■ Jurisprudence récente p. 2 à 3
Maîtrise d’œuvre
✓ Prouver l’existence d’une mission de maîtrise d’œuvre sans contrat écrit
Construction
✓ Rebouchage d’une fissure extérieure par le constructeur 8 ans après réception : reconnaissance de responsabilité ?
Promesse de vente
✓ Condition suspensive de prêt et mandat de financement
✓ Lorsque le promettant n’est pas propriétaire au jour de la signature
Succession
✓ Assignation pour les héritiers de l’administrateur judiciaire
■ Au parlement p. 4
✓ Grenelle I
✓ Projet de loi tourisme
✓ Sociétés publiques locales
✓ Tarifs des syndics
✓ Loi littoral
✓ Réforme de la taxe professionnelle
■ Réglementation p. 5
✓ Agrément des géomètres étrangers
✓ Travaux facilités pour accessibilité
✓ Mesure d’activité du radon
✓ Modification simplifiée des POS et PLU
■ Réponses ministérielles p. 6
✓ Les dernières réponses publiées
■ En bref p. 7
✓ Nominations,
✓ Arrêtés Eco-PTZ, normalisation
■ Acteurs p. 8
✓ Pierre Etoile : un promoteur confronté aux contradictions du développement durable
■ Rencontres p. 8
✓ La hausse des loyers dépassant 25 % pousse les locataires à renégocier les baux de bureaux.
■ JURISPRUDENCERECENTE p.2à3 Maîtrised’œuvre ✓ Prouverl’existenced’unemissionde maîtrised’œuvresanscontratécrit Construction ✓ Rebouchaged’unefissureextérieure parleconstructeur8ansaprèsréception: reconnaissancederesponsabilité? Promessedevente ✓ Conditionsuspensivedeprêtet mandatdefinancement ✓ Lorsquelepromettantn’estpas propriétaireaujourdelasignature Succession ✓ Assignationpourleshéritiersde l’administrateurjudiciaire ■ AUPARLEMENT p.4 ✓ GrenelleI ✓ Projetdeloitourisme ✓ Sociétéspubliqueslocales ✓ Tarifsdessyndics ✓ Loilittoral ✓ Réformedelataxeprofessionnelle ■ REGLEMENTATION p.5 ✓ Agrémentdesgéomètresétrangers ✓ Travauxfacilitéspouraccessibilité ✓ Mesured’activitéduradon ✓ ModificationsimplifiéedesPOSetPLU ■ REPONSESMINISTERIELLES p.6 ✓ Lesdernièresréponsespubliées ■ ENBREF p.7 ✓ Nominations, ✓ ArrêtésEco-PTZ,normalisation ■ ACTEURS p.8 ✓ PierreEtoile:unpromoteur confrontéauxcontradictionsdu développementdurable LesSCPIamortissentlacrise U neétudequevientdepublierl’IEIFfournitunesérieinté- ressantedechiffressurlesfondsimmobiliersfrançais.Fin2008,la capitalisationdusecteurétaitestiméeà53,8milliardsd’euros.La premièreplaceenrevientauxsociétésimmobilièrescotéesqui, avec68sociétéstotalisent33,95milliards.Parmielles,lesSIICsont lesplusnombreuses(46sociétéssurles68)maissurtout,elles représententlapartessentielledelacapitalisation(31,3milliards). LesSCPIavec130sociétés,atteignent17,3milliards.Enfin,les OPCVMimmobiliersreprésentent2,5milliards(46organismes). Quantàlacollecte,elles’estélevéeà1,1milliarden2008pour l’ensembledusecteurdesfondsimmobiliers.Lessociétésimmobi- lièrescotéesontcollecté1,1milliardd’euros,alorsquelesSCPI attiraient874millions.LesOPCVMimmobiliersenrevancheont étéendécollectepourunmontantlégèrementsupérieurde 888millions. Aucoursdel’année2008,l’ensembledesfondsimmobiliersont distribué3,4milliardsd’eurosetperçu7,2milliardsdeloyers. LesOPCI,quisontencoredecréationrécente(avril2007),sontau nombrede60etcapitalisent6milliardsd’euros. Dansleclassementcommundesfoncièrescotéesetgroupesde gestiondeSCPI,entermedecapitalisation,14sociétésdépassaient lemilliardd’eurosfin2008.LafoncièreUnibail-Rodamcoestlarge- mententêteavec8,7milliards,devantlesSCPIdel’UFGà4,9mil- liards.Suiventquatresociétésfoncières:Foncièredesrégions (3,2milliards),Gecina(3,1),Icade(2,9)etKlépierre(2,9)puisles SCPIduCréditAgricole(1,7milliard).Surles20sociétés,oncomp- te10groupesdeSCPIet10foncières. LesSCPIsontessentiellementinvestiesenimmobilierd’entreprise (93%)soituneorientationplusmarquéequecelledessociétés immobilièrescotées(82%enimmobilierd’entreprise). Pourlesperformancesdel’année2008,l’écartentrelestypesde placementsestparticulièrementaccusé:alorsquelaperformance estnettementnégativepourlesSicavimmobilières(-42,2%)et dansunemoindremesurepourlesfoncièrescotées(-36,0%),elle esttrèslégèrementpositivepourlesSCPI(+0,7%).Mesuréesur troisans,lacomparaisonlaisseencorel’avantageauxSCPI.Ilfaut prendredureculsur5anspourquelacomparaisondevienne favorableauxfoncièrecotées:performanceannuellede16,1%, alorsquelesSicavimmobilièresplafonnentà3,1%.PourlesSCPI, laperformanceannuellesur5ansestde9,9%.LesSCPI,dansles tempsdecrise,montrentdoncunenouvellefoisleurrôle d’amortisseur,particulièrementappréciablepourlesépargnants. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO NUMERO 360 3 0JUIN 2009 ISSN 1622-1419 9 E ANNEE AU SOMMAIRE . . immobilier RENCONTRES p.8 ✓ La hausse des loyers dépas- sant 25% pousse les locataires à renégocier les baux de bureaux. ■ JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine L e prochain numéro de Jurishebdo un numéro spécial consacré à la jurisprudence 30juin 2009 page 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ Maîtrise d’œuvre ■ Prouver l’existence d’une mis- sion de maîtrise d’œuvre en l’absence de contrat écrit (CA Paris, Pôle 4, Ch. 9, 28mai 2009, n°07/12572) M.D., économiste de la construction, n'avait pu obtenir paiement de sa mission « d'assistance dans les études de l'opération de réhabilitation d'immeuble » réalisé pour M.B., avec lequel, en raison de liens d'amitié les unissant, aucun contrat écrit n'avait été conclu. Il avait alors assigné ce dernier devant le TI, lequel avait fait droit à sa demande. M.B. a interjeté appel. « Considérant que M.B. […] soutient à l'appui de son appel que M.D. n'avait pour mission que d'évaluer l'enveloppe financière de son projet sur la base de données techniques qu'il lui transmettait […]; que les prestations dont il demande la rémunération ont été effectuées à sa seule initiative en détour- nant et en réutilisant les documents exis- tants […] ou encore se sont limitées à de simples tâches de secrétariat […]; Que M.D. réplique que M.B. l'a chargé d'une mission non seulement financière mais aussi technique et que ses travaux (plans et descrip- tif des prestations) ne sont nullement la copie servile de plans élaborés préalablement par d'autres intervenants […]; Considérant que […] les 6 plans d'aménagement des logements datés du 3mars 2006 concernant les studios du rez-de- chaussée et les appartements de deux pièces des 1 er et 2 e étages que M.D. fait valoir com- me étant le produit de son travail reprennent de toute évidence les esquisses des proposi- tions d'aménagement qu'il avait dessinées dès le 10décembre 2005 […]; Que l'appelant ne démontre pas que le des- criptif des travaux à prévoir pour chaque corps d'état ait été rédigé à partir d'un document type […]; non plus que les corrections et observations aient été émises par un profes- sionnel mandaté à cet effet, limitant ainsi le travail de correction de M.D. à un simple « copier/coller »; Que M.D. est donc bien fondé en sa deman- de de rémunération des prestations qu'il a énumérées dans la facture litigieuse qui com- prennent notamment la visite des lieux, les plans de projet des logements et équipements techniques, la consultation des entreprises, y compris les visites et assistances et l'établissement des tableaux d'analyse dont l'ensemble ne se limite pas, de toute évi- dence, à une étude strictement financière mais à une mission de maîtrise d'œuvre ; Que la somme de 8970 € n'est pas excessive en prenant pour base soit, comme le fait l'appelant, un travail, en l'espèce justifié, de 89heures évalué à 100 € TTC de l'heure soit, comme l'indique l'intimé, un pourcentage de 2,50% du montant moyen des tra- vaux envisagés (300000 € ) qui est bien infé- rieur au barème pratiqué habituellement par l'Ordre des architectes ». Observations de Jurishebdo : En l’absence de contrat écrit, la preuve de la mission de maîtri- se d’œuvre devait ressortir de tout écrit ou témoignage susceptible de la rendre vraisem- blable. En l’espèce, de la datation des plans pouvait être déduite l’identité de leur auteur; du caractère détaillé du descriptif des travaux, la nature créative du travail effectué, non simple « copié/collé ». Venaient s’ajouter à ces commencements de preuve par écrit le dépla- cement sur les lieux et la prise en charge des appels d’offres, l’ensemble rendant inopérant l’allégation d’une simple mission d’étude financière. Ce mécanisme de présomption peut bien sûr jouer, à l’inverse, en faveur du maître d’ouvrage (Civ., 3 e , 20janvier 2004, n°02-12674). Il est également susceptible de s’appliquer à la rémunération, si les faits démontrent que le maître d’ouvrage a tacite- ment accepté des conditions financières posées par le maître d’œuvre (Civ., 3 e , 4juin 2008, n°07-14665). En l’absence de telles cir- constances, la cour devait se référer aux usages de la profession pour apprécier le caractère raisonnable de la demande de paie- ment. Trois modes de fixation des honoraires cohabitent: le forfait, la vacation horaire et la rémunération au pourcentage du coût des travaux (entre 7 et 12%), cette dernière étant la plus courante pour les missions complètes. À noter que depuis une décision du Conseil de la concurrence (10juin 1997, n°97D45), l'Ordre des architectes français n’est plus autorisé à diffuser des barèmes d'honoraires. Construction ■ Rebouchage d’une fissure exté- rieure par le constructeur huit ans après réception: reconnaissance de responsabilité? (CA Paris, 2 e Ch.A., 13mai 2009, n°08/06972) En 1985, les époux B.avaient confié l'édification d’une maison à la société X, dont la réception était intervenue en 1988. Par acte notarié du 30octobre 2003, ils l’avaient ven- due aux époux G.Ces derniers, invoquant l'existence de fissures qui leur auraient été dis- simulées lors de l'acquisition, avaient assigné leurs vendeurs et la société X.Le TGI ayant déclaré irrecevable comme prescrite leur action contre la société, ils ont interjeté appel. « Considérant […] que plus de dix ans s'étaient écoulés lorsque les époux G.ont assigné la société X.en octobre2004 aux fins d'expertise commune puis en novembre2006 au fond; Que les époux G.se prévalent des dispositions de l'article 2248 du code civil qui énonce que « la prescription est interrompue par la recon- naissance que le débiteur ou le possesseur se fait du droit de celui contre lequel il prescrivait », invoquant l'exécution volontaire de travaux de reprise des fissures par le constructeur en 1996; Mais considérant que pour interrompre la prescription, la reconnaissance du droit de celui contre lequel le débiteur prescrivait doit être claire, précise et dénuée d'équivoque , et qu'elle ne produit d'effet que pour les préjudices causés par les désordres reconnus; Que s'il ressort d'une facture de la société C.du 20décembre 1996 d'un montant de 5487,30francs TTC qu'à cette époque, la socié- té X.a, dans le cadre du service après vente de la marqueX., commandé à cette société l'exécution de travaux sur la maison des époux B.consistant dans le rebouchaged'une fis- sure extérieure sous sol sur pignon gauche (fissure infiltrante) […] ce document est à lui seul insuffisant à établir que le construc- teur a reconnu que sa responsabilité était engagée au titre de dommages relevant de l'article 1792 du code civil, s'agissant d'une intervention amiable d'ampleur très limitée ». Observations de Jurishebdo : L’article 2248 a été transféré à l’article 2240 du code civil par la loi n°2008-561 du 17juin 2008 portant réforme de la prescription civile, après avoir été expurgé de la référence au « posses- seur ». La règle reste inchangée pour le « débiteur» (ici, le constructeur): la recon- naissance par celui-ci du droit de celui contre lequel il prescrit (en l’espèce, les proprié- taires) est susceptible d’interrompre le délai de prescription et d’ouvrir droit à agir « pour l'ensemble des préjudices causés par les désordres reconnus », dans le cadre d’un nouveau délai décennal (Civ., 3 e , 24novembre 1987, n°86-13418). L’intérêt de cette disposition est de donner effet à une 30juin 2009 page 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E D D E E L L A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ reconnaissance tacite, ce qui lui confère la force d’un aveu. D’où l’exigence de l’évidence: le comportement du constructeur doit témoigner de ce qu’il agissait en consé- quence et en conscience de sa responsabilité, ce qui ne pourra se déduire que « d’actes non équivoques » (Civ., 3 e , 15mars 1989, n°87-17573). Tel n’était pas le cas en l’espèce, selon la cour, pour deux raisons: le caractère amiable de l’intervention, combi- née à sa faible importance. Succession ■ Assignation par les héritiers de l’administrateur judiciaire (CA Paris, 2 e Ch. À, 13mai 2009, n°08/07686) Les héritiers de M.H., reprochant à l’administrateur de la succession des fautes dans l'exécution de sa mission, notamment l’insuffisance de l’état locatif dressé pour la vente d’un immeuble, l’avaient assigné en réparation. Déboutés de leurs prétentions en première instance, ils ont interjeté appel. «Considérant que les consorts H.ne produi- sent pas […] la promesse […] ni les avenants par lesquels elle a été prorogée qui permet- traient à la cour d'apprécier, au regard des conditions contractuellement arrêtées notam- ment en ce qui concerne l'état d'occupation de l'immeuble, dans quelle mesure les négli- gences de Maître S.ont retardé la réitération de la vente au 25février 2005 ou entraîné pour eux des frais supplémentaires […]; Qu'ainsi que l'a pertinemment relevé le pre- mier juge, les frais financiers d'éviction, de déménagement et de relogement des loca- taires, d'installation de portes blindées, de gar- diennage et de procédure résultent de la situation réelle de l'immeuble et non de l'insuffisance de l'état locatif fourni par Maître S .; que les consortsH., […] ne justi- fient ni de la date à laquelle ils ont payé les droits de succession ni des pénalités ou majo- rations de retard encourues […]; qu' ils ne peuvent se prévaloir à la fois de ce que le prix de la vente devait servir à payer les droits de succession et invoquer un préjudice résul- tant de la perte de chance de réaliser un placement financier avantageux ». Observations de Jurishebdo : Le délai maxi- mum imposé aux héritiers pour payer les droits de succession est de six mois. En cas de retard, un intérêt est dû à l'administration fis- cale. Cette charge supplémentaire participait des griefs que les héritiers faisaient valoir à l’encontre de l’administrateur judiciaire. En outre, ceux-ci alléguaient de ce que le caractè- re incomplet de l’état locatif avait joué en leur défaveur dans la négociation de la vente. Autant d’arguments inefficaces, faute pour les héritiers de démontrer la réalité de leur préju- dice par la production des actes de vente et avis fiscaux pertinents. Quant au lien de causa- lité, l’état de l’immeuble ne saurait être impu- table à un mandataire, non plus que les diffi- cultés et lenteurs dues à une situation locative complexe. Il n’y aura faute de sa part que dans le cadre de ses attributions directes, telle que l’obligation de dresser inventaire des meubles qu'il est chargé de vendre (Civ., 1 e , 13mars 1990, n°88-18013). Promesse de vente ■ Condition suspensive de prêt et mandat de financement (CA Paris, 2 e Ch.A., 13mai 2009, n°08/08059) Le 29avril 2005, les époux B.avaient vendu aux consorts M.un bien immobilier, par l'entremise de l’agence immobilière C.et sous la condition suspensive de l'obtention par M.M. d'un prêt de 55218 € . Le 7juin 2005, se prévalant d'un refus de financement, les consorts M.avaient informé l’agence qu'ils ne donnaient pas suite à l'opération. Condamnés à verser 15000 € aux épouxB., ils ont interjeté appel. « Considérant que […] les consorts M. […] ne rapportent pas la preuve qu'ils ont déposé dans le délai convenu une demande de prêt correspondant aux caractéristiques définies au compromis, la lettre de la Société Généra- le produite, du 27mai 2005, qui ne précise pas les motifs du refus, mentionnant que la demande a été présentée le 21mai 2005, soit plus de 10 jours après la signature du compromis et ne fournissant aucune indica- tion sur la durée et le taux d'intérêt du prêt sollicité; Considérant, au surplus, que la sociétéC., aussi- tôt informée du refus de la Société Générale, a écrit le 3juin 2005 aux consorts M.pour les avi- ser de ce qu' elle était en mesure de trouver une banque qui accepterait de leur octroyer un crédit dans le cadre du mandat de financement prévu au compromis […]; Que […] la CAFPI déclare qu'ayant à la demande de la société C.pris contact télépho- niquement avec M me M.le 31mai 2005 pour une simulation suivie d'un rendez-vous, aucu- ne suite n'a été donnée à cet entretien télé- phonique ni aucun dossier constitué […]; Qu'il s'ensuit que la condition suspensive n'a pu se réaliser du fait des négligences et réti- cences des consorts M. […]». Observations de Jurishebdo : Le motif décisif de la mise en jeu de l’article 1178 réside dans le non-respect du délai convenu pour présenter la demande, et dans l’absence de preuve que celle-ci était bien conforme aux caractéristiques convenues. Le « mandat de financement » n’est qu’une faculté offerte aux acquéreurs ayant nécessité de recourir à un prêt. Mais ce caractère supplétif a pour corollaire son carac- tère accessoire: autrement dit, il ne dispense pas les acquéreurs de leur obligation principale de mener des diligences personnelles (CA Ver- sailles, 24mars 2000, n°1998-4698). ■ Lorsque le promettant n’est pas propriétaire au jour de la signature (CA Paris, Pôle 4, Ch. 9., 28mai 2009, n°07/11440) Le 16juillet 2001, la société L.promettait de vendre un terrain aux époux M.Faisant valoir que la vente n'avait pu se réaliser du fait que la société L.n'était pas propriétaire lors de la signature de la promesse, les époux M.l’avaient assignée en restitution de l’indemnité versée. Déboutés en première ins- tance, ils ont interjeté appel. « Considérant […] l'inaptitude ne peut s'apprécier qu'au moment où doit se faire le transfert de propriété; qu’en l'espèce celui-ci a été différé jusqu'à l'issue de la condition sus- pensive de la délivrance par l'autorité adminis- trative de l'autorisation de vente du 16avril 2002 et que la société L.est devenue entre- temps propriétaire, le 1ermars 2002, de sorte que le transfert de propriété était parfaite- ment réalisable et que la promesse de vente ne peut être considérée comme la vente de la chose d'autrui […]». Observations de Jurishebdo : Pour qu’une vente tombe sous le coup de l’article 1599 du code civil, selon lequel la vente de la chose d’autrui est nulle, deux conditions sont requises: non seulement un défaut de pro- priété du vendeur, mais encore, un transfert de propriété immédiat, ce qui n’était pas le cas en l’espèce, la vente ayant été conclue sous condition suspensive. En outre, la jurispruden- ce a fait de la nullité de l’article 1599 une nulli- té relative, ouverte au seul acheteur et suscep- tible d’être couverte lorsque le risque d'éviction a disparu avant toute action en nul- lité: soit que le véritable propriétaire ait ratifié la vente, soit, comme en l’espèce, que le ven- deur ait entre-temps acquis la propriété de la chose vendue (Civ, 1 e , 12juillet 1962). ● H.L. Pages réalisées par Hélène Lécot 30juin 2009 page 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T E E P P A A R R L L E E M M E E N N T T A A I I R R E E A l’assemblée ❑ Grenelle I Les députés ont poursuivi le 15juin l’examen du projet de loi Grenelle I. L ’article 41 a borde la question des déchets . Il fixe des objectifs de réduction de production d’ordures ménagères et pré- voit notamment le principe d’une fiscalité incitant à la réduction des déchets (part variable obligatoire de la TEOM ou REOM dans un délai de 5 ans). L’article 41 bis crée une exonération de taxe foncière pour les usines qui sont bran- chées sur des incinérateurs. Yves Cochet a tenté, mais sans succès, de faire supprimer cet article (JO AN déb. 16juin, p.5313) et l’article a été voté. L’article 45 programme des réformes dans de nombreux domaines: développement de l’information sur l’environnement, simplifica- tion des procédures d’enquête publique, réorganisation de l’expertise publique en matière d’environnement. Michel Piron explique que l’objectif de la simplification des enquêtes publiques est qu’elles ne soient plus des gisements de contentieux. Cet article prévoit aussi que, en cas d’ annulation contentieuse du PLU , l’ancien POS peut faire l’objet de révisions simplifiées pendant les deux ans suivant la décision du juge devenue définitive. Yves Cochet observe qu’il s’agit de répondre au problème soulevé à Angers par l’annulation d’un PLU par un jugement du 21avril 2009 (p.5321). Son amendement de suppression (n°519) a été rejeté. ❑ Projet de loi tourisme Les députés ont commencé le 16juin l’examen du projet de loi de développe- ment et de modernisation des services tou- ristiques. Il comporte notamment une réforme du régime juridique de la vente de voyage et du classement des hébergements touristiques, explique Hervé Novelli (JO AN déb. 17 juin, p.3552). Jean-Louis Léonard, rapporteur, indique que la nouvelle procé- dure de classement hôtelier sera effectuée par des organismes évaluateurs indépen- dants, agréés par le Cofrac. Il annonce des amendements pour étendre la procédure de classement à l’ensemble des héberge- ments touristiques marchands et à simpli- fier la procédure relative aux chambres d’hôtes (p.5355). Il ajoute qu’il sera néces- saire de moderniser le régime juridique et fiscal des résidences de tourisme. A suivre. Au Sénat ❑ Sociétés publique locales Les sénateurs ont adopté le 4juin une pro- position de loi sur les sociétés publiques locales. Son auteur, Daniel Raoul, explique que le texte permettra aux collectivités locales de contracter avec une société publique locale en tenant compte de la jurisprudence de la CJCE qui précise les conditions dans lesquelles une collectivité peut être dispensée d’appliquer les règles communautaires des marchés publics (JO Sénat déb. 5juin p.5604). Le rapporteur, Jacques Mézard, indique que les SEM locales sont soumises aux pro- cédures de mise en concurrence car elles comportent au moins un actionnaire privé, d’où l’intérêt de créer des sociétés publiques locales. Les sociétés publiques locales d’aménagement ont été créées par la loi du 13juillet 2006 (ENL). La proposition de loi créerait des SPL pour réaliser, outre les activités déjà ouvertes aux SPLA, des opé- rations de construction ou pour exploiter des services publics à caractère industriel ou commercial ou toutes autres activités d’intérêt général. Elles seront constituées sous forme de SA dont l’ensemble des actions est détenu par des personnes publiques. L’article 2 de la proposition de loi élargit l’objet des SPLA pour leur permettre de devenir de réels outils d’aménagement et de rénovation urbaine (acquisitions fon- cières, constructions ou réhabilitations, acquisitions et cessions de baux commer- ciaux, expropriations). Yves Jégo rappelle que les SPLA ont été créées en 2006 à titre expérimental pour 5 ans (p.5608). Les nouvelles SPL devront exercer leur activité exclusivement pour le compte de leurs actionnaires. L’article 1er crée dans le code général des collectivités territoriales une section consa- crée aux sociétés publiques locales (art. L 1525-4). Les SCPL seront créées par les col- lectivités territoriales et leur groupement qui détiendront la totalité du capital. Un amendement (n°2) pérennise les SPLA en supprimant la durée expérimentale de 5 ans qui était prévue dans l’article L 327-1 du code de l’urbanisme. Il a été voté (p.5616) à l’initiative de Jean-Pierre Sueur. L’article 2 précise le régime des SPLA et notamment leur objet. Un amendement a été voté pour indiquer que la SPLA ne pourra procéder par voie d’expropriation que pour les conventions qui les lient à leurs membres et pour exclure le recours au statut de la société par actions simplifiées. L’ensemble du texte a été voté (p.5618). ❑ Caisses d’épargne Le Sénat a examiné le 8juin le projet de loi relatif à l’organe central des caisses d’épargne et des banques populaires. Roger Karoutchi explique que cette union n’est pas une fusion : les deux réseaux demeureront distincts. Les caisses d’épargne continueront à lutter contre l’exclusion bancaire, à financer le logement social et à contribuer à l’amélioration du développement économique. Les banques populaires resteront attachées à la promo- tion de la culture et de l’entrepreneuriat (JO déb. Sénat 9juin, p.5806). Philippe Marini rappelle que les caisses d’épargne et Natixis “se sont livrées à une politique onéreuse d’acquisitions immobilières, et ce en haut de cycle, avec notamment le mon- tage complexe de l’acquisition du contrôle de Nexity et l’opération Foncia” (p.5808). Le nouvel organe central disposera d’un statut de SA ayant la qualité d’établissement de crédit. Le texte a été adopté le 9juin (JO Sénat 10juin, p.5880), et la loi publiée (loi n° 2009-715 du 18 juin 2009, J.O. du 19, p. 9971). ❑ Loi littoral Josselin de Rohan a interrogé Hubert Falco sur les raisons de l’absence de parution de décret d’application du texte qui exclut l’application de la loi littoral sur les rives des rus et étiers localisés en amont d’une limite située à l’embouchure du cours d’eau. Le secrétaire d’Etat a répondu que des consultations étaient engagées au niveau local. Le sénateur en conclut : nous attendrons encore longtemps la parution du décret! (JO Sénat déb. 10juin, p.5832). ❑ Tarifs des syndics Répondant à Christian Cambon, Luc Chatel a affirmé, tout en constant une réelle amé- lioration de la situation “s’il apparaît que les efforts des professionnels qui sont réels - j’y insiste -, s’essoufflent, je me réserve la possi- bilité de recourir à un arrêté, sur la base de l’article L 113-3 du code de la consomma- tion, pour rendre obligatoire la présenta- tion des contrats selon la préconisation du CNC” (JO Sénat déb. 10juin, p.5842). ▲ 30juin 2009 page 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N E E N N B B R R E E F F > Pierre Bibollet a été élu pour un nou- veau mandat de président au conseil supé- rieur de l’ Ordre des géomètres experts . Il veut systématiser la prise en compte du développement durable dans la gestion des métiers du géomètre expert. > Pascale Poirot a été élue présidente du SNAL . Elle succède à Dominique de Lavenère à la tête du syndicat des aménageurs. Présidente de la chambre Ile-de-France Picardie du Snal depuis 2005, Pascale Poirot gère la société d’aménagement “Urbanisme contempo- rain” basée à Parmain (Val d’Oise). > Michel Havard , député UMP de Lyon, a été élu président de l’ association HQE . Il est aussi vice-président du groupe d’étude Eco-construction de l’Assemblée nationale. >La Fnaim s’est déclarée défavorable à l’idée d’un bonus-malus écologique assis sur les droits de mutation >Le conseil d’administration du collecteur 1% Alliance a été suspendu par arrêté de la ministre du logement du 19 juin 2009. ■ Agrément des géomètres étran- gers Un décret du 15juin prévoit les modalités de prise en compte des compétences profession- nelles pour les ressortissants d'un Etat membre de l'Union européenne ou partie à l'accord sur l'Espace économique européen. Le professionnel doit disposer d'une attesta- tion de compétence d'un de ces Etats et avoir suivi une formation. La formation requise est d'une durée minimale de trois ans, sauf exceptions. Pour les Etats qui ne réglementent pas la profession, la qualifica- tion est reconnue à ceux qui ont exercé dans leur Etat pendant 2 ans au cours des 10 der- nières années. Mais un stage d'adaptation peut être requis du ministre chargé de l'urbanisme. (Décret n°2009-696 du 15juin 2009 modifiant le règlement et le code des devoirs professionnels de la profession de géomètre expert, J.O. du 17, p.9856). ■ Modification simplifiée des POS et PLU La loi du 17février 2009 a autorisé, jusqu'au 31décembre 2010, les modifications d’un PLU ou d'un POS ayant pour objet d'autoriser l'implantation de constructions en limite séparative, sans enquête publique. Un décret du 18juin précise les hypothèses qui sont concernées (art. R 123-20-1 du code de l'urbanisme): - rectifier une erreur matérielle, - augmenter, dans la limite de 20%, le coef- ficient d'emprise au sol, le COS ou la hauteur maximale des constructions et les plafonds dans lesquels peut être autorisée l'extension limitée des constructions existantes, - diminuer les obligations de recul des constructions par rapport aux limites de leur terrain d'assiette ou par rapport aux autres constructions située sur le même terrain; - diminuer, dans la limite de 20%, la superfi- cie minimale des terrains constructibles; - supprimer les règles interdisant l'installation de systèmes domestiques solaires thermiques ou photovoltaïques, l'utilisation en façade du bois ou autre matériau renouvelable évitant les émissions de gaz à effet de serre ou la pose de toiture végétalisée ou retenant les eaux pluviales; - supprimer un ou plusieurs emplacements réservés ou réduire leur emprise. Le décret fixe aussi la procédure de consulta- tion du public à appliquer (art. R 123-20-2): publication d'un avis dans un journal diffusé dans le département et affichage en mairie, mise à disposition du projet de modification du POS ou PLU en mairie… (Décret n°2009-722 du 18juin 2009 pris pour l'application des articles 1 er et 2 de la loi n°2009- 179 du 17février 2009 pour l'accélération des programmes de construction et d'investissement publics et privés, J.O. du 20juin, p.10057). ■ Travaux pour accessibilité, facilités L'article L 123-5 du code de l’urbanisme pré- voit diverses hypothèses dans lesquelles le maire peut accorder des dérogations aux règles du PLU dans l'octroi du permis de construire. La loi Boutin du 25mars 2009 a rajouté un cas pour les travaux nécessaires à l'accessibilité des personnes handicapées à un logement existant. Un décret du 18juin en fixe les modalités. Il prévoit que la demande de dérogation qui accompagne le dépôt du projet doit préciser la nature des travaux pour lesquels la dérogation est sollicitée et justifiant que les travaux sont nécessaires pour permettre l'accessibilité. (Décret n°2009-723 du 18juin 2009 relatif à la procédure de dérogation visant à autoriser les travaux nécessaires à l'accessibilité de personnes handicapées à un logement existant, J.O. du 20juin, p.10058). ■ Mesure d'activité du radon L'Autorité de sûreté nucléaire a défini les conditions de mesures de l'activité du radon par application de l'article R 1333-15 du code de la santé publique qui prévoit les cas dans lesquels les propriétaires ou exploitants de lieux ouverts au public doivent faire procéder à un contrôle du niveau de radon (dans les lieux définis par arrêtés). Des textes, sur décision de l'Autorité de sûre- té nucléaire, doivent préciser les lieux concer- nés et le type de contrôle à effectuer. Deux arrêtés du 5juin viennent d'homologuer deux décisions du 7avril 2009 de l'ASN. ➠ L'une précise les conditions de mesure du radon (en bâtiments autres que souter- rains et en bâtiments souterrains et établisse- ment thermaux). ➠ L'autre détermine les objectifs, la durée et le contenu des programmes de formation des personnes qui réalisent les mesures d'activité volumique du radon. (Arrêtés du 5juin 2009, J.O. du 21juin, p.10168) ❑ Haut débit dans les immeubles Dans une proposition de loi tendant à favoriser l’accès au crédit des PME, Philippe Dominati a proposé un amendement (n°10) relatif à au pré-équipement des immeubles neufs en fibres optiques (dont le principe est prévu par l’art. 109 de la loi de modernisation de l’économie). Il s’agit, observe Nicole Bricq de passer du système monofibre à un système multi- fibre, proposition qui résulte d’une deman- de de l’opérateur Free (p.5905), mais l’amendement a été rejeté. (JO Sénat, déb. 10juin, p.5908). ❑ Réforme de la taxe profession- nelle Luc Chatel a indiqué aux sénateurs le 10juin à propos de la réforme de la TP que “le temps des atermoiements [était] révolu” (JO débats Sénat 11juin, p.5955). La suppression de la TP concernera tous les investissements productifs, appelés équipe- ments et biens mobiliers qui représentent 80% de la taxe. Il faudra trouver 23mil- liards d’euros. Au titre des compensations, Luc Chatel a évoqué notamment le transfert de res- sources fiscales actuelles de l’État, taxe sur les conventions d’assurance, TIPP, ou le relèvement des bases foncières. La partie financière de la réforme sera présentée dans le prochain projet de loi de finances. ▲ 30juin 2009 page 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T E E R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 9juin 2009 AN p.5592 n°44773 Guillaume Garot, S.R.C., Mayenne Droit de préemption des communes PME Lorsqu'elle exerce son droit de préemption sur les fonds de commerce, la commune dispose d'un délai d'un an pour le rétrocéder. Ce délai a été critiqué, en particulier quand l'opération s 'intègre dans un projet de réaménagement de ZAC. Des réflexions sont donc en cours pour allonger le délai . Il faudra prévoir des dispositions permettant à la commune de prendre en charge efficacement le fonds en attendant la rétrocession. La réponse rappelle que le délai d'un an était motivé par la nécessité de limiter les risques de d évaluation du fonds. 9juin 2009 AN p.5600 n°44930 André Wojciechowski, UMP, Moselle Patrimoine immobilier de l'Etat Défense Le ministère de la défense et celui du budget ont loué à la SNI, dans le cadre d'un bail civil, les 11000 logements domaniaux du ministère de la défense, pour 10 ans à compter du 1erjanvier 2009. Le loyer a été versé à la sig- nature du bail, sous forme de soulte. Des ajustements sont prévus en fonction du chiffre d'affaires de sous-location de la SNI. D'autres immeubles peu- vent être vendus, mais pas l'hôtel de la Marine. 9juin 2009 AN p.5617 n°41207 Marie-Jo Zimmermann UMP, Moselle Refus illégal d'une autori- sation de lotir: indemni- sation du lotisseur? Ecologie Si le juge annule un refus illégal d'autorisation de lotissement, le péti- tionnaire peut former un recours indemnitaire. L'indemnisation incombe à la commune si le maire a agi au nom de la commune, à l'Etat, s'il a agi au nom de l'Etat (CE 20juillet 2007). 9juin 2009 AN p.5647 n°26470 Michel Havard, UMP, Rhône Cession temporaire d'usufruit Logement L'article L 263-1 du CCH prévoit que l'usufruit d'un logement peut être établi à une personne morale, pour 15 ans au moins. Cet article s'applique aussi bien à un logement qu'à un immeuble entier d'habitation, à une construction neuve ou à un immeuble existant, à une donation ou une cession temporaire d'usufruit à titre onéreux. Il n'y a pas de contradic- tion avec l'article 619 du code civil qui prévoit une durée maximale de 30 ans pour une person- ne morale, précise la réponse. 9juin 2009 AN p.5648 n°30943 Laurent Hénart, UMP, Meurthe-et- Moselle Surloyers Logement La loi ENL a prévu un surloyer obligatoire pour tout locataire qui dépasse de plus de 20% les plafonds de ressources. Mais la somme du loy- er et du surloyer ne peut dépasser 25% des revenus. Les organismes HLM peuvent déroger à ces règles en signant une convention avec l'Etat. La loi du 25mars 2009 rend obligatoire l'application du surloyer pour les sociétés qui n'ont pas conclu de convention. Les modalités d'application de la mesure seront fixées par décret d'ici l'été 2009, assure la réponse. 9juin 2009 AN, p.5649 n°36219 Jean-Luc Warsmann, UMP, Ardennes Vente de logements foyers Logement La loi du 25mars 2009 a modifié l'article L 443-15-6 du CCH sur la vente des logements foyers par des organismes HLM. Les mesures d'application seront prochainement précisées par décret. 9juin 2009 AN p.5649 n°43758 Michel Piron, UMP, Maine-et-Loire Syndic : consultation des factures par les coproprié- taires Logement La loi de 1965 prévoit que le syndic tient les pièces justificatives de charges, et notamment les factures, à disposition des copropriétaires au moins un jour ouvré entre la convocation de l'assemblée et la tenue de celle-ci. Aucun texte ne prévoit d'obligation pour le syndic de délivrer des copies au copropriétaire demandeur. Le conseil syndical peut obtenir copie de tout document relatif à la gestion et notamment des factures. Il n'est pas prévu de rendre obligatoire la délivrance de copie de fac- tures au copropriétaire demandeur. 11juin 2009 Sénat p.1463 n°8485 Jean-Louis Masson NI, Moselle Locaux des professions libérales et ERP Intérieur Les locaux occupés par des professions libérales (avocats, notaires, infirmières…) ne sont pas des établissements recevant du public quand l'activité professionnelle s'exerce dans le même ensemble de pièces que la vie familiale. Dans tous les autres cas, ils sont considérés comme des ERP. Texte de références: art. R 111-1-1 al. 2 du CCH. 16juin 2009 AN p.5937 n°34147 Jean-Pierre Balligand, S.R.C., Aisne Date de la révision des loyers d'habitation Logement L'article 17 d de la loi du 6juillet 1989 autorise l'indexation à la date anniversaire du bail ou à une autre date. La première révision peut donc avoir lieu avant la date anniversaire, mais la révision suivante n'a lieu qu'un an plus tard. Plusieurs questions en ce sens soulignent qu'une révision au 1 er janvier, pour un bail signé le 1 er octobre, donne lieu à indexation sur une varia- tion d'indice d'un an. A nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. 30juin 2009 page 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E N N B B R R E E F F N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Bibliographie >Le Classement des promoteurs 2009 édité par Innovapresse est paru. Cette 21 e édition constate une baisse significative de l’activité des deux tiers des promoteurs analysés. Les deux pre- miers du classement restent Bouygues Immobilier et Nexity. 249 € , 148 pages. Tél. 0148240897. >Le bail commercial . Le Particulier Éditions. 26euros. 160 pages. Cet ouvrage s’adresse tant aux bailleurs qu’aux locataires et constitue un guide de la conclusion du bail à son renouvellement ou sa résiliation. Il com- porte aussi un modèle de bail commen- té. Disponible en librairie. Gouvernement Le décret du 23juin a fixé la composition du Gouvernement. Voici les noms des ministres pouvant s’intéresser à l’immobilier: > Jean-Louis Borloo : ministre d'Etat, ministre de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer, en charge des technologies vertes et des négociations sur le climat. > Michèle Alliot-Marie : ministre d'Etat, garde des sceaux, ministre de la justice et des libertés. > Eric Woerth : ministre du budget, des comptes publics, de la fonction publique et de la réforme de l'Etat. > Hervé Novelli : secrétaire d'Etat chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services et de la consommation. > Benoît Apparu : secrétaire d'Etat char- gé du logement et de l'urbanisme La secrétaire d'Etat chargée de la politique de la ville (Fadela Amara) est rattachée au ministre du travail. (JO du 24juin, p.10274). NB: le secrétaire d’Etat au logement, qui est rattaché à Jean-Louis Borloo, dispose contrairement à Christine Boutin, de la compétence urbanisme. Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Pascal Helwaser est nommé conseiller technique (macroécono- mie et prévisions économiques); Corso Bavagnoli est nommé conseiller pour les affaires économiques et financières, en remplacement de Delphine d'Amarzit (arr. du 19juin 2009, J.O. du 20, @). au programme, son périmètre et les actions proposées. Elle transmet son avis au ministre chargé du logement. (J.O. du 19juin, @). ■ Normalisation La normalisation est définie par un décret du 18juin comme une activité d'intérêt général qui a pour objet de fournir des documents de référence élaborés de manière consensuelle par toutes les parties intéressées, portant sur des règles caracté- ristiques, recommandations ou exemples de bonnes pratiques relatives à des pro- duits, des services, méthodes, processus et organisation. Elle vise à encourager le développement économique et l'innovation tout en prenant compte les objectifs de développement durable. La normalisation et sa promotion sont assurées par l'Afnor et les bureaux de nor- malisation sectoriels agréés. Un délégué interministériel aux normes assure la définition et la mise en œuvre de la politique française des normes. L'homologation d'une norme par l'Afnor suppose une enquête publique. Les normes rendues obligatoires par arrêté doivent être consultables gratuitement sur le site internet de l'Afnor. (Décret n°2009-697 du 16juin 2009 relatif à la normalisation, J.O. du 17juin, p.9860). ■ Gaz Un arrêté du 27avril 2009 a modifié l'arrêté du 2août 1977 modifié relatif aux règles techniques et de sécurité applicables aux ins- tallations de gaz combustible et d'hydrocarbures liquéfiés situées à l'intérieur des bâtiments d'habitation ou de leurs dépendances (J.O. du 20juin, p.10058). Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier Magistrature Jean-Paul Jullière est nommé président du tribunal administratif de Clermont-Ferrand (décret du 18juin 2009, J.O. du 20juin, @). Au fil du J.O. ■ Trois arrêtés sur l’Eco-PTZ Les textes permettant la distribution de l’Eco-prêt à taux zéro viennent d’être com- plétés par trois arrêtés du 4mai récem- ment publiés: ➠ Les banques qui distribuent l'Eco-PTZ doivent conclure une convention type avec la SGFGAS (société de gestion du fonds de garantie de l’accession sociale à la propriété, dont l’objet a été étendu). Le modèle vient d'être fixé par arrêté du 4mai. Le texte prévoit les modalités de transfert d'information entre la banque et la SGFGAS. L'accès au site extranet de la SGFGAS suppose un droit d'entrée de 8000 € HT et une redevance annuelle de même montant. La convention, valable jusqu'à fin 2013, est conclue en applica- tion de l'art. R 319-12 du CCH. ➠ Les banques doivent aussi signer une convention avec l'Etat . Un autre arrêté du 4mai en fixe le contenu type (en appli- cation de l'article R 319-11 du CCH). La convention, valable jusqu'à fin 2013, pré- voit les modalités de versement du crédit d'impôt auquel la banque a droit pour la distribution des prêts. Le prêt est sans inté- rêt, mais la banque peut percevoir une pri- me d'assurance et des intérêts de retard. Pour sa communication, la banque doit respecter la charte graphique de l'Eco-PTZ établie par le ministère. ➠ Enfin, la SGFGAS a conclu une convention avec l'Etat pour enregistrer les Eco-PTZ, gérer le suivi des crédits d'impôts dus aux banques, diligenter les contrôles auprès les banques et produire des statistiques du dispositif. La conven- tion a été approuvée par arrêté. (Arrêtés du 4mai 2009, J.O. du 16juin, p.9786 et suiv.). ■ Quartiers anciens dégradés Un décret (n°2009-720 du 17juin 2009) a fixé la composition et le fonctionnement de la commission du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés. Composée de 20 personnes, cette commis- sion émet un avis sur l'éligibilité du quartier 30juin 2009 page 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E S S A A C C T T E E U U R R S S Lorsque le loyer se trouve augmenté de plus d’un quart par le jeu de la clause d’indexation, la révision peut être deman- dée par l’une ou l’autre partie (art. L 145- 39 du code de commerce). Avec la forte hausse de l’indice du coût de la construc- tion de ces dernières années, cette hypo- thèse est devenue une réalité pour cer- tains baux, notamment ceux signés de 2001 à 2003, période où le marché était à un niveau haut. Denis Chardiny (avocat LPA) explique que ce mécanisme n’est pas contraint: il est à disposition du bailleur ou du locataire et il permet d’aller directement à la valeur locative, même si elle est inférieure au loyer d’origine. Comment réagissent les professionnels? Côté bailleur, Philippe Depoux (Generali) insiste sur la démarche d’accompagnement du locataire dans cet- te période de négociation. En acceptant de renégocier, il cherche à pérenniser le bail à une valeur plus proche du marché. Cette révision est l’occasion de négocier non seulement le montant du loyer mais la durée du bail, par exemple en obtenant un bail ferme de 6 ans. Le rôle des experts est délicat dans cette période, et Stéphane Imowicz observe qu’un prix de présentation est presque aujourd’hui un prix d’objectif, même si Philippe Depoux estime qu’on connaît certes les valeurs faciales mais aussi l’écart qui permet de retrouver les valeurs écono- miques. Côté locataire, Philippe Joseph considère que l’article L 145-39 ouvre un espace de dialogue. Pour les 100millions d’euros de loyer dont il assume la charge comme uti- lisateur pour Natixis, il a pour objectif de renégocier la moitié des baux et d’économiser 15millions d’euros de loyer. Il privilégie la négociation amiable, face à des bailleurs qui sont des “industriels de l’immobilier”, mais estime que cela pour- rait être plus difficile face à des fonds opportunistes envers lesquels il n’exclut pas les contentieux. L’issue des contentieux n’est pas parfaite- La hausse des loyers dépassant 25% pousse les locataires à renégocier les baux de bureaux. Comment réagissent les professionnels face à la hausse des loyers indexés sur l’ICC et la faculté de demander la révision de l’article L 145-39? Réponse à l’occasion d’un débat, organisé par nos confrères d’Expertise Pierre le 24juin. La FPC espère vendre 80000 loge- ments en 2009 Jean-François Gabilla quitte ces jours-ci la présidence de la fédération des promo- teurs, laissant place à Marc Pigeon qui redevient président après l’avoir été de 2003 à 2006. Jean-François Gabilla estime que la profession a particulièrement bien anticipé le retournement du marché et a bien réagi pendant la crise. Après un volume de vente de 79400 logements en 2008, il estime que le nombre de ventes devait être au moins identique en 2009, et espère atteindre 80000, confirmant que grâce au Scellier, les épargnants sont revenus sur le mar- ché. Grands absents toutefois du marché: ceux qui achètent en revendant un logement. Pierre Etoile: un promoteur confron- té aux contradictions du développe- ment durable L ’économie d’énergie ne séduit pas sponta- nément tout le monde. Marc Gédoux, prési- dent de la société de promotion Pierre Etoile en a fait l’amère expérience pour la mise au point de son programme à très basse consommation d’énergie, Terra Natura à Cor- meilles-en-Parisis. Cette commune du Val d’Oise a créé une ZAC de 110 hectares (moi- tié logements, moitié activités et commerces), les Bois Rochefort, dont l’AFTRP est aména- geur. François Delarue, président de l’AFTRP indique qu'une première tranche de 800 logements a été lancée en 2004. Il est prévu à terme de 1300 à 1400 logements. Pierre Etoile a été retenu pour deux pro- grammes, l’un portant sur 21 maisons indivi- duelles et l’autre sur 38 appartements et mai- sons de ville. Il a fait le choix du label suisse Minergie®. Pour cela, il a mis en œuvre divers moyens: solarisation optimisée avec des séjours orientés au sud, isolation par l’extérieur, ventilation double flux, puits canadiens, chauffage électro-solaire, pompes à chaleur géothermiques… et prévoit d’atteindre 42kWh/m2/an. Mais il résulte de ces équipements un sur- coût. Pierre Etoile avait fixé un prix de vente initial dépassant de 5% le marché de Cor- meilles, à 4000 € le m2… et n’a rien vendu. Il a donc baissé ses prix à 3900 € et pu ainsi attirer les acheteurs. La mairie de Cormeilles a acquis la moitié du pro- gramme avec la foncière logement. Le promoteur chiffre à 40% le surcoût lié au recours aux éner- gies renouvelables, mais il considère qu’un bon tiers de ce surcoût vient des contradictions de réglementation. Quelques exemples: non-prise en compte des apports de la pompe à chaleur pour l’eau chaude sanitaire qui nécessite de pré- voir une puissance installée supplémentaire mais non utilisée, nécessité d’une surpuissan- ce pour la relance du plancher chauffant des appartements. Par ailleurs, le gaz, bien que produisant plus de CO2 qu’une pompe à chaleur est privilégié dans les calculs ther- miques. Le résultat est que les logements Ter- ra Natura vont avoir un classement C sur l’échelle du DPE (mais quand même A pour l’étiquette CO2) à cause de la puissance ins- tallée supplémentaire et la pénalisation de l’énergie électrique. Pourtant leur consom- mation sera inférieure à 42kWh/m 2 /an. Marc Gédoux demande donc un ajustement des règles aux nouvelles technologies si on veut aller dans le sens du Grenelle de l’environnement… ment sûre car, comme le fait observer Denis Chardiny, il y a peu de jurisprudence. Une question se pose par exemple: lorsque le loyer a été modifié en cours de bail cela remet le compteur à zéro pour le calcul de la variation de 25%. Or faut-il considérer que c'est le cas même pour une modification mineure, comme par exemple lorsque le locataire a pris en loca- tion deux parkings supplémentaires? À suivre la lettre du texte, il faut repartir à zéro… Dans ce contexte, le remplacement de l’ICC par un nouvel indice applicable aux bureaux, est attendu, tant par les bailleurs que les preneurs. Dorian Kerlberg (FSIF) rappelle que l’indice en préparation, ILAT (indice des loyers d’activités tertiaires) sera composé de l’indice des prix à la consom- mation, de l’ICC et de l’indice du PIB en valeur. Un arbitrage de Christine Lagarde est attendu. Il faut trouver un véhicule législatif pour valider la création de l’ILAT. Cela pourrait se faire en juillet, pour une promulgation de la loi en août. Dorian Kelberg indique que l’ILAT restera option- nel mais que les pouvoirs publics réfléchis- sent de leur côté à rendre obligatoire l’application de l’ILC. Des maisons avec jardin, au calme d’une Résidence privée…
