– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Le congé pour vente engage le bailleur / Action en production de décompte de charges et action en paiement de charges indûment perçues / Procédure d’expulsion : information du préfet
Baux commerciaux : Obligation de délivrance / Congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité : la date de restitution des locaux / Obligation d’immatriculation : le cas de locaux contigus / Congé du preneur : acte d’huissier de rigueur / Conclusion d’un avenant : vérifier le pouvoir du signataire
– 5 – Fiscalité – Projet
Grand Paris : la taxe sur les plus-values immobilières adoptée
Projet : l’urbanisme commercial bientôt de retour à l’Assemblée
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda – Au fil du J.O. –
Bois et forêts / Paiement des loyers aux SEM
– 8 – Marché –
Les statistiques de prix de la Chambre des notaires de Paris : les prix des logements repartent à la hausse
■ EXAMINÉ ■ > > Le Conseil constitutionnel a été saisi par des parlementaires du projet de loi relatif à l’entrepreneur individuel. Sa publication est donc retardée. Rappelons que ce texte, dans son article12, valide la création de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). ■ RÉPONDU ■ > > Une caution exigée irrégulièrement d’un bailleur, en violation de l’article 22-1 de la loi du 6juillet 1989, encourt la nullité. La sanction n’est pas prévue par la loi mais il faut appliquer les règles de droit commun du contrat, la loi étant d’ordre public. > > Il n’est pas prévu d’insérer dans les textes relatifs aux baux commerciaux la proposi- tion du rapport Pelletier de 2004 visant à régler la situation des baux dérogatoires à l’échéance du contrat. La situation est en effet clairement traitée par la jurisprudence (voir p.6). ■ VOTÉ ■ > > Le projet de loi sur le Grand Paris a été définitivement voté par les deux Assem- blées. Il est donc en attente de promulga- tion. Nous présentons (p.5) l’article 10 qui crée une nouvelle “ taxe forfaitaire sur le produit de la valorisation de terrains nus et des immeubles bâtis” résultant en Ile-de- France des projets d’infrastructures de trans- port public du Grand Paris. Elle s’appliquera dans un périmètre de 800 mètres autour des nouvelles gares et, à demi-tarif, jusqu’à 1200 mètres. Le taux de la taxe est de 15% de la plus-value pour l’Etat et 15% pour l’Ile-de-France, dans la limite d’un plafond de 5% du prix de cession. ■ INVITÉS ■ > > 7 anciens ministres du logement sont invi- tés par la FPC à Marseille le 24juin pour traiter lors de son congrès de “40 ans de politique du logement”. L’obligation de délivrance : une obligation bien concrète F ace à la complexité ou au flou de la règle de droit ou du contrat, le juge est contraint à interprétation. Il se livre à l’exercice tantôt avec rigueur, tantôt avec souplesse. Côté souplesse, la cour d’appel de Paris a admis dans un arrêt du 26mai 2010 que le preneur n’avait pas manqué à son obligation d’immatriculation pour des locaux contigus à ceux pour lesquels il était déjà immatriculé. Il s’agissait d’un local situé dans le XIe arrondissement de Paris utilisé à titre d’espace d’art et de com- munication. Le bailleur entendait dénier à son locataire le droit à la propriété commerciale au motif que les locaux qu’il lui louait n’avait pas fait l’objet d’immatriculation au titre d’un établisse- ment secondaire. Or les pour les locaux contigus qui avaient été réunis avec les locaux loués avec autorisation du bailleur, il y avait bien une immatriculation. Dans l’ensemble des locaux, le preneur exploitait un espace d’art et de communication, qui constituait un ensemble d’activités dans lesquels le public concerné pouvait circuler d’un endroit à l’autre. Côté rigueur au contraire dans deux affaires: la première, jugée par la Cour de cassation, se réfère à l’obligation de délivrance. Cette règle générale du droit des baux qui siège à l’article 1719 du code civil peut avoir des incidences très concrètes. Il s’agissait de bâtiments utilisés à titre de pépinière qui avaient fait l’objet de deux baux, d’une part un bail à ferme, ultérieurement trans- formé en bail commercial et d’autre part un bail commercial. Or l’expertise des lieux avait démontré l’impossibilité matérielle de distinguer l’objet des deux contrats. Le locataire demandait la résolution de l’un des baux au motif que le bailleur avait manqué à son obligation de délivrance et la Cour de cassation valide cet- te argumentation au motif qu’une chose délivrée en vertu d’un premier contrat de bail ne peut faire l’objet d’une seconde déli- vrance. La clause selon laquelle le preneur déclarait avoir visité les lieux et les biens connaître ne saurait suffire à écarter l’obligation de délivrance (arrêt du 19mai 2010). Enfin, un autre arrêt de la cour d’appel de Paris (26mai 2010) rap- pelle que le preneur qui entend donner congé à l’occasion d’une période triennale doit le faire par acte extrajudiciaire. Cette règle bien établie avait été négligée par le preneur qui s’était conten- té d’une lettre recommandée. Pourtant le mandataire du bailleur avait eu l’élégance de lui rappeler la règle légale et dans un délai qui lui laissait le temps de s’y conformer. Face à la négligence du preneur, la cour d’appel, qui indique que s’agissant d’une enseigne de lunettes connue mondialement, le preneur aurait pu s’entourer de conseil juridique approprié, a fait une application stricte de la loi: faute de congé régulier, le preneur est tenu de payer le loyer jusqu’à l’échéance du bail. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 397 1 ERJUIN 2010 ISSN 1622-1419 10 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Le congé pour vente engage le bailleur / Action en production de décompte de charges et action en paiement de charges indûment perçues / Procédure d’expulsion: information du préfet Baux commerciaux : Obligation de délivrance / Congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité: la date de restitution des locaux / Obligation d’immatriculation: le cas de locaux contigus / Congé du preneur: acte d’huissier de rigueur / Conclusion d’un avenant: vérifier le pouvoir du signataire - 5 - Fiscalité - Projet Grand Paris: la taxe sur les plus-values immobilières adoptée Projet: l’urbanisme commercial bientôt de retour à l’Assemblée - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - Au fil du J.O. - Bois et forêts / Paiement des loyers aux SEM - 8 - Marché - Les statistiques de prix de la Chambre des notaires de Paris: les prix des logements repartent à la hausse S O M M A I R E E D I T O R I A L 1erjuin 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X Baux d’habitation ■ Le congé pour vente engage le b ailleur (Cass. Civ. 3 e , 19mai 2010, n°620, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°09-13474) Un bailleur avait adressé un congé pour vente à son locataire en prenant de l’avance, puis ayant changé d’avis, il avait vendu le logement occupé à un tiers. Le locataire avait alors accepté l’offre du congé pour vente et demandait être décla- ré acquéreur. L’arrêt qui avait refusé cette demande est cassé: “Vu l’article 15 - II de la loi du 6juillet 1989; […] Attendu selon l’arrêt attaqué (Chambéry, 27janvier 2009) que M.et M me A., proprié- taires d’un appartement donné à bail à M.et M me L., ont, par leur mandataire, le 30juillet 2004, notifié à ces derniers, dont le bail venait à expiration le 30juin 2005, un congé valant offre de vendre à un certain prix; que par acte du 8octobre 2004, les propriétaires ont vendu le bien à M me M.; que les locataires, qui avaient accepté l’offre par lettre recommandée avec avis de réception des 3 et 4 janvier 2005, ont assi- gné M me M., M.et M me A. et leur mandatai- re pour se faire déclarer acquéreurs de l’appartement; Attendu que pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que si les propriétaires avaient eu initialement l’intention de vendre un appartement libre de toute occu- pation et notifié aux locataires une offre de vente valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis, soit du 1 er janvier au 28février 2005, il ne leur était pas inter- dit de changer d’avis pour, en définitive, vendre leur bien occupé le 8octobre 2004; Qu’en statuant ainsi, alors que le proprié- taire est lié par son offre de vente jus- qu’à l’expiration des deux premiers mois du délai de préavis , la cour d’appel a violé le texte susvisé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le bailleur peut vendre le logement loué à un tiers sans que le loca- taire ne bénéficie du droit de préemption de l’article 15 de la loi de 1989. En effet, dans ce cas, le bail se poursuit avec le nou- veau propriétaire (Civ. 3 e , 2juin 1999, Revue des loyers, 2000, 39). Mais en l’espèce le bailleur avait délivré congé. Se posait la question de la faculté pour le locataire de se prévaloir du congé avec offre de vente pour contester le droit de l’acquéreur. La Cour de cassation estime que le bailleur est lié par son offre au loca- taire et que ce dernier peut donc l’invoquer pour faire échec à la vente consentie à un tiers. À propos de la date d’effet du droit de préemption lorsque le congé est délivré p ar anticipation, comme c’était le cas dans cette affaire, la cour d’appel avait considé- ré que le locataire dispose de deux mois pour se prononcer, en calculant le départ du délai six mois avant l’échéance du bail (et non deux mois à compter de la récep- tion du congé). La Cour de cassation a déjà statué en ce sens (Cass. Civ. 3 e , 19 sept. 2006, Loyers et copr. 2006, n°196). À À r r e e t t e e n n i i r r : : Le congé donné avec anticipa- tion risque de poser des difficultés, il vaut sans doute mieux l’éviter. ■ Action en production de décompte de charges et action en paiement de charges indûment perçues (Cass. Civ. 3 e , 19mai 2010, n°618, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°09-12689) Plusieurs locataires d’un OPHLM avaient engagé une action pour obtenir un décompte de charges concernant la rému- nération du gardien. La cour d’appel ayant ordonné la production des documents, les locataires avaient alors assigné le bailleur en restitution des charges. Le tribunal qui avait jugé l’action prescrite voit son arrêt censuré: “Vu l’article 2244 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause; Attendu qu’une citation en justice, même en référé, un commandement ou une saisie, signifiés à celui qu'on veut empêcher de prescrire, interrompent la prescription ainsi que les délais pour agir; que si, en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à l’autre , il en est autrement lorsque les deux actions , quoi- qu’ayant des causes distinctes, tendent à un seul et même but ; […] Attendu que, pour déclarer irrecevable comme prescrite l’action en répétition des charges au titre des exercices 1989 à 2001 et des exercices 2002, 2003 et 2004, le tribunal retient que l’assignation du 19mai 2003 n’a pu avoir d’effet interruptif dès lors qu’elle n’avait pas pour objet d’obtenir le paie- ment des charges indûment payées, mais de contester le bien-fondé de l’inclusion de certains frais dans les charges récupérables et d’obtenir un compte rectifié; Qu’en statuant ainsi, alors que l’action en production de décomptes de charges rectifiés et en paiement de dommages-inté- rêts et l’action en paiement des charges indûment perçues poursuivaient un seul et même but , le tribunal a violé l’article susvisé”. Le jugement est donc cassé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le principe est qu’une a ction en justice interrompt la prescription, mais qu’elle ne peut avoir cet effet pour une autre action. Ce principe subit une exception lorsque les deux actions tendent à un seul et même but (art. 2244). La Cour de cassation en fait application pour l’action en production d’un décompte de charges engagée par un locataire et l’action en paiement des charges indues. L’action en paiement est en effet la consé- quence directe de la demande de produc- tion des justificatifs de charges. Précisons que l’article 2244 a été modifié par la loi du 17juin 2008. On en retrouve le texte modifié à l’article 2241 nouveau, mais la solution rendue par la Cour de cas- sation parait conserver son actualité sous l’empire des nouveaux textes. ■ Procédure d’expulsion: informa- tion du préfet (Cass. Civ. 3 e , 19mai 2010, n°612, FSP+B, cas- sation, pourvoi n°09-12424) Le propriétaire d’un local d’habitation loué en meublé avait obtenu un jugement pro- nonçant l’expulsion et supprimant le délai de l’article 62 al. 1 er de la loi du 9juillet 1991. Cet article permet en effet au juge de sup- primer le délai de deux mois compris entre le commandement et l’expulsion. Le loca- taire contestait la régularité du commande- ment, ce qu’a admis la Cour de cassation contrairement à l’arrêt d’appel: “Vu l’article 62 de la loi du 9juillet 1991, ensemble l’article 197 du décret du 31juillet 1992; […] Attendu que pour rejeter cette demande [du locataire], l’arrêt retient que c’est lors d’une assignation relative à la résiliation d’un contrat de bail que l’acte doit être communiqué au représentant de l’Etat en application de l’article 24 de la loi du 6juillet 1989 et non lors de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux pris sur la base d’une ordonnance de référé ordonnant l’expulsion et que le comman- dement est donc régulier en la forme; Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme l’y invitait [le locataire], si l’huissier de justice avait, dès la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, adressé au préfet du département copie de cet acte et s’il lui avait communiqué tous les renseignements utiles relatifs à la personne concernée par l’expulsion, alors que cette notification était obligatoire , la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision”. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : C’est la question de la com- munication au préfet du commandement de quitter les lieux qui suscitait le débat. L’article 62 de la loi de 1991 in fine prévoit q ue “Dès le commandement d'avoir à libé- rer les locaux […], l'huissier de justice char- gé de l'exécution de la mesure d'expulsion doit en informer le représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départe- mental” d’action pour le logement des personnes défavorisées. Cette information est distincte de celle pré- vue par l’article 24 de la loi de 1989 se situe en amont de la procédure lorsque le bailleur assigne aux fins de constat de la résiliation du bail. Baux commerciaux ■ Obligation de délivrance (Cass. Civ. 3 e , 19mai 2010, n°616, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°09-12640) Un premier bail avait été conclu sous forme de bail à ferme portant sur une pépinière avec serres (3000m 2 ) et un hangar, sur une parcelle d’un hectare. Un autre bail, celui-ci sous forme de bail commercial, avait été conclu le même jour sur une superficie de 600m 2 à l’intérieur de l’ensemble de serres et hall. Un an plus tard, en 1992, les parties s’étaient mises d’accord pour transformer le bail à ferme en bail commercial. À la suite d’une expertise ordonnée judiciairement (arrêt de 2006), le locataire sollicitait la réso- lution du bail commercial portant sur une superficie de 600m 2 “au motif que la baille- resse avait manqué dès l'origine à son obli- gation de délivrance”. La cour d’appel avait rejeté cette demande, mais son arrêt est cassé: “Vu l'article 1719 du code civil, ensemble l'article 1709 du même code; Attendu que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de déli- vrer au preneur la chose louée; Attendu que, pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient que l'expert a considéré que la superficie de 600 m 2 louée aux termes du bail commercial ne peut être locali- sée qu'à l'intérieur du périmètre des serres et autres bâtiments occupés par la société C.et loués au titre du seul bail ini- tialement à ferme , qu'il conclut que l' assiette du bail commercial se confond avec une partie de la surface louée en vertu du bail à ferme transformé en bail commercial et que les 600 m 2 objet du bail commercial d'origine se trouvent situés à l'intérieur du périmètre des serres qui sont désignées pour une surface de 3000m 2 dans l'autre bail, mais que malgré cette impossi- bilité matérielle de distinguer l'objet des d eux contrats, M. D. a déclaré dans le bail commercial d'origine connaître les lieux pour les avoir visités en détail […] Qu'en statuant ainsi, alors qu'une chose délivrée en vertu d'un premier contrat de bail ne peut matériellement faire l'objet d'une seconde délivrance , la cour d'appel, qui a constaté que la chose objet du bail commercial était déjà incluse dans le bail à ferme et qui n'a pas tiré les consé- quences légales de ses propres constata- tions, a violé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 1719 impose au bailleur, sans qu’il soit besoin d’aucune sti- pulation particulière, de délivrer au pre- neur la chose louée. Il prévoit donc une obligation de délivrance, mais la Cour de cassation vise aussi l’article 1709 qui définit le bail comme “un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celui-ci s’oblige à payer”. Cette référence appuie le raisonnement selon lequel l’obligation de délivrance s’impose au bailleur de par la nature du contrat. Cet arrêt démontre que l’obligation de délivrance est chose très concrète. La Cour de cassation a pu indiquer aussi qu'une clause d’acceptation des lieux en l’état ne saurait dispenser le bailleur de son obliga- tion de délivrance du logement en bon état d’usage (Civ. 3 e , 5juin 2002, Bull. Civ. III, n°123). À À r r e e t t e e n n i i r r : : Une chose délivrée par un bail ne peut pas faire l’objet d’un deuxième bail. La règle est valable pour tous types de baux. ■ Le congé interdit la demande en résolution de bail (Cass. Civ. 3 e , 19mai 2010, n°619, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-13296) Un bail dérogatoire avait été conclu par une SCI et une société. Le bailleur avait assi- gné le locataire en paiement et celui-ci demandait reconventionnellement la réso- lution du bail. La cour d'appel avait fait droit à la demande du bailleur en estimant que le locataire avait donné congé et qu’il ne pouvait plus se prévaloir de l’article 1184 du code civil pour demander la résolution du bail. Le locataire dans son pourvoi consi- dérait au contraire que: “si le bail peut être résolu par la commune intention des parties, c’est à la condition que cette volonté soit certaine, parfaite et non équivoque; qu’en affirmant péremp- toirement que le prétendu congé donné par la société Maiselec avait été accepté par l a SCI PEG, quand un tel accord ne résultait d’aucune des pièces versées aux débats et sans indiquer à tout le moins sur quel élé- ment elle se fondait pour affirmer que le départ de la société Maiselec aurait été convenu d’un commun accord des parties de telle manière que l’article 1184 du code civil était inapplicable à la rupture de leurs relations contractuelles, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles1134 et1184 du code civil”. La Cour de cassation rejette le pourvoi: “Mais attendu, d’une part, qu’ayant relevé, sans dénaturation, que, par courrier du 30juillet 2004, la société Maiselec avait don- né congé pour le 1 er novembre 2004 et délaissé les lieux à la fin du mois d’octobre 2004 et retenu que la SCI PEG avait accepté ce congé, la cour d’appel, qui a constaté que la convention des par- ties avait pris fin avant que ne soit for- mée la demande reconventionnelle ten- dant à sa résolution, en a exactement déduit que devait être rejetée la demande en résolution d’un bail expi- ré en vertu d’un congé accepté ; Attendu, d’autre part, qu’ayant retenu que la société Maiselec devait être indemnisée à raison des dégâts des eaux et qu’aucune indemnisation ne pouvait être accordée au titre d’une perte de recette qui n’était pas établie, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, a souverainement apprécié la consistance du préjudice subi par la locataire; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le preneur, invoquant des dégâts des eaux et l’impossibilité de rece- voir la clientèle, avait, pour des raisons d’hygiène et de sécurité, indiqué par écrit: “je suis contraint à résilier le bail précaire”. Il lui était ensuite difficile de soutenir qu’il n’avait pas donné congé. La conséquence logique est qu’il ne pouvait plus invoquer l’article 1184 du code civil selon lequel la condition résolutoire, toujours sous-enten- due dans les contrats synallagmatiques, doit être demandée en justice. ■ Congé avec refus de renouvelle- ment et offre d’indemnité: la date de restitution des locaux (Cass. Civ. 3 e , 19mai 2010, n°621, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-15255) Un locataire exploitant un commerce de 1erjuin 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 1erjuin 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E garage avait reçu congé de son bailleur avec refus de renouvellement, et offre d’indemnité d’éviction. Le congé prenait effet au 1 er janvier 2004. Se posait la ques- t ion de l’obligation de procéder aux travaux prescrits par l’article 18 de l’arrêté du 22juin 1998 relatif aux réservoirs enterrés de liquides inflammables. La cour d’appel avait jugé que cela incombait au locataire qui avait reçu congé, ce que confirme la Cour de cassation: “Mais attendu qu’ayant exactement retenu que la société GPM [ locataire ], si elle avait, en suite du congé à effet au 1 er janvier 2004, quitté les lieux le 1 er juin 2005, était tenue , comme dernier exploitant d’une instal- lation classée pour la protection de l’environnement, de prendre , en applica- tion de l’article R.512-74 du code de l’environnement, toutes les dispositions utiles pour la mise en sécurité du site , et, s’agissant des réservoirs de carburant et de leurs équipements annexes, de les neu- traliser conformément aux dispositions de l’article 18 de l’arrêté du 22juin 1998, la cour d’appel en a déduit à bon droit que l’indemnité d’occupation avait couru jus- qu’au 1 e r juin 2006, date à laquelle la loca- taire avait justifié avoir pris ces mesures; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le litige portait donc sur la fixation de l’indemnité d'occupation au- delà de la période de départ du locataire, mais pour une période à laquelle il n’avaitpas encore attesté de la réalisation des travaux de neutralisation des cuves. Selon la solution d’appel confirmée en cas- sation, l’indemnité d’occupation est due jusqu’à la production des attestations de réalisation de ces travaux. L’arrêt d’appel avait indiqué qu’en l’absence de fourniture de ces documents, le bailleur ne pouvait pas relouer. La Cour de cassation confirme donc la solution. Précisons que l’article R 512-74 a été modi- fié par le décret du 13avril 2010. ■ Obligation d’immatriculation: le cas de locaux contigus (CA Paris, 26mai 2010, Pôle 5, ch. 3, n°08/22070) Après avoir donné congé avec offre de renouvellement, un bailleur s’était rétracté et contestait le droit au statut de son loca- taire, en invoquant le défaut d’immatriculation au registre du commerce. La société locataire était immatriculée pour le lieu de son siège social et pour une autre adresse à titre d’établissement secondaire (rue de la Vacquerie) mais non pour les lieux loués (rue de la croix Faubin). La difficulté venait de ce que ces locaux avaient été réunis avec autorisation du bailleur. L a cour d’appel estime que l’immatriculation n’a pas à être effectuée dans ce cas: Elle relève que la société bailleresse avait donné son autorisation à la réalisation de travaux de l’ouverture d’un passage entre les lieux de la rue de la Vacquerie et les locaux loués. Le locataire présentait dans sa plaquette commerciale “un vaste espace d’art et de communication en un lieu unique” et indiquait que “Kiron espace constitue la réunion en un seul lieu phy- sique de métiers multiples liés à l’art et à la communication”. Selon la cour d’appel, “il en résulte que l’activité qui est exercée au […] rue de la croix Faubin et dont la société bailleresse ne prétend pas qu’elle n’est pas conforme au bail, n’est pas dis- tincte de celle exercée dans les locaux contigus […] rue de la Vacquerie pour les- quels la société Kiron est immatriculée au registre du commerce et des sociétés et que les locaux loués constituent, avec ceux contigus, un ensemble d’activités dans lequel le public concerné peut circuler d’un endroit à l’autre; Il s’ensuit que la société Kiron n’est pas tenue de s’immatriculer distinctement pour des locaux loués […] rue de la croix Faubin […]; C’est donc de manière également justifiée que le premier juge a dit que la bailleresse ne pouvait dénier à la société Kiron le béné- fice du statut des baux commerciaux”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La solution rendue est donc favorable au preneur. Elle n’exige pas l’immatriculation pour le local loué dès lors que le local voisin qui lui est contigu et dans lequel s’exerce la même activité a fait l’objet d’une immatriculation. ■ Congé du preneur: acte d’huissier de rigueur (CA Paris, 26mai 2010, Pôle 5, ch. 3, n°09/00114) Le 20octobre 2005, le locataire d’un local commercial adressait un courrier recom- mandé annonçant une libération des lieux le 30novembre 2005 et que “s’agissant d’une résiliation de bail anticipée elle sou- haitait arriver à un accord”. Le mandataire du bailleur avait répondu le 3août 2006 que le congé supposait un préavis de 6 mois et un acte extrajudiciaire, position confir- mée dans un courrier du 11décembre 2006. L’échéance du bail était fixée au 31mai 2010, un congé restait possible pour le 31mai 2007, fin d’une période triennale. Le locataire ne s’étant pas confirmée aux règles légales, la cour le condamne au paie- m ent des loyers jusqu’au 31mai 2010. “En application de l’article L 145-9 du code de commerce, le congé doit être donné par acte extra-judiciaire. Le courrier du 20octobre 2005 adressé au bailleur par LR avec AR ne faisait au demeurant qu’annoncer l’intention du preneur de libé- rer les lieux dans le mois suivant et ne sau- rait avoir valeur de congé […]; à le qualifier tel, il est parfaitement irrégulier comme ne respectant pas les formes légales prévues par l’article L 145-9 du code commerce […] À défaut de congé valablement délivré, le bail s’est donc régulièrement poursuivi non- obstant les diverses négociations entre les parties et le preneur est tenu au paiement des loyers jusqu’au terme du bail soit le 31mai 2010. Il n’y a lieu dès lors ni résolution ni à résilia- tion du contrat de bail liant les parties”. La cour rejette aussi la demande en respon- sabilité du bailleur ou de son mandataire, l’arrêt relevant d’une part que la société, connue sous l’enseigne Vuarnet “qui béné- ficie d’une renommée mondiale peut avoir recours à des conseils juridiques” et d’autre part que le mandataire l’avait informée des règles légales. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cette solution est bien éta- blie. Le preneur doit donner congé par acte extrajudiciaire. La lettre recomman- dée ne saurait remplacer l’acte d’huissier, quand bien même le bail l’aurait autorisé (Civ. 3 e , 4mars 1992). ■ Conclusion d’un avenant: véri- fier le pouvoir du signataire (CA Paris, 26mai 2010, ch. 5-3, n°09/08644) Un litige portait sur la fin d’un bail. Le loca- taire contestait l’opposabilité d’un avenant qui avait modifié les dates d’échéances triennales notamment. La cour d’appel reçoit cet argument en indiquant que le directeur administratif et financier “n’était titulaire d’aucun mandat social à l’époque de la signature des ave- nants litigieux et il n’est justifié d’aucun pouvoir lui donnant qualité pour engager la société”. La fonction de directeur admi- nistratif et financier révèle clairement que son titulaire n’est pas investi d’un mandat social et ne peut dès lors engager la socié- té sans pouvoir spécial ou délégation générale au demeurant toujours révo- cable”. Elle ajoute que le bailleur, représenté par ▲ 1erjuin 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É P P R R O O J J E E T T ◆ L’urbanisme commercial de retour à l’Assemblée: vers la fin des CDAC La proposition de loi sur l’urbanisme commercial (n°2490) de Patrick Ollier et de Michel Piron sera examinée le 15juin par les députés. Les députés constatent que les règles de la LME de 2008 ont montré “certaines imperfections et limites propres à continuer à favo- riser le développement des zones à prédominance commerciale “en péri- phérie de villes “au détriment des zones de centralité”. L’objet de la proposition de loi est d’intégrer l’urbanisme commercial dans l’urbanisme de droit commun. Les auteurs du texte veulent envoyer un signal aux tenants de l’ultra-libé- ralisme pour leur rappeler qu’une économie de marché ne peut s’affranchir de toute règle. Ce sera au document d’orientation et d’objectif du SCOT de préciser de manière prescriptive les règles qui doivent guider les implanta- tions commerciales. Le PLU décline- ra au niveau des parcelles les orientations fixées. Ce serait au PLU intercommunal de définir les règles d’urbanisme liées à l’activité commerciale. Le président de l’établissement public intercommunal pourra solli- citer l’avis , purement consultatif , de l’observatoire régional d’équipement commercial (art. 2). L’article 5 supprime les CDAC et la commission nationale d‘aménagement commercial et les observatoires départementaux. Il crée des obser- vatoires régionaux d’équipement commercial. A suivre. un professionnel de l’immobilier aurait dû procéder à la vérification élémentaire du pouvoir du signataire d’engager la société locataire. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’arrêt se réfère notamment à l’article L 225-56 du code de commerce sur les pouvoirs du directeur général. ● ▲ Grand Paris La taxe sur les plus-values immobilières adoptée. L'Assemblée a adopté le 26mai le texte définitif de la commission mixte paritaire sur le projet de loi relatif au Grand Paris. Le Sénat a procédé au même vote le 27mai. Le texte est donc en attente de promulgation. L’article 10 de la loi institue une « taxe forfai- taire sur le produit de certaines valorisations immobilières de la région Ile-de-France ». Voici ses principales caractéristiques. Elle vise le produit de la valorisation des ter- rains nus et des immeubles bâtis résultant des projets d'infrastructure du réseau de transport public du Grand Paris. Elle est affectée à l'établissement public « Société du Grand Paris ». Le conseil régional d'Ile-de-France peut déci- der d'instituer une taxe analogue au profit du Syndicat des transports d'Ile-de-France (STIF). ❑ Date d'application La taxe est exigible pendant 15 ans à comp- ter de la date de publication ou d'affichage de la déclaration d'utilité publique des pro- jets. ❑ Cessions visées La taxe s'applique aux cessions à titre oné- reux de terrains nus et immeubles bâtis ainsi qu'aux droits relatifs à ces biens, aux cessions de participation dans les personnes morales à prépondérance immobilières. ❑ Application géographique Le périmètre concerné sera arrêté par l'Etat (ou la région pour la taxe instituée par la région). Le périmètre ne peut s'éloigner de plus de 800 mètres d'une entrée de gare de voyageurs prévue pour le projet de d'infrastructure au titre duquel la taxe a été instituée. Toutefois, ainsi que l'a indiqué Yanick Pater- notte au Sénat (le 26mai), la taxe « s'appliquera à taux plein jusqu'à 800 mètres d'une entrée de gare, puis à demi- tarif dans un rayon de 800 à 1200 mètres ». Voir le tarif ci-après. ❑ Exonérations Le texte prévoit 7 cas d'exonération: - la 1 e vente en l’état futur d’achèvement et la première vente après leur achèvement d'immeubles bâtis (sous réserve qu'ils n'aient pas fait l'objet d'une 1 e VEFA); - transferts de propriété visés par l'art. 12-1 du code de l'expropriation ( expropriation ); - terrains et bâtiments vendus par les ges- tionnaires d'infrastructures de trans- ports collectifs ferroviaires ou guidés (si le produit en est affecté à la réalisation des tra- vaux pour le réseau de transports du Grand Paris); - cessions de biens acquis postérieurement à la mise en service de l'équipement d'infrastructure concerné; - terrains et bâtiments vendus à un orga- nisme HLM, une SEM gérant des loge- ments sociaux, à l'association Foncière Loge- ment (ou une SCI dont la Foncière détient la majorité des parts) ou à un organisme agréé (au titre de l'art. L 365-2 du CCH relatif à la maîtrise tire d'ouvrage pour la construction ou la réhabilitation de logements sociaux); - terrains et bâtiments vendus à une collec- tivité territoriale , un EPCI ou un établisse- ment public foncier (art. L 321-1 du code de l'urbanisme et EPF locaux, art. L 324-1) en vue de leur cession à un organisme HLM (ou autre organisme visé au cas précédent). ❑ Personnes assujetties à la taxe Il s'agit des personnes physiques, des sociétés ou groupements soumis à l'impôt sur le reve- nu ou à l'IS et les contribuables non domici- liés en France, assujettis à l'IR et soumis au prélèvement de l'art. 244 bis A. ❑ Calcul de la taxe Il faut faire la différence entre le prix de ces- sion et le prix d'achat majoré des dépenses et frais, actualisé en fonction de l'indice des prix à la consommation. La plus-value est diminuée du montant de la plus-value imposée en application des articles150 U à 150 VH du CGI. Le taux de la taxe varie en fonction de la distance entre le bien et l'entrée d'une gare de voyageurs prévue pour le projet d'infrastructure au titre duquel la taxe est instituée. - À moins de 800 mètres , le taux de la taxe est de 15% pour l'Etat et de 15% pour la région Ile-de-France. - À moins de 1200 mètres , le taux est de 7,5% pour l'Etat et de 7,5% pour la région Ile-de-France. Par ailleurs, il est prévu un plafond : le total des taxes ne peut pas dépasser 5% du prix de cession. Si c'est le cas, l'excédent s'impute à parts égales sur le produit de la taxe due à l'Etat et celui de la taxe due à la région. La taxe est due par le vendeur. L'administration doit préparer un modèle de déclaration, qui devra être déposé lors de l'enregistrement de l'acte de cession. Si aucu- ne plus-value n'est constatée, il n’y a pas lieu de faire de déclaration. La taxe est versée lors du dépôt de la déclara- tion. ● 1erjuin 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 6mai 2010 S énat p.1134 n°9826 André Vantome, P S, Oise Combien de maisons à 1 00000 € ? Écologie Les difficultés identifiées dans le cadre des maisons à 1 00000 € ont produit des enseignements précieux pour le pass-foncier. Le programme peut a posteri- ori être considéré comme une étape d'une année dans la mise en place d'un dispositif d'accession à la propriété pour les ménages modestes, basé sur le portage du foncier et l'approche partenariale. Pas de réponse sur le n ombre de maisons à 100000euros. En revanche il y a eu jusqu’à présent 8500 Pass-foncier. 6 mai 2010 Sénat p.1135 n°12154 J ean-Louis Masson, NI, Moselle R edevance d'assainissement Écologie L a redevance d'assainissement est perçue dès lors que l'évacuation des effluents domestiques est rendue possible par l'existence d'un réseau de collecte con- struit et mis en service, même non doté d'une station d'épuration. Même en l'absence de traitement des eaux usées, la redevance paraît applicable. L e sénateur remarquait que la précédente réponse à sa question était impossible à com- prendre… 6mai 2010 Sénat p .1158 n°4803 Michèle San Vicente-Baudrin P S, Pas-de-Calais Justification des charges locatives L ogement L'article 23 de la loi du 6juillet 1988 prévoit que les charges sont exigibles sur justification. Il peut s 'agir de factures, contrats de fourniture et d'exploitation en cours et de leurs avenants, de l'indication de la quantité consommée et du prix unitaires de chaque catégorie de charges. La réponse rappelle que des accords sur la m aîtrise des charges peuvent être conclus avec les locataires. 6mai 2010 Sénat p.1160 n°12456 Virginie Klès, PS, Ille-et-Vilaine Quelle sanction pour une caution exigée irrégulièrement par un bailleur? Logement L'article 22-1 de la loi du 6juillet 1989 (issu de la loi Boutin) interdit le cumul entre le cautionnement et une assurance. En cas de cumul, il convient d'appliquer le droit commun des contrats: l'interdiction étant d'ordre public, le cautionnement sollicité à tors est nul , au profit de l'assurance. Une réponse donnée sous réserve de l'interprétation des tri- bunaux. 11mai 2010 AN p.5253 n°64558 Pierre Morel-A- L'Huissier UMP, Lozère Prévention de l'érosion du littoral Écologie Le préfet arrête la liste des communes exposées à un risque majeur. Dans les com- munes désignées par arrêté préfectoral en raison de leur exposition à un risque particulier, le maire est soumis à une obligation d'information sur les risques. Il établit un document d'information communal sur les risques majeurs (DICRIM). Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans un PPRT ou PPRM prescrit ou approuvé doivent être informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence des risques visés par le plan. L'Etat peut élaborer un plan de prévention des risques lit- toraux si le PPR se révèle adapté. Le PPR annexé au PLU est une servitude. 11mai 2010 AN p.5259 n°73867 Rudy Salles, Nouveau Centre, Alpes-Maritimes Abaissement du seuil d'intervention de l'architecte de 170m 2 ? Écologie Le rapport de l'office parlementaire d'évaluation des choix scientifiques sur la performance énergétique des bâtiments préconise de réfléchir à l'abaissement de dérogation à l'obligation de recours à l'architecte. Une évolution du seuil de 170m 2 soulève des ques- tions légitimes . Mais l'objectif du Gouvernement est d'améliorer la qualité architecturale des bâti- ments et de construire 300000 logements par an. Les mesures devront concourir à ces objectifs « tel n'apparaît pas être le cas de cette proposition ». Une réponse très nuancée, mais plutôt défavorable à l'évolution du seuil. 11mai 2010 AN p.5335 n°57572 Olivier Jardé Nouveau Centre, Somme Sanctions d'incivilité dans les immeubles Intérieur La loi du 2 mars 2010 (lutte contre les violences de groupe) permet aux pro- priétaires ou exploitants d'immeubles collectifs à usage d'habitation de con- stituer une personne morale dont l'objet est de fournir à ses membres des services de surveillance humaine ou électronique. Leurs agents peuvent être autorisés à porter une arme de 6 e catégorie. En revanche, il n'est pas envis- ageable que les gardiens d'immeubles soient autorisés à sanctionner les per- sonnes commettant des actes susceptibles de recevoir une qualification pénale; la sanction de ces infractions ne peut relever que de l'autorité judiciaire. 11mai 2010 AN p.5357 n°69267 Marc Le Fur, UMP, Côtes- d'Armor Clarification du bail dérogatoire Justice La commission Pelletier avait proposé en 2004 que, à la fin du bail dérogatoire, il soit laissé un délai de 30 jours au-delà duquel s'appliquerait le statut des baux commerciaux. Mais la jurisprudence interprète de façon suffisamment claire l'article L 145-5 du code de commerce. Pour écarter le statut, le bailleur doit donc faire connaître avant l'arrivée du terme son intention de ne pas poursuivre la relation contractuelle, sans qu'un congé soit nécessaire (Civ. 3 e , 27 oct. 2009). La réponse remarque par ailleurs qu'il y aurait une interrogation sur la règle à appliquer pen- dant la période de 30 jours après le terme. 13 mai 2010 Sénat p.1225 n°11662 Annie David, CRC, Isère Taxe sur les cessions de terrains devenus con- structibles. Exonération en cas de remembre- ment Economie La taxe sur les cessions de terrains devenus constructibles ne s'applique pas aux cessions exonérées d'impôt sur le revenu au titre des plus-values des particuliers. Sont donc exonérées les cessions de terrains échangées lors d'un remembrement. Si le remembrement a lieu après le classement constructible, la cession ultérieure est exonérée de taxe car ce n'est pas la 1 e cession. La réponse observe qu'il est peu probable que les opérations de remem- brement soient organ- isées à seule fin d'éviter le paiement de la taxe. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ ▲ 1erjuin 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Écologie : rejoignent le cabinet de Jean-Louis Borloo: Eric Banel, Vincent Divry, Jacques Trouvilliez, Alexis Rouque, Barbara Chazelle, conseillers techniques . Quittent le cabinet: Eudes de Morel, Lio- nel Bessard, Antoine Cadi, Didier Bellier- Ganière, conseillers techniques et Olivier Thibault, conseiller (Arrêtés des 15 et 18mai 2010, J.O. du 21mai, @). ➠ Economie : Philippe Gravier est nom- mé directeur adjoint du cabinet de Chris- tine Lagarde. Il succède à Michel Guil- baud. (Arrêté du 12mai 2010, J.O. du 20mai, @). ➠ Plan de relance : Régine Leduc est nommée conseillère au cabinet de Patrick Devedjian. (Arrêté du 6avril 2010, J.O. du 18mai, @). Organismes publics ✓ Commission des infractions fiscales : Emmanuel Glaser , conseiller d'Etat, est nommé membre titulaire; il succède à Alain Christnacht. (Décret du 17mai 2010, J.O. du 19mai, p.9226) ✓ ADEME : Gabriele Fioni , directeur scientifique et adjoint au directeur géné- ral pour la recherche et l'innovation, est nommé administrateur de l’Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie, sur proposition du ministre chargé de la recherche (Décret du 20mai 2010, J.O. du 22mai, p.9456). ✓ L’arrêté du 12mai 2010 porte fin de suspension du conseil d'administration de l'association Aliance 1% logement. (J.O. du 20mai, p.9281). Préfets Rémi Thuau est nommé préfet des Côtes- d'Armor; Georges-François Leclerc est nommé préfet de l'Aube. (Décrets du 20mai, J.O. du 21mai, @) Magistrature ✓ Conseil d’Etat : Dominique Chelle , président de section au tribunal adminis- tratif de Paris, est nommée conseiller d'Etat en service ordinaire. (Décret du 20mai 2010, J.O. du 21mai, @) Etablissements publics ✓ L' Etablissement public foncier de la Vendée a été créé par décret n°2010- 503 du 18mai 2010 (J.O. du 19mai, p.9211). Conventions collectives ➠ Personnels des centres pour la protec- tion, l'amélioration et la conservation de l'habitat et associations pour la restaura- tion immobilière (PACT et ARIM ): il est envisagé l’extension de l’avenant n°3 du 29septembre 2009 sur la période de pré- avis . (J.O. du 21mai, p.9397). ■ Bois et forêts Il est créé une nouvelle obligation décla- rative pour l'application de l'exonération partielle de droits de mutation à titre gratuit et d'ISF en faveur des bois et forêts. Ce décret du 19mai instaure un bilan de mise en œuvre des docu- ments de gestion durable . (Décret n°2010-523 du 19mai 2010 pris pour l'application du 3° du 1 et du 2° du 2 de l'article 793 et de l'article 885 H du CGI et relatif à la mise en œuvre des documents de gestion durable prévus à l'article L.4 du code forestier conformément à l'article L.8 de ce code, J.O. du 21mai, p.9360) ■ Paiement des loyers aux SEM Un arrêté du 14mai ajoute aux opéra- tions autorisées à partir d'un livret A, le prélèvement des loyers à des SEM. En matière de loyer, seul était visé aupara- vant le prélèvement de loyers à des orga- nismes HLM. (Arrêté du 14mai 2010 modifiant l'arrêté du 4décembre 2008 pris pour l'application de l'article R.221-5 du code monétaire et financier, J.O. du 22mai, p.9446). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 397 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 1 5 j uin 2010 ( Reims). Le 18e congrès du SNAL a pour thème “ Construire une ville durable à l’échelle du territoire ”. Avec notamment Benoist Apparu, Michel Piron, président du CNH, Bruno Bourg-Broc, député et président du jury éco-quartiers. Au programme: “de la loi SRU au Grenelle de l’environnement”: présentation cri- tique du bilan de la loi SRU, l’étalement urbain en progression continue. Contact: www.snal.fr ✦ 16 juin 2010 (Paris, chambre des notaires de 14h30 à 19h30). Le Conseil national handicap organise un débat conférence sur le thème “ Accessibilité: des atouts pour tous? ou une contrainte pour tout? ” Clôture par Benoist Apparu. Contact: CNHandicap. Aude de Chava- gnac. adechavagnac@cnhandicap.org ✦ 24 et 25 juin 2010 (Marseille, palais du Pharo). Le 40e congrès d de la FPC, qui a pour thème “promo- teur immobilier un engagement citoyen” réunira notamment (24juin 14h50) une table ronde pour traiter de “40 ans de politique du loge- ment”. Elle ne rassemblera pas moins de 7 anciens ministres du logement: Louis Besson, Christine Boutin, Albin Chalandon, Marie-Noëlle Lie- nemann, Pierre Méhaignerie, Pierre- André Périssol et Gilles de Robien. Contact: congresfpc2010@cottaz.com Tél. 0474459557. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 1erjuin 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Christian Lefebvre, nouveau Président de la Chambre des Notaires de Paris relevait en introduction à la conférence de presse immobilière du 27mai 2010 un paradoxe entre la situation écono- mique actuelle, morose, et le dynamis- me du secteur immobilier; les vendeurs sont actifs sur le marché immobilier même en période de crise, après une baisse des prix sur fond de quasi-inter- ruption de l’activité des marchés immo- biliers, le nombre des Français voulant accéder à la propriété ne cessant de croître, le marché étant toujours en pénurie notamment en Ile-de-France, les prix à la location élevés, l’écart entre l’effort du locataire et celui de l’accédant faible en période de baisse des taux d’intérêt. Le marché immobi- lier est nettement reparti dans la plu- part des secteurs de l’Ile-de-France, que ce soit dans le neuf ou l’ancien et bute sur l’insuffisance de logements à vendre. Les mesures financières et fis- cales très attractives du second tri- mestre 2009 se heurtent à la pénurie de biens, les promoteurs ayant écoulé rapi- dement leurs produits du fait de l’interruption par la crise de beaucoup d’opérations immobilières. Les transac- tions sont donc rapides et sans grandes négociations sur les prix. Le volume des ventes des logements anciens et neufs est reparti à la hausse en Ile-de-France. La hausse est très for- te, tant pour les appartements anciens, et les maisons anciennes que pour les appartements neufs (voir tableau). Par exemple, au 1 er trimestre 2010, le mar- ché des appartements anciens a pro- gressé de près de 80 % en Ile-de-France. En revanche le secteur des maisons neuves n’a progressé que de 12,7 %. On constate donc un retour quasi à la normale, le nombre de logements ven- dus étant supérieur à celui du premier trimestre 2008 mais encore sensible- ment inférieur aux performances de2006 et2007. Les appartements anciens se vendent davantage dans les Hauts-de-Seine pour la petite couronne, les Yvelines et le Val d’Oise sont aussi performants dans la grande couronne. La même tendance se retrouve pour les appartements neufs sauf pour le Val- d’Oise. Pour les maisons, la Grande Cou- ronne prédomine (Yvelines, Essonne, Val d’Oise), les Hauts-de-Seine sont pré- pondérantes dans la Petite Couronne. Prix en hausse de +3,2 % à Paris En Petite Couronne, les notaires consta- tent une hausse du prix des apparte- ments anciens de 1,6% au premier tri- mestre 2010 (+1,1 % sur un an). En un an, la hausse est de 0,5% pour les Hauts-de-Seine, +0,4% pour la Seine-Saint-Denis et 2,8% pour le Val-de-Marne. Les communes enregistrant les hausses de prix les plus fortes sont : Noisy-le-Grand +17% (93), Boulogne-Billancourt +11,5% (92), Villemonble +9,5% (93) et Vitry-sur-Seine +7% (94). En grande couronne, la hausse du prix des appartements anciens est de 2,4% au premier trimestre 2010, et de +0,9% en un an. La hausse annuelle est de +0,9% pour la Seine-et- Marne, +1,2% pour les Yve- Augmentation des volumes de vente L L E E S S V V E E N N T T E E S S D D E E L L O O G G E E M M E E N N T T S S E E N N I I L L E E - - D D E E - - F F R R A A N N C C E E Le marché est reparti à la hausse. La Chambre des Notaires de Paris fait le constat dans sa conférence de presse trimestrielle du retour du marché immobilier quasi à la normale en ce premier trimestre 2010. M M A A R R C C H H É É Évolution sur un an du T1 2009 au T1 2010 Appartements anciens Appartements neufs Maisons Anciennes Paris 77,4% 101,9% - Petite couronne 84,0% 82,2% 86,3% Hauts-de-Seine 101,6% 149,6% 123,5% Seine-Saint-Denis 62,9% 35,1% 76,9% Val-de-Marne 75,1% 64,7% 75,8% Grande Couronne 76,5% 53,6% 97,3% Seine-et-marne 67,3% 43,7% 68,9% Yvelines 89,1% 97,6% 124,4% Essonne 61,4% 57,2% 108,5% Val-d’Oise 85,7% 12,2% 104,5% Ile-de-France 79,8% 67,8% 94,0% lines, +1,6% pour l’Essonne mais de - 0,3 % pour le Val d’Oise. Il y a beau- coup de microvariations entre les com- munes de ces départements. P our les maisons anciennes en petite couronne, la hausse de prix est de +2,1% au premier trimestre 2010 et de +0,7 % en un an. La variation annuelle est de -0,9% pour les Hauts-de-Seine, +3,0 % pour la Seine-Saint-Denis et - 0,1% 0,6% pour le Val de Marne. En Grande Couronne, les prix des mai- sons anciennes ont augmenté au 1er trmestre de +2,2 %, et de +0,1 % en un an. La variation annuelle est de +1,2% pour la Seine-et-Marne, -1,2% pour les Yvelines, -0,2% pour l’Essonne et +1,0% pour le Val d’Oise. Parmi les communes connaissant les plus fortes croissances de prix : Houilles +17,3% (78), Saint-Maur-les-Fossés +21,1% (94), Livry Gargan +19,0% (93) et Clamart +15,4% (92). À Paris, les prix des appartements anciens avec 6430 € /m 2 au premier tri- mestre 2010 retrouvent le niveau de début 2008. Les appartements anciens ont enregistré une hausse des prix ce premier trimestre 2010, de +3,2%. La variation annuelle est de 1,7%. Seuls les trois arrondissements les plus chers, le 6e, 7e et 4e plus légèrement, ont vu leurs prix baisser en un an. Dans 5 arrondissements, les prix ont subi une élévation dépasassant 4% : 2e, 5e, 12e, 18e, et 20e. En 2009 s’étaient réalisées seulement les ventes indispensables. Depuis le début de l’année 2010, le marché s’est ampli- fié avec un retour à la normale et la recherche de biens de qualité ou de biens intermédiaires. Cela se répercute naturellement sur les prix, repartis à la hausse, surprenante en période de récession économique. Cette hausse res- te malgré tout modérée après une chu- te de 8,3% pour les appartements anciens en 9 mois et de 12,7% en 11 mois pour les maisons. Elle subit un effet de rattrapage et est liée à l’insuffisance de l’offre en région franci- lienne. Selon les notaires, le printemps 2010 sera sans nul doute favorable à la poursuite de cette embellie des transac- tions. ■ Sabine Petit
