– 2 – Jurisprudence –
Vente : Un droit de préemption inapplicable en copropriété /
Condition d’obtention de prêt : il revient au promettant de prouver que le bénéficiaire a fait obstacle à sa réalisation / Quand le droit de propriété du vendeur suscite un doute
Assurance : Remboursement d’une somme versée par l’assureur dommage ouvrage / Recours de l’assureur dommage ouvrage contre le responsable du dommage
Baux commerciaux : Renouvellement du bail d’un hôtel / Pas de déplafonnement pour des travaux sans augmentation de la surface de vente
– 4 – Au Parlement –
EIRL / Tempête Xynthia
– 5 – Rencontre – Etudes
L’Aspim cherche à convaincre Benoist Apparu de la nécessité de favoriser le logement intermédiaire / Etude de l’IEIF / Bibliographie
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Au Sénat –
Le Grand Paris / Questions crible logement / Loi handicap / SPL
■ JUGÉ ■ > > Le Cour de cassation a jugé qu’il appar- tient au promettant de prouver que le béné- ficiaire a fait obstacle à la réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt immobilier (lire page2). > > Une condition suspensive relative à la jus- tification des droits du vendeur dans une promesse de vente n’est pas une clause de style. Elle permet au bénéficiaire de s’en prévaloir s’il ne veut pas poursuivre la vente et elle lui interdit d’invoquer le dol du ven- deur qui l’a ainsi informé des doutes qui pouvaient peser sur l’étendue de son droit de propriété (lire page2). ■ RÉPONDU ■ > > Quelles sont les conséquences de l’annulation par le Conseil d’Etat du décret de 2006 sur les dérogations accordées aux exigences d’accessibilité pour les bâtiments neufs ? Le ministre répond que les autorisa- tions qui n’ont pas été contestées dans les délais restent valables (voir page6). ■ PUBLIÉ ■ > > La loi sur les sociétés publiques locales a été publiée au Journal officiel du 28mai 2010. > > Un décret autorisant le versement d’avance des subventions pour financer les travaux d’insonorisation des logements près des aéroports a été publié (décret du 25mai 2010, voir p.7). ■ NOMMÉ ■ > > Christian Lefebvre est le nouveau prési- dent de la chambre des notaires de Paris. ■ DÉCLARÉ ■ > > Benoist Apparu compte sur les institution- nels pour développer une offre locative en secteur intermédiaire. L’Aspim ne demande pas mieux que de soutenir l’offre locative… L’ Aspim avait invité Benoist Apparu ce 1 e r juin à s’exprimer sur la fluidité de la chaîne du logement. Le président de l’Association des sociétés de placement immobilier, Patrick de Lataillade a rappelé que les SCPI sont les derniers institutionnels à investir dans le logement, et qu’ils le font avec discernement. Il a donc plaidé pour qu’avance la réflexion sur la création de nou- velles mesures de soutien au renouvellement du parc locatif. Benoist Apparu a délivré par vidéo sa réponse aux professionnels réunis par l’Aspim (p.5). Il a indiqué que les SCPI et les OPCI pou- vaient favoriser l’émergence d’une nouvelle offre locative de logements intermédiaires. Mais il s’est gardé de donner des indi- cations précises sur les modalités ou les outils qui pourraient conduire à cette émergence. On reste donc à ce jour très en amont du chantier. L’étude que vient de réaliser l’IEIF sur le patrimoine immobilier des grands investisseurs vient à propos confirmer le retrait des investisseurs du secteur résidentiel. Si les SCPI ont pu avoir jusqu’à 19% de leur patrimoine investi en logement (en 1999), cette part n’était en 2008 plus que de 7% (lire page5). Quant aux SIIC, qui détiennent tout de même 13% de leurs actifs en logement, il est probable que cette part n’est pas appelée à augmenter, à régime fiscal inchangé. Le Gouvernement va donc devoir arbitrer entre son souhait de soutenir le développement du secteur locatif intermédiaire et sa volonté de réduire la dépense fiscale. O n lira aussi avec intérêt un arrêt de cour d’appel de Paris du 19mai dernier relatif au renouvellement d’un bail commercial portant sur une boulangerie dans le VII e arrondissement de Paris (près du Champ de Mars). Le bailleur invoquait la modification des facteurs locaux de commercialité, mais son argumentation n’a pas convaincu les magistrats. Il invoquait aussi la modification des lieux effectuée par le preneur, en se fondant sur l’article R 145-34 du code de commerce permettant un déplafonnement au titre de la modification des caractéristiques propres du local, car les travaux avaient permis de supprimer une séparation entre les locaux de vente et les locaux à usage de fournil. Mais la cour d’appel relève que ces travaux n’avaient pas pour effet d’agrandir la surface affectée à la clientèle qui était restée rigou- reusement la même. L’arrêt se prononce donc pour le plafonne- ment du loyer. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 398 8 JUIN 2010 ISSN 1622-1419 10 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Vente : Un droit de préemption inapplicable en copropriété / Condition d’obtention de prêt : il revient au promettant de prouver que le bénéficiaire a fait obstacle à sa réalisation / Quand le droit de propriété du vendeur suscite un doute Assurance : Remboursement d’une somme versée par l’assureur dommage ouvrage / Recours de l’assureur dommage ouvrage contre le responsable du dommage Baux commerciaux : Renouvellement du bail d’un hôtel / Pas de dépla- fonnement pour des travaux sans augmentation de la surface de vente - 4 - Au Parlement - EIRL / Tempête Xynthia - 5 - Rencontre - Etudes L’Aspim cherche à convaincre Benoist Apparu de la nécessité de favoriser le logement intermédiaire / Etude de l’IEIF / Bibliographie - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Au Sénat - Le Grand Paris / Questions crible logement / Loi handicap / SPL S O M M A I R E E D I T O R I A L C e numéro comporte un encart sur le colloque européen des 1 e r et 2 juillet organisé par Planète Copropriété 8juin 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • V V E E N N T T E E ▲ Vente ■ Un droit de préemption inappli- c able en copropriété (Cass. Civ. 3 e , 27mai 2010, n°647, FS-P+B, rejet) Une promesse de vente avait été consentie sur un lot portant sur un appartement au 1 e r étage d’un pavillon (lot n°2) et des droits indivis sur la parcelle sur laquelle était édifié le pavillon ainsi qu’un jardin, voies d’accès et piscine (lot n°3). Le notaire avait signifié la promesse au propriétaire de l’autre lot (lot n°1 portant sur le rez-de-chaussée et le reste des droits indivis) pour qu’il puisse exercer son droit de préemption. Mais la cour d’appel avait rejeté sa demande de préemption, ce que confirme la Cour de cas- sation: “Mais attendu qu'ayant […] retenu à bon droit, d'une part, que l'immeuble était soumis au statut de la copropriété dès lors qu'il était réparti entre deux personnes disposant chacune d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes et constaté que le lot n° 3 avait le caractère d'accessoire indispensable de l'immeuble qu'il desservait et se trouvait ainsi en indivi- sion forcée et perpétuelle, d'autre part, que M me B. ne pouvait valablement contes- ter la nature de partie commune de l'ensemble du lot n° 3, dont les droits en jouissance étaient attribués également aux lots n°1 et2, et n'en admettre l'existence que sur les voies d'accès ou de stationne- ment de la propriété, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche sur le mandat de l'huissier de jus- tice que ses constatations rendaient inopé- rante, en a exactement déduit que le droit de préemption prévu en matière d'indivision pure et simple était inap- plicable en l'espèce ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La rédaction de l’état des- criptif de division était manifestement inadaptée puisqu'il était prévu un lot pour les parties communes (jardin, piscine et voies d’accès) avec des droits indivis, mais, semble-t-il, sans faire référence au statut de la copropriété. L’autre propriétaire voulait exercer un droit de préemption sur le jardin et la pis- cine, qu’il jugeait ne pas avoir le caractère de lot accessoire indispensable. L’application obligatoire du statut de la copropriété faisait obstacle à l’exercice d’un droit de préemption qui aurait été admissible en matière d’indivision tel que le prévoit l’article 815-14 du code civil. Le caractère de partie commune au sens de la loi de 1965 fait obstacle à l’exercice d’un droit de préemption. À À r r e e t t e e n n i i r r : : L’exercice d’un droit de préemp- tion ne peut pas s’appliquer pour un lot constituant des parties communes d’une copropriété. ■ Condition d’obtention de prêt: il revient au promettant de prouver que le bénéficiaire a fait obstacle à sa réalisation (Cass. Civ. 3 e , 26mai 2010, n°676, F-P+B, cas- sation, pourvoi n°09-15317) Une promesse de vente sous condition sus- pensive d’obtention de prêt avait été consentie le 29mars 2005. Le bénéficiaire avait déposé une demande de prêt le 7avril 2005 et une seconde le 8juillet 2005, après avoir obtenu une prorogation de la pro- messe du 16juin au 15juillet 2005. Mais il n’avait obtenu le prêt que le 29juillet. La vente n’ayant pas été réalisée, il demandait le remboursement de l’indemnité d’immobilisation. La cour d’appel le lui avait refusé, mais son arrêt est cassé: “Vu l’article 1178 du code civil, ensemble l’article 1315 du même code; […] Attendu que pour le débouter de sa deman- de, l’arrêt, qui constate que M. L. a présenté une première demande de prêt le 7avril 2005 puis une seconde le 8juillet 2005, après avoir obtenu une prorogation de la promes- se jusqu’au 15juillet 2005, et que le prêt ne lui a été accordé que le 29juillet 2005, retient qu’il ne démontre pas que la non- obtention du prêt nécessaire à l’acquisition dans le délai convenu, voire au plus tard le 15juillet 2005, ne lui est pas imputable; Qu’en statuant ainsi, alors qu ’il appartient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d’une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt confor- me aux caractéristiques stipulées à la pro- messe, a empêché l’accomplissement de la condition , la cour d’appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La cassation est encourue sur une question de preuve. Le bénéficiaire avait présenté une demande de prêt dans le délai de validité de la promesse. Il reve- nait alors au promettant de prouver que le bénéficiaire avait fait obstacle à l’accomplissement de la condition. En conséquence, il suffit au bénéficiaire d’avoir présenté une demande de prêt répondant aux exigences prévues dans le contrat pour que, en cas de refus, la condi- tion ne soit pas remplie et qu’il puisse o btenir remboursement de l’indemnité d’immobilisation. ■ Quand le droit de propriété du vendeur suscite un doute… (CA Paris, pôle 4, ch. 1, 20mai 2010, n°09/02791) Une promesse de vente portant sur un immeuble loué par bail commercial (deux preneurs) avait été conclue sous diverses conditions suspensives, dont l’une, stipulée dans l’intérêt exclusif du bénéficiaire, était relative à la “justification de la part du pro- mettant des droits de propriété incommu- tables et de titres publiés”. Or il était appa- ru un litige sur les droits des vendeurs, qui avaient reçu l’immeuble par donation de leurs parents adoptifs. Le bénéficiaire invoquait le dol du vendeur au motif qu’il aurait manqué à son obliga- tion d’information de bonne foi et récla- mait remboursement de l’indemnité de résiliation qu’il avait versée aux locataires en exécution d’une convention de résilia- tion des baux commerciaux. La cour d’appel n’admet pas le dol: “Considérant que cette disposition [clause relative à la justification des droits du ven- deur] n’est pas une clause de style et qui a été insérée à dessein dans l’acte par le notaire du bénéficiaire rédacteur de la pro- messe au seul profit de son client, établit que la société Jal’s a été informée de l’incertitude pesant sur le titre de propriété dont les promettants auraient, alors, connaissance; qu’en effet, à cette date, les époux N.[vendeurs] avaient seulement connaissance, ainsi qu’il est relaté dans le procès-verbal de défaut du 6novembre 1998, dressé par R.notaire chargé de réité- rer le partage le 15décembre 1997 par acte authentique, du dépôt du dossier de parta- ge par M me M. entre les mains d’un conseiller juridique et du choix par cette dernière d’un notaire pour “prendre désor- mais la défense de ses intérêts”; qu’ainsi, par la clause relative à la justification par le promettant de droits de propriété incom- mutables, le bénéficiaire était informé des doutes dont les promettants avaient connaissance , le contentieux judiciaire relatif au partage et à la rétracta- tion de l’adoption des époux N.n’ayant été introduit que postérieurement à la promes- se, soit par actes des 25mai 1999 et 10avril 2000”. La cour observe par ailleurs que le bénéfi- J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ciaire bien qu’informé du contentieux judi- ciaire existant sur le partage de la succes- sion, n’a invoqué aucune réticence dolosive et ne s’est pas prévalu de la condition sus- p ensive qui lui permettait de ne pas lever l’option et a préferé sommer le promettant de signer l’acte authentique”. L’arrêt conclut “les époux N.qui, de bonne foi, ont informé leur cocontractant des élé- ments en leur possession relatifs à leur titre de propriété, n’ont commis aucune réticen- ce dolosive”. La cour condamne par ailleurs le promet- tant à restituer au bénéficiaire les deux indemnités de résiliation qu’il avait versées aux preneurs. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le dol suppose une inten- tion de tromper (Civ. 3 e , 3février 1981, D 1984, 457). Ici la cour constate que le ven- deur avait informé son contractant de sa situation et relève que la condition suspen- sive permettait au bénéficiaire de ne pas poursuivre la réalisation de la vente. Il était donc mal fondé à invoquer le dol après avoir commencé par sommer le vendeur de venir signer la vente définitive. On retiendra aussi la portée pratique que l’arrêt reconnaît à la clause de l’acte relati- ve à la justification des droits du vendeur. Elle visait à attirer l’attention de l’acheteur sur le risque pris en signant sans avoir confirmation de l’étendue des droits du vendeur. Assurance ■ Remboursement d’une somme versée par l’assureur dommage- ouvrage (Cass. Civ. 3 e , 27mai 2010, n°650, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-15412) Un assureur dommage ouvrage avait versé, exécutant une ordonnance de référé, une somme à un syndicat d’agglomération nou- velle. L’assureur avait exercé un recours contre le constructeur mais ce recours avait été rejeté au motif que l’ouvrage ne pré- sentait aucun désordre portant atteinte à sa solidité ou de nature à le rendre impropre à sa destination. En conséquence l’assureur avait exigé, et obtenu, le remboursement de la somme versé au syndicat. Cette solution est confir- mée par la Cour de cassation: “Mais attendu que l'assureur dom- mages-ouvrage n'étant, en l’absence de dispositions contractuelles particulières, tenu que du préfinancement du coût des seuls travaux nécessaires à la répa- ration des désordres portant atteinte à la solidité de l'ouvrage ou le rendant impropre à sa destination , la cour d'appel qui a […] relevé que la société Albingia [assureur] avait été condamnée à p ayer une provision en vertu des obliga- tions légales mises à la charge de l'assureur dommages-ouvrage et qu'une décision irré- vocable avait constaté l'inexistence de désordres entrant dans le cadre de cet- te garantie et qui n'était pas tenue de répondre à un moyen inopérant tiré de l'affectation de la somme reçue à l'exécution des travaux de reprise, a exacte- ment retenu, sans violer le principe de la contradiction ni dénaturer le contrat d'assurance, que ne dérive pas du contrat d'assurance, mais de la loi, l'action de l'assureur tendant à la répétition de ce qui avait été payé en vertu de l’ordonnance de référé et que seule la prescription de droit commun était applicable à cette action”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’objet de l’assurance dom- mage ouvrage est d’obtenir le préfinance- ment des sommes nécessaires aux travaux en cas de mise en œuvre de la garantie décennale. Lorsque le versement de la somme au maître d’ouvrage par l’assureur dommage ouvrage ne correspond donc pas à l’objet de la garantie puisque les dommages en cause ne relèvent pas de la garantie décennale, l’assureur doit donc légitimement obtenir remboursement de la somme versée à tort. ■ Recours de l’assureur dom- mages-ouvage contre le respon- sable du dommage (Cass. Civ. 3 e , 27mai 2010, n°643, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°09-14107) À la suite de désordres constatés dans l’exécution du lot étanchéité d’une construction, l’assureur dommages ouvrages avait été condamné à verser des sommes au maître d’ouvrage au titre du préfinancement des travaux. Il avait alors exercé un recours subrogatoire envers l’architecte. L’arrêt qui avait limité l’effet de ce recours est cassé: “Vu l’article L.121-12, alinéa 1, du code des assurances; Attendu que l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jus- qu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le domma- ge ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur; […] Attendu que pour limiter la recevabilité du recours subrogatoire de l’assureur dommages-ouvrage aux montants effec- tivement employés par le maître de l’ouvrage à la reprise des désordres , l’arrêt retient que la société Ace [assureur] n e peut avoir plus de droits que l’assuré qu’elle a indemnisé, que les sommes versées en application de l’article L.121-17 du code des assurances doivent être affectées à la reprise des désordres et qu’à défaut, l’assureur possède une créance en rembour- sement à l’encontre de son assuré; Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui a ajouté à l’article L.121-12 du code des assu- rances une condition qu’il ne prévoit pas, a violé ce texte”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 121-17 prévoit que “les indemnités versées en réparation d'un dommage causé à un immeuble bâti doi- vent être utilisées pour la remise en état effective de cet immeuble”. La cour d’appel s’était fondée sur cet article pour considérer que le recours de l’assureur dommages ouvrage à l’encontre de l’architecte devait être limité aux sommes effectivement employées à la reprise des désordres. Or l’article L 121-12 accorde à l’assureur dommages ouvrage qui a payé l’indemnité due au maître d’ouvrage une action subrogatoire envers les tiers respon- sables du dommage. Cette action suppose seulement de justifier du paiement. L’auteur du pourvoi soutenait que la cour avait ajouté une condition en exigeant que la somme ait été affectée à la répara- tion des désordres. Cet argument a justifié la cassation. À À r r e e t t e e n n i i r r : : L’assureur dommage ouvrage peut donc obtenir de la personne respon- sable du dommage remboursement des sommes versées au maître d’ouvrage, indé- pendamment de l’affectation des sommes à la réparation de l’immeuble. Baux commerciaux ■ Renouvellement du bail d’un hôtel (CA Paris, ch. 5-3, 19mai 2010, n°08/18828) Un litige opposait le propriétaire d’un immeuble et la société exploitant un hôtel situé rue de Trévise à Paris IX e sur le loyer de renouvellement du bail commercial. Pour cet hôtel 3 étoiles de 24 chambres et situé dans un immeuble de 1880 de qualité ordi- naire, la cour fixe le loyer annuel à 60347 € . Voici l’extrait de l’arrêt expliquant les prin- cipes retenus pour le calcul: “Il n’est pas discuté que le local étant mono- valent, la fixation du montant du loyer se 8juin 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A S S S S U U R R A A N N C C E E - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 8juin 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • ■ EIRL Le 5mai, le sénateur Jean-Jacques Hyest pré- sente les conclusions de la commission mixte paritaire sur le projet de loi relatif à l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL). Ce nouveau mécanisme per- mettra à un entrepreneur de protéger son patrimoine personnel car l’entrepreneur à patrimoine affecté ne sera plus responsable de ses dettes professionnelles sur l’ensemble de ses biens. Restait en discussion la question de savoir si, lors de la création d’u patrimoine affecté, la déclaration d’affectation était oppo- sable aux créanciers antérieurs. Une solution intermédiaire a été retenue : l’entrepreneur pourra rendre opposable la déclaration d’affectation aux créanciers antérieurs à condition que les créanciers en soient infor- més pour leur permettre de faire jouer un droit d’opposition. Les conditions d’information seront précisées par décret (JO déb. Sénat, 6mai 2010, p.3089). Hervé Novel- li précise en réponse qu’il s’agira d’une infor- mation individuelle. Quant à la déclaration d’insaisissabilité (qui vise la résidence principale et les biens immo- biliers non professionnels), elle devait être supprimée par le projet de loi initial mais la CMP a décidé de la conserver. La loi sur l’EIRL entrera en vigueur en même temps que l’ordonnance destinée à adapter toutes les procédures collectives. Le ministre s’engage à ce que les textes entrent en vigueur le 1 er janvier 2011 et annonce l’ouverture du site internet www.infoeirl.fr. L’entrepreneur pourra créer son EIRL en ligne sur le site www.guichet-entreprises.fr. Daniel Marsin rappelle que la réforme met fin au principe de l’unicité du patrimoine, mais il se demande comment un patrimoine affecté empêchera les créanciers d’exiger des sûretés réelles sur le patrimoine personnel (p.3092). Josyane Mathon-Poinat se demande également si la réforme d’OSEO sera suffisante pour assu- rer l’accès au crédit des entrepreneurs. Richard Yung observe que nous empilons les dispositifs et qu’un entrepreneur aura le choix entre 7 ou 8 statuts: EURL, SNC, SARL, entre- prise personnelle… Il ajoute que la réforme d’OSEO constitue un cavalier dans le projet de loi. L’ensemble du texte a été adopté (p.3101). ■ Tempête Xynthia À l’occasion du débat sur le projet de loi de finances rectificative au Sénat le 6mai, le ministre du budget, François Baroin, a indi- qué qu’un amendement du Gouvernement permettrait d’intégrer dans le projet de loi le financement des dépenses urgentes pur les conséquences de la tempête Xynthia (JO déb. Sénat 7mai, p.3218). A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Débats au Sénat ❘ ❘ ◗ ◗ Cloé Teisson (ex Allen & Overy) a rejoint le département immobilier / environnement industriel du cabinet d’avocats Kalliopé . Elle interviendra aux côtés de Lorenzo Balzano , associé. ❘ ❘ ◗ ◗ Parmi les nominations au sein du cabinet Herbert Smith LLP Paris, figu- rent: Erwan Poisson (associé en contentieux) et Jérôme Le Berre (of counsel en droit fiscal). Acteurs B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E fait à la valeur locative selon les usages et en l’espèce selon la méthode hôtelière . Celle-ci est fondée sur les éléments objec- tifs que sont le potentiel de l’immeuble et s on emplacement, associés à la catégorie de l’hôtel. Le loyer ainsi fixé l’est à partir de la capaci- té maximale de recettes liées à l’hébergement, lesquelles résultent des prix établis et affichés par le locataire lui-même. Ces prix sont déterminés par celui-ci forcé- ment selon le marché pour le type d’hôtel en cause. Si, soumis à l’obligation d’affichage des prix, l‘hôtelier les retient à ce niveau c’est bien qu’il attend, malgré la politique usuelle de remise, qu’ils soient le plus souvent possible, effectifs. La base de la capacité de production du local donné à bail est, de la sorte, chiffrée, à partir des caractéristiques de l’établissement. Ensuite, tous les éléments de calcul proviennent d’appréciations fon- dées non sur les facteurs propres à la ges- tion de l’exploitant mais sur les pratiques et résultats des établissements de même natu- re ou encore sur les conséquences induites objectivement par la configuration du local donné à bail. C’est ainsi que ne sont pas pris en considé- ration, en tant que tels, les chiffres d’affaires concrets du locataire, ni le taux effectif d’occupation ni le taux réel des remises de prix en ce qu’ils reflètent la poli- tique commerciale propre du locataire”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Pour la fixation du prix du bail des locaux construits en vue d’une seu- le utilisation (monovalents), l’article R 145- 10 du code de commerce renvoie aux usages observés dans la branche d’activité considérée. Les hôtels en sont un exemple classique (Civ. 3 e , 7juin 1993, Bull. Civ. III, n°109) et la cour d’appel fait ici applica- tion de la méthode hôtelière à partir des recettes de l’exploitant calculées à partir de la catégorie de l’hôtel, du prix des chambres et du coefficient de remplissage (retenu ici pour 75%). La cour retient aussi un abattement lié aux négociations de prix, de 27%. ■ Pas de déplafonnement pour des travaux sans augmentation de la surface de vente (CA Paris, ch. 5-3, 19mai 2010, n°08/23316) Un litige portant sur le montant du loyer de renouvellement opposait un bailleur avec son locataire qui exploitait un commerce de boulangerie à Paris VII e . Le bailleur invo- quait une modification des facteurs locaux de commercialité et la réalisation de tra- vaux par le preneur constituant une trans- formation de la boutique. La cour rejette cette demande et maintient le plafonne- m ent: “Les travaux réalisés dans les locaux et consistant d’une part à créer une vitrine sur la rue du Champ-de-Mars, permettant une meilleure visibilité de l’activité exercée et d’autre part le percement du mur de sépa- ration de l’aire de vente de l’ancien labora- toire, devenu fournil, n‘ont pas eu pour effet d’agrandir la surface affectéeà la clientèle qui est restée rigoureusement la même (hors toute considération de pondé- ration). Tout au plus, la clientèle bénéficie d’une impression de volume supérieur et assis- te, par ailleurs, à la fabrication du pain mais ces éléments ne sont pas constitutifs d’une modification notable des lieux loués. Ainsi il n’y a pas lieu de retenir le déplafon- nement de ce chef”. La cour rejette aussi l’argument relatif aux facteurs locaux de commercialité consta- tant que le quartier, s’il a bénéficié de 115 logements nouveaux, a par ailleurs subi une baisse de la population et le départ du quartier du ministère du travail, ce qui a induit une perte de clientèle. En consé- quence, elle fixe le loyer par application de l’indice du coût de la construction, sans déplafonnement. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Une modification notable d’un des éléments mentionnés à l’article R 145-34 du code de commerce permet le déplafonnement. Cet article vise les carac- téristiques propres au local. La Cour de cas- sation a pu admettre que des travaux d’agrandissement de la surface accessible à la clientèle par suppression d’une partie d’un gros mur pouvaient justifier le dépla- fonnement (Civ. 3 e , 17 déc. 2002, AJDI, 2003, p.117). Ici, la cour d’appel de Paris est plus restrictive, mais elle relève qu’il n’y avait pas d’augmentation de la surface affectée à la clientèle. ➠ “ Le livret de l’administrateur d’un offi- ce public de l’habitat ” vient d’être édité par la Fédération des OPH. Il est destiné aux administrateurs des offices, pour faciliter les prises de décision sur l’élaboration de leur politique générale (déci- sions budgétaires, comp- tables, financières et délibérations sur les loyers). Il est organisé en trois parties: Offices et logement social, organi- sation et gestion des OPH, administration des OPH. Contact, Fédération des OPH. Tél.: 0140757800. 8juin 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E E E T T U U D D E E L’ASPIM cherche à convaincre Benoist Apparu de la nécessité de favoriser le logement intermédiaire Benoist Apparu, était invité à s’exprimer par l’ASPIM ce 1 er juin sur le thème “restaurer la flui- dité de la chaîne du logement” devant les professionnels de la SCPI et de l’OPCI. Par vidéo interposée, le ministre a commencé par affirmer que la chaîne du logement était bloquée, indiquant par exemple que le taux de rotation dans le parc social était très faible. Il a réaffirmé qu’il fallait une meilleure territorialisation de la production de logements et réorienter les efforts financiers vers les zones les plus tendues, tant pour le logement public que privé. Évoquant la vigilance des investisseurs institutionnels, il a souligné l’utilité du rôle des SCPI pour investir dans les zones les plus tendues. Pour l’accession à la propriété, Benoist Apparu a confirmé sa volonté de faire aboutir en 2010 la réforme des dispositifs d’aides à l’accession à la propriété. L’objectif est de resolvabiliser les classes moyennes afin de les aider à se constituer un capital immobilier. Quant au logement intermédiaire, le ministre a rappelé qu'il manquait en zone ultra-tendue et que, si le retrait des investisseurs institutionnels expliquait cette situation, il était « vital de récréer ce segment de marché ». Il a aussi confirmé son intention de réduire les loyers pla- fonds du Scellier dans certains secteurs. Il compte sur les SCPI et sur les OPCI pour favoriser l’émergence d’une nouvelle offre locative en logement intermédiaire. Le président de l’ASPIM, Patrick de Lataillade, rappelle que l’Association française des sociétés de placement immobilier regroupe des SCPI, des OPCI et des sociétés de gestion de porte- feuille agrées. Sur une capitalisation de 27milliards d’euros, les OPCI ont un poids croissant, surtout les OPCI à règles de fonctionnement allégées. Le secteur des SCPI a bien progressé, surtout grâce aux SCPI Scellier. Retraçant les actions de l’Aspim, Patrick de Lataillade s’est féli- cité d’avoir évité un verdissement trop rapide des investissements en Scellier. L’Aspim travaille par ailleurs à la définition d’un fonds de placement immobilier dont l’enveloppe immobilière serait plus importante que l’actuelle limite fixée à 65%. Patrick de Lataillade évoque aussi un travail, déjà bien avancé, visant à l’élaboration d’un code de déontologie. Le président s’est réjoui de la réforme fiscale qui a mis fin à un traitement discriminatoire sur le régime des SCPI qui fusionnent, et qui permet d’éviter que la fusion soit considérée comme une rupture de l’engagement de conservation des actifs. Quant au lancement d’un produit orienté vers le logement intermédiaire, Patrick de Latailla- de observe que les SCPI sont les derniers institutionnels à investir dans le logement, avec dis- cernement. Des réflexions sont engagées sur les nouvelles pistes qui permettraient de renou- veler le parc en alliant rendement et sécurité. Le président de l’ASPIM reconnaît que “nous sommes au démarrage des discussions”. Si la création d’une nouvelle niche fiscale n’est pas dans l’air du temps, l’élargissement du parc locatif fait partie des objectifs du Gouvernement. B B I I B B L L I I O O G G R R A A P P H H I I E E ■ Le patrimoine immobilier des grands investisseurs: 220mil- liards L’institut de l’épargne vient de réaliser u ne étude sur le patrimoine immobilier des grands investisseurs. Le patrimoine immobilier détenu par les personnes morales et les grands institu- tionnels est estimé à 220milliards d’euros fin 2008. En 2009, le montant investi dans le sec- teur est de l’ordre de 8milliards d’euros, loin du record constaté en 2007 avec 27milliards d’euros. 1 er acteur: les foncières Les acteurs les plus importants sont les foncières, qui détiennent un patrimoine de 108milliards d’euros. Puis viennent les compagnies d’assurance avec 46milliards. enfin, les SCPI représentent 17milliards d’euros. Le total de ces trois acteurs représente 80% du patrimoine immobilier d’investissement. Si les étrangers ont été moins actifs en 2008, leur part reste la plus importante: elle a représenté 48% des montants investis en immobilier d’entreprise. Cette part avait atteint 65% en 2007. Alors que les SCPI voient leur part pro- gresser (elle était de 3% en 2006, elle a atteint 9% en 2008), les foncières sont au contraire en net recul: elles représen- taient 34% des investissements en 2006, mais seulement 16% en 2008. L’estimation des actifs détenus est en léger recul pour 2008 (-3%), mais après 4 années de croissance ininterrompue. S’agissant du type d’actifs détenus, les bureaux sont largement majoritaires (36% en 2008), bien que leur part soit en recul (elle avait atteint 43% en 2005). La part du logement reste relativement stable: elle est de 13% en 2008 après avoir oscillé entre un minimum de 12% en 2007 et un maximum de 17% en 2002 et en 2006. Le patrimoine immobilier détenu par les compagnies d’assurance est en augmen- tation constante, sous l’effet de la hausse des valeurs, indique l’IEIF. Pour les SCPI, l’estimation du patrimoine a très légèrement reculé en 2008, de -1% à 16,7milliards d’euros. Mais cela suit une progression interrompue depuis 1999 (+88%). Les SCPI sont principalement investies en actifs tertiaires (68% de leur patrimoine en 2008). Le logement ne représente que 7% des actifs, alors qu’il a pu atteindre jusqu’à 19% en 1999. (Source: IEIF. Etude mai2010) ➠ “ Immobilier défiscalisez en loi Scellier , les nouvelles solutions pour réduire vos impôts en toute légalité”. Si le principe du Scellier est simple, lorsqu’on en analyse les déclinaisons outre mer ou, par exemple, les variantes Censi-Bouvard en meublé, les choses se compliquent. Il ne fallait pas moins de toute la compétence et l’expérience de notre confrère Christian Micheaud (fonda- teur de wwww.pierrepapier.fr) pour en pré- senter très clairement toutes les subtilités. Le tableau récapitulatif des 13 dispositifs de défiscalisation immobilière illustre en un regard la complexité de ces régimes. L’ouvrage donne aussi un éclairage sur les raisons qui ont conduit à l’évolution de tel ou tel dispositif d’incitation fiscale. Ainsi l’amendement Scellier aurait été suggéré, au bon moment; par la Fédération des métiers de l’Investissement Locatif. Un guide Mieux Vivre Votre Agent, 12,90 € . 240 pages. 8juin 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références ( J.O. Questions) Nom du p arlementaire Thème M inistre concerné Réponse Observations 18mai 2010 AN p.5524 n°66683 Jean-Pierre Abelin, Nouveau Centre, Vienne Avenir de la taxe départementale des espaces naturels sensi- bles Ecologie Le champ de l'habilitation du Gouvernement a légiférer par ordonnance a été restreint dans les débats sur le Grenelle. La réforme de la fiscalité de l'urbanisme se fera par la voie parlementaire habituelle. Le projet de taxe d'aménagement qui doit se substituer notamment à la TDENS et à la taxe départementale des CAUE ne modifiera pas le champ d'application de la taxe départementale des espaces naturels sensibles, ni son affectation au département, ni son rendement. 18mai 2010 A N p.5525 n°68955 Gérard Voisin, U MP, Saône-et- Loire Toitures en chaume E cologie Le recours à une toiture d'origine végétale peut b énéficier d'un crédit d'impôt durable ou, pour une réhabilitation, de l'éco-PTZ. Le ministère tra- vaille à l'élaboration d'un label « bâtiment biosourcé » , pour valoriser les constructions incorporant une part significative de matériaux d'origine végétale ou animale. Le label est élaboré sur l a base de l'article 34 de la loi Grenelle I. 18mai 2010 AN p.5574 n°55822 Eric Raoult, UMP, Seine-Saint- Denis Vente de logements neufs. Statistiques Logement Une série statistique met en évidence le parallèle des ventes de logements neufs de 1985 à 2009 et le taux de croissance du PIB. Après une production de 120000 logements neufs en moyenne annuelle sur les années 2005-2007, on passe, avec la crise, à 80000 en 2008. En 2009, la remontée est de 33,9% (données partielles en 2009). 18mai 2010 AN p.5576 n°61447 Jean-Luc Wars- mann, UMP, Ardennes Organismes collecteurs. Action logement. parution du décret. Logement Le projet de décret d'application de l'article L 313-1 du CCH qui doit définir les conditions d'agrément des organismes collecteurs d'action logement et les conditions dans lesquelles un employeur peut investir directement en faveur du logement doit être transmis prochainement au Conseil d'Etat, pour une publication d'ici à l'été . 18mai 2010 AN p.5576 n°65372 Bernard Carayon, UMP, Tarn Accessibilité des bâti- ments collectifs d'habitation existants Logement Dans les bâtiments collectifs d'habitation existants, des aménagements obli- gatoires sont exigibles en cas de modification ou d'extension et en cas de création de logements dans un bâtiment existant. Les travaux doivent au minimum maintenir les conditions d'accessibilité existantes. Les exigences portent par exemple sur les cheminements extérieurs situés sur la parcelle de l'immeuble. 20mai 2010 Sénat p.1280 n°11802 Marie-Thérèse Bruguière, UMP, Hérault Investissements Demes- sine. Remise en cause de l'avantage fiscal Budget La réduction d'impôt pour investissement dans une résidence de tourisme suppose une location pendant 9 ans à l'exploitant de la résidence (art. 199 decies E du CGI). Des assouplissements ont été apportés dans la loi de finances pour 2010. En matière de TVA, l'investisseur est exposé à une obligation de reversement de la TVA déduite si les activités auxquelles concourt son appartement ne sont plus soumises à TVA. Il doit donc conclure un contrat avec un nouveau gestion- naire fournissant des prestations d'hébergement au sens de l'art. 261 D 4 e a du CGI. Si le propriétaire fait de la location occasionnelle de logements meublés, les loyers seront exonérés de TVA et il sera tenu au reversement de la TVA. 20mai 2010 Sénat p.1283 n°11195 Rachel Mazuir, PS, Ain Accessibilité conséquence de l'annulation du décret du 17 mai 2006 Ecologie Lorsqu'un arrêté préfectoral accorde une dérogation aux règles d'accessibilité, il s'agit d'une décision indi- viduelle créatrice de droit. Or l’annulation d’un règlement est sans effet sur la décision devenue définitive. Si le délai de recours est expiré ( 2 mois à compter de la notification de l'autorisation de dérogation), il n'est plus possible de demander l'annulation de l'arrêté. Il est possible par ailleurs de demander au préfet de retirer une autorisation de dérogation devenue illé- gale. Le préfet est tenu de retirer l'autorisation à condition que la personne agisse dans le délai de 4 mois à compter de l'autorisation de dérogation. La réponse cite plusieurs références de jurispru- dence. Il y a donc deux types de procédure pos- sibles pour revenir sur une autorisation de dérogation. 25mai 2010 AN, p.5730 n°42787 Didier Robert, UMP, Réunion Cessions du patrimoine immobilier de l'Etat Budget Le montant des cessions immobilières a été de 395mil- lions d’ € en 2008 et de 475 M € en 2009. L’Etat n’a pas souhaité vendre sous les valeurs patrimoniales. Les ventes ont subi l’effet de la crise, explique la réponse. 25mai 2010 AN p.5742 n°74386 Marc Francina, UMP, Haute- Savoie Contrats de syndics Commerce PME Après la publication de l'arrêté du 19mars 2010 fixant la liste des prestations incluses dans le contrat de syndic, le secrétaire d'Etat a saisi la commission des clauses abusives de la question générale des contrats de syndics. Elle devra s'intéresser à la question de l'articulation entre prestations de gestion courante et prestations particulières. 25mai 2010 AN p.5815 n°72791 Marie-Christine Dalloz, UMP, Jura Investissement dans la location meublée non professionnelle Economie L'article 199 sexvicies accorde une réduction d'impôt pour investissement en location meublée à titre non professionnel pour les personnes physiques qui investissent dans certaines résidences. Contrairement au Scellier, ces investis- sements ne peuvent pas se faire par l'intermédiaire d'une société. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 8juin 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Plan de relance : Pierre Lahbabi quitte ses fonctions de conseiller en charge de l'effort exceptionnel en faveur du loge- ment et de la solidarité, de la santé et de la simplification au cabinet de Patrick Devedjian (arr. du 25mai 2010, J.O. du 28, @). ➠ Région capitale : Guillaume Jublot quitte ses fonctions de chef de cabinet de Christian Blanc (arrêté du 21mai 2010, J.O. du 29mai, @). ➠ Commerce, artisanat, PME : il est mis fin aux fonctions de conseiller spécial exercées par Michel Guilbaud auprès du secrétaire d'Etat, Hervé Novelli (arrêté du 27mai 2010, J.O. du 29, @). Préfets Christophe Mirmand est nommé préfet de la Savoie (décret du 27mai 2010, J.O. du 28, @). Organismes publics ✓ CNAC : Jean-Pierre Cédelle est déclaré démissionnaire d'office de ses fonctions de membre de la commission nationale d'aménagement commercial (décision du 9mars 2010, J.O. du 26mai 2010, p.9529). Conventions collectives ➠ Personnel des huissiers de justice : il est envisagé l'extension de l'avenant n°37 du 12février 2010 portant sur les salaires (avis publié au J.O. du 26mai, p.9541). ■ Insonorisation des logements et locaux des riverains des aéro- dromes: paiement d'avance de l'aide financière. P artant du constat que certains riverains n'ont pas les moyens d'assurer l'avance du financement des travaux d'insonorisation, ce décret met en place un mécanisme leur permettant de perce- voir l'aide avant de devoir régler la factu- re des travaux. En fin de chantier, tous les riverains peu- vent percevoir l'aide qui est due avant de régler la facture. Le paiement doit être fait dans le mois qui suit le versement de l'aide. En début de chantier, certains rive- rains peuvent percevoir une partie de l'aide pour verser des acomptes avant travaux. Les nouveaux textes sont insérés à l'article R 571-87 du code de l'environnement. (Décret n°2010-543 du 25mai 2010 relatif à la mise en place d'un mécanisme d'avance applicable à l'aide à l'insonorisation des loge- ments des riverains des aérodromes mention- nés au I de l'article 1609 quatervicies A du CGI, J.O. du 27mai 2010, p.9570). ■ La loi sur les sociétés publiques locales est parue La loi pour le développement des socié- tés publiques locales (SPL) a été publiée au J.O. du 29mai (loi n°2010-559 du 28mai 2010, p.9697). Le nouvel article L 1531-1 du code général des collectivités territoriales prévoit que les collectivités territoriales et leurs groupements peu- vent créer, dans le cadre des compé- tences qui leur sont attribuées par la loi, des SPL dont ils détiennent la totalité du capital. Elles sont compétentes pour réaliser des opérations d’aménagement au sens de l’article L 300-1 du code de l’urbanisme, des opérations de construc- tion ou pour exploiter des services publics à caractère industriel ou commer- cial ou toutes autres activités d’intérêt général. Elles exercent leur activité exclu- sivement pour le compte de leurs action- naires et sur le territoire des collectivités territoriales et des groupements qui en sont membres. Réaction La fédération des entreprises publiques locales, par la voix de son président, Mar- tial Passi, a déclaré que les collectivités locales pouvaient désormais choisir dans la gamme des entreprises publiques locales entre des modèles public-privé que représentent les SEM et des solutions entièrement publiques que représentent les SPL et les SPLA. B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 398 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 23-25 juin 2010 (Marseille). Le 40e congrès des Géomètres experts traitera du thème “ Experts d’un monde durable ”. Trois commissions: gérer un cabinet durablement, amé- nager le territoire durablement et penser le foncier durablement. Programme du congrès: www.geometre- m arseille2010.eu/programme.php. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ◆ CGL veut un service public du logement Le 31 e congrès de la Confédération générale du logement qui s’est réuni du 22 au 24mai a renouvelé Michel Fréchet dans ses fonctions de président. La CGL s’est pronon- cée pour la mise en pace d’un ser- vice public du logement et a affir- mé son opposition à la pratique des surloyers dans le secteur social et à la mise en place des conventions d’utilité sociale. (Communiqué du 25mai 2010). ◆ Christian Lefebvre, nouveau président de la Chambre des notaires de Paris Elu le 20mai 2010, le nouveau pré- sident veut placer son mandat sous le signe du développement durable. Son premier vice-président est Christian Benasse. B B R R È È V V E E S S 8juin 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • G G R R A A N N D D P P A A R R I I S S - - S S P P L L ■ Grand Paris À l’occasion du débat sur l’article 28 qui pré- voit une zone de protection naturelle agrico- le et forestière du plateau de Saclay, d’une surface de 2300 hectares, Bernard Vera se réjouit de la sanctuarisation de ces espaces tout en redoutant que la logique d ’urbanisation massive du plateau s’impose peu à peu (JO déb. Sénat 27avril, p.2782). Dominique Voynet a proposé un amendement pour préciser qu’aucune réduction de cette zone ne puisse être autorisée (amendement n°278), mais Christian Blanc, a répondu qu’il fallait préserver l’adaptabilité de cet espace et son amendement a été rejeté (p.2788). Dans les explications de vote, Jean-Pierre Caf- fet indique que l’objectif du projet de loi de construire 70000 logements par an en Ile-de- France est insuffisant et qu’il en faudrait au moins 100000. Dominique Voynet déplore le recours aux procédures dérogatoires au droit commun de la concertation, mais aussi le risque d’étalement urbain et de disparition de terres arables et stigmatise “la spéculation fon- cière que vous appelez de vos vœux pour essayer de financer les coûts de fonctionne- ment colossaux de votre projet” (p.2801). Jean Desessard regrette que le projet n’ait pas pour objectif de réduire l’écart entre les communes riches et les communes pauvres. Jean-Pierre Fourcade au contraire se félicite par exemple que l’objectif de 70000 logements ait fait l’objet d’un amendement pour le territoriali- ser. Le texte a été voté le 26avril (JO déb. Sénat, du 27, p.2080). ■ Questions crible logement Lors d’une séance de “questions crible” orales sur le thème du logement au Sénat le 27avril, Benoist Apparu a confirmé son objectif de vente de logements HLM pour faciliter l’accession à la propriété (JO déb. Sénat 28avril, p.2852) et faire progresser la mixité sociale dans les quartiers. À propos de la taxe sur les logements vacants , le ministre s’est engagé à étendre la liste des communes concernées, au moyen d’un décret à paraître avant la fin de l’année. Quant au programme de requalification des quartiers anciens dégradés , Benoist Apparu indique que les communes ont été choisies et les premières conventions seront signées “avant la fin du mois de juin” pour que les tra- vaux puissent commencer dès cette année dans ces quartiers anciens dégradés (p.2853). Thierry Repentin demande au ministre s’il compte “mettre fin au hold-up” sur le bud- get du 1% (Action Logement) pour financer l’Anru et l’Anah, qui résulte de la loi du 25mars 2009. Benoist Apparu répond que l’engagement d’Action Logement porte sur trois ans (2009-2011) et que les négociations v ont reprendre surtout en 2011, pour l’emploi des fonds collectés pour les trois années suivantes. Pour la réforme des dispositifs d’aide à l’accession, Benoist Apparu indique qu’elle figurera dans la loi de finances pour 2011. ■ Scellier en zone C À propos du décret permettant d’autoriser la construction de logements en zone C, Chantal Jouanno a indiqué au Sénat que “les agréments ne seront accordés que de maniè- re individuelle, après un examen attentif des éléments de fait permettant de caractériser de manière fine la situation de la commune au regard du marché locatif” (JO Sénat déb. 5mai, p.3026). Elle ajoute que le projet de loi sur le crédit à la consommation prévoit d’imposer à toute publicité relative à la vente d’un logement locatif et bénéficiant d’un avantage fiscal de mentionner que l non-respect des engagements de location entraîne la perte de l’avantage fiscal. ■ Handicap Un débat sur l’application de la loi handicap du 11février 2005 a eu lieu au Sénat le 12mai. Patricia Schillinger indique que la loi prévoit l’ obligation d’accessibilité des lieux publics, des parties communes des bâti- ments d’habitation et que les logements neufs doivent être accessible d’ici 2015. Or seuls 5 à 15% des bâtiments recevant du public et dépendant de l’Etat ont été mis aux normes. Il y a donc beaucoup de retard dans l’application de la loi. Jean-Louis Masson déplore que la loi s’applique de façon non modulable et s’inquiète du coût que la mise aux normes provoque pour les petites communes (JO déb. Sénat, p.3355). Bernadette Dupont regrette que des dérogations aient été admises pour les bâtiments neufs par le décret du 17mai 2006, qui a ensuite été annulé par le Conseil d’Etat l’été dernier (p.3358). Un article visant à conforter ce tex- te, inséré dans le projet de loi de financer rec- tificative pour 2009 a ensuite été invalidé par le Conseil constitutionnel. Elle propose que les décrets accordant des dérogations soient soumis au Conseil national consultatif des personnes handicapées puis que les déroga- tions soient soumises à l’avis conforme des commissions départementales d’accessibi- lité. Elle cite le chiffre de l’Union sociale p our l’habitat qui a évalué à 12% le surcoût résultant de la construction de logements accessibles. Pour le logement neuf, après l’annulation du décret de 2006, Nadine Morano a affirmé “ nous devrons trouver un cadre adéquat , extrêmement précis et restrictif pourdéblo- quer les projets immobiliers en cours ”. Elle a insisté sur le fait qu’il fallait associer plei- nement les associations au travail de rédac- tion des dispositions adéquates. C’est la rai- son pour laquelle les amendements déposés dans le cadre du Grenelle n’ont pas été défendus (p.3368); elle renvoie pour l’adoption de nouvelles mesures à la propo- sition de loi de Paul Blanc. ■ Sociétés publiques locales Les sénateurs ont adopté le 19mai la proposi- tion de loi sur les SPL. Alain Marleix, secrétai- re d’Etat à l’intérieur, explique que le texte apporte un nouvel outil juridique, après la création des sociétés publiques locales d’aménagement, par la loi ENL du 13juillet 2006. La proposition de loi pérennise les SPL d’aménagement qui avaient été créées pour 5 ans et crée des SPL aux compétences élargies. Afin de se conformer aux exigences de la juris- prudence de la CJCE, ces sociétés prendront la forme de SA régies par le code de commerce et leur capital sera composé d’au moins deux actionnaires et entièrement détenu par des collectivités territoriales et leurs groupements. Leur objet social sera déterminé par référence aux compétences attribuées aux collectivités locales. Leur activité s’exercera pour le comp- te exclusif de leurs actionnaires et sera limitée au territoire des collectivités territoriales ou leurs groupements actionnaires. Aucun décret d’application n’étant prévu, la loi est d’application immédiate (JO déb. Sénat, 20mai, p.3476). Le rapporteur Jacques Mézard ajoute que, pour échapper aux obligations de mise en concurrence, il faut que l’autorité publique exerce sur la SPL un contrôle analogue à celui qu’elle exerce sur ses propres services et la SPL doit réaliser l’essentiel de son activité avec la ou les collectivités qui la détiennent. .JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Ber- trand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Mai- sonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T
