■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Baux d’habitation
✓ Un congé prématuré n’est pas nul
✓ Répétition de loyers indus : prescription de 5 ans, depuis la loi nouvelle
Baux commerciaux
✓ Nullité du commandement de payer délivré au nom d’une autre société du groupe
✓ Procédure de résiliation
Copropriété
✓ Charges de chauffage collectif en cas de chauffage indépendant
Diagnostiqueurs
✓ Recours du diagnostiqueur contre le vendeur
Expropriation
✓ Pour faire échec à une rétrocession, les travaux doivent être commencés, même en Zac
Empiétement
✓ Même minime, il doit être détruit
Agent immobilier
✓ Droit à commission en cas de préemption ?
■ Au Parlement p. 5
✓ Le plafonnement des niches fiscales à l’Assemblée
■ Actualit p. 5
✓ Urbanisme commercial
✓ Prévention des expulsions
■ Projet de loi p. 6,7
✓ L’avant-projet de loi de “transition environnementale”. Notre tableau de synthèse
■ Réponses ministérielles p. 8
✓ Les dernières réponses publiées
■ En bref p. 9,10
✓ Au fil du J.O. ; nominations, agenda, hausse des loyers HLM
■ Rencontre p. 10
✓ La “matinale” de Christine Boutin sur le DALO.
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Bauxd’habitation ✓ Uncongéprématurén’estpasnul ✓ Répétitiondeloyersindus:prescrip- tionde5ans,depuislaloinouvelle Bauxcommerciaux ✓ Nullitéducommandementdepayerdéli- vréaunomd’uneautresociétédugroupe ✓ Procédurederésiliation Copropriété ✓ Chargesdechauffagecollectifen casdechauffageindépendant Diagnostiqueurs ✓ Recoursdudiagnostiqueurcontre levendeur Expropriation ✓ Pourfaireéchecàunerétroces- sion,lestravauxdoiventêtrecom- mencés,mêmeenZac Empiétement ✓ Mêmeminime,ildoitêtredétruit Agentimmobilier ✓ Droitàcommissionencasdepré- emption? ■ AUPARLEMENT p.5 ✓ Leplafonnementdesnichesfis- calesàl’Assemblée ■ ACTUALITE p.5 ✓ Urbanismecommercial ✓ Préventiondesexpulsions ■ PROJETDELOI p.6,7 L’avant-projetdeloide“transitionenviron- nementale”.Notretableaudesynthèse ■ REPONSESMINISTERIELLES p.8 ✓ Lesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.9,10 ✓ AufilduJ.O.;nominations,agen- da,haussedesloyersHLM Enrouteversla“transition environnementale” N ousanalysonsdanscenumérouneversiondel’avant-projetdeloi GrenelleII,ditdetransitionenvironnementale.C’estundocumentenpra- tiqueplusimportantqueleGrenelleI,carilcontientbienplusdedisposi- tionsconcrètesquelepremier(voirnotretableaudesynthèseenpages centrales).Envoiciquelquesexemples.Lespréfetsvontdevoirmettreàdis- positionlesinformationsdontilsdisposentsurlesrisquesdepollutiondes sols.Lepropriétaireduterrainconcernédevraeninformersonacheteur ousonpreneur.Lasanctionestlourdes’ilnes’yconformepas:sileterrain estpolluédansl’annéequisuit,l’acheteuroulepreneurpourraobtenirdu propriétairerestitutiond’unepartieduprixoulamiseàsachargedesfrais dedépollution.Autreexemple:ilestprévuuneobligationderéalisation detravauxd’améliorationdelaperformanceénergétiquedansleslocaux tertiaires,dansundélaide8ansàcompterde2012.Cesdonnéesseront importantesnonseulementpourlaviedubâtimentetdesesoccupants, maisaussipourlestransactions,carlesinformationsrésultantdecette campagnedetravauxserontannexéesauxcontratsdeventeoudeloca- tion.Signalonsaussiqu’ilestcrééunnouveaudiagnosticpourlagestion desdéchetsavantdémolitiond’unbâtiment. LeGouvernementseraitparailleurshabilitéàprocéderparordonnance àlamodificationducodedel’urbanismeetàcelleducodede l’environnement.C’estdoncuntexted’envergurequiseprépare. D ansquelquesjours,le1 er décembre,leDALOentreenvigueur dansundesesaspects:lafacultépourlapersonnequines’estpasvue attribuerunlogement,alorsqu’elleaétéreconnueprioritaireparla commissiondemédiation,desaisirletribunaladministratifpourenga- gerlaresponsabilitédel’Etat(art.L441-2-3-1duCCH).L’actualitéadonc incitéChristineBoutinàconsacrerl’unedeses“matinales”auDALO(lire enpage10).Cequiétaitfrappantdanscetterencontrec’estleconsen- susquiréunitlespolitiquesetlesreprésentantsdumondeassociatifsur l’opportunitédeconsacrerledroitaulogementopposable.Undéputé commePierreCardoapuainsireconnaîtrequ’ilétaitopposé,pourdes questionsdemodalitésauDALO,maisqu’ilapprouvaitaujourd'huile principedel’inscriptiondanslaloidel’opposabilitédudroitauloge- ment.Lamécaniqueestlourdededéfauts:onpeutreleverparexemple qu’elleimposeuntravailadministratifencommissionquinecréeaucun logement.Maispeut-êtrefaut-illaisserlemotdeconclusionauprési- dentd’ATDQuartMonde,PierreSaglio,quivoitdansleDALOunformi- dableoutildemobilisation. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 334 2 5NOVEMBRE 2008 ISSN 1622-1419 9 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier RENCONTRE p.10 ✓ La “matinale” de Christine Boutin sur le DALO. ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 25novembre 2008 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Bail commercial ■ Nullité du commandement de payer délivré au nom d'une autre société du groupe (Cass. Civ., 3 e , 29octobre 2008, n°1046 FS-P+B, cassation) Après avoir quitté les locaux qu’elle louait, et sans avoir délivré congé, la société IOSL avait reçu un commandement de payer pour des arriérés de loyers. Assignée en constatation de la résiliation du bail, sa bailleresse avait fait valoir que le commandement était nul. La Cour de cassation va lui donner raison: « Vu les articles117 et119 du code de procé- dure civile, ensemble l'article 1134 du code civil […]; Attendu que pour rejeter l'exception de nul- lité invoquée par la société FI et accueillir la demande de la société IOSL, l'arrêt retient que […] les deux parties en présence […] ont toujours considéré, l'une comme l'autre, que c'était bien la société FI qui avait délivré l'acte litigieux, même si cet acte avait été, en réali- té, délivré par une société du même groupe ayant le même gérant, le même siège social, la même activité, l'une étant filiale de l'autre, et qu'en l'absence de toute fraude, grief ou malentendu portant à conséquence, il doit être considéré que les parties ont régularisé d'elles-mêmes l'erreur matérielle commise par la bailleresse et que celle-ci n'est pas fon- dée à se prévaloir aujourd'hui seulement de sa propre erreur; Qu'en statuant ainsi, alors que délivré au nom d'une autre société qui n'avait pas le pouvoir de représenter la société FI, le commandement de payer était entaché d'une nullité de fond insusceptible de régularisation , la cour d'appel a violé les textes susvisés ». Observations de Jurishebdo : La proximité économique de deux sociétés n’autorise aucune exception aux règles de procédure: le défaut de pouvoir du représentant d'une personne morale constitue une irrégularité de fond (art. 117 CPC.). C’est précisément cet argument que la bailleresse invoquait, dans le but d’annuler les effets du commande- ment. Nul ne pouvant invoquer une irrégula- rité dont il est, directement ou indirecte- ment, à l’origine, les juges d’appel avaient rejeté cette défense. Or, l'exception de nullité pour vice de fond ne nécessite pas grief (art. 119 CPC). Surtout, le vice est insusceptible de régularisation (pour un congé avec offre de renouvellement: Civ. 3 e , 29septembre 1999, n°98-11746; pour un commandement de payer délivré par une SCI sans gérant: Civ., 3 e , 4janvier 2006, n°03-14115). Copropriété ■ Le fait d’utiliser un chauffage indépendant n’exclut pas l’obligation de participer aux charges de chauffage collectif (CA Paris, 2 e Ch.B., 6novembre 2008, n°06/04998) Le 17décembre 1982, les époux T.avaient fait donation à leurs fils des droits et biens dépendant d’un immeuble dont ils étaient propriétaires, à titre de partage anticipé. Aucun accord n’ayant pu être trouvé quant à l’élaboration du règlement de copropriété, le TGI de Paris avait désigné une étude notaria- le aux fins d’élaborer un projet de règle- ment, homologué par lui. Deux des enfants ont interjeté appel, contestant notamment la répartition des charges de chauffage. « Considérant qu’en application de l’article 10 de la loi du 10juillet 1965, chaque pro- priétaire est tenu de participer aux charges entraînées par les services collectifs en fonc- tion de l’utilité que ses services présentent à l’égard de chaque lot; qu’il est acquis aux débats que l’immeuble litigieux est équipé d’un chauffage collectif; qu’il appartient à MM.Jean-Marc et Francis T.d’établir que, comme ils l’affirment, le lot n°4 n’aurait jamais bénéficié du chauffage central, ce qu’ils ne font pas en invoquant l’existence d’une installation de chauffage individuel dans ce lot; que le fait pour un coproprié- taire, pour des raisons qui lui propres, de ne pas utiliser les services mis à sa disposition par la copropriété ne saurait le dispenser de toute participation au financement de ceux-ci ; que le fait qu’un chauffage indépendant ait été installé dans le lot n°4 ne dispense pas le coproprié- taire de ce lot de participer aux dépenses de chauffage». Observations de Jurishebdo : La jurispruden- ce a construit une conception très objective de la notion d’utilité. Elle échappe au pro- priétaire autant qu’elle s’impose à lui. Elle lui échappe car elle s’attache aux caractéris- tiques techniques du lot: dès lors que le servi- ce est utilisable, les charges sont dues. Une limite: l’impossibilité du raccordement (absence de robinet sur des colonnes mon- tantes, Civ. 3 e ; 9décembre 1998, n°97- 11320) ou la nécessité de travaux importants (Civ. 3 e , 13juin 1984, n°82-13778). D’un autre côté, l’utilité s’impose au copropriétai- re, car le fait qu’il use effectivement du servi- ce est indifférent. En conséquence, celui qui débranche son installation collective et se chauffe individuellement reste tenu des charges. La Cour de cassation l’avait déjà jugé, expliquant qu’un copropriétaire ne peut pas se désolidariser volontairement de l’installation collective par convenance per- sonnelle, ni y renoncer (Civ. 3 e , 14décembre 2004, n°03-16197, 26octobre 1983, n°81- 16768). Seul un vote unanime des coproprié- taires pourrait l’y autoriser (Civ., 3 e , 26novembre 1985, n°84-15809). Diagnostic amiante ■ Recours du diagnostiqueur contre le vendeur (Cass. Civ., 3 e , 5 nov. 2008, n°1088 FS-P+B, rejet) En 1995, la SNC Z.avait contacté le cabinet d’expertise S.pour une recherche d’amiante dans ses bureaux, et accepté un devis pour la détection « des formes d’amiantes visées par les textes en vigueur ». Un rapport négatif avait été produit le 27septembre 1995. Le 21mai 1996, la société Z.avait vendu l’immeuble à la sociétéK., l'acte stipulant que les locaux entraient dans le champ d'application du décret du 7février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante, et le vendeur déclarant que ces locaux ne contenaient pas d'amiante. Copie du rapport avait été annexée à l'acte de ven- te. Le 11juin suivant, la société K.avait revendu l'immeuble à la sociétéR., laquelle l'avait revendu à la sociétéA., les actes de vente reprenant à l’identique la stipulation. La société A.se plaignant de la découverte d’amiante lors de travaux de rénovation, avait assigné son vendeur en vices cachés et le cabinet S.en responsabilité délictuelle. En première instance, la société R.avait été condamnée à payer le coût du désamiantage et cabinet S.à la garantir. Ce dernier avait alors exercé une action récursoire contre les sociétés Z.etK., à l’issue de laquelle l’associé de la société Z.et son liquidateur s’étaient vus condamnés au paiement de 60% des sommes réglées par le cabinet S.Ils se sont pourvus en cassation. « Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que si la date avant laquelle le diagnostic devait 25novembre 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ être réalisé n'était pas atteinte lors de la ven- te de l'immeuble, la société Z.ne pouvait pas, connaissant les dispositions régle- mentaires nouvelles rappelées dans les actes, affirmer sans avoir fait réaliser ce diagnostic que l'immeuble vendu ne contenait pas d'amiante en s'appuyant pour cela sur les conclusions du rapport de la société S.expressément exécuté au visa de la réglementation antérieure, la cour d'appel a pu en déduire que la société Z.avait commis une faute; Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que la mention relative à l'absence d'amiante résul- tant du rapport établi par la société S.avait été reprise dans les actes de ventes successifs […] la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omise, a caractérisé l'existence d'un lien de causalité entre la faute commise par la société Z.et le domma- ge ». Le pourvoi est rejeté. Observations de Jurishebdo : L’action de la sociétéA., acquéreur ultime et découvreur de l’amiante, a été jugée par la Cour de cas- sation le 28janvier 2003 (Civ., 3 e , n°01- 13875). La cour a estimé que la société de contrôle technique avait commis une faute, dès lors qu’elle « n’avait pas effectué un nombre suffisant de prélèvements». L’argument selon lequel qu’elle n’avait pas eu connaissance de l’utilisation de son rap- port pour la vente a été jugé inopérant. Condamnée à garantir le coût des travaux, elle s’était donc retournée contre la société Z, recours objet de la présente décision. S’agissant de la responsabilité du vendeur, il a précédemment été jugé, pour une vente réalisée avant le décret de 1996, que le ven- deur qui taisait l’existence d’amiante, connue de lui, ne commettait pas de réticence dolosi- ve ou de faute délictuelle dès lors que les concentrations restaient non décelables (Civ., 3 e , 12juin 2002, n°00-22723). Mais, en l’espèce, le vendeur avait fait plus que se tai- re: qu’il savait que l’acte visait les diagnostics à entrer en vigueur, alors que le rapport annexé entrait dans le cadre des anciennes dispositions. Il trompait son acquéreur, et l’acquéreur de son acquéreur, sur la fiabilité des analyses, en même temps qu’il faisait courir au diagnostiqueur le risque d’une mise en cause. C’est l’utilisation dévoyée du certifi- cat qui constitue la faute et le fondement de sa responsabilité. Quant au lien de causalité, la décision reprend la logique de celle ren- due en 2003: il n’est pas dilué par la chaîne des ventes. Expropriation ■ Pour faire échec à une rétroces- sion, les travaux doivent avoir été sérieusement commencés, même en ZAC (CA Paris, 2 e Ch.B., 6novembre 2008, n°07/19679) Le 29octobre 1987, le préfet de Seine et Marne avait déclaré d’utilité publique plu- sieurs acquisitions foncières pour l’aménagement de la ZAC de Chessy, menée par l’Etablissement public d’aménagement du secteur IV de Marne-la-Vallée (EPA Fran- ce). En octobre2002, l’indemnité d’expropriation n’ayant pas été versée pour l’une de ses parcelles, M.B. avait fait assigner l’EPA aux fins de rétrocession. «Considérant que […] l’EPA France ne peut soutenir, contre les termes de la DUP, que cel- le-ci n’aurait pas été demandée en vue de la réalisation de travaux et d’ouvrages, mais seulement pour la constitution d’une réserve foncière […]; Considérant qu’ainsi, l’affectation prévue par la DUP supposait bien l’aménagement des parcelles expro- priées et la réalisation de travaux et d’ouvrages, peu important à cet égard que la parcelle ait été située dans une ZAC ; Considérant que, pour faire échec à une demande de rétrocession, il faut que les tra- vaux aient été sérieusement commencés, la conformité des réalisations effectuées avec les objectifs formulés dans la DUP étant appréciée au regard de l’ensemble des par- celles expropriées […]; Considérant que […] l’appelant n’établit pas avoir entrepris, dans le délai de cinq ans pré- cité, une partie suffisamment importante du programme». La rétrocession est confirmée. Observations de Jurishebdo : Il est désormais établi que la conformité des travaux à la DUP s'apprécie par rapport à l'ensemble de l'opération (Civ., 3 e , 27mai 1999, n°97- 17997). Les travaux prévus doivent avoir été «sérieusement » commencés, c’est-à-dire suf- fisamment pour témoigner de la réalité de la mise en œuvre du programme. En défense, l’EPA France arguait de la particularité du projet, pour justifier de la constitution d’une réserve foncière. Les juges rejettent cet argu- ment: la DUP aurait dû le prévoir explicite- ment. Or, le terme de « réserve foncière » n’y était pas mentionné. Les juges s’en tiennent donc à une interprétation littérale de la DUP, dans l’intérêt des expropriés. Une même solution a été rendue contre l’EPA en faveur d’un autre propriétaire pour le même pro- gramme (Civ., 3 e , 28février 2007, n°06- 11922). Agent immobilier ■ Droit à la commission en cas de préemption? (CA Paris, 2 e Ch.A., 5novembre 2008, n°08/10032) La SCI D.avait donné à la société P.mandat de vendre un immobilier, étant convenu qu’en cas de réalisation de la vente, la com- mission serait à la charge du vendeur. En février2006, un compromis était signé, mais la mairie décidait de préempter. Le jour de la régularisation, le SCI D.avait refusé de verser la somme convenue à l’agence. Celle- ci l’avait assignée et obtenu paiement de sa commission devant le TGI. La SCI D.a interje- té appel. «Considérant […] que, certes, il était prévu au compromis qu’en cas d’exercice du droit de préemption, les honoraires de 23000 € dus par le vendeur seraient supportés par le préempteur; que, toutefois […] la décision de préempter a été prise au vu de la DIA reçue en mairie pour un prix de 460000 € en ce inclus les honoraires d’agence […]; Que l’exercice du droit de préemption a donc été déclenché par le compromis de vente négocié par la sociétéP., qui a dès lors droit à ses honoraires , lesquels doi- vent lui être réglés par la SCI D.puisque la préemption a été effectuée aux conditions exactes du compromis, soit 460000 € incluant la commission de l’agence, qui a donc finale- ment été supportée par l’acquéreur; ». La cour confirme le jugement. Observations de Jurishebdo : En l’absence de disposition spécifique, les juges ont posé le principe selon lequel le bénéficiaire du droit de préemption doit régler la commission pré- vue dans l'acte de vente, la substitution du préempteur à l'acquéreur ne portant « pas atteinte au droit à commission de l'agent immobilier » (Civ., 3 e , 24janvier 2006, 02- 18746). L’affaire témoigne que le principe reste vrai pour le cas où les honoraires sont stipulés à la charge du vendeur. La seule exception réside dans le cas du locataire (Civ., 1 e , 14juin 1988, 86-17557), l’agence se Pages réalisées par Hélène Lécot ▲ 25novembre 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Congé pour vente ■ Un congé prématuré n’est pas nul (Cass. Civ. 3 e , 29 oct. 2008, n°1051, FS-P+B, cassation) Un bail d’habitation expirait le 28février 1999. Le bailleur avait donné congé pour vente le 6août 1998. Le locataire avait accepté l’offre au prix offert, par lettre recommandée du 14octobre 1998. Cette acceptation était elle faite à temps? La réponse est positive et justifie la cassation de l’arrêt qui avait jugé le contraire: “Attendu que pour rejeter les demandes des consorts R., l'arrêt retient que l'article 15 de la loi du 6juillet 1989 prévoit que l'offre de vente est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, que le congé a été délivré le 6août 1998, que l'offre de vente cessait d'être valable à compter du 6octobre 1998, que les consorts R. [preneurs] ont rédigé leur lettre d'acceptation le 14octobre 1998, l'ont envoyée à l'huissier de justice qui l'a reçue le 19octobre, qu'elle a été formali- sée après expiration du délai de l'offre et ne pouvait donc produire aucun effet; Qu'en statuant ainsi, alors que le bail arri- vait à expiration le 28février 1999 et que les effets du congé, qui avait été déli- vré par anticipation, devaient être 28août 6août 28 fév. 28 oct.14 oct. E x p i r a t i o n d u b a i l Date lim ite de réception du congé Délivrance du congé Réponse du locataire Date limite de réponse du locat a i r e Réponse possible du locataire Réponse du locataire au congé pour vente modification apportée par l'article 31 du décret du 28décembre 2005”. Le pourvoi est donc rejeté. Observations de Jurishebdo : le rapport oral du juge de la mise en état éclaire les juges avant les plaidoiries, mais il n’est donc pas obligatoire que la décision en fasse mention. De surcroît, cette affaire avait déjà donné lieu à de multiples décisions. Répétition de loyers indus ■ Prescription de 5 ans, depuis la loi nouvelle (Cass. Civ. 3 e , 13 nov. 2008, n°1120 FS-P+B, cassation partielle) La durée de prescription pour le paiement des loyers et des charges est de 5 ans. Cet- te règle de l’article 2277 du code civil, joue aussi en cas de répétition de l’indu, en application de la loi du 18janvier 2005 qui a renversé une jurisprudence contraire. La Cour de cassation précise l’application de la loi dans le temps de cette disposition. En 2006, un juge avait refusé d’ordonner le remboursement à un locataire d’une somme indûment payée en 1998, jugeant ■ L’empiétement, même minime, doit être détruit Un arrêt de la cour d’appel de Paris confirme la nécessité de supprimer un empiétement, même s’il est minime. En application d’une déclaration de tra- vaux, pour laquelle la mairie avait demandé que la construction soit “acco- lée en limite mitoyenne, sans saillie ni retrait”, un propriétaire avait effectué des travaux de surélévation. Or ces travaux empiétaient sur le terrain voisin. “considérant […] que les empiétements […] sont dus à la surélévation du mur pignon de la maison des appelants les- quels n’ont pas respecté la verticalité du mur et ont empiété en surplomb sur le terrain du voisin”. La cour confirme le jugement ayant ordonné la suppression de la construction qui “empiète sur la propriété B.sur une profondeur minimale de 3 millimètres et maximale de 15,6 centimètres, étant pré- cisé que les empiétements les plus impor- tants sont situés en partie haute de la sur- élévation, s’agissant de dépassements de toiture”. La cour reconnaît que l’atteinte au droit de propriété est minime mais ordonne la surpression de l’empiétement pour un coût de 11288euros. (CA Paris, 2 e ch. B, 13 nov. 2008, n°2006/1241, confirmation). reportés à la date à laquelle le congé aurait dû être donné , la cour d'appel a violé le texte susvisé”. L’arrêt est également cassé pour avoir jugé que la lettre des locataires était adressée à une personne “qui n’avait pas qualité pour la recevoir” sans rechercher si le congé ne comportait pas élection de domicile dans l’étude de l’huissier qui l’avait délivré. Observations de Jurishebdo : la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion d’indiquer qu’un congé donné pour une date prématurée n’est pas nul mais ses effets sont reportés à la date pour laquelle il aurait dû être délivré (Cass. Civ. 3 e , 13juin 2006, Loyers et copr. 2006, n°197). Elle le confirme ici. Pour le congé pour vente, il faut faire le calcul à rebours, à partir de la date d’expiration du bail. (Voir schéma ci-dessous). Baux commerciaux ■ Procédure de résiliation (Cass. Civ. 3 e , 13 nov. 2008, n°1116, FS-P+B, rejet) Un bailleur avait adressé à son locataire commerçant un commandement de payer visant la clause résolutoire pour des arrié- rés de loyers et assignée en constatation de la résiliation du bail et expulsion. L’arrêt d’appel avait estimé qu’il n’y avait pas lieu à référé sur ces demandes. Le bailleur contestait la décision pour des questions de procédure, mais la Cour de cassation la confirme: "Mais attendu qu' aucun texte n'exige que le nom du magistrat chargé du rapport oral de l'affaire à l'audience soit mentionné dans la décision ni ne sanctionne par la nullité le jugement ne comportant pas la mention de l'exécution du rapport prévu par l'article 785 du code de procédure dans sa rédaction issue de la contentant alors de l’informer de son droit. Hors cette hypothèse, la commission est due pour le montant initialement prévu, même si le prix payé se révèle inférieur (Civ., 1 e , 24janvier 2006, 02-18746). En revanche, elle ne sera pas due si elle n'a pas été indiquée dans la DIA (Civ., 3 e , 10mars 1993, n°90- 19578). Le contenu de la DIA apparaît donc décisif. En l’espèce, elle ne faisait état que d’un seul prix, et c’est à celui-ci que la com- mune est tenue. Par chance pour l’agence, ce prix incluait la commission. ● H.L . ▲ ▲ 25novembre 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E B B R R E E V V E E S S ❑ La prévention des expulsions locatives Une circulaire du 14octobre 2008 relative à la prévention des expulsions locatives a été publiée (Bull. off. MEEDAAT du 10 nov. 2008, p.64). Les préfets sont invités à réactiver les chartes pour la prévention des expulsions et à mettre en place une commission spé- cialisée de coordination des expulsions locatives. Au 1 er janvier 2007, seuls 36 départements disposaient d’une charte de prévention des expulsions locatives en vigueur. La circulaire indique que, entre2000 et2006, les procédures ont progressé chaque année de: ➠ +4,2% pour les jugements d’expulsion, ➠ +2,4% pour les demandes de concours de la force publique ➠ +10,5% pour les expulsions effectives avec intervention de la force publique. La circulaire récapitule l’ensemble des textes applicables en matière d’expulsion. ■ Crédits: absence de demande C’est plus une absence de demande qu’une restriction des conditions de l’offre qui pro- voque une baisse de la production de crédits à l’habitat, selon l’Anil, qui commente son indicateur mensuel des taux (communiqué du 15novembre 2008). ■ Urbanisme commercial L’application des nouvelles règles d’urbanisme commercial suscite des diffi- cultés. Dans une circulaire du 24octobre 2008 adressée aux préfets, le directeur du com- merce et de l’artisanat, Jean-Christophe Mar- tin est revenu sur l’interprétation qu’il avait donnée de l’article 102 XXIX de la LME dans une circulaire du 28août 2008. Retirant cette cicutaire, il invite les opérateurs qui auraient engagé des opérations d’extension de moins de 1000m 2 sans solliciter d’autorisation à sol- liciter une autorisation de régularisation. ■ Syndics: l’ARC conteste les résul- tats de la DGCCRF L’association des responsables de copropriété conteste les résultats annoncés par la DGC- CRF (lire page8) et dont la CNAB, puis la Fnaim, se sont félicitées. Selon l’ARC, le chiffre de 89% de contrats de syndics en conformité avec les recommanda- tions de la DGCCRF est forcément faux car en début d’année “à peine 50% des syndics avaient commencé à modifier leur ancien contrat”. À suivre. À l’Assemblée ❑ Le plafonnement des niches fiscales Les députés ont adopté le 19novembre le projet de loi de finances pour 2009. En voici quelques éléments, sur lesquels nous reviendrons ultérieurement. Dans la 1 e séance du 17novembre, ils ont abordé la question du plafonnement des niches fiscales. Le principe retenu est celui d’un plafonnement de certaines niches puis d’un plafonnement global de l’ensemble. ➠ Le régime Malraux À l’article 42, il est prévu, explique Gilles Carrez en présentant un amendement n°440, de modifier le régime du Malraux en remplaçant le système de réduction d’assiette par une réduction d’impôt . Il indique que pour une dépense annuelle limitée à 100000 € , la réduction d’impôt serait de 35% pour une opération en sec- teur sauvegardé et de 25% pour une opé- ration en ZPPAUP et pendant 3 années consécutives. Michel Bouvard rappelle l’intérêt du dispositif pour réhabiliter les centres anciens. Divers sous-amendements ont été adoptés. En particulier le n°604 a porté de 3 à 4 ans le délai pendant lequel on peut bénéficier de la réduction d’impôt au titre des investissements, explique Gilles Carrez (le total sera donc de 400000 € puisque les travaux sont plafonnés à 100000 € par an). Le dispositif applicable aux VEFA en secteur sauvegardé a été étendu aux ventes à rénover (amendement 599). Un amendement 616 a modifié le point de départ de l’engagement de loca- tion de 9 ans, pour le fixer à l’achèvement des travaux (et non au démarrage). ➠ Les monuments historiques Le débat a ensuite porté sur l’opportunité de plafonner l’avantage fiscal concernant les monuments historiques. Charles de Courson et Didier Migaud demandent qu’il soit plafonné à 200000euros par an pour les monuments non ouverts au public. Christine Lagarde propose de le laisser sans plafond (sous-amendement n°650), mais elle n’a pas été suivie. L’amendement 441 a donc été voté. Dans la 2 e séance du 17novembre, les députés ont examiné l’article 43 qui concerne les investissements outre-mer, dont l’avantage fiscal, explique Yves Jégo, secrétaire d’Etat chargé de l’outre-mer, doit être plafonné. Il a été voté. ➠ Le LMP L’article 44 concerne le régime du loueur en meublé professionnel. Yves Censi défend le régime actuel. Christine Lagarde lui répond que les gîtes ruraux, les meublés de tourisme et les chambres d’hôte conti- nueront à bénéficier du régime actuel. Un amendement n°446, soutenu par Gilles Carrez, a supprimé la faculté d’imputer 10700 € sur le revenu global pour les loueurs en meublé professionnel, que pré- voyait d’introduire le projet de loi. À suivre. le délai de prescription écoulé. Sa décision est censurée au visa de l’article 2 du code civil et de l’article 2277: “Attendu que pour rejeter cette demande [en jugeant l’action prescrite], le jugement retient qu'aux termes de l'article 2277 du code civil, se prescrivent par cinq ans les actions en répétition des loyers, des fer- mages et des charges locatives; Qu'en statuant ainsi, alors que lorsque la loi réduit la durée d'une prescription, la prescription réduite commence à cou- rir , sauf disposition contraire, du jour de l'entrée en vigueur de la loi nouvelle , sans que la durée totale puisse excéder le délai prévu par la loi antérieure, le tribunal a violé le texte susvisé“. Observations de Jurishebdo : si un locatai- re exerce une action en répétition de l’indu pour une somme de loyer ou de charges, il a cinq ans pour agir depuis la loi de 2005 et non plus trente ans. La loi ayant réduit le délai, il faut calculer la prescription à partir de l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. Le locataire disposait donc de 5 ans, à compter de 2005 et non de 5 ans à compter de 1998. Cette règle de calcul est d’ailleurs la même que celle adoptée pour la loi de réforme de la pres- cription du 17juin 2008 (art. 2222 nou- veau du code civil). ● ■ Lancement de l’association Fidji L’association Fidji (Format d’Inter-échanges de données juridiques et immobilières) s’est officiellement constituée le 13novembre dernier. Présidée par Patrick de Lataillade, président de l’Aspim, elle permet d’assurer de façon fluide et sécurisée les échanges entre experts et propriétaires. Elle vise à for- maliser les échanges d’informations entre les différents intervenants du marché immobilier sans avoir à les retraiter. Le secrétaire général de l’association est Bernard Boulenguiez. ▲ Le projet de loi Grenelle II est dit de “transition environnementale”. Comportant 106 articles, il contient des dispositions plus concrètes que le Grenelle I. Voici, selon une version encore temporaire du texte, l’essentiel des principaux articles du projet concernant l’immobilier. À suivre. 25novembre 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O J J E E T T G G R R E E N N E E L L L L E E I I I I Article Thème Contenu 1er Performance énergétique des bâtiments Le maître d’ouvrage doit attester de la prise en compte de la réglementation thermique au moment du dépôt du permis de construire. Il est renvoyé à des décrets fixant : - les caractéristiques énergétiques et environnementales des bâtiments en cas de travaux, en fonction des caté- gories de bâtiment, du type de travaux et du rapport entre le coût des travaux et la valeur du bâtiment, - les conditions de délivrance du certificat attestant , après achèvement de bâtiments neufs que le maître d’ouvrage a pris en compte la réglementation thermique (contrôleur technique, diagnostiqueur ou archi- tecte), - les conditions de délivrance d’un certificat analogue en cas de réhabilitation thermique de bâtiments existants. - Un décret fixera les conditions d’une autre attestation analogue pour la réglementation acoustique . Les articles sur la communication du DPE en cas de vente et de location sont modifiés. - Il est prévu l’ obligation de réaliser un DPE dans les bâtiments équipés d’un dispositif commun de chauffage, dans les 5 ans de la publication de la loi nouvelle. - L’article L 271-4-1 du CCH, prévoirait une obligation du propriétaire qui met en vente ou en location d’un immeuble, de mettre le dossier de diagnostic technique à disposition de tout candidat acquéreur ou locataire , ce qui est une généralisation de la règle applicable au DPE. L’article 3-1 de la loi de 1989 qui oblige le bailleur à tenir le DPE à disposition du candidat locataire serait abro- gé, mais son contenu serait en réalité absorbé par l’article L 271-4-1, dont le champ d’application est plus large. - Il est admis que le DPE affiché à l’intention du public peut être réalisé par un salarié. - L’état des risques naturels et technologiques fourni par le bailleur, doit être joint aux baux commerciaux . (modification de l’article L 125-85 du code de l’environnement). 2 Travaux dans les bureaux Des travaux d’amélioration de la performance énergétique doivent être réalisés dans les bâtiments existants à usage tertiaire dans un délai de 8 ans à compter du 1erjanvier 2012 . Les modalités seront fixées par décret: caractéristiques thermiques ou performance énergétique à respecter, contraintes à respecter pour l’accessibilité, la conservation du patrimoine historique, les conditions du constat du respect de l’obligation et sa publication en annexe aux “certificats de vente et de location”. 3 Copropriété : contrat de performance énergétique Dans les immeubles à chauffage collectif, le syndic inscrit à l’ordre du jour la conclusion d’un contrat de perfor- mance énergétique , après avoir fait établir un DPE, effectué une mise en concurrence et sollicité l’avis du conseil syndical. L’article 25 g de la loi de 1965 est modifié, élargi aux travaux d’économie d’énergie ou de réduction des émis- sions de gaz à effet de serre, ainsi qu’aux “travaux d’intérêt commun”, cette notion devant être définie par décret. (Sur ce point, voir la réponse du ministre au député Vialatte page 8). 4 Urbanisme Interdiction aux mairies de s’opposer a l’installation de systèmes solaires thermiques ou photovoltaïques, de dispositif individuel de production d’énergie renouvelable, de façade en bois ou de toitures végétalisées. Excep- tions prévues pour les secteurs sauvegardés, ZPPAUP, périmètres des monuments historiques… 5 Directives territoriales d’aménagement Insertion d’articles L 113-1 et suivants dans le code de l’urbanisme, sur les DTA qui deviennent directives territo- riales d’aménagement et de développement durable. La protection des espaces naturels, les constructions, les travaux… peuvent être pendant 12 ans qualifiés par l’administration de projet d’intérêt général. Les DTA peuvent être modifiées par décret si la modification ne por- te pas atteinte à l’économie générale de la directive. 6 Objectifs de la planifica- tion urbaine Réécriture des objectifs des SCOT, PLU et cartes communales (art. L 121-1 nouveau): équilibre entre développe- ment urbain et rural, diversité des fonctions urbaines, réductions des émissions de gaz à effet de serre. 7 Projet d’intérêt général Conditions pour qualifier les DTA ou les projets d’utilité publique de “projet d’intérêt général” (article L 121-9 nouveau). 8 Evaluation environne- mentale Feront l’objet d’une évaluation environnementale les PLU qui comprennent les dispositions des plans de déplace- ment urbain. 9 SCOT L’article L 122-1 nouveau définit les objectifs des schémas de cohérence territoriale. 10 PLU Objectifs des plans locaux d’urbanisme. ll est par exemple prévu que dans les secteurs à proximité des trans- ports collectifs, le règlement peut imposer une densité minimale de construction . Il peut aussi imposer des performances énergétiques ou environnementales renforcées, un nombre maximum d’aires de stationnement 11 Surdensité Un dépassement des règles relatives au gabarit ou la densité est autorisé dans la limite de 30% pour les constructions remplissant des critères élevés de performance énergétique (au lieu de 20% actuellement). Le conseil municipal peut décider de moduler cette possibilité de dépassement sur tout ou partie du territoire concerné. Cet article ne s’appliquerait pas dans les secteurs sauvegardés et ne permettrait pas de déroger aux servitudes d’utilité publique. 12 Ile-de-France Procédure de modification du schéma directeur de la région Ile-de-France 106 articles dans le Grenelle II, pour assurer la “transition environnementale” Retrouvez le texte com- plet de l’avant-projet sur notre site Jurishebdo.fr 25novembre 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O J J E E T T G G R R E E N N E E L L L L E E I I I I Article Thème Contenu 13 Code de l’urbanisme Le Gouvernement est autorisé, par ordonnance, à procéder à une nouvelle rédaction du code de l’urbanisme. 7 objectifs: - simplifier et regrouper les procédures, - redéfinir les compétences des établissements publics d’aménagement et des établissements publics fonciers - unifier la définition des surfaces de plancher, - redéfinir le champ d’application des évaluations envrironnementales, - regrouper les taxes et participations d’urbanisme, pour doter les EPCI d’une TLE efficace et évitant la dispersion des constructions, - apporter les corrections au régime de l’ordonnance du 8 sept. 2005 sur les autorisations d’urbanisme, - faciliter l’action civile de l’Etat et des communes pour mettre les constructions en conformité avec les règles d’urbanisme. 22 Climat La région élabore un schéma régional du climat, de l’air et de l’énergie. 24 Gaz à effet de serre Les personnes morales de droit privé employant plus de 500 personnes et les personnes morales de droit public employant plus de 250 personnes sont tenues d’établir un bilan de leurs émissions de gaz à effet de serre. 25 Plans climat Les collectivités territoriales élaborent un plan climat d’ici 2012. 29 Energies renouvelables Dans les villes disposant d’un réseau de chaleur ou de froid et pour les périmètres de développement ter- tiaire , toute installation de bâtiment neuf (ou faisant l’objet de travaux de rénovation importants) dont le chauffage excède 30kWh, fait l’objet d’une obligation de raccordement . 44 Trames verte et bleue Définition des notions de trames. Un document cadre “schéma régional de cohérence écologique” est élaboré par le président du conseil régional et le préfet de région. 52 Effets des trames Exemple d’effet de la trame: obligation de “mettre en place une surface en couvert environnemental perma- nent” sur les rivages des cours d’eau ou plans d’eau. Il s’agit d’une couverture végétale permanente sur 5mètres de large. 57 Assainissement non col- lectif Modification de l’article L 2224-8 du CGCT pour distinguer l’obligation de contrôle des installations: vérification préalable de conception et vérification d’exécution des installations réalisées depuis moins de 8 ans. 58 Redevance de l’eau Fixation du taux de la redevance de l’eau. 60 Mer Le Conseil national du littoral devient Conseil national de la mer et du littoral. Il s’agit d’un “conseil national pour l’aménagement, la protection et la mise en valeur et la gestion intégrée de la mer et du littoral”. 66 Lumière Prévention des nuisances lumineuses. 71 Qualité de l’air intérieur La surveillance de la qualité de l’air est obligatoire pour le propriétaire ou l’exploitant de certains ERP et à leurs frais. Si la surveillance de l’air met en évidence une situation présentant un risque pour la santé des per- sonnes fréquentant certains immeubles (ERP notamment), les expertises nécessaires pour remédier à ces risques sont mises à la charge des propriétaires ou de l’exploitant (création des articles L 221-7 et L 221-8 dans le code de l’environnement). 75 Vente ou location de ter- rains pollués Création des articles L 125-6 et L 152-7 dans le code de l’environnement. Selon le 1er, l’Etat rend publiques les informations dont il dispose sur les risques de pollution des sols. Ces informations sont prises en compte dans les documents d’urbanisme. Selon le 2e article, en cas de vente ou de location d’un terrain pour lequel il est fait état d’un risque de pollution des sols, le vendeur ou le bailleur est tenu d’en informer par écrit l’acquéreur ou le locataire. Il communique les informations mises à dispositon par le préfet. Sanction: si une “pollution notable” du terrain est constatée dans un délai de 12 mois après la transaction, l’acheteur ou le locataire a le choix: - poursuivre la résolution du contrat et se faire restituer une partie du prix ou des loyers, - demander la remise en état du site aux frais du vendeur, lorsque le coût de la remise en état n’est pas dispro- portionné par rapport au prix de vente. 77 Déchets L’article renvoie à un décret le soin de préciser la liste des bâtiments qui doivent faire l’objet, avant démolition d’un diagnostic relatif à la gestion des déchets issus de la démolition , le contenu et les modalités du dia- gnostic. 79 Plan de gestion des déchets Chaque département doit établir un plan de gestion des déchets issus des chantiers du BTP. 84 Dépollution Faculté de mettre à la charge de la société mère les obligations de dépollution à charge d’une filiale (complé- ment de l’art. L 512-17 du code de l’environnement). 88 Ordonnance Le Gouvernement est habilité à modifier par ordonnance le code de l’environnement. 93 Etudes d’impact Réforme des études d’impact. 98 Enquêtes publiques Réforme des enquêtes publiques. 101 Débat Le maire d’une commune de plus de 50000 habitants doit présenter un “rapport consolidé de développement durable” préalablement aux discussions sur le budget. 103 ICPE Le Gouvernement est habilité à prendre par ordonnance des mesures pour créer un régime d’autorisation simplifié applicable aux installations classées pour la protection de l’environnement en l’adaptant en fonc- tion de la gravité des dangers et inconvénients présentés par leur exploitation. 25novembre 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 4 nov. 2008 AN p.9528 n°25471 André Schneider, UMP, Bas-Rhin Multi-propriété Affaires européennes La proposition de nouvelle directive sur la pro- tection du consommateur qui concerne l'utilisation des biens à temps partagé a été soumise le 22octobre au Parlement européen. I l est envisageable de parvenir à un accord sous présidence française. La réponse souligne l’intérêt des Etats pour le renforcement de la protection des consom- m ateurs. 4 nov. 2008 AN p.9572 n°28946 Kléber Mesquida, S.R.C., Hérault Syndics: mise en œuvre de l'avis du CNC Industrie et consomma- tion Selon les premiers résultats de l'enquête de la DGCCRF auprès de 750 syndics, sur 7500 contrats examinés , 89% des nouveaux contrats mis en œuvre lors du renouvellement des syndics sont conformes aux recommanda- tions du Conseil national de la consommation. Les actions réglementaires pour la “normalisa- tion du fonctionnement concurrentiel du secteur” seront prises au regard des conclu- sions de cette enquête. Les contrôles se pour- suivent jusqu'à fin 2008. (Voir aussi la réaction de l’ARC, p.5). 4 nov. 2008 AN p.9603 n°30937 Lionel Luca, UMP, Alpes-Mar- itimes Piscines privées Santé Les textes applicables sont la loi du 3janvier 2003 et le décret du 31décembre 2003. ils imposent un matériel normalisé pour sécuriser les piscines (barrières, alarmes sonores, couver- tures souples ou rigides, abris de piscines). Seul le ministère du logement est compétent pour envisager des mesures de contrôle de l'application de ces textes. Selon le député, 50% des piscines ne seraient pas en conformité avec la loi. 6 nov. 2008 Sénat p.2232 n°4854 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Cahier des charges de lotissement et refus de permis? Ecologie Le cahier des charges d'un lotissement est un document contractuel qui lie les co-lotis entre eux dans une relation de voisinage. N'ayant pas de valeur réglementaire, le cahier des charges ne peut en aucun cas fonder une décision d'urbanisme , même lorsque ce doc- ument contient des règles d'utilisation du sol. Il appartient au pétition- naire de s'assurer qu'il respecte le cahier des charges. En cas de litige, les tribunaux de l'ordre judiciaire sont compé- tents. 6 nov. 2008 Sénat p.2233 n°5341 Joël Bourdin, UMP, Eure Participation pour rac- cordement à l'égout (PRE) Economie Seuls les propriétaires d'immeubles édifiés après la mise en service de l'égout auquel ils doivent être raccordés peuvent être assujettis à la PRE. Les constructions préexistantes doivent se raccorder dans les 2 ans. Les frais de branchement sont mis à charge des pro- priétaires des constructions du lotissement, des maisons individuelles ou des propriétaires des immeubles collectifs. La PRE est limitée à 80% du coût des dispositifs. La réponse donne plusieurs références de jurisprudence. 11 nov. 2008 AN p.9771 n°19806 Jean-Sébastien Vialatte, UMP, Var Fenêtres parties priva- tives et travaux d'économie d'énergie Ecologie Dans les copropriétés, les fenêtres sont sou- vent qualifiées de parties privatives. Les classer systématiquement en parties communes serait difficile. Le projet de loi de transition environ- nementale prévoit d'introduire la notion de « travaux d'intérêt commun » qui facilitera la prise de décision sur le remplacement des fenêtres dans les copropriétés. Voir l’avant-projet de loi (art. 3) pages5 et6. 11 nov. 2008 AN p.9787 n°25888 Patrick Beaudoin, UMP, Val-de-Marne Marchands de sommeil Justice L'article 313-6-1 du code pénal, qui réprime la mise à disposition d'un bien immobilier appar- tenant à autrui, moyennant rémunération et sans autorisation du propriétaire a donné lieu à 6 condamnations en 2006 , dont 4 peines d'emprisonnement. Le texte est issu de la loi du 18mars 2003. 13 nov. 2008 Sénat p.2270 n°5606 François Zocchetto, UC, Mayenne Location d'emplacement de camping PME La Commission des clauses abusives a recommandé d'éliminer les clauses qui révèlent un déséquilibre au détriment du consommateur entre les professionnels de l'hôtellerie de plein air et les locataires d'emplacements de résidences mobile (27 janvier 2005). L'élaboration d'une charte de transparence du camping de loisir et d'un contrat type devrait aboutir prochainement. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 25novembre 2008 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Sur votre agenda ✓ 11 décembre 2008 (9 h -12 h) au Centre national des Armées (Paris VIII e ), le Forum de l’OPCI, organisé par IPD et Talliance aura pour thème: Vers un repositionnement des OPCI . Contact: www.global-actifs.com. Nominations Organismes publics ✓ Haut Comité pour le logement des per - sonnes défavorisées : Xavier Emmanuelli est nommé à nouveau président. Sont nommés membres: Dominique Balmary, Paul Bouchet, Pierre Cardo, Bernard Devert, Marie Dumas, Claude Fiori, Gildas le Gonidec de Kerhalic, Françoise Hostalier, Marie-Françoise Legrand, Paul-Louis Marty, Stéphania Parigi, Frédéric Pascal, Philippe Pelletier et Jack Ralite (décret du 12novembre, J.O. du 14, p. 17403). Administration ✓ Préfets Sont nommés préfets: Béatrice Abollivier (Dordogne), Pierre N'Gahane (Alpes-de-Haute-Provence) et François- Xavier Ceccaldi (Drôme). (Décrets du 13 nov. 2008, J.O. du 14, @). ✓ CSTB : Bertrand Delcambre , ingénieur général des ponts et chaussées, est nommé président du Conseil d'administration du centre scientifique et technique du bâti- ment. (Décret du 12novembre 2008, J.O. du 13 nov. p.17341). ✓ EPA de la plaine du Var : Sont nommés administrateurs, représentant l'Etat: Michel Segard (urbanisme), Marc d'Aubreby, (transports), Jean-Yves Ollivier (aménagement du territoire), Laurent Roy (environnement); personnalités qualifiées: Jean-Pierre Mascarelli, Eric Maree, Pierre Ducret. (Arrêté du 3novembre 2008, J.O. du 14, p.17401) ✓ Parc national des Pyrénées : Gilles Perron est nommé directeur (arr. du 7 nov. 2008, J.O. du 15, p.17515). Magistrature ✓ Cours administratives d’appel . Sont nom- més présidents de chambres : Guillaume Mulsant à Douai et Marc Soumet à Nancy (décret du 13 nov. 2008, J.O. du 15, @). Au fil du J.O. Mérite Parmi les nominations au titre de la pro- motion du 15novembre de l’ordre natio- nal du Mérite: - Grand officier : Huguette Le Foyer de Cos- til, avocate générale honoraire à la Cour de cassation. - Premier ministre . Chevalier: Aude Debreil, directrice générale d'un établisse- ment public foncier. - Ecologie . Chevalier: Chantal Jouanno, présidente d'un établissement public envi- ronnemental. - Justice . Commandeur: Marcel Martin, premier président de la cour d'appel de Metz, Georges Merloz, président de chambre à la cour administrative d'appel de Paris. (Décret du 14 nov., J.O. du 15, p.17476). Diagnostic électrique: valable 3 ans L'article R 271-5 du CCH est modifié. Il prévoit désormais la durée de validité du diagnostic électrique, qui est fixée à 3 ans. Rappelons que cet état de l'installation intérieure d'électricité devient obligatoire pour les ventes de logements si l'installation électrique a plus de 15 ans, à compter du 1 er janvier 2009. (Décret n°2008-1175 du 13novembre 2008 relatif aux durées de validité des documents constituant le dossier de diagnostic tech- nique, J.O. du 15 nov. 2008, p.17505). Conventions collectives ➠ Centres PACT et ARIM : il est envisagé l’extension de l’avenant du 29mai 2008 portant sur les salaires minima (avis publié au J.O. du 14 nov. p.17406). ➠ Gardiens, concierges et employés d'immeubles : Il est envisagé l'extension de l'avenant n°72 du 3juillet 2008 portant sur les salaires (avis publié le 14 nov. p.17406). Concurrence L’ordonnance n°2008-1161 du 13novembre 2008 porte modernisation de la régulation de la concurrence (J.O. du 14 nov. p.17391). Elle définit notamment les pouvoirs de la nouvelle Autorité de la concurrence. NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 334 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 25novembre 2008 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E T T E E X X T T E E S S À quelques jours de l’entrée en vigueur, le 1erdécembre prochain, de la faculté pour une personne qui n’a pas pu obtenir de logement d’engager la responsabilité de l’Etat devant le tribunal administratif, la ministre du logement avait réuni ce 18novembre diverses personnalités pour faire le bilan du fonctionnement de la loi sur le droit au logement opposable. Christine Boutin se déclare très fière de ce droit. L’opinion générale des intervenants est que les commissions de médiation fonc- tionnent bien. Le président de la commis- sion de Paris, Henri Hurand, relève que la capitale doit traiter un quart des demandes recensées pour toute la France et qu’elle examine 1000 dossiers par mois. Sandrine Mazetier, députée PS de Paris, ne ménage pas ses critiques: elle stigmatise le désengagement de l’Etat en matière de financement du logement et la lenteur de l’administration à débloquer des terrains publics (elle cite le cas de la caserne de Reuilly, dans le XIIe arrondissement). Mais un député comme Pierre Cardo (UMP, maire de Chanteloup les Vignes) reconnaît que s’il était réservé sur la déci- sion de créer le DALO, c’est en raison des risques que les moyens ne suivent pas. Il préconise aujourd’hui des mesures concrètes: il faut stabiliser les personnes en hébergement d’urgence. Christine Boutin relève toutefois la difficulté: de nom- breuses places d’hébergement d’urgence ont été stabilisées pour permettre un hébergement plus long, mais cela pro- voque un bocage car il n’y a plus de place pour accueillir les personnes en urgence. ■ Un formidable levier de mobili- sation L’appréciation de Pierre Saglio, président d’ATD Quart Monde, association qui a été à l’origine de la création du DALO, est très intéressante. Il reconnaît que sortir notre pays de l’ornière ne se fera pas en cinq minutes, mais il juge que le DALO “est un formidable levier de mobilisation” et crée “une obligation de résultat pour l’ensemble de la société”. Il en appelle à une à une contractualisation des objectifs avec les collectivités locales. Il estime que le DALO “n’est pas seule- ment un droit mais une dynamique”. Il y va d’une responsabilité civique car les gens savent que, sans logement, on ne peut pas vivre. Il évoque aussi la question de la consom- mation des crédits pour les PLAI et il invite la ministre à convoquer les préfets pour les inciter fortement à pousser les élus à consommer les crédits disponibles pour les PLAI. Pierre Cardo le rejoint dans cette volonté de faire peser des contraintes plus fortes sur les élus. Pierre Cardo insiste sur la nécessité d’humaniser le système et notamment de poursuivre l’accompagnement des per- sonnes lorsqu’elles sont relogées. Henri Hurand conforte cette appréciation lorsqu’il invite les associations à s’engager 50000 demandes de DALO fin octobre. À l’occasion d’une nouvelle “matinale”, Christine Boutin a fait le bilan de la loi DALO. Elle redit sa fierté de la loi de 2007. Un peu plus de 50000 dossiers ont été déposés à la fin octobre, alors qu’entre en vigueur le 1erdécembre le principe de la responsabilité de l’Etat. Enquête TNS Sofres nov. 2008 Source: ministère du logement Une enquête sur la notoriété du DALO - 60% des personnes ont entendu par- ler du DALO, (25% savent précisément ce que c’est et 35% se savent pas vrai- ment de quoi il s’agit) - 75% approuvent le dispositif. - Parmi les mesures citées comme jugées efficaces pour atteindre l’obligation de résultat en matière d’accès au loge- ment, la mesure recueillant le plus d’approbation est la construction de davantage de logements neufs. Statistiques du DALO au 31octobre 2008 - 50638 demandes reçues dont 90% dans trois régions : - 32077 en Ile de France (11155 à Paris) - 4245 en PACA - 2485 en Rhône Alpes Les commissions ont donné un avis favorable dans 52% des cas. 3274 ménages ont été relogés et 631 ménages ont refusé les logements qui leur étaient proposés. Au bulletin officiel du 10novembre du Meeddat: >Les membres du comité de suivi du droit au logement opposable ont été nommés par arrêté du 16septembre (p.20). Parmi les personnes nommées: Bernard Seillier, président du Conseil national des politiques de lutte contre la pauvreté, Agnès de Fleurieu, présidente de l’Observatoire national de la pauvreté et Sabine Baietto-Besson (Anah). >Le taux d’augmentation des loyers HLM pour 2009 au-delà duquel les préfets seront invités à demander aux organismes une seconde délibération est fixé à 2,38% . (Circulaire du 8octobre 2008, B.O. p. 64). > Pass-Foncier et PTZ. Une circulaire du 21octobre 2008 précise l’articulation entre le PTZ et le Pass-Foncier. Le Pass-Foncier per- met le portage du terrain durant la phase de remboursement des prêts souscrits par un ménage pour la construction. Le Pass- Foncier permet la mise à disposition du ter- rain par un bail à construction. Il est possible de cumuler un PTZ avec le Pass-Foncier. (circulaire du 21 oct. 2008 relative au nouveau PTZ et au disposition d’aide à l’accession Pass-Foncier, Bull. Off. du MEEDAAT, 10 nov. 2008, p.76). davantage car les dossiers soumis à la com- mission où interviennent les associations sont peu nombreux. Un nombre important de dossiers n’est pas exploitable, faute d’être correctement remplis… Henri Hurand explique aussi que, de façon a priori surprenante, un certain nombre de personnes refusent l’hébergement qui leur est proposé. Mais il explique que certaines personnes sont très désocialisées et qu’il est nécessaire de respecter le refus d’une personne d’être relogée. Pierre Saglio rappelle que se loger c’est aussi habiter, c’est-à-dire tisser des relations et que si les gens refusent le relogement c‘est qu’ils voient bien que le logement n’est pas adapté. Christine Boutin se réjouit du bon fonc- tionnement des commissions de médiation et en appelle à ce que le DALO soit mieux connu. La ministre indique aussi que son projet de loi institue une solidarité interdépartemen- tale pour le fonctionnement du DALO et insiste sur le fait qu’il est prévu un droit de préemption des préfets. Elle précise qu’au 31octobre 2008, 50638 demandes avaient été reçues par les com- missions et estime qu’en fin d’année, il pourrait y en avoir au maximum 60000. ●
