et de la cohésion sociale ainsi qu'une DDT , direction départementale des territoires. La DDT comprendra l'actuelle direction dépar- tementale de l'équipement et de l'agriculture, à laquelle se joindront les services environne- ment des préfectures. Les unités territoriales des DERAL et de la DRAC (direction régionale de la culture) relèveront de cette direction. La DDPCS assurera de nombreuses missions dont celle de la politique de la ville, mais aussi l'insertion, le sport… Le Premier ministre décrit les principes de cet- te nouvelle organisation. Y figure notamment l’objectif de mutualisation. Dans le domaine immobilier, cela doit conduire au regroupe- ment physique de services et la réduction des surfaces occupées et leur coût. L'élaboration de cette stratégie de réorganisation est déjà en cours dans 25 départements. (J.O. du 9juillet, p.11009). Nouvelle organisation de l'administration du ministère de l'écologie Différents textes fixent l’organisation du ministère de l’écologie. - Parmi les 8 instances de l'administration cen- trale du ministère figurent notamment 3 directions générales: énergie et climat; amé- nagement, logement et nature et enfin pré- vention des risques. (Les deux autres concer- nent la sécurité et la circulation routière et l'aviation civile). La DG de l'aménagement du logement et de la nature comprend deux directions: la direc- tion de l'habitat, de l'urbanisme et des pay- sages et la direction de l'eau et de la biodiver- sité. (Décret n°2008-680 du 9 juil. 2008, J.O. du 10, @). - Le décret n°2008-679 du 9juillet 2008 (J.O. du 10, @) est relatif au Conseil général de l'environnement et du développement durable . Ce nouveau conseil comporte de nombreuses attributions dans le domaine de l'environnement et notamment la protection de la nature, l'eau, les déchets, la prévention des risques, les transports, l'urbanisme, le loge- ment, la construction et la politique de la ville. Il est placé sous l'autorité directe du ministre de l'écologie. Le Conseil général des ponts et chaussées est par ailleurs supprimé (abrogation du décret du 16mai 2005). Direction des affaires civiles et du sceau (DACS) En complément d’un décret du 9juillet relatif à l’organisation du ministère de la justice, deux arrêtés du même jour fixent l'organisation de la DACS. Elle comprend trois sous-directions et le bureau du droit public: - la sous-direction du droit civil; - la sous-direction du droit économique; - la sous-direction des professions judiciaires et juridiques. La sous-direction du droit économique com- prend 4 bureaux: - le bureau du droit commercial; - le bureau du droit immobilier et du droit de l'environnement; - le bureau de l'entraide civile et commerciale internationale; - le bureau du droit de l'économie des entre- prises. (J.O. du 11juillet 2008, @). Conventions collectives ➠ Gardiens, concierges et employés d'immeubles : l'avenant n°70 du 15février 2008 portant modification de l'annexe II relative aux salaires est étendu par arrêté du 1 er juillet 2008 (J.O. du 8juillet, p.10982). ➠ Personnel des huissiers de justice : deux ave- nants du 10avril 2008 doivent être étendus: n°30 sur l’allocation de fin de carrière et la valeur du point; et n°31 modifiant l'article 9 «montant de la pension de vieillesse » du régi- me CARCO (avis publié au J.O. du 17juillet, p.11430). ➠ Entreprises d'architecture : il est envisagé l'extension de l’avenant n°1 du 27mars 2008 à l'accord du 5juillet 2007 établissant un régime national de frais de santé (avis publié au J.O. du 18juillet, p.11525). Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier Légion d’honneur Ont été nommés ou promus (décret du 11juillet, J.O. du 13, p.11279) Grand Croix: Renaud Denoix de Saint Marc (membre du Conseil constitutionnel); Justice: Commandeur: Michel Franc (prési- dent de section honoraire au Conseil d'Etat); Budget: commandeur: Jean-Luc Chartier , avocat; Premier ministre: chevalier: Pierre Hellier (ancien député); Economie: officier: Marc Pietri (Constructa), Justice: officier Jean-Paul Decorps (ancien président du conseil supérieur du notariat). Chevalier: Robert Panhard (ancien président de la chambre des notaires de Paris), Bruno Potier de la Varde (président de l'ordre des avocats au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation); Enseignement: officier: Yves Gaudemet (professeur); Logement: officier Jean-Pierre Caroff (président de la Fédération nationale des OPH); Claude Cagol , Joëlle Chauvin . 29juillet 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I N N T T E E R R V V I I E E W W Jurishebdo Immobilier: comment se présente la réforme l’indexation des loyers commerciaux? Charles Koskas: «la loi de modernisation de l’économie apporte une consécration législative à l’indice des loyers commerciaux (ILC) qui a été élaboré par un accord interprofessionnel sous l’égide de Pro- cos, du Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) et de la Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières (FSIF). L’indice du coût de la construction, qui a encore augmenté de 8,09% en un an au 1 er tri- mestre 2008, devenait impossible à maîtriser pour les parties. Ce nouvel indice intègre pour partie l’indice des prix à la consommation. Son usage relève d’un choix laissé aux parties. Il a vocation à s’appliquer aux commerces. L’ICC aurait davantage vocation à s’appliquer aux locaux neufs ». JHI: le nouvel indice ne s’appliquera donc pas pour les bureaux? C.K.: « a priori, l’ILC ne devrait pas s’appliquer pour des bureaux. L’ADI (association des directeurs immobi- liers) plaide pour la création d’un nouvel indice des loyers dédié à l’immobilier d’entreprise (ILB). Les prati- ciens vont donc avoir à faire des choix en matière contractuelle, ce qui n’était pas le cas jusqu’à présent. On assiste ainsi à une forme de classification des indices selon l’usage des locaux auxquels ils se ratta- cheront ». JHI: quelles sont les autres réformes importantes pour les baux commerciaux? C.K.: «La loi accorde un délai plus long au locataire pour quitter les lieux en cas d’éviction. Il aura désor- mais trois mois et non plus quinze jours. Mais le nou- vel article L 145-29 laisse une incertitude pour savoir comment pourrait se compenser le versement de l’indemnité d’éviction avec l’indemnité d’occupation, si cette période de 3 mois peut être génératrice d’une indemnité d’occupation. La loi consacre le fait qu’il est possible d’appliquer l’intégralité du statut des baux commerciaux aux locaux professionnels. Auparavant, la jurisprudence considérait qu’en cas de contradiction entre le statut des baux commerciaux et le « mini-statut » des baux professionnels prévu à l’article 57A de la loi de 1986, c’est ce dernier qui prévalait. Ainsi, les locataires pro- fessionnels pouvaient quitter les lieux à tout moment avec un préavis de six mois ou de donner congé par lettre recommandée. La pratique avait donc imaginé des montages où le preneur renonçait au statut du bail professionnel pour appliquer le statut des baux commerciaux. Mais ces montages n’étaient pas toujours sécurisés. La loi nouvelle sécurise le bailleur. Cela pourra concerner des cabinets d’avocats, de médecins ou d’experts comptables par exemple. Enfin, la loi nouvelle supprime la référence aux usages locaux, reprenant ainsi les dispositions du rapport Pel- letier. Ils étaient considérés comme désuets. Il fallait généralement s’adresser à un huissier « local » pour les connaître. Le délai de congé sera donc désormais de six mois pour toute la France, ce qui est une simpli- fication ». JHI: pour l’urbanisme commercial, quel est l’objectif de la réforme? J-F.M. : « L’esprit de la réforme est de favoriser la concurrence en facilitant l’implantation de moyennes et de moyennes grandes surfaces pour concurrencer les hypers marchés. L’implantation des hard discoun- ters est donc facilitée. L’objectif est, semble t’il, de permettre d’établissement de surfaces moyennes qui n’écraseront pas le com- merce de proximité, tout en ayant suffisamment de poids pour impulser une politique de prix favorisant le pouvoir d’achat et par conséquent, la croissance. Le droit français de l’urbanisme commercial tel qu’il résulte des lois Royer de 1973 et Raffarin de 1996 était sur la sellette en raison de son incompatibilité avec la législation communautaire et en particulier au princi- pe de liberté d’établissement. Il convient de rappeler à ce titre que la France a reçu une mise en demeure et un avis motivé de la Commission européenne. Le Conseil de la concurrence a stigmatisé l’absence de concurrence suffisante - situation profitable aux grandes surfaces - génératrice d’inflation (Avis Cons. concurrence 11 oct. 2007). De leur côté, les petits commerçants de proximité crai- gnent que la multiplication des grandes surfaces tue le commerce de proximité. Le législateur étant donc pris entre le marteau et l’enclume, il a choisi le consensus en favorisant l’établissement de surfaces moyennes par le rehausse- ment du seuil d’autorisation de 300 à 1 000m 2 . Mais après lobbying, les maires des petites villes et parfois des grandes villes ont essayé d’obtenir des gar- de-fous, dont le Sénat s’est fait l’écho. Il a donc été prévu que, dans les communes de moins de 20000 habitants, le maire ou le président de l’établissement public de coopération intercommuna- le compétent en matière d’urbanisme peut, lorsqu’il est saisi d’une demande de permis de construire un équipement commercial dont la surface est comprise entre 300 et 1000m 2 , proposer au conseil municipal ou à l’organe délibérant de cet établissement de saisir la commission départementale d’aménagement com- Jean-François Mercadier et Charles Koskas (Avocats à Paris, respectivement associé et collaborateur du cabinet Norton Rose) : «Le critère de la diversité commerciale est-il conforme au droit communautaire?» Jean-François Mercadier et Charles Koskas nous livrent leur analyse des dispositions de la loi de modernisation de l’économie en matière de baux commerciaux et d’urbanisme commercial. mercial afin qu’elle statue sur la conformité du projet aux critères énoncés. On constate également la consécration de nouveaux critères d’autorisation telle que la qualité environne- mentale du projet - probablement sous l’influence du comité de suivi du Grenelle de l’Environnement - l’aménagement du territoire, l’effet sur l’animation de la vie urbaine, rurale et de montagne, et plus généra- lement sur la qualité de l’urbanisme ainsi que le critè- re de la diversité commerciale. Ce dernier critère, qui sera désormais inséré dans les SCOT, peut toutefois poser problème sur le plan du droit communautaire dans la mesure où sa prise en compte dans le processus d’autorisation peut être considérée comme un frein à la libre concurrence et à la liberté d’établissement. Une multitude de questions se pose. Les documents d’urbanisme peuvent-ils être entachés d’illégalité et attaqués sur ce fondement devant les juridictions européennes? Comment les tribunaux vont-ils appré- cier le critère de la diversité commerciale lorsque le permis est contesté par un tiers? Le refus de délivran- ce d’un permis de construire motivé sur le fondement de la diversité commerciale peut-il être porté devant les juridictions communautaires? Ce critère est-il compatible avec le droit communau- taire? ». JHI: quels sont les autres aspects de la réforme de l’urbanisme commercial? J-F. M. : «Les commissions départementales d’équipement commercial (CDEC) sont rebaptisées commissions départementales d’aménagement com- mercial, en raison de la pluralité des critères à prendre en compte lors du processus d’autorisation. La composition de la CDAC est modifiée. Il convient donc de relever la disparition des représentants de la chambre de commerce et d’industrie et de la chambre des métiers. Longtemps ces représentants ont été accusés d’être à la fois juge et partie. Pour prévenir les conflits d’intérêt il est précisé qu’aucun membre ne peut délibérer dans une affaire où il a un intérêt personnel ou s’il représente ou a représenté une des parties. Les décisions seront prises à la majorité absolue des présents avec indication du sens du vote de chacun. Il y a donc une recherche de transparence. La loi a aussi allégé la procédure d’autorisation, quand elle s’applique. Le délai d’examen des dossiers est divi- sé par deux: il passe de 4 à 2 mois. Si la commission ne se prononce pas dans le délai, son silence vaut autori- sation. Sur le plan de la procédure judiciaire, en cas de refus d’octroi d’une autorisation, le requérant devra préala- blement saisir la commission délibérante, par une sor- te de « recours gracieux », sous peine d’irrecevabilité de son recours devant le juge administratif ». ●
