■ Baux d’habitation p. 2
✓ Procédure de résiliation
■ Baux commerciaux p. 2
✓ Non réalisation d’une cession de bail : recherche en responsabilité du cédant
✓ Obligation d’exploitation du fonds
✓ Résiliation du bail : l’intervention du créancier inscrit
■ Copropriété p. 3
✓ Imputation des charges de procédure
✓ Erreur de mesurage en loi Carrez : perte de chance du vendeur
✓ Action en justice : le syndic doit être autorisé à agir
✓ L’action en justice d’une union de syndicats
■ Indivision p. 5
✓ Signature d’une vente avec le consentement d’une fraction des indivisaires : responsabilité du notaire
✓ 2 exemples de vente judiciaire
■ Promesse de vente p. 6
✓ Durée de validité d’une offre de vente
✓ Décès de l’un des deux bénéficiaires de la promesse de vente
✓ Si l’agent immobilier oublie le risque de préemption du locataire
■ Contrat de vente p. 7
✓ La lésion s’apprécie lors de la conclusion de la vente, même si elle résulte de l’annulation d’un POS
✓ Consentement de deux vendeurs face au droit de préemption de la Safer
✓ Réduction de clause pénale
■ VEFA p. 9
✓ Réception sans réserve par le promoteur : sans effet sur l’obligation de délivrance conforme
■ Construction p. 9
✓ Action de l’assureur DO contre le constructeur
✓ Une construction, un assureur DO et RC, 2 polices distinctes
■ Droit de propriété p. 10
✓ Enclave et droit de passage
✓ Référé conservatoire pour faire cesser un empiétement
■ Permis de construire p. 11
✓ Méconnaissance de règles ICPE
✓ Preuve de l’affichage
■ Urbanisme p. 12
✓ Loi littoral
✓ Convention d’Aarhus
✓ Référé suspension : propriétaire évincé
✓ Lotissement : quand le cahier des charges contredit l’acte de vente
✓ Insalubrité
✓ Expropriation
✓ Droit de préemption urbain
■ Fiscalité p. 15
✓ Réduction d’impôt pour grosses réparations
✓ Taxe foncière
Bauxd’habitation p.2 ✓ Procédurederésiliation Bauxcommerciaux p.2 ✓ Nonréalisationd’unecessiondebail: rechercheenresponsabilitéducédant ✓ Obligationd’exploitationdufonds ✓ Résiliationdubail:l’interventiondu créancierinscrit Copropriété p.3 ✓ Imputationdeschargesdeprocédure ✓ ErreurdemesurageenloiCarrez:per- tedechanceduvendeur ✓ Actionenjustice:lesyndicdoitêtre autoriséàagir ✓ L’actionenjusticed’uneuniondesyn- dicats Indivision p.5 ✓ Signatured’uneventeavecleconsen- tementd’unefractiondesindivisaires: responsabilitédunotaire ✓ 2exemplesdeventejudiciaire Promessedevente p.6 ✓ Duréedevaliditéd’uneoffredevente ✓ Décèsdel’undesdeuxbénéficiaires delapromessedevente ✓ Sil’agentimmobilieroublielerisque depréemptiondulocataire Contratdevente p.7 ✓ Lalésions’apprécielorsdelaconclu- siondelavente,mêmesiellerésultede l’annulationd’unPOS ✓ Consentementdedeuxvendeursface audroitdepréemptiondelaSafer ✓ Réductiondeclausepénale VEFA p.9 ✓ Réceptionsansréserveparlepromo- teur:sanseffetsurl’obligationdedéli- vranceconforme Construction p.9 ✓ Actiondel’assureurDOcontrele constructeur ✓ Uneconstruction,unassureurDOet RC,2policesdistinctes Droitdepropriété p.10 ✓ Enclaveetdroitdepassage ✓ Référéconservatoirepourfairecesser unempiétement Permisdeconstruire p.11 ✓ MéconnaissancederèglesICPE ✓ Preuvedel’affichage Urbanisme p.12 ✓ Loilittoral ✓ Conventiond’Aarhus ✓ Référésuspension:propriétaireévincé ✓ Lotissement:quandlecahierdes chargescontreditl’actedevente ✓ Insalubrité ✓ Expropriation ✓ Droitdepréemptionurbain Fiscalité p.15 ✓ Réductiond’impôtpourgrossesréparations ✓ Taxefoncière L’obligationd’exploiterlefonds V oicitroispointsàretenirdanslamoissond’arrêtsquenous vousproposonsdanscenumérospécialconsacréàlajurisprudence récente. Lepremierpointconcerneles bauxcommerciaux. LaCourdecas- sationarendudeuxarrêtsconcernantl’obligationd’exploitationdu fondsdecommerce.Sionsaitqueledéfautd’exploitationpeut conduirelebailleuràrefuserledroitaurenouvellementsansindem- nité,lecasviséiciétaitceluidudéfautd’exploitationencoursde bail.Lebailleurvoulaits’enprévaloirpourobtenirlarésiliationdu contrat.MaislaCourdecassationindiquequeledéfaut d’exploitationn’estpasunecausederésiliationducontratdebail. Cen’estquesilebailcomporteuneclauseexpresseencesens,que lebailleurpourras’enprévaloirpourobtenirlarésiliation. Pourles contratsdevente ,leslitigessoumisauxtribunauxontsou- venttraitauxrelationsentrelespartiesentrel’avant-contratetl’acte définitif.Chaqueséried’arrêtsapportesonlotdechicaneetde contentieuxquiparaissentparfoisvainsàl’observateurextérieurau conflit.L’undeceuxquenousreprisicietquiaététranchéparla courd’appeldeParis,mettaitauxprisesunvendeuretuncouple d’acquéreursdontl’unétaitmortaprèslapromessedevente,sans avoireuleloisirdesignerl’acteauthentique.Lesvendeursrécla- maientnéanmoinsleversementd’unesommeautitredelaclause pénalecarlesconditionssuspensivesétaientparailleursremplies. Appliquantlecontrat,lacourd’appelacondamnélaveuveàpayerla clausepénaleàsesvendeurs,mais,faisantpreuvedecompréhension, elleasingulièrementmodérésonmontant,faisantusagedesonpou- voirdemodérationdesclausespénalesmanifestementexcessives. Enfin,encettepériodeestivale,évoquonsunarrêtrelatifàlaprotec- tiondulittoral.LeConseild’Etatpréciseaufildesarrêtslesnotions d’urbanisme quisontinséréesdanslestextesmaisquinécessitent unlongtravaild’analysepourensaisirlaportée.Ainsienest-ildela notiondehameaunouveauintégréàl’environnementoud’espaces prochesdurivage.L’articleL146-4ducodedel’urbanismeprévoiten effetuneurbanisationlimitéedanslesespacesprochesdurivage.Un arrêtvientdeseprononcersurlecasd’unecommunesituéeaubord del’ÉtangdeBerre.LeConseild’Etatindiquelestroiscritèresàrete- nirpoursavoirsil’onestenprésenced’unespaceprochedurivage: distancedurivage,caractèreurbaniséounonetcovisibilitéentrela zoneetl’eau.Iladmetqu’unendroitpouvaitencoreêtreconsidéré commeprochedurivagebienquedistantdel’eaude1350mètres, carlaligneservantdelimitequiavaitétéfixéeparladirectiveterri- torialed’aménagementsuivaitletracédelalignedechemindefer. BertrandDesjuzeur JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels www.jurishebdo.fr EDITO AU SOMMAIRE . . immobilier JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro : Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Action- naires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0209 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine NUMERO spécial 26 7 JUILLET 2009 ISSN 1622-1419 9 E ANNEE N u m é r o s p é c i a l : j u r i s p ru d e n ce B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N Baux d’habitation ■ Procédure de résiliation (Cass. Civ. 3 e , 27mai 2009, n°659, FS-P +B, cas- sation) Un jugement ayant prononcé la résiliation du bail et l’expulsion du locataire est cassé pour une raison de procédure: “Vu les articles455 alinéa 1 er et 458 du code de procédure civile; Attendu que le jugement doit, à peine de nullité, exposer succinctement les préten- tions respectives des parties et leurs moyens; Attendu que pour constater la résiliation du bail et condamner M me A. à payer à M.S. diverses sommes, le jugement attaqué (tri- bunal d'instance de Bastia, 2juillet 2007) rendu en dernier ressort, se borne à énon- cer les prétentions de M.S.; Qu'en statuant ainsi, sans exposer, même succinctement, les prétentions et les moyens de M me A ., alors qu'il avait consta- té qu'elle était représentée à l'instance, le tribunal n'a pas satisfait aux exigences des textes susvisés”. Le jugement est donc cassé. Observations de Jurishebdo : la décision est censurée pour un pur motif de procédure. Le jugement n’ayant pas énoncé les préten- tions du locataire, il ne respectait pas les exi- gences de l’article 455 du code de procédu- re civile selon lequel le jugement doit expo- ser succinctement les prétentions des par- ties. Cette exigence est prescrite à peine de nullité (art. 458). Baux commerciaux ■ Non réalisation d’une cession de bail: recherche en responsabilité du cédant (Cass. Civ. 3 e , 10juin 2009, n°752, FS-P +B, rejet) Un bail commercial avait été cédé sous condition suspensive. Le cessionnaire repro- chait au cédant d’avoir empêché la régulari- sation de la cession. Sa demande est rejetée “Mais attendu qu’ayant relevé, par motifs adoptés, que le bailleur avait refusé de don- ner son accord à la cession si une somme de 14000euros ne lui était pas versée pour une remise en état des lieux liée à la présen- ce d'une climatisation alors que cette clima- tisation avait été installée avec son accord exprès, la cour d'appel, a pu déduire de ces seules constatations que le cédant n'était en rien responsable de la non-réalisation de la condition suspensive liée uniquement aux exigences du bailleur; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; […] Par ces motifs; rejette”. Observations de Jurishebdo : le locataire tient de l’article L 145-16 du code de com- merce le droit de céder sont bail à l’acquéreur de son fonds de commerce. Mais le bailleur peut imposer un certain nombre de conditions pour la subordonner à des contraintes particulières, sous réserve de ne pas empêcher la cession. Dans cette affaire, le litige portait sur l’installation d’une climatisation qui avait été effectuée par le locataire cédant. Le bailleur demandait une somme de 14000euros pour remettre en état un mur et mettre en conformité l’évacuation. Dans les négociations, le notaire du bailleur avait évoqué deux hypothèses: - conservation de la climatisation par le nou- veau locataire (signature d’un nouveau bail) et versement d’une somme de 14000euros au bailleur, - pas de nouveau bail, remise en état initial des lieux par le locataire cédant qui reste garant de son cessionnaire. La cour d’appel en avait déduit que la condition imposée par le bailleur ne dépen- dait pas uniquement du locataire en place mais également du nouveau (que la solu- tion retenue soit celle de la signature d’un nouveau bail ou d’une cession) et en consé- quence, qu’il n’était pas fondé à sommer le locataire en place de remplir les conditions posées par le bailleur “qui relevaient toutes des obligations du cédant”. En conséquence, dans la mesure où les conditions légitimes posées par le bailleur à la cession dépendaient du cédant et du ces- sionnaire, ce dernier ne pouvait pas récla- mer une indemnisation au cédant pour le préjudice résultant de la non-réalisation de la cession. ■ Obligation d’exploitation du fonds? (Cass. Civ. 3 e , 10juin 2009, n°826 et n°653, cassation) Le bailleur peut-il se prévaloir en cours de bail du défaut d’exploitation du fonds pour obtenir la résiliation du bail, à défaut de clause expresse? Par deux arrêts, la Cour de cassation apporte très nettement une réponse négative à cette question: ➠ 1 er arrêt “Vu les articles 1134 et 1184 du code civil, ensemble l'article L.145-1 du code de com- merce; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Pro- vence, 13décembre 2007), que la société civile immobilière Liberté 11, propriétaire de locaux à usage commercial donnés à bail à M.P., a assigné ce dernier aux fins de voir prononcer la résiliation du bail pour défaut d'exploitation des locaux; Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient qu'il est établi que M.P. n'exploitait plus les locaux depuis plusieurs années, sans pouvoir établir un motif sérieux et légitime; Qu'en statuant ainsi, alors qu' aucune sti- pulation expresse du bail ne faisait obligation au preneur d'exploiter son fonds de commerce dans les locaux loués , la cour d'appel a violé les textes sus- visés; Par ces motifs; casse”. ➠ 2 e arrêt “Vu l'article 1184 du code civil, ensemble l'article L.145-1 du code de commerce ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Pro- vence 24mai 2007) que les consorts T.ont consenti le 1 er octobre 1986 à la société Halles des viandes un bail commercial por- tant sur un magasin avec entrepôt; qu'ils l'ont assignée en résiliation judiciaire du bail pour défaut d'exploitation du fonds de commerce dans les lieux loués; que M.T. étant décédé, ses héritiers ont repris l'instance ; Attendu que, pour accueillir la demande des bailleurs, l'arrêt retient que l'exploitation du fonds de commerce par son propriétaire dans les lieux loués est non seulement une obligation inhérente à l'économie du bail commercial mais aussi une condition de l'application du statut des baux commerciaux inscrite dans l'article L.145-1 du code de commerce, que le défaut d'exploitation depuis fin 2001 dans les lieux loués par la société Halles des viandes est amplement démontré et consti- tue un manquement grave justifiant la rési- liation du bail aux torts exclusifs du preneur lequel n'a pas repris son activité malgré l'assignation valant mise en demeure; Qu'en statuant ainsi alors que l'obligation d'exploiter est une condition d'application du statut des baux com- merciaux dont l'inexécution ne peut J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 7 juillet 2009 page 2 B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X entraîner la résiliation du bail en l'absence d'une clause imposant l’exploitation effective et continue du fonds dans les lieux loués, la cour d’appel a violé les textes susvisés”. L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : si le preneur est tenu d’exploiter le fonds de commerce dans les lieux loués, dans les conditions fixées par l’article L 145-8, pour avoir droit au renouvellement de son bail, la situation est différente pour le cours du bail. Selon J.Lafond (Code des baux Litec p.374), “l’application du code de commerce en ver- tu de son article L 145-1 implique que les lieux loués soient affectés à l’exploitation d’un fonds de commerce ou d’une entrepri- se artisanale appartenant au locataire”. Ce développement a trait au fondement de la clause d’affectation, qui permet au bailleur de résilier ou de refuser le renouvellement si la clause de destination n’est pas respec- tée. Mais la loi impose-t-elle l’exploitation en cours de bail? Le premier arrêt apporte une réponse néga- tive et le second est encore plus net. La cour d’appel d’Aix avait estimé que l’exploitation constituait une obligation inhérente à l’économie du bail et une condition de l’application du statut. Le 2 e arrêt confirme que l’obligation d’exploiter est une condition d’application du statut, mais elle récuse l’idée que ce soit une obli- gation inhérente à l’économie du bail, puis- qu’elle ne s’applique qu’en présence d’une clause expresse. Les deux décisions réservent donc le cas d’une clause expresse: le bail peut imposer l’exploitation. A défaut, le bailleur ne peut pas se préva- loir du défaut d’exploitation pour deman- der la résiliation du bail. On retiendra ainsi que le bailleur qui sou- haite pouvoir se prévaloir du défaut d’exploitation du fonds pour obtenir la rési- liation du bail, sera bien inspiré d’insérer une clause obligeant le preneur à exploiter le fonds. ■ Résiliation de bail commercial: l’intervention du créancier inscrit (Cass. Civ. 3 e , 27mai 209, n°658, FS-P+B, rejet) Dans une procédure engagée pour obtenir la résiliation du bail en application d’une clause résolutoire, le bailleur avait dénoncé aux créanciers inscrits l’acte d’assignation adressé au locataire. Aucun créancier inscrit n’ayant proposé de régler les loyers arriérés; le juge des référés avait constaté l’acquisition de la clause résolutoire. Un créancier voulait faire appel de la décision, mais son appel est jugé irrecevable, solution que confirme la Cour de cassation: “Mais attendu que la faculté d'appel n'étant ouverte au créancier inscrit que si celui-ci offre d'exécuter les causes du commandement dans le délai d'un mois de la notification de la demande en résiliation du bail , la cour d'appel en a exactement déduit que l'appel formé par M me E. était irrecevable; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; Par ces motifs: rejette”. Observations de Jurishebdo : lorsque le bailleur engage une procédure en vue de la résiliation du bail commercial dans lequel le fonds de commerce est grevé d’inscriptions, il doit prévenir les créanciers inscrits: l’article L 143-2 du code de commerce impose au bailleur de leur notifier sa demande. Ici le créancier avait fait inscrire un nantissement sur le fonds de commerce, il offrait de régler les loyers arriérés. La cour d’appel avait relevé que l’article L 143-2 permet au créancier, dans le délai d’un mois, de se sub- stituer au débiteur pour sauver leur gage, mais que cela ne lui confère pas la qualité de partie à l’instance et ne lui ouvre pas le droit d’appel. Ce raisonnement est validé par la Cour de cassation. Copropriété ■ Imputation des charges de procé- dure (CA Paris, Pôle 4, ch. 1, 25 juin 2009, n° 08/02056) Cet arrêt confirme l’interprétation stricte que fait la cour d’appel de Paris de l’article 10-1 de la loi de 1965 qui prévoit une impu- tation des frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement d’une créan- ce à l’encontre d’un copropriétaire: “L’article 10- 1 de la loi du 10juillet 1965 prévoit que "sont imputables au seul copro- priétaire concerné les frais nécessaires expo- sés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance […] pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice […] ", en sorte que, cette énu- mération étant limitative , les honoraires réglés par le syndicat des copropriétaires à son avocat et les honoraires exceptionnels du syndic, qui entrent dans les frais couverts par l'article 700 du code de procédure civile, seront exclus des charges exigibles de M me T.” Observations de Jurishebdo : cet arrêt confirme une jurisprudence antérieure. Pour un exemple: CA Paris, 23 fév. 2006, (Loyers et copr. 2006, n°111). Rappelons que l’article 10-1 a été complété par la loi du 12mai 2009 pour préciser que cette règle s’applique même en l’absence de demande du copropriétaire. ■ Loi Carrez : erreur de mesurage: évaluation de la perte de chance du vendeur (CA de Paris, 2 e ch. A, 13mai 2009, n°08/06398) Une vente portait sur un ensemble de lots de copropriété qui avaient été restructurés. La surface mentionnée au contrat de vente était de 218,67m 2 , selon mesurage effectué par une société de diagnostic. Or un cabinet de géomètres avait ultérieurement constaté une surface de 170,40m 2 , “selon identifica- tion de l’emprise des lots selon le règlement de copropriété”. Dans le rapport d’expertise retenu par les juges, l’expert avait exclu du calcul les espaces de parties communes qui reliaient certains lots et qui avaient été appropriés lors de travaux de réunion des lots. La cour d’appel confirme le jugement qui avait admis la réduction de prix: “Considérant en conséquence que le juge- ment sera confirmé en ce qu'il a retenu une perte de surface de 218,67 - 168,80m 2 , soit 49,87% [il faut lire m 2 , N.D.L.R.] supérieur à 5% de la surface annoncée ouvrant droit à l'action en réduction; Considérant que la vente de plusieurs lots pour un prix unique ne fait pas obstacle à l'action en réduction de prix proportionnel- le à la moindre mesure, que toutefois, le premier juge a à bon droit exclu du calcul de cette réduction la valeur des deux caves, celles-ci n'étant pas de la nature des lots soumis au mesurage "Carrez"; que la SCI [acquéreur] ne saurait alors détourner la loi sur ce point au motif que les caves seraient des éléments indissociables et partant sou- mises au mesurage; que si subsidiairement elle entend voir ramener la valeur de chacu- ne de ces caves à 3430 € représentant 10% • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 7 juillet 2009 page 3 du prix total selon l'usage elle n'en justifie par aucun élément d'estimation; que le jugement sera également confirmé quant au montant de la restitution de prix propor- tionnel à la moindre mesure soit 73699,38 € , somme due par les époux R.[vendeur] indépendamment de toute faute de leur part; Considérant sur l'appel principal de la Sté Ode Architecture et de la MAF, que celle-ci fait valoir que pour appliquer la loi "Car- rez" il est nécessaire de démontrer lequel des lots acquis est affecté d'une différence de superficie avec celle figurant à l'acte de vente et déterminer le prix de vente de cha- cun des lots; Mais considérant que la déclaration de garantie donnée dans l'acte par les ven- deurs a porté sur une superficie unique pour l'ensemble des lots soumis au mesura- ge légal, la vente étant négociée sur un prix unique; qu'il n'y a pas lieu dès lors de déter- miner la surface qui aurait dû être déclarée pour chacun des lots ni sa valeur au jour de la vente; qu’il s’ensuit que la réduction s'applique sur le prix de l'ensemble des lots sans qu'il y ait lieu de rechercher quel lot et dans quelle mesure est affecté dans sa valeur pour insuffisance de surface; Que les appelantes soutiennent encore que la surface est en réalité de 194,90m 2 en rai- son de l'incorporation de 26,60m 2 (en réali- té 26, 10) de surfaces relevant des parties communes ; Que cependant l’ emprise sur les parties communes ne modifie pas les surfaces privatives vendues et demeure exposée à une revendication de la copropriété ; Considérant en revanche qu'à bon droit les appelantes soutiennent que la restitution de prix à la charge des vendeurs n'est pas un préjudice indemnisable; Considérant que Ode Architecture, assurée auprès de la MAF doit répondre du préjudi- ce résultant des fautes commises par la première en établissant un relevé de mesures ne tenant aucun compte des lots et sans référence aucune au règle- ment de copropriété , préjudice s'analysant en une perte de chance pour les époux R.de négocier leur bien sur la base d'une superficie réelle et sincère; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a éva- lué cette perte à 51589,56 € , à l'exclusion de tous autres dommages-intérêts en l'absence de préjudice complémentaire justifié, l'appel incident étant sur ce point rejeté”. Observations de Jurishebdo : cet arrêt apporte, à partir d’un exemple caractéris- tique d‘une erreur de mesurage, un éclaira- ge intéressant sur les conséquences finan- cières de cette erreur. 1. Le bien vendu représentait un ensemble de lots réunis. Or certaines fractions de la surface résultaient de suppression de murs de séparation et d’appropriation de frac- tions de parties communes. La cour considè- re qu’il ne faut pas les inclure dans les par- ties privatives objet du mesurage, car elles restent exposées à une revendication de la copropriété. 2. Les conséquences financières. Le vendeur qui doit supporter une diminution de prix à la suite d’une erreur de mesurage cherche naturellement à être indemnisé. La cour confirme une règle bien établie selon laquelle l’erreur de mesurage qui a pour conséquence une restitution d’une fraction du prix n’est pas un préjudice indemnisable: la Cour de cassation considè- re que cela ramène le prix de vente au montant que les vendeurs auraient dû nor- malement percevoir (Cass. Civ. 3 e , 21 nov. 2006, Administrer, fév. 2007, p.46). Mais la cour d’appel tempère les effets de la règle en admettant que le vendeur a subi une perte de chance de vendre le bien sur la base d’une superficie réelle et sincère. La société de mesurage et son assureur sont donc condamnés à verser à titre d’indemnité les deux tiers du montant de la restitution de prix (51 589 € pour une resti- tution de prix de 73699euros). ■ Action en justice : le syndic doit être autorisé à agir (CE, 29mai 2009, 8 e sous-section, n°306337) Le Conseil d’Etat a annulé un arrêt de la cour administrative d’appel de Bordeaux : elle avait jugé que la circonstance que l’assemblée générale du syndicat des copro- priétaires n’aurait pas autorisé le nouveau syndic à poursuivre la procédure d’appel était sans influence sur la recevabilité de la requête sans rechercher si l’ancien syndic, qui avait formé appel, avait bien été autori- sé à cet effet par une décision de l’AG. Le Conseil d’Etat juge l’affaire au fond: “Considérant qu'il ressort des pièces du dos- sier que l'assemblée générale du Syndicat des copropriétaires de la résidence Petit Vignemale, qui s'est tenue le 7février 2009, a décidé d'autoriser à interjeter appel du jugement du tribunal administratif de Pau la SARL Agence immobilière Bordena- ve, syndic du syndicat des copropriétaires à la date à laquelle l'appel a été formé devant la cour administrative d'appel de Bordeaux; que, dès lors, le syndic doit être regardé comme ayant eu qualité pour agir au nom du syndicat des copropriétaires et la fin de non-recevoir tirée de son défaut de qualité à agir doit être rejetée”. Le Conseil d’Etat rejette par ailleurs un argument selon lequel le syndicat des copropriétaires n’aurait pas été propriétaire du terrain d’assiette prévu pour la construc- tion d’un escalier extérieur car aucun litige n’avait été porté à la connaissance du mai- re sur ce point et rien ne pouvait faire dou- ter de l’appartenance de ce terrain au syn- dicat.“ Observations de Jurishebdo : pour agir en justice, le syndic doit être autorisé par l’assemblée des copropriétaires (art. 55 du décret du 17mars 1967). Un juge ne peut donc pas écarter le moyen selon lequel le syndic n’aurait pas été autorisé à agir en jus- tice en le déclarant sans incidence sur la recevabilité de la requête. Il doit au contrai- re vérifier qu’il a bien été autorisé. ■ L’action en justice d’une union de syndicats (CE, 29mai 2009, 6e sous-section, n°301193) Le permis de construire un bâtiment de ser- vices abritant des bureaux, des caisses pour remontées mécaniques, cinémas et loge- ments dans la station des Arcs était contesté par L’union syndicale des propriétaires des Villards. La question de la capacité de cette union de syndicats à agir en justice était contestée. La cour administrative de Lyon avait jugé que, compte tenu de ses statuts, cette union ne justifiait pas d’un intérêt lui donnant qualité pour contester la légalité de l’arrêté accordant le permis et le Conseil d’Etat confirme cette décision: “Considérant que l' article 15 de la loi du 10juillet 1965 , qui reconnaît aux syndicats de copropriétaires qualité pour agir en justi- ce «en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble», ne s'applique qu'aux syndicats de copropriétaires et non aux unions syndicales ; qu'ainsi, le moyen de défense, présenté devant la cour administrative d'appel par l'union syndicale, tiré de ce que son intérêt pour agir résultait de cet article15, était inopérant; que la C C O O P P R R O O P P R R I I E E T T E E • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 7 juillet 2009 page 4 cour n'a donc pas entaché son arrêt d'irrégularité en omettant d'y répondre; Sur le bien-fondé de l'arrêt: Considérant en premier lieu qu'aux termes de l’article 29 de la loi du 10juillet 1965, l'objet d'une union de syndicats de copro- priétaires est «la gestion et l'entretien d'éléments d'équipement communs ainsi que la gestion de services d'intérêt commun»; que si ces dispositions n'excluent pas qu'une union de syndicats tire de ses statuts qualité pour agir en justi- ce au nom de ses membres, l'article 15 de cette loi, ainsi qu'il a été dit ci-dessus, n'est pas applicable aux unions de syndicats; qu'en ne tirant pas directement l'intérêt pour agir de l'union requérante des termes de l'article 15, la cour n'a donc pas entaché son arrêt d'une erreur de droit”. Le Conseil d’Etat analyse les statuts qui visaient l’entretien, la gestion et la sur- veillance des parties communes des lotisse- ments et groupements d’habitants dans la station, passer des conventions… et conclut : “qu'au vu de ces stipulations, qui ne visent pas précisément les questions d'urbanisme ni la défense du site, la cour n'a pas dénaturé les statuts de l'union syndi- cale en estimant que l'objet social de cel- le-ci devait être regardé comme se rat- tachant uniquement aux questions relatives à la gestion des parties com- munes dont l’Union syndicale des proprié- taires des Villards avait la charge; que, par suite, elle n'a pas entaché son arrêt d'erreur de droit en jugeant que l’Union syndicale des propriétaires des Villards ne justifiait pas d'un intérêt de nature à lui donner qualité pour demander l'annulation du permis de construire litigieux”. Observations de Jurishebdo : On retiendra que si un syndicat des copropriétaires a qua- lité pour agir en justice pour la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, en appli- cation de l’article 15 de la loi de 1965, cet article ne s’applique pas aux unions de syn- dicats. La défense de ces droits doit donc être exercée au niveau de chaque syndicat et non à celui de l’union. Il faut par ailleurs se référer au statut de l’union pour apprécier sa capacité à agir en justice. En l’espèce, les statuts qui visaient la gestion des parties communes, mais non la défense du site, ne l’autorisaient donc pas à agir en justice pour contester un permis de construire. Indivision ■ Signature d’une vente avec le consentement d’une fraction des indivisaires: responsabilité du notaire (Cass. Civ. 3 e , 17juin 2009, n°795, FS-P +B, cas- sation partielle) Un acte de vente avait été signé devant notaire pour l’acquisition d’un immeuble appartenant à une indivision. Or seuls cer- tains indivisaires l’avaient signé, les autres n’étant ni présents ni représentés. Sur auto- risation des indivisaires signataires, les acquéreurs avaient pris possession des lieux mais certains indivisaires les avaient assignés en expulsion. La cour d’appel avait pronon- cé leur expulsion et les avait condamnés à une indemnité d’occupation, mais refusé d’admettre leur action en responsabilité contre le notaire. C’est sur ce dernier point que l’arrêt est cassé: “Vu l'article 1382 du code civil; Attendu que pour débouter les époux H.[acquéreurs], condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation, de leur action en garantie contre le notaire, l'arrêt retient que l'acte de vente mentionnait cha- cun des coïndivisaires, que les acquéreurs avaient pu constater lors de la signature de l'acte que tous n'étaient pas présents et que ni le notaire ni ceux présents n'avaient reçu pouvoir de les représenter et de signer l'acte pour eux, qu'ils étaient informés de la difficulté relative à cette vente et de la nécessité d'obtenir la signature des autres coïndivisaires et qu'il résulte par ailleurs du courrier du 25mars 1998 que leur a adressé le notaire que ce dernier leur a transmis une proposition des propriétaires en atti- rant leur attention sur les difficultés de leur situation et en leur conseillant de l'étudier avec leur avocat; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le notaire n'avait pas recueilli le consentement et la signatu- re de tous les vendeurs indivis men- tionnés dans l'acte , la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvi- sé”. L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : il appartient au notaire de vérifier la capacité et le pou- voir des parties au contrat, mais aussi leur consentement. Dans une indivision, il faut le consentement de tous, sauf à recourir aux procédures de l’article 815 ou 815-1 du code civil. La Cour de cassation admet donc la respon- sabilité du notaire qui a établi l’acte authen- tique en ne recueillant, outre la signature des acquéreurs, que celle d’une fraction seulement des indivisaires vendeurs. ■ Vente judiciaire (CA de Paris, 2 e ch. A, 13mai 2009, n°08/17919) Une indivision avait été constituée en 1986 dans le cadre d’un appel à l’épargne. Elle regroupait 113 membres et était propriétai- re d’une usine hydroélectrique en Seine Et Marne. L’indivision avait rencontré des diffi- cultés financières en raison notamment de la nécessité d’effectuer des travaux pour permettre le passage des poissons et une assemblée avait autorisé la vente. Mais cer- tains indivisaires s’y opposant, un groupe d’indivisaires avait assigné pour que le juge autorise la vente. Le premier juge avait reje- té la demande, mais la cour d’appel y fait droit. “Considérant qu'ensuite de ces échanges une assemblée générale des indivisaires, tenue le 12avril 2008 avait approuvé le pro- jet de cession par 155 parts sur 203; Considérant que pour s'opposer à l'autorisation de vendre, nécessaire en l'absence de l'unanimité requise, les inti- mées […] font valoir que la Sarl Chartrettes ne justifie pas avoir communiqué l'offre d'achat à tous les indivisaires; surtout elles craignent la mise en œuvre de la garantie de passif dès lors que CNR ne pourra que rapidement constater que d'importants tra- vaux sont à faire et qu'alors le capital des indivisaires sera ruiné; elles soutiennent que Sarl Chartrettes serait mieux inspirée de fai- re les travaux de rénovation nécessaires alors que par l'effet des mouvements clima- tiques et des crues de la Seine l'usine génè- re des bénéfices; […] Considérant que les garanties qui assortis- sent la vente sont usuelles; que selon le rap- port du 20mars 2009 de Sud Energie, exploitant actuel de la centrale, son état est satisfaisant grâce, notamment, à des tra- vaux de rénovation réalisés permettant de pérenniser l'outil de travail tout en respec- tant les conditions techniques et environne- mentales réglementaires; Considérant qu'il n'est au demeurant soute- nu aucun défaut majeur de la centrale, hor- I I N N D D I I V V I I S S I I O O N N • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 7 juillet 2009 page 5 mis l'absence de la passe à poissons dont CNR ferait, au cas d'acquisition, son affaire personnelle et que par avenant du 9mars 2009 la CNR a précisé qu'ainsi qu'il ressortait de la lettre du 12septembre 2008 la garan- tie ne s'étendait pas à d'éventuels travaux de rénovation de la Centrale nécessaires au maintien, postérieurement au 9octobre 2012 du bénéfice de l'obligation d'achat par EDF de l'énergie produite; […] Considérant en conséquence que la cour dispose des éléments suffisants pour retenir que le refus de vente de certains indivi- saires met en péril l'indivision et par réformation du jugement autorisera la vente dans les termes demandés et rappe- lés dans le dispositif ci-après; Observations de Jurishebdo : l’article 815-5 du code civil permet à un indivisaire de demander en justice une autorisation pour passer seul un acte pour lequel le consente- ment d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun. La cour fait ici droit à la demande et autorise la vente. Rappelons que l’article 815-5 a été modifié par la loi du 12mars 2009 et prévoit désor- mais une autorisation de vente d’un bien indivis à la demande d’indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis (avec intervention d’un notaire devant lequel s’expriment les demandeurs). Le tribunal peut autoriser l’aliénation si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. La condition est donc bien plus souple que la précédente qui évo- quait le péril de l’intérêt commun. ■ Indivision: un exemple d’autorisation de vente judiciaire (CA Paris, Pôle 4, ch. 1, 18juin 2009, n°09/51530) Des époux avaient acquis en indivision un bien locatif sous le régime Périssol. Or les époux s’étaient séparés, les échéances d’emprunt n’étaient plus réglées que par l’un d’eux. Le locataire étant parti, le défaut d’entente entre les coïndivisaires avait empêché la relocation et la valeur du bien était obérée par des dégâts des eaux succes- sifs. L’épouse avait demandé au tribunal l’autorisation de vendre le bien en dépit du refus de son mari, autorisation qui lui est accordée: “Considérant que, selon les dispositions de l’article 815-5 du code civil, un indivisaire peut être autorisé à par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d’un coïndivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l’intérêt commun; Considérant que la BNP Paribas, banque prêteuse, a informé M me LeB., le 28juillet 2008, […] qu'un avis à tiers détenteur lui avait été notifié par le Trésor Public sur le compte spécial de remboursement de l'emprunt, pour recouvrement d'une dette fiscale de M.C., ce qui a donné lieu à saisie du solde du compte; Qu'en dépit d'un accord de principe donné par lettre du 7octobre 2008 pour la vente de l'appartement, M.C. s'est refusé à signer la procuration établie à cet effet par le notaireD., retardant indéfiniment par ses atermoiements la signature de l'acte en dépit de l'expiration de la proposition d'achat qui lui a été communiquée, éma- nant de M me T.; que, dans ces conditions, son propre notaire, M.E., a renoncé à l'assister; Considérant qu 'il résulte de ces éléments que les intérêts de l'indivision sont mis en péril , le bien indivis étant exposé à une mesure de saisie immobilière en raison des poursuites des créanciers de M.C., du non- remboursement de l'emprunt, de l'impossibilité de le donner en location, de la précarité de la gestion assumée par la seule M me Le B.et du conflit opposant les coïndivisaires, toutes circonstances ayant pour effet de le laisser péricliter; Considérant que le refus de M.C. de consentir à la vente de gré à gré du bien indivis justifie donc l'autorisation sollicitée par M me LeB., laquelle exclut l'application des articles815-14 et 815-15 du code civil édictant un droit de préemption du coindivisaires sur le bien indivis, dès lors que la cession concerne l'intégralité des biens et droits indivis et non pas seulement ceux de l'un des coindivisaires”. La cour autorise donc la vente du bien à un prix correspondant à une offre d’achat qui avait été émise. Observations de Jurishebdo : cet arrêt four- nit donc un exemple de situation où le juge peut autoriser un indivisaire à vendre le bien en dépit du refus d’un autre, lorsqu’il y a péril de l’intérêt commun. En l’espèce, la vacance du bien ajoutée à la nécessité de poursuivre le remboursement du prêt et à la dégradation du bien, rendait l’intérêt commun manifestement menacé. Promesse de vente ■ Durée de validité d’une offre de vente (Cass. Civ. 3 e , 20mai 2009, n°603, FS-P+B, cassation) Une offre de vente, résultant de l’application d’un droit de préférence, avait été émise en 1995, mais sans délai. Le destinataire de l’offre avait manifesté sa volonté de l’accepter en 2001. La cour d’appel avait fait droit à sa demande de vente forcée mais la Cour de cassation censure cette décision: “Vu l'article 1101 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 15janvier 2008) que le département de la Haute-Savoie a adressé le 17mars 1995 à M.P. une offre de rétrocession d'une partie d'un terrain que celui-ci lui avait vendu en 1981 en se réservant un droit de préférence; que le 8décembre 2001 M.P. a enjoint au département de signer l'acte authentique de vente - que M me P., venant aux droits de son père décédé, l'ayant assi- gné le 28janvier 2004 en réalisation forcée de la vente, le département s'est prévalu de la caducité de son offre; Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que l'offre contenue dans la lettre du 17mars 1995 a été renouvelée dans le courrier du 7octobre 1996 sans être assortie d'aucun délai et qu'en conséquence M.P. a pu l'accepter par courrier du 8décembre 2001; Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'acceptation était intervenue dans le délai raisonnable nécessairement contenu dans toute offre de vente non assortie d'un délai précis , la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision”. L’arrêt est donc cassé. Observations de Jurishebdo : la décision est rendue en matière de droit de préférence; l’offre de vente était en effet l’application de la clause accordant un droit de préférence au vendeur en cas de revente du bien par l’acquéreur initial. Mais elle a une portée plus générale en matière d’offre de vente puisque la Cour fait référence à “toute offre de vente non assortie d’un délai précis”. Lorsque l’offre est consentie pour une durée précise, elle est valable pendant cette durée. Lorsqu’elle est à durée indéterminée, elle est en principe valable tant qu’elle n’a pas été rétractée. Toutefois, le bénéficiaire doit l’accepter “dans un délai raisonnable” selon la Cour de cassation. Il reste à savoir ce P P R R O O M M E E S S S S E E D D E E V V E E N N T T E E • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 7 juillet 2009 page 6 qu’est un délai raisonnable. Accepter une offre six ans après son émission ne fait manifestement pas partie du raisonnable. ■ Décès d’un des deux bénéficiaires de la promesse de vente (CA Paris, 18juin 2009, Pôle 4, ch. 1, n°2008/16736) Une promesse de vente avait été conclue sous condition suspensive d’obtention de prêt au bénéfice de deux époux. Or l’un d’entre eux était mort avant la signature de l’acte authentique. Son épouse ne voulant plus acquérir, les vendeurs lui réclamaient le versement de la clause pénale. “Considérant qu'il est acquis aux débats qu'antérieurement au décès de RobertD., les époux D.avaient obtenu le prêt objet de la condition suspensive, de sorte que celle-ci était réalisée; Considérant qu'en cause d'appel, M me D. se borne à prétendre que le décès de son époux constituerait un cas de force majeure qui l'aurait empêchée d'acheter le bien; Mais considérant que le décès n'est pas un événement imprévisible ; qu 'il ne constitue donc pas un cas de force majeure et qu'il convient de dire que M me D., solidairement obligée avec son époux aux termes de l'acte sous seing privé du 6décembre 2004, qui a refusé de régula- riser la vente par acte authentique de sorte que celle-ci est résolue, est tenue par la clause pénale précitée”. Le montant de la clause pénale était de 21680 € , mais l’arrêt la ramène à 4000 € , son montant étant manifestement excessif au regard de la réalité du préjudice. Observations de Jurishebdo : la cour d’appel fait une stricte application du contrat. Le prêt ayant été obtenu et la condition sus- pensive réalisée, l’acquéreur ne pouvait plus renoncer à acquérir sauf à devoir payer le montant de la clause pénale. Sûrs de leur bon droit, et avec peu d’égard pour la situa- tion personnelle de leurs contractants, les vendeurs ont donc poursuivi l’exécution du contrat à l’égard de la veuve pour la contraindre à payer la somme due (21680 € ). Pour s’en tenir à l’aspect financier, on remarquera qu’ils ont sans doute eu tort: le juge ayant réduit la clause pénale à 4000 € et les ayant condamnés à verser 1500 € au notaire à titre d’indemnité pour appel abusif, il leur restait sans doute tout juste de quoi régler leurs différents frais… ■ Lorsque l’agent immobilier oublie de mentionner le risque préemption du locataire (CA Paris, Pôle 4, Ch. 9, 11juin 2009, n°07/18513) Le 9décembre 2002, M me I. avait acheté, par l’intermédiaire de l’agenceS., un apparte- ment appartenant à la société F.Avant la réitération du compromis, elle vendait son propre appartement. Ayant appris qu’elle ne pourrait finalement acquérir en raison de l’exercice par le locataire de son droit de préemption, dont elle ne connaissait pas l’existence, elle avait assigné l’agence immo- bilière en réparation des frais de garde- meuble et perte de chance d’acquérir aux conditions de la promesse. N’ayant obtenu que 2511,79 € de dommages-intérêts en première instance, elle a interjeté appel. « Considérant […] que la faute profession- nelle commise par la société S.ayant con- sisté à ne pas indiquer au candidat à l'acquisition du bien immobilier que sa can- didature était aléatoire puisqu'aussi bien, au moment de la signature de la promesse de vente, les locataires qui bénéficiaient d'un droit de préemption ne l'avaient pas encore exercé, dans la mesure où l'offre de vente ne leur avait pas encore été notifiée, est patente et que le jugement entrepris doit être confirmé de ce chef; Considérant, par contre, que M m e I. a fait preuve de légèreté en ne prévoyant pas, dans la promesse de vente de son apparte- ment précédent, l'éventualité d'une cause de nullité ou de caducité de la promesse de vente intervenue le 9décembre 2002 entre elle-même et la société F.et, par con- séquent, une condition suspensive afférente à ce risque; Qu'elle ne saurait, dès lors, réclamer à la société S.le remboursement des frais de déménagement de son mobilier vers un garde-meubles dans l'attente de l'acquisition d'un nouvel appartement […]; Que M me I. ne peut qu'être déboutée de sa demande de se voir indemnisée de sa perte de chance d'avoir pu acquérir un bien immobilier pour la somme figurant dans la promesse de vente du 9décembre 2002; qu'elle a vendu son appartement précédent le 29avril 2003 à raison de 3907 € le m 2 (57,37m 2 ), que la promesse de vente du 9décembre 2002 prévoyait un prix de 2400 € le m 2 (80m 2 ) et que l'appartement qu'elle a finalement acquis le 29septembre 2003 l'a été sur la base d'un prix au m 2 de 2846 € (90,44m 2 ); que le comportement fautif de la société S.n'est pas la cause de cette soit-disante « perte de chance » ; que, même si M me I. avait été avertie du caractère aléatoire de la promesse de vente du 9décembre 2002, la vente n'aurait, de toutes façons, pas pu se réaliser du fait de l'exercice du droit de préemption par les locataires ». Observations de Jurishebdo : Sauf mandat express et écrit du propriétaire, un agent immobilier ne peut pas délivrer lui-même valablement un congé pour vendre au locataire (Civ., 1 e , 5juin 2008, 04-16368). Il n’est alors pas en son pouvoir de purger « l’aléatoire » de la promesse. En revanche, il lui revient de s’informer, et d’informer, « avec exactitude et loyalement » son acquéreur, et « par voie de conséquence, se donner les moyens de remplir cette obliga- tion » (CA d'Agen, 13novembre 2001, n°99/01804). Une fois l’information utile recueillie, naît l’obligation d’attirer l’attention de l’acquéreur sur les obstacles éventuels à son projet (Civ., 3 e , 13juillet 1994, 92-14298). Certes, l’agent peut aussi faire valoir qu’il n’est pas toujours en mesure de savoir si une purge du droit de préemp- tion est nécessaire: notamment si le locataire est parti et que le propriétaire n’informe pas son mandant… mais s’il y a faute, à quelle réparation ouvre-t-elle droit? Le TGI n’avait accordé à la requérante que 2511,79 € , lorsqu’elle en réclamait 128517,56 € . Demande irrecevable: les frais consécutifs à la vente de son propre loge- ment ne sont selon la cour imputables qu’à sa propre précipitation, ce qui sous-entend que le devoir de conseil de l’agent n’allait pas jusqu’à celui de déconseiller un démé- nagement, peut-être car cette prudence était de bon sens. Enfin, perte de chance, il n’y avait pas: ni chance, la préemption ne la laissant pas espérer, ni chance perdue, les conditions de la nouvelle acquisition n’étant pas plus défavorables. ● H.L Contrat de vente ■ La lésion s’apprécie lors de la conclusion de la vente, même si elle résulte de l’annulation d’un POS (Cass. Civ. 3 e , 17juin 2009, n°785, FS-P +B, rejet) Une commune avait vendu une parcelle de 4451m 2 à une personne alors que la surface minimale pour construire était fixée par le V V E E N N T T E E • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 7 juillet 2009 page 7 POS à 10000m 2 . Or ce POS avait été ulté- rieurement annulé et en conséquence, se trouvait remis en vigueur le POS antérieur fixant la surface minimale pour construire à 4000m 2 . La commune voulait obtenir la res- cision de la vente pour lésion, mais sa demande est rejetée. “Mais attendu qu’ayant retenu que si l’annulation de la révision du plan d’occupation des sols approuvé le 16mars 1999 avait pour effet de remettre en vigueur le plan d’occupation des sols immédiatement antérieur qui prévoyait que les terrains devaient avoir une superficie minimale de 4000 m 2 pour être constructibles, elle ne pouvait avoir pour effet , dès lors qu'elle n'était pas notoirement inéluctable, de faire disparaître la dévalorisation que, de fait, à la date du 20janvier 2000, cette révision faisait subir à la parcelle litigieuse dont la superficie n'était que de quatre mille quatre cent cinquante et un mètres carrés en pré- voyant que dans le secteur où elle se trou- vait, les terrains devaient avoir une superficie minimale de dix mille mètres carrés pour être constructibles, la cour d'appel en a déduit à bon droit, la rétroactivité étant sans inciden- ce sur la lésion qui s'apprécie au moment de la conclusion du contrat, que la commune de Mimet devait être déboutée de sa demande en rescision de la vente; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. Le pourvoir est rejeté. Observations de Jurishebdo : c’est une affaire originale de lésion qui était ici en cause. C’est donc la commune qui estimait la vente lésionnaire ayant vendu un terrain qu’elle pouvait considérer comme inconstructible mais qui se trouvait devenu constructible du fait de l’annulation du POS. La Cour de cassa- tion indique ici la limite de la rétroactivité de l’annulation. Lors de la conclusion de la ven- te, la surface minimale pour construire était de 10000m 2 et, dans la mesure où la lésion s’apprécie au moment de la conclusion du contrat, elle n’était pas constituée: la dévalo- risation existait bien au moment de la vente. ■ Consentement de deux vendeurs face au droit de préemption de la SAFER (Cass. Civ. 3 e , 13mai 2009, n°578, FS-P +B, cas- sation) Une SAFER voulait se prévaloir de la notifi- cation d’une intention de vendre émanant d’un propriétaire de terrain et obtenir la vente forcée, mais il est donné raison au propriétaire de camper dans son refus de vendre: seule l’époux avait signé l’offre de vente, non son épouse: “Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 19février 2008), que M.et M me B. sont pro- priétaires de deux parcelles; que le notaire instrumentaire a notifié à la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Languedoc-Roussillon (SAFER) l'intention de M.B. de vendre ces terres à M me L.; que la société a décidé d'exercer son droit de préemption; que M.B. ayant refu- sé de signer l'acte authentique de vente, la SAFER a assigné M.et M me B. afin d'obtenir le transfert de propriété des parcelles à son profit; Attendu que la SAFER fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande, […] Mais attendu qu’ayant constaté que l’absence de consentement de M m e B. se révélait parfaitement à la lecture de la lettre d’information du notaire, la cour d’appel a pu déduire de ce seul motif que la SAFER ne pouvait trouver dans la démarche du notaire matière à estimer qu’il avait reçu mandat de M me B., ce qui faisait échec à l’application de la théorie de l’apparence contre les époux B.; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Observations de Jurishebdo : En cas de ven- te d’un bien appartenant à deux époux, le consentement des deux est requis. L’intention de vendre émanant d’un seul d’entre eux est donc insuffisante à engager l’autre qui peut s’opposer à la conclusion de la vente. Le bénéficiaire de la promesse ou, comme en l’espèce, le titulaire du droit de préemption, ne peut se prévaloir de l’accord d’un seul des deux époux pour obtenir la vente. ■ Réduction de clause pénale (CA Paris, Pôle 4, ch. 1, 18juin 2009, n°2007/20871) Une vente avait été conclue sous condition suspensive d’obtention de prêt. Les acqué- reurs n’avaient pas obtenu le prêt, mais avaient effectué des démarches insuffi- santes pour obtenir le prêt qui n’avaient pas abouti. La cour d’appel confirme la décision du juge qui avait condamné les acquéreurs au versement d’une clause pénale mais en modère le montant: “Qu'à ces justes motifs [retenus par les pre- miers juges], il suffit d'ajouter que, quelque soit la bonne foi des épouxQ., il n'en est pas moins constant qu'ils ont sollicité un prêt auprès d'un interlocuteur peu fiable, dans des conditions fantaisistes et n'offrant aucune garantie, que la plainte pour abus de confiance dont ils font état n'a été dépo- sée que deux années après les faits, alors que la procédure était en cours, et que ce dépôt est sans incidence sur la constatation de l'insuffisance et de l'inadéquation des démarches mises en œuvre par les appelants pour obtenir le prêt visé à la condition suspensive ; Considérant, sur la clause pénale, que le juge peut toujours et même d'office en réduire le montant s'il apparaît que celui-ci est manifestement excessif au regard du préjudice réellement subi ; Considérant, au cas d'espèce, que les inti- més ne justifient d'aucun préjudice autre que celui lié au retard de quelques mois apporté à leur projet de vente et aux tracas et vicissitudes de toute nature relatifs à cet échec et à l'engagement de la présente pro- cédure; Qu'ils ne contestent pas avoir cédé leur bien, le 11août 2007, à un sieurG., moyen- nant le prix de 164420 € , excédant de 27216 € celui convenu avec M.et M me Q.; Considérant qu'au vu de ces éléments, le montant de la clause pénale, qui appa- raît manifestement excessif au regard du préjudice réellement subi par M.et M me A., sera réduit à la somme de 4000 € , le jugement déféré étant réformé sur le quan- tum de la somme allouée, Considérant, sur les honoraires de la SARL Astiade Immobilier, que ceux-ci sont exi- gibles dans la mesure où la condition suspensive d'obtention de prêt est réputée réalisée par suite de la carence des acquéreurs dans leurs démarches, qui en a empêché l'accomplissement , en sorte que l'acte sous seing privé du 8mars 2004, signé des deux parties, justifie le droit à commission de l'intermédiaire par application des articles6 de la loi du 2jan- vier 1970 et 74 du décret du 20juillet 1972”. Observations de Jurishebdo : Cet arrêt four- nit un nouvel exemple de l’usage pour le juge de son pouvoir de modérer une clause pénale qui lui paraît manifestement excessi- ve. En l’espèce, les vendeurs n’avaient en réalité subi aucun préjudice puisqu’ils avaient revendu quelques mois plus tard à un montant supérieur au prix initial… V V E E N N T T E E • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 7 juillet 2009 page 8 L’arrêt montre aussi que l’agent immobilier est en droit de réclamer sa commission lorsque c’est l’acquéreur qui a empêché l’accomplissement de la condition suspensi- ve et qu’elle est donc réputée remplie. VEFA ■ La réception sans réserve par le promoteur est sans effet sur l'obligation de délivrance conforme (Cass. Civ., 3 e , 4juin 2009, n°705 FS-P+B, cassa- tion partielle) La SCI de construction vente R.avait fait réaliser, avec le concours de M.X., archi- tecte, un groupe d'immeubles qu'elle avait vendu en EFA et placé sous le régime de la copropriété. Invoquant des non-conformités et des désordres apparus après réception, le syndicat des copropriétaires avait fait assign- er la SCI, M.X. et les autres constructeurs ainsi que leurs assureurs, en réparation de ses préjudices. Débouté de sa demande en appel, le syndicat a formé pourvoi en cassa- tion. « Attendu qu'ayant relevé que les désordres intermédiaires affectant les peintures en sous face des balcons résultaient d'un défaut d'exécution et retenu qu'aucune preuve d'un souci d'économie du vendeur n'était rapportée, la cour d'appel […] en a justement déduit que la responsabilité con- tractuelle de la SCI n'était pas engagée en l'absence de preuve d'une faute pouvant lui être imputée […]; Mais sur le premier moyen: Vu les articles1147, 1642-1 et 1792-6 du code civil; Attendu que pour rejeter la demande du syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice résultant de la non-conformité du revêtement de sol extérieur, l'arrêt retient qu'en raison de la réception sans réserve intervenue entre le maître de l'ouvrage et les entreprises titulaires des dif- férents marchés, avant toute prise de pos- session de l'immeuble par les acquéreurs et en l'absence de toute réception des parties communes concernées par ces derniers, la demande n'est pas recevable; Qu'en statuant ainsi, alors que la récep- tion des travaux prononcée sans réserve par le promoteur vendeur en état futur d'achèvement est sans effet sur l'obligation de ce vendeur à livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles , la cour d'appel a violé les textes susvisés ». L’affaire est renvoyée. Observations de Jurishebdo : Les décolle- ments de peinture ne constituaient que des « désordres intermédiaires », c’est-à-dire non suffisamment graves pour relever de l’article 1792 du code civil, dans la mesure où ils ne rendaient pas l’ouvrage impropre à sa destination ni n’affectaient sa solidité. La solution est classique en matière de revêtements et d’enduits (Civ., 3e, 22juin 2004, n°03-13251). Dès lors, les désordres tombaient dans le champ de la responsabil- ité pour faute prouvée. Mais le syndicat avançait un autre argument, celui de la non-conformité des revêtements. La cour d’appel avait écarté ce moyen, au motif que la réception sans réserve la rendait irrecev- able. C’était confondre deux relations dis- tinctes: le lien maître de l’ouvrage/constructeur, champ du contrat d’entreprise, et celui du contrat de vente, lien maître de l’ouvrage/acquéreur. Autrement dit, réception n’est pas livraison. En conséquence, une réception sans réserve n’efface pas la possibilité d’agir en délivrance non conforme. Heureusement, pourrait-on dire, sans quoi il y aurait là une échappatoire bien tentante pour les promo- teurs… ● H.L Construction ■ Action de l’assureur dommage ouvrage contre les constructeurs: extension de la subrogation pour un recours facilité (Cass. Civ., 3 e , 4juin 2009, n°704 FS-P+B, rejet) La société civile immobilièreS., assurée auprès de la société Axa en dommages- ouvrage et en garantie décennale, avait fait réaliser, avec le concours de M.A., archi- tecte, et de la sociétéC., un ensemble de maisons individuelles. Les épouxX., acquéreurs de l'une des maisons dont la réception avait été prononcée le 22mai 1986, avaient assigné en référé la société Axa en invoquant l'apparition de fissures. Un expert avait été désigné le 14septembre 1994. Le 29septembre suivant, la société Axa faisait assigner M.A et son assureur aux fins de leur voir déclarée commune cette mesure d'instruction. En mai1999, les époux X.avaient assigné au fond la société Axa, laquelle avait, les 3, 6 et 7septembre 1999, appelé en cause M.A. et son assureur la CIAM, ainsi que le mandataire liquidateur de la société C.et son assureur la société AGF. Condamnées in solidum avec M.A. à payer à la société Axa la somme de 145733,65 € , la CIAM et la société AGF ont saisi la Cour de Cassation. « Attendu que la CIAM et la société AGF font grief à l'arrêt de les condamner […] alors, selon le moyen, que la régularisation de la situation procédurale, résultant de la subrogation, limitée à l'instance en cours, ne pouvait conférer à l'action en référé extension d'expertise introduite par la société Axa […] aucun effet interruptif d'une prescription qui ne courait pas alors à son encontre; qu'en en jugeant autrement, la cour d'appel a méconnu l'article L.121-12 du code des assurances, ensemble les arti- cles1792 et2 270 du code civil; Mais attendu qu'ayant relevé par motifs propres et adoptés, que l'assignation en référé délivrée par l'assureur dommages- ouvrage avant paiement par celui-ci de l'indemnité d'assurance l'avait été avant expiration du délai de garantie décennale et que l'assignation au fond, suivie du paiement en cours d'instance, avait été sig- nifiée moins de dix ans après l'ordonnance de référé, la cour d'appel en a exactement déduit que l'action de l'assureur dommages ouvrage, subrogé dans les droits du maître d'ouvrage avant que le juge statue au fond, était recevable et que les assureurs couvrant la responsabilité décennale des construc- teurs responsables étaient tenus à l'égard de l'assureur dommages-ouvrage ». Observations de Jurishebdo : Dans l’hypothèse où le maître d’ouvrage fait jouer son assurance DO mais n’assigne pas les constructeurs, il appartient à l’assureur DO, pour préserver ses droits, d’assigner lui- même ces derniers. Ce qu’avait fait en l’espèce la société Axa contre la CIAM et l’AGF. Toutefois, à la date du référé exten- sion, le paiement de la garantie DO n’avait pas encore eu lieu, si bien qu’Axa n’était pas encore subrogée dans les droits du maître d’ouvrage. L’action ne pouvait donc, en principe, interrompre la prescription, en l’absence d’intérêt à agir de l’assureur. Mais dans de telles hypothèses, la Cour de cassa- tion a décidé de conférer un effet rétroactif à la subrogation (Civ., 3 e , 29mars 2000, n°98-19505; Civ., 1 e , 9octobre 2001, n°98- 18378). Seconde difficulté toutefois: le paiement n’avait finalement eu lieu qu’au C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 7 juillet 2009 page 9 cours de l’instance au fond et plus de dix ans après la réception. D’où l’argument du constructeur et de l’architecte, selon lequel l’action était prescrite. Pour aboutir à une telle conclusion, il fallait considérer que la subrogation ne pouvait opérer régularisa- tion que pour l’instance en cours. Ce raison- nement avait d’ailleurs été celui de la 2 e chambre civile (16octobre 2008, n°07- 19272). Mais la 3 e chambre n’adopte pas cette position. Elle décide que la subroga- tion peut également rétroagir sur une éventuelle action en référé intentée préal- ablement à l’action au fond au cours duquel elle intervient. Une décision qui sat- isfera probablement les assureurs DO. ● H.L ■ Une seule construction, un même assureur DO et RC, mais deux polices distinctes (Cass. Civ., 3 e , 4juin 2009, n°706 FS-P+B, rejet) En 1985-1986, les épouxX., assurés en police dommages-ouvrage auprès de la société UAP, avaient confié la construction d'une maison à la sociétéB., assurée en responsabilité décennale auprès de la même société UAP. Les travaux avaient été réceptionnés le 31octobre 1986. Le 31août 1995, les époux X.avaient déclaré un sin- istre constitué par l'apparition de fissures. La société Axa, venant aux droits de l’UAP, avait préfinancé des travaux de reprise en sa qualité d'assureur dommages-ouvrage. De nouveaux désordres étaient apparus en 2003, mais la société Axa avait cette fois dénié sa garantie, en tant qu’assureur RC. Un premier jugement l’avait enjoint à verser aux époux X.une indemnité de 182600 € . En appel, le jugement était infirmé. Les époux X.ont formé pourvoi. « Attendu que les époux X.font grief à l'arrêt d'infirmer le jugement du 27mars 2007 et de déclarer irrecevable, par l'effet de la prescription, l'action engagée contre la société Axa prise en sa qualité d'assureur de 