– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : la notion de mutation pour bénéficier du préavis réduit à un mois
Location meublée : motifs de résiliation du bail verbal
Occupation sans titre : un trouble manifestement illite
Promesse de vente : une rupture abusive de pourparlers / conditions d’exercice de la faculté de substitution
Vente : diagnostic négatif en dépit de la présence de termites
Voisinage : pas de servitude pour une simple commodité d’accès
– 5 – Rapport –
Sévère bilan de la réforme de l’urbanisme commercial
– 5 – Rencontre –
Baker & McKenzie conseille d’anticiper l’application du Grenelle
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda –
Supplément de loyer de solidarité / aide à la rénovation Outre-mer
– 8 – Rencontre –
Le CNCC dresse un premier bilan de la LME sur l’urbanisme commercial
■ JUGÉ ■ > > Une rupture abusive de pourparlers de vente d’un immeuble de bureaux à Paris a justifié une indemnisation de 1 M€ au profit de l’acquéreur potentiel ; mais la somme à verser a été réduite à 200 000 € par com- pensation avec l’indemnisation du préjudice subi par le vendeur pour indisponibilité du bien (CA Paris, 29octobre 2009). > > Lorsque le bénéficiaire d’une promesse de vente cherche à se substituer un acquéreur , le promettant peut s’opposer à la visite du bien vendu par les candidats à la substitu- tion (CA Paris, 29octobre 2009). ■ RÉPONDU ■ > > L’article L 290-1 du CCH qui impose un acte authentique aux promesses de vente de plus de 18 mois s’applique sans distinction de nature d’activité ni de la zone d’activité dans laquelle l’immeuble se situe (voir p.6) ■ PUBLIÉ ■ > > Un décret du 22janvier 2010 fixe le montant des aides à la rénovation hôtelière Outre-mer. > > Un arrêté du 29décembre 2009 détermine les informations que doivent transmettre les bailleurs sociaux à propos du surloyer de solidarité . ■ CONSEILLÉ ■ > > Anticiper l’application du Grenelle: c’est le conseil que donne le cabinet d’avocats Baker & McKenzie aux professionnels lors de la signature d’un bail commercial (p.5). ■ FUSIONNÉES ■ > > Différentes autorités de contrôle, dont la Commission bancaire sont fusionnées au sein d’une nouvelle “ Autorité de contrôle prudentiel ” par une ordonnance du 21jan- vier 2010. ■ NOMMÉS ■ > > Jeanette Bougrab est nommée présidente de l’Acsé. LME, 18 mois plus tard L a loi de modernisation de l’économie du 4août 2008, a été promulguée voici 18 mois. Le recul permet aujourd’hui de commencer à en percevoir les effets sur la pratique de l’urbanisme commercial. Tel était l’objet d’une rencontre de grande qualité organisée par le Conseil national des centres com- merciaux ce 26janvier à Paris (lire page8). Un aspect positif de la réforme est le raccourcissement des délais de recours: avec l’introduction du recours préalable obligatoire devenant la Commission nationale d’aménagement commercial, avant, le cas échéant, un recours unique devant le Conseil d’Etat, les saisines du tribunal administratif et de la cour administrative d’appel sont supprimées. Cette compression des étapes gagne plu- sieurs années de procédure. Un aspect plus délicat est celui des cri- tères d’examen des dossiers. Les critères liés à la concurrence sont abandonnés au profit de critères liés à l’aménagement du territoi- re et au développement durable (art. L 752-6 du code de commer- ce). Emmanuel Guillini (avocat, Quadrige) indique que les critères sont plus subjectifs que les précédents, ce qui fait la part belle au “droit mou” et qu’on s’oriente vers une approche très qualitative des dossiers. Ces critères conduisent donc les opérateurs à revoir la manière de présenter leurs projets. L’architecte Bernard Lamy qui, en tant que membre de la CDAC des Hauts-de-Seine, connaît de l’intérieur la pratique d’une commission, confirme qu’il convient de s’attacher à l’impact sociétal du projet et de voir en quoi, de façon globale, il a un impact sur la dynamique d’un quartier. S ur ce même sujet, il est très instructif de lire le rapport d’Élisabeth Lamure (lire page5), qui a dressé le bilan de l’application de la LME. Son constat est très sévère. Il indique que la réforme de l’urbanisme commercial est au milieu du gué car l’objectif d’intégrer le droit de l’urbanisme commercial dans le droit commun de l’urbanisme n’est pas atteint à ce jour. Le rap- port invite aussi à réfléchir à la composition de la CDAC qui com- porte, à côté des élus, des personnalités qualifiées nommées, en critiquant leur légitimité à prendre des décisions relevant de l’urbanisme. Mais cette critique paraît moins importante que la suivante, relative au contrôle organisé par les commissions. C’est le reproche le plus fort: il met en évidence les difficultés rencon- trées par les CDAC pour apprécier les dossiers qui leur sont sou- mis à l’aune des nouveaux critères. Il s’interroge à terme sur l’efficacité du contrôle de ces commissions. Élisabeth Lamure en appelle donc à poursuivre la réforme… ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 383 2 FEVRIER 2010 ISSN 1622-1419 10 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : la notion de mutation pour bénéficier du préavis réduit à un mois Location meublée : motifs de résiliation du bail verbal Occupation sans titre : un trouble manifestement illite Promesse de vente : une rupture abusive de pourparlers / conditions d’exercice de la faculté de substitution Vente : diagnostic négatif en dépit de la présence de termites Voisinage : pas de servitude pour une simple commodité d’accès - 5 - Rapport - Sévère bilan de la réforme de l’urbanisme commercial - 5 - Rencontre - Baker & McKenzie conseille d’anticiper l’application du Grenelle - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - Supplément de loyer de solidarité / aide à la rénovation Outre-mer - 8 - Rencontre - Le CNCC dresse un premier bilan de la LME sur l’urbanisme commercial S O M M A I R E E D I T O R I A L 2février 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X ▲ Baux d’habitation ■ La notion de mutation pour b énéficier du préavis réduit (Cass. Civ. 3 e , 20 janv. 2010, n°71, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-10287) La loi de 1989 (art. 15-1) autorise le preneur à donner congé à son bailleur avec un pré- avis réduit à un mois en cas, notamment de “mutation”. Un bailleur refusait l’application du préavis réduit au motif que le preneur avait pris l’initiative de quitter ses fonctions pour en occuper de nouvelles, dans le désir de rejoindre son épouse, précédemment mutée. Mais la cour d’appel avait considéré qu'il pouvait bénéficier du préavis réduit, ce que confirme la Cour de cassation: “Mais attendu qu’ayant retenu, à bon droit, que l’article 15-1, alinéa 2, de la loi du 6juillet 1989, prévoyant que le préavis était réduit à un mois en cas de mutation, sans préciser que celle-ci devait être impo- sée par l’employeur , la cour d’appel en a déduit exactement qu’il importait peu que M. K. fût à l’origine de cette mutation pour bénéficier de la réduction de ce délai”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La solution est donc très claire. La mutation justifie le préavis réduit qu’elle soit imposée par l’employeur ou qu’elle soit décidée par l’employeur à la suite d’une demande du salarié. La Cour de cassation estime qu’il n’y a pas lieu de distinguer les deux situations puisque la loi ne fait pas de distinctions. La cour de Bordeaux avait admis la même solution en 1997 (26juin 1997, Loyers et copr. janv 1998, n°4) alors que la cour de Paris avait statué en sens contraire (19 janv. 2006, AJDI 2006, p.384), exigeant que la mutation soit imposée par l’employeur pour justifier le délai d’un mois. La solution est donc désormais fixée: le délai d’un mois s’applique dans les deux cas. Location meublée ■ Bail verbal (Cass. Civ. 3 e , 20 janv. 2010, n°84, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-65791) Un bailleur avait obtenu la résiliation judi- ciaire d’un bail verbal portant sur une chambre meublée, pour défaut de paie- ment des loyers et défaut d’assurance. Le locataire contestait cette décision au motif qu’on ne pouvait pas lui reprocher un défaut d’assurance car il n’y avait pas de clause du bail. La Cour de cassation confir- me néanmoins la résiliation du bail: “Mais attendu qu'ayant relevé que M me L. s'était abstenue de payer les loyers, la cour d 'appel, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant tiré d'un défaut de sous- cription d’un contrat d'assurance, l’obligation pour le locataire d’un local meublé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre étant, sauf stipulation expresse contraire, facultative , a légale- ment justifié sa décision; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’obligation de s’assurer figu- re normalement dans le bail meublé. En l’absence de bail écrit, les dispositions du code civil ne prévoient pas expressément d’obligation pour le preneur de s’assurer (contrairement à la loi de 1989). Le défaut d’assurance ne peut donc pas constituer un motif de résiliation du bail pour un bail ver- bal. Il en est de même pour un bail écrit qui ne comporterait pas une telle obligation. La cour d’appel ne pouvait pas se fonder sur l’usage pour justifier la résiliation du bail (l’article 1135 du code civil imposant le res- pect d’obligations résultant d’usages). La Cour de cassation écarte toutefois l’argument au motif qu’il était surabondant puisque le défaut de paiement de loyer était suffisant pour justifier la résiliation. A A r r e e t t e e n n i i r r : : L’obligation d’assurance doit être prévue dans une clause du bail meu- blé pour pouvoir justifier la résiliation du contrat. Cela suppose donc un bail écrit. Occupation sans titre ■ Trouble manifestement illicite (Cass. Civ. 3 e , 20 janv. 2010, n°72, FS-P+B, cas- sation sans renvoi, pourvoi n°08-16088) Une série de personnes s’étaient installées dans des tentes sur l’aire de jeu d’un ensemble immobilier d’une société d’HLM. La société réclamait l’expulsion mais la cour d’appel (Versailles, 16avril 2008) avait jugé que ces personnes justifiaient être dans une situation précaire et indigne. Reconnaissant que l’installation de tentes méconnaissait le droit de propriété, la cour avait toutefois conclu que “le seul constat de la mécon- naissance du droit d’autrui n’établit pas le trouble manifestement illicite obligeant le juge des référés à ordonner des mesures pour y mettre fin” et en avait déduit que “cette installation nécessairement tempo- raire de structures légères et nomades caractérise une méconnaissance du droit de propriété de la société d’HLM susceptible d’ouvrir droit à réparation, mais ne relève pas de mesures provisoires destinées à y mettre fin et qu’il y a lieu de renvoyer la s ociété d’HLM à se pourvoir devant le juge du fond seul compétent pour opérer un contrôle de proportionnalité entre les droits respectifs en cause”. Cette décision est cassée au visa de l’article 809 al. 1 er du code de procédure civile, ensemble l’article 544 du code civil: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors qu’elle constatait une occupation sans droit ni titre d’un immeuble apparte- nant à autrui , la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés; O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 809 autorise le pré- sident du TGI à prescrire en référé les mesures conservatoires pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le juge ne peut donc pas, après avoir explicitement reconnu le trouble, refuser d’ordonner les mesures nécessaires pour le faire cesser. L’arrêt d’appel avait invoqué l’objectif consti- tutionnel que constitue le droit d’obtenir un logement décent pour justifier l’atteinte au droit de propriété mais la Cour de cassation refuse de rentrer dans le fond du débat et se limite à l’application du texte autorisant le propriétaire à défendre son droit. Promesse de vente ■ Une rupture abusive de pourpar- lers (CA Paris, Pôle 4, ch. 1, 29 oct. 2009, n°08/13370) Deux sociétés étaient en négociation pour la vente d’un ensemble immobilier situé à Paris (rue de la Baume). Une offre d’achat avait été émise en juin2007 par la société C. pour 32 M € en juin2007. Puis un accord avait été signé le 27juillet 2007, selon lequel le propriétaire (groupe S.) s’engageait irrévocablement à signer “avant le 30septembre 2007, une promes- se unilatérale de vente en l’état futur d’achèvement sous conditions suspensives notamment de l’obtention d’un permis de construire modificatif visant à permettre que l’ensemble des locaux situés au rez-de- chaussée soient affectés à l’usage de bureaux”. L’accord avait été prorogé une première fois. La société C. avait ultérieurement assi- gné le propriétaire afin d’obtenir la vente forcée. Si cette démarche n’a pas abouti, la société a toutefois obtenu une indemnisa- tion pour rupture abusive de pourparlers: J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E “Sur la perfection de la vente : Considérant que […] - la société C. n’est pas fondée à se préva- loir d’un accord sur la chose et sur le prix q ui aurait été concrétisé par les échanges de mails des 7,8 et 12juin 2007, qu’en effet, les termes employés dans ces mails ne tra- duisent aucun accord définitif , la SNC C. B. [propriétaire] ayant écrit, le 8juin 2007: “au regard de cette nouvelle approche de la valorisation de l’immeuble… il est néces- saire, avant d’aller plus loin dans nos dis- cussions, que notre société prenne une décision définitive sur cette question” […] la prudence de ces formulations établissant l’existence de simples pourparlers, […] - l’engagement irrévocable de signer une promesse de vente souscrit par la société C.- B. a pris fin au 30juin 2007, en sorte que la société C. ne peut invoquer la violation dudit engagement par l’intimée, […] Considérant que le jugement […] sera confirmé en ce qu’il a débouté les sociétés C. et [OPCI X] de leur demande visant à voir dire parfaite la vente de l’immeuble liti- gieux; sur la rupture abusive de pourparlers Considérant que la SNC C.-B., qui a entre- tenu , pendant toute la durée de l’accord du 27juillet 2007 et au-delà, la société C. dans la croyance qu’elle maintiendrait son offre de vente , qui l’a présentée à ses locataires, qui l’a investie du pouvoir de négocier les baux nouvellement consentis, lui a permis d’intervenir aux réunions tenues avec les locataires […] et lui écrivant encore le 27novembre 2007: “j’ai indiqué à votre notaire ce matin que, si vous sou- haitiez quelques jours de répit pour lire tranquillement les documents (en particu- lier le règlement de copro) avant la signa- ture de la promesse, nous pouvions décaler un peu le rendez-vous de jeudi. Je vais de mon côté […] vérifier un problème “logis- tique” de délibération du conseil de sur- veillance de [du groupe S.]”, pour l’informer, le 10décembre 2007, que le conseil de surveillance qui s’était tenu le 4décembre précédent n’avait pas autorisé la signature de la promesse de vente convenue, a abusivement et abrupte- ment rompu les pourparlers engagés depuis le mois de juin2007 et lui a causé un préjudice qui, s’il n’est pas en lien de causalité avec la perte de chance de réaliser des gains et d’obtenir la rémunération d’intermédiation alléguée, correspond aux frais vainement engagés par la société C. dans le cadre de pourparlers, consistant en honoraires d’architectes, de géomètre et de personnel; ainsi que l’atteinte portée à son image auprès de ses partenaires et investisseurs institutionnels; que ces chefs de préjudice seront réparés par la condam- nation de la SNC C.- B. au paiement de la s omme de 1000000 € à titre de dom- mages-intérêts”. Cependant, le vendeur obtient par ailleurs une indemnisation pour com- penser le préjudice causé par la publication d’un procès-verbal de difficultés à la conser- vation des hypothèques. La cour estime que l’acquéreur voulait ainsi faire obstacle à la vente à un tiers: “Les sociétés C. et [OPCI X] ont engagé leur responsabilité en faisant publier à la conser- vation des hypothèques, à leurs risques et périls, les documents sus-rappelés, à seule fin de faire obstacle à la vente de l’immeuble à des tiers […] démontrant par là leur volonté de monopoliser la vente de ce bien à leur profit en dissuadant tout autre acquéreur qui aurait offert un prix supérieur et, en conséquence, leur inten- tion de nuire au vendeur“. La cour chiffre en conséquence à 800000 € le montant du préjudice subi par le vendeur et ordonne la compensation avec l’indemnisation à laquelle il est condamné pour rupture abusive de pourparlers. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : - L’arrêt distingue bien l’engagement de signer une promesse de vente, qui lorsqu’il a pris fin, ne lie plus le vendeur et les pourparlers qui peuvent être rompus. - Les échanges de mails sont des éléments importants de preuve pour l’appréciation de la volonté des parties. - Le montant de l’indemnisation pour rup- ture abusive de pourparlers est consé- quent. Il est fixé par la cour à un million d’euros (somme à rapprocher du prix de vente envisagé de 32millions) et comporte une variété de chefs de préjudices: hono- raires d’architecte, de personnel, mais aussi atteinte à son image. Toutefois cette somme est en grande par- tie compensée par celle que l’acquéreur est condamné à verser au vendeur pour l’indemniser du préjudice résultant de l’immobilisation du bien. La somme est donc ramenée à 200000 € . ■ Faculté de substitution: condi- tion d’exercice (CA Paris, Pôle 4, ch. 1, 29 oct. 2009, n°08/16194) Une promesse de vente avait été consentie pour un appartement à Paris, avenue Henri Martin pour 4,15 millions d’euros. La pro- messe comportait une faculté de substitu- tion. Le bénéficiaire ayant renoncé à acqué- rir et en en ayant informé le promettant, il entendait trouver un substitué et deman- dait au promettant une faculté de faire visi- t er les lieux trois jours par semaine. Refus du promettant. La vente n’ayant pas eu lieu, le promettant exigeait le paiement de l’indemnité d’immobilisation de 415000 € . Il a obtenu gain de cause devant la cour d’appel: “Considérant que, par sa lettre du 2avril 2007, M me M. n’a pas renoncé au bénéfice de la promesse, mais s’est bornée à infor- mer les promettants de son intention de se substituer un tiers, dans la mesure où elle ne souhaitait pas acquérir par elle-même les biens; Considérant cependant, que la clause pré- voyant la faculté de substitution permettait seulement au bénéficiaire de présenter aux promettants la personne substituée dans ses droits s ans pouvoir leur faire suppor- ter les aléas et les tracas d’une recherche de substitué ; Que, par suite, en s’opposant aux visites des candidats à la substitution, les intimés n’ont pas fait obstacle à la faculté de substi- tution du bénéficiaire et qu’en faisant état de sa volonté de recherche d’un substi- tué, l’appelante n’a pas valablement exercé son droit de substitution contractuel”. En conséquence, la cour d’appel juge que le bénéficiaire n’a pas valablement exercé ni sa faculté personnelle d’acquérir ni sa faculté de substitution et confirme que l’échec de la vente lui est imputable et la condamne à payer l’indemnité d’immobilisation. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La décision est sévère pour le bénéficiaire de la promesse qui se trou- vait privé de la faculté de faire visiter l’appartement, tout en recherchant un acquéreur substitué. Si le promettant n’a pas juridiquement fait obstacle à la substi- tution, on peut toutefois observer, qu’à tout le moins, il n’a pas facilité son exerci- ce… A noter un autre arrêt du même jour de la cour d’appel de Paris (Pôle 4, ch. 1, n° 06/16018) qui valide le refus d’un promet- tant d’admettre la substitution du bénéfi- ciaire au profit d’une SCI car la SCI ne s’était pas manifestée auprès des vendeurs avant l’introduction de l’instance. N N o o t t r r e e a a v v i i s s : : La clause de substitution pour- ra être utilement accompagnée d’une mention accordant au bénéficiaire le droit de faire visiter le bien vendu pour lui per- mettre en pratique de trouver un acqué- reur substitué. 2février 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O M M E E S S S S E E D D E E V V E E N N T T E E ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 2février 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B R R È È V V E E S S ◆ Nouveau parc naturel > Le parc naturel marin de Mayotte est créé par décret du 18janvier 2010(n°2010-71, J.O. du 21, p .1272). ◆ Dans la suite du grand emprunt Un décret n°2010-80 du 22janvier 2010 est relatif au commissaire général à l'investissement . Ce com- missaire général est chargé de veiller à la cohérence de la poli- tique d'investissements de l'Etat. Il est créé un comité de surveillan- ce des investissements d'avenir qui est placé sous la présidence conjoin- te d'Alain Juppé et de Michel Rocard. (JO du 23 janv. p.1529) ➚ ➚ 471millions d’euros en 2009: c’est le montant de la collecte des SCPI Scellier selon l’Aspim Cette collecte se répartit entre 9 sociétés. La plus forte collecte est celle de Premely Habitat (Amundi Immobilier) avec 100 M€, suivie par Domivalor 4 (Immovalor) avec 89 M€. Ont aussi franchi la barre des 50 M€: Ciloger Habitat (69,3M€), Multihabitation 5 (UFG, 68,5M€) et Pierre Avenir (BNP Paribas REIM, 52 M€). Pour 2010, l’ASPIM estime que la col- lecte devrait être comprise entre 530 et 615 millions d’euros. Chiffres Vente ■ Diagnostic négatif en dépit de la p résence de termites (Cass. Civ. 3 e , 13 janv. 2010, n°41, FS-P+B, rejet, pourvoi n°08-21677) Un état parasitaire attestant l’absence de termites avait été annexé à un contrat de vente d’immeuble. Or l’acquéreur avait fait constater par huis- sier la présence de termites le lendemain de la vente. Il avait ensuite assigné en respon- sabilité le vendeur et la société ayant effec- tué le diagnostic. La Cour de cassation confirme la condam- nation du vendeur, qualifié de mauvaise foi par la cour d’appel: “Mais attendu qu’ayant relevé que le col- matage du plancher et des plinthes avec du plâtre, avant peinture, permet- tait de retenir la connaissance par le vendeur de la présence de termites lors de la vente de l’immeuble , la cour d’appel, qui a pu en déduire, sans être tenue de procéder à une recherche sur l’incidence, pour M.C. [vendeur], des conclusions du professionnel chargé du dia- gnostic, que le vendeur avait commis une réticence dolosive en faisant insérer à l’acte la mention d’un état parasitaire négatif alors qu’il se devait de signaler la présence de ces insectes à l’acquéreur, et qui a souve- rainement établi le caractère caché du vice pour l’acquéreur, a retenu à bon droit que la clause d’exonération de garantie ne pou- vait s’appliquer à M. C., vendeur de mau- vaise foi”. La Cour de cassation confirme également l’arrêt d’appel qui avait écarté la responsa- bilité de la société ayant réalisé le diagnos- tic. “Attendu, d’autre part, qu’ayant retenu que le vendeur, qui avait commis une faute dolosive, était tenu d’indemniser l’acquéreur, au titre du vice caché, du préju- dice constitué par la moins value résultant de l’infestation des termites et du trouble de jouissance subséquent, la cour d’appel, qui n’a pas adopté les motifs du jugement qu’elle a infirmé, a pu en déduire, abstrac- tion faite d’un motif surabondant relatif à l’application de l’adage “nemo auditur pro- priam turpitudinem allegans”, que le dom- mage relevait de la seule responsabilité du vendeur”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La clause d’exonération de garantie des vices cachés liée à la présence de termites ne produit pas d’effet si elle n’est pas assortie d’un état parasitaire. Mais lorsque l’état parasitaire est fourni, la clause est également sans effet si l’acquéreur prouve que le vendeur connaissait l’existence du vice et qu’il est donc de mauvaise foi. C’est l’hypothèse c onstatée dans cette affaire: le vendeur avait fait des travaux de colmatage des planchers et des plinthes qui masquaient les dégradations commises par les termites. Voisinage ■ Pas de servitude pour une simple commodité (CA Paris, Pôle 4, ch. 1, 29 oct. 2009, n°06/01181) Les propriétaires d’un terrain réclamaient l’établissement d’une servitude au proprié- taire du terrain voisin pour l’écoulement des eaux usées et pluviales. Leur demande est rejetée car il existait une autre solution avec un raccordement direct sur le réseau de la rue mais avec installation d’une pom- pe de relevage. “considérant que le coût d’un raccorde- ment des [eaux usées et des eaux pluviales] sur le collecteur de la rue de la Chasse pré- sente en premier investissement, selon les estimations de l’expert, 4,24% de la valeur du pavillon de M me L. et 6,73% de la valeur du pavillon des époux A.; Qu’il s’ensuit que les fonds A. et L. ne sont pas enclavés économiquement , les frais d’installation d’une pompe de relevage n’entraînant pas des frais excessifs hors de proportion avec la valeur des immeubles, étant d’ailleurs observé que la plupart des riverains de la rue de la Chasse sont raccordés pour l’évacuation de leurs eaux usées et pluviales au collecteur de la rue de la Chasse par l’intermédiaire d’une station de relevage qui constitue donc une solution qui n’a rien d’exceptionnel dans cette rue, et étant rappelé que l’état d’enclave ne peut être admis qu’autant qu’est constatée une nécessité et non une simple utilité ou commodité , tel n’étant pas le cas en l’espèce”. La cour infirme le jugement qui avait admis l’état d’enclave économique et établi une servitude de passage des canalisations des eaux usées et pluviales. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt confirme la faculté pour le propriétaire d’un terrain d’obtenir une servitude de passage pour enclave éco- nomique, dans l’hypothèse où le coût de l’équipement à s’installer aurait été trop élevé en regard de la valeur de l’immeuble enclavé, mais en l’espèce elle estime que cette condition n’est pas remplie. Le demandeur avait par ailleurs exercé un Indices: une précision de l’INSEE Nous avons mentionné (Jurishebdo n°381) la parution du décret du 15 décembre 2009. L’INSEE nous précise que ce décret n’a pas modifié le champ de l’ICC qui porte toujours sur la construction neuve de logements à usa- ge d‘habitation. La raison de ce nouveau texte est que le texte ancien s’appuyait sur des textes abrogés et qu’il s’agissait de permettre l’évolution de la méthodologie de cal- cul de l’ICC. L’INSEE réfléchit, dans le cadre du conseil national de l’information statistique, à une évolu- tion de la méthodologie. recours contre son vendeur pour avoir vendu un bien dont les canalisations pas- saient sur le terrain voisin en l’absence de servitude de passage. La cour d’appel reconnaît que cela constitue un vice caché mais elle rejette le recours au motif que le contrat de vente comportait une clause d’exonération de garantie des vices cachés, qui a produit son effet. V V E E N N T T E E - - V V O O I I S S I I N N A A G G E E J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 2février 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E R R A A P P P P O O R R T T Anticiper le Grenelle Le Grenelle II prend du retard, mais il faut anticiper son application. Tel est en un mot le conseil des avocats de Baker & McKenzie, qui faisaient le point de la mise en œuvre du Gre- nelle à l’occasion d’une conférence “Mettons-nous au vert” à Paris, ce 27janvier. Même si le calendrier d’adoption du projet de loi Grenelle II semble prendre quelque retard, son adoption n’est pas remise en cause. En effet, le texte doit être pour partie examiné en commission devant l’Assemblée en février, mais la partie concernant l’urbanisme et la construction ne figure pas encore à son ordre du jour, observe Laurence d’Orso (avocat, Baker & McKenzie). Si les mesures qu’il contient restent donc à l’état de simple projet, il n’est pas inutile d’en antici- per l’application. Exemples: on sait que l’obligation de fourniture du diagnostic de performan- ce énergétique par le bailleur va être étendue aux baux commerciaux et que le groupe de tra- vail bâtiment tertiaire du Grenelle préconise de constituer une annexe environnementale pour les baux (rapport du 27octobre 2009). Marc Mariani (avocat, Baker & McKenzie) reconnaît qu’actuellement, il est difficile de rédiger un bail car la réglementation est incertaine. Que faire? Pour les nouveaux baux, Marc Mariani conseille d’informer les locataires de la réglementation qui s’annonce (ce qui a une incidence pratique par exemple sur la clause d’autorisation de tra- vaux). Mais il faut veiller aux répercussions qu’une clause peut avoir. Si par exemple le bail prévoit une hausse de loyer à la suite de réalisation de travaux d’économie d’énergie, il faut prendre garde au fait qu’une hausse dépassant 25% du loyer peut susciter une demande de révision triennale. La réalisation de travaux dont le coût serait répercuté sur le locataire peut aussi avoir des inci- dences en matière de déplafonnement. Lorsque le bailleur prend en charge les travaux, cela peut permettre un déplafonnement à l’échéance du bail. Mais si le locataire les prend en charge, cela peut aussi permettre un déplafonnement au renouvellement suivant, en applica- tion de la clause d’accession. En résumé, Marc Mariani conseille d’anticiper l’application de la réglementation: si une obligation de travaux survient, il faut en mentionner l’hypothèse dans une clause de travaux. D’autres pistes sont évoquées: créer un fonds de réserve à partir des économies de charges réalisées (mais le traitement fiscal est un peu incertain), ou prévoir un loyer à paliers en fonction de la réalisation des travaux, ce qui éviterait l’application de la révision triennale. À propos des incidences de la loi Boutin du 25mars 2009, Alexia Robbes (avocat, Baker & McKenzie) cite notamment le renforcement du droit de préemption sur les cessions de parts de SCI . Si, depuis la loi ENL de 2006, les cessions de parts de SCI peuvent faire l’objet de préemption, par le biais du DPU renforcé, il était possible de contourner cette contrainte. Le droit de préemption ne pouvait jouer qu’en cas de cession de la totalité des parts, il suffisait de réaliser des cessions de parts en deux fois. La loi Boutin a élargi le droit de préemption à la cession de la majorité des parts de la SCI. Pour y échapper, il faut donc faire une cession en trois fois (sous réserve que les cessions ne soient pas qualifiées de fraude à la loi). André Champeau (Bouygues Immobilier) indique que la dimension du développement durable a déjà des incidences fortes sur l’immobilier. Elle a conduit sa société à se réorganiser, par exemple en mettant en place une équipe de recherche-développement qui fait de la veille technologique. Elle doit aussi conduire à une réflexion nouvelle sur la valeur des immeubles, notamment lorsqu’ils deviennent vacants. Il faut envisager la perspective de corri- ger les défauts majeurs de l’immeuble, voire sa démolition et reconstruction. Conseils pour rédiger un bail dans la perspective du Grenelle II - Mentionner la réglementation - Prévoir une clause de rendez-vous, pour évaluer les incidences des évolu- tions des textes - Prévoir une clé de répartition des travaux futurs - S’entourer de l’avis d’un technicien Sévère bilan de la réforme de l'urbanisme commercial La loi de modernisation de l'économie du 4août 2008 a réformé les règles de l'urbanisme commercial. Le rapport d'Elisabeth Lamure, sénateur, en dresse un premier bilan. Il est sévère. Ce rapport (16décembre 2009) rappelle que c'est sous l'effet des critiques du droit européen que le législateur a abandonné les critères écono- miques dans l'examen des dossiers. Mais les CDAC constituent « un outil dont la mission n'est pas claire ». La composition de la commission est critiquée car elle comporte des personnalités qualifiées nommées alors que ce sont les élus qui sont investis des res- ponsabilités dans le domaine de l'aménagement du territoire. Les critères de décisions sont moins bien définis que ceux des anciennes CDEC. « Les membres des CDAC ne savent en effet plus très bien ce qui peut les autoriser à rejeter un projet d'installation dans la mesure où il n'existe pas de critères ni de normes partagés pour définir les exigences minimales à respecter en matière de développement durable et d'aménagement du territoire ». Le rapport conclut « il y a ainsi un risque que les CDAC ne se prononcent plus que pour dire oui ». CDAC: étape factice ? De plus, les équipements commerciaux effec- tivement construits ne sont pas tenus d'être conformes aux projets qui ont été préalable- ment présentés et validés par les CDAC. Le rapport poursuit: « c'est l'effectivité des déci- sions des CDAC qui est ici en jeu dans la mesure où aucun texte ne précise la portée des décisions dans le champ de l'urbanisme. Un porteur de projet à tout intérêt à présen- ter un projet exemplaire pour convaincre la CDAC en sachant que la délivrance du per- mis de construire ne prendra de toute façon en compte ni le contenu de ce projet, ni la décision de la CDAC. L'étape de la CDAC risque dans ces conditions de devenir pure- ment factice ». Le rapport en appelle à une évaluation pour savoir comment a évolué l'équipement commercial en France depuis l'entrée en vigueur de la LME. Elisabeth Lamure demande instamment au Gouverne- ment un outil d'observation des équipe- ments commerciaux. Une réforme inachevée Enfin le rapport indique que la réforme du droit de l'urbanisme est inachevée. La régu- lation économique des activités commer- ciales a bien été supprimée. La loi a posé les bases d'une intégration de l'urbanisme com- mercial dans le droit commun de l'urbanisme en donnant aux SCOT un pouvoir de régula- tion des implantations commerciales sur des critères exclusifs d'aménagement du territoi- re. Mais ce que peut comporter le document d’aménagement commercial d'un SCOT res- te mal défini. Le Sénat a toutefois voté un amendement au projet de loi Grenelle II pour préciser le contenu des critères qui peu- vent être imposés aux équipements commer- ciaux. Le rapport en appelle donc à l'élaboration d'un nouveau texte sur l'urbanisme commercial. (Rapport n°174,16décembre 2009, p.59 et suiv.) 2février 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 29déc. 2009 AN p.12492 n°63510 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle EPFL portage de terrains militaires désaffectés Défense L'Etat peut vendre pour un euro symbolique des ter- rains militaires désaffectés aux communes ou aux groupements de communes, mais par à un EPFL. Mais il est possible à une commune qui a acquis le terrain de confier la gestion du site à l'EPFL. Si la commune ne veut pas acquérir le terrain, les immeubles sont déclassés du domaine public, puis remis à France domaine aux fins de cession par adjudication publique ou mise en concurrence avec appel d'offres. La question concernait plus spécifiquement l'Établissement public foncier de Lorraine. 29déc. 2009 AN p.12499 n °59303 Marcel Bonnot, UMP, Doubs DPU: mention du nom de l'acquéreur Ecologie Le droit de préemption va être réformé dans le cadre de la proposition de loi de simplification du droit de Jean-Luc Warsmann. Le contenu de la DIA relève de t extes réglementaires. En l'état actuel du droit, la mention du nom de l'acquéreur est facultative , mais elle conserve un intérêt pour que celui-ci puisse béné- ficier le cas échéant du droit de rétrocession. Cf. arrêt du Conseil d'Etat du 6janvier 1995 (n°123371). 29déc. 2009 AN p.62346 n°15278 Jacques Domer- gue, UMP, Hérault Régularisation des charges locatives Logement Le bailleur est tenu de procéder à une régularisation des charges une fois par an (art. 23 de la loi du 6juillet 1989). À défaut de justificatifs et de régulari- sation, le locataire peut prétendre à la réduction de la provision pour charges (CA Paris, 29 oct. 2003). En cas de sous-évaluation avérée des pro- visions initiales et si un préjudice a été causé au locataire, il pourra être judi- ciairement indemnisé (même arrêt). 29déc. 2009 AN p.12548 n°37880 Michel Pajon, S.R.C., Seine-Saint- Denis Article55 de la loi SRU Logement Pour la période triennale achevée fin 2008, 237 communes sur 325 ont fait l'objet d'un arrêté de carence. Sur les 237, 166 ont vu leur prélèvement majoré, dont Neuilly sur Seine. Mais dans certains cas, le prélèvement est diminué de dépenses déductibles. Toulon, qui comporte 14,1% de loge- ments sociaux, bénéficie de 1 M € de dépenses déductibles. 29déc. 2009 AN p.12549 n°40730 Denis Jacquat, UMP, Moselle Rapport Pelletier sur les gardiens d'immeubles Logement Il est envisagé que la valeur forfaitaire au m 2 servant de base à la nouvelle taxe d'urbanisme soit diminuée de 50% pour les locaux d'habitation bénéficiant du taux réduit de TVA. Cela bénéficierait aussi aux locaux occupés par les gardiens concierges de ces immeubles. 31déc. 2009 Sénat p.3066 n°10003 Philippe Dallier, UMP, Seine-Saint- Denis Statistiques logements neufs Ecologie Pour des raisons techniques, la publication des chiffres du logement n'a pu être effectuée entre mars et août 2009. L'action mise en œuvre à court terme a consisté à effectuer une relance massive centralisée par courrier postal afin de recueillir les informations manquantes auprès des 98 000 pétitionnaires. 5 janv. 2010 AN p.93 n°61749 Rudy Salles, NC, Alpes-Mar- itimes Modification des SCOT pour limiter les implantations com- merciales PME L'autorisation d'exploitation commerciale et le per- mis de construire sont des actes distincts. Les CDAC et la CNAC n'ont donc pas à vérifier la conformité du projet aux règles d'urbanisme en vigueur. Quant à l'obligation de compatibilité des décisions des CDAC à l'égard des SCOT, il faut rappeler que les SCOT sont des documents d'orientations générales d'aménagement du territoire qui ne peuvent être regardées comme de simples règles d'urbanisme. Le député faisait état de pratiques de collectivités modifiant leurs PLU pour limiter l'implantation de sur- faces commerciales. 5 janv. 2010 AN p.138 n°57319 Dominique Dord, UMP, Savoie Habitations légères de loisirs (HLL) Espace rural Différents cas: - Si les HLL sont dans des terrains aménagés (terrains de camping classés, parcs résidentiels de tourisme, villages de vacances classés en hébergement léger et dépendances de maisons de vacances agréées): si la SHON est ≤ 35m 2 (hors secteur sauvegardé ou site classé): aucune formalité - Si les HLL sont dans un village de vacances : si la SHON est ≤ 35m 2 : aucune formalité - Dans ces emplacements, si la SHON >35m 2 : déclaration préalable. - En dehors de ces emplacements: droit commun (déclaration préalable pour ≤ 20m 2 et permis pour >20m 2 ). Texte: article R 111-32 du code de l'urbanisme. 5 janv. 2010 AN p.177 n°45332 Fabienne Labrette-Ménager, UMP, Sarthe Préavis réduit dans les baux d'habitation: RSA Logement La loi du 6juillet 1989 prévoit la faculté pour le locataire de donner congé avec un préavis réduit dans un nombre de cas limités, notamment au béné- fice du locataire titulaire du RMI. La proposition de loi de simplification du droit de Jean-Luc Warsmann prévoit d'ajouter le cas du titulaire du RSA. 5 janv. 2010 AN p.178 n°55054 Frédéric Reiss, UMP, Bas-Rhin Promesses de ventes de plus de 18 mois Logement L'article L 290-1 du CCH impose un acte authentique pour toute promesse de vente de plus de 18 mois consentie par une personne physique, ainsi que le versement d'une indemnité d'immobilisation. Cette règle s'applique sans distinction de la nature de l'immeuble ni la nature de la zone d'activité dans laquelle il se situe. Elle s'applique donc aux promesses de vente d'immeubles notamment dans les zones d'activités tertiaires ou com- merciales et aux promesses liées à la création de lotissements d'habitation. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 2février 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Ecologie : Emeric Burin des Roziers , conseiller technique, est nommé conseiller au cabinet de Jean-Louis Borloo. Gwénaëlle H uet quitte ses fonctions de conseillère technique. (Arrêtés du 18janvier, J.O. du 19 et du 21janvier, @). Préfets Sont nommé préfets: Pierre-Henry Mac- cioni (Val-d'Oise), Michel Lalande (Réunion), Thierry Lataste (Saône-et-Loi- re), Jean-Jacques Brot (Vendée), Lionel Beffre (Eure-et-Loir) et Bernard Schmeltz (Lot-et-Garonne). (Décrets du 21janvier 2010, J.O. du 22, @). Organismes publics Acsé : Jeannette Bougrab est nommée présidente du conseil d'administration de l'Agence nationale pour la cohésion socia- le et l'égalité des chances. (Décret du 21janvier 2010 portant nomina- tion de la présidente du conseil d'administration de l’Acsé, JO du 22 janv. p.1426). D’autres membres sont nommés par arrêté du 20janvier (J.O. du 22, p.1427). ■ Associations Une circulaire du 18janvier 2010 est relati- ve aux “relations entre les pouvoirs publics et les associations: conventions d'objectifs et simplification des démarches relatives aux procédures d'agrément”. Elle compor- te 30 pages d'explication et de formulaires comprenant notamment le dossier de demande de subvention (J.O. du 20jan- vier, p.1138). ■ Supplément de loyer de solidari- té (SLS) Un arrêté fixe la nature des informations que les bailleurs sociaux doivent trans- m ettre à l’administration concernant le SLS. L'objectif est de permettre à l'administration d'établir des rapports annuels par département et au niveau national sur l'application du SLS. Le formulaire est à remplir par zone géo- graphique. Des précisions sont à fournir en cas d'application transitoire du SLS et en cas de sous-location via une personne morale. Les tableaux permettent de recenser les pourcentages de personnes dépassant les plafonds de ressources de 10%, de 20%, et ainsi de suite, par tranche de 10%. (Arrêté du 29décembre 2009 fixant, selon une périodicité annuelle, la nature et les modalités de présentation par les bailleurs sociaux des renseignements statistiques rela- tifs au SLS, J.O. du 19 janv. 2010, p.1042) ■ Aide à la rénovation hôtelière Outre-mer: 7500 € par chambre Le montant de l'aide pour la rénovation des hôtels situés dans les départements d'outre- mer, à Mayotte, à Saint-Martin et à Saint- Pierre-et-Miquelon a été fixé par décret (n°2010-89 du 22janvier 2010, J.O. du 24 janv. p.1584). Ce montant ne peut dépasser 7500 € par chambre, dans la limite de 100 chambres par établissement. Ce montant est de 6500 € par chambre pour les hôtels de moins de 3 étoiles et pour lesquels les travaux n’ont pas pour effet d’améliorer le classement. La demande d’aide est adressée par l’exploitant au préfet. ■ Création de l’Autorité de contrô- le prudentiel Une ordonnance du 21janvier 2010 assure la fusion entre différentes autorités: la Commission bancaire, l'Autorité de contrô- le des assurances et des mutuelles, le Comi- té des établissements de crédit et des entreprises d'investissements et le Comité des entreprises d'assurance. L'ordonnance crée une nouvelle autorité de supervision: l'Autorité de contrôle pru- dentiel, autorité administrative indépen- dante, sans personnalité morale. Trois objectifs lui sont assignés: - Sécurité des consommateurs . L'ordonnance renforce la coopération de cette nouvelle autorité avec l'AMF. Les secrétaires généraux de ces deux autorités animeront un pôle commun concernant le contrôle de la commercialisation; - Stabilité financière ; - Influence de la France dans les négocia- tions internationales sur la réforme de la régulation financière. L'Autorité sera dotée d'un pouvoir discipli- naire, elle pourra prononcer des sanctions allant de l'avertissement à l'interdiction d'activité et une sanction pécuniaire pou- vant atteindre 50millions d' € . (Ordonnance n°2010-76 du 21 janv. 2010 portant fusion des autorités d'agrément et de contrôle de la banque et de l'assurance et rapport au président de la République, J.O. du 22 janv., p.1389). En bref > Le décret n°2010-69 du 18janvier 2010 institue un conseil d'orientation de la lutte contre le blanchiment de capi- taux et le financement du terrorisme (J.O. du 20janvier, p.1179). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 383 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ Du 15 au 19 février 2010 : la 4e semaine d’ information sur les droits des familles est organisée par les notaires d’Ile-de-France notamment à la chambre des notaires de Paris, 12 av. Victoria, Paris 1 er . Informations et inscriptions: www.notairesetfamilles.fr/conferences ✦ 5 mars 2010 (Centre de l’Université de Chicago à Paris) “Du projet de circuit de Formule 1 avor- té à l’aménagement raisonné dans la Seine-Aval (Yvelines): une journée de débat organisée par Réflexions Foncières. Contact: www.reflexions- foncieres.com Tél.: 0679695150. ✦ 31 mars 2010 à Paris. La Journée professionnelle nationale de l’Union des Maisons Françaises marquera un point d’étape, 20 ans après l’adoption de la loi de 1990. Contact: 0147208208. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 2février 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L ’ ’ U U R R B B A A N N I I S S M M E E C C O O M M M M E E R R C C I I A A L L A A P P R R È È S S L L A A L L O O I I L L M M E E La réforme de l’urbanisme commercial issue de la loi LME du 4août 2008 consacre un compromis entre les tenants d’une posi- tion libérale, défendue par Jacques Attali, et les partisans du statu quo, qui rassem- blent de nombreux politiques. Emmanuel Guillini (avocat, Quadrige) explique que, poussé par les contraintes européennes qui exigeaient de supprimer les critères écono- miques contraires au droit communautaire, le législateur est parvenu à une réforme technique. Mais l’objectif final d’intégrer le droit de l’urbanisme commercial dans le droit commun de l’urbanisme paraît assez loin. Cet objectif était défendu par le dépu- té Jean-Paul Charié, aujourd’hui décédé. Bertrand Marguerie (Mall & Market) explique les notions nouvelles issues de la LME. Par exemple, alors que la loi antérieu- re distinguait trois secteurs (alimentaire - équipement de la maison… et le reste), la loi nouvelle a réduit la distinction à deux secteurs (alimentaire - non-alimentaire), dans une volonté libérale, ce qui permet librement de changer d’activité à condition de rester dans le même secteur. Or l’administration a repris le contrôle en réin- troduisant au niveau de l’arrêté la notion de “nature d’activité”. Emmanuel Guillini reconnaît d’ailleurs qu’on peut se poser la question de la légalité de cette disposi- tion… Philippe Cattiaux (Cattiaux Conseil, ancien président de la CNUC) évoque un “ bug ” de la réforme de 2008: l’objectif était de suppri- mer la notion d’enseigne dans la loi, mais le terme a subsisté à l’article L752-15. Cet article prévoit en effet la nécessité d’une nouvelle demande d’autorisation en cas de modifica- tion de la ou des enseignes désignées par le pétitionnaire. Cette référence devrait logi- quement être retranchée du texte de loi car la volonté politique de libéralisation par sup- pression de la notion d’enseigne résulte très clairement des débats. À propos de la réouverture au public d’un magasin qui a été fermé, Bertrand Marguerie indique que la loi a porté de 2 à 3 ans le délai maximum pendant lequel le magasin peut rester fermé. Mais il doit s’agir d’une réouverture effective et non précaire. À propos des exceptions au régime général, le Sénat a obtenu pour les communes de moins de 20000 habitants que le maire, saisi d’une demande de permis de construire pour les projets de 300 à 1000m 2 , puisse sai- sir la CDAC. Cela concerne potentiellement un grand nombre de communes mais il faut qu’une délibération du conseil municipal soit prise en ce sens. Or la pratique à ce jour montre que c’est exceptionnel: 2% des recours devant les CDAC concernent ce cas. Quant à la composition de la CDAC, qui a été remaniée pour y adjoindre des person- nalités qualifiées, Philippe Cattiaux pronos- tique sa prochaine évolution car les parle- mentaires estiment que, s’il est utile d’entendre des experts, il n’est pas normal qu’ils disposent de voix délibérative, le pou- voir de décision devrait être réservé à des élus (voir p. 5). Pour la délivrance des autorisations , les critères sont davantage subjectifs estime Emmanuel Guillini. L’appréciation est très qualitative et moins objective. Bertrand Boullé (Président, Mall & Market) indique qu’il est difficile dans ces nouveaux critères, de faire abstraction de l’enseigne, car elles ont une influence sur les flux de marchan- dises par exemple. Du point de vue des recours , la loi nouvel- le a considérablement raccourci les délais. En effet, le contentieux devant les tribu- naux administratifs et les cours administra- tives d’appel a été supprimé puisque le recours à l’égard d’une décision de la CDAC suppose une saisine directe de la Commis- sion nationale d’aménagement commercial puis, le cas échéant, du Conseil d’Etat. Architecte et membre d’une CDAC (Hauts- de-Seine), Bernard Lamy observe qu’avec la nouvelle législation, il s’agit de porter un regard sociétal sur le projet. Il ne faut pas oublier que le développement durable comporte une approche globale qui inclut la part économique et sociale d’un projet. Bernard Lamy conseille au pétitionnaire de s’attacher à présenter une vision globale et l’impact de leur projet. Il faut “donner de l’intelligence à son raisonnement” et expli- quer comment le projet apporte une valo- risation et une dynamique à un quartier. Un premier bilan de l’application de la LME Comment fonctionnent les nouvelles commissions d’aménagement commercial depuis la loi du 4 août 2008 ? Réponse des professionnels réunis par le CNCC ce 26janvier. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E ❑ Documents parlementaires >Proposition de loi d’ Yvan Lachaud (n°2120) du 27novembre 2009, visant à améliorer la qualité architecturale et urbanistique des entrées de ville et des espaces commerciaux. Elle vise à rendre obligatoire l’inscription dans les documents d’aménagement com- mercial (DAC) prévus dans les SCOT de prescriptions permettant de préserver la qualité architecturale des entrées de ville. Elle propose que ces DAC soient adjoints aux PLU. > Jean-Pierre Sueur a déposé au Sénat une autre proposition de loi (n°64, datée du 26 oct. 2009) relative à l'amélioration des qualités urbaines, architecturales et paysagères des entrées de villes. >Rapport d’ Elisabeth Lamure , sénateur (lire en page5). Bernard Rozenfarb , secrétaire de la CNAC, indique que le recours administratif préa- lable obligatoire (“RAPO”) a profondé- ment changé la donne. Alors que 95% des recours émanaient des demandeurs, il y a actuellement 60% des recours en prove- nance de tiers. Pour limiter les recours des tiers, la CNAC a posé des limites, par exemple en considé- rant que n’a pas intérêt à agir une personne se présentant comme simple contribuable d’une commune ou encore en déclarant irrecevable le recours de deux commerçants de prêt-à-porter de centre-ville face à l’implantation en périphérie d’un supermar- ché ne comportant pas de commerce d’habillement dans la galerie commerciale. La réforme a fait augmenter le taux de recours: le taux de recours des décisions de la CNEC était de 8 à 12%. Celui des déci- sions de la CNAC est de 35 à 40%. Bernard Rozenfarb conseille aux pétitionnaires de fournir les pièces demandées le plus rapide- ment possible et, en tout cas, pas la veille du jour où la CNAC doit rendre son avis. Il invite les demandeurs à insister sur l’insertion du projet dans le tissu urbain, sur son insertion paysagère et comment, par son animation de la vie locale, le projet contribue à l’aménagement du territoire. Pour l’avenir, Philippe Cattiaux relève que différents textes sont en cours d’adoption: Genelle II, proposition de loi Sueur, proposi- tion de loi Lachaud, et qu’il conviendrait de trancher la question de savoir s’il faut inté- grer l’analyse des dossiers dans le droit de l’urbanisme ou s’il faut conserver une ins- truction préalable au permis de construire.
