– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : travaux effectués par les locataires : limite liée à la décence / Les conséquences de l’interdiction temporaire d’habiter
Baux commerciaux : formalités de cession de bail / Déplafonnement preuve par expert / Remboursement de CRL
Promesse de vente : Prorogation d’une promesse de vente
Vente : droit de rétractation et SCI
Propriété : un exemple d’usucapion
– 4 – Débats parlementaires –
Au Sénat : le rôle des CDAC / Hervé Novelli pousse à l’application de l’ILC / Décompte des logements sociaux / ZRR : 279 communes déclassées
À l’Assemblée : taxe carbone / Tarif d’achat de l’électricité photovoltaïque / Logement social et directive services / Loi de finances rectificative
– 5 – En bref –
Détecteurs de fumée / Ordures ménagères / Chiffres
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
– 8 – Rencontre –
Herbert Smith. La réforme de la TVA devrait entrer en vigueur début mars
■ JUGÉ ■ > > Une SCI dont l’objet est large (acquisi- tion, construction… de tout immeuble par- tout en France ) ne peut pas prétendre au à la protection de l’acquéreur particulier (droit de rétractation et obligation de condition suspensive d’obtention de prêt), même s’il s’agit d’acheter un logement isolé (CA Paris, 5novembre 2009). > > Lorsque le bailleur et le locataire convien- nent que le locataire effectuera des travaux dans le logement moyennent une réduction sur le loyer, cet accord ne peut pas porter sur des travaux de mise aux normes de décence (Cass. Civ. 3 e , 3février 2010). > > L’acquisition d’un bien immobilier par possession trentenaire, par usucapion , n’est pas qu’une hypothèse d’école. La cour d’appel de Paris a ainsi confirmé la proprié- té d’une personne s’étant comportée comme propriétaire pendant plus de 30 ans. ■ DÉBATTU ■ > > Hervé Novelli incite fermement les bailleurs et les locataires à prendre comme référence l’indice des loyers commerciaux dans les baux commerciaux. > > Il est possible de louer à un ascendant ou à un descendant le logement acquis dans le cadre du dispositif Scellier classique . Mais cette faculté n’est pas ouverte pour le Scel- lier social. Hervé Novelli soutient cette règle dont l’abandon ouvrirait la porte à des effets d’aubaine (p.6). ■ PROGRAMMÉ ■ > > La loi sur les détecteurs de fumée revient en discussion au Parlement le 25février prochain. ■ CHIFFRÉ ■ > > 0,65% : c’est le taux de l’intérêt légal pour 2010. La réforme de la TVA avancée C ’est finalement début mars que la réforme de la TVA devrait entrer en vigueur. Grâce aux sénateurs qui ont pris le parti de rattacher l’article qui réforme la TVA immobilière, issu de la proposition de loi de simplification du droit de Jean- Luc Warsmann, au projet de loi de finance rectificative pour 2010 en cours d’examen au Sénat. Selon les indications de Marc Wolf (Direction de la législation fis- cale, voir en page8), cette réforme de la TVA immobilière entre- rait en vigueur à la promulgation du PLF rectificative (texte qui comporte également l’autorisation du Grand emprunt) soit début mars. L’objectif de la réforme est d’éviter tout risque d’incompatibilité avec le droit communautaire. Mais l’administration assure que cela doit se traduire globalement par une absence de change- ment tant pour les opérateurs que pour les collectivités locales. Un principe toutefois est fondamentalement bouleversé: désor- mais la TVA devient applicable non seulement aux meubles, mais aux immeubles. L’application de la TVA sur les immeubles prévue par l’article 257-7 e du code général des impôts, d’exceptionnelle, devient de droit commun. Cette réforme a toutefois des conséquences pratiques comme l’allongement du délai de revente (lire page8). D ans la jurisprudence de cette semaine, on lira avec intérêt un arrêt rendu début novembre par la cour d’appel de Paris et rela- tif à l’achat d’un logement par une SCI. L’associé de la SCI, qui avait constitué la société avec son épouse et ses enfants voulait se prévaloir des dispositions protectrices de la législation en matiè- re de délai de rétractation et de condition suspensive d’obtention de prêt pour l’acquisition litigieuse. Mais cette protection lui a été refusée au motif que l‘acquisition devait être considérée com- me effectuée par un professionnel (lire page4). À l’appui de son raisonnement l’arrêt cite l’article des statuts qui avait décrit l’objet social de la SCI. La rédaction très large de l’objet statutai- re qui prévoyait la faculté d’acquérir, mais aussi d’aménager, de louer, de construire tout type de locaux a plaidé en faveur de cet- te qualification professionnelle. Cette solution doit inciter les particuliers qui souhaitent acquérir un logement par le biais d’une SCI à être très vigilants dans la rédaction de l’objet social. On voit ici que cela peut conduire à priver d’effet la protection des acquéreurs prévue par le législateur. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 385 1 6 FEVRIER 2010 ISSN 1622-1419 10 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : travaux effectués par les locataires: limite liée à la décence / Les conséquences de l’interdiction temporaire d’habiter Baux commerciaux : formalités de cession de bail / Déplafonnement preuve par expert / Remboursement de CRL Promesse de vente : Prorogation d’une promesse de vente Vente: droit de rétractation et SCI Propriété : un exemple d’usucapion - 4 - Débats parlementaires - Au Sénat : le rôle des CDAC / Hervé Novelli pousse à l’application de l’ILC / Décompte des logements sociaux / ZRR: 279 communes déclassées À l’Assemblée : taxe carbone / Tarif d’achat de l’électricité photovol- taïque / Logement social et directive services / Loi de finances rectificative - 5 - En bref - Détecteurs de fumée / Ordures ménagères / Chiffres - 7 - Nominations - Au fil du JO - - 8 - Rencontre - Herbert Smith. La réforme de la TVA devrait entrer en vigueur début mars S O M M A I R E E D I T O R I A L 16février 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux d’habitation ■ Travaux effectués par les loca- t aires: limite liée à la décence (Cass. Civ. 3 e , 3 fév. 2010, n°148, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°08-21205) Selon une clause du bail, un locataire devait effectuer certains travaux. Le bailleur invo- quait la violation de cette obligation pour obtenir la résiliation du bail. La cour d’appel l’avait admis mais sa décision est cassée au visa de l’article 6 de la loi du 6juillet 1989. “Attendu que pour constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolu- toire, l’arrêt retient que si le logement ne répondait pas aux normes minimales de confort et d’habitabilité prévues par le décret du 6mars 1987 en ce que la salle de bains n’était pas cloisonnée, les parties étaient verbalement convenues que le loca- taire procéderait à la mise en place des matériaux que les bailleurs lui livreraient et que ces derniers bailleurs avaient satisfait à leur obligation alors que le locataire n’avait pas rempli son engagement; Qu’en statuant ainsi, alors que les parties ne pouvaient valablement convenir que le locataire exécutera, même avec une contre- partie, les travaux de mise aux normes de confort et d’habitabilité prévues par le décret du 6mars 1987, la cour d’appel a vio- lé le texte susvisé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : la règle est stricte: s’il est possible de convenir avec le locataire qu’il effectuera des travaux en échange d’une réduction du loyer, il est interdit de prévoir cette clause pour des travaux visant la mise du logement aux normes minimales de confort et d’habilité (aujourd’hui normes de décence). Cet arrêt en fournit un exemple pour le cloisonnement d’une salle de bains. L’arrêt précise les conséquences de la nullité de la clause. Le bailleur ne peut pas invoquer la violation de la clause, jugée illicite, pour obtenir la résiliation du bail. De plus, la clause était verbale alors que la loi impose une clause “expresse” ce qui milite en faveur d’une clause écrite, ne serait-ce que pour des questions de preu- ve. La Cour de cassation impose d’ailleurs une clause écrite (Civ. 3 e , 10 nov. 2004). ■ Les conséquences de l’interdiction temporaire d’habiter (Cass. Civ. 3 e , 3février 2010, n°114 FS-P+B, rejet, pourvoi n°08-20176) Un logement loué par une SA d’HLM avait fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter. Dix jours plus tard (août2004), le bailleur avait alors signé avec le même loca- taire un nouveau bail portant sur un autre logement. Le loyer étant impayé, le bailleur avait délivré un commandement de payer e t assigné le locataire pour obtenir le constat de la résiliation de bail. Mais le bailleur est débouté, à bon droit selon la Cour de cassation: “Mais attendu qu’ayant relevé, à bon droit, qu’en application de l’arrêté de péril du 30juillet 2004 frappant les lieux d’une inter- diction temporaire, la société Logivie était tenue de se conformer aux dispositions des articles L.521-2 et L. 521-3 du code de la construction et de l’habitation, dans leur rédaction applicable en la cause, la cour d’appel, qui en a exactement déduit que la bailleresse était tenue d’assurer et de prendre en charge l’hébergement de ses locataires , a, en l’absence de renoncia- tion explicite de ceux-ci à ce droit, juste- ment retenu que la société Logivie ne pou- vait se prévaloir du contrat de bail du 11août 2004; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : la Cour de cassation s’appuie sur une stricte lecture du texte de l’article L 521-2 et L 521-3 du CCH: lorsque le logement fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril avec interdiction temporaire d’habiter, le loyer cesse d’être dû. Le propriétaire est tenu d’assurer l’hébergement à ses frais. La Cour de cassa- tion en déduit qu’il ne peut pas exiger du locataire le paiement d’un loyer pour un nouveau bail qui aurait été conclu pour un autre logement… La mesure est conçue comme une sanction à l’égard du bailleur, mais elle présente en l’occurrence un caractère un peu paradoxal puisque l’occupant est relogé dans des conditions a priori pérennes. C’est donc l’aspect de sanction à l’égard du bailleur qui l’emporte. Ces textes ont été modifiés plu- sieurs fois et en dernier lieu par la loi du 13juillet 2006, mais la solution rendue par la Cour de cassation semble conserver sa pertinence. Baux commerciaux ■ Formalités de cession de bail (Cass. Civ. 3 e , 3 fév. 2010, n°150, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°08-19420) La cession du bail doit respecter les formali- tés de l’article 1690 du code civil: significa- tion au bailleur ou acceptation par le bailleur dans un acte authentique. Mais il est un cas particulier que traite cet arrêt: la jurisprudence admet la signification en cours d’instance par voie de notification de conclusions. La cour d’appel avait rappelé cette solution, mais l’avait rejetée au cas d ’espèce au motif que le bailleur aurait dû acquiescer et renoncé à se prévaloir de l’inobservation de la notification. L’arrêt est cassé au visa de l’article 1690 du code civil: “Attendu que pour rejeter cette demande [tendant à valider la cession], l'arrêt retient que la signification d'une cession de bail peut être faite à tout moment, tant que le bail est encore en cours, à la condition qu'elle comporte les éléments suffisants pour faire connaître au bailleur l'existence et les conditions du transfert des droits cédés, que la jurisprudence admet qu’une signification puisse être faite en cours d’instance, par voie de notification de conclusions, qu’une telle régularisation ne peut, toutefois, intervenir qu’à la condition que le bailleur acquiesce et renonce à se prévaloir de l’inobservation de l’obligation de la notification, que ce moyen de couver- ture de l’irrégularité ne peut pas avoir d’effet dans une instance où le bailleur poursuit la résiliation du bail précisément pour cause de défaut de notification de la cession régulière; Qu'en statuant ainsi, alors que la significa- tion d’une cession de droit au bail, fai- te en cours de bail par voie de conclu- sions à l’occasion d’une instance, ne nécessite pas l’acceptation du bailleur pour rendre cette cession opposable à ce dernier , la cour d'appel a violé le texte susvisé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : dans cette hypothèse de cession du bail en cours d’instance par voie de conclusions, il n’est donc pas nécessaire que le bailleur accepte la cession. ■ Déplafonnement: preuve par expert (Cass. Civ. 3 e , 3 fév. 2010, n°154, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°09-10631) Un arrêt avait admis le déplafonnement d’un bail commercial en se fondant sur un rapport établi à la demande du bailleur. Ce rapport mettait en évidence une évolution des facteurs locaux de commercialité liée à l’augmentation importante du pourcenta- ge du nombre d’enseignes par rapport au nombre de commerces resté constant dans le secteur en cause, ce qui justifiait un déplafonnement. La cour d’appel qui avait repris cette argu- mentation voit son arrêt cassé: “Vu l’article 6 § 1 de la Convention de sau- vegarde des droits de l'homme et des liber- J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E tés fondamentales; […] Attendu que pour dire que le loyer du bail renouvelé doit être fixé selon les règles du déplafonnement, soit à la valeur locative, l’arrêt retient que les bailleurs se prévalent du rapport amiable établi à leur demande par M. P. mettant en évidence une évolu- tion des facteurs locaux de commercialité durant le cours du bail expiré, que ce rap- port soumis aux observations contradic- toires des parties et comportant des élé- ments objectifs, doit être retenu comme un élément permettant d’apprécier les motifs de déplafonnement, qu’il met en évidence une augmentation importante du pourcen- tage du nombre des enseignes par rapport au nombre de commerces resté constant du secteur en cause, […] Qu’en statuant ainsi, en se fondant exclu- sivement sur une expertise non contra- dictoire établie à la demande d’une des parties , la cour d’appel, qui a méconnu le principe de l’égalité des armes, a violé le texte susvisé“. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : C’est donc pour une ques- tion de procédure que la demande dépla- fonnement du loyer est repoussée. Le bailleur avait demandé un rapport amiable. La cour d’appel avait toutefois indiqué que “la carence des bailleurs en première ins- tance dans la preuve des éléments de déplafonnement par eux allégués ne sau- rait avoir pour effet, comme le soutient l’intimée, de faire obstacle à la production de tels éléments en cause d’appel dès lors que l’appel remet la chose jugée en ques- tion devant la Cour pour qu’il soit à nou- veau statué en fait et en droit”. Elle avait a dmis la production du rapport en appel qui se trouvait soumis aux observations contradictoires des parties dans la phase d’appel. La Cour de cassation sanctionne donc cette procédure au motif que le juge ne peut se fonder exclusivement sur un rapport non contradictoire produit par une partie. ■ Remboursement de CRL (Cass. Civ. 3 e , 3février 2010, n°153 FS-P+B, rejet, pourvoi n°08-21333) Un bail commercial comportait une clause mettant à la charge du locataire le rem- boursement de la contribution sur les reve- nus locatifs (CRL). Dans l’éventualité où elle serait supprimée, le bail prévoyait qu’une somme égale au montant de la part rem- boursée par le locataire serait ajoutée au loyer de plein droit. La CRL ayant été sup- primée pour les personnes physiques et cer- taines sociétés de personnes (loi de finances pour 2006), le bailleur avait exigé le verse- ment de loyers en 2006, par commande- ment. Le locataire avait alors assigné le bailleur en formant opposition au com- mandement. La cour d’appel avait prononcé la nullité de la clause et rejeté l’argument de prescrip- tion invoqué par le bailleur, mais l’arrêt est cassé: “Vu l’article L.145-60 du code de commer- ce, ensemble le principe selon lequel l’exception de nullité est perpétuelle; Attendu que toutes les actions exercées en vertu du chapitre V du titreIV du livre pre- mier du code de commerce se prescrivent par deux ans ; […] Attendu que pour rejeter la fin de non- recevoir tirée de la prescription soulevée par la bailleresse et prononcer la nullité de la clause litigieuse du bail l’arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que la société Naturalia, en faisant opposition au com- mandement pour faire échec à l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire mise en œuvre par ce commandement, agit non par voie d’action mais par voie d’exception, et que l’exception de nullité étant perpé- tuelle, la société Naturalia n’est pas concer- née par la prescription soulevée à son encontre; Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que la société Naturalia avait assi- gné en nullité du commandement et de la clause litigieuse du bail, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte et le principe susvisé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : le locataire avait assigné le bailleur en nullité du commandement de payer. Ce faisant, il agissait par voie d’action et non par voie d’exception. Le délai de prescription de deux ans lui était donc opposable. La Cour de cassation avait déjà jugé que l’action en nullité d’une clause illicite selon le décret de 1953 est soumise au délai de deux ans (Civ. 3 e , 16janvier 1991, Rev. loyers 1991, p.253). La clause litigieuse se trouve donc confor- tée, mais pour un motif de procédure. On regrettera que la Cour de cassation ne se soit pas prononcée sur le fond: c’était l’objet du 2 e moyen mais la prescription empêchait de l’examiner. Promesse de vente ■ Prorogation (CA Paris, 5 nov. 2009, Pôle 4, ch. 1; n°2008/23159) Une promesse de vente du 6avril 2004 avait été consentie pour la vente d’un immeuble jusqu’au 9juillet 2004. Par avenant du 19juillet 2004, les parties avaient prorogé le délai jusqu’au 30septembre 2004. Le béné- ficiaire avait d’abord refusé de régulariser la vente puis assigné le vendeur pour voir déclarer la vente parfaite. Le tribunal avait jugé la promesse de vente caduque, ce que confirme la cour d’appel: “Considérant que […] contrairement à ce que soutient l’appelant, il ne résulte pas des termes de l’avenant du 19juillet 2004 que cet acte avait pour objet de constater la levée d’option puisqu’il est mentionné que “les parties conviennent de proroger la promesse de vente du 6avril 2004 au 30septembre 2004”, ce dont il convient de déduire que l’option n’était pas encore levée , étant en outre observé que l’autorisation donnée dans l’avenant au notaire par le bénéficiaire de la promesse de libérer entre les mains du promettant la partie de l’indemnité d’immobilisation dont il est séquestre ne signifie pas que l’option est levée, mais résulte du fait que le bénéfi- ciaire reconnaît que toutes les conditions suspensives sont levées, l’indemnité d’immobilisation étant dans ces conditions due si l’option n’est pas levée; Que c’est donc à juste titre que le premier juge a déclaré caduque la promesse de vente et condamné la société C [bénéficiai- re] à la société A [promettante] la somme de 92500 € au titre de solde de l’indemnité 16février 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E - - V V E E N N T T E E ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Un exemple d’usucapion La cour d’appel de Paris a admis qu’une personne occupant depuis 1970, soit depuis plus de 30 ans, un pavillon de façon conti- nue et non interrompue, paisible et publique, devait être reconnu comme pro- priétaire par application de l’article 2229 a ncien du code civil. Une autre personne soutenait que cette possession était précaire car il aurait com- mencé à gardienner le pavillon depuis 1963 ce qui entachait la possession de précarité pendant toute la possession trentenaire. Mais la volonté d’occuper le bien à titre de propriétaire est reconnue par plusieurs élé- ments: la domiciliation d’une entreprise dans les lieux, le paiement des taxes fon- cières, la réalisation de travaux d’entretien, d’assainissement et d‘amélioration. Les actes de gardiennage invoqués étant par ailleurs écartés car réalisés à titre bénévole et antérieurs à la durée de possession de trente ans. (CA Paris 12 nov. 2009, pôle 4, ch. 1, n°08/17898) 16février 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L’urbanisme commercial était au centre d’un débat au Sénat sur le bilan de la LME. ■ Rôle des CDAC À l’occasion d’un débat le 12janvier au Sénat sur le bilan de la loi de modernisation de l’économie, Elisabeth Lamure a fait part de ses réserves sur le fonctionnement des commissions départementales d’aménage- ment commercial. Elle a indiqué d’abord que “la présence d’une personnalité quali- fiée en matière de consommation ne va pas de soi dès lors que l’impact économique du projet n’a pas à entrer en ligne de compte”, ajoutant “placer la voix des personnalités qualifiées, qui sont nommées, sur le même pied que celle des élus est discutable” (JO Sénat déb. 13 janv. p.28). Elle a ensuite criti- qué les critères de décision des commis- sions car “il n’y a pas de critères ni de normes partagés pour définir les exigences minimales à respecter en matière de déve- loppement durable et d’aménagement du territoire. Les CDAC risquent ainsi de ne plus se prononcer que pour dire oui”. Elle indique aussi que la notion de seuil de saisi- ne n’est peut-être pas l’outil adéquat pour appréhender l’impact du commerce sur les territoires et elle rappelle l’idée de Jean-Paul Charié de remplacer le critère de la surface par celui de l’envergure des commerces. Enfin, elle indique que les équipements effectivement construits ne sont pas tenus d’être conformes aux projets validés par les CDAC “de sorte que les décisions des CDAC risquent de rester lettre morte”. En matière d’urbanisme, Elisabeth Lamure rappelle que “l’ intégration de l’urbanisme commercial à l’urbanisme reste inache- vée ”. Le régime issu de la LME a vocation à être transitoire. Elle recommande donc d’élaborer rapidement un texte sur l’urbanisme commercial. Elle suggère de donner aux élus la capacité de contrôler les changements d’activité commerciale et de faire du permis de construire le seul instru- ment d’autorisation de construction de nou- veaux commerces. Le permis serait délivré a près conformité aux règles d’urbanisme des PLU, eux-mêmes conformes aux SCOT, qui intègrent les documents d’aménagement commercial (DAC). Odette Terrade analyse la situation en indi- quant que la majorité a voté un texte “ins- taurant une véritable déréglementation des implantations commerciales”, elle se dit cir- conspecte sur la réforme en raison de son effet néfaste sur l’organisation de nos villes et sur la pérennité du petit commerce de proximité (p.31). Claude Biwer estime quant à lui que la pro- position de loi relative à l’amélioration des qualités urbaines, architecturales et paysa- gères des entrées de villes, votée récemment par le Sénat, constitue l’ébauche d’une pre- mière réponse (p.32). Le Parti socialiste, par la voix de Bariza Khi - rari , soutient la recommandation de mise en place d’un outil d’observation des équipe- ments commerciaux et l’élaboration d’un texte spécifique sur l’urbanisme commercial (p.34). Daniel Raoul déplore que, dans les villes de plus de 20000 habitants, les élus n’aient “plus aucun contrôle sur les créations de commerces de moins de 1000m 2 , ceux-là mêmes qui déstructurent les quartiers” (p.39). Il demande aussi que soit revu le droit de préemption urbain, qui “impose trop de contraintes aux municipalités”. Hervé Novelli se félicite du succès du régi- me de l’auto-entrepreneur qui a été choisi à ce jour par 300000 personnes (p.46). Pour 2009, le chiffre d’affaires correspondant est de 1milliard d’euros. Il annonce un projet de loi sur la création de l’entreprise individuel- le à responsabilité limitée (EIRL) qui per- mettra de distinguer les actifs personnels de D D É É B B A A T T S S P P A A R R L L E E M M E E N N T T A A I I R R E E S S D D É É B B A A T T S S Au Sénat: CDAC, ILC, logement social … V V E E N N T T E E d’immobilisation, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : le présent arrêt permet de b ien distinguer deux situations. D’une part la prorogation de la promesse de vente qui permet de prolonger la période pen- dant laquelle le bénéficiaire peut lever l’option et donc manifester son intention d’acquérir; et d’autre part la levée d’option elle-même qui doit être exprimée dans le délai de validité de la promesse. Faute d’avoir levé l’option dans le délai prorogé, le bénéficiaire perd le droit d’exiger la réalisation de la vente et, les conditions suspensives étant levées, perd l’indemnité d’immobilisation. Contrat de vente ■ Droit de rétractation et SCI (CA Paris, 5novembre 2009, Pôle 4, ch. 1, n°2007/20117) Une SCI avait signé une promesse de vente pour l’achat d’un logement. N’ayant pas signé l’acte authentique, la SCI demandait la nullité de la promesse de vente et la res- titution du dépôt de garantie, au motif que “la promesse ne comportait pas la clause relative à la faculté de rétractation de l’acquéreur ni la mention manuscrite de sa renonciation à un prêt”. Elle précisait que la SCI ne réunissait comme associés que le gérant, son épouse et leurs enfants et qu’un seul logement avait été acquis par la société. Le vendeur estimait au contraire que la SCI avait agi dans le cadre de son activité professionnelle. La cour d’appel s’appuie sur la rédaction des statuts pour refuser à la SCI la protec- tion des consommateurs. “Considérant que […] constitue une activi- té professionnelle celle d'une SCI qui a pour objet la mise en location d'un ou plusieurs biens immobiliers, le nombre des immeubles sur lesquels s'exerce cette activité étant indifférent . Considérant que l’objet social de la SCI S.consiste, aux termes de l’article 4 de ses statuts, en “l'acquisition, la construction et l'aménagement de locaux, l'exploitation par bail, location ou autrement de tous immeubles ou droits immobiliers, tant en France qu'à l'étranger; que du seul fait de son objet social, la SCI S.ne peut prétendre bénéficier pour le prêt souscrit aux fins de l'acquisition d'un immeuble, des disposi- tions protectrices du code de la consomma- tion”. La même analyse vise le droit de rétracta- tion: “De même, [la SCI] ne peut bénéficier des dispositions de l'article L 271-1 du CCH, seul l'acquéreur non professionnel pouvant se rétracter dans le délai de sept jours”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt met en lumière les contrariétés que peuvent rencontrer des particuliers qui constituent une SCI pour fonder le cadre de l’acquisition d’un loge- ment. Dans la mesure où les statuts étaient rédigés de façon très large, le juge en déduit que l’activité de la société était pro- fessionnelle. En conséquence, la SCI ne peut pas revendiquer la protection des emprun- teurs immobiliers (art. L 312-1 et suivants du code de la consommation) ni le droit de rétractation de l’article L 271-1 du CCH. La Cour de cassation a déjà eu l'occasion de statuer de façon restrictive en indi- quant que le droit de rétractation de l'article L 271-1 du CCH ne s'applique que pour des locaux à usage d'habitation et non pour des locaux à usage mixte (Civ. 3 e , 30janvier 2008). Cet arrêt d’appel confir- me cette interprétation restrictive. ● 16février 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • D D É É B B A A T T S S P P A A R R L L E E M M E E N N T T A A I I R R E E S S B B R R È È V V E E S S ◆ Détecteurs de fumée La loi sur les détecteurs de fumée dans les lieux d’habitation revient au Sénat en séance publique le 25février 2010 (texte de la CMP). Ce texte, issu de la proposition de loi de Damien Meslot, a été adopté en CMP le 13janvier (cf. rép. de Benoist Apparu à l’Assemblée le 13janvier, JO AN déb. 14 janv. p.89). ◆ Ordures ménagères la loi du 3août 2009 (Grenelle I) ayant fixé l’objectif de l’instauration d’une tarification incitative pour le financement de l’élimination des déchets des ménages, avec une part variable, un groupe de travail va être prochai- nement mis en place: déclaration du secrétaire d’Etat à l’intérieur, Alain Marleix aux sénateurs (JO Sénat, déb. 20 janv. p.237). ◆ Risques miniers La Commission nationale de concer- tation sur les risques miniers (CNCRM) a été créée par décret du 22mars 2007. Les arrêtés de dési- gnation des 3avril et 11juin 2009 ont fixé la liste de l’ensemble de ses membres à la suite d’un “pro- cessus de désignation complexe” reconnaît Valérie Létard. Elle s’est réunie une première fois le 21octobre 2009 sous la présidence de Jean-Pierre Kucheida, député (JO débats Sénat 3 fév. 2010, p.768). ➴ ➴ 0,65% : c’est le taux de l’intérêt légal pour 2010. (Décret n° 2010-127 du 10 février 2010, JO du 11 fév. 2010, p. 2443). ➚ ➚ 4,3 milliards d’euros : c’est le montant investi dans le logement par les investisseurs institutionnels en 2009, selon une étude d’Ad Valorem. Ce montant représente 35% de leurs placements immobiliers. Le volume investi en logements est en forte hausse puisqu’il était de 1,5mil- liard en 2008. La cession d’une partie du patrimoine d’Icade a représenté à elle seule 2,5milliards d’euros. Les bailleurs sociaux ont été à l’origine de 73% des acquisitions. 44% des personnes interrogées estiment que les mesures Plan Bâtiment Grenelle auront des conséquences négatives sur l’investissement résidentiel. Chiffres l’entrepreneur et ceux qui sont affectés à l’exercice de l’activité professionnelle. ■ Hervé Novelli pousse à l’application de l’ILC Hervé Novelli a indiqué à propos de l’ILC, créé par la LME: “le Gouvernement […] n’est pas favorable à l’idée de rendre cet indice obligatoire, car cela induirait une réel- le rigidité des baux commerciaux. Mais l’indice délivre aujourd’hui un message clair aux investisseurs institutionnels, et plus par- ticulièrement à certaines banques et assu- rances”. Le ministre conclut: “les institu- tionnels doivent jouer le jeu et accepter l’application de l’indice à la demande des locataires. Le Gouvernement sera très vigi- lant à cet égard. Avant la fin de ce semestre, je ferai le point avec leurs organisations pro- fessionnelles” (p.48). Pour l’urbanisme , il conteste l’idée que la réforme aurait contribué à l’explosion de surfaces nouvelles: au cours des 9 premiers mois de 2009, pour les demandes de plus de 1000m2, il y a eu 2,24millions de m2 auto- risés contre 2,17millions pour la même période de 2008 et 2,20millions pour la même période de 2007. Hervé Novelli indique que les travaux de Jean-Paul Charié vont être poursuivis avec Benoist Apparu et il en indique les grandes orientations. Il faudra tenir compte de la réa- lité des documents d’urbanisme car le “bas- culement du droit de l’aménagement com- mercial sur le droit de l’urbanisme n’est envisageable que si ces documents sont adaptés à une telle tâche”. Par ailleurs, il faudra tenir compte des tendances actuelles de l’équipement commercial, c’est-à-dire le développement des petits formats de proxi- mité et du besoin d’agrandissement et de rénovation des anciens équipements. ■ Investissement Demessine Répondant à une question de Thierry Repentin sur la réforme du régime de la loi Demessine pour l’investissement en rési- dence de tourisme, Valérie Létard a précisé qu’une instruction serait publiée au bulletin officiel des impôts pour commenter les articles23, 86 et87 de la loi de finances pour 2010. En revanche, elle a indiqué ne pas être favo- rable à d’autres assouplissements . S’il est désormais possible que les loyers versés aux propriétaires comportent une part de loyer indexé sur le chiffre d’affaires, il n’est pas prévu d’autoriser que cette part puisse être majoritaire. (JO déb. Sénat, 20 janv. p.245). ■ Décompte de logements sociaux Marie-Hélène Des Esglaux demandait au Gouvernement s’il était possible d’allonger le délai pendant lequel des logements loca- tifs sociaux, vendus à leurs occupants, res- tent comptabilisés au titre des 20% de loge- ments sociaux. Dominique Bussereau lui a répondu que le délai de 5 ans, qui a été fixé par la loi ENL avait permis d’atteindre un équilibre et qu’il n’était pas envisagé de revenir sur cette règle (JO déb. Sénat 27 janv. p.475). ■ ZRR: 279 communes déclassées La loi du 23février 2005 a imposé aux com- munes qui souhaitent être classées en zone de revitalisation rurale de respecter, outre des critères sociodémographiques, une condition supplémentaire: faire partie d’un établissement public de coopération inter- communale à fiscalité propre. L’arrêté du 9avril 2009 a donc actualisé le classement des communes et 279 communes qui n’ont pas rejoint une intercommunalité fin 2008 ne sont donc plus classées en ZRR. Ce disposi- tif n’est pas remis en cause , indique la ministre chargée de l’outre mer, Marie-Luce Penchard tout en précisant qu’un rapport d’évaluation des ZRR va être remis au ministre de l’espace rural, rapport qui, asso- cié aux conclusions des Assises des terri- toires ruraux, permettra de redéfinir les poli- tiques en faveur des territoires ruraux. (Réponse orale à une question de Jacques Mézard, JO Déb. Sénat, 27 janv. p.477). ■ Réforme des collectivités locales Le Sénat a consacré de longues heures de débat au projet de loi de réforme des collec- tivités territoriales. À titre d’exemple, citons l’article 5 qui pré- voir la création des “métropoles”, EPCI associant des communes pour un ensemble de plus de 450000 habitants. Il aurait la compétence de plein droit sur les domaines suivants: développement, aménagement écono- mique, social et culturel; aménagement de l’espace communautaire; politique locale de l’habitat; politique de la ville; gestion des services d’intérêt collectif; protection et mise en valeur de l’environnement et politique du cadre de vie. D’autres compétences pour- raient leur être dévolues par convention (article examiné notamment le 2février au Sénat, JO déb. 3 fév. p.774). (suite page6) L’article 7 crée par ailleurs de pôles métro- politains (p.827), qui sont des EPCI consti- tués pour la mise en œuvre d’actions d’intérêt métropolitain en matière de déve- loppement économique, écologique, éduca- tif et universitaire, d’aménagement de l’espace ou de transports notamment. L ’article 8 (p.842) vise à faciliter les fusions de communes. À suivre. Débats à l’Assemblée ■ Taxe carbone Interrogé par Jérôme Cahuzac sur l’avenir de la taxe carbone, annulée par le Conseil constitutionnel, Jean-Louis Borloo a confir- mé aux députés que le Gouvernement allait prendre en compte la préoccupation du Conseil constitutionnel concernant les 1100 sites industriels qui sont l’objet des direc- tives européennes pour les inciter à modifier leurs émissions de gaz à effet de serre, déci- sion qui ne correspondait pas à ce qu’il attendait. (JO déb. AN 13 janv. p.11). Il ajou- te le 20 janvier que le principe du bonus- malus sera maintenu pour les ménages et que, pour les entreprises, ce sera le même principe: le malus sera la taxe et le bonus un avantage consenti pour les investissements verts que réaliseront les entreprises (JO déb. AN 21 janv. p.232). ■ Tarif d’achat de l’électricité pho- tovoltaïque Philippe Folliot a interrogé le ministre de l’écologie sur l’arrêté du 14janvier 2010 rela- tif au nouveau tarif d’achat de l’électricité, tout en reconnaissant que certains investis- seurs se sont mis à construire des bâtiments vides sans autre but que le profit généré par les installations solaires. Jean-Louis Borloo répond que le nouveau tarif tient compte de la baisse de 35% des coûts de production en 6 mois. Pour les bâti- ments nouveaux, il n’y a pas de différence selon la nature du bâti, industrielle ou agri- cole. Pour les bâtiments nouveaux, le tarif est à 42 c le kWh et à 58 pour le bâti intégré (JO AN déb. 20 janv. p.154). Répondant à Jean Auclair qui relève que le bénéfice du tarif précédent suppose qu’une demande de raccordement ait été déposée avant le 1 er novembre 2009, le ministre explique qu’on recevait plusieurs milliers de demandes par jours “ce qui n’était pas exac- tement l’objectif poursuivi”. Il faut qu’une vraie demande de raccordement soit dépo- sée et pas un simple courrier (p.159). ■ Logement social et directive ser- vices. les députés ont examiné le 22janvier une pro- position de loi de Jean-Marc Ayrault relative à la protection des missions d’intérêt général imparties aux services sociaux et à la transpo- sition de la directive services. Elle vise notam- ment à exclure du champ d’application de la directive le logement social. Mais le Gouver- nement s’est opposé à son adoption. Le vote sur l’adoption des articles a été réservé (JO AN déb. 22 janv. p.376). La proposition de loi a été rejetée le 26 jan- vier (JO AN déb. 27 janv. p.486). ■ Découverte d’amiante en cas de réhabilitation Sylvie Andrieux a interpellé Fadela Amara le 26janvier à l’Assemblée sur les difficultés rencontrées par un bailleur social qui enga- ge une opération de réhabilitation de loge- ments et découvre de l’amiante (exemple de la cité des Flamants à Marseille). La secrétai- re d’Etat à la ville lui répond que, en cas de découverte d’amiante lors du chantier, cela signifie que le diagnostic préalable a été mal établi car la loi impose avant tout démarrage de travaux de réhabilitation pour des immeubles construits avant 1997, des études techniques de détection des matériaux sus- pects. Elle conclut: “il est de la responsabili- té des maîtres d’ouvrage, en l’occurrence des bailleurs sociaux, de vérifier la qualité de ces diagnostics ” (JO AN déb. 27 janv. p.451). ■ Scellier et location aux ascen- dants et descendants Jean-Claude Mathis a interrogé le Gouver- nement pour savoir pourquoi, dans le régi- me Scellier, l’investisseur peut louer le loge- ment à un ascendant ou descendant, alors que cette faculté lui est refusée dans le cadre du Scellier social. Hervé Novelli lui a répondu que dans le Scellier social, le locataire ne doit pas dépas- ser un plafond de ressources, alors que les ressources sont libres dans le Scellier clas- sique et que le loyer plafond du Scellier social est inférieur à celui du Scellier clas- sique. Mais “l’effort demandé aux proprié- taires n’a de réelle portée, et ne justifie donc un avantage fiscal supplémentaire, que s’il est effectué par un bailleur en faveur de per- sonnes qui lui sont étrangères”. Dans le cas contraire il y aurait un effet d’aubaine. (JO AN déb. 27 janv. p.458). ■ Vente de logements sociaux À l’occasion d’une question de Jean-Pierre Abelin sur les risques de surendettement des accédants à la propriété, Benoist Apparu lui a répondu que le développement de l’accession passait par 4 outils: le PTZ (215000 prêts consentis en 2009), le prêt d ’accession sociale (50000 PAS en 2009), la vente des logements sociaux et le Pass-Fon- ciers. Il a ajouté concernant la vente des loge- ments sociaux: “je souhaite atteindre l’objectif de 1% du parc , soit 40000 ventes à leurs occupants tous les ans” (JO AN déb. 28 janv. p.553). ■ Précarité énergétique Valérie Létard a indiqué que le plan d’engagement national contre la précarité énergétique annoncé le 26janvier visait à réhabiliter les logements des 300000 petits propriétaires occupants aux revenus les plus faibles. Le financement complétera les prêts existants par une nouvelle aide de solidarité écologique financée par un fond doté de 1,25milliard d’euros, dont 500millions en provenance du grand emprunt (JO AN déb. 28 janv. p.557). ■ Transposition de la directive services pour l’architecture Pierre Lellouche , secrétaire d’Etat chargé des affaires européennes a indiqué que le Gou- vernement avait retenu de transposer cette directive secteur par secteur et non par une loi unique de transposition. Pour les archi- tectes, Pierre Lellouche précise, mais sans convaincre Daniel Boisserie qui avait posé la question, que le ministre de la culture “a fer- mement défendu, au cours de l’exercice de transposition, les dispositions de la loi du 3janvier 1977 concernant les sociétés et la détention du capital et des droits de vote” (JO AN déb. 29 janv. p.621). La loi de finances recti- ficative à l’Assemblée Les députés ont abordé le 2février le projet de loi de finances rectificative pour 2010. Eric Woerth explique la nécessité d’investir et préfère parler, plutôt que de grand emprunt, de grands investissements finan- cés par l’emprunt. L’objectif est que les 35milliards d’euros d’emprunt génèrent un investissement global de 60 milliards (JO AN déb. 3 fév. p.698). François de Rugy critique le caractère “inventaire à la Prévert” des objectifs qui 16février 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • D D É É B B A A T T S S P P A A R R L L E E M M E E N N T T A A I I R R E E S S D D É É B B A A T T S S ▲ 16février 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S E E N N B B R R E E F F Présidence de la République Jean-Pierre Picca est nommé conseiller à la présidence de la Répu- blique; Christophe Ingrain quitte ses f onctions de conseiller technique (Arr. du 24janvier 2010, J.O. du 3 fév. @). Cabinets ministériels ➠ Ecologie : Nicolas Gauthier cesse ses fonctions de conseiller technique auprès de Jean-Louis Borloo. (Arr. du 1 er février 2010, J.O. du 2 fév. @). Magistrature ✓ Tribunal des conflits : Jacques Arrighi de Casanova et Edmond Honorat, conseillers d'Etat, sont élus comme membres titulaires (avis publié au J.O. du 2février 2010, p.2004) Organismes publics ✓ SOVAFIM : un arrêté du 4janvier 2010 approuve des prises de participa- tion de la Société de valorisation fon- cière et immobilière. (J.O. du 4février, p.2079) convention collective. Il s’agit d’un texte concernant la prime d'ancienneté. (J.O. du 9février, p.2286) ■ Puits et forages: fichage Un arrêté du 15janvier 2010 crée un trai- tement automatisé de données à caractè- re personnel dénommé «Base de don- nées ― Déclaration des puits et forages domestiques» (J.O. du 6février 2010, p.2203). ■ Surveillance des légionnelles Un arrêté a été publié concernant la sur- veillance des légionelles dans les installa- tions d’eau chaude sanitaire. Le texte vise notamment les hôpitaux, les hôtels et résidences de tourisme. (Arrêté du 1 er février 2010 relatif à la surveillan- ce des légionelles dans les installations de pro- duction, de stockage et de distribution d'eau chaude sanitaire, J.O. du 9 fév. 2010, p.2276) B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’ offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction. Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 385 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . vont être financés par le grand emprunt et les appellations “souvent très obscures “telles que les “démonstrateurs et plates- formes technologiques en énergies renouve- lables” (p.732). Charles de Courson rappelle que le Nou- veau Centre avait plaidé pour un grand emprunt “raisonnable” de 30milliards et se réjouit du montant de 35milliards qui a été retenu. À suivre. ✓ Vers une baisse des prix des logements de 4% en 2010 Selon une étude d’HSBC, les soutiens publics et fiscaux ont stoppé l’ajustement du marché immobilier français mais la demande reste fragile car les prix sont repartis à la hausse alors même qu’ils res- tent surévalués. Par ailleurs, les incitations fiscales vont être moins importantes en 2010. Exemple: arrêt du doublement du PTZ fin juin2010, ce qui va peser sur la sol- vabilité des ménages. L’étude estime en conséquence que “les prix ne devraient pas croître dans le neuf en 2010 et reculer de 4% en moyenne dans l’ancien”. ✓ Les bureaux à Paris deviennent plus abordables Alors que Paris faisait partie l’an dernier des 5 villes les plus chères du monde, elle est sortie de ce haut du classement. C’est le West End de Londres qui est devenu le quartier le plus cher du monde pour l’occupation de surfaces de bureaux, indique l’enquête DTZ (Global Occupancy Costs, 25janvier 2010). ✓ Quel arrêté pour les syndics? Selon l’ARC, Hervé Novellli, qui s’apprête à prendre un arrêté sur les tarifs de syn- dics, aurait retenu une option “mini- mum” et envisageait de saisir la Commis- sion des clauses abusives. L’association demande au contraire que le texte “traite aussi les problèmes des forfaits et honoraires supplémentaires” (Communiqué du 8 fév. 2010). ■ Tourisme La commune de Cabourg (Calvados) est classée comme station de tourisme par décret du 1 er février 2010 (J.O. du 3 fév. p .2026). ■ Réforme de la taxe profession- nelle Le Premier ministre a confié une mission temporaire à 6 parlementaires pour accompagner l’application de la réforme de la fiscalité locale et préparer la mise en œuvre de la clause de réexamen pré- vue par la loi de finances pour 2010. C'est la première étape d’une campagne d’information à destination des élus et des entreprises a précisé le ministère. Les députés concernés sont Michel Die- fenbacher, Olivier Carré et Marc Laffi- neur; les sénateurs sont Alain Chatillon, Charles Guéné et François-Noël Buffet. (Décrets du 4 fév. 2010, J.O. du 6 fév. p.2210). Conventions collectives ➠ Avocats salariés : l'accord du 2octobre 2009 relatif à l'emploi des seniors a été étendu par arrêté du 29janvier 2010 (J.O. du 9février 2010, p.2281) ➠ Offices publics de l'habitat : l'accord professionnel du 21octobre 2009 relatif à l'emploi des seniors a fait l’objet d’un arrêté d’extension (arrêté du 29jan- vier 2010, J.O. du 9février 2010, p.2282). ➠ Immobilier : l’arrêté du 1erfévrier 2010 modifie l'arrêté du 14décembre 2009 portant extension d'un avenant à la ▲ 16février 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É F F O O R R M M E E D D E E L L A A T T V V A A : : L L E E C C A A L L E E N N D D R R I I E E R R S S ’ ’ A A C C C C É É L L È È R R E E L’entrée en vigueur de la réforme de la TVA était programmée au 1 er janvier 2011; elle a été avancée au 1 er juillet 2010 par le vote à l’Assemblée, mais c’est finalement dès le 1 er mars 2010 qu’elle devrait voir le jour. En effet, l’article 55 de la proposition de loi de simplification du droit déposée par le député Jean-Luc Warsmann le 7juillet dernier a bien été voté le 2décembre 2009. Mais en raison du retard que risque de prendre l’adoption de ce texte eu égard à l’encombrement du calendrier parlementaire, le sénateur Philip- pe Marini a proposé (rapport du 9février) au Sénat d’anticiper le travail et de rattacher la réforme de la TVA au texte du PLF rectificati- ve en cours de discussion et qui autorise par ailleurs le grand emprunt. Ce rapport a été adopté mardi 9février par la commission des finances du Sénat et devait être soumis au débat en séance publique hier lundi 15février. Il est prévu que le texte entre en vigueur lors de la promulgation de la loi début mars. Tel est le calendrier des opérations décrit par Marc Wolf, directeur adjoint en charge de la sous-direction D (fiscalité des transactions) à la DLF, à l’occasion du Club Pierre organisé par le cabinet Herbert Smith ce 11février. Marc Wolf souligne que cette réforme n’est pas une production isolée de l’administration mais qu’elle est le fruit d’une coproduction avec la société civile, inquiète de l’insécurité juridique sur ce sujet. Il souhaite d’ailleurs que cette coproduction se poursuivre, après l’adoption de la loi, au niveau de la réaction des textes de doctrine fiscale. Il en explique les grandes lignes. L’objectif politique est de concevoir un texte de mise en ordre, sans changement des équilibres budgétaires, tant pour les collectivités locales que pour les opérateurs, tout en réalisant une mise en ordre par rapport au droit com- munautaire. ■ 30% de textes en moins Le régime de la TVA de droit commun devient désormais applicable aux immeubles. C’est la raison de la suppression du terme “meuble“ dans l’article 256 II du CGI: la TVA devient applicable aux immeubles par princi- pe, alors qu’elle l’était par exception. L’objectif de simplification se traduit très concrètement par une diminution de 30% du volume des textes consacrés à la TVA. Par ailleurs, ajoute Marc Wolf, une partie de la doctrine administrative se trouve “élevée à la dignité de la loi”. Avancer la date d’entrée en vigueur de la réforme a été rendu nécessaire car la diffu- sion de son texte a suscité une certaine impa- tience; c’est le cas par exemple du rallonge- ment du délai de revente de 4 à 5 ans. La publication de la loi devrait être suivie très rapidement d’une “micro-instruction” préci- sant les mesures transitoires. Puis l’administration va procéder à la reconstruc- tion de la documentation de base. Voici quelques autres éléments de fond de la réforme. La “summa divisio” devient celle qui doit être faite entre les opérations réali- La réforme de la TVA devrait entrer en vigueur début mars L’immobilier entre de plein droit dans la TVA. Cette réforme de principe majeure vise d’abord à rendre le droit conforme au droit communautaire. Elle a aussi des inci- dences pratiques. Le point avec le club pierre d’Herbert Smith ce 11février. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E Régime actuel - TVA si intention de construire - Pas de DE si enga- gement de construi- re dans un délai de 4 ans - TVA due par l’acquéreur - MdB: taux réduit de DE 0,715% si engagement de revente dans les 4 ans. TVA sur marge - TVA - DE: 0,715% - TVA due par le vendeur - Exigibilité: en prin- cipe date de l’acte de transfert, mais exigibilité sur encaissements sous conditions - TVA si 1 e cession (hors cession par MdB) - DE: 0,715% - TVA due par le vendeur - LASM: régularisa- tion de la TVA initia- lement déduite si pas de revente dans les 5 ans (présomption d’affectation invali- dée par CE (1) ; amen- de de 5% calculée sur le prix de vente) - DE: 5,09% - MdB: DE au taux de 0,715% si enga- gement de revente dans les 4 ans et obligations déclara- tives spécifiques - TVA sur marge Opérations Terrain à bâtir VEFA Bâti < 5 ans Bâti > 5 ans Régime projeté - TVA si TAB (défini- tion objective ) - DE au taux de 0,715% sauf enga- gement de construi- re dans délai de 4 ans (125 € ) - TVA due par le vendeur - DE au taux de 0,715% si engage- ment de revendre dans délai de 5 ans, substitution possible pour engagement de construire dans délai de 4 ans - TVA - DE: 0,715% - TVA due par le vendeur - Exigibilité sur les encaissements - TVA quelque soit le nombre de ces- sions - DE: 0,715% - TVA due par le vendeur - LASM: régularisa- tion si pas de vente de l’immeuble dans les 2 ans de son achèvement ; base de calcul de l’amende de 5% modifiée - DE: 5,09% sauf engagement de construire dans les 4 ans (125 € ) - Option possible pour TVA (totalité du prix ou sur marge selon que l’acquisition initiale a ouvert droit à déduction) - DE au taux de 0,715% si engagement de revendre dans délai de 5 ans, substitution possible pour engage- ment de construire dans délai de 4 ans Source: d’après Herbert Smith - Club Pierre - DE: droits d’enregistrement - LASM: livraison à soi-même - MdB: marchand de biens (obligations déclara- tives spécifiques) - TAB: terrain à bâtir - VEFA: vente en l’état futur d’achèvement (1) Conseil d’Etat, 19 mars 2009, n° 300352, SCI Murano sées dans le cadre d’une activité économique et celles réalisées en dehors d’une activité économique. Pour la notion de terrain à bâtir, on passe d’une approche subjective (liée à l’intention de construire de l’acquéreur) à une définition objective; tout terrain vendu par un profes- sionnel (un “assujetti”) sur lequel il existe juri- diquement une faculté de construire. Les opérations de vente ponctuelle effectuées par des particuliers restent hors champ de la TVA. Autre élément: la TVA est due par le ven- deur de façon systématique. Le régime marchand de biens est par ailleurs supprimé en tant que tel. Il devient ouvert à tous. Pour la VEFA, le régime de l’exigibilité est sécurisé (art. 266). Il est attaché aux encaissements. Pour les immeubles bâtis de moins de 5 ans, le régime TVA est généralisé, quel que soit le nombre d’opérations dans le délai de 5 ans. Réforme de la TVA immobilière
