– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : protection des locataires âgés : offrir un relogement au cours du préavis suffit. / Fin de location et fin de bail emphytéotique
Baux commerciaux : Refus de renouvellement sans indemnité : pour violation d’une interdiction administrative / Prescription : saisine d’un juge incompétent / Inexécution d’une obligation de travaux : responsabilité du bailleur
Crédit-bail : Crédit-bail et bail commercial
VEFA : Retard de livraison : indemnisation de l’acquéreur
– 4 – Au Parlement –
Réforme des collectivités locales
– 5 – Fiscalité –
Instructions fiscales : CVAE, Régime SIIC, plus-values des particuliers…
– 7 – Lois et règlements –
Barèmes des logements sociaux / Loi sur le Grand Paris
– 8 – Rencontre –
Premières analyses de la taxe sur les plus-values
■ JUGÉ ■ > > Une action en responsabilité du bailleur de locaux commerciaux engagée par le locataire pour inexécution d’une obligation de travaux relève de la prescription de droit commun et non de la prescription biennale (arrêt de la CA de Paris du 2 juin 2010). > > La Cour de cassation a admis la validité d’un congé avec refus de renouvellement d’un bail commercial pour le cas d’un loca- taire qui avait violé une interdiction admi- nistrative et empiété sur des terrains appar- tenant au bailleur mais qui n’étaient pas inclus dans l’assiette du bail (p.2). > > Un arrêt de cassation traite du problème lié à l’échéance d’un bail d’habitation lors- qu’elle dépasse la date de fin d’un bail emphytéotique: le bailleur doit respecter les règles de congé de la loi du 6juillet 1989, quand bien même l’emphytéose a pris fin. ■ PUBLIÉS ■ > > La loisur le Grand Paris. > > Les nouveaux barèmes de loyers et de plafonds de ressources applicables au sec- teur HLM (voir page7). ■ NOMMÉ ■ > > Bruno Depresle est nommé directeur général de l’EPA de la ville nouvelle de Sénart. ■ CALCULÉE ■ > > La taxe sur les plus-values immobilières en Ile-de-France peut être désormais calcu- lée. Exemple: pour un immeuble acquis 5millions d’euros en 2005 et revendu 8millions en 2010, le montant de la taxe est de 312480euros (lire page8 les expli- cations du cabinet d’avocats Wragge&Co sur la mise en place de cette taxe à l’occasion de la publication de la loi sur le Grand Paris). Bientôt une loi sur les syndics L’ arrêté d’Hervé Novelli du 19mars 2010 (qui doit entrer en vigueur le 1 e r juillet) n’aura pas suffi à calmer le jeu. La chancel- lerie a préparé un projet de loi pour assurer un contrôle plus étroit sur la profession de syndic. Ce texte devrait créer des com- missions régionales de déontologie et de discipline des syndics (à composition paritaire - syndics et copropriétaires) présidées par un magistrat. Elles auraient un pouvoir disciplinaire. La com- mission relative à la copropriété se muerait en conseil de la copro- priété et élaborerait un Code de déontologie applicable aux syn- dics, validé par décret. La liste des tâches courantes sera fixée par décret (et non plus par arrêté). Le compte séparé deviendrait obli- gatoire, sans dérogation possible. Les syndics seraient astreints à une obligation de formation continue et les syndics bénévoles devraient suivre une formation dans les trois mois de leur première élection. Selon l’ARC, ce projet devrait être soumis au Conseil d’Etat dès juillet. On peut penser qu’il fera l’objet de nombreux amende- ments et que son objet s’élargira à l’ensemble des questions rela- tives à la copropriété. D es idées de réforme pourront être reprises à partir du colloque européen organisé à Paris les 1 er et 2juillet par Planète copropriété sur le thème “copropriété et développement durable en Europe”. En voici quelques-unes, présentées par Bruno Dhont (ARC). Pour sur- monter le blocage dans les copropriétés face aux gros travaux à enga- ger, les pistes de déblocage s’articulent en 4 axes. 1. Constatant que le diagnostic de performance énergétique est peu productif de tra- vaux, comment faire des DPE efficaces? L’objectif est de pouvoir dis- poser d’un outil pas trop coûteux qui permette de tenir compte de l’usage du bâtiment. C’est l’ambition du dispositif “audit 360°” (en cours d’expérimentation). Les diagnostics par composant (amiante, plomb…) montrent leurs limites. Il faut passer à une analyse pas seu- lement thermique, mais systémique, qui tienne compte de l‘usage. 2. Le financement. Les dispositifs de financement sont nombreux mais peu incitatifs. Il faut donc de nouveaux outils. 3. Comment favoriser les prises de décisions? Deux souhaits: obliger les copropriétés à adopter des plans pluriannuels de travaux et créer un fonds de tra- vaux obligatoire. 4. Accompagner les copropriétés. Si les collectivités territoriales sont sans doute au premier plan pour accompagner les copropriétaires, il faut aussi des accompagnateurs privés, comme cela se pratique en Allemagne, ou des médiateurs. Pour Xavier Benoist (Pact-Arim), qui reprend une formule de Jean-Pierre Caroff, il faut “passer de la prévision à la provision”. Xavier Benoist est convaincu qu’il faut soutenir la reconstitution de la copropriété à se gérer. Planète copropriété a réussi à réunir de nombreux acteurs du monde de la copropriété. Pourtant un grand absent, le syndic. Si les organi- sations professionnelles étaient présentes au lancement du projet, elles n’ont pas poursuivi. Dommage… N’hésitez à vous inscrire à ce colloque (www.planetecopropriété.com). ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 399 1 5 JUIN 2010 ISSN 1622-1419 10 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : protection des locataires âgés : offrir un reloge- ment au cours du préavis suffit. / Fin de location et fin de bail emphy- téotique Baux commerciaux : Refus de renouvellement sans indemnité : pour violation d’une interdiction administrative / Prescription : saisine d’un juge incompétent / Inexécution d’une obligation de travaux : respon- sabilité du bailleur Crédit-bail : Crédit-bail et bail commercial VEFA : Retard de livraison : indemnisation de l’acquéreur - 4 - Au Parlement - Réforme des collectivités locales - 5 - Fiscalité - Instructions fiscales : CVAE, Régime SIIC, plus-values des particuliers… - 7 - Lois et règlements - Barèmes des logements sociaux / Loi sur le Grand Paris - 8 - Rencontre - Premières analyses de la taxe sur les plus-values S O M M A I R E E D I T O R I A L 15 juin 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux d’habitation ■ Protection des locataires âgés: o ffrir un relogement au cours du préavis suffit (Cass. Civ. 3 e , 2juin 2010 n°692, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-66698) Un bailleur avait adressé à sa locataire un congé pour reprise. La locataire invoquant la protection des personnes âgées (art. 15 III de la loi du 6juillet 1989), le bailleur avait fait plusieurs offres de relogement. Mais la locataire en contestait la validité, estimant que ces offres auraient dû être présentées dans le congé. Cette exigence ne figure pas dans le texte de loi, elle ne peut être impo- sée au bailleur. La Cour de cassation confir- me cette solution de la cour d’appel: “Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que l’article 15-III de la loi du 6juillet 1989 n’oblige pas le bailleur à présenter au locataire protégé une offre de reloge- ment en même temps qu’il lui délivre le congé et qu’il faut et suffit que l’offre de relogement soit faite pendant la période de préavis , la cour d’appel, qui a relevé, par des motifs non critiqués, que les époux K.avaient présenté à M me G. des offres suffisamment détaillées qui corres- pondaient à ses besoins et à ses possibilités, en a exactement déduit que le congé n’était pas nul et que M me G. était déchue de tout titre d’occupation depuis sa date d’effet”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : En l’espèce, le bailleur avait présenté trois offres de relogement, mais il les avait présentées après le congé lui- même. Cet arrêt est important car il marque une prise de position très nette. Deux arrêts plus anciens méritent d’être signalés. En effet, en 1998, la Cour de cas- sation avait jugé nul un congé délivré au locataire sans offre de relogement (Civ. 3e, 1 er juil. 1998, pourvoi n°96-16761). Dans cette affaire de 1998, la cour d‘appel avait jugé le congé inopposable au bailleur, mais l’arrêt avait été cassé. En 1996 (26juin 1996, pourvoi n°94- 13472), le bailleur avait commencé par adresser au locataire une offre de reloge- ment (avec aide financière) avant de lui adresser un congé pour vente. La Cour de cassation avait admis que la proposition de logement et d’aide financière était la contrepartie d’un départ anticipé et que cette proposition étant sans lien avec le congé, celui-ci était nul. L’arrêt rapporté n’est pas forcément contradictoire avec les précédents. Celui de 1996 visait à condamner à une pratique consistant à offrir le relogement avant d’adresser la lettre de congé. Dans celui de 1998, le bailleur avait adressé une offre de relogement, mais il l’avait fait a près l’expiration du délai de préavis de six mois. Il avait donc fait sa proposition trop tard et le congé était donc nul. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Le bailleur peut transmettre au locataire des offres de relogement tant que le préavis n’est pas expiré. ■ Fin de location et fin de bail emphytéotique (Cass. Civ. 3 e , 2juin 2010 n°689, FS-P+B, cassa- tion, pourvoi n°08-17731) Un bail emphytéotique de 74 ans s’achevait en 2002. Mais son titulaire (emphytéote) avait conclu un bail d’habitation en 1998. Le bailleur (APHP) avait donc assigné le loca- taire en expulsion. Alors que la cour d’appel admis que le locataire devait être expulsé, sa décision est cassée au visa des articles2 de la loi du 6juillet 1989, ensemble les articles 10 et 15. “Attendu que pour accueillir la demande d’expulsion formée par l’APHP, l'arrêt retient que la société ne pouvait consentir à des tiers plus de droits qu'elle n'en avait elle-même, que la sous-locataire, occupant du chef de l'emphytéote, locataire princi- pal, ne peut opposer au bailleur plus de droits qu'il n'en résulte du bail d’habitation et que n’en détient la société à l'égard de l'APHP en vertu du bail emphytéotique, que ce principe ne saurait être tenu en échec par l'absence de disposition légale expresse limitant à la durée du bail emphy- téotique la durée des baux d'habitation consentis par l'emphytéote conformément aux textes en vigueur en matière de baux d'habitation, que le bail liant M me C. à la société ayant pris fin le 1 er avril 2002 par l’effet du terme du bail emphytéotique, M me C. est devenue occupante sans droit ni titre, peu important l’absence de significa- tion de congé sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6juillet 1989; Qu'en statuant ainsi, alors que le bail d’habitation régulièrement consenti à M me C. par l’emphytéote était opposable à l'APHP et qu'aucun texte n'affranchissait celle-ci de l'obligation de respecter les dispositions d'ordre public de la loi du 6juillet 1989 qui lui étaient applicables, la cour d'appel, qui n'a pas constaté qu'il avait été mis fin au bail conformément aux dispositions de cette loi, a violé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Il résulte de cet arrêt que le bail d’habitation consenti par l’emphytéote relève bien de la loi de 1989 et que le bail consenti par l’emphytéote est opposable au bailleur. E n conséquence, il revient au bailleur de respecter les contraintes du congé figurant dans la loi de 1989. L’emphytéote aurait-il pu conclure un bail dont la durée aurait été calée sur celle de la fin de l’emphytéose? La réponse est sans doute négative: s’agissant d’une personne morale, il était tenu par la durée minimale de six ans et le bail à durée réduite de l’article 11 est réservé aux personnes phy- siques… Dans le bail en cause, l’emphytéote avait bien le droit de sous-louer, sauf à en infor- mer le bailleur et il n’était pas contractuel- lement tenu de restituer le bien libre d’occupation. Baux commerciaux ■ Refus de renouvellement sans indemnité: pour violation d’une interdiction administrative (Cass. Civ. 3 e , 2juin 2010, n°688, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-14194) Pour motiver un refus de renouvellement d’un bail commercial portant sur des par- celles, un bailleur invoquait, à titre de motif grave et légitime, le refus du preneur de supprimer une zone de baignade non auto- risée et la restitution de deux parcelles non incluses dans le bail et données en sous- location. Ces reproches avaient fait l’objet d’une sommation par huissier le 25juillet 2002 puis d’un congé le 26juin 2003. Le congé est validé par la Cour de cassation qui rejette tant un argument de procédure qu’un argument au fond: “Mais attendu que la nullité des actes d’huissier de justice est régie par les disposi- tions qui gouvernent la nullité des actes de procédure; qu’ayant relevé que la société Parc résidentiel du Lac de Cadeuil avait demandé au tribunal de constater que le congé ne reposait sur aucun motif légitime sans invoquer préalablement à cette défen- se au fond le moyen tiré de la nullité de la sommation, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, qu’elle était irrecevable , en application de l’article 112 du code de pro- cédure civile, à invoquer la nullité du congé ; […] Mais attendu qu’ayant relevé, appréciant souverainement la valeur et la portée des éléments de preuve qui lui étaient soumis, que la société Parc résidentiel du Lac de Cadeuil avait mis en place, en violation de décisions administratives l’interdisant , J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E une zone de baignade qui empiétait sur la propriété de la bailleresse et qu’elle avait sous-loué deux parcelles non incluses dans les lieux loués et retenu souveraine- m ent que ces seuls motifs, dont la réalité était démontrée, caractérisaient le motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de pro- céder à une recherche que sa décision sur l’irrecevabilité de l’exception de nullité ren- dait inopérante, a, […], par une motivation suffisante, légalement justifié sa décision de ce chef”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 112 du CPC impose au demandeur d’invoquer la nullité d’un acte de procédure avant une défense au fond. Faute d’avoir invoqué la nullité de la sommation avant de s’être prévalu de l’absence de motif légitime du congé, son argument de procédure était irrecevable. Sur le fond, les trois motifs du bailleur étaient importants: empiétement par le preneur sur des surfaces non louées, viola- tion d’une décision administrative interdi- sant une zone de baignade et sous-loca- tion portant sur des surfaces non louées. La Cour de cassation a déjà admis le refus de renouvellement sans indemnité pour motif grave et légitime (au sens de l’article L 145-17 du code de commerce) pour une sous-location non autorisée (Civ. 3 e , 9juillet 2003), ou pour une fermeture administrati- ve pour trafics de stupéfiants (Civ. 3 e , 16 déc. 1998). Le juge exerce sur les faits un pouvoir sou- verain d’appréciation, ce que rappelle inci- demment l’arrêt rapporté. ■ Prescription: saisine d’un juge incompétent (Cass. Civ. 3 e , 2juin 2010, n°684, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-13075) Un contentieux locatif s’était cristallisé sur la question de la prescription de l’action ten- dant à voir prononcer la nullité d’un congé. Le bailleur estimait que l’action du locataire était prescrite, et il invoquait le délai de for- clusion de deux ans de l’article L 145-9 du code de commerce. Le locataire s’appuyait au contraire sur l’article 2246 du code civil selon lequel (avant sa modification par la loi du 17juin 2008) “La citation en justice, don- née même devant un juge incompétent, interrompt la prescription”. La Cour de cas- sation valide l’argumentation du locataire: “Attendu que la SCI Clev fait grief à l'arrêt de déclarer recevable l'action en contesta- tion de congé formée par M. E. et de dire nul et de nul effet le congé alors, selon le moyen […] Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que les dispositions générales de l'article 2246 du code civil sont appli- c ables à tous les délais pour agir et à tous les cas d'incompétence et qu'une cita- tion en justice donnée même devant un juge incompétent interrompt le délai pour agir, la cour d'appel, qui a relevé que M. E. avait fait assigner la SCI Clev devant le juge des loyers commerciaux par actes des 26 août et 21octobre 2003, en a exacte- ment déduit que cette assignation avait interrompu le délai pour agir et que l'action en contestation de congé, portée par le locataire le 1 er février 2005 devant le tribu- nal de grande instance, était recevable; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La règle selon laquelle la citation en justice, même devant une juri- diction incompétente interrompt la pres- cription figure désormais à l’article 2241 du code civil. Elle s’applique donc en particu- lier lorsque le locataire saisit le juge des loyers au lieu de saisir le tribunal de gran- de instance. ■ Inexécution d’une obligation de travaux: responsabilité du bailleur (CA Paris, 2juin 2010, ch. 5-3, n°07/20271) Un bailleur de locaux à usage de marchands de vins café bar restaurant s’était contrac- tuellement engagé à faire des travaux. Ces travaux n’ayant pas été exécutés et le loca- taire étant en liquidation, le locataire avait engagé la responsabilité du bailleur. Il s’agissait de travaux de plomberie de remi- se en conformité de canalisation et de créa- tion de nouvelle ventilation. Était égale- ment en cause un défaut d’étanchéité de la toiture. Se posait la question de la prescrip- tion de l’action et de l’étendue de l’indemnisation. La cour d’appel écarte la prescription biennale : “Sur la prescription de l’action La prescription de deux ans édictée par l’article L 145-60 du code de commerce ne concerne que les actions fondées sur la vio- lation des dispositions du statut des baux commerciaux. Elle n’est par conséquent pas applicable en l’espèce, dès lors que les demandes mainte- nues en cause d’appel […] ont trait à la res- ponsabilité contractuelle du bailleur pour manquement à ses obligations au cours du bail et visent les articles1134, 1147 et1719 du code civil relevant ainsi de la prescription de trente ans édictée par l’ancien article2262 de ce même code, applicable au moment des faits” […] Sur la responsabilité du bailleur […] Le non-respect par M. M.[bailleur] de son engagement contenu dans une clause par- ticulière du bail et de mise en conformité des locaux constitue une faute de nature à engager sa responsabilité à l’égard des pre- neurs”. Eu égard au chiffre d’affaires du preneur de 55000 € en 1995 et de 21000 € en 1997, la cour condamne le bailleur à verser au pre- neur, au titre du préjudice d’exploitation en lien avec la faute contractuelle du bailleur, une somme de 30000 € . O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La cour sanctionne logique- ment la faute du bailleur qui n’avait pas exécuté une obligation de travaux à laquelle il s’était engagé. Quant à la pres- cription, l’article L 145-60 prévoit une pres- cription de deux ans pour toutes les actions exercées en vertu du chapitre (cha- pitreV consacré au bail commercial). Le domaine de la prescription biennale ne concerne que les actions concernant les règles spécifiques des baux commerciaux mais non celles qui relèvent du droit com- mun. La cour d’appel fait donc application de la prescription de droit commun pour une obligation de réaliser des travaux. Crédit-bail ■ Crédit-bail et bail commercial (CA Paris, 2juin 2010, ch. 5-3, n°09/00268) La cour d’appel de Paris a procédé à une qualification juridique des relations contractuelles qui mettaient en présence trois intervenants (indépendamment de divers transferts de droits). Une société (Foncière et Financière Mon- ceau) avait consenti un bail commercial à la société Paris Prix en 1995. En 1999, Foncière et Financière Monceau avait conclu un contrat de crédit-bail avec une SCI (SCI du Midi), contrat qui contenait une délégation de loyer. Or en 2005, la SCI avait réglé directement les loyers à la suite d’un contentieux sur la réalisation de travaux de toiture. Consta- tant par ailleurs que la société Paris Prix avait cédé son bail (avec l’agrément du cré- dit bailleur) puis que le bail avait été à nou- veau cédé à son insu, le crédit bailleur demandait alors la résiliation du crédit-bail. Se posait la question de la qualification du contrat car le contrat de crédit-bail évoquait une “interdiction de sous-location” sauf exception en faveur de la société Paris Prix. 15 juin 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E À nos abonnés : vous souhaitez l’arrêt com- plet par courriel? Nous pouvons vous l’adresser sur simple demande par téléphone o u à contact@jurishebdo.fr en précisant votre numéro d’abonné. 15 juin 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • ■ Réforme des collectivités terri- toriales Dans la discussion générale, Charles de Courson défend le principe de l’autonomie fiscale des collectivités territoriales qui c onsiste à leur attribuer une part minimale de ressources propres, ce qui permet, en leur donnant la capacité de lever l’impôt et d’en voter le taux, de favoriser la responsabilisa- tion et l’émergence d’une véritable démo- cratie locale (JO AN déb. 27mai, p.3573). Il se prononce également pour une spéciali- sation des impôts locaux et une actualisation des bases. François Bayrou fait observer que le texte du projet de loi comporte 100 pages, alors que le décret de 1789 qui crée l’architecture loca- le des collectivités françaises ne fait que deux pages (JO AN déb. 28mai, p.3639). Il souligne le fait qu’avec l’importance des compétences qui vont être dévolues aux métropoles, “c’est à la démolition du dépar- tement et d’un bon nombre de régions fran- çaises que vous êtes en train de procéder” (p.3640). Le secrétaire d’Etat Alain Marleix explique le choix de créer des “métropoles-EPCI” et non des “métropoles-collectivités territo- riales” (p.3687). Mais les transferts de com- pétence se feront, pour l’essentiel, par volon- tariat. Le foncier passe à la métropole Dans cette réforme des collectivités territo- riales il est en effet prévu de créer des “métropoles”, qui seront des établissements publics de coopération intercommunale pour les ensembles de plus de 450000 habi- tants (art. 5). L’article 5Bis B prévoit notam- ment la substitution des métropoles aux communes membres pour les dispositions relatives à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Philippe Vigier , rapporteur, explique que ce transfert de la taxe sur le foncier bâti des communes vers la métropole va aboutir à une harmonisation des taux sur 7 à 8 ans mais que la taxe augmentera pour les familles propriétaires de maisons dans les communes où les taux sont les plus faibles. Le rapporteur proposait de supprimer cette mesure, mais il n’a pas été suivi (rejet de son amendement n°326). A cette occasion le ministre de l’espace rural, Michel Mercier a invité les élus à opérer la révision de leurs bases locatives, (J.O. AN débats, 29 mai 2010, p. 3796). C C R R É É D D I I T T - - B B A A I I L L - - V V E E F F A A J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E A l’Assemblée La cour d’appel ne donne pas suite à cette demande, en procédant à l’analyse des contrats en jeu: “la société Foncière et Financière dit que le b ail du 16mai 1995 a, par cette convention du 3août 1999, été transféré à la SCI du Midi. Comme aucune cession du contrat de bail n’est intervenue à l’acte, ce transfert n’a pu se faire que par le biais de la subro- gation expressément visée à l’acte, concept par ailleurs non contesté par les parties. […] L’opération ne peut s’analyser qu’ainsi: - une transmission par la société Foncière et Financière Monceau à la SCI du Midi de l’ensemble des droits-créances détenus par elle, en qualité de bailleur commercial; sur le locataire, en vertu du bail du 16mai 1995, de cette façon, le crédit-bail produit ses effets sur ce bail, lequel grevait le bien immobilier objet du crédit-bail; à défaut, les droits du crédit-preneur sur ce bien auraient été contredits par ceux du locatai- re commercial. Par ce transfert, la SCI du Midi a reçu le bénéfice de percevoir les loyers sous réserve […] de la délégation de loyer […] Aucun contrat de sous-location n’est intervenu ni entre la SCI du Midi et la socié- té Paris Prix ni entre la SCI du Midi et les socié- tés venues aux droits de cette dernière. […] Sont dénuées, ainsi, d’efficience toutes les expressions du contrat de crédit-bail quali- fiant de sous-location ce bail commercial. […] Sur la délégation de loyers […] Les clauses du contrat de crédit-bail ne pré- voient aucune condition à la délégation de loyers et c’est à juste titre que les premiers juges ont fait injonction à la SCI du Midi de reprendre au plus vite la délégation de loyers”. La cour constate alors que la société Fonciè- re et Financière Monceau a reçu l’ensemble des paiements dus en vertu du crédit-bail et constate qu’elle a elle-même tardé à pro- duire des comptes précis, la cour indique que la suspension unilatérale de la déléga- tion de loyer ne saurait justifier la résiliation du contrat de crédit-bail. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt est très intéressant en ce qu’il ne s’arrête pas à la qualification retenue par le contrat: il réfute le caractè- re de sous-location au lien de droit unis- sant le crédit-preneur au locataire d’origine (Paris Prix). De ce fait, le crédit- preneur qui avait été subrogé dans les droits du crédit-bailleur, ne pouvait pas s’opposer à une cession du bail, régulière- ment opérée en application de l’article L 145-16 du code de commerce. L’arrêt refuse donc de prononcer la résilia- tion du contrat de crédit-bail sur le motif d’une sous-location irrégulière puisqu’il ne s’agissait pas d’une sous-location. Quant à la suspension de la délégation de l oyer, la cour juge qu’elle n’est pas suffi- sante pour justifier la résiliation du crédit- bail, d’autant que le crédit-preneur l’avait reprise dès qu’il y avait été enjoint par le tribunal. Contrats de VEFA ■ Retard de livraison: indemnisa- tion de l’acquéreur (CA Paris, Pôle 4, ch. 1, 3juin 2010, n°09/19333) Une SCI, dont le gérant était la société Kaufman&Broad avait vendu à diverses personnes par contrat intitulé vente en l’état futur d’achèvement, 11 maisons pour 3,2millions d’ € et destinées à être louées par bail commercial à Pierre&Vacances. Un litige était survenu en raison de la date de livraison, reportée du 1 er avril 2003 au 30juin 2003. Se posait la question du mon- tant de l’indemnisation. La cour rejette une lettre de Kauf- man&Broad mentionnant la formule “décomposition du prix afin d’obtenir une rentabilité de 10%”. L’arrêt considère que cette lettre est “purement informative, n’a aucun caractère contractuel” et n’est pas signée par la société Pierre&Vacances. Sur le préjudice : “Considérant sur l‘appréciation des préju- dices respectifs des intimés, que si les actes de vente litigieux prévoient “pour le cas où la livraison interviendrait après le 30avril 2003, il sera retenu par l’acquéreur, sur la portion du prix exigible, une somme de 83 € par jour de retard et par villa”, cette pénalité qui n’est pas stipulée comme forfaitaire , ne fait pas obstacle à l’indemnisation de préjudices excédant ce montant”. En conséquence, l’arrêt accorde aux acqué- reurs “en réparation tant de la perte de chan- ce de donner en location les biens acquis en l’état futur d’achèvement que de l’obligation de régler les charges pour lesdits biens en l’absence de locataires”, une somme variant entre 5000 et 20000 € par personne. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’arrêt accorde donc une indemnisation aux acquéreurs en plus de l’indemnisation contractuellement prévue, au motif que la pénalité prévue au contrat n’avait pas de caractère forfaitaire. Préci- sons que les contrats n’avaient pas été pré- cédés de contrats préliminaires, mais l’arrêt indique que ces contrats sont facultatifs. A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T 15 juin 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É B B R R È È V V E E S S ◆ Chambre des notaires de Paris Frédérique Thollon-Baras est nommée directrice des activités immobi- lières de la chambre des notaires de Paris. Elle était précédemment directrice du Centre d’Analyse et de Prévisions immobilières, filiale de la FPC d’Ile-de-France. ◆ Conseil scientifique de l’ESPI Henry Buzy Cazeaud a réuni le pre- mier conseil scientifique de l’ESPI, qui regroupe 13 personnali- tés: Jean-Claude Bourdais, Marie- Christine Caffet (Crédit-Mutuel), Bernard Coloos (FFB), Bernard Devert (Habitat et Humanisme), François de Witt (journaliste), Jean-Claude Driant (enseignant- chercheur), Dominique Hoorens (USH), Alexandre Jardin (auteur), Jean-Pierre Lourdin (Conseil de l’immobilier de l’Etat), Christian Marina (architecte), Michel Mouillart (professeur à Paris X), Boris Ravignon (conseiller du Pré- sident de la République) et Chris- tophe Robert (Fondation Abbé Pier- re). ● E xonération de droits de muta- tion en loi Pons La loi du 27mai 2009 a créé une exoné- ration de droits d’enregistrement sur les cessions de parts de copropriété portant sur les hôtels, les résidences de tourisme et les villages de vacances classés, acquis sous le régime de la loi du 11juillet 1986 (loi Pons). L’exonération est instaurée sur délibération des conseils généraux des départements d’outre mer. L’acquéreur (personne physique ou morale) doit s’engager à affecter l’immeuble à l’exploitation hôtelière pendant au moins 5 ans et à y réaliser des travaux de rénovation; le prix de cession ne doit pas dépasser un prix plafond au m 2 , fixé par décret (6400 € ). (Instruction 7D-1-10 du 29avril 2010, BOI n°50 du 7mai 2010). Réforme de la taxe profession- nelle Plusieurs instructions ont été publiées concernant la contribution économique territoriale. En voici deux. ● Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises: dégrèvement temporaire L’article 1647 C du CGI a prévu un dégrè- vement temporaire (2010-2013) de CVAE (une instruction doit paraître sur ce sujet), mais une instruction du 8juin indique que les redevables peuvent minorer le montant de l’acompte, sous leur responsabilité, pour que le montant ne soit pas supérieur à celui de la CVAE qu’ils estiment effectivement due. (Instruction 6E-3-10 du 8juin 2010, BOI n° 62 du 8 juin 2010). ● CVAE: calcul du chiffre d’affaires À compter de 2010, l’article 1586 ter du CGI a institué une CVAE pour les entre- prises situées dans le champ de la cotisa- tion foncière des entreprises et dont le chiffre d’affaires est supérieur à 152500euros. L’instruction du 25mai 2010 commente les modalités de calcul du chiffre d’affaires et de la valeur ajoutée. Elle traite en particulier du cas des titu- laires de revenus fonciers. Pour les années 2010 à 2018, la loi a pré- vu des mesures transitoires (§ 48 de l’instruction). Les produits et les charges se rapportant à une activité de location F ISCALITÉ ❘ ❘ ◗ ◗ Jean-Luc Cuadrado rejoint le cabinet d’avocats Salans en tant qu’associé. Spécialisé en droit fiscal international, il intègre le groupe fiscal du bureau de Paris. Acteurs ou de sous-location d’immeubles exercée par les loueurs, qu’ils soient soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’IS, ne sont pris en compte, pour le calcul de la v aleur ajoutée, qu’à raison de 10% de leur montant en 2010, de 20% en 2011, de 30% en 2012, et ainsi de suite jusqu’à 90% en 2019. La prise en compte progressive des pro- duits et charges ne s’applique que pour le calcul de la valeur ajoutée, mais non pour la détermination du chiffre d’affaires permettant d’apprécier si l’entreprise est dans le champ de la CVAE et son taux effectif de la CVAE. Seule la partie imposable (10% en 2010) doit être portée sur la déclaration. Si l’entreprise exerce une activité de loca- tion ou de sous-location d’immeubles nus et une autre activité, seuls les charges et produits se rapportant à l’activité de location ou de sous-location peuvent bénéficier de l’abattement (§ 49). (Instruction 6E-1-10 du 25mai 2010, BOI n° 59 du 3juin 2010). ● Impôt sur les sociétés. Taux réduit. Fusion entre SCPI et entre SPPICAV La 3 e loi de finances rectificative pour 2009 (art. 210 E II al. 3 du CGI) autorise les SCPI et les SPPICAV, qui se sont enga- gées à conserver pendant 5 ans un actif immobilier, à participer à une opération de fusion sans remise en cause de leur engagement de conservation. Ces dispositions nouvelles s’appliquent à compter du 1 er janvier 2010. En effet, les plus-values de cessions d’immeubles, de titres de sociétés à pré- pondérance immobilière par une person- ne morale soumise à l’IS au profit d’une SCPI ou d’une SPPICAV sous soumises au taux réduit d’IS de 19%. Mais cela sup- pose que la société cessionnaire conserve pendant 5 ans les actifs reçus sous le bénéfice de ce régime. Il a été admis que les opérations de restructurations ultérieures concernant la société cessionnaire soient réputées ne pas entraîner la rupture de l’engagement de conservation, pour autant qu’elles soient soumises au régime spécial des fusions (art. 210 A et 210 B du CGI). Mais les SCPI qui ne sont pas soumises à l’IS et les SPPICAV qui en sont exonérées ne pouvaient pas bénéficier de cette tolé- rance. La loi du 30décembre 2009 a donc autorisé les SCPI et les SPPICAV qui se sont engagées à conserver pendant 5 ans l’actif reçu sous le bénéfice de l’article 210 E, à participer à une opération de fusion sans remise en cause de l’engagement de conservation. L’instruction du 21mai 2010 commente ces nouvelles dispositions. Sont visées les fusions au sens fiscal de l’article 210-0 A du CGI. La ou les sociétés absorbées trans- mettent leur patrimoine à la société absorbante moyennant attribution à leurs associés de titres et éventuellement d’une soulte ne dépassant pas 10% de la valeur nominale des titres. La société absorbante est soit une société existante soit une société constituée par les sociétés absorbées. Mais sont exclues les opérations de scis- sions et d’apports partiels d’actifs. Le dispositif ne s’applique qu’aux opéra- tions de fusion auxquelles participent soit uniquement des SCPI soit uniquement des SPPICAV. La SCPI ou la SPPICAV absorbante doit s’engager à se substituer à la société Instructions fiscales ■ Crise du logement Benoist Apparu souligne devant les députés l’ampleur de la crise du logement: alors qu’en 2007, nous avions produit 430000 loge- ments, nous n’en étions plus qu’à 330000 en 2009. Mais les chiffres se redressent, ainsi les ventes ont progressé de 38% des 12 derniers mois et les permis de construire ont augmen- té de +6,8% au cours des trois derniers mois (JO AN 27mai, p.3546). ■ Urbanisme de projet À l’occasion de la clôture des rencontres parlementaires sur le logement le 10juin, Benoist Apparu a indiqué qu’après le Gre- nelle II, il voulait aller encore plus loin “et proposer un véritable urbanisme de projet” il précise que “l’idée, c’est de donner la pri- mauté au projet défini élaboré par les acteurs à l’approche purement normative”. (Discours du 10 juin 2010). 15 juin 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É absorbée dans son engagement de conservation pris sur l’actif immobilier apporté. Elle doit donc le conserver pour la durée de l’engagement de conserva- t ion restant à courir. L’engagement doit être pris de manière expresse dans l’acte de fusion. Il est pos- sible de pratiquer des opérations de fusion successives de SCPI ou de SPPICAV. En cas de rupture de l’engagement, la société absorbante est redevable de l’amende de 25% de la valeur de cession du bien à la société absorbée. (Instruction 4 H-8-10 du 21mai 2010, BOI n°59 du 3juin 2010). ● Régime SIIC: exigence de cota- tion sur un marché réglementé Le bénéfice du régime des sociétés d’investissements immobiliers cotées est accordé aux sociétés dont les actions sont cotées sur un marché réglementé français. L’article 40 de la loi de finances rectifica- tive pour 2009 du 30décembre 2009, a modifié la condition de cotation. Les sociétés qui souhaitent opter pour ce régime d’exonération peuvent être cotées sur tout marché réglementé, dès lors qu’il respecte les prescriptions de la directive 2004/39/CE du 21avril 2004 concernant les marchés d’instruments financiers. (Instruction 4 H-7-10 du 20mai 2010, BOI n°58 du 31mai 2010). ● Immeubles historiques On sait que les propriétaires d’immeubles historiques ou assimilés loués peuvent déduire la totalité des charges sur le montant des loyers perçus et que, en cas de déficit, il peut être imputé sur le revenu global sans limita- tion de montant. La loi de finances pour 2010 a autorisé le bénéfice de ce régime pour le cas des immeubles détenus par des sociétés civiles non soumises à l’IS ayant fait l’objet d’un agrément du ministre du budget. Il faut que les associés qui sont à l’origine de la constitution de ces socié- tés soient des personnes morales de droit public, notamment des collectivités locales ou des sociétés d’économie mixte. Les personnes physiques qui acquièrent ces parts doivent les conserver pendant au moins 15 ans. Elles peuvent déduire les charges des immeubles supportées par ces sociétés avant ladite année, sous condition. - les charges doivent avoir été payées par la société entre la date de la déclaration Usufruit de l’immeuble Nue-propriété de l’immeuble en indivision A: 100% de l’usufruit Montant retenu: 42000 € ➠ Imposition B: 70% de la nue-propriété 42000 x 70%, soit 29400 € ➠ Imposition C: 30% de la nue-propriété 42000 x 30% soit 12600 € ➠ Exonération Vente d’un immeuble de 42 000 € A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T B B I I B B L L I I O O G G R R A A P P H H I I E E d’ouverture de chantier et celle de l’acquisition de leurs parts par les asso- ciés personne physiques, - les parts sociales ont été acquises par l es personnes physiques au plus tard le 31décembre de la 2 e année suivant celle de la déclaration d’ouverture de chan- tier, - les charges foncières ont été intégrale- ment remboursées à la société agréée, par les associés personnes physiques (Instruction 5 D-2-10 du 5mai 2010, BOI n°55 du 17mai 2010) ● Plus-values des particuliers. Cessions de moins de 15000 € . Appréciation du seuil en cas de cession de biens indivis Lorsque le prix de cession d’un immeuble est inférieur à 15000 € , les plus-values sont exonérées d’impôt (art. 150 U du CGI). Pour savoir comment apprécier ce seuil en cas de bien démembré ou en indivi- sion, la loi de finance pour 2010 (art. 30) a pour partie intégré la doctrine admi- nistrative antérieure et pour partie pro- cédé à un changement. 1. En cas de vente d’un bien détenu en indivision ou dont le droit de propriété est démembré, la solution est inchangée: Pour le cas de l’indivision, le seuil s’apprécie au regard de la valeur de chaque quote-part indivise. Si un immeuble de 70000 € est détenu par deux indivisaires (l’un pour 14 000 € et l’autre pour 56000 € ), lors de la cession de l’immeuble, le 1 er est exonéré et non le second. Pour le cas où la propriété est démem- brée et en cas de cession de l’usufruit ou de la nue-propriété ou des deux, le seuil s’apprécie en tenant compte de la valeur de la pleine propriété. 2. En cas de vente d’un droit démembré détenu en indivision Les nouvelles règles concernent la vente d’un droit démembré détenu en indivi- sion. Jusqu’à présent, le seuil s’appliquait au regard de la valeur en pleine propriété du droit démembré. Désormais, il s’apprécie au regard de la valeur en pleine propriété de chaque quote-part indivise. Exemple : A détient la totalité d’un immeuble en usufruit, la nue-propriété est détenue par B pour 70% et par C pour 30% L’immeuble est vendu 42000 € . Seul C est exonéré. (Instruction du 22 avril 2010, n° 8-M-1-10, BOI n°51 du 10 mai 2010) Les normes européennes d’évaluation immobilières viennent de faire l’objet d’une nouvelle édition. Cet ouvrage a pour ambition de promou- voir des définitions communes en Europe sur les normes d’évaluation et applicables dans tous les territoires de l’Union Euro- péenne. Il vise aussi à donner une informa- tion sur les différents modes d’évaluation et contextes juridiques des différents pays. Le guide comporte une première partie consacrée aux normes et concernant la valeur vénale, les types d’évaluation autres que la valeur vénale, l’expert compétent, le processus d’évaluation et la communication de l’évaluation. Une seconde partie vise les motifs d’utilisation de l’évaluation: états financiers, octroi de prêt, titrisation, assurance, investis- sement. Contact: tegova.org. 23 € . 112 pages. Sont membres de Tegova en France: l’Afrexim, la chambre des experts immobi- liers de France FNAIM, le Conseil supérieur du notariat, l’IFEI et le SNPI. 15 juin 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Commerce, PME : Renan Muret est nommé directeur adjoint du cabinet du secrétaire d'Etat, Hervé Novelli. ( Arrêté du 1 er j uin 2010, J.O. du 2juin @). Organismes publics ✓ Sénart : Bruno Depresle est nommé directeur général de l'Établissement public chargé de l'aménagement de la ville nou- velle de Sénart. (Arrêté du 28mai 2010, J.O. du 1 er juin, p.9859). ✓ AFTRP : Didier Bellier-Ganiere est nommé directeur général adjoint de l'Agence foncière et technique de la région parisienne (AFTRP). (Arrêté du 31mai 2010, J.O. du 2juin, p.10067). ✓ Société immobilière de la Guadeloupe : Christian Benoit, directeur interrégional du commerce extérieur Antilles-Guyanne, est nommé administrateur de la SIG, représentant de l'Etat désigné par la ministre de l'économie. (Décret du 2juin 2010, J.O. du 4juin, p.10299). Conventions collectives ➠ Personnel des PACT-ARIM : l'accord du 1 er décembre 2009 (deux annexes), relatif à l'emploi des seniors a été étendu par arrê- té du 25mai 2010 (J.O. du 1 er juin 2010, p.9862). ■ Barèmes logements sociaux ➠ Un arrêté du 3juin 2010 a fixé, en application de l'article R. 445-9 du CCH, le loyer maximal applicable aux immeubles ou ensembles immobiliers inscrits dans le cahier des charges de gestion sociale des conventions d'utilité sociale . L’arrêté fixe deux séries de plafond de loyer (voir tableau). Un plafond général et un plafond spécifique, plus bas, pour les logements destinés à des ménages dont les ressources n’excèdent pas les plafonds de l’article R 331-12. Ces prix sont révisés chaque année en fonction de l’évolution de l’indice de réfé- rence des loyers. Les prix en surface utile sont pondérés par un coefficient de structure CS CS = 0,77 x {1+ ([nombre de logements x 20 m 2 ]/surface utile de l’opération)}. (J.O. du 6juin, p.10430). ➠ Un arrêté du 30avril 2010 modifie l'arrêté du 29juillet 1987 relatif aux pla- fonds de ressources des bénéficiaires de la législation sur les HLM et des nouvelles aides de l'Etat en secteur locatif (J.O. du 5juin, p.10353). Il comporte deux grilles de revenus. L’une concerne les logements financés par PLUS et l’autre les logements financés par PLA-I. A titre d’exemple pour les PLUS, le pla- fond annuel pour une personne seule est de 21872 € à Paris et communes limi- trophes, ainsi que pour le reste de l’Ile-de- France et de 19016 € en régions. Pour les PLAI, ces chiffres sont, respectivement, fixés à 12031 € et 10457 € . ■ La loi sur le Grand Paris publiée La loi relative au Grand Paris a été publiée le 5juin 2010. Son article 1 er définit le Grand Paris comme un « projet urbain, social et économique d'intérêt national qui unit les grands territoires stratégiques de la région Ile-de-France, au premier rang desquels Paris et le cœur de l'agglomération parisienne, et promeut le développement économique durable, soli- daire et créateur d'emplois de la région capitale ». L’objectif affiché de construc- tion est fixé à 70000 logements par an. Le projet vise le développement de la recherche, l'innovation et la valorisation industrielle par des pôles de compétitivité et le pôle scientifique et technologique du plateau de Saclay. C’est à l’article 2 que figure le projet de métro automatique de grande capacité en rocade. Le schéma d'ensemble du projet de réseau de transports sera approuvé par décret en Conseil d'Etat après avis des col- lectivités territoriales. Ce projet sera décla- ré d'utilité publique par décret et consti- A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . R R E E G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N Loyer en € /m 2 /mois exprimé en Zone A bis* Zone A Zone B Zone C Surface utile 20,86 € 14,48 € 10,07 € 7,25 € En surface corrigée 12,93 € 8,98 € 6,24 € 4,50 € Loyer en € /m 2 /mois exprimé en Zone A bis* Zone A Zone B Zone C Surface utile 7,61 € 7,16 € 6,29 € 5,83 € En surface corrigée 4,63 € 4,36 € 3,88 € 3,62 € Montant maximum de loyer Montant maximum de loyer pour les logements attribués sous condition de ressources (*) Paris et communes limitrophes tuera un projet d'intérêt général. Pour élaborer le schéma d'ensemble et les projets d'infrastructure du réseau de transport, il est créé un Etablissement p ublic « Société du Grand Paris » La taxe forfaitaire sur le produit de cer- taines valorisations immobilières de la région Ile-de-France figure à l’article 10. Elle est exigible pendant 15 ans à compter de la publication ou l'affichage de la déclaration d'utilité publique des projets d'infrastructures du réseau de transport public. La région Ile-de-France peut égale- ment instituer une telle taxe. La taxe est assise sur 80% de la plus-value et son taux est de 15% pour l'Etat et de 15% pour la région Ile-de-France (voir exemple page suivante). Le titre IV prévoit la conclusion de contrats de développe- ment territorial entre le représentant de l'Etat dans la région et les communes et les établissements publics de coopération intercommunale concernés. Ces contrats, soumis à enquête publique, peuvent pré- voir la création de zones d'aménagement différé. Si les documents d'urbanisme ne sont pas compatibles avec les actions ou opérations d'aménagements prévus par le contrat de développement territorial, l'autorité administrative engage les procé- dures de mises en compatibilité. Le titre V comporte des dispositions rela- tives au logement et le titre VI celles rela- tives à la création d'un pôle scientifique et technologique sur le plateau de Saclay. (Loi n°2010-597 du 3juin 2010 relative au Grand Paris, J.O. du 5juin, p.10339). Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier 15 juin 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E G G R R A A N N D D P P A A R R I I S S … … E E T T S S A A T T A A X X E E Jean-Pierre Fourcade, sénateur des Hauts-de- Seine et rapporteur au sein de la Commis- sion spéciale chargée d’examiner le projet de loi relatif au Grand Paris, reconnaît d’emblée que le projet a été difficile à élaborer à cause du conflit entre la majorité et le conseil régional d’Ile-de-France et en raison du coût du projet (estimé à une somme de l’ordre de 21 milliards d’euros). Les questions de gou- vernance de l’Ile-de-France ont par ailleurs été éludées dans le projet. Jean-Pierre Fourcade présente les 4 éléments du projet: un grand circuit de transport en double boucle, 40 gares d’interconnexion, reliées au réseau TGV et à une desserte vers la Normandie. Cela permettra de désencla- ver l’est parisien et de compenser le déséqui- libre est-ouest de la région. Pour le loge- ment, un objectif de 70 000 logements annuels est fixé de façon territorialisée. A Saclay, qui concentre 10% de la recherche française, l’objectif est d’atteindre 20%. Le sénateur indique que plusieurs débats importants ont eu lieu; l’un concerne la comptabilité avec le projet Arc Express qui recouvre partiellement celui de la double boucle. Il reviendra à la commission du débat public d’étudier les deux projets. La Société du Grand Paris devra déposer son projet au plus tard le 3 octobre 2010. Quatre mois sont prévus pour le débat public. le projet sera finalisé mi 2011 ce qui permet de prévoir un premier coup de pioche pour début 2012. ■ Diverses sources de financement Le sénateur rappelle aussi que la loi nouvelle met en place divers mécanismes pour accélé- rer les procédures ordinaires du droit de l’urbanisme. Il cite en particulier les nou- veaux contrats de développement territorial. Il y aurait déjà une dizaine de contrats en cours de signature entre l’Etat et les inter- communalités concernées (Le Bourget, Orly, la Défense, Pleyel…). Jean-Pierre Fourcade indique les différentes solutions qui ont été retenues pour financer ce projet. Il évoque en particulier la taxe sur les plus-values immobilières (indiquant avoir reçu beaucoup de lettres sur ce sujet, “réac- tion très française”), mais il la compare à une Premières analyses sur la taxe sur les plus-values. Le Grand Paris étant lancé par la loi du 3 juin 2010, il va falloir que le financement suive. D’où la taxe sur les plus-values immobilières. Analyse avec Jean-Pierre Fourcade, invité par les avocats de Wragge&Co ce 9juin. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E taxe analogue instituée à Londres où cette création n’a pas suscité d’opposition. Il cite aussi le régime des baux commerciaux dans les gares qui permet de financer les équipe- ments (comme cela s’est fait pour la gare Saint Pancras à Londres). Il explique que le Sénat a par ailleurs rejeté l’idée d’une majoration des droits de muta- tion car si l’idée (soutenue par l’ORIE) est simple et rapporterait 1milliard d’euros, elle a l’inconvénient de soumettre immédiate- ment les ménages à une taxation alors qu’ils ne bénéficieront des équipements que dans plusieurs années. Le sénateur évoque l'objectif général du pro- jet: mettre fin à la tendance actuelle où la croissance de l’Ile-de-France est inférieure à celle du reste du pays et combattre l’orientation principale de la capitale vers une destination de musée. ■ Le cas des cessions intragroupe Eglantine Lioret, avocat associé Wragge&Co, présente les grandes lignes de la nouvelle taxe. Elle rappelle que la loi Grenelle II crée une taxe pour le financement des infrastruc- tures de transport collectif, mais hors Paris (art. 22 ter du projet de loi). La taxe prévue Source: d’après Wragge&Co par la loi du 3juin 2010 pour la région pari- sienne aboutit donc à une application de la taxe à toute la France. Mais les modalités sont parfois différentes: le périmètre d 'application est de 1500 mètres autour d'une gare pour la taxe nationale, il est de 1200 mètres en Ile-de-France. La création d’une taxe par le Conseil régional d’Ile-de- France peut se superposer avec la taxe pour la Société du Grand paris. Eglantine Lioret évoque les exceptions, en particulier celle visant la 1 e cession intégrant l’opération de construction (1 e vente en VEFA et 1 e vente après achèvement si pas de VEFA), qui aurait été exclue par égard pour les promoteurs et les aménageurs. Pour les personnes morales, elle souligne le cas des opérations de restructuration intra-groupe qui risquent d’être imposées bien que n’aboutissant pas à une vente réelle. Quant au calcul, elle évoque par exemple le problème que peut poser une cession par une foncière qui aurait procédé quelques années auparavant à une option pour le régime SIIC et réévalué à cette occasion ses actifs. Mais il semble qu’on ne puisse pas tenir compte du prix réévalué. les commen- taires de l’administration sont donc attendus avec intérêt sur ce point. Pierre Appremont (avocat associé) attire aussi l’attention sur la date de l’ouverture de l’équipement public: la taxe s’appliquera pendant 15 ans à compter de la déclaration d’utilité publique des projets. Mais elle visera toutes les cessions avant la date de l’ouverture au public, mais après cette date, seulement la 1 e cession. ■ Cumul et pla- fond Pierre Appremont relè- ve aussi qu’il peut y avoir un cumul des deux taxes (celle pour la Société du Grand Paris et celle pour la région), en particulier pour un terrain qui sera proche d’une gare Grand Paris et d’une gare du réseau Ile-de- France, mais que dans ce cas, la loi a prévu un plafond à 5% du prix de cession. Taxe sur les plus-values pour la vente d’un immeuble, situé dans le périmètre de 800 mètres: 2 exemples Vendeur Société Particulier Bien vendu Immeuble bâti Terrain Prix d’achat 5000000 € 100000 € Date d’achat 2005 1998 Prix de cession 8000000 € 1000000 € Date de cession 2010 2010 Prix d’achat actualisé (1) 5396000 € 120620 € Plus-value brute 2604000 € 879380 € Incidence de l’impôt sur le revenu - Quote-part impo- sable à l’IR: 30% (2) 263814 € - Quote-part impo- sable: 70% 615566 € Abattement de 20% Somme imposable 2083200 € 492453 € Taxe de 15% 312480 € 73868 € Plafond de 5% 400000 € 50000 € Impôt dû 312480 € € 50000 € € (1) Prix actualisé sur l’indice des prix à la consommation (1) Abattement de 70% lié à la durée de détention: 10% par an au-delà de 5 ans (12 ans ici).
