■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Fiscalité
✓ Amortissement Périssol : exclusion des ouvertures de chantier antérieures au 1er janvier 1996
✓ Plus-values : ancien article 150 C II du CGI : l’exonération ne s’applique qu’à la première cession, même en cas de moins-value
✓ Délégation de service public : amortissements de caducité, une faculté limitée
✓ Déductibilité des travaux : réunion d’immeubles mitoyens
✓ Taxe foncière : bâtiments d’une coopérative laitière : condition de l’exonération de TF et notion d’activité agricole
Droit de préemption
✓ Préemption d’une SAFER pour un terrain d’agrément ?
Baux d’habitation
✓ Respect du plan d’apurement avec un peu de retard
✓ Un bail avec contrepartie en nature
Baux commerciaux
✓ Bail résilié par le juge… une nouvelle demande judiciaire peut néanmoins prospérer
Loi Hoguet
✓ Les acquéreurs renoncent à acquérir : quel droit à commission ?
■ Acteurs p. 5
✓ BNP PI : une très belle opération de rénovation de bureaux
✓ Maisons individuelles : quel avenir ?
■ Réponses ministérielles p. 6
✓ Les dernières réponses publiées
■ En bref p. 5, 7
✓ Au fil du J.O., nominations, agenda
✓ Contrats de syndic, déclaration Halde
■ Urbanisme commercial p. 8
✓ Le rapport de Jean-Paul Charié : 18 projets et une proposition de loi
✓ Pierre Popesco et Florence Chérel (avocats, Herbert Smith) :
“plus de questions que de réponses”
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Fiscalité ✓ AmortissementPérissol:exclusion desouverturesdechantieranté- rieuresau1 er janvier1996 ✓ Plus-values:ancienarticle150CIIduCGI: l’exonérationnes’appliquequ’àlapremière cession,mêmeencasdemoins-value ✓ Délégationdeservicepublic: amortissementsdecaducité,une facultélimitée ✓ Déductibilitédestravaux:réunion d’immeublesmitoyens ✓ Taxefoncière:bâtimentsd’unecoopérati- velaitière:conditiondel’exonérationdeTF etnotiond’activitéagricole Droitdepréemption ✓ Préemptiond’uneSAFERpourun terraind’agrément? Bauxd’habitation ✓ Respectdupland’apurementavec unpeuderetard ✓ Unbailaveccontrepartieennature Bauxcommerciaux ✓ Bailrésiliéparlejuge…unenou- velledemandejudiciairepeutnéan- moinsprospérer LoiHoguet ✓ Lesacquéreursrenoncentàacqué- rir:queldroitàcommission? ■ ACTEURS p.5 ✓ BNPPI:unetrèsbelleopérationde rénovationdebureaux ✓ Maisonsindividuelles:quelavenir? ■ REPONSESMINISTERIELLES p.6 ✓ Lesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.5,7 ✓ AufilduJ.O.,nominations,agenda ✓ Contratsdesyndic,déclarationHalde PourcomprendreleGrenelle… I lestquelquesespritsclairsquivousapportentunevisionlimpide desorientationsd’unprojet.ThierryTuot,conseillerd’Etatetrapporteur généralduGrenelledel’environnementenfaitpartie.Sonintervention lorsducolloqueduGridauhle17marssurlessuitesduGrenellede l’environnementétaitdoncparticulièrementbienvenue.Ilexpliqueque leGrenelleIn’estqu’uneloi-cadreetquel’échéanceduGrenelleIIest encorelointainecarceprojetdeloin’enestqu’austadedesondépôt auParlement.Etpourtant,indique-t-il,l’essentieladéjàchangécaron voitdéjàdesdocumentsd’urbanismecommenceràseréorienteretdes pratiqueschanger.LeGrenelleatroisthématiquesessentielles:lutter contreleréchauffementclimatique,lapollutionetseseffetssurlasanté, lapréservationdelabiodiversité.Leconseillerd’Etatinsisteparticulière- mentsurcedernierpoint,quiaconduitàlacréationdelatrameverte etdelatramebleue,mêmesicesinitiatives“ontfaitbeaucoup rire”.ThierryTuotmentionnequelquesarticlesimportants:l’article1 e r du GrenelleIIdéterminelégalementleslabelsenvironnementaux.C’est importantcarils’agitquel’immeuble,desaconstructionàsadestruc- tionaitlemoinsd’impactpossiblesurl’environnement.Lesarticles10 et11visentàfavoriserunedensitéminimaledesconstructions.Ilne s’agitplusdedonneruneautorisationd’utilisationdel’espace,maisd’en assureruneutilisationoptimale,danslerespectdel’environnement. ThierryTuotdessinequelquesconclusions:lavaleurdel’immeublese modifie;ilvadésormaiss’agird’abordd’apprécierlacapacitéenvironne- mentaled’unimmeuble(cequ’ilcoûteenpollution,enénergie…),au moinsautantqued’estimersonemplacement.Dansuneestimation,il vafalloirdésormaisincorporerlecoûtdeladémolitiondubien.La valeurdel’immeublevadoncsedéplaceretperdreendegrédecertitu- de.ThierryTuotconclutenaffirmantqueleGrenellemetdevantnous unesourcedecréationdevaleuretqu’ilnefautsurtoutpasl’arrêter pourfavoriserlarelance,bienaucontraire. GérardVidalenc,notairequifutl’andernierrapporteurgénéraldu congrèsdesnotairessurlethèmedudéveloppementdurable,confirme quelGrenelleIIestuntexteconsidérable,quiaffirmelanécessitéd’une gestionéconomedusol.Lenotaireespèrequecetexte,quiestinspiré d’uneconceptionpolitiqueforte,passeralecapduparcoursparlemen- taire,carilinduitaussiunepertedepouvoirpourlescollectivités locales. Lesaménageursprésentsdanslasallesesontsentisremisencausedans leurmétier.MaisPhilippeBaffert(DHUP),quiaindiquéparailleursque ladistinctionentreSHONetSHOBallaitêtreabandonnée,auprofitde lasurfaceintérieuredesimmeubles(sanstenircomptedel’épaisseurdes murs),confirmelavolontédugouvernementdedensifieretqu’ilfallait éviterd’urbaniserlàoùcen’estpasprévu. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 348 3 1MARS 2009 ISSN 1622-1419 9 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier URBANISME COMMERCIAL p.8 ✓ Le rapport de Jean-Paul Charié: 18 projets et une proposition de loi ✓ Pierre Popesco et Florence Chérel (avocats, Herbert Smith): “plus de questions que de réponses” ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. 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L’administration avait remis en cause les déductions que M me R., associée de la société, avait pratiquées pour la détermination de ses revenus nets fonciers au titre des années 1997 à 2000 au titre de l’amortissement Périssol. En première instance, le tribunal administratif avait accueilli sa demande de décharge. En appel, la cour avait annulé le jugement et rétabli les impositions. M me R. a formé pourvoi. « Considérant qu’aux termes du f du 1° du I de l’article 31 du CGI […] les charges de la pro- priété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent, pour les propriétés urbaines: « f. Pour les logements situés en France, acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1 er janvier 1996 et le 31décembre 1998 et à la demande du contri- buable, une déduction au titre de l’amortissement égale à 10% du prix d’acquisition du logement pour les quatre premières années et à 2% de ce prix pour les vingt années suivantes. […] / L’avantage prévu à l’alinéa précédent est applicable, dans les mêmes conditions […] aux logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l’objet, avant le 31décembre 1998, de la déclaration d’ouverture de chantier prévue à l’article R.421-40 du code de l’urbanisme »; qu’il résulte de ces dispositions, éclairées par les débats parlementaires auxquels a donné lieu leur adoption, qu’en les rendant appli- cables aux logements destinés à la location dont la date d’acquisition est antérieure à la publication de la loi au Journal Officiel, le législateur a expressément fixé le début de la période au cours de laquelle cette acquisition doit avoir été faite au 1 er janvier 1996 ; qu’il en va pareillement pour l’intervention du fait générateur du droit au bénéfice de l’amortissement dérogatoire pour les logements destinés à la location qu’un contribuable a fait construire, qui est constitué par l’engagement des travaux de construction tel qu’il résulte de la déclaration d’ouverture de chantier; que, par suite, en jugeant que l’avantage fiscal ne pouvait béné- ficier aux logements qu’un contribuable a fait construire pour lesquels la date de déclaration d’ouverture de chantier est antérieure au 1 er janvier 1996, la cour administrative d’appel de Nantes n’a pas commis d’erreur de droit ». Observations de Jurishebdo : Pour les immeubles acquis neufs ou en VEFA, les choses étaient claires: pour bénéficier du Péris- sol, l’acte de vente devait avoir été passé entre le 1 er janvier 1996 et le 31décembre 1998, ces deux dates figurant explicitement dans la loi. Pour les logements que le contribuable avait fait construire en revanche, le texte ne préci- sait pas la date de départ du dispositif. Arguant d’une évidence, l’administration avait estimé qu’il fallait se baser sur la même logique que celle applicable à l’acquisition d’un immeuble neuf: elle rejetait donc le bénéfice du Périssol aux ouvertures de chan- tier antérieures au 1 er janvier 1996. Certains tri- bunaux ont résisté: « Le contribuable qui fait construire entre1996 et1998 en vue de les affecter à la location, des logements qui ont fait l'objet d'une déclaration d'ouverture de chantier le 1erdécembre 1995 bénéficie à bon droit du dispositif dit « amortissement Péris- sol » dès lors que c'est illégalement que la doc- trine, sur laquelle l'administration ne peut en tout état de cause pas se fonder pour établir l'impôt, prévoit, en ajoutant à l'article 31-I-1° -f du CGI, que ladite déclaration d'ouverture de chantier doit être déposée entre le 1 er janvier 1996 et le 31décembre 1998 » (TA Amiens, 19octobre 2004, n°0002390). Telle n’est pas l’approche du Conseil d’Etat: l’intention du législateur vient ici palier le silence de la loi pour refuser le Périssol à l’immeuble dont les travaux de construction ont été engagés avant 1996. Plus values ■ Ancien article150 C II: l’exonération ne s’applique qu’à la première cession, même en cas de moins-value (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 11décembre 2008, n°302012) Suite à la vente d’un bien immobilier, en juin1994, M.et M me R. avaient demandé à bénéficier de l’exonération de la plus-value, sur le fondement du II de l’article 150 C du CGI. L’administration fiscale ayant refusé cette exonération, ils avaient saisi le tribunal admi- nistratif, puis la cour d’appel, lesquels avaient rejeté leur demande. Ils ont formé pourvoi. « Considérant […] que, pour être regardée comme première cession et ouvrir le bénéfice de l’exonération prévue, la cession d’un bien destiné à l’habitation, acquis depuis plus de cinq ans […] ne doit pas avoir été précédée de la cession d’un bien destiné à l’habitation qui remplissait les conditions d’exonération posées par ces dispositions, alors même que cette ces- sion n’aurait généré aucune plus-value; Considérant que la cour n’a pas commis d’erreur de droit en jugeant que, même si la vente le 20mars 1982 d’un immeuble destiné à l’habitation n’a dégagé aucune plus- value, la cession de cet immeuble n’en doit pas moins être regardée comme la première cession d’un logement acquis depuis plus de cinq ans au sens des disposi- tions du II de l’article 150 C précité ». Observations de Jurishebdo : Le dispositif d’exonération de l’ancien article150 C (le nou- vel article150 U restreint le champ de l’exonération à la résidence principale) vise la première cession… et non la première plus- value. Le Conseil confirme et complète ici sa jurisprudence: dès lors qu’il y a eu cession d’un bien répondant aux conditions du bénéfice de l’exonération, une cession ultérieure ne pour- ra plus être exonérée, peu important que la première plus-value n’ait pas été imposée du fait de l’application d’autres dispositions que celles de l’article 150 C (CE, 14janvier 2008, n°294713) ou, comme en l’espèce, que la question de l’exonération ne se soit pas posée, faute de plus-value. L’exonération est donc dans ce cas perdue. Une solution qui se fonde sur une interprétation stricte du texte de loi pour refuser le report de l’avantage fiscal. Délégation de service public ■ Amortissements de caducité: une faculté limitée (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 11décembre 2008, n°309427) La Société fermière du Casino de Saint-Malo exploitait un immeuble à usage de casino et de cabaret dans le cadre d’un contrat d’affermage conclu avec la ville en 1985. Au titre des exercices des années 1997 à 1999, elle avait inscrit à l’actif de son bilan des travaux de rénovation et de sécurité des bâtiments, lesquels avaient donné lieu à la constitution d’amortissements. Elle avait également déduit de son résultat, au titre des provisions pour risques et charges, un complément à cet amortissement, calculé d’après la valeur nette comptable des immobilisations. L’administration fiscale avait remis en cause la déduction de cette provision et réintégré les sommes aux résultats. La SA avait contesté le 31mars 2009 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ redressement, et obtenu en appel une déchar- ge partielle. Le ministre du Budget a formé pourvoi. « Considérant que, si une entreprise titulaire d’une délégation de service public, qui est dans l’obligation d’abandonner sans indemni- té ses équipements et installations à la collecti- vité délégante à l’expiration de la durée de la délégation, peut pratiquer des amortisse- ments de caducité sur ces immobilisations en fonction de la durée de la délégation, cette faculté n’est pas ouverte à une société liée à la collectivité publique par un tel contrat à raison des dépenses donnant lieu à immobilisations qu’elle expose au seul titre de son obligation d’entretien des installations que la collectivité propriétaire met à sa disposi- tion alors même que ces immobilisations ne seraient pas totalement amorties avant l’échéance de ce contrat ». Observations de Jurishebdo : Les amortisse- ments de caducité relèvent d’une spécificité comptable liée au statut de délégation de ser- vice public: le titulaire de la délégation les pra- tique sur les immobilisations qu'il finance mais qui sont destinées à rester dans le domaine public à la fin du contrat (« biens de retour ») et dont la durée de vie est supérieure à la durée de la concession ou de l’affermage. Cet- te anticipation permet à l’exploitant de reconstituer le capital investi sur des biens qu’il devra abandonner. A contrario, l’amortissement ne se justifie plus si le contrat prévoit une indemnisation (CE, sous-sections réunies, 14janvier 2008, n°297541). En cas de doute sur le sort des biens, il sera refusé (CE Section, 22octobre 1990, n°46600). Autre motif de refus, celui que soulève ici le Conseil d’Etat: la reconstitution du capital n’a pas lieu d’être pour les dépenses d’entretien des instal- lations, lesquelles sont contractuellement à la charge de l’exploitant, quelle que soit l’échéance du contrat. Déductibilité des travaux ■ Réunion d’immeubles mitoyens (CE, 10 e sous-section, 9janvier 2009, n°291266) La SCI J.avait fait réaliser des travaux sur des immeubles dont elle avait déduit le montant des dépenses de ses revenus fonciers pour les années 1991 à 1995. L'administration fiscale ayant estimé que ces dépenses n’étaient pas déductibles, elle avait rectifié les résultats de la SCI et rehaussé en conséquence les revenus fonciers de M.et M me A, détenteurs de 1500 des 1520 parts de la société. Déboutés de leur demande de décharge en appel, ils ont formé pourvoi. « Considérant […] que les travaux entrepris par la SCI avaient pour objet de transformer deux immeubles d'habitation mitoyens en un seul immeuble collectif pour per- mettre l'aménagement de logements locatifs s'étendant sur les deux structures d'origine, par le percement, dans le mur porteur de séparation de deux immeubles, de portes de communication au rez-de-chaussée et au pre- mier étage et la création d'ouvertures dans les façades, et par la surélévation et la modifica- tion de la charpente du petit bâtiment pour la transformation des combles […]; qu'en jugeant que les travaux réalisés sur le petit bâtiment qui affectaient de manière impor- tante le gros œuvre et augmentaient les sur- faces habitables présentaient le caractère de travaux de construction et de reconstruction et en admettant […] que les autres travaux consistaient en des travaux d'amélioration, la cour n'a pas commis d'erreur de droit […]; qu'elle s'est livrée à une appréciation souverai- ne du dossier, exempte de dénaturation, en estimant indissociables les travaux de construction et d'agrandissement et les travaux d'amélioration et de modernisa- tion ; ». Observations de Jurishebdo : Le caractère déductible de chaque type de dépenses dépend de leur caractère dissociable. Il s’agit d’une question de fait que les juges du fond apprécient souverainement. Un projet de réunion de deux immeubles, s’accompagnant d’une augmentation de surface habitable, avait à l’évidence la nature de travaux de reconstruction. Et la jurisprudence rattache systématiquement à ceux-ci les travaux d’amélioration et de réparation réalisés conjointement (CE, 18novembre 1987, n°66974, et 10juillet 1996, n°137789). Taxe foncière ■ Bâtiments d’une coopérative lai- tière: condition de l’exonération de TF et notion d’activité agricole (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 31décembre 2008, n°309036) La coopérative laitière N.avait demandé l'exonération de taxe foncière au titre des années 2003, 2004 et 2005. Le tribunal admi- nistratif ayant rejeté sa demande, au motif qu’elle exerçait une activité industrielle, elle s’est pourvue en cassation. « Considérant qu'en faisant expressément référence aux conditions de l'exonération de taxe foncière prévue au a) du 6° de l'article 1382 du CGI, laquelle concerne les bâtiments servant aux exploitations rurales, les disposi- tions du b) du même article ont entendu don- ner à la notion d'usage agricole qu'elles men- tionnent une signification visant les opérations qui sont réalisées habituellement par les agri- culteurs eux-mêmes et qui ne présentent pas un caractère industriel; que pour l'application de ces dispositions, ne présentent pas un caractère industriel les opérations réalisées par une société coopérative agricole avec des moyens techniques qui n'excèdent pas les besoins collectifs de ses adhérents, quelle que soit l'importance de ces moyens; Considérant que, dès lors, en jugeant que l'activité exercée par la société coopérative lai- tière N.devait être regardée comme présen- tant un caractère industriel eu égard aux quantités traitées et à l'importance des moyens techniques mis en œuvre, le tribunal administratif a entaché son jugement d'erreur de droit ». Observations de Jurishebdo : Lorsqu’un agri- culteur cherche à diversifier ses revenus par l’exercice d’une activité industrielle ou com- merciale, il court le risque de perdre l’exonération de TF pour les bâtiments qui y sont affectés, quand bien même il resterait imposé en bénéfices agricoles au regard de l’IR. En effet, les bâtiments ruraux ne sont exo- nérés que si l’affectation à l’usage agricole est permanente et exclusive. La question se pose de la même manière pour les sociétés coopé- ratives, à cette différence près que l’importance des moyens mis en œuvre pourra inciter l’administration à requalifier une activi- té par nature agricole (production de froma- ge) en activité industrielle (fromages à la chaî- ne?). Le Conseil vient préciser que la question n’est pas là: peu importe que les quantités traitées et les équipements apparaissent « industriels », dès lors qu’ils ne sont que le reflet de la somme des besoins des adhérents. L’approche classique, fondée sur la prépondé- rance de la technicité, est ici écartée pour tenir compte de la nature coopérative des bâti- ments. A noter, la LFR pour 2008 précise que l’installation de panneaux solaires ne fait pas perdre le bénéfice de l’exonération pour les bâtiments ruraux, sauf, précisément, pour les coopératives agricoles, SICA et autres collectivi- tés agricoles. ● H.L. Pages réalisées par Hélène Lécot 31mars 2009 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Droit de préemption des SAFER ■ Terrain d’agrément (Cass. Civ. 3 e , 4mars 2009, n°283, FS-P+B, rejet) La SAFER d’Ile-de-France voulait préempter une parcelle utilisée comme terrain d’agrément et sur laquelle avait été édifié irré- gulièrement un bungalow de 15m 2 . Sa pré- tention est rejetée tant en appel que devant la Cour de cassation: “Mais attendu qu'ayant constaté que la par- celle était plantée d'arbres divers tels que peu- pliers en bordure de ru, sapins, noisetiers, aca- cias, autres conifères, pommiers, bouleaux et diverses autres essences d'arbres, que la pré- sence de ces arbres excluait une exploitation agricole, que sur cette parcelle était édifié un bungalow construit en dalle et parpaings de béton couvert en tôle ondulée, que la SAFER avait elle-même indiqué dans sa décision d'exercer son droit de préemption que cette parcelle, à la date de la déclaration d'intention d'aliéner était en nature réelle de terrain d'agrément , qu'elle avait été acquise par M me B. en 2002, d'une association de pêche, qui n'avait pas vocation à en faire un usage agricole ou forestier, la cour d'appel qui a sou- verainement retenu qu'avant son aliénation, et à tout le moins depuis plus de deux ans, cette parcelle était le support d'une activité sans rapport avec une destination agricole ou forestière, a exactement déduit de ces motifs que la parcelle en cause n’était pas soumise au droit de préemption de la SAFER”. Observations de Jurishebdo : le droit de pré- emption peut s’exercer sur des terrains agri- coles ou à vocation agricole, ainsi qu’en dispo- sent les articles L 143-1 et R 143-2 du code rural. En sont exclus ceux qui sont le support d’un équipement permanent ou une activité sans rapport avec l’usage agricole. Il résulte de cet arrêt qu’un jardin d’agrément en est exclu. La présence de la construction, même irrégu- lière, confirme l’absence d’usage agricole. Baux d’habitation ■ Respect du plan d’apurement, avec un peu de retard (Cass. Civ. 3 e , 18mars 2009, n°369, FS-P+B, rejet) Un bailleur (OPAC) reprochait à son locataire de ne pas avoir respecté le plan d’apurement de la dette qui lui avait été consenti et enten- dait que la clause résolutoire reprenne son effet (commandement le 11octobre, plan d’apurement accepté le 16novembre, assi- gnation le 17février suivant). Sa demande est cependant rejetée, solution approuvée par la Cour de cassation: “La cour d'appel qui a retenu, sans contradic- tion, que même si un retard de quelques semaines était notable en novembre et décembre2005, le locataire, bénéficiaire d'un plan d'apurement dans le délai de deux mois du commandement, avait respecté ses enga- gements et se trouvait à jour de ses loyers au moment de la décision de première instance, a, sans violer l'article 24 de la loi du 6juillet 1989, déduit de ces seuls motifs que la deman- de devait être rejetée”. Observations de Jurishebdo : l’article 24 de la loi de 1989 prévoit que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, les effets de la clause sont suspendus mais que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. La Cour de cassation fait donc une appréciation souple du texte, admettant qu’il suffit que le débiteur soit à jour lors de la décision de première instance. ■ Un bail avec contrepartie en nature (Cass. Civ. 3 e , 18mars 2008, n°366, FS-P+B, cassation partielle) Un bail prévoyait, outre le versement d’un loyer, la participation du locataire à la sur- veillance du bailleur, de jour comme de nuit. Lors du décès du bailleur, ses héritiers deman- daient une majoration du loyer à titre de conversion de l’obligation de faire. La cour d’appel avait admis cette solution car, si le bail n’avait pas prévu le versement d’un complé- ment de loyer dans le cas où l’obligation de surveillance ne serait plus possible, il convenait de substituer à l’obligation de surveillance, devenue impossible, une obligation financière équivalente (la décision avait désigné un expert pour en fixer le montant). L’arrêt est cassé au visa de l’article 1134 du code civil: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors que le bail ne comportait aucune clause pré- voyant la modification des modalités d’exécution du contrat, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. Observations de Jurishebdo : la Cour de cassa- tion laisse ouverte la possibilité que le bail ait prévu une clause pour transformer l’obligation de faire (surveillance) en obliga- tion financière. Mais en l’absence d’une telle clause, le juge ne saurait se substituer aux par- ties pour la déterminer. Baux commerciaux ■ Bail résilié par le juge… une nouvelle demande judiciaire peut néanmoins prospérer (Cass. Civ. 3 e , 13mars 2009, Ass. Plén. n°575, P+B+R+I, cassation partielle) Un bailleur de locaux commerciaux avait obtenu la résiliation du bail et l’expulsion de son locataire en 1995. Or en 1999, l’ancien preneur l’a assigné en résiliation du bail pour inexécution de ses engagements (non-rem- boursement de dépenses de travaux, trouble de jouissance d’un autre commerce…). La cour d’appel avait rejeté cette demande, mais l’arrêt est cassé: “Vu les articles1351 du code civil et 480 du code de procédure civile; Attendu que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui fait l’objet d’un jugement et a été tranché dans le dispositif […] Attendu que pour déclarer irrecevables les demandes de M.B [locataire], en raison de l’autorité de la chose jugée attachée au juge- ment du 19décembre 1995, l’arrêt retient que ce jugement a statué au vu de demandes identiques à celles reprise à nou- veau par M.B; Qu’en statuant ainsi, alors que le jugement du 19décembre 1995 n’avait pas tranché ■ Loi Hoguet: les acquéreurs renoncent à acquérir, quel droit à commission? Après signature d’une promesse de vente sous condition d’obtention de prêt, les acquéreurs avaient renoncé à acheter du fait de leur séparation. L’agence réclamait sa commission. La cour d’appel avait admis la demande : “les acqué- reurs ne prétendaient pas avoir fait la moindre démarche pour obtenir un prêt, la condition doit être réputée accomplie par application de l’article 1178 du code civil de sorte que la vente a donc bien été effective- ment réalisée d’un point de vue juridique”. L’arrêt est cassé: “en statuant ainsi, alors qu’il résultait de ses constatations que la vente n’avait pas été effectivement réalisée , de sorte que l’agent n’avait pas droit à la commission contractuellement prévue, la cour d’appel a violé [l’article 6 alinéa 3 de la loi du 2janvier 1970, ensemble l’article 74 du décret du 20juillet 1972]”. (Cass. Civ. 3 e , 11mars 2009, n°319, FS-P+B, cas- sation partielle) Si la solution paraît sévère pour l’agence, le pourvoi révèle toutefois qu’elle avait néan- moins encaissé une commission 3 semaines après, le bien ayant été rapidement revendu à un tiers. ▲ 31mars 2009 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T E E U U R R S S B B R R E E V V E E S S ■ La Halde condamne les poli- tiques de peuplement Une récente délibération de la Halde condamne les “politiques de peuplement” des bailleurs fondées sur la définition de seuils de tolérance visant à l’imiter l’accès au logement social de “catégories de population à risque”. (Délibération du 16mars de la Haute autori- té de lutte contre les discriminations et pour l’égalité) ■ Contrats de syndics: batailles d’enquête La Fnaim estime dans une enquête réalisée en février sur 400 cabinets que 98% des contrats conclus ou renouvelés depuis sep- tembre2007 sont conformes aux recom- mandations du conseil national de la consommation. L’ARC a par ailleurs actualisé son enquête d’avril 2008 en étudiant 694 nouveaux contrats, soit 1042 contrats au total; elle parvient à des résultats inverses. Pour l’ARC, les nouveaux contrats examinés ne sont pas davantage conformes à l’avis du CNC que les précédents. Exemple: 55% des syndics facturent des honoraires supplé- mentaires pour présenter des devis de tra- vaux au conseil syndical. Comment expli- quer ces divergences? Selon l’ARC, il ne suf- fit pas de regarder si une tâche figure dans la liste des tâches incluses dans la gestion courante, mais il faut vérifier si on ne la retrouve pas dans les tâches non courantes. Exemple: déclaration de sinistre en tâche de gestion courante, mais ouverture de dossier de sinistre en gestion non courante. ■ Encadrement de l’activité de syndic par des non-professionnels La proposition de loi de Rudy Salles (n°1354 du 9janvier 2009) a suscité des réactions très vives. La FSCC indiquait enco- re récemment dans sa lettre de février son intention de se battre “contre cette abo- minable et scandaleuse proposition de loi dont l’objet est de faire disparaître la ges- tion bénévole et coopérative”. Cette réaction paraît porter ses fruits puisque l’ARC annonce que le député reti- re sa proposition de loi. ■ Avocats Xavier Desnos , 35 ans, a rejoint le cabi- net de Gaulle Fleurance & Associés pour renforcer l’équipe contentieux corpo- rate. Il est spécialiste de contentieux com- mercial, des contrats et de la construction. ● BNP PI: une très belle opération de rénovation de bureaux C’est dans le cadre prestigieux de l’immeuble Bergère, dont la rénovation s’achève, que Philippe Zivkovic, président du directoire de BNP Paribas Immobilier, présentait ce 24mars les résultats du grou- pe pour 2008. Le lieu est étonnant: ancien siège du Comptoir National d’Escompte de Paris, cet immeuble de 31567m 2 est le pre- mier immeuble certifié HQE en réhabilita- tion. Il est destiné à être occupé par des services du groupe BNP. L’architecte Anthony Béchu explique que la construction a commencé en 1861 et s’est achevée en 1885. L’immeuble, qui évoque la période de Pierre Loti où on redécouvrait l’art d’Istanbul, est un exemple de mélange d’architecture. La rénovation d’aujourd’hui poursuit ce mélange en associant une rénovation des décors d’origine, mosaïques, verrières, colonnes, et la construction d’un immeuble de bureaux contemporain. L’opération a nécessité une concertation tant avec le voisinage qu’avec l’ABF. L’immeuble, qui accueillait à l’origine 1200 postes de travail, a désormais une capacité pour 1600 postes. Une très belle réussite. En 2008, le montant des honoraires de BNP PI a été de 666millions d’euros. Certes le montant est en baisse de 11% par rap- port à 2007, mais Philippe Zivkovic explique que le modèle du groupe a bien résisté. Cela est dû notamment à un bon équilibre entre les activités de service et de promotion et à une réactivité pour s’adapter au marché. Le résultat net avant impôt est de 138millions. En immobilier d’entreprise, le groupe a réalisé un chiffre d’affaires de 893millions d’euros en 2008. 163000m 2 ont été livrés. 2009 sera une année record de livraisons avec 260000m 2 . En 2008, BNP Paribas REIM a lancé les pre- miers OPCI (TPF 1 et TPF 2) pour l’externalisation de patrimoines de France Télécom et de la Poste. Pour 2009, il est prévu une SCPI Scellier. Le secteur transaction, conseil et expertise a généré en immobilier d’entreprise un chiffre d’affaires de 313millions d’euros et celui de BNP PI Résidentiel, un volume d’affaires en promotion de 280millions. À noter que, pour s’adapter au marché, le groupe renégocie les charges foncières et a abandonné des projets portant sur 830 logements. ● Maisons individuelles: quel avenir? Les constructeurs de maisons individuelles (Union des Maisons Françaises) s’étaient réunis le 17mars dernier pour examiner “les scénarios de la relance pour un avenir d’avance”. L’économiste Carole Deneuve (Coe-Rexecode) a présenté un élément d’optimisme: la durée moyenne des cycles de crise est de 31 mois, or pour la crise actuelle, nous en avons déjà parcouru 28! Mais elle relève que l’atterrissage du mar- ché a été bien plus brutal que prévu. Le délai d’écoulement des stocks est à un niveau record (21 mois alors qu’il était de 20 mois en 1992). Ella ajoute que les fonda- mentaux sont sains (beaucoup de prêts à taux fixe, pourcentage de créances dou- teuses faible…). Elle conclut en indiquant que la phase baissière du cycle est déjà bien avancée et que le rebond pourrait être marqué. Il pourrait y avoir une reprise des mises en chantier avant la reprise du PIB. Parmi les réactions des constructeurs pré- sents ce 17mars, notons que certains ont effectivement constaté une amélioration du marché en janvier, mais qui correspond à un rattrapage après un niveau bas du 4 e trimestre 2008. Pour Nexity, l’amélioration de février s’explique, après l’effondrement de la fin 2008 par une baisse des prix de vente et un reformatage des opérations: terrains plus petits, moins éloignés du centre. Des avis divergents se sont expri- més sur la maison à 15 € par jour, mais les difficultés rencontrées par les constructeurs sont le plus souvent liées à des réticences de certains élus locaux, en dépit d’une for- te attente de la clientèle. dans son dispositif les demandes reconven- tionnelles formées par M.B., la cour d’appel a violé les textes susvisés”. Observations de Jurishebdo : la solution est de prime abord étonnante. Elle permet à l’ex-preneur de demander la résiliation du bail alors que celle-ci a déjà été prononcée. Mais c’est que l’ex-locataire peut ainsi formu- ler à nouveau ses demandes en indemnisa- tion et demander la compensation avec les sommes au paiement duquel il a été condamné. Il faut donc vérifier que le juge a bien tranché toutes les questions soulevées pour apprécier quelle est l’étendue de l’autorité de chose jugée de sa décision. ● ▲ 31mars 2009 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 24février 2009 AN p.1795 n°3256 Bérengère Poletti, UMP, Ardennes Dépôt sauvage de détri- tus Ecologie Si l'auteur n'est pas identifié, l'élimination reste à charge de la commune. Des sanctions pénales sont prévues. Mais en cas de négligence du propriétaire du terrain, celui-ci peut être invité à prendre des mesures préventives (clôture). Les sanctions pénales figurent aux articlesR 610-5, R632-1 et R635-8 du code pénal. 24février 2009 AN p .1800 n°32577 Jean-Pierre Gorges, UMP, Eure-et-Loir Diagnostics techniques en cas de vente suivie de d émolition Ecologie Si certains documents, dans le cas d'une vente suivie de démolition, peuvent paraître super- f étatoires, d'autres ont trait à la santé des personnes devant effectuer les travaux. Le vendeur doit bien appréhender les risques auquel il s'expose en ne fournissant pas un document du dossier de diagnostic technique. La réponse n’évoque, en conséquence, aucune p erspective de modifica- tion des textes. 24février 2009 AN p.1810 n°2538 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Réseaux câblés Ecologie L'exploitation des réseaux câblés peut relever de différents régimes juridiques: délégation de service public sur l'installation et l'exploitation du réseau, délégation de service public pour l'exploitation, convention d'occupation domaniale… Pour l'utilisation des infrastructures, l'article 134 de la loi du 9juillet 2004 modifié par la loi du 4août 2008 permet aux communes d'imposer l'accès d'autres opérateurs à ces infrastructures. 24février 2009 AN p.1813 n°35768 Michel Zumkeller, UMP, Territoire de Belfort Régime des catastrophes naturelles Economie Il est envisagé de moduler la prime additionnelle catastrophe naturelle en fonction de l'exposition au risque et des comportements de prévention adoptés par l'assuré. La modulation serait encadrée, elle concernerait les biens professionnels. Un autre objectif est d'accélérer l'indemnisation. 24février 2009 AN p.1831 n°35399 Jean-Pierre Grand, UMP, Hérault Cabanon de jardin : information émanant du vendeur Industrie Il ne peut être exigé du vendeur de cabanons de jardins la communication d'information ayant trait au code de l'urbanisme. Il est de la responsabilité de l'acquéreur de s'informer de l'existence de contraintes administratives éventuelles pesant sur son édification. Le député souhaitait que soit apportée une meilleure information au consommateur. 24février 2009 AN p.1838 n°38407 Jean-Sébastien Vialatte, UMP, Var Urbanisme commercial . Dispositions transitoires après la loi de modernisa- tion de l’économie pour des extensions de surfaces commerciales Industrie Le décret du 24novembre 2008 a mis fin à la période transitoire. Les projets réalisés entre la LME et le décret doivent satisfaire aux autres dispositifs que celui de l'urbanisme commercial: sécurité et accessibilité. Il faut aussi veiller à ce que les extensions ne soient pas réalisées sur des locaux non destinés à la vente (parkings). Dans ce cas il faut se référer exclusivement aux règles sur la vente au déballage (art. L 310-2 du code de commerce). Les projets ayant sat- isfait à ces conditions devront faire l’objet d’une déclaration auprès des ser- vices de l’Etat chargés du commerce. Les surfaces ouvertes irrégulièrement devront être neutralisées dans l’attente d’une éventuelle régularisation . 26février 2009 Sénat p.496 n°6321 Gérard Bailly, UMP, Jura Récupération de l'eau de pluie : caractère restrictif de l'arrêté du 21août 2008 Ecologie Les mesures de l'arrêté du 21août 2008 con- cernent les immeubles raccordés à un réseau public communal d'alimentation en eau potable. Si la maison n'est pas desservie par le réseau, ses habitants ne sont pas en infraction en utilisant l'eau de pluie pour produire de l'eau de consommation. Pour une construction, en l 'absence de réseau , la production d'eau peut être assurée par une autre ressource, comme l'eau de pluie, sous réserve d'utiliser des équipements agréés. Texte de référence: art. R 111-9 et 10 du CCH, art. L 332-15 du code de l'urbanisme. 3mars 2009 AN p.2027 n°38016 Georges Tron, UMP, Essonne Régime fiscal des monu- ments historiques Culture Le régime fiscal des monuments historiques a été réformé par la loi de finances pour 2009. Il est subordonné à 3 conditions nouvelles : - engagement de conserver la propriété de l'immeuble pendant 15 ans - absence de détention indirecte de l'immeuble (sauf SCI familiale) - absence de copropriété (sauf agrément). 3mars 2009 AN p.2114 n°34852 Jacques Le Nay, UMP, Morbihan PVR : délai de versement Intérieur La participation pour voirie et réseaux est due à compter de la construction d'un bâtiment sur le terrain. Il existe donc un décalage entre la réalisa- tion des travaux et la perception de la PVR, mais les propriétaires peuvent conclure une convention avec la commune pour verser la PVR avant la délivrance de l'autorisation de construire. Réf.: art. L 332-11-2 du code de l'urbanisme. A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 31mars 2009 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Sur votre agenda ✓ 12 mai 2009 à Paris: se couvrir contre le risque immobilier : des indices aux instruments de mesure formation animée par Pierre Schoeffler ✓ 16 juin 2009 à Paris: Les fonds immobiliers européens : naissance d’un métier. Formation animée par Phi- lippe Tannenbaum Contact: IEIF . Tél. 0144826363. www.ieif.fr. Nominations C abinets ministériels ➠ Logement : À la suite des modifications de périmètre de compétence, des nominations ont été renouvelées au cabinet de Christine Boutin. Notons en particulier celles de Philip- pe Bry et Henri Prevost comme directeurs adjoints et de Charles-Henri Jamin, comme conseiller politique (arr. du 4mars, J.O. du 12, @). Quittent le cabinet: Christine de Chefdebien, conseillère technique (arr. du 18mars 2009, J.O. du 19 @) et Jean-Marie Petitclerc (arr. du 5mars, J.O. du 14, @). ➠ Ville : Jean-Paul Lapierre est nommé conseiller de Fadela Amara (arr. du 2mars 2009, J.O du 10mars, @). ➠ Ecologie : Guillaume Counio et Vincent Pourquery de Boisserin sont nommés conseillers au cabinet de Jean-Louis Borloo (arr. du 26 fév. J.O. du 17mars, @). ➠ Agriculture : Gilles Pelurson est nommé directeur du cabinet; Dominique Brinbaum est nommée directrice adjointe de Michel Barnier. (arrêté du 2mars 2009, J.O. du 10mars, @). ✓ Préfets Eric Pilloton est nommé préfet de Mayenne et Fabienne Buccio de l’Eure (décret du 11mars 2009, J.O. du 13, @). Pierre-Etienne Bisch est nommé préfet de la région Alsace (décret du 19mars, J.O du 21, @). d'une SPPICAV est soumise aux dispositions des articles411-3, 411-4 et 411-5-2 (qui régis- sent les SICAV) et que la constitution d'un FPI est soumise aux dispositions de l'article 411-7-2 (qui vise les FCP). (Arrêté du 4mars 2009 portant homologation de modifications du règlement général de l'Autorité des marchés financiers, J.O. du 12mars, p.4547). ✓ Bailleurs sociaux Les formulaires sur l'occupation des loge- ments sociaux (OPS 2009) doivent être adres- sés au préfet le 30avril 2009 au plus tard (le modèle du formulaire est fourni en annexe de l'arrêté). (Arrêté du 15janvier 2009 relatif à la collecte de renseignements statistiques sur l'occupation des logements sociaux et son évolution en 2009, J.O. du 20mars, p.5042). ✓ ANRU Un arrêté du 4mars 2009 approuve la modi- fication du règlement général de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine qui intègre des “avenants simplifiés Plan de relance”. Le comité d'engagement propose au directeur général de réserver des crédits par département à partir d'opérations préa- lablement recensées par les délégués territo- riaux de l'agence. (J.O. du 18mars, p.4867). ✓ Economies d’énergie L'arrêté du 23janvier 2009 définit les opéra- tions standardisées d'économies d'énergie. Il donne les montants de certificats d'énergie pour les opérations réalisées. Exemple: mise en place d'un coupe-veille automatique dans un bâtiment tertiaire: 870kWh cumac. (J.O. du 22mars 2009, p.5166). ✓ Usufruit Un décret n°2009-314 du 20mars 2009 est relatif aux conditions de financement des opérations réalisées dans le cadre d'une convention d'usufruit. Le texte autorise l'achat de l'usufruit des logements par des bailleurs personnes morales avec financement aidé. (J.O. du 22mars, p.5200). Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier Au fil du J.O. C onventions collectives ➠ CAUE : un avis d’extension a été publié concernant la convention des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement. Il concerne la garantie frais de santé des salariés et ayants droit bénéficiaires du régime local Alsace-Moselle. (J.O. du 19mars, p.4987). ➠ Gardiens, concierges : il est envisagé l’extension de l’avenant n°73 du 6octobre 2008 sur les salaires (J.O. du 19mars, p.4988). ■ Clauses abusives Un nouveau décret fixe deux listes de clauses abusives dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs. - Certaines sont présumées abusives de manière irréfragable (art. R 132-1 du code de la consommation). Le texte antérieur comportait une seule clause. Le nouveau comporte une liste de 12 clauses. Exemple: reconnaître au profession- nel le droit de résilier discrétionnairement le contrat sans reconnaître le même droit aux consommateurs. - D'autres sont présumées abusives, sauf preuve contraire apportée par le profes- sionnel (art. R 132-2). La liste comporte 10 clauses (contre 1 précé- demment). Exemple: autoriser le profession- nel à conserver les sommes versées par le consommateur lorsque celui-ci renonce à conclure, sans prévoir réciproquement le droit pour le consommateur de percevoir une indemnité, si c'est le professionnel qui renonce. (Décret n°2009-302 du 18mars 2009 portant application de l'article L. 132-1 du code de la consommation, J.O. du 20mars, p.5030). ✓ Catastrophes naturelles Le taux de prélèvement du fonds de préven- tion des risques naturels majeurs est fixé à 12% des primes ou cotisations addition- nelles relatives à la garantie contre le risque de catastrophe naturelle. (Arrêté du 4mars 2009, J.O. du 20mars, p.5028). Deux arrêtés du 13mars portent reconnais- sance de l’état de catastrophe naturelle (J.O. du 18mars, p.4857 et4860). ✓ SPPICAV L'article 424-3 du règlement général de l'AMF prévoit désormais que la constitution Pierre Popesco et Florence Chérel (avocats, associés, Herbert Smith) : «Plus de questions que de réponses!» 31mars 2009 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E C C O O M M M M E E R R C C I I A A L L Jurishebdo Immobilier: quelle est l’idée-for- ce du projet de Jean-Paul Charié? Pierre Popesco: «Il s’agit de ramener l’urbanisme commercial dans le droit com- mun de l’urbanisme, ce qui est une bonne chose qui se situe dans la ligne de la loi de modernisation de l’économie. Mais le mode opératoire préconisé ne va pas être simple: il est proposé de créer des commis- sions départementales de l’urbanisme commercial chargées deproposer à des collèges d'élus les orientationsdes docu- ments d’aménagement commercial. Il va falloir que ces orientationssoient inté- grées dans les SCOT, puis dans les PLU. On en revient donc à la nécessité d’un zonage pour déterminer les secteurs où il est pos- sible d’implanter des projets». Florence Chérel : «cela va créer une diffi- culté en amont: en cas d'incapacité des élus à trouver un accord pour valider un document d'aménagement commercial, le préfet pourra le faire. C’est une révolution dans la culture de la planification. Aujour- d’hui elle dépend du choix des collectivités locales, demain elle pourrait relever d’une commission dont certains membres pour- raient voir leur légitimité contestée». P.P. : «Cela remet en cause le mécanisme actuel de la planification. Alors que le SCOT prend déjà en compte les préoccu- pations d’aménagement commercial, le projet ajoute un organisme dont on ne cerne pas bien le rôle». JHI: l’abrogation de la loi Royer est un fac- teur de simplification? F.C. : «si on abroge la loi Royer, le temps nécessaire pour adapter les SCOT, puis les PLU, va demander quelques années de tra- vail. Cela aura aussi un coût pour les com- munes qui pourraient donc y être réti- centes. Il y a aussi une vraie difficulté: comment obliger les communes à se mettre d’accord sur le choix d’implantation d’un centre commercial régional? Ce n’est pas là une question juridique». JHI: que pensez-vous de l’idée de créer une juridiction spécialisée? P.P. : «c’est une idée particulièrement com- plexe. Comment une juridiction pourrait- elle ne traiter que les contentieux relatifs aux permis de construire comprenant des surfaces commerciales? Comment faudra- t-il traiter les projets mixtes? Ce système nierait tout le travail fait en amont et qui tend à permettre au juge d’examiner tout projet commercial au regard du PLU. La proposition risque enfin de se heurter à l’hostilité des magistrats». F.C. : «cette idée s’inspire de la volonté d’accélérer le traitement des contentieux, mais d’autres domaines, comme le loge- ment, pourraient alors aussi justifier une accélération des contentieux». JHI: le rapport propose aussi de créer des commerces à loyer modéré? P.P. : «cette idée tient du gadget. Il n’est pas besoin de loi nouvelle pour parvenir à un tel résultat. Les communes qui souhai- tent aider les commerces peuvent acheter des fonds et les louer à des prix subven- tionnés, mais on ne peut pas imposer au bailleur un niveau de loyer. Les communes peuvent aussi recourir à l’expropriation puis revendre les com- merces, mais le commerce administré ne marche pas». F.C. : «l’idée d’imposer des restructurations de commerce avec obligation de participa- tion des propriétaires est aussi complexe. Lorsqu’on analyse le fonctionnement du droit de préemption, on voit que le juge administratif censure des utilisations de ce droit pour des buts qui ne sont pas prévus par la loi. Pour ce nouveau mécanisme, on risque de rencontrer les mêmes difficultés et des dérives». ● Si l’objectif d’intégrer le droit de l’urbanisme commercial dans le droit com- mun de l’urbanisme n’est pas contesté, les modalités proposées par Jean- Paul Charié pour y parvenir suscitent en revanche de nombreuses questions. 18 projets et une proposition de loi Le député Jean-Paul Charrié a présenté le 20mars ses propositions de réforme de l’urbanisme commercial. Essayons de voir ce qui ressort de ce rapport foisonnant. Les autorisations ne seraient plus accordées en fonction de seuils de surface mais liés à un niveau d’envergure: 1 de proximité, 2 d’agglomération, 3 départemental, 4 régio- nal ou national. Les CDAC seraient supprimées et remplacées par des commissions départementales de l’urbanisme commercial, créées par le préfet. Les CDUC seraient composées de trois groupes de membres: élus locaux, acteurs économiques et consommateurs, experts. La commission élaborerait un document d’aménagement commercial. Ce document vise à assurer une répartition équilibrée sur le territoire des équipements de niveau 3 et 4 et à développer les activités commerciales de niveau 1, et à la vitalité des cœurs de ville. Un article de la proposition concerne le volet commerce des schémas de cohérence territo- riale (SCOT). Ils délimiteraient d'une part des secteurs, notamment en cœur de ville, où les implantations commerciales ne sont pas réglementées et d'autre part des secteurs où les implantations ou transformations des acti- vités de niveau 2 à 4 sont autorisées sous réserve de respecter des conditions tenant à l'existence de transports collectifs et au res- pect de normes environnementales. La loi Royer serait abrogée. Pour le contentieux, la loi créerait une com- mission nationale de recours pour juger des recours formés à l’encontre des permis de construire de niveau 3 ou 4. Elle devrait être saisie dans les 2 mois de la délivrance du per- mis et rendre sa décision dans le délai d’un mois. Ses décisions seraient susceptibles de pourvoi devant le Conseil d’Etat. Ces suggestions doivent trouver place dans une proposition de loi qui doit être validée par le Conseil d’Etat, puis être portée par la Commission des affaires économiques de l’Assemblée. Le député a par ailleurs l’intention de s’atteler à des propositions pour réformer les baux commerciaux. Le rapport contient aussi 18 programmes d’action que le député juge aussi importants que la réforme des textes: 200 cœurs de villes, 200 entrées de villes, 500 unités de magasins à louer modéré, 200 centres de dis- tribution urbaine, 200 services voituriers pour consommateurs, 200 réhabilitations de loge- ments au-dessus des commerces… Le rapport de Jean-Paul Charié sur l’urbanisme commercial
