– 2 – Jurisprudence –
Subvention de l’Anah : Perte d’une subvention de l’Anah partiellement imputable au voisin : préjudice non indemnisable
Surendettement : Impossibilité pour le JEX de procéder à la vente forcée en pleine propriété de biens possédés en usufruit
Sous-traitance : Requalification d’une vente en contrat de sous-traitance
Vente : Promesse soumise à autorisation du juge des tutelles
SCI : Donation-partage de parts : cession concomitante du solde du compte-courant ?
Baux d’habitation : Trouble de jouissance admis / Trouble refusé
Copropriété : Avance du syndic au syndicat : pas de remboursement
Vente : Litige caché avec le locataire : dol constitué pour le vendeur / Lot vendu frappé d’interdiction d’habiter : vice caché non retenu
– 5 – Au Parlement – Brèves
Précarité énergétique / Immobilier de l’Etat / Grenelle / Icade
– 6 – Réglementation –
Contribution aux économies de charges : les décrets sont parus
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Rencontres –
Les prix des logements en Ile-de-France / Laforêt / Silic investit en blanc
■ JUGÉ ■ > > Le syndic de copropriété ne peut pas obtenir en justice remboursement des sommes qu’il a avancées au syndicat. > > Le fait de cacher à l’acquéreur un litige avec le locataire peut constituer un dol pour le vendeur d’un immeuble loué par bail commercial (Cour d’appel de Paris). > > La perte d’une subvention de l’Anah par- tiellement imputable à un voisin a été jugée un préjudice non indemnisable. ■ PUBLIÉS ■ > > Deux décrets et deux arrêtés du 23novembre fixent les modalités de calcul de la contribution du locataire aux travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique des logements engagés par le bailleur. La contribution est calculée soit de manière forfaitaire, soit en fonction d’une étude ther- mique. Deux textes concernent les loge- ments sociaux, les deux autres visent les bailleurs privés. ■ CRITIQUÉE ■ > > La politique de hausse des loyers en cas de renouvellement de bail postérieur à l’expiration d’une convention par Icade atti- re les critiques de parlementaires. Réponse du ministre du logement (p.5) ■ PUBLIÉE ■ > > L’accord qui contient le champ d’application de la future convention collec- tif du diagnostic technique immobilier a fait l’objet d’un avis d’extension (p.7). ■ AFFICHÉE ■ > > La politique traditionnelle de SILIC est d’investir en blanc. Malgré la crise, la fon- cière dont le patrimoine est essentiellement situé à Nanterre, Roissy, Orly et Saint-Denis, maintient son choix d’investissement. Elle s’en explique (p. 8). Statistiques et perspectives C omment mieux évaluer les marchés immobiliers? Plusieurs pistes ont été évoquées lors du débat organisé par la chambre des notaires de Paris sur ce thème le 26novembre. Pour limiter le déca- lage entre la réalité du marché et la présentation des statistiques, la chambre des notaires de Paris a décidé d’intégrer les données des transactions dès le stade de l’avant-contrat. Ce sera le chantier de 2010 indique Christian Lefebvre pour la chambre des notaires. Sté- phane Grégoir (professeur à l’Edhec) évoque aussi le développement de la télétransmission, gagnant le temps de saisie des informations. Bernard Vorms (ANIL), à qui Benoist Apparu a confié, avec Marc Pré- vôt, une mission pour proposer une amélioration des outils statis- tiques, observe que la transparence des prix n’est pas une caractéris- tique de notre pays mais que le caractère personnel de l’octroi d’un prêt, au lieu d’un caractère réel, rend moins nécessaire une expertise des logements à l’achat. Il ajoute qu’il existe des gisements de données inexploitées du côté de l’administration fiscale. O ù vont les marchés immobiliers en2010 et2011? Pour tenter de répondre à cette 2 e question, Guy Marty (IEIF) évoque les différents facteurs qui pourraient favoriser la baisse des prix (baisse du revenu disponible, hausse des taux, baisse de la durée de prêts et baisse du nombre de transactions) chacun pouvant à lui seul contribuer à une baisse de 5% des prix. Il relève aussi que le nombre de personnes par ménage n’a jamais aussi été bas et que, associé à une démographie dynamique, cela contribue à l’effet rareté des logements. Michel Mouillart (professeur à Paris X) estime que nous allons vivre une pério- de de “reprise contrariée”. En effet, nous allons sans doute avoir une période de taux bas, ce qui est un accélérateur du marché. La baisse des taux permet une resolvabilisation de la clientèle. Seul problème, tempère Michel Mouillart, la montée du chômage, qu’il faut associer à la baisse des revenus (primes, fin de CDD…). Cela va particulièrement affecter les primo-accédants. Jean-François Humbert, président de la chambre des notaires de Paris entrevoit plutôt une période de stabili- té des prix mais avec une plus grande différenciation des prix suivant la qualité et l’emplacement des biens (situation confirmée par l’analyse de prix des logements au 3 e trimestre 2009, voir p.8). Le mot de conclusion était laissé à Michel Didier, président de Rexecode qui, tout en soulignant que le rebond d’activité mondiale est spectaculai- re, estime que la vraie reprise est lointaine. Il pense en effet que le rebond d’activité que nous vivons en 2009 n’est que temporaire. La reprise n’est pas à attendre avant 2012. Pour l’immobilier, il estime que la hausse des transactions va se poursuivre, mais pas celle des prix. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 376 1 ERDECEMBRE 2009 ISSN 1622-1419 10 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Subvention de l’Anah : Perte d’une subvention de l’Anah partielle- ment imputable au voisin: préjudice non indemnisable Surendettement : Impossibilité pour le JEX de procéder à la vente forcée en pleine propriété de biens possédés en usufruit Sous-traitance : Requalification d’une vente en contrat de sous-traitance Vente : Promesse soumise à autorisation du juge des tutelles SCI : Donation-partage de parts: cession concomitante du solde du compte-courant? Baux d’habitation : Trouble de jouissance admis / Trouble refusé Copropriété : Avance du syndic au syndicat: pas de remboursement Vente : Litige caché avec le locataire: dol constitué pour le vendeur / Lot vendu frappé d’interdiction d’habiter: vice caché non retenu - 5 - Au Parlement - Brèves Précarité énergétique / Immobilier de l’Etat / Grenelle / Icade - 6 - Réglementation - Contribution aux économies de charges: les décrets sont parus - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Rencontres - Les prix des logements en Ile-de-France / Laforêt / Silic investit en blanc S O M M A I R E E D I T O R I A L 1erdécembre 2009 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A N N A A H H - - S S U U R R E E N N D D E E T T T T E E M M E E N N T T - - S S O O U U S S - - T T R R A A I I T T A A N N C C E E ▲ Subvention de l’Anah ■ Perte d’une subvention de l ’Anah partiellement imputable au voisin: préjudice non indemnisable (Cass. Civ., 3 e , 10novembre 2009, n°1299 FS- P+B, cassation partielle, pourvoi n°08-17526) M. R. avait assigné la sociétéF., propriétaire du fonds voisin du sien et sur lequel des tra- vaux avaient été entrepris, et la sociétéB., sous-traitante, en réparation des désordres causés par ces travaux à l’immeuble lui appartenant, et notamment en indemnisa- tion de la perte de la subvention de l’ANAH qu’il avait reçue pour la réhabilita- tion de celui-ci. Ayant vu sa demande reje- tée, M.R. a formé pourvoi. « Attendu que M.R. fait à l’arrêt attaqué d’avoir rejeté sa demande en réparation de son préjudice au titre de la perte de la sub- vention de l’ANAH; Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs adoptés, que l'ANAH avait annulé la sub- vention accordée à M. R. pour la réali- sation des travaux d'amélioration de son immeuble et lui avait demandé le remboursement de l'acompte perçu aux motifs qu'il n'avait pas transmis les factures des entreprises et les baux de location et n'avait pas respecté les engagements pris le 10septembre 1993 d'achever les travaux dans le délai de deux ans et de louer pen- dant dix ans, la cour d'appel, qui a retenu que la non location des appartements n'était que l'un des motifs de l'annulation de la subvention de l'ANAH, a, sans être tenue de procéder à une recherche inopé- rante, légalement justifié sa décision ». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Selon le requérant, la perte de la subvention résultait directement des troubles que lui avait causés par ses travaux son voisin, et qui auraient rendu son immeuble indisponible à la location. En réalité, les juges n’avaient pas totalement ignoré cet argument. Mais en relevant que la non-location des appartements n’était que « l’un des motifs » qui avaient conduit à l’annulation de la subvention, ils en déduisaient que le requérant avait lui- même contribué à son propre dommage. Le préjudice ne pouvait dès lors être impu- té, même partiellement, audit voisin. À l’inverse, si un tiers était reconnu comme seul responsable, la perte de la subvention serait indemnisable (CA Nîmes, 14février 2006, n°03/01426: responsabilité d’un entrepreneur, qui, bien qu’il « connaissait nécessairement l'existence du contrat ANAH» avait, en abandonnant le chantier, retardé les « solutions techniques suscep- tibles de permettre la terminaison du chan- tier dans le délai de validité du contrat ANAH»). Rappelons que ANAH contrôle le respect des engagements pris par les pro- p riétaires qui doivent notamment trans- mettre les factures d’entreprises et notes d’honoraires, ce que n’avait pas fait M.R. Une falsification de ces documents ferait encourir au bénéficiaire de lourdes sanc- tions pour escroquerie (Cass., Crim., 4mai 2006, n°05-85861). En revanche, le Conseil d'Etat décide que le bailleur peut invoquer un cas de force majeure pour se soustraire au reversement de la subvention (CE, 29octobre 2003, n°232250). À À r r e e t t e e n n i i r r : : Les conditions de l’engagement souscrit pour le bénéfice d’une subvention ANAH (délai des travaux, preuves de factura- tion, mise en location…) sont cumulatives. Dès lors que la défaillance d’une seule d’entre elles est imputable au bénéficiaire, celui-ci ne peut prétendre à indemnisation de la part d’un tiers pour le préjudice résul- tant de son annulation, quand bien même ce dernier aurait contribué à cette annulation. Surendettement ■ Impossibilité pour le JEX de pro- céder à la vente forcée en pleine propriété de biens possédés en usufruit (Cass. Civ., 3 e , 18novembre 2009, n°1311 FS- P+B, cassation partielle, pourvoi n°08-19875) Le 25janvier 2007, le juge de l’exécution ordonnait, sur le fondement d’une mesure de redressement personnel ordonnée à l’encontre de M me B., la vente forcée d’immeubles situés à Castelnaud et à Sarlat ainsi que du mobilier garnissant l’immeuble de Sarlat, et sur lesquels M me B. avait conser- vé un droit d’usufruit, à la suite de la cession de la nue-propriété à M me G. M me G. a contesté cette vente. «Vu les articles545 et599 du code civil, ensemble l’article L.332-8 du code de la consommation […]; Attendu que pour ordonner la vente des biens en pleine propriété le juge retient que celle-ci est nécessaire pour parvenir à la réa- lisation des actifs de la débitrice et que la vente amiable a échoué à raison du refus de la nue-propriétaire; Qu’en statuant ainsi alors que le juge de l’exécution ne peut, sans excéder ses pouvoirs, ordonner la vente forcée de la pleine propriété de biens meubles et immeubles grevés d’un usufruit, contre la volonté du nu-propriétaire , cette juridiction a violé les textes susvisés ». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’accord conjoint du nu-pro- priétaire et de l’usufruitier est requis pour une vente en pleine propriété. La situation de surendettement de l’usufruitier permet- e lle de déroger à ce principe? Non, estime la Cour de cassation, qui rend sa décision au double visa de l’article 545 selon lequel nul ne peut être contraint de céder sa pro- priété, et de l’article 599 aux termes duquel le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l'usufruitier. Il s’agit donc pour les juges de protéger autant que de circonscri- re les droits respectifs du nu-propriétaire et de l’usufruitier: M me G. ne faisait elle-même pas l’objet d’une procédure de rétablisse- ment personnel et n’avait pas à céder contre son gré sa nue-propriété. L’usufruitière, M me B., bien que dessaisie de la disposition de ses biens, ne pouvait céder plus de droits qu’elle n’en avait, à savoir un droit de jouissance. Sous-traitance ■ Requalification d’un contrat de vente en contrat de sous-traitance (Cass. Civ., 3 e , 18novembre 2009, n°1313 FS- P+B, rejet, pourvoi n°08-19355) La sociétéB., chargée en sous-traitance de la réalisation de travaux de gros œuvre pour un hôpital, avait confié à la société R.la préfabrication de divers éléments. Invoquant le non-respect des dispositions de la loi du 31décembre 1975, cette der- nière avait fait assigner la société B.en nul- lité du contrat et de son avenant. En répon- se, la société B.avait contesté l'existence d'un lien de sous-traitance. La cour d’appel ayant accueilli la demande de la sociétéR., la société B.a formé pourvoi. « Attendu que la société B.fait grief à l'arrêt de constater la nullité du contrat de sous-traitance et de son avenant, alors, selon […] un arrêt de la cour de cassation du 11mai 2005 […] que le seul fait pour une société de fournir à une autre société, et à sa demande, un travail spécifique conforme aux exigences du marché de travaux conclu par elle, ne suffit pas à caractériser l'existence d'un contrat d'entreprise […]; Mais attendu que […] que l'offre et la com- mande d'éléments préfabriqués pré- voyaient la prestation et le coût « Bureau d'études » incluant les plans d'ensemble des diverses façades, coupes et détails néces- saires à la fabrication, les listes des pan- neaux préfabriqués, les plans de fabrication de chaque type de pièces, les notes de cal- cul nécessaires à l'établissement des plans, la cour d'appel, qui en a souverainement J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E déduit que la multiplicité des données à prendre en compte pourétablir les notes de calcul et les plans de fabrica- tion constituait un travail spécifique n écessitant une adaptation constante aux exigences des plans de fabrication conçus pour la seule exécution des élé- ments destinés au chantier et qui […] a pu retenir que le contrat liant les parties était un contrat de sous-traitance , a légalement justifié sa décision de ce chef ». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La distinction du contrat d'entreprise et du contrat de vente est l’objet d’une jurisprudence abondante, avec cet enjeu particulièrement délicat de l’application des règles protectrices de la sous-traitance. Les juges apprécient chaque situation au cas par cas. Dans cette affaire, prise à partie sur une de ses précédentes décisions, la Haute Cour vient affiner sa jurisprudence. Dans une décision du 11mai 2005 (Civ., 3 e , n°03-13891), elle avait en effet censuré une cour d'appel qui avait déduit l'existence d'un contrat sous-traitan- ce du seul fait que les éléments préfabri- qués étaient spécifiques à ce chantier. En était-il de même en l’espèce? La Cour de cassation rejette l’argument: les juges du fond ont valablement pu conclure à la spé- cificité de la commande au vu de « la multi- plicité des données à prendre en compte » et, surtout, contrairement au moyen du pourvoi, ne se sont pas contentés de cet élé- ment, mais ont en outre constaté l’exigence d’une « adaptation» de la prestation, pour « la seule exécution » du chantier. Les cri- tères traditionnels étaient donc remplis: un travail spécifique, un chantier déterminé, des prescriptions particulières, et une forme d’imprévisibilité excluant la possibilité d’une production en série normalisée (idem, Cass., 3 e Civ., 2juillet 2008, n°06-20946). Vente ■ Promesse soumise à autorisation du juge des tutelles (Cass. Civ., 3 e , 18novembre 2009, n°1317 FS- P+B, rejet, pourvoi n°08-20194) M me B., propriétaire d’une maison, et M me D., usufruitière habitant dans les lieux et placée sous sauvegarde de justice avaient, par l’intermédiaire de la sociétéP., consenti aux époux S.une promesse de vente sur ce bien, la réitération étant fixée au 1 er février 2004. M me D. avait été placée sous curatelle le 12mars 2004 et le 25juin 2004 les parties avaient signé un accord par lequel elles annulaient la vente, le juge des tutelles n’ayant pas donné son autorisation à la ven- te. Les époux S.avaient assigné l’agence en restitution de la somme séquestrée. Cette demande ayant été accueillie par les juges d’appel, l’agence a saisi la Cour de cassation. « Mais attendu qu’ayant constaté que M me D. était sous sauvegarde de justice lorsque la promesse de vente avait été signée le 28octobre 2003, et que celle ci prévoyait que le bien à vendre serait le jour de l’entrée en jouissance, libre de toute occupation, ce qui impliquait que M me D., majeure protégée, quitte les lieux, et relevé que le contrat mentionnait que l’acquéreur reconnaissait avoir été pleinement informé de l’état de mise sous sauve- garde de justice de M me D. et des consé- quences que cette situation pouvait entraîner quant à la réitération de la promesse , soumise de ce fait à l’autorisation préalable du juge des tutelles, la cour d’appel, qui en a déduit qu’il s’agissait d’une condition suspensive relati- ve à la possibilité juridique de réitérer l’acte de vente devant notaire, a retenu à bon droit […] que le juge des tutelles n’ayant jamais autorisé cette vente malgré divers courriers du notaire chargé de la rédaction de l’acte et des époux S., la réitération de la vente était demeurée impossible sans que l’une des parties en soit la cause et que l’accord amiable pour rompre la vente ne résultant que de cette impossibilité, l’agence immobilière ne pouvait prétendre à la rémunération convenue ». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La perte du droit à la commis- sion était ici peu douteuse, la vente n’ayant pas été « effectivement conclue » (Cass., 3 e Civ., 11mars 2009, n°07-20509; 1 e , Civ., 24septembre 2009, n°08-17244). En revanche, la solution est plus rare s’agissant de la question de l’intervention du juge des tutelles. Une condition suspensive relative à l’autorisation du juge des tutelles dans un compromis peut en effet être considérée comme illégale, cette autorisation consti- tuant une condition de validité de la convention, ce qui exclut sa stipulation en tant que condition suspensive (Cass., 1 e Civ., 10février 1998, n°96-16614). Or, en l’espèce, la promesse ne contenait pas une telle condition, mais une simple clause relative à l’information des acquéreurs, qui va pour- tant fournir aux acquéreurs la même sécuri- té: la Cour de cassation approuve les juges d’avoir donné à cette clause sa qualification juridique exacte, celle d’une condition sus- pensive relative non à l’autorisation du juge des tutelles, mais à la possibilité pure et simple de réitérer. La stipulation prend donc son effet et légitime la renonciation des par- ties, excluant le droit à commission. SCI ■ Donation-partage de parts: ces- s ion concomitante du solde de compte-courant? (Cass. Civ., 3 e , 18novembre 2009, n°1319 FS- P+B, cassation, pourvoi n°08-18740) En août 2004, M me A. avait consenti à ses deux enfants une donation-partage por- tant, entre autres, sur les parts de la SCIX., dont 25 ont été attribuées à son fils, M. A., et 5 à sa fille, M me P. M me A. étant décédée le 29mars 2005, son fils avait renoncé à la suc- cession. Soutenant qu’en sa qualité de seu- le héritière, elle était propriétaire de la créance en compte-courant de M me A., M me P. avait assigné son frère et la SCI pour faire figurer la somme correspondante dans l’actif successoral. La cour d’appel ayant rejeté sa demande, elle a formé pourvoi. « Vu l’article 1134 du code civil; Attendu que pour débouter M m e P. de ses demandes, l’arrêt retient que le 16août 2004 l’expert-comptable de la société […] procédait dans les écritures au solde du compte-courant et le ventilait de la maniè- re suivante: 171272,76euros pour M. A. et 42818,19euros pour M me P. sur les bases de la « donation », savoir 20 parts / 5 parts, qu’au décès de M me A. le 29mars 2005, son compte-courant était égal à zéro, de sorte que son actif successoral ne peut comporter la somme de 214632euros, déjà distribuée, et que rien ne permet de dire que M me A. ait contesté de son vivant les modalités du transfert de son compte-courant aux nou- veaux associés; Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que la donation-partage ne portant que sur les droits d’associés eux-mêmes, sans autre précision, ne pouvait s’étendre en l’absence de clau- se particulière au solde créditeur de son compte-courant , la cour d’appel, qui n’a pas constaté le consentement de M me A. à la cession de sa créance en compte cou- rant, a violé le texte susvisé ». O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La cession des parts n’emporte pas de celle de la créance en compte-courant. Le compte-courant confè- re une qualité de créancier social, distincte de celle d'associé « pur et simple » qui, elle, résulte de la possession de parts sociales. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Seule une convention séparée entre le cédant et le cessionnaire opérera transfert du compte-courant au nom du nouvel associé. ● H.L. 1erdécembre 2009 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • V V E E N N T T E E - - S S C C I I ▲ Pages réalisées par Hélène Lécot J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 1erdécembre 2009 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X - - C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - V V E E N N T T E E J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Baux d’habitation ■ Trouble de jouissance admis ( Cass. Civ. 3 e , 10 nov. 2009, n°1300, FSP+B, rejet, n°0911 027, cassation) Un bailleur (office public de l’habitat) demandait la résiliation du bail d’un de ses locataires pour manquement à l’obligation de jouissance paisible. Alors que la cour d’appel avait rejeté sa demande, l’arrêt est cassé au visa de l’article 1735 du code civil: “Attendu que pour rejeter la demande, l’arrêt retient que les époux S.ne sauraient être en l’état considérés comme respon- sables des nuisances et actes de malveillan- ce dont se sont en réalité rendus coupables leurs deux fils aînés, s’agissant d’un grand adolescent et d’un adulte connus pour leur brutalité et leur tendance à la délinquance et échappant ainsi de façon totale et défini- tive à l’autorité de leurs parents devenus leurs premières victimes; Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, com- me il le lui était demandé, si les auteurs des troubles étaient hébergés par les époux S., la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt appelle à distin- guer deux situations: - si le trouble de jouissance (non contesté en l’espèce) émane de personnes héber- gées par le locataire , celui-ci en sera res- ponsable sur le fondement de l’article 1735. Cet article prévoit que le preneur est tenu des dégradations et pertes qui arri- vent par le fait “des personnes de sa mai- son ou de ses sous-locataires”. Peu importe que la personne soit majeure ou mineure (solution identique apportée par la CA d’Agen, 16mai 2000). - si le trouble de jouissance émane de per- sonnes qui ne sont pas hébergées par le locataire , la responsabilité du locataire sera a priori écartée. En ce sens, un arrêt avait écarté la responsabilité du locataire pour les dégâts causés par l’invité d’un soir, non considéré comme “personne de la maison” (Civ. 3 e , 16juin 2004). Mais rappe- lons que la responsabilité peut aussi résul- ter de personnes non hébergées comme un ouvrier qui effectue une réparation et provoque une explosion de gaz (Civ. 3 e , 19 janv. 2000). ■ Trouble de jouissance refusé (Cass. Civ. 3 e , 10 nov. 2009, n°1301, FSP+B, rejet, n°0821 874, rejet) Dans cette autre affaire, le bailleur deman- dait aussi la résiliation du bail, mais il n’obtient pas plus gain de cause en appel qu’en cassation: “Mais attendu qu'ayant relevé que certains des faitsreprochés à M. H. étaient très a nciens , qu’une pétition non datée ne pré- cisait pas le comportement qualifié de “dangereux” du preneur , que ce dernier, sous curatelle , apparaissait être victime des faits du 17janvier 2006 imputables à un tiers, que les constats d’huissier relataient de façon anonyme les déclarations de locataires , que le preneur produisait pour sa part un courrier signé de quatre autres locataires, et constaté que le locataire était une personne fragile, sérieusement suivie et traitée médicalement, ayant pu être influencée ou utilisée par d’autres, la cour d’appel, appréciant, comme elle en avait le pouvoir, la situation au jour où elle statuait , qui a constaté qu’il n’était pas éta- bli que les troubles de voisinage reprochés aient continué en 2008, a, sans accorder à M. H. l’impunité ni nier la gravité des faits, souverainement retenu, abstraction faite de motifs surabondants, que la responsabi- lité personnelle du locataire et sa responsa- bilité quant aux agissements d’autres per- sonnes qui passaient chez lui, constitutifs d’infractions au bail par le trouble occasion- né à la tranquillité et la sécurité des autres locataires, ne justifiaient pas le prononcé de la résiliation de ce bail”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La Cour de cassation cite assez largement les faits retenus par la cour d’appel et renvoie au pouvoir souve- rain d’appréciation des juges du fond. À noter que l’arrêt approuve les juges d’avoir apprécié la situation au jour où il statuait, ce qui laisse à penser qu’une amélioration de la situation peut justifier de ne pas don- ner suite à la demande d’un bailleur, même si le trouble était constitué anté- rieurement. Copropriété ■ Avance du syndic au syndicat: pas de remboursement (Cass. Civ. 3 e , 10 nov. 2009, n°1312, FSP+B, rejet, n°0820 595, rejet) La Cour de cassation confirme sa rigueur dans l’appréciation de la règle qui interdit au syndic d’obtenir en justice le rembourse- ment des sommes qu’il aurait avancées au syndicat. Dans cette affaire, l’assemblée avait mis fin au mandat du syndic. L’état de trésorerie remis au successeur faisait apparaître un sol- de débiteur au profit du syndic, mais la demande en remboursement est rejetée. Solution approuvée par la Cour de cassation: “Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que constitue une faute le fait pour le s yndic d’abonder sur ses propres deniers le compte du syndicat des copropriétaires qu’il gère et relevé que cet- te faute est sanctionnée par la non-restitu- tion de ce solde puisque celui-ci a permis au syndic de gérer sans faire apparaître le pas- sif réel de la copropriété, la cour d’appel, qui a constaté que cette faute n’apparaissait qu’à l’occasion du solde de tout compte, a, par ces seuls motifs, légale- ment justifié sa décision”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La solution est très nette. Le fait pour le syndic d’abonder le compte du syndicat est une faute. La sanction est l’absence de restitution de la somme avan- cée. Précisons que le syndic invoquait dans son pourvoi le fait qu’il avait obtenu qui- tus pour sa gestion. L’argument n’a pas suffi. La jurisprudence qui avait, dès 1999, considéré que l’avance au syndicat est une anomalie de gestion (Civ. 3e, 20 janv. 1999, Loyers et copr. 1999, n°107) franchit un pas de plus en la qualifiant de faute. Vente ■ Litige caché avec le locataire: dol constitué pour le vendeur (CA Paris, 22 oct. 2009, pôle 4, ch. 1, n°08/20446) Une SCPI avait signé en mai2005 une pro- messe de vente en vue de l’acquisition à Paris d’un ensemble immobilier loué par baux commerciaux. Selon l’acte de vente, le promettant avait déclaré n’avoir aucun liti- ge avec ses locataires et qu’il existait aucun litige en cours et aucune procédure sur les biens. Or, en février2005, le vendeur avait accordé une remise exceptionnelle à l’un des locataires en raison de difficulté de trésore- rie. Un autre locataire avait obtenu un délai de paiement. La cour d’appel admet que le dol est constitué: “Considérant […] qu’il est donc établi qu’avant la signature de la promesse de vente les deux locataires de la SCIA., qui avaient des difficultés de trésorerie, s’acquittaient avec retard du paiement des loyers et que malgré une remise de dette en février2005, la société AD Vidéo n’était tou- jours pas à jour du paiement de ses loyers le 2mai 2005 puisqu’elle restait devoir la som- me de 9488 € au titre des sommes exigibles au 1 er avril 2005; Considérant, certes, qu’aucune procédure judiciaire n’était en cours au jour de la ▲ 1erdécembre 2009 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B R R È È V V E E S S ◆ Bilan d’étape du chantier copropriété du Grenelle Le chantier copropriété du Grenelle a fait un bilan d’étape le 1 7novembre. Certaines mesures pro- posent des innovations radicales pour atteindre les objectifs du Gre- nelle. Exemples: remplacer la notion de DPE immeuble par celle d’audit énergétique, élargir le contrat de performance énergétique aux travaux sur le bâti (isolation-ventilation), promouvoir la notion de travaux d’intérêt commun (qui ne doit pas se limiter aux fenêtres) ou travailler au niveau de l’îlot (et pas seulement l’immeuble) comme réalité urbaine pertinente pour le développement durable. ◆ Hausse des loyers Icade Odette Terrade (sénatrice CRC du Val-de-Marne) critiquait la méthode d’Icade consistant à adresser au locataire des relances par courrier, après l'envoi d'un courrier recom- mandé « qui peut s'apparenter à une pression sur le locataire ». Le secrétaire d’Etat au logement lui répond que la durée de la convention initiale ouvrant droit à l'APL ne peut être inférieure à la durée du prêt qui a servi de financement au logement concerné. Les conventions sont ensuite renouvelées par tacite reconduction. Si le bailleur décide de la résilier, il doit en informer le locataire 6 mois avant la date d'expiration de la convention. Le bail se trouve alors soumis à la loi de 1989. Si le bailleur estime que le loyer est manifestement sous-évalué, il peut proposer un renouvellement avec hausse de loyer suivant la pro- cédure de l'art. 17 c de la loi du 6juillet 1989 (JO Sénat Q, 19 nov. 2009, p.2703, n°4161). V V E E N N T T E E A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T ■ Lutter contre la précarité éner- gétique Marc-Philippe Daubresse a déclaré à l’Assemblée nationale: “nous devons réflé- c hir à la nécessité de construire de plus en plus de logements sociaux dans les zones tendues urbaines” et concentrer ces loge- ments là où le besoin est le plus grand. Il souligne aussi la nécessité, pour le parc social rural de lutter contre la précarité énergétique “car c’est dans les zones rurales, où l’on trouve beaucoup de petites maisons mal isolées, de véritables passoires thermiques, que l’on peut obtenir les gains énergétiques les plus importants ” (JO AN déb. 4 nov. p.8978). ■ Avancement du Grenelle En réponse à une question du député Antoi- ne Herth sur l’avancement du Grenelle, Jean-Louis Borloo a indiqué que 30000 des 800000 logements sociaux font actuellement l’objet de travaux d’économie d’énergie, ce qui est en avance sur les prévisions et que 60000 Eco-PTZ ont été souscrits en 5 mois (JO AN déb. 5 nov. p.9004). ■ Immobilier de l’Etat: la vision d’Eric Woerth Christian Bataille interpelle le ministre du budget sur la vente de l’immeuble de l’Imprimerie Nationale pour 85millions d’euros, racheté par l’Etat 325millions d’euros. Eric Woerth répond que le regrou- pement du ministère des affaires étrangères a permis de passer de 9 à 2 sites, et que des immeubles (dont celui de l’avenue Kléber) ont été vendus pour 550millions et que “nous en avons acheté pour 325millions d’euros”. Il conclut “l’Etat a par conséquent réalisé une plus-value dans le cadre de cette opération”. Ce qui a suscité les rires des par- lementaires! (JO AN déb. 5 nov. p.9005). signature de la promesse de vente, mais le fait que les locataires ne respectaient pas leurs obligations contractuelles étant objectivement de nature litigieuse, l es époux V.ne pouvaient se contenter d’affirmer dans la promesse de vente qu’il n’existait aucun litige sans plus amplement informer l’acquéreur de la situation locati- ve réelle, d’autant que s’agissant d’un investisseur institutionnel, la rentabilité de l’immeuble était à l’évidence déterminante pour lui; Que les époux V.ayant non seulement caché à l’acquéreur la situation locati- ve véritable, déterminante pour l’acquéreur, mais également concouru à masquer cette situation en accordant à l’un des locataires une remise de dette ce qui a eu pour effet d’apurer la situation locative au moment de la mise en vente du bien, le dol est constitué et, […] la promes- se de vente est déclarée nulle”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le fait de cacher l’exacte situation locative est donc constitutif de dol qui permet au bénéficiaire de la pro- messe de vente d’en obtenir la nullité (fondement: art. 1116 du code civil). Notons aussi la motivation de l’arrêt par référence au caractère institutionnel de l’acquéreur. Le caractère déterminant de la de la rentabilité en découle nécessaire- ment. La “manœuvre” constitutive de dol est ici constituée par la remise de dette lors de la vente, qui permettait de présen- ter à l’acquéreur une situation apurée, de manière artificielle. ■ Lot vendu frappé d’interdiction d’habiter: vice caché non retenu (CA Paris, 22 oct. 2009, pôle 4, ch. 1, n°06/00659) Une vente portait sur divers lots de copro- priété à usage de chambres de service par- tiellement occupées dans un immeuble du XVIII e arrondissement de Paris. Or l’acquéreur avait reçu quelques mois plus tard un arrêté préfectoral mettant en demeure de respecter une interdiction d’habiter remontant à 1980 et portant sur l’un des lots, décrit comme libre d’occupation dans le contrat de vente. L’acquéreur estimait que le lot visé était en réalité un autre, décrit dans le contrat comme loué et, en conséquence, qu’il y avait un vice caché. Mais les juges ne l’ont pas admis. Le contrat prévoyait en outre qu’un cour- rier adressé à la maire demandant un cer- tificat d’habitabilité était resté sans répon- se mais que le vendeur s’engageait à effectuer les travaux à première demande de l’acquéreur, s’ils étaient demandés par la mairie. “Considérant que […] M.B. a élevé un recours contre l’arrêté d’interdiction frap- pant le lot n°29 sans solliciter la rectifica- tion d’une erreur matérielle relative à la désignation du lot concerné par cette interdiction et qu’il a indiqué à cette occa- sion, que le lot n°29 était libre d’occupation, selon le mémoire en défense; Considérant qu’en l’état des arrêtés sus- rappelés, aucune interdiction d’habiter ne frappe le lot n°28 donné actuelle- ment à bail aux consortsI., en sorte que l’appelant, qui ne démontre pas être dans l’obligation de les reloger ensuite de l’inhabitabilité de leur logement, n’établit pas l’existence du vice caché fondant son action ”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le vice caché n’est donc pas ici retenu, les juges s’en tenant aux indica- tions exprimées dans l’acte de vente et dans le courrier de mise en demeure de la mairie. Ils écartent le document en sens contraire, une attestation du gérant de biens, selon lequel le local loué était en réalité celui visé par l’arrêté d’interdiction d’habiter. C’est donc par manque de preuve que l’acquéreur n’a pu parvenir à ses fins. ▲ Ces textes visent à appliquer la règle fixée par l’article 23 de la loi du 6juillet 1989, ou, pour les bailleurs sociaux, par l’article L442-3 du CCH, issue de la loi Boutin du 25 mars 2009. La contribution, limitée à 15 ans, ne peut excéder la moitié de l’économie d’énergie. ■ Une nécessaire concertation Pour être mise en place, la contribution au partage de l’économie de charges, doit être précédée d’une concertation avec le locataire ou, pour un bailleur social, avec les associa- tions de locataires. La concertation porte sur 4 points: - le programme de travaux envisagés, - les modalités de réalisation, - les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique du logement, - la contribution du locataire (durée notam- ment) au partage des économies de charges résultant des travaux. ■ La contribution Elle donne lieu à une ligne supplémentaire sur l’avis d’échéance et sur la quittance de loyers. Il faut préciser la date de sa mise en place et la date de fin des travaux. La contri- bution est exigible à partir du mois civil sui- vant la fin des travaux. En cas de nouveau bail avec un autre locatai- re avant la fin des travaux, le bailleur peut maintenir la contribution en apportant “les éléments propres à justifier les travaux réali- sés et le maintien de cette contribution” et en informant le locataire de son terme. ■ Quels travaux ? La liste des travaux autorisant la mise en pla- ce de la contribution se divise en deux caté- gories: - soit ils combinent au moins deux actions d’amélioration de la performance énergé- tique (bouquet de travaux, voir tableau). 1erdécembre 2009 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N 1 . Actions d’amélioration de la per- formance énergétique du loge- ment ou bâtiment (social ou privé) Contenu (bailleur privé). Pour les bailleurs sociaux, le calcul se fait en nombre de points et doit atteindre un minimum de 7. a Isolation thermique des toitures Résistance thermique totale (R) - R ≥ 5 (m 2 .K/)W en combles perdus - R ≥ 4 (m 2 .K/)W en combles aménagés - R ≥ 3 (m 2 .K/)W en toiture-terrasse b Isolation thermique des murs donnant sur l’extérieur Résistance thermique totale R ≥ 2,8 (m 2 .K/)W c Isolation thermique des parois vitrées donnant sur l’extérieur Parois vitrées : - remplacement de fenêtres par des fenêtres à coefficient de transmission thermique ≤ 1,8W/(m 2 .K) (ou fenêtres avec fer- metures respectant ce même coefficient) - ou pose de doubles fenêtres, la seconde ayant un coeffi- cient ≤ 2W/(m 2 .K) Portes : - remplacement des portes par des portes à coefficient ≤ 1,8W/(m 2 .K) - réalisation d’un sas. Coefficient ≤ 2W/(m 2 .K) d Régulation ou remplacement de systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude sanitai- re (ECS) Pose de - chaudière à combustible fossile à condensation - chaudière à combustible fossile à basse température - pompe à chaleur pour le chauffage - pompe à chaleur pour le chauffage et l’ECS e Installation d’équipements de chauffage utilisant une source d’ énergie renouvelable Pose de - chaudière bois de classe 3 - 1 ou plusieurs poêles à bois, foyers fermés ou inserts de cheminée intérieurs, rendement ≥ 70 % f Installation d’équipements d’ eau chaude sanitaire utilisant une source d’ énergie renouvelable Systèmes de production d’ECS utilisant l’énergie solaire et dotés de capteurs solaires certifiés 2 . Travaux (art. R 131-25 à 28 du CCH) réduisant la consomma- tion d’énergie (chauffage, ven- tilation, ECS, refroidissement et éclairage) sous un seuil . Seuil de consommation conventionnelle d’énergie primaire: - 150 kWh/m 2 /an: si la consommation est ≥ ≥ 180 kWh/m 2 avant travaux - 80 kWh/m 2 /an: si la consommation est <180 kWh/m 2 avant travaux (1) Le seuil est affecté d’un coefficient (a+b) où a varie en fonc- tion de la zone climatique et b en fonction de l’altitude Travaux pouvant donner lieu à contribution Montant de la contribution forfaitaire 1 Bailleurs privés > Logements avant 1948 : bouquet de travaux. Contribution aux économies de charges: les décrets sont parus. Nombre de pièces Contribution mensuelle 1 pièce 10 € 2 ou 3 pièces 15 € 4 pièces et plus 20 € Il s’agit de sommes fixes, non révisables, mais pouvant par arrêté, être actualisés sur l’IRL, pour des travaux réalisés après publication de l’arrêté. >Pour les logements postérieurs au 1 er janvier 1948 : bouquet de travaux ou seuil minimum. La contribution est fixée par estimation de l’économie d’énergie calculée sur la méthode Th-C-E ex ou sur une estima- tion de l’économie réalisée calculée à partir d’une méthode réglementaire prévue à l’arrêté du 9 nov. 2006. Cela concerne pour les bâtiments achevés avant le 1 er janvier 1990 (bailleurs privés) ou les bâtiments achevés avant le 1 er janvier 1948 (bailleurs sociaux). - soit ils permettent de passer sous un seuil de consommation fixé par l’arrêté. Cela vise les bâtiments achevés entre le 1 e r janvier 1948 et le 31décembre 1989 (bailleurs pri- vés) ou les bâtiments achevés à compter du 1 er janvier 1948 (bailleurs sociaux). Le contenu des travaux figure dans le tableau ci-contre. ■ Contribution: calcul ou forfait La contribution résulte soit d’un calcul conventionnel de la consommation d’énergie, soit d’un forfait . L’usage du forfait n’est auto- risé que si le bailleur ne détient pas plus de 3 logements dans l’immeuble ou si “les caracté- ristiques constructives du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul”. Le calcul conventionnel résulte d’une étude thermique reposant sur 3 critères: caracté- ristiques techniques et énergétiques du bâti- ment, localisation, occupation convention- nelle du bâtiment. L’entreprise qui a réalisé les travaux doit attester qu’ils respectent les prescriptions de l’étude thermique. Son contenu est fixé par l’art. 16 de l‘arrêté. Elle doit être conforme à un modèle type figurant en annexe de l’arrêté. Deux décrets et deux arrêtés du 23novembre: le dispositif réglementaire per- mettant le partage des économies de charges résultant de travaux d’économie d’énergie dans les logements est paru. Sur certains points, les modalités varient selon qu’il s’agit de bailleurs sociaux ou de bailleurs privés. (1) pour les bailleurs sociaux, seul s’applique le seuil de 150 kWh/m 2 /an Zones climatiques Coefficient a H1-a, H1-b 1,3 H1-c 1,2 H2-a 1,1 H2-b 1 H2-c, H2-d 0,9 H3 0,8 Altitude Coefficient b ≤ 400m 0 >400 m et ≤ 800 m 0,1 > 800 m 0,2 ▲ 1erdécembre 2009 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N Cabinets ministériels ➠ Ville : il est mis fin aux fonctions d'Hervé Pillot, conseiller social au cabinet de la secrétaire d'Etat, Fadela Amara. (Arr. du 10 sept. 2009, J.O. du 18 nov. @). Établissements publics ✓ Établissement public foncier de Bre - tagne : Didier Vilain est nommé direc- teur général (arr. du 12 nov. 2009, J.O. du 21 nov. p.20082). ■ DALO: de nouveaux formulaires ont été publiés - recours amiable devant la commission de médiation en vue d'une offre de loge- ment (n°13940), - notice d'information (n°51380), - recours amiable devant la commission de médiation en vue de l'accueil dans une structure d'hébergement (n°13941), - notice d'information (n°51381). (Arrêté du 12novembre 2009 pris pour l'application de l'article R.441-14 du CCH, J.O. du 18 nov. p.19899) Conventions collectives ➠ SA et fondations d’HLM : l'accord du 3juillet 2009 sur la non-discrimination et le développement de la gestion des car- rières tout au long de la vie est étendu par arrêté du 5novembre 2009 (J.O. du 17 nov. p.19870). ➠ Entreprises d'architecture : l’arrêté du 5novembre 2009 modifie l'arrêté du 8octobre 2009 étendant l'accord du 24juillet 2003, relatif à la prévoyance (J.O. du 17 nov. p.19871). ➠ Avocat salarié : il est envisagé l'extension de l’accord du 2octobre 2009 sur l' emploi des seniors (J.O. du 17 nov. p.19873). ➠ Immobilier : l’avenant n°45 du 23juin 2009 sur la Commission d'interprétation du 17mars 2009 a fait l’objet d’un avis d’extension (J.O. du 17 nov. p.19873). ➠ Diagnostic immobilier : l’accord natio- nal professionnel du 9septembre 2009 dont l'objet est l'écriture du champ d'application de la future convention collective nationale du diagnostic tech- nique de l'immobilier a fait l’objet d’un avis d’extension (J.O. du 17 nov. 2009, p.19874). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 376 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 7 et 8 décembre 2009 : le 63e congrès de la FNAIM (Paris Palais des congrès) aura pour thème “Ambi- tions: l’immobilier a de l’avenir, construisons-le ensemble!”. ✦ 15 décembre 2009 : le Forum de l’OPCI organisé par Taliance et IPD à Paris (Cercle National des Armées, 8 place St Augustin) trai- tera du thème : “ l’industrie des fonds immobiliers face à la crise: chocs et opportunités ”. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ✓ EPA de la plaine de France : Daniel Bazin (DRE d'Ile-de-France) est nommé adminis- trateur au titre du ministre des transports. Il est également nommé administrateur de l’EPA de Ville nouvelle de Marne-la-Vallée pour le ministre de l’équipement. (arrêtés du 19 oct. J.O. du 17 nov. @). ✓ La Défense : une série de représentants de l’Etat ont été nommés au conseil d’administration de l’EPAD, au titre de dif- férents ministères: - Jean-Marc Michel, directeur général de l'aménagement, du logement et de la nature (urbanisme), Jean-Claude Ruys- schaert, DRE d'Ile-de-France (logement) et Jean-Paul Ourliac, Conseil général de l'environnement et du développement durable (transports). (Arrêtés du 30 oct., J.O. du 19 nov. p.19969); - Stanislas Bourron (sous-directeur des compétences et des institutions locales) (Arr. du 9 nov., J.O. du 19, p.19970); - Laurent Machureau (ministère du bud- get) et Eliane Dutarte (aménagement du territoire). (Arrêtés du 20 nov. J.O. du 21, p.20083 et20087). ✓ AFTRP : Jean-Claude Ruysschaert , directeur régional de l'équipement d'Ile- de-France, est nommé administrateur, représentant le ministre chargé des trans- ports (Arrêté du 19octobre 2009, J.O. du 21 nov. p.20082) ✓ EPARECA : Eric Jalon , directeur général des collectivités locales est nommé admi- nistrateur, représentant le ministre chargé des collectivités locales. (Arr. du 18 nov. 2009, J.O. du 22, p.20120). Mais, si le bailleur ne détient pas plus de 3 loge- ments locatifs dans l’immeuble considéré, il peut appliquer le barème forfaitaire ci-dessus. 2 Bailleurs sociaux >Bâtiments antérieurs à 1948 ou dans les- quels le bailleur ne détient pas plus de 3 logements locatifs, le bailleur peut demander une contribution forfaitaire selon le même barème que ci-dessus. >Logements postérieurs à 1948 : la contribu- tion est calculée sur la base d’une estimation de l’économie d’énergie à partir de la métho- de Th-C-E ex. Liste des annexes >Bailleurs sociaux - Caractéristiques techniques des travaux et détail des points attribués à chacun d’eux, - Modalités de calcul de la contribution, - Tarifs des énergies, - Formulaire type des justifications à apporter au locataire. >Bailleurs privés - Modalités de calcul de la contribution, - Tarifs des énergies, - Formulaire type des justifications à apporter au locataire. (Décrets n°2009-1438 et 1439 et arrêtés du 23novembre 2009, J.O. du 25 nov. p.20227). ▲ N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S 1erdécembre 2009 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • M M A A R R C C H H É É S S Marché des logements anciens ➠ Les contrastes s’accentuent La légère hausse du nombre de ventes de logements constatée au 3 e trimestre 2009 va permettre d’atténuer la baisse de transac- tions du 1 er trimestre 2009 (+1,8 % de ventes au 3 e trimestre par rapport au 3 e trimestre 2008). Mais le total de l’année restera en deçà de celui de 2008, de l’ordre de 15 à 18% a estimé Thierry Delesalle le 26novembre en présentant l’analyse du mar- ché parisien de l’ancien selon les notaires. Les prix des appartements anciens à Paris affichent une légère remontée: +1,4% au 3 e trimestre par rapport au trimestre pré- cédent, mais la variation annuelle s’inscrit en baisse de -7,2%. Nous sommes revenus aux prix de la mi-2007, ajoute Thierry Delesalle. Ce qui est notable, c’est la dispa- rité des situations: ainsi le quartier le plus cher, Invalides (11270 € ) a progressé de +9,8% en un an, alors que le quartier le moins cher, La Chapelle (4510 € ) a reculé de -11,4% en un an. Signalons aussi que le quartier St Thomas d’Aquin, voisin des Invalides, a baissé de -17,9%. Pour les appartements, la petite couronne est en baisse de -7,4% en un an (+0,7% sur le trimestre) et la grande coursonne recule de -8,8% (+0,9% sur le trimestre). Quant aux maisons anciennes, leurs prix diminuent de -8,7% en petite couronne (+5,8% sur le trimestre) et même de -9,8% en grande couronne (+2,2% sur le trimestre). Les contrastes sont aussi très forts pour les maisons. Ainsi à Montreuil, les prix des maisons ont progressé de +19,7%, alors que dans la commune voisi- ne de Villemomble, ils ont été amputés de -23,1% en un an. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ A participé à ce numéro: Hélène Lécot ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E S S Malgré la crise ➠ SILIC investit en blanc Le premier immeuble construit par Silic comptait 5000m 2 . C’était en 1969 à Run- gis. Quarante ans plus tard, la foncière est à la tête d’un patrimoine de 1,2million de m 2 . Pourquoi construire en blanc? PDG du groupe, Dominique Schlissinger explique que c’est le métier de Silic: être propriétaire développeur d’immeubles de bureaux sur ses sites. Silic intervient dans 4 secteurs: la Défense-Nanterre, Roissy Paris Nord II, Orly-Rungis et Saint-Denis. La règle que s’est fixée le groupe, c’est de ne pas avoir plus de 5% du patrimoine en blanc. De plus, ajoute Dominique Schlissin- ger, 70% de la progression du cash-flow est venue du développement. Silic a actuellement 80000m 2 de bureaux en cours de construction et 126000m 2 en projet. DG adjoint, Philippe Lemoine indique que les fonciers sont très bien situés et qu’ils se recyclent. Exemple: à Orly, le groupe a détruit 11000m 2 et construit 55000m 2 . Dans le même temps, les immeubles anciens, R+1 sont remplacés par des immeubles R+6 ou R+7. De même à Nan- terre, la mutation d’un site regroupant 3 immeubles de 11000m 2 pourra laisser pla- ce à un ensemble de 60 000 m 2 . ■ Les locataires passent, les immeubles restent Autres arguments en faveur de l’investissement en blanc: peu de sociétés se positionnent actuellement trois ans à l’avance. Enfin, l’investissement en blanc évite que la société locataire n’impose ses contraintes à l’investisseur. Or, rappelle Phi- lippe Lemoine, “les locataires passent, les immeubles restent”. La dimension développement durable est bien entendu prise en compte par Silic et Pierre Goffino, DGA maîtrise d’ouvrage et développement de la filiale Socomie, indique que le groupe anticipe l’évolution des contraintes environnementales. Ainsi un immeuble d’Orly Rungis construit en 1999 a pu être, grâce à cette anticipation, compatible avec la RT 2005. Le groupe insiste enfin sur la dimension de services rendus aux locataires avec, par exemple, l’installation de crèches dans cer- tains des sites. Types de logements Evolution des prix (déc 08 - nov. 2009) Studios -6,9 % 2 pièces -6,8 % 3 pièces -5,2 % 4 pièces -6,8 % 5 pièces et plus -9,9 % Maisons < 70 m 2 +4,6 % Maisons >70 et < 120 m 2 +6,1 % Maisons > 120 m 2 -6,7 % Tous types de biens -4,4 % Evolution annuelle des prix des logements en 2009 Prix des appartements anciens en Ile-de-France Selon le réseau Laforêt ➠ Le marché se cherche C’est en trois phases que le réseau d’agences animé par Bernard de Crémiers et Patrick Michel-Khider analyse le marché du loge- ment ancien en 2009. De janvier à mars, c’était la poursuite des soldes, d’avril à août, la baisse des prix s’est poursuivie mais avec une inversion de tendance et de septembre à novembre, la faiblesse de l’offre a provo- qué une légère remontée des prix. Actuelle- ment ce sont les primo-accédants qui sou- tiennent le marché. Si les prix ont baissé de -7,3% entre janvier et août2009, ils ont remonté de 3% entre septembre et novembre. Pour l’ensemble de l’année 2009, Laforêt estime que la baisse des prix des logements en France sera de -4,4%. Le réseau estime que “le marché se cherche”, mais que dans la mesure où il n’y a pas de crainte d’effondrement des prix, il y a une certaine sérénité. ■ 520000 transactions en 2010 Pour 2010, Laforêt pense que le marché sera plat et caractérisé par un cycle lent de reprise. Alors que le marché a enregistré 600000 transactions en 2008 (contre 700000 en 2007), on devrait tabler sur 480000 transactions en 2009 et, selon Laforêt, on ne devrait pas dépasser le chiffre de 520000 en 2010. Afin de dynamiser le marché, Laforêt préco- nise de doubler le PTZ et d’en élargir le champ d’application aux secondo-accé- dants. Enfin, il considère qu’il y a un risque de blocage du marché si les taux d’intérêt remontent. Laforêt serait par ailleurs favo- rable à une réforme de la loi Hoguet pour autoriser une facturation d’honoraires en fonction du service rendu et non pas seule- ment lors de la réalisation de la transaction. Source Laforêt Source: Base BIEN Notaires Paris Ile-de-France 3 e trim. 2009 Prix au m 2 Evolution annuelle Paris 6160 € -7,2% Petite couronne 3610 € -7,4% Hauts de Seine 4280 € -8,7% Seine-St-Denis 2800 € -5,5% Val-de-Marne 3580 € -5,9% Grande couronne 2740 € -8,8% Seine-et-Marne 2530 € -7,1% Yvelines 3290 € -9,2% Essonne 2480 € -8,7% Val-d’Oise 2530 € -9,0%
