■ Jurisprudence récente p. 2 à 4
Troubles de voisinage
✓ Nuisances olfactives : des odeurs de poulets grillés
Copropriété
✓ Place de parking occupée et aménagée par un autre copropriétaire
Vente
✓ Entre vendeurs et vendeurs des vendeurs, déterminer le responsable d’un vice caché
VEFA
✓ Indemnisation du retard de livraison : pour les parties privatives et les parties communes
Agent immobilier
✓ Lieu de signature du mandat et démarchage à domicile
Baux d’habitation
✓ Protection des locataires âgés, sauf si un bailleur est âgé de plus de 60 ans
✓ Astreinte pour obliger le bailleur à installer des boîtes aux lettres
✓ Convention précaire refusée
Baux commerciaux
✓ Occupation précaire… de 17 ans
■ Actualite p. 5
✓ Diagnostic accessibilité des ERP
✓ Le nouveau zonage des aides au logement est paru
✓ Étude d’impact des projets d’aménagement
■ En bref p. 5
✓ Au fil du J.O.
✓ Nominations
■ Réponses ministérielles p. 6
✓ Le tableau hebdomadaire synthétique des dernières réponses publiées
■ Rencontre p. 7
✓ Urbanisme commercial : « Sortir du chacun pour soi ».Une rencontre du CNCC avec le député Jean-Paul Charié
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à4 Troublesdevoisinage ✓ Nuisancesolfactives:desodeursde pouletsgrillés Copropriété ✓ Placedeparkingoccupéeetamé- nagéeparunautrecopropriétaire Vente ✓ Entrevendeursetvendeursdes vendeurs,déterminerleresponsable d’unvicecaché VEFA ✓ Indemnisationduretarddelivrai- son:pourlespartiesprivativesetles partiescommunes Agentimmobilier ✓ Lieudesignaturedumandatet démarchageàdomicile Bauxd’habitation ✓ Protectiondeslocatairesâgés,saufsi unbailleurestâgédeplusde60ans ✓ Astreintepourobligerlebailleurà installerdesboîtesauxlettres ✓ Conventionprécairerefusée Bauxcommerciaux ✓ Occupationprécaire…de17ans ■ ACTUALITE p.5 ✓ DiagnosticaccessibilitédesERP ✓ Lenouveauzonagedesaidesau logementestparu ✓ Étuded’impactdesprojets d’aménagement ■ ENBREF p.5 ✓ AufilduJ.O. ✓ Nominations ■ REPONSESMINISTERIELLES p.6 ✓ Letableauhebdomadairesynthé- tiquedesdernièresréponsespubliées Lesconventionsprécairesconfortées L aCourdecassationvientderendrefinavrildeuxarrêtstrèsinté- ressants(lirepage4)àproposdesconventionsd’occupationprécaire. L’unenmatièredebauxd’habitation,l’autreenmatièredebauxcom- merciaux. Pourlesbauxd’habitation,laCourdecassationadmetlapossibilitéque lespartiesconviennentd’uneoccupationprécaire,échappantàlaloide 1989.Lecaractèred’ordrepublicdelaloide1989laissedoncunepetite margedemanœuvreauxpartiesmaisdansuncadrebienprécis:ilfaut quelaconventionfasseétatde“circonstancesindépendantesdelaseule volontédespartiesjustifiantlerecoursàlaconventiond’occupationpré- caire”etilfautappréciercescirconstancesaumomentdelasignature delaconvention.Enl’espèce,laCourrefuselaqualificationdeconven- tionprécaireetrequalifielecontratenbaildelaloide1989.Maissurle principe,elleadmetlapossibilitédel’existenced’unetelleconvention. Lespartiesavaientconcluuntelcontrat,pour18mois,carl’occupant envisageaitd’acquérirlelogement,maisn’avaitpudonnersuiteenrai- sondedifficultésfinancières.Lerefusdeprêtn’apasétéjugécomme échappantsuffisammentàsavolontépourquelesfaitspuissentêtre qualifiésd’indépendantsdelavolontédesparties. Pourlesbauxcommerciaux,laCourdecassationreconnaîtlavaliditéde laconventionprécairealorsquelapérioded’usagedeslieux,17ans, auraitpulaissercroirequel’écoulementd’unetelleduréeréduisaità néantlecaractèreprécairedel’occupation.Iln’enestrien.Danscette affaire,ils’agissaitd’unlocalquiavaitétéremisàtitred’occupationdans l’attentedelaconstructiond’unnouveaugarage,eteuégardàlapro- cédurecollectivedupropriétairedeslieux,enattendantladécisiondéfi- nitivedescréanciershypothécaires.C’estdonclaprécaritédudroitet nonsadurée,quiestlecritèreessentielpermettantd’admettreuntel contrat. Onvoitdoncquelescontractants,faceàdesrégimesd’ordrepublic,ten- tentd’yéchapperlorsquedescirconstancesparticulièresrendentlesta- tutinadaptéàleursituation.Ilfautretenirdeuxpointsdecesdeux arrêts.1.Leprinciped’uncontratparticulieréchappantaustatut,est possible,tantpourlesbauxd’habitationquecommerciaux,cequiréjoui- ralestenantsdelalibertécontractuelle.2.Lesparties,ouleurconseil, doivents’attacheràbiencaractériser,sansdoutedanslepréambuledu bail,enquoilasituationparticulièredespartiesenraisondecircons- tancesquileursontextérieures,justifiedeseplacerendehorsducadre légal.Rappelonsenfinquelelégislateur,dansl’article101delaloiloge- mentdu25mars2009vientd’autoriserunnouveaurégimedérogatoire delaloide1989qualifiéde“contratderésidencetemporaire”pour lequelonattend-avecimpatience-ledécretd’application.Ledispositif estexpérimental,ilviseàpermettrelapréservationdelocauxvacants, maisilestuncoinenfoncédanslarigueurdustatut.Sonapplicationest attendueavecintérêt. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 353 1 2MAI 2009 ISSN 1622-1419 9 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier RENCONTRE p.7 ✓ Urbanisme commercial: «Sortir du chacun pour soi». Une rencontre du CNCC avec le député Jean-Paul Charié ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine 12mai 2009 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Troubles de voisinage ■ Nuisances olfactives: odeurs de poulet grillé… (CA Paris, 2 e Ch.A., 8avril 2009, n°08/18038) Les riverains d’un restaurant, se plaignant des odeurs dégagées par une rôtisserie du quar- tier, s’étaient vus déboutés de leurs demandes de réalisation de travaux et de dommages- intérêts. Ils ont interjeté appel. « Considérant que l'expert […] a conclu que l'activité de cuisson de poulets engendrait des dégagements malodorants pouvant, selon l'importance de cette activité et la direction du vent, importuner les riverains, les empêchant même d'ouvrir leurs fenêtres ou de séjourner dans leurs jardins ; que si l'Eurl C.a manifesté sa bonne foi dans la mise en place des installations modificatives pour solu- tionner les nuisances liées aux odeurs et pro- pagations de fumées, elle n'a pas remédié aux causes des nuisances […]; Considérant que les odeurs de cuisson ont été constatées […] outre des fumées bleutées en panaches, gêne accentuée par une faible vitesse du vent associée au taux d’humidité de l'air ambiant, sans négliger les effets pour la santé de fumées de combustion de graisses de viande sur du charbon de bois, le midi en semaine et le soir des samedis et dimanches jusqu'à 20heures […]; Considérant […] que la responsabilité pour troubles de voisinage est une responsabilité qui ne nécessite pas la démonstration d'une faute ; Considérant qu'il sera dès lors fait injonction à l'Eurl C.de prendre toutes mesures telles que préconisées par les experts […] afin de faire cesser les nuisances, sans qu'il y ait lieu de lui interdire d'utiliser les installations en place, interdiction qui conduirait à la cessation de son activité; Considérant que les riverains intervenants ont eu à subir pendant plusieurs années une gêne excédant les inconvénients normaux de voisi- nage; […] qu'eu égard à la nature et l'ancienneté du trouble la cour fixera la répa- ration du préjudice subi […] à la somme de 1000 € chacun toutes causes de préjudice confondues ». Observations de Jurishebdo : Juridiquement, les émanations de fumées polluantes entrant par les fenêtres pourraient être considérées comme un empiétement de propriété. Mais la jurisprudence relative aux nuisances olfactives délaisse la question du droit de propriété pour s’attacher aux troubles eux-mêmes. La premiè- re étape consiste à en évaluer l’anormalité au regard de l’environnement (quartier urbain, résidentiel…), de la fréquence du phénomène (semaine et/ou week-end, jour et/ou nuit, vent accentuant ou atténuant le phénomène) et de la nature des émanations (fumées pol- luantes ou simple odeur gênante). Autant de critères positivement réunis en l’espèce, et dont la répétition journalière a certainement constitué le facteur décisif. A contrario, un usa- ge ponctuel d’un barbecue bénéficiera d’un regard plus indulgent (CA Montpellier, 12avril 2005). Quoi qu’il en soit, comme le rappellent ici les juges, peu importe la faute, qui pourra toujours être trouvée dans l'absence de prise de mesures adéquates. Cette absence légitime en revanche la rareté des sanctions en nature, c’est-à-dire une fermeture, écartée au profit d’une injonction de travaux. Les mesures pré- fectorales sont plus radicales (CE, 29décembre 1999, n°187660). Quant aux dommages-inté- rêts, ils sont circonscrits aux seuls préjudices réels et directement liés à la nuisance, ce qui les limitera souvent à la réparation de la gêne, sauf à ce qu’une répercussion sur l’état de san- té du requérant soit démontrée (Civ. 2 e , 21juin 1979, n°78-10661). Copropriété ■ Place de parking occupée et amé- nagée par un autre copropriétaire (CA Paris, 2 e Ch.A., 29avril 2009, n°07/19552) M.G., propriétaire d’un lot 111 correspondant à un emplacement de parking dans un immeuble en copropriété, avait assigné les consortsC., propriétaires dans le même immeuble du lot 115 correspondant à un autre emplacement, afin de les voir condam- nés à le libérer et à le remettre en état, ledit parking ayant été transformé en box. En pre- mière instance, le TGI avait débouté M.G. de sa demande et conditionné la reprise de pos- session à indemnisation des consorts C.M. G. a interjeté appel. « Considérant que l'article 555 du code civil, dont se prévalent les intimés, dispose que lorsque des plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le pro- priétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever; que l'alinéa 4 précise que si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé de bonne foi, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers soit une somme égale a celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’œuvre […]; Que l'aménagement d'un box sur un emplacement de stationnement en sous- sol d'un immeuble , par montage de cloi- sons simplement scellées au sol, sans fonda- tions, ne constitue cependant pas une construction ou un ouvrage au sens de ce texte qui s'entend d'ouvrages immobiliers nouveaux qui du fait de leur incorporation au sol deviennent immeubles; qu'il s'ensuit que l'article 555 du code civil ne peut recevoir application et que M.G. est fondé à solliciter la condamnation des intimés à lui restituer l'emplacement de stationnement n°111 lui appartenant après démolition du box et remi- se dans son état initial». Observations de Jurishebdo : Arguant de leur bonne foi, les intimés entendaient bénéficier de l’indemnisation prévue par l’article 555. Mais les juges précisent ici que les « construc- tions et ouvrages» visés par la formule légale doivent s’entendre d’une construction « nou- velle ». Des cloisons simplement scellées ne répondent pas à cette condition. Cette solution est conforme aux décisions de la Cour de cassa- tion, qui a rejeté l’applicabilité de l’article 555 à la surélévation d’un grenier transformé en bureaux, au motif que les travaux étaient « réalisés à partir d'une construction existan- te » (Civ., 3 e , 29novembre 2006, n°05-19875). De même, s’agissant de simples réparations ou améliorations (Civ., 3 e , 8janvier 1997, n°95- 10339). Lorsqu’il y a effectivement construction nouvelle, mais par le copropriétaire sur son lot, c’est alors la copropriété qui pourrait revendi- quer l’accession (CA Nancy, 27février 2007). Vente ■ Entre vendeurs et vendeurs des vendeurs, déterminer le respon- sable d’un vice caché (CA Paris, 2 e Ch.A., 8avril 2009, n°08/03704) En 1996, les époux R.avaient vendu aux époux G.une maison individuelle, qu'ils avaient acquise en 1979, revendue aux époux O.en décembre2001. Ayant constaté l'existence d'importants défauts sur la char- pente, les époux O.ont assigné les époux G.et R.fondement des articles1604 et1641 du code civil. 12mai 2009 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ « Considérant que l'expert […] indique qu'il est impossible de définir de façon irréfra- gable la date d'aménagement des combles litigieux, mais que toutefois les explications des parties ainsi que les pièces du dossier indiquent que ces travaux ont été réa- lisés avant l'achat du pavillon par M.et M me G.; que ces indications sont confortées par les attestations […]; que la cour observe que les époux R.sont restés dans les lieux pendant 19 ans, tandis que les époux G.seulement 5 ans; qu'enfin la circonstance que l'acte de vente par R.à G.soit muet sur l'existence d'un étage n'est pas déterminante […]; Considérant […] qu'il n'est pas démontré que les époux G.aient eu connaissance d'un affais- sement de la charpente; […] que les époux G.n'ont fait que des modifications réduites et que l'on conçoit mal qu'ils aient supprimé une cloison participant du maintien de la structure du pavillon s'ils avaient eu connaissance d'un danger réel pour les occupants ; Considérant, en revanche, que les épouxR., qui ont fait aménager l'étage dans un pavillon dont le règlement de copropriété excluait qu'il comporte des combles aménageables ne sont pas fondés à opposer aux époux O.la clause de non-garantie de l'acte de vente par eux […] eu égard au risque manifestement encouru». Observations de Jurishebdo : Le vice était anté- rieur à la vente… mais à laquelle? Pour le juge, nécessité est de trancher (art. 12 du CPC). Lorsque les éléments de preuve ne révèlent aucune évidence, le magistrat doit manier logique et bon sens: logique, car l’aménagement initial des combles ne pouvait être imputé qu’à une seule partie. Le faisceau d’indices (durée d’habitation, témoignages) a donc été détermi- nant. Bon sens, car l’inconscience des vendeurs les innocente, et leur épargne la charge de l’indemnisation des acquéreurs évincés. VEFA ■ Indemnisation du retard de livraison: pour les parties priva- tives et les parties communes (CA Paris, 2 e Ch.A., 29avril 2009, n°08/07908) La SNC A.avait vendu à M.et M me P. un appar- tement en EFA, l’acte prévoyant que l'immeuble serait achevé au plus tard à la fin du 4 e trimestre 2000. Invoquant une livraison tardive, intervenue en septembre2001, l'état déplorable de l'appartement et des parties communes, M.et M me P. avaient assigné la SNC. Condamnée par le TGI à verser aux époux 13000 € de dommages-intérêts, la société a relevé appel. « Considérant qu'au titre du préjudice financier qu'ils invoquent, M.et M me P. justifient des loyers de 760,75 € et intérêts bancaires de 403,18 € par mois payés indûment à raison du retard dans la livraison de l'appartement qu'il convient de rete- nir pour 6 mois, soit 6983,58 € […]; Considérant que M.et M me P. sollicitent égale- ment réparation du trouble familial subi en raison des conditions de vie difficiles dans lesquelles ils ont vécu dans un immeuble à I'état de chantier […]; Que […] l’expert relève qu'alors que normale- ment et surtout pour des raisons de sécurité la livraison des parties communes coïncide avec la livraison des premiers appartements, elle n'est intervenue qu'à la mi-avril 2002, que la livraison des espaces « fitness » et « pool hou- se » est intervenue tardivement le 3février 2005 et que la date de livraison de la piscine ne pouvait encore être déterminée; que les photographies produites par les intéressés attestent de l'état déplorable des parties com- munes […]; Que M.et M me P. fournissent plusieurs témoi- gnages des répercussions de ces difficultés sur l'équilibre de leur couple et l'état de santé de M me P. qui a dû être soignée à cette époque pour dépression; que le préjudice ainsi caractéri- sé sera équitablement réparé par l’allocation de 10000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral et trouble de jouissance ». Observations de Jurishebdo : L’état des lieux effectué lors de la livraison se concentre sou- vent sur les seules parties privatives. À tort, car la quote-part des parties communes que l'acheteur acquiert, dont les prestations ont participé à l’acte d’achat, participe de la quali- té de l’investissement. Si l’émission de réserves appartient au syndicat des copropriétaires lors de la livraison, - qui n’est pas toujours consti- tué à cette date…- seuls les acquéreurs sont signataires du descriptif engageant le promo- teur. Et,à l’instar des parties privatives, le retard de livraison, mais aussi, comme en l’espèce, l’état déplorable et déceptif des par- ties communes, est susceptible de constituer un préjudice personnel indemnisable. Agences immobilières ■ Lieu de signature du mandat et démarchage à domicile (CA Paris, 2 e Ch.A., 29avril 2009, n°08/08742) Le 16novembre 2005, M.C. avait donné man- dat à la société S.de vendre son appartement situé à Paris. Le 12décembre, M.B. avait régu- larisé une offre d'achat au prix demandé, confirmée par lettre recommandée. M.C. avait alors déclaré avoir renoncé à mettre son appartement en vente. L’agence l’avait mis en demeure, puis assigné en dommages et inté- rêts. Déboutée en première instance, elle a interjeté appel. «Considérant […] que M.S. […] précise dans une attestation […] que c'est au domicile de M.C. […] que le mandat de vente semi-exclu- sif a été remis par lui à M.C. […]; Que l'attestation précise et circonstanciée de M.S. contredit la mention pré-imprimée en très petits caractères figurant au man- dat ; que, si la société S.n'a pas expressément reconnu que le mandat avait été signé au domicile du vendeur […] elle n'a pas non plus formellement contesté que le mandat avait été signé au domicile du vendeur ni proposé le moindre témoignage contraire […]; qu'il est ainsi établi que le mandat a été conclu au domicile du vendeur; que comme tel, il doit satisfaire aux exigences des dispositions [des articles L.121-21 et s.du code de la consom- mation]; Qu'il s'ensuit que le mandat, qui ne men- tionne pas le lieu réel de conclusion du contrat ni le nom du démarcheur ni encore la faculté de renonciation et ne comporte pas le formulaire détachable destiné à en faciliter l'exercice est nul en application des disposi- tions de l'article L.121-23 du code de la consommation ». Observations de Jurishebdo : Suite à la loi n°89-421 du 23juin 1989, le mot «biens» avait remplacé à l’article L.121-21 ceux de «marchandises ou objets quelconques», et la question s’était posée de l’extension du champ de l’article aux immeubles. La chambre criminelle était allée dans ce sens, faisant application de la réglementation du démar- chage à un compromis signé à domicile (Crim., 28novembre 2000, n°00-81963). La première chambre civile a confirmé cette position (Civ., 1 e , 3juillet 2008, n°06-21877). Dès lors, dans la présente affaire, soit le mandat avait été signé à l’agence, auquel cas il était régulier, soit il avait effectivement été signé au domicile du requérant, et, faute de comporter le formulai- re détachable pour la rétractation, il était nul. Mais les juges dénient un caractère irréfra- gable aux mentions pré-imprimées du man- dat, qui peuvent donc subir la preuve contrai- re par simples témoignages… lesquels, en l’espèce, ont convaincu la cour. ● H.L. Pages réalisées par Hélène Lécot 12mai 2009 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Bail d’habitation ■ Astreinte pour obliger le bailleur à installer des boîtes aux lettres (Cass. Civ. 3 e , 29avril 2009, n°503, FS-P+B, rejet) Une locataire avait obtenu condamnation de son bailleur à installer sous astreinte une série de boîtes aux lettres. Puis elle avait saisi le juge pour liquider l’astreinte et réclamait de surcroît des dommages et intérêts, mais la cour d’appel avait admis que le montant de l’astreinte de 18000euros pouvait être réduit à 10000euros. La locataire contestait cette réduction mais la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu'ayant relevé qu'il résultait de différents courriels des membres du conseil syndical que la quasi-totalité des personnes habitant l'immeuble souhaitaient continuer à bénéficier du service “porté” assuré par les gardiens et étaient hostiles à la mise en place des boîtes aux lettres, la cour d'appel a souve- rainement tenu compte des difficultés rencon- trées par la société en réduisant le montant de l'astreinte liquidée; […] Mais attendu que le juge de l'exécution qui liquide l'astreinte n'ayant pas le pouvoir d'apprécier le préjudice subi en raison de la résistance abusive du débiteur de l'obligation assortie de l'astreinte, la cour d'appel a rejeté, à bon droit, sans excéder ses pouvoirs, la deman- de de dommages et intérêts de M me H.”. Observations de Jurishebdo : beau conflit autour d’une boîte aux lettres! Le bailleur, un institutionnel, était à la même période, en passe de vendre l’immeuble par lots et le règlement de copropriété avait été publié quelques mois après le prononcé de l’arrêt d’appel. Mais la cour ayant statué avant elle ne pouvait retenir l’argument du bailleur invoquant l’existence de la copropriété. Sur l’astreinte elle-même, on retiendra que le juge peut en réduire le montant en raison des difficultés rencontrées par le débiteur (ici le bailleur), ce point étant souverainement apprécié par les juges du fond. Il peut aussi rejeter une demande de dommages-intérêts. ■ Convention précaire refusée (Cass. Civ. 3 e , 29avril 2009, FS-P+B, 515, FS-P+B, cassation) Un propriétaire avait consenti une location précaire de 18 mois pour une maison, l’occupant s’engageant au terme du contrat à quitter les lieux ou à acquérir la maison. L’engagement n’ayant pas été respecté, le bailleur réclamait l’expulsion. L’occupant obtient la requalification en bail de la loi de 1989: “Vu l’article 2 de la loi du 6juillet 1989 […] Attendu que pour accueillir la demande d'expulsion, l'arrêt retient que les époux E.ne sont demeurés dans les lieux à l'expiration de la période de 18 mois initiale- ment convenue que pour l'exécution de leur engagement de se porter acquéreurs de l'immeuble, qu'ils ne s'y sont ensuite mainte- nus que contre le gré de M.M. et qu'ils ne peuvent donc se prévaloir des dispositions de la loi du 6juillet 1989; Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser, s'agissant d'un local d'habitation, l'existence au moment de la signature de la convention , de circons- tances particulières indépendantes de la seule volonté des parties justifiant le recours à une convention d'occupation pré- caire, la cour d'appel a violé le texte susvisé”. Observations de Jurishebdo : la Cour n’exclut pas par principe la possibilité de l’existence d’une convention qui ferait échapper le contrat au régime de la loi de 1989, mais elle fixe les conditions pour qu’une telle conven- tion puisse valablement prospérer: - il faut relever l’existence de circons- tances particulières indépendantes de la seule volonté des parties . La perspective d’une vente du bien à l’occupant au terme de la convention ne suffit donc pas à caracté- riser des circonstances. Un arrêt de la cour d’appel de Paris avait admis qu’une conven- tion précaire doit être validée lorsqu’il existe des circonstances objectives excluant la conclusion d’un bail ordinaire (CA Paris, 14 e ch. B, 12mars 2003, AJDI, 2003, p.415). Cette analyse est ici confortée. - ces circonstances doivent être appréciées au moment de la signature de l’accord . La cour d’appel, qui avait évoqué des faits ulté- rieurs ne respectait donc pas cette deuxième condition. Baux commerciaux ■ Occupation précaire … de 17 ans (Cass. Civ. 3 e , 29avril 2009, n°512, FS-P+B, rejet) Dans l’attente de la construction d’un nou- veau garage, M.C. avait obtenu l’autorisation de s‘installer dans des locaux mis à sa disposi- tion par le syndic de la société propriétaire. La convention de 1988 autorisait l’occupation à titre précaire et provisoire pour 3 mois moyen- nant le paiement d’une redevance et dans l’attente de l’accord définitif des créanciers hypothécaires. Une autre société étant deve- nue propriétaire des locaux en 2005, elle lui demandait de quitter les lieux. L’occupant demande alors le bénéfice du statut des baux commerciaux, qui lui est refusé: “Mais attendu qu'ayant […] constaté que [le syndic] avait dans son courrier du 4février 1988 rappelé, que, faute d'accord des créan- ciers hypothécaires à la signature d'un bail, il autorisait pour une courte durée de trois mois, l'occupation des locaux à titre pré- caire moyennant une redevance et relevé que la précarité du droit concédé résul- tait des termes de l'acte dont la pérenni- té était subordonnée à l'accord des créanciers hypothécaires , et que le carac- tère provisoire était corroboré par la disposi- tion du protocole passé entre la commune et M.C. selon laquelle les locaux litigieux étaient mis à sa disposition dans l'attente de la construction d'un nouveau garage, la cour d'appel qui a caractérisé l'existence de cir- constances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties, permettant de retenir la qualification de convention d'occupation précaire, l'existence de la bon- ne ou de la mauvaise foi étant inopérante, a légalement justifié sa décision”. Observations de Jurishebdo : cet arrêt est très intéressant car il reconnaît qu’une convention précaire, écartant le statut des baux commer- ciaux, peut avoir une durée longue. Ce n’est pas la durée de l’occupation, ici 17 ans, qui constitue le critère de la précarité. C’est la pré- carité du droit qui est en jeu. En l’espèce, la procédure de faillite du propriétaire des lieux supposait une décision des créanciers hypothé- caire pour l’accord définitif sur l’occupation des lieux. Le fait que l’obtention de l’accord ait nécessité des années n’a pas été de nature à remettre en cause le caractère précaire de l’occupation. Un arrêt plus ancien avait admis que les droits litigieux du concédant peuvent constituer un motif de précarité (Civ. 3 e , 13 nov. 1986, Loyers et copr. 1986, n°464). ■ Protection des locataires âgés, sauf si un bailleur est âgé de plus de 60 ans L’article 15 III de la loi de 1989 assure une protection des locataires âgés de plus de 70 ans à condition qu’ils aient de faibles res- sources (<1,5 fois le SMIC). Mais cette protec- tion disparaît si le bailleur a plus de 60 ans ou si ses ressources sont inférieures à 1,5 fois le SMIC. Qu’en est-il s’il y a deux bailleurs? La Cour de cassation a indiqué qu'il “ suffisait que l’un des deux époux bailleurs fût âgé de plus de 60 ans à l’échéance du contrat de bail pour pouvoir délivrer un congé reprise sans offre de relogement au locataire âgé et de ressources modestes”. (Cass. Civ. 3 e , 29avril 2009, n°516, FS-P+B, rejet) 12mai 2009 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N B B R R E E V V E E S S ■ Nominations ✓ Préfets : Dominique Schmitt est nommé préfet de la région Aquitaine, préfet de la Gironde et Patrick Stefanini , conseiller d'Etat, est nommé préfet de la région Auvergne, préfet du Puy-de-Dôme (Décrets du 29avril 2009, J.O. du 30, @). ■ Conventions collectives ➠ Géomètres experts : il est envisagé l’extension de l’accord du 14janvier 2009 portant sur les salaires (avis publié au J.O. du 30avril, p.7345). ➠ Cabinets d’avocats : deux avenants sont étendus par arrêté du 21avril 2009: - n°91 du 12septembre 2008, relatif à l' indemnité de fin de carrière , - n°93 du 21novembre 2008, relatif au régi- me de garantie dépendance (J.O. du 29, p.7259). ■ Diagnostics accessibilité des ERP ➠ Les établissements recevant du public des 4 premières catégories doivent effec- tuer un diagnostic de leurs conditions d'accessibilité. L'article R 111-19-9 du CCH prévoyait une date limite fixée au 1 er janvier 2011 pour effectuer ces diagnos- tic. La date limite est avancée d'un an pour une partie d'entre eux. Elle est fixée au : - 1 er janvier 2010 pour les catégories 1 et 2 ainsi que pour les établissements des 3 e et 4 e catégories appartenant à l'Etat ou ses établissements publics ou dont l'Etat assu- re la charge de la propriété, - 1 er janvier 2011 pour les ERP des 3 e et 4 e catégories (sauf ceux mentionnés ci-des- sus) et certains autres (prisons, établisse- ments militaires, restaurants d'altitude…). ➠ Le diagnostiqueur doit analyser la situation et estimer le coût des travaux pour satisfaire aux obligations. ➠ Par ailleurs, le texte autorise le préfet à accorder des dérogations à l'obligation d'accessibilité pour les constructions de maisons individuelles pour des pro- grammes de logements destinés à l' occupation temporaire ou saisonnière sous réserve d'un pourcentage de logements accessibles (art. R 111-18-7 nouveau du CCH). (Décret n°2009-500 du 30avril 2009 relatif à l'accessibilité des établissements recevant du public et des bâtiments à usage d'habitation, J.O. du 3mai, p.7486). ■ Etude d'impact des projets d'aménagement Un décret du 30avril précise qui est l'autorité administrative de l'Etat qui doit donner son avis sur l'étude d'impact. Il s'agit, selon l'importance des travaux, du ministre chargé de l'environnement, de la formation d'autorité environnementale du conseil général de l'environnement et du développement durable ou du préfet de région. Le texte comporte d'autres précisions sur la procédure d'autorisation. Il indique par exemple (art. R 122-13 nouveau) que le ministre ou le conseil général de l'environnement dispose d'un délai de trois mois pour rendre son avis (2 mois s'il s'agit du préfet de région). (Décret n°2009-496 du 30avril 2009 relatif à l'autorité administrative de l'Etat compéten- te en matière d'environnement prévue aux articles L.122-1 et L.122-7 du code de l'environnement, J.O. du 3mai, p.7471). Le nouveau zonage des aides au logement est paru L'arrêté du 29avril 2009 définit les nouvelles zones A, B1, B2 etC. Dans les régimes qui utilisaient encore les classifications anciennes en zones 1,2 et 3, il est désormais fait référence au nouveau zonage. Le nouvel arrêté vise 7 régimes fiscaux: Scellier, Robien, logements conventionnés, aides de l'Anah, PTZ, Pass-foncier et location-accession. Il entre en vigueur le 4mai pour les deux premiers cas et le 1 er juillet 2009 pour les autres dispositifs. (Arrêté du 29avril 2009 relatif au classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement, J.O. du 3mai, p.7487) Articles visés Dispositifs Entrée en vigueur 1 - 199 septvicies du CGI - Réduction d’impôt Scellier (2009-2012) - Acquisitions de logement à comp- ter du 4mai 2009 - Construction: demande de permis à compter du 4mai 2009 2 - 31 I 1e h du CGI - Amortissement Robien (3avril 2003 - 31décembre 2009) - Acquisitions et constructions ayant fait l’objet d’un dépôt de demande de PC à compter du 4mai 2009 3 - 31 I 1e m du CGI - Logements conventionnés (depuis le 1 er oct. 2006). Déduction de 30% des reve- nus fonciers, convention art. L 321-4 du CCH) ou déduction de 60% (convention art. L 321-8). Déduction portée à 70% à compter de la loi du 25mars 2009 en cas d’intermédiation locative - Conventions signées à compter du 1 er juillet 2009 4 Aides de l’ANAH - Octroi des aides à compter du 1 er juillet 2009. 5 - 244 quater J du CGI - L 312-1 al. 3 du CCH - PTZ - Prêts garantis par l’Etat d’accession sociale à la propriété - Offres de prêts émises à compter du 1 er juillet 2009. 6 - 278 sexies 3 octies du CGI - TVA à 5,5% dans le cadre du Pass-fon- cier - Octroi du Pass-foncier à compter du 1 er juillet 2009. 7 - R 331-76-5-1 du CCH - R 391-1 du CCH - Prêts en vue de location-accession de logements neufs - Agrément à compter du 1 er juillet 2009. Dispositifs visés par le nouveau zonage ■ Zones de restructuration de la défense. La loi (art. 34 de la loi de finances rectificati- ve pour 2008) a prévu deux avantages fis- caux dans les secteurs visés par les restructu- rations de la défense dont ce décret précise les modalités: - Exonération d'impôt sur le revenu ou d'IS pendant 3 ans pour les activités implan- tées dans ces zones. Il faut joindre un docu- ment type à la déclaration de résultat (art. 49 Y de l'annexe III au CGI). Pour les bailleurs de locaux commerciaux avec mobilier ou maté- riel (art. 35 I 5e du CGI), il faut indiquer le lieu d'implantation de l'immeuble loué et le bénéfice provenant de son exploitation. - Exonération de taxe foncière (art. 1383-I du CGI) sur décision des collectivités locales. Le redevable de la taxe foncière doit souscri- re une déclaration avant le 1 er janvier de l'année à compter de laquelle il peut bénéfi- cier de l'exonération (art. 315 terdecies de l'annexe III). (Décret n°2009-472 du 27avril 2009 fixant les obligations déclaratives des bénéficiaires des exo- nérations accordées en vertu des articles44 ter- decies et 1383-I du CGI, J.O. du 29avril, p.7249). 12mai 2009 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 21avril 2009 AN p.3777 n°25263 Marc Le Fur, UMP, Côtes-d'Armor Gestion du patrimoine immobilier de l'Etat Budget Le rapport de Georges Tron propose de supprimer la règle de retour aux ministères des produits de cession, en général de 85% pour permettre une mutualisation totale de ce produit. Mais la remise en cause de cette règle seulement après 3 ans de fonctionnement du compte d'affectation spéciale s usciterait l'incompréhension des services engagés dans les projets de réim- plantation. Mais il pourra évoluer de façon progressive; depuis 2009 la part des produits de cession mutualisés représente 20% des encaissements. 2 1avril 2009 AN p.3784 n°39848 M ichel Terrot, UMP, Rhône I ncidences des change- ments de seuil d'autorisation de sur- faces commerciales Commerce P our les projets de plus de 1000m 2 , les titulaires d'autorisations doivent déposer un plan des surfaces réalisées, 8 jours au moins avant leur ouverture au public. Pour les surfaces de moins de 1000m 2 , il est envisagé de deman- der au régime social des indépendants, qui reçoit une déclaration annuelle sur le montant du chiffre d'affaires et de surface des locaux de vente au détail, de transmettre ses informations. Il n'est donc pas à ce jour possible d' établir de statistiques sur l'impact de l'assouplissement des règles d'ouverture des surfaces commerciales de la loi LME. 21avril 2009 AN p.3797 n°24503 Marie-Jo Zimmermann, UMP, Moselle PLU ou POS incompati- bles avec un SCOT Ecologie - Si un PLU est incompatible avec un SCOT qui lui est postérieur, la com- mune dispose de trois ans pour le rendre compatible . Il continue de s'appliquer dans ce délai mais ensuite, il devient illégal. - Quant aux POS, ce délai de 3 ans ne s'applique pas et ils doivent être mis en conformité sans délai. Dans l'attente de la modification, il faut appliquer le POS antérieur et à défaut, le règlement national d'urbanisme (CE 9mai 2005). 21avril 2009 AN p.3800 n°35400 Louis Guédon, UMP, Vendée Participation pour rac- cordement à l'égout Ecologie Le formulaire de demande de permis de constru- ire comporte de nombreuses indications permet- tant de déduire la capacité d'accueil de l'habitation projetée et de calculer la participa- tion pour raccordement à l'égout correspon- dante. Le juge admet des évaluations forfaitaires de la participation sous réserve que le montant réclamé n'excède pas le maximum légal. De nombreuses références de jurispru- dence sont fournies par la réponse. 21avril 2009 AN p.3808 n°39464 Jean-Pierre Nicolas, UMP, Eure Travaux de bricolage bruyants Ecologie Le bricolage bruyant peut provoquer des nui- sances sonores pour le voisinage, sanctionnées par les articles R 1334-31 et R 1336-7 du code de la santé publique. Certains arrêtés préfec- toraux ont défini des horaires pendant lesquels ces travaux sont autorisés, d'autres renvoient à des arrêtés municipaux le soin de les fixer. Il n'est pas envisagé de modifier ces règles, con- clut la réponse, qui donne aussi les horaires habituellement autorisés. 21avril 2009 AN, p.3825 n°41997 Danielle Bousquet, S.R.C., Côtes-d'Armor Surendettement: statis- tiques par départements (en nombre etpour100000 habitants) Economie Nombre de dossiers de surendettement déposéspour100000 habitants: voici les départements aux situations les plus contrastées (en 2008): - 7 départements ont moins de 210 dossierspour100000 habitants: Paris (203), Aveyron (163), Haute Savoie (209), Cantal (207), Lozère (165), Corse du Sud (192) et Haute Corse (182) - 11 départements dépassent les 400 dossiers : Aube (407), Haute-Marne (440), Aisne (560), Eure (409), Seine-Maritime (464), Nièvre (460), Nord (439), Pas- de-Calais (452), Meurthe-et-Moselle (436), Meuse (434) et Lot-et-Garonne (406). 21avril 2009 AN p.3875 n°41018 Michel Havard, UMP, Rhône Délais de prescription. Crédits immobiliers Justice L'article L 137-2 du code de la consommation prévoit un délai de prescription de 2 ans pour les actions des professionnels pour les biens et services fournis aux consommateurs. Cet article a vocation à s'appliquer en matière de crédit immobilier. Une réponse donnée sous réserve de l'appréciation des tri- bunaux. 21avril 2009 AN p.3877 n°35833 Dominique Baert, S.R.C., Nord Gardiens concierges Logement Le bailleur doit assurer le gardiennage par une personne par tranche de 100 logements. Cette règle vise les ZUS, depuis le 1 er janvier 2002 et les com- munes de plus de 25000 habitants ou aire urbaine de plus de 50000 habi- tants ayant une commune de plus de 15000 habitants, depuis le 1 er janvier 2003. Par ailleurs, depuis le 1 er janvier 2009, les bailleurs peuvent récupérer 40% des charges de gardiennage si les gardiens n'effectuent qu'une des 2 tâches: élimination des rejets ou entretien des parties communes. 23avril 2009 Sénat p.1017 n°7690 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Droit de préemption Intérieur L'auteur de la déclaration d'intention d'aliéner n'est pas tenu de faire figurer le nom de l'acquéreur éventuel (CE 6janvier 1995). En con- séquence, le titulaire du droit de préemption ne saurait être obligé de notifier sa décision à l'acquéreur évincé . Mais la mention de ce nom dans la DIA lui permet, le cas échéant, et à défaut de l'ancien proprié- taire, de profiter du droit de rétrocession, si le bien n'est pas utilisé aux fins pour lesquelles la préemption a été exercée. A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 12mai 2009 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E ■ Changer d’état d’esprit « Avec le commerce, mieux vivre ensemble »: tel est l’intitulé du rapport sur l’urbanisme commercial que Jean-Paul Charié a remis au premier ministre le 11mars dernier (1) . Le titre contient en lui-même toute la philosophie du projet: engager une réforme de l’urbanisme, oui, mais pas seulement. Il s’agit, plus largement, de repenser le commerce en France , sa place et sa pratique dans notre pays. Et de « profiter de cette réforme pour impulser la croissance »… Cela irait-il donc si mal? Il semble. « Depuis 1973, la loi Royer n’a pas entravé le dévelop- pement anarchique des grandes surfaces, ni favorisé le développement de commerces qui répondent à l’intérêt général » constate le député. « Pire, il y a eu des dérives… ». Réfé- rence à l’état de certaines entrées de villes et aux dégâts infligés à l’architecture locale. Face à cela, la solution consiste selon le député à créer une « intelligence collec- tive » qui donnerait, en amont, cohérence à l’ensemble des prises de décisions. Dès lors, plus besoin d’un système d’autorisation lourd et complexe. Le permis de construire suf- fira , s’il respecte la logique de ce corpus de prescriptions définies localement. «On saura à l’avance quelles sont les règles, contraire- ment à l’effet Loi Royer, qui fonctionnait un peu au coup par coup ». L’imprévisibilité, pré- cisément, est au rang des facteurs de ce que les investisseurs étrangers appellent aujour- d’hui le « risque politique français»: délai des procédures, recours, changements de lois… ». Si nous ne nous adaptons pas, esti- me Jean-Paul Charié, la France continuera à perdre des parts de marché voire des points de compétitivité par rapport à d’autre pays ». Et la réforme de l’urbanisme, dans tout ça? Justement, voilà le cœur de la chose: « Il ne peut pas y avoir de réussite de la cité sans réussite du commerce ». Il faudrait cesser de les opposer par une réglementation rigide, et les réconcilier, les faire fructifier… Le premier commandement du projet de réforme réaffirme donc la loi du marché. Parallèlement, deux points d’appuis, pour guider l’énergie de l’entreprenariat: le princi- pe de loyauté de la concurrence, d’une part, la régénération de l’urbanisme, d’autre part. La loyauté ferait figure de rails, et la régle- mentation sur l’urbanisme cesserait d’être un mode de sanction ou de surveillance, pour devenir une ligne de mire autant qu’un modus operandi. Le débat sur l’opportunité de libéraliser les m 2 ? Il n’est plus à l’ordre du jour: « il faut arrêter de se poser ce genre de questions », tempête Jean-Paul Charié. « La question de savoir si la réforme aboutira à plus ou moins de m 2 n’est pas un problème politique, c’est le problème des investisseurs. C’est à eux de prendre les risques, ce n’est pas aux politiques de dire s’il faut qu’ils les prennent ». Car in fine, le député mise sur les effets de rationalisation induit par sa réfor- me, avec l’idée qu’une plus grande liber- té responsabilisera les acteurs écono- miques. « Penser projet de centre de ville là où on pensait augmentation de m 2 enseignes par enseignes »… telle vaste ambi- tion que devra porter le projet de loi dont le rapport est le préliminaire et la base de tra- vail. ■ L’ambition du concret « Nous ne nous contenterons pas d’une réforme législative », prévient Jean-Paul Cha- rié. Il s’agit d’éviter le déboire législatif habi- tuel: une loi de plus, mal comprise et mal reçue par les acteurs qu’elle est censée régir, finalement mal appliquée et occasionnelle- ment détournée. Pour ce faire, la réforme se présente d’abord comme un ensemble de propositions concrètes, collectées après état des lieux. En somme, qu’est-ce qui ne va pas, quelles sont les lacunes, les dysfonctionne- ments, et comment y remédier? Le député appelle avec véhémence à la contribution de tous. Et il ne manque pas d’ambition… Les 18 « programmes d’actions » balaient de manière assez étourdissante des probléma- tiques urbaines extrêmement diverses… et d’importance inégale. Lutte contre la déserti- fication, redynamisation des quartiers de proximités, coopération transfrontalière, mais aussi, espace verts, promotion des salons et congrès… Un ensemble confus? Le député du Loiret s’en défend. La réforme est détaillée, mais « cohérente », et « cohérente parce que détaillée », martèle-t-il. Au sein des programmes, la notion de « cœur » de ville est centrale . Autour d’elle devra pouvoir se résoudre la grande question des centres commerciaux de centre- ville. Le programme vise à réimplanter, moderniser, restructurer les grands magasins dans 200 cœurs de ville, - et non plus 200 cœurs de villes moyennes comme annoncé, car cœur il pourra y avoir dès lors qu’un quartier en révélera la nécessité, y compris dans Paris. La logique de réimplantation s’appliquera également au milieu rural, avec 500 places commerciales. Le programme « entrées de ville » complète la dynamique en projetant une réorganisa- tion foncière et immobilière de 200 entrées de villes , par la mise en place de centres de distribution urbaine: « Ce point est très important car nous voulons remettre le commerce en centre-ville mais aussi répondre à l’attente des habitants qui ne veulent plus de camions de livraisons ». L’idée est donc de créer des centres de distribution à l’extérieur des villes où les fournisseurs livre- Urbanisme commercial: « Sortir de la culture du chacun pour soi» Sur invitation du Centre National des Centres Commerciaux (CNCC), le député Jean-Paul Charié a détaillé, mardi 28avril dernier, les mesures qu’il propose pour réformer l’urbanisme commercial. L’occasion pour le rapporteur à l’Assemblée Nationale de la loi LME de faire le point sur le calendrier et d’expliquer le « com- ment du pourquoi » des « petites révolutions » qui se préparent. (1) Lire Jurishebdo n°348 Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ▲ 12mai 2009 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E ront, et d’où les commerçants seront livrés par des camionnettes électriques. Second axe des propositions, la collabora- tion . Telle est l’optique, notamment, des 500 unions commerciales professionnalisées, des- tinées à inspirer des actions collectives entre commerçants indépendants. Quitte à contraindre? Oui, quitte à contraindre. Car, «il faut sortir de la culture du chacun pour soi. Il est inadmissible qu’on ne soit pas capable de faire en centre-ville ce que l’on est capable de faire dans les centres commer- ciaux privés». Autre entorse à la loi du marché, la mesure déjà très discutée des « magasins à loyers modérés » . Le député rappelle qu’à certains endroits l’inflation des loyers a tota- lement exclu un certain nombre de com- merces. Il n’y a pas de boulanger à Saint Rémi de Provence! plaide-t-il. Les magasins à loyers modérés visent à répondre au problè- me au-delà de l’expropriation. Il évoque plu- sieurs alternatives: une SEM, une association, une structure publique ou privée, qui, en accord avec la collectivité, pourrait acquérir des immeubles et les destiner à certaines acti- vités à loyer modéré. Ou, l’inscription dans le PLU, à l’avance, qu’à certains endroits l’installation dans tel immeuble emportera engagement obligatoire de consacrer un cer- tain pourcentage à tel type de commerces. Troisième possibilité, la création d’une servi- tude. « J’ai parfaitement conscience que ça pose des problèmes, concède Jean-Paul Cha- rié, et le sujet pourra continuer à faire l’objet de débats, mais nous devrions y arriver ». ■ Abrogation de la loi Royer Pensée en complémentarité des programmes d’action, la nouvelle loi s’en tiendra, volontai- rement, à instaurer les grands mécanismes concrétisant cette « nouvelle mentalité » prô- née. Avec, tout d’abord, la disparition de la logique des seuils de m 2 , remplacés par des «niveaux d’envergure » (commerce de proximité, d’agglomération, grands centres d’envergure départementale ou nationale). Ensuite, avec la création dans chaque département d’un collège de person- nalités dont la confrontation, sur le modèle du brainstorming, devra faire émerger cette « intelligence collective » locale. Les commis- sions seront organisées sur un modèle tripar- tite, mêlant élus (régions, départements, agglomérations, communautés de com- munes, chefs lieux de cantons…), acteurs économiques (unions professionnelles, asso- ciations…) mais aussi architectes, urba- nistes… Le projet aurait donc cédé à la mode de l’expertise? Jean-Paul Charié avance l’état de nécessité: « Nous affirmons haut et fort que le monde politique ne peut affirmer tout savoir et doit s’appuyer sur les experts ». Les commissions proposeront le fruit de leurs travaux sous la forme d’un document Départemental d’Aménagement Com- mercial , lequel sera voté par les élus municipaux sur la base d’une voix pour 3500 habitants. Les « DAC » deviendront ain- si les nouvelles tables de la loi de l’urbanisme commercial pour un, voire plusieurs départe- ments, et pour toute la durée d’un mandat municipal, soit 6 ans. SCOT, PLU et PC devront en respecter les orientations. « Les règles seront opposables pour toutes les acti- vités commerciales. Si demain vous avez un PLU qui a pour objet d’entraver telle ou telle activité, il deviendra illégal » explique le député. Les départements pourront condi- tionner une autorisation d’implantation en périphérie à la démonstration que celle en cœur de ville s’est révélée impossible, sur le modèle londonien. Il leur sera également possible d’imposer une diversité d’activités à certains endroits , si elle cor- respond à l’intérêt général. « Ce que font déjà maintenant les nouveaux centres com- merciaux, pour maintenir leur attractivité ». Mais qu’on ne s’y trompe pas: la leçon de pédagogie départementale se veut bien intentionnée, car il s’agit de libérer les élus d’eux-mêmes: «éviter que des maires ne se fassent la guerre derrière des commerces, quelles que soient leurs positions politiques, et les contraindre à se mettre d’accord, département par département ». La vision nationale ne sera pas absence, relayée par le biais d’un guide cadre distribué aux commis- sions tripartites. ■ Mise en œuvre et calendrier Pour la mise en œuvre, la loi chapeaute la nouvelle pyramide des normes d’un Comité de déploiement, créé pour trois ans et com- posé d’une douzaine de permanents. D’autorité nationale, il constituera l’interlocuteur référent en matière de bonnes pratiques pour l’aménagement commercial. Une autorité de plus…? Pragmatisme oblige, selon Jean-Paul Charié, « parce que même un préfet peut avoir du mal à dire au maire qu’il n’aurait pas dû accorder tel ou tel per- mis, et le maire, lui, à refuser un permis à un porteur de projet qui s’est engagé dans la commune»… La réforme a aussi souhaité résoudre un des problèmes majeurs du système actuel, à savoir les délais de recours : «Il faut qu’on soit au rythme du commerce. Si l’on attend dix ans pour savoir si on peut ou pas créer tel centre commercial, nous ne sommes plus dans l’objectif de créer une vitalité du com- merce ». L’idée est donc de créer une juridic- tion spécialisée pour les implantations de rang 3 et 4. Reste à valider les choses avec la chancellerie… un des “détails” qui reste à travailler. Un groupe de travail va se réunir dans les semaines à venir pour mettre en pla- ce les éléments de faisabilité des pro- grammes d’action et pour analyser les articles de la réforme législative. Réflexions aux- quelles le CNCC a déclaré souhaiter s’associer, notamment par le biais de sa Commission Entrées de villes et Ambition urbaine, créée pour accompagner la réforme et le guide cadre. ■ Une loi avant la fin de l’année? L’objectif d’une proposition de loi soumise au Parlement avant l’été n’est pas démenti, mais le député avoue avoir pris du retard . La loi sera prête d’ici la fin de l’année, au plus tard, précise-t-il. Il annonce avoir d’ores et déjà le soutien du bureau la fédération des maires de France, de Michel Destot pour les maires de grandes villes, et de Bruno Bourg Broc de la fédération des villes moyennes. Pour le moment, le Conseil d’Etat travaille avec le Gouvernement sur les propositions législa- tives, et les administrations centrales sur les programmes d’actions. A quand donc la dis- parition des autorisations préalables? Dès lors que les DAC seront en place, répond le député. Et si certains départements ne veu- lent pas faire ces documents, qu’adviendra-t- il? Le préfet pourrait prendre le relais. Quoi qu’il en soit, « une échéance imposée com- plique les choses ». Car il s’agit « d’aller vite, mais de prendre son temps ». Un paradoxe à l’image des réactions que suscite la réforme: excès de planification ou de libéralisme, pro- jet trop vague ou au contraire trop détaillé, anciennes recettes ou nouvelle utopie? On ne saurait toutefois dénier à Jean-Paul Charié une énergie capable de tous les consensus… « Arrêtons de régler les problèmes de demain avec les idées d’hier. Nous sommes encore dans la culture de la norme et de la hiérarchie quand c’est une culture du risque et de la compétence qu’il faut dévelop- per»… ni l’art de la formule. ● H.L Pages réalisées par Hélène Lécot ▲
