■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Loi Carrez
✓ Erreur de mesurage : perte de chance de vendre le bien au prix initial
VEFA
✓ Les avantages fiscaux ne sauraient avoir déterminé l’acte d’achat
Promesse de vente
✓ Ne commet pas de dol l’agence qui rassure les acquéreurs quant à la faisabilité de leur projet de travaux
Baux commerciaux
✓ L’acquisition de la clause résolutoire n’interdit pas au juge l’octroi de délais de paiement
Lutte contre l’habitat insalubre
✓ L’obligation de relogement incombe indifféremment au propriétaire ou à l’exploitant
3 arrêts sur les contrats de vente
✓ Rétractation du promettant : jusqu’à quand ?
✓ Refus de vente : choisir entre la vente forcée et les dommages-intérêts
✓ Pacte de préférence : quand apprécier sa connaissance par le tiers acquéreur ?
■ Au parlement p. 5
✓ La loi de finances rectificative à l’Assemblée
■ Analyse p. 6, 7
✓ Zoom sur les carried interest
✓ Congé de bail commercial et dernier jour du trimestre civil : la prudence reste d’usage, par Maxime Simonnet, avocat, Salans
■ Réponses ministérielles p. 8
✓ Les dernières réponses publiées
■ En bref p. 9
✓ Au fil du J.O. nominations
✓ L’incompréhension grandit entre syndics et copropriétaires
■ Interview p. 10
✓ Eric Cosserat (Périal) : « L’immobilier sortira gagnant de la tempête financière ».
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 LoiCarrez ✓ Erreurdemesurage:pertedechan- cedevendrelebienauprixinitial VEFA ✓ Lesavantagesfiscauxnesauraient avoirdéterminél’acted’achat Promessedevente ✓ Necommetpasdedoll’agencequi rassurelesacquéreursquantàlafai- sabilitédeleurprojetdetravaux Bauxcommerciaux ✓ L’acquisitiondelaclauserésolutoire n’interditpasaujugel’octroidedélais depaiement Luttecontrel’habitatinsalubre ✓ L’obligationderelogementincom- beindifféremmentaupropriétaireou àl’exploitant 3arrêtssurlescontratsdevente ✓ Rétractationdupromettant:jus- qu’àquand? ✓ Refusdevente:choisirentrelaven- teforcéeetlesdommages-intérêts ✓ Pactedepréférence:quandapprécier saconnaissanceparletiersacquéreur? ■ AUPARLEMENT p.5 ✓ Laloidefinancesrectificativeàl’Assemblée ■ ANALYSE p.6,7 ✓ Zoomsurlescarriedinterest ✓ Congédebailcommercialetdernierjour dutrimestrecivil:laprudencerested’usage, parMaximeSimonnet,avocat,Salans ■ REPONSESMINISTERIELLES p.8 ✓ Lesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.9 ✓ AufilduJ.O.nominations ✓ L’incompréhensiongranditentre syndicsetcopropriétaires Usageslocaux:prudence L aréformerécentedesbauxcommerciaux,issuedelaloide modernisationdel’économie,aapportédesréponsesàcertainesques- tions,maiselleenaparcontrecoupsuscitédenouvelles.C’estlecasdela suppressiondesusageslocaux.Cetteréformeestunfacteurdesimplifi- cation,maiselleposeunequestiond’applicationqu’analyseMaxime Simonnet(avocat,Salans).Ilinvitelescontractantsàlaprudenceen matièredecalculdesdélaisdecongé(lireenpage7). Lalégislationdesbauxdebauxcommerciauxn’estpasstabilisée,comme lemontreuneréponseministérielle(p.6)selonlaquelleleGouverne- mentétudiel’impactdeladiffusiondel’indicedesloyerscommerciaux, dansl’attenteéventuelled’unemodificationdelalégislation. D anslajurisprudencedecettesemaine,onrelèveradeuxarrêts statuantsurdesrecoursengagéscontredesprofessionnelsdanslecadre d’unetransaction.LepremieratraitàlaloiCarrez.Lerecoursétaitenga- géparlevendeurquiavaitfaitréaliserlemesuragedel’appartement paruneentreprisespécialisée.Lacourd’appelaadmislerecoursduven- deuràl’égarddeceprofessionnelsurlefondementd’unepertede chancedevendrelebienàunprixplusélevé. Lesecondconcerneunrecoursintentéparunacquéreuràl’encontrede l’agenceimmobilièreayantconclulatransactionaumotifque l’avantagefiscalenvisagé(régimeduloueurenmeubléprofessionnel) n’avaitfinalementpaspuêtreobtenu.Lacourd’appelrefuse d’admettrel’annulationdelaventepourdol,contrairementàce qu’avaientreconnulesjugesdepremièreinstance.Lacours’estfondée surlefaitquelecontratdeventenefaisaitpasmentiondurégimefiscal applicable.Laseuleindicationdeprésentationdurégimefiscalpar l’agencen’apasétéconsidéréecommesuffisantepourétablirquelesta- tutfiscalétaituneconditiondéterminantedel’engagementde l’acheteur.Deuxobservations:lapremière,debonsens,estque l’avantagefiscalnedoitpasêtrelamotivationprincipaled’uninvestisse- mentimmobilier.Au-delàdecetavantage,ilimportequelebienacquis soitintrinsèquementdequalité(biensitué,dansunmarchéquin’estpas déséquilibré,dequalitéarchitecturalesuffisante…).Lasecondeestquesi l’acquéreurfaitdel’avantagefiscaluneconditiondéterminantedeson acquisition,ildoitprendrelaprécautiondelefairepréciserdansl’acte devente.Danscettehypothèse,sil’avantageestensuiterefusé,ilpourra plusfacilementfaireannulerlavente. O nliraenfinl’interviewduprésidentdugroupePérial,EricCosse- rat,quiestrestéfidèleàlaSCPIetquis’enféliciteaujourd’hui.Songrou- peavaitenvisagédelancerunOPCIgrandpublic,maisilyafinalement renoncéenraisondesexigencesdel’AMF.Ilvienttoutefoisdelancerun OPCIàrèglesdefonctionnementallégé,pourinstitutionnels. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 349 7 AVRIL 2009 ISSN 1622-1419 9 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier INTERVIEW p.10 ✓ Eric Cosserat (Périal): «L’immobilier sortira gagnant de la tempête financière». ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 7avril 2009 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Loi Carrez ■ Erreur du mesureur: perte de chan- ce de vendre le bien au prix initial (CA Paris, 2 e Ch.B., 19mars 2009, n°07/19821) Le 17février 2005, M.A. vendait aux époux R.un appartement, un box et un parking, dans un immeuble en copropriété à Courcou- ronnes. L'acte indiquait une superficie Carrez de 96,25m 2 , suivant attestation réalisée par la société M.Alléguant un écart important entre la surface annoncée et la surface réelle du lot, les époux R.avaient obtenu la désignation d'un expert, et, au vu du rapport d’expertise, assigné leur vendeur ainsi que la SARL M.en diminution de prix. Condamné en premier res- sort, le vendeur a interjeté appel. La SARLM., par appel incident, a demandé la décharge des condamnations prononcées à son encontre au profit du vendeur. « Considérant, sur la demande de dommages- intérêts dirigée contre la SARLM., que M.A. démontre par la production de plusieurs man- dats signés avec des agences immobilières qu'il aurait été en mesure de vendre le bien litigieux, même pour une superficie totale de 86,60m 2 et non de 96,25m 2 , soit au prix de 123000 € soit à un prix très proche, et qu'il peut, en conséquence, se prévaloir d' une per- te de chance quasi-certaine , en relation de causalité directe avec la faute de mesurage de la SARLM., de vendre ledit bien au même prix, pour une surface moindre de 9,65m 2 , en sorte que le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a fixé a la somme de 7000 € les dom- mages-intérêts dus par la SARL M.à M.A. ». Observations de Jurishebdo : Il est régulière- ment recommandé aux vendeurs d’avoir recours à un expert mesureur, au motif, notamment, qu’en cas d’erreur, il sera possible de se retourner contre le professionnel et de faire jouer son assurance. En 2006, un arrêt de la Cour de cassation est cependant venu semer le trouble: selon les juges, la restitution d’une partie du prix doit s’analyser en une res- titution de l’indu et non en un préjudice indemnisable (Civ., 3e, 4janvier 2006, n°04- 15922). Des commentateurs avaient alors avancé que la solution n’empêcherait pas le vendeur d’agir sur un autre terrain que celui de la garantie. La présente espèce témoigne de ce que les juges du fond ont accueilli ces analyses. En l’espèce, sur le fondement de la perte de chance: celle pour le vendeur de vendre au même prix avec une attestation exacte. La cour d’appel de Nîmes a, elle, rete- nu la faute d’un mesureur ayant « exposé le vendeur à la rigueur de la sanction légale entraînant l'obligation de rembourser une partie du prix » (CA Nîmes, 25septembre 2007, 04/02552). Dans une autre affaire de réduction de prix, la Cour de cassation a approuvé un arrêt ayant condamné un notai- re pour «perte d’une chance d’éviter un contentieux» (Civ. 1re, 30octobre 2007, n°06- 16300). On peut néanmoins se demander si la jurisprudence n’évoluera pas face au nombre grandissant de recours basés sur la perte de chance. VEFA ■ Les avantages fiscaux ne sauraient avoir déterminé l’acte d’achat… (CA Paris, 2 e Ch.A., 18mars 2009, n°06/12034) La société S.avait fait édifier, à Saint Maur des Fossés, un immeuble dit « Villa d'Orsigny », suivant permis obtenus en 1991, 1992 et 1994. Suite à sa mise en liquidation judiciaire, elle avait cédé les lots en VEFA au CabinetG., lequel les avait revendus en1998 et1999 à diverses personnes. Les acquéreurs se plai- gnant d’avoir été déterminés à acheter par la certitude de faire une opération de défiscalisa- tion, ils avaient poursuivi en nullité vendeur et notaire pour dol, subsidiairement défaut de délivrance. Le TGI avait accueilli cette deman- de, prononcé la nullité sur le fondement de l'article 1116 du code civil et condamné le ven- deur à indemniser les acheteurs. Celui-ci a interjeté appel. « Considérant, sur les manœuvres alléguées au regard des avantages fiscaux que devait procurer l'acquisition, que les seules présentations par Monsieur G.de sa spécialisa- tion en fiscalité et remise d'une note consa- crée au régime transitoire des B.I.C. alors que les actes de vente ne portent aucune mention du régime fiscal applicable sont insuffisantes à permettre de considérer que les acquéreurs avaient fait des avantages fiscaux liés au statut de loueurs en meublé professionnel une condition déterminante de leur consente- ment ; […] que la demande de nullité fondée sur le dol sera écartée». Observations de Jurishebdo : La cour d’appel de Paris confirme ici sa jurisprudence, s’agissant des actions en nullité basées sur la déception de motifs fiscaux. Les juges refu- sent d’accueillir ce fondement, au motif récurrent selon lequel la preuve n’est pas fai- te que la défiscalisation ait été la cause déter- minante du contrat. Cette preuve semble bien difficile à rapporter. La remise à l’acquéreur d’une simulation fiscale ou de plaquettes publicitaires est à ce titre insuffi- sante (CA Paris, 7juin 2007, 06/05757). C’est, au fond, que le motif purement fiscal s’apparente pour les magistrats à un motif subjectif, extérieur au contrat de vente, et donc exclu du champ de l’erreur vice du consentement. Peu importe dès lors qu’il fut déterminant. Cette approche préserve l’orthodoxie des motivations d’achat en les circonscrivant aux qualités intrinsèques de l'immeuble. La motivation des juges rappelle toutefois que la solution peut être différente si l’acte fait expressément référence au régi- me fiscal recherché (Civ., 3 e , 24avril 2003, n°01-17458). Tendance inverse, certains contrats de réservation prévoient une clause par laquelle le réservataire déclare expressé- ment que l’acquisition n’est pas déterminée par des conséquences comptables et fiscales. Lorsqu’elle existe, c’est au vu de cette clause que la Cour de cassation rejette la demande d’annulation (Civ., 3 e , 21mars 2001, n°99- 14399). Conséquence de cette jurisprudence, les acquéreurs assignent leurs notaires, les- quels peuvent voir leur responsabilité enga- gée au motif que leurs clients, «mieux infor- més des aléas de la défiscalisation attendue, auraient pu reconsidérer leur projet » (Civ., 1 e , 13décembre 2005, n°03-11443). Promesse de vente ■ Ne commet pas de dol l’agence qui rassure les acquéreurs quant à la faisabilité de leur projet de travaux (CA Paris, 2 e Ch.A., 18mars 2009, n°08/00809) Le 3décembre 2004, Madame G.concluait avec les époux R.un compromis de vente sur une maison individuelle, par l'intermédiaire de la société N.et sous condition suspensive d'obtention d'un prêt. Les acquéreurs avaient versé en dépôt 13000 € entre les mains du notaire. Le 31janvier 2005, ils faisaient part de leur décision de ne pas acquérir en raison notamment de l'impossibilité administrative de créer un deuxième étage. Ayant vaine- ment sollicité la restitution des fonds déposés, ils avaient assigné l’agence et la venderesse en nullité du compromis pour dol. Leur demande a été accueillie en première instance. La ven- deresse a interjeté appel. « Considérant que la possibilité de surélever l'immeuble n'a pas été érigée en condition suspensive; 7avril 2009 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Considérant que M.et M me R. soutiennent en substance que cette condition était néan- moins pour eux déterminante, qu'ils ont été victimes de manœuvres dolosives de la part de l'agence, mandataire de M m e G., dont I'affirmation que l'extension était possible a provoqué leur erreur […]; Que cependant […] l a seule assurance , don- née en termes généraux par un commercial de l'agence immobilière, que tous les tra- vaux envisagés étaient possibles , destinée à inciter M.et M me R. à acquérir le bien, n'est pas constitutive d'une manœuvre dolosi- ve surtout lorsque les acheteurs sont, comme en l'espèce, accompagnés de professionnels qualifiés pour les renseigner sur les précau- tions à prendre dont ils auraient été avisés de suivre les conseils de prudence élémentaire; Considérant […] qu'en l'espèce, s'il n'est pas contesté que M.et M me R. ont acheté avec I'intention de surélever la maison, une telle possibilité n’était pas mentionnée dans le mandat donné à l'agence et il n'est nullement établi que cette considération, dont ils n'ont fait ni une condition suspensive ni même une condition déterminante de la vente, ait été partagée par la venderesse […]; Considérant dès lors qu'en application du compromis […] M.et M me R. qui ont failli à l'engagement pris d'acquérir l'immeuble sont tenus au paiement de la clause pénale ». Observations de Jurishebdo : La possibilité de réaliser une extension ne portant pas sur une qualité substantielle du bien, elle ne pouvait recouvrir la nature de condition déterminante de la vente, sauf à être entrée de façon explicite dans le champ contrac- tuel. Or, rien ne prouvait en l’espèce que les acquéreurs avaient signalé à leur venderesse le caractère décisif de leur projet d’aménagement. Une telle preuve étant dif- ficile à rapporter, le moyen le plus sûr consis- te à insérer une condition suspensive, ce qui n’avait pas été fait. Sur le terrain du dol, les juges ne sont pas plus cléments. Le dol requiert la manipulation ou la dissimulation d’informations pertinentes et présentes. La tromperie sera plus difficile à démontrer s’agissant d’une donnée future par défini- tion incertaine, telle que l’évaluation de la probabilité de l’obtention d’une autorisation administrative. Sur le terrain du devoir de conseil en revanche, on pouvait penser que l’agent avait fait preuve de légèreté. Mais, écartant l’argument des manœuvres dolo- sives, les juges laissent entendre qu’un acquéreur ne peut sérieusement soutenir avoir pris pour argent comptant le discours « commercial » d’usage. Péché de naïveté? Plus sûrement, absence de lien de causalité entre l’argumentaire de vente et le préjudi- ce, les acquéreurs s’étant entourés de profes- sionnels: ils étaient donc prévenus des pré- cautions à prendre. Bail commercial ■ L’acquisition de la clause résolu- toire n’interdit pas au juge l’octroi de délais de paiement (Cass. Civ., 3 e , 4mars 2009, n°291 FS-P +B, rejet) La SCI P.avait donné à bail à la société H.des locaux commerciaux pour une durée de neuf années à compter du 30septembre 1992. Les 28juillet et 16août 1999, la bailleresse avait fait délivrer deux commandements visant la clause résolutoire puis, le 25août 1999, notifié à la locataire son refus de renouvellement sans offre d'indemnité d'éviction « pour motifs graves et légitimes ». La société H.avait assigné sa bailleresse. En appel, les juges ont suspendu les effets de la clause résolutoire et accordé à la locataire un délai d’un mois pour s'acquitter de ses obligations. La SCI a formé pourvoi. « Attendu qu'ayant constaté qu'à la date du commandement, le locataire restait devoir une certaine somme au bailleur dont il n'était pas justifié qu'elle ait été payée dans le délai d'un mois, que la situation du locataire jus- tifiait de lui accorder un délai d'un mois pour s'acquitter de sa dette, la cour d'appel a pu, sans contradiction, constater que la clau- se résolutoire qui était acquise devait voir ses effets suspendus pendant le délai accordé pour apurer sa dette et dire que la clause serait réputée ne pas avoir joué en cas de paiement dans le délai ». Observations de Jurishebdo : Rappel: le loca- taire d’un bail commercial peut obtenir des délais de paiement alors même que la clause résolutoire est déjà acquise à son encontre. Dans ce cas, ce n’est plus la clause résolutoire qui est suspendue, mais son acquisition, autre- ment dit la disparition du bail. Si la dette est apurée, le bail revit. Si elle ne l’est pas, c’est la clause qui reprend force pour donner son effet résolutoire. Le locataire peut solliciter cet- te clémence à tout moment après l'expiration du délai d'un mois prévu au commandement (Civ., 3 e , 7janvier 1998, n°95-20167) et pour la première fois en appel (Civ., 3e, 14juin 2006, n°05-12042). Si cette jurisprudence est justi- fiée au regard de la gravité que constitue une expulsion pour la survie de l’activité du pre- neur, elle n’est accordée qu’une fois (Civ., 3 e , 10décembre 2008, n°07-19899). Lutte contre l’habitat insalubre ■ L'obligation de relogement incombe indifféremment au pro- priétaire ou à l'exploitant (Cass. Civ., 3 e , 4mars 2009, n°286 FS-P +B, rejet) La SCI S.était propriétaire d'un immeuble à usage commercial donné à bail le 26février 2004 à la société M.pour l'exploitation d'un fonds de commerce d'hôtel meublé. Le 27juillet 2005, l’immeuble avait fait l'objet d'un arrêté de péril et, par arrêté préfectoral du 14décembre 2005, déclaré irrémédiable- ment insalubre et interdit à l'habitation et à toute utilisation de jour comme de nuit. Onze occupants avaient assigné la SCI et la société M.aux fins d'être dispensés du paiement des loyers à compter du 27juillet 2005 et obtenir leur relogement. Cette demande ayant été accueillie en appel, la SCI a formé pourvoi. « Attendu […] que la cour d'appel a retenu, à bon droit, qu'il résultait des articles L.521-1 et L.521-3-1 du code de la construction et de l'habitation tels que modifiés par l'ordonnance n°2005-1566 du 15décembre 2005 relative à la lutte contre l’habitat insa- lubre, que l'obligation de relogement incombait indifféremment au propriétai- re ou à l'exploitant et que la mairie de Saint-Denis ayant sollicité en vain la société exploitante pour qu'elle assure le relogement des occupants, ces derniers étaient fondés à saisir aux mêmes fins la SCI, également tenue d'assumer cette obligation ». Observations de Jurishebdo : Pour la SCI pro- priétaire, l'obligation de relogement ne pou- vait peser que sur une seule personne, en l’occurrence l’exploitant, seul à avoir un lien direct avec les occupants. Cette approche a pu être retenue par certaines cours d’appel, les juges estimant que le propriétaire est alors tiers par rapport aux occupants (CA Aix, 7sep- tembre 2006). La cour d’appel de Paris a sta- tué en sens contraire (CA Paris, 26septembre 2007, 06/16344). Sa solution est ici consacrée par la Cour de cassation, en cohérence avec l'ordonnance n°2005-1566 du 15décembre 2005, avec cette conséquence que les occu- pants au bénéfice desquels cette alternative est prévue sont recevables à la faire valoir en justice. ● H.L. Pages réalisées par Hélène Lécot 7avril 2009 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Rétractation du promettant: jusqu’à quand? (Cass. Civ. 3 e , 25mars 2009, n°387, FS-P +B, cassation) Une promesse unilatérale de vente avait été signée le 20août, enregistrée le 23août par le bénéficiaire (la Safer), mais retirée par le promettant le 25août. Le 7septembre le bénéficiaire levait l’option et assignait le promettant en vente forcée. La cour d’appel avait admis la vente forcée mais la décision est cassée: “Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient qu’en l'absence de délai imparti à la Safer pour lever l’option, il appartenait aux épouxH., qui souhaitaient revenir sur leurs engagements, de mettre préalablement en demeure le bénéficiaire de la promesse d'accepter ou de refuser celle-ci; qu'en l'absence de cette formalité leur “dénonciation” de leur promesse était sans effet sur l'acceptation de la bénéficiai- re, régulièrement intervenue le 7sep- tembre 2004; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, ainsi qu'il le lui était demandé, si le retrait par les époux H.de leur promesse unilatérale de vente n'avait pas été notifié à la Safer avant que celle-ci ne déclare l'accepter , la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision”. Observations de Jurishebdo : la promesse de vente était conclue sans délai de validi- té. Fallait-il que le promettant qui désirait se rétracter mette en demeure le bénéfi- ciaire d’acquérir? C’est ce qu’avait jugé la cour d’appel, mais sa solution est censurée. Dans la mesure où le promettant s’était rétracté et que la rétractation était anté- rieure à l’acceptation du bénéficiaire, celui- ci ne pouvait plus valablement exiger la vente forcée. Cette solution confirme que, tant que le bénéficiaire n’a pas levé l’option, le pro- mettant peut se rétracter. (cf. Cass. Civ. 3 e , 15 déc. 1993, n°91-10199). Plus précisé- ment, dès que le promettant a notifié au bénéficiaire son retrait, le bénéficiaire ne peut plus accepter. ■ Refus de vente: choisir entre la ven- te forcée et les dommages-intérêts (Cass. Civ. 3 e , 25mars 2009, n°386, FS-P +B, cassation) Alors qu’ils avaient signé une promesse synallagmatique de vente, les promettants s’étaient ensuite refusés à la réitérer par acte authentique. Les acquéreurs avaient d’abord demandé la restitution de l’indemnité d’immobilisation et des dom- mages-intérêts puis changé d’avis et demandé la vente forcée. Se posait la question de savoir jusqu’à quand leur changement d’attitude était recevable. Pour la cour d’appel, l’acquéreur qui avait assigné le vendeur en dommages-intérêts avait ainsi renoncé à demander la vente forcée. La décision est cassée au visa de l’article 1184 al. 2 du code civil : “Attendu […] qu'en statuant ainsi, alors que le contractant victime d'une inexécu- tion a la faculté de modifier son option entre poursuivre soit l'exécution de la ven- te, soit sa résolution tant qu'il n'a pas été statué sur sa demande initiale par une décision passée en force de chose jugée, la cour d'appel, qui n'a pas caractérisé la renonciation de M.G. à la réalisation de la vente, a violé l'article susvisé”. Observations de Jurishebdo : l’article 1184 du code civil accorde au contractant une option lorsque l’autre n’a pas exécuté le contrat: soit forcer l’autre à l’exécution, lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. Après avoir choisi une branche de l’alternative, jusqu’à quand peut-on chan- ger d’avis? La Cour de cassation répond nettement à la question; tant qu’il n’a pas été statué sur la demande initiale par une décision passée en force de chose jugée. Trois arrêts sur les contrats de vente La Cour de cassation a rendu le 25mars trois décisions sur des contrats de vente. Ils sont tous les trois liés aux difficultés qui peuvent surgir entre la date de l’avant-contrat et celle de l’acte définitif. En l’espèce, bien qu’ayant assigné le contractant en résolution du contrat, l’acquéreur pouvait ensuite y renoncer et réclamer l’exécution forcée puisque le jugement n’avait pas encore été rendu. ■ Pacte de préférence: quand apprécier sa connaissance par le tiers acquéreur? (Cass. Civ. 3 e , 25mars 2009, n°388, FS-P +B, cassation) Lorsqu’un propriétaire consent un pacte de préférence et qu’il vend à un tiers en violation du pacte, quelle est la sanction? Le principe est que le contractant lésé n’a droit qu’à des dommages-intérêts. Il ne peut obtenir l’annulation de la vente que s’il prouve que l’acquéreur connaissait l’existence du pacte et que son bénéficiaire avait l’intention de sen prévaloir. L’arrêt rapporté précise à quelle date cette connaissance doit être appréciée. Dans cette affaire, la cour d’appel avait annulé la vente conclue en violation du pacte de préférence, au motif que les acquéreurs connaissaient l’existence du pacte à la date de la signature de l’acte authentique. L’arrêt est cassé : “Vu les articles1583 et1589 du code civil; […] Qu'en statuant ainsi, alors que la connais- sance du pacte de préférence et de l'intention de son bénéficiaire de s'en pré- valoir s'apprécie à la date de la pro- messe de vente , qui vaut vente, et non à celle de sa réitération par acte authen- tique, la cour d'appel, qui n'a pas constaté que les parties avaient entendu faire de celle-ci un élément constitutif de leur engagement, a violé les textes susvisés”. L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : voici donc une précision sur la date à laquelle il convient d’apprécier si le tiers acquéreur connaissait l’existence du pacte de préfé- rence. Il s’agit de la date de signature de l’avant-contrat et non celle de l’acte authentique. Réduction du dépôt de garantie Le ministère du logement a indiqué dans une réponse écrite le sort du dépôt de garantie, pour les baux d’habitation en cours . La loi du 8février 2008 a réduit à un mois le mon- tant maximum du dépôt de garantie pour les baux de la loi de 1989. La règle s'applique aux baux conclus à compter du 9février 2008, mais pour les baux en cours. Le locataire ne peut s'en prévaloir pour demander le remboursement d'un mois de loyer. (Rép. au député Jean-Claude Flory, 17mars 2009, J.O. AN, Q, p.2621, n°32932 ). 7avril 2009 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E P P A A R R L L E E M M E E N N T T A A I I R R E E Eric Woerth explique le mécanisme de suspension des mensualités de l’impôt sur le revenu pour les contribuables relevant de la tranche à 5,5% (JO AN déb. 19mars p.2740). Christine Lagarde évoque un assouplisse- ment des prêts relais négociés avec les banques, un allongement de la durée d’exonération des plus-values en cas de cession de biens immobiliers et l’augmentation de 200euros de la prime à la cuve (p.2743). Michel Bouvard annonce un amende- ment pour limiter les effets de seuils de zone dans les dispositifs d’incitation à l’investissement locatif (p.2770). La discussion des articles a débuté le 19mars. Gilles Carrez explique que l’article 1 er vise à réduire l’impôt sur le revenu des contri- buables imposés dans la tranche de 5,5%, par un crédit d’impôt. Le rappor- teur propose un amendement pour exclure de la mesure les contribuables qui auraient utilisé un dispositif de défis- calisation non encore plafonné (Malraux, meublé ou monument historique). L’amendement (n°1) a été voté (p.2796) ainsi qu’un autre qui vise à en limiter l’effet pour les contribuables qui ont d’autres revenus de valeurs mobilières soumis à prélèvement libératoire (l’article a été voté p.2797). Charles de Courson évoque le problème de la fiscalité de la vente d’immeuble à rénover , issue de la loi du 3juillet 2006. Le ministre confirme que l’assiette des droits d’enregistrement porte sur le montant total (achat et travaux). Le député a retiré l’amendement (n°28) mais conclu que le concept de la VIR était inopérant car il vaut mieux acheter un bien et le rénover ensuite (p.2798). Des débats abondants ont eu lieu sur le bouclier fiscal, mais n’ont abouti au vote d’aucun amendement. Henri Nayrou, appuyé par Gilles Carrez, attire l’attention des investisseurs en résidence de tourisme (loi Demesine) qui sont confrontés aux difficultés des gestionnaires en faillite. L’investisseur ne respectant plus l’obligation de location doit rembourser la réduction d’impôt (p.2839). Toutefois, les amendements (n°75, 76 et77) ont été retirés, le ministre indiquant que le délai de reloca- tion à un nouvel exploitant a été porté d’un mois à un an et qu'il s’engageait à examiner au cas par cas avec le député les problèmes rencontrés par les contri- buables (p.2840). Michel Bouvard a proposé de supprimer la taxe de publicité foncière sur les baux de plus de douze ans (amendement n°18). Il l’a finalement retiré à la deman- de du ministre qui s’est engagé à étudier la question (p.2846). À l’initiative de Jean-Pierre Brard, un débat a eu lieu sur la politique d’Icade, de vendre une partie de son patrimoine de logements. Il a reçu le soutien de François Scellier, mais non celui du ministre qui a évoqué un “décalage d’information” (p.2853). Michel Bouvard a proposé d’aligner le dispositif du LMNP sur celui du Scellier. Le député explique que le succès du dis- positif Scellier, qui vise le logement neuf, a asséché les investissements dans les autres secteurs immobiliers. Il propose donc un dispositif limité dans le temps, plus fort en2009 et2010 et réduit en2011 et2012 (p.2874). Gilles Carrez précise que la réduction d’impôt serait de 25%, le plafond de 500000euros serait ramené à 300000euros. En contre- partie l’amortissement serait supprimé. L’amendement (n°11) a été adopté (p.2874). ■ Problème de zonage Gilles Carrez évoque ensuite la question du zonage pour les régimes d’investissements locatifs. Il propose que les préfets puissent accorder des déroga- tions à l’application du dispositif en zone C.Le ministre s’y est toutefois opposé, indiquant que l’arrêté contenant une redéfinition du zonage devait paraître vers le 15avril. Jérôme Cahuzac soutient l’idée du zonage défini par le préfet. L’amendement n°19 a été voté (p.2878) en dépit des réserves d’Eric Woerth. Enfin Gilles Carrez a proposé un amende- ment pour prévoir une réévaluation des valeurs locatives à l’initiative de l’administration fiscale. Le ministre n’a pas voulu s’engager et le débat a été reporté au projet de loi de finances pour 2010 (p.2880). Eric Woerth a alors défendu un amende- ment (n°118) pour rétablir le prélève- ment sur les organismes HLM qui ne construisent pas suffisamment, les “dodus dormants”, selon l’expression reprise par le ministre, article qui figurait dans la loi de Christine Boutin avant sa censure par le Conseil constitutionnel. Gilles Carrez soutient le texte, soulignant notamment le rôle positif joué par la CGLLS. Jean- Yves Le Bouillonnec attire toutefois l’attention sur les motivations de la cen- sure de l’article (habilitation par la loi du pouvoir réglementaire à fixer les règles d’assiette et de taux d’une imposition) en estimant que le nouveau texte reste insuffisamment précis (p.2881). L’ensemble du projet a été voté (p.2886). Questions aux ministres ❑ Le ministre du logement a indiqué à Pierre Méhaignerie qui l’interrogeait sur le zonage des aides à l’investissement locatif : “nous répondrons au cas par cas, en évitant que ne se reproduisent les dan- gers comme ceux qu’ont connus le Borloo et le Robien” (JO AN déb. 5mars, p.2149). ❑ Expulsion : interpellée par Annick Lepe- tit sur la trêve hivernale, Christine Boutin a indiqué les mesures prises par le Gouverne- ment: installation des commissions de pré- vention des expulsions, enquêtes sociales avant tout recours à la force publique, offre de relogement pour les expulsés de bonne foi et signature imminente de l’extension de la garantie des risques loca- tifs (JO AN déb. 11mars, p.2381). Elle a ajouté le 18mars: “Si malgré tout il fallait en arriver à l’expulsion, je me suis engagée à ce que personne ne finisse dans la rue sans une proposition alternative d’hébergement temporaire” (JO AN déb. 19mars p.2729). ❑ Médiateur du crédit : au 10mars, 6373 dossiers ont fait l’objet d’une médiation, une issue positive a été trouvée dans 66% des cas. Une déclaration d’Hervé Novelli devant les députés (JO AN déb. 11mars p.2381). ❑ Auto-entrepreneurs : Hervé Novelli annonce que 90000 auto-entrepreneurs se sont déclarés depuis le 1 er janvier (JO AN déb. 11mars p.2486). La loi de finances rectificative votée à l’Assemblée Les députés ont abordé le 18mars l’examen d’une nouvelle loi de finances rectificative. Le texte de la CMP revient à l’Assemblée le 9 avril. ■ Participation au risque Le mécanisme est le suivant: à côté des parts ordinaires souscrites par les investis- seurs, sont émises des parts spécifiques, dites de carried interest, réservées à l’équipe de gestion. L’idée est d’associer les managers au risque pris par les investis- seurs. En contrepartie, une partie des plus- values réalisées par le fonds leur est réser- vée, dans une proportion souvent signifi- cative puisqu’elle peut atteindre 20% de la plus-value brute. Cette loi « des 1/5e» s’est d’ailleurs généralisée dans les fonds indépendants. ■ Une fiscalisation accrue Jusqu’en 2002, les gérants titulaires de car- ried interest bénéficiaient de l’exonération d’impôt sur le revenu applicable sous cer- taines conditions aux parts de FCPR et aux actions de SCR. Fin de ce régime de faveur avec la Loi de Finances pour 2002, le légis- lateur estimant que la nature particulière de ces parts ne justifiait plus une telle immunité fiscale. Une imposition égale- ment motivée par le caractère conséquent des sommes en jeu, pouvant parfois atteindre plusieurs dizaines de millions d’euros. En mars de la même année, une instruction fiscale venait poser un certain nombre de conditions pour permettre aux gérants, faute d’une exonération, de bénéficier du moins du régime des plus- values. Principalement, les bénéficiaires devaient justifier de la réalité de leur engagement dans le capital (Inst. 5 I-2-02 N° 61 du 28mars 2002). L’affaire en était là jusqu’à la fin 2008, où le sujet des carried interest est revenu sur la table parlemen- taire à l’initiative du sénateur Jean Arthuis et du groupe de travail sur la crise finan- cière. L’idée a été avancée de taxer ces parts comme des compléments de salaires soumis aux cotisations de sécurité sociale et à l’impôt sur le revenu. Ce qui revenait à considérer les carried interest comme des « bonus », une position contestable selon les professionnels, car faisant fi de la réali- té de l’investissement réalisé. Ces derniers ont donc engagé des discussions avec les pouvoirs publics, pour aboutir à une solu- tion de compromis. ■ Un régime fiscal de compromis La Loi de Finances pour 2009 est venue cla- rifier les conditions dans lesquelles les titu- laires de carried interest peuvent continuer à bénéficier du régime des plus-values (art. 15). Les dispositions reprennent et complè- tent celles de l’instruction fiscale de mars2002. À défaut de remplir ces cri- tères, les gains et distributions perçues (plus-values dégagées par le véhicule de capital-risque ou réalisées lors de la cession ou du rachat des parts ou actions) seront taxés en traitements et salaires. ➠ 1. Les parts doivent être souscrites pour un prix correspondant à leur valeur : le législateur a ici voulu éviter que le régime ne puisse s’appliquer à des parts acquises pour un montant de convenance, tel qu’un euro symbolique. Il s’agit donc de soumettre les carried interest au principe du « juste prix ». ➠ 2. Il doit n’exister qu’une seule caté- gorie de part : la loi proscrit la création de parts « sur mesure ». Chacune d’elles doit être souscrite à un prix unique au sein d’un même FCPR ou d’une même SCR et ouvrir les mêmes droits. ➠ 3. Les parts doivent représenter au moins de 1% du montant total des souscriptions . Cette condition constitue le cœur du durcissement du régime. ➠ 4. Les distributions doivent être versées au moins 5 ans après la création du fonds ou l’émission des parts et, pour les FCPR, après remboursement des apports des autres porteurs: la loi exige un enga- gement financier durable de la part du gestionnaire de fonds. ➠ 5. Le titulaire de carried interest doit per- cevoir une rémunération normale au titre de son contrat de travail ou de ses fonctions de dirigeant. Ainsi, les parts ne peuvent-elles être un substitut à la rémunération. 7avril 2009 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A N N A A L L Y Y S S E E Zoom sur… les carried interest Page réalisée par Hélène Lécot Cet anglicisme, que l’on peut traduire par « parts et actions à rendement subordonné » (PARS), désigne un mode d'intéressement à la performance mise en place dans les fonds d’investissement: Fonds Commun de Place- ment à Risque (FCPR), Sociétés de Capital Risque (SCR), fonds internatio- naux… Longtemps défiscalisés, les carried interest ont vu leur régime cla- rifié, et durci, par la loi de finances pour 2009. S’agissant des bénéficiaires, les dispositions concernent toujours les salariés ou diri- geants de FCPR, de SCR et de sociétés réali- sant des prestations de services liées à la gestion des FCPR/SCR. Mais, nouveauté importante, sont désormais visés les sala- riés ou dirigeants d’entités européennes, constituées dans un Etat membre de la Communauté Européenne ou partie à l'accord sur l'Espace Économique Euro- péen, hors Liechtenstein. ■ Plus de transparence, mais… Avec cette réforme des carried interest, les parlementaires ont posé les bases d’un régime fiscal plus transparent, et certaine- ment plus cohérent. En effet, l’administration fiscale dispose désormais d’une base légale pour la taxation en trai- tements et salaires des carried interest qui ne respecteraient pas les conditions posées, régime jusque-là encadré par une simple instruction fiscale. Autre progrès, l’extension du régime au niveau européen, une disposition non seulement favorable mais également attendue car l’incertitude demeurait concernant les fonds paneuro- péens. En outre, plus globalement, on ne peut que souscrire à la philosophie généra- le de la réforme, qui consiste à exiger une véritable prise de risque par les équipes de gestion en contrepartie de la fiscalité des plus-values. Reste que, dans la pratique, les conditions telles qu’actuellement définies n’apparaissent pas totalement pertinentes. Tel est notamment l’avis de Laurent Moda- ve, avocat fiscaliste chez Gide-Loyrette- Nouel. Selon lui, le niveau d’investissement requis, à hauteur de 1%, est peu adapté à la réalité. En effet, cette valeur est totale- ment hors marché pour de nombreux fonds: les fonds de fonds, les très gros fonds et les très petits, ou encore les fonds réservés aux particuliers, où la pratique est en général bien inférieure, entre 0,05% et 0,2%. Les pouvoirs publics ont néanmoins entendu cette critique, si bien que la loi renvoie à un décret afin de préciser les cas dans lesquels il sera possible de déroger, à la baisse, à ce seuil. L’avis de l’AMF est requis et les discussions sont encore en cours. La réforme entrera en vigueur avec la publication de ce décret, et au plus tard le 30juin 2009. En attendant, c’est donc l’instruction fiscale de 2002 qui continue à s’appliquer, offrant pour quelques mois encore une fiscalité plus souple aux titu- laires de ces carried. ● La loi de modernisation de l’économie du 4août 2008 (« Loi LME ») a supprimé les usages locaux dans le statut des baux commerciaux pour les remplacer par le premier jour du trimestre civil. La suppression de la référence aux usages locaux, compte tenu de leur multiplicité sur le territoire français et des incertitudes qu’ils généraient quant à la date pour laquelle les congés devaient être délivrés, est plutôt un facteur de sécurisation des relations bailleur- preneur. La rédaction de la loi LME par son caractère imparfait suscite néanmoins des incertitudes et des divergences d’interprétation. Le nouvel article L. 145-9 modifié par la loi LME stipule en effet désormais que: « Par dérogation aux articles1736 et1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dis- positions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance. » Si cette rédaction ne semble pas poser de dif- ficulté particulière lorsqu’il s’agit de congé délivré par le preneur ou le bailleur après l’échéance contractuelle du bail au cours de sa tacite reconduction, il en va différemment dans l’hypothèse d’un congé donné pour l’échéance triennale ou pour le terme du bail, lorsque la date anniversaire du bail n’est pas le premier jour d’un trimestre civil. 1. Le congé donné pour une échéance triennale L’article L. 145-4 du code de commerce relatif à la faculté pour le preneur, comme dans cer- taines circonstances pour le bailleur, de don- ner congé à l’expiration d’une période trien- nale, n’a pas été modifié par la loi LME. Le statut des baux commerciaux prévoit donc toujours une « faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale dans les formes et délais de l’article L. 145-9 ». Aussi, dans l’hypothèse où un bail a été con- senti avec une date de prise d’effet distincte du premier jour d’un trimestre civil, une incertitude naîtra pour la partie - bailleur ou preneur - souhaitant notifier son congé pour une période triennale. Doit-elle en effet signifier son congé: - pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois à l’avance ainsi que prévu par l’article L. 145-9? - ou bien, au moins 6 mois à l’avance pour le jour auquel expire la période triennale du bail, soit pour la veille de sa troisième ou six- ième date anniversaire? Ainsi, par exemple, pour un bail à effet du 2avril, doit-on donner congé, avec préavis de 6 mois, pour le 1 er avril ou pour le 30juin suivant? Il convient de rappeler qu’avant la réforme de la loi LME, il était admis que le congé en cours de bail devait être donné au moins 6 mois à l’avance pour la date d’échéance con- tractuelle triennale, et donc pour la veille de la date de son troisième ou son sixième anniversaire, sans qu’il ne soit tenu compte des usages locaux. En outre, il est très fréquent que les baux commerciaux prévoient dans leurs disposi- tions relatives à la durée du bail une clause mentionnant précisément les dates anniver- saires pour lesquelles le congé à échéance tri- ennale peut être donné. Il est donc permis de penser que les tri- bunaux continueront à appliquer une jurisprudence similaire, excluant ainsi que le congé soit donné pour le dernier jour du trimestre civil. En tout état de cause, et compte tenu des incertitudes que crée la loi LME sur la date pour laquelle le congé doit être délivré, la prudence devrait certainement inciter les parties à donner congé pour la date la plus proche dans la mesure où il est admis que lorsqu’un congé a été donné pour une date erronée, il prend effet à la date utile suiv- ante. En effet, le congé donné pour une date antérieure à celle fixée par les textes légaux n’est pas nul et son effet est reporté à la date pour laquelle il aurait dû être régulière- ment donné (Com. 25janvier 1961, Gaz. Pal. 1961, 1, 323). Ainsi, au regard des divergences d’appréciation qui ne manqueront pas de naître sur le nouvel article L. 145-9, il con- viendrait donc par précaution de don- ner congé pour l’échéance contractuelle triennale, en respectant un délai de préavis de 6 mois , plutôt que pour le pre- mier jour du trimestre civil, dans la mesure où si un congé donné pour une échéance tri- ennale est considéré comme ayant été 7avril 2009 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A N N A A L L Y Y S S E E Congé de bail commercial et dernier jour du trimestre civil: la prudence reste d’usage par Maxime Simonnet, avocat, Salans. délivré pour une date trop proche, il aura néanmoins effet pour le dernier jour du trimestre civil suivant. Dans l’exemple évoqué ci-dessus, il convien- drait donc de donner congé pour le 1 er avril, veille de la date anniversaire du bail, et non pour le 30juin, car même à supposer que la jurisprudence, ou le législateur – contredisant la présente analyse - ne fasse finalement pré- valoir le dernier jour du trimestre civil sur la date anniversaire, le congé ne sera pas consid- éré comme nul puisque ses effets seront sim- plement reportés à la date du 30juin, ce qui est un moindre mal pour la partie ayant mani- festé son intention de mettre fin au bail. 2. L’hypothèse d’un congé avec offre de renouvellement délivré pour l’échéance du bail Au regard de la nouvelle rédaction de l’article L. 145-9, il convient de la même manière de s’interroger sur la date pour laquelle le bailleur doit donner congé à son preneur - le cas échéant avec offre de renouvellement - lorsque l’acte est délivré plus de 6 mois avant l’échéance con- tractuelle. Une lecture stricte de l’article L. 145-9 en sa nouvelle rédaction devrait inciter le bailleur à délivrer le congé au moins 6 mois à l’avance pour le dernier jour du trimestre civil après l’échéance contractuelle. Une telle pratique serait néanmoins con- traire aux dispositions de l’article L. 145-12 selon lequel: « Le nouveau bail prend effet à compter de l’expiration du bail précédent. » Il y a donc une contradiction évidente entre deux articles du statut des baux commerci- aux, contradiction qui résulte certainement d’une erreur de plume du législateur, que celui-ci aura à cœur, on l’espère, de corriger dans les prochains mois. La règle qui veut que l’on fasse prévaloir le texte spécifique sur un texte plus général conduit à privilégier une délivrance d’un congé pour la date fixée à l’article L. 145-12, c’est-à-dire celle de l’expiration du terme contractuel du bail ancien . Une telle solution se justifie également par la prudence dans la mesure où, si la jurispru- dence ou le législateur devait finalement faire prévaloir la règle de l’article L. 145-9, le congé donné pour une date trop proche – la date anniversaire - serait à tout le moins reporté à la prochaine échéance utile, soit le dernier jour du trimestre civil suivant. ● 7avril 2009 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné R éponse O bservations 10mars 2009 A N p.2319 n°38418 Maurice Leroy, N C, Loir-et-Cher Lutte contre le surendet- t ement Economie Le Gouvernement présentera un projet de loi sur la réforme du crédit a vant la fin du 1 er t rimestre 2009. Il vise à promouvoir un crédit respon- sable: renforcer la responsabilité des acteurs, prêteurs et emprunteurs, instaurer un devoir d'explication et l'obligation d'évaluer la solvabilité de l'emprunteur, promouvoir une distribution responsable des crédits sur le lieu de vente, améliorer la prévention du surendettement. 10mars 2009 AN p.2326 n°38387 Claude Birraux, UMP, Haute-Savoie Application obligatoire de l' ILC ? Economie Le nouvel indice des loyers pour les activités com- merciales issu de la loi du 4août 2008 et du décret du 4novembre 2008 ne peut remplacer l'ICC que si les deux parties en sont d'accord. Le G ouvernement va procéder à l'évaluation de l'impact de ce nouvel indice. Après analyse, il « sera en mesure d'évaluer la nécessité éventuelle de renforcer encore davantage l' encadrement des loyers des baux commerciaux ». La réponse précise que les premières données devraient prochaine- ment être recensées. 10mars 2009 AN p.2345 n°40126 Hervé Gaymard UMP, Savoie Multipropriété Industrie et consomma- tion Le Gouvernement a adopté le 4février 2009 un projet de loi qui permet à un associé de la société d'attribution de demander au juge d'accorder le retrait pour de justes motifs tout en évitant une atteinte aux intérêts des associés restants. Le pro- jet prévoit de permettre à tout associé d'obtenir à tout moment communication de la liste com- plète des autres participants à la société. Ce projet de loi de développement et de modernisation des ser- vices touristiques vient en discussion aujour- d’hui 7avril au Sénat. 10mars 2009 AN p.2354 n°35815 Marie-Jo Zimmer- mann UMP, Moselle Aide d'une commune pour l'installation de pan- neaux photovoltaïques Ecologie Une commune peut accorder une subvention aux personnes qui installent sur leur toit des panneaux photovoltaïques. En revanche, si elle diminuait le prix de vente d'un terrain commu- nal à ceux des acquéreurs qui prendraient l'engagement d'installer des panneaux photo- voltaïques sur la toiture, elle prendrait le risque d'enfreindre le principe d'égalité. Une réponse donnée sous réserve de l'interprétation des tri- bunaux. 12mars 2009 Sénat p.643 n°7143 Béatrice Descamps, UMP, Nord Pratique du commis- sionnement des diag- nostiqueurs Logement Une partie des diagnostiqueurs établissent des liens avec des agents immobiliers. Ils leur versent des commissions pour l'apport de clients. Cette pratique n'est pas interdite . Le commission- nement est autorisé sauf s'il est abusif et place le diagnostiqueur en position de dépendance économique vis-à-vis de son donneur d'ordre. Il n'est pas opportun, conclut la réponse, de modifier la législation, un peu plus d'un an après l'entrée en vigueur de l'obligation de certification. 17mars 2009 AN p.2571 n° 26745 Pierre Cardo, UMP, Yvelines Application anticipée des mécanismes incitatifs aux constructions écologiques? Ecologie Le projet de loi engagement national pour l'environnement sera prochainement soumis au Parlement, il comporte des incitations aux con- structions respectant certains critères de performance énergétique. Mais il n'est pas possible d'en prévoir une mise en œuvre anticipée. 17mars 2009 AN p.2618 n° 14422 Jean-Yves Le Déaut, S.R.C., Meurthe-et- Moselle Valeur du DPE Logement Dans le cas de la vente, comme de la location, la loi ne prévoit pas de sanction envers le propriétaire ou le bailleur, ni de nullité du contrat en cas de non- fourniture du DPE. Le résultat du DPE (évaluation de la consommation d'énergie et des charges) n'est pas une garantie contractuelle et il n'est pas envis- agé de rendre ce diagnostic opposable . Le député proposait que la non-production du DPE soit sanctionnée par la nullité du bail. 17mars 2009 AN p.2618 n° 19920 Michel Sainte Marie, S.R.C., Gironde CCMI. Contenu de la notice descriptive Logement La notice descriptive du contrat de construction intè- gre les équipements indispensables à l'utilisation de la maison. Y figurent notamment les revêtements de sols, peintures et papiers peints. Aucun élément de la notice descriptive ne peut être omis. Les travaux non décrits et chiffrés par le constructeur sont réputés compris dans le prix convenu, les suppléments de prix sont donc injustifiés (Cass. Civ. 3 e , 20 janv. 1993). Le député évoquait le cas des maisons « prêtes à décorer ». 17mars 2009 AN p.2619 n° 26187 François Lamy, S.R.C., Essonne Surloyers Logement Le SLS s'applique aux ménages dont les ressources dépassent de 20 % les pla- fonds. Il ne s'applique pas dans les ZUS ni en ZRR. Mais les bailleurs peuvent élaborer une convention de patrimoine et dans ce cadre déroger au barème national. Le barème national est entré en vigueur le 1 er janvier 2009. Les con- ventions d'utilité sociale qui remplacent les conventions de patrimoine peu- vent mettre en œuvre une modulation du surloyer dans certaines zones. A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 7avril 2009 page 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F Nominations C abinets ministériels ➠ Logement : Raphaël Benda est nommé conseiller parlementaire au cabinet de la ministre (arr. du 18mars 2009, J.O. du 26mars, @). ➠ Premier ministre : François Jacq quitte ses fonctions de conseiller pour le développe- ment durable, la recherche et l'industrie de François Fillon (arr. du 25mars 2009, J.O. du 26mars, @). Administration et organismes publics ✓ CGLLS : sont nommés administrateurs: Etienne Crépon (directeur de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages) et Charles Sarra- zin (trésor) par arrêté du 18mars 2009 (J.O. du 27mars, p.5482). ✓ Préfets Anne-Marie Charvet est nommée préfète de l'Aude (décret du 25mars 2009, J.O. du 27 mars, @). Au fil du J.O. Conventions collectives ➠ Personnels des sociétés anonymes et fon - dations HLM : il est envisagé l'extension de l’accord du 27novembre 2007 portant sur de nouvelles dispositions de classifications et de rémunération minimale (avis publié au JO. du 28mars, p.5530). ➠ Personnel des huissiers de justice : Il est envisagé l'extension de l'avenant n°34 du 3décembre 2008 sur les classifications et salaires (J.O. du 28mars p.5533). ✓ Aménagement du territoire : le décret n°2009-333 du 26mars 2009 modifie le décret n°2007-809 du 11mai 2007 relatif à la prime d'aménagement du territoire pour l'industrie et les services (J.O. du 28mars, p.5508). ✓ Impôts : l’arrêté du 26mars 2009 crée des services des impôts des particuliers dans les services déconcentrés de la direction généra- le des finances publiques. Ces services sont issus d'un ou plusieurs centres des impôts et d'une ou plusieurs trésoreries, qui sont des postes comptables (J.O. du 29mars, @). ✓ Taux de l’usure Le taux de l’usure, à compter du 1 er avril 2009, est fixé à: - prêts à taux fixe: 7,83% - prêts à taux variable: 7,93% - prêts-relais: 8,05% (Avis publié au J.O. du 28mars, p.5541) ✓ Instruction fiscale SIIC Une instruction n°4 H-1-09 concernant l’application du régime SIIC de l’article 210 E du CGI a été publiée le 30mars 2009. NOM: PRENOM:FONCTION: SOCIETE: ADRESSE: TELEPHONE:FAX: MEL: N° TVA intracom . :SIGNATURE: BULLETIN D’ABONNEMENT « PRIVILEGE » 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription A RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 349 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ U N E O F F R E E X C E PT ION N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s ■ L’incompréhension grandit entre syndics et copropriétaires. Après la publication de plusieurs enquêtes sur les tarifs des syndics, notamment par 60millions de consommateurs et par le Particulier, qui mettent en avant qu’une l arge majorité de syndics ne respectent pas la recommandation de 2007 du Conseil national de la consommation, les syndics ont décidé de réagir. Serge Ivars, président d’UNIS, conteste les résultats de ces enquêtes, les jugeant peu fiables au motif qu’elles recueillent néces- sairement des réactions de copropriétaires mécontents. Il a indiqué le 31mars que son syndicat allait porter l’affaire en justice et demander en référé le retrait de la publication de 60millions de consomma- teurs, car “la caricature présentée n’est pas admissible”. Sur le fond, Serge Ivars préconise d’améliorer la compréhension entre les deux parties et propose de créer une “uni- versité de la copropriété”. Les modalités de cette initiative seront précisées en juin. Pour le président d’UNIS, la majorité des syndics respecte la recommandation du CNC, la profession s’y est engagée. Mais rappelant que la profession est déjà surré- glementée, il prévient: “cela ne me gêne pas d’avoir un arrêté de plus, mais dans six mois, on en sera au même point”. La balle est donc dans le camp de Luc Cha- tel, qui n’a pas fait savoir à ce jour sa déci- sion de prendre ou non un arrêté impo- sant le respect de cette recommandation. 7avril 2009 page 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I N N T T E E R R V V I I E E W W Jurishebdo Immobilier: quels sont les résul- tats de vos SCPI pour 2008? Eric Cosserat: «2008 a été une bonne année pour Périal. Même si on a connu un trou d’air en fin d’année, les SCPI s’en sont bien sorties. Avec un rendement de 5,7 à 6%, les SCPI ont montré leur bonne résis- tance face à l’effondrement des marchés financiers. La distribution et les prix de parts ont progressé pour nos trois SCPI». JHI: comment expliquer cette performance dans le marché actuel? E.C. : «C’est le résultat d’une stratégie pru- dente, y compris pendant les années euphoriques. Ainsi, pour PF Opportunité, nous avons parfois renvoyé leur souscrip- tion aux épargnants lorsque les augmenta- tions de capital étaient sursouscrites. Mais pour la collecte, nous avons subi de plein fouet la crise financière. Alors que nous avions un objectif de collecte de 60millions d’euros, nous ne l’avons pas atteint: nous n’avons collecté que 30mil- lions d’euros. L’augmentation de capital de PF O a donc été prolongée avec un prix de part inchangé». JHI: pourquoi les prix de parts ont-ils pour- suivent-ils leur hausse en 2008? E.C. : «Les expertises des actifs immobiliers fin 2008 s’établissent à -0,39% pour PF O, -1,54% pour PF 1 et -1,42% pour PF 2. Mais les expertises précédentes avaient indiqué une augmentation de l’ordre de 10%. Pour PF Opportunité, mais nous avons été prudents en ne retenant qu’une valorisation de 4,8%. Pour PF 1 et PF 2, c’est le marché secondaire qui fait le mar- ché. Il a permis d’augmenter le prix des parts. Le marché secondaire est aujour- d’hui équilibré». JHI: quelle est votre stratégie pour 2009? E.C. : «Notre stratégie tient en deux axes. Premier axe: politique défensive. Nous réduisons les frais généraux, nous renfor- çons les liens avec les locataires. Deuxième axe: politique de développement car l’immobilier sortira gagnant de la tempête financière. Il y a eu des excès mais les SCPI ont joué leur rôle de stabilisateur. Il va y avoir des réallocations d’actifs au détri- ment de la bourse et en faveur de l’immobilier. L’immobilier est un bon ins- trument pour se prémunir contre l’inflation qui risque de repartir pour financer la résorption des déficits publics». JHI: où en sont vos projets d’OPCI? E.C. : «Nous venons d’obtenir un agrément de l’AMF pour le lancement d’un OPCI RFA, premier OPCI géré par Périal. Cet OPCI “Majestal” est destiné à une clientèle d’institutionnels et de family office et investira dans l’immobilier tertiaire. Un premier investissement doit être signé en avril pour un immeuble dans une grande ville régionale. Majestal ne sera pas un OPCI d’externalisation de patrimoine. Nous avons un objectif de 50millions d’euros de collecte et de 120millions d’euros d’investissement. Notre société de gestion investit directement 4millions d’euros et ne se rémunérera que lorsque les investis- seurs auront touché 8% par an. Le ticket d’entrée est de 3millions d’euros pour 20 actionnaires. Au terme de 12 ans maxi- mum, les actifs seront vendus. En revanche, nous avons retiré le dossier que nous avions déposé auprès de l’AMF pour un OPCI grand public. En effet, nous souhaitions un produit essentiellement immobilier mais alors que la loi prévoit une composition d‘actifs de 60 à 90% d’immobilier, l’AMF nous impose de ne pas dépasser le seuil de 60%. Nous avons donc préféré ne pas lancer ce produit. JHI: comptez-vous acheter en 2009? E.C. : «Pour PF 1 et PF 2, nous comptons investir pour 40millions d’euros cette année, à des taux bien plus intéressants qu’en 2007. Un ajustement des prix doit avoir lieu et on trouve actuellement des investissements à 7% à Paris et à 8 ou 9% en première couronne. Nous prévoyons aus- si des restructurations sur certains sites com- me à Lyon Gerland où nous envisageons la construction d’un immeuble BBC de 11000m 2 là où existe un immeuble ancien de 4000m 2 .Nous lançons aussi un audit sur l’ensemble du patrimoine pour la consom- mation d’énergie et d’eau. En 2010, nous fixerons des objectifs de baisse de la consommation, mais ce n’est pas encore une demande des locataires». JHI: comment réagissent les locataires face à l’indexation des loyers? E.C. : «A chaque trimestre, nous regardons l’impact de l’indexation par rapport à la valeur locative. À ceux qui la dépassent, nous proposons de limiter la hausse à 3%, voire de geler l’indexation. Cela constitue un “nouveau loyer” et cela empêche le jeu de la révision locative. Parfois, on négocie en échange, une renonciation du locataire à sa faculté de donner congé». JHI: êtes-vous favorable à l’application de l’indice des loyers des activités tertiaires? E.C. : «Avec l’ASPIM, nous avons signé l’accord visant à la mise en œuvre de l’ILAT. L’ICC est complètement décorrélé de la réalité. Il a abouti à dépasser les valeurs cohérentes de marché. Le nouvel indice est plus cohérent, mais les locataires n’en demandent pas l’application pour l’instant». JHI: comment fonctionnent les autres acti- vités du groupe? E.C. : «Nous avons une activité de promo- tion avec Périal Développement. Nous avons réalisé un programme de 5 immeubles à Mougins (Sophia Antipolis), tous sont vendus. Avec Perial Placements, nous relançons l’investissement en direct. il y a en effet des opportunités à saisir avec le nouveau cycle immobilier et l’excellent avantage fiscal qu’est le Scellier». Eric Cosserat (président de Périal) : «L’immobilier sortira gagnant de la tempête financière» Le groupe de SCPI que préside Eric Cosserat a réalisé une bonne année 2008. En dépit de la crise, le groupe est confiant dans l’avenir du placement immobilier. S’il a dû renoncer à son projet d’OPCI grand public, en raison des exigences de l’AMF, Périal lance cette année “Majestal” un OPCI destiné aux institutionnels. SCPI Rendement Valorisation Performance globale PF 1 6,24% 6,61% 12,85% PF 2 6,11% 2,80% 8,91% PF O 5,85% 4,79% 10,64% Performances 2008 des SCPI Participation Foncière du groupe Perial 