– 2-4 – Jurisprudence –
Voie de fait : travaux entrepris par la commune avant l’ordonnance d’expropriation
Marchés de travaux : obligation de garantie du maître d’ouvrage
Exécution forcée : la démolition d’office s’impose à l’acquéreur
Sous-traitance : responsabilité du sous-traitant pour dommage causé au maître d’ouvrage
Servitude : opposabilité de la servitude dont l’acquéreur connaissait l’existence / preuve d’une servitude discontinue
Baux d’habitation : protection des locataires âgés
Baux en général : réduction de l’assiette du bail
Baux commerciaux : qui paye les frais d’expertise ?
– 5-8 – Débats parlementaires –
Grenelle II : l’urbanisme au cœur des débats du Sénat
– 7-8-9 – En bref –
Convention – Anah 1 % / Ventes de bureaux en baisse / ERP et IGH
– 10 – Rencontre –
Marc Pigeon : la FPC propose un Scellier “grand logement”
■ JUGÉ ■ > > La protection des locataires âgés cède lorsque le bailleur a plus de 60 ans. En cas d’indivision, il suffit que l’ un des bailleurs indivis ait dépassé la limite d’âge (p.4). > > Une mesure ordonnant une démolition d’office au propriétaire d’une construction irrégulière s’impose également à son acqué- reur (p.2) ■ PROPOSÉ ■ > > Marc Pigeon, président de la Fédération des promoteurs de France, propose de réfor- mer le régime d’investissement locatif Scel- lier pour favoriser la vente des grands loge- ments (voir p.10). ■ SIGNÉE ■ > > L’Anah et l’UESL ont signé une conven- tion pour la mise en œuvre des contrepar- ties liées à la contribution d’Action Loge- ment (ex-1%) au budget de l’Anah (lire page8). ■ CHIFFRÉE ■ > > Le volume des ventes de bureaux en Ile- de-France accuse une forte baisse selon DTZ: 53000m 2 au 1 er semestre 2009, contre 162000m 2 à la même période de 2008. ■ NOMMÉS ■ > > Dominique Braye, sénateur, est nommé président du comité d’orientation du PUCA. > > Philippe Pelletier, ancien président de l’Anah , est chargé d’animer un groupe de travail sur la précarité énergétique . ■ ASUIVRE ■ > > Dans notre prochain numéro: le projet de réforme du régime de la TVA dans la construction Densification, densification, densification! L es débats sur le projet de loi Grenelle II ont largement occupé les sénateurs la semaine du 15septembre et ils poursuivent leur travail sur ce texte depuis le 28septembre. Nous y consacrons une part importante de ce numéro (lire pages5 et suivantes). Comme nous avions pu le constater lors des débats sur la loi de mobilisation pour le logement de Christine Bou- tin au printemps dernier, des questions fortes émergent des débats. Celle de la densité de l’urbanisme est très présente. Une certaine unanimité se dégage au Sénat. Favoriser la densité recueille l’assentiment général, mais lorsque cet objectif se décline en mesures concrètes qui contrecarrent des projets de développement dans les zones périurbaines, ce qui est un effet logique de la volonté de densification, les réticences émergent. En effet, des élus de territoires ruraux craignent de ne pouvoir poursuivre le déve- loppement de leurs communes si les règles sont trop contraignantes. Mais il ne suffit pas de clamer densification, densification, densification comme un cabri, observe Dominique Braye, parodiant les propos du Général de Gaulle sur l’Europe, il faut bien y apporter des outils concrets. De ce point de vue, sa conception de la réforme est claire: il s’agit de mettre à disposi- tion des élus une “boîte à outils” dans laquelle ils pourront puiser pour mettre au point leur politique d’urbanisme. C’est ce qui explique que de nombreux dispositifs sont optionnels: majoration des règles de dépasse- ment de COS ou de hauteur pour des bâtiments les plus performants du point de vue énergétique ou faculté de prévoir une densité minimale dans les secteurs situés à proximité des transports collectifs ou encore suppres- sion des minima de construction de parking… Un autre aspect du débat est celui d’un éventuel retour de la centralisation. À l’occasion de l’article 7 qui traite des programmes d’intérêt généraux (PIG), certains sénateurs ont reproché au Gouvernement de vouloir reprendre la main, contrant ainsi le pouvoir des élus locaux. Benoist Appa- ru, qui montre décidément sa capacité à appréhender rapidement les dos- siers, a expliqué que le nouveau PIG sera certes plus contraignant mais qu’il aura un objet bien plus précis que la directive territoriale d’aménagement. En contrepartie, la DTA (qui devient DTA développement durable) perd son caractère d’opposabilité. Il a affirmé par ailleurs que l’esprit du Grand Paris, c’était de mettre en place une concertation entre l’Etat et les élus locaux. Sur ce point, la conviction des élus ne paraît pas acquise. Enfin, on peut espérer qu’une certaine rationalisation du mille-feuille terri- torial pourra avancer. Un premier pas est fait avec ce projet de loi Grenelle II car l’un de ses articles prévoit une généralisation des SCOT à l’échéance 2017. De même l’article 10 vise à permettre une adoption des PLU à l’échelle intercommunale sur l’ensemble du territoire de ces communes. Le grand débat sur le thème viendra avec le projet de loi sur la réforme des collectivités locales… ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO368 2 9SEPTEMBRE 2009 ISSN 1622-1419 9 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2-4 - Jurisprudence - Voie de fait : travaux entrepris par la commune avant l’ordonnance d’expropriation Marchés de travaux : obligation de garantie du maître d’ouvrage Exécution forcée : la démolition d’office s’impose à l’acquéreur Sous-traitance : responsabilité du sous-traitant pour dommage causé au maître d’ouvrage Servitude : opposabilité de la servitude dont l’acquéreur connaissait l’existence / preuve d’une servitude discontinue Baux d’habitation : protection des locataires âgés Baux en général : réduction de l’assiette du bail Baux commerciaux : qui paye les frais d’expertise? - 5-8 - Débats parlementaires - Grenelle II: l’urbanisme au cœur des débats du Sénat - 7-8-9 - En bref - Convention - Anah 1% / Ventes de bureaux en baisse / ERP et IGH - 10 - Rencontre - Marc Pigeon : la FPC propose un Scellier “grand logement” S O M M A I R E E D I T O R I A L 29septembre 2009 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - M M A A R R C C H H É É D D E E T T R R A A V V A A U U X X ▲ Voie de fait ■ Travaux entrepris par la commune p réalablement à l’ordonnance d’expropriation (Cass. Civ., 3 e , 9septembre 2009, n°952 FS-P+B, cassation, pourvoi n°08-11154) E n juin2000, le préfet de La Réunion avait déclaré d’utilité publique un projet d’aménagement d’une ZAC de la commune de La Possession, incluant des parcelles appar- tenant aux consorts H-P. L’arrêté de cessibilité avait été signé le 26septembre 2002 et l’ordonnance d’expropriation rendue le 10 décembre 2002. Un constat d’huissier ayant établi que des travaux avaient été entrepris dès le mois de février, les consorts H-P. avaient obtenu en référé la reconnaissance d’une voie de fait et assigné la commune. La cour d’appel ayant cependant rejeté leurs demandes d’indemnisation, ils ont formé pourvoi. « Vu l’article 545 du code civil; Attendu que nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité; Attendu que pour débouter les consorts H- P. de leur action en responsabilité, l’arrêt retient qu’en l’état du litige, l’existence d’un préjudice subi par les consorts H-P. n’est pas démontrée du seul fait de la prise de possession prématurée des par- celles utilisées pour la construction d’une école , étant observé que l’opération de promotion immobilière envisagée par M. P. sur ces terrains apparaissait fortement compromise en raison des avis défavorables émis par la Compagnie générale des eaux et par la Direction de l’agriculture; Qu’en statuant ainsi, alors qu ’indépendamment de préjudices parti- culiers dont il appartient aux deman- deurs de justifier, la seule constatation d’une voie de fait ouvre droit à répara- tion , la cour d’appel a violé le texte susvisé ». Observations : Estimant le préjudice incertain, selon les règles de droit commun de l’action en responsabilité, la cour d’appel avait débouté le requérant. C’était faire fi du régi- me particulier de la voie de fait: celle-ci prou- ve, de facto, la faute et le préjudice. La juris- prudence de la Cour de Cassation en ce domaine est stricte: tout empiétement ou occupation d’une propriété privée par une personne publique porte une « atteinte gra- ve aux droits du propriétaire du terrain » (Civ., 3 e , 25novembre 2008, n°07-19651) et caractérise une voie de fait « pour la période antérieure à la date de l’ordonnance pro- nonçant l’expropriation » (Civ., 1 e , 8janvier 1991, n°89-19397; Civ., 3 e , 24novembre 1993, n°91-18184; 21février 2007, n°06- 10071). Marché de travaux ■ Obligation de garantie du maître d’ouvrage (Cass. Civ., 3 e , 9septembre 2009, n°953 FS-P+B, cassation, pourvoi n°07-21225) Le 8décembre 2004, la société M.confiait à la société E.la rénovation des chambres d’un hôtel, émettant trois ordres de services pour un montant total de 849049,38 € . La com- mande devait être validée après réception d’une caution bancaire fournie par la société E.Celle-ci avait informé le maître d’ouvrage que la banque exigeait qu’il fournisse un cau- tionnement solidaire. Le 17janvier 2005, le maître d’œuvre notifiait à la société E.la cadu- cité des ordres. Invoquant une rupture abusi- ve du contrat, la société E.avait assigné la société M.La cour d’appel ayant rejeté ses demandes, elle a formé pourvoi. « Vu l’article 1799-1 du code civil; Attendu que le maître de l’ouvrage qui conclut un marché de travaux privé doit garantir à l’entrepreneur le paiement des sommes dues lorsque celles-ci dépassent un seuil fixé par décret en Conseil d’Etat […]; Attendu que pour rejeter les demandes de l’entrepreneur, l’arrêt retient que la fournitu- re de la garantie de paiement a été deman- dée par la Banque française postérieurement à la signature des ordres de services, dans une lettre du 11janvier 2005, en contrepartie du projet de caution à délivrer à la société E., que dès le 4janvier 2005, la société M.s’est préva- lue de la caducité des ordres de services, que la prorogation du délai d’obtention de la cau- tion, dans l’intérêt de l’entrepreneur, consen- tie par la société M.jusqu’au 14janvier 2005 ne saurait aggraver les engagements de cette dernière, et que du fait de la non-réalisation de la condition suspensive, le marché de tra- vaux est censé n’avoir jamais existé […]; Qu’en statuant ainsi, alors qu ’il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 1799-1 du code civil, auxquelles les parties ne peuvent déroger, que le maître de l’ouvrage est débiteur de l’obligation de garantie dès la signature du marché, la cour d’appel, qui n’a pas constaté que la socié- té M.avait satisfait à cette obligation dont l’exécution lui avait été demandée par l’entrepreneur avant que le contrat ne soit devenu caduc, a violé le texte susvisé ». Observations : La jurisprudence a fait de l’exigence de garantie édictée par l’article 1799-1 une disposition d’ordre public, dont le défaut constitue un cas d’urgence devant le juge des référés (Civ., 3 e , 1 er décembre 2004, n°03-13949; 13janvier 2009, n°07-20109). D ans la pratique toutefois, la garantie n’est pas toujours demandée par les entrepre- neurs, soit qu’ils aient confiance en la solvabi- lité du maître d’ouvrage, soit, plus souvent, qu’ils craignent de perdre le marché. Le contexte de crise tendra peut-être à lui redonner de la vigueur. Mais si la jurispru- dence rappelle que la garantie peut être demandée à tout moment (Civ., 3 e , 9novembre 2005, n°04-20047), en l’espèce, c’est la conclusion même du marché qui se trouvait menacée de caducité, le maître d’ouvrage ayant exigé une caution de bonne fin. La question se posait donc de savoir si l’obligation de garantie était effective mal- gré la condition suspensive pesant sur la commande. La Cour répond par l’alternative, estimant le contrat suffisamment conclu par l’édition des ordres de services. Ce faisant, elle prend le contre-pied de la cour d’appel et oppose au pouvoir de négociation du maître d’ouvrage l’impérativité de l’article 1799-1. À retenir: La circonstance qu’un marché soit soumis à condition suspensive ne saurait exo- nérer le maître d’ouvrage de l’obligation de garantie à laquelle l’article 1799-1 du code civil le soumet. Exécution forcée ■ La démolition d’office s’impose à l’acquéreur des constructions (Cass. Civ., 3 e , 9septembre 2009, n°948 FS-P+B, rejet, pourvoi n°07-20189) M. A., gérant de la SCI C.et M. P., associé majo- ritaire, avaient été condamnés à la démolition de constructions édifiées sur une propriété appartenant à la SCI, entre-temps acquise par la société X.Ceux-ci n'ayant pas procédé à cet- te démolition, le préfet y avait fait procéder d'office. Invoquant la voie de fait, la société X.avait saisi la juridiction judiciaire d'une demande de condamnation de l'Etat et du directeur départemental de l'équipement. La cour d’appel s’étant déclaré incompétente, la société a formé pourvoi. « Attendu que la société X.fait grief à l'arrêt de décliner la compétence de la juridiction de l'ordre judiciaire, alors, selon le moyen, que les mesures de restitution prononcées, par le juge pénal, en application de l'article L.480-5 du code de l'urbanisme […] ne s'imposent pas au tiers acquéreur de l'immeuble qui n'a pas été mis en cause, à l'encontre duquel leur exécu- tion forcée ne peut pas être poursuivie sur le J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E fondement de l'article L.480-9, al. 1 […]; Mais attendu que l'arrêt retient exactement, par motifs propres et adoptés, que les tra- vaux de démolition et de remise en état o rdonnés au titre de l'article L.480-5 du code de l’urbanisme ne sont pas des sanctions pénales mais des mesures à caractère réel et sont opposables aux acquéreurs des constructions illégales sans que la décision qui a ordonné ces mesures ait à être réitérée à leur encontre ». Observations : Les mesures de démolition prescrites sur le fondement de l’article 480-5 du code de l’urbanisme, bien qu’ordonnées par le juge pénal, n’ont pas la nature de sanctions pénales. Destinées à « faire cesser une situation illicite » au regard de la régle- mentation sur l’usage des biens (Crim, 21octobre 2003, n°03-80802; 24novembre 1994, n°93-81605) elles prennent un caractè- re réel, attaché aux constructions litigieuses, et par conséquent opposable aux acquéreurs successifs. Si, comme en l’espèce, la personne condamnée n’est pas le propriétaire des constructions au moment de la démolition, celle-ci se fera aux frais de la première à char- ge pour elle d’indemniser la seconde. Sous-traitance ■ Responsabilité du sous-traitant pour dommage causé au maître d’ouvrage (Cass. Civ., 3 e , 8septembre 2009, n°965 FP+B, cassation, pourvoi n°08-12273) La société P.avait assigné la société T.en paie- ment du coût des travaux de réparation d’une canalisation, endommagée lors de travaux de terrassement qu’elle avait effectués. Débou- tée en première instance, elle a formé pour- voi. « Vu l’article 1382 du code civil; Attendu que pour la débouter de cette demande, le jugement retient que l’action de la société P.devait être dirigée contre la socié- téC., entrepreneur principal, dès lors que la société T.n’était intervenue qu’en qualité de préposé de cette société; Qu’en statuant ainsi, alors qu’il avait consta- té que la sociétéT., qui avait adressé à la société P.une déclaration d’intention de commencement de travaux, était interve- nue sur le chantier en qualité de sous-trai- tante de la société C.pour réaliser les tra- vaux de terrassement décrits dans la décla- ration, et que l’entrepreneur principal n’est pas délictuellement responsable, envers les tiers, des dommages causés par son sous-traitant , le tribunal a violé le texte susvisé ». Observations : Bien qu’établie, la règle méri- te d’être rappelée: l’entrepreneur n’est pas responsable des dommages causés par son sous-traitant qui ne relèvent pas d’une faute c ontractuelle, le maître d’ouvrage pouvant directement attraire ce dernier sur le plan délictuel (Civ., 3 e , 8mars 1989, n°87-12189). La solution peut bénéficier au sous-traitant lui-même pour les dommages causés par son propre sous-traitant (Civ., 3 e , 17décembre 1997, n°95-19504). Servitude ■ Opposabilité de la servitude dont l’acquéreur connaissait l’existence (Cass. Civ., 3 e , 16septembre 2009, n°1005 FS- P+B, rejet, pourvoi n°08-16499) M. T. avait acquis de la SCI A.une parcelle sur laquelle celle-ci avait établi, au profit du lotissement qu’elle a créé sur la parcelle voi- sine, une servitude de passage pour les canalisations d’eaux usées. M.T. avait assi- gné sa venderesse, avec l’ASL du lotisse- ment, en déplacement de la servitude. La cour d’appel ayant jugé que la servitude lui était opposable, il a formé pourvoi en cas- sation. « Mais attendu qu’ une servitude est oppo- sable à l’acquéreur de l’immeuble grevé si elle a été publiée, si son acte d’acquisition en fait mention, ou encore s’il en connaissait l’existence au moment de l’acquisition ; qu’ayant souverainement retenu que M. T. avait connaissance, au moment de la vente, de l’existence de la servi- tude dont était grevée sa parcelle, la cour d’appel en a exactement déduit qu’elle lui était opposable ». Observations : Voici une modification non négligeable de l’attendu de principe de la Cour de cassation. Traditionnellement, les servitudes du fait de l’homme ne sont opposables aux acquéreurs qu’en deux hypothèses: si le titre de propriété les mentionne, ou si elles ont fait l’objet d’une publication (Civ., 3 e , 27octobre 1993, n°91- 19874; 14décembre 2005, n°04-14245). La cour fait ici entrer la bonne foi dans le champ de sa jurisprudence sur les servi- tudes, traditionnellement légaliste, à la faveur d’une espèce où le vendeur était aussi le propriétaire du fonds dominant. La solution est peut-être à mettre en parallèle avec le contentieux des servitudes disconti- nues non apparentes, à laquelle appartient celle d’écoulement des eaux usées (Civ., 3 e , 8décembre 2004, n°03-17225), et dont la preuve est difficile en l’absence de titre. Elle est en tout cas conforme à l’esprit qui préside à toute opposabilité, à savoir la garantie d’une information acquise. À retenir: La connaissance qu’avait l’acquéreur de la servitude, au moment de l’achat, fonde l’opposabilité de celle-ci à son encontre. ■ Preuve d’une servitude disconti- n ue par destination du père de famille (Cass. Civ., 3 e , 16septembre 2009, n°1014 FS- P+B, cassation, pourvoi n°08-16238) La SCIB., propriétaire de l’immeuble contigu à celui de M me D., avait assignée celle-ci en inter- diction d’utiliser l’escalier et l’entrée de son immeuble. M me D. avait invoqué l’existence d’une servitude par destination du père de famille, défense accueillie en appel. La SCI a formé pourvoi. « Vu les articles694 et1315 du code civil […]; Attendu que, pour dire que le fonds des consorts D.bénéficie d’une servitude de pas- sage par destination du père de famille sur celui de la SCI, interdire à celle-ci d’entraver leur passage […], l’arrêt retient que les élé- ments relevés par l’expert judiciaire établis- sent la volonté du propriétaire originaire du fonds ultérieurement divisé d’assujettir par les aménagements créés le fonds actuellement propriété de la SCI d’une servitude permet- tant l’accès du fonds actuellement propriété D.et qu’aucune disposition contraire d’un acte de division n’est invoquée pour per- mettre d’écarter la servitude en cause; Qu’en statuant ainsi, alors qu’ il appartient à celui qui invoque l’existence d’une servi- tude discontinue constituée par destina- tion du père de famille de produire l’acte par lequel s’est opérée la séparation des deux héritages et d’établir qu’il ne contient aucune disposition contraire à l’existence de cette servitude, la cour d’appel a violé les textes susvisés ». Observations : Un accès aménagé entre deux immeubles peut être l’indice d’une servitude créée par destination du père de famille, apparente mais discontinue. À l’instar des ser- vitudes continues, elle naît de la séparation des deux fonds, mais elle requiert encore que l’acte de division ne contienne aucune men- tion contraire à son usage (Civ., 3 e , 16mars 1977, n°76-12154). Cela suppose que le requérant qui s’en prévaut produise effective- ment l’acte. Les juges ne peuvent se conten- ter des déclarations des parties, ni se baser sur les seules constatations matérielles, même s’ils doivent vérifier que l’aménagement existait bien au moment de la division (Civ., 31mars 2009, n°08-12531). ● H.L. 29septembre 2009 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • S S O O U U S S - - T T R R A A I I T T A A N N C C E E - - S S E E R R V V I I T T U U D D E E ▲ Pages réalisées par Hélène Lécot J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Baux d’habitation ■ Congé pour vente émanant d ’une indivision: comment appré- cier la limite d’âge? (Cass. Civ., 3 e , 16septembre 2009, n°1012 FS- P+B, rejet, pourvoi n°08-13701) Le locataire de plus de 70 ans (et sous condi- tion de ressources) bénéficie d’une protec- tion en raison de son âge: le bailleur qui lui donne congé doit lui offrir un relogement (art. 15 de la loi du 6juillet 1989). Mais cet- te protection disparaît si le bailleur a lui- même plus de 60 ans (ou s’il a des ressources sous plafond). Comment apprécier cette limite d’âge si le bailleur est une indivision? Dans cette affaire, l’indivision était compo- sée de 19 personnes et certains seulement avaient plus de 60 ans. La Cour de cassation confirme l’arrêt qui avait admis que la condition légale était remplie: “Attendu […] qu’ayant exactement retenu qu'en application des articles 13b et 15 de la loi du 6juillet 1989, lorsque la location por- tait sur un bien indivis, il suffisait, pour la validité du congé, qu'un seul des coin- divisaires justifiât remplir les condi- tions alternatives exigées par l'article 15III , alinéa 2, de la même loi, la cour d’appel, qui a constaté qu’à la date d'échéance du contrat de bail, M me MarieB., qui détenait en pleine proprié- té 2520/6300° indivis, avait plus de soixante ans et que tel était également le cas de sept autres coindivisaires, en a à bon droit déduit que les bailleurs n'étaient pas tenus de fai- re une proposition de relogement”. Observations: La Cour de cassation avait déjà statué en ce sens (Civ. 3 e , 1 er mars 1995, Loyers et copr. 1997, n°71). À retenir : Si un seul des bailleurs de l’indivision a plus de 60 ans, le locataire âgé ne bénéficie plus de protection particulière. ■ Protection des locataires: appré- ciation des ressources (Cass. Civ., 3 e , 16septembre 2009, n°1011 FS- P+B, cassation, pourvoi n°08-15589) Cet arrêt traite du problème voisin, qui est celui de l’appréciation du seuil de ressources (1,5 fois le montant du SMIC). La locataire avait des ressources annuelles de 13141euros au titre de pensions et retraites et des revenus de capitaux mobiliers pour 731 et 1859euros. Mais l’année de la noti- fication du congé (qui est à retenir pour l’appréciation du seuil de ressources) elle avait vendu un bien immobilier et perçu 215000euros. La cour d’appel avait estimé que de ce fait, le plafond était dépassé. De plus, un relogement avait été proposé dans les conditions suivantes : “un appartement de 80 m², situé dans le même immeuble que c elui occupé par M me B ., pour un loyer men- suel et provisions pour charges légèrement supérieures, soit 1300euros, et correspon- dant donc aux besoins et aux possibilités financières de la locataire, qu’en outre deux autres offres ont été proposées à M m e B”. La Cour de cassation censure la décision: “Attendu […] qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à établir qu’à la date de notification du congé les ressources annuelles de M me Bourgeon dépassaient le seuil légal et que les logements qui lui étaient proposés correspondaient à ses besoins et ses possibilités au regard de ses ressources, la cour d'appel a violé le texte susvisé [art. 15 III de la loi du 6juillet 1989]”. Observations: Bien qu’elle ne reprenne pas explicitement la formulation de la cour d’appel, la Cour de cassation paraît donc admettre qu’une somme perçue par le loca- taire à titre exceptionnel n’a pas à être inté- grée dans le calcul de ses ressources. Le pourvoi avait soutenu qu’il faut tenir comp- te des seuls revenus réguliers. Cette thèse est confortée par l’arrêt. Elle est à rattacher à un autre arrêt (Civ. 3 e , 28mai 1997, Bull. III, n°17) qui avait considéré qu’il ne fallait pas tenir compte des sommes issues de la vente de titres. À retenir : seules les ressources régulières doivent être retenues pour le calcul du seuil de ressources. Baux en général ■ Réduction de l’assiette du bail: quel impact? (Cass. Civ., 3 e , 16septembre 2009, n°1009 FS- P+B, cassation partielle, pourvoi n°08-10487) Un bail avait été conclu en 1984 pour une maison d’habitation, des bâtiments et 4800m 2 de terrain. Or en 1997, le bailleur avait vendu à un tiers 4200m 2 de terrain puis, en 2000, délivré au locataire congé pour vente. Ayant perdu son recours sur le fondement de l’obligation au paiement du loyer, le locataire qui avait cessé de régler son loyer exerçait un nouveau recours, que la cour d’appel avait rejeté en s’appuyant sur l’autorité de la chose jugée. Toutefois son arrêt est cassé sur un point: “Vu l'article 1351 du code civil; Attendu que l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement; qu'il faut que la chose deman- dée soit la même; que la demande soit fon- dée sur la même cause; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité; A ttendu que pour rejeter la demande de M. M. en réparation de son préjudice de jouissance, l'arrêt retient qu'en sollicitant des dommages et intérêts équivalents à 85 % de la créance de loyers, M. M. reprend la demande de réduction de loyers qu'il avait présentée sans succès lors de la pré- sente instance, pour la même cause et contre les mêmes parties, de sorte que sa demande se heurte à la chose jugée par l'arrêt du 13novembre 2003 relativement à la même contestation; Qu'en statuant ainsi, alors que M. M. n'avait pas demandé réparation de son préjudice de jouissance dans la précé- dente instance et qu'une telle demande n'a pas le même objet qu'une demande en réduction du montant du loyer pour modification de la surface louée , la cour d'appel a violé le texte susvisé”. Observations: Le locataire obtient gain de cause, in extremis, en formulant une nou- velle demande concernant le litige qui l’opposait au bailleur, sur un autre fonde- ment: celui du préjudice de jouissance en raison de la réduction de la surface louée. Le locataire aurait pu sans doute pu invo- quer une violation de l’obligation de déli- vrance du bailleur car celui-ci avait vendu une fraction du bien loué sans en tirer sur les conséquences sur le plan du loyer. Mais le locataire avait effectué des erreurs de procédure, notamment en s’abstenant de payer le loyer, sans en demander l’autorisation judiciaire, ce qui lui avait fait perdre la première instance. En conséquen- ce, même si sa demande d’indemnisation a pu finalement prospérer, le locataire aurait mieux fait de demander judiciairement une réduction du montant du loyer, justifiée par la réduction d’assiette du bail. Baux commerciaux ■ Frais d’expertise: qui paye? (Cass. Civ., 3 e , 16septembre 2009, n°1007 FS- P+B, rejet, pourvoi n°08-15741) Un bailleur avait donné congé avec offre de renouvellement à son locataire en 1999. Mais, en 2002, exerçant son droit d’option, il avait refusé le renouvellement et offert le versement d’une indemnité d’éviction puis assigné le locataire en fixation de l’indemnité. Une expertise avait été ordon- née pour fixer son montant. La cour d’appel avait réparti par moitié les frais d’expertise, 29septembre 2009 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Après le débat général (voir Jurishebdo de la semaine dernière), les sénateurs ont abordé le 16septembre l'examen des articles. (Nous insisterons plus particulièrement les amen- dements qui ont été adoptés). L'article 1er modifie le CCH sur différents points: il institue une attestation, délivrée par le maître d'ouvrage, selon laquelle les travaux respectent la réglementation ther- mique, il modifie certains aspects de la légis- lation sur le DPE. Robert Navarro regrette qu'il n'y ait pas de date impérative fixée pour la réalisation du DPE dans les copropriétés à chauffage col- lectif. Odette Terrade déplore que les mesures prévues pour améliorer la perfor- mance énergétique soient fixées par décret et non par la loi elle-même. Marie-Christine Blandin a appuyé un amen- dement n°210 qui vise à tenir compte, dans les caractéristiques énergétiques et environ- nementales des matériaux, des impacts dus à l'élaboration et à leur acheminement. Jacques Muller indique que ces calculs « d'énergie grise » sont déjà couramment uti- lisés. L'amendement a été repoussé, Domi- nique Braye, rapporteur, reconnaissant l'intérêt de dresser un bilan environnemen- tal global, mais précisant que le Gouverne- ment, qui n'est pas prêt actuellement, et pré- pare pour 2012 des fiches thématiques concernant chacun des matériaux. ■ Vers un DPE de moins de 10 ans Claude Biwer a proposé (amendement n°128) de remplacer le DPE par une étude thermique , mais il a accepté de le retirer eu égard à l'engagement du Gouvernement de ne pas alourdir les contrôles. Dominique Braye a ajouté que l'étude thermique ne peut pas être réalisée avant construction et est beaucoup plus coûteuse que le DPE. Le rapporteur a présenté deux amende- ments (358 et 359) pour différencier les acteurs autorisés à établir l'attestation de pri- se en compte de la réglementation ther- mique, selon les catégories de bâtiments et de travaux (pour le neuf comme pour la rénovation). Ils ont été votés. Également adopté avec appui de Benoist Aparu: l'amendement n°355 du rapporteur qui supprime la durée légale de validité du DPE (10 ans), car le Gouvernement a l'intention d'en réduire la durée de validité . Jean-Jacques Mirassou a proposé (amende- ment n°7) de réduire le délai de 5 ans qui va être imposé aux copropriétés pour réaliser un DPE dans les copropriétés à chauffage collectif, mais il n'a pas été suivi. Gérard Le Cam a obtenu (amendement n°3) que les données relatives DPE qui doivent être col- lectées à des fins statistiques par un organis- me, soit transmises aux collectivités locales. Marc Daunis a tenté, mais sans succès de fai- re voter un amendement (n°4) qui aurait autorisé la délivrance d'un agrément de dia- gnostiqueur, non seulement à une personne mais à un « service ». L'article 1 er a été voté. L'article 2 impose des travaux d'amélioration de la performance énergé- tique des bâtiments à usage tertiaire dans un délai de 8 ans à compter de 2012. Il a été voté sans modification. Dominique Braye a obtenu le vote de 3 amendements (n°360, 361 et362) qui éten- dent, pour les organismes qui contribuent au logement des personnes défavorisées, les exonérations de taxe foncière pour les tra- vaux réalisés en faveur des personnes han- dicapées, des travaux de prévention des risques technologiques et, à hauteur de 25%, des travaux d'économie d'énergie. Ces orga- nismes seront donc sur un pied d'égalité avec les organismes HLM. L'article 2 bis , émanant de la commission, élargit l'éco-prêt aux collectivités locales . Benoist Apparu en demande la suppression, au motif que l'éco-prêt a été conçu pour les particuliers et qu'un tel élargissement com- porte un risque considérable de dérive financière. Son amendement a été repoussé. Mais ensuite, curieusement, les sénateurs n'ont pas adopté l'article 2 bis, qui s'est donc trouvé supprimé! Le Sénat a ensuite adopté, contre l'avis du ministre, un amendement (n°220) de Thierry Repentin qui prévoit des prêts à taux privilégiés pour les collectivités territoriales qui engagent un programme de rénovation énergétique de leurs bâtiments. L'article 2 ter institue un régime de partage des économies de charges résultant des tra- vaux d'économie d'énergie, au moyen d'une majoration du loyer de 50% de l'économie réalisée. Mais ce texte a été supprimé (amen- dent n°181). Dominique Braye fait observer que la question a été réglée par l'article 119 de la loi votée le 25mars 2009. Benoist Appa- ru précise sa position sur le sujet: « le loca- taire ne participera pas aux financements des travaux. En revanche, les économies réa- lisées par le locataire dans le cadre des tra- vaux engagés par le propriétaire seront par- tagées entre le locataire et le propriétaire. Tout le monde y gagnera ». L'article 2 ter a été supprimé . Daniel Raoul a suggéré (amendement n°12) d'imposer aux propriétaires de bâtiments autres que tertiaires un programme de réno- vation énergétique. Mais Dominique Braye a rappelé ne pas souhaiter imposer d'obligations aux propriétaires de logements en se limitant aux incitations. L'amendement a été retiré. L'article 3 vise la copropriété . Il insère un article24-4 dans la loi de 1965 pour imposer, dans les immeubles équipés d'installation 29septembre 2009 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L A A L L O O I I G G R R E E N N E E L L L L E E A A U U S S É É N N A A T T D D É É B B A A T T S S L’urbanisme au cœur des débats du Sénat Le projet de loi Grenelle II comporte un volet urbanisme important. De même que lors des débats de la loi de Christine Boutin, le rapporteur Dominique Braye joue un rôle éminent dans la tenue des débats. Thierry Repentin, retenu pour cause de congrès HLM n’était pas présent pour lui donner la réplique. Il était remplacé par Daniel Raoul ou Jean-Jacques Mirassou. mais le locataire estimait que le bailleur devait seul les supporter. La Cour de cassa- tion confirme l’arrêt d’appel: “Mais attendu que les frais qui sont mis à la charge du bailleur qui, exerçant son droit d'option, refuse le renouvel- lement du bail, sont exclusivement les frais exposés avant l'exercice de ce droit , et non ceux d'une nouvelle pro- cédure engagée postérieurement pour fixer le montant des indemnités d'éviction et d'occupation; que la déter- mination du débiteur des frais de l’expertise ordonnée pour fixer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation, relève, après l’exercice du droit d’option, du pouvoir discrétionnaire du juge; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. Observations: l’article L 145-57 du code de commerce prévoit que, en cas d’exercice du droit d’option, celui qui a manifesté son désaccord doit en supporter tous les frais. Quelle est la portée de cette règle? La Cour de cassation indique que les frais en cause sont uniquement ceux qui sont exercés avant l’exercice du droit d’option. Quant à ceux qui résultent d’une procédure posté- rieure visant à fixer le montant des indem- nités d’éviction ou d’occupation, il appar- tient au juge de les répartir comme il l’entend. ▲ 29septembre 2009 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L A A L L O O I I G G R R E E N N E E L L L L E E A A U U S S É É N N A A T T collective de chauffage, l'établissement d'un DPE, puis d'un plan de travaux d'économie d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique. ■ Favoriser les travaux Le dispositif a été élargi aux immeubles é quipés d'un dispositif collectif de refroidis- sement (amendement n°221). Par ailleurs, Daniel Raoul a obtenu le vote d'un amende- ment n°21 rectifié qui va permettre à un copropriétaire qui a déjà réalisé des travaux équivalents dans les 10 dernières années de ne pas participer aux travaux votés. Domi- nique Braye cite l'exemple d'une copropriété qui décide de changer toutes les fenêtres à simple vitrage: « il serait fâcheux de contraindre le copropriétaire qui a déjà réali- sé les travaux à les changer à nouveau ». Enfin, un décret précisera (vote de l'amendement n°363 du rapporteur) lorsque les travaux d'intérêt commun sont décidés dans les parties privatives, qui sera le maître d'ouvrage des travaux: soit le syndicat des copropriétaires, soit le copropriétaire concer- né. L'article 3 a été voté. Daniel Raoul a ensuite défendu un amende- ment (n°23) pour imposer un plan de tra- vaux dans les copropriétés , mais il l'a retiré, puis un autre (n°22) pour imposer par décret un contrat type au syndic. Il l'a égale- ment retiré, le texte étant éloigné du thème du projet de loi et constituant donc, selon le ministre, un cavalier, mais Benoist Apparu a précisé qu'il voulait « améliorer la transpa- rence tarifaire » dans les relations entre le syndicat des copropriétaires et le syndic. Daniel Raoul a proposé de modifier la notion de logement décent dans la loi du 6juillet 1989 pour y insérer la notion de confort thermique à un coût raisonnable. Benoist Apparu a souligné que cela risque- rait de provoquer le retrait du marché d'une multitude de logements et donc d'aggraver la crise du logement. Le sénateur a retiré sa proposition (amendement n°25). Il a en revanche obtenu le vote d'un autre (n°24) qui élargit l'objet du plan départe- mental pour le logement des personnes défavorisées aux mesures destinées à lutter contre la précarité énergétique. Benoist Apparu indique à cette occasion que Jean-Louis Borloo vient de confier à Philip- pe Pelletier une mission de sur la précarité énergétique . Les amendements suivants concernent la réhabilitation de l'immobilier de loisirs, mais ils ont été retirés. Jacques Muller suggère (amendement n°290) de même qu'Odette Terrade (n°182) de lancer un plan national de lutte contre la précarité énergétique. Mais ils ont été repoussés, Benoist Apparu faisant d'ailleurs observer que ce plan pouvait être mené au niveau local puisque le PPALPD venait d'être complété en ce sens par l'amendement n°24. A près l'article 3, Claude Biwer a proposé (amendement n°130) de lutter contre la trans- formation de terres agricoles et terrains à bâtir en soumettant la transformation à un avis de la chambre d'agriculture, mais il a retiré son texte, Dominique Braye relevant qu'il ne fallait pas retirer le pouvoir aux élus et se livrant à un plaidoyer en faveur d'une densification des constructions et se réjouissant des outils de cette loi qui vont la favoriser. L'article 3 bis qui exclut du calcul de la sur- face hors œuvre les surfaces extérieures nécessaires aux aménagements pour amélio- rer l'isolation thermique ou acoustique d'un bâtiment existant, a été voté. Daniel Raoul a proposé (amendement n°27) de limiter la vente des logements HLM aux logements les plus performants du point de vue énergétique, mais il n'a pas été suivi. Il a aussi défendu un texte créant un crédit d'impôt pour les locataires participant aux dépenses d'économie d'énergie engagées par le propriétaire, mais il a été repoussé, le ministre indiquant que cela aboutirait à « créer un crédit d'impôt en faveur d'un locataire qui va réaliser des économies de charges grâce aux travaux réalisés par son propriétaire », le sénateur a accepté de reti- rer son amendement (n°223). ■ Panneaux solaires interdits … d’interdiction L'article 4 proscrit l'interdiction par une règle d'urbanisme de l'installation de sys- tèmes solaires thermiques ou photovol- taïques, de façades en bois et de toitures végétalisées . (sauf dans certains secteurs : secteurs sauvegardés, ZPPAUP…) Daniel Raoul a proposé de limiter cette règle aux immeubles bâtis (amendement n°228). Mais le rapporteur a précisé que le texte ne concernant que les installations « domes- tiques », il restait possible de s'opposer aux autres installations, notamment aux fermes photovoltaïques. Benoist Apparu ajoute qu'il s'agit simplement de prévoir qu'on ne peut pas interdire la pose de panneaux pho- tovoltaïques sur un toit ou un jardin. Un débat a eu lieu sur l'opportunité de modifier la dérogation admise pour les ZPPAUP notamment, mais il n'a pas donné lieu au vote d'amendement. L'article 5 transforme les DTA en directives territoriales d'aménagement et de dévelop- pement durable . Dominique Braye explique que les DTADD, contrairement aux DTA, ne seront pas opposables aux documents d'urbanisme. Il n'existe que 7 DTA car leur élaboration est très complexe. Mais le préfet p ourra imposer des programmes d'intérêt général (PIG). La DTA, ajoute Benoist Appa- ru a montré ses limites car compte tenu de la complexité de leur mise en place, elles sont un outil inefficace. Il précise que concernant le DTA des Alpes du Nord, pour lequel la DTA est en gestation depuis dix ans, l'Etat souhaite mener à bien son élaboration, pour qu'elle reste oppo- sable. Un amendement n°131 rectifié a été voté. Il vise à associer les collectivités locales à la procédure de révision d'une DTADD et pas seulement à la procédure d'élaboration de cette directive. Quelques autres amendements ont été votés et l'article 5 a été adopté. L'article 6 modifie l'article L 121-1 du code de l'urbanisme, qui fixe les objectifs des SCOT, PLU et cartes communales . Il a fait l'objet d'une série d'amendements. L'un (n°233 rectifié, sous-amendement de l'amendement n°80) a ajouté aux objectifs le développement des transports collectifs. Plusieurs autres ont été retirés, leurs objec- tifs, souvent liés à l'objectif de limiter la consommation d'espaces naturels, étant déjà intégrés dans le texte initial. L'article 6 a été voté. Un amendement n°234, présenté par Daniel Raoul, visait à obliger chaque équipe tech- nique en charge de la réalisation des docu- ments d'urbanisme à comprendre un éco- logue. Ce métier n'étant pas suffisamment défini, l'amendement a été repoussé. ■ Aménagement “hors-sol” ? L'article 7 modifie l'article L 121-9 du code de l'urbanisme qui contient la définition des projets d'intérêt généraux . Il s'agit de mesu- re de mise en œuvre des DTADD ou un pro- jet d'ouvrage, de travaux ou de protection présentant un caractère d'utilité publique sous certaines conditions. Jean-Jacques Mirassou a demandé la sup- pression de l'article (amendement n°37), le régime actuel paraissant suffisant. Il estime que l'Etat pourra, grâce au nouvel article, imposer aux collectivités de changer leurs documents d'urbanisme, à la faveur d'un PIG « au mépris des initiatives de dévelop- pement locales », le but étant, selon le séna- 29septembre 2009 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L A A L L O O I I G G R R E E N N E E L L L L E E A A U U S S É É N N A A T T B B R R È È V V E E S S ◆ Solvimo se lance dans la gestion locative Le réseau d’agences immobilières Solvimo, présidé par Olivier Alon- so, qui revendique plus de 150 agences, se lance dans la gestion locative. Il annonce que 45% des agences ont adhéré à la convention de gérance. Les franchisés peuvent soit proposer ce service en direct, soit faire appel à un sous-trai- tant, grâce à l’accord qui a été conclu avec le groupe Equalliance, qui gère 40000 lots en France. ◆ Répondre aux critiques Pour répondre aux critiques qui assaillent l’investissement immobi- lier depuis la crise de l’été 2008, le groupe Omnium Finance a décidé de lancer un site internet www.omnimufinanceenclair.com. Il entend y apporter des explications sur les difficultés que peuvent rencontrer les investisseurs et les réponses proposées. ◆ Accord ESPI - ESH L’Ecole supérieure des professions immobilières a signé un accord le 16 septembre avec la fédération des Entreprises Sociales pour l’Habitat à l’occasion du congrès HLM de Tou- louse. Henry Buzy-Cazaux (ESPI) et Valérie Fournier (ESH) veulent ain- si promouvoir les métiers du loge- ment social. Les étudiants de 3 e année collaboreront notamment à la mise en place d’une conférence annuelle sur le logement social. ❘ ❘ ◗ ◗ Le groupe Accor vient de céder 158 hôtels F1 pour la somme de 272mil- lions d’euros, à un OPCI . Celui-ci réalise l’acquisition avec un crédit-bail dans le régime SIIC 3 . Accor conserve la maîtri- se des hôtels car le groupe a signé en même temps un bail commercial unique de 12 ans renouvelable. Dans cette opération, Lefèvre Pelletier & associés (Philippe Pelletier, Marie-Odile Vaissié et Arnaud Guérin) conseillait Accor. Les études Allez et Wargny & Katz interve- naient pour la rédaction des actes de trans- fert. L’OPCI était conseillé par Gide Loyret- te Nouel (Laurent Modave, Frédéric Nouel, Antoine de la Gatinais et Hugues Moreau). Notaires: Lassaygues et Associés, 14 Pyra- mides et Casagrande et Associés. Acteurs teur, de permettre au Gouvernement de choisir l'implantation d'un projet sans en référer aux élus, et de faire « en quelque sor- te de l’aménagement hors-sol ». Dominique Braye fait toutefois observer que ce nouveau régime compense la réforme des DTA, qui ne seront plus opposables et auront donc une p ortée juridique moindre. Benoist Apparu ajoute qu'il existe deux sortes de PIG. Le 1 er existe déjà, mais il est défini actuellement par voie réglementaire et le sera désormais par la loi. Le second qui est créé est attaché à la DTADD. La DTADD n'étant plus opposable, le ministre conclut que « nous voulons dis- poser d'un outil permettant d'agir sur des projets beaucoup plus circonscrits: le PIG, qui sera la modalité d’application de la DTADD concernée ». Il a su convaincre car l'amendement de suppression de l'article a été repoussé. Il ajoute plus loin « La différen- ce entre une DTADD et un PIG est que la première est un outil général définissant une stratégie pour l’ensemble du territoire tandis que le second est un projet précis ». Quant au nombre de DTADD qui seront établies, il précise que Gouvernement n'a pas élaboré de programmation particulière. L'article 8 modifie l'article L 121-10 du code de l'urbanisme qui donne la liste des docu- ments d'urbanisme soumis à évaluation environnementale. Il ajoute à la liste les PLU qui comprennent des dispositions des plans de déplacement urbains. Il a été voté. L'article 9 concerne le SCOT ainsi que les documents qui y sont associés : rapport de présentation, document d'orientation et d'objectifs. Il modifie notamment l'article L 122-1 du code de l'urbanisme et y ajoute les articles L 122-1-1 à L 122-1-15. Un premier amendement (n°41) de Daniel Raoul a été voté, pour ajouter l'objectif de lutte contre l'étalement urbain. À l'occasion du retrait de l'amendement n°203, présenté par Yves Détraigne (UC), Dominique Braye a rappelé que le SCOT est un document qui définit les objectifs et les priorités intercommunales mais que « ce sont des documents d’orientation de portée stratégique qui n’ont pas vocation à régle- menter directement le droit du sol ». Jean-Jacques Mirassou a proposé d'ajouter à l'article L 122-1-4 l'objectif de préservation de l'agriculture périurbaine, mais il l'a retiré, cet objectif figure déjà, indique Dominique Braye, aux articles L143-1 et suivants. Daniel Soulage demande la suppression de la disposition qui subordonnerait l’ouverture de nouvelles zones à urbaniser à leur desserte par les transports collectifs (amendement n°153), mais il a retiré son texte, le rapporteur précisant que le choix dépendra du SCOT. Il sera possible, mais non obligatoire, de prévoir une telle contrainte. ■ L’affichage réformé D ans la séance du 17septembre, les séna- teurs ont commencé par aborder la question de l'affichage publicitaire (insertion d'articles après l'article 15, par voie d'amendement n°71). Chantal Jouanno pré- sente les objectifs. Il s'agit notamment de lut- ter contre l'affichage illégal, de créer une véritable hiérarchie entre le règlement natio- nal et les règlements locaux de publicité (RLP, qui sera nécessairement plus restrictif que le règlement national) et de renforcer les sanctions. Ambroise Dupont ajoute que le texte simplifie les procédures d'élaboration des règlements locaux de publicité tout en l'intégrant dans le cadre urbanistique. La procédure d'établissement du RLP est ali- gnée sur celle des PLU. Il sera annexé au PLU et soumis à enquête publique. Les types de zonage actuels sont supprimés mais des « zones de tranquillité » pourront être instituées aux abords des écoles et des ronds-points. L'interdiction totale de publi- cité hors agglomération n'est tempérée que près des aéroports et des gares. Dominique Braye a présenté un sous-amendement n°479 pour admettre une dérogation à l'interdiction, à proximité immédiate des centres commerciaux ; il a été adopté. Le texte a donné lieu à de nombreux sous- amendements. L'un par exemple (n°308, défendu par Marie-Christine Blandin) vise à instaurer une interdiction de la publicité sur les palissades de chantier alors que l'amendement n°71 prévoit que la publicité est autorisée par principe et interdite par exception. Mais ce sous-amendement a été repoussé. L'amendement n°71 a alors été voté à l'unanimité. Même vote unanime pour l''amendement n°70 qui concerne la publicité dans les agglomérations. L'amendement n°265 renvoie à un décret les conditions d'autorisation par arrêté municipal de l'installation de bâches d'échafaudage comportant de la publicité. L'amendement a été voté. Un autre amendement a été voté pour lutter contre l'installation des pré- enseignes (n°72). Quant aux amendements 312 et 313 (égale- ment votés), ils majorent les sanctions pré- vues en cas d'infractions. Le document d'orientation et d'objectif peut (art. L 122-1-5) définir des secteurs dont l'ouverture à l'urbanisation est subordonnée à des performances énergétiques et environne- mentales renforcées ou à des critères de quali- té renforcés en matière d'infrastructures et réseaux de communication électroniques (vote de l'amendement n°83, rectifié). ■ SCOT généralisé en 2017 Jacques Muller a proposé de supprimer la référence à l'exigence d'un nombre minimum de places de parking dans les constructions (amendement n°305). Dominique Braye pré- cise que l'article 9 du projet de loi vise à ce que le SCOT puisse fixer des minima et des maxi- ma de places de stationnement. Mais il n'y a aucune obligation à imposer un nombre mini- mum de création de places de stationnement. L'amendement 305 a été rejeté. Daniel Raoul a proposé d'abaisser de 5000m 2 à 2000 m 2 le seuil à partir duquel les opérations d’aménagement doivent respec- ter les règles de mixité énoncées dans les SCOT (amendement n°49). Il s'agit du seuil d'opposabilité directe des SCOT aux opéra- tions d'urbanisme les plus importantes. Mais l'amendement a été repoussé. Jean-Paul Emorine a soutenu un amende- ment n°264 pour généraliser les SCOT à l'ensemble du territoire à l'horizon 2017. Il a été voté à l'unanimité. Paul Raoult a obtenu le vote d'un amende- ment n°43 qui autorise le préfet à demander la création d'un SCOT ou l’extension de son périmètre également pour les motifs de lut- te contre l’étalement urbain et de rétablisse- ment des continuités écologiques. L'article 9 a été voté. De même, sans amendement, l'article 9 bis qui prévoit de compléter la rédaction de l'article L 122-2. Le préfet devra vérifier que le projet d'équipement commer- cial envisagé ne porte pas atteindre aux équilibres du SCOT. L'article 10 concerne les PLU . Pierre Jarlier explique que l'article vise à développer une approche intercommunale de l'urbanisme avec le PLU intercommunal élaboré par les EPCI qui en ont la compétence. Le PLU intercommunal doit couvrir l'intégralité du territoire de l'EPCI, mais Pierre Jarlier estime que cette exigence est excessive pour cer- tains territoires ruraux sans enjeux sensibles en termes d'habitat ou de développement. Benoist Apparu rappelle l'objectif de simpli- fication des textes sur l'urbanisme et se dit défavorable à l'amendement de Pierre Jarlier (n°267 rectifié bis) qui a été repoussé. Anne-Marie Payet a suggéré que le règle- ment du PLU prévoie obligatoirement une densité minimale de construction dans les secteurs situés à proximité des transports collectifs (amendement n°163). Mais il a été rejeté, Benoist Apparu estimant cette formu- lation un peu trop impérative. Le dispositif sera donc facultatif. En revanche, a été adop- té l'amendement n°244 qui supprime la m ention qui prévoyait la nécessité d'une jus- tification particulière pour imposer la surfa- ce minimale. ■ Boîte à outils Paul Raoult a proposé un amendement n°246 visant à renforcer une disposition incitant à fixer les plafonds de création d'aires de stationnement. Il a été repoussé et Dominique Braye a rappelé l'objectif général des dispositions en cours d'adoption; il s'agit de mettre en place une « boîte à outils » à disposition des élus. Ils auront des instruments, mais ils ne seront pas contraints de le mettre en place. « Laissons faire les élus » clame le rapporteur. L'article 10 a été voté. Daniel Raoul a proposé (amendement n°249) de créer un outil permettant de clas- ser certains espaces qualifiés d'Espaces de protection et de continuité écologique, contribuant à la mise en place des trames verte et bleue. Dominique Braye a observé que le système proposé était très proche de celui concernant les espaces boisés classés (art. L 130-1 du code de l'urbanisme). L'amendement a été rejeté. L'article 11 modifie l'article L 128-1 du code de l'urbanisme relatif à l'autorisation de dépassement de 30% des règles de gabarit, hauteur, emprise au sol et de densité d'occupation des sols en cas de respect de critères de performance énergétique éle- vée . Jacques Muller a présenté un amende- ment pour limiter la majoration de l'autorisation, pour éviter une sur-densifica- tion (n°214), mais il l'a finalement retiré. Benoist Apparu rappelle que les quartiers de barres HLM sont faiblement densifiés et que la vraie densification se trouve dans les centres-villes. L'article 11 a été voté. L'article 12 concerne les conditions de modi- fication du schéma directeur de la région Ile-de-France (SDRIF) . Paul Raoult en a demandé la suppression (amendement n°52) au motif qu'il étend le pouvoir du pré- fet d'Ile-de-France sur le SDRIF, mais il n'a pas été suivi, Dominique Braye contestant l'idée qu'il y ait une recentralisation. Benoist Apparu ajoute que « l'esprit du Grand Paris, c’est de mettre en place une véritable concer- 29septembre 2009 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B R R È È V V E E S S ◆ Convention Anah - 1% Action Logement (ex-1% Logement) doit contribuer à hauteur de 480mil- lions d’euros au budget de l’Anah sur la période 2009-2011. Cette contri- bution résulte de la loi du 25mars 2009. Pour la mettre en œuvre, les deux organismes ont signé une convention qui a été approuvée le 15septembre par le conseil d’administration de l’Anah. Il en résulte que les propriétaires qui bénéficient de subventions pour 5 logements ou plus doivent accorder un droit de réservation aux collec- teurs associés d’Action Logement pour 20% de ces logements. Les bailleurs de moins de 5 logements seront incités à un conventionne- ment: un complément de subvention sera accordé sous condition de signature d’une convention de réser- vation au profit de l’Anah. Par ailleurs, un engagement conjoint des deux organismes financera des opérations de rénovations d’immeubles très dégradés, à hauteur de 150millions d’euros. ◆ Ventes de bureaux en baisse en Ile-de-France Selon l’étude semestrielle de DTZ, le volume des ventes de bureaux au 1er semestre 2009 est en forte bais- se par rapport à la même période de 2008: il était de 162000m 2 au 1 er semestre 2008 (dont 55000m 2 pour Servier à Suresnes) mais de 53000m 2 seulement au 1 er semestre 2009. Le marché de la vente s’est recentré sur Paris (près de la moitié des ventes). La baisse de 18% constatée en 2008 s’est donc amplifiée, souligne DTZ. Le marché se concentre sur des plus petites surfaces. L’offre de bureaux disponibles à la vente a progressé de 26% au cours de la même période. DTZ chiffre à 400000m 2 le volume de bureaux à acquérir (dont 177000m 2 immédiatement disponibles). En conséquence, les prix de vente se réajustent à la baisse. Les prix moyens de vente au 1 er semestre 2009 sont de 3850€ le m 2 . tation entre l’État et les élus locaux ». L'article 12 a été voté avec des amendements rédactionnels. L'article 13 habilite le Gouvernement à légi- férer par ordonnance . Il a été adopté avec quelques modifications. À suivre. ● L L A A L L O O I I G G R R E E N N E E L L L L E E A A U U S S É É N N A A T T NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TEL : FAX : MÈL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier 29septembre 2009 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Ville : Jacques Michelot quitte ses fonc- tions de directeur du cabinet de Fadela Amara (arr. du 10 sept., J.O. du 20, @). ➠ Economie : Vincent Montrieux est n ommé conseiller juridique au cabinet de Christine Lagarde (arr. du 3septembre 2009, J.O. du 17 sept. @). ➠ Ecologie : Hervé Martel , quitte ses fonc- tions de conseiller technique de Jean-Louis Borloo (arr. du 17 sept. J.O. du 18, @). Il est nommé directeur du Port autonome de Paris (décret du 17 sept. 2009, même JO p.15257). Administration centrale ✓ Eric Jalon est nommé directeur général des collectivités locales au ministère de l'intérieur (décret du 17septembre 2009, J.O. du 18, @). Sociétés et organismes publics PUCA : Dominique Braye , sénateur, est nommé président du comité d'orientation du plan urbanisme construction architectu- re, en remplacement de Pierre Albertini. (arr. du 11septembre 2009, J.O. du 16 sept. p.15133). Sovafim : Alexis Kohler est nommé admi- nistrateur, représentant l’Etat, de la Société de valorisation foncière et immobilière. (Décret du 17 sept. J.O. du 18, p.15316). Conventions collectives ➠ SA et fondations HLM : il est envisagé l'extension de l’accord du 3juillet 2009 sur la non-discrimination et le développement de la gestion des carrières tout au long de la vie (égalité hommes-femmes, emploi d es seniors…). (Avis publié au J.O. du 16 sept. p.15137) ➠ Gardiens, concierges et employés d'immeubles : il est envisagé l’extension de l’avenant n°74 du 27avril 2009 qui modi- fie la convention collective (avis publié au J.O. du 19, p.15318). En bref ✓ Il est créé un délégué interministériel à l'intelligence économique par décret n°2009-1122 du 17septembre 2009 (J.O. du 18 sept. p.15229) ✓ Une circulaire du 7septembre 2009 rela- tive au recours à la transaction pour la prévention et le règlement des litiges por- tant sur l'exécution des contrats de la commande publique a été publiée au J.O. du 18 sept. (p.15230). ■ Zones de restructuration de la défense Ces zones de restructuration de la défense sont définies en application de l'article 42 de la loi du 4février 1995 pour le dévelop- pement du territoire, modifié par la loi du 12mai 2009. Elles concernent des com- munes qui ont perdu des emplois du fait de la réorganisation des armées et ouvrent droit à certains avantages fiscaux. Un arrê- té du 1 er septembre 2009 en a fixé la déli- mitation (J.O. du 17 sept. p.15171). ■ ERP et IGH Un décret du 16septembre modifie diffé- rents articles du code de la construction et de l’habitation concernant les immeubles de grande hauteur (IGH). Le nouvel article R 122-5 modifie les caté- gories d'IGH : - Il ajoute une catégorie concernant les immeubles à usage de tour de contrôle (GHTC) ; - il change la définition de la catégorie GHZ qui devient celle concernant les immeubles à usage principal d'habitation dont la hauteur du plancher bas est comprise entre 28 et 50 mètres et qui comportent des locaux autres que d'habitation ne répondant pas à des conditions d'indépendance; - Il crée une nouvelle catégorie pour les immeubles de très grande hauteur (ITGH) : tout corps de bâtiment dont le plancher bas du dernier niveau est situé à plus de 200m du sol. Le texte modifie également l'article R 122-2 en ce qui concerne la notion d'IGH. Par exemple, ne sont pas considérés comme IGH les immeubles à usage principal d'habitation dont le plancher bas du dernier niveau est compris entre 28 et 50 mètres et dont les locaux autres que d'habitation répondent à des critères d'isolement par rapport aux locaux d'habitation. L'article R 111-1-1 qui définit les bâti- ments d'habitation y incluait les loge- ments pour personnes âgées. Il n'inclut désormais que les logements pour per- sonnes âgées autonomes, dont il précise la définition. Les mesures de sécurité incendie sont défi- nies désormais également en fonction de l'aptitude des personnes à se soustraire aux effets d'un incendie (complément de l'art. R 123-3). Le dossier permettant de vérifier qu'un ERP respecte les règles de sécurité intègre désormais davantage les situations de handicap (art. R 123-22 modifié). (Décret n°2009-1119 du 16sept. 2009 relatif aux conditions d'évacuation dans les établissements recevant du public et aux dispositions de sécurité relatives aux IGH, J.O. du 18 sept. p.15202). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 368 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 7-9 octobre 2009 : Salon de la copropriété (Paris, Porte de Ver- sailles). À noter : conférence actualité de la loi et de la jurisprudence, animée par Pierre Capoulade (9 oct. 9h45). Contact . www.saloncopropriete.com ✦ 8-9 octobre 2009 (à Paris XIIIe 10-18, rue des Terres au Curé) Salon “indépendant” de la copropriété À noter : conférence le 9 oct. à 14 h avec Philippe Pelletier sur le thème “économies d’énergie et développe- ment durable en copropriété”. Contact : www.salon-copropriete-arc.fr A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ▲ 