■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Diagnostic gaz
✓ Accréditation et certification : le Conseil d’Etat valide l’arrêté du 6 avril 2007
Arrêté de péril
✓ Travaux réalisés d’office : la charge imputable au propriétaire s’arrête là où commence le domaine public
TVA intracommunautaire
✓ Achat de matériel pour le siège social d’une SCI
Investissement locatif
✓ La réduction d’impôt peut survivre à l’absence de déclaration de l’engagement de louer
■ lME : 175 articles p. 4
✓ Les baux commerciaux
✓ L’urbanisme commercial
✓ Le haut débit dans les immeubles
✓ Réduction d’impositions
✓ Les règles sur le changement d’usage
✓ Autres mesures
■ Réglementation p. 7, 10
✓ Blocage des loyers à Paris
✓ Loyers de 1948
✓ Etat de l’installation intérieure d’électricité
✓ Chiffres
✓ La performance énergétique s’impose dans les bâtiments anciens
■ Projets p. 8
✓ Le projet de loi de Christine Boutin : notre tableau des 27 articles
■ En bref p. 11
✓ Nominations
✓ Sur votre agenda
■ Analyse p. 12
✓ Quid de la responsabilité du vendeur d’immeuble à construire vis-à-vis du locataire en cas de retard de livraison ? par Guillaume Daudré, Allez & Associés
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Diagnosticgaz ✓ Accréditationetcertification:le Conseild’Etatvalidel’arrêtédu 6avril2007 Arrêtédepéril ✓ Travauxréalisésd’office:lacharge imputableaupropriétaires’arrêtelà oùcommenceledomainepublic TVAintracommunautaire ✓ Achatdematérielpourlesiège sociald’uneSCI Investissementlocatif ✓ Laréductiond’impôtpeutsurvivre àl’absencededéclarationde l’engagementdelouer ■ LME:175ARTICLES p.4 ✓ Lesbauxcommerciaux ✓ L’urbanismecommercial ✓ Lehautdébitdanslesimmeubles ✓ Réductiond’impositions ✓ Lesrèglessurlechangementd’usage ✓ Autresmesures ■ REGLEMENTATION p.7,10 ✓ BlocagedesloyersàParis ✓ Loyersde1948 ✓ Etatdel’installationintérieure d’électricité ✓ Chiffres ✓ Laperformanceénergétique s’imposedanslesbâtimentsanciens ■ PROJETS p.8 ✓ LeprojetdeloideChristine Boutin:notretableaudes27articles ■ ENBREF p.11 ✓ Nominations ✓ Survotreagenda Avez-vouslafibre…optique? V oustrouverezdanscenumérounesynthèsedesprinci- palesmesuresdelaloiLMEpubliéele5aoûtdernier.Arrêtons nousuninstantsurl’articleconcernantlacopropriétéetquivise àfaciliterl’installationdesréseauxdecommunicationsélectro- niquesàtrèshautdébitenfibreoptique.Ils’agitsansdoute d’undesaspectsdelamodernisationdel’économierecherchée parlelégislateur.Afind’inciterlescopropriétairesàs’équiper,la loiprévoitunmécanismeoriginald’inscriptiondedroitdela propositiondel’opérateuràl’ordredujourdel’assemblée.C’est doncleprofessionnelprestataire,“opérateurdecommunications électroniques”quiestinvestidelafacultédecompléterl’ordre dujourdel’assembléed’unimmeublesurcesujetleconcernant. L’assembléeesttenuedestatuersurlaproposition,ajoutelaloi quiaprévupourcettequestionunemajoritésimple(article24-2 nouveau).Lorsquelelégislateurveutinciterlescopropriétairesà prendreunedécision,ilutilisediversmécanismes:unemajorité réduiteparrapportàlarèglehabituelle(l’article25fournitune longuelisted’exemples),uneinformationobligatoireémanant dusyndic(depuislaloidu5mars2007modifiantl’article18de laloide1965,lesyndical’obligationd’informerlescoproprié- tairesrégulièrementsurleserviceantenne),unchoixprisd’office saufdécisioninversedel’assemblée(ouvertureducomptesépa- ré),uneobligationpourlesyndicdeporterunequestionà l’ordredujour(constitutiondesprovisionsspéciales).Maisc’est lapremièrefoisqu’ildonneàuntiersledroitdes’inviterà l’ordredujourdel’assemblée,cequiesttoutdemêmesurpre- nant.Voilàquipourraitdonnerdesidéesauxascensoristesou auxdiagnostiqueursparexemple.Onapprécieraoupas,selonsa fibre…C’estunequestiond’optique! O ns’intéresseraaussiauxquestionsd’usagedeslocaux quisont,unenouvellefoismodifiéesparlaloi(lirepage6).Cet- teréformedoitentrerenvigueurle1 er janvier2009etellefait passerlacompétencedupréfetaumaire.Ainsiparexemple,les règlesdecompensation,quiétaientfixéespararrêtépréfecto- ral,serontdésormaisétabliesparunedécisionduconseilmuni- cipal.Laloiassouplitaussilesconditionsd’exerciced’activités économiques,ycompriscommerciales,aurez-de-chausséedes immeubles.Defaçongénérale,l’exerciced’uneactivitéécono- mique,ycompriscommerciale,dansunepartied’unlocal d’habitation,estautorisé,alorsqu’ilétaitjusqu’àprésentlimité auxactivitésprofessionnelles. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 323 2 SEPTEMBRE 2008 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier ANALYSE p.12 ✓ Quid de la responsabilité du ven- deur d’immeuble à construire vis-à- vis du locataire en cas de retard de livraison? par Guillaume Daudré, Allez & Associés ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine P our ce numéro de rentrée, nous vous proposons exceptionnellement un numéro de 12 pages. 2septembre 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Diagnostic gaz ■ Accréditation et certification: le Conseil valide l’arrêté du 6avril 2007 (CE, section du contentieux, 6 e et 1 e sous-sec- tions réunies, 9juillet 2008, n°307047) Une requête en annulation avait été dépo- sée le 29juin 2007 auprès du Conseil d’Etat contre l'arrêté du 6avril 2007 définissant les critères de certification des personnes physiques réalisant l'état de l'installation intérieure de gaz, ainsi que les critères d'accréditation des organismes de certifica- tion, motif pris que celui-ci méconnaîtrait l’article l'article R.271-1 du code de la construction et de l'habitation. Le Conseil rejette la requête et valide le dispositif mis en place par le gouverne- ment. « Considérant que les requérants soutien- nent que l'arrêté litigieux a méconnu les dispositions de l'article R.271-1 du code de la construction et de l'habitation, d'une part, en confiant aux organismes de certifi- cation le soin de déterminer les modalités concrètes selon lesquelles sont appréciées les compétences des personnes physiques en charge d'établir l'état de l'installation intérieure de gaz et, d'autre part, en limi- tant à cinq ans la durée de validité de la certification; Considérant que la norme homologuée NF EN ISO/CEI 17024 prévoit que l'organisme de certification doit définir les méthodes et les mécanismes à utiliser pour évaluer la compétence des candidats et que la vérifi- cation des aptitudes à la qualification doit intervenir régulièrement et au moins une fois tous les cinq ans; Considérant que […] l'arrêté attaqué rend obligatoire cette norme; qu'il a, dès lors, pu, pour l'application de l'article R.271-1 du code de la construction et de l'habitation , définir, conformément aux dispositions de la norme homologuée, d'une part, dans l'annexe 2, les compé- tences requises par les personnes physiques désireuses d'obtenir une telle certification en précisant la liste des connaissances théoriques qui doivent être acquises et en prévoyant un examen pratique sans détailler les modalités concrètes d'appréciation de ces compétences, et, d'autre part, prévoir, dans l'annexe 1, que la validité d'une certification est de cinq ans ». Observations de Jurishebdo : Le décret n°2006-1147 du 14septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique et à l’état de l’installation intérieure de gaz dans certains bâtiments renvoyait à des arrêtés à paraître. Comme pour les autres diagnostics, il s’agissait d’une part d’un arrêté « compétences» (des diagnos- tiqueurs), et d’autre part, d’un arrêté « modèle » (du diagnostic). Ils sont parus au journal officiel n°97 du 25avril 2007. C’est l’arrêté « compétence » qui était ici l’objet d’une requête en annulation, collec- tivement introduite par plusieurs diagnos- tiqueurs. Derrière le motif de l’illégalité juridique, au demeurant rejeté par le Conseil qui se limite à un contrôle de conformité au regard de la norme 17024, il s’agissait de contester un dispositif qui vient réglementer une profession, et donc la bouleverser, et lui imposer tous les cinq ans de renouveler son droit à exercer. D’un autre côté, la certification avait soulevé la question de l’indépendance de la profes- sion et des modalités d’une certification permettant d’assurer le niveau de compé- tence requis dans un domaine qui intéres- se la sécurité des personnes. Or, le texte laisse finalement à la discrétion de l’organisme accréditeur les modalités concrètes de l’examen pratique, (l’annexe 1 mentionne seulement la nécessité d’une « mise en situation de diagnostic », ce qui n’implique pas une obligation de mise en situation réelle). À noter, enfin, que si l’arrêté exige de l’accréditeur qu’il fournis- se l’identité des diagnostiqueurs certifiés par ses soins (article4), il ne prévoit pas une liste globale, laquelle aurait fourni une meilleure visibilité au public. Arrêté de péril ■ Travaux réalisés d’office: la char- ge imputable au propriétaire s’arrête là où commence le domai- ne public (CE, section du contentieux, 5 e sous-section, 4juillet 2008, n°293873) À la suite de l'effondrement du mur de soutènement de la propriété appartenant à M.et M me A., le maire d'Ecully avait engagé la procédure de péril imminent puis prescrit, par arrêté du 12mars 2002, des mesures provisoires par étaiement, bâchage et destruction partielle du mur. M.et M me A. n'ayant pas exécuté ces mesures, le maire avait fait procéder d'office à des travaux. Un titre exécutoire de 66283,76euros avait été émis à l’encontre des épouxA., dont ils ont contesté le montant. Déboutés de leur demande en première instance, ils ont saisi le Conseil d’Etat. « Considérant que les requérants soute- naient devant le tribunal administratif qu'une partie de la somme mise à leur charge concernait des travaux effectués sur le réseau public d'évacuation des eaux plu- viales, dont ils ne devaient pas supporter la charge; […] Considérant que les pouvoirs que le mai- re tient des dispositions des articles L.511-1 à L.511-4 CCH ne lui permet- tent pas de mettre à la charge d'un propriétaire des travaux sur d'autres propriétés que la sienne ; qu'ainsi, en se fondant sur la circonstance que des travaux effectués sur le réseau public d'évacuation des eaux pluviales auraient été nécessaires pour faire cesser l'état de péril imminent du mur appartenant à M.et M me A, pour juger que ceux-ci n'étaient pas fondés à contester la mise à leur charge du coût des travaux effectués sur ce réseau public, le tri- bunal administratif a entaché son juge- ment d'erreur de droit ». Le Conseil renvoie l’affaire. Observations de Jurishebdo : Lorsqu’une expertise établit qu’un bâtiment situé sur la commune représente un danger grave et imminent, le maire a peu de marge de manœuvre: il se trouve dans l’obligation d’agir, sans quoi il commettrait une faute de nature à engager la responsabilité de la commune, en cas dommages (CE, 27sep- tembre 2006, n° 284022). Lorsque le pro- priétaire est connu (bâtiment non aban- donné), différentes mises en demeure ont généralement précédé l’intervention d’office. L’inertie du propriétaire servira alors de fondement à un recours de la commune pour paiement du coût des tra- vaux. Mais le Conseil précise ici que la char- ge financière qui peut lui être réclamée se limite aux travaux réalisés dans l’enceinte de sa propriété privée: ni la négligence, ni l’absence de coopération ne peuvent servir de prétexte à faire supporter à un proprié- taire privé le coût de travaux sur le domai- ne public, quand bien même ceux-ci se seraient révélés nécessaires ou indissocia- blement liés de ceux réalisés sur l’immeuble frappé de péril. 2septembre 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E TVA intracommunautaire ■ Achat de matériel pour le siège social d’un SCI (CE, section du contentieux, 8 e et 3 e sous-sec- tions réunies, 27juin 2008, n°305702) Ayant constaté que la SCI I.avait omis, en 1996, de déclarer des acquisitions intra- communautaires pour un montant de 810000F, l’administration fiscale lui avait notifié les rappels correspondants et a mis à sa charge une amende et une pénalité. Infirmant le jugement du TA, la CAA en avait déchargé la requérante. Le Ministre du Budget s’est pourvu en cassation aux fins de les voir rétablir. Le Conseil va faire droit à sa demande: «Considérant qu'aux termes de l'article 289 C du CGI dans sa rédaction alors appli- cable […] les échanges de biens entre Etats membres de la communauté européenne doivent faire l'objet de la déclaration périodique, prévue par l'article 13 du règlement (CEE) n°330-91 du 7novembre 1991 relatif aux statistiques des échanges de biens entre Etats membres; que l'article 5 de ce règlement prévoit que les particu- liers sont dispensés de cette déclaration; […] Considérant que si la SCI Ingrid, qui a pour objet la propriété, la gestion par bail et l'exploitation de plusieurs immeubles, sou- tient qu'elle a agi comme un particulier en acquérant en 1996 des matériaux en Italie pour construire son siège social sur le ter- rain qu'elle a acquis à Gemenos, sans inten- tion de revendre cet immeuble, et qu'elle ne serait pas de ce fait tenue d'effectuer la déclaration d'échanges de biens, il résulte de l'instruction qu'elle a acheté ce terrain afin d'y construire un ensemble immobilier à usage industriel et commercial et est de ce fait assujettie à la TVA […]; que, par sui- te, à supposer qu'elle ait acheté ces maté- riaux pour construire son siège social, cet immeuble constituait un élément d'actif affecté à son activité dont elle ne conteste pas qu'elle relevait du champ d'application de la TVA ». Le Conseil réta- blit l'amende et la pénalité fiscale. Observations de Jurishebdo : Les acquisi- tions intracommunautaires sont impo- sables à la TVA en France dès lors qu’elles sont effectuées par un assujetti agissant en tant que tel et établi en France auprès d’un vendeur lui-même assujetti à la TVA dans un autre État membre de l’UE. Le vendeur réalise de son côté une livraison intracommunautaire. Suite à la disparition des frontières douanières entre Etat Membres, le règlement (CEE) n°330-91 du 7novembre 1991 a mis en place un dispo- sitif de déclaration permettant de sur- veiller et d’évaluer les flux de marchandises: les transactions intracom- munautaires doivent faire l’objet d’une déclaration, dite Déclaration d’Echange de Biens ou DEB, dont seuls les particuliers sont dispensés, comme le rappelle ici le Conseil. Une SCI ne peut soutenir qu'elle agit comme un particulier au seul motif que les biens achetés ne sont pas destinés à la revente: encore faut-il qu’ils n’entrent pas dans le champ de son activité écono- mique. Le siège social constituant un élé- ment de l'actif social, les actes d’achat contribuant à sa construction entrent dans le champ de la TVA. Le Conseil rétablit donc les deux sanctions appliquées par l’administration: une amende de 5000F sur le fondement de l'article 1788 sexies CGI (nouvel article 1788A-1, désormais 750 € ) pour défaut de déclaration, ainsi qu’une pénalité de 5% pour défaut d'auto-liquidation de TVA (ancien article1788 septies, désormais 1788 A-4). Investissement locatif ■ La réduction d’impôt peut sur- vivre à l’absence de déclaration de l’engagement de louer (CE, section du contentieux, 8 e et 3 e sous-sec- tions réunies, 30juin 2008, n°274512) À la suite du contrôle des revenus déclarés par M.A, l'administration avait remis en cause la réduction d'impôt dont celui-ci s'était estimé bénéficiaire pour l'année 1988 au titre d'un investissement immobi- lier locatif, motif pris que l'engagement de louer le logement, condition de l’avantage fiscal, n'avait pas été produit par le contri- buable. M.A. avait demandé la décharge des impositions supplémentaires. Débouté en appel, il a formé pourvoi. «Considérant que la cour a relevé […] que M.A avait mentionné, sur sa déclaration de revenus souscrite au titre de l'année 1988, l'acquisition d'un appartement situé à Lyon, en vue de bénéficier de la réduc- tion d'impôt prévue par les dispositions [alors en vigueur] de l'article 199 nonies du CGI et que, s'il soutenait que cette déclara- tion était accompagnée d'un engagement de donner ce logement en location à usa- ge de résidence principale pendant six ans, il ne l'établissait pas; qu'en statuant ainsi et en faisant porter la charge de la preuve sur le seul contribuable, la cour a commis une erreur de droit […]; Considérant qu'il résulte de l'instruction que M.A […] soutient avoir accompagné sa déclaration de l'engagement de donner ce bien en location à l'usage de résidence principale pendant six ans; que l'administration se borne pour sa part à affirmer que l'engagement de location requis n'était pas joint à la déclaration du contribuable, sans faire état de démarches qu'elle aurait entreprises pour l'inviter à régulariser sa déclara- tion ; que, dans ces conditions, l'administration ne pouvait être regardée comme fondée à remettre en cause la réduction d'impôt à laquelle M.A estimait avoir droit au motif que celui-ci n'aurait pas joint à sa déclaration de revenus un engagement de louer le bien en cause ». Le Conseil annule le jugement et l’arrêt d’appel et accorde à M.A la décharge des impositions mises à sa charge. Observations de Jurishebdo : Voici un arrêt qui ne manquera pas d’intéresser les contribuables. Selon les juges, l’administration ne peut remettre en cause un avantage fiscal sur le fondement d’une irrégularité à laquelle elle a, en quelque sorte, contribué. Ainsi, s’il revient au contribuable de fournir en temps voulu les éléments demandés, il revient parallèle- ment à l’administration de requérir, en temps voulu, les pièces ou éclaircissements nécessaires à la régularisation d’un dossier. A défaut, le contribuable est présumé avoir joint les documents concernés. Cette décision très favorable ne se conçoit que dans la mesure de la bonne foi du contri- buable: celui-ci doit être convaincu d’avoir communiqué les bons justificatifs. Le Conseil d’État a confirmé cette tendance jurisprudentielle dans un arrêt subséquent du 16juillet 2008 (engagement de conser- vation de part, CE, n°300839) dans lequel il décide que le contribuable qui omet de joindre un justificatif ne perd pas les avan- tages fiscaux dès lors qu’il régularise sa situation dans le délai de réclamation contentieuse (avant le 31décembre de la 2 e année qui suit celle de la mise en recou- vrement). ● H.L Pages réalisées par Hélène Lécot 2septembre 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E G G I I S S L L A A T T I I O O N N Loi de modernisation de l’économie: 175 articles La loi de modernisation de l’économie, n°2008-776 du 4août 2008 a été publiée au Journal officiel du 5août (p.12471). Voici l’essentiel d’un texte riche dans de nombreux secteurs. ■ Les baux commerciaux Le chapitreIII du titreI er de la loi LME et qui s’intitule “moderniser les baux com- merciaux” comprend 7 articles concer- nant les baux commerciaux. L’article 40 modifie l’article L 112-3 du code monétaire et financier pour autori- ser l’indexation sur le niveau général des prix, des loyers des locaux “affectés à des activités commerciales”. Ce texte valide le recours à l’indice des loyers com- merciaux , ILC, qui comporte pour partie une référence à l’indice des prix à la consommation. L’article L 112-2 est modi- fié par l’article 47 pour faire mention explicite de “l’indice trimestriel des loyers commerciaux” publié par l’INSEE. Cet indice sera réputé être en relation directe avec l’activité de l’une des parties et per- mettra donc aux contractants d’y recourir mais pour “des activités commerciales définies par décret”. Les parties pourront ainsi choisir entre l’ILC et l’ICC. Corrélativement, l’article 47 tient compte de cette innovation en modifiant l’article L 145-34 du code de commerce sur le loyer de renouvellement et l’article L 145-38 sur le loyer fixé lors de la révision triennale. Pour ce dernier cas, le loyer est en principe limité à l’évolution de l’ICC. Il sera désormais limi- té à celle de l’ILC, si les parties ont choisi cet indice. Par ailleurs, l’article 41 élargit l’application de l’indice de référence des loyers à aux logements relevant des baux ruraux art. L 411-11 du code rural. L’article 42 traite le cas des copreneurs ou des indivisaires. Il précise que l’exploitant du fonds de commerce béné- ficie du statut des baux commerciaux, même en l’absence d’immatriculation au registre du commerce (ou répertoire des métiers) de ses copreneurs ou coindivi- saires non exploitants du fonds. Cette solution renverse une solution jurispru- dentielle contraire (cf. Cass. Civ. 3 e , 14 nov. 2007). L’article comporte une dispo- sition analogue pour le cas des héritiers, en cas de décès du titulaire du bail. L’article 43 comporte une mesure sur le champ d’application du statut (art. L 145- 2, 4e) qui vise notamment les immeubles appartenant aux départements et aux communes. le nouveau texte est plus lar- ge: il vise les collectivités territoriales (même changement à l’article L 145-26). Mais l’article 43 comporte surtout une modification sur les baux profession- nels : il autorise les contractants qui relè- vent en principe de l’article 57 A de la loi du 23décembre 1986 de conclure un bail commercial. Il autorise les parties à déro- ger au régime des baux professionnels en optant pour le bail commercial. Une modification symétrique est insérée à l’article L 145-2 qui comporte un 7 e nou- veau. Des avocats ou des médecins par exemple vont donc pouvoir conclure un bail com- mercial sans risque que le contrat soit requalifié en bail professionnel. Il s’agissait d’une proposition de la commis- sion Pelletier de 2003; il en est de même de l’article suivant. L’article 44 autorise la conclusion de baux dérogatoires successifs , dans la limite d’une durée totale de 2 ans. L’article L 145-5 est donc modifié. L’article 45 procède à des améliorations techniques du texte de loi. Il supprime la référence aux usages locaux. Ainsi l'article L 145-8 sur le congé prévoit qu’il est donné pour le dernier jour du tri- mestre civil et au moins six mois à l’avance et non plus suivant les usages locaux et au moins six mois à l’avance. La durée du congé sera donc désormais la même partout en France. Enfin, l’article 46 allonge le délai laissé au locataire pour quitter les lieux après le versement de l’indemnité d’éviction. Il dispose désormais d’un délai de trois mois suivant la date du versement de l’indemnité au locataire ou de la notifica- tion à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre. Cela permet au preneur de disposer un délai fixe (il était variable) et, dans le cas du verse- ment à un séquestre, d’être informé de ce versement par la notification. ■ Urbanisme commercial On trouve aux articles 102 et suivants les modifications du régime de l’urbanisme commercial. La CDEC change de nom: elle devient commission départementale d’équipement commercial. Sa composi- tion est modifiée. Elle comporte davanta- ge d’élus: elle intègre le président du conseil général et le président du syndi- cat mixte ou de l’EPCI chargé du SCOT auquel adhère la commune d’implantation. Elle comporte aussi trois personnalités qualifiées en matière de consommation, de développement durable et d’aménagement du territoire. L’article comporte une mesure de valida- tion législative des autorisations, en tant qu’elles seraient contestées en raison du caractère non nominatif de l’arrêté pré- fectoral fixant la composition de la CDEC (art. 102 IV). La loi prévoit de façon explicite qu’aucun membre de la commission “ne peut déli- bérer dans une affaire où il a un intérêt personnel ou s’il représente ou a repré- senté une ou des parties” (art. L 751-3 nouveau). Une disposition analogue figu- re pour la commission nationale (L 751- 7). ll s’agit d’un texte destiné à éviter les conflits d’intérêts dans la commission. Autre mesure phare, la loi (art. 102 IX) relève à 1000m 2 le seuil actuellement fixé à 300m 2 à partir duquel il faut solli- citer une autorisation pour la création d’une surface commerciale. En cas de changement d’activité, le seuil est toujours fixé à 2000 m 2 , mais le seuil de 300m 2 lorsque l’activité nouvelle du magasin est à prédominance alimentaire est porté à 1000m 2 . La loi nouvelle (art. 102- XIV) prévoit une mesure particulière aux communes de moins de 20000 habitants. Pour les demandes de permis de construire un équipement commercial de 300 à 1000m 2 , le maire peut proposer au conseil municipal de saisir la CDAC. En matière de procédure, la loi précise désormais expressément que la saisine de la commission nationale est un préalable obligatoire à un recours contentieux à peine d’irrecevabilité. La CNAC dispose de 4 mois pour se prononcer. La loi a par ailleurs modifié les critères d’examen du projet par la CDAC (art. L 752-6 nouveau). Il en existe désormais trois: - aménagement du territoire (effet sur l’animation de la vie urbaine, rurale et de montagne, effet sur les flux de transport, effet sur les créations de ZAC); - développement durable (qualité environnementale du projet et insertion dans les réseaux de transports collectifs) - protection du consommateur . La date d’entrée en vigueur du nouveau dispositif sera fixée par décret et au plus tard au 1 er janvier 2009. Toutefois, les dossiers de 300 à 1000m 2 sont dès à pré- sent dispensés d’autorisation, sauf inter- vention du maire dans les communes de moins de 20000 habitants. L’article 105 prévoit des mesures spéci- fiques à l’aménagement cinématogra- phique. L’article 101 élargit le champ d’application du droit de préemption prévu par l’article L 214-1 du code de l’urbanisme et qui s’appliquait aux fonds de commerce, fonds artisanaux et baux commerciaux. Il est étendu aux terrains faisant l’objet de projets d’aménagement commercial. Le texte vise les “cessions de terrains portant ou destinés à porter des commerces d’une surface de vente com- prise entre 300 et 1000m2”. ■ Le haut débit dans les immeubles La loi entend favoriser l’accès au très haut débit et au numérique dans les immeubles. L’article 109 comporte donc des mesures tant pour le neuf que les immeubles existants. - Pour les immeubles neufs , l’article 109 VII prévoit que les immeubles groupant plusieurs logements ou locaux à usage professionnel doivent être pourvus des lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique néces- saires à la desserte des lots par un réseau à très haut débit en fibre optique ouvert au public. Cette obligation s’applique pour les per- mis délivrés après le 1 er janvier 2010 (ou 1 er janvier 2011 pour les immeubles qui groupent au plus 25 locaux). - Pour les immeubles anciens , l’article 109 I complète la loi de 1965 sur la copropriété par un article24-2. Le texte institue un mécanisme d’inscription de droit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée concernant “toute proposi- tion” émanant d’un opérateur de com- munications électroniques d’installer à ses frais des lignes de communication électroniques à très haut débit en fibre optique. L’assemblée est tenue de statuer sur la proposition. La décision est prise à la majorité de l’article 24 al. 1 er . La loi nouvelle précise qu’il s’agit d’une déro- gation à l’article 25 j, qui prévoit déjà une majorité allégée pour les installa- tions d’antennes collectives ou des réseaux internes à l’immeuble, par rap- port à la double majorité de principe de l’article 26 applicable aux améliorations. Par ailleurs, l’article 109 de la loi LME modifie la loi du 2juillet 1966 qui a insti- tué le droit à l’antenne. Un nouvel article 1 e r II indique que le propriétaire ne peut pas s’opposer au raccordement à un réseau de communications électroniques à très haut débit en fibre optique, aux frais d’un ou de plusieurs locataires. Tou- tefois, il peut invoquer un motif sérieux et légitime lorsqu’il existe déjà de telles lignes permettant de répondre aux besoins de l’utilisateur. La loi prévoit aus- si la conclusion de conventions entre les opérateurs et le propriétaire ou le syndi- cat des copropriétaires (art. L 33-6 du code des postes et des communications électroniques). ■ Réduction d’impositions La loi réduit certains droits d’enregistrement, mais majore la taxe d’aide au commerce et à l’artisanat. ✓ Les droits d’enregistrement sur les ces- sions de fonds de commerce sont allé- gés (article64). Le nouveau barème est le suivant: ✓ La taxation des cessions de droit sociaux est fixée à un taux unique de 3% au lieu du taux de 1,1% jusqu’ici applicable aux actions et de 5% pour les sociétés dont le capital n’est pas divisé en actions. Le taux de 3% s’appliquera avec plafonnement (porté de 4000 à 5000 € ) pour les actions et avec abattement (pour chaque part, d’un montant égal au rapport entre 23000 € et le nombre de parts de la société) pour les parts sociales. Toutefois les cessions de participations dans les sociétés à prépondérance immobilière non cotées restent sou- mises au taux de 5% sans plafonnement ni abattement. ✓ Par ailleurs, la loi crée un abattement de 300000 € € sur la valeur des cessions d’entreprises aux salariés ou aux proches du cédant (art. 65). L’entreprise doit exer- cer une activité industrielle, commerciale, artisanale ou libérale mais non la ges- tion de son propre patrimoine immo- bilier ou mobilier. ✓ L’article 99 modifie le nom et le régime de la taxe d’aide au commerce et à l’artisanat (TACA) qui devient taxe sur les surfaces commerciales . Il prévoit notamment une majoration de 30% de la taxe pour les établissements d’une superficie de plus de 5000m 2 de surface de vente et dont le chiffre d’affaires annuel par m 2 dépasse 3000 € . En revanche, le nouveau régime est allé- gé pour les plus petits commerces car le seuil d’imposition, qui était de 1500 € de chiffre d’affaires par m 2 est relevé à 3000 € . ■ Autres mesures en bref ✓ L’article 84 vise à protéger le consom- mateur. Il insère au code de la consom- mation un article L 121-1-1 qui donne une liste de pratiques commerciales “réputées trompeuses”, et un article L 122-11-1 fournissant une liste de pra- tiques “réputées agressives”. ✓ la faculté d’utiliser une fiducie est étendue aux personnes physiques (abro- gation de l’article 2014 du code civil). Jus- qu’à présent, seules les personnes morales pouvaient constituer des fidu- cies. La durée maximale de la fiducie est par ailleurs portée de 33 à 99 ans. La loi autorise les avocats à être fiduciaires (art. 2015 nouveau). La réforme de la fiducie (article 18 ) entre en vigueur, pour l’essentiel, le 1 er février 2009. 2septembre 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E G G I I S S L L A A T T I I O O N N Tranches de prix Ancien régime normal Nouveau régime normal Nouveau régime en ZRU, ZRR et ZFU ≤ 23000 € 0% 0% 0% de 23000 € à 107000 € 5% 3% 1% de 107000à 200000 € 5% 3% 3% > 200000 € 5% 5% 5% ✓ Cession des immeubles de l’Etat . Lorsque l’Etat cède un immeuble du domaine privé il peut, précise le nouvel alinéa de l’article L 3211-1 du code géné- ral de la propriété des personnes publiques, charger l’acheteur de procé- der à la dépollution, le coût de celle-ci s’imputant sur le prix de vente (article 126 ). ✓ L’article 137 définit l’accréditation et prévoit la création d’une instance natio- nale unique d’accréditation. ✓ L’article 145 prévoit la banalisation de la distribution du livret A. Il organise les règles de centralisation des dépôts des fonds collectés, pour assurer le finance- ment du logement social. ✓ L’article 152 qui autorise le Gouverne- ment à prendre une série d’ordonnances, vise en particulier la modification du régime des OPCI réservés à certains investisseurs . ✓ La déclaration d’insaisissabilité étendue. Jusqu’à présent, une personne exerçant une activité professionnelle indépendan- te pouvait effectuer une déclaration d’insaisissabilité pour écarter sa résidence principale de l’action de ses créanciers. Mais cette faculté, autorisée par l’article L 526-1 du code de commerce, était limi- tée à la résidence principale. La loi nou- velle (art. 14 ) en élargit le domaine à tout bien foncier bâti ou non bâti que la personne n’a pas affecté à son activité professionnelle. ✓ Surendettement: nouvelle défini- tion. L’article 14 II de la loi LME modifie la définition de la situation de surendette- ment à propos des engagements pris à titre de caution ou d’engagement solidai- re d’un entrepreneur individuel. Le texte précédent excluait le cas de ce type d’engagement pris en faveur d’une entreprise dont le débiteur est dirigeant de droit ou de fait. Le nouveau texte ne comporte plus cette restriction. Il élargit donc la notion de surendettement. De même, l’article L 332-9 nouveau augmen- te l’effet de la décision de la clôture pour insuffisance d’actif. Elle produit désor- mais aussi l’effacement de la dette résul- tant de l’engagement du débiteur de cautionner ou d’acquitter solidairement la dette d’un entrepreneur individuel ou d’une société. ■ Les règles sur le changement d’usage à nouveau réformées Plusieurs règles sur le changement d’usage sont modifiées par la loi LME. Elles entreront en vigueur le 1erjanvier 2009. ✓ Le changement d’usage facilité pour les rez-de-chaussée . L’article 13 modifie une nouvelle fois les règles d’usage des locaux, notamment pour favoriser l’installation d’activités écono- miques dans les locaux situés au rez-de- chaussée. - Un nouvel article L 631-7-4 inséré dans le CCH prévoit désormais par principe que l’exercice d’une activité profession- nelle, y compris commerciale, est autorisé dans une partie d’un local d’habitation situé au rez-de- chaussée . Le principe est toutefois assor- ti de conditions: l’activité ne doit pas interdite par le règlement de copropriété ou par le bail, elle doit être exercée par l’occupant qui a sa résidence principale dans le local et elle ne doit provoquer aucune nuisance ou danger pour le voisi- nage ou un désordre pour l’immeuble. L’article précise que le bail ne peut être un élément constitutif du fonds de com- merce, ce qui s’oppose à une requalifica- tion du contrat en bail commercial. - L’article L 631-7-2 nouveau permet au maire , quel que soit l’étage du loge- ment , d’autoriser l’occupant d’une rési- dence principale à utiliser le local, pour partie pour l’exercice d’une activité professionnelle , y compris commerciale, sous les mêmes restrictions que dans le cas précédent. Le texte est plus large que dans sa version antérieure qui limi- tait le cas à l’exercice d’une activité pro- fessionnelle, mais interdisait l’activité commerciale. L’autorisation devait être donnée par le préfet, elle relève maintenant du maire. Il faut aussi requérir l’avis du propriétai- re du local. Passé un délai d’un mois, l’avis est réputé favorable (art. L 631-7-5 II). ✓ Le préfet laisse place au maire . Dans l’article L631-7-1 du CCH, il est désormais indiqué de façon générale que c’est le maire qui donne l’autorisation de changement d’usage, et non plus le pré- fet. À Paris, Lyon et Marseille, l’autorisation est donnée après avis du maire d’arrondissement. Corrélativement, les règles de compensa- tion, qui étaient fixées par arrêté préfec- toral, seront désormais déterminées par une délibération du conseil municipal (ou de l’EPCI). Le rôle du maire est également renforcé car il peut prendre l’initiative de deman- der que l’article L 631-7 soit rendu appli- cable à sa commune alors qu’il était jus- qu’à présent simplement consulté (modi- fication de l’article L 631-9). L’article L 631-7-3 qui permet l’exercice, de façon encadrée (sans réception de marchandise ou de clientèle) d’une activi- té professionnelle dans une partie d’un local d’habitation, est aussi modifié. Il précise désormais que cela ne doit pas être interdit par le règlement de copro- priété ou le bail. Cette précision conforte l’interprétation qui avait été donnée du texte par une réponse ministérielle de 2005 (rép. Mari- ni, 7juillet 2005, n°14295) selon laquelle la faculté d’installer le siège d’une entre- prise dans un logement est possible sans restriction, mais elle est limitée à 5 ans si le bail ou le règlement de copropriété s’y oppose. ✓ Les logements HLM Des dispositions particulières, générale- ment plus strictes, sont prévues pour les logements HLM. - L’article 13 I de la loi LME vise la faculté pour les bailleurs de logements HLM en rez-de-chaussée dans les ZUS notam- ment, de les louer pour l’exercice d’une activité économique. La location devait être consentie à titre temporaire, cette restriction est supprimée. Il est précisé que le bail ne peut être un élément du fonds de commerce. - L’article L 631-7-2 est aussi applicable aux logements des organismes HLM, sauf pour l’exercice d’une activité commercia- le (art. 13 VIII LME). En revanche, l’article L 631-7-3 leur est applicable sans restric- tion. - Pour l’exercice d’une activité profession- nelle ou commerciale au rez-de-chaussée (art. L 631-7-4), alors qu’il n’est pas besoin d’autorisation dans le cas général, il faut requérir une autorisation dans un logement HLM (article L 631-7-5 nou- veau) ● 2septembre 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E G G I I S S L L A A T T I I O O N N ❑ Archéologie préventive Le taux de la redevance d'archéologie préventive est fixé à 0,41euro par m2 pour la période du 1 er août 2008 au 31juillet 2009. (Arrêté du 28juillet 2008, J.O. du 31juillet, p.12285). ❑ Récompense pour découverte La récompense pour une découverte for- tuite de vestiges archéologiques immo- biliers varie de 1000euros (intérêt local) à 30000euros (intérêt international). (Arrêté du 28juillet 2008, J.O. du 6août, p.12581). ❑ Epargne logement Les taux applicables pour les comptes et les plans épargne logement sont fixés, à compter du 1 e r août 2008 à: - CEL: 2,75% - PEL: 2,50% (Avis publié au J.O. du 30juillet, p.12234). ❑ PTZ: nouveaux plafonds Les plafonds de ressources des emprun- teurs qui sollicitent un prêt à taux zéro et qui figurent à l’article R 318-31- 2e du CCH ont été modifiés par un décret du 25juillet. (Décret n°2008-734 du 25juillet 2008 modi- fiant le décret n°2007-464 du 27mars 2007 relatif aux avances remboursables sans inté- rêt pour l'acquisition ou la construction de logements en accession à la propriété, J.O. du 27juillet, p.12106). ❑ Risques naturels majeurs Un arrêté du 12août 2008 fixe à 8% le taux de prélèvement du fonds de pré- vention des risques naturels majeurs sur les produits des primes ou cotisations addi- tionnelles relatives à la garantie contre le risque de catastrophes naturelles (JO du 21août, p.13099). 2septembre 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N Chiffres… Loyers d’habitation ❑ Le décret de blocage des loyers en Ile-de-France a été publié. Il renouvelle pour un an, à compter du 31août 2008, l’encadrement des loyers de renouvelle- ment, dans des conditions identiques au décret de l’an dernier. (Décret n°2008-788 du 18août 2008 relatif à l'évolution de certains loyers dans l'agglomération de Paris, pris en application de l'article 18 de la loi n°89-462 du 6juillet 1989, JO du 20août 2008, p.13006). ❑ Loyers de 1948: 5% à Paris, 3,5% en province Le décret qui fixe la hausse des loyers des logements relevant de la loi de 1948 a été publié. La hausse de loyers applicable (catégo- ries II et III) est de: - 5% dans l'agglomération parisienne, - 3,5% hors agglomération parisienne. Les loyers des catégories IV ne subissent aucune majoration. Contrairement à l'usage, la date d'application au 1 er juillet n'a pas été mentionnée. Il faut en déduire, selon la DGUHC, que l'augmentation n'est appli- cable qu'à compter de la publication du décret (source UNPI). Le prix de base au m 2 est désormais cal- culé à partir du tableau ci-dessous. (Décret n°2008-794 du 20août 2008, J.O. du 21août 2008, p.13114). ■ Etat de l’installation intérieure d’électricité Deux textes sont parus à propos de ce diagnostic. - Un arrêté du 8juillet 2008 définit le modèle et la méthode de réalisation de l'état de l'installation intérieure d'électricité dans les immeubles à usage d'habitation. L'état de l'installation inté- rieure d'électricité est réalisé en aval de l'appareil général de commande et de protection de l'installation électrique pri- vative. Il donne lieu à rédaction d'un rapport suivant un modèle fourni par l'annexe de l'arrêté. Le texte indique également la liste des points examinés au titre de l'état de l'installation inté- rieure d'électricité. - Un autre arrêté du 8juillet 2008 fixe les critères de certification des compé- tences des personnes physiques réalisant l'état de l'installation intérieure d'électricité et les critères Catégories Agglomération parisienne Hors agglomération parisienne Prix de base des 10 1 ers m2 Prix de base des m 2 suivants Prix de base des 10 1 ers m2 Prix de base des m 2 suivants II A 10,64 6,32 8,87 5,27 II B 7,33 3,96 6,12 3,31 II C 5,60 3 4,67 2,52 III A 3,39 1,83 2,83 1,57 III B 2,03 1,05 1,69 0,87 IV 0,26 0,12 0,26 0,12 Loyers de 1948: valeurs locatives en euros d'accréditation des organismes de certification. Les organismes de certification doivent être accrédités suivant la norme 17024. La procédure de certification est précisée par l'annexe I de l'arrêté. Elle comporte un examen théorique et un examen pra- tique. La certification est valable 5 ans. Au-delà de ce délai, il y a lieu de procé- der à une recertification. L'annexe II pré- cise les compétences requises des per- sonnes physiques qui sollicitent leur certi- fication: connaissance des lois générales de l'électricité, règles fondamentales de sécurité, méthodes d'essais, méthodes de diagnostics des installations intérieures d'électricité… (JO du 23juillet, p.11825). ■ OPCI Un décret du 22juillet concerne en parti- culier les OPCI. Les contrats constituant des instruments financiers à terme, conclu par un OPCI pour protéger des actifs doivent répondre aux conditions de l'article D 214-192 du code monétaire et financier. Ils peuvent porter sur des indices finan- ciers. Le nouveau texte ajoute que ces indices peuvent le cas échéant se rappor- ter à des indices immobiliers. (Décret n°2008-726 du 22juillet 2008 modifiant les règles applicables aux organismes de place- ment collectif, aux sociétés d'investissement à capital fixe et aux sociétés de gestion de porte- feuille, J.O du 24juillet, p.11901). Législation - La loi n°2008-735 du 28juillet 2008 relative aux contrats de partenariat a été publiée le 29juillet (p.12144). - La loi n°2008-757 du 1 er août 2008 rela- tive à la responsabilité environne- mentale et à diverses dispositions d'adaptation au droit communautaire dans le domaine de l'environnement a été publiée le 2août (p.12361). 2septembre 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O J J E E T T S S Le projet de loi de Christine Boutin Le ministre du logement a présenté son projet de loi en conseil des ministres le 28juillet. Voici un tableau qui présente de façon schématique le contenu du projet. Christine Boutin doit soutenir le texte au Parlement à partir du 14octobre. Art. Contenu Observations Ch. I Mobilisation des acteurs 1 Obligation de signature d'une conven- tion d'utilité sociale entre l'Etat et c haque organisme de logement social. La convention doit être signée d'ici fin 2010, sous peine de sanction financière. Un loyer progressif en fonction des revenus des locataires est possible. La convention d'utilité sociale remplace la c onvention globale de patrimoine qui existait depuis 2004. Les pénalités sont versées à la CGLLS. 2 Création d'un prélèvement sur les moyens financiers devenus surabondants dégagés par les bailleurs sociaux ayant une activité d'investissement réduite. Le prélèvement est versé à la CGLLS. Son mode de calcul sera précisé par décret. 3 Réforme du 1% . La définition des emplois de la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC) relèvera désormais de l'Etat et non plus des partenaires sociaux. Le rôle de l'ANPEEC est recentré sur ses mis- sions de contrôle de l'ensemble des acteurs du 1% logement. Les collecteurs et les partenaires sociaux ne sont plus représentés au conseil d'administration de l'ANPEEC, ce sont désormais des représentants de l'Etat et des personnalités qualifiées. Le texte réécrit notam- ment les articles L 313-1 à 23 du CCH. 4 Faciliter le recours à la VEFA pour les bailleurs de logements sociaux: l'acquisition d'immeubles entiers en VEFA par les bailleurs sociaux doit se faire dans le respect des règles de publicité et de concurrence de la commande publique. Si le bailleur acquiert en VEFA plus de la moitié de d'un ou de plusieurs pro- grammes de logements, il doit passer par une mise en concurrence des opéra- teurs privés susceptibles d'y répondre. Ces règles figureront aux articles L 432-2 à 4 nou- veaux du CCH. 5 Vente des logements sociaux à leurs occupants. Pour faciliter le financement des travaux d'amélioration des parties communes, la loi prévoit lors du vote de ces travaux, la constitution de provisions spéciales, à la charge des coproprié- taires, et placées sur un compte spécial, pour lisser le financement des travaux. Création d'un article L 443-7-1 dans le CCH. 6 Création d'une procédure d'alerte préventive dans les copropriétés . La procédure est à l'initiative du syndic ou, le cas échéant des copropriétaires ou des créanciers. Elle conduit à la désigna- tion, par le président du tribunal de grande instance, d'un observateur. Celui-ci doit rendre son rapport sur l'état financier de la copropriété et sur l'état de l'immeuble dans le délai de 6 mois. Le rapport est inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée des copropriétaires. Le maire est informé de la saisine du président du TGI. Cette procédure est insé- rée dans la loi de 1965 aux articles 29-1 et 29-2 nouveaux. Les articles 29- 1 à 6 actuels sont décalés et deviennent 29-3 à 8. Le seuil de déclenchement de la procédure est fixé ainsi: lorsque les impayés atteignent 25% du bud- get prévisionnel. NB: les frais sont en prin- cipe à la charge du syndi- cat, mais ils sont à la char- ge du syndic si, en l'absence d'action du syn- dic, les copropriétaires ont saisi le juge; ils sont à la charge du créancier, si c'est lui qui a saisi le juge. Art. Contenu Observations Ch. II Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQA) 7 Cet article crée le PNQRA pour la période 2009-2016 , il s'appuie sur les dispositifs existants (OPAH notamment). I l doit viser un nombre limité de sites, compris entre 100 et 150 quartiers dans un maximum de 100 communes ou EPCI, dont la liste sera fixée par décret. Il vise un « projet global de requalification des quartiers dans un objectif de mixité sociale et de développement durable ». Le budget de ce projet est estimé à 2,5milliards d'euros, à charge de l 'ANAH et de la PEEC. Le programme vise à réhabiliter 140000 loge- ments privés dégradés sur 8 ans. 8 Modalités de mise en œuvre de ce programme. Apporteront des financements: l'ANRU pour les collectivités publiques et l'ANAH pour la réhabilitation de l'habitat privé sur les sites éligibles. Le fonds d'intervention pour la sauve- garde de l'artisanat et du commerce (FISAC) sera aussi mobilisé. Des fonds locaux de réhabilitation de l'habitat pri- vé pourront être créés pour regrouper les financements. L'EPARECA pourra aussi intervenir. Modification de divers textes. Exemple, ajout d'un article L 321-1-2 du CCH pour l'ANAH. Ch. III Développement d'une offre nouvelle de logements 9 Renforcement de la portée du program- me local de l'habitat (PLH). Par exemple, le délai de mise en compatibilité du PLU avec le PLH est réduit de 3 à 2 ans. 10 Amélioration de la constructibilité. Pendant 3 ans, la loi autorise l'agrandissement de logements en dépassant les règles de hauteur ou de COS fixées par le PLU dans la limite de 20%. La loi généralise et pérennise la mesure autorisant la majoration de COS pour les programmes de logements compre- nant au moins une moitié de logements sociaux. La loi précise que les majorations de COS liées à des critères de performance énergétique ne sont pas cumulables. La règle de 20% ne s'appliquera pas dans les zones délimitées par le conseil municipal et sur décision motivée par la protection du patrimoine, des paysages ou des pers- pectives monumentales, ni dans les zones A, B et C des zones d'exposition au bruit. 11 Opérations d'intérêt national : exten- sion à des terrains privés qui constituent le « complément indispensable » d'emprises publiques. 12 Création du « projet urbain partena- rial ». Ce dispositif est calqué sur les ZAC, la commune pourra signer une convention avec un propriétaire, amé- nageur ou constructeur. Ce PUP est une proposi- tion du SNAL. 13 Le maire pourra accorder un permis de construire dérogeant aux règles du PLU pour l'aménagement d'un loge- ment existant lorsque les travaux sont nécessaires à l'accessibilité. Il est ren- voyé à un décret en Conseil d'Etat. Modification de l'article L 123-5 du code de l'urbanisme. Le maire devra recueillir l'avis de la commission d'accessibilité . 14 L'ANRU est autorisée à financer des opéra- tions portant sur des structures d'hébergement ou de logements de transit. Modification de l'article 14 de la loi du 1eraoût 2003. 2septembre 2008 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O J J E E T T S S ➠ Retrouvez le texte complet du projet de loi sur notre site jurishebdo.fr. Art. Contenu Observations 15 Recentrage du Robien et du Borloo . Ces dispositifs sont recentrés sur les zones A, B1 et B2. Jusqu'à présent appli- cables sur tout le territoire, ces disposi- tifs seront donc désormais réservés à c ertaines zones. Le classement des com- munes en zones sera aussi revu tous les trois ans. L'article supprime aussi le dispositif pré- vu en faveur des zones de revitalisation rurale (ZRR) qui permettait une déduc- tion spécifique de 26% sur les revenus fonciers. La réforme ne remet pas en cause les investisse- ments réalisés avant la publication de la loi nou- velle. 16 Elargissement du PASS FONCIER aux logements collectifs . Le dispositif est instauré jusqu'à fin 2010, date à laquelle il sera évalué. Le texte précise que la limitation du PASS FON- CIER au logement indivi- duel était motivée par des raisons juridiques mais non de politique du loge- ment. 17 Article55 de la loi SRU La loi complète la liste des logements à retenir dans le calcul du quota de 20% de logements sociaux. Elle y ajoute les logements relevant de l'accession popu- laire à la propriété (financement par PSLA ou PASS FONCIER). Modification de l'article L 302-5 du CCH. Les loge- ments retenus sont décomptés pendant 5 ans. Ch. IV Mobilité dans le parc de logements 18 Caution : il devient interdit à un bailleur personne morale (sauf SCI constituée entre parents) de demander un cautionnement à son locataire. La loi interdit le cumul entre le caution- nement et la souscription d'une assu- rance de garantie locative. La loi modifie l'article 22- 1 de la loi du 6juillet 1989. 19 La loi réduit les délais d'expulsion d'un logement. La suspension de l'exécution d'un jugement d'expulsion pourra être prononcée par le juge pour une durée limitée à 1 an et non plus 3 ans. Modification des articles L 613-1 et L 613-2 du CCH. 20 Cet article concerne l'offre et la demande de logements sociaux et vise à favoriser la mobilité. Les loca- taires en sous-occupation qui auront refusé 3 offres de relogement devront quitter les lieux dans un délai de 6 mois. Les locataires qui dépassent le double des plafonds de ressources verront leur bail transformé en bail de 3 ans non renouvelable. Les locataires auront le droit de sous- louer temporairement leur logement à une personne jeune. L'article 20 II modifie la loi de 1948. Il étend les cas de suppression du droit au maintien dans les lieux en cas de sous- occupation. Il supprime le droit au maintien dans les lieux pour les locataires du parc HLM dont les revenus dépassent le double des plafonds de loyers. L'article 20 III modifie, pour le parc HLM, le régime du transfert du bail en cas de décès ou d'abandon du logement par le locataire, à l'adaptation du loge- ment à la taille du ménage. Le bail comportera désormais une clau- se faisant référence à ces dispositions. L'article renvoie à un décret en Conseil d'Etat. Art. Contenu Observations 21 Plafonds de ressources d'accès aux HLM. La loi réduit les plafonds et pré- voit désormais leur indexation en fonc- tion de l'indice de référence des loyers. Cette mesure, qui se tra- duit par une baisse de 10,3% des plafonds, vise à neutraliser l'augmentation des pla- f onds qui est résultée de la réforme du SMIC. Ch. V Lutte contre l'exclusion, hébergement, accès au logement 22 Agence nationale pour la cohésion sociale et l'égalité des chances ( ACSé ). La réforme de cette agence prévoit notamment une réduction des membres de son conseil d'administration et le fait qu'elle pourra désormais recevoir des contributions financières des collectivi- tés territoriales. 23 Documents d'orientation pour l'hébergement et le logement: le plan départemental d'accueil, d'hébergement et d'insertion des per- sonnes sans abri sera intégré dans le plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées. 24 DALO : pour l'Ile-de-France, la loi per- met de désigner un bailleur d'un autre département que le département du demandeur, pour la mise en œuvre du droit au logement opposable. Cela rend interdépartementale la gestion de la suite à donner aux avis des commissions de médiation du DALO. Cela répond à une propo- sition du rapport du séna- teur Philippe Dallier. 25 La loi donne une définition de la notion d' habitat indigne . Il s'agit de « locaux utilisés aux fins d'habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les locaux dont l'état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques mani- festes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ». La définition est insérée à l'article 4 de la loi du 31mai 1990. 26 La loi développe l'intermédiation locative par les organismes HLM . Ils pourront prendre à bail des logements du parc privé, conventionnés avec l'ANAH, pour les sous-louer à des per- sonnes prioritaires au titre du DALO. 27 Exclusion du champ d'application de la loi de 1989 de certaines situations. Il s'agit de l'hébergement ou de la sous- location pour les publics dont la situa- tion justifie une solution locative tem- poraire. Ce projet de loi comporte de nombreuses dispositions concernant le parc public de logements. Il vise d’une part à faciliter la mobilité dans le parc, mais aussi à réfor- mer le mode de fonctionnement des bailleurs sociaux. Le parc privé est moins concerné. La mesure la plus symbolique est la suppression de la faculté pour un bailleur de demander à un locataire de fournir une caution. Cette mesure est toutefois limitée aux personnes morales. Le projet vise aussi à recentrer les dispositifs fiscaux Robien et Borloo sur les secteurs où les besoins de logements sont les plus importants. En matière de copropriété, le projet crée une procédure d’alerte préventive, dans un schéma proche de ce qui existe pour les sociétés commerciales. Le texte com- porte aussi des mesures originales pour améliorer la constructibilité par exemple en autorisant l’agrandissement des logements en dépassant les règles du COS. 2septembre 2008 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N Conventions collectives ➠ Maître d’œuvre : l'accord du 5juillet 2007, établissant un régime de mutuelle complémentaire santé conclu dans le cadre des entreprises d'architecture est étendu au secteur des maîtres d'œuvre en bâti- ment (Arrêté du 8juillet 2008, JO du 22juillet, p.11699). ➠ Huissiers : l'avenant n°33 du 23avril 2008 à la convention du personnel des huissiers de justice, relatif aux salaires est étendu par arrêté du 25juillet 2008 (JO du 1 er août, p.12334). Administration ✓ L'Etablissement public d'aménagement de la Plaine du Var est créé par décret du 3août (n°2008-733, J.O. du 3, p.12430). Procédure fiscale - Le décret n°2008-749 du 29juillet 2008 est relatif au délai dont dispose le contri- buable pour faire parvenir son acceptation ou ses observations à la proposition de rectification que lui adresse l'administration. Il comporte une modifica- tion de l'article R 57-1 du LPF et fait men- tion d'une éventuelle prorogation (JO du 31juillet, p.12265). - Le décret n°2008-752 du 29juillet 2008 est relatif à la saisine de la commission des infractions fiscales (JO du 31, p.12285). Il est complété par un arrêté du 29juillet (même JO p.12286) qui donne la liste des autorités pouvant saisir la commis- sion des infractions fiscales. Redevances Le décret n°2008-761 du 30juillet 2008 est relatif aux modalités de recouvrement de la redevance pour pollution de l'eau d'origine domestique et de la redevan- ce pour modernisation des réseaux de collecte due par les usagers domestiques. Il a été publié le 2août 2008 (p.12391). Tarif spécial de solidarité pour le gaz Un décret du 13août fixe les conditions d’application du tarif spécial de solidarité pour la fourniture de gaz naturel. Ce tarif spécial prend la forme d'une déduc- tion forfaitaire ou d'un versement forfaitaire, il bénéficie aux mêmes personnes que celles qui peuvent prétendre au tarif spécial d'électricité. Il s'agit des personnes dont les ressources donnent accès à la couverture maladie universelle (CMU). Le tarif est appli- cable pour les abonnements individuels, il prend la forme d'une déduction , et pour les personnes habitant dans un immeuble chauffé collectivement au gaz naturel, il prend alors la forme d'un versement for- faitaire . (Décret n°2008-778 du 13août 2008, J.O. du 14août, p.12873). - Un autre décret de la même date (JO du 14, p.12877) est relatif à la procédure appli- cable en cas d’impayés des factures d’électricité, de gaz, de chaleur et d’eau. - Un arrêté du 4août 2008 (JO du 20, p.13008) définissant les modalités de mise en œuvre des exonérations de taxe inté- rieure de consommation sur le gaz natu- rel prévoit notamment les conditions de cal- cul de l'exonération partielle de la taxe pour le chauffage d'un immeuble mixte qui com- porte en partie des locaux occupés par des consommateurs exonérés (logements occu- pés par des particuliers) et des locaux occu- pés par des consommateurs soumis à la taxe (locaux commerciaux, industriels, profession- nels…). Fiscalité du patrimoine RSA . Le Président de la République a annoncé le 28août en Mayenne la création d’une surface de 1,1% à la contribution sociale de 2% sur les revenus du patri- moine et de placements, pour financer la généralisation du Revenu de solidarité acti- ve. Les réactions n’ont pas tardé: - L’UNPI a dénoncé un “nouveau coup porté au droit de propriété” et met en garde contre le risque que les bailleurs “se détour- nent complètement de l’investissement immobilier”. - La FNAIM, qui relève que cela porte à 12,1% les prélèvements sociaux sur les reve- nus immobiliers, estime que cela risque de décourager définitivement les investisseurs. - CNAB, CSAB et UNIT mettent en avant l’incohérence de la fiscalité locative et jugent que cela contrarie les premiers résul- tats obtenus par la mise en place du bou- clier fiscal. La performance énergétique des bâtiments s’impose pour les bâti- ments anciens L'article R 131-26 du CCH impose d’améliorer la performance énergétique d’un bâtiment lorsqu’un propriétaire y effectue des travaux de rénovation. Un arrêté d’application de cet article est paru le 8août. Ce texte concerne les bâtiments achevés depuis le 1 er janvier 1948. Pour les plus anciens, c’est l’arrêté du 3mai 2007 (JO du 17mai 2007) qui s’applique. Sont concernés les bâtiments de plus de 1000m2. L'article 1 er du nouvel arrêté exclut de son champ d'application une série de bâti- ments. Exemples: les bâtiments industriels dans lesquels le système de chauffage pour l'occupation humaine produit une faible quantité d'énergie au regard de cel- le nécessaire aux activités économiques; les bâtiments non chauffés (sauf par une cheminée à ciel ouvert). À l’inverse, le texte indique le seuil à partir duquel l'arrêté s'applique: lorsque sont entrepris des « travaux de réhabilitation portant sur l'enveloppe, les installations de chauffage, de production d'eau chau- de, de refroidissement, de ventilation, d'éclairage ou les équipements utilisant les énergies renouvelables d'un bâtiment pour un coût total supérieur à 25% de la valeur du bâtiment concerné ». Pour le calcul du seuil de 25%, l'arrêté indique: - la valeur du bâtiment est fixée par réfé- rence à l'arrêté du 20décembre 2007 (soit 1287 € HT le m 2 pour les bâtiments d’habitation et 1100 € pour les autres bâtiments). - le coût des travaux à prendre en considé- ration s'applique à une liste de travaux fixée par l'article 4 (parois opaques, toi- tures, système de ventilation, éclairage…). L’article 12 fixe les exigences d’amélioration énergétique du bâtiment après travaux. Pour les logements, cela résulte d’un coef- ficient maximal de consommation fixé en kwh/m2/an; pour les autres bâtiments, il faut que le gain de consommation soit de 30% par rapport à la consommation du bâtiment initial. (Arrêté du 13juin 2008 relatif à la perfor- mance énergétique des bâtiments existants de surface supérieure à 1000m 2 lorsqu'ils font l'objet de travaux de rénovation impor- tants, J.O. du 8août, p.12656). Rectificatif Dans l’éditorial de notre numéro du 29juillet dernier, le nom cité du cabinet d’avocats cité était erroné. L’information exacte, qui était mentionnée par ailleurs en page8, est la suivante: Jean-François Mercadier et Charles Koskas , sont avocats à Paris, respective- ment associé et collaborateur du cabinet Norton Rose . Nous prions les intéressés et nos lecteurs de bien vouloir nous excu- ser de cette erreur. 2septembre 2008 page 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Sur votre agenda ✓ 18 septembre 2008 à Bruxelles: “ vers une politique européenne pour le logement durable ”. Un débat organisé par l’intergroupe Urban Logement du Parlement euro- péen, présidé par Jean-Marie Beaupuy, député européen. Contact: Agora Europe Tél. 0141149900. www.agoraeurope.com ✓ 23 octobre 2008 à Paris, le prochain colloque de l’IEIF aura pour thème “ Tourmente mondiale: quels scé- narios pour l’immobilier? A Paris XVI e (pavillon Dauphine) Contact. IEIF. Tél. 01 44 8263 63 ou www.ieif.fr. Nominations Présidence de la République ➠ Christian Frémont est nommé direc- teur de cabinet, Emmanuelle Mignon est nommée conseiller auprès du Président de la République (arr. du 28juillet, JO. du 29, @). Cabinets ministériels ➠ Agriculture : Gilles Pelurson est nom- mé directeur adjoint du cabinet de Michel Barnier (arr. du 11juillet 2008, JO du 22juillet, @). ➠ Culture : Sophie Durrleman est nom- mée conseillère au cabinet de la ministre (arr. du 21juillet, JO du 29juillet, @) et Jérôme Bouët, conseiller (arr. du 15juillet, J.O. du 30, @). ➠ Justice : Hervé Machi , conseiller au cabinet de la garde des sceaux, est nom- mé directeur adjoint du cabinet, en rem- placement de Stéphane Noël (arr. du 1 er août, J.O. du 3, @). Fabrice Belargent, magistrat, est nommé conseiller (arr. du 16août 2008, JO du 21août, @). ➠ Ecologie : parmi les nominations au cabinet de Jean-Louis Borloo: Hélène Pelosse, Vincent Piveteau et Marc Véron sont nommés directeurs adjoints; Peter Carl est nommé représentant spé- cial du ministre pour l'Europe; Nicolas Gauthier et Xavier Delarue sont nommés conseillers. (arrêté du 7août, JO du 13août, @) ➠ Logement : Julien Le Gars est nommé conseiller technique au cabinet de Chris- tine Boutin (arr. du 3juillet, JO du 21août, @). Equipement Jean-Michel Rogowski, est nommé direc- teur de l'équipement de Saint-Pierre-et- Miquelon (arr. du 8juillet, J.O du 25, @). Préfets Sont nommés préfets: Christian Leyrit (préfet de la région Basse Normandie et préfet du Calvados), Stéphane Bouillon (préfet de Corse et préfet de la Corse du Sud), Christian Rouyer (Aube), Joëlle Le Mouel (Jura), Vincent Bouvier (Aveyron), Denis Robin (Mayotte), Richard Didier (Haute-Loire), Philippe Paolantoni (Wallis et Futuna), Jean-Pierre Berçot (Saint Pier- re et Miquelon). (Décret du 28juillet, JO du 30, @). Magistrature Conseil d’Etat : Thierry Tuot, Jean-Pierre Jouguelet et Gilles Bachelier sont nom- més présidents de sous-section de la sec- tion du contentieux (arr. du 31juillet et du 1 er août, J.O. du 1 er et du 3août, @). Nouveau TA : Un tribunal administratif est créé à Tou- lon par décret du 21août 2008 (n°2008- 819, J.O. du 23août, p.13246). Organismes publics ✓ ANRU : Pierre Sallenave est nommé directeur général de l'ANRU. Il était pré- cédemment conseiller pour le développe- ment durable au cabinet de François Fillon (décret et arrêté du 1 er août 2008, J.O du 2août, p.12416). ✓ ANPEEC : Stéphane Bonnois, Muriel Boulmier, François d'Huart, Yves Poinsi- gnon et Jacques Lepron sont nommés administrateurs de l'Agence nationale pour la participation des employeurs à l'effort de construction, comme représen- tants de l'UESL (arr. du 23juillet 2008, JO du 23, août, p.13294). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 323 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 2septembre 2008 page 12 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), la Cour d'appel de Paris a admis qu'un locataire pouvait enga- ger directement la responsabilité du ven- deur en cas de retard de livraison (CA Paris 2e Ch. A, 20-02-2008, n°07/03250). Résumé des faits : une société prend à bail un local à usage professionnel vendu en l'état futur d'achèvement au bailleur. Se plai- gnant de retards dans l'achèvement des travaux, le loca- taire, tiers au contrat de VEFA, engage la responsabilité délictuel- le du vendeur d'immeuble à construire pour obtenir l'indemnisation de son préjudice. L'action du locataire est jugée recevable par la cour d'appel de Paris: "Considérant que l'effet relatif des contrats n'interdit pas à un tiers d'invoquer la situation de fait créée par l'inexécution par une partie de ses engagements contractuels dès lors que cette situation de fait lui cause un préjudi- ce de nature à fonder une action en res- ponsabilité délictuelle; qu'il s'ensuit que [le locataire], qui invoque le préjudice résul- tant pour lui de l'inexécution par [le ven- deur] de son engagement d'achever les tra- vaux dans les délais contractuellement pré- vus avec [l'acquéreur], est recevable en sa demande". Cette décision soulève plusieurs questions sur les rapports locataire/vendeur et loca- taire/garant de l'achèvement. 1°) À quelles conditions le loca- taire peut-il engager la respon- sabilité délictuelle du vendeur? Le locataire est un tiers directement inté- ressé à l'exécution de la VEFA. En poursui- vant des objectifs différents, respective- ment la construction et l'exploitation d'un immeuble, la VEFA et le bail constituent une chaîne de contrats hétérogène à l'intérieur de laquelle le locataire n'avait en l'espèce aucun lien contractuel avec le ven- deur, ce qui l'a conduit à se placer sur le terrain délictuel. Précisément, l'action en responsabilité délictuelle du tiers victime de l'inexécution d'un contrat a connu une valse-hésitation jurisprudentielle à laquelle l'Assemblée plé- nière de la Cour de cassation a mis un ter- me, le 6octobre 2006, en posant le princi- pe que "le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délic- tuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dom- mage". En application de cette jurispru- dence, le locataire devra démontrer: - l'existence d'un manquement contractuel de la part du vendeur (il n'est pas nécessaire de rapporter, en outre, la preuve d'une faute spécifiquement délictuelle et détachable du contrat de VEFA), - la réalité du dommage allégué (ce qui faisait défaut en l'espèce, entraî- nant le rejet de l'action du locataire), - et le lien de causalité entre le man- quement contractuel et le dommage subi. 2°) Le vendeur peut-il opposer au locataire les causes légitimes de suspension du délai de livrai- son stipulées dans la VEFA? Le respect du délai de livraison constitue pour le vendeur une obligation de résultat dont l'exécution peut être conventionnelle- ment suspendue en cas de survenance d'une cause légitime de retard stipulée dans la VEFA (intempéries, grèves…). La cour d'appel de Paris a récemment rap- pelé que "la clause prévoyant l'allongement contractuel du délai d'achèvement des travaux ne constitue pas une clause limitative de responsabilité mais une clause suspensive aménageant le délai de livraison en fonction de vicissitudes et événements de nature à retarder, de façon légitime, l'achèvement du chantier de construction, sans créer, pour autant, un déséquilibre significatif en faveur du ven- deur constructeur" (CA Paris 2e Ch. B, 13- 03-2008). Ces clauses suspensives n'étant pas considé- rées comme des clauses limitatives de res- ponsabilité, le vendeur pourra les opposer au locataire qui devra en tenir compte pour caractériser le manquement contrac- tuel dont il se prétend victime. Mais le locataire peut démontrer que la cause légitime de retard ne revêt pas les caractères de la force majeure (irrésistibili- té, imprévisibilité et extériorité) pour la neutraliser (Cass. 3e civ. 19-10-1982) ou que l'événement invoqué par le vendeur n'entre pas dans les prévisions de ces causes légitimes. 3°) La réparation du préjudice subi par le locataire est-elle affectée par les indemnités de retard stipulées dans la VEFA? Les clauses pénales, par lesquelles les par- ties à la VEFA évaluent forfaitairement à l'avance les indemnités dues par le vendeur en cas de retard non-légitime, sont desti- nées à indemniser l'acquéreur sans devoir rapporter la preuve d'un quelconque préju- dice - tout au moins tant qu'aucune partie n'en demande la révision judiciaire (art. 1152 du code civ.). Ces clauses, sans être des clauses limitatives de responsabilité stricto sensu, aménagent la responsabilité contractuelle du vendeur puisqu'elles "forfaitisent" le droit à répara- tion de l'acquéreur. De ce fait, elles ne peuvent ni profiter ni nuire au locataire (art. 1165 du code civil) qui devra prouver la réalité et l'importance de son préjudice personnel pour obtenir réparation. 4°) Le locataire peut-il mettre en jeu la garantie financière d'achèvement? La garantie financière d'achèvement (GFA) ne garantit pas l'achèvement de l'immeuble dans un délai déterminé mais seulement son financement. Si le garant n'est pas responsable du retard de livraison imputable au vendeur (Cass. 3e civ. 21-02- 1979), il doit néanmoins exécuter avec dili- gence son obligation de financement des travaux d'achèvement (Cass. 3e civ. 12-03- 1997). Il a déjà été jugé que le locataire ne pou- vait pas bénéficier de la GFA, faute d'être l'ayant-droit de l'acquéreur vis-à-vis du garant avec lequel il n'a d'ailleurs aucun lien contractuel (Cass. 3e civ. 7-02-2001). Le locataire n'est pas privé de tout recours pour autant: en cas de manquement contractuel du garant lui causant un préju- dice, le preneur pourrait engager sa res- ponsabilité délictuelle; en cas de passivité de l'acquéreur vis-à-vis du garant, le pre- neur pourrait mettre en jeu la GFA via l'action oblique (art. 1166 c. civ.). G.D. ■ A la suite d’un arrêt de la cour d’appel de Paris de février dernier, Guillaume Daudré s’interroge sur les recours du locataire contre le vendeur d’immeuble à construire en cas de retard dans la livraison. A A N N A A L L Y Y S S E E L’analyse de Guillaume Daudré , Notaire assistant, Allez & Associés (Paris). Quid de la responsabilité du vendeur d'immeuble à construire vis-à-vis du locataire en cas de retard de livraison? L’action du locataire jugée rece- vable par la cour d’appel.
