■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Agents immobiliers
✓ Pas de mandat apparent pour l’agent immobilier
✓ Détournement de séquestre et caisse de garantie
Vente
✓ Résolution d’un viager
✓ Ce qui est VEFA et ce qui ne l’est pas
Expropriation
✓ Qualification de terrain à bâtir en l’absence de POS
■ Au Parlement p. 4 à 7
✓ Les débats à l’Assemblée sur la loi “logement” de Christine Boutin
■ Rencontre p. 8
✓ Jean-Louis Borloo lance l’Eco-PTZ
■ En bref p. 4, 7 et 9
✓ Au fil du J.O.
✓ Nominations
✓ Sur votre agenda
✓ Recommandations sur l’amiante
✓ La FFC se félicite de la recommandation sur la publicité des constructeurs
✓ Projet sur les syndics bénévoles
✓ Taux de l’intérêt légal
■ Réglementation p. 9
✓ Décret sur les saisies immobilières
✓ Habitat social
✓ Conventions collectives
■ Législation p. 12
✓ La loi accélérant les programmes de construction est parue
✓ Archéologie préventive : plus court, plus cher
■ Fiscalité p. 10
✓ Quelques points à retenir dans l’actualité fiscale : rencontre avec le cabinet Gide, Loyrette, Nouel
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Agentsimmobiliers ✓ Pasdemandatapparentpour l’agentimmobilier ✓ Détournementdeséquestreet caissedegarantie Vente ✓ Résolutiond’unviager ✓ CequiestVEFAetcequinel’estpas Expropriation ✓ Qualificationdeterrainàbâtiren l’absencedePOS ■ AUPARLEMENT p.4à7 ✓ Lesdébatsàl’Assembléesurlaloi “logement”deChristineBoutin ■ RENCONTRE p.8 ✓ Jean-LouisBorloolancel’Eco-PTZ ■ ENBREF p.4,7et9 ✓ AufilduJ.O. ✓ Nominations ✓ Survotreagenda ✓ Recommandationssurl’amiante ✓ LaFFCsefélicitedelarecomman- dationsurlapublicitédesconstruc- teurs ✓ Projetsurlessyndicsbénévoles ✓ Tauxdel’intérêtlégal ■ REGLEMENTATION p.9 ✓ Décretsurlessaisiesimmobilières ✓ Habitatsocial ✓ Conventionscollectives ■ LEGISLATION p.12 ✓ Laloiaccélérantlesprogrammes deconstructionestparue ✓ Archéologiepréventive:pluscourt, pluscher L’Eco-PTZestlancé. L e26févrierdansl’HôteldeRoquelaureboulevardSt Germain,Jean-LouisBorloolançaitdeuxrégimesdeprêtspour larénovationdeslogements,danslaligneduGrenellede l’environnement:d’unepartl’Eco-PTZpourlarénovationéner- gétiquedeslogementsanciens,d’autrepartl’Eco-prêtlogement socialpourfinancerlestravauxde800000logementsduparc HLMlesplusconsommateursd’énergie.Denombreuxparte- nairesétaientprésents,dusénateurThierryRepentin,président del’USH,audirecteurdelaCaissedesdépôts,AugustinRoma- net,enpassantparlesreprésentantsdusecteurprivé(FFB, Capeb,Fnaim,Unis…).ChristineBoutinétaiteuphorique,soute- nantchaleureusementsoncollègueJean-LouisBorlooetinsis- tant,outresurle“changementd’époque”quenousvivons,sur lanécessitédeveillerauxéquilibressociaux.Leministredu logementaincidemmentannoncéuneprochaineréunionavec lespartenairesdulogementpourfairelebilandesaloi. ChantalJouannoavaituneplacetouteparticulièredanscette présentationdel’Eco-PTZ,entantquetoutefraîchesecrétaire d’Etatàl’écologieetancienneprésidentedel’Ademe,car l’institutiondontelleaquittélaprésidenceaeuunrôleactif danslapréparationdelacampagnequidoitinciterlesproprié- tairesàselancerdanslestravauxd’économied’énergiesurle thème“faisonsvite,çachauffe”.Unebelleunanimitépour remercierJean-LouisBorloodesonaction.Ilestvraiquelesec- teurdubâtimentàtoutintérêtàseféliciterd’uneincitationà laréalisationdecestravaux,poursouteniruneactivitéenmal dedynamisme.Maisencorefaut-ilconvaincrelespropriétaires deselancerdansdestravauxpourlesquelsilfaudrarembourser leprêt,fut-ilàtauxzéro,pouruneéconomied’énergiedontils recueillerontlesfruitsfinanciersdansdixans… N ouspoursuivonsl’étudedelaloisurlelogementde ChristineBoutin,parlestravauxdel’Assemblée.Lapublication delaloiaprisquelqueretard,enraisondelasaisineduConseil constitutionnelparlesparlementaires.C’estnotammentl’article quiprévoitlaréductiondesplafondsderessourcespourl’accès auparcHLMquifaitl’objetdecritiques. Signalonsenfinlaparutiondelaloisurl’accélérationdespro- grammesdeconstruction,qui,entreautresmesures,aapporté uneréformedesrèglesdel’archéologiepréventive.Lebut recherchéestd’accélérerlesdélaisdetraitementdesdiagnostics etdesfouilles.Encontrepartie,laredevanced’archéologiepré- ventiveestmajorée. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 345 3 MARS 2009 ISSN 1622-1419 9 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier FISCALITE p.10 ✓ Quelques points à retenir dans l’actualité fiscale: ren- contre avec le cabinet Gide, Loyrette, Nouel ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 3mars 2009 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Agents immobiliers ■ Pas de mandat apparent pour l’agent immobilier (CA Paris, 2 e Ch.A., 21janv. 2009, n°08/05164) Le 8juin 2001, M me D. donnait un mandat exclusif à la société C.pour la vente d’un appartement à Paris, au prix de 895000 € . Le 22juin suivant, la société concluait la vente avec M.M., locataire de la venderesse. Celle- ci ayant refusé de réitérer la vente, M.M. avait obtenu du TGI la reconnaissance judi- ciaire de la vente ainsi que 16000 € de dom- mages-intérêts, confirmés en appel. M me D. a formé pourvoi en cassation. La Cour a cassé l’arrêt pour violation de la loi du 2janvier 1970 et du décret du 20juillet 1972. Voici l’arrêt de la cour d’appel de Paris, statuant sur renvoi: « Considérant qu’il résulte des articles1 et6 de la loi du 2janvier 1970 et 72 du décret du 20juillet 1972 que les conventions conclues avec les personnes qui se livrent habituelle- ment, notamment, à la vente d’immeubles doivent être rédigées par écrit et lorsqu’elles comportent l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée le mandat en fait expressément mention; que ces dispositions sont d’ordre public; Considérant que […] le mandat ne contient pas de clause par laquelle M me D. aurait char- gé la société C.de signer à sa place un com- promis de vente […]; Considérant, sur l’apparence du mandat, que M.M. fait valoir que M me D., sa bailleres- se, et lui-même s’étaient rapprochés en vue de la vente, que la société C.[…] a encaissé la fraction de prix en compte séquestre; que tous ces éléments l’ont de bonne foi convaincu que la société C.était dûment mandatée pour vendre; Considérant cependant que l’exigence léga- le d’un pouvoir express pour vendre conduit, sauf à priver d’effet une disposition d’ordre public, à devoir écarter l’application de la notion de mandat apparent; qu’au demeu- rant M.M., gérant de société, ne pouvait prétendre ignorer la loi et qu’une lecture un peu attentive du mandat était de nature à lui révéler l’absence de clause expresse de vente […]; Considérant en conséquence que le juge- ment mérite réformation en ce qu’il a dit la vente parfaite […]; Considérant […] que M me D., qui n’était pas tenue de régulariser avec M.M. une vente consentie sans mandat express, n’a pascommis de faute ; qu’en revanche la sociétéC., professionnelle de l’immobilier, qui ne pouvait se méprendre sur l’étendue des pouvoirs conférés par sa mandante […] a com- mis une faute engageant envers M.M. sa responsabilité quasi délictuelle». Observations de Jurishebdo : La cour d’appel de Paris statue ici sur renvoi d’un arrêt de la 1re chambre de la Cour de cassation du 31janvier 2008 (n°05-15774), et tire les conséquences de la cassation: la théorie du mandant apparent doit s’écarter face aux dispositions d’ordre public de la loi Hoguet. Une même solution a été appliquée peu après pour un administrateur de biens ayant adressé un congé avec offre de vente au locataire (Civ., 1 e , 5juin 2008, n°04-16368). Ainsi, la protection des tiers de bonne foi dis- paraît-elle face à la protection des manda- taires telle qu’organisée par la loi, c’est-à-dire fondée sur un strict formalisme du mandat. Sans clause autorisant à vendre pour le compte du mandataire, le mandat n’est qu’un mandat d’entremise. Comme pour nuancer cette solution sévère, la cour d’appel tient à souligner que l’acquéreur, ayant toute compétence pour mesurer l’étendue du mandat, s’était en l’espèce montré négligent. Est-ce à dire que pour un profane, la solution aurait été différente, et la vente confirmée? Au regard du principe fermement énoncé par la Cour de cassation, une telle solution semble toutefois peu probable. ■ Détournement de séquestre et caisse de garantie (CA Paris, 2 e Ch.A., 21janv. 2009, n°07/22302) En janvier2002, les époux B.avait consenti à la SARLB., par l’intermédiaire de l’agenceG., un compromis sur un immeuble sis à Tours, pour un prix de 167000 € . En mars2002, l’agence était mise en liquidation judiciaire, suite à quoi les parties étaient convenues d’annuler la vente. L’acheteuse ayant sollicité le remboursement de son acompte, versé entre les mains de la sociétéG., elle avait appris que la quasi-tota- lité de la somme avait été déséquestrée et viré sur le compte de l’agence. Elle avait alors demandé sa garantie à la Caisse de garantie de la FNAIM, laquelle avait opposé forclusion. La SARL a assigné la Caisse en paiement. Cette demande ayant été accueillie par le TGI, la Caisse a interjeté appel. « Considérant, […] qu’en l’espèce la Caisse de garantie FNAIM justifie avoir procédé les 28 et 29mars 2002 aux publicités légales de la cessation de garantie à l’encontre de la société G.qui ont ouvert un délai de 3 mois aux créanciers non mentionnés au registre répertoire de l’agence G.pour demander sa garantie financière; qu’elle démontre égale- ment que les noms et adresses de la SARL B.n’étaient pas inscrits au registre répertoire de l’agence G.qui portait seulement « B.» […] de sorte qu’elle était fondée à lui oppo- ser le délai de trois mois visé à l’article 45 du décret de 20juillet 1972 prenant effet 3 jours francs après cette publication […]; Considérant, sur la garantie due par la Caisse de garantie FNAIM à raison de la fraude commise par la sociétéG., que si la loi du 2janvier 1970 et le décret du 20juillet 1972 mettent à la charge des organismes de garantie collective un devoir de contrôle de leurs affiliés et leur imposent notamment de retirer leur garantie lorsque les documents comptables pré- sentés révèlent de graves anomalies de gestion , la SARL B.ne caractérise pas l’existence d’un manquement de la Caisse de garantie FNAIM à ses obligations qui serait en relation de cause à effet avec son préjudi- ce eu égard aux délais qu’implique nécessai- rement un contrôle de comptabilité et à la quasi-concomitance entre le « détourne- ment » dont elle se plaint, le placement en liquidation judiciaire de la société et le retrait par la Caisse de sa garantie ». Le jugement est infirmé et la demande de la SARL B.est rejetée. Observations de Jurishebdo : La garantie bénéficie à toute personne ayant une créance liquide et exigible, client ou non (Civ., 1 e , 3avril 2007, n°05-20949), mais les juges refu- sent de faire peser sur le garant la responsabi- lité de l’inexactitude du registre clients, qu’il s’agisse des noms, ou même des coordonnées (Com, 24février 1975, n°74-10597). Quant à l’obligation de contrôle, les magistrats sanc- tionnent les garants en cas de négligence avérée (Civ., 1re, 3mars 1998, n°95-21693) avec intérêts au taux légal (Civ., 1re, 16octobre 2008, n°06-16066). Mais, pour qu’il y ait négligence, le garant doit avoir été en mesure de déceler les signes d’une gestion anormale, tel qu’un nombre excessif de comptes mandats débiteurs (Crim., 26juin 2001, n°00-88309). Lorsque, comme en l’espèce, la dégradation de la situation s’avère plus rapide que la mise en œuvre du contrôle, 3mars 2009 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ les juges estiment qu’il y a impossibilité maté- rielle à prévenir la faillite et les préjudices qui peuvent en résulter. Un problème de délai qui est au cœur des débats sur le système de couverture des fonds séquestre. Vente ■ Résolution d’un viager (CA Paris, 2 e Ch.A., 11fév. 2009, n°08/23180) En 1991, M me B. avait vendu en viager occu- pé à M me Q. un appartement à Paris pour le prix de 100000F plus rente annuelle de 60000F. En juin2006, M me B. rentrait en mai- son de retraite. La rente était revalorisée par le notaire, et le 30janvier 2007, les clés du logement étaient remises à M me Q. Cette dernière ayant cessé de verser les rentes et contesté la revalorisation, M me B. avait intro- duit une demande en résiliation du contrat de vente. Ayant vu sa demande rejetée en première instance, elle a interjeté appel. « Considérant […] M me Q. n’a pas acquitté dès février2007 les échéances résultant de la simple transformation du viager « occupé » en viager « libre »; que sans contester l’indexation au 1 er septembre 2007, elle ne l’a pas appliquée, a fait des versements qui n’apuraient pas sa dette et a cessé tous paie- ments; qu’en ces circonstances, l’offre d’apurement sous délai n’est pas propre à compenser pour M me B. les besoins d’hébergement qui requièrent des paiements ponctuels et réguliers et qu’il convient, par réformation, de pro- noncer la résiliation de la vente ; Considérant que conformément aux clauses de l’acte les améliorations et termes d’arrérages payés par M me Q. resteront acquises à M me B. […]; Considérant que la clause selon laquelle d’un commun accord il est stipulé que toute rente non payée après un mois de la date d’échéance portera intérêts à titre de clause pénale au taux de 20% l’an […] est manifes- tement excessive et sera ramenée à 500 € ». Observations de Jurishebdo : La résiliation de la vente pour défaut de paiement des arrérages est très défavorable au débirentier: non seulement il perd la pro- priété de l’immeuble, mais encore les rentes déjà versées, soit que le contrat le prévoit, soit que le juge les accorde à titre de dom- mages-intérêts au crédirentier. Seul le « bou- quet », partie en capital versé lors de la signature, devra être restitué. Si la clause résolutoire ne stipule pas une résolution de plein droit, ou si elle apparaît ambiguë, le juge dispose d’un large pouvoir d'appréciation: il pourra octroyer des délais ou prononcer une résolution immédiate selon la situation du crédirentier et la gravité des manquements constatés (Civ., 1 e , 13juillet 2004, n°01-16443). Dans cette affaire, la légèreté de la débirentière avait mis en péril la solution d’hébergement de la retraitée, un comportement que les juges estiment suffisamment grave pour ne plus risquer d’y exposer la crédirentière à l’avenir. ■ Ce qui est VEFA et ce qui ne l’est pas (Cass. Civ., 3 e , 28janvier 2009, n°157 FS-P +B, cassation) En octobre2002, les époux L.avaient donné à la société F.un mandat pour la vente d'une « maison de ville avec jardin, terrasse et par- king extérieur ». Le 5décembre, MmeC. signait une offre d'achat portant sur une « maison composée d'une entrée, double séjour, trois chambres, une cuisine, salle de bains, WC, jardin et parking » et recevait peu après un devis pour travaux d’un montant de 63363,30 € . A près signature, elle avait assi- gné ses vendeurs aux fins de requalifier la vente en VEFA. Condamnée en appel, la société F.a formé pourvoi. « Vu l'article 1601-1 du code civil, ensemble l'article L.261-1 du CCH; Attendu que la vente d'immeuble à construi- re est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai détermi- né par le contrat; Attendu que pour qualifier le contrat de ven- te en l'état futur d'achèvement […] l'arrêt retient que l'opération, dans son économie générale, supposait la réalisation de travaux de rénovation assimilables à des travaux de construction d'un logement que le coût de l'opération incluait, en sus du prix d'acquisition, et que, lors de la signature de l'acte authentique, il n'est pas justifié que les travaux étaient achevés; Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que M me C. avait été destinataire d'un devis de l'entreprise P.[…] établi avant la promesse de vente, […] que les parties à la promesse de vente avaient signé une convention le 28mars 2003 par laquelle M me C. avait levé l'option et avait été autorisée à procéder à des travaux avant la signature de l'acte nota- rié, et sous sa responsabilité, et que cette der- nière avait bien prévu dans l'acte authen- tique le financement de son acquisition dans son ensemble […], ce dont il résultait que les travaux de transformation étaient à la char- ge de M me C., la cour d'appel […] a violé les textes susvisés ». Observations de Jurishebdo : Ecartant l’argument soulevé par la cour d’appel quant à la nature des travaux, la Cour de cassation vient rappeler qu’en VEFA c'est le vendeur qui s'oblige à construire, dans un délai déter- miné, et que cette obligation ne saurait être assimilée à l’autorisation donnée à l'acquéreur de mener, avant signature, des travaux selon devis reçu par lui à titre person- nel et engagés sous sa seule responsabilité. Expropriation ■ Qualification de terrain à bâtir en l’absence de POS (Cass. Civ., 3 e , 11février 2009, n°194 FS-P +B, rejet) M.V. ayant refusé les propositions d'indemnisation faites par la commune suite à l'expropriation de parcelles lui apparte- nant, la commune avait saisi le juge de l'expropriation en fixation judiciaire de l’indemnité. Contestant le montant retenu, la commune a formé pourvoi en cassation.; « Attendu qu'ayant relevé qu'à la date de référence, la commune de Jausiers n'était pas pourvue d'un plan d'occupation des sols et que les terrains expropriés étaient situés tout près du centre, près de la route, avec accès à tous les réseaux mais que la réalité physique des lieux empêchait une construc- tion, la cour d'appel […] a retenu à bon droit que le plan de prévention des risques naturels ne pouvait être assimi- lé à un document d'urbanisme au sens de l'article L.13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique et que le terrain était un terrain à bâtir ». Observations de Jurishebdo : Le requérant soutenait que son terrain était un terrain à bâtir, ce que la commune contestait… L’enjeu résidait dans l’évaluation de l’indemnité d’expropriation. La qualification de terrain à bâtir fait intervenir deux critères: les condi- tions physiques du terrain, et sa désignation par les documents d’urbanisme. Sur le pre- mier point, la Cour opère une distinction entre une constructibilité « matérielle », concrète, et une constructibilité « juridique », liée à l’accessibilité et au raccordement aux Pages réalisées par Hélène Lécot ▲ Le 28janvier, les députés ont poursuivi la dis- cussion générale du projet de loi. À propos de la loi DALO , Martine Billard souligne que 6000 ménages ont été déclarés prioritaires à Paris et 10000 en Ile-de-France mais que seulement 110 ménages à Paris et 350 en Ile-de-France ont été relogés (JO AN 29 janv. p.899). Elle en conclut qu'il faut rendre effectif l'objectif de 20% de loge- ments sociaux. Philippe Folliot regrette l'inflation législative: les députés doivent exa- miner une 6e loi sur le logement en six ans. À propos du 1%, il reconnaît que des pro- grès doivent être faits en matière de gouver- nance, mais il conteste l'idée que le Gouver- nement mette la main sur les ressources du 1% pour compenser le désengagement budgétaire de l'Etat. Il observe que, sur le terrain, les CIL ne peuvent plus assurer les interventions traditionnelles du 1% comme le Pass-travaux. Il estime que les petits collec- teurs ne sont pas forcément les plus mal gérés (p.901). Olivier Carré relève le paradoxe de notre pays qui a un nombre élevé de résidences principales mais seulement 1,95 habitant par résidence principale et pourtant les mal-logés y sont encore nombreux. François Pupponi estime que, pour régler la crise du logement, il faut mettre plus de logements sociaux dans les villes qui n'ont pas encore 20% de logement sociaux. Pour un besoin de 450000 logements sociaux, il faut les mettre dans les 4000 communes de plus de 3500 habitants, mais surtout pas dans celles qui en ont déjà beaucoup (750), mais dans les 3200 autres communes (p.904). Il ne faut pas avoir une politique de surloyer qui chasse les classes moyennes des logements sociaux et contribue à créer des ghettos. Il cite à ce propos l'exemple de Sar- celles et pronostique une explosion sociale si le décret sur les surloyers est appliqué à la lettre (p.906). Alain Cacheux déplore que l'aide publique à la construction soit passée de 8% il y a quelques années à moins de 3% en 2008 (p.909). Damien Meslot se félicite de l'amendement qui prévoit de rendre obliga- toire l'installation de détecteurs de fumée dans les logements (p.911). Christine Boutin, dans ses réponses, confirme que « nous avons décidé de ne pas toucher à l'article 55 [de la loi SRU] dans la mesure où, depuis le mois d'octobre, nous avons changé de période » (p.917). Elle indique par ailleurs que le projet de loi intervient sur tous les maillons du logement. Quant aux procédures d'expulsion, Christine Boutin indique « autant le reconnaître: ce texte envoie peu de signaux aux proprié- taires », mais qu'il était « nécessaire de mon- trer aux propriétaires qu'ils n'étaient pas oubliés ». Par ailleurs, au 15mars, « la loi aura été votée et la GRL sera mise en œuvre. Il ne sera donc plus nécessaire de procéder à des expulsions » (p.918). À propos des zonages de la loi Robien, elle indique que la concertation se poursuit. Pour les surloyers, elle indique que chaque organisme pourra s'affranchir du décret, qui s'appliquera seulement par défaut. Les députés ont abordé l'examen des articles le 29janvier. Nous insisterons ici davantage sur les amendements qui ont été adoptés. Martine Billard a proposé un gel des loyers pendant 3 ans (amendement n°730) et Pier- re Gosnat pendant 5 ans (n°177). La ministre s'y est déclarée défavorable et ils ont été rejetés (p.942). L'article 1er vise, pour les organismes HLM , à remplacer les conventions globales de patrimoine par les conventions d'utilité sociale . Jacqueline Fraysse conteste la poli- tique de vente des logements sociaux et évoque le risque de surendettement des locataires qui se lancent dans des opérations d'achat (p.945). Philippe Folliot soutient l'article 1er en ce qu'il « restaure une forme de culture du dialogue à l'échelon local ». Jean-Louis Dumont indique que les résultats du conventionnement global sont positifs et qu'il est regrettable de changer la règle (p.949). Patrick Ollier explique le dispositif proposé pour l'application des surloyers. Il s'agit d'un dispositif de modulation du supplément de loyer de solidarité (SLS), selon des seuils fixés par décret en Conseil d'Etat, tenant compte des spécificités des territoires (amendement 798). Jean-Yves Le Bouillonnec critique le mécanisme évoqué par un sous-amende- ment (n°1026) en ce qu'il transférerait à des élus la fixation des modalités du dispositif (p.995). Ce sous-amendement a été retiré et l'amendement 798 a été adopté. L'article 1 er a été voté. Michel Piron a obtenu le vote d'un amende- 3mars 2009 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L A A L L O O I I L L O O G G E E M M E E N N T T A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L E E E E Les débats à l’Assemblée sur la loi “logement” de Christine Boutin E E N N B B R R E E F F ➠ La CLCV critique la loi de Christine Boutin , s’insurgeant notamment contre la suppression du droit au maintien dans les lieux pour les locataires dépassant le double des plafonds de ressources et la diminution des plafonds de ressources pour accéder à un logement HLM. ➠ La FFC se félicite de la recommanda- tion de l’ARPP , sur les publicités des constructeurs de maisons individuelles. L’Autorité de régulation professionnelle de la publicité (ex-BVP) a en effet publié une recommandation, entrant en vigueur le 1 er mars, par laquelle elle demande que les publicités des constructeurs fassent mention des assurances et garanties prouvant que le constructeur maître d’œuvre respecte bien le contrat de construction de maison indivi- duelle. La Fédération Française des Construc- teurs mène en effet depuis plusieurs années ce combat contre les “faux constructeurs” qui ne respectent pas la loi de 1990. ➠ Amiante: l’AFSSET recommande de durcir la réglementation sur l’amiante . Dans un rapport de février2009, l’Agence française de sécurité sanitaire de l’environnement et du travail confirme l’intérêt d’une réglementation fondée sur l’état de dégradation du matériau, mais elle recommande d’abaisser la valeur réglemen- taire pour les fibres longues et d’ajouter une réglementation pour les fibres courtes d’amiante. Site internet: www.afsset.fr Projets ➠ Syndic bénévole : le député Rudy Salles a rédigé une proposition de loi pour res- treindre la faculté des copropriétaires de choisir un syndic bénévole . Dans sa pro- position (n°1354, déposée à l’Assemblée le 18décembre 2008), il préconise de limiter la faculté de choisir un syndic bénévole aux immeubles de moins de 50 lots et d’un bud- get moyen de moins de 300000 € par an. Cette proposition qui vise à protéger les pro- priétaires d’une “gestion défectueuse” a sus- cité la réaction de l’ARC qui juge cette analy- se blessante pour les syndics bénévoles. L’association se réjouit cependant de l’information selon laquelle Marc-Philippe Daubresse ne soutenait pas la proposition. réseaux publics. La classification retenue par le POS sera bien sûr déterminante, mais un classement en zone NC n’est plus rédhibitoire (Civ., 3 e , 19décembre 2007, n°06-21998; Civ., 3 e , 11juillet 2001, n°00-70160). Quid en l’absence de POS? La présence espèce vient préciser qu’un plan de prévention des risques naturels ne saurait avoir la valeur d’un POS, si bien qu’en l’absence de tout autre docu- ment d’urbanisme, les critères d’équipements et d’accessibilité deviennent décisifs. ● H.L. ▲ ment n°73 qui modifie le régime des agré- ments délivrés par le préfet concernant les organismes agissant en faveur du logement des plus défavorisés. Il propose de distinguer trois catégories d'activité: maîtrise d'ouvrage, ingénierie sociale, financière et technique et intermé- diation locative (art. L 365-2 à 4 nouveaux du CCH). Le texte a été voté (p.1002), François Brottes, remarquant avec ironie que la sim- plification proposée nécessitait des explica- tions de 12 pages! Mais Christine Boutin s'est réjouie de cette réforme de l'agrément des associations. L'article 2 institue un prélèvement sur les organismes de logements sociaux qui construisent peu. Michel Piron indique qu'il ne s'agit pas de stigmatiser les bailleurs, mais de les inciter à construire. Jean-Yves Le Bouillonnec s'interroge sur le fondement juri- dique qui autorise la création d'un tel prélè- vement. Un amendement n°285 a été voté, il fixe à 2010 l'entrée en vigueur du dispositif. L'article 2 a été adopté le lendemain (JO AN déb. 3 fév. p.1019). Un amendement n°1023 proposé par la ministre, a été voté; il modifie le système de versement de la caisse de garantie du loge- ment locatif social au plan national de réno- vation urbaine. Désormais la CGLLS versera 30millions d'euros par an à l'ANRU et un supplément de 3millions d'euros au titre de 2007 (p.1020). François Scellier a obtenu le vote de l'amendement n°685 qui retarde de 5 ans la réduction de 25 à 15 ans de la durée d'exonération de taxe foncière des loge- ments sociaux. Un amendement 1024 a aussi été voté concernant les crédits du PNRU. L'article 3 concerne le 1% . La ministre explique que les emplois du 1% seront définis par la loi et le décret pour conforter leur utilisation au service de la politique du logement. Les partenaires sociaux, dans le cadre de l'UESL, seront responsables de la mise en œuvre des orientations définies par la loi. L'ANPEEC sera recentrée sur ses fonc- tions de contrôle des collecteurs et des autres organismes associés. Michel Piron rappelle les critiques de la Cour des comptes sur le fonctionnement du 1%. Divers amen- dements de l'opposition ont été repoussés, un amendement n°79 de la commission a été voté, incluant les emprunts éventuels de l'UESL dans les sommes qualifiées de res- sources de la PEEC (p.1032). Un autre (n°686) également voté intègre dans la liste des emplois du 1% le versement du Loca- pass rénové pour les bailleurs qui ne recou- rent pas à la GRL. De même l'amendement 313, soutenu par François Scellier va per- mettre au 1% de financer un dispositif d'avances sur travaux. Philippe Folliot a suggéré que le décret qui fixera la détermination des emplois du 1% soit pris après approbation ou sur proposi- tion des partenaires sociaux (n°861), mais c'est l'amendement 83, qui évoque une « concertation » qui a été adopté (p.1045). La loi programme une concertation tous les trois ans avec les partenaires sociaux sur les emplois du 1%, à compter de 2011 (vote de l'amendement 86, p.1051). Marc-Philippe Daubresse a obtenu, contre l'avis du ministre, le vote de l'amendement n°266 qui recentre les missions de l'ANPEEC « sur une stricte mis- sion de contrôle des fonds du 1% pour que l'Agence ne se transforme pas en un ministè- re du logement bis ». Le vote de l'amendement n°746 permet de préciser que l'UESL assure l'information sur le logement des salariés, non seulement avec les ADIL, mais avec l'ANIL (p.1058). Etienne Pinte a soutenu avec succès un amendement relatif à l'intermédiation locative (n°559); il permettra au 1% de garantir le paiement du loyer au propriétaire par l'organisme qui assure l'intermédiation locative. Michel Piron a obtenu le vote d'un amende- ment 95 qui réserve, jusqu'à fin 2011, un quart des droits à réservation dont disposent les organismes collecteurs aux salariés et demandeurs d'emplois reconnus comme prioritaires par les commissions de médiation du DALO (p.1061). De même, l'amendement 97 réserve à ces mêmes personnes et jusqu'à fin 2011 un quart des droits à réservation dont dispose la Foncière logement (voté p.1066). L'entrée en vigueur de l'article a été fixée au plus tard au 30juin 2009 (amendement n°366). L'article 3 a été voté (p.1068). Le 3février, pour l'article 3 bis relatif aux compétences de l'Anah , Jean-Yves Le Bouillonnec explique que la loi de finances, en opérant des transferts de compétences, n'évoquait plus pour l'Anah la compétence de lutte contre le logement insalubre. L'article 3 bis corrige cette malfaçon, mais le député socialiste le conteste, estimant qu'il en résulte une confusion de compétences et que, à terme, cela conduira l'Etat à se désen- gager de cette politique (p.1135) L'amendement de suppression n°385 a été rejeté. Le Gouvernement a fait voter un amende- ment qui élargit les compétences de l'Anah à l'amélioration des structures d'hébergement (n°976) et Patrick Ollier l'amendement n°102 qui vise quant à lui la compétence pour l'habitat indigne. Les amendements suivants concernent la composition de l'Anah. Le n°104 vise l'intercommunalité, le 1047 porte à deux le nombre de représentants de l'UESL. Le n°240 concerne ses ressources; elles seront complétées par une contribution des fournis- seurs d'énergie. L'article 3 bis a été voté (p.1144). Deux articles ont été ajoutés (amendements n°109 et329) pour permettre une transmis- sion par l'Anah à l'administration fiscale des informations relatives aux conventions signées avec les bailleurs dans le cadre du Borloo ancien. Pour améliorer la transparence du marché de l'immobilier , Michel Piron a proposé (amendement n°1030) de permettre aux professionnels de l'immobilier d'accéder aux valeurs foncières détenues par l'administration fiscale. Comme la ministre s'y est opposée, l'amendement a été retiré (p.1145), mais Christine Boutin a indiqué que la Direction générale des finances publiques lançait une étude visant à délivrer l'information utile aux professionnels de l'immobilier. L'article 4 concernait le régime de VEFA pour les organismes HLM . Il a été suppri- mé car il a été repris dans le projet de loi d'accélération des programmes de construc- tions. Olivier Dussopt a par ailleurs obtenu l'adoption d'un amendement n°387 qui demande au Gouvernement de fournir un rapport sur le bilan de l'acquisition de loge- ments en VEFA par les organismes HLM. Marc Vampa a obtenu le vote d'un amende- ment n°875 qui rétablit le régime de la loca- tion attribution , qui avait été supprimé en 1971 (p.1147). L'article 4 bis qui contient une clause anti- spéculative pour une vente HLM à un parti- culier a été adopté avec un amendement qui 3mars 2009 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L A A L L O O I I L L O O G G E E M M E E N N T T A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L E E E E précise le mode d'évaluation du prix pour la rendre plus contraignante. Un amendement (n°530) concerne les accords collectifs entre bailleurs et loca- taires. Il s'agit, explique Alain Cacheux, de permettre la réalisation de travaux d'économie d'énergie, avec une variation de charges locatives. Il a été voté. Il suppose un accord avec : - soit une ou plusieurs associations affiliées à une organisation siégeant à la CNC, - soit une ou plusieurs associations regrou- pant au moins 50% des voix des locataires, - soit une ou plusieurs associations regrou- pant au moins 20% des locataires directe- ment concernés par l'accord. L'article 5 vise à obliger l' organisme HLM qui vend un appartement à une personne physique de l'informer sur le montant des charges locatives et de copropriété et à constituer des avances pour travaux. Il a été voté avec un amendement qui supprime la dispense de constituer l'avance dont bénéfi- ciait l'organisme HLM (n°571). Lionel Luca a soutenu une proposition visant à décaler de 3 ans les obligations de travaux sur les ascenseurs . Le texte a été voté, la ministre s'en remettant à la sagesse du Parle- ment (p.1163). Un autre amendement a été voté à l'initiative de François Pupponi qui autorise la mise à disposition du personnel HLM des copropriétés lorsque l'organisme HLM est lui- même copropriétaire (n°501). À propos de la rémunération des syndics , Christine Boutin a indiqué que si les résultats de l'enquête de la DGCCRF sont favorables, il ne sera pas nécessaire d'intervenir. Dans le cas contraire, « des mesures réglementaires pourront […] être envisagées par les pou- voirs publics » (p.1166). Un amendement n°1043 a été voté; il prévoit que seuls les tra- vaux votés par les articles25, 26, 26-3 et 30 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques au profit du syndic. Un autre amendement concerne la transmission des archives du syndicat en cas de changement de syndic (n°747). Il a été adopté. L'article 6 est relatif à la nouvelle procédure permettant la désignation d'un mandatai- re ad hoc en cas d'impayés de charges de copropriété . Il a été voté avec quelques modifications, l'une par exemple raccourcit à 6 mois le délai de lancement de la procédure d'alerte. Yannick Patenote a soutenu avec succès le texte (n°591) qui institue un droit de pré- emption pour les lots de parkings . Il explique que cela vise à éviter la vente à des personnes extérieures à la copropriété qui pourraient s'en servir pour y entreposer des objets délictuels (p.1168), le prix est par ailleurs souvent payé en liquide par de l'argent issu du trafic de drogue. Le texte a été adopté en dépit de vives critiques juri- diques émanant, tant de Jean-Yves Le Bouillonnec, que du rapporteur, Michel Piron. Le rapporteur a obtenu le vote d'un amen- dement (n°750) qui oblige la transparence en cas de double activité bancaire et immobi- lière (p.1170). L'article 6 ter qui pérennise la faculté d'adopter à la majorité de l'article 24 les règlements de copropriété obsolètes a été voté. Enfin, pour la procédure de carence des copropriétés en difficulté, Jean-Christophe Lagarde a obtenu le vote d'un texte (amen- dement n°825) qui prévoit, une fois la caren- ce constatée par le juge, que le maire recourt à une procédure d'acquisition publique sim- plifiée, et le préfet déclare l'utilité publique. Cela évitera, indique le député, les délais d'expropriation. Le 4février, Jean-Yves Le Bouillonnec a tenté, mais sans succès, de demander que les mises en copropriété soient soumises à un permis (n°390, rejeté, J.O AN débats, 5 fév. p.1193). Philippe Goujon a ensuite défendu un amen- dement (n°978) qui a été adopté dans l'objectif de « pérenniser les emplois de gar- dien » dans les copropriétés . Il prévoit de soumettre la décision de suppression du pos- te de gardien et de vente de la loge à la majorité des copropriétaires représentant les deux tiers des voix. L'amendement a été sou- tenu par le rapporteur et la ministre qui a évoqué le rapport de Philippe Pelletier. On remarquera que cette mesure est assez curieuse car la décision devait jusqu'à présent être prise soit à la double majorité soit à l'unanimité et il fallait distinguer les cas sui- vant que l'existence du concierge était pré- vue par le règlement et examiner si sa sup- pression portait atteinte à la destination de l'immeuble. La nouvelle règle qui favorise une décision à la double majorité n'est donc en aucun cas de nature à empêcher la sup- pression du poste et va donc dans le sens inverse de l'objectif recherché… L'article 7 institue un programme national de requalification des quartiers anciens dégradés . L'opposition a demandé sa sup- pression (par exemple par la voix d'André Chassaigne, soutenant l'amendement n°739). Christine Boutin indique avoir obte- nu un financement de 400millions d'euros sur 3 ans (p.1199). La sélection des quartiers à rénover se fera par appel à candidature pour 25 à 30 quartiers en 2009. Les critères retenus seront liés à la proportion d'habitat indigne, au taux de vacance et à l'engagement des collectivités locales. Les amendements de suppression ont été repoussés. À l'occasion de l'adoption de l'amendement 130, François Pupponi a souligné les difficul- tés résultant de certaines situations: lorsqu'il faut démolir un immeuble occupé par une famille issue de l'immigration clandestine mais dont les enfants sont nés en France, « on ne peut pas les expulser car ils sont inex- pulsables, mais comme ils sont en situation irrégulière, on ne peut pas non plus les relo- ger »… (p.1203). La ministre a indiqué qu'il fallait que les personnes qui résident dans un quartier soient relogées là où s'effectue la rénovation. Philippe Foliot a obtenu que l'objet de la requalification soit élargi aux services publics et de santé, pour favoriser la rénovation de rez-de-chaussée d'immeubles pouvant accueillir ces activités (n°882, voté, p.1205). Par ailleurs l'objectif de 30000 logements locatifs sociaux a été remplacé par celui de 25000 logements locatifs sociaux et 5000 places d'hébergement (amendement n°133 présenté par François Scellier). L'article 7 a été voté. Il en a été de même de l'article 8 , consacré également à ce programme de requalification des quartiers anciens dégra- dés. Un amendement a prévu la possibilité pour les communes et EPCI de créer un fonds local regroupant les financements nécessaires à la réalisation du programme (n°609). Valérie Boyer a obtenu que l'avantage Mal- raux soit étendu aux quartiers anciens dégra- dés pour mobiliser l'investissement privé vers ces quartiers pour une période limitée (jus- qu'au 31décembre2015). L'amendement n°744 a été adopté (p.1210). L'article 9 vise à renforcer l'efficacité des PLH . Les EPCI indique Pierre Gosnat devront désormais adresser au préfet un programme 3mars 2009 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L A A L L O O I I L L O O G G E E M M E E N N T T A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L E E E E d'action détaillé par commune ou par sec- teur géographique, accompagné d'un échéancier de réalisation en précisant le nombre et le type de logements réalisés. Un amendement d'Etienne Pinte (n°479) vise à préciser par territoires l'implantation notamment des logements très sociaux. Il a été voté ainsi que l'article (p.1213) et l'article 9 bis. Un autre amendement de Patrick Ollier autorise les EPCI à regrouper dans un seul document le PLU et le programme local de l'habitat (n°155 adopté, p.1215). Les articles 9 ter et 9 quater ont été votés sans amendement. Un article additionnel a été voté à propos des sociétés publiques locales d'aménagement pour autoriser la réduction à 2 au lieu de 7 du nombre minimum d'actionnaires (amendement n°156). Les articles suivants (9 sexies, 9 septies et 9 octies) ont été votés sans grande modifica- tion. L'article 9 décies concerne le calcul de la taxe sur les cessions de terrains nus rendus constructibles par un PLU (art. 1529 du CGI). Il est proposé de tenir compte de l'évolution des prix en actualisant le prix d'achat à l'aide de l'ICC. Michel Piron explique qu'il s'agit d'éviter qu'on aboutisse à des montants disproportionnés s'agissant de terrains anciens (p.1223). L'article 9 undecies concerne le constat de carence adressé aux communes n'atteignant pas les 20% de logements sociaux: il prévoit pour ces communes le transfert au préfet de l'exercice du droit de préemption. L'article 10 est celui qui autorise un dépasse- ment de 20% des règles de hauteur, de COS , de gabarit ou d'emprise au sol pour agrandir un bâtiment d'habitation. Par un amendement de Michel Piron (n°761), la règle a été étendue aux logements neufs. Un autre amendement concerne le cumul des autorisations de dépassement de COS. Il a été voté, mais Roland Muzeau a dénoncé le fait qu'il soit calibré pour permettre à la ville de Levallois d'urbaniser en bord de Seine (p.1232)… L'article 10 bis qui encadrait les délais de réa- lisation des fouilles d'archéologie préven- tive a été supprimé (amendement 764 adopté p.1233). À propos des zones d'exposition au bruit près des aéroports , Didier Gonzales a pro- posé (amendement n°164) de limiter les contraintes d'urbanisme aux seules zones A et B (les plus bruyantes). Il supprime la zone C, mais uniquement pour les aéroports dont le trafic est plafonné. Cela vise donc le sec- teur d'Orly. Il a été adopté en dépit de l'opposition du Gouvernement (p.1236) et du regret de François Pupponi (maire de Sar- celles) que cela ne soit pas applicable au sec- teur de Roissy. L'article 12 concerne les projets urbains partenariaux (PUP). Il a subi quelques amendements. L'un l'étend aux opérations d'intérêt national (n°167), l'autre soumet à l'accord de la collectivité de rattachement la participation d'un office de l'habitat à une société réalisant une opération d'aménagement ou un PUP (n°169). L'article 12 a été voté (p.1238). L'article 13 autorise le maire à déroger aux règles du PLU pour autoriser des travaux nécessaires pour rendre un logement accessible . Il a été adopté. L'article 14 qui étend les missions de l'Anru a aussi été approuvé (p.1241). Pour les bailleurs HLM, Alain Cacheux a obte- nu le vote, en dépit des réticences de la ministre, d'un amendement (n°437) qui étend le droit à imputabilité des travaux d'économie d'énergie effectués sur un immeuble à des immeubles appartenant au même bailleur dans la même commune. Ce texte vise à renverser la solution contraire retenue par l'instruction fiscale n°6-C2-08 (voté p.1241). L'article 15 réforme le dispositif Robien . Il le transforme, rappelle Yves Le Bouillonnec, en réduction d'impôt, à titre temporaire, pour un an et le limite aux zones A etB. Le texte a été adopté, mais la ministre rap- pelle qu'il n'a vocation à s'appliquer que pour un an car la loi de finances rectificative pour 2009 a prévu la suppression du disposi- tif (p.1244). Enfin, François Pupponi a obtenu que soit établie, dans un délai de deux ans, une car- tographie des logements conventionnés, pour informer les élus et gérer de façon rigoureuse les déconventionnements (amen- dement n°474). Quant à François Scellier, il a proposé, avec succès de porter de 45% à 60% le taux de déduction forfaitaire pour le Borloo ancien , pour les propriétaires qui louent des loge- ments à loyers sociaux (amendement n°326). Il veut renforcer l'attractivité de ce régime 3mars 2009 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L A A L L O O I I L L O O G G E E M M E E N N T T A A L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L E E E E ➠ 3,79% : c’est le taux de l'intérêt légal pour l’année 2009 (décret n°2009-138 du 9février 2009, J.O. du 11, p.2427). ➠ Les plafonds de loyers et de res- sources applicables en 2009 aux diffé- rents régimes aidés, Robien, Borloo et Besson, ont été fixés par une instruc- tion fiscale du 24février 2009 (5D-1- 09). Rappelons que le régime Robien recen- tré et Borloo neuf disparaissent après 2009. ➠ - 9,22% en 2008 : c’est la baisse des valeurs d'actifs de l'immobilier d'entreprise français, selon l’indice IEIF-EDHEC. La perfor- mance globale (revenus réinvestis) s’établit à - 5,25% sur l'année 2008. Chiffres… car seules 8000 conventions ont été signées en 2007. Le 5février, un autre amendement (n°171) permet à l'avantage fiscal de continuer après l'échéance de la convention signée avec l'Anah, jusqu'à la date prévue pour le renou- vellement du bail (JO AN déb. 6 fév. p.1301). François Scellier a obtenu que le taux de déduction soit porté à 70% pour les proprié- taires qui louent à un organisme qui sous- loue à des personnes défavorisées (amende- ment n°222). À suivre. Sur votre agenda ✓ 18 mars 2009 à la Caisse des dépôts et consignations (rue de Lille, Paris VIIe) aura lieu une conférence organisée par le COF- HUAT: “ Financement des travaux d'infrastructure : quel rôle pour les fonds d'investissement?” Tél. 0140407083 ou www.cofhuat.org. ✓ 3 et 4 avril 2009 : l’Anah organise dans toute la France les “r endez-vous de l’habitat durable ” pour inciter les proprié- taires à réaliser des travaux d’amélioration. informations: www.rendezvous-habitatdu- rable.fr. Nominations > Eric Lefebvre est nommé directeur du développement durable d’ETDE, filiale élec- tricité et maintenance du groupe Bouygues Construction. > Dominique Finas a rejoint le groupe MPI, Michel Pelège Investissements , comme conseiller du président, en charge du développement du groupe. > Pierre Bonte , directeur général de Noris- ko, est nommé président de la Coprec Envi- ronnement (Confédération des organismes indépendants tierce partie de prévention, de contrôle et d’inspection). 3mars 2009 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E Pour atteindre les objectifs de réduction de la consommation d’énergie et d’émission de gaz à effet de serre, le bâtiment est en première ligne explique Jean-Louis Borloo. Les objectifs fixés par le Grenelle sont ambitieux: - Généraliser les bâtiments basse consom- mation en 2012 et les bâtiments à éner- gie positive en 2020. - Réduire les consommations d’énergie de 38% pour le parc existant d’ici 2020, d’où le programme de rénovation ther- mique et énergétique qui est engagé. - Rénover les logements sociaux en com- mençant par les 800000 les plus énergi- vores. - Rénover les bâtiments de l’Etat d’ici 2012. Selon Jean-Louis Borloo, cela représente 600milliards d’euros de travaux pour le logement. Il faut donc considérablement augmenter le rythme des rénovations: Chantal Jouanno explique qu’il y a actuellement 40000 rénovations par an et qu’il faut passer à 400000 par an. Alors que des doutes s’étaient exprimés sur la capacité de la filière bâtiment à fournir les outils et produits nécessaires à ce chantier, elle indique que: “on maîtrise très bien toutes les techniques nécessaires”. Jean Lardin pour la Capeb et Didier Ridoret pour la FFB ont assuré pour leur part être prêts et avoir engagé de gros efforts de formation des professionnels. Il reste à convaincre les particuliers de se lancer dans des opérations de rénovation. Voici deux exemples fournis par le ministère (voir tableau ci-dessous); ils démontrent l’intérêt financier à terme de l’opération, mais pour l’un d’eux, il y a un surcoût pendant la phase de rem- boursement du prêt. Dans le 1 er exemple (maison), il y a immédiatement une éco- nomie à condition de bénéficier du cumul avec le crédit d’impôt qui est sou- mis à condition de ressource. Dans le 2 e exemple (appartement), il faut payer davantage pendant 10 ans (même si on a droit au crédit d’impôt), pour pouvoir ensuite bénéficier d’une économie. Le programme de travaux repose sur le choix entre 2 options: - Soit le “bouquet de travaux” est choisi dans la liste figurant dans le tableau page suivante. Il faut réunir au moins deux éléments, pour prétendre à 20000 € de prêt, voire trois pour obtenir le montant de 30000 € . - Soit les travaux permettent d’améliorer la performance énergétique du loge- ment (uniquement pour les logements Jean-Louis Borloo lance l’ECO-PTZ Le 26février, Jean-Louis Borloo, avec Chantal Jouanno et Philippe Pelle- tier, a signé une convention pour le lancement de l’Eco-PTZ pour la rénovation des logements privés et une convention pour le finance- ment de la rénovation thermique des logements HLM. construits entre le 1 er janvier 1948 et le 1 er janvier 1990). - Si le logement consomme plus de 180kWh/m 2 /an, il faut atteindre au plus 150kWh après travaux, - si le logement consomme moins de 180kWh/m 2 /an, il faut atteindre au plus 80kWh/m 2 /an. La mission de Philippe Pel- letier Jean-Louis Borloo a confié à l’ancien président de l’Anah une mission de pilotage de la mise en œuvre opérationnelle du Plan Bâtiment. Philippe Pelletier retient trois mots pour caractériser sa mis- sion: “ensemble, mouvement et confian- ce”. Le bureau du comité stratégique qui a été installé par le ministre ce même 26février va se réunir tous les mois. Il com- porte des représentants des maîtres d’ouvrage et de toute la filière de l’offre. Le comité a déjà constitué un groupe de travail sur l’Eco-PTZ. Deux autres sont en cours de constitution: l’un sur la coproprié- té et l’autre sur les bâtiments tertiaires. Deux conventions Pour la mise en oeuvre de ce program- me, deux conventions ont été signées le 26 février. 1. Pour le logement social : la convention est conclue entre l’Etat et l’USH. Le mon- de HLM s’engage à rénover les 800000 logements les plus énergivores en 12 ans (ceux dont la consommation dépasse 230kWh/an) pour la ramener à moins de Caractéristiques du logement Travaux réalisés Coût - de la consomma- tion d’énergie avant travaux Coût - de la consommation après tra- vaux - et du financement des travaux Maison individuelle, années 80, dans la Vienne chauffage électrique 100m 2 , isolation moyenne - Isolation des combles perdus - Installation d’une pompe à chaleur Coût : 18000 € 270 € € par mois - 140 € par mois de consomma- tion - 150 € par mois d’ECO-PTZ (le cas échéant, 30 € à déduire au titre du crédit d‘impôt) Total : 290 € € ou 260 € € Appartement 70m 2 Immeuble années 60, non isolé, chauffage collectif gaz Mise en place de: - fenêtres double vitrage PVC - chaudière collective à condensation Coût : 8000 € 90 € € par mois - 45 € par mois de consomma- tion - 65 € par mois d’ECO-PTZ sur 10 ans (le cas échéant, 10 € à déduire au titre du crédit d‘impôt) Total : 110 € € ou 100 € € Deux simulations du financement des travaux par Eco-PTZ Caractéristiques de l’Eco-PTZ - Durée: de 3 à 10 ans (voire 15 ans) - Bénéficiaires: propriétaires occupants ou bailleurs - Logement: résidence principale, construite avant le 1erjanvier 1990 - Travaux: bouquet de travaux ou travaux engendrant une réduction de la consomma- tion énergétique - Cumul possible avec subvention Anah et avec aide des collectivités territoriales - Cumul possible avec crédit d’impôt dévelop- pement durable, mais uniquement jusqu’à fin 2010 et sous condition de ressources (revenus du foyer ≤ 45000 € ). - Un seul prêt par logement - Montant maximum: 20000 € pour bouquet de 2 travaux, 30000 € pour bouquet de 3 tra- vaux. - Démarches: formulaire type de devis de tra- vaux (voir www.ademe.fr), demande auprès d’une banque signataire de la convention - Délai de réalisation des travaux: 2 ans maxi- mum après l’obtention du prêt. « l’Eco-prêt à taux zéro » pour la rénovation thermique des logements 150. Pour2009 et2010, l’objectif est de traiter 100000 logements. L’aide de l’Etat se décline en 2 points et doit correspondre à 20% du montant des travaux: - La Caisse des dépôts va mettre à dispo- sition 1,2milliard d’euros de prêts de 15 ans à un taux de 1,9%. 3mars 2009 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E Catégories de travaux éligibles Caractéristiques techniques minimales Isolation de la toiture planchers de combles perdus: R ≥ 5 (m2.K) / W rampants de combles aménagés: R ≥ 4 (m2.K) / W toiture-terrasse: R ≥ 3 (m2.K) / W Isolation des murs donnant sur l’extérieur isolation par l’intérieur ou par l’extérieur: R ≥ 2,8 (m2.K) / W Remplacement des fenêtres et portes- fenêtres donnant sur l’extérieur et remplacement éventuel des portes donnant sur l’extérieur fenêtre ou porte-fenêtre: Uw ≤ 1,8 W / (m2.K) fenêtre ou porte-fenêtre munie de volets: Ujn ≤ 1,8 W / (m2.K) seconde fenêtre devant une fenêtre existante: Uw ou Ujn ≤ 2 W/ (m2.K) porte donnant sur l’extérieur: Uw ≤ 1,8 W / (m2.K) - Installation ou remplacement d’un système de chauffage (associé le cas échéant à un système de ventila- tion performant) - ou d’une production d’eau chaude sanitaire (ECS) chaudière + programmateur de chauffage: à condensation ou basse température PAC chauffage + programmateur de chauffage: COP ≥ 3,3 PAC chauffage + ECS + programmateur de chauffage: COP ≥ 3,3 Installation d’une production d’ eau chaude sanitaire utilisant une source d’e ́ ́ nergie renouvelable capteurs solaires: certification CSTBat, Solar Keymark ou équivalent Installation d’un système de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable Chaudière bois: classe 3 Poêle bois, foyer fermé, insert: rendement supérieur ou égal a ` 70% Les éléments du “bouquet de travaux” NB: Le détail des caractéristiques thermiques doit être fourni dans un arrêté du 2 ou du 3mars, à paraître au J.O. Précision Dans notre numéro344, la retranscrip- tion des propos de Véronique Lagarde (avocat, LPA), concernant le projet de loi Grenelle I laissait penser que le texte était définitivement voté. Véronique Lagarde précise, à juste titre que, le pro- jet de loi Grenelle I va être à nouveau examiné par l’Assemblée nationale. Réglementation Saisie immobilière Un décret du 12février réforme le droit des entreprises en difficulté. Ces dispositions concernent notamment.les procédures de désignation du mandataire ad hoc et de la conciliation, la sauvegarde, le redressement judiciaire et la liquidation judiciaire. Le titreII du décret est consacré aux procé- dures de saisie immobilière et de distribution du prix de l’immeuble (Décret n°2009-160 du 12février 2009 pris pour l'application de l'ordonnance n°2008-1345 du 18 déc. 2008 portant réforme du droit des entre- prises en difficulté et modifiant les procédures de saisie immobilière et de distribution du prix d'un immeuble, J.O du 13 fév. 2009, p.2596). Habitat social Deux textes ont été publiés relatifs à la comp- tabilité des offices publics de l’habitat : - un arrêté du 21janvier 2009 fixant le budget des OPH soumis aux règles de la comptabilité de commerce (J.O. du 21 fév. p.3061). - un arrêté du 26janvier 2009 fixant le budget des OPH soumis aux règles de la comptabilité publique (J.O. du 21 fév. 2009, p.3072). Conventions collectives ➠ Avocats salariés : 3 textes sont étendus. - l'accord n°10 du 14novembre 2008 relatif aux salaires est étendu par arrêté du 5février (J.O. du 14, p.2697); - l'avenant n°11 du 12septembre 2008, relatif à la période d'essai (arr. du 11février 2009, J.O. du 18, p.2865); - l'avenant n°12 du 12septembre 2008, relatif à l'indemnité de départ volontaire à la retraite (arr. du 16 fév. J.O. du 21, p.3091). ➠ Personnel des cabinets d’avocats : 2 ave- nants sont étendus. - l'avenant n°94 du 21novembre 2008, relatif aux salaires minima (arr. du 5 fév. J.O. du 14, p.2696) et - l'avenant n°92 du 24octobre 2008, relatif à la période d'essai (arr. du 11 fév. J.O. du 18, p.2865). Par ailleurs, un décret n°2009-199 du 18février 2009 modifie la réglementation de la profession d'avocat et transpose des direc- tives communautaires (J.O. du 20 fév. p.2965). ➠ Organisations professionnelles de l'habitat social : l'avenant n°4 du 23 oct. 2008, sur l'évolution du salaire mensuel de base est éten- du par arrêté du 2février (J.O. du 10, p.2308). ➠ Promotion-construction : extension de l'avenant n°1 du 10septembre 2008 à l'accord du 1 er juin 2005 portant création d'un PEI et d'un PERCOI (arr. du 11 fév. J.O. du 18, p.2862). ➠ Géomètres experts, topographes, photo - grammètres, experts fonciers : l'avenant du 24avril 2008 relatif au régime de prévoyance a été étendu par arrêté du 11février (J.O. du 18, p.2862). ➠ Économistes de la construction et métreurs- vérificateurs : l'avenant n°12 du 25juin 2008, relatif à la classification des emplois et l'accord n°65 du 25juin 2008 relatif à la valeur du point ont fait l’objet d’un arrêté d’extension (du 11 fév. J.O. du 18, p.2862). - un dégrèvement de taxe foncière est accordé à hauteur de 25% des travaux d’économie d’énergie (art. 1391 E du CGI). Thierry Repentin, président de l’USH explique qu’il a accepté de signer la convention car l’équilibre d’aide entre le parc privé et le parc public a été réta- bli grâce à cette mesure de dégrèvement de taxe foncière qui vient d’être adoptée par le Parlement. 2. Pour le logement privé , la 2 e conven- tion est signée avec la Fédération bancai- re française, l’ASF, la Fnaim, UNIS, la Capeb, la FFB, l’Ademe et le Comité stra- tégique du Plan Bâtiment Grenelle ainsi que les établissements de crédit. Elle vise à promouvoir l’Eco-PTZ. Ariane Obolens- ky, directrice générale de la FBF, indique que l’objectif était de concevoir un pro- duit simple et qu’il faut maintenant pas- ser à la distribution de ce produit. ● ■ Abus de droit: normalisation des textes, incertitudes de la jurispru- dence L’article L64 du LPF attendait depuis un moment déjà d’être mis à jour d’une juris- prudence qui l’avait dépassé. C’est désormais chose faite, avec l’article 35 de la LFR pour 2008, qui étend son champ d’application à tous les impôts et à toutes les opérations, ainsi qu’en disposaient déjà le Conseil d’Etat et la Cour de cassation dans une approche commune. Sur le fond, la définition de l’abus de droit reste inchangée, avec les deux branches traditionnelles que sont la fictivité et le but exclusivement fiscal. Une réforme bienvenue, car elle rend globalement la matière plus lisible. Un certain soulagement aussi, le législateur ayant confirmé que le motif devait bien être « exclusivement » fis- cal, et non pas « principalement » ou « essentiellement » comme le soufflaient bassement certaines voix de l’administration. Autre changement, dans l’air du temps, la professionnalisation de l’ancien CRAD (Comi- té consultatif pour la répression des abus de droit), désormais CAD (Comité de l’abus de droit fiscal), qui s’enrichit des compétences d’un notaire, d’un expert comptable et avo- cat fiscaliste. La procédure elle-même se veut plus contradictoire, ce qui permet d’espérer « que le comité sera plus équilibré dans ses avis », selon Guillaume Goulard. L’avocat regrette toutefois que dans son enthousias- me le législateur ait ajouté à « l’application littérale des textes », seule visée par les juges, celle des « décisions »… Pourrait-on com- mettre un abus de droit en appliquant une jurisprudence? Ou, plus étonnant encore, une instruction administrative? Si tel était le cas, la solution serait en contradiction ouver- te avec la jurisprudence du Conseil d’Etat. Une interrogation reste donc ici ouverte. Autre point à signaler, l’élargissement du champ de la pénalité de 80% : le contri- buable ne pourra plus arguer du fait qu’il n’est pas signataire de l’actif constitutif de l’abus de droit pour y échapper, ladite péna- lité pouvant désormais s’appliquer à des per- sonnes autres que le seuls signataires. D’un côté les textes, de l’autre les juges, et c'est vers la jurisprudence qu’il convient de se tourner pour définir la liste noire. A cet égard, il en va en matière d’abus comme en matière de grands vins: il y a de bonnes années, et de moins bonnes… 2008 fut faste, avec une série de 5 décisions (1) identifiant des motifs non fiscaux pouvant justifier des opé- rations d’apport-donation. Ce schéma est en effet au cœur des débats qui agitent les fron- tières de l’abus de droit fiscal, du fait de l’économie de droit de mutation qu’il per- met. Pour retenir, dans les cinq décisions sus- mentionnées, qu’abus il n’y avait pas, la Cour de cassation a notamment estimé que l’opération pouvait permettre d’accroître le pouvoir d’un donateur-gérant, ayant fait apport de la nue-propriété, ou encore de maintenir la « cohérence du patrimoine familial » lorsqu’il y a plusieurs enfants ou immeubles par une mutualisation des aléas et une plus grande stabilité que l’indivision. Plus rare, un autre arrêt rendu à l’automne(2) aborde un cas d’apport de nue- propriété d’actions. Un groupe familial avait constitué 4 sociétés holding correspondant aux quatre branches de la famille. La Cour de Cassation n’exclut pas qu’il soit avanta- geux de constituer autant de groupes qu’il y a de branches dans la famille, pour la « stabi- lisation du groupe familial ». Guillaume Gou- lard rappelle qu’il faudra tout de même attendre la décision de renvoi. Une ombre plane sur ces solutions bien- veillantes: 2009 s’est ouverte sur une condamnation(3), celle d’un apport de nue- propriété d’un immeuble, suivi de la dona- tion des parts à l’autre associé, la Cour de Cassation déclarant la société fictive au motif qu’elle « n’avait pas pour objet la recherche de profit et aucun moyen financier pour la gestion de son patrimoine» et qu’il ne s’agissait donc que d’éluder les droits d’enregistrement. Pour Guillaume Goulard, le raisonnement ne tient pas au regard du critère du but exclusivement fiscal. Reste que, dans ce contexte hésitant, mieux vaut se montrer prudent. En particulier, garder à 3mars 2009 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E F F I I S S C C A A L L E E Quelques points à retenir dans l’actualité fiscale Le cabinet d’avocats Gide Loyrette Nouel organisait, le 10février dernier, un petit- déjeuner débat autour de son équipe de droit fiscal. L’occasion de revenir sur les dernières évolutions légales et jurisprudentielles de la fiscalité du patrimoine. Par Hélène Lécot (1) Cass., com., 26mars 2008, Cere, 20mai 2008, Tabourdeau, 23septembre 2008, Lamarque, 21octobre 2008, Thurin, 4novembre 2008, Beneteau (2) Cass., com., 2octobre 2008, Henriot (3) Cass., com., 13janvier 2009, Wurstemberger l’esprit que la « dangerosité » d’un apport donation de portefeuille de valeurs mobi- lières est plus élevée que celui d’un immeuble. Il est en effet plus difficile de démontrer un avantage non fiscal, surtout lorsque le bénéficiaire est unique: plus de mutualisation des risques ou d’alternative à l’indivision. En toutes hypothèses, le meilleur moyen d’éviter l’abus de droit, selon Guillau- me Goulard, est le plus simple: se donner la peine d’expliciter les buts non fiscaux de la société dans les statuts. Et, bien sûr, faire pro- duire à la société tous les effets de sa nature: fonctionnement régulier, pas de dissolution à trop courte échéance, etc. ■ Contrôle fiscal: à qui le tour? Le contrôle fiscal s’adjoint une procédure ori- ginale, celle du contrôle sur demande. Le dis- positif vise les déclarations de successions et les actes de donations entre vifs. Les bénéfi- ciaires d’au moins un tiers de l’actif net trans- mis peuvent demander à l’administration de contrôler la valeur des biens dans les trois mois à compter de l’enregistrement de la donation ou de l’acte successoral. Avantage de la manœuvre: une fois le contrôle opéré, le délai de reprise de l’administration est réduit de trois à un an. Selon Laurent Moda- ve, ce système peut s’avérer tout à fait inté- ressant: au mieux, l’administration n’a pas le temps de contrôler; au pire, une mauvaise surprise est écartée. Mais attention, l’application est exclue en cas de régime de faveur. Et, surtout, le contrôle sur demande est encore en sursis: le gouvernement le conçoit à titre expérimental jusqu’en 2011. Du côté du contentieux, point de révolution, mais des apports notables: tout d’abord, une extension de la garantie contre les changements de doctrine (L80A du LPF) à toutes les règles de recouvrement et pénali- tés, et plus seulement aux règles d’assiette. Les règles de procédure restent toutefois hors champs. Ensuite, l’article L80B du LPF accueille deux nouveaux cas d’accord tacite de l’administration, lorsqu’elle est interrogée par le contribuable: qualification de BIC/BNC, et la soumission IS/IR d’une société civile. Troisième progrès, le « rescrit valeur »: il s’agit de la possibilité de consul- ter l’administration sur la valeur vénale d’une entreprise ou d’une société avant donation. L’administration dispose d’un délai de six mois pour répondre, mais une fois la valeur validée, le contribuable sera à l’abri d’une contestation s’il opère sa dona- tion dans les trois mois. ■ Niches fiscales: un plafond, deux plafonds… Sujet politiquement délicat et technique- ment complexe, les « niches » fiscalesavaient fait l’objet d’une première tentative de réfor- me il y a trois ans, qui avait eu l’honneur d’une censure du Conseil Constitutionnel pour… illisibilité. Pour Gilbert Ladreyt, eu égard à la complexité des nouveaux textes, le grief n’a pas totalement disparu. Le principe de départ est simple: un plafon- nement global vient limiter les avantages fis- caux à 25000 € majorés de 10% du revenu imposable par foyer fiscal. (article91 LDF 2009). Exemple: prenons un contribuable dis- posant d’un revenu de 300000 € . Le plafond sera à son égard de 55000 € (25000+10% de 300000). Seuls sont concernés les avantages accordés en contrepartie d'un investissement (défiscalisation immobilière, abattements pour régimes micro, crédit d'impôt pour acquisition de la résidence principale…), à l’exclusion de ceux liés à la situation person- nelle du contribuable (pensions alimentaires, dépendance ou handicap) et, bien sûr, des dons et du mécénat. Le plafond s’applique aux investissements réalisés à compter du 1 er janvier 2009. Au-dessus du plafond? L’avantage est perdu. Toutefois, les choses se compliquent avec les mesures de sous-plafonnement spécifiques qui viennent modifier les régimes de défisca- lisation immobilière. Résumons: Monuments Historiques : trois nouvelles conditions viennent déterminer la déductibi- lité des charges: ➠ 1. délai de conservation de 15 ans à comp- ter de la date d’acquisition de l’immeuble ou des parts de SCI ➠ 2. obligation de détention directe, sauf SCI familiale ou ayant reçu agrément ➠ 3. exclusion des immeubles mis en copro- priété après le 1 er janvier 2009. Mais le régime a pour lui un charme que les autres n’ont pas: l’avantage échappe au pla- fonnement global. Outre-mer : ➠ 1.pour les particuliers, on distingue deux régimes: s’agissant des investissements dans le secteur du logement, la réduction d’IR est plafonnée à 40000 € par an. Pour les investis- sements dans le système productif donné en location, le plafonnement est plus important (80000 / 100000 € ). Pourquoi cette faveur? « Car on tient compte de la rétrocession d’une part de l’économie fiscale à l’exploitant loueur», explique Gilbert Ladreyt (50 / 60%). Dans les deux cas, le contribuable a la possibilité d’opter pour un plafonne- ment à 15% des revenus imposables, solu- tion qui se révèle intéressante pour des reve- nus supérieurs à 267000 € . La loi aménage la possibilité de réaliser l’investissement produc- tif par le biais d’une société à l’IS. ➠ 2.pour les entrepreneurs, les seuils sont plus élevés et, contrairement aux particuliers, la possibilité de remboursement est maintenue. LMP et LMNP : ➠ 1. LMP: le statut de loueur en meublé pro- fessionnel devient plus difficile à obtenir. Les deux conditions de recettes (en plus de l’inscription au RCS) sont désormais cumula- tives et non plus alternatives, ce qui devrait réduire de manière substantielle le nombre de personnes pouvant bénéficier du statut: - recettes annuelles supérieures à 23000 € , et - recettes de LMP supérieures aux revenus d’activité du foyer fiscal. Même philosophie s’agissant de l’exonération des plus-values, les seuils étant rabaissés res- pectivement de 250000à 90000 € (exonéra- tion totale) et de 350000à 126000 € (exoné- ration partielle). Cadeau de consolation, la prise en compte des frais financiers engagés pour le lancement de l’activité. ➠ 2. LMNP: le dispositif est là aussi durci. Les déficits sont désormais imputables exclusive- ment sur les bénéfices de même nature (loca- tion meublée). En revanche, le délai d’imputation est porté de 6 à 10 ans. Le régi- me des micro-entreprises (micro BIC) est maintenant réservé aux loueurs dont les recettes ne dépassent pas 32000 € (au lieu de 80000 € ) et l’abattement forfaitaire pour charges est ramené à 50% (au lieu des 71%). Autre nouveauté, une réduction d’impôt de 5%, dans la limite de 25000 € , est instaurée au titre des investissements locatifs réalisés dans certaines résidences meublées (personnes âgées ou handicapées, résidences étudiantes…). Un cadeau un peu empoisonné, car la contrepartie est une réduction de 15% de la base d’amortissement. « On perd d’un côté l’économie fiscale gagnée de l’autre » regret- te Gilbert Ladreyt. Malraux : la déduction de charges est rempla- cée par une réduction d’impôt pour toutes les demandes de permis de construire ou déclaration de travaux déposées après le 1erjanvier 2009, à hauteur de 30 ou 40% selon la localisation (zones de protection du patrimoine/secteur sauvegardé), et plafonné à 100000 € . L’innovation majeure est une extension du dispositif aux locaux profession- nels. En revanche, l’engagement de location est porté de 6 à 9 ans. Robien/Borloo : outre l’introduction de cri- tères liés à la qualité environnementale des bâtiments, le nouveau régime substitue une réduction d’impôt de 25% du prix d’acquisition (20% à compter de 2011) éta- lée sur 9 ans, au régime actuel d’amortissement. Le dispositif s’applique dans la limite d’un logement par an et de 300000 € . Une réduction supplémentaire de 2% par an est prévue contre l’engagement de louer sur 6 années de plus (15 ans), soit une réduction totale d’impôt de… 37%. On ne saurait reprocher au dispositif de n’être pas incitatif. Pour 2009, l’option reste pos- sible entre les deux régimes. Le fait est que le profil des bénéficiaires va changer: alors que l’amortissement intéressait les personnes ayant déjà des revenus fonciers, « le nouveau dispositif s’adresse à un public plus large » estime Gilbert Ladreyt. Quelle appréciation porter sur ces disposi- tions? Au-delà de leur technicité, ces mesures de plafonnement vont contraindre à repen- ser certains gros projets, à multiplier les inves- tisseurs et le recours aux sociétés IS. ■ Bouclier fiscal: quand l’administration réinvente les contrats d’assurance Drôle d’histoire. En août2008, une instruc- 3mars 2009 page 11 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E F F I I S S C C A A L L E E (4) 26août 2008, n°83, BOI 13-A-1-08. Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ▲ tion de l’administration est venue dire, s’agissant des revenus de référence à prendre en compte pour la définition du ratio de 50%, que devaient être inclus les produits des contrats d’assurance-vie « autres que ceux en unité de compte » (4) . L’assurance-vie en unités de compte est celle investie sur des supports à risque (actions, etc.) à la différence des contrats en euros L’administration fait ici une distinction qui n’existe pas ni dans le CGI ni dans le code des assurances mais qui a motivé le rejet de nombre de demandes de bouclier. Assouplis- sant sa position, l’administration a toutefois admis de ne 