■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Urbanisme
✓ Le maire n’est pas obligé de retirer un permis tacite illégal s’il n’est pas saisi d’une demande en ce sens
✓ Permis de construire : mettre fin à une suspension
Urbanisme commercial
✓ Application de la loi Royer par les juges
Procédure
✓ La note en délibéré
Vente
✓ Le vendeur profane doit assigner les professionnels dès la 1e instance
Droit de préemption
✓ Faut-il une DIA pour une 2e vente ?
Loi Carrez
✓ Le sort d’une véranda dans le calcul
Baux d’habitation
✓ Meublés : congé impératif avec un mois de préavis
✓ Récupération des charges pour un couple de gardien
Baux commerciaux
✓ L’indemnité d’éviction peut inclure les frais d’acquisition du nouveau titre locatif
✓ Délais accordés pour la suspension d’une clause résolutoire
■ Réglementation p. 5
✓ Garantie du logement social
✓ Financement de l’économie
✓ Récupération de l’eau de pluie
■ Réponses ministérielles p. 6
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ En bref p. 7
✓ Au fil du J.O., Nominations
✓ Sur votre agenda
■ Rencontre p. 8
✓ Jean-Pierre Caroff (président de la Fédération nationale des OPH) : « il est inadmissible de créer de l’instabilité chez tous les locataires ».
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Urbanisme ✓ Lemairen’estpasobligéderetirer unpermistaciteillégals’iln’estpas saisid’unedemandeencesens ✓ Permisdeconstruire:mettrefinà unesuspension Urbanismecommercial ✓ ApplicationdelaloiRoyerparlesjuges Procédure ✓ Lanoteendélibéré Vente ✓ Levendeurprofanedoitassigner lesprofessionnelsdèsla1 e instance Droitdepréemption ✓ Faut-iluneDIApourune2 e vente? LoiCarrez ✓ Lesortd’unevérandadanslecalcul Bauxd’habitation ✓ Meublés:congéimpératifavecun moisdepréavis ✓ Récupérationdeschargespourun coupledegardien Bauxcommerciaux ✓ L’indemnitéd’évictionpeutinclureles fraisd’acquisitiondunouveautitrelocatif ✓ Délaisaccordéspourlasuspension d’uneclauserésolutoire ■ REGLEMENTATION p.5 ✓ Garantiedulogementsocial ✓ Financementdel’économie ✓ Récupérationdel’eaudepluie ■ REPONSESMINISTERIELLES p.6 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.7 ✓ AufilduJ.O.,Nominations ✓ Survotreagenda Avecvous,solidairespourlongtemps… L esOPACetlesOPHLMsontdevenusOfficespublicsde l’habitatdepuis2007.Lesbailleurscherchentàdiffuserauprèsdu publiclenouveausigleet,aveclui,uneimagerénovéedeleurmis- sion.Lethèmedecampagnequ’achoisilafédérationdesOPH s’intitule:“Avecvoussolidairespourlongtemps”.Fortbienprésenté parunfilmdetrentesecondesdestinéàlatélévision,cethèmeinsis- tesurlapérennitédel’offredelogementsqueproposentles bailleurssociaux.Ilasalogique,associéeàcelledelaqualité,pour permettreunesolutiondurabledelogement.Maiselleestenporte àfauxaveccelledéfendueparleministrequichercheàaccentuerla mobilitédansleparcsocial,enlibérantdeslogementsduparcHLM, etpermettreainsiàdespersonneslogéesencentred’hébergement, derejoindreleparcHLM.Cethèmeestdoncenoppositionassez frontaleaveclesobjectifsdelaloiqueChristineBoutinadéfendue cesjoursderniersauSénat. LeprésidentdelafédérationdesOPH,Jean-PierreCaroff,s’insurge contrelesrisquesdedéstabilisationd’ungrandnombredelocataires, alorsqu’enréalité,peusontconcernésparlesperspectivesdequitter leparcHLMpourraisondedépassementdesplafondsderessources (lirepage8).Deuxvisionsdifficilesàréconcilier. Enrevanche,surlesquestionsdefinancement,mêmesiquelques bailleurs(unevingtainesurlesquelque600organismesdusecteur) sesontlaisséstentésparlesapparentsattraitsdesrenégociationsde prêtsenabandonnantlesprêtsdelaCaissedesdépôts,lesorga- nismesdelogementssocialpeuventaujourd’huiseféliciterd’avoir eurecourspourl’essentielàuneressourcestableàcoûtmaîtrisé. Leurvolontéquesoitmaintenuecettesourcedefinancementenres- sortévidemmentconfortée. D anslajurisprudenceconcernantlesbauxcommerciaux,on s’arrêterasurunedécisiondelaCourdecassationrelativeauxmoda- litésdecalculdel’indemnitéd’éviction,enapplicationdesrèglesde l’articleL145-14ducodedecommerce.Cetextefixeleprincipeque l’indemnitéestégaleaupréjudicecauséparledéfautderenouvelle- ment.L’arrêtd’appelavaitadmisquelebailleurpouvaitêtre condamnéàcetitreauversementdelasomme(190000eurosen l’occurrence)quelepreneuravaitconsacréeàl’acquisitiondutitre locatifpourdesnouveauxlocaux;laCourdecassationaapprouvé cettedécision.Mêmesielleseréfèreaupouvoirsouveraindujuge, ladécisionadmetquel’indemnitéd’évictionpeutcomprendreune sommereprésentantlesfraisd’acquisitiondunouveautitre.Àsuivre. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 331 2 8OCTOBRE 2008 ISSN 1622-1419 9 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier RENCONTRE p.8 ✓ Jean-Pierre Caroff (président de la Fédération nationale des OPH): «il est inadmissible de créer de l’instabilité chez tous les locataires». ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine L e prochain numéro de Jurishebdo sera un numéro spécial principalement consacré à l’actualité parlementaire. 28octobre 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Urbanisme ■ Le maire n'est pas obligé de reti- rer un permis tacite illégal dès lors qu’il n’est pas saisi d’une deman- de en ce sens (CE, 4 e et 5 e sous-sections réunies, 7juillet 2008, n°310985) M. A. avait saisi le Conseil d'Etat suite au refus du juge des référés de faire droit à sa deman- de de suspension de la décision du 22mars 2004 du maire de Vénasque lui refusant un permis de construire. «Considérant que pour rejeter la demande de M.A au motif qu'aucun des moyens invo- qués à l'encontre de la décision litigieuse du maire de Vénasque, qu'il a analysée comme le retrait d'un permis de construire tacite acquis le 23mars 2004, n'était propre à créer, en l'état de l'instruction, un doute sérieux quant à sa légalité, le juge des référés de la cour administrative d'appel de Marseille s'est fondé sur ce que le maire étant tenu de retirer ce permis en raison de sa contrariété avec les dis- positions applicables du POS de la commune […]; que toutefois, s'il résulte des dispositions […] de la loi du 12avril 2000 qu'à supposer qu'un permis tacite illégal ait été délivré à M.A, le maire de Vénasque était fondé à le retirer dans les délais prévus par ces disposi- tions, ce retrait constituait une faculté et non une obligation dès lors que le maire n'était pas saisi d'une demande en ce sens ; que par suite, M.A est fondé à soutenir que l'ordonnance attaquée est entachée d'une erreur de droit […]; Considérant qu'il ressort des pièces du dossier que la demande de permis présentée par M.A a été enregistrée le 23janvier 2004; que, dès lors, le délai d'instruction de deux mois expirait le 23mars 2004 à minuit; que, par sui- te, la décision du maire de Vénasque en date du 22mars 2004 refusant le permis demandé, présentée au domicile de l'intéressé le 23mars, constituait un refus de permis de construire et non le retrait d'un permis tacite, alors même que la lettre notifiant à M.A, en application des dispositions de l'article R.421- 12 CU, le délai d'instruction de sa demande de permis indiquait par erreur qu'elle vaudrait autorisation si l'autorité compétente ne s'était pas prononcée «avant le 23mars 2004 ». Observations de Jurishebdo : Cet arrêt est ins- tructif à double titre. D’abord, concernant la distinction entre retrait d’un permis illégal taci- te et refus exprès, il explique que doit préva- loir sur le délai indiqué dans le récépissé de la demande le délai légal appliqué à la date d’enregistrement en mairie. En l’espèce, le pétitionnaire ne devenait titulaire d'un permis tacite que s'il ne recevait pas notification d'une décision avant le 23mars à minuit, et non seulement « avant le 23mars». Cette solution étant rendue sous l’empire de la loi du 12avril 2000, reste à savoir si les juges appliqueront le même raisonnement aux demandes introduites depuis l’entrée en vigueur de la réforme de l’urbanisme. Le second apport de cette décision n’est pas moindre: le Conseil précise qu'en l'absence de demande d'un tiers, le retrait d’un permis taci- te illégal est une faculté et non une obligation pour le maire. Une vision pragmatique qui pri- vilégie la rationalisation des procédures dès lors que l’intérêt des tiers n’est pas en cause. Permis de construire ■ Mettre fin à une suspension (CE, 1 e et 6 e sous-sections réunies, 2juillet 2008, n°312836) Par une ordonnance du 27juin 2007, le juge des référés du TA de Grenoble avait, à la demande des syndicats de copropriétaires de la Résidence Le Rond-point des Pistes, suspendu l'exécution de l'arrêté du maire de Val-d'Isère délivrant à la société D.un permis de construire un bar-restaurant et discothèque. Il avait jugé qu'était de nature à créer un doute sérieux sur la légalité de cette décision le caractère insuffi- sant du nombre de places de stationnement prévues. Saisi à nouveau par cette société, le juge avait mis fin aux effets de la suspension. Les syndicats ont saisi le Conseil d’Etat. « Considérant qu'aux termes de l'article L.521- 4 du code de justice administrative: «Saisi par toute personne intéressée, le juge des référés peut, à tout moment, au vu d'un élément nouveau, modifier les mesures qu'il avait ordonnées ou y mettre fin»; Considérant […] qu'en énonçant que la réali- té des cinquante places supplémentaires de stationnement paraissait établie , en l'état de l'instruction, compte tenu d'un ave- nant à la convention du 18avril 2007 conclue entre la commune de Val-d'Isère et la société D.[…] le juge des référés a suffisamment répondu à l'argumentation par laquelle les défendeurs soutenaient qu'en l'absence notamment de permis de construire modifica- tif, la société D.ne faisait pas valoir d'élément nouveau au sens de l'article L.521-4». Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : Si les ordon- nances du juge des référés sont exécutoires, elles ne sont pas revêtues de l’autorité de la chose jugée. Face à la multiplication des recours et aux conséquences économiques importantes qu’une suspension des travaux peut entraîner, les porteurs de projets ne devraient plus hésiter à ressaisir le juge sur la base de l’article L 521-4 CJA. La condition d’urgence n’est plus exigée dans ce cas (TA Rennes, 23décembre 2004). Il faudra cepen- dant au pétitionnaire justifier d’un « élément nouveau », notion non définie par les textes, mais qui exclut de simples « explications » fournies par écrit et par oral (CE, 25juillet 2008 n°315863). Une certitude jusqu’ici était qu’il pouvait s’agir d'un permis modificatif résorbant les points litigieux ayant motivé la suspension (CE, 24février 2003, n°251928) pour des irrégularités de fond ou de forme (CE, 2février 2004, n°238315). La présente espèce ajoute que l’obtention d’un permis modificatif n’est pas une condition sine qua non du succès d’une demande de fin à sus- pension: en l’espèce, un simple avenant a pu suffire à neutraliser la suspicion d’illégalité. Urbanisme commercial ■ Application de la loi Royer par les juges (CE, 3 e et 8 e sous-sections réunies, 30juin 2008, n°279526) Par lettre du 6septembre 1997, la SAD., exploitante d’un magasin de meubles à Vesoul, avait demandé au préfet de rectifier la surface de ce magasin telle que mentionnée à l'inventaire départemental des équipements commerciaux, en raison d’un écart entre la surface de 5276,19m 2 constatée par huissier et celle de 4400m 2 figurant à cet inventaire. En réponse, le préfet avait indiqué à la SA que la surface de vente autorisée était de 4200m 2 . Le secrétaire d'Etat aux petites et moyennes entreprises, au commerce et à l'artisanat ayant rejeté son recours hiérarchique, M.D., PDG de la société, avait saisi le tribunal. Sa demande ayant été rejetée en première instance puis en appel, il a formé pourvoi. « Considérant qu'aux termes de l'article 29 de la loi du 27décembre 1973, dans sa rédaction antérieure à la loi du 5juillet 1996, applicable au cas d'espèce: «Préalablement à l'octroi du permis de construire, s'il y a lieu, et avant réali- sation, si le permis de construire n'est pas exi- gé, sont soumis pour autorisation à la commis- sion départementale d'urbanisme commercial 28octobre 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ les projets: /1° de constructions nouvelles entraînant création de magasins de commerce de détail d'une surface de plancher hors œuvre supérieure à 3000m 2 ou d'une surface de vente supérieure à 1500m 2 , les surfaces précitées étant ramenées, respectivement à 2000et 1000 m 2 dans les communes dont la population est inférieure à 40000 habitants; /2° d'extension de magasins ou d'augmentation des surfaces de vente des éta- blissements commerciaux ayant déjà atteint les surfaces prévues au 1° ci-dessus ou devant les atteindre ou les dépasser par la réalisation du projet, si celui-ci porte sur une surface de vente supérieure à 200m 2 […]»; Considérant qu'en relevant que la SA D.avait obtenu, en application des dispositions préci- tées, des autorisations de création ou d'augmentation de surface de vente de 2500m 2 , puis de 800m 2 et de 900m 2 , mais aucune autorisation d'extension supplémen- taire de 999m 2 , la cour, qui, pour apprécier la surface de vente autorisée dont béné- ficiait la société requérante, n'était tenue de rechercher ni si la société, qui ne sou- tenait pas devant elle avoir procédé ainsi, aurait pu agrandir la surface de vente de son magasin sans autorisation par des augmentations successives de moins de 200m 2 , ni si les 2500m 2 ayant fait l'objet de la première autorisation s'ajoutaient à 999m 2 créés sans autorisation , n'a entaché sa décision d'aucune insuffisance de motiva- tion, d'aucune erreur de droit ni d'aucune dénaturation des pièces du dossier dont elle était saisie». Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : Le requérant avait tenu à faire remarquer aux juges que l’extension litigieuse de 999m 2 n’aurait pu lui être refusée s’il avait procédé par extensions successives de moins de 200m 2 . Les juges se gardent bien de commenter ce raisonnement, la franchise de 200m 2 instaurée par la loi Royer constituant, comme toutes les disposi- tions relatives au mécanisme d’autorisation des surfaces commerciales, des mesures haute- ment politiques. Le Conseil se contente donc de relever qu’en l’espèce, la société n’a pas procédé comme tel. Réaliser des extensions successives s’avère en effet bien plus onéreux, notamment car cela requiert de reconstruire le clos et le couvert pour chaque augmenta- tion de surface. A noter qu’avec la loi LME du 4août 2008, les CDEC deviennent CDAC (Commissions Départementales d’Aménagement Commercial) et le recours devant la CNAC un préalable obligatoire à tout recours contentieux. En outre, le seuil de 1000m 2 de la loi Royer, abaissé par la loi Raf- farin à 300m 2 , est ramené à 1000m 2 tant pour les créations que pour les extensions (article L 752 -1 du code de commerce). Ce nouveau seuil est applicable depuis le 5août 2008. Procédure ■ La note en délibéré (CE, 1 e et 6 e sous-sections réunies, 7juillet 2008, n°294146) Le maire de la commune d’Haillicourt avait refusé de délivrer à la société S.un permis de construire pour un bâtiment à usage commer- cial. Contestant ce refus, la société avait saisi le tribunal administratif et les juges avaient annulé l’arrêté. La commune a formé pourvoi devant le Conseil d’Etat, arguant d’un vice de procédure en appel en ce qu’elle n’aurait pas reçu le mémoire en défense. « Considérant […] qu'en application de l'article R.731-5, dans sa rédaction applicable à la présente procédure, et ultérieurement transféré à l'article R.731-3, toute partie à l'instance peut adresser au président de la formation de jugement une note en délibéré , après le prononcé des conclusions du commissaire du gouvernement; Considérant […] que si la commune soutient devant le Conseil d'Etat n'avoir pas reçu le mémoire […] il ne ressort d'aucun élément au dossier que son avocat aurait contesté, ni dans les observations qu'il a été amené à présenter oralement après le rapport ni, comme il pou- vait le faire en application de l'article R.731-5, dans une note en délibéré, avoir reçu commu- nication du mémoire en défense de la société S.Construction; qu'ainsi, dans les circonstances de l'espèce, cette communication doit être regardée comme ayant été effectuée ». Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : Le commissaire du gouvernement a pour mission d'exposer les questions et les difficultés que présente une affaire, de préciser les règles de droit applicables et de donner son appréciation sur la solution à retenir. Il est le dernier à s'exprimer à l'audience et le requérant n’a accès, préalablement, ni au contenu ni au sens de ses conclusions (CE., 20janvier 2005, n°276625). L’impossibilité de répliquer au Commissaire a posé la question de la confor- mité à l’art. 6 §1 de la CEDH et au droit à un procès équitable (CE., 8décembre 2000, n°188046). Pour ménager la compatibilité de la procédure française à ces exigences euro- péennes, la pratique puis le législateur ont ins- tauré le mécanisme de la «note en délibéré» (décret n°2005-1586 du 19décembre 2005, CEDH, 7juin 2001, Kress c.France, n°39594/98). L’avocat n’ayant pas fait usage de cette faculté, le Conseil estime la commune mal fondée à venir se plaindre après coup du défaut de communication du mémoire en défense de la partie adverse. Vente ■ Le vendeur profane doit assi- gner les professionnels dès la pre- mière instance (CA Paris, 2 è Ch.A., 24 sept. 2008, n°07/11280) Le 5décembre 2003, les époux B.avaient ven- du par l’entreprise d’une agence immobilière un appartement dans un immeuble en copro- priété à Livry-Garan. Soutenant que la nécessi- té de travaux confortatifs lui aurait été volon- tairement dissimulée, l’acquéreur avait assigné ses vendeurs devant le TGI. Le tribunal avait condamné les époux B.à verser 25000 € de dommages-intérêts. Ils ont interjeté appel et assigné en intervention forcée l’agence et le notaire. « Considérant que la condamnation d’une partie, en conséquence de demandes dont elle avait connaissance, ne peut être considé- rée comme une évolution du litige et qu’il appartenait aux consortsB., qui se sont préva- lus dès l’origine de la procédure de leur quali- té de profanes de l’immobilier et des manque- ments prétendument commis par les profes- sionnels auxquels ils s’étaient adressés pour la réalisation de la vente – agent immobilier et notaire -, d’attraire ceux-ci en première instance ». La cour confirme le jugement. Observations de Jurishebdo : L’article 555 du code de procédure civile dispose que les per- sonnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ne peuvent être appelées devant la cour en appel que si l’évolution du litige requiert leur mise en cause. Cette notion « d’évolution » implique la révélation d’une cir- constance de fait ou de droit. Or, ainsi que le précise ici la cour, le fait d’être condamné ne suffit pas: une condamnation est toujours pos- sible, donc prévisible. Il est prudent pour les vendeurs, assignés après vente par leurs acqué- reurs, d’aborder la question de la responsabilité des intermédiaires professionnels avec leur avo- cat dès le début de la procédure. ● H.L. Pages réalisées par Hélène Lécot 28octobre 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Urbanisme ■ Faut-il une DIA pour une 2 e vente? (Cass. Civ. 3 e , 8 oct. 2008, n°952, FS-P+B+I, cassation) Lorsqu’un bien est soumis au droit de pré- emption urbain en application des articles L213-1 et L 213-2 du code de l’urbanisme, le propriétaire doit effectuer une déclaration d’intention d’aliéner, à peine de nullité de la vente. Mais qu’en est-il lorsqu’une première vente n’a pas abouti et qu’une seconde ven- te est conclue ? La Cour de cassation indique dans un arrêt très net que le propriétaire n’a pas à effectuer une seconde DIA. Dans cette affaire, une promesse de vente du 2octobre 1997 avait donné lieu à une DIA et le 28jan- vier 1998 la commune avait expressément renoncé à acquérir. Les parties ayant renoncé à poursuivre la vente, une nouvelle vente avait été conclue le 19mai 1998. Par suite d’un contentieux sur le versement de l’indemnité d’immobilisation, se posait la question de savoir si la 2 e vente devait être à nouveau soumise à DIA. “Vu l’article L 213-2 du code de l’urbanisme, ensemble les articles R 213-5 et A 211-1 du même code […] Attendu […] qu’en statuant ainsi [en affir- mant que, s’agissant de deux ventes dis- tinctes, la 2e vente devait faire l’objet d’une nouvelle DIA], alors que le vendeur n’est pas tenu de déposer une nouvelle décla- ration d’intention d’aliéner en cas de vente à un autre acquéreur dès lors que le prix et les conditions de l’aliénation projetée ne sont pas modifiés , la cour d’appel, qui n’a pas constaté que les condi- tions d’aliénation avaient été modifiées, a violé les textes susvisés”. Observations de Jurishebdo : la solution est donc très nette. Si la deuxième vente a lieu aux mêmes prix et conditions que la premiè- re, il n’est pas utile d’effectuer une seconde DIA. Si la solution est claire pour les rapports entre vendeurs et acquéreurs, il convient d’être prudent pour tirer les conséquences de cet arrêt dans les rapports avec l’administration. En effet, un arrêt du Conseil d’Etat avait indiqué plus anciennement qu’une DIA ouvre le droit de préemption à son titulaire, alors même que le propriétaire a souscrit une précédente déclaration por- tant sur les mêmes biens sans que la collecti- vité publique fasse usage de son droit (CE, 7 oct. 1988, JCP N 1989, II, p.253). Loi Carrez ■ Une véranda est exclue de la loi Carrez si elle correspond à un droit de jouissance exclusif sur parties communes (Cass. Civ. 3 e , 8 oct. 2008, n°950, FS-P+B, cas- sation) Un litige portait sur l’intégration ou non d’une véranda dans le calcul de la surface Carrez. La cour d’appel l’avait admis en indi- quant qu’il s’agissait de constructions édifiées sur la terrasse d’origine et que le bien com- portait deux avancées closes sur le jardin, que l’empiétement partiel des pièces sur le jardin, partie commune à usage privatif et que le mesurage devait tenir compte de l’apparence physique du lot, même si un empiétement de ces constructions sur une partie commune avait pu se révéler ultérieu- rement. L’arrêt est cassé au visa des articles1, 2 et46 de la loi du 10juillet 1965. “Attendu [qu’en] statuant ainsi, alors qu 'un droit de jouissance exclusif sur une par- tie commune, n'est pas un droit de pro- priété et ne peut constituer la partie pri- vative d'un lot , la cour d'appel a violé les textes susvisés”. Observations de Jurishebdo : une véranda ou une loggia qui est constituée d’un espace clos, couvert et d’une hauteur minimale de 1,80m peut faire partie de la surface Carrez, mais elle doit pour cela être une partie priva- tive. Si elle constitue une partie commune à jouissance privative, elle doit être exclue (en ce sens également: CA Paris, 23 fév. 2005, n°03/20759). Locations meublées ■ Congé impératif avec un mois de préavis (Cass. Civ. 3 e , 15 oct. 2008, n°981, FS-P+B, rejet) Lorsque le locataire veut donner congé, il doit respecter un préavis d’un mois et ce, qu’il s’agisse d’un bail écrit ou verbal. Dans cette affaire, le preneur avait donné congé le 27novembre pour le 30novembre. Le bailleur a obtenu le versement d’une somme correspondant à un mois de préavis, solution que confirme la Cour de cassation: “Mais attendu que l'absence de contrat écrit ne dispensant pas le locataire du respect du délai de préavis prévu à l'article L 632-1 du CCH, la juridiction de proxi- mité, […] a légalement justifié sa décision”. Observations de Jurishebdo : les règles de l’article L 632-1 du CCH, qui constituent un statut minimal pour les locations meublées, sont impératives. Ses conditions s’imposent que le bail soit écrit ou verbal. Il en résulte en particulier que le preneur doit respecter un préavis d’un mois pour donner congé. Baux d’habitation ■ Récupération des charges d’un couple de gardiens: la condition de cumul des tâches s’apprécie pour le couple (Cass. Civ. 3 e , 15 oct. 2008, n°984, FS-P+B+R+I, rejet) Pour que la rémunération d’un gardien soit récupérable, à concurrence des trois quarts, sur les locataires, il faut qu’il effectue cumula- tivement les tâches d’entretien des parties communes et d’élimination des rejets (cf. Cass. Civ. 3 e , 7mai 2002). Qu’en est-il pour un couple ? Un locataire estimait qu’il fallait fai- re l’analyse individuelle de la situation de chaque gardien. La Cour de cassation ne l’a pas suivi: “attendu que le contrat de travail commun des époux J.mentionnait une obligation d'entretien des trottoirs et des cours, ainsi que la propreté des espaces verts, le net- toyage des couloirs de cave […] que M.J. s'occupait des ordures ménagères […] tan- dis que M me J.se chargeait de l'entretien des halls, cages d'escalier, vitres et paliers du même bâtiment, et retenu à bon droit que, si pour des motifs de bonne organisa- tion entre eux, le couple J. se répartissait de manière habituelle le travail, il n'en demeu- rait pas moins qu'ils remplissaient de manière effective les charges de leur travail commun qui leur confiait cumulativement l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets ». Observations de Jurishebdo : un couple de gardiens conserve donc la liberté d’organiser, entre eux, le travail qui leur est collective- ment confié par le bailleur. L’organisation que choisissent les époux n’est pas de nature à remettre en cause la faculté pour le bailleur de récupérer la dépense sur les loca- taires. On ne peut que se réjouir que le juge n’ait pas à s’immiscer dans les relations per- sonnelles du couple! 28octobre 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N Baux commerciaux ■ L’indemnité d’éviction peut être calculée à partir des frais d’acquisition du nouveau titre locatif (Cass. Civ. 3 e , 15 oct. 2008, n°983, FS-P+B, cas- sation) Un litige portait sur le montant de l’indemnité d’éviction, due à la suite d’un congé avec refus de renouvellement de bail. Le preneur demandait une indemnité qui tenait compte du prix d’acquisition d’un nouveau bail. Le bailleur estimait au contrai- re que l’indemnité devait seulement tenir compte de la perte du droit au bail dont le locataire était évincé. Le preneur a obtenu satisfaction, tant en appel qu’en cassation: “Mais attendu qu’ayant retenu, usant de son pouvoir souverain d'appréciation pour évaluer, selon la méthode qui lui paraissait la mieux appropriée, la valeur du droit au bail, que l'indemnité d'éviction allouée à la société T.qui s'était réinstallée dans des locaux équivalents, devait com- prendre une somme représentant les frais d'acquisition du nouveau titre locatif ainsi que les frais de déménage- ment et d'aménagement des locaux, la cour d'appel a légalement justifié sa déci- sion”. Observations de Jurishebdo : le montant de l’indemnité d’éviction due au locataire doit être calculé en se référant aux prin- cipes fixés par l’article L 145-14 du code de commerce. Cet article prévoit que le mon- tant de l’indemnité est égal au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Il ajoute qu’elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, augmentée éventuellement des frais nor- maux de déménagement et de réinstalla- tion ainsi que les frais et droits de muta- tion à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. Ici la cour d’appel avait admis que le bailleur devait payer une somme de 190000euros au locataire évincé, somme qui correspondait à ce que le locataire avait dû verser pour acquérir le droit au bail de ses nouveaux locaux, outre les frais afférents à l’acquisition. La Cour de cassa- tion approuve la décision, tout en relevant le pouvoir souverain d’appréciation des juges. ■ Délais accordés pour la suspen- sion d’une clause résolutoire (Cass. Civ. 3 e , 15 oct. 2008, n°987, FS-P+B, cas- sation) En référé, puis en appel, un bailleur avait obtenu condamnation du preneur à payer un arriéré de loyer. La décision accordait des délais, qui n’avaient pas été respectés. Le bailleur avait alors saisi le juge de l’exécution qui avait validé le commande- ment de quitter les lieux. Or, saisi par le preneur, le juge d’appel avait accordé de nouveaux délais en estimant que la déci- sion du juge de l’exécution n’avait autorité de la chose jugée que pour l’exécution de l’ordonnance de référé mais non pour le prononcé de la résiliation du bail. Cette décision est cassée: “Vu l’article L 145-41 du code de commerce; […] Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors qu’elle constatait que les délais accordés par l’ordonnance de référé ayant suspendu la réalisation de la clause résolutoire n’avaient pas été respectés, la cour d’appel, qui, saisie au fond ne pouvait accorder de nouveaux délais, a violé le tex- te susvisé”. Observations de Jurishebdo : les délais accordés par le juge sont une dérogation à l’application automatique de la clause résolutoire. Ils peuvent être accordés en application de l’article L 145-41, mais s’ils ne sont pas res- pectés, le juge ne peut pas accorder de nouveaux délais. C’est une solution bien établie. Pour un autre exemple plus ancien, voir Cass. Civ, 3 e , 14 oct. 1992 (Bull. Civ. III, n°24). ● ❑ Garantie du logement social Les modalités de calcul de la cotisation additionnelle à la Caisse de garantie du logement locatif social ont été fixées par arrêté du 19septembre 2008. La cotisation pour 2008 est déclarée et payée par voie électronique par le site internet https://teledeclaration.cglls.fr. Le modèle de déclaration est fourni en annexe de l'arrêté. Pour 2008, la part fixe forfaitaire par logement est fixée à 5 € . Pour la part variable, qui est calculée à partir de l'autofinancement, il est pratiqué une réfaction, dont le montant est cette année de 12% des produits locatifs. Le taux de la cotisation, appliqué sur l'autofinancement, est cette année de 11%. (J.O. du 15octobre 2008, p.15836). ❑ Financement de l’économie La loi n°2008-1061 du 16octobre 2008 de finances rectificative pour le financement de l'économie a été publiée. Ce texte crée notamment une société de refinancement des banques. Parmi les 6 catégories de prêts qui peuvent être mobilisés à titre de garantie des prêts qu'elle consent aux banques figurent notamment: - les prêts assortis d'une hypothèque de 1 e r rang ou d'une sûreté immobilière confé- rant une garantie au moins équivalente, et - les prêts exclusivement affectés au finan- cement d'un bien immobilier situé en France, sous forme de crédit-bail ou assor- tis d'un cautionnement d'un établissement de crédit ou une entreprise d'assurance. (J.O. du 17octobre, p.15905). ❑ Récupération de l'eau de pluie Le texte de l'article 18 bis de l'annexe IV du CGI qui donne la liste des équipements susceptibles de donner droit à crédit d'impôt est complété par un d qui concer- ne les équipements de récupération des eaux de pluie collectées à l'aval de toitures inaccessibles. Le texte définit les conditions relatives à la filtration de l'eau, à son stoc- kage. En cas d'usage intérieur de l'eau, il prévoit notamment l'exigence d'une pom- pe et de compteurs. (Arrêté du 3octobre 2008 pris pour l'application de l'article 200 quater du CGI relatif aux dépenses d'équipements de l'habitation principale et modifiant l’article 18 bis de l'annexe IV à ce code, J.O. du 18 oct. p.15962). ✓ Développement social urbain : la convention constitutive du groupement d'intérêt public pour le développement social urbain dénommé GIP/DSU Le Lamentin du 21juillet 2008 est approuvée par arrêté du 29juillet 2008 (J.O. du 17 oct. p.15912). ✓ Huissiers de justice : le plan comp- table des huissiers de justice est applicable aux comptes ouverts à compter du 1 er janvier 2011 (arr. du 1 er oct. 2008, J.O. du 14, p.15780). 28octobre 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 14 oct. 2008 A N p.8812 n° 23135 Pierre Morel-A- L 'Huissier UMP, Lozère Prévention des risques. S tatistiques Ecologie Les dépenses du fonds de prévention des risques n aturels ( FPRNM ) depuis sa création en 1995 sont de 320millions d'euros , dont 53millions au titre des expropriations et 59millions au titre des acquisitions amiables. L'expropriation con- cerne 435 habitations pour un coût global (y compris les frais de procédures…) de 70millions. Les acquisitions amiables concernent 450 biens. La réponse donne des p récisions sur les secteurs concernés. Il s'agit souvent de risques liés aux inondations. 14 oct. 2008 AN p.8819 n ° 26099 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Cahier des charges d'un lotissement Ecologie Le cahier des charges d'un lotissement est un doc- ument contractuel. N'ayant pas de valeur régle- mentaire, il ne peut en aucun cas fonder une d écision d'urbanisme , même lorsque ce docu- ment contient des règles d'urbanisme. Un refus de permis ne peut trouver son fondement que dans une règle d'urbanisme du PLU. Les litiges entre colotis relèvent des juridictions judiciaires. Il appartient donc aux colotis de saisir le juge s'ils estiment le projet c ontraire au cahier des charges. 14 oct. 2008 AN p.8827 n° 18533 Yvan Lachaud, NC, Gard Surendettement Economie Le comité consultatif du secteur financier mène une étude sur le rachat de crédits . L'étude émettra des propositions pour favoriser le développement responsable de ces activités. Les conclusions seront finalisées au second semestre 2008, indique la réponse. 14 oct. 2008 AN p.8828 n° 18602 Kléber Mesquida, S.R.C., Hérault Exonération de TPF pour les prêts à taux zéro avec hypothèquerecharge- able ? Budget L'inscription d'une hypothèque rechargeable est soumise à la taxe de publicité foncière au taux de 0,6%. Mais l'inscription de certaines hypothèques est exonérée, c'est le cas de celles prises en garantie des prêts d'accession sociale (art. 845 du CGI). Mais cet article ne permet pas d'appliquer l'exonération à la somme rechargeable que la loi permet d'affecter à la garantie de créances autres que le prêt pour lequel l'inscription hypothécaire est exonérée. 14 oct. 2008 AN p.8834 n° 29212 Bérengère Poletti, UMP, Ardennes Multipropriété Economie L'article L 212-9 du CCH, qui interdit aux associés des sociétés d'attribution en jouissance à temps partagé de vendre leurs parts, pose une difficulté. Pour les personnes qui sont dans l'impossibilité d'utiliser le produit aux dates convenues, le ministère réfléchit à une possibilité de retrait anticipé des associés , qui devrait rester exceptionnelle. Il est aussi envisagé d'autoriser un associé à obtenir la liste des autres associés. La transposition de la directive en cours de négociation conduira le Gou- vernement à prévoir une information accrue des consommateurs. 14 oct. 2008 AN p.8847 n° 28299 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Servitudes de vue pour une terrasse? Justice L'existence d'une servitude vue réside dans la possi- bilité de regarder sans effort de manière constante et normale sur le fonds voisin. Constituent des vues les ouvertures dans les murs et parois, mais encore, plate-forme, terrasse et tous ouvrages de nature à procurer des vues sur le fonds voisin. Une réponse, qui se fonde sur les articles 677 et 678 du code civil, donnée sous réserve de l'interprétation des tri- bunaux. 14 oct. 2008 AN p.8848 n° 15513 Guénhaël Huet, UMP, Manche Fiscalité d’une location à des enfants du bailleur Logement L'administration peut rectifier le loyer déclaré en le majorant du montant de la libéralité que le bailleur a voulu consentir au locataire, à 2 condi- tions : le prix est nettement inférieur à la valeur locative normale, le propriétaire ne peut pas établir que des circonstances indépendantes de sa volonté font obstacle à une location à un prix normal. Mais il n'y a pas de règle autorisant un abattement de 5%. Cette idée vient d’une mau- vaise interprétation d'un arrêt du Conseil d'Etat. L'arrêt (3 février 1986) avait admis que l'administration retienne une valeur locative inférieure à 5% de la valeur vénale d'un ter- rain donné en location. 14 oct. 2008 AN p.8849 n° 19919 Michel Sainte Marie, S.R.C., Gironde Contrat de construction de maison individuelle. Financement Logement L'article L 231-2 du CCH prévoit que le contrat doit comporter l'indication des modalités de financement, la nature et le montant des prêts obtenus par le maître d'ouvrage. Il s'agit non de projets mais de financements obtenus. Mais l'article L 213-4-1 indique que le contrat peut être conclu sous la condition d'obtention du prêt. Le CCMI est alors de droit conclu sous la condition suspen- sive de l'obtention du prêt, suivant les modalités de la loi du 13 juillet 1979. 16 oct. 2008 Sénat p.2074 n° 5241 Yves Détraigne, UC, Marne Vente conjointe obliga- toire d'un appartement et du parking? Ecologie L'idée d'instaurer une obligation pour tout acquéreur d'appartement dans une copropriété d'acheter en même temps que l'appartement, la place de parking serait source de difficultés. Elle empêcherait les plus modestes d'accéder à la pro- priété et irait contre le principe que chaque copropriétaire de lot distinct en dispose librement. Cette suggestion est en outre peu compatible avec les orientations du Grenelle… A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 28octobre 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Sur votre agenda ✓ 20 novembre 2008 : Baux commerciaux, principales évolutions de la réforme du bail commercial par la loi du 4août 2008. Avec Philippe-Hubert Brault, avocat et Joël Monéger, professeur à Dauphine. Conférence organisée à Paris (Maison de l’Amérique Latine) par Lexis-Nexis. Tél. 0821200700. ✓ 24 novembre 2008 : Réforme de délais de prescription , avec Hervé Lécuyer et Claude Brenner, professeurs à Paris II. A l’hôtel Meurice (Paris I er ). Organisation: Lexis-Nexis. Tél. 0821200700. ✓ 2 et 3 juin 2009 à Marseille: 2 e édition du marché euro-méditerranéen d’immobilier d’entreprise . Contact. Alice Événements. Tél. 0491165252. ou www.alice-evenements.com Nominations Présidence de la République Grégoire Verdeaux est nommé conseiller; Erard Corbin de Mangoux quitte ses fonc- tions de conseiller à la présidence de la République (Arrêté du 15 octobre 2008, J.O. du 17, @). Cabinets ministériels ➠ Logement : Xavier Roche est nommé conseiller budgétaire au cabinet de Christine Boutin (arr. du 13 oct. 2008, J.O. du 18, @). ➠ Ville : Youssef Tahiri est nommé conseiller technique au cabinet de la secré- taire d'Etat, Fadela Amara (arr. du 23 sept. J.O. du 17 oct, @). Etablissements publics ✓ La Défense : Philippe Chaix est nommé directeur général de l'EPA de Seine-Arche à Nanterre, et de l’EPA de la Défense. Il succède à Philippe Courtois pour Seine- Arche et à Bernard Bled pour l’EPAD. (Arrêtés du 14octobre, J.O. du 15, p.15840). ✓ Outre-Mer : Richard Yacou est nommé président de l'Agence pour la mise en valeur des espaces urbains de la zone dite «des cinquante pas géométriques » de la Guadeloupe; Ralph Monplaisir est nom- mé président de l’Agence de la Martinique (décrets du 14 oct. 2008, J.O. du 16, p.15880). ✓ Parc national du Mercantour : Alain Brandeis est nommé directeur de l'Etablissement public du Parc national du Mercantour (arrêté du 25 septembre, J.O. du 14 oct. p.15790). Affaires régionales Gilles Barsacq est nommé secrétaire géné- ral pour les affaires régionales auprès du préfet de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur (arr. du 14 oct. 2008, J.O. du 15, @). Magistrature Danièle Mazzega est nommée président du tribunal administratif de Besançon (arrêté du 7octobre 2008, J.O. du 16 oct. @). Au fil du J.O. Conventions collectives ➠ Personnel des huissiers de justice : deux avenants sont étendus: - l'avenant n°30 du 10avril 2008, modi- fiant l'annexe II «Allocation de fin de carrière» et relatif aux salaires, - l'avenant n°31 du 10avril 2008, modi- fiant l'article 9 du règlement du régime CARCO (arr. du 9 oct. 2008, J.O. du 17 oct. p.15922). - Il est envisagé l’extension d’un autre avenant, n°32 du 23avril 2008 concer- nant les Statuts de l'Ecole nationale de procédure (avis publié le 17 oct. p.15928). ➠ Entreprises d'architecture : l'avenant n°1 du 27mars 2008 modifiant l'annexe 1 «Garanties Alsace-Moselle» de l'accord du 5juillet 2007, établissant un régime de mutuelle complémentaire san- té est étendu par arrêté du 9octobre 2008 (J.O. du 17 oct. p.15922). ➠ Collaborateurs salariés des cabinets d'économistes de la construction et de métreurs-vérificateurs: est rendu obliga- toire l'avenant n°5 du 12mars 2008 à l'avenant n°4 du 28avril 1998, relatif à la prévoyance (arr. du 9 oct. 2008, J.O. du 17 p.15924). NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 331 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 28octobre 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E Jean-Pierre Caroff, président de la Fédéra- tion nationale des OPH rappelle que les OPHLM sont devenus des OPH en février2007. Mais il affirme d’emblée “notre mission demeure de proposer un habitat de qualité à un prix modéré”. Il rappelle que les organismes interviennent à toutes les étapes: que ce soit en construc- tion (mise en chantier de 25400 logements en 2006) ou en rénovation-réhabilitation (81200 logements réhabilités en 2006). Avec la réforme, les offices sont devenus des établissements publics industriels et commerciaux. Le changement de nom “manifeste une réforme profonde” indique Jean-Pierre Caroff: il permet de fai- re face aux exigences de la décentralisa- tion, de moderniser la gouvernance et de mieux remplir la mission sociale. La campagne s’intitule “OPH, avec vous, solidaires pour longtemps”. Il témoigne, insiste Jean-Pierre Caroff, une “volonté de montrer que le monde HLM bouge”. ■ On construit un destin de vie Michel Delebarre, président de l’Union sociale pour l’habitat, indique “les barres, les tours, on en a plus qu’assez, c’est bien loin de la réalité d’aujourd’hui”. Il ajoute qu'il s’agit de tirer parti de la modification statu- taire pour obtenir un changement d’image. Mais ce changement a une signification pré- cise car il se base sur une relation durable : “on construit un destin de vie” indique-t-il. Il ajoute qu’alors qu’on parle d’économie d’énergie à longueur de Grenelle, “nous sommes 30% moins chers en coût énergé- tique que dans un logement classique”. Il indique également que “les subprime, ce n’est pas notre domaine”. En revanche, “quand tout le reste va mal, on est au ren- dez-vous”, insistant sur l’intervention contra cyclique des organismes. La campagne doit coûter 2,5millions d’ € . Mais Jean-Pierre Caroff estime que c’est le bon moment de lancer une telle campagne dans une période où certains remettent en cause le rôle pérenne des HLM. À propos du projet de loi de Christine Bou- tin, Michel Delebarre indique que ce que la ministre a entendu au Sénat, elle l’avait déjà entendu à Cannes, lors du congrès du monde HLM. Le président de l’USH s’insurge par ailleurs contre le caractère rétroactif de la mesure qui vise à sanction- ner les organismes HLM qui ne construi- sent pas suffisamment. Il parle de hold-up et qualifie par ailleurs de rapt la contribu- tion demandée au 1% pour financer la politique du logement. “je n’ai pas com- pris ce qu’apporte cette loi” indique-t-il. ■ Ringard, le financement livret A? À propos du financement des organismes, Jean Pierre Caroff rappelle que lorsqu’il émettait des consignes de prudence à l’égard des modes de financement com- plexes, il se faisait traiter de ringard. Il ne se réjouit pas de ce qui se passe aujourd’hui mais il en appelle à une réflexion sur les projets de banalisation du livret A. Maurice Carraz, directeur général de la Fédération des OPH précise que, de façon marginale, certains organismes HLM ont remplacé des emprunts souscrits auprès de la Caisse des dépôts par des financements bancaires (auprès de Dexia ou des Caisses d’Epargne par exemple). Ces financements leur coû- tent actuellement plus cher. Une dizaine d’organismes seraient concernés pour les OPH et une vingtaine au total pour l’ensemble du monde HLM. Mais Jean-Pier- re Caroff relativise l’importance de la situa- tion en rappelant que 90% des encours sont auprès de la CDC. Le montant total des encours représente 90milliards d’ € . Pierre Quercy, délégué général de l’USH, précise que dans un cas (à Toulouse), un organisme HLM s’est retourné contre la banque et a obtenu la condamnation de la banque au titre de la violation de son devoir de conseil (le jugement a toutefois été frappé d’appel). ■ Maintien dans les lieux et sur- loyers La question du droit au maintien dans les lieux est également l’objet de débats. Jean-Pierre Caroff rappelle que la règle a Jean-Pierre Caroff (président de la Fédération Nationale des OPH) : «il est inadmissible de créer de l’instabilité chez tous les locataires» “Avec vous, solidaires et pour longtemps”, telle est la nouvelle “signatu- re” de la campagne de publicité, que lancent les offices publics de l’habitat, pour manifester la rénovation de leur image et leur engage- ment. Présentation le 23 octobre par Jean-Pierre Carfoff, président de la Fédération nationale des OPH et Michel Delebarre, président de l’USH. longtemps été celle du droit au maintien dans le logement et qu’un accord a été conclu en décembre2007 avec l’Etat pour que ce droit devienne un droit au maintien dans le patrimoine. “D’où notre stupeur, quelques mois plus tard, devant la remise en cause du droit au maintien dans le patrimoine”. Il ajoute que le nombre de locataires dépassant les plafonds de ressources est marginal et que la réponse adaptée, c’est le surloyer. Il indique que la fédération a accepté que les taux de surloyers soient revus, mais que le nombre de locataires qui dépassent le double du plafond de loyers est epsilon. Si le nombre de per- sonnes concernées dans la pratique est donc limité, Jean-Pierre Caroff s’indigne que cela provoque une déstabilisation de l’immense majorité des locataires: “il est inadmissible de créer de l’insécurité chez tous les locataires en remettant en cause un accord conclu il y a moins d’un an”. Michel Delebarre ajoute que la présence des personnes dépassant les plafonds consti- tue un facteur de mixité sociale et que si des logements deviennent trop grands pour le nombre d’occupants, il faut traiter cela humainement, mais non par la loi. ■ Vente des logements HLM À propos des ventes de logements aux occupants, pour lequel un accord avait aus- si été conclu avec le ministère, Michel Dele- barre conteste l’idée que le produit de la vente permette de financer la construction de nouveaux logements et il considère que c’est surtout une question de gestion des organismes, mais non de règle légale. Il ajoute que la vente aux occupants pose des problèmes de gestion de copropriété. Enfin, à propos de la mesure permettant aux promoteurs de vendre 30000 loge- ments, Jean-Pierre Caroff fixe le cadre de l’opération: cela doit s’inscrire dans les politiques locales de l’habitat et éviter de créer des déséquilibres de l’offre locative. Il prévient que les organismes n’achèteront pas les logements à n’importe quel prix car ce seront des logements à loyers modérés et il ajoute:“nous allons les gérer dans la durée”. Les logements doivent pouvoir être adaptés aux besoins des locataires. Des contacts ont été pris avec la FPC, notamment à l’échelon régional. ●
