■ Jurisprudence récente p. 2 à 3
Baux d’habitation
✓ Opposabilité à l’OPAC d’un bail en cours
Baux commerciaux
✓ Loi Murcef et demande de révision de loyer
Copropriété
✓ Soumission d’un ensemble immobilier au statut de la copropriété
✓ Clause du règlement autorisant le syndic à vendre une partie commune
Promesse de vente
✓ Nécessaire précision de la quote-part de parties communes
■ Au parlement p. 4,5
✓3 La fin de notre analyse sur les débats à l’Assemblée sur la loi Boutin
✓ Réforme des HLM : droit au maintien dans les lieux, réduction des plafonds d’accès
✓ Honoraires d’agences et droit de préemption
■ Réponses ministérielles p. 5,6
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
✓ Une série de réponses sur les diagnostics et les diagnostiqueurs
■ En bref p. 7
✓ Prévention des intoxications par le monoxyde de carbone
✓ Responsabilité environnementale
✓ Fusion des directions régionales DRIRE, DRE
✓ Nominations
■ Marchés p. 7
✓ Loyers du parc privé : +0,2 % en 2009
■ Rencontre p. 8
✓ La Mairie de Paris se prépare à renforcer le contrôle des changements d’usage.
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à3 Bauxd’habitation ✓ Opposabilitéàl’OPACd’unbailen cours Bauxcommerciaux ✓ LoiMurcefetdemandederévision deloyer Copropriété ✓ Soumissiond’unensembleimmo- bilieraustatutdelacopropriété ✓ Clausedurèglementautorisantle syndicàvendreunepartiecommune Promessedevente ✓ Nécessaireprécisiondelaquote- partdepartiescommunes ■ AUPARLEMENT p.4,5 ✓ Lafindenotreanalysesurles débatsàl’AssembléesurlaloiBoutin ✓ RéformedesHLM:droitaumain- tiendansleslieux,réductiondespla- fondsd’accès ✓ Honorairesd’agencesetdroitde préemption ■ REPONSESMINISTERIELLES p.5,6 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées ✓ Unesériederéponsessurlesdia- gnosticsetlesdiagnostiqueurs ■ ENBREF p.7 ✓ Préventiondesintoxicationsparle monoxydedecarbone ✓ Responsabilitéenvironnementale ✓ Fusiondesdirectionsrégionales DRIRE,DRE ✓ Nominations ■ MARCHES p.7 ✓ Loyersduparcprivé:+0,2%en 2009 Pariss’attaqueauxmeublésdetourisme L aMairiedePairsadonnédeuxinformationsimportantesà l’occasiondudernierClubPierreorganiséle5marsparlecabinet d’avocatsHerbertSmith.D’unepartlaréformeduchangementd’usage, opéréeparlaloidemodernisationdel’économieetretouchéeparlaloi du17février2009(lireenpage8)entreraenvigueurle1 er avril2009et s’appliqueraycomprispourlesdossiersquiontétédéposésavantcette date.LaMairieestimequ’ellen’apasàdélivrerdesautorisationsense fondantsuruntexteantérieurrédigéparlapréfecture. D’autrepart,elleaannoncéqu’elleentendaitmettrebonordreàune pratiquequisedéveloppeactuellementetquiconsisteàtransformer deslogementsutiliséscommerésidenceprincipale,enlogementsmeu- blésproposésàdestouristesoudeshommesd’affaire,pourdescourtes durées.Lalocationétantparhypothèseinférieureàunan,ellenerentre plusdanslanotiondelocauxd’habitationausensdel’articleL631-7du CCH.Sonexercicesupposedoncdedemanderuneautorisationdechan- gementd’usageàlamairie(etnonplusàlapréfecture).Pourobtenir l’autorisation,celasupposedoncd’offrirdeslocauxencompensation,au moinsdansleratio1pour1,voir1pour2danslenouveausecteurde compensationrenforcéequicouvretoutl’ouestdeParis.Autantdire quecettemesurevaremettreencauselefonctionnementdecettepra- tiquedeslocationsmeubléestemporaires.Maisl’objectifdelaMairieest précisémentd’ymettreuntermepourprotégerl’habitatpermanent. F aceàcettevolontépolitiqueforte,l’analysedesloyersduparc privéàParis,quevientdelivrerl’observatoireClameurprendunesaveur touteparticulière.Selonleschiffrespubliésce3mars,lesloyersenFran- ceontenmoyenneprogresséde0,2%entrele1 er trimestre2008etle 1 er trimestre2009.EnIle-de-France,lahausseestpluslimitée,+0,1%. PourParis,lesloyersdudébutdel’année2009s’établissentenmoyenne à21,3 € lem 2 /mois,enbaissede1,8%enunan.Certainsarrondisse- ments,danslenordetl’estdelacapitalesontenbaisseplusmarquée (-6,0%dansleXIX e ou-6,2%dansleX e ),d’autres,situésàl’ouestetau sud,restentenprogression(+1,6%dansleXV e ou+2,6%dansleXVI e ). Lapressiondumarchés’estdoncréduite.MichelMouillartrelèvequele tauxdemobilitérésidentielles’estcontracté:pourlaFrance,ilestpassé de27,6%en2008à26,1%cetteannée,chiffreleplusbasdepuisla créationl’observatoiredesloyersen1998.Cebasniveaud’activité concourtàlabaissedesloyers,endépitd’uneprogressiondel’effort d’améliorationetd’entretien:letauxdelogementsfaisantl’objetdetra- vauxlorsdelarelocationestremontéde23,7%à27,4%entre2008et cetteannée.Lasituationdumarchén’estpasdenatureàencouragerles bailleurs,maisl’attitudeannoncéedelaMairiedevraitlesdissuaderde poursuivrelapisted’unediversificationoud’unereconversionversla locationmeubléetemporaire… BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 346 1 0MARS 2009 ISSN 1622-1419 9 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier RENCONTRE p.8 ✓ La Mairie de Paris se prépare à renforcer le contrôle des changements d’usage. ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 10mars 2009 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Baux d’habitation ■ Opposabilité à l’OPAC d’un bail en cours (Cass. Civ., 3 e , 18février 2009, n°229 FS-P+B, cassation) En 1993, le centre hospitalier régional universi- taire de Clermont-Ferrand (le CHRU) avait donné à bail à M me C. un immeuble à usage d’habitation. Début 2005, le CHRU avait cédé l’immeuble à l'OPAC Logidôme, lequel, le 14octobre, avait fait délivrer à la locataire un congé pour le 15avril 2006. Celle-ci a assigné le bailleur pour annulation dudit congé. Sa demande ayant été rejetée en appel, elle a formé pourvoi. « Vu l'article 1743 du code civil, ensemble les articles15 et40- I de la loi du 6juillet 1989; Attendu que si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le colon partiaire ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine […]; Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que le régime dérogatoire défini par l'article 40 de la loi du 6juillet 1989 au profit des offices d'HLM s'applique, compte tenu de la mission même confiée à ces offices, au contrat de bail en cours pour lequel l'OPAC Logidôme avait acquis la qualité de bailleur suite à l'acquisition qu'il avait réalisé du bien concerné, que le régime dérogatoire exclut l'application aux logements appartenant aux organismes d'HLM diverses dispositions de la loi du 6juillet 1989, qu'en particulier celles concernant la durée du contrat et son renou- vellement ne sont pas applicables […]; Qu'en statuant ainsi, alors que le bail en cours transmis à l'OPAC Logidôme était soumis aux dispositions légales qui lui étaient applicables jusqu'à sa date d'expiration , la cour d'appel a violé les textes susvisés ». Observations de Jurishebdo : La Cour de cassa- tion vient ici préciser que la nature particulière du bailleur, OPAC, ne saurait justifier une entorse au principe selon lequel les baux en cours sont opposables au nouvel acquéreur. Seule exception: lorsque le bail n’a pas date certaine, quoique cette exception soi elle- même interprétée strictement (Civ., 3 e , 29sep- tembre 1999, n°97-22129 et 11février 2004, n°02-12762). Cette approche n’est pas tant destinée à la protection du locataire qu’à la sécurité juridique. Ainsi, à l’inverse, la loi du 6juillet 1989 sera-t-elle opposable à un loca- taire prétendant à une transmission de bail en HLM, qui ne remplit pas les conditions du régi- me dérogatoire conventionnel, quand bien même ces dispositions lui seraient plus favo- rables (Civ. 3 e , 1 er octobre 2008, n°07-13008). Baux commerciaux ■ Loi Murcef et demande de révi- sion de loyer (Cass. Civ., 3 e , 18février 2009, n°237 FS- P+B, rejet) Le 25septembre 2001, la société N.avait acquis de la société H.un fonds de commerce de restaurant exploité dans des locaux donnés à bail par la SCI S.Les 4 et 15décembre 2003, la société N.avait demandé la fixation du loyer révisé à la baisse. « Attendu que la société N.fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen, que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s'ils continuent à se réaliser postérieurement à cet- te loi, demeurent régis par les dispositions sous l'empire desquelles ils ont été passés; qu'en faisant application de la loi du 11décembre 2001 à un contrat de bail com- mercial conclu en 1997, la cour d'appel a violé l'article 2 du code civil; Mais attendu qu'ayant constaté que la société N.avait introduit sa demande en révision du loyer les 4 et 15décembre 2003, relevé que le juge des loyers commerciaux avait à bon droit dit que la loi « Murcef » du 11décembre 2001 , ayant modifié l'article L.145-38, ali- néa3, du code de commerce, devait s'appliquer, l'instance ayant été introduite après l'entrée en vigueur de cette loi et que les effets légaux d'un contrat étaient régis par la loi en vigueur au moment où ils se produi- saient, la cour d'appel qui a estimé que la preuve d'une modification matérielle des fac- teurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative n'était pas rapportée, a pu débouter la société N.de sa demande ». Observations de Jurishebdo : La loi Murcef a modifié l’article L.145-38 du code de commer- ce pour mettre fin à la jurisprudence « Privi- lèges » (Civ., 3 e , 24janvier 1996, n°93-20842), qui faisait varier les loyers révisés à la baisse en les plafonnant à la valeur locative. Dans un premier temps, les magistrats ont fait une application immédiate du nouveau texte (Civ., 3 e , 27février 2002, n°00-17902). Puis, en 2004, l’Assemblée Plénière a décidé d’écarter la rétroactivité pour les instances en cours (AP., 23janvier 2004, n°03-13617). Les juges de la 3 e chambre civile se conforment depuis à ce principe. La présente espèce ne remet pas en cause cette solution: en toute hypothèse, l’instance avait été introduite postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi. Mais c’est égale- ment sur le fondement de l’antériorité du bail que le requérant arguait de l’inapplicabilité de la loi Murcef. Un argument que la Cour prend en compte, mais auquel elle applique l’exception des « effets légaux »: si les contrats en cours restent en principe régis par la loi sous laquelle ils ont été passés (Civ., 1 e , 17mars 1998, n°96-12183), leurs effets légaux quant à des situations juridiques encore non réalisées doivent, pour des motifs d’intérêt général, être régis par la loi en vigueur (Civ., 3 e , 8février 1989, n°87-18046). La demande de révision de loyer entre dans le cadre de cette exception. Copropriété ■ Soumission d’un ensemble immo- bilier au statut de la copropriété (Cass. Civ., 3 e , 11février 2009, n°198 FS-P+B, cassation) En juin2005, les consortsG., propriétaires de plusieurs lots dans un immeuble, avaient saisi le président du TGI pour voir convoquer une assemblée générale des propriétaires riverains d'un passage constituant une ruelle privative, en vue de l’adoption d’un règlement de copropriété. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les avait alors assignés en rétracta- tion des ordonnances ayant accueilli cette demande. La cour d’appel ayant ordonné la rétractation, les consorts G.ont formé pourvoi. « Vu l'article 1 er , alinéa2, de la loi du 10juillet 1965; Attendu qu'à défaut de convention contraire créant une organisation différente, la présen- te loi est également applicable aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des amé- nagements et des services communs, compor- tent des parcelles, bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs; Attendu que pour ordonner la rétractation des ordonnances, l'arrêt retient qu'est vrai- semblable l'existence d'un ensemble immobi- lier au sens de l'alinéa 2, de l'article 1 er , de la loi du 10juillet 1965, caractérisé par l'hétérogénéité du sol, et l'existence d'un élé- ment fédérateur, une impasse commune ou sur laquelle les riverains sont titulaires de droits et en usent; qu'il est constant que l'ensemble n'a donné lieu à la mise en place 10mars 2009 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ d'aucune organisation formelle spécifique destinée à assurer la gestion de l'impasse com- mune, de sorte qu'il peut être soutenu que les dispositions de la loi du 10juillet 1965 lui sont applicables en vertu l'alinéa 2, de l'article 1er; que la copropriété pure et simple appliquée à un ensemble immobilier n'est pas sans incon- vénient et qu 'il existe d'autres modes d'organisation envisageables dans une tel- le configuration; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ». Observations de Jurishebdo : Lorsque la struc- ture de l’immeuble est « homogène », qu’il existe au moins deux lots appartenant à deux propriétaires et divisés en parties communes et privatives, le régime de la copropriété s'applique de plein droit, et il est alors impéra- tif (Civ., 3 e , 15novembre 1989, n°87-15213). En revanche, pour les structures ne répondant pas à ces critères et mêlant des modes d’appropriation hétérogènes du sol, aucun statut spécifique ne s’impose. La forme d’organisation est libre (copropriété, ASL, asso- ciation foncière urbaine, union de syndi- cats…), le moment de sa création aussi (RM JO Sénat 1ermars 2001, p. 756). Tout est donc possible, rien également. Sauf que… le droit immobilier n’aime pas le vide. Il suffit donc à un propriétaire de faire constater l’inorganisation juridique pour que le caractè- re supplétif de la copropriété disparaisse et que, au vu de cette décision, le régime s’applique alors de plein droit. On a pu repro- cher à cette jurisprudence d'étendre le champ de la loi de 1965 de manière impromptue. La motivation de rejet de la cour d’appel, formu- lée comme une mise en garde, est à cet égard éloquente. Mais la Cour de cassation s’en tient à la loi: la cour ne pouvait écarter l’octroi du régime dès lors qu’elle avait constaté que les conditions de l'alinéa 2 étaient réunies. ■ Clause du règlement autorisant le syndic à vendre une partie commune (Cass. Civ., 3 e , 11février 2009, n°196 FS-P+B, rejet) Un syndicat de copropriétaires avait assigné la société J.pour la voir condamner sous astrein- te à libérer un local, partie commune, dont elle avait pris possession en application d’une clause du RDC prévoyant à son profit une convention d'occupation précaire. La cour d’appel ayant accueilli cette demande, la société J.a formé pourvoi. « Attendu que la société J.fait grief à l'arrêt de réputer non écrit l'article 207 du règle- ment de copropriété, alors […] que le règle- ment de copropriété […] peut légalement prévoir la cession future d'un lot commun au bénéfice d'un copropriétaire, la cession étant alors décidée dès l'établissement du règle- ment de copropriété, de sorte qu'elle ne por- te pas atteinte aux pouvoirs de l'assemblée générale […]; Mais attendu […] que l'article 207 du règle- ment de copropriété donnait tout pouvoir au syndic pour régulariser à première demande de la société J.et à son profit une convention d'occupation précaire sur un local, partie commune […] ou lui vendre dans ce même délai ce local […] la cour d'appel en a exacte- ment déduit que cette clause, qui avait pour effet de priver par avance l'assemblée générale des pouvoirs de disposition et d'administration sur les parties communes concernées qu'elle tenait des règles d'ordre public des articles17, 26 et24 de la loi du 10juillet 1965, devait être réputée non écrite par application de l'article 43, alinéa1, de cet- te même loi ». Observations de Jurishebdo : Voici une clause supplémentaire à ajouter à la liste déjà longue de celles devant être réputées non écrites. Si le RDC constitue un document contractuel, les dispositions d’ordre public de la loi de 1965 limitent grandement la liberté des coproprié- taires et c’est particulièrement vrai concernant les pouvoirs de l’assemblée. Cette affaire vient préciser que l’antériorité d’une clause sur la copropriété ne la préserve pas de la censure: un règlement de copropriété ne saurait conte- nir des dispositions réglant par avance des questions relevant du pouvoir de l’assemblée, tel que la décision de céder des parties com- munes. Le fait que le cessionnaire soit l’auteur de la mise en copropriété ne lui accorde aucun droit exorbitant. Dans le même ordre d’idée, une stipulation désignant par avance le président sera réputée non écrite, de même qu’une clause autorisant un copropriétaire à effectuer des travaux affectant les parties communes (Civ., 3 e , 11mai 2005, n°03-19183). Promesse de vente ■ Nécessaire précision de la quote- part de parties communes (Cass. Civ., 3 e , 11fév. 2009, n°203 FS-P+B, rejet) Par acte sous seing privé du 12juillet 2003, les époux R.avaient vendu aux époux S.un appartement au premier étage d'un chalet leur appartenant. Les vendeurs ayant refusé de signer l’acte authentique, les acquéreurs les avaient assignés en réitération. « Attendu que les époux S.font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen, […] qu'il est admis qu'en l'absence de précision contractuelle, la répartition des parties communes est fixée par application de l'article 5 de la loi du 10juillet 1965 […]; Mais attendu qu'ayant relevé qu'il n'était fait mention dans la promesse de vente ni de la consistance des parties communes, ni de la quote-part de ces parties communes attachées à la propriété de l'appartement et que les lacunes du projet d'acte authentique, qui désignait les biens vendus comme « un appartement et [espace laissé en blanc] de la propriété du sol et des parties communes générales » ne pouvaient être comblées par la mention selon laquelle l'immeuble avait fait l'objet d'états descriptifs de division réalisés par le notaire et par M.V., géomètre expert, dès lors qu'il n'était pas prétendu que le notai- re avait établi un tel document et que celui dressé par M.V. ne pouvait pas valoir état des- criptif de division, la cour d'appel qui […] a souverainement retenu que la détermination de la quote-part de parties communes affé- rente au bien vendu constituait pour les par- ties un élément essentiel de la convention, a pu en déduire qu' en l'absence de détermi- nation suffisante de l'objet de la vente, celle-ci n'était pas parfaite ». Observations de Jurishebdo : La particularité de la vente en copropriété réside dans le caractère double de la consistance de l’objet: surface privative, quote-part de parties com- munes. La première pose peu de problème car une absence de mention serait immédiate- ment sanctionnée sur le fondement de la loi Carrez. Pour la seconde en revanche, la ques- tion se pose, pour juger du caractère détermi- nable de cet objet « quote-part», de la com- plémentarité des informations contenues dans l’acte défaillant et celles de l’EDD et du RDC. Précédemment, la Cour de cassation a estimé que l’absence d’un état descriptif de division (EDD) conformément rectifié pour tenir comp- te d’un nouveau lot, objet de la vente, n’empêchait pas l’objet de cette vente d’être déterminable (Civ., 3 e , 10septembre 2008, n°07-16858). En l’espèce, et a contrario, la haute Cour n’exclut pas qu’un EDD puisse venir combler une lacune de l’acte. Mais enco- re faut-il que l’EDD existe. Un document établi par un géomètre ne saurait avoir cette valeur. ● H.L. Pages réalisées par Hélène Lécot 10mars 2009 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E P P A A R R L L E E M M E E N N T T A A I I R R E E Nous achevons ici l'analyse des débats à l'Assemblée nationale sur la loi logement de Christine Boutin. Le 5février, Etienne Pinte a suggéré un amendement (n°998) pour favoriser le développement de l' usufruit locatif social , mais il l'a retiré (JO AN 6 fév. p.1304). Le débat a ensuite porté sur le Robien . La ministre a finalement accepté un amende- ment pour demander au Gouvernement une carte des logements bénéficiant du dis- positif Robien (n°330, voté p.1307). L'article 16 concerne l'élargissement du Pass-foncier au logement collectif . Le CIL achète la nue-propriété. L'accédant acquiert l'usufruit et a la possibilité d'acheter la nue-propriété à tout moment. Michel Piron a présenté une série d'amendements, qui ont été votés, pour simplifier le dispositif. L'acquéreur aura un seul interlocuteur au lieu de deux, il rem- boursera d'abord le prêt principal contracté pour l'acquisition du logement avant de rembourser le coût du terrain. Un autre amendement a étendu la décote de 25% à 35% sur la vente des terrains de l'Etat pour les opérations de Pass-Foncier aux opérations de location-accession agréées (n°180, voté p.1306). Louis Cosyns a proposé de supprimer la taxe sur les logements vacants , mais il a finalement retiré son amendement à la demande du ministre (n°16). François Scellier a fait voter un amende- ment (n°332) sur la date d'appréciation des ressources pour fixer le taux de TVA sur l'acquisition du logement: l'estimation doit avoir lieu au moment du contrat préliminai- re et non au moment de la vente. Christine Boutin a annoncé une mesure visant à augmenter par décret les plafonds de ressources du PSLA en zone A, pour les porter au niveau du PTZ et à autoriser le cumul entre le PTZ et le PSLA (p.1316). Au cours de la 3 e séance, Alain Cacheux a proposé de créer une déclaration d'intention d'expulser pour les congés déli- vrés par le bailleur (n°465, rejeté, p.1328). En revanche, Pascale Gruny a obtenu le vote d'un amendement (n°658, voté à l'unanimité avec avis favorable de la ministre) qui crée un nouveau cas de pré- avis réduit pour permettre au locataire de quitter le logement avec un délai d'un mois, pour les étudiants obtenant un stage (texte supprimé ultérieurement par la CMP). La ministre a aussi accepté un amendement qui prévoit que le bailleur doit trans- mettre gratuitement la quittance au locataire et non pas seulement la lui remettre, ce qui insiste sur le fait que les frais d'envoi sont à sa charge (amendement 624, voté, p.1330). L'article 19 réduit les délais d'expulsion de 3 à un an, « de façon à envoyer un signal aux propriétaires » explique Christine Boutin. Il a été voté sans amendement (p.1342). Michel Piron a suggéré que le bailleur ne puisse pas arguer du caractère inhabi- table des locaux pour demander et obte- nir l'expulsion des occupants. Cet amende- ment n°187 a été voté (p.1342). Etienne Pinte a proposé de rendre obliga- toire la saisine de la commission de préven- tion des expulsions. Son amendement (476), qui crée par ailleurs un nouveau délai entre la saisine de la commission et l'assignation, a été voté (p.1345). Rappelons que cet article a été supprimé par la CMP. A aussi été voté un texte qui confère une base légale à l' enquête sociale et lui don- ne un caractère obligatoirement contradic- toire (n°188). Jean-Yves Le Bouillonnec a obtenu l'adoption d'un amendement qui permet la colocation dans les logements gérés par les bailleurs sociaux (n°505). ■ La remise en cause du droit au maintien dans les logements HLM L'article 20 vise la sous-occupation dans les logements HLM. Christine Boutin explique qu'il s'agit « d'instaurer une nouvelle cultu- re en matière de logements sociaux, c'est-à- dire que le maintien dans les lieux n'est pas un principe intangible ». Les débats nom- breux sur ce sujet se sont poursuivis le 9février. Jean-Yves Le Bouillonnec a fait voter une précision selon laquelle le loyer proposé du nouveau logement plus petit doit être inférieur à celui du loyer précé- dent (n°469, adopté JO AN déb. 10 fév. p.1367). François Scellier a fait adopter un texte qui va dans le même sens (n°964). Christine Boutin a précisé à cette occasion que les critères déterminant les conditions d'occupation ne seront pas modifiés (p.1369). L'amendement n°838, voté, préci- se que, en cas de sous-occupation , si le locataire a refusé trois offres de reloge- ment, il est déchu de tout titre d'occupation. Par ailleurs, la remise en cause du droit au maintien dans les lieux pour les logements sous-occupés ne s'applique pas aux loca- taires de plus de 70 ans. Jean-Pierre Brard a obtenu que la limite soit abaissée à 60 ans (amendement n°885), en dépit de l'opinion de la ministre (p.1371). Poussant l'avantage, Pierre Gosnat a fait voter une autre exception, en faveur des locataires présentant des pathologies graves (n°852, p.1373) et Jean-François Lamour une autre (n°1051) pour les loge- ments privés devenus conventionnés. Pour la remise en cause du droit au main- tien dans les lieux des locataires dépassant ledouble des plafonds de ressources , la mesure s'applique dans certains secteurs (zones tendues). Le texte prévoit que l'organisme HLM peut décider que cela s'appliquera même dans les autres secteurs. Jean-Yves Le Bouillonnec a proposé de sup- primer cette faculté (n°654). Il a su convaincre (texte voté p.1378). D'autres amendements ont été votés, par exemple concernant les étudiants. Après l'article 20, un article a précisé que le montant global du loyer et surloyer doit être limité au prix du marché libre (n°570, voté p.1381). Un autre (n°193, également voté) indique que la loi Aurillac sur les ventes par lots ne s'applique pas aux immeubles HLM, dont le statut est plus pro- tecteur, précise Michel Piron. A l'article 20 bis, différents amendements concernant les SEM ont été votés par cohé- rence avec les modifications apportées au régime des immeubles HLM. ■ La réduction de 10% des pla- fonds d'accès aux logements HLM L'article 21 réduit de 10,3% les plafonds de ressources d'accès au parc HLM. Christine Boutin rappelle qu'il s'agit simplement de revenir à la situation existant en 2000, avant la réforme du SMIC et qu'il y aura encore 63% de Français éligibles au logement social (p.386). De nombreux amendements ont été rejetés. François Scellier a toutefois obtenu le vote d'un texte (794) qui prévoit que pour les conventions APL (sauf les conventions Anah), il faudra prendre en compte comme date de référence pour la révision des loyers l'avant-dernier indice publié par l'Insee. (p.1393). Les niveaux de plafonds de ressources de l'accession sociale à la propriété ont été La loi Boutin votée à l’Assemblée 10mars 2009 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E P P A A R R L L E E M M E E N N T T A A I I R R E E D D I I A A G G N N O O S S T T I I C C S S maintenus à leur niveau actuel (amende- ment n°514, défendu par Alain Cacheux, voté). ■ Le DALO régionalisé Les articles suivants concernent l'hébergement. Ainsi l'article 22 prévoit l'établissement dans chaque département d'un plan d'accueil, d'hébergement et d'insertion des personnes sans domicile, inclus dans le PDALPD. Ils ont été adoptés avec amendements. L'amendement n°601, présenté par Etien- ne Pinte a ajouté un article qui codifie l'article 4 de la loi sur le droit au logement opposable qui pose le principe de non-remi- se à la rue des personnes hébergées et y ajoute le principe d'accompagnement de ces personnes (vote p.1404). L'article 24 est relatif à la régionalisation du DALO . Pierre Gosnat rappelle qu'en Ile- de-France, au 31août 2008 on avait enre- gistré 23680 recours et que 483 personnes avaient été relogées, soient 2% des demandeurs. Le député estime que la régionalisation du DALO provoquera un transfert des demandeurs de Paris vers la banlieue. Christine Boutin ajoute qu'en France, il y a eu 60881 recours au 31décembre 2008, et que 32% des per- sonnes ont été logées ou relogées. Michel Piron soutient le principe de la régionalisa- tion du DALO en Ile-de-France. Plusieurs amendements ont été votés. L'un (1039) améliore l'information et l' accompagnement social de ceux qui peuvent bénéficier du DALO (p.1407), un autre (n°999) tient compte du fait que désormais (cf. art. 3 de la loi), 25% des attri- butions sur le quota du 1% logement iront au public relevant du DALO, le n°1000, éga- lement voté, permet à un préfet d'un département de demander à celui d'un autre département, dans lequel travaille le demandeur, d'accueillir ces personnes dans le cadre de son contingent. Les articles sui- vants ont aussi été votés avec amende- ments. Par exemple, le n°565 permet de refuser un candidat à un logement social au motif qu'il est propriétaire d'un logement adapté à ses besoins (p.1411). L'article 25 bis vise la procédure liée au constat de plomb dans les immeubles, en cas de procédure d'urgence. Un amende- ment (n°600) supprime le constat de risque d'exposition au plomb, pour ne garder que la 2 e phase: le diagnostic, c'est-à-dire l'expertise technique qui permet ensuite de réaliser les travaux nécessaires. Signalons aussi l'amendement 216 qui autorise la conclusion de location d'occupation précai- re pour les personnes qui doivent être relo- gées à la suite d'une interdiction temporai- re d'habiter un logement (p.1415). L'article 26 vise l'intermédiation locative . Un amendement n°218 a précisé (vote p.1416) que le sous-locataire qui refuse une offre de relogement aura un délai de trois mois avant d'être déchu du titre d'occupation. Etienne Pinte a obtenu l'adoption d'une mesure qui permet de donner base légale à la pratique autorisant le locataire qui occu- pe un logement non décent à faire des travaux , avec ouverture de droit aux aides de l'Anah (n°605, voté p.1417). Un autre article a été ajouté pour autoriser la conclusion de contrat pour la résidence temporaire assurant la protection et la préservation de locaux vacants . Etienne Pinte a indiqué que la demande pour ce type de contrat était forte mais que le texte instaurait à titre expérimental un cadre juri- dique spécifique avec des garde-fous. ■ Honoraires d’agence et préemp- tion La question des honoraires de l'agent immobilier en cas d'exercice du droit de préemption par la commune a suscité un débat. Jean-Yves Le Bouillonnec a proposé (amendement n°493) que les honoraires ne soient pas dus en cas d'exercice du droit de préemption dans un périmètre d'aménagement ayant fait l'objet d'une délibération d'une commune ou d'un EPCI. Il a été voté à l'unanimité, Jean-Christophe Lagarde ayant précisé que certaines agences se livrent à un « racket » en mon- tant à 30000ou 50000 € une commission qui devrait être de 10000ou 15000 € , quand elles savent que la commune va pré- empter (p.1420). L'article 35 modifie l'article 1642-1 du code civil. Il prévoit que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé ni avant la réception, ni avant un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il a été voté. Un amendement adopté (n°327) précise le montant des astreintes prononcées en cas d’ exploitations illégales de surface commerciales . L'astreinte est de 150euros par mètre carré (p.1422). Le débat a ensuite porté sur les détecteurs de fumée , Patrick Ollier expliquant que l'amendement permettait d'accélérer l'adoption d'un texte en discussion depuis 2004 à la suite de la proposition de loi Mes- lot et Morange. Le texte, qui fixe une obli- gation à l'occupant, qu'il soit locataire ou propriétaire, a été voté (n°607, p.1424). En matière de vente, il est proposé que les promesses de vente consenties par une personne physique pour une durée supé- rieure à 18 mois fassent l'objet d'un acte notarié, sécurisé par le versement d'une somme ou caution (n°1073, voté). Un amendement n°239 autorise les orga- nismes HLM à récupérer les charges de gardiennage en cas d'accords collectifs locaux. Un autre (n°297) facilite la réalisa- tion de travaux d'économie d'énergie en permettant au bailleur de récupérer une partie de leur coût sur les locataires, mais en limitant le montant à la moitié des écono- mies réalisées. Il a été voté (p.1427). L'amendement n°328 précise la date d'application de la révision des loyers de la loi de 1948. L'ensemble du projet de loi a été voté le 10février (p.1480). ● Plusieurs réponses ministérielles sur les dia- gnostics et les professionnels du secteur: >À propos de l’importance du volume des annexes des contrats de vente résultant des diagnostics, le ministre de la justice répond que les diagnostics ont pour objet d'informer l'acheteur et qu’ils résultent de l'article L 271-4 du CCH et d'une directive européenne. Toutefois, une réflexion peut être envisagée pour améliorer leurs condi- tions de forme . (rép. Patrice Gélard, JO Sénat, Q, 5 fév. 2009, p.322, n°3151). >L'idée de créer un ordre professionnel regroupant les organisations existantes n'a pas été retenue. Le 1 er juin 2007, la Fnaim s'est dotée d'une chambre des diagnostiqueurs indépendants. Mais le propriétaire n'est pas tenu de recourir à un professionnel qui soit membre d'un collège de diagnostiqueurs répertoriés par une organisation profession- nelle (rép. Gérard Hamel, JO AN Q, 3 fév. 2009, p.1124, n°10985). La réponse ne cite pas les autres organisations (FIDI par exemple). >L’idée d’étendre la loi Carrez aux maisons individuelles n’est pas retenue. (Rép. Bernard Brochand, JO AN Q 27 janv. p.825, n°21970). >À propos des conséquences d’une erreur de diagnostic , le ministre du logement indique que le diagnostiqueur doit être assuré et qu’il doit remettre au propriétaire une attestation qu'il est en situation régulière au regard de l'article L 271-6 du CCH. Cela per- met au propriétaire de vérifier que le diagnos- tiqueur présente les garanties d'assurance exi- gées. (Rép. Sandrine Huel, JO AN Q 27 janv. p.825, n°33796). 10mars 2009 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 27 janv. 2009 AN p.756 n°11201 Gérard Hamel UMP, Eure-et-Loir Incidences de la nouvelle définition du lotisse- ment Ecologie La 1 e division d'un terrain à bâtir constitue un lotissement depuis la réforme entrée en vigueur le 1 er octobre 2007. La question de l'adaptation des PLU à cette nouvelle définition se pose donc. Mais les dispositions des PLU qui interdisent les lotissements sont illégales (CE, 19octobre 2001). La réforme n'a pas remis en cause l'impossibilité pour un POS ou un PLU d'interdire un lotissement . 27 janv. 2009 AN p.757 n°21357 André Chassaigne, GDR, Puy-de-Dôme Assainissement : épura- tion par les plantes Ecologie Pour le traitement des eaux usées domestiques recevant une charge de pol- lution supérieure à 20 équivalents-habitants, l'arrêté du 22juin 2007 fixe les règles techniques. Les filtres plantés de roseaux répondent à ces critères. Pour une charge de moins de 20 équivalents-habitants, un projet d'arrêté est soumis à la Commission européenne. Il sera publié prochainement. 27 janv. 2009 AN p.769 n°13650 Marc Dolez, GDR, Nord Développement de la fibre optique Economie Pour favoriser le développement de la fibre optique, le Gouvernement a prévu de faciliter le câblage des immeubles. Quatre mesures ont été adop- tées dans la loi de modernisation de l'économie. Il s'agit en particulier d'une extension du droit à l'antenne. L'obligation de recourir à une convention type dont le contenu sera encadré par décret, permettra de protéger les par- ties (propriétaires et opérateurs). Pour mutualiser les coûts, le 1 er opérateur équipant l'immeuble aura l'obligation de donner accès à sa capacité aux autres opérateurs. La loi prévoit aussi le pré-câblage des immeubles neufs. 27 janv. 2009 AN p.771 n°22585 Elie Aboud, UMP, Hérault Urbanisme commercial Economie Avec la réforme des règles de l'urbanisme commercial dans la loi LME, les élus ont la majorité des voix dans les commissions départementales d'aménagement commercial. Les critères d'autorisation ont été renouvelés. Le Gouvernement s'est engagé à présenter un projet de loi intégrant le droit de l'équipement commercial dans le droit commun de l'urbanisme. Le Pre- mier ministre a confié au député Jean-Paul Charié une mission d'expertise. 27 janv. 2009 AN p.772 n°24592 Jacques Domergue, UMP, Hérault Droit de préemption des communes: priorité de l'acquéreur évincé Economie Si la rétrocession par la commune n'a pas lieu dans le délai d'un an, l'acquéreur évincé a une priorité d'achat du fonds ou du bail. C'est une simple priorité d'achat. Mais le délai d'un an est suspendu dans l'attente de l'accord du bailleur à la rétrocession ou, à défaut d'accord, jusqu'à l'intervention de la décision du TGI saisi par le bailleur. Référence de texte: art. R 214-13 al. 3 du code de l'urbanisme. 27 janv. 2009 AN p.785 n°34141 Geneviève Gaillard, S.R.C., Deux-Sèvres Cession de bail com- mercial sans le fonds Economie Le régime de la cession des baux commerciaux sans le fonds est régi par le code civil (art. 1717). Le preneur peut céder sont bail hors cession du fonds, sauf clause contraire. Le bail peut interdire toute cession du bail seul ou prévoir une indemnité compensatrice. Une demande de compensation hors négociation contractuelle est illégale. Il est préférable de laisser aux parties le soin de régler au cas par cas les règles de cession sans fonds. La députée dénonçait des pratiques abusives de cession avec dessous- de-table. 27 janv. 2009 AN p.819 n°33560 Marc Joulaud, UMP, Sarthe Abandon du logement par le locataire Justice Le départ du locataire doit être constaté avant que le bailleur puisse récupérer le bien. Le constat est fait par huissier ou part tout moyen (attestations, témoignages). Le bailleur doit vérifier que le locataire n'est ni marié, ni pacsé, et qu'aucun ascendant ou descendait vivait avec lui. Il peut alors saisir le juge pour faire constater la résiliation du bail et se faire autoriser à procéder à la reprise. 27 janv. 2009 AN, p.822 n°24604 Patrick Bloche, S.R.C., Paris Conseil syndical : candi- dature en couple Logement Lorsque deux conjoints sont copropriétaires chacun d’un lot, ils peuvent l'un et l'autre poser leur candidature. S'ils sont propriétaires en indivision d'un ou plusieurs lots, seul un des conjoints peut être candidat. 3 fév. 2009 AN p.1053 n°38911 Antoine Herth, UMP, Bas-Rhin Constructions métalliques des entrepôts Ecologie Le projet d'arrêté ministériel sur les entrepôts comportait une erreur. Le texte final qui a eu un avis favorable du Conseil supérieur des installa- tions classées le 16décembre 2008 permet l'usage de toutes les tech- niques sûres de constructions, notamment métalliques. 3 fév. 2009 AN p.1055 n°17531 Robert Lecou, UMP, Hérault CDEC: décisions tacites et recours Economie Avant la LME, la CDEC devait délibérer avec 5 membres présents, ou 4 sur 2 e convocation. Si la commission ne se prononce pas dans le délai de 4 mois, la décision est tacite. Mais cette situation ne s'est présentée que 17 fois sur 2971 dossiers en 2007. Le préfet peut par ailleurs exercer un recours pour que la CNEC puisse exercer un contrôle. 3 fév. 2009 AN p.1116 n°33223 Bertrand Pancher, UMP, Meuse Réforme du droit de l'urbanisme Justice Le projet de loi de transition environnementale doit habiliter le Gouvernement à réécrire par ordonnance le code de l'urbanisme. Ce dispositif tendant à la simplification et à la rapidité, visera aussi les sanctions d'urbanisme. Le député proposait que toutes les infractions soient poursuivies par un tribunal unique. A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. Loyers du parc privé: +0,2% en 2009 10mars 2009 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F M M A A R R C C H H E E S S Nominations P résidence de la République Xavier Musca est nommé secrétaire général adjoint, il succède à François Pérol (arrêtés du 26février, J.O. du 27, @). Cabinets ministériels ➠ Logement : Eric de Laforcade est nom- mé conseiller spécial auprès de la ministre (arr. du 6 fév. J.O. du 24, @). ➠ Ecologie : Xavier Delarue quitte ses fonctions de conseiller auprès de Jean- Louis Borloo (arr. du 25 fév. J.O. du 26, @). ➠ Ville : Jean-Paul Lapierre est nommé conseiller technique au cabinet de Fadela Amara (arr. du 16 fév. 2009, J.O. du 28, @). ➠ Aménagement du territoire : Patricia Vigne quitte ses fonctions de chef adjointe de cabinet d'Hubert Falco (arr. du 25février 2009, J.O. du 26, @). ➠ Economie : Stanislas Pottier quitte ses fonctions de conseiller de Christine Lagar- de (arr. du 27février 2009, J.O. du 28, @). Administration ✓ EPRD et EPFR : Christophe Baulinet est nommé président de l'Etablissement public de réalisation de défaisance (décret du 27février 2009, J.O. du 1 er mars, p.3802) ainsi que de l’Etablissement public de financement et de restructuration (décret du 24février, J.O. du 26, p.3435). Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ✓ AMF : Thierry Francq est nommé secré- taire général de l'Autorité des marchés financiers (J.O. du 28février, @). ✓ Ecologie : Odile Gauthier est nommée directrice de l'eau et de la biodiversité à la direction générale de l'aménagement, du logement et de la nature (décret du 26février 2009, J.O. du 27février, @). ✓ Grenelle : Jérôme Gatier est nommé directeur de projet auprès du directeur géné- ral de l'aménagement, du logement et de la nature, au ministère de l'écologie, chargé de conduire et d'animer la mise en œuvre du projet « Plan Bâtiment Grenelle ». (arrêté du 27février 2009, J.O. du 1 er mars, @). Au fil du J.O. ✓ Fusion des directions régionales Dans chaque région, la direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement est créée par fusion de la direction régionale de l'équipement, de la direction régionale de l'environnement et de la direction régionale de l'industrie, de la recherche et de l'environnement, à l'exclusion de ses missions de développe- ment industriel et de métrologie. Entrée en vigueur: dans chaque région, à la date de nomination du directeur et au plus tard le 1 er janvier 2011. (Décret n°2009-235 du 27février 2009, J.O. du 28, @). ✓ Responsabilité environnementale Une ordonnance n°2009-229 du 26février 2009 prise pour l'application de l'article 12 de la loi n°2008-757 du 1 er août 2008 rela- tive à la responsabilité environnementale et à diverses dispositions d'adaptation au droit communautaire dans le domaine de l'environnement, a été publiée (J.O. du 27février, p.3469). ✓ Prévention des intoxications par monoxyde de carbone L’arrêté du 23février 2009 porte applica- tion des articles R.131-31 à R.131-37 du CCH relatif à la prévention des intoxica- tions par le monoxyde de carbone dans les locaux à usage d'habitation. Le texte com- porte des dispositions sur l'installation des appareils et l'aménagement et la ventila- tion des locaux d'habitation, ainsi que sur l'évacuation des produits de la combustion (J.O. du 27février, p.3476). Selon l’observatoire des loyers du parc privé, Cla- meur, présenté le 3mars, la hausse des loyers au début 2009 atteint 0,2% en un an par rapport au 1 er trimestre 2008. Cette hausse, inférieure à celle de l’an dernier (1,5%), confirme le ralentissement de la hausse des prix. Mobilité en baisse Dans le même temps, la mobilité résidentielle des locataires se réduit. Elle était de 27,6% en 2008 et est tombée à 26,1% en 2009. Face à ce recul d’activité, les bailleurs ont augmenté leur effort d’entretien des logements: lors de la relocation, la proportion de logements ayant bénéficié de travaux d’amélioration, qui était de 23,7% en 2008, a monté à 27,4% en 2009 (pour une moyenne de 24,0% de 1998 à 2009). La variation des loyers en cas de relocation est de 5,4%. Mais ce chiffre est légèrement plus faible que l’an dernier (5,5%). Un loyer moyen de 12euros. Pour l’ensemble de la France, le loyer moyen est de 12,0 € le m 2 . Les loyers ont continué à progresser dans 43,8% des villes. En revanche, ils ont baissé dans 56,2% d’entre elles. A Paris, les loyers qui étaient de 21,7 € en 2008, se sont établis à 21,3 € en 2009, soit une baisse de 1,8%. Les loyers ont poursuivi leur hausse dans l’ouest et le sud de la capi- tale mais se réduisent dans le nord et l’est. - 16 345 -647/ 849 -947/ $74: -;74$/ $74# -743/ $743 -;#4$/ 843 -;#43/ 84$ -;743/ 54# -743/ 546 -749/ $745 -:4#/ $$4$ -;#4</ $#4: -;949/ $349 -;74$/ $745 -;94#/ $749 -$47/ 548 -74</ $746 -749/ 548 -;643/ 54< -743/ 84< -$47/ 848 -74</ !" #$ %&'($ # ()*+ ,--. /-0. 1 /203 4" /-05 1 /-0. 3" /-0, 1 /-05 ," .0, 1 /-0, 4" 602 1 .0, ," 20. 1 602 4" 2 =>? -@ #775 A/ -. B >C@ #775>/ ( * B $#47 =>? -#775 B ;74# A / Loyers de marché En € /m2/ mois Variation 2009 en% Source Clameur fév. 09 10mars 2009 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E Xavier Housset, directeur adjoint à la direction du logement et de l’habitat a indiqué que la Mairie de Paris réclamait depuis 2001 cette compétence sur les changements d’usage des locaux. La loi du 4août 2008 a prévu le trans- fert de compétence de la préfecture à la Mai- rie, mais l’entrée en vigueur de la réforme était initialement subordonnée à une condi- tion de compensation financière par l’Etat. Il a fallu attendre la loi du 17février 2009 (1) pour que l’entrée en vigueur des dispositions nou- velles soit clairement fixée au 1 er avril 2009. Syl- vain Mathieu, sous directeur de l’habitat, pré- cise que l’arrêté municipal ayant été voté en décembre2008, il entrera en vigueur le 1 er avril, “y compris pour les dossiers déposés avant cette date”. Pour la Mairie, il est donc très clair que ce sont les orientations nouvelles définies dans le nouveau règlement qui servi- ront de base à l’examen des dossiers, même déposés avant le 1 er avril. Quels changements? Xavier Housset explique qu’il n’y a pas de bouleversement, mais qu’il s’agit de mieux contrôler les transformations de logements en bureaux. Le principe de la compensation subsiste, les exonérations sont maintenues, notamment si elles portent sur des locaux au rez-de-chaussée ou sur des locaux affectés à des missions d’intérêt général. La nouveauté porte sur la création d’une zone de compensation renforcée. Dans cette zone, qui couvre tout l’ouest de Paris, la transformation de bureau en logement est soumise à compensation à hauteur de 2 pour 1 : 1 m 2 de bureau créé impose de transformer 2m 2 de bureau en logement. Toutefois, si la transformation du bureau en logement est faite pour du logement social, le ratio est de 1 pour 1. En dehors de cette zone, le ratio reste de 1 pour 1. Le cas des meublés de tourisme Sylvain Mathieu, sous-directeur de l’habitat, observe d’une part qu’il y a à Paris des mil- liers de logements offerts en location en meublés pour des séjours touristiques et d’autre part que la Mairie est saisie de plaintes de voisins qui se plaignent de la transformation de logements en résidences meublées. Certains secteurs se vident de leurs habitants permanents. Sylvain Mathieu indique fermement “la ville est décidée à mettre bon ordre à ces transformations”. Or la Mairie ne reçoit aucune demande d’autorisation de transformation. Elle va donc d’abord agir sur les immeubles entiers en demandant à leurs propriétaires une La Mairie de Paris se prépare à renforcer le contrôle des changements d’usage 1 e r avril 2009: c’est la date d’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation des changements d’usage. La Mairie de Paris, prenant officiellement à cette date le relais de la préfecture, a indiqué deux axes de son action: lutter contre les trans- formations illicites de logements en locations meublées de tourisme et renforcer les règles de compensation pour la transformation de logements en bureaux dans tout l’ouest de Paris. Rencontre avec les représentants de la Mairie, organi- sée par le cabinet d’avocats Herbert Smith le 5 mars dernier. (1) loi n°2009-179 du 17février 2009 pour l'accélération des programmes de construction et d'investissement publics et privés, article6. Secteur de compensation renforcé régularisation. Franck Affortit, chef du bureau de la protection des locaux d’habitation, précise que la loi autorise l’usage de location meublée qui remplit les conditions de l’article L 632-1 du CCH (loca- tion à titre de résidence principale, d’au moins un an ou 9 mois pour les étudiants). Mais à défaut, si le bail est de moins de 12 mois, pour pouvoir pratiquer la location meublée, il faut une compensation. Les nouvelles règles Florence Chérel, Herbert Smith, rappelle que depuis l’ordonnance de 2005, la date de réfé- rence est le 1 e r janvier 1970. L’autorisation de transformation a un caractère personnel, sauf s’il y a compensation. Dans ce cas, l’autorisation a un caractère réel (voir le détail dans le tableau). Sylvain Mathieu indique que “notre souhait est de mieux contrôler” et que “l’orientation logement est particulièrement importante.” Alors que les autorisations étaient délivrées par le préfet, elles le seront désormais par le maire, à Paris, par le maire après avis du maire d’arrondissement. La nou- velle réglementation peut susciter des ques- tions d’interprétation. Ainsi Florence Chérel fait observer que la notion de mission d’intérêt général va relever d’une apprécia- tion au cas par cas. Les volumes en jeu La Mairie de Paris reçoit en moyenne de 400 à 500 dossiers par an, portant sur 30000à 40000 m 2 (mais 49000m 2 en 2008). Usage mixte Changement total d’usage Autorisation préalable de l’usage mixte avec réception de clientèle ou de marchandise. Conditions: - pas d’opposition du bail ou du règlement de copropriété - pas de désordre dans le bâti, ni de nuisance de voisinage - résidence principale du demandeur - Paris: pas plus de 50% d’usage professionnel Sans autorisation préalable Activité professionnelle, y compris commerciale, si: - pas d’opposition du bail ou du règlement - résidence principale de l’occupant Autres conditions - Tout local: pas de réception de clientèle ou de marchandise - Rez-de-chaussée: pas de trouble de voisinage, pas de désordre sur le bâti Principe : nécessité d’une compensation - par transformation d’autres locaux en logements, par l’opérateur - par acquisition de titre de compensation (cession de com- mercialité) Nature des locaux proposés en compensation - qualité équivalente - surface équivalente (1 pour 1), hors rez-de-chaussée - situés dans le même arrondissement Condition pour le secteur de compensation renforcée: - surface 2 pour 1 - mais 1 pour 1 si transformation en logements sociaux Exonération de compensation 1 de droit: - rez-de-chaussée - logement à usage mixte (avec limite de 50%) 2 facultative: - demande pour exercer une mission d‘intérêt général - pour exercer une profession libérale réglementée (4 cas: dans les quartiers autres qu’à dominante bureaux: 50m 2 par professionnel et dans la limite de 150m 2 ; quartiers contrat de cohésion sociale: sans limite; dans les ZUS; et partout si remplacement d’un professionnel déjà installé). Conditions de fond des changements d’usage à Paris Retrouvez le texte du règlement sur notre site internet Jurishebdo.fr
