– 2 – Jurisprudence –
Copropriété : Agrandissement et répartition des charges / Vente séparée d’un garage : interdiction par le règlement / Désignation du syndic : effet de la décision
Sûretés : Renonciation à une inscription hypothécaire : efficace même en cas d’erreur
Agent immobilier : Droit de préemption et commission
Environnement : Infraction à la réglementation sur les installations classées
SCI : Action en indemnisation de l’associé lésé
– 4 – Au Parlement –
La proposition de loi sur l’urbanisme commercial adoptée à l’Assemblée
– 6 – Rencontre –
Le congrès du SNAL à Reims : passer de l’urbanisme de normes à l’urbanisme de projet
– 7 – Nominations – Au fil du J.O. –
– 8 – Rencontre – lois – projets –
FIEBCA : n’oubliez pas le contrôle technique ascenseurs
Financer la réforme des retraites / Fin des conservateurs des hypothèques
■ JUGÉ ■ > > Le règlement de copropriété peut interdi- re la vente séparée de garage si cela est jus- tifié par la destination de l’immeuble. ■ PROGRAMMÉ ■ > > Le vote solennel à l’Assemblée du projet de loi Grenelle II est prévu le 29juin . ■ EXPÉDIÉ ■ > > Les fournisseurs d’électricité ont eu 7 jours pour adresser à leurs clients l’information sur les modalités de souscrip- tion du tarif règlement transitoire d’ajustement au marché. Ainsi en a décidé la loi du 7juin 2010. Publiée au JO du 8juin, la loi imposait donc la rédaction et l’envoi d’une information au plus tard le 15juin. Question: relève-t-il du domaine de la loi de prévoir ce genre d’obligation dans un délai aussi court? ■ CENSURÉ ■ > > L’ILAT , indice des loyers d’activité tertiaire, à nouveau censurée à titre de cavalier, par le Conseil constitutionnel le 10juin 2010. Rattachée par amendement au projet de loi relatif à l’entrepreneur à responsabilité limi- tée, la création de l’ILAT a été considérée comme dépourvue de lien avec l’objectif initial du projet de loi et donc jugée adop- tée selon une procédure contraire à la Constitution. Il reste donc à retrouver à cette réforme un nouveau support législatif. La loi du 15juin 2010 crée un nouveau régime pour l’entrepreneur individuel en l’autorisant à créer un patrimoine d’affectation (à suivre). ■ BOYCOTTÉE ■ > > Loi sur les syndics: La Commission relati- ve à la copropriété a été consultée le 16juin sur le projet de loi relatif aux syn- dics. Les organisations professionnelles de syndics, qui souhaitent le retrait du projet de loi, n’étaient pas présentes. Urbanisme de projet? Du pain sur la planche… “P our installer un urbanisme de projet on a du plain sur la planche” résume le directeur général de l’aménagement, du logement et de la nature, Jean-Marc Michel, au congrès du SNAL ce 15juin (lire page5). Il est vrai que l’idée-force du syndi- cat des aménageurs que préside Pascale Poirot est de pouvoir passer d’un urbanisme réglementaire à un urbanisme de projet. L’objectif est de pouvoir présenter un projet d’aménagement aux élus, de l’élaborer en concertation avec eux et de le mettre en œuvre sans que le barrage des multiples réglementations ne le remette en cause par la suite. Il ne s’agit pas de supprimer la nor- me, mais d’éviter qu’elle ne constitue un frein excessif à l’élaboration des projets. Benoist Apparu n’est pas insensible à cette approche et il dit lui- même que la réforme de l’urbanisme à laquelle il travaille consis- te précisément à passer de l’urbanisme de normes à l’urbanisme de projet. En matière d’urbanisme commercial, l’approche est différente. Le secrétaire d’État au logement, qui représentait le Gouvernement à l’Assemblée ce 15juin, approuve la proposition de loi qui réfor- me une nouvelle fois cette matière dans l’espoir d’y mettre davantage de cohérence (lire page4). Il s’agit en effet de mettre un terme à la dualité d’autorisations (autorisation d’exploitation commerciale et permis de construire) et donc de faire entrer l’urbanisme commercial dans le droit commun de l’urbanisme. C’est aussi un moyen de redonner plus explicitement aux élus le pouvoir de contrôler les implantations commerciales. Le souhait du SNAL sera-t-il entendu? Jean-Marc Michel, dans la réponse très nuancée qu’il a apportée aux congressistes, a obser- vé qu’il était d’abord investi d’une tâche de production régle- mentaire. Avec le Grenelle II, le législateur lui confie à nouveau le soin de produire quelque 80 décrets (sur les 190 décrets environ que comporte l’ensemble du texte, tous secteurs confondus). Le législateur est donc très légitimement en droit d’attendre que l’administration mette en œuvre les orientations qu'il édicte par la loi. De plus, et c’est là peut-être un élément plus déterminant encore, les élus, et l’administration avec eux, sont fortement mar- qués par la tempête Xynthia (et les récentes inondations du Var ne sont pas de nature à tempérer l’analyse). Comment éviter que de tels accidents ne se reproduisent? La prévention des atteintes aux personnes est absolument prioritaire. Cela passera par une accélération de l’adoption des plans de prévention des risques naturels et peut-être par un renforcement de leur valeur régle- mentaire. Si la norme a ses défauts, elle n’est donc pas encore morte. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 400 2 2 JUIN 2010 ISSN 1622-1419 10 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Copropriété : Agrandissement et répartition des charges / Vente séparée d’un garage: interdiction par le règlement / Désignation du syndic: effet de la décision Sûretés : Renonciation à une inscription hypothécaire: efficace même en cas d’erreur Agent immobilier : Droit de préemption et commission Environnement : Infraction à la réglementation sur les installations classées SCI : Action en indemnisation de l’associé lésé - 4 - Au Parlement - La proposition de loi sur l’urbanisme commercial adoptée à l’Assemblée - 6 - Rencontre - Le congrès du SNAL à Reims: passer de l’urbanisme de normes à l’urbanisme de projet - 7 - Nominations - Au fil du J.O. - - 8 - Rencontre - lois - projets - FIEBCA: n’oubliez pas le contrôle technique ascenseurs Financer la réforme des retraites / Fin des conservateurs des hypothèques S O M M A I R E E D I T O R I A L Ce numéro 400 est pour nous l’occasion d e vous remercier de votre fidélité ! 22juin 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É ▲ Copropriété ■ Agrandissement et répartition d es charges (Cass. Civ. 3 e , 9juin 2010, n°715, FS-P+B, cas- sation partielle, pourvoi n°09-13067) Dans certains lots de copropriété avaient été inclus des combles. Le syndicat avait assi- gné les copropriétaires concernés pour que soit constaté l’agrandissement, qu’une nou- velle répartition des charges soit établie et que les copropriétaires soient condamnés à un rappel de charge. L’arrêt qui avait admis cette demande est cassé: “Vu l’article 43, ensemble l’article 12, de la loi du 10juillet 1965; Attendu que toutes clauses contraires aux dispositions des articles6 à37, 41-1 à 42 et 46 et celles du règlement d’administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites; Attendu que pour déclarer non écrite la répartition des charges du règlement de copropriété, l’arrêt retient par motifs propres et adoptés qu’il est constant qu’il y a répartition illicite en cas d’exonération abusive de charges au profit de certains copropriétaires; qu’il n’est pas contestable ni même contesté que les lots 71, 79, 80 et 81 objets du litige ont des superficies bien plus grandes que celles décrites dans le règlement de copropriété et ne sont pas prises en compte dans la répartition origi- nelle des charges; que les copropriétaires des autres appartements paient donc des charges supérieures à celles qui devraient être les leurs; que le syndicat des coproprié- taires ainsi que l’ensemble des autres copro- priétaires lésés dans la répartition des charges sont donc en droit sur le fonde- ment de l’article 43, alinéa2, de la loi du 10juillet 1965, à demander au tribunal de déclarer non-écrite la répartition des charges telle que prévue par l’actuel règle- ment de copropriété et de procéder à une nouvelle répartition des charges; Qu’en statuant ainsi, sans constater que la répartition des charges était contrai- re aux critères de répartition des charges prévus à l’article 10 de la loi du 10juillet 1965, la cour d’appel a violé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Pour contester la répartition des charges, un copropriétaire peut se fon- der sur l’article 12 de la loi de 1965 notam- ment en invoquant le fait que sa part est supérieure de plus d’un quart à celle à cel- le qui résulterait d’une répartition confor- me aux règles de l’article 10. C’est l’action en révision. Mais il doit agir dans le délai de 5 ans de la publication du règlement. Si le délai est dépassé, il n’est pas forcé- ment dépourvu d’action: il peut invoquer l ’article 43 al. 2 de la loi et intenter une action en nullité lorsque les règles de l’article 10, qui fixe les principes de répara- tion des charges, ne sont pas respectées. C’est dans cet objectif que la cour d’appel avait annulé la répartition des charges, mais faute d‘avoir relevé en quoi la répar- tition critiquée était contraire aux règles de l’article 10, son arrêt est cassé. ■ Vente séparée d’un garage: interdiction par le règlement (Cass. Civ. 3 e , 9juin 2010, n°716, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°09-14206) Un règlement de copropriété interdisait la vente ou la location des garages à d’autres personnes qu’à des occupants de l’immeuble. Or un copropriétaire avait ven- du un appartement à une personne et un garage à un tiers. L’acquéreur de l’appartement avait alors assigné son ven- deur pour que soit prononcée la nullité de la vente du garage et que la vente soit pro- noncée à son profit. Sa demande avait été rejetée en appel, mais l’arrêt est cassé: “Vu l’article 8, alinéa 2, de la loi du 10juillet 1965; Attendu que pour débouter les époux G.et la SCI Villars de leur demande d’annulation de la vente du garage, l’arrêt retient que toute clause du règlement de copropriété restreignant le droit pour un copropriétaire de disposer de son lot est réputée non écri- te, sauf si cette restriction est justifiée par la destination de l’immeuble “telle qu’elle est définie aux actes”; qu’en l’espèce, rien n’est mentionné dans les actes versés aux débats sur ce point; que l’article 2 du règlement de copropriété est donc réputé non écrit; Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, com- me il le lui était demandé, si ces restric- tions n’étaient pas justifiées par la des- tination de l’immeuble telle que définie par ses caractères ou sa situation, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision; Par ces motifs […] casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le règlement de coproprié- té peut valablement apporter des restric- tions au droit des copropriétaires de dispo- ser de leur lot à condition qu’elles soient justifiées par la destination de l’immeuble. Ainsi il est illicite d’interdire la vente des caves à des personnes étrangères à l’immeuble si la clause n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble (CA Paris, 4juillet 2001, Loyers et copr. 2002, n°48). En revanche, l’interdiction de vendre sépa- rément des chambres de service peut être j ustifiée pour un immeuble qui compte tenu de son standing et des équipements dont il dispose a été conçu pour un nombre limité d’habitants (Cass. Civ. 3 e , 4juin 1998). De l’arrêt rapporté, il résulte qu’il faut rechercher si la restriction au droit de dis- poser est justifiée par la destination de l’immeuble. La cour d’appel avait raisonné en fonction de la clause qui limitait la ven- te ou la location des garages “au bénéfice exclusif des personnes ayant nommément qualité d’occupant de l’immeuble” mais n’avait pas fait de référence à la destina- tion de l’immeuble. À À r r e e t t e e n n i i r r : : La restriction au droit de vendre un lot de garage peut être justi- fiée par la destination de l’immeuble, définie pas ses caractères ou sa situation. ■ Désignation du syndic: effet de la décision (Cass. Civ. 3 e , 9juin 2010, n°717, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°08-19696) Dans une copropriété administrée par un syndic judiciaire, l’assemblée, présidée par l’un des copropriétaires, avait désigné cette même personne comme syndic non profes- sionnel. Un autre copropriétaire avait alors introduit un recours en annulation de cette assem- blée générale pour violation de l’article 22, alinéa4 de la loi du 10juillet 1965 et de l’assemblée ultérieure convoquée par un syndic dépourvu de qualité. Alors que la cour d’appel avait rejeté cette demande, son arrêt est cassé: “Vu l’article 17 de la loi du 10juillet 1965, ensemble l’article 22, alinéa 4 de cette loi et l’article 17 du décret du 17mars 1967; […] Attendu que, pour rejeter la demande, l’arrêt énonce qu’à défaut de précision au procès-verbal la désignation du syndic a pris effet à l’issue de l’assemblée générale; Qu’en statuant ainsi, alors que sauf disposi- tion contraire, les décisions d’assemblées générales sont immédiatement exécutoires, sans constater que la décision nommant le nouveau syndic reportait le point de départ de son mandat après la fin de la réunion, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision; Par ces motifs; casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 22 al. 4 de la loi de 1965 interdit au syndic de présider l’assemblée. Si le copropriétaire qui préside J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E l’assemblée se trouve élu par cette assem- blée il se trouve donc en infraction avec cette disposition. Pour éviter cette situa- tion, il convient que l’assemblée prévoit q ue l’effet de la nomination est reporté à la fin de la réunion. À défaut, comme les décisions sont immédiatement exécutoires, ainsi que l’indique ici la Cour de cassation, l’infraction est constituée… À À r r e e t t e e n n i i r r : : Le copropriétaire qui préside l’assemblée et qui est élu comme syndic doit faire préciser que la décision n’est applicable qu’à l’issue de la réunion en cause. Sûretés ■ Renonciation à une inscription hypothécaire: efficace même en cas d’erreur (Cass. Civ. 3 e , 9juin 2010, n°719, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°09-14303) Une banque bénéficiait d’une créance hypothécaire et d’une créance chirogra- phaire. Son débiteur étant en liquidation judiciaire, l’immeuble hypothéqué avait été vendu et la banque avait donné mainlevée de son hypothèque. Mais elle avait procédé à une inversion entre le montant de sa créance hypothécaire et celui de la créance chirographaire. Elle réclamait alors le paie- ment du reliquat de sa créance hypothécai- re. Sa demande est rejetée, en raison de la mainlevée: “Vu l’article 2488 du code civil, ensemble l’article 2440 du même code; Attendu que les privilèges et hypothèques s’éteignent, notamment, par la renoncia- tion du créancier à l’hypothèque; […] Attendu que pour accueillir cette demande [en paiement du reliquat de sa créance hypothécaire], l’arrêt retient que la mainle- vée ne contient aucune renonciation au bénéfice de l’inscription qu’elle a été consentie avant la réception des fonds et que l’erreur ne peut être créatrice de droit; Qu’en statuant ainsi, alors que, même donnée pour un décompte de créance d’un montant erroné, la mainlevée de l’inscription de l’hypothèque vaut renonciation à cette inscription , la cour d’appel a violé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt conforte donc la portée d’une mainlevée d’inscription hypo- thécaire, telle que prévue par l’article 2488 du code civil. Cet article dispose que “les privilèges et hypothèques s’éteignent […] 2 e par la renonciation du créancier à l'hypothèque” En application de l’arrêt rapporté, même si le créancier a commis une erreur dans ses décomptes, son acte de renonciation é teint l’hypothèque. Il ne peut donc plus s’en prévaloir ultérieurement. Agent immobilier ■ Droit de préemption et droit à commission (Cass. Civ. 3 e , 9juin 2010, n°766, F-P+B, cassa- tion, pourvoi n°09-14949) Un litige portait sur le droit à commission d’une agence qui avait obtenu mandat pour la vente d’une propriété agricole de 106 hectares et deux maisons. Le mandat prévoyait que, en cas d’exercice d’un droit de substitution ou de préemption, la com- mission resterait à la charge du mandant. Une vente avait été conclue sous condition de non-exercice du droit de préemption pour 6,6MF. La SAFER ayant décidé de pré- empter pour 5,5MF, le vendeur avait renon- cé à vendre. Puis le propriétaire avait vendu à la SAFER la propriété en deux actes (4,1 MF pour la partie principale et 1,8 MF pour le reste). L’agent immobilier réclamait le montant de sa commission. La cour d’appel avait admis ce droit, mais la Cour de cassation casse sa décision: “Vu l’article 6 de la loi du 6janvier 1970, ensemble l’article 73 du décret du 20juillet 1972; Attendu que pour condamner la société SOGAP [SAFER, acquéreur] à payer à la société Lang et Fournier [agence] la somme de 50292,93 € au titre de la commission due sur la vente réalisée, l’arrêt retient que le cadre juridique de la vente amiable est un cadre frauduleux qui résulte d’un accord entre les parties pour évincer l’agent immobilier et qu’il convient dès lors de restituer à la vente son cadre juridique légal, à savoir celui de l’exercice par la SAFER de son droit de préemption avec pour conséquence son obligation de régler à l’agence sa commission; Qu’en statuant ainsi, alors que la constata- tion de manœuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d’un agent immobi- lier n’ouvre pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue mais seulement à la réparation de son préjudice par l’allocation de dom- mages-intérêts , la cour d’appel a violé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La Cour de cassation recon- naît donc que la cour d’appel a caractérisé les manœuvres frauduleuses destinées à éviter le paiement de la commission à l’agence. Mais c’est la qualification juri- dique de la condamnation qui a justifié la censure. L’arrêt aurait dû condamner à des dommages-intérêts et non au versement de la commission. Toutefois, en cas de dommages-intérêts, le montant de l’indemnisation est vraisemblablement inférieur à celui de la commission (cf. CA Paris, 27juin 2000, AJDI 2000, 848). SCI ■ Action en indemnisation d’un associé lésé (Cass. Civ. 3 e , 8juin 2010, n°775 F-P+B, cassa- tion sans renvoi, pourvoi n°09-06802) L’associé d’une SCI reprochait à l’autre asso- cié (son ex-épouse) d’avoir sous son propre nom donné à bail commercial l’immeuble de la SCI et d’avoir perçu seule les loyers. Il l’avait assignée en remboursement des sommes perçues. La cour d’appel avait admis cette demande, mais son arrêt est cassé: “Vu l’article 1382 du code civil; Attendu que pour accueillir la demande, l'arrêt retient que M me D. s’est substituée à 22juin 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • S S Û Û R R E E T T É É S S - - A A G G E E N N T T I I M M M M O O B B I I L L I I E E R R - - S S C C I I ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Infractions à la réglementation sur les installations classées Un arrêt de la Cour de cassation valide la condamnation d’une société à payer à deux associations (France Nature Environ- nement et l’Association nationale de pro- t ection des eaux et rivières, truites, ombres et saumons) une somme de 1500euros de dommages-intérêts. La direction régionale de l’industrie, de la recherche et de l’environnement (DRIRE) avait effectué une visite des installations de la société et l’avait mise en demeure de régulariser la situation après avoir établi un procès-ver- bal pour infraction à l’arrêté ministériel du 2février 1998. La procédure judiciaire avait été classée sans suite, mais la condamna- tion à dommages-intérêts est validée par la Cour de cassation. L’arrêt admet que les associations établis- saient l’existence d’une faute et que: “ même si une mise en conformité était intervenue ultérieurement , et que l’infraction commise aux dispositions législatives ou réglementaires relatives à la protection de l’eau, de la nature ou de l’environnement leur avait causé un pré- judice moral indirect et porté atteinte aux intérêts collectifs qu’elles avaient pour objet de défendre”. (Cass. Civ. 3 e , 9juin 2010, n°722, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-11738) ▲ 22juin 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Les députés ont examiné le 15juin une proposition de loi relative à l’urbanisme commercial. Michel Piron explique que deux ans après la loi LME, aucun texte n’étant proposé par le Gouvernement, il a rédigé avec Patrick Ollier une proposition de loi. Elle vise à réintégrer l’urbanisme commercial dans le droit commun de l’urbanisme. Il affirme “c’est bien l’urbanisme qui doit commander la place du commerce, et non l’inverse” (Débats AN, 15juin, 1 e séance). Le périmètre de gouvernance qui est rete- nu est celui de l’intercommunalité. C’est le SCOT qui déterminera les localisations pré- férentielles de commerces avec pour objec- U U R R B B A A N N I I S S M M E E C C O O M M M M E E R R C C I I A A L L D D É É B B A A T T S S Les députés adoptent la loi sur l’urbanisme commercial Consensus net sur l’idée de rattacher l’urbanisme commercial à l’urbanisme de droit commun. Mais sur certains points, le Gou- vernement (représenté par Benoist Apparu) n’a pas su convaincre et le rapporteur et le président de la commission (Michel Piron et Patrick Ollier) ont fait prévaloir leur analyse. tifs: revitalisation des centres-villes, cohé- rence entre les commerces, desserte en transports, maîtrise des flux, consommation économe de l’espace et protection de l’environnement. A été ajouté en commis- sion l’objectif de maintien du commerce de proximité. Le chapitre du SCOT contenant les dispositions d’urbanisme s’intitulera “document d’aménagement commercial”. Dans les “centralités urbaines” déterminées par le SCOT, il reviendra au PLU de régle- menter l’urbanisme commercial. En dehors, le SCOT délimitera des zones où les implantations commerciales devront faire l’objet d’une autorisation dès lors que leur surface, hors œuvre nette, atteindra 1000m2. Si l’intercommunalité a un PLU, il pourra jouer le rôle du SCOT en matière d’urbanisme commercial - Si l'intercommunalité ne dispose pas de SCOT, elle pourra se saisir de la compéten- ce d’urbanisme commercial et élaborer un document d’urbanisme commercial. Michel Piron résume: “dès lors qu’une intercommunalité se sera dotée d’un docu- ment de planification, les autorisations commerciales disparaîtront, et seul subsis- tera le permis de construire”. En l’absence de structure intercommunale ou en l’absence de SCOT, de PLU et de DAC, les projets seront soumis à la com- mission régionale d’aménagement com- mercial si la SHON dépasse 300m2. Il est prévu un délai de mise en œuvre de la réforme de trois ans. La proposition supprime la commission nationale d’aménagement commercial et les CDAC; les dispositions de la LME en matière de seuil seront supprimées au-delà de la période transitoire. Michel Piron a par ailleurs précisé qu’il fal- lait que la notion d’ensemble commercial soit définie dans la loi. Patrick Ollier estime que l’intégration des dispositions d’urbanisme commercial dans le code de l’urbanisme est un exercice diffi- cile. Il confirme l’architecture retenue: c’est le SCOT qui détermine les orientations en matière d’urbanisme commercial (dans le document d’aménagement commercial), à défaut, c’est le PLU intercommunal, à défaut l’intercommunalité peut se saisir de la compétence de l’urbanisme commercial et établir le DAC, “que chaque PLU décline à la parcelle”. IL annonce par ailleurs un amendement relatif au droit de préemption des baux commerciaux pour éviter que la loi soit contournée par des ventes de parts de SCI. ■ Fusion dans le droit commun Benoist Apparu indique que le texte vise à fusionner l’autorisation commerciale et l’autorisation d’urbanisme classique pour ne plus requérir qu’une seule autorisation d’urbanisme. Il affirme l’objectif de lutter contre l’expansion anarchique des com- merces en périphérie des villes qui ont défi- guré les entrées de ville. Le secrétaire d’Etat approuve l’idée générale d’intégrer l’urbanisme commercial dans le droit com- mun de l’urbanisme. Là où existe un docu- ment de planification à la bonne échelle, il énonce les conditions sur l’intégration des grands équipements ce qui permet de sup- primer la double procédure. En l’absence de tel document, le système actuel est maintenu. Dans la discussion générale, Jean Gaubert estime que depuis la LME, ce sont de 5 à 7millions de m 2 qui ont été ouverts durant cette période. Quant au seuil au-delà duquel le SCOT doit autoriser les implanta- tions commerciales, il considère que le chiffre de 1000m 2 est adapté pour l’extérieur des agglomérations, mais non pour les centres villes. François de Rugy estime aussi que le seuil de 1000m 2 est trop élevé. Jean Dionis du Séjour considère que la coexistence entre le permis de construire et l’autorisation d’urbanisme commercial aboutit à des délais trop longs, préjudi- ciables à la vie économique. Il critique les CDAC qui sont des “machines à dire oui lentement” et il rappelle que le pourcentage d’approbation des projets dépasse 95%. Il critique l’idée de créer une commission régionale. Dans la proposition, il s’interroge sur la capacité de rédiger des règles qui gouverneront l’implantation des com- merces: le système envisagé de règles par type de commerce et par zone sera-t-il capable de prendre en compte la diversité des situations? Il cite d’exemple d’Agen: pourra-t-on accepter l’implantation de 25000m 2 pour une surface de bricolage la SCI tant dans la signature des baux que dans la réception des loyers et qu’il en est résulté, outre un préjudice pour la SCI, un préjudice direct au détriment de M. C.; que sur la base d’un revenu de 34394 € perçu en totalité par M me D. pour la période de 1997 à 2005, la part revenant à M. C., titu- laire de 25 % des parts sociales, aurait dû être de 8598 € , outre 2656 € pour les années2006 et2007; Qu'en statuant ainsi, alors que le préjudi- ce allégué , constitué par l’absence de per- ception d’une fraction des fruits de l’immeuble social calculée proportionnelle- ment au nombre de parts sociales détenues par M. C., ne se distinguait pas du pré- judice subi par la société tout entière dont il n'était que le corollaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé”. L’arrêt, également censuré pour un autre motif, est cassé sans renvoi et la demande en indemnisation de l’associé est rejetée. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La solution de la cour d’appel paraissait logique: l’associée s’étant substituée à la société pour louer l’immeuble et en percevoir les loyers, l’autre associé avait manifestement subi un préjudice. Mais l’auteur du pourvoi indiquait, et c’est ce qui a motivé la cassa- tion, que c’est la société qui avait subi un préjudice et que l’associé n’avait pas subi de préjudice personnel, ce préjudice n’étant que le corollaire de celui de la société… L’associé aurait sans doute dû invoquer un autre raisonnement, peut-être en se fon- dant sur le seul préjudice de la société. ● ▲ 22juin 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • mais la refuser pour du prêt à porter? Il lui semble préférable de conserver une régula- tion par projet. François Brottes approuve l’idée de se réfé- rer au SCOT, mais il soutient l’idée de rete- nir un seuil de 300m2. Pierre Gosnat regrette la suppression des CDAC. P atrick Bloche e stime que le bilan de la LME est négatif: à Paris, estime le député, la loi a permis une concentration au profit de Carrefour et de Casino. Les consomma- teurs ont donc perdu car il y a moins de concurrence et les élus ont perdu car ils ne sont plus saisis de demande d’autorisation: les implantations se faisant sous le seuil de 1000m 2 . Philippe Duron indique aussi que la LME a provoqué une accélération des projets et des autorisations. A Caen par exemple le stock des surfaces autorisées a bondi de 60000m 2 à 170000m 2 en moins de 2 ans. Benoist Apparu rappelle que les maires dis- posent déjà de pouvoirs importants, mais qu’il s’agit de leur en donner de nouveaux. Inscrire le droit commercial dans l’urbanisme de droit commun revient à donner aux élus la capacité de faire une planification dans le cadre d’un SCOT ou d’un PLU. ■ Décision d’opportunité? Dans la discussion des articles, le débat a d’abord porté sur la question du seuil de 1000m 2 . Michel Piron précise à cette occa- sion que la notion d’ensemble commercial sera définie dans la loi. À propos d’un amendement (n°78) soute- nu par Annick Le Loch qui proposait d’insérer dans la loi la notion de “diversité commerciale” dans les exigences figurant au document d’aménagement commercial du SCOT, Benoist Apparu a souligné qu’il fallait éviter la décision d’opportunité pla- cée dans les mains du maire. Michel Piron a indiqué qu’il s’agissait par exemple, au lieu d’avoir 7 ou 8 banques, de favoriser la diversité de l'offre, pour éviter aux gens de se déplacer sur de grandes distances pour trouver ce qu’ils cherchent. Jean Gaubert ajoute qu’il ne s’agit pas de choisir l’enseigne mais de pouvoir dire par exemple; nous ne voulons pas plus de 5000m 2 de jardinerie et plus de 2000 m 2 de commerces de vêtements. L’amendement a été voté. Un autre amendement (n°104) a suscité un débat sur la notion de centre-ville. Il a été adopté pour modifier l’article 1er, ce dont il résulte que le document d’aménagement commercial délimite “les centralités urbaines, centres-villes et centres de quar- tier,” où les implantations commerciales ne sont réglementées que par le PLU. Jean Gaubert a proposé (amendement n°19) d’autoriser les élus à réduire le seuil de 1000m2 en dessous duquel les autorisa- t ions ne sont régies que par le PLU. Mais son amendement a été rejeté. L’amendement n°82 de la commission a été adopté en dépit de l’opposition de Benoist Apparu. Il supprime le renvoi à un décret en Conseil d’Etat pour définir la typologie des commerces. Cette typologie figure dans le texte de loi lui-même (art. 1 er al. 5). Elle distingue “commerces de détail, ensembles commerciaux continus ou discontinus et commerces de gros”. Un autre amendement (n°81) a supprimé l’alinéa qui prévoyait que les PLU devaient être compatibles avec le document d’aménagement commercial (DAC). La règle de compatibilité n’est pas remise en question car, ainsi que l’indique Benoist Apparu “dans l’état actuel du droit, tous les éléments d’un SCOT, donc le DAC, sont opposables à un PLU”. Un autre amendement (n°110) qui a été voté, a supprimé l’avis de la commission régionale d’aménagement commercial sur le commerce de gros. Pierre Gosnat a proposé (amendement n°101) de remplacer la commission régio- nale d’aménagement commercial par une commission départementale, mais il n’a pas été suivi. Le Gouvernement n’a pas davantage convaincu sur son amendement n°111. Benoist Apparu explique que le texte pré- voit que s’il n’y a aucun document d'urbanisme dans le délai de 3 ans, les dis- positions en vigueur pour la délivrance des permis de construire de plus de 1000m 2 s’appliqueront à l’implantation des com- merces de plus de 300m 2 . Il proposait de revenir au seuil de 1000m 2 . Michel Piron a indiqué au contraire qu’il s’agit d’inciter à l’élaboration de document d’urbanisme. A défaut, après trois ans, la régulation s’appliquera dès 300m 2 . L’amendement a été repoussé. A propos de la commission régionale, le vote de l’amendement n°120 a introduit la faculté de réunir une commission interré- gionale pour les projets à cheval entre deux régions. ■ Droit de préemption Après l’article 1 er , Patrick Ollier a présenté un amendement (n°57 rectifié) concernant le droit de préemption dans les baux com- merciaux. Il souligne que ce droit peut être contourné par le biais de cessions de parts de SCI. L’amendement élargit la préemp- tion aux cas de cessions de parts ou d’actions d’une société civile ou commer- ciale dont l’activité principale est la gestion d ’un fonds artisanal ou d’un fonds de com- merce, lorsque ces cessions ont pour objet un changement de secteur d’activité. Michel Piron a proposé d’introduire dans la loi (amendement n°85) la notion d’ensembles commerciaux. Le texte a été adopté. L’article 1er bis qui contient l’objectif de maintien de la diversité commerciale dans chaque quartier a été voté. A également été adopté, avec quelques amendements, l’article 2 qui concerne la faculté de saisine de la commission régio- nale d’aménagement commercial. L’article 3, également voté, concerne le rôle du préfet dans l’élaboration du document d’aménagement commercial. Les articles4, 4 bis et 5 ont aussi été adop- tés. L’article 4 pose le principe que, en l’absence de PLU, les décisions prises sur une demande de permis de construire (ou d’aménager) portant sur un commerce de plus de 1000m 2 doivent être compatibles avec le SCOT. L’article 4 bis renvoie à une ordonnance le soin d’intégrer la loi nouvel- le dans le code de l’urbanisme. L’article 5 concerne les observatoires régionaux d’équipement commercial. ■ Un an pour l’entrée en vigueur Ensuite, les articles6 à 7bis ont aussi été adoptés. L’article 8 bis concerne la commission départementale d’aménagement cinémato- graphique et la commission nationale d’aménagement cinématographique. Enfin, l’article 9 comporte un renvoi à un décret en Conseil d’Etat et précise l’entrée en vigueur de la réforme. Elle doit entrer en vigueur à la date prévue par le décret et au plus tard un an après la promulgation de la loi. Il est précisé que les demandes d’autorisation déposées avant l’entrée en vigueur de la loi nouvelle sont soumises aux dispositions applicables à la date de leur dépôt. Jean Gaubert , expliquant le vote d’abstention du PS observe que le secrétaire d’Etat a refusé de revenir sur le seuil de 1000m2. Toutefois, il approuve le fait que ce seuil sera désormais mesuré en SHON. L’ensemble du texte a été adopté et renvoyé au Sénat. U U R R B B A A N N I I S S M M E E C C O O M M M M E E R R C C I I A A L L D D É É B B A A T T S S 22juin 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E S S N N A A L L E E N N C C O O N N G G R R È È S S À À R R E E I I M M S S Absent par nécessité de défendre la posi- tion du Gouvernement à l’Assemblée sur l’urbanisme commercial (voir p.4), Benoist Apparu avait toutefois accordé une inter- view à la présidente du SNAL, Pascale Poi- rot. Il a donc fait par sous forme de vidéo son analyse de l’urbanisme lors du congrès du SNAL le 15juin à Reims. Pour le secré- taire d’Etat, il faut rénover l’urbanisme, dans une vision intercommunale et encou- rager les maires bâtisseurs. Si la politique du logement est intercommunale (PLH), la politique des transports aussi (PDU), la politique de l’urbanisme reste communale (PLU). D’où l’idée de fusionner PLH, PLU et PDU. Pour Benoist Apparu, il faut changer la mentalité en matière d’urbanisme car on superpose les outils ce qui sclérose le système. Il ajoute “je veux passer de l’urbanisme de normes à l’urbanisme de projet, et pour ça, j’ai besoin des profes- sionnels”. Il invite le SNAL à lui indiquer quels sont les freins à l’exercice du métier de ses adhérents, pour qu’il puisse suppri- mer les normes devenues inutiles. ■ Les deux propositions du SNAL Pascale Poirot approuve l’idée de changer la mentalité sur l’urbanisme et indique la nécessité de concevoir la programmation urbaine à l'échelle du bassin de vie. Mais, pour parvenir à un objectif de 450000ou 500000logements par an, la présidente du SNAL affirme que le renouvellement urbain ne suffit pas et qu'il est inéluctable d’ouvrir de nouveaux espaces à l’urbanisation. De façon pragmatique, le SNAL formule deux propositions concrètes. - D’une part inverser le régime de la taxation des plus-values de terrains devenus constructibles. Le SNAL estime que le régime actuel favorise la rétention foncière et propose que la cession du bien soit exonérée de plus-value si elle a lieu dans l’année qui suit la classification du terrain comme constructible, qu’elle ne soit exonérée qu’à hauteur de 90% l’année suivante et ainsi de suite. - Deuxième proposition: majorer les aides à l’accession à la propriété dans les communes disposant d’un programme local de l’habitat ou d’un PAE. Cela évite- rait la situation actuelle où les aides sont sur- tout liées aux tensions du marché locatif. Alors que le ministre s’est dit hésitant sur l’idée de conditionner une aide à ce que fait la collectivité locale, Pascale Poirot répond que cela inciterait les communes à avoir une politique partagée de l’habitat et contribue- rait donc à limiter l’étalement urbain. Le SNAL est favorable à l’urbanisme de projet qui doit voir le jour à l’occasion de la prochaine réforme de l’urbanisme pro- grammée par ordonnance. Pascale Poirot indique son désir que “la réglementation soit au service du projet”. Les objectifs sont l’accélération de la délivrance des autorisa- tions d’urbanisme, l’accélération de traite- ment des contentieux, l’incitation des élus à bâtir. ■ L’incidence de la prévision des risques Jean-Marc Michel, directeur général de l’aménagement du logement et de la nature au ministère de Jean-Louis Borloo observe “on a du pain sur la planche pour installer un urbanisme de projet”. Il relève que le Grenelle II lui impose, uniquement dans son secteur la rédaction de 80 décrets. Sur l’urbanisme de projet, Jean- Marc Michel répond donc “je vous entends, mais j’ai aussi une production réglementaire!” Passer de la réglementa- tion au projet n’est donc pas facile. De plus, le directeur observe qu’il existe actuellement une mission parlementaire sur les risques de submersion marine et Passer de l’urbanisme de normes à l’urbanisme de projet Pour faciliter les opérations d’aménagement, le SNAL milite en faveur d’un urbanisme de projet. Benoist Apparu rejoint les aménageurs dans cet objectif, mais il reste à définir comment le mettre en œuvre. R R E E N N C C O O N N T T R R E E Pour mémoire: ADCF Assemblée des Communautés de France - PDU plan de déplacement urbain - PLH programme local de l’habitat - PLU plan local d’urbanisme - PAE programme d’aménagement d’ensemble - SNAL Syndicat national des professionnels de l’aménagement et du lotissement. que, pour les parlementaires, les PLU “ne sont pas au top de la prévision des risques”. Il en conclut “on ne peut pas passer sous s ilence les atteintes à la personne”. Il indique que la panoplie des outils n’a pas fini de progresser, mais que si on raisonne en terme de bassin de vie, on aura une meilleure prise en compte des risques. Il évoque d’autres impératifs: tenir compte du code de la concurrence, et de la dimen- sion européenne, qui va par exemple se manifester prochainement par une directi- ve sur les produits de construction. D’autres chantiers sont en cours: la fiscalité de l’urbanisme, les droits de préemption. Jean-Marc Michel conclut sur les difficultés que pose le développement d’une construction judiciaire de la règle de droit, en parallèle avec la construction adminis- trative. Il n’est pas bon de laisser au juge la seule parole… ■ Consommer ou aménager l’espace? Thème du congrès: “Construire une ville durable à l’échelle du territoire”. Angle d’attaque du sujet “de la loi SRU au Gre- nelle de l’environnement”. Eric Charmes (Paris VIII) observe que la loi SRU n’a pas arrêté l’étalement urbain: si on comptait 15000 communes périur- baines en 1999, ce chiffre serait passé à 20000 aujourd’hui. Il observe que le mal- thusianisme des maires des communes des périphéries proches des centres urbains conduit au développement des communes plus éloignées. Dans ce congrès, les élus se faisaient rares mais Philippe Schmit (chargé des questions d’urbanisme à l’ADCF) les représentait brillamment, indiquant par exemple le fort développement de l’intercommunalité: 95% des communes sont dans des inter- communalités, le code de l’urbanisme est en passe d’être réécrit pour indiquer que le PLU est d’abord intercommunal. “L’échelle communale est dépassée” résume-t-il. Il indique aussi que la réforme de la TLE est prête. Il est préférable de taxer en fonction de la capacité construire plutôt qu’en fonction des surfaces construites. On passera ainsi de la TLE à la taxe locale d’aménagement. Avocate, Karine Destarac lance un certain nombre de questions: est-ce que les élus auront les outils pour définir la consomma- tion d’espaces? (A ce propos, Dominique Duperret, secrétaire général de l’Union des ❑ Le SNAL a lancé ce 15juin les “ Trophées de l’aménagement au ser- vice de la collectivité ”. Les pre- miers lauréats les recevront en juin2011. Arnaud Pautigny, qui préside la commission Trophées, indique que les candidatures doivent émaner d’adhérents du SNAL, et concerner des opérations dont les travaux sont commencés. L’opération doit être présentée au regard de 3 thèmes d’excellence: qualité urbaine, qualité environne- mentale et qualité sociale et éco- nomique. 22juin 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L L E R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier R R E E N N C C O O N N T T R R E E Nominations Organismes publics ✓ Le groupe central des grandes opéra - tions d'urbanisme qui avait été créé par arrêté du 26juillet 1999 est dissous. (Arrêté du 7juin 2010, J.O. du 9juin, @) ✓ CPO : La liste des membres du Conseil des prélèvements obligatoires a été publiée (J.O. du 12juin 2010, @). A noter parmi les membres: Philippe Martin, conseiller d'Etat, Marie-Anne Frison-Roche et Xavier Vandendriessche, professeurs, Augustin de Romanet, Gilles de Robien et Robert Baconnier. ✓ Centre national de la propriété fores - tière : Thomas Formery est nommé directeur général. (Arrêté du 3mai 2010, J.O. du 11juin, p .10772). ✓ ANRU : Sont nommés administrateurs de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine: Isabelle Rougier au titre de l'ANAH et Emmanuelle Cosse en qualité de personnalité qualifiée en matière de poli- tique de la ville. (Arrêté du 20mai 2010, J.O. du 11juin p.10771). ✓ Préfets Benoît Brocart est nommé préfet du Terri- toire de Belfort. Michel Jeanjean est nom- mé préfet, administrateur supérieur des îles Wallis-et-Futuna. (Décrets du 10juin 2010, J.O. du 11juin, @) ✓ Préfecture de Paris Sont nommés à la direction de l'urbanisme, du logement et de l'équipement à la préfecture de Paris: Michel Chpilevsky , sous-directeur de la politique de l'habitat et Raphaël Hacquin , sous-directeur de l'urbanisme et de la construction. (Arrêtés du 9juin 2010, J.O. du 10juin, @) ✓ DREAL Jean-Christophe Villemaud est nommé directeur régional de l'environnement, de l'aménagement et du logement de la région Champagne-Ardenne. (Arrêté du 27mai 2010, J.O. du 11juin, @). Magistrature ✓ Cours administratives d'appel : Sont nommés présidents de chambre: Victor Haïm, Evelyne Coënt-Bochard, M ichel Bouleau et Marc Soumet (Ver- sailles), Nathalie Massias (Nantes), Sabine Monchambert (Nancy), Jean-Christophe Duchon-Duris et Guy Vivens (Lyon), Daniel Mortelecq (Douai), Alain Perrier et Suzan- ne Tandonnet-Turot (Paris) et Richard Moussaron (Marseille). ✓ Tribunaux administratifs Sont nommés présidents de tribunal admi- nistratif: Claire Serre (Nancy), Jean-Michel Dubois-Verdier (Toulon), Dominique Kim- merlin (Caen). Sylvie Favier est nommée présidente des tribunaux administratifs de Basse-Terre, Saint-Barthélemy et Saint-Mar- tin. (Décret du 4juin 2010, J.O. du 9juin, @ et arrêté du 2juin, J.O. du 11, @) ■ Affaires culturelles Le décret n°2010-633 du 8juin 2010 est relatif à l'organisation et aux missions des directions régionales des affaires cultu- relles (J.O. du 10juin, @). ■ Notaires Un arrêté du 7mai 2010 fixe les modalités des contrôles devant être effectués lors des inspections annuelles des offices de notaires . Ce texte comporte de nombreuses annexes: arrêté de comptabilité, vérifica- tions préalables, vérifications à effectuer sur place, vérification des actes, des formulaires et du répertoire, tenue des comptes clients et de l'office (J.O. du 10juin 2010, p.10634). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 400 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Maisons Françaises critique ce concept et lui préférerait celui d’aménagement d’espace). Comment passer de l’objectif législatif à sa transposition réglementaire? Q uant à Bernard Vorms (ANIL et président du FGAS), il porte un regard assez circons- pect sur les aides au logement: il observe que la demande a été dopée par la baisse de taux mais que cette baisse, in fine, a provoqué une augmentation de l’effort des ménages. Il remarque aussi que les aides ont perdu de leur efficacité avec la hausse des prix. L’objectif est de mieux cibler les aides, donc les orienter ver les zones les plus denses car c’est là qu’elles sont le plus utiles. Mais, paradoxe, dans ces secteurs, elles profitent à ceux qui ont le plus de patrimoine car l’accession devient de plus en plus difficile sans apport personnel important. Un élément positif toutefois: Bernard Vorms indique que la sinistralité n’a pas augmenté en France, alors qu'en Angleterre on a constaté une hausse des saisies de 45%. La consommation d’espace est au cœur des questions de l’aménagement, un congressiste observait que manquait au débat une dimension politique et deman- dait d’arrêter de réglementer et de définir des normes. Philippe Schmit reconnaît que l’essentiel c’est le projet. Première difficulté: la mesure de la consommation d’espaces. Pour y répondre, l’observatoire de la consommation de ter- rain va être institué dans la future loi sur l’agriculture. Dominique Duperret indique que pour construire, la consommation d’espace c’est aussi une solution ! Quant à Guy Portman (ex-président du SNAL), il relati- vise les chiffres: si 75000 hectares sont uti- lisés chaque année pour la production de logements, ce sont 225000 hectares qui sont utilisés pour les infrastructures et les activités… ● 22juin 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine P P R R O O J J E E T T S S R R E E N N C C O O N N T T R R E E ■ Publicité des avocats Une décision du 20mai 2010 portant réforme du règlement intérieur national (RIN) de la profession d'avocat (art. 21-1 de la loi du 31décembre 1971 modifiée) a été publiée au J.O. du 11juin (p.10739). Ce texte concerne principalement la défini- tion des actions interdites ou autorisées pour effectuer la publicité de l'avocat. ■ PAH Le décret n°2010-640 du 9juin 2010 relatif au prêt à l'amélioration de l'habitat a été publié au J.O. du 11juin 2010 (p.10769). Il étend le bénéfice de ce prêt aux assistants maternels et, dans ce cas, en majore le pla- fond (de 1067 € ) à 10000 € . Législation ■ Électricité La loi n°2010-607 du 7juin 2010 autorisant les petits consommateurs domestiques et non domestiques d'électricité et de gaz naturel à accéder ou à retourner au tarif réglementé a été publiée au J.O. du 8juin 2010 (p.10482). Elle pérennise le principe de réversibilité pour permettre au consomma- teur revenir au tarif réglementé. Une autre loi (nouvelle organisation du marché de l’électricité - NOME) est en cours d’adoption. ■ Fin des conservateurs des hypo- thèques Le régime des conservateurs des hypo- thèques a été supprimé par une ordonnan- ce n°2010-638 du 10juin 2010 (J.O. du 11juin, p.10757). En conséquence, le servi- ce de la publicité foncière continuera à être assuré par la direction générale des finances publiques. Les services chargés de la publicité foncière se substituent aux conservations des hypothèques. Le salaire du conservateur des hypo- thèques est remplacé par une “ contribu- tion de sécurité immobilière ”. les tarifs sont fixés dans l’article 7 de l’ordonnance. Le conservateur des hypothèques est rem- placé par un conservateur de la propriété immobilière. L’ordonnance entrera en vigueur le 1 er janvier 2013. Alerte de la FIEBCA sur les ascenseurs N’oubliez pas le contrôle technique! La FIEBCA, fédération des indépendants experts et bureaux de contrôle ascenseurs, aler- te les propriétaires sur la nécessité de réaliser tous les cinq ans un contrôle technique. Créée en 2003, la FIEBCA a pour vocation de promouvoir un conseil indépendant auprès des propriétaires et d’agir ainsi en contrepoids des positions de la Fédération des ascen- seurs. La FIEBCA regroupe 30 cabinets indépendants, soit 70% de la profession. Hervé Lasseigne, qui préside la fédération des experts, rappelle que, pour un parc de 450000 ascenseurs, le marché est très concentré car il est détenu à 90% par 4 groupes (dont plusieurs détiennent différentes marques): Otis (USA), Schindler (Suisse), Kone (Finlande) et Thyssen (Allemagne). Le législateur de 2003 avait pour objectif de moderniser un parc ancien et de mettre fin à des accidents. La loi a donc prévu des travaux de modernisation, un contrat d’entretien et un contrôle technique obligatoire. Or si les contrats de maintenance ont généralement été renouvelés (coût de 1800 € HT par an en moyenne et avec une hausse de 10 à 15%), le contrôle technique en revanche est souvent oublié. Hervé Lasseigne estime qu’environ 15% du parc a fait l’objet de contrôle alors qu’on devrait en être à 70%. La FIEBCA souligne par ailleurs les difficultés que rencontrent les propriétaires d’ascenseurs: si le taux de panne est souvent supérieur à ce qui est annoncé, c’est parce que la maintenance n’est pas faite. Une des causes est l’excès d’ascenseurs dont est en charge un technicien. Alors qu’il faudrait un technicien pour 70 appareils, on est souvent à 100, voire davantage. Lorsqu’il est fait appel à un membre de la FIEBCA, s’il y a un important niveau de pannes, l’expert commence par vérifier si la maintenance est faite, il propose un suivi d’exploitation, l’installation de télésurveillance et d’engager un nouveau dialogue avec l’ascensoriste et, le cas échéant, de changer de prestataire. Quant aux échéances de travaux, la FIEBCA conseille de respecter la première échéance, du 31décembre 2010. Elle représente un coût limité, de 5000à 8000 € par ascenseur. Pour la 2 e (2013), son coût est plus important, de 20000à 30000 € , car elle comporte des travaux plus conséquents (obligation d’atteindre une précision d’arrêt qui provoque de nombreux accidents mineurs et la mise en place d’une téléalarme pour l’usager et le technicien) et suppose souvent de remplacer les armoires de commande. Mais la FIEBCA la juge “indispensable compte tenu de la vétusté du parc”. Enfin la 3 e échéance, de 2018, pourrait être reportée en application de la loi Boutin, son coût est de l’ordre de 4000 € . Ainsi le coût total de la rénovation est de l’ordre de 40000 € , alors que le contrôle tech- nique ne coûte que 400 à 500 € . ■ Financer la réforme des retraites Pour financer la réforme des retraites, pré- sentée par Eric Woerth le 16juin, il est prévu diverses hausses d’impôts. ➠ Hausse d’un point du taux de l ’impôt sur le revenu pour la tranche la plus éle- vée du barème qui passe de 40% à 41%. Cette hausse ne sera pas prise en compte dans le bouclier fiscal. ➠ Hausse de 1 point de l’imposition des revenus du capital (plus-values de cession des valeurs mobilières et immobi- lières): - le taux d’imposition des plus-values de cessions mobilières passe de 18% à 19%. - le taux du prélèvement libératoire sur les dividendes et intérêts est également aug- menté de 18% à 19%. - le taux du prélèvement forfaitaire sur les plus-values de cessions immobilières est majoré de 16% à 17%. Mais l’exonération d’impôt en cas de vente d’une résidence principale est maintenue. Par ailleurs, le projet réforme le régime d’imposition des dividendes et plus-values de cession de valeurs mobilières. - Il supprime le crédit d’impôt sur les dividendes perçus par les actionnaires (pla- fonné à 115 € pour un célibataire et 230 € pour un couple). - il supprime le seuil d’imposition des plus-values qui était fixé à 25830 € par an. Les plus-values seront donc imposées à l’impôt sur le revenu dès le premier euro de bénéfice perçu, quel que soit le mon- tant de cessions réalisé. Il est prévu par ailleurs de modifier les règles de calcul des allégements de charge patronales et de taxation des dividendes perçus par les entreprises. (Dossier de presse du 16juin 2010).
