– 2 – Jurisprudence –
Vente : Droit de rétractation pour des époux / Responsabilité du notaire rédacteur de l’acte
Baux d’habitation : Charges indues en HLM : prescription de 3 ans
Baux commerciaux : Procédure de révision du loyer / Indemnisation du preneur pour dégâts des eaux : abattement pour vétusté justifié faute d’exploitation / Demande de renouvellement : par acte d’huissier / Offre de renouvellement puis rétractation
Droit de propriété : l’aménagement foncier l’emporte sur le bornage judiciaire
– 4 – interview –
Patrick Wallut (ancien président de la chambre des notaires de Paris) : les élus souhaitent une gestion fine de l’usage des locaux d’habitation
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – En bref –
Rigueur dans les logements de fonction / Établissements pour personnes âgées ou handicapées : aide au financement d’investissement immobilier
– 8 – Législation –
L’EIRL / Une directive sur la performance énergétique des bâtiments
■ JUGÉ ■ > > Pour l’exercice du droit de rétractation dans une vente, une lettre unique adressée à deux époux ne peut produire d’effet à l’égard des deux que si l’avis de réception a été signé par chacun des époux ou si l’époux signataire était muni d’un pouvoir à l’effet de représenter son conjoint (p.2). > > En cas de dégât des eaux subi par un locataire commerçant, l’indemnisation à charge du bailleur peut être réduite pour vétusté en cas de défaut d’exploitation (p.3). ■ RÉPONDU ■ > > Le secrétariat d’Etat au logement indique que le promoteur peut ne pas respecter les exigences d’accessibilité si c’est la demande expresse de son client. Il doit lui faire signer un document reconnaissant que son loge- ment ne sera pas conforme à la réglementa- tion (p.6). > > Selon le ministre du budget, des mesures sont en cours d’élaboration pour supprimer le régime des concessions de logement pour “utilité de service” et ne laisser subsister que celui des logements attribués par “nécessité absolue de service” (p.7). ■ PUBLIÉ ■ > > Un premier ouvrage sur le changement d’usage des locaux d’habitation a été écrit par Patrick Wallut et Guillaume Daudré (notaires). Lire l’interview de Patrick Wallut (p.4) qui observe que les élus souhaitent une gestion fine de l’usage des locaux d’habitation. ■ PUBLIÉE ■ > > La directive du 19mai 2010 sur la perfor- mance énergétique des bâtiments, qui refond la directive du 16décembre 2002 a été publiée au JO de l’Union européenne le 18juin (lire en page 8). Un titre pour les experts? D ébattant des “nouvelles couleurs de l’expertise” pour leur 11 e congrès national réuni à Paris le 25juin, les adhérents de la Chambre des experts immobiliers de France FNAIM pré- sidée par Gérard Adriaenssens se sont d’abord interrogés sur l’impact des nouvelles normes environnementales sur la valeur des immeubles. Sur ce point, la question n’est pas encore nettement tranchée. Si certaines études américaines indiquent un écart de 16% entre les immeubles verts et les autres, d’autres analyses en France mettent plus l’accent sur une plus grande liquidité des immeubles verts et sur une mise en location plus rapide de ces immeubles que sur un écart de valeur. La 2 e partie des débats était consacrée à la question “quel avenir pour le statut des experts en évaluation immobilière? Le souhait de la profession est d’avancer vers la reconnaissance officielle d’un statut. La CEIF avait invité Brigitte Longuet, avocat au Bar- reau de Paris, à faire part de son expérience du sujet. Elle a en effet reçu d’Hervé Novelli une mission sur la dynamisation des professions libérales. Les pouvoirs publics en effet souhaitent actuellement aider les professions qui s’organisent. Mais, plutôt que de militer pour la création d’un ordre professionnel (comme l’ont pourtant obtenu récemment les infirmières et les kinésithé- rapeutes), elle préconise une approche différente. Elle cite l’exemple des détectives privés qui ont créé une chambre syndicale et qui ont obtenu la protection de leur titre. L’adhésion à la chambre suppose le suivi d'une formation. L’avocate préconise donc une reconnaissance de la charte profes- sionnelle par une validation par Bercy. Cela permet ensuite d’assurer une défense du titre qui est ainsi validé. En revanche, Brigitte Longuet est sceptique sur les chances de succès de contentieux à l’encore de ceux qui effectuent le même travail mais en utilisant un nom un peu différent. Ainsi les kinési- thérapeutes ne parviennent pas à lutter contre les instituts de massage ou, dans le domaine juridique, les avocats spécialisés en droit social peinent à contrecarrer le développement de conseil en restructuration d’entreprises, qui font le même travail qu’eux. En effet, les frontières entre les métiers s’estompent. Il y a une explosion des professions non réglementées. Mais, conclut Brigitte Longuet, la démarche qualité, associée à la création d’une liste de professionnels reconnue par la profession, est bien vue de Bercy. C’est donc une bonne approche pour défendre une profession. Suivie d’une publicité institutionnelle pour diffuser l’image de la profession dans le public, elle permet de convaincre les clients de s’adresser en priorité aux profession- nels ainsi mis en valeur. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 401 2 9 JUIN 2010 ISSN 1622-1419 10 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Vente : Droit de rétractation pour des époux / Responsabilité du notaire rédacteur de l’acte Baux d’habitation : Charges indues en HLM: prescription de 3 ans Baux commerciaux : Procédure de révision du loyer / Indemnisation du preneur pour dégâts des eaux: abattement pour vétusté justifié faute d’exploitation / Demande de renouvellement: par acte d’huissier / Offre de renouvellement puis rétractation Droit de propriété : l’aménagement foncier l’emporte sur le borna- ge judiciaire - 4 - interview - Patrick Wallut (ancien président de la chambre des notaires de Paris): les élus souhaitent une gestion fine de l’usage des locaux d’habitation - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - En bref - Rigueur dans les logements de fonction / Établissements pour personnes âgées ou handicapées: aide au financement d’investissement immobilier - 5 - Législation - L’EIRL / Une directive sur la performance énergétique des bâtiments S O M M A I R E E D I T O R I A L 29juin 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • V V E E N N T T E E - - N N O O T T A A I I R R E E - - B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N ▲ Vente ■ Droit de rétractation pour des é poux (Cass. Civ. 3 e , 9juin 2010, n°725, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-14503 et n°726, cassation, pourvoi n°09-15361) Cette question a fait l’objet de deux arrêts du même jour. > Dans le premier, une promesse synallag- matique de vente avait été signée par deux époux le 13octobre 2006. Cet acte sous seing privé leur avait été adressé par lettre recom- mandée unique par le vendeur le 14octobre 2006. Puis le notaire avait remis l’acte le 10janvier 2007 en mains propres à chacun des époux. Ceux-ci s’étaient alors rétractés le 12janvier 2007. Le vendeur estimait avoir valablement respecté les exigences de l’article L 271-1 du CCH, mais la Cour de cas- sation confirme que la notification n’était pas valable: “Mais attendu qu’ayant relevé que l’avis de réception de la lettre recommandée adres- sée à M.et MmeR. portait la signature d’un seul époux et non des deux, de sorte qu’ il n’était pas démontré que l’autre époux avait reçu notification du délai de rétractation prévu par l’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation, la cour d’appel en a exactement déduit que ce délai n’avait pas couru à son égard; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est donc rejeté. > Dans le 2 e arrêt, le vendeur avait aussi adressé une lettre unique aux deux époux. La cour d‘appel avait considéré l’acte valable car adressé à des acquéreurs solidaires et les époux acquéreurs vivant ensemble à l’adresse où la notification avait été adressée, mais la décision est cassée au visa de l’article L 271-1: “En statuant ainsi, alors que lorsque la notifi- cation prévue par l’article L.271-1 du CCH a été effectuée non par lettres distinctes, adressées à chacun des époux acquéreurs, mais par une lettre unique libellée au nom des deux , elle ne peut produire effet à l’égard des deux que si l’avis de réception a été signé par chacun des époux ou si l’époux signataire était muni d’un pouvoir à l’effet de représenter son conjoint, la cour d’appel a violé le texte sus- visé”. (Cet arrêt traite par ailleurs de l’incidence de la caducité d’un acte qui n’est pas retranscrit au Livre foncier, en Alsace Moselle). O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 271-1 du CCH impose au vendeur de laisser à son acqué- reur un délai de rétractation de 7 jours. Pour faire courir le délai, il doit lui notifier l’acte par lettre recommandée avec AR ou tout autre moyen présentant des garanties é quivalentes. S’agissant de conjoints, il faut donc que chacun des époux signe la lettre recommandée ou que le signataire soit muni d’un pouvoir pour représenter son conjoint. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Il est donc plus sûr pour le ven- deur d’adresser deux lettres, l’une à chacun des époux. ■ Responsabilité du notaire rédac- teur de l’acte (CA Paris, 8juin 2010, pôle 2, ch. 1, n°08/10198) A la suite d’une action engagée par l’acquéreur, cet arrêt de la cour d’appel de Paris reconnaît la responsabilité du notaire qui avait rédigé l’acte de vente. Pour créer un hôtel-restaurant de luxe à Val d’Isère, une personne (à qui devaient être substituées une SCI et une SARL) avait acquis, par deux promesses de vente, d’une part un immeuble à usage de restaurant et de bar, des droits à construire attachés à une parcelle et un fonds de commerce et d’autre part un immeuble à édifier sur une autre parcelle. À la suite de la délivrance d’un cer- tificat d’urbanisme négatif, la vente n’avait porté que sur une partie des biens. L’acquéreur invoquait la responsabilité du notaire qui, reconnue en première instance, est également admise en appel. “Sur la faute imputable au notaire: Considérant […] que le notaire s’est abstenu de donner tous conseils utiles et d’accomplir les diligences nécessaires pour que l’indemnité d’immobilisation de 500000F fût consignée et qu’en outre, il a commis une erreur de rédaction dans l’acte de vente de la parcelle AB n°64 qui stipule une indemnité de 500000F réduite à 150000F alors qu’en réalité, cette indemnité de 150000F, effectivement versée, ne pouvait s’appliquer qu’aux droits à construire, esti- més 1500000F et non cédés en vertu dudit acte de vente de la parcelle AB n°64; Que dans ces seules circonstances, le notaire a manqué à son devoir de conseil et à ses obligations de diligence […] Considérant que […] l’acquisition des deux parcelles ne formait qu’une seule et même opération et que la rédaction de deux pro- messes de vente ne résultait que de raisons techniques liées à l’inconstructibilité de la parcelle AB n°65 et à l’attente d’une modi- fication du plan d’occupation des sols de la commune de Val d’Isère; que l’aléa affec- tant la vente de la parcelle AB n°65 tenait, non pas à l’assiette de cette parcelle, mais seulement à sa constructibilité et, partant, à son prix; qu’en outre, la configuration des l ieux et les plans versés aux débats démon- trent encore que l’acquisition de la parcelle AB n°65 était indispensable au projet de création d’un hôtel-restaurant de luxe, la seule acquisition de la parcelle AB n°64 ne pouvant satisfaire à l’aménagement d’une terrasse et des équipements d’un établisse- ment de luxe qui aurait compris, sur la par- celle AB n°65, un restaurant d’altitude et, sur la parcelle AB n°64, l’hôtel et une ter- rasse; Quel même si l’exploitation d’un hôtel était viable sur la seule parcelle AB n°64, […] la faute commise par le notaire, qui a entraîné la résiliation judiciaire de la vente de la par- celle AB n°65 a empêché la SCI et la SARL de parvenir à la réalisation du projet envisagé; qu’en conséquence M e L.n’est pas fondé à soutenir que M me N. aurait accepté l’éventualité de ne pas acquérir la parcelle AN n°65”. La cour réduit toutefois la condamnation du notaire prononcée en première instance (247000 € au lieu de 789000 € ). O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt fournit un exemple de responsabilité du notaire au titre de manquement à son devoir de conseil et à ses obligations de diligence. Il est constitué d’une part pour une erreur de rédaction sur l’indemnité d’immobilisation et d’autre part sur le montage en deux promesses alors qu’il s’agissait d’une opération unique. Baux d’habitation ■ Charges indues en HLM: prescrip- tion de 3 ans (Cass. Civ. 3 e , 16juin 2010, n°798, FS-P+B, cas- sation) Un locataire demandait à son bailleur, une société d’HLM, le remboursement de charges indues. Se posait la question du délai de pres- cription applicable à cette action. Le bailleur invoquait la prescription de trois ans, qui est jugée applicable par la Cour de cassation, au visa des articles63 et68 de la loi de 1948 et des articles L 442-6 et L 442-10 du CCH: “Attendu que pour écarter l'application de cette prescription, le jugement retient que les locations d'habitation à loyer modéré sont soumises aux dispositions de la loi du 1 er septembre 1948, selon l'article L.442-6 du CCH, que le chapitre VI dont dépend l'article 68 de cette loi concerne les sanctions et amendes civiles en cas de fraude ou d'abus dans la location, que l'action en répétition ne J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E concerne que le surplus du loyer ou les remises d'argent ou autres imposées pour obtenir un prix du bail supérieur à celui pré- vu par la loi et mentionnées en début de l 'article 63, que la phrase in fine de l'article 63 ne concerne pas les loyers ou charges loca- tives normales dont il n'est pas parlé dans tout le chapitre VI; Qu'en statuant ainsi, alors que toutes les sommes indûment perçues par le bailleur au titre d'une habitation àloyer modéré sont sujettes à répétition et soumises à la prescription abrégée de trois ans , le tribunal a violé les textes susvi- sés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La Cour de cassation fait une application large de la prescription de trois ans au secteur HLM, à toutes les sommes indûment perçus et non, comme l’avait jugé la cour d’appel, aux seules sommes impo- sées au preneur pour obtenir un loyer excé- dant le plafond légal. Baux commerciaux ■ Procédure de révision (Cass. Civ. 3 e , 16juin 2010, n°788, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-11565) Le locataire d’un local commercial loué à tire de boucherie avait adressé au bailleur une demande en révision de loyer. Puis il avait adressé un mémoire au bailleur mais sans y joindre la copie de la demande préalable en fixation du prix. Se posait la question de l’incidence de cette irrégularité. “Mais attendu que le mémoire, qui ne contient pas une copie de la demande en fixation du prix, n'est pas entaché d'une irrégularité de fond ; qu'ayant relevé que la société Boucherie d'Auteuil avait fait délivrer aux consorts C.par un huissier de justice le 11septembre 2000 un acte, répondant aux exigences des articles10 et11 de la délibéra- tion n° 094 du 8août 2000, demandant la fixation d'un nouveau loyer dont le montant était précisé, cette demande ayant été for- mée trois ans au moins après le 1 er janvier 1997, date d'entrée en jouissance, et ayant retenu que si le mémoire du 12janvier 2001 ne comportait pas, comme l'exigeait l'article 15 de la délibération, la copie de la demande préalable de fixation de prix, il n'en restait pas moins que ce mémoire demandait la révision du loyer au même montant que la demande préalable, la cour d'appel a souve- rainement déduit de ces seules constatations qu'aucun grief de ce chef ne pouvait être invoqué par les consorts C.; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Il nous semble que l’arrêt rendu sur une procédure engagée en Nou- velle Calédonie a une portée nationale car le texte évoqué par le pourvoi (délibération d u 8août 2000 applicable en Nouvelle Calé- donie) cite des règles analogues à celles du code de commerce. L’article R 145-25 pré- voit en effet que le mémoire à notifier à l’autre partie contient notamment une copie de la demande en fixation de prix fai- te en application de l’article R 145-20. Qu’en est-il si le mémoire ne comporte pas cette copie? Le pourvoi soutenait qu’il s’agissait une irrégularité de fond et en conséquence, que la demande de révision était irrece- vable. La Cour de cassation indique nette- ment au contraire qu’il ne s’agit pas d’une irrégularité de fond. Il en résulte que la demande de révision reste recevable. ■ Indemnisation du preneur pour dégâts des eaux: abattement pour vétusté justifié faute d’exploitation (Cass. Civ. 3 e , 16juin 2010, n°789, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-13156) Le propriétaire d’un immeuble était en même temps locataire du sous-sol de l’immeuble voisin, pour y exploiter un fonds de commerce dans le sous-sol commun. À la suite de dégâts des eaux, il réclamait une indemnisation à son bailleur et à un proprié- taire voisin. Il avait obtenu gain de cause mais contestait l’abattement pour vétusté qu’avait retenu la cour d’appel reprenant les conclusions d’expert. La Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant relevé, par motifs propres et adoptés, que depuis plusieurs années aucun fonds de commerce n’était exploité dans les lieux , que les équipements présents dans les locaux dataient de bien avant la précédente exploitation de la discothèque “Le Passé Simple” qui avait déjà fermé ses portes plusieurs années avant le sinistre , qu’aucun projet d’aménagement quel- conque n’était en cours ou sur le point de commencer et que M.A. n’établissait pas son intention réelle de relancer l’activité de son exploitation, la cour d’appel, sans violer le principe de la répara- tion intégrale, a pu retenir que, sauf à faire bénéficier M.A. d’un enrichissement infon- dé, il y avait lieu d’appliquer le coefficient de vétusté proposé par l’expert judiciaire aux équipements présents dans les locaux avant la survenance du sinistre”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le principe de réparation intégrale du préjudice subi par le locataire devait ici céder devant le fait qu’il aurait profité d’un enrichissement infondé s’il avait été indemnisé de dommages corres- pondant à des matériels inutilisés depuis de nombreuses années et sans que le pre- neur ait une quelconque intention de relancer son activité. L’expert avait relevé que les matériels étaient endommagés également par faute d’entretien et d’utilisation. La décote pour vétusté parais- sait donc en effet légitime. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Un enrichissement infondé peut tempérer le principe de réparation intégrale du préjudice subi. ■ Demande de renouvellement: par acte d’huissier (CA Paris, 16juin 2010, chambre 5-3, n°09/05682) Un locataire avait adressé une demande de renouvellement du contrat de location à son bailleur, mais par lettre recommandée. Son acte est jugé nul: “Aux termes de l’article L 145-10 du code de commerce la demande en renouvellement du bail doit être signifiée au bailleur par acte extrajudiciaire; cette disposition est impé- rative et s’impose au preneur, dans un souci de protection et afin d’éviter toute difficulté quant à la date ou au contenu de la deman- de; Les parties peuvent toujours y renoncer mais d’un commun accord, la conclusion d’un nouveau contrat couvrant en ce cas les 29juin 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X - - D D R R O O I I T T D D E E P P R R O O P P R R I I É É T T É É ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Droit de propriété La Cour de cassation s’est prononcée sur l’impact d’une procédure de réorganisa- tion foncière. Arrêt de cassation qui cen- sure une décision qui avait indiqué que seul le bornage judiciaire est de nature à déterminer exactement les limites de pro- p riété, au visa de l’article 13 de la loi des 16-24 août 1790, et de l’article L. 123-12 du code rural: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors qu’ une juridiction de l’ordre judiciaire ne peut remettre en cause les limites définies dans le cadre d’un aménage- ment foncier agricole et forestier dont les opérations ont été clôturées et que la clôture de ces opérations emporte transfert des droits de propriété de la parcelle comprise dans le périmètre de l’aménagement, la cour d’appel a vio- lé les textes susvisés”. (Cass. Civ. 3 e , 16juin 2010, n°792, FS-P+B, cassation, pourvoi n°09-14969) Cet arrêt donne donc clairement la hié- rarchie des normes: l’aménagement fon- cier l’emporte sur le bornage judiciaire. ▲ 29juin 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P A A T T R R I I C C K K W W A A L L L L U U T T > Rappelez-nous la genèse de la réforme. P. W.: “À partir des textes issus de l’ordonnance de 1945 et de la loi de 1948, on s’est rendu compte au fil des ans qu'il y avait une grande insécurité juridique. Nous avons donc demandé une réforme qui a abouti avec la publication de l’ordonnance de 2005. Elle a ramené la date de référence, le « cur- seur » de 1945 à 1970, elle a remplacé l’exigence de contrôle du « film » de la situa- tion de 1945 a aujourd’hui par la simple « photographie » de la situation en 1970 et elle a supprimé la distinction entre locaux administratifs, commerciaux et de bureaux pour ne plus retenir que deux catégories de locaux: habitation et autres locaux. C'est une vraie simplification. De plus, pour l'Etat qui se mettait à vendre des locaux administra- tifs, cela présentait l'avantage de lui per- mettre de les céder à titre de bureaux au lieu d'être contraint de les réaffecter à l'habitation. C’est donc une réforme majeu- re. Il faut d'ailleurs rendre hommage à Gilles de Robien, alors ministre de l'équipement, qui a donné l’impulsion de cette réforme.” > Pourtant, les textes ont été à nouveau modifiés en 2008. Pourquoi? P. W.: “La réforme de 2008, contenue dans la loi de modernisation de l'économie, a été au bout de la réforme de 2005 en décentrali- sant les contrôles. Ainsi, depuis le 1eravril 2009, ce sont les communes qui gèrent le contrôle de l’usage des locaux. Le transfert de la préfecture à la ville de Paris s’est d’ailleurs bien passé: des personnels et les archives ont été transférés d’un service à l’autre, ce qui a permis à la ville de conser- ver la mémoire de la préfecture. Certaines communes se sont rendues comp- te qu’elles avaient intérêt à prendre en main leur réglementation. Ainsi, Marseille et Strasbourg ont élaboré un règlement, mais aussi certaines communes de la petite cou- ronne (Sceaux, Rueil, Gagny…). Il s’en pré- pare à Lyon, Lille ou Rennes par exemple. Les élus réalisent qu’il ne leur suffit plus de contrôler le contenant (le bâtiment et sa des- Patrick Wallut: “les élus souhaitent un gestion fine de l'usage des locaux d’habitation” Patrick Wallut, ancien président de la chambre des notaires de Paris a écrit avec Guillaume Daudré, notaire assistant, Allez & Associés, un ouvrage à la fois complet et pratique sur la réforme de l’article L 631-7 du CCH. La matière avait suscité très peu de jurisprudence avant la réforme, mais on trouve désormais des arrêts plus nombreux, dont l’ouvrage fournit de nombreuses références. I I N N T T E E R R V V I I E E W W nullités éventuelles. Il s’ensuit que faute d’avoir formé une demande de renouvellement de bail par acte extrajudiciaire, la demande de M.N. faite p ar lettre recommandée avec accusé de réception est nulle et de non-effet”. La cour d’appel relève ensuite que le loca- taire a contesté tardivement la validité du congé du bailleur et confirme que l’action, engagée plus de deux ans après la déli- vrance du congé, est jugée prescrite. Par ailleurs, la cour fixe le montant de l’indemnité d’occupation: “L’indemnité d’occupation courra donc à compter de la date d’effet du congé et jus- qu’au 1 er avril 2009, date de l’expulsion; le montant de cette indemnité ne saurait être supérieure au montant du dernier loyer contractuel faute par Logirep de démon- trer que la valeur locative des lieux loués serait supérieure au loyer contractuel”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt doit conduire le preneur à respecter scrupuleusement l’exigence d’un acte d’huissier pour former sa demande de renouvellement de bail (pour un exemple plus ancien: CA Paris, 12juillet 1978, Ann. Loyers 1979, p.1349). ■ Offre de renouvellement puis rétractation (CA Paris, 16juin 2010, chambre 5-3, n° 06/10872) En 2003, à la suite de l’effondrement du plafond d’un café, la préfecture avait inter- dit l’occupation du local. Le bailleur de ces locaux avait donné congé avec offre de renouvellement le 17mars 2004. Les locaux ayant été vendus, le nou- veau bailleur avait, le 14mars 2006, rétrac- té l’offre et donné congé avec refus de renouvellement sans indemnité, au motif que les locaux n’avaient pas été exploités pendant plus de 2 ans. Si la cour d’appel confirme le droit du bailleur de rétracter l’offre de renouvelle- ment, elle lui dénie le droit de donner congé sans indemnité, le motif étant jugé illégitime: “Le bailleur peut rétracter son offre de renouvellement et dénier au preneur le bénéfice du statut des baux commerciaux tant que le nouveau bail n’a pas été conclu. Par ailleurs, l’inaction des parties dans les deux ans du congé avec offre de renouvel- lement a pour conséquence que le bail s’est renouvelé aux conditions de l’ancien notamment au même prix. En l’espèce, aucune des parties n’a pris l’initiative d’engager la procédure condui- B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N sant à la conclusion du nouveau bail de sor- te qu’au 14mars 2006, soit trois jours avant l’expiration du délai de deux ans, la SCI N.pouvait rétracter son offre de renouvel- lement et dénier aux époux L.le bénéfice du statut”. La cour rejette par ailleurs la demande de résiliation du bail, se référant aux dégâts des eaux survenus en février2005 et sep- tembre2007 et des attestations certifiant la présence de la locataire sur les lieux pour surveiller les travaux: “En l’état de ces éléments qui justifient la lente reprise de l’exploitation après plus de deux ans de fermeture de l’établissement subie du fait de l’effondrement du plafond du restaurant et dont il n’est pas contesté qu’elle a été effective début 2006, c’est à juste titre que les premiers juges ont consi- déré le défaut d’exploitation pendant quelques mois après les travaux de réfection comme insuffisamment gra- ve pour entraîner la résiliation du bail et ont écarté, également, le grief tiré de la non-conformité des installations d’extraction comme connue avant la date du renouvellement du bail, étant par ailleurs précisé que le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance des lieux loués pour l’usage auquel ils sont destinés”. La cour ordonne donc une expertise pour fixer le montant de l’indemnité d’éviction. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Après avoir adressé au loca- taire un congé avec offre de renouvelle- ment, en cas d’inaction des deux parties dans le délai de deux ans, le bail est renou- velé aux conditions antérieures, (cf. Civ. 3 e , 1 er juil. 1998, Bull. Civ. III, n°149), ce que rappelle l’arrêt rapporté. Mais il est loisible au bailleur de renoncer à son offre de renouvellement et de donner congé en invoquant un autre motif, tant que le délai de deux ans après son offre n’est pas expiré. Invoquant un refus de renouvellement sans indemnité, il lui fallait donc le motiver (en application de l’article L 145-17, 1 e ). Le défaut d’exploitation a ici été jugé insuffisant car il était justifié par les travaux de réfection imposés par l’effondrement du plafond du café. ● ▲ ▲ tination) mais qu’il leur faut aussi contrôler le contenu (l’usage). En effet, certains contrôles ne peuvent pas se faire par le biais des règles d’urbanisme. Ainsi à Paris, l’urbanisme ne permet pas de contrôler aus- si précisément l’implantation de certaines professions libérales, ni ne permet d ’imposer des compensations physiques elles-mêmes modulables selon l’activité du pétitionnaire (ainsi certaines personnes exer- çant une mission d’intérêt général peuvent être dispensées de compensation).” > Globalement, les opérateurs ont tout lieu d’être satisfaits de la réforme? P. W.: “S'ils regrettent que le certificat ait été supprimé (son utilité était toutefois limitée en fonction des pièces justificatives qui étaient fournies à l'administration), ils ont globalement gagné en sécurité. Mais avec la décentralisation, la ville de Paris est plus stricte sur l’application de son règlement que ne l'était la préfecture. Elle a clairement indiqué son intention de le faire respecter.” > Qu’a apporté la LME? P. W.: “Tant le PLU de la Ville de Paris que la préfecture dans le plan de prévention des risques d’inondations, préconisent de ne pas créer de logements en rez-de-chaussée et d’y privilégier l’activité. La LME a été dans ce sens en indiquant que la transformation de logements en locaux de bureaux ou d’activité au rez-de-chaussée ne nécessitait pas d’autorisation. Mais la transformation est possible à titre personnel; pour obtenir une transformation à caractère réel, il faut une compensation. Par ailleurs, pour les locaux mixtes en étage, la loi a assoupli la réglementation pour tou- te activité, même commerciale. S’il y a récep- tion de clientèle ou de marchandise, il faut requérir une autorisation (personnelle). S’il n’y a réception ni de clientèle ni de mar- chandise, il n’y a pas besoin d’autorisation. Mais il faut que 50% du local reste utilisé à titre d’habitation et qu'il demeure la résiden- ce principale de l'occupant. Une autre avancée de la réglementation parisienne est de permettre une compensa- tion dans l’arrondissement alors que l’arrêté préfectoral exigeait une compensation dans le même quartier administratif.” > Peut-on considérer que les textes sont sta- bilisés? P. W.: “Pour le texte de loi sans doute, mais ce qui va évoluer, ce sont les règlements communaux. La réglementation va s’étendre territorialement. La ville de Paris a aussi annoncé des adaptations pour 2011. En v oici un exemple. Si un propriétaire déte- nant deux immeubles dans le quartier cen- tral des affaires, l’un sur rue et l’autre sur cour, souhaite faire une restructuration et regrouper les bureaux sur la rue et les loge- ments sur la cour, il doit faire une compen- sation de 2m2 pour 1. Ce point pourrait être assoupli en 2011.” > Rencontre-t-on des difficultés d’application? P. W.: “Le Conseil d’Etat a toujours été très strict et considérait que les transformations étaient autorisées à titre personnel, même avec compensation. L’ordonnance de 2005 a affirmé le caractère réel, même pour les dérogations-compensations antérieures, mais la loi ENL qui a ratifié l’ordonnance en 2006 a précisé qu’elle s’appliquait pour les compensations à compter de la publication de l’ordonnance. Le Conseil d’Etat considère donc que pour une dérogation obtenue avec compensation avant 2005, si l’immeuble est revendu avant 2005 l’autorisation est tom- bée car elle avait un caractère personnel (arrêt SCI Haussmann Boétie du 7mars 2008). En revanche, si la dérogation avec compensation accordée avant 2005 concerne un immeuble qui n’a pas été revendu avant 2005, la compensation a bien un caractère réel. Certains propriétaires peuvent donc se trou- ver en difficulté, même s’il faut sans doute en relativiser le nombre car si des travaux ont été faits avec permis de construire lors d’un changement d’affectation, le permis a conforté le caractère réel de la transforma- tion. Ce point mérite attention de la part des pro- fessionnels, car il pourrait motiver un recours de la part d’un locataire ou d’un acquéreur, à l’encontre des conseils, agents, juristes…” > Qu’en est-il des transformations de loge- ments en locations meublées saisonnières? P. W.: “Dans certains quartiers (Ile Saint- Louis, 16e nord, 5e, 6e…), des Américains ou des Italiens par exemple achètent des loge- ments et les louent à la semaine. Ce ne sont plus des habitants qui résident dans les immeubles et les voisins se plaignent des nuisances qui en résultent. La ville se préoc- cupe de cette évolution et a intenté une pro- cédure devant le tribunal de grande instance et le tribunal administratif de Paris. Elle attend beaucoup de ces décisions…” > Quelles perspectives peut-on donner de l’évolution de cette matière? P. W.: “Les élus entendent instituer un c ontrôle de plus en plus fin de l’urbanisme, au-delà du zonage, ce qu'observe très juste- ment Hugues Périnet-Marquet dans la pré- face qu'il a rédigée pour notre ouvrage. La création du droit de préemption sur les baux commerciaux en est un bon exemple. De fait, dans certains secteurs, la ville est plus souple pour l’installation de certaines pro- fessions libérales, profession de santé par exemple, que pour d’autres.” > Votre ouvrage comporte aussi de nom- breux exemples de jurisprudence. P. W.: “En voici un exemple: un arrêt de la cour d’appel de Paris rendu le 20octobre 2004. Un locataire, ayant conclu un bail fer- me de 6 ans voulait donner congé par antici- pation. Il a invoqué le fait que les locaux ne pouvaient pas être qualifiés de bureaux et a intenté une action contre son bailleur. La cour d’appel a condamné le propriétaire à lui rembourser les frais d’aménagement de déménagement et la différence de loyers entre les baux de bureaux et d’habitation! C’est dire que les conséquences peuvent être lourdes, sans compter les peines administra- tives.” > Les règles de prescription sont elles modifiées? P. W.: “L’administration n’a jamais voulu admettre une prescription. Avant 2005, l’administration admettait qu’elle ne pouvait plus poursuivre que si l’occupant restait le même pendant 30 ans car c’est l'occupant qui crée l’infraction. L’ordonnance de 2005 a indiqué explicitement qu’il ne saurait y avoir de prescription trentenaire. Et la récente réforme générale de la prescription n’a pas changé la règle. Cela renforce encore l’intérêt d’avoir ramené le curseur à 1970, d’autant que les sanctions sont lourdes puisque les actes conclus en violation de l’article L 631-7 encourent la nullité et que les pénalités ont été très sensiblement renforcées.” ● Changement d’usage des locaux d’habitation. De l’affectation à l’usage, la réforme de l’article L631-7 du CCH Avec les textes en vigueur et abrogés et de nombreux règlements préfectoraux ou municipaux. Guillaume Daudré et Patrick Wallut Litec. 390 pages. 45 euros. Chiffres En 2009, a Paris, 13 743 m 2 de logements ont été créés par compensation, dont 2.974 m 2 de logements sociaux Cela représente la création d’une centaine de logements de 137 m 2 ...! 29juin 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P A A T T R R I I C C K K W W A A L L L L U U T T I I N N T T E E R R V V I I E E W W ▲ 29juin 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 1 er juin 2010 AN p.6132 n°3260 Bérengère Poletti, UMP, Ardennes Habitat insalubre Logement Un nouveau système d'astreinte financière dans le cadre des travaux d'office permettra de compléter les outils de lutte contre l'habitat insalubre. C'est le cas de la proposition de loi de Sébastien Huyghe de prélever auprès du propriétaire une astreinte de 50 à 500 € par jour de carence. Les objectifs de traite- ment des logements indignes et très dégradés représentent 20000 logements en 2010, rap- pelle la réponse. 1 e r juin 2010 AN p.6132 n°18177 Lionel Luca, UMP, Alpes-Mar- itimes Accessibilité des bâti- ments neufs. Refus des acquéreurs Logement Si l'acquéreur exige des modifications, sa demande et les exigences réglementaires qui ne sont pas respec- tées doivent faire l'objet d'un document dans lequel l'acheteur reconnaît avoir demandé les modifica- t ions et être averti qu'elles rendront son futur loge- ment en partie non conforme à la réglementation. Il demeurera un risque pour le promoteur de se voir reprocher par un juge de ne pas avoir conseillé son acheteur. Il faut aussi faire établir une attestation de respect de la réglementation sur l'accessibilité. Le pro- fessionnel prendra note de la volonté de l'acquéreur de modifier les plans et comportera en annexe une copie du document de décharge. De façon assez éton- nante, mais réjouissante, l'administration donne ici une réponse pragma- t ique positive au prob- lème rencontré par les promoteurs! 1 er juin 2010 AN p.6133 n°41014 Etienne Mourrut, UMP, Gard Diagnostic électrique. Dispositions transitoires Logement Le diagnostic de l'installation intérieure d'électricité est obligatoire depuis le 1 er janvier 2009 (art. L 271-4 du CCH). Mais il n'est pas exigé si la promesse de vente a eu lieu avant cette date. Dans ce cas, si des indications nouvelles se révélaient entre la promesse et l'acte, leurs conséquences devraient être prises en compte suivant les clauses de la promesse. 1 er juin 2010 AN p.6134 n°43976 Danielle Bousquet, SRC, Côtes- d'Armor Rénovation des ascenseurs Calendrier Logement De nombreux propriétaires ont choisi de faire en une fois les trois phases de travaux imposés par la réglementation. Mais un bilan de la mise en œuvre de la réglementation des ascenseurs réalisé en 2009 confirme que les délais prescrits pour les travaux de 2 e et 3 e phases sont réalistes. Le ministère recommande aux copropriétaires de faire vérifier par un bureau d'études compétent les devis proposés (réponse Jean Gaubert, n°45024). 1 er juin 2010 AN p.6135 n°47481 Jean-Pierre Balligand, SRC, Aisne Mention de la surface dans les baux d'habitation Sanction Logement L'article 78 de la loi du 25 mars 2009 a imposé la mention de la surface dans les baux d'habitation. Cet article ne prévoit pas de sanction, mais les principes généraux du droit s'appliquent. Il conviendra de démontrer un dol du bailleur ou une faute susceptible d'engager sa responsabilité. Seul le locataire peut invoquer la violation de l'article 3 de la loi de 1989. 8 juin 2010 AN p.6317 n°71481 Jean-Claude Bouchet, UMP, Vaucluse Travaux d'économie d'énergie Exonération de taxe foncière Budget Les collectivités territoriales peuvent exonérer pour 5 ans de taxe foncière les logements achevés avant le 1 er janvier 1989 qui ont fait l'objet de dépenses d'équipements (art. 200 quater du CGI) d'un montant au moins supérieur à 10000 € . La délibération doit être prise avant le 1 er octobre pour être applica- ble l'année d'après. L'exonération s'applique pendant 5 ans à compter de l'année qui suit celle du paiement de la dépense. Il appartient aux collectiv- ités d'informer les contribuables. Si la déclaration est souscrite hors délai, elle s'applique l'année suivante, pour la durée restant à courir. 10juin 2010 Sénat p.1461 n°12316 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Participation pour voirie et réseaux Ecologie Pour la PVR, la loi a prévu un assouplissement à la règle des 80 m de part et d'autre de la voie à aménager. Cette limite peut être adaptée par la délibéra- tion propre à chaque voie, suivant les circonstances locales entre 60 et 100 m. La distance peut varier le long d'une même voie à condition que la variation soit justifiée par des motifs d'urbanisme ou d'éléments physiques, mais sans être fondée sur le seul parcellaire cadastral. 10juin 2010 Sénat p.1462 n°11997 Alain Houpert, UMP, Côte d’Or Fiscalité des baux à con- structions Economie Le Conseil d'Etat considère qu'il ne serait pas logique que le loyer du bail à construction constitué par la remise des constructions en fin de bail puisse échapper à l'impôt en cas d'apport ou de cession du terrain au preneur, alors qu'en cas de résiliation de bail ce loyer est imposable. A défaut le bailleur échapperait à toute imposition. La proposition de créer un report d'imposition n'est pas pertinente car elle conduirait à une exonération définitive: il n'existerait pas d'événement ultérieur permettant de mettre fin au report d'imposition du bailleur dans la catégorie des revenus fonciers. 10juin 2010 Sénat p.1479 n° 11608 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Exécution des décisions de justice Justice Lorsque le tribunal impartit un délai au bénéficiaire de travaux irréguliers pour exécuter l'ordre de démo- lition, il peut assortir sa décision d'une astreinte. Si l'exécution n'est pas intervenue dans l'année, le ministère public peut saisir le juge pour faire relever le montant de l'astreinte. Si la démolition n'est pas achevée, le maire peut faire procéder d'office à tous travaux nécessaires à l'exécution de la décision de jus- tice aux frais du bénéficiaire des travaux irréguliers. Référence de textes: art. 480-8 et L 480-9 du code de l'urbanisme. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 29juin 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Plan de relance : Benoît Chevalier est nommé conseiller en charge de l'effort exceptionnel en faveur du logement et de la s olidarité, de la santé et de la simplification au cabinet de Patrick Devedjian. (Arrêté du 4juin 2010, J.O. du 15juin, @). ➠ Economie : Renan Muret est nommé conseiller au cabinet de la ministre et Carine Kraus est nommée conseillère technique de Catherine Lagarde. Didier Wisselman quitte ses fonctions de conseiller. (Arrêtés des 7mai et 11juin 2010, J.O. du 17juin, @ et arrêté du 6mai 2010, J.O. du 16juin, @). Au fil du J.O. ■ Établissements pour personnes handicapées ou âgées: aide au financement d’investissement immobilier Un arrêté du 27mai concerne le finance- ment des créations de place, de mise aux normes techniques et de sécurité, et la modernisation des locaux de certains établis- sements. Il s'agit notamment des établissements d'accueil de jeunes adultes handicapés, les centres d'action médico-sociale précoce, les établissements qui accueillent des personnes handicapées ou âgées dépendantes. Le texte précise les travaux éligibles: travaux de restructuration ou de reconstruction, tra- vaux de création de places nouvelles, études de faisabilité. Ne sont éligibles ni les coûts d'acquisition foncière, ni les travaux d'entretien courant, ni les mises aux normes ne s'intégrant pas dans un projet global d'amélioration de la qualité de vie des per- sonnes accompagnées. Les demandes d'aides sont instruites par les a gences régionales de santé. (Arrêté du 27mai 2010 fixant pour 2010 les conditions d'utilisation et le montant des cré- dits pour le financement d'opérations d'investissement immobilier prévu à l'article L.14-10-9 du code de l'action sociale et des familles, J.O. du 18juin, p.11090) ■ Tarif de gaz Un arrêté du 31mai 2010 modifie les arrêtés du 2juin 2008 et du 24juin 2009 relatifs aux tarifs d'utilisation des réseaux publics de dis- tribution de gaz naturel. (J.O. du 18juin 2010, p.11081) ■ Archélogogie préventive Six organismes, dont celui de la ville de Nantes et celui du département d'Indre-et- Loire, ont été agréés en qualité d'opérateur d'archéologie préventive par arrêtés du 28avril 2010 (J.O. du 15juin, p.10954). Le service archéologique départemental des Hauts-de-Seine a été agréé par arrêté du 4mars 2010 (J.O. du 17juin, p.11048). ■ Paiement en espèces L'interdiction de payer en espèces (sauf exceptions prévues par l'article L 116 du code monétaire et financier), s'applique à partir d'un montant de 3000euros pour un débi- teur qui a son domicile en France ou qui agit pour les besoins d'une activité professionnel- le. Il s'applique à compter de 15000euros lorsque le débiteur justifie qu'il n'a pas son domicile fiscal en France et n'agit pas pour les besoins d'une activité professionnelle. (Décret n°2010-662 du 16juin 2010 relatif à l'interdiction du paiement en espèces de cer- taines créances, J.O. du 18juin, p.11088). ■ Grand Paris Le “ préfigurateur de la Société du Grand Paris” peut conclure tout contrat, conven- tion ou marché jusqu’à la nomination du directoire de l’établissement public Société du Grand Paris et au plus tard jusqu'au 30septembre 2010 (Décret n°2010-666 du 18juin 2010, J.O. du 19juin, p.11138). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 401 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . B B R R È È V V E E S S ◆ Jean Perrin président de Clameur Le président de l’UNPI, Jean Per- rin, a été élu le 24juin pour un an président de l’observatoire des loyers Clameur. Il succède à Yves Gévin, président de Foncia. ◆ Transformation en OPCI Louis G.Pelloux et un groupe d ’associés de l’Epargne Foncière (SCPI gérée par le groupe UFG) entendent s’opposer à la transfor- mation de cette SCPI en OPCI, invo- quant la position du conseil de surveillance qui s’est majoritaire- ment prononcée contre ce projet. ❘ ❘ ◗ ◗ Parmi les 6 nouveaux associés qui ont été cooptés chez CMS Bureau Francis Lefebvre , à noter les noms d’ Arnaud Donguy et Arnaud Gerardin (fiscalité) et de François Tenailleau (droit public). ❘ ❘ ◗ ◗ Dominique Vastel a été nommé PDG d’ICF La Sablière et d’ICF Nove- dis, filiales du Groupe ICF, Immobiliè- re des chemins de Fer . Acteurs ● Rigueur dans les logements de fonction? Il existe deux catégories de concessions de logement: par nécessité absolue de service (NAS) attribués aux agents qui ne peuvent normalement accomplir leur service sans être logés sur le lieu d'exercice de leur fonction et les logements par utilité de service (US) qui, sans être absolument nécessaire à à l'exercice de la fonction, présentent un intérêt certain pour la bonne marche du service. Il est prévu de recentrer les concessions sur les seuls agents pour lesquels ces attributions présen- tent un dispositif légitime. Il serait mis fin au régime des concessions de logement par US. Les logements domaniaux seront cédés ou reconvertis en bureau. Les dispositions pré- cises sont en cours d'élaboration. (Rép. du ministre du budget à Bernard Gérard, J.O. AN Q, 1 er juin 2010, p.6066, n°77409) 29juin 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E I I R R L L E E U U R R O O P P E E L L É É G G I I S S L L A A T T I I O O N N JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine ■ Création du statut de l’entrepreneur individuel à respon- sabilité limitée - EIRL La loi du 15juin 2010 vient de créer un nou- v eau statut, l’entrepreneur individuel à res- ponsabilité limitée, qui consacre la notion de patrimoine d’affectation. L'article L 526-6 nouveau du code de com- merce pose le principe que tout entrepre- neur individuel peut affecter à son activité professionnelle un patrimoine séparé de son patrimoine personnel, sans création d'une personne morale. Ce texte remet donc en cause le principe de l'unicité du patrimoine. Le patrimoine affecté comprend l'ensemble des biens, droits, obligations ou sûretés dont l'entrepreneur est titulaire et qui sont néces- saires à l'exercice de son activité profession- nelle. Il peut en comprendre également d'autres, dont il est titulaire, qui sont utilisés pour l'exercice de son activité professionnelle et que l'entrepreneur décide d'y affecter. La constitution du patrimoine affecté résulte d'une déclaration au registre de publicité légale auquel l'entrepreneur est tenu de s'immatriculer. Un acte notarié pour les immeubles Lorsque l'affectation concerne un bien immobilier, elle est reçue par acte notarié, publié au bureau des hypothèques. Si l'affectation est postérieure à la constitution du patrimoine affecté, il faut effectuer une déclaration complémentaire. Si l'élément affecté a une valeur supérieure à un montant fixé par décret, l'évaluation fait l'objet d'un rapport annexé à la déclara- tion. Le rapport est établi par un commissai- re aux comptes, un expert-comptable, une association de gestion de comptabilité ou (pour un bien immobilier seulement) un notaire. Si les biens affectés sont indivis ou communs en biens, il faut requérir l'accord des propriétaires indivis ou du conjoint. La déclaration d'affectation est opposable de plein droit aux créanciers dont les droits sont nés postérieurement à son dépôt (art. L 526-11). Pour les créanciers dont les droits sont antérieurs, la déclaration leur est oppo- sable si l'EIRL le mentionne dans la déclara- tion d'affectation et qu'il en informe les créanciers. Ces créanciers peuvent alors for- mer opposition à ce que la déclaration leur soit opposable. Le juge peut alors soit rejeter l'opposition, soit ordonner le rembourse- ment du créancier, soit la constitution de garanties. À défaut de remboursement ou de constitution de garanties, la créance est déclarée inopposable. Tirant la conséquence de la disparition de l'unicité du patrimoine, la loi précise que les créanciers auxquels la déclaration d'affectation est opposable ont pour seul gage général le patrimoine affecté, sauf en cas de fraude. L'EIRL doit faire ouvrir un compte bancaire exclusivement dédié à son activité profes- sionnelle. Les comptes annuels sont déposés chaque année sur un registre. En cas de renonciation de l'EIRL à l'affectation, la déclaration d'affectation ces- se de produire ses effets (art. L 526-15). L'EIRL peut céder à titre onéreux ou gratuit le patrimoine affecté, avec maintien de l'affectation dans le patrimoine de cession- naire personne physique, sans maintien, si le cessionnaire est une personne morale (art. L 526-17). L'EIRL détermine les revenus qu'il verse dans son patrimoine non affecté. Les articles4 et suivants de la loi concernent les mesures fiscales et sociales. Les règles relatives aux difficultés des entre- prises seront adaptées à ce nouveau statut par ordonnance (art. 8). Précisons enfin que le Conseil constitutionnel a déclaré que certains articles avaient été adoptés suivant une procédure contraire à la Constitution. C'est notamment le cas de l'article 12 qui assurait une validation législa- tive à la création de l'indice des loyers d'activité tertiaire (ILAT). (Loi n°2010-658 du 15juin 2010 relative à l'entrepreneur individuel à responsabilité limi- tée, J.O. du 15juin, p.10984). Une directive sur la performance énergétique des bâtiments Une nouvelle directive du 19mai 2010 sur la performance énergétique des bâtiments a été publiée au JO de l’Union européenne le 18juin. Elle doit être transposée en droit national d’ici le 9juillet2012. Constituant une refonte de la directive du 16décembre 2002, elle rappelle les objectifs de réduction de la consommation d’énergie et celui d’atteindre une part de 20% d’énergie produite à partir de sources renouvelables d’ici à 2020. Voici quelques-unes des règles qui figurent dans cette directive. - Les exigences minimales en matière de per- formance énergétique sont revues à inter- valles réguliers n’excédant pas 5 ans. - Certains bâtiments peuvent être exclus des exigences de performance énergétique: bâtiments protégés au titre de l’environnement ou de leur valeur architec- turale ou historique, constructions provi- soires, sites industriels, bâtiments résidentiels utilisés moins de 4 mois par an notamment (art. 4). - pour les bâtiments neufs , les Etats veillent à ce qu’avant le début de la construction les systèmes de substitution à haute efficacité (systèmes d’approvisionnement en énergie décentralisé faisant appel à de l’énergie pro- duite à partir de sources renouvelables, cogé- nération, chauffage urbain collectif, pompes à chaleur) fassent l’objet d’une étude de fai- sabilité et qu’il en soit tenu compte (art. 6). - Les exigences de performance sont aussi applicables aux bâtiments anciens , lors- qu’ils font l’objet de rénovations impor- tantes (art. 7). - L’article 9 est consacré aux bâtiments dont la consommation d’énergie est “ quasi nulle ”. Il prévoit d’une part que, au 31décembre2020, tous les nouveaux bâti- ments sont à consommation d’énergie quasi nulle et d’autre part qu’après le 31décembre2018, les nouveaux bâtiments occupés et possédés par les autorités publiques sont à consommation d’énergie quasi nulle. Les Etats doivent favoriser la transformation de bâtiment rénovés en bâtiment donc la consommation d’énergie est quasi nulle. - Les Etats doivent arrêter des mesures nécessaires pour établir un système de certi- fication de la performance énergétique des bâtiments, afin que les propriétaires et les locataires puissent comparer et valeur la performance énergétique du bâtiment. Ce certificat comporte des recommandations portant notamment sur les mesures suscep- tibles d’être prises lors d’une rénovation importante de l’enveloppe du bâtiment ou de ses systèmes techniques (art. 11) - L’article 12 vise la délivrance du certificat de performance énergétique. Les Etats doi- vent exiger, lors de la construction, la vente ou la location d’un bâtiment, ce certificat soit montré au nouveau locataire ou acqué- reur potentiel et soit transmis à l’acquéreur ou au nouveau locataire. Lorsqu‘un bâtiment possédant un certificat est proposé à la vente ou à la location, l’indicateur de performance doit figurer dans la publicité. - L’article 13 concerne l’affichage du certifi- cat dans les bâtiments.
