■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Loi Carrez
✓ Preuve de la propriété de combles
✓ Calcul de la réduction de prix à moindre mesure
Copropriété
✓ Clause autorisant les copropriétaires à réunir des chambres de service
VEFA
✓ Un supermarché en Croatie
Gestion locative
✓ Révocation du mandat de gestion et abus de droit
Baux meublés
✓ Notion de résidence principale pour un étudiant
Baux commerciaux
✓ Le droit au renouvellement denié pour un établissement d’enseignement
✓ Le rôle irremplaçable du mémoire
■ Législation p. 3
✓ La loi de finances rectificative
– le régime SIIC
– le cumul de l’Eco-PTZ et du crédit d’impôt développement durable
■ Au parlement p. 5 à 7
✓ La loi Boutin votée par les députés : analyse des textes sur les rapports locatifs privés :
La procédure d’expulsion, le contenu du bail, le dépôt de garantie indexé, le loyer en cas de travaux d’économie d’énergie, un nouveau bail dérogatoire, le dépôt de garantie porte intérêt, les détecteurs de fumée obligatoires
■ En bref p. 3,7,8
✓ Au fil du J.O., nominations, agenda
✓ Era : le début d’une nouvelle histoire
■ Actualite p. 8
✓ LPA scrute l’actualité
✓ Le Congrès des notaires 2009 s’intéresse aux propriétés incorporelles
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 LoiCarrez ✓ Preuvedelapropriétédecombles ✓ Calculdelaréductiondeprixà moindremesure Copropriété ✓ Clauseautorisantlescopropriétaires àréunirdeschambresdeservice VEFA ✓ UnsupermarchéenCroatie Gestionlocative ✓ Révocationdumandatdegestion etabusdedroit Bauxmeublés ✓ Notionderésidenceprincipale pourunétudiant Bauxcommerciaux ✓ Ledroitaurenouvellementdenié pourunétablissement d’enseignement ✓ Lerôleirremplaçabledumémoire ■ LEGISLATION p.3 ✓ Laloidefinancesrectificative -lerégimeSIIC -lecumuldel’Eco-PTZetducrédit d’impôtdéveloppementdurable ■ AUPARLEMENT p.5à7 ✓ LaloiBoutinvotéeparlesdéputés: analysedestextessurlesrapports locatifsprivés: Laprocédured’expulsion,lecontenu dubail,ledépôtdegarantieindexé, leloyerencasdetravauxd’économie d’énergie,unnouveaubaildérogatoi- re,ledépôtdegarantieporteintérêt, lesdétecteursdefuméeobligatoires ■ ENBREF p.3,7,8 ✓ AufilduJ.O.,nominations,agenda ✓ Era:ledébutd’unenouvellehistoire LeConseilconstitutionnelcensurela loisurlesprogrammesdeconstruction L aloisurl’accélérationdesprogrammesdeconstructionet d’investissementspublicsetprivésaétésoumiseauConseilconstitu- tionnelparlessénateurssocialistessurl’undesesarticles(13).Confir- mant,sousréserveinterprétative,laconstitutionnalitédel’articleliti- gieux,leConseilasaisil’occasiondecerecourspourexaminer d’autresdispositions.Ilafinalementcensurésixarticles(22,26,31, 32,33et35)aumotifqu’ils“sontdépourvusdetoutlienaveclesdis- positionsquifiguraientdansleprojetdeloi”initial.Ils’agitnotam- mentdel’article22quimodifielespouvoirsdel'architectedesBâti- mentsdeFrancedanslaprocédured'autorisationdestravauxinter- venantdanslepérimètredeszonesdeprotectiondupatrimoine architectural,urbainetpaysager,enremplaçantl’avisconformepar unavissimple.Quantàl’article31,ilvisaitàratifierl'ordonnance n°2008-1161du13novembre2008portantmodernisationdela régulationdelaconcurrence.L’article33habilitaitleGouvernement àréaliserparordonnanceuncodedelacommandepublique.Cet articleavaitd’ailleursététrèscritiquéauSénat,ycomprispardes membresdelamajorité,etenparticulierparLaurentBéteille,rap- porteur,quiavaitestimé:“lesystèmeproposéparl’Assembléenatio- nalenousparaîtàlafoissourcedeconfusionetdecomplexité” (interventionauSénatle23janvier).Lesautresarticlescensurés concernentdessujetsquiontunrapportplusqueténuaveccequi peutcontribueràl’accélérationdesprogrammesdeconstruction: l’article26apourobjetd'autorisercertainesexploitationsviticolesà utiliserlesmentions“grandcruclassé”et“premiergrandcruclassé”. Enfin,l’article35repousseàsoixante-dixanslalimited'âgedesprési- dentsdeconseild'administrationdesétablissementspublicsdel'État. Quantàl’article13quiconcernelesmarchéspublics,iladoncétévali- désousuneréserveinterprétative.Ilautoriseàtitretemporairela personnepubliqueàprévoir“quelesmodalitésdefinancementindi- quéesdansl'offrefinaleprésententuncaractèreajustable”.Le Conseilapréciséquecesdispositions“nesauraient[…]avoirpour effetdepermettreaucandidatpressentidebouleverserl'économie del'offredepartenariat;qu'enparticulier,l'ajustementduprixne sauraitporterquesurlacomposantefinancièreducoûtglobaldu contratetnepourraitavoircommeseulfondementquelavariation des“modalitésdefinancement”àl'exclusiondetoutautreélément”. LeConseildoitsuivreavecattention,peut-êtremêmeavecgourman- dise,leprojetdeloiMOLLEpourlepasserautamisdesoncontrôle. Maisencorefaut-ilqu’ilsoitsaisipourexercersacensure. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 344 1 7FEVRIER 2009 ISSN 1622-1419 9 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier ACTUALITE p.8 ✓ LPA scrute l’actualité ✓ Le Congrès des notaires 2009 s’intéresse aux propriétés incorporelles ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine L e prochain numéro de Jurishebdo sera daté du 3 mars 2009. Ce numéro comporte un bulletin d’inscription pour le forum “ImmoGreen” du 4mars 2009. 17février 2009 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Loi Carrez ■ 1. Preuve de la propriété de combles (CA Paris, 2 e Ch. A., 14janvier 2009, n°07/19846) En mars2003, les époux C.avaient vendu à M.M. et M elle D.un appartement avec terras- se, parking et cave dans un immeuble en copropriété à Paris. La superficie privative déclarée à l’acte s’élevait à 42,80m 2 . Cepen- dant, les acquéreurs ayant procédé à une vérification du mesurage, un nouveau certifi- cat avait fait état d’une superficie de 34,1m 2 . Ils avaient donc assigné leurs vendeurs en réduction de prix et obtenu du TGI la somme de 29804,20 € . Les époux C.ont fait appel. « Considérant que les combles en litige ne sont pas mentionnés dans la désignation du lot 113 résultant tant de l’acte modificatif au règlement de copropriété et état descriptif de division de l’immeuble […] que de l’acte authentique emportant vente […]; Qu’ils ne sont pas non plus repris dans l’énumération des parties communes de l’immeuble figurant au règlement de copro- priété; Considérant que les combles n’étant pas visés dans l’énumération des parties d’immeubles que l’article 3 de la loi du 10juillet 1965 répute communes dans le silence ou la contradiction des titres, il incom- be aux époux C.de faire la preuve que le propriétaire du lot 113 a l’usage exclusif des combles situés au dessus dudit lot; Or, considérant que s’il est constant que ces combles ne sont accessibles qu’à partir d’une trappe située dans le lot 113, cette configura- tion ne suffit pas à elle seule à caractériser l’usage exclusif revendiqué, alors que ces locaux, qui abritent depuis l’origine une volu- mineuse gaine VMC externe occupant envi- ron 20% de la surface, sont ainsi affectés à l’utilité de tous les copropriétaires […]; Considérant que les époux C.n’établissent dès lors pas que les combles litigieux sont une partie privative dont la superficie devait être prise en compte dans le mesurage « loi Carrez » des lots vendus ». Observations de Jurishebdo : Lorsque les combles ne comportent pas de numéro de lot ni ne sont compris dans la désignation d’un autre lot, la question se pose de savoir si l’on est en présence d’une partie privative ou commune. En l'absence de précision dans le règlement, les juges s’attachent à déterminer l’usage effectif de la surface au sein de la copropriété. Un des critères réside dans la localisation de l’accès: s’il est possible de se rendre dans les combles sans pénétrer dans l’appartement des copropriétaires qui en revendiquent la propriété, les magistrats trancheront en faveur de la nature commu- ne (Civ., 3 e , 27septembre 2006, n°05-15097). Et si l’accès est exclusif, encore doit-il corres- pondre à la configuration d’origine de l’immeuble, et non résulter d’une voie de fait des propriétaires (Civ., 3 e , 17janvier 2007, n°05-19104). Mais le critère de la « trappe » n’est pas suffisant: il faut en outre que les combles n'aient aucune utilité pour les autres copropriétaires, ce qui sera le cas s’ils consti- tuent une voie de sortie sur la toiture, ou, comme en l’espèce, s’ils contiennent des d'équipements communs tels qu'une VMC (Ventilation mécanique contrôlée). ■ 2. Calcul de la réduction de prix à moindre mesure (CA Paris, 2 e Ch.A., 14janvier 2009, n°07/16747) En janvier2005, M.D. faisait l’acquisition d’un appartement, avec caves et droits de jouissance, dans une copropriété à Athis- Mons. Ayant vérifié le mesurage Carrez après la vente, et découvert que la surface privative réelle était de 76,20m 2 au lieu des 100m 2 mentionnés à l’acte, il avait assigné sa vende- resse en réduction du prix à moindre mesure. Condamnée en première instance, celle-ci a interjeté appel. La cour confirme le juge- ment, mais, avant de dire droit sur le mon- tant de la réduction de prix, dispose: « Considérant que la vente des cinq lots ayant été consentie pour un prix unique et la référence aux millièmes n’étant pas adaptée dès lors que les lots n’ont pas la même desti- nation, la cour invite les parties à propo- ser des avis de valeurs individuels pour chaque lot afin de calculer la réduction sur la valeur du seul lot numéro1 ». Observations de Jurishebdo : Dans un arrêt du 16janvier 2008, la Cour de cassation avait apporté une précision essentielle quant au mode de calcul de la réduction du prix: celle- ci doit se calculer sur le prix diminué de la valeur des biens et lots exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi du 10juillet 1965 (Civ., 3 e , n°06-21696). Une solu- tion justifiée par le fait que des lots d’habitation n’ont pas la même destination que des lots de caves ou droits en jouissance, et donc pas la même valeur au m 2 . Problème: la Cour de cassation était restée bien silen- cieuse sur les modalités d’évaluation à mettre en œuvre. On pouvait penser que les juges se tourneraient vers une expertise. Mais tel n’est pas le cas en l’espèce, la cour d’appel de Paris choisissant de consulter les parties. Ce qui est une manière d’écarter le risque de surcoût qu’entraînerait une mesure d’expertise judi- ciaire systématique. Reste à savoir comment les juges trancheront entre les différentes valeurs proposées… Copropriété ■ Clause autorisant les copropriétaires à réunir des chambres de service (CA Paris, 2 e Ch.B., 15janvier 2009, n°08/03689) Les époux R.avaient acquis un appartement dans un immeuble en copropriété à Paris. La vente ayant été passée en violation de la clause du règlement de copropriété interdi- sant aux copropriétaires de vendre isolément leur appartement sans céder en même temps toutes ses dépendances, en l’occurrence trois chambres de services et une armoire à malles, le syndicat des coproprié- taires avait poursuivi et obtenu la nullité de la vente devant le TGI. Ayant complété la transaction par l’achat à leurs vendeurs des- dites dépendances, aux acquéreurs ont inter- jeté appel. Reconventionnellement, le syndi- cat a demandé la libération des lieux et la remise en état des chambres de service, réunies pour former un logement plus grand par l’annexion d’un bout de couloir. « Considérant que la clause du règlement de copropriété aux termes de laquelle le propriétaire de plusieurs chambres de service voisines est autorisé à les réunir afin de constituer un logement plus impor- tant tout en bénéficiant d’un droit de jouis- sance exclusif sur la partie de dégagement ou de palier communs desservant exclusive- ment lesdits lots est parfaitement réguliè- re ; qu’elle ne saurait être déclarée non écrite; qu’elle n’appelle aucune interpréta- tion; que sa mise en œuvre n’est nullement conditionnée par l’autorisation préalable du syndicat des copropriétaires ». Observations de Jurishebdo : Une abondante jurisprudence s’est développée autour de la question de la validité des clauses des règle- ments de copropriété régissant les chambres de service. Lorsqu’elles visent à restreindre le droit de vendre les chambres, les solutions apparaissent divergentes. Les juges recher- chent au cas par cas la volonté contractuelle des copropriétaires au regard de la destina- 17février 2009 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ tion de l'immeuble (Civ., 3 e , 4juin 1998, n°96- 16452; 10mars 1981, n°79-12950). En revanche, s’agissant d’une disposition qui per- met aux copropriétaires de faire des travaux pouvant affecter les parties communes sans autorisation de l’AG, la Cour de cassation s’est montrée plus sévère (Civ., 3 e , 11mai 2005, n°03-19183). Cependant, en l’espèce, la cour souligne que le droit de jouissance exclusif n’est accordé sur les dégagements et paliers que dans la mesure où ils desservent exclusi- vement les chambres en cause. Il ne donc pourrait être valablement argué d’une attein- te aux droits des autres copropriétaires (Civ., 3 e , 15 déc. 2004, n°03-14949). Quant à la jonction des chambres, en tant que telle, elle ressort du droit de chaque copropriétaire à disposer de son bien, tant que n’est pas affec- tée la destination de l’immeuble. La création d’un logement plus grand répond à une des- tination d’habitation. VEFA pour un supermarché ■ Usages en vigueur en Croatie en matière de preuve immobilière (CA Paris, 2 e Ch.A., 10décembre 2008, n°07/16720) Par accord du 24mars 2000, la société de droit croate UZ avait promis de vendre à la société foncière internationale Edouard Leclerc (Sofilec), en VEFA, un ensemble immobilier à usage d’hypermarché. La signa- ture du contrat était notamment soumise à la condition suspensive de la justification des droits de propriété du vendeur sur l’assiette de terrain. Soutenant que la société Sofilec s’était abusivement désengagée, la société UZ l’avait assignée devant les tribunaux fran- çais. Déboutée en première instance, elle a interjeté appel. « Considérant que la société UZ, qui convient qu’elle ne pouvait pas « répondre stricte- ment aux exigences franco-françaises », invoque les particularismes de la propriété foncière, dont elle affirme que la société Sofi- lec connaissait les contraintes, et la pratique de la construction immobilière en Croatie à l’époque […]; Que l’article 1159 du code civil, invoqué par la société UZ, dispose que « ce qui est ambigu s’interprète par ce qui est d’usage dans le pays où le contrat est passé » et qu’il n’est pas contesté qu’au sens de ce texte « le pays où le contrat est passé » doit s’entendre du pays où le contrat doit s’exécuter, en l’espèce la Croatie; Que cependant, un usage ne peut être utile- ment opposé par une partie à son cocontrac- tant que si cet usage était connu de lui et s’il est établi qu’il y a adhéré […]; Qu’il ne résulte d’aucune clause du contrat que les parties aient expressément entendu adop- ter les usages en vigueur en Croatie en matière de preuve de la propriété immobilière […]; Qu’encore […] que si à cette époque et en raison du climat juridique et économique particulier, les investisseurs avaient pour habi- tude de débuter les travaux sur la base de la seule autorisation d’exploitation commercia- le, celle-ci ne constituait qu’une simple pré- somption et n’attestait pas du droit de pro- priété de son titulaire […]; Qu’ainsi, outre que les habitudes ou pra- tiques poursuivies par les investisseurs dans un contexte politique et juridique particulier ne sauraient revêtir la qualification d’usage au sens de l’article 1159 du code civil, la socié- té UZ n’est pas fondée à reprocher à la Sofi- lec son refus de se conformer à une simple pratique adoptée par certains investisseurs». Observations de Jurishebdo : L’article 1159 du code civil renvoie aux usages en cas de difficultés d’interprétation pour l’exécution d’un contrat. L’usage prend alors force de loi pour compléter les prévisions contractuelles (coutume secudum legem). Cependant, pour devenir référent normatif, la pratique reven- diquée doit être considérée comme normale et fondée dans le milieu professionnel où elle a court. Or, en l’espèce, celle qui consis- tait pour les investisseurs à débuter les tra- vaux sans avoir toutes les garanties foncières était due à un contexte exceptionnel. Cette « simple pratique » n’avait donc pas vocation devenir générale et constante. Par ailleurs, un usage pourra toujours être écarté si l’une des parties démontre qu’elle l’ignorait, ce qui sera présumé s’agissant d’une pratique spéci- fique à un pays (contrairement aux usages du commerce international). À défaut d’avoir été expressément acceptée, elle ne pourra être opposée à des clients ou fournisseurs étrangers. Gestion locative ■ Révocation du mandat de gestion et abus de droit (CA Paris, 2 e Ch.B., 11 déc. 2008, n°07/11874) En 1995, la SCI G.avait confié à la société C.la gestion de biens immobiliers lui appar- tenant, en particulier celle des locaux com- merciaux donnés à bail. Le mandat stipulait que le mandataire percevrait une rémunéra- tion, convenue d’un commun accord, arrêtée à 8% du montant des sommes encaissées pour le compte du mandant. À l’occasion d’une procédure de congé diligenté par la SCI, un nouveau loyer avait été fixé par les juges, aux termes d’un arrêt en date du 25mai 2005. Le 21janvier 2005, la SCI avait dénoncé le mandat de gestion confié à la société C.Cette dernière, estimant après le prononcé du jugement qu’elle était en droit de percevoir un pourcentage sur les rappels de loyers, a assigné la SCI en paiement. Déboutée par le TGI, elle a interjeté appel. « Considérant […] que la rémunération du mandataire étant expressément condi- tionnée par le mandat à l’encaissement des loyers , aucune rémunération n’est due à défaut de cet encaissement effectif, dès lors que le juge ne peut modifier des conventions claires et insusceptibles d’interprétation en y ajoutant une clause complémentaire relative aux sommes dues mais non encaissées au titre de la période de gestion […]; Qu’ aucun abus du droit de résiliation ne procède de la dénonciation du mandat à la date du 21janvier 2005, soit antérieurement au prononcé de l’arrêt du 25mai 2007, cette dénonciation étant intervenue en applica- tion de la clause contractuelle prévoyant que le mandat pourrait être renouvelé par tacite reconduction de trois mois en trois mois, en sorte que le mandant pouvait dénoncer le mandat à l’issue de chacune de ces périodes sans abuser de son droit ». Observations de Jurishebdo : La faculté de révocation d’un mandataire, même réguliè- rement mise en œuvre, peut constituer un abus de droit si son exercice apparaît guidé par des motifs non légitimes (Civ., 1re, 14mars 1984, n°83-10897). Dans ce cas, elle pourra donner lieu à l’allocation de dom- mages et intérêts. En l’espèce cependant, si la bailleresse avait « opportunément » rompu le mandat avant la date du jugement dont elle savait qu’il déclencherait, le cas échéant, les encaissements, l’indélicatesse de cette pra- tique ne témoignait pas, selon les juges, d’un détournement malveillant de la faculté de dénonciation. En effet, au jour de la révoca- tion, le sens du jugement à venir restait encore incertain. Il était donc difficile pour la mandataire d’alléguer et de prouver a poste- riori un abus de droit commis par « anticipa- tion ». Et le caractère abusif s’avérait d’autant plus difficile à démontrer que le mandat était précaire par nature. ● H.L. Pages réalisées par Hélène Lécot 17février 2009 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Baux meublés ■ Notion de résidence principale pour un étudiant (Cass. Civ. 3 e , 4 fév. 2009, n°185, FS-P+B+I, rejet) Un litige portait sur l’application des dispo- sitions de l’article L 632-1 du CCH à une location meublée au motif que le locataire étant étudiant, il restait domicilié chez ses parents. Pour la Cour de cassation, cela n’empêche pas que sa résidence principale soit fixée dans les lieux de la location: “Mais attendu qu'ayant relevé que M m e G. était étudiante à l'IUT de Grenoble et que ses parents demeuraient dans le départe- ment de la Loire, la juridiction de proximi- té en a exactement déduit, nonobstant toute clause contraire, que le studio meu- blé était sa résidence principale et que les dispositions impératives de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation étaient applicables”. Observations de Jurishebdo : le locataire qui établit sa résidence principale dans les lieux loués meublés a droit à une protection organisée par les articles L 632-1 et suivants du CCH. Mais il doit s’agir de sa résidence principale. Pour un étudiant, le fait de conserver son domicile chez ses parents et le fait que le contrat ait prévu que la location ne constituait pas la résidence principale du locataire ne sauraient faire échec à l’application de l’article L 632-1. Le raisonne- ment aurait d’ailleurs pu être identique s’agissant de l’application de la loi de 1989. Baux commerciaux ■ Le droit au renouvellement denié pour un établissement d’enseignement (Cass. Civ. 3 e , 4 fév. 2009, n°179, FS-P+B, rejet) Les établissements d’enseignement ont droit au bénéfice du statut des baux com- merciaux en vertu de l’article L 145-2 du code de commerce. Le droit au statut a pourtant été dénié à l’un deux et la Cour de cassation a confir- mé le bien-fondé de cette solution: “Mais attendu que le fait pour le bailleur d'un local ou immeuble abritant un établis- sement d'enseignement d'invoquer, pour dénier au locataire le bénéfice du droit au renouvellement de son bail, les conditions prévues par l'article 47 de la loi du 16juillet 1984, devenu l'article L.463-4 du code de l'éducation, et l'article 2 du décret n°93- 1109 du 3septembre 1993 imposant au titulaire d'une autorisation délivrée sous l'empire d'une ancienne législa- tion d'effectuer dans un certain délai une nouvelle déclaration à la préfectu- re, ne constitue pas une atteinte dis- proportionnée au droit à la "propriété commerciale " reconnu aux locataires au regard des dispositions de l'article 1 e r du protocole additionnel n°1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, dès lors que ces dispositions combinées avec celles du code de commerce relatives au renouvellement du bail commercial réali- sent un équilibre entre les exigences de l'intérêt général et les impératifs des droits fondamentaux de la personne; qu'ayant relevé qu'il résultait d'une attestation déli- vrée le 6octobre 2003 par un agent asser- menté à la direction départementale de la jeunesse et des sports que M.M. n'avait, à cette date, déposé aucune déclaration d'établissement d'activité physique et sportive conforme à la législation en vigueur , la cour d'appel, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constata- tions rendaient inopérante, en a exacte- ment déduit que M.M., qui se trouvait dans l'illégalité, ne pouvait bénéficier du droit au renouvellement de son bail ”. Observations de Jurishebdo : La Cour de cassation avait déjà indiqué que le droit au renouvellement du bail est subordonné à la régularité de l’enseignement à propos d’une déclaration préalable à la préfecture (Civ 3 e , 14 janv. 2004). Elle le confirme ici, tout en précisant que cette exigence ne constitue pas une atteinte disproportion- née au droit à la propriété commerciale. ● ■ Baux commerciaux: le rôle irremplaçable du mémoire La Cour de cassation a approuvé une cour d ’appel d’avoir jugé que “la notification préalable à la saisine du juge du mémoire du demandeur ou du défendeur ne peut être remplacée par aucun acte même extra-judiciaire et que les conclusions déposées devant le juge des loyers commer- ciaux ne peuvent suppléer l’absence de mémoire”. En conséquence, des conclusions ont été déclarées inopérantes pour valoir saisine du juge des loyers car affectées d’une nullité de fond entraînant l’extinction définitive de la procédure en fixation du loyer du bail renouvelé. (Cass. Civ. 3 e , 4 fév. 2009, n°184, FS-P+B, rejet) Nominations Cabinets ministériels ➠ Ecologie : Judith Jiguet est nommée directrice du cabinet de Chantal Jouanno (arr. du 30janvier 2009, J.O. du 3février, @). Elle est en même temps nommée directrice adjointe au cabinet de Jean-Louis Borloo (arr. du 30janvier 2009, J.O. du 5 fév. @) où elle succède à Marie-Claire Daveu. Samuel Baroukh est nommé chef de cabi- net, Sabine Deroche, conseillère presse et communication et Jérôme Pardigon, conseiller technique pour les relations parle- mentaires (arr. du 2février, J.O. du 6, @). ➠ Aménagement du territoire : Xavier Dela- rue est nommé directeur adjoint au cabinet d'Hubert Falco, en remplacement de Brice Soccol (arrêté du 27 janv. 2009, J.O. du 6, @). ➠ Economie : Jean-Philippe Christienne est nommé conseiller technique au cabinet de Christine Lagarde (arr. du 13janvier, J.O. du 4 fév. @). ➠ Intérieur : Arnaud Menguy est nommé conseiller technique pour les finances locales de Michèle Alliot-Marie (arr. du 20février 2009, J.O. du 5février, @). E E N N B B R R E E F F La LFR publié La loi de finances rectificative pour 2009 a été publiée (JO du 5février, p.2032). Cette loi comporte 2 articles à retenir: - L'article 10 concerne le régime SIIC 3. Complétant l'article 210 E du CGI, le texte vise à autoriser pendant la durée du plan de relance, d’autoriser les sociétés foncières cotées et assimilées à réaliser des opérations d’acquisition d’immeubles en crédit-bail. Ce montage va permettre à une société indus- trielle par exemple de céder ses immeubles à une société financière qui consent à un OPCI ou une société foncière de type SIIC un contrat de crédit-bail. La société peut alors bénéficier du régime de faveur d'imposition des plus-values au taux de 19%. Il faut que la société foncière en tant que crédit-preneur intervienne à l'acte de cession. Le crédit-pre- neur doit prendre l'engagement auprès de l'acquéreur de conserver pendant cinq ans les droits afférents audit contrat de crédit- bail. La mesure prendra fin le 31décembre 2009. - L’article 8 autorise le cumul de l'Eco-prêt à taux zéro issu de la loi de finances pour 2009 avec le crédit d'impôt développe- ment durable qui figure à l'article 200 qua- ter du CGI, mais uniquement pour les contri- buables ayant un revenu fiscal de référence inférieur à 45000 € . ■ Procédure d'expulsion réduite et allongée L'article 19 a été voté conforme au texte du Sénat. Il modifie les articles L 613-1 et L 613-2 du CCH relatifs aux délais d'expulsion. Il s'agit ici des délais que peut accorder le juge de l'exécution après intervention du jugement d'expulsion. Actuellement, ces délais sont compris entre 3 mois et 3 ans. Désormais, ils seront compris entre un mois et un an . Il y a donc une limitation du délai qui peut être accordé au locataire, conformément à ce que prévoyait le projet de loi. Mais un nouvel article a été inséré par les députés (article 19 bis ) et comporte deux aspects. Le premier point concerne le comité responsable du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavori- sées. L'article 4 de la loi du 31mai 1990 pré- voit que ce comité « peut instaurer » une commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions loca- tives. La loi nouvelle rend cette création obli- gatoire. Le second point est bien plus important en pratique. Il crée un nouveau délai de 3 mois dans la procédure d'expulsion entre la saisine de la commission de coordi- nation des actions de prévention des expul- sions locatives et l'assignation aux fins de constat de résiliation du bail. Comme ce nouveau délai figure dans un tex- te nouveau (ni rattaché à la loi de 1989 ni à la loi de 1990), la question se pose de savoir comment il se coordonne avec les délais actuels. On sait qu'il existe 2 délais: - un délai de 2 mois entre le commandement de payer et l'assignation aux fins de constat d'acquisition de la clause résolutoire - un délai de 2 mois entre l'assignation et l'audience. Deux interprétations sont possibles: - Soit on considère, pour un bailleur qui veut obtenir au plus vite le départ de son locatai- re, qu'il est possible de délivrer un comman- dement de payer et, immédiatement, saisir la commission. Deux mois après, le bail est rési- lié par l'effet de la clause et un mois plus tard, il est possible de délivrer l'assignation. - Soit on considère que le bailleur doit d'abord laisser passer un délai de deux mois pour que le bail soit résilié, puis qu'il peut sai- sir la commission. Trois mois plus tard, il peut faire délivrer l'assignation. La procédure se trouve donc allongée de 3 mois. Les débats parlementaires ne sont d'aucun secours sur ce point: ils n'évoquent que le délai d'entrée en vigueur de la mesure (dans un an après l'entrée en vigueur de la loi nou- velle) mais non les modalités de son applica- tion. Notons qu'un débat analogue avait eu lieu en 1998 lorsque le délai entre l'assignation et l'audience avait été créé et que se posait la question de sa coordination avec le délai existant entre le commandement de payer et la résiliation du bail. Il s'était conclu par la nécessité d'additionner les deux délais au motif que la loi voulait laisser plus de temps au locataire pour saisir les services sociaux. Il semble donc qu'il faille bien, également pour cette nouvelle réforme, cumuler ces délais. L'article 24 de la loi du 6juillet 1989 est par ailleurs complété. Il précise désormais que « les services sociaux réalisent une enquê- te financière et sociale au cours de laquelle le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes à l’enquête.» (art. 19 ter ). Michel Piron a expliqué le 5février qu'il s'agissait de « donner une base légale à l’enquête sociale et de lui conférer à cette occasion un caractère obligatoirement contradictoire , de telle sorte que les juges puissent s’appuyer dessus ». L'article 19 bis A modifie le code civil. Il com- plète l'article 1719 1e pour préciser que « Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ». Lors des débats, Michel Piron a évoqué la situation des locataires qui se trouvent dans des locaux impropres à l'habitation, sans avoir fait l'objet d'une interdiction adminis- trative et, pour lesquels le juge constate que les locaux ne peuvent pas être loués. Dans ce cas, le juge prononce la résiliation du bail et le locataire est expulsé. Le bailleur ne pourra plus se prévaloir de cette situation pour demander l'expulsion de ces locataires qui sont par ailleurs prioritaires pour être relogés au titre de la loi DALO. L'article 25 quater modifie l'article 20-1 de la loi de 1989 sur les logements non décents . Le texte actuel prévoit que le juge, saisi par une partie après avis de la commission de conciliation sur la mise aux normes du loge- ment, peut transmettre son ordonnance ou jugement au préfet. Le nouveau texte rend cette transmission obligatoire. L'article 18 b concerne la remise de la quit- tance au locataire . L'article 21 de la loi de 1989 prévoit que le bailleur est tenu de remettre gratuitement la quittance au loca- taire qui en fait la demande. Le nouveau tex- te prévoit que le bailleur est tenu de trans- mettre la quittance gratuitement. Il en résul- te que les frais d'expédition sont à la charge du bailleur. (cf. Les débats parlementaires, et l'amendement d'Annick Lepetit). L'article 18 bis adapte l'article 22-2 sur la remise sur compte bloqué de somme d'argent correspondant au dépôt de garan- tie, si le locataire ne fournit pas de dépôt de garantie. Le texte actuel mentionne le mon- tant maximum de deux mois de loyer. Le montant maximum du dépôt de garantie ayant été réduit un mois par la loi du 8février 2008, il était logique de réduire ce plafond a un mois également. ■ Le contenu du bail L'article 24 quater concerne le contenu du contrat de location. Il prévoit une nouvelle mention obligatoire: « la surface habitable de la chose louée » (complément de l'article 3 de la loi du 6juillet 1989). 17février 2009 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E P P A A R R L L E E M M E E N N T T A A I I R R E E La loi Boutin votée à l’Assemblée Le projet de loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l'exclusion a été voté par les députés le 10février 2009. Il a été enrichi de nombreux articles. Une CMP devrait se réunir le 17février. Nous examinons ici les textes concernant les rapports locatifs privés. Les articles les plus inattendus sont d'une part celui qui rallonge la procédure d'expulsion et d'autre part celui qui prévoit que le dépôt de garantie porte intérêt au profit du locataire. BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART Observations: - cette règle est la transposition de la loi Carrez , applicable en matière de vente. Tou- tefois, son champ d'application est différent. La loi Carrez concerne les lots de copropriété. Elle vise donc les lots, qu'ils soient à usage de logement ou de tout autre usage. En revanche, elle ne vise pas les ventes de mai- sons individuelles. L'article 24 quater étant intégré dans la loi de 1989, il vise donc les locations d'habitation et non les autres loca- tions, mais il concerne aussi bien les apparte- ments que les maisons individuelles. - La surface à indiquer est la « surface habi- table ». La surface de la loi Carrez est la superficie de la partie privative, définie par l'article 46 de la loi de 1965 et les articles4-1 et suivants du décret de 1967. La notion n'est donc pas la même. Par exemple une petite pièce de moins de 8m 2 constitutive d'un lot est exclue de la loi Carrez, mais elle pourra le cas échéant faire partie de la surface habi- table. L'acheteur d'un bien destiné à la loca- tion ne pourra donc pas utiliser le mesurage Carrez que lui aura fourni son vendeur. - La sanction d'une indication erronée est par ailleurs très différente de celle de la loi Carrez. On sait que, dans la vente, l'écart de prix de plus de 5% au détriment de l'acheteur lui ouvre droit à une action en réduction de prix. Pour le bail, la loi nouvelle prévoit que le locataire « ne peut se prévaloir que de l’absence de toute mention de cette surface ou d’une différence de plus d’un vingtième entre la surface exprimée dans le contrat de location et la surface réelle.» En cas d'écart de surface au détriment du loca- taire, celui-ci ne peut se prévaloir d'une diffé- rence avec la surface annoncée que si elle est suffisamment importante, 5% ou d'une absence de surface. La loi est en revanche muette sur la conséquence de l'erreur. On imagine que ce devrait logiquement être une réduction proportionnelle du loyer. Enfin, la loi n'exclut pas l'hypothèse inverse: le bailleur aurait-il droit à un supplément de loyer en cas d'erreur de mesurage à son détriment? Dans la loi Carrez, le vendeur lésé n'a pas droit à rectification du prix. Pour le bail, la loi ne se prononce pas. Sans doute les tribunaux seront-ils amenés à considérer que le bailleur, propriétaire du logement, est cen- sé le bien connaître pour refuser toute rectifi- cation à la hausse du loyer. ■ Les congés Le congé du locataire La loi crée un nouveau cas pour permettre au locataire de donner congé avec un pré- avis réduit d'un mois au lieu du délai de principe de 3 mois. Il s'agit des « étudiants, régulièrement inscrits dans un établissement d’enseignement supérieur au sens de l’article L.123-1 du code de l’éducation, dont la poursuite du cursus d’études nécessite un déménagement à plus de cent kilomètres de leur lieu de résidence ou pour effectuer un stage dans le cadre d’une convention signée avec l’établissement dont ils dépendent ». La liste des cas de préavis réduit s'allonge donc une fois de plus, ici suivant une formu- lation alambiquée et surprenante: pourquoi un critère de 100 kilomètres? Pourquoi exi- ger d'effectuer un stage avec convention et pas un stage sans convention? Pourquoi évo- quer la poursuite du cursus d'étude et non l'interruption de ce cursus d'étude? ■ Le renouvellement du bail L'article 27 quater complète l'article 10 de la loi de 1989. Il prévoit la faculté, par accord des parties, de renouveler le bail avant l'expiration du bail en cours, quand le bailleur a signé une convention avec l'Anah, avec travaux. L'offre de renouvellement est présentée trois mois après l'accord des par- ties. Le montant du loyer est fixé selon les règles du conventionnement. Selon le rapporteur « Il s’agit de donner une base légale à une pratique courante. Il arrive que des locataires souhaitent renouveler un bail alors qu’ils occupent un logement non décent, avec engagement de faire les tra- vaux nécessaires. Des accords de ce type doi- vent être reconnus et ouvrir droit aux aides de l’ANAH.» ■ Le dépôt de garantie indexé Un amendement n°484 de Thierry Mariani a été voté sans débat (article 49 ) en fin de séance vers une heure du matin (10février). L'exposé des motifs rappelait que la loi avait en 2008 réduit le dépôt de garantie de deux mois à un mois, dans une volonté de soute- nir le pouvoir d'achat et ajoutait que l'amendement « propose de poursuivre cet effort en précisant que le produit financier généré par le placement du dépôt de garan- tie est versé au locataire. » La Fnaim a pris immédiatement position contre cette mesure l'estimant inique car la loi Quilliot avait en 1982 renoncé à cette solution, en prévoyant en contrepartie, que le dépôt de garantie n'était pas réévalué en cours de bail et irréaliste car elle va susciter une lourde gestion. De plus, il s'agira d'un revenu imposable pour le locataire. Le rapporteur s'est déclaré favorable, mais non la ministre. Il est renvoyé à un décret pour en fixer les modalités. On pense par exemple au taux d'intérêt, au délai de restitution… ■ Pas de cumul caution assurance L’article 18 a été voté en termes identiques au vote du Sénat. Pour tous les bailleurs, il interdit le cumul entre une caution et une assurance garantissant les risques locatifs (modification de l’article 22-1 de la loi de 1989). Pour les personnes morales (sauf SCI familiales), le bailleur ne pourra demander une caution que si elle émane d’une person- ne figurant sur une liste à fixer par décret ou si le logement est loué par un étudiant non boursier). L'article 29 , également voté conforme au vote du Sénat, prévoit, par un nouvel alinéa apporté à l'article 22 de la loi de 1989, que la restitution du dépôt de garantie, incom- be au nouveau bailleur, en cas de muta- tion, à titre gratuit ou onéreux des locaux loués. Une convention contraire est possible, mais elle n'a d'effet qu'entre les parties à la mutation. Cette solution renverse une jurisprudence contraire (Cass. Civ. 3 e , 1eravril 2003). ■ Le loyer en cas de travaux d'économie d'énergie L'article 46 complète, par 3 alinéas, l'article 17 de la loi de 1989, concernant le loyer. Il s'agit d'instaurer un partage de l'économie de charges qui résultera de travaux d'économie d'énergie. Si le bailleur réalise dans le logement des tra- vaux d'économie d'énergie, il peut deman- der une contribution au locataire. Il faut res- pecter diverses conditions: - Les travaux « bénéficient directement au locataire » et lui sont « justifiés ». - Un ensemble de travaux a été réalisé ou le logement atteint un niveau minimal de per- formance énergétique. - La participation est limitée à 15 ans. Son montant est plafonné à la moitié de l'économie d'énergie estimée. Un décret fixera les modalités: liste des tra- vaux éligibles, niveaux de performance éner- gétique à atteindre, évaluation des écono- mies d'énergie, montant de la participation demandée, contrôle des évaluations après travaux. Les travaux peuvent concerner aussi bien les 17février 2009 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E P P A A R R L L E E M M E E N N T T A A I I R R E E parties privatives que les parties communes. Le décret sera pris après avis de la commis- sion nationale de concertation. ■ Loi de 1948 L'article 48 de la loi nouvelle précise la date d'application des augmentations annuelles de loyers de la loi de 1948. Le décret paraît habituellement fin juin ou début juillet et s'applique traditionnellement au 1 er juillet. En 2008, le texte était paru avec retard (JO du 21août 2008). Il en est résulté une incerti- tude sur sa date d'entrée en vigueur. La loi tranche en mentionnant expressément la date du 1 e r juillet. ■ Un nouveau bail dérogatoire Un article27 quinquies institue, à titre expé- rimental, un dispositif d'occupation tempo- raire, pour assurer la protection des locaux vacants. C'est un schéma à trois personnes. Le propriétaire signe une convention avec un organisme public ou privé pour mettre des locaux à sa disposition, avec engagement de restituer les locaux libres d'occupation à l'échéance. L'organisme loue les locaux à des résidents par un « contrat de résidence temporaire ». Ce contrat sera défini par décret. Le décret fixera une durée minimale, un montant maximum de « redevance ». La rupture du contrat est encadrée, mais l'arrivée à terme de la convention sera un motif pour mettre fin à l'occupation. Le contrat est exclu de la loi de 1989 et, bien sûr, de la loi de 1948. Les organismes devront être agréés par l'Etat. Le dispositif est conçu comme tempo- raire: il est autorisé jusqu'au 31décembre 2013. Remarques: ce dispositif, qu'appelait de ses vœux le groupe Lancelot France (lire l'interview d'Olivier Roussel dans Profession Logement du 5décembre 2008) est très innovant: il déroge au cadre de la loi de 1989 qui interdit les baux de moins d'un an. Il faut toutefois attendre le décret d'application, dont le libellé de l'article 27 quinquies laisse penser qu'il sera très restric- tif. L’article a été voté à l'unanimité. ■ Détecteurs de fumée L'article 41 institue une obligation d'installation d'un détecteur autonome aver- tisseur de fumée (DAAF) dans les logements. Le texte reprend une proposition de loi Morange Meslot qui peinait à être définitive- ment votée (débat commencé en 2004, pro- position adoptée en 2 e lecture à l'Assemblée le 25janvier 2007, puis en 2 e lecture au Sénat le 18juillet 2008 et transmise à l'Assemblée pour 3 e lecture). L'obligation d'installation et d'entretien incombe à l'occupant, qu'il soit locataire ou propriétaire. Elle pourra incomber au bailleur dans des cas particuliers précisés par décret. Il s'agit notamment des locations saisonnières, des foyers, des meublés et des logements de fonction. 17février 2009 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E P P A A R R L L E E M M E E N N T T A A I I R R E E NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT «PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 344 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s Sur votre agenda ✓ 17-20 mai 2009 à Lille: le 105e congrès des notaires de France aura pour thème “ Propriétés incorpo- relles de l’entreprise ”. Informations: www.congresdesnotaires.fr Il faut au moins un DAAF par logement et notifier l'installation à l'assureur avec lequel l'occupant a conclu un contrat garantissant les dommages d'incendie. L'intérêt de se conformer à cette dernière exigence est l'éventualité de bénéficier d'une réduction de prime d'assurance, qu'autorise l'article L 122-9 du code des assurances. En revanche, l'assureur ne peut pas prévoir de déchéance de l'assuré s'il ne respecte pas l'obligation de notification à son égard. Ces textes du code des assurances entreront en vigueur dans un délai de 5 ans. ● Au fil du J.O. Conventions collectives ➠ Immobilier : 2 arrêtés du 30janvier 2009 étendent les avenants suivants: - n°39 du 15mai 2008 relatif à la modifi- cation de l'annexe II «salaires» - n°40 du 15mai 2008, modifiant le salai- re minimum brut mensuel du négociateur immobilier VRP (J.O. du 6février, p.2114) Terres agricoles Le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles en 2007 a été publié par arrêté du 20novembre 2008. (J.O. du 5février p.2043). 17février 2009 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E I I N N I I T T I I A A T T I I V V E E ■ ” Le début d’une nouvelle histoire ”: c’est le slogan choisi par le réseau ERA et mis en place à compter de février. Le réseau d’agences a constaté une bais- se de 20% du chiffre d’affaires de ses agences en 2008, mais, à 364 agences fin décembre, il n’a régressé que de 8 agences au cours de l’année 2008. Jean Lavaupot voit dans le montant plus limi- té d’investissement demandé à ses fran- chisés par lancer une agence, un facteur qui les rend moins vulnérables. LPA scrute l’actualité Quelques points relevés au cours d’une présentation de l’actualité de l’immobilier le 12février par le cabinet Lefèvre, Pelletier & Associés. ❑ Les travaux pour la mise en place d’un nouvel indice applicable pour l’indexation des loyers de bureaux se poursuivent. Marie-Odile Vaissié indique que cet indice pourrait être composé de la manière suivante: - 50% indice des prix à la consommation, - 25% ICC et - 25% évolution du PIB en valeur. Cet indice sera optionnel et applicable à tous les baux hors ILC: il pourra donc concerner non seulement les baux com- merciaux, mais aussi les baux profession- nels. Il reste à trouver le véhicule législa- tif permettant l’adoption de la réforme. Ce pourrait être un nouveau projet de loi de modernisation de l’économie, envisa- gé pour la fin du 1 er semestre 2009. ❑ Le Grenelle impose le verdissement des règles immobilières. Véronique Lagarde indique en effet que le projet de loi Gre- nelle I, qui a été voté, prévoit un objectif de réduction de la consommation énergé- tique d’au moins 38% en 2020. Le Grenel- le II, qui a été déclaré d’urgence, prévoit, pour les bâtiments tertiaires, une obliga- tion de travaux à réaliser en 2012-2020 de façon à atteindre un objectif de consom- mation de 150kWh/m 2 /an. De nombreuses dispositions seront précisées par décret. Il va en résulter des changements de pra- tique pour les opérateurs: les investisseurs vont être amenés à arbitrer les immeubles les plus énergivores , les mainteneurs vont être incités à garantir la performance énergétique , les parte- naires de la relation locative vont être conduits à conclure des “baux verts” (1) . À propos des OPCI , Arnaud Guérin invite les sociétés de gestion à s’interroger sur l’ assiette de leur commission . En effet, quand le marché baisse, la rémuné- ration se réduit également. Il évoque l’idée de rémunérations planchers. Il sou- ligne par ailleurs l’évolution de l’attitude de l’AMF qui veille particulièrement au ratio d’endettement. En dépit d’absence de limite légale, elle a imposé, comme ratio d’endettement dans les OPCI à RFA EL, un taux de 95% dès les premiers agréments, réduit à 75% courant 2008. Elle impose aussi la mise en place de mécanismes pour s’assurer que l’OPCI pourra honorer les demandes de rachat des actionnaires. ❑ À propos des opérations de rachat de créances immobilières qui se déve- loppent actuellement, Henry Ranchon évoque la difficulté suivante: l’article L 511-5 du code monétaire et financier interdit à toute personne autre qu’un établissement de crédit d’effectuer des opérations de banque à titre habituel. Un transfert de créance à un tiers pose donc problème si elle est faite à un orga- nisme autre qu’une banque… Même si l’opération n’est pas nulle (Cass. Ass. Plén. 4mars 2005), elle est susceptible de provoquer des sanctions pénales. En matière de difficultés rencontrées par un promoteur , le cabinet d’avocats sou- ligne la nécessité d’intervenir en amont, et de bien coordonner la procédure qui peut affecter les différentes sociétés d’un groupe. On pourra par exemple opter pour le redressement judiciaire de la hol- ding et la liquidation de certaines SCI. Congrès des notaires Les propriétés incorporelles Le prochain congrès des notaires aura lieu à Lille en mai et sera consacré au thème “propriétés incorporelles de l’entreprise”. À suivre en particulier les travaux de la 1 e commission consacrés au fonds de com- merce et au fonds artisanal. Le mot d’ordre est “simplification” indique le président de la commission, Antoine Dejoie. Le rapporteur de cette commis- sion, Frédéric Phan Tranh, esquisse des pistes de réforme. L’idée serait de créer un tronc commun du bail et de pou- voir adopter des statuts différenciés en fonction du type de biens. Les notaires considèrent que la liberté contractuelle n’est pas suffisante pour régler ces ques- tions car certains contrats, notamment dans les galeries commerciales sont des contrats d’adhésion, non négociables. (1) Véronique Lagarde développera tous ces points lors d’ImmoGreen, forum du développement durable que Jurishebdo organise avec Expertise Pierre le 4 mars prochain (voir bulletin d’inscription joint à cette lettre). Une difficulté se pose également à pro- pos du statut de l’auto-entrepreneur, qui rencontre un grand succès. L’entrepreneur n’est pas tenu de s’immatriculer au registre du commerce. La question de son droit au statut des baux commerciaux se pose donc, notam- ment s’il vient à dépasser le seuil d’application du régime. À propos des cessions de fonds de commerce , Antoine Dejoie souligne le caractère désuet des mentions impéra- tives. Il y a par exemple une insuffisance de mentions concernant le bail commer- cial: ni le loyer ni l’activité autorisée ne doivent être mentionnées à titre obliga- toire. Les notaires estiment qu’il doit y avoir un devoir d’information du vendeur mais que la loi doit rester suffisamment géné- rale pour pouvoir s’adapter à l’évolution du commerce. Un point sensible est le respect des obligations réglementaires en matière d’hygiène, de sécurité ou d’accessibilité aux personnes handicapées. Il est suggéré de mettre en place un dia- gnostic (établi par les chambres de com- merce ou par des diagnostiqueurs). Frédéric Phan Tranh évoque également les grandes difficultés d’application du nouveau droit de préemption des com- munes sur les fonds de commerce et baux commerciaux. Comment la commune peut-elle gérer un fonds de commerce pendant un an, les communes ont-elles les moyens de payer la valeur des fonds qu’elles veulent préempter? Qu’est-ce qu’un commerce de proximité? Autre question qui donnera lieu à une proposition du congrès: les délais de paiement du prix de vente du fonds . Ce délai est très long et il faut absolu- ment restreindre ce délai de paiement, estiment les notaires. Il devrait pouvoir se faire en 15 jours. À suivre.
