■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Vente d’immeubles
✓ Réseau d’assainissement : application d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés
✓ Réticence dolosive : graves défauts ayant conduit à l’insalubrité du local vendu
✓ Compromis de vente : la remise en mains propres de la lettre de rétractation à l’agence
✓ Vente frauduleuse : une action paulienne réussie pour le créancier
Troubles de voisinage
✓ Le canal St Martin : un quartier à vocation festive
✓ Parking public en limite de propriété
Fiscalité
✓ Taxe foncière : la méthode d’appréciation directe est subsidiaire
✓ Revenus fonciers : l’indemnité d’assurance versée à une SCI est imposable comme revenu foncier
■ Actualite p. 5
✓ Le RSA bientôt au Parlement
✓ Instructions fiscales : bouclier fiscal, taxe de 3 %
✓ Un rapport sur l’hébergement d’urgence
✓ A suivre : facturation des syndics, avoués, enquête de la DGCCRF
■ Réponses ministérielles p. 6
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 7,8
✓ Au fil du J.O.
✓ Nominations
✓ Sur votre agenda
✓ Mikit ne redoute pas la crise
■ Rencontre p. 8
✓ Jean Perrin (UNPI) : « la course à la construction n’est plus d’actualité ».
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Vented’immeubles ✓ Réseaud’assainissement:applica- tiond’uneclaused’exclusionde garantiedesvicescachés ✓ Réticencedolosive:gravesdéfauts ayantconduitàl’insalubritédulocal vendu ✓ Compromisdevente:laremiseen mainspropresdelalettrederétracta- tionàl’agence ✓ Ventefrauduleuse:uneaction paulienneréussiepourlecréancier Troublesdevoisinage ✓ LecanalStMartin:unquartierà vocationfestive ✓ Parkingpublicenlimitedepropriété Fiscalité ✓ Taxefoncière:laméthode d’appréciationdirecteestsubsidiaire ✓ Revenusfonciers:l’indemnité d’assuranceverséeàuneSCIest imposablecommerevenufoncier ■ ACTUALITE p.5 ✓ LeRSAbientôtauParlement ✓ Instructionsfiscales:bouclierfiscal, taxede3% ✓ Unrapportsurl’hébergement d’urgence ✓ Asuivre:facturationdessyndics, avoués,enquêtedelaDGCCRF ■ REPONSESMINISTERIELLES p.6 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.7,8 ✓ AufilduJ.O. ✓ Nominations ✓ Survotreagenda ✓ Mikitneredoutepaslacrise PourfinancerleRSA D esprécisionssurlefinancementdurevenudesolidaritéacti- vefigurentdansletexteduprojetdeloiquiaétédéposésurle bureaudel’Assembléele3septembre.C’estl’undestextesquifigu- rentàl’ordredujourdelasessionextraordinaireduParlementqui s’ouvrefinseptembre.Ildoitêtreexaminéparlacommissiondes financesdel’Assembléele17septembre. C’estdoncparunecontributionadditionnelleauxcontributions sociales,d’unmontantde1,1%,queleGouvernemententend abonderlenouveaufondsnationaldessolidaritésactiveschargéde financerleRSA,auxcôtésdesdépartements. Poursuivrel’objectifdediminuerdes“trappesàpauvreté”oude supprimerdesmécanismesquifreinentlareprisedutravailestévi- demmenttoutàfaitnécessaire.Maisàl’heureoùsemultiplientles annoncesnégativessurl’activitédel’immobilier,laperspectived’une contributionnouvellequifrapperaenparticulierlesrevenusfonciers etlesplus-valuesimmobilièrestombeparticulièrementmal.Leprési- dentdel’UNPI,enprésentantlanouvelleéditiondesonlivreblanc,a parexempleréaffirmétoutlemalqu’ilpensaitdecettenouvelle contribution.Précisonsquelanouvellecontributionnedevraitpas affecterlesbénéficiairesdubouclierfiscalcardepuislaréformeissue delaloiTEPA,lescontributionssocialessontinclusesdanslabasede calculdubouclier.Cetteannoncevientparailleurscontrecarrertant l’objectifduPrésidentdelaRépubliquedediminuerlesdépenses publiquesqueceluidestabiliserlesprélèvementsobligatoires… L ajurisprudencedelaCourd’appeldeParisquenouspublions cettesemaineàproposdestroublesdevoisinagepermetdefairele pointsurcettequestion.Dansuneaffaire,ellereconnaîtquele troubleestconstitué.Ilrésultaitdubruitdecamionsstationnantsur unparking,maisaussidufaitqueleparkingservaitdedécharge sauvage.Dansuneautreaffaireenrevanche,lacourrefuse d’admettrel’existenced’untroubleanormal.Lebruitétaitincontes- tablemaisl’auteurdutrouble,exploitantuncommercederestau- rant,avaitengagédestravauximportantspourendiminuerl’impact. Parailleurs,ilbénéficiaitdel’antériorité:ayantdébutésonexploita- tionavantl’installationduvoisinquiseplaignaitdubruit.Enfin,la courrelèvequelequartier,ils’agissaitducanalSaintMartin,dansle XI e arrondissementdeParis,estàvocationludiqueetfestive. L’acquéreurnepouvaitdoncseplaindredesouffrirdubruitdansun quartierfestif… N otonsenfinqu’undéputéaétéchargéd’unemissionsur l’intégrationdudroitdel’urbanismecommercialdansledroitcommunde l’urbanisme(lirepage7).Cetteperspectiveétaitannoncéeparlesdébats surlaloidemodernisationdel’économie.Ellemarqueiciunpasdeplus. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 325 1 6 SEPTEMBRE 2008 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier RENCONTRE p.8 ✓ Jean Perrin (UNPI): «la course à la construction n’est plus d’actualité». ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro : Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Ce numéro de Jurishebdo comporte un encart sur la matinée rencontre du 13 octobre consacrée au thème : usufruit et nue- propriété : la propriété immobilière autrement”. 16 septembre 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Réseau d’assainissement ■ Application d’une clause d’exclusion de garantie des vices cachés (CA Paris, 2 e Ch.A., 2juillet 2008, n°06/03138) Par acte du 9octobre 1992, M.C. avait acquis des consorts D.une propriété à Fontaine- bleau, constituant le lot « B » de la division en trois lots de la propriété des parents des ven- deurs. Le 21décembre 2000, M.C. revendait le bien à M me L. Celle-ci, se plaignant du non- raccordement de l’immeuble au réseau d’assainissement collectif, avait assigné son vendeur pour vice caché et défaut d’information, lequel s’était retourné vers les consorts D.Par jugement du 8décembre 2005, le TGI avait rejeté les demandes de M elle L.Elle a interjeté appel. « Considérant que M me L. ne rapporte pas la preuve, qui lui incombe, que M.C., vendeur non professionnel, savait que l’immeuble n’était pas raccordé au réseau d’assainissement public comme il est obliga- toire et fonctionnait sur un dispositif d’assainissement individuel […]; Qu’elle ne s’appuie en effet que sur des pré- somptions insuffisantes à démontrer la mau- vaise foi du vendeur, alors que les propres ven- deurs de M.C., les consortsD., prétendent avoir ignoré la non-conformité du réseau d’évacuation des eaux usées de l’immeuble et n’en ont donc pas informé leur acquéreur; qu’ un certificat d’urbanisme établissant que cet immeuble était desservi par le réseau public d’assainissement a été annexé à l’acte de vente du 9octobre 1992 et que M.C. a réglé la taxe correspondante, ce qui a pu l’induire en erreur sur le raccorde- ment effectif à ce réseau du bien acquis, et que l’expert relève qu’une ancienne fosse sep- tique […] peut fonctionner pendant dix ans ou plus sans être vidangée, de sorte qu’il est tout à fait possible que M.C. n’ait rencontré aucun problème d’évacuation des eaux usées au cours des huit années durant lesquelles il a occupé la maison […]; Qu’il s’ensuit qu’ en application de la clau- se contractuelle d’exclusion de garantie […] la responsabilité de M.C. ne peut être recherchée au titre des vices cachés». La cour confirme le jugement. Observations de Jurishebdo : Lorsqu’il existe un réseau d’assainissement public, le raccorde- ment doit obligatoirement être réalisé dans les deux ans suivant la création du réseau. Les carences affectant les raccordements du bien vendu aux réseaux publics relèvent du devoir général d’information du vendeur (concer- nant le réseau d’eau potable: Civ., 3 e , 28juin 2000, n°98/20376). En l’espèce cependant, un large faisceau d’indices concourrait à démon- trer la bonne foi des vendeurs, et leur réelle ignorance de la situation. Quant au vice caché, la cour d’appel de Paris donne ici effet à une clause d’exclusion de garantie. Une fois n’est pas coutume, car ces clauses n‘ont générale- ment pas l’affection des juges. Cette solution est à remettre dans le contexte d’un arrêt de la Cour de cassation, laquelle s’est montrée plus radicale, jugeant que le « non-raccorde- ment d’une habitation au réseau d’assainissement ne suffit pas « à caractériser une atteinte à l'usage du bien » justifiant une condamnation au titre des vices cachés (Civ 3 e , 28mars 2007, n°06/12461). A noter qu’à compter du 31décembre 2009, un « diagnostic de l’assainissement non collec- tif » sera à fournir pour toute promesse de vente d’un bien disposant d’un assainissement de ce type, et dès le 1 er janvier 2013, pour tou- te transaction (loi n°2006-1772 du 30décembre 2006 relative à l'eau et aux milieux aquatiques). Dans l’attente, il revient aux acquéreurs de se montrer curieux et aux vendeurs de prévoir toutes déclarations utiles dans l’acte. Réticence dolosive ■ Graves défauts ayant conduit à l’insalubrité du local vendu (CA Paris, 2 e Ch.A., 2juillet 2008, n°07/00357) Le 28février 2000, M elle L.avait acquis de M.B. le lot n°9 d’un immeuble en coproprié- té à Alfortville, désigné comme un « studio en rez-de-jardin ». Le 8avril, elle mettait le bien en location, mais le 18décembre, le pré- fet prenait un arrêté d’interdiction définitive à l’habitation. Le 1 er juillet 2005, M elle L.assignait son vendeur en nullité de la ven- te. Le tribunal avait accueilli la demande et condamné M.B. à lui verser 4500 € de dom- mages et intérêts. Celui-ci a interjeté appel. « Considérant […] que le « studio » en rez-de- jardin vendu par M. B. à M elle L., désigné au règlement de copropriété non pas com- me un logement mais comme une pièce en sous-sol à laquelle on accède par la cour, est définitivement impropre à l’habitation en raison de causes d’insalubrité auxquelles il ne peut être remédié: normes d’habitabilité non respectées (surface de la pièce inférieu- re à 9m 2 et hauteur sous plafond inférieur à 2,20m), absence de ventilation et d’éclairage naturel, importante humidité et forte odeur de moisi, inondation dans le logement en cas de forte pluie; Considérant qu’il est établi […] que le bien vendu à M elle L.souffre d’une humidité et d’un manque d’étanchéité à la pluie structurels qui préexistaient donc nécessairement à la vente ; que M.B., qui a été propriétaire des lieux du 3juillet 1989 au 28février 2000, soit pendant plus de dix ans, ne peut dès lors sérieusement prétendre les avoir ignorés […]; Considérant qu’en dissimulant ces graves défauts contribuant à l’insalubrité du local à M elle L., dont il est évident qu’elle ne l’aurait pas acquis si elle les avait connus puisqu’elle destinait le bien à la location, M.B. a commis une réticence dolosive, le privant du droit de se prévaloir de la clause contractuelle d’exonération de garantie; Considérant en conséquence que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a annulé la vente et condamné M.B. à restituer à M elle L.le prix de vente et les accessoires […]». Observations de Jurishebdo : Si l’acheteuse avait pu constater par elle-même l’absence d’éclairage naturel et la présence de moisissu- re affectant le logement, elle n’était pas en mesure d’évaluer l’ampleur des défauts. Une gravité qui l’aurait très probablement convain- cue d’abandonner son projet d’acquisition, et c’est sur ce fondement que les juges estiment le vendeur coupable de réticence dolosive. Le fait que l’interdiction d’habiter n’ait pas été effective au moment de la vente, ou que le vendeur n’ait pas été informé de son immi- nence sont ici indifférents. La gravité des pro- blèmes structurels constituait le vice caché, lequel s’est révélé sous la forme de l’arrêté d’insalubrité qui a suivi. Troubles de voisinage ■ 1. Quartier à vocation festive (CA Paris, 2 e Ch. B., 3 juillet 2008, n°07/08145) En 1998, M me C. avait acquis un appartement au premier étage d’un immeuble à Paris. Fai- sant état de nuisances sonores provenant du restaurant au rez-de-chaussée, elle avait assi- gné la société propriétaire des lieux et sa locataire. Par jugement du 21 mars 2007, le TGI de Paris lui avait allouée une réparation mais rejeté ses demandes quant à des tra- vaux. Elle a formé appel. « Considérant, en premier lieu, que les dom- 16 septembre 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ mages causés aux occupants d’un bâtiment par des activités artisanales ou commerciales n’entraînent pas droit à réparation lorsque l’acte constatant l’aliénation a été établi postérieurement à l’existence des activi- tés les occasionnant, dès lors qu’elles s’exercent en conformité avec les dispositions législatives ou réglementaires en vigueur et qu’elles se sont poursuivies dans les mêmes conditions; Considérant, en second lieu, que l’ anormalité d’un trouble de voisinage est fonction de l’environnement ; Considérant que M me C. a acquis son apparte- ment en 1998, alors que le restaurant de la SARL H.était exploité au rez-de-chaussée de l’immeuble depuis le mois de juillet 1995, […] ; Considérant que […] le nouveau gérant de la SARL H.a fermé le restaurant trois mois pour réaliser des travaux […] lesquels ont notam- ment consisté dans le doublage des murs et plafonds, à l’installation de faux plafonds, de plaques de BA13, à l’insonorisation des murs avec de la laine de roche, […]; Or considérant que, s’il est constant qu’en dépit des travaux […] M me C. continue à subir une gêne inéluctable […] elle ne démontre pas que cette gêne excéderait, eu égard tant à l’antériorité de l’activité de res- tauration exercée dans les lieux qu’à la voca- tion ludique et touristique du canal Saint- Martin, un trouble anormal de voisinage de nature à justifier les mesures drastiques qu’elle souhaite imposer au restaurant […]; Considérant […] que l’expert a relevé dans son rapport que la SARL H. était en grande partie responsable des troubles […] en raison d’un vice de construction, l’isolation existant entre les locaux du rez-de-chaussée et ceux du premier étage n’étant pas conforme aux exigences réglementaires; Que, compte tenu de cette conclusion […] c’est par de justes motifs que la Cour adopte que les premiers juges ont fixé à 20% la part contributive du syndicat dans la réparation des dommages accordés à M me C. ». ■ 2. Parking public en limite de propriété (CA Paris, 2 e Ch.B., 3juillet 2008, n°07/06990) En 2001, un parking avait été édifié sur la parcelle jouxtant celle du pavillon de M me B., propriétaire depuis 1999. Se plaignant des nuisances sonores, olfactives et visuelles , M me B. avait assigné la SNCB., pro- priétaire, en dommages-intérêts. Déboutée en première instance, elle a interjeté appel. « Considérant, en droit, que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements; Considérant que l’exercice, même légitime, du droit de propriété, devient générateur de responsabilité lorsque le trouble qui en résulte pour autrui dépasse la mesure des obligations ordinaires du voisinage […]; Considérant qu’il est établi […] que l’usage du parking […] a été et est encore source de nombreux troubles de voisinages pour MmeB, dès lors que: - les camions qui stationnaient sur le parking dégradaient, en se garant en marche arrière, le mur de son pavillon, et démarrant très tôt le matin, interrompaient son sommeil […]; - la bordure du parking adossée au mur du pavillon de M me B. sert de décharge « sauva- ge » aux utilisateurs et riverains […]; Considérant que ces nuisances excèdent par leur gravité et leur caractère répétitif les troubles normaux de voisinage et que la SNC B.ne peut soutenir à bon droit qu’elle n’est pas responsable des agissements des utilisa- teurs de son parking, alors qu’il lui appartenait d’en réglementer les accès et utilisation ainsi que d’en assurer le nettoyage régulier ». Observations de Jurishebdo : La preuve d’un trouble est toujours ramenée à un contexte urbanistique précis: celui d’une ville, d’un quar- tier… La particularité du canal Saint Martin, lieu fréquenté de Paris, devait donc être prise en compte dans l’appréciation de la nuisance, pour en atténuer le caractère anormal; au contraire, dans la seconde espèce, la requéran- te vivait dans une zone pavillonnaire qui ne justifiait en rien les préjudices subis. Second niveau d’analyse, celui du respect des lois et règlements: une infraction tendra à faire soup- çonner une situation anormale. Ainsi, dès lors qu’il était muni d’une licence appropriée, le bar-restaurant pouvait, légalement, faire (un peu) de bruit. Dernier point, l’exception d’antériorité prévue pour les activités commer- ciales par l’article L112-16 du CCH: l’idée est que l’acquéreur ne peut légitimement venir se plaindre d’une nuisance qu’il avait pu prévoir. Plus globalement, la bonne foi des parties n’est pas indifférente à l’appréciation des juges: le gérant du restaurant s’était montré coopératif, réalisant des travaux importants. Quant à la réparation, la solution intéressera les com- merces bruyants: l’existence d’un vice de construction est susceptible de réduire sensible- ment le coût des réparations à leur charge. Compromis de vente ■ La remise en mains propres de la lettre de rétractation à l’agence (CA Paris, 2 e Ch.A., 2juillet 2008, n°07/04505) Le 13mars 2004, les époux G.signaient avec M.B. un compromis de vente sur un apparte- ment à Savigny-sur-Orge, par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Le 20mars, l’agence accusait réception de leur rétraction, et leur restituait le montant du séquestre. M.B. contestant la validité de la rétractation, il avait assigné les époux G.et l’agence devant le TGI. Par jugement du 8décembre 2006, le tribunal avait déclaré la rétractation inoppo- sable au vendeur. Les époux G.ont interjeté appel. « Considérant que l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation dispose: « Pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation […] l’acquéreur non professionnel peut se rétrac- ter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte […]»; Que le compromis de vente ayant été établi par l’agence […] qui l’a notifié aux époux G.par remise en main propre, la rétractation, exercée par les acquéreurs par remise en main propre entre les mains du mandataire du ven- deur, soit dans les mêmes formes, apparaît régulière et opposable au mandant ». La cour infirme le jugement et déclare la rétraction opposable au vendeur. Observations de Jurishebdo : Aux termes l’article L.271-1 du CCH, la notification de l’acte de vente est réalisée « par LRAR ou par tout acte autre moyen présentant des garan- ties équivalentes ». La jurisprudence avait admis la possibilité d’une remise en main propre par l’agence aux acquéreurs, jusqu’à ce que la Cour de Cassation (3 e Civ, 27février 2008, n°07/11303) ne vienne récemment préciser que « la remise de l'acte en mains propres ne répond pas aux exigences de l'article L.271- 1 du CCH », dans sa rédaction « issue de la loi SRU du 13décembre 2000 ». Si la Cour fait cette dernière précision, c’est que depuis, l'article L.271-1 a été modifié par la loi ENL du 13juillet 2006 pour valider la pratique de la remise en main propre. Une solution que reprend ici la CA de Paris pour la rétractation, sur le fondement du parallé- lisme des formes, mais pour une vente de… 2004 (déjà, 5mars 2008, n°07/07646). ● H.L Pages réalisées par Hélène Lécot 16 septembre 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Vente frauduleuse ■ Une action paulienne réussie pour le créancier (CA Paris, 4 sept. 2008, 2 e ch. B, n°06/15184) Une personne avait été condamnée en mars2003 à verser 3,7millions d’euros à un fonds de garantie. Or elle avait vendu en octobre2003, à l’insu du fonds de garantie, un appartement à Paris pour 2,9millions d’euros. La vente était faite à une SCI et le vendeur avait “fait en sorte que cette somme se volatilise tandis que lui-même fuyait à l’étranger”. La cour d’appel confirme la solution de première instance qui avait déclaré inop- posable au fonds de garantie la vente du bien à la SCI et elle admet la complicité de fraude de la SCI: “Considérant […] que Monsieur Didier H.avait en outre manifestement conscience de causer un préjudice à son créancier en appauvrissant son patrimoine puisqu'aussi bien, il faisait mine de négocier avec le fonds de garan- tie des dépôts un échelonnement de sa dette alors que dans le même temps il procédait discrètement à la vente de son bien immobilier et quittait le territoire national; Que s'agissant de la complicité de frau- de commise par la SCID., acquéreur de l'appartement litigieux , celle-ci est établie par les circonstances très particu- lières qui ont entouré cette vente: Qu'en effet, le gérant statutaire de la SCI D.est "domicilié" dans une boîte postale située dans le paradis fiscal de Jersey; que sa rencontre avec Monsieur Didier H.aurait été fortuite et que la vente s'est concrétisée dans un laps de temps tout à fait remarquable, l'acte authentique ayant été signé le 7octobre 2003 alors que les statuts de la SCI D.ont été sous- crits le 23septembre 2003, qu'ils ont été enregistrés le 2octobre 2003 et déposés au greffe du tribunal de commerce de Paris le lendemain […] Que si l'hypothèse que développe le fonds de garantie des dépôts selon laquelle c'est Monsieur Didier H.qui s'est vendu à lui-même son appartement au travers d'un trust soumis au droit anglais et géré à Jersey par Monsieur Paul E.qui a constitué la SCI D.dont il a pris la gérance n'est pas suffisamment confir- mée pour être retenue par la Cour, il n'en reste pas moins que les diverses ano- malies qui ont accompagné la vente liti- gieuse sont exclusives de toute bon- ne foi de la part de l'acquéreur qui a pour le moins facilité les manœuvres de Monsieur Didier H.tendant à faire échapper son bien aux poursuites du fonds de garantie des dépôts; que c'est donc à juste titre que le fonds de garan- tie des dépôts a diligenté une action pau- lienne que le premier juge a accueillie”. Observations de Jurishebdo : L’article 1167 du code civil permet à un créancier, en son nom personnel, d’attaquer un acte fait par le débiteur en fraude de ses droits. C’est cette action paulienne qu’avait engagée le fonds de garantie à l’égard de son débiteur à propos de la vente de l’appartement. Elle suppose réunies une série de conditions: insolvabi- lité du débiteur, antériorité de la créance par rapport à l’acte attaqué, appauvrisse- ment du débiteur… La cour a donc admis le bien-fondé de son action en raison de plusieurs irrégularités de la vente, ce qui a pour effet de rendre la vente inopposable au créancier qui a engagé l’action. Taxe foncière ■ La méthode d’appréciation directe est subsidiaire (Conseil d’Etat, 9 juill. 2008, n°296119, SA Natexis-Bail) Un litige portait sur la taxe foncière de locaux de bureaux situés à Viroflay. Le Conseil d’Etat rappelle que parmi les trois méthodes de détermination de la valeur locative (montant du loyer pour une location à des conditions de prix nor- male, comparaison et appréciation direc- te) que prévoit l’article 1498 du CGI, la troisième méthode est subsidiaire: “Considérant [qu’il résulte de l’article 1498] que l’administration ne peut déter- miner la valeur locative par voie d’appréciation directe que si la valeur locative n’a pu être déterminée dans les conditions prévues au 1e ou 2e de l’article 1598”. Le Conseil d’Etat annule le jugement qui avait écarté un local de comparaison situé à Vélizy et approuvé l’usage de l’appréciation directe alors qu’il aurait dû “rechercher si un autre local pouvait être retenu comme local de comparaison”. Observations de Jurishebdo : Ce n’est donc qu’à défaut de pouvoir utiliser les deux premières méthodes que l’administration peut recourir à celle de l’appréciation directe. Revenus fonciers ■ L’indemnité d’assurance versée à une SCI est imposable comme revenu foncier (Conseil d’Etat, 6août 2008, n°301336, annulation) Une SCI avait contracté un emprunt pour l’acquisition de biens immobiliers locatifs. le prêt était garanti par une assurance décès-invalidité souscrite par les deux associés. L’associé avait, à la suite d’un accident, reçu une indemnité de l’assurance. Se posait la question de savoir comment déclarer cette indemnité. Le Conseil d’Etat juge que l’indemnité est un revenu imposable: “qu'il résulte de la combinaison de ces dispositions [art. 29 et 31 I du CGI], d'une part, que les indemnités versées par une compagnie d'assurances pour couvrir les charges déductibles du revenu foncier d'un contribuable ont, dans cette mesure, le caractère de recettes fon- cières de ce dernier et qu'il en va ainsi notamment dans le cas d'une police d'assurance décès-invalidité contractée sur sa tête par l'associé d'une société de personnes pour couvrir les mensualités d'un emprunt contracté par celle-ci ou pour son compte et, d'autre part, que les intérêts de cet emprunt présentent le caractère d'une charge déductible des résultats de cette société, y compris lorsque, en exécution des clauses de cette police d'assurance, une compagnie d'assurances, auprès de laquelle cet emprunt a été garanti, est conduite à se substituer à l'emprunteur dans le paie- ment des mensualités du prêt”. Observations de Jurishebdo : En consé- quence, l’indemnité versée par l’assureur représente un revenu imposable, mais corrélativement, les intérêts d’emprunt constituent des charges déductibles. L’administration avait fait une analyse inver- se en admettant que l’indemnité n’était pas imposable au titre des revenus fonciers et en refusant la déduction des intérêts à hau- teur des montants couverts par l’indemnité. Cette solution est donc rejetée ● 16 septembre 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A S S U U I I V V R R E E ■ Facturation des syndics Dès avril2008, le secrétaire d'Etat à la consommation a demandé à la DGCCRF d'évaluer l'application de l'avis du 27sep- tembre 2007 du Conseil national de la consommation. Cet avis a fixé une liste de prestations qui relèvent de la gestion couran- te. Un nouveau bilan sera établi fin 2008. Le secrétaire d’Etat à l’industrie et à la consom- mation a indiqué: si les résultats ne sont pas satisfaisants, l'adoption d'un texte normatif sera envisagée. Il répondait à une question du député Jacques Domergue relayant une demande de l'ARC qui souhaite que l'avis du CNC soit transformé en obligation. (JO. AN Q, 5août 2008, p.6810, n°25689). ■ Vers la suppression des avoués La double assistance du client, par l'avocat et l'avoué, ne se justifie plus, a écrit la Garde des Sceaux à Philippe Vuilque. Le Gouverne- ment a décidé de présenter un projet de loi unifiant la profession d'avoué et d'avocat. Lesavoués deviendront automatique- ment avocats , ils seront indemnisés. La pro- fession compte 433 membres. La réforme pourrait entrer en vigueur début 2010. De nombreuses questions voisines, dans le sens d'une défense de la profession d'avoué. (JO. AN Q, 12août 2008, p.6990, n°22916) ■ La DGCCRF enquête sur les pra- tiques de banques Des consommateurs se sont plaints de ne pouvoir renégocier leurs prêts immobiliers auprès d'autres banques. L'enquête diligen- tée par la DGCCRF vise à identifier les pra- tiques qui pourraient être déférées au Conseil de la concurrence indique Christine Lagarde. Selon le sénateur Marcel Rainaud, il s'agirait d'accords entre banques pour éviter les renégociations. (Rép. de la ministre de l’économie à Marcel Rai- naud , JO Sénat, Q, 21août 2008, p.1657, n°4528). Le RSA bientôt au Parlement Le projet de loi généralisant le revenu de solidarité active a été déposé à l’Assemblée le 3septembre. Le RSA sera financé par les départements et par un “fonds national des solidarités actives” géré par la caisse des dépôts. C’est ce fonds qui sera attributaire de la nouvel- le contribution sociale assise sur les reve- nus du patrimoine et de placements. Cette contribution est prévue à l’article 2 du projet de loi qui modifie le code de l’action sociale et des familles, à l’article L 232-23 nouveau. Son taux est de 1,1%. Il s’agit d’une contribution additionnelle aux deux prélèvements sociaux de 2% des articles L 245-14 et L245-15 du code de la sécurité sociale. Les conditions d’assiette, de contrôle et de recouvrement de la nou- velle contribution sont identiques aux deux contributions actuelles. L’article 6 du projet de loi prévoit la sup- pression de l’exonération de taxe d’habitation dont bénéficient les per- sonnes recevant le RMI. Les titulaires du RSA relèveront du régime général de pla- fonnement de la taxe d’habitation en fonction du revenu. Toutefois, les per- sonnes percevant le RSA et dont le revenu de référence est nul seront exonérées de taxe d’habitation. Le RSA est par ailleurs incessible, insaisis- sable (art. L 262-48 du code de l’action sociale) et non soumis à l’impôt sur le reve- nu (application de l’article 81 9e du CGI). Instructions fiscales ✓ Bouclier fiscal Une instruction du 26août (n°83, 13 A-1- 08) a commenté la réforme de la loi TEPA qui a abaissé à 50% le taux du bouclier fiscal, précédemment fixé à 60%. Rappe- lons que la loi du 21août 2007 a égale- ment prévu que les contributions et prélè- vements sociaux sur les revenus du patri- moine, d’activité et sur les produits de pla- cements sont ajoutés à la liste des impôts qui peuvent être restitués. La réforme s’applique pour la première fois en 2008. ✓ Taxe de 3% sur les immeubles La taxe de 3% sur les immeubles due par certaines entités juridiques qui possèdent des immeubles en France a été commen- tée par l’administration dans une instruc- tion du 7août (n°81, 7 Q-1-08). La réforme est issue de la loi de finances rectificatives pour 2007, elle s’applique à compter du 1 er janvier 2008. Le champ de la taxe est élargi à l’ensemble des entités qui détiennent directement ou indirectement des immeubles situés en France, que celles-ci soient dotées ou non de la personnalité morale. C’est le cas par exemple des fiducies ou les trusts. Pour les fonds d’investissement, l’instruction précise qu’ils rentrent désormais dans le champ de la taxe (§ 25), sous réserve des cas d’exonération. Les entités dont les parts ou actions font l’objet de “négociations significatives et régulières sur un marché réglementé” sont exonérées de la taxe de 3%. L’instruction précise cette notion (§59). Les marchés européens sont déterminés par une liste. Hors de l’Union européenne, il faut se référer à des critères qu’explicite l’instruction. Par exemple le flottant doit être supérieur à 25% ou, s’il est compris entre 5 et 25%, l’entité juridique doit jus- tifier que le seuil satisfait aux conditions de marché en cause (§ 63). Corrélativement, les cas d’exonération sont étendus. Ainsi, une entité qui détient des immeubles ou des droits sur des biens dont la valeur vénale est inférieure à 100000 € ou à 5% de la valeur vénale des biens est exonérée de la taxe (§ 83). Les entités peuvent être exonérées de la taxe de 3% si elles s’engagent à fournir à l’administration fiscale certains renseigne- ments. L’instruction détaille ces données (§ 101 et suiv.) Les entités juridiques sont dispensées de déclarer leurs associés ou actionnaire qui détiennent moins de 1% de leur capital. Un rapport sur l’hébergement d’urgence Le député Etienne Pinte a présenté le 5septembre au Premier ministre son rapport sur l’hébergement d’urgence et l’accès au logement. Ce rapport propose de conditionner les aides à l’investissement locatif à une vraie contrepartie sociale. Il considère qu’elles devraient être recentrées par exemple sur la location à destination des plus modestes. Il préconise également de poursuivre la politique de prévention des expulsions en insérant dans les baux une obligation pour le propriétaire de signaler les impayés de loyers et de maintenir temporairement l’allocation de logement en cas d’impayés pour faciliter une solution amiable. Il propose aussi de renforcer l’article 55 de la loi SRU et de prendre des mesures urgentes. Exemple: déclencher l’achat de 1000 logements privés par des opérateurs par une mobilisation des PLAI majorés pour loger des familles prioritaires. Le rapport demande aussi d’accentuer les efforts de lutte contre l’habitat indigne. 16 septembre 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné R éponse O bservations 5 août 2008 A N p. 6748 n° 24573 Jean-Claude Lenoir, U MP, Orne BTP Terrassement Accès à l a profession Commerce, PME L'activité de terrassement, simple activité de p réparation des sites , n'est pas de nature à mettre en cause la sécurité des personnes. Mais si elle implique de réaliser des actes s'apparentant à la construction , elle doit être exercée par une personne qualifiée ou sous sa supervision. Il n'est pas opportun de r églementer davantage la profession, conclut la réponse. 5 août 2008 AN p. 6782 n° 25067 Jean-Marc Roubaud, UMP, Gard Assurance construction et voirie publique Ecologie L'article L111-32-1 du CCH exclut de l'obligation d'assurance les voiries (sauf si elles sont l'accessoire d'un ouvrage soumis à l'obligation d'assurance). Mais les entreprises privées qui effectuent des travaux de voirie peuvent être reconnues responsables de désordres au titre de la garantie décennale. La réponse précise que le contrat de marché public peut prévoir néanmoins une obliga- tion d'assurance. 5 août 2008 AN p. 6811 n° 18755 Philippe Cochet, UMP, Rhône Loi Hoguet Justice En application de la modification de la loi Hoguet par la loi ENL de juillet 2006, les négociateurs qui exercent à titre non salarié sont désormais tenus de s'immatriculer au registre spécial des agents commerciaux. Il n'est pas besoin de décret d'application. Les négociateurs, indépendants ou salariés, restent soumis à l'article 9 du décret du 20 juillet 1972. Ils doivent disposer d'une attestation délivrée par le titulaire de la carte pro- fessionnelle visée par le préfet et se soumettre aux obligations sur le con- trôle de la condition de moralité et l'interdiction de recevoir des fonds. 12 août 2008 AN p. 6924 n° 15602 Patrick Beaudoin, UMP, Val-de-Marne Délais de revente des marchands de biens et intérêts de retard Budget Dès 2002, des aménagements du mode de calcul des intérêts de retard pour le paiement des droits d'enregistrement ont été apportés, jusqu'à fin 1998 (loi de finances rectificatives pour 1992 puis 1995). Il n'est pas envisagé d'adopter d'autres aménagements au calcul des intérêts de retard pour les marchands de biens qui n'ont pas pu revendre dans les délais prorogés. Un thème qui pourrait redevenir d’actualité, en raison de la conjonc- ture… 12 août 2008 AN p. 6931 n° 27056 Maurice Leroy, NC, Loir-et-Cher Archéologie préventive Culture Aujourd'hui 6,7 % des dossiers d'aménagements instruits au titre de l'archéologie font l'objet de pre- scriptions (contre 13,8 % en 2002). Il y a 66 opéra- teurs (48 collectivités territoriales et 18 entreprises privées). « Si la situation globale de l'archéologie préventive est tendue, des solutions locales exis- tent et doivent être favorisées ». La ministre a don- né instruction à l'INRAP d'étudier au cas par cas les priorités d'intervention de ses équipes. Le député évoquait les difficultés que posent les retards dans les opéra- tions d'aménagement que crée la réalisation des fouilles. 12 août 2008 AN p. 6953 n° 16282 Jean-Pierre Giran, UMP, Var Lotissements Ecologie Les divisions de terrains effectuées dans le cadre d'un permis de construire valant division (art. R 431-24 du code de l'urb.) ne constituent pas des lotissements et ne sont pas soumises à permis d'aménager. L'article R 442-1 les exclut du champ d'application de la réglementation sur les lotissements. Les lotissements font appel à plusieurs opérateurs (lotisseur et constructeurs), le permis de construire valant division peut faire intervenir plusieurs opéra- 12 août 2008 AN p. 7016 n° 23279 André Wojciechowski, UMP, Moselle Mise en accessibilité des bâtiments publics Solidarité La loi de 2005 a fixé au 1 er janvier 2011 la date limite pour réaliser un diagnostic au regard de l'accessibilité imposée aux ERP des 4 premières catégories. Le ministre de la santé souhaite accélérer la réalisation de ces diagnostics pour qu'ils soient échelonnés de 2008 à 2011. Les nouveaux délais seront fixés dans un décret à paraître prochainement. 21 août 2008 Sénat p. 1646 n° 4515 Patricia Schillinger, PS, Haut-Rhin Permis tacite Ecologie Lorsque le pétitionnaire dépose une demande de permis de construire, il reçoit un récépissé qui indique qu'il bénéficiera d'un permis tacite si aucune décision ne lui est notifiée dans le délai qui est indiqué. Dans le délai d'un mois, il peut lui être notifié que son projet correspond à un cas où le permis tacite n'est pas possible. Les recours contre les autorisations tacites n'ont pas été modifiés par la réforme du 1 er octobre 2007, précise la réponse. 21 août 2008 Sénat p. 1652 n° 3152 Raymond Couderc, UMP, Hérault Taxe foncière sur bâti- ments à démolir Economie Aucune exonération de taxe foncière ne vise les bâtiments désaffectés ou dégradés. Mais une construction ne présentant plus les carac- téristiques d'un bâtiment ne peut plus être imposée . Ainsi, une construction peut ne plus être imposée à la taxe foncière au 1 er janvier, même si elle ne doit être démolie qu'après. Le sénateur maire de Béziers, évoquait le cas de sa commune où un bâtiment devait être démoli. Il déplo- rait que l'administration admette que le bâtiment n’était pas imposable. A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 16 septembre 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Sur votre agenda ✓ 10 au 12 octobre 2008 à Bordeaux : le XVIIIe congrès des experts de justice à Bordeaux aura pour thème “ Justice et vérité : de l’autorité de l’expert ”. Informations : Tél. 01 45 74 50 60. ✓ 15 et 16 octobre 2008 : Actualité des baux commerciaux , à Paris, ✓ 20 octobre 2008 : actualité des baux d’habitation . Une série de formations du groupe Moniteur. Tél. 01 40 13 37 07. www.lemoniteur.fr/formation. Nominations C abinets ministériels ➠ Économie : Serge Novais est nommé conseiller technique (arr. du 1 er sept. J.O. du 6, @). Sophie Boissard quitte ses fonctions de directrice adjointe du cabinet de Christine Lagarde (arrêté du 5septembre 2008, J.O. du 6 sept. @). Il est mis fin aux fonctions de conseiller exercées par Thomas Chenevier. (Arrêté du 1 er septembre 2008, J.O. du 3, @). ➠ Justice : Sont nommés au cabinet de Rachida Dati, chef de cabinet: Jacques Billant , conseillère: Édith Sudre, conseillers techniques: Didier Ribes (professeur des universités) et Stéphanie Teissier. Laurence Lasserre quitte ses fonctions de conseillère. (Arrêté du 28août 2008, J.O. du 4sep- tembre, @). ➠ Logement : Jean-Louis Helary , quitte ses fonctions de chargé de mission auprès de Christine Boutin (arr. du 4septembre, J.O. du 5, @). Administration et organismes publics ✓ Justice : Mathieu Herondart, maître des requêtes au Conseil d'Etat, est nommé directeur, secrétaire général adjoint, au ministère de la justice. (Décret du 3septembre 2008, J.O. du 5, @). ✓ Etablissements publics d’aménagement : Thierry Bahougne est nommé directeur de l'EPA de la plaine du Var et Marc Arnaud , directeur général de celui de Lan- guedoc-Roussillon (arrêtés du 26août 2008, J.O. du 6 sept. p.13966). Au fil du J.O. ✓ Urbanisme : Jean-Paul Charié, député du Loiret, est chargé d'une mission auprès du ministre de l'économie. Cette mission, débutée le 1 er septembre concerne « l'intégration du droit relatif à l'implantation des équipements com- merciaux dans le droit commun de l'urbanisme » (décret du 1 er sept. 2008, JO du 2 sept. p.13777). ✓ Tourisme : Un décret du 2septembre modifie la définition des communes tou- ristiques (art. R 133-32 du code du touris- me) et celle des stations classées de tourisme (art. R 133-37). Il précise aussi les modalités de classement des communes. (Décret n°2008-884 du 2septembre 2008 rela- tif aux communes touristiques et aux stations classées de tourisme, complété par un arrêté du même jour, J.O. du 3, p.13814 et13817). ✓ Logement social : Un organisme de loge- ment social est éligible à la procédure de prévention si le ratio d'autofinancement est inférieur à 5% des loyers. Le taux de l'aide est fixé à 70% jusqu'à 100000 € de dépense subventionnable et 50% au-delà. (Délibération n°2008-16 du 2juillet 2008 du CA de la Caisse de garantie du logement locatif social, Bull. off. min. écologie, 10août 2008, p.161). ■ Certificats d’économie d’énergie : un arrêté du 21juillet 2008 définit les opéra- tions standardisées d'économies d'énergie Ces définitions concernent tant le résiden- tiel que le tertiaire. À titre d'exemples, pour le tertiaire, ces définitions visent: l'isolation des murs par l'intérieur dans un bâtiment de grande taille, de 5000à 10000m 2 ou, pour ces mêmes locaux, les planchers chauffants à eau basse tempéra- ture, les chaudières de type condensation, les pompes à chaleur de type eau/eau, etc. Pour les logements, il s'agit par exemple de l'isolation des murs. Chaque opération donne lieu à un mon- tant de kWh cumac, utilisé pour le calcul des certificats d'économie d'énergie. (J.O. du 5septembre, p.13895). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 300 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 16 septembre 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E S S Pour le président de l’UNPI, qui présen- tait ce 9septembre la nouvelle édition de son “Livre blanc”, “la course à la construction n’est plus d’actualité”. Ce faisant, il se met délibérément en opposi- tion avec Christine Boutin, qui avait clô- turé les entretiens de Bunus fin août en martelant encore et encore: “il faut construire”. En effet, Jean Perrin constate que la crise du logement est désormais à double sens. Si à Paris, il reste difficile à un loca- taire de trouver à se loger, dans de nom- breux secteurs, ce sont les propriétaires qui ne trouvent pas preneurs. Après une enquête auprès de ses adhé- rents, la fédération des propriétaires a dressé une carte des 27 départements qui sont maintenant touchés par la vacance ou qui évoluent vers la vacance. Dans ces secteurs, de nombreux pro- grammes Robien ne sont pas loués. En conséquence, l’UNPI observe que les loyers, et les prix de vente, sont orientés à la baisse. Pour Jean Perrin, la baisse des prix est même plus forte que ce que lais- sent voir les statistiques car les prix des bons produits se tiennent, mais les loge- ments de moindre qualité ne se vendent pas: il y a donc moins de transactions sur ces logements et leurs prix n’apparaissent donc pas sur les moyennes. L’UNPI conclut sur ce point que “la politique du logement ne peut plus être centralisée”. Jean Perrin déplore par ailleurs que le Gouvernement veuille mettre en place une taxe de 1,1% pour financer le RSA. Il estime qu’il serait préférable de com- mencer par harmoniser la fiscalité mobi- lière avec la fiscalité immobilière et il ajoute que cette mesure est contradictoi- re avec l’objectif de faire de la France un pays de propriétaires. Le Livre blanc met aussi l’accent sur une statistique peu souvent mise en valeur et selon laquelle il existe en France 513 logementspour1000 habitants, ce qui est un record, alors que certains de nos voisins en ont beaucoup moins, comme le Luxembourg, par exemple, avec 391 logementspour1000 habitants. Le Livre blanc constate par ailleurs que la France a décidé de vendre une part du parc public, mais que cet- te politique tarde à se concrétiser. En 2005, 2885 logements sociaux ont été vendus aux occupants alors que ce chiffre s’élève à 26655 logements en Angleterre pour la même année). Jean Perrin regrette également que le projet de loi de Christine Boutin ne com- porte pas de mesure sur les rapports locatifs. Or, selon l’UNPI, le développe- ment du parc locatif passe par une refon- te de la loi de 1989. Jean Perrin s’est par exemple déclaré ouvert à une réduction du délai imposé au locataire pour quitter les lieux, mais sous réserve de donner également au bailleur la faculté de reprendre son logement plus facilement. Côté fiscal, l’UNPI préconise la mise en place d’un contrat de développement du logement social privé qui se déclinerait en trois régimes de l’entrepreneur bailleur privé. Un régime libre privé, un régime intermédiaire (engagement sur 10 ans à pratiquer un loyer modéré) et un régime social privé qui aurait les mêmes conditions de ressources et de loyers que le parc public, mais aurait en contrepartie les mêmes avantages fis- caux. Jean Perrin a par ailleurs fait part de ses vives réserves sur la GRL. En effet, pour l’UNPI, la garantie des risques locatifs ne fonctionnera que là où elle est inutile: à Paris par exemple, le bailleur, qui peut choisir son locataire n’aura aucun intérêt à prendre un locataire avec GRL, car cela aura un coût pour lui, mais à Belfort au contraire, il sera incité à le faire pour trouver un locataire, mais il est inutile de mettre en place ce système dans une ville où les bailleurs ont du mal à trouver des locataires… L’UNPI préconise aussi d’abandonner le système des aides à la pierre “qui ne va pas toujours au bon endroit” et de reve- nir massivement à l’aide à la personne. Jean Perrin (UNPI) : “la course à la construction n’est plus d’actualité” Mikit ne redoute pas la crise C’est une page qui se tourne pour Mau- rice Penaruiz qui, après 25 ans passés à la tête du réseau de franchise spécialisé dans la construction de maison “prêt à finir” laisse place à Alexandre Macieira- Coelho. Le nouveau dirigeant du réseau voit trois axes dans ses perspectives de déve- loppement: densification du territoire pour atteindre 270 points de vente, augmentation de la performance locale des agences et consolidation de l’animation du réseau de franchisés. Alexandre Macieira-Coelho vise un objectif de 3000 maisons par an fin 2012. Le nouveau patron de Mikit est confiant : “la crise nous conforte dans notre positionnement” indique-t-il car ces maisons sont souvent un produit d’entrée dans l’accession à la propriété. Toutefois, évoquant le développement des contraintes qui vont résulter des exigences du développement durable, Maurice Penaruiz se demande si on ne va pas atteindre un objectif inverse de celui qui est recherché par les pouvoirs publics. En effet, le renchérissement des coûts va exclure de l’accession à la pro- priété toute une partie de la clientèle, qui va rester dans des logements très consommateurs d’énergie. La motivation des clients est en train d’évoluer. Traditionnellement attirée par un coût de construction inférieur de 30% à celui d’une maison classique, la clientèle est désormais aussi intéressée par une “motivation plaisir” qu’elle trouve dans le fait de participer à la construction. Pour le franchisé, le droit d’entrée est de 42000 € , auquel s’ajoute une rede- vance de 4,5% sur le chiffre d’affaires et une redevance de 1,5% au titre de la publicité. Le réseau, qui compte 50 personnes au siège de Bougival est désormais détenu à 60% par le fonds d’investissement IDI, à 35% par le groupe Platina Finance et à 5% par Alexandre Macieira-Coelho. Christine Boutin lance des rencontres avec la population Le ministre du logement engage une série de rencontres avec la population à propos du projet de loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l’exclusion. Première rencontre ce 19septembre à Lille.
