■ Jurisprudence récente p. 2 à 3
Droit de propriété
✓ Servitudes de l’article L 515-8 du code de l’environnement : indemnisation pour baisse de valeur vénale
Baux d’habitation
✓ Baux de sortie de la loi de 1948 : le délai de justification des ressources n’est plus prescrit à peine de forclusion
Baux commerciaux
✓ Procédure de conciliation et clause résolutoire
Vente
✓ Obligation du notaire de vérifier la réalité du titre de propriété
Expropriation
✓ L’évaluation du bien ne tient compte que de l’usage effectif de l’exproprié
■ Au Parlement p. 4
✓ La loi de finances au Sénat : les sénateurs tentent de simplifier la fiscalité
■ Rencontre p. 6
✓ La stratégie 2009 des entreprises publiques locales
■ Initiatives p. 7
✓ Solibail pour louer sans souci
✓ Fédération FCT
✓ 3 Questions à Bruno Dhont, directeur de l’Arc
■ En bref p. 7
✓ Les permis de construire prorogés d’un an : parution du décret
✓ La majoration des plafonds du PTZ pour le neuf
✓ Quels freins à l’accession ? Une étude de l’Anil
■ Fiscalite p. 9, 10
✓ La loi de finances 2009 :les principales mesures.
Verdissement de la fiscalité, plafonnement des niches fiscales…
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à3 Droitdepropriété ✓ Servitudesdel’articleL515-8du codedel’environnement:indemnisa- tionpourbaissedevaleurvénale Bauxd’habitation ✓ Bauxdesortiedelaloide1948:le délaidejustificationdesressources n’estplusprescritàpeinedeforclusion Bauxcommerciaux ✓ Procéduredeconciliationetclause résolutoire Vente ✓ Obligationdunotairedevérifierla réalitédutitredepropriété Expropriation ✓ L’évaluationdubiennetientcompte quedel’usageeffectifdel’exproprié ■ AUPARLEMENT p.4 ✓ LaloidefinancesauSénat:les sénateurstententdesimplifierlafis- calité ■ RENCONTRE p.6 ✓ Lastratégie2009desentreprises publiqueslocales ■ INITIATIVES p.7 ✓ Solibailpourlouersanssouci ✓ FédérationFCT ✓ 3QuestionsàBrunoDhont,direc- teurdel’Arc ■ ENBREF p.7 ✓ Lespermisdeconstruireprorogés d’unan:parutiondudécret ✓ LamajorationdesplafondsduPTZ pourleneuf ✓ Quelsfreinsàl’accession?Une étudedel’Anil L’époqueestpassionnante! V oustrouverezdanscederniernumérodel’année2008lesprin- cipauxélémentsdelaloidefinancespour2009etdesélémentsdes débatsauSénat.LessénateursontoffertàChristineLagardeuneocca- siondesimplifierlesystèmefiscalparlasuppressiondel’ISFetdubou- clierfiscalencréantunenouvelletranchedel’impôtsurlerevenu,mais ellen’apasvoulusaisircetteoccasion.Lessénateursétaientenveinede simplificationpuisqu’ilsavaientdansunpremiertempsrefusédevoter l’articlequi“verdit”lePTZetontrechignéàlacréationdel’Eco-PTZ qu’ilsjugenttropcomplexeetfondésuruntexted’applicationduGre- nelleII,nonencoreexaminéparleconseildesministres.Leregret-justi- fié-duParlementestdeconsacrertropdetempsàdesmesurestech- niquesetpasassezàl’architecturedelafiscalité. M aisauseuildecetan2009,laissonsuninstantnosréflexions surl’évolutiondelafiscalitéoucelledesrapportslocatifsoude l’urbanisme,pourtâcherdeprendreunpeuderecul.Aprèsuneannée chargéedemouvements,tantdanslestextesquesurlesmarchés,si l’annéenouvelles’annonceégalementrichedenouveautéslégislatives (urbanisme,projetdeloisurlelogement…),letonn’estpluslemême. Demêmequelepassagedusolsticed’hivermarqueimperceptiblement unrenversement,lebasculementdesmarchésen2008aouvertune nouvelleèreetlescomportementsdedemainneserontpasceuxd’hier. QuiparexempleauraitpensénotreactuelGouvernementouvertàun retourdel’Etat?Onanticipebiensûrpour2009desnouvellesécono- miquesbrutales,aupointquenombred’acteurséconomiquess’yprépa- rentet,cefaisant,ycontribuent.Maispeut-êtrepeut-onaussiescomp- ter,plusfondamentalement,unretouràdavantagedesérénité. L’insolenteprospéritépasséedesmarchésamontréseslimitesetson artifice.L’époquequis’ouvrenousrenvoieàdeschoixplusessentiels.De cepointdevue,lapériodequenoustraversonsestpassionnante!Elle nousinviteàdescomportementsnouveaux.Ellebousculedescertitudes etremetdesvéritésànu.Lafaillited’ungrandfinancieraméricainrévè- leunefraudetellementsimplequ’elleenestdéconcertante.Payerles intérêtsdesunsavecleversementencapitaldesautres…Certes,lacrise pourraprovoquerdesdifficultésfortespourcertains,maiselledevraitau fondnousmettrefaceàunealternative:soitnousinciteràunrenforce- mentdelacompétition,soitnousinviteràunefraternitéretrouvée.La premièrebranchedel’alternative,pratiquéecesdernièresannéesavec acuitéamontréseslimites.C’estbiensûrladeuxièmebranchede l’alternativequenousappelonsdenosvœux. N’est-ilpasexactqueclamersurlestoitsnosréussitesnousisole,alors quereconnaîtrenosfaiblessesnousrapproche?Ilestétrange,maisbien réel,deconstaterquel’aveudenoséchecs,denosinsuffisances,touche l’autreetnouslesrendplusproches.Regarderunetropbelleréussite peutnouslaisserungoûtd’amertume,alorsquepartagerunefaiblesse etnoussoutenirdansladétressenousréchauffelecœur.C’estdansle vœud’uneattentionretrouvéeau3 e élémentdutriptyquedenotre Républiquequenousvoussouhaitonsunetrèsheureuseannée2009. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 338 3 0DECEMBRE 2008 ISSN 1622-1419 9 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier FISCALITE p.9, 10 ✓ La loi de finances 2009 : les principales mesures. Verdissement de la fiscalité, plafonnement des niches fiscales… ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. 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Civ., 3 e , 3 déc. 2008, n°1258 FS-P+B, rejet) Par arrêté du 14mars 2001, le préfet des Deux-Sèvres avait institué des servitudes d'utilité publique autour des installations de fabrication et de stockage de produits explo- sifs dont la société T.prévoyait l'implantation. L’exploitation agricole de M.X. se trouvant située en zone de danger Z4 et Z5, celui-ci avait demandé à la société une indemnisa- tion pour le préjudice subi. La société ayant refusé de faire droit à sa demande, il avait saisi le juge de l'expropriation, et obtenu en appel la somme de 15000 € . La société T.a formé pourvoi. « Attendu qu'ayant retenu que l'institution de zones de danger Z4 (possibilités de bles- sures aux personnes, dégâts légers aux biens) et Z5 (très faible possibilité de blessures légères aux personnes, dégâts très légers aux biens), applicables aux biens en cause, entraînait un préjudice direct, matériel et certain subi par M.X. consistant en une diminution de la valeur vénale par rap- port à un bien non situé dans une zone de danger , la cour d'appel en a exacte- ment déduit que ce préjudice ouvrait droit à une indemnité au profit de M.X. en vertu de l'article L.515-11 du code de l'environnement ». Observations de Jurishebdo : Une décision importante, s’agissant du préjudice indemni- sable au titre des servitudes d'utilité publique instaurées à raison de la présence d’une ins- tallation à haut risque (« Seveso »). La ques- tion se posait en effet de la délimitation du préjudice « direct, matériel et certain », requis par l’article L.515-11 pour ouvrir droit à l’indemnisation au titre d’une installation existante, ou, depuis la loi du 30juillet 2003, à raison des risques supplémentaires créés par une installation nouvelle sur site existant. Dans un arrêt du 1 er octobre 2008, la Cour de cassation avait approuvé la cour d’appel d’avoir jugé que « la moins-value d’un ensemble immobilier résultant de l'existence de servitudes d'utilité publique ne constituait pas un préjudice indemnisable » au titre de l'article L.515-8 (Civ., 1 e , 1 er octobre 2008, n°07-15717). Cependant, la haute Cour avait pris soin de reprendre les motifs d’appel expliquant que c’était faute pour le requé- rant de pouvoir bénéficier d’une application rétroactive de la loi du 30juillet 2003. A contrario, l’indemnisation pour la baisse de la valeur vénale semblait donc envisageable. Elle est ici accueillie, quand bien même le risque concerné reste faible (Z4 et Z5). Sur le fond, les juges reconnaissent donc comme préjudiciable la présence même du bâtiment classé, sans se limiter à l’effet direct des servi- tudes, à savoir les restrictions de circulation, de construction ou d'exploitation. Bail d’habitation ■ Article29 de la loi du 23décembre 1986: le délai de justification des ressources n’est plus prescrit à peine de forclusion (Cass. Civ., 3 e , 10décembre 2008, n°1264 FS- P+B, cassation partielle) Le 27septembre 2002, les consorts Y. avaient signifié à leur locataire une proposition de contrat de location d'une durée de huit ans, en application de l'article 28 de la loi du 23décembre 1986. Par lettre du 12novembre 2002, celui-ci faisait part de son refus, sur le fondement de l'article 29 de la même loi, aux termes duquel un bail de huit ans ne peut être imposé à un locataire dont l’appartement est soumis à la loi du 1 er septembre 1948 et dont les ressources sont inférieures à un seuil fixé par décret. M.X. avait donc communiqué à ses bailleurs les documents établissant la fai- blesse de ses ressources. Les propriétaires avaient soulevé l'irrecevabilité de sa demande, au motif qu’il n’avait pas justifié des ressources de M me B., avec laquelle il vivait en concubina- ge. La cour d’appel avait retenu cet argument, et déclaré M.X. forclos à invoquer l'article 29. Celui-ci s’est pourvu en cassation: « Vu l'article 31, alinéas3 et6, de la loi du 23décembre 1986 dans sa rédaction issue de la loi du 6juillet 1989; Attendu que dans un délai de deux mois à compter de la réception de la proposition du bailleur, le locataire ou l'occupant de bonne foi fait, le cas échéant, connaître au bailleur, en présentant les justifications, qu'il remplit les conditions de l'article 29 […]; Attendu que pour déclarer M.X. forclos à invoquer les dispositions de l'article 29 de la loi du 23décembre 1986, l'arrêt retient que dans la mesure où les ressources à prendre en compte pour bénéficier de l'application de cet article sont celles du locataire mais également des autres occupants du loge- ment, M.X. devait impérativement faire connaître au bailleur ses ressources mais éga- lement celles de M me B., dont il ne conteste pas qu'elle vit en concubinage avec lui depuis plus de vingt ans […]; qu'à défaut M.X. n'a pas justifié dans le délai de deux mois de sa situation financière et de celle de M me B […]; Qu'en statuant ainsi, alors que le délai imparti au locataire pour présenter au bailleur les justifications de ce qu'il rem- plit les conditions de l'article 29 de la loi du 23décembre 1986, n'est pas prescrit à peine de forclusion , la cour d'appel a vio- lé le texte susvisé ». Observations de Jurishebdo : Le délai de l’article 31, dans sa rédaction antérieure à la loi du 6juillet 1989, était expressément prévu à peine de forclusion. Les termes de la nou- velle loi n’ayant pas repris cette sanction, la question du maintien de la forclusion s’était posée. Les juges avaient d’abord globalement estimé que la solution demeurait la même, et que le dépassement du délai continuait à entraîner une forclusion (Civ., 3 e , 17 juil. 1992, n°90-18217 et 18mai 1994, n°91-22273; CA Versailles, 23mars 2001, n°99-4906). La 3 e chambre inverse ici sa jurisprudence. Elle reprend ce faisant l’approche de la cour de Paris, laquelle avait récemment jugé qu’« à défaut pour le locataire d'avoir respecté le délai de deux mois […] le bailleur peut sim- plement solliciter le versement de dom- mages-intérêts mais ne saurait utilement faire déclarer le locataire forclos à revendiquer le bénéfice de l'article 29 » (CA Paris, 6 e ch., sect. B, 29mars 2007, n°06-03296). Bail commercial ■ Procédure de conciliation et clause résolutoire (Cass. Civ., 3 e , 10décembre 2008, n°1276 FS- P+B, cassation partielle) M.X. avait donné en location à la société N.des locaux à usage de garage. Suite à la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire, le juge des référés avait, par ordonnance du 2octobre 2006, accordé un délai de paiement à la locataire et suspendu les effets de la clause. Le 9octobre, le président du tribunal de com- merce avait nommé un conciliateur. Faute de paiement à l'échéance, M.X. avait fait déli- vrer, le 9novembre, un commandement de libérer les lieux. La locataire a saisi le juge du tribunal de commerce et obtenu de nou- veaux délais, confirmés en appel. M.X. a for- 30décembre 2008 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ mé pourvoi. « Vu les articles1244-1 du code civil et L.611- 7 du code de commerce […]; Attendu que pour accueillir cette demande [de nouveaux délais] l'arrêt retient que la délivrance, le 9novembre 2006, du comman- dement de libérer les lieux constitue un acte de poursuite, que l'article L.611-7 alinéa5 du code de commerce autorise le débiteur à assigner le créancier devant le juge du tribu- nal de commerce afin d'obtenir des délais dans les conditions des articles1244-1 et sui- vants, que […] l'ordonnance de référé du 2octobre 2006 n'a pas acquis l'autorité de chose jugée […] et que le fait que la société N.n'ait pas respecté l'échéancier fixé par le président du TGI ne saurait constituer un obstacle à l'octroi de nouveaux délais […]; Qu'en statuant ainsi alors que la procédu- re de conciliation instituée par les articles L.611-4 et suivants du code de commerce n'entraîne pas la suspension des poursuites individuelles et alors que l'ordonnance du 2octobre 2006 était passée en force de chose jugée et que, dès lors, la clause résolutoire était acquise à la date de la première échéance non respectée, la cour d'appel a violé les textes susvisés». Observations de Jurishebdo : L’ordonnance de référé n’a certes pas l’autorité de la chose jugée au principal. Cependant, non frappée d’appel, elle devient irrévocable (Civ., 3 e , 25février 2004, n°02-12021). Prévoyant la sus- pension de la clause résolutoire pour un cer- tain délai, une fois cette échéance passée et faute de remboursement de la dette, la clause peut prendre effet. Et la Cour de cassation vient ici préciser que la mise en place d’une procédure de conciliation ne remet pas en cause les conséquences produites par l’arrivée de l’échéance. En effet, la conciliation, si elle fait obstacle aux procédures collectives, ne sus- pend pas les poursuites individuelles. Dès lors que la clause était acquise, le commandement de libérer les lieux était régulier et les juges ne pouvaient plus octroyer de nouveaux délais. Vente ■ Obligation du notaire de vérifier la réalité du titre de propriété (Cass. Civ., 3 e , 3 déc. 2008, n°1220 FS-P+B, rejet) M.X., notaire, avait dressé l’acte authentique par lequel MmeY. avait vendu à M me Z. un lot de terrain. Subséquemment à la vente, M.A. avait revendiqué des droits sur cette parcelle et le conservateur des hypothèques avait refusé de publier l'acte. M me Z. avait alors assigné sa venderesse, l’agent immobi- lier et le notaire pour annulation de la vente et paiement de dommages-intérêts. Condamné in solidum avec la venderesse à payer à M me Z. diverses sommes en répara- tion, M.X. a formé pourvoi. « Attendu qu'ayant énoncé à bon droit qu 'il appartenait au notaire de vérifier la réali- té des titres qui lui étaient soumis ou qui étaient disponibles, et relevé que M.X. s'était contenté de citer et d'annexer à l'acte de vente une lettre du 3août 1989 émanant du service des Domaines mentionnant que M me Y. était « seule propriétaire de cette terre léguée par son père par testament, mais qu'il eut été intéressant de disposer de l'acte d'acquisition, et notamment de ce qui avait pu être détaillé au paragraphe origine de propriété », la cour d'appel, qui a souverainement retenu que ce courrier ne pouvait contenir de garanties suffi- santes eu égard à son ancienneté et à la for- mule de réserve qu'il contenait et que M.X. n'avait effectué aucune investigation au sujet de l'étendue du droit de propriété du vendeur, a pu en déduire […] que la responsabilité du notaire était engagée et que l'insolvabilité de la venderesse rendant impos- sible la restitution des fonds versés par M me Z. […], il devait être condamné au paiement des sommes dues au titre de la résolution ». Observations de Jurishebdo : Le devoir de vérification du notaire se trouve ici sanctionné par une obligation de prudence. Autrement dit, une vérification superficielle ne suffit pas. Encore faut-il que le professionnel évalue les informations qu’il obtient, en l’espèce nette- ment incertaines, et qu’il en tire toutes les conséquences: nécessité de recherches plus poussées, informations des clients sur les risques – là où commence le devoir de conseil, devoir « actif ». Parmi toutes, la vérification du titre de propriété est certainement la plus importante, car elle engage de manière radi- cale la sécurité juridique de la transaction. Le notaire est à ce titre tenu d’établir une origi- ne trentenaire, sachant qu’en cas de succes- sion, même trentenaire, il convient de remon- ter au premier titre translatif antérieur, jus- qu’à cinquante ans. Parce qu’il n’est pas en mesure d’effectuer lui-même ces vérifications, le vendeur ne saurait être tenu pour respon- sable des carences de l’origine de propriété. En l’espèce, les juges ont estimé que la vende- resse avait concouru à l’erreur. Mais lorsqu’el- le s’avère entièrement imputable au notaire, sa responsabilité est susceptible d’être la seule engagée (Civ., 1 e , 25mars 1991, n°89-21119). Expropriation ■ L’évaluation du bien ne tient compte que de l’usage effectif de l’exproprié (Cass. Civ., 3 e , 3 déc. 2008, n°1260 FS-P+B, rejet) Par ordonnance du 4septembre 2002, le juge des référés de Valence avait qualifié de voie de fait l'appréhension par la commune de Crest de 3 parcelles appartenant à M.X. Celui-ci avait obtenu en appel une indemnité de dépossession de 1140 € . Estimant cette réparation insuffisante, faute de tenir comp- te de ce que ses parcelles servaient d’assiette à une voie de desserte, il a formé pourvoi. « Mais attendu que l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue par l'article L.11-1 du code de l'expropriation, seul pris en considération pour l'estimation des biens aux termes de l'article L.13-15, est celui résultant de la volonté du propriétaire exproprié ; que si l'arrêt relève que les ter- rains objet de l'expropriation constituent l'assiette d'une voie de desserte en lacets per- mettant d'accéder à une plate-forme dont le terrain a été acquis par la commune […] l'usage effectif de ces parcelles depuis 1992 est celui imposé par l'expropriant depuis sa prise de possession illégale des dites parcelles». Observations de Jurishebdo : La prise de pos- session d’un terrain par l'administration sans procédure d'expropriation régulière préa- lable constitue une voie de fait (Civ., 3 e , 16février 1994, n°92-70276). Elle ouvre droit à une indemnité de dépossession qui vise, comme l’indemnité d’expropriation, à répa- rer le préjudice subi et non à verser à l’exproprié un prix de vente. Cette distinction explique la règle selon laquelle le juge doit tenir compte de l'usage effectif du bien un an avant l'ouverture de l'enquête publique. Il s’agit en effet d’exclure les améliorations de dernière minute, réalisées dans le but d’une indemnisation plus élevée, non représentati- ve de « l’usage effectif » de l’immeuble par l’exproprié avant l’expropriation. Or, en l’espèce, l’usage des parcelles en tant qu’assiette d’une desserte ne ressortait pas de la volonté de ce dernier, mais de celle de la commune. Aucun préjudice ne découlait donc de l’expropriation des parcelles en tant qu’elle servait d’assiette à cette voie. ● H.L. Pages réalisées par Hélène Lécot 30décembre 2008 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E P P A A R R L L E E M M E E N N T T A A I I R R E E ❑ Le financement du logement Philippe Dallier reconnaît que les moyens budgétaires pour le logement sont en bais- se et que, si cette baisse est compensée en grande partie par le recours au 1% loge- ment, il faudra être en mesure d’assurer le relais entre les deux (JO déb. Sénat, 5 déc. p.8329). Le sénateur s’interroge sur la disparition du Pass-travaux, mais aussi sur la poursuite du financement des opérations de l’ANRU . Il s’étonne par ailleurs que les crédits de fonctionnement du DALO aient été recon- duits à l’identique en dépit de l’entrée en vigueur du recours contentieux pour non- respect du DALO. Thierry Repentin s’étonne de la différence de traitement qui va exister entre le parc privé qui va bénéficier de l’Eco-PTZ de 30000euros par logement, alors que le parc public aura un prêt à taux bonifié de 12000euros par logement (p.8332). Christine Boutin indique que l’accord passé entre l’Etat et l’UESL permet une réorienta- tion des emplois du 1% logement vers les priorités de la politique du logement défi- nies d’un commun accord entre le Gouver- nement et les partenaires sociaux (p.8342). Elle ajoute pour l’ANRU que l’annulation d’un stock d’autorisation d’engagement non affecté en fin d’année n’est envisagée que pour des raisons comptables, mais que l’ANRU a les moyens de faire face à ses paiements. À propos de la rénovation des logements sociaux, elle indique que le prêt superbonifié au taux de 1,9% mis en place par la Caisse des dépôts équivaut à une subvention de 2300euros par logement pour aider les bailleurs à financer les tra- vaux d’isolation thermique (p.8344). Philippe Dallier soutient un amendement pour supprimer l’article 82 qui vise à mettre fin au dispositif d’exonérations sociales et fiscales des ZFU (p.8351). Dominique Braye ajoute que le dispositif des ZFU a permis entre1997 et2007 de créer 13000 emplois à Marseille et 1200 à Mantes-la-Jolie. L’article 82 a été supprimé (p.8354). ❑ INRAP Lors des débats sur le budget de la culture, Christine Albanel a indiqué que l’effort de maîtrise des prescriptions d’archéologie préventive avait été poursuivi (JO déb. Sénat 6 déc. p.8483) puisque 6,7% des dossiers instruits par les DRAC ont fait l’objet de prescription de diagnostic, contre 14,9% en 2002. Le nombre d’opérateurs agréés a été augmenté. À propos du FISAC , Hervé Novelli indique que le Gouvernement a décidé de renfor- cer ses possibilités d’intervention. La procé- dure d’utilisation de ce fonds sera recen- trée au travers d’un Conseil stratégique du commerce de proximité (JO Sénat 7 déc. p.8532). Il annonce la prochaine parution du décret sur la réforme du FISAC et la mise en place du Conseil stratégique. Le taux d’accompagnement de l’Etat pourra aller jusqu’à 40%, l’assiette des dépenses subventionnables est élargie, les plafonds de subventions sont augmentés. À propos des mesures transitoires de la réforme de l’ urbanisme commercial , Hervé Novelli indique notamment que dans les cas où les extensions ne nécessitent pas de permis de construire, elles doivent néanmoins faire l’objet d’une visite de la commission de sécurité et d’accessibilité pour être valides (JO Sénat 7 déc. p.8534). Il ajoute que le député Jean-Paul Charrié doit transmettre avant la fin de l’année ses propositions définitives quant à l’intégration dans le droit commun de l’urbanisme du régime d’autorisation appli- cables aux commerces. ❑ Attaque contre l’ISF et le bouclier fiscal Le 8décembre, Jean Arthuis a proposé une réforme fiscale en 3 temps: suppression de l’ISF, suppression du bouclier fiscal (dont il souligne l’hypocrisie puisqu’appliqué sur un revenu réduit par les opérations LMP ou monuments historiques par exemple), et création d’une nouvelle tranche à l’impôt sur le revenu, au-delà de 100000euros, taxée à 45% ainsi que le relèvement de 18 à 19% du taux de prélèvement libératoire sur les produits financiers (JO Sénat 9 déc. p.8555). Philippe Marini soutient le dispositif propo- sé. Christine Lagarde répond que la formu- le proposée ne permet pas de compenser la perte pour l’Etat de la suppression de l’ISF (p.8559). La ministre sollicite le retrait des amendements et estime qu’il faut aborder ce sujet dans le cadre de la revue générale des prélèvements obligatoires. Prenant la parole pour le groupe UMP, Henri de Raincourt estime impossible de remettre en question totalement dans son principe l’ISF, sans que le débat ait été davantage annoncé (p.8564). L’amendement n° II-309 a donc été repous- sé (par 33 votes pour et 300 contre, p.8566). Alain Lambert a par ailleurs proposé d’exonérer de droits de mutation les loca- taires qui achètent le logement qu’ils ont occupé pendant au moins 2 ans (amende- ment II-281), mais il l’a retiré (p.8571). En revanche, il a obtenu le vote de l’amendement n° II-280 qui supprime la solidarité des héritiers pour le paiement des droits de succession pour ceux qui sont exo- nérés de droits de mutation par décès. ❑ Le recadrage du Malraux À l’article 42 , qui concerne le Malraux, Phi- lippe Marini a suggéré de limiter dans le temps les effets de l’avantage fiscal des classements en ZPPAUP ou en secteur sau- vegardé (p.8579), en prévoyant leur dispa- rition au bout de 20 ans. Christine Lagarde a demandé le retrait de cet amendement, expliquant que le Gouvernement proposait de refondre le dispositif Malraux en une réduction d’impôt plafonnée à 100000euros de dépenses par an (et au total 400000euros sur 4 ans). L’amendement n’a pas été adopté (p.8583). En revanche, a été voté l’amendement n° II-330 qui élargit le dispositif Malraux aux opérations de transformation en logement de combles, greniers ou parties communes (p.8585). Le débat a ensuite porté sur le point de savoir s’il faut retenir un taux de réduction d’impôt identique dans les secteurs sauve- gardés et les ZPPAUP. Christine Lagarde a estimé nécessaire de maintenir un taux plus favorable pour les secteurs sauvegardés qui ont des contraintes supplémentaires. A été voté l’amendement II-360 qui prévoit un taux de 25% pour les ZPPAUP et de 30% pour les secteurs sauvegardés (p.8589). A aussi été approuvé l’amendement n° I- 361 qui porte le montant du plafond à retenir à 150000euros (p.8590). À l’article 42 bis qui concerne les monu- ments historiques , Eric Woerth approuve les amendements qui visent à rétablir le texte initial et à ne plus distinguer entre les La loi de finances au Sénat: les sénateurs tentent de simplifier la fiscalité 30décembre 2008 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E P P A A R R L L E E M M E E N N T T A A I I R R E E monuments ouverts au public et ceux qui ne le sont pas (p.8596). Il soutient l’exigence de conservation de l’immeuble pendant 15 ans et l’interdiction de transfor- mation en copropriété. L’article 42 bis amendé a été voté. Un article a été ajouté pour demander au Gouvernement la rédaction d’un rapport sur l’opportunité de fixer un délai maxi- mum sur la réalisation des fouilles archéo- logiques faisant suite à des diagnostics (p.8597). L’article 43 fixe un plafond de 40000 € aux avantages fiscaux des investissements réali- sés outre-mer. Il a été voté avec amende- ments (p.8606). ❑ LMP et plafonnement global des niches fiscales L’article 44 concerne le régime fiscal des meublés . Il a été voté un amendement (n° II-356) qui inclut expressément les activités de type chambres d’hôtes, gîtes ruraux ou meublés de tourisme dans les activités sou- mises au seuil de 80000euros des micro- entreprises et les fait bénéficier de l’abattement de 71% du chiffre d’affaires pour le calcul du bénéfice imposable (pro- pos d’Eric Woerth, JO déb Sénat 9 déc. p.8612). Philippe Marini a expliqué le dispositif (un peu compliqué) qu’il proposait pour assurer une transition entre le régime actuel et le nouveau régime qui réduit les cas où un loueur peut être qualifié de professionnel. L’idée est de gonfler fictivement les recettes tirées des locations ayant commencé avant le 1 er janvier 2009 en les multipliant par trois, cette valeur étant progressivement réduite sur 5 ans. L’amendement proposé a étalé la période transitoire sur 10 ans et fait passer le coefficient multiplicateur de 3 à 5 (amendement n° II-225, voté p.8614). A aussi été voté un amendement II-227 qui étend la réduction d’impôt votée par l’Assemblée aux logements compris dans des structures affectées à l’accueil familial salarié des personnes âgées ou handica- pées. L’article 44 bis concerne le plafonnement global des avantages fiscaux . Jean-Pier- re Fourcade rappelle au ministre qu’il y a eu une tentative précédente pour encadrer les niches fiscales mais qu’elle s’est heurtée au Conseil constitutionnel en 2005 (p.8620). Eric Woerth juge que le nouveau dispositif est plus simple que le précédent. Il indique que le plafonnement s’applique aux niches qui permettent d’obtenir un avantage économique, mais non à celles qui s’attachent à des situations que l’on subit. Le 9décembre le débat a commencé sur la suppression du régime Robien. Nicole Bricq propose, mais sans succès de le supprimer (JO déb. Sénat 10 déc. p.8639). Marie-Fran- ce Beaufils a aussi suggéré de majorer le taux d’imposition des SIIC pour le fixer à 26%, mais elle n’a pas été suivie (p.8643). ❑ Le verdissement des incitations fiscales à la construction L’article 45 concerne l’ Eco-PTZ que Philippe Marini présente comme complexe et non applicable avant une bonne année, car lié à des textes d’application du Grenelle II, non encore examiné en conseil des ministres. Il propose donc la suppression de l’article. La secrétaire d’Etat a toutefois proposé de simplifier le mécanisme: en supprimant la condition de plafond de dépense au m 2 (qui était fixée à 300euros) et en suppri- mant la variation de la durée du prêt en fonction des ressources de l’emprunteur. Jean Arthuis est également très critique sur le dispositif très complexe puisqu’il fonc- tionne avec un crédit d’impôt accordé aux banques et qu’il suppose la parution de décrets d’application du Grenelle II (p.8649). L’amendement du Gouvernement (n° II-393) a été voté (p.8651). ❑ Avez-vous un père sénateur? À propos de l’article 46 qui vise le PTZ et le majore pour les constructions les plus per- formantes du point de vue énergétique, Jean Arthuis est aussi très sévère. Il indique que le mécanisme du PTZ qui est un finan- cement partiel, incite les banques à majorer leurs taux pour les financements complé- mentaires (p.8652). Anne-Marie Idrac explique que, pour un logement déjà achevé, le promoteur devra justifier auprès de l’acquéreur que le loge- ment respecte la norme bâtiment basse consommation, produite par un expert indé- pendant. Pour un logement qui n’est pas encore achevé, le promoteur devra remettre l’attestation à l’achèvement des travaux. Michel Mercier relève que le PTZ est “hyperadministré”. Il cite l’exemple de son fils qui avait obtenu un PTZ pour 8000euros, mais qui devait payer 700euros de frais pour produire tous les papiers à fournir. Il a renoncé à ce prêt et emprunté la somme à son père! (p.8653). L’amendement de suppression a été voté (p.8655). L’article 47 qui “verdit” le crédit d’impôt TEPA a été voté. L’article 48 qui réserve le régime Robien aux logements les plus performants du point de vue énergétique a été voté (p.8657). L’article 49 autorise les exonérations, totales ou partielles, de taxe foncière pour les logements neufs les plus performants. Il a été adopté (p.8664). L’article 50 rénove le crédit d’impôt en faveur du développement durable. Contre l’avis du Gouvernement, il a été étendu aux équipements de système d’assainissement non collectif ne consommant pas d’énergie et permettant de récupérer l’eau pour l’irrigation d’un jardin, explique Charles Revet (n° II-346, voté p.8671). ❑ Hausse des droits de mutation? Un amendement a modifié le système de calcul de la majoration de taxe foncière applicable aux terrains constructibles. La fourchette de majoration de la valeur loca- tive actuellement fixée par palier de 0,50euro à 3euros a été remplacée par une fourchette de 0 à 3euros (amende- ment n° II-102 voté p.8679). Par ailleurs, les sénateurs ont adopté un amendement (n°II-368, p.8681) qui autori- se les communes à porter de 1,2 à 2% le taux de la taxe communale additionnel- le aux droits d’enregistrement sur les muta- tions immobilières (elles peuvent actuelle- ment diminuer le taux jusqu’à 0,5% mais non l’augmenter). François Rebsamen a proposé de relancer le chantier de la réforme des valeurs locatives. Il n’a pas été suivi (rejet de l’amendement n°II-292, p.8699). Christine Lagarde a rappe- lé qu’Edouard Balladur devait remettre un rapport sur cette question le 1 er mars 2009. En revanche il a été voté un amendement concernant la valeur locative des biens en crédit-bail qui vise à considérer que la valeur locative après la levée d’option d’achat demeure la même qu’au début du crédit-bail et qu’elle correspond à la valeur réelle du bien (II-287, voté p.8701). Lors de la seconde délibération, Eric Woerth a souhaité revenir sur l’extension du crédit d’impôt aux dispositifs d’assainissement et sur la possibilité des communes d’augmenter le taux de la taxe sur les muta- tions à titre onéreux (p.8755). L’ensemble du texte a été adopté (p.8769). ● 30décembre 2008 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E ■ Le recensement des formes d’action Au-delà du schéma partenarial de type « actionnarial », qui caractérise les SEM, avec un actionnaire majoritaire public et des acteurs privés, « il existe de très nom- breuses autres formes d’associations, par- fois plus structurelles, parfois plus contrac- tuelles» constate Jean-Léonce Dupont, vice-président de la FedEpl. Exemples: les contrats de prestations, les filiales com- munes créées entre les SEM et d’autres entreprises, les groupements momentanés, les sociétés de projets… La Fédération a donc jugé utile de les recenser et d’en faire un bilan. Un chantier auquel se sont attelés depuis plus de deux ans les membres du Club des actionnaires, lequel rassemble les principales entreprises et banques actionnaires des SEM. Le résul- tat de ces travaux prendra la forme d’un guide, dont la publication est prévue pour le début 2009. ■ L’élargissement du champ des SPLA La deuxième grande orienta- tion stratégique de la Fédération pour 2009 concerne la généralisation des Socié- tés Publiques Locales (SPL). Ces entreprises au capital exclusivement public existent depuis 2006 mais elles ont un champ d’action pour le moment limité à l’aménagement (SPLA). L’idée consiste donc à partir de ce « proto- type » pour poser le cadre d’une SPL géné- raliste, susceptible d’intervenir dans l’ensemble des domaines sur lesquels les SEM exercent aujourd’hui leurs compé- tences: transport public, tourisme, culture, l’eau, les déchets… Car ces sociétés présen- tent un avantage de taille: elles sont consi- dérées par le droit communautaire comme le prolongement naturel des collectivités, si bien qu’il n’est pas besoin de les mettre en concurrence. « De tels outils existent déjà en Allemagne, en Belgique, ou enco- re en Espagne » souligne Jean-Léonce Dupont. En outre, « 85% de l’investissement public étant issu des collec- tivités territoriales, il est normal de leur donner les outils dont elles ont besoin ». Une proposition de loi relative à ces SPL a donc été présentée à l’Assemblée Nationa- le, soutenue par près de 150 signataires, appartenant à l’ensemble de la classe poli- tique. Elle sollicite également une déroga- tion à la règle des 7 actionnaires, pour, selon Martial Passi « ne pas freiner inutile- ment la création de SPL dont la mission ne concernerait qu’un nombre inférieur de partenaires publics ». Jean-Léonce Dupont se dit confiant quant à l’aboutissement du projet. Reste à convaincre le ministère de l’Intérieur… ■ Vers une meilleure sécurité juri- dique En France, le cadre juridique de fonction- nement des EPL reste incertain, et peu sûr, car complexe. En effet, en tant que socié- tés anonymes, les SEM relèvent de la loi du 24juillet 1966 sur les sociétés commer- La stratégie 2009 des entreprises publiques locales Recenser l’éventail des outils à la disposition des élus pour développer les terri- toires, et promouvoir les solutions opérationnelles pertinentes, telles que les SPL (Sociétés publiques locales): tel est le mot d’ordre de Fédération des Entreprises publiques Locales pour 2009. Selon le nouveau président de la FedEpl, Martial Passi, le contexte économique actuel renforce la nécessité d’un investissement accru des EPL au service des collectivités. Martial Passi, maire de Givors et vice-président du Grand Lyon, qui vient d’être élu à la présidence de la FedEpl (nouveau nom depuis 2008 de la Fédération des SEM) en présentait les objectifs à la mi-décembre. ciales. Mais leur nature mixte les fait déro- ger à ces règles sur de nombreux points, notamment pour leurs statuts et leurs modalités de fonctionnement, lesquels sont régis par la loi du 7juillet 1983, modi- fiée par la loi du 2janvier 2002 et codifiée au code général des collectivités territo- riales (CGCT). Une loi qui ne répond plus aux besoins actuels et qui nécessiterait un important toilet- tage. En outre, selon la nature de leurs opéra- tions, les SEM se trouvent sou- mises au code des marchés publics. Dans ce contex- te, la communi- cation interpré- tative rendue par la Commis- sion européen- ne début 2008 sur les partena- riats public/privé institutionnels prend toute son importante. Elle y distingue le droit applicable selon que les EPL intervien- nent dans le cadre d'une concession ou d'un marché public, et suggère que l'attribution d'une mission à une entité mixte soit effectuée selon une procédure d'appel d’offres unique, plutôt que par une double procé- dure de mise en concurrence. Ce faisant, elle propose un cadre juridique clair et sécurisé, ce qui, selon Mireille Flam, vice- présidente de la FedEpl, « constitue un pas important, notamment car nous avons besoin en France de mettre de l’argent public dans l’économie, et que les EPL constituent un moyen simple d’en contrô- ler l’utilisation ». ■ Les EPL face à la crise Difficultés de financement et de refinance- ment des opérations d’aménagement, pro- blèmes de recapitalisation par manque de liquidités… Les EPL subissent la récession comme tous les opérateurs. Cependant, Les EPL en 2008 ➠ 1094 EPL en activité dont 13 créées depuis le 1 er janvier 2008. ➠ 254 projets recensés au 4décembre 2008, dont: - 66 dans le secteur Tourisme/Culture/Loisirs, - 52 dans le Développement Économique, - 46 pour l’Aménagement, - 46 dans le domaine de l’Énergie. ➠ 30 projets de SPLA. 51034 emplois en équivalent temps plein (+2,6%). ➠ 2,8milliards € de capitalisation détenue à 65% par les collectivités locales. ➠ 10,3milliards € de chiffre d’affaires (+8,7%). (source: Féd.EPL) ➠ Martial Passi, nouveau président de la FedEpl. Il succède à Jean-Pierre Schosteck, député-maire de Chatillon, conformé- ment au principe de prési- dence tournante, dévolue tous les 3 ans à un des groupes politiques de la Fédération (UMP, UDF, PS et PC). ➠ Il sera entouré de 4 vice-présidents: Paul Blanc, sénateur des Pyrénées Orientales (UMP), Jean- Léonce Dupont, sénateur du Calvados (Nouveau Centre), Mireille Flam, conseillère de Paris (PS) et Roland Muzeau, député des Hauts-de-Seine (PC). ▲ Bruno Dhont (directeur de l’Association des Responsables de Copropriété) 30décembre 2008 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • 3 3 Q Q U U E E S S T T I I O O N N S S A A … … Jurishebdo Immobilier: la CNAB a réalisé un travail qui améliore l’information sur le mon- tant des charges de copropriété. Que lui reprochez-vous? Bruno Dhont: « Nous pensons que ce travail n’améliore pas du tout l’information et que ses résultats ne sont pas du tout fiables. Alors que l’étude de l’année dernière donnait une moyenne de 21,1 euros le m 2 , celle de cette année présente une moyen- ne de 21,5 euros, soit 1,89 % de hausse. Pourquoi “redresser” le chiffre à 3 % de hausse? L’échantillon sur lequel l’étude est faite n’est d’ailleurs pas représentatif du parc français ce qui fait qu’on arrive à des résultats non pertinents. À titre d’exemple, le montant des charges est présenté comme ayant baissé de 7,1 % à Saint-Denis alors que rien ne peut justifier une telle baisse. Par ailleurs, l’étude se base sur des moyennes par m 2 de surface habitable alors que la plupart des syndics ne possèdent pas ces données et ne disposent que de la surface hors œuvre nette qui n’a rien à voir. Ce qui fait que les chiffres donnés sont forcément minorés et faussés. Enfin nous remarquons que d’autres analyses, comme celles d’Apogée dont chacun connaît le sérieux, fournissent des moyennes de charges qui sont bien plus élevées que celles de la CNAB». JHI: l’étude apporte cependant des éléments nouveaux sur le montant effectif de la rémunération des syndics… B.D. : « Nouveaux mais, là aussi, improbables. Il n’est, en effet, pas vraisemblable que les honoraires supplémentaires des syndics qui intègrent les honoraires d‘assemblée générale, les honoraires travaux et les honoraires privatifs ne soient que de 10,5 % des honoraires de base (0,2 € par m 2 , pour 1,9 € d’honoraire de base, alors que les estimations vont de 50%… à 100%)». Par ailleurs les chiffres sur la rentabilité des syndics avancés par la CNAB pour démon- trer une très faible rentabilité de l’activité de syndic n’intègrent pas les produits financiers, qui représentent pourtant de 10 à 12 % des honoraires de base. On peut se demander aussi si le chiffre de rémunération indiqué intègre les honoraires priva- tifs (frais de relance par exemple ou d’états datés). On peut penser que non. Donc là encore les chiffres sont contestables». JHI: comment souhaitez-vous faire progresser les choses? B.D. : «Nous avons écrit à la CNAB pour lui demander de pouvoir faire nous-mêmes une enquête sur trois problèmes posés par son étude des charges et pris à titre d’exemple: la confusion entre mètres carrés habitables et mètres carrés de surface hors œuvre net, le montant très faible (selon la CNAB) des honoraires supplémentaires des syndics et la baisse spectaculaire des charges à saint Denis. Nous attendons leur réponse». ● L’ARC réagit à la publication des statistiques sur les charges présentées par la CNAB. I I N N I I T T I I A A T T I I V V E E S S selon Martial Passi, la crise devrait aussi amener les EPL à jouer un rôle encore plus évident, car leur ancrage territorial repré- sente un atout dans le contexte actuel. Ce que semble confirmer la nature du plan de relance, axé prioritairement sur l’investissement, et donc sur les équipe- ments. Plus globalement, pour Maxim Peter, directeur général de la Fédération, « la crise économique mondiale appelle à un renouveau de l’action publique loca- le». La FedEpl trouvera naturellement à s‘y inscrire dans le cadre de ses activités traditionnelles, mais également par un soutien aux initiatives et aux dynamiques locales. Des axes de mobilisation sont ainsi prévus pour 2009 en faveur des pépinières, des incubateurs, ou encore des plate- formes d’innovation. A l’issue de la 11e conférence des EPL en Europe qui s’est tenue à Bruxelles le 17novembre dernier, le constat entre les principales fédérations est unanime: les EPL estiment avoir un rôle essentiel à jouer, dans ces temps incertains, en matiè- re de cohésion sociale et territoriale. Les fédérations ont rappelé toute leur déter- mination à y faire face par le biais d’une déclaration commune. ● Hélène Lécot Répartition des 1094 EPL par activité principale ▲ ■ “Solibail pour louer sans souci” Le ministère du logement, en lien avec l’Anah, a lancé le 17décembre une cam- pagne pour favoriser le développement de l’intermédiation locative. Le bailleur est invité à louer son logement à une associa- tion qui le sous-loue à un ménage en diffi- culté. Trois associations œuvrant en Ile-de-France ont déjà signé des conventions avec la pré- fecture. Il s’agit d’Aurore (Hauts-de-Seine et Val-de-Marne), AIS 93 (Seine-Saint- Denis), FAPIL IDF (les trois départements de la petite couronne) et Habitat et Déve- loppement Ile-de-France (Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne). Le loyer est plafonné à 16,81 € le m 2 de surface utile, en zone A (même plafond du loyer dans le régime Borloo ancien). Le bailleur dispose des garanties suivantes: paiement du loyer même en cas de vacan- ce, remise en état du logement, gestion des contentieux avec les ménages logés, remise à disposition du logement au ter- me du bail. Plus d’informations sur solibail.fr ou auprès du centre de renseignements télé- phoniques: 0 826 80 39 39 ■ Fédération FCT Les courtiers en travaux ont constitué une nouvelle fédération professionnelle: la Fédération Française du Courtage en Tra- vaux. Présidée par Nicolas Daumont, cette nou- velle organisation souhaite la création d’une convention collective spécifique. Elle a élaboré un code de déontologie et en appelle à une définition normalisée de la profession. Elle demande aussi qu’un ordre des courtiers en travaux soit institué. 30décembre 2008 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F ■ L es permis de construire prorogés d’un an Le décret qui prolonge d’un an la durée de validité des permis de construire a été publié (n°2008-1353 du 19décembre 2008, J.O. du 20, p.19543). Il prévoit que le délai de validité des permis de construire, d’aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration intervenus au plus tard le 31décembre 2010 est porté à trois ans. La majoration s’applique aux autorisations en cours et elle peut se cumuler avec la prolongation éventuellement demandée par son bénéficiaire. ■ Majoration des plafonds du PTZ pour le neuf Le montant plafond de l’avance remboursable (PTZ) a été majoré par décret du 19décembre (n°2008-1366, J.O. du 20, p.19568). Les mon- tants définis sont valables jusqu’à fin 2009. Par ailleurs, le système du PTZ prévoit que sous condition de ressources, il est possible à l'emprunteur de bénéficier d'une période de différé d'amortissement. Le nouveau décret modifie les plafonds de ressources qui ouvrent d roit à une fraction plus forte de l'avance avec différé de remboursement majoré. ■ Quels freins à l’accession? La mobilité des propriétaires à l’épreuve de la crise: tel était le thème de l’étude de l’Anil présentée à l’occasion de son assemblée géné- rale le 18décembre dernier. L’étude a identifié un certain nombre d’obstacles à la mobilité. En dehors de l’âge qui explique une faible propension à la mobi- lité, les obstacles le plus souvent cités sont liés au coût de la mobilité: frais et taxes liés au transfert de propriété, au financement de l’acquisition et le cas échéant, rémunération de l’intermédiaire. Sont aussi citées: la recherche malaisée d’un logement à acheter et le délai entre le précontrat et la signature de l’acte de vente. L’étude indique que, hors commission d’intermédiation, le coût des tran- sactions immobilières en France est parmi les plus élevés d’Europe. Pour la vente d’un bien de 150000 € et l’achat d’un bien d’un même montant, le coût de la mobilité est chiffré à 18450 € plus 9000 € de commission d’agent immobilier, soit au total 27450 € . Quelles mesures à prendre pour favoriser la mobilité? Propositions des intervenants au débat: - Pierre Quercy (USH): travailler sur la sécurisa- tion pour permettre à des familles d’accéder à la propriété. - Philippe Plancoulaine (CNP Caution): mieux informer les emprunteurs sur le coût des cré- dits relais. - René Pallincourt (FNAIM): étendre à l’ancien la majoration du PTZ et construire un statut du bailleur privé - Jean-François Gabilla (FPC): adopter rapide- ment l’extension du Pass-Foncier aux loge- ments collectifs et autoriser des locations plus souples pour un propriétaire qui veut être mobile. - Marie-Christine Caffet (Crédit Mutuel): sécu- riser le parcours résidentiel. - Etienne Crépon (directeur de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages): améliorer la transparence du marché car l’accession repar- tira lorsque les ménages n’anticiperont plus de baisse des prix. NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. 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Il institue un nouveau régime d’aide à l’investissement locatif dans les logements neufs (voir tableau ci-dessous). C’est un mécanisme temporaire valable 4 ans, plus favorable pour les investissements des deux premières années que pour les deux sui- vantes, car le taux de la réduction d’impôt y est de 5 points plus élevé (25% au lieu de 20%). Il est subordonné à l’engagement du bailleur de louer nu à titre de résidence prin- cipale du locataire pendant 9 ans. L’avantage fiscal est accessible par un investissement en direct, mais il peut aussi être obtenu par le biais de placements en parts de SCPI. Ce régime n’est pas sans rappeler celui de la loi Méhaignerie de la loi de finances pour 1987. En contrepartie de la création de ce nouveau régime d'incitation fiscale, la loi (art. 31 II de la LFR) met un terme au régime de l'amortissement Robien après le 31décembre 2009. ■ Autres aménagements des régimes d'imposition Le législateur a aménagé d'autres régimes d'imposition. En voici deux exemples. ➠ Il est désormais possible, pour les réduc- tions d'impôt accordées pour investissements dans les résidences de tourisme classées situées dans les zones de revitalisation rurale , et sur demande du contribuable, que le solde soit imputé suivant des modalités différentes de ce qui est prévu par le texte de l'article 199 decies E: après la première imputation, la réduc- tion serait étalée sur six années au lieu de cinq années (art. 94 LF). ➠ Ou encore (art. 95 LF), la réduction d'impôt qui est accor- dée aux personnes qui investis- sent dans l'achat d'un loge- ment qui est situé dans une résidence de tourisme construite avant le 1 er janvier 1989 et qui est réhabilité est modifiée. La condition de date de construction est remplacée par une condition d'âge. La résidence doit être construite depuis plus de 15 ans, ce qui par conséquent élargit la liste des immeubles concernés. ■ Le plafonnement des niches fiscales Le principe du plafonnement des niches fiscales se trouve à l’article 91 de la loi de finances. 30décembre 2008 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L O O I I D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S 2 2 0 0 0 0 9 9 Les grandes lignes de la loi de finances 2009 Caractéristiques Modalités Date de l'investissement 1 er janvier 2009 – 31décembre 2012 Engagement Location nue, à titre de résidence principa- le pendant 9 ans Plafond de loyer Mêmes plafonds que le Robien Type d'investissement - Logement que le contribuable achète neuf ou en VEFA - ou qu'il fait construire, - ou local affecté à un usage autre que le logement et que le contribuable transfor- me en logement - ou encore logement acquis non décent et réhabilité afin d'atteindre des perfor- mances techniques voisines de celles des logements neufs Plafond de la dépense d'inves- tissement retenue 300000 € Taux de la réduc- tion d'impôt 25% pour les acquisitions en 2009 et 2010 20% pour les acquisitions en 2011 et 2012 Imputation de la réduction d'impôt 1/9 e chaque année Report de l'excédent Si la fraction de la réduction d'impôt pour une année excède l'impôt dû, elle peut être reportée pendant 6 ans. Complément de réduction d'impôt En cas de poursuite de la location après 9 ans: 2% par an du prix de l'investissement pendant 6 ans maximum Application géo- graphique Toutes zones sauf celles qui seront délimi- tées par arrêté et non caractérisées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements La nouvelle réduction d'impôt pour l'investissement dans le logement locatif Grande nouveauté de cette année: le plafonnement des niches fiscales, mesure qui fait le pendant du bouclier fiscal. Cette mesure était attendue. Une l’était beaucoup moins: la création d’un nouveau régime fiscal pour le logement locatif neuf avec la suppression du Robien après 2009. Le principe est que le total de certains avan- tages fiscaux ne peut pas procurer une réduction du montant de l'impôt dû supé- rieur à un certain montant. La limite est fixée à la somme d'un montant de 25000 € et d'un montant égal à 10% du revenu impo- sable servant de base au calcul de l'impôt sur le revenu. Exemple: si un contribuable a un revenu imposable de 100000euros, le mon- tant maximum des avantages fiscaux sera de 25000 € +10000 € , soit 35000 € . Quels avantages fiscaux retenir pour ce calcul? La liste en est fixée à l'article 200-0 A 2 du CGI; les modalités seront précisées par décret. L’amortissement Robien en fait partie mais certains régimes ne seront retenus qu'à concurrence d'une fraction de l'avantage fis- cal. Le plafonnement s'appliquera pour la pre- mière fois pour l'imposition des revenus de 2009, sous réserve de dispositions transitoires. Par ailleurs, et dans le même esprit, un autre article (art. 87) instaure un plafond aux avan- tages fiscaux des investissements réalisés outre-mer. Le total des réductions d'impôt admis pour un contribuable pour une année pour ses investissements outre-mer (art. 199 undecies A et B du CGI) ne peut excéder 40000 € . ■ Mesures de recadrage: Malraux, LMP, monuments historiques Plusieurs régimes fiscaux sont plus ou moins profondément réformés. ➠ 1. Le régime Malraux devient une réduc - tion d'impôt Le nouveau régime se trouve à l'article 199 duovicies du CGI, issu de l’article 84 de la loi de finances. Il fonctionne désormais sur le principe d'une réduction d'impôt et non plus sur le principe du déficit reportable sur les autres catégories de revenus. La réduc- tion est égale à 30% des dépenses, rete- nues dans la limite annuelle de 100000euros. Elle est portée à 40% lorsque les immeubles sont situés dans des secteurs sauvegardés. La location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent l'achèvement des travaux. Le nouveau régime s'applique aux dépenses portant sur des immeubles pour lesquels une demande de permis ou une déclaration de travaux est déposée à compter du 1 er janvier 2009. ➠ Les monuments historiques Désormais, pour bénéficier du régime fiscal des monuments historiques (ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des MH ou encore ayant reçu le label de la fondation du patrimoine), le propriétaire doit s'engager à en conserver la propriété pendant au moins 15 ans à compter de leur acquisition (art. 85 LF). ➠ La réforme des meublés La définition du loueur en meublé profes- sionnel est restreinte par l’article 90 de la loi de finances. Pour relever du régime LMP, il faut désormais remplir trois conditions cumu- latives: - un membre du foyer fiscal au moins est ins- crit au registre du commerce comme loueur professionnel, - les recettes annuelles retirées de cette activi- té par l'ensemble des membres du foyer fis- cal excèdent 23000 € , - ces recettes excèdent les autres revenus du foyer fiscal (sous réserve de dispositions transitoires plus favorables pour les loca- tions ayant commencé avant le 1 er janvier 2009). (Voir à ce propos les explications de Philippe Marini dans les débats au Sénat, p.5). Par ailleurs, la loi nouvelle crée un nouveau régime de réduction d'impôt en faveur de l'investissement dans les logements meublés compris dans certains établis- sements (art. 199 sexvicies du CGI, art. 90 V de la LF). Il s'agit des établissements pour personnes âgées ou handicapées, des rési- dences avec services pour étudiants, des rési- dences de tourisme classées ou des établisse- ments de santé. La réduction d'impôt, calculée sur le prix de revient des logements est de 5%. Le mon- tant annuel de la réduction d'impôt ne peut pas dépasser 25000euros. Le propriétaire doit s'engager à louer le logement pendant au moins 9 ans à l'exploitant de la résidence ou de l'établissement. ■ Les incitations aux économies d’énergie. De nombreuses dispositions de la loi de finances visent à orienter les investissements vers les logements les plus économes en énergie. Le plus nouveau est l’Eco-PTZ, d’autres réorientent des dispositifs existants dans le sens d’une plus grande incitation environne- mentale. ➠ L’Eco-PTZ L’ « Eco-PTZ » destiné à financer des travaux d'économie d'énergie est conçu sur le modèle du PTZ pour l’accession. L’avance peut être consen- tie pour des logements achevés avant le 1 er janvier 1990, utilisés comme rési- dence principale. Elle est accessible aux propriétaires occupants et aux bailleurs. Notons que l’avance est limi- tée 30000euros par logement. ➠ Le verdissement du PTZ Deux mesures affectent le prêt à taux zéro pour l’accession. La première (art. 100 de la loi de finances) majore de 20000 € le plafond du prêt pour les opérations de construction ou d'acquisition de loge- ments neufs ou en VEFA « dont le niveau élevé de performance énergé- tique globale […] et justifié par le bénéficiaire de l’avance, est supérieur à celui qu’impose la législation en vigueur. ». Le système entrera en vigueur lors de la parution du décret qui en fixera les modalités et au plus tard le 1 er janvier 2010. Par ailleurs, le plafond du PTZ est majo- ré pour le neuf (voir le décret page8), par la loi de finances rectificative (art. 30). Mais c’est une mesure temporaire. Le plafond du PTZ, qui est fixé à 32500euros, est porté à 65100euros pour les avances émises entre le 15jan- vier 2009 et le 31décembre 2009. ➠ Crédit d’impôt TEPA Pour le crédit d’impôt de la loi TEPA, basé sur les intérêts d’emprunt d’acquisition d’une résidence principa- le, la loi nouvelle rend le dispositif plus intéressant pour les logements les plus éco- nomes en énergie par 2 moyens: - la durée du crédit d’impôt est portée de 5 à 7 ans, - le montant du crédit d'impôt est majoré. Au lieu d'être de 40% du montant des inté- rêts la 1 e année et de 20% du montant des intérêts pendant les 4 années suivantes, le crédit d'impôt est de 40% chaque année pendant 7 ans. ➠ Travaux dans les logements La loi (art. 109 LF) étend au bailleur le régime du crédit d’impôt pour certains travaux à condition qu’ils s’engagent à louer le loge- ment pendant 5 ans. ● 30décembre 2008 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L O O I I D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S 2 2 0 0 0 0 9 9 Eco-PTZ Caractéristiques Trois types de travaux éligibles 1. Une combinaison d'au moins 2 des 6 catégories suivantes: - Travaux d'isolation thermique perfor- mants des toitures - Travaux d'isolation thermique perfor- mants des murs donnant sur l’extérieur - Travaux d’isolation thermique perfor- mants des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur - Travaux d’installation, de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffa- ge, le cas échéant associés à des systèmes de ventilation économiques et perfor- mants, ou de production d’eau chaude sanitaire performants - Travaux d’installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable - Travaux d’installation d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable 2. Travaux permettant d’atteindre une per- formance énergétique globale minimale du logement 3. Travaux de réhabilitation de systèmes d’assainissement non collectif par des dis- positifs ne consommant pas d’énergie Personnes éligibles - Personnes physiques, occupants à titre de résidence principale ou bailleurs - Sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés, dont un associé au moins est une personne physique, pour des travaux fait gratuitement pour un des associés ou pour une location - Personnes physiques copropriétaires pour les travaux sur parties communes (résiden- ce principale ou logement donné en loca- tion) - Sociétés civiles (comme supra) pour les travaux sur parties communes Montant maximum 30 000 euros par logement Formalités L'emprunteur fournir un descriptif et un devis détaillés des travaux envisagés. Dans les 2 ans à compter de l'octroi de l'avance, il fournit les éléments justifiant que les travaux ont été réalisés. L’Eco-PTZ Mesures destinées aux investisseurs - La réforme des SIIC, qui assouplit certaines de fonctionnement, se trouve aux articles 24 et suivants de la loi de finances. Ainsi le régime de l'article 210 E du CGI qui facilite l'externalisation des patrimoines immobiliers d'entreprise, qui devait prendre fin au 31décembre 2008 est prorogé de trois ans. Il se poursuit donc jusqu'à 2011, mais le taux favorable d'impôt sur les sociétés de 16,5% est remplacé par un taux de 19% (art. 25 LF). Par ailleurs, il est expressément précisé que dans le cadre du régime SIIC, les opérations de démolition suivie d'une reconstruction ne sont pas considérées comme remettant en cause l'obligation de conservation de l'immeuble pendant 5 ans (art. 26 LF). - L'article 67 autorise la cession aux com- munes des immeubles domaniaux reconnus inutiles par le ministère de la défense, à un euro symbolique.
