■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Urbanisme
✓ Permis d’aménager : délégation de signature : la délibération du conseil municipal ne suffit pas
✓ Permis de construire : la notice d’impact visuel peut être complétée par les autres pièces du dossier
✓ Déclaration de travaux : la contestation d’une décision d’opposition appartient au déclarant et à lui seul
Fiscalité
✓ Taxe locale d’équipement : le montant de cotisation indiqué sur le permis de construire n’a qu’un caractère informatif
✓ Taxe foncière : pas de local-type rétroactif
Baux commerciaux
✓ Sous-location irrégulière : sur qui pèse la responsabilité ?
✓ Action en fixation du loyer de renouvellement : délai de prescription biennale
✓ Fixation du loyer de renouvellement : procédure sur mémoire
■ Actualite p. 5
✓ Le projet de budget sous le signe des économies d’énergie
✓ En bref : prêts à taux variable, les diagnostiqueurs frappés par la crise, le marché de bureaux en Ile-de-France
■ Réponses ministérielles p. 6
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 7
✓ Au fil du J.O.
✓ Nominations
✓ Sur votre agenda
■ Marchés p. 8
✓ ERA compare les marchés européens du logement.
✓ DPE : les maisons individuelles mieux notées
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Urbanisme ✓ Permisd’aménager:délégationde signature:ladélibérationduconseil municipalnesuffitpas ✓ Permisdeconstruire:lanotice d’impactvisuelpeutêtrecomplétée parlesautrespiècesdudossier ✓ Déclarationdetravaux:lacontes- tationd’unedécisiond’opposition appartientaudéclarantetàluiseul Fiscalité ✓ Taxelocaled’équipement:lemon- tantdecotisationindiquésurleper- misdeconstruiren’aqu’uncaractère informatif ✓ Taxefoncière:pasdelocal-type rétroactif Bauxcommerciaux ✓ Sous-locationirrégulière:surqui pèselaresponsabilité? ✓ Actionenfixationduloyerde renouvellement:délaideprescription biennale ✓ Fixationduloyerderenouvelle- ment:procéduresurmémoire ■ ACTUALITE p.5 ✓ Leprojetdebudgetsouslesigne deséconomiesd’énergie ✓ Enbref:prêtsàtauxvariable,les diagnostiqueursfrappésparlacrise,le marchédebureauxenIle-de-France ■ REPONSESMINISTERIELLES p.6 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.7 ✓ AufilduJ.O. ✓ Nominations ✓ Survotreagenda Budget“vérité”pourChristineBoutin D euxprioritésressortaientce26septembredelaprésentationdu budgetdesonministèreparChristineBoutin:véritéetattentionaux plusfragiles.“Ilyauneexigencedevéritéparrapportàlasituation internationale”adéclaréleministredulogement.Cetteexigencese manifestenotammentpourlaconstructionparuneadéquationdes chiffresd’autorisationsd’engagement(AE)auxperspectivesréelles.Ainsi ilétaitprévu798millionsd’eurosd’AEpourleslogementslocatifs sociauxen2008,pourseulement550M € budgétésen2009.Mais, expliqueChristineBoutin,lechiffrede2008correspondaità145000 logementssociaux,alorsqu’onenauraconstruitseulement108000en 2008.Lechiffrede2009correspondà120000logements,cequiestplus enphaseavecunobjectifréalistedeconstruction.Lescréditsdepaie- mentpourleslogementslocatifssociauxsontd’ailleursenhaussede 5,6%à547M € . Letotaldubudgetduministèrepour2009estde7,6milliards.Siony ajouteceluidesagences(Anah,AnruetAcsé),onatteint8,9milliards, soit200millionsdeplusqu’en2008.Enréalité,cettehaussedecrédits affectésaulogementn’existequ’auprixd’unecontributiondu1% Logement,encoursdenégociation,quidevraitsemonterà800millions etquidevraitpourpartieêtreaffectéeàl’Anah(dontlebudgetpasse de385à504millionsd’ € ).Laministreestnaturellementcritiquéesurcet- teponction,maisc’esticiqu’intervientladeuxièmepriorité.Christine Boutins’exclame:“est-ilanormaldefléchercescréditsverslesplusfra- giles,pourl’habitatindigne?”etencore:“c’estlanoblessedu1%de fléchercescréditsversleslogementsindignes”.Etleministrederappeler qu’aprèsguerre,lesacteurséconomiquesontétéappelésàparticiperau financementdelareconstruction.ChristineBoutinindiqueaussi,avecun tondevoixquisous-entendaitsadésapprobationdelamesure,que l’Eco-prêtàtauxzéroquivaêtremisenplace,d’unmontantde30000 € pourrespecterlesexigencesduGrenelledel’environnementvaêtre accordésansconditionderessources… Leprojetdebudgetcontientdiversesmesurespourfavoriserlesécono- miesd’énergie(lirepage5),consistantleplussouventà“verdir”lesdis- positifsexistantscommelePTZoulecréditd’impôtTEPA.Maisencore faut-ilquelafilièreindustrielles’adaptepourfournirleséquipements nécessairesàlaconstructiondebâtimentsbasseconsommation.Carles exigencesenvironnementalesvontcréerunedemandesupplémentaire. Pourleministèredel’écologie,celavapermettreauxprofessionnels d’acquérirl’expériencelesavoirfairenécessaires“pourfairefacedansde bonnesconditionsauxrupturestechnologiquesavancéespourlebâti- mentrésidentielneufen2012(BBC)et2020(énergiepositive)”.Sipour l’ancien,labaissedelaconsommationd’énergieresteàcejourprincipa- lementuneincitation,onsentqueseprofilel’époqueoùlacontrainte entreradansledroitpositif… BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 327 3 0SEPTEMBRE 2008 ISSN 1622-1419 8 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier MARCHES p.8 ✓ ERA compare les marchés européens du logement. ✓ DPE: les maisons indivi- duelles mieux notées ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. 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La commune a formé pourvoi. « Considérant […] qu'aux termes de l'article L.2131-1 du code général des collectivités ter- ritoriales: «Les actes pris par les autorités com- munales sont exécutoires de plein droit dès qu'il a été procédé à leur publication ou à leur notification aux intéressés ainsi qu'à leur trans- mission au représentant de l'Etat dans le département ou à son délégué dans l'arrondissement»; qu'il résulte de l'article L.2131-2 du même code que les délibérations du conseil municipal sont soumises aux dispo- sitions de l'article L.2131-1; qu'il ressort des pièces du dossier que la délibération du conseil municipal du 4juin 1999 autorisantM., premier adjoint au maire, à signer le permis d'aménagement du camping sur le fondement de l'article L.421-2- 5 du code de l'urbanisme n'a été transmise au préfet que le 7juin 1999, soit postérieu- rement à la signature, le 5juin 1999, de la décision litigieuse ; que, par suite, faute de délégation entrée en vigueur, celle-ci a été prise par une autorité incompétente […]; que ce moyen, qui est d'ordre public, pouvait être soulevé à tout moment par l'association requérante ». Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : L’arrêté de délé- gation a la nature d’un acte réglementaire. A ce titre, pour entrer en vigueur, il doit répondre à une double condition de forme: faire l'objet d’une publication ou d'affichage, d’une part, être transmis au préfet, d’autre part. Ces conditions sont cumulatives: dans l’attente de l’accomplissement de l’une ou l’autre, la délégation est latente, mais non effective, et toute décision prise sur son fonde- ment est prématurée, et illégale. Dans cette affaire, le Conseil refuse de couvrir l’incompétence au motif que la transmission au préfet aurait eu lieu peu après la signature litigieuse. Il applique un raisonnement similai- re s’agissant de la condition de publication (CE 21juillet 1995, n°117690). Permis de construire ■ La notice d’impact visuel peut être complétée par les autres pièces du dossier (CE, section du contentieux, 1 e sous-section, 25juillet 2008, n°295799) A la demande des épouxA., le TA de Ver- sailles avait annulé l’arrêté par lequel le maire d'Ollainville avait délivré à la société F.un per- mis de construire concernant trois maisons individuelles. Sur appel de la société, la Cour d’appel avait confirmé cette annulation. La société F.a formé pourvoi devant le Conseil d’Etat. « Considérant, en premier lieu, qu'aux termes du A de l'article R.421-2 CU: «Le dossier joint à la demande de permis de construire com- porte […] 7° Une notice permettant d'apprécier l'impact visuel du projet. A cet effet, elle décrit le paysage et l'environnement existants et expose et justifie les dispositions prévues pour assurer l'insertion dans ce paysa- ge de la construction, de ses accès et de ses abords»; que si la notice jointe à la demande de permis de construire ne comportait que des indications sommaires en ce qui concerne les abords et les accès, le caractère sommai- re de ces indications n'a pas été, dans les circonstances de l'espèce, de nature à fausser l'appréciation du service instruc- teur , dès lors qu'elles étaient complétées par les informations contenues dans les autres pièces du dossier; qu'ainsi, contrairement à ce qu'a estimé le tribunal administratif, les dispo- sitions du 7° du A de l'article R.421-2 CU n'ont pas été méconnues ». Observations de Jurishebdo : Une décision intéressante au regard de la récente réforme. En effet, depuis le 1 er octobre 2007, les pièces à joindre au dossier de demande de permis de construire font l'objet de la liste détaillée des articles R.431-1 et s. du code de l’urbanisme. En particulier, les plans, graphiques et photo- graphies requis pour le projet architectural par l'article R.431-10 font écho à l’ancien article R.421-2. Le pragmatisme ici mis en œuvre par le Conseil d’Etat s’appliquera-t-il à l’avenir de manière identique? Car en s’attachant à préci- ser par le menu les documents requis pour l'instruction de la demande, le gouvernement tend à instaurer un système de « check-list » qui va à l’encontre d’une approche globale. S’ils continuent à apprécier le dossier dans son ensemble, les juges du fond eux-mêmes n’hésitent plus à se montrer exigeants quant aux éléments techniques (graphiques, photos) destinés à permettre l’appréciation de l'insertion du projet dans l'environnement (par exemple, CAA Marseille, 4octobre 2007, n° 05MA00311). Déclaration de travaux ■ La contestation d’une décision d’opposition appartient au déclarant, et à lui seul (CE, section du contentieux, 8 e sous-section, 9juillet 2008, n°299937) Par un arrêté du 19décembre 2001, le maire de Bonne avait refusé de délivrer à la SA C.un permis de construire pour l'édification de pavillons sur des parcelles appartenant à la SARL C.Par un second arrêté du 31mai 2002, il s'est également opposé à la déclaration de travaux présentée par la SARL, en vue de la création d'une cave dans l'un des pavillons. La SA C.avait alors introduit deux requêtes, à l'encontre de chacune de ces décisions, devant le TA de Grenoble, lequel a annulé les deux arrêtés. La commune s’est pourvue en cassa- tion. « Considérant […] que la commune de Bonne avait versé aux débats devant le TA des extra- its du RCS dont il ressortait que la SA C.et la SARL C.constituaient des personnes morales distinctes; qu'elle avait également produit les relevés des parcelles litigieuses établissant que la SARL C.était propriétaire de la parcelle concernée par la création d'une cave; que, dès lors, cette dernière société, qui avait pré- senté la déclaration de travaux, pouvait seule se prévaloir d'un intérêt et d'une qualité pour agir contre la décision d'opposition à cette déclaration sans que la SA C.et la SARL C.puissent utilement invo- quer la circonstance que les deux sociétés poursuivraient des activités relevant du même secteur d'activité, auraient le même siège social ou seraient unies par des liens étroits; que, par suite, le TA a commis une erreur de droit en accueillant la requête de la SA C.; ». Le jugement est annulé en ce qu’il a jugé rece- vable la requête contre l’arrêté du 31mai 2002. Observations de Jurishebdo : Un cas d’espèce qui est l’occasion de rappeler le caractère per- sonnel des autorisations d’urbanisme, qu’il s’agisse de personne morale ou physique. Une application stricte, mais en cohérence avec une jurisprudence rigoureuse pour tout ce qui a trait au droit de propriété et à son régime. 30septembre 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Cependant, la solution ici retenue par le Conseil d’Etat n’est pas que de principe: le droit général requiert à peine d’irrecevabilité un intérêt à agir, une qualité pour agir et la capacité juridique. Analysant le rapport exis- tant entre la SA C.et la décision attaquée, le Conseil juge que celle-ci n’avait qu’un intérêt indirect, bien que réel, et que la proximité des sociétés ne pouvait combler l’absence de qua- lité à agir, la SA C.n’étant pas destinataire de la décision, et donc pas titulaire du droit de la contester. Taxe locale d’équipement ■ Le montant de cotisations indiqué sur le permis de construire n’a qu’un caractère informatif (CE, section du contentieux, 9 e et 10 e sous-sec- tions réunies, 6août 2008, n°286529) En octobre1997, le maire de Leucate avait autorisé l'Association Foncière Urbaine Libre du Parc résidentiel de La Franqui à aménager des emplacements pour l'implantation d'habitations légères de loisirs par le parc. Un permis de construire avait été délivré le 17août 1998 à M.A., propriétaire d'un ter- rain. Le permis indiquait un montant total de cotisations pour 1881F (taxe locale d'équipement, taxe départementale pour le financement des dépenses des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement et taxe départementale des espaces naturels sensibles). M.A ayant reçu un avis d'imposition pour un montant de 12529F, il avait présenté une réclamation au préfet de l’Aude, dont le rejet l’avait conduit à saisir le TA de Montpellier, puis la cour d’appel. Celle-ci a transmis le litige au Conseil d’Etat. « Considérant […] que le TA de Montpellier […] n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que, nonobstant le caractère démontable des locaux, qui résulte de leur nature même, et leur occupation sai- sonnière , cette construction devait être clas- sée dans la catégorie prévue au 8° […] du I de l'article 1585 D CGI; Considérant […] que les mentions portées, le cas échéant, sur un permis de construi- re et relatives à la taxe locale d'équipement, à la taxe départementale pour le financement des dépenses des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement et à la taxe départementale des espaces naturels sensibles, qui ne sont ren- dues obligatoires par aucune disposition légis- lative ou réglementaire, n'ont qu'un carac- tère purement indicatif ; que le montant des taxes exigibles ne peut être établi que par le titre procédant à leur liquidation; qu'ainsi, le TA n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que l'inexactitude, même impor- tante, des montants portés sur l'arrêté délivrant le permis de construire à M.A était sans incidence sur la régularité ou le bien-fondé des taxes en cause ». La requête est rejetée. Observations de Jurishebdo : Seules les contri- butions d’urbanismes non fiscales, à savoir les « participations », doivent être prescrites et déterminées par l’arrêté délivrant le permis (article L.332-28 CU). En revanche, comme le rappelle en l’espèce le Conseil d’Etat, aucune disposition n’impose la mention des taxes d’urbanisme. Dès lors, le montant éventuelle- ment indiqué ne saurait lier le Trésor, chargé de recouvrer la taxe pour la commune. Second point, la question du champ d’application de la TLE, sujet sensible s’il en est. Le Conseil prend ici soin de préciser que la nature démontable des locaux est indifférente au regard du critère retenu par le 8° du I de l’article 1585, qui vise succinctement « les rési- dences secondaires », sans plus de distinction (valeur au m 2 2008: 739 € en IDF, 672 € hors IDF). Cependant, depuis le 1 er octobre 2007, les habitations légères de loisirs (HLL) de moins de 35m 2 implantées sur un camping ou un parc résidentiel de loisirs (PRL) ne sont plus sou- mises à autorisation d’urbanisme (article R.421-2-b CU), et désormais hors du champ des taxes d’urbanisme. La question, au regard de cette décision, se pose de savoir si elles pourraient néanmoins rester soumises à la TLE au titre de la résidence secondaire. Taxe foncière ■ Pas de local-type « rétroactif » (CE, section du contentieux, 8 e sous-section, 9juillet 2008, n°291446, 291447, 291448) La SCPC., propriétaire d’un hôtel-restaurant à Vitrolles, avait demandé devant le TA de Mar- seille la réduction de cotisations de taxe fon- cière auxquelles elle avait été assujettie pour 1999, 2000, 2001 et 2003. Le tribunal avait par- tiellement accueilli sa demande en révisant la valeur locative de l'immeuble pour la fixer à 75,65F (11,53 € ) par m 2 pondéré. Contestant le local-type retenu, la SCP a formé pourvoi. « Considérant qu'aux termes de l'article 1415 du CGI: « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d'habitation sont établies pour l'année entière d'après les faits existants au 1 er janvier de l'année de l'imposition »; qu'il résulte de ces dispositions et de […] l'article 1498 du même code que ne peuvent être uti- lisés comme termes de comparaison, pour l'application de la méthode d'évaluation de la valeur locative prévue au a.du 2° de l'article 1498 de ce code, que les locaux types régu- lièrement inscrits aux procès-verbaux des opérations de révision des évaluations foncières des propriétés bâties commu- nales au 1 er janvier de l'année au titre de laquelle l'imposition est établie ; Considérant […] que le TA a jugé que l'administration a retenu comme terme de comparaison, pour procéder à l'évaluation de l'hôtel-restaurant en cause pour les années 1999, 2000 et 2001, l'immeuble cor- respondant au local-type inscrit par une déci- sion du 7février 2001 au procès-verbal des évaluations foncières de la commune de Vitrolles, sous le n°4; qu'en jugeant que l'administration avait pu retenir comme ter- me de comparaison […] un immeuble d'ailleurs inscrit postérieurement au 1 er janvier 2001 au procès-verbal des opéra- tions de révision des évaluations foncières des propriétés bâties de la commune, alors que ni le service ni le requérant ne l'ont pro- posé, le TA de Marseille a commis une erreur de droit […]; ». Le Conseil retient le local type situé à Sète proposé par la SCP et fixe la valeur locative à 8,77 € . Observations de Jurishebdo : Si le choix du local-type peut être discuté sur le fond, cette décision suggère le moyen d’une contesta- tion efficace sur la forme, pour le cas où un anachronisme malheureux se glisserait dans le choix de l’administration. Par principe, un local-type n’a vocation à s’appliquer qu’aux taxes établies au titre d’années postérieures à celle de son inscription sur la liste. Par excep- tion, le requérant a toujours la faculté de le proposer. Le fait est que la liste des locaux- types peut être labyrinthique. En vertu de l’article 1650 du CGI, la Commission Commu- nale des Impôts Directs se réunit régulière- ment pour discuter des valeurs locatives des propriétés de la commune, et préciser la «lis- te41 bâtie» qui recense les locaux pour les- quels un changement a été enregistré par le centre des impôts foncier. Toute substitution d’un local à un autre sur le PV des évalua- tions foncières doit recevoir l'approbation de la Commission (CAA Nantes, 29juin 2001, n° 97NT01410). ● H.L. Pages réalisées par Hélène Lécot 30septembre 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Baux commerciaux ■ Sous-location irrégulière: sur qui pèse la responsabilité? (Cass. Civ. 3 e , 17 sept. 2008, n°846, FS-P+B, cassation partielle) Un bail tout commerce prévoyait une autorisation de sous-louer moyennant avertissement par écrit du bailleur. Les locaux avaient été sous-loués partielle- ment. Le bail avait été cédé plusieurs fois, et en dernier lieu lors d’une cession du fonds de commerce. Le preneur ayant don- né congé, le sous-locataire avait demandé le renouvellement du bail. Le bailleur n’ayant pas été informé de la sous-location contrairement à ce qu’indiquait le bail, se posait la question de la responsabilité du preneur à l’égard du sous-locataire. “Vu les articles1134, 1147 et1165 du code civil […]; Attendu que pour déclarer la société Casi- no [preneur] responsable du préjudice subi par la société Pizza Folies [sous-locataire] du fait de l'inopposabilité de la sous-loca- tion au propriétaire qui n'avait pas été avi- sé conformément aux termes du bail, l'arrêt retient que l'obligation de déclarer la sous-location incombait au preneur prin- cipal qui demeurait entièrement respon- sable de l'éviction de la sous-locataire; Qu'en statuant ainsi, alors que la cession du fonds de commerce qui comprend la cession du bail n'entraîne pas la transmission de l'obligation d'informer le bailleur d'une sous-loca- tion intervenue antérieurement à la cession de ce fonds, la cour d'appel a vio- lé les textes susvisés”. Observations de Jurishebdo: le bail pré- voyait une obligation d’informer le bailleur de la sous-location (cf. art. L 145-31 du code de commerce). Si le bail est cédé, la Cour de cassation juge donc que l’obligation n’est pas transmise avec le bail. On peut interpréter cette décision en dis- tinguant deux situations: - si la sous-location est postérieure à la ces- sion, il incombe au nouveau preneur d’informer le bailleur, - si la sous-location est antérieure à la ces- sion, cette obligation n’est pas transmise. Elle incombait au cédant et elle lui reste. C’est donc sur lui que pèse la responsabilité à l’égard du sous-locataire privé de la facul- té de demander le renouvellement direct auprès du bailleur (faculté prévue par l’article L 145-32). ■ Action en fixation du loyer de renouvellement: délai de prescrip- tion biennale (Cass. Civ. 3 e , 17 sept. 2008, n°847, FS-P+B, rejet) Après avoir reçu un congé avec offre de renouvellement pour le 1 er août 2004, un preneur avait accepté le principe du renouvellement mais contesté le montant du loyer. Le bailleur ayant saisi le juge des loyers le 1 er novembre 2004, le preneur contestait la recevabilité de sa demande. La Cour de cassation confirme la recevabili- té de l’action du bailleur: “Mais attendu qu’ayant constaté que le délai de prescription biennale de l’article L 145-60 du code de commerce courait à compter du 1 er août 2004, date d’effet du congé, que l’assignation délivrée le 19novembre 2004 avait interrompu ce délai de prescription pour toute la durée de l'instance , que le mémoire, noti- fié après dépôt du rapport d'expertise par acte du palais à la requête de la SCI au conseil de la société Cofinico le 21février 2006, n'avait pas respecté les conditions pré- vues par l'article 29-1 du décret du 30sep- tembre 1953 et était dépourvu d'effet, et relevé qu'un mémoire avait été notifié par la SCI à la locataire par lettre recommandée avec accusé de réception du 2février 2007, la cour d'appel, dès lors que la bailleresse avait notifié un mémoire régulier avant qu'elle ne statue et que le délai de la pres- cription biennale avait été interrompu, en a exactement déduit que l'action en fixation du loyer du bail renouvelé présentée par la bailleresse était recevable; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : Le principe de l’interruption de la prescription est que l’acte qui l’interrompt (ici l’assignation) fait courir un nouveau délai. Un nouveau délai de deux ans courait. La Cour de cassation avait déjà indiqué très nettement que l’effet d’interruption d’une action en justi- ce dure aussi longtemps que l’instance elle- même (Civ. 3 e , 7 fév. 1996, Bull. III, n°38). Elle le confirme ici. Il en résulte que le nou- veau délai commence à courir du jour où la décision est prononcée. Rappelons par ailleurs que l’article 29-1 est désormais codifié aux articles R 145-24 à 26. ■ Fixation du loyer de renouvelle- ment: procédure sur mémoire (Cass. Civ. 3 e , 17 sept. 2008, n°848, FS-P+B, rejet) Dans une procédure en fixation du loyer de renouvellement, le preneur contestait la fixation du loyer pour un motif de pro- cédure (dépôt de conclusions après exper- tise soit un défaut de respect la formalité préalable du mémoire : il avait été d’abord déposé des “conclusions” le 23juin 2006, puis un “mémoire” le 11octobre 2006) et un motif de fond (ne pas avoir tenu comp- te du mauvais état des locaux en raison d’un incendie). Les deux sont rejetés, solu- tion que confirme la Cour de cassation: “Mais attendu, d'une part, qu'ayant constaté que les bailleurs avaient notifié à la locataire leurs conclusions après le dépôt du rapport d'expertise sous forme d'un mémoire adressé par courrier recommandé avec accusé de réception du 11octobre 2006 et, d'autre part, ayant retenu que la valeur locative devait tenir compte des inconvénients majeurs objectifs retenus par l'expert, notamment de la structure ancienne réalisée en ossature de piliers en béton armé très altérée tant par le temps que par un dommage, la cour d'appel qui a tenu compte des caractéristiques du local, a fixé souverainement le montant du prix du bail renouvelé; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : On ne s’attardera pas sur la question de l’état des locaux, car la Cour de cassation constate que le juge en avait tenu compte, mais elle se retranche derrière le pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond. Quant à la question de procédure, rappe- lons que le mémoire est un préalable indis- pensable à la saisine du juge. On relèvera qu’une décision plus ancienne avait jugé que la nullité des conclusions substituées au mémoire entraînait l’interruption défi- nitive et l’extinction de la procédure en fixation du loyer (Civ. 3 e , 30avril 2003, n°01-15508). L’arrêt rapporté paraît plus souple dans la mesure où il admet, après la remise de “conclusions”, donc dans une forme qui ne respectait pas les règles des articles R 145- 24 et suivants; que la remise de “mémoire” adressé suivant les formes requises (lettre recommandée avec AR) est valable. ● 30septembre 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E B B R R E E V V E E S S ✓ Les diagnostiqueurs sont frappés par la crise… La FNECI, fédération de diagnostiqueurs, n’a pas de mots assez durs pour décrire le maras- me de la profession des diagnostiqueurs: “le diagnostic immobilier est touché de plein fouet par la tempête […] le diagnostic immo- bilier compte ses victimes et ses morts”. Le président de cette fédération, Jean-Pierre Molia, demande donc une aide des pouvoirs publics. (Communiqué du 23septembre 2008). ✓ mais s’organisent La FNECI a signé avec 4 organisations de sala- riés (CFTC, CGT, FEC-FO et CFE-CGC) un accord le 30juin dernier pour la mise au point d’une convention collective. Les négo- ciations ont débuté en septembre. Un autre accord a été signé pour la constitution d’un fonds d’aide au paritarisme. ✓ Prêts à taux variable: protection des emprunteurs C’est le 1 er octobre 2008 que rentrent en vigueur deux dispositions de la loi du 5jan- vier 2008 (articles25 et26): l'offre de prêt à taux variable doit être accompagnée d'un document d'information avec notamment une simulation de l'impact de la variation du taux. Une fois par an le prêteur doit porter à connaissance de l'emprunteur le montant du capital restant dû. La profession bancaire a pris aussi 12 engagements pour rendre les prêts à taux variable plus sûrs et transpa- rents. Une réponse du ministre de l’économie à Patricia Adam (JO AN Q, 9 sept. 2008, p.7790, n°20939). ✓ Le marché de bureaux de la finan- ce se déplace vers la petite couron- ne La demande placée du secteur financier en Ile-de-France selon Cushman&Wakefield a représenté au 1 er semestre 2008 40% de la demande totale placée du marché de bureaux. Les grands utilisateurs ont rationali- sé leur parc immobilier en raison des incerti- tudes liées au ralentissement économique. Cela explique le succès de certaines com- munes de la petite couronne: opérations LCL à Montreuil, après, en 2007, BNP à Montreuil et à La Plaine Saint-Denis. En revanche, la demande recule dans le quartier central des affaires ainsi qu’à la Défense. En Europe, le marché de Londres a subi un net recul de la demande des banques, ce qui a placé le marché d’Ile-de-France au premier rang du classement européen, devant Franc- fort. Le conseil reste optimiste pour le second semestre, notamment en raison de la pour- suite des opérations de fusion. Le projet de budget 2009 a été présenté le 26septembre, tant par Jean-Louis Borloo que Christine Boutin. Pour le bâtiment et le logement, de nom- breuses mesures sont placées sous l’objectif de réduire la consommation d’énergie. Le ministère de l’écologie évoque ainsi une “rupture technologique dans le bâtiment neuf”. ■ Verdir le crédit d’impôt TEPA et le PTZ 1. Le logement neuf ✓ Pour le crédit d’impôt pour l’achat d’un logement (issu de la loi TEPA ), il est prévu que le crédit d’impôt soit “bonifié pendant 7 ans si le logement acquis répond aux normes de bâtiment basse consommation”. ✓ Pour s’assurer du respect de la régle- mentation thermique, il est prévu de subordonner le bénéfice du PTZ, et du cré- dit d’impôt TEPA à la justification du respect de cette réglementation . Cette règle vise aussi le Robien recentré et le Borloo. ✓ Pour le prêt à taux zéro , le prêt pourra être majoré de 20000 € € si le logement répond aux normes bâtiment basse consommation. 2. Pour le logement ancien ✓ Création d’un Eco-PTZpour les réno- vations lourdes . Il s’agit d’un prêt à taux zéro, d’un montant maximum de 30000 € accordés sur 10 ans sans condition de res- sources, pour “financer la réhabilitation thermique [des] logements sur les seules économies d’énergie”. L’objectif est de permettre la rénovation de 800000 logements en 3 ans. ✓ Le crédit d’impôt développement durable , qui devait s’achever en 2009 sera prorogé jusqu’à fin 2012. Alors qu’il était réservé aux propriétaires occupants, il sera étendu aux bailleurs , il doit être étendu aux frais de main-d’œuvre pour les travaux d’isolation thermique des parois opaques, il “soutiendra la réalisation des DPE dans les cas qui ne sont pas actuellement impo- sés par la réglementation”. Son objet doit être un peu modifié: seront exclues les chaudières à basse température et les pompes à chaleur air/air. ✓ Des prêts à 1,9% seront ouverts aux organismes de logement social pour la réhabilitation énergétique du parc le plus énergivore. Ces prêts sur 15 ans seront accordés par la Caisse des dépôts (406 M € en 2009). ■ Autres mesures ✓ Pour l’aménagement durable des terri- toires, il est prévu une enveloppe de 15millions € à destination des éco-quar- tiers . ✓ Le dispositif Pass-Foncier, qui sert de sup- port à la Maison à 15euros par jour doit être étendu aux logements collectifs; cette mesure est dans le projet de loi sur le loge- ment. ✓ Le programme national de rénovation urbaine est confirmé. Le budget de l’Anru sera constitué d’une partie du finance- ment du 1%, à hauteur de 320M € . ✓ Les dispositifs Robien et Borloo doi- vent être recentrés vers les zones où le marché immobilier est le plus tendu. ✓ La lutte contre l’habitat indigne est renforcée avec des crédits en hausse de 30%, pour traiter 15650 logements indignes. L’Anah contribuera avec l’Anru au programme de rénovation des quar- tiers anciens dégradés, prévu dans le pro- jet de loi sur le logement. L’Anah doit pro- duire environ 32000 logements à loyer maîtrisé et faciliter la remise sur le marché de 3000 logements vacants. ✓ Les crédits des aides personnelles au logement sont de 4,9milliards. Les barèmes sont revalorisés sur l’indice des prix. ✓ Pour la lutte contre les nuisances sonores et la résorption des points noirs bruit , 172 M € de crédits sont prévus pour la mise en place de protections de façades et d’aménagement extérieurs anti-bruit. ✓ Le budget de la lutte contre l’exclusion et pour l’insertion des personnes vulné- rables franchit le cap du milliard (1,1mil- liard d’ € ). Les crédits d’hébergement par exemple augmentent de 17%. ✓ En termes d’organisation, le ministère confirme la création des directions régio- nales de l’environnement, de l’aménagement et du logement ( DREAL ) par fusion des DRE, DIREN et DRIRE. Le projet de budget sous le signe des économies d’énergie (Source: dossiers de presse de présentation du projet de budget, ministère du logement et MEEDDAT). 30septembre 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 2 sept. 2008 AN p.7544 n°26821 Thierry Mariani, UMP, Vaucluse Baux commerciaux : inscription au RCS PME La jurisprudence interprète strictement l'exigence d'immatriculation au registre du commerce ou au répertoire des métiers qu'impose l'article L 145-1 du code de commerce pour avoir droit au renouvellement du bail. C'est pourquoi la loi de modernisation de l'économie a apporté deux assouplissements . 1 . Pour le bail consenti à plusieurs preneurs ou indivisaires: l'exploitant bénéficie du droit au statut même en l'absence d'immatriculation de ses co-preneurs ou indivi- saires non exploitants. 2 . Le statut s’applique, en cas de décès du titulaire du bail, à l'héritier qui, bien que n'exploitant pas le fonds, demande le maintien de l'immatriculation de l'ayant cause pour les besoins de la succession. 2 sept. 2008 AN p.7566 n °10573 Daniel Boisserie, S.R.C. Haute-Vienne Micro-zonage N dans des zones A Ecologie Les PLU peuvent instituer des zones naturelles sur lesquelles les constructions non agricoles sont autorisées (art. R 123-8 du code de l'urb.). Cela autorise l a création de micro-zones N au sein des zones A.Mais cette question fait l'objet de contentieux en cours devant la juridiction administrative. Une réponse donnée sous réserve de l'interprétation des t ribunaux. 2 sept. 2008 AN p.7571 n°20238 Marie-Jo Zimmermann, UMP, Moselle Droit de préemption urbain: exercice partiel? Ecologie Pour un terrain situé totalement dans une zone de préemption, la commune ne peut pas procéder à une préemption partielle. Si le terrain est partiellement situé dans une zone de préemption, la mairie ne peut pas préempter la totalité, mais le propriétaire peut exiger que la commune achète également la partie du bien située hors de la zone de préemption. Réf. de textes: art. L 213-2-1 du code de l'urbanisme et CE, 21mai 2008, n°310951). 2 sept. 2008 AN p.7578 n°13307 Eric Diard, UMP, Bouches-du- Rhône Copropriété: individuali- sation des frais de chauffage Ecologie L'obligation de mise en place des compteurs indi- viduels de chauffage a été peu appliquée. La loi du 13juillet 2005 (art. 14 à 17) a encouragé l'installation de systèmes de comptage individuel d'énergie de chauffage par les certificats d'économie d'énergie (CEE). Une réflexion est en cours pour faire évoluer les dispositifs réglementaires . Le comité opérationnel du Grenelle a aussi invité le Gouvernement à rendre opérationnelle l'obligation de comp- tage de la chaleur. 2 sept. 2008 AN p.7627 n°12047 Marc Bernier, UMP, Mayenne Surloyer de solidarité (SLS) Logement Le décret d'application précisant les règles de calcul du SLS sera publié prochainement. Le barème con- duira à l'application d'un SLS fortement progres- sif avec un niveau de loyer équivalent à celui du parc privé pour les locataires disposant de ressources bien supérieures aux plafonds d'accès au parc social. La réponse souligne que le taux de rotation dans le parc social est particulière- ment faible (moins de 5% en zones tendues). 2 sept. 2008 AN p.7629 n°16565 Jean-François Chossy UMP, Loire Installations électriques Logement Toute installation électrique rénovée alimen- tée sous tension inférieure à 63 kilovolts doit faire l'objet d'une attestation de conformité dès lors qu'il y a une mise hors tension de l'installation par le distributeur à la demande du client, pour procéder à la rénovation. Le texte (décret du 6mars 2001) s'applique partout en France, con- trairement à ce que pen- sait le député. 4 sept. 2008 Sénat p.1771 n°4858 Ambroise Dupont, UMP, Calvados Recours à la lettre recom- mandée électronique pour l'instruction des autorisations d'urbanisme Ecologie Pour la demande des pièces manquantes ou la notification de majoration des délais, l'article R 423- 46 du code de l'urb. prévoit l'usage soit de la LR AR soit du courrier électronique. Le système proposé par la Poste est un service hybride qui s'apparente à un envoi recommandé usuel. L'arrêté d'application de l'article R 123-47 prévoyant les modalités tech- niques de l'envoi, est en cours de préparation , mais il convient d'éviter les risques de contentieux. Une réponse qui reste assez floue sur les projets de l'administration… 4 sept. 2008 Sénat p.1783 n°4661 Catherine Dumas, UMP, Paris Diagnostiqueurs : la pratique du commission- nement Logement La certification imposée aux diagnostiqueurs depuis le 1 er novembre 2007 donne lieu à des opérations de surveillance par les organismes de certification. La profession de diagnostiqueur étant une profession commerciale, le commission- nement n'est pas interdit. Mais il ne doit être ni abusif ni nuire à l'indépendance du diagnostiqueur. Il n'est pas opportun de réformer le dispositif, conclut la réponse. 9 sept. 2008 AN p.7776 n°16951 Marie-Jo Zimmermann, UMP, Moselle Droit de préemption dans une ZAC? Ecologie Le champ d'application du droit de préemption urbain est précisé par l'article L 211-1 du code de l'urbanisme. Il vise les zones urbaines, les zones d'urbanisation future ou les zones à urbaniser qui les ont remplacées. La mise en place du DPU est indépendante de l'existence d'une ZAC , mais la commune peut exclure du champ d'application du DPU les ces- sions de terrain par la personne chargée de l'aménagement de la zone. A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 30septembre 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Sur votre agenda ✓ 21 octobre 2008 : “ la réforme de l ’urbanisme commercial , de l’équipement à l’aménagement com- mercial”. Une matinée d’information organisée par le CNCC Contact: Conseil national des centres commerciaux Caroline Bethery Jaltier. Tél.: 0153438264. E-mail: commercial@cncc.com Nominations Cabinets ministériels ➠ Ville : Alain Fourna est nommé conseiller de Fadela Amara (arr. du 12 sept. 2008, J.O. du 17, @). Sociétés immobilières Sont nommés administrateurs, représen- tant le ministère de l’économie: ➠ Marc Hoareau, à la Société immobilière de la Réunion (arr. du 3 sept. 2008, JO du 18, p.14374). ➠ Gérard Hilaire à la SIMAR, Société immobilière de la Martinique (arr. du 3 sept. 2008, JO du 19, p.14554). ➠ Yves-Marie Godefroy à la Société immo- bilière de Mayotte (arr. du 11 sept. 2008, JO du 20, p.14583). ✓ EPAD : Jean-Louis Rouquette est nommé administrateur de l'Etablissement public d'aménagement de La Défense, représen- tant du ministère de l’économie (arr. du 17 sept. 2008, J.O. du 18, p.14374). ✓ ANRU : Christophe Mirmand, directeur de la modernisation et de l'action territo- riale, est nommé administrateur de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (arr. du 17 sept. 2008, p.14644). ✓ Commission supérieure de codification : Christine Maugüé , conseiller d'Etat, est désignée en qualité de rapporteure générale par arrêté du 18 sept. 2008 (J.O. du 20, @). Au fil du J.O. ✓ L e décret n°2008-990 du 18septembre 2008 est relatif à la gestion de la qualité des eaux de baignade et des piscines (JO du 21 sept. p.14638). ✓ 17 arrêtés du 17septembre 2008 por- tant désignation de préfets coordonna- teurs pour des sites d'importance commu- nautaire ou Natura 2000 ont été publiés au JO du 19septembre 2008 (@). ■ Chiffres Bilan de la gestion du patrimoine immobilier de l'Etat Les ventes du patrimoine immobilier de l'Etat ont été dynamisées: 799 M € en 2006, 820 M € en 2007. Les surfaces de bureaux ont été réduites: -60000m2 en 2007. Les schémas pluriannuels de straté- gie immobilière (SPSI) qui définissent la stratégie immobilière des ministères doi- vent être validés avant la fin 2008. Les loyers budgétaires, calés sur ceux du mar- ché, sont applicables dans 26 départe- ments, ce qui représente 1500 immeubles de bureaux. La notion d'affectation va être remplacée par des conventions d'utilisation, sur le modèle des baux privés. Une politique de remise en état et d'entretien du patrimoine immobilier de l'Etat va être mise en œuvre. (Réponse du ministre du budget à Marc Le Fur, JO AN Q, 2 sept. 2008, p.7541, n°24721). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 327 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Bibliographie La 3 e édition de l’Année du Logement 2008 est parue. Des chiffres sur le parc, la construction et les travaux, tant pour le neuf et l’ancien. (chiffres à fin juillet2008). Des éléments sur la politique du logement et sur la stra- tégie des acteurs (promoteurs, orga- nismes d’habitat social, etc.). 244 pages. 238 € TTC. Edité par l’agence Innovapresse. Tél. 01 48 24 08 97. A suivre ✓ Le projet de loi sur le Grenelle de l’environnement débute son parcours parle- mentaire par l’Assemblée le 6octobre. ✓ Les députés reprennent ce mardi 30sep- tembre la discussion sur le projet de loi généralisant le RSA. ✓ Réajustement suite aux expertises. L’UFG REM baisse de 6% le prix des parts de ses SCPI (source: pierre-papier.fr). 30septembre 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • M M A A R R C C H H E E S S E E N N Q Q U U E E T T E E L e réseau ERA a présenté la nouvelle livrai- son de son étude annuelle sur le loge- ment, qui compare la situation de marché dans 19 pays d’Europe. Le Directeur exécutif d’Era France, Jean Lavaupot caractérise l’évolution des mar- chés par un “atterrissage en douceur”. Les prix se sont assagis en 2007 et certains pays ont clairement amorcé une décrue. Les pays pour lesquels il y a un retourne- ment net sont l’Espagne, la Grande Bre- tagne et l’Irlande. Le marché marque une stagnation en Allemagne, Autriche, Fran- ce, Italie et Suède. Il est en stagnation à Chypre, en Bulgarie, Roumanie, Tchéquie et en Turquie. En France, ERA considère que nous sommes dans une fin de cycle. Si les prix ont progressé de 140% en 10 ans, les salaires n’ont pas suivi. Pourtant ERA conteste le terme de crise car il voit seule- ment un coup d’arrêt à l’envolée des prix. La baisse est bien constatée en revanche pour le volume des transactions. Cette contraction des transactions va avoir un impact sur le nombre d’agences immobi- lières. Mais Jean Lavaupot estime que, le nombre d’agences étant passé de 17 0000 en 1997 à 34000 aujourd’hui, la réduction du nombre d’agences n’est “pas un dra- me”. Kathy Auclair, Directeur de développe- ment ERA Europe, observe qu’en Europe, chaque pays conserve un cycle différent d es autres. Toutefois, il y a une grande dif- férence entre l’année 2007 et cette année. Si en 2007, en dépit d’une décélération, les prix continuaient à monter mais avec un rythme de croissance bien plus limité, en 2008 en revanche, le problème se situe sur le crédit. Il y a une forte baisse des transac- tions en Grande Bretagne, Irlande et Espagne. En Espagne, le nombre d’agences a déjà fortement chuté. Mais les Espagnols sont très réactifs et Jean Lavaupot cite l’exemple d’agences qui sont transformées en magasins de chaussures. La chute du marché est également forte pour le neuf. L’analyse du prix des logements au niveau national place le Luxembourg en tête du classement avec 434000euros (lire gra- phique ci-dessous). La France, avec 252194 € , est en 5 e position. Le prix le plus faible est constaté en Bulgarie (45694 € ). En comparant les prix dans les capitales d’Europe, c’est encore le Luxembourg qui arrive en tête (462000 € ), suivi par la Suisse (454000 € ) et la Grande Bretagne (425235 € ). Avec un prix moyen de 372000 € , Paris se situe derrière Londres, Dublin et Madrid, ce qui montre, estime Jean Lavaupot que la capitale française conserve une marge de progression. La structure des marchés est assez diverse ainsi, par exemple la part de marché contrôlé par les agences varie de 90% (Chypre, Grande Bretagne et Irlande) à ERA compare les marchés européens du logement DPE: les maisons individuelles mieux notées Une enquête réalisée en Ile-de-France sur les classements des logements selon la classe de diagnostic de performance énergétique, par le groupe de Particulier à Particulier, montre que les maisons indi- viduelles sont mieux classées que les appartements. Elle indique aussi que le parc locatif est moins performant, en moyenne de 10% que le parc proposé à la vente. L’étude montre aussi la diversité des clas- sements suivant la localisation; l’Essonne est le département où les logements sont les plus économes alors que Paris, Seine- Saint-Denis et Val-de-Marne sont moins bien classés. De façon générale, le parc est classé en D et F, à l’exception des logements construits entre1955 et1974 qui composent la majeure partie de la classeG. La moyenne de consommation est de 195 € par pièce principale en Ile-de-Fran- ce (pour un chauffage électrique et bal- lon d’eau chaude électrique, hors abon- nement), alors qu’elle est de 169 € en moyenne pour l’ensemble de la France. RESULTAT DE L’ETUDE Répartition par classe des biens en Ile-de-France Rappel : la réglementation thermique en vigueur (RT 2005) fixe la consommation pour les constructions neuves entre 80 et 250kW par m² et par an. La prochaine réglementation thermique, applicable en 2010, fixera probablement la limite maximum de consommation pour les constructions neuves à 50kW par m² et par an, soit une étiquette A, respectant ainsi le label européen «constructions passives». Equivalence de l’étiquette énergie en Euros Source : PAP; enquête sur 2726 logements ayant fait l’objet d’un DPE par PAP entre mai et août2008 en Ile-de-France. Le classement DPE des logements ERA Immobilier Enquête 2008 41 !" #$ !%#$ !#"!# & ' ( ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) $ " * + , - $ , $ # . + / 0 1 0 $2 - $ * + 3 - $ 4 # ! * # ! 5 # ! , "# ! 5 3* 6 # ! 6" # 7 $ 2 $ #/ , # " $ # $ # ! 0 # ! 8 $ 3 8 $ $ - $ Prix des logements en Europe au niveau national Source: ERA 30% (Grèce, Roumaine, Suisse et Turquie). La France avec 60% se situe dans la moyenne haute. De même le niveau des commissions d’agence varie sensiblement. Il est de 5,1% en Allemagne, mais de 1,5% en Grande Bretagne ou 1,6% aux Pays-Bas. En France, le taux moyen est de 4,7%. ●
