– 2 – Jurisprudence –
Contrat de construction : La banque n’a pas à vérifier l’existence d’une assurance dommages ouvrage / Caution pour le sous-traitant
Contrat de vente : Décès du promettant
Baux : Un bail à destination de garage reste à usage de garage
Fiscalité : Crédit d’impôt pour gros équipements / Régime des sociétés à prépondérance immobilière / Taxe foncière : solidarité entre époux /
Taxe foncière pour des parkings : évaluation du local type /
IS : amortissement du prix d’un appartement
– 4 – Réglementation –
Option pour la TVA immobilière
– 4-5 – Initiatives –
L’UNPI veut une réforme de la GRL
La CLCV demande un gel des loyers
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda – Au fil du JO. –
Rénovation thermique des logements
– 8 – Rencontre –
Le nouveau PTZ+ remplace le crédit d’impôt TEPA et le PTZ
■ JUGÉ ■ > > L’amortissement d’un appartement acquis dans Paris par une société, qui était pratiqué sur la totalité de la valeur du bien est remis en cause car il n’aurait dû être pratiqué que sur la valeur partielle du bien : après déduc- tion d’une fraction du prix correspondant à la valeur du terrain (arrêt du Conseil d’Etat du 9juillet 2010, p.4). > > La banque n’a pas à vérifier l’existence d’une assurance dommages ouvrage, dans le cadre du financement d’un contrat de construction de maison individuelle (lire l’arrêt de la Cour de cassation du 8sep- tembre 2010, p.2) ■ RÉPONDU ■ > > Alors que l’enquête réalisée en 2009 par la DGCCRF sur l’efficacité des détecteurs de fumée amontré que plus de la moitié des modèles testés étaient défaillants , Hervé Novelli a indiqué qu’une nouvelle enquête serait diligentée en 2010 (voir p.6). ■ PUBLIÉ ■ > > Le fonds d’aide à la rénovation thermique des logements privés (FART), géré par l’Anah, a fait l’objet d’un règlement publié par arrêté (p.7). > > Le décret du 10septembre 2010 est relatif aux règles applicables en matière de TVA sur les immeubles et mise en œuvre de l’option pour le paiement de la TVA. ■ DEMANDÉ ■ > > Le président de l’UNPI demande une nouvel- le réforme de la GRL qui distinguerait une par- tie du loyer, dont la garantie serait obligatoire et payée par l’Etat ou le locataire et une partie complémentaire, qui serait prise en charge facultativement par le bailleur (voir p.5). > > La CLCV demande en revanche un bloca- ge des loyers du secteur privé. Le PTZ+ : plus complexe, mais plus en phase avec le marché L a réforme présentée ce 14septembre par le Président de la République à Villeneuve le Roi puis par Benoist Apparu a un objec- tif de simplification. Elle y parvient sur un point: la suppression du Pass-Foncier et du crédit d’impôt pour intérêt d’emprunt (issu de la loi TEPA en 2007) est un vrai facteur de simplicité. Quant au prêt à taux zéro, il se mue en PTZ+, pour être plus efficace et plus en phase avec le marché. Il y parvient au prix d’une inévitable complexité. En voici quelques aspects. Ce nouveau PTZ+ vise en effet plusieurs objec- tifs: il veut encourager les bâtiments les plus économes en énergie. Le barème est donc différencié pour le neuf suivant que le logement est BBC ou non et pour l’ancien, en fonction de l’étiquette énergie. Il veut être plus incitatif dans les secteurs les plus tendus, car c’est là qu’il faut encourager la construction. Le montant du prêt (calculé à partir du taux affecté au plafond d’opération) est donc plus élevé en zone A qu’en zone B ou C.Il est aussi différencié en fonction des ressources du demandeur. La durée de remboursement est d’autant plus longue que les ressources de l’emprunteur sont modestes. D’ailleurs, Benoist Apparu a lui-même indiqué lors de la conférence de presse du 14sep- tembre au ministère qu’il n’avait pas compris le graphique qui pré- sente la durée de remboursement du prêt en fonction de la tranche de revenus de l’emprunteur et de la zone géographique! Un autre objectif recherché par cette réforme est de faire des écono- mies pour le budget de l’Etat. Selon le dossier de presse, il faut en attendre 200millions d’euros d’économie… en 2018. Pour Benoist Apparu, qui raisonne en “génération de prêt”, il faut comparer le coût du crédit d’impôt d’une génération de prêt (3milliards d’euros) et de l’actuel PTZ (1,2milliard) avec le coût d’une génération du nouveau PTZ+, soit 2,6milliards d’euros. Le but est aussi de faire progresser le taux de propriétaires, qui peine à augmenter, contrairement aux objectifs présidentiels. Les banques ne tenaient pas compte du crédit d’impôt TEPA dans le calcul du taux d’endettement. Benoist Apparu qualifie même le presque défunt cré- dit d’impôt d’avantage “canapé-télé” car son impact sur le pouvoir d’achat de l’acquéreur se traduit principalement par une hausse de la consommation d’équipements de la maison… Le nouveau PTZ+ sera indiscutablement plus efficace de ce point de vue puisque son inci- dence sera appréciée dès le plan de financement. On attend une pro- duction de prêts pour 380000 bénéficiaires contre 200000à 250000pour le PTZ actuel. Conclusion. S’il faut reconnaître que le PTZ nouveau est plus complexe que son ancêtre, on veut espérer qu’il sera plus efficace! Mais il reste au Parle- ment à adopter la réforme dans le cadre de la loi de finances 2011 ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 408 2 1SEPTEMBRE 2010 ISSN 1622-1419 10 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Contrat de construction : La banque n’a pas à vérifier l’existence d’une assurance dommages ouvrage / Caution pour le sous-traitant Contrat de vente : Décès du promettant Baux : Un bail à destination de garage reste à usage de garage Fiscalité : Crédit d’impôt pour gros équipements / Régime des sociétés à prépondérance immobilière / Taxe foncière: solidarité entre époux / Taxe foncière pour des parkings: évaluation du local type / IS: amortissement du prix d’un appartement - 4 - Réglementation - Option pour la TVA immobilière - 4-5 - Initiatives - L’UNPI veut une réforme de la GRL La CLCV demande un gel des loyers - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - Au fil du JO. - Rénovation thermique des logements - 8 - Rencontre - Le nouveau PTZ+ remplace le crédit d’impôt TEPA et le PTZ S O M M A I R E E D I T O R I A L Une présentation du colloque “La crise du logement” o rganisé le 1eroctobre 2010 par Université du patrimoine à la Faculté de droit de Paris Créteil est inséré dans ce numéro. 21septembre 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O N N T T R R A A T T D D E E C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N - - V V E E N N T T E E - - B B A A U U X X ▲ Contrat de construction ■ La banque n’a pas à vérifier l ’existence d’une assurance dom- mage ouvrages (Cass. Civ. 3 e , 8 sept. 2010, n°963 FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°09-68652) À la suite de la signature d’un contrat de construction de maison individuelle, le constructeur avait abandonné le chantier pour raison de liquidation judiciaire. L’assureur ayant accordé une garantie d’achèvement avait donc versé une somme au maître d’ouvrage pour terminer la construction. Mais l’assureur réclamait rem- boursement à la banque qui avait accordé le prêt. La cour d’appel avait admis la res- ponsabilité de la banque au motif que le contrat de construction était caduc faute d’assurance dommages ouvrages, “ce que devait relever la caisse d’épargne” et condamné la banque à rembourser la som- me l’assureur. Cette décision est cassée: “Vu les articles L.231-10 et L. 231-2 du code de la construction et de l’habitation, ensemble l’article 1382 du code civil; […] Attendu que […] en statuant ainsi alors que la Caisse d’épargne n’était pas tenue de s’assurer de la souscription effective de l’assurance dommages-ouvrage et que sa faute consistant à avoir débloqué les fonds avant d’avoir été en possession de l’attestation de garantie de livraison était sans incidence sur l’obligation où la société Aioi s’était trouvée de mettre en jeu sa garantie, laquelle trouvait ses causes dans le contrat qu’elle avait signé et dans la liqui- dation judiciaire de la société CMP, la cour d’appel a violé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 231-2 du CCH pré- voit, au titre des énonciations obligatoires du contrat de construction de maison indi- viduelle, la référence de l’assurance dom- mages-ouvrage (art. L 231-2 j). Selon l’article L 231-10, aucun prêteur ne peut émettre une offre de prêt sans avoir vérifié que le contrat comporte celles des énon- ciations mentionnées à l’article L 231-2 qui doivent y figurer au moment où l’acte lui est transmis et il ne peut débloquer les fonds s’il n’a pas communication de l’attestation de garantie de livraison. Le fait d’avoir débloqué les fonds sans être en possession de l’attestation de garantie de livraison constituait pour la banque une fau- te, mais celle-ci était sans incidence sur l’obligation de mettre en jeu la garantie. L’auteur du pourvoi soutenait également que lorsque le contrat de construction est conclu sous la condition de l’obtention de l’assurance dommages, le prêteur a bien l’obligation de vérifier que le contrat qui lui est présenté fait mention de la souscription de l’assurance, mais qu’il n’a pas l’obligation d e vérifier que la condition s’est réalisée. La Cour de cassation ne s’est toutefois pas pro- noncée sur ce moyen, mais la solution rete- nue paraît bien correspondre à cette situa- tion. ■ Caution pour le sous-traitant (Cass. Civ. 3 e , 8 sept. 2010, n°964 FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°09-68724 Lorsque l’entrepreneur principal fait appel à un sous-traitant, les paiements dus aux sous-traitants doivent être garantis par une caution (art. 14 de la loi du 31décembre 1975). Si la caution n’est pas fournie, le maître d’ouvrage doit mettre en demeure l’entrepreneur ou le sous-traitant de s’acquitter de ses obligations. L’article 14-1 indique que le maître d’ouvrage doit exiger de l’entrepreneur principal qu’il justifie avoir fourni une caution. Dans cette affaire, le maître d’ouvrage avait mis en demeure l’entrepreneur principal de fournir une cau- tion à son sous-traitant. La cour d’appel en avait déduit qu’il avait ainsi suffisamment veillé à ce que le cautionnement soit fourni, mais cette décision est cassée au visa de l’article 14-1 de la loi du 31décembre 1975: “Attendu […] qu'en statuant ainsi, alors qu'aux termes de l'article 14-1 de la loi du 31décembre 1975, le maître de l’ouvrage a l'obligation d'exiger de l'entrepreneur principal qu'il justifie avoir fourni une caution , et que cette obligation inclut la vérification de l'obtention par l'entrepreneur de cette caution ainsi que la communication au sous-traitant de l'identité de l'organisme de caution et des termes de cet engagement, la cour d'appel, qui n'a pas rele- vé les moyens mis en œuvre par le maître de l'ouvrage pour contraindre l'entrepreneur principal à respecter ses obligations en matière de sous-traitance, n'a pas donné de base léga- le à sa décision de ce chef”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cette décision assure une meilleure garantie au sous-traitant en obli- geant le maître d’ouvrage à obtenir effec- tivement la certitude que la caution est fournie au sous-traitant. Contrat de vente ■ Décès du promettant (Cass. Civ. 3 e , 8 sept. 2010, n°964 FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°09-68724) Deux époux avaient consenti une promesse de vente sur un terrain. Dans la période de validité de la promesse, l’époux était décé- dé, laissant pour lui succéder un héritier mineur. Le bénéficiaire avait alors levé l ’option. Se posait la question de la possibi- lité pour le bénéficiaire de faire déclarer la vente parfaite. La réponse est positive. La Cour de cassation commence par indiquer que “la cour d’appel était fondée à relever d’office, en application de l’article 16, ali- néa 3, du code de procédure civile, le moyen de droit pris de l'absence d'autorisation du juge des tutelles à la vente de gré à gré d'un immeuble appartenant à un mineur placé sous le régime de l’administration légale sous contrôle judiciaire”. Elle se prononce ensuite sur le fond, en cen- surant l’arrêt d’appel qui avait refusé le droit pour le bénéficiaire d’obtenir la vente forcée: “Vu l’article 1589 du code civil; […] Qu’en statuant ainsi, alors que le promet- tant avait définitivement consenti à vendre et que l’option pouvait être valable- ment levée, après son décès, contre ses héritiers tenus de la dette contractée par leur auteur, sans qu’il y eût lieu d’obtenir l’autorisation du juge des tutelles, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : En conséquence, lorsque le pro- mettant décède, le bénéficiaire peut valable- ment exiger la vente à l’égard de ses héritiers. En cas d’héritier mineur, il n’est pas nécessaire d’obtenir l’autorisation du juge des tutelles. Baux ■ Un bail à destination de garage, reste à usage de garage (CA Paris, 9 sept. 2010, Pôle 4, ch. 3, n°08/20877) Un bail d’une année renouvelable avait été conclu en 1989 pour un local dépendant d’un immeuble dans le VI e arrondissement de paris. Le bailleur avait donné congé en 2006 mais le preneur réclamait alors la requalification du contrat en bail commer- cial se fondant sur l’usage effectif des locaux à usage de remise et réserves, soute- nant qu’il s’agissait donc d’un local accessoi- re dont la privation serait de nature à com- promettre l’exploitation du fonds de com- merce. Le premier juge n’avait pas admis cette demande, la cour d’appel confirme sa décision: “Considérant selon l’article 1728 du code civil que “le preneur est tenu… d’user de la chose louée… suivant la destination qui lui a été donnée par le bail; J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Considérant qu’a été conclu entre M lle B et les Éditions F.un “engagement de location” portant sur “un box à usage de garage de voiture automobile dans un immeuble à P aris…”; Considérant que l’installation de plots par la mairie postérieurement au bail, avec le seul accord de la société locataire, et à défaut d’élément probatoire justifiant l’adhésion de la bailleresse, n’est pas de nature à consi- dérer que le local était destiné à servir d’accessoire au bail principal en tant qu’entrepôt pour les livres; Considérant que si selon l’article 12 du CPC le juge doit restituer leur exacte qualifica- tion aux actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposé […] il ressort toutefois des courriers de la bailleresse […] sa volonté de mainte- nir aux lieux la destination de garage, […] qu’aux surplus les attestations d’assurance portent sur un garage, conformément à l’affectation mentionnée dans le règlement de copropriété; qu’ainsi ces éléments de fait corroborant la destination contractuel- le, il n’y a pas lieu à requalification du bail”. La cour valide donc le congé du bailleur. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt met en lumière l’importance de la destination contractuel- le du bail. Dans la mesure où le bail était conclu à usage de garage, son usage effec- t if pour une réserve ne suffit pas à per- mettre au preneur d’obtenir la requalifica- tion en bail commercial. On soulignera aussi l’intérêt pour le bailleur de manifes- ter par écrit sa volonté que soit maintenue la destination contractuelle d’origine: ce fait relevé par l’arrêt a écarté l’hypothèse d’un accord des parties sur l’usage effectif de réserve. Fiscalité ■ Régime des sociétés à prépondé- rance immobilière (CE, 18juin 2010, n°307318, 9 e et 10 e sous- sections réunies) Une SA propriétaire et exploitant un hôtel avait cessé l’exploitation en décembre1994 et la société avait été mise en sommeil, ce dont le public avait été informé par une insertion dans un journal d’annonces légales. En décembre1999, les propriétaires avaient cédé leurs actions en réalisant une plus-value. L’immeuble qu’ils exploitaient antérieurement étant leur seul actif, Ils esti- maient relever du régime des cessions de biens des sociétés à prépondérance immo- bilière (art. 150 A bis du CGI) alors que l’administration voulait leur imposer le régi- me des plus-values de cessions de titres au taux de 16% (art. 160 du CGI). La cour administrative d’appel avait consi- déré que l’immeuble n’ayant subi aucune transformation ni changement d’affectation et que ni les statuts ni l’objet social de la société n’avaient été modifiés pour en déduire que l’immeuble devait être regardé comme étant toujours affecté à l’exploitation de l’entreprise au sens de l’article 150 A à la date de cession, malgré l’arrêt de l’activité hôtelière depuis 5 ans. Le Conseil d’Etat estime que la cour d’appel a inexactement qualifié les faits et jugeant l’affaire au fond et admet la qua- lification de société à prépondérance immobilière . O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Pour apprécier le critère de la prépondérance immobilière d’une socié- té: actif constitué de plus de 50% de sa valeur par des immeubles ou des droits portant sur des immeubles, l’article 74 A bis du CGI écarte ceux qui sont affectés à leur propre exploitation par la société. Mais dans la mesure où l’exploitation de l’hôtel avait cessé depuis 5 ans, l’immeuble en cause ne devait plus être regardé com- me affecté à l’exploitation de la société et ce, même si aucune transformation n’avait été effectuée. Le contribuable obtient donc gain de cause. ■ Taxe foncière pour des parkings: évaluation du local-type (CE, 8 e sous-section, 24juin 2010, n°3320887) Pour déterminer la valeur locative des biens, l’article 1498 du CGI impose, en recourant aux termes de comparaison, de partir du bail en cours lorsque l’immeuble type est loué normalement. Dans le cas 21septembre 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É ▲ ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ● Crédit d’impôt ● Le ministre pouvait-il, en application de l’article 200 quater 1 du CGI qui prévoyait un crédit d’impôt pour les dépenses effec- tuées entre1999 et2002 d’acquisition de gros équipements de chauffage, ascen- seurs ou installations sanitaires, réserver, par arrêté, l’avantage fiscal aux “immeubles comportant plusieurs locaux”? Le Conseil d’Etat répond positi- vement à la question: “le ministre chargé du budget tenait de l'article 200 quater du CGI la compétence pour définir la liste des gros équipements de chauffage qui pouvaient bénéficier d'un crédit d'impôt sur le revenu; qu'en jugeant qu'il n'était pas compétent pour déterminer les caractéristiques des immeubles dans lesquels ces équipements sont installés, alors que la nature de l'immeuble où l'équipement est installé permet d'apprécier, au regard des besoins qu'il y satisfait, la taille de l'équipement et peut à ce titre être regardé comme un élément indissociable de la nature des équipements en cause, la cour administra- tive d'appel de Lyon a commis une erreur de droit”. En conséquence, le Conseil d’Etat rejette la demande du contribuable de bénéficier du crédit d’impôt car l’équipement n’était pas installé dans un immeuble comportant plusieurs locaux. (Conseil d’Etat, n°317048, 18juin 2010, 10 e et 9 e sous-sections réunies) ● Taxe foncière: solidarité entre époux? ● L’administration réclamait à un époux le paiement de la taxe foncière en se fon- dant sur la solidarité entre époux que pré- voyait l’article 1685 du CGI. Le Conseil d’Etat approuve le TA d’avoir repoussé cet argument “Considérant qu'aux termes de l'article 1685 du CGI alors en vigueur: 1. Chacun des époux, lorsqu'ils vivent sous le même toit, est solidairement responsable des impositions assises au nom de son conjoint, au titre de la taxe d'habitation. / 2. Chacun des époux est tenu solidaire- ment au paiement de l'impôt sur le reve- nu […]; Considérant […] qu'en jugeant que la res- ponsabilité solidaire des époux prévue par ces dispositions ne s'applique qu'en matière d'impôt sur le revenu et de taxe d'habitation et en en déduisant que le comptable public, qui n'invoquait aucun autre fondement juridique, n'avait pu légalement émettre des actes de poursuite à l'encontre de M me A pour le recouvrement des coti- sations de taxe foncière sur les proprié- tés bâties due au titre des années1993 et1994, le tribunal administratif […] a soulevé d'office, ainsi qu'il y était tenu […] le moyen tiré du champ d'application de l'article 1685 du code général des impôts et n'a pas commis d'erreur de droit”. Le contribuable se voit donc déchargé de l’obligation de payer cette cotisation de taxe foncière. (Conseil d’Etat, n°317048, 18juin 2010, 10 e et 9 e sous-sections réunies) La solidarité des époux prévue par l’article 1685 abrogé concernait la taxe d’habitation et l’impôt sur le revenu mais non la taxe foncière. Le texte de l’article a été transféré à l’article 1691bis, il vise désormais également les personnes pac- sées, mais il ne mentionne toujours que la taxe d’habitation et l’impôt sur le revenu. 21septembre 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N B B R R È È V V E E S S ◆ Une convention pour le logement des réfugiés France Terre d’Asile et la Fédéra- tion Nationale Habitat et Dévelop- pement ont signé le 9septembre une convention nationale de partena- riat. Habitat et Développement dégagera une offre locative à loyers modérés ou très sociaux et France Terre d’Asile proposera une assistance aux adhérents de la Fédération. ◆ Convention GRL La Mutuelle Alsace Lorraine a signé une convention avec l’APAGL (Asso- ciation pour l’Accès aux Garanties Locatives) permettant de proposer aux bailleurs un dispositif d’assurance universelle de sécuri- sation des revenus locatifs. C’est la 3 e signature de convention GRL. (Communiqué du 8septembre 2010) La CLVC demande un gel des loyers La CLCV demande plusieurs mesures de blocage pour limiter la part des logements dans le budget des ménages: - gel des loyers pour l’année 2011, - revalorisation des aides personnelles au logement, - plafonnement des loyers à la relocation, - extension du décret de blocage des loyers de la région Ile-de-France à toutes les grandes agglomérations, - mise en place d’une garantie universelle des risques locatifs financée par un fonds placé et rémunéré des dépôts de garantie. Cette fédération de locataires motive sa demande sur une étude du ministère du logement (rapport sur la situation du logement en France, MEEDDM, juin2010) selon laquelle, alors que les prix à la consommation ont augmenté de +18,1% entre2000 et2009, les loyers ont progres- sé en province de +33,3%, en proche banlieue de +41% et à Paris de +48%. (Communiqué du 13 sept. 2010). ■ Option pour la TVA immobilière L'article 260 5 e bis du CGI prévoit que les personnes qui consentent un bail visé au 1° bis de l'article 261 D (locations d'immeubles résultant d'un bail conférant un droit réel) peuvent opter pour la TVA. L'article 201 quater nouveau prévoit que l'option s'exerce directement par immeuble , fraction d'immeuble ou droit immobilier relevant d'un même régime. Il doit être fait mention de l'option dans l'acte qui constate la mutation. Pour la régularisation de TVA, l'article 207 de l'annexe II du CGI prévoit pour les i mmeubles une régularisation par vingtième pendant 20 ans. L'article 207 est complété à propos des biens loués par crédit-bail. Il est précisé que la durée de régularisation est égale au nombre d'années restant à courir jusqu'à l'échéance du bail, sans pouvoir excé- der 20 ans. L'article 244 de l'annexe II est modifié. Il concerne les livraisons à soi-même : le rede- vable doit déposer une déclaration spéciale au service des impôts dans le mois de l'achèvement. L'article 245 prévoit la faculté pour le directeur régional des finances publiques d'accorder des prorogations de délais. L'article 194 concernant l'option pour la TVA pour la location de locaux nus est modi- fié. Il prévoit que l'option peut être dénoncée à partir du 1 e r janvier de la 9 e année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée. Dans le cas d'une option exercée au titre d'un immeuble non encore achevé , la dénonciation peut intervenir à compter du 1 er janvier de la 9 e année qui suit celle au cours de laquelle l'immeuble a été achevé. Des règles particulières sont prévues pour les collectivités locales , leurs groupements et leurs établissements publics (dénonciation la 5 e année, art. 201 quinquies) (Décret n°2010-1075 du 10septembre 2010 relatif aux règles applicables en matière de TVA aux opérations portant sur des immeubles et aux modalités de mise en œuvre de l'option pour le paiement de la taxe sur la valeur ajoutée pour certaines opérations, J.O. du 12 sept. p.16559). contraire, il est renvoyé à des immeubles de comparaison. En se fondant sur cet article, le Conseil d’Etat a annulé une décision du tribunal administratif de Paris: “Considérant qu'en jugeant que l'administration avait pu à bon droit retenir comme terme de comparaison pour l'évaluation de l'immeuble de la Caisse de Retraite Interentreprises, en application de la méthode prévue au a du 2° de l'article 1498 du code général des impôts précité, le local-type n°7 du procès-verbal des évalua- tions foncières de la commune de Puteaux, sans rechercher si ce local était loué à des conditions de prix normales au 1erjanvier 1970 ou avait été évalué par comparaison avec un local loué dans ces conditions à cette date, alors qu'elle soute- nait, sans d'ailleurs être contredite, que ce local-type n'avait pas été régulièrement évalué, le tribunal a commis une erreur de droit”. Le Conseil d’Etat censure également le jugement sur l’ajustement des valeurs: “Considérant qu'en jugeant que, pour tenir compte des différences entre les deux par- kings et en application des dispositions de l'article 324 AA de l'annexe III au CGI, l'administration avait pu retenir, comme valeur locative des parkings à évaluer, un tarif unitaire de 8,50euros le m², par ajustement du tarif de 2,74euros le m² du local-type n°32 du procès-verbal de la commune de Puteaux choisi comme terme de comparaison, et donc plus que tripler ce tarif , le tribunal administratif a commis une erreur de droit sur la notion d'ajustement ”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Un ajustement du tarif ne permet donc pas un triplement de la valeur. ■ IS: amortissement du prix d’un appartement (CE, 9 e sous-section, 9juillet 2010, n°301411) Une société avait acquis un appartement dans le XVI e arrondissement de Paris. Pour ce bien, inscrit à son actif, la société procé- dait à son amortissement linéaire au taux de 2%. L’administration estimait que la société ne pouvait pas amortir la totali- té du prix d’achat de l’appartement car il fallait en déduire une quote-part corres- pondant à la valeur du terrain, non amor- tissable. Le Conseil d’Etat valide de ce rai- sonnement, mais réduit le pourcentage affecté au terrain: fixé à 30% par le pre- mier juge, il est réduit à 10% . Après avoir cité l’article 39 du CGI, l’arrêt indique: “qu'il résulte de ces dispositions, ainsi qu'il est rappelé à l'article 38 sexies de l'annexe III au même code, que les immobilisations qui ne se déprécient pas avec le temps, com- me les terrains, ne donnent pas lieu à amortissement ; qu'il en est ainsi des ter- rains d'assiette des immeubles bâtis, même si ces derniers occupent toute la superficie de ces terrains et n'ont pas vocation à être cédés en vue d'une reconstruction”. L’arrêt juge que la quote-part de 30% affectée au terrain est “manifestement excessive” et la fixe à 10%, ce qui était la demande du contribuable. ● ▲ 21septembre 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É A A C C T T I I O O N N S S Comme chaque année, la fédération des propriétaires émet une série de proposi- tions pour réformer la politique du loge- ment. Son président Jean Perrin a présenté ce 14septembre sa nouvelle édition en indiquant en préambule qu’en raison de la hausse de la vacance dans de nombreuses régions, le pouvoir d’achat des bailleurs avait reculé de 10% en un an. Réformer la GRL Parmi les 11 propositions retenues, on en évoquera deux. La première vise à réfor- mer le régime de la garantie des risques locatifs, dont Jean Perrin indique qu’elle repose sur “une erreur de conception” car il juge anormal que le bailleur paie pour assurer le risque que représente la défaillance éventuelle de son locataire. Il ajoute que, selon le député de La Rochelle, Jean-Louis Léonard, dans sa première année de fonctionnement, la GRL a consa- cré la totalité de ses recettes à la couvertu- re de seulement 40% des risques. L’UNPI propose donc le système suivant, à deux niveaux: - instituer une assurance obligatoire pour le locataire à concurrence du niveau de loyer HLM. Pour les locataires à faibles revenus, la prime d’assurance serait prise en charge par l’Etat. Pour les autres, elle serait finan- cée par les locataires dans le cadre de leur contrat d’assurance habitation. - laisser le bailleur libre de s’assurer pour la fraction de loyer dépassant le plafond du loyer HLM, dans le cadre d’une assurance de type exploitation. Jean Perrin estime que cela éviterait toute flambée des loyers grâce au plafonne- ment. L’UNPI en contrepartie se dit ouver- te à une évolution de la législation concer- nant le dépôt de garantie et la caution personnelle. Favoriser la vente à l’occupant Jean Perrin estime que les bailleurs devraient plus souvent effectuer des arbi- trages. Certains logements peuvent être intéressants pour le locataire et non pour le bailleur. L’UNPI ajoute que “le Grenelle est un rouleau compresseur auquel per- sonne n’échappera” et que les bailleurs ont donc tout intérêt à mettre leurs loge- ments aux normes car les logements les moins performants auront du mal à se vendre ou à se louer. Mais certains bailleurs n’ayant pas les moyens de finan- cer la rénovation, ils pourraient avoir inté- rêt à les vendre à l’occupant pour le prix d’un loyer. Le locataire devrait toutefois payer en plus la taxe foncière et les charges de coproprié- té. Le paiement serait effectué sur une durée de 15 à 20 ans et serait le cas échéant assorti du versement d’un bouquet. Exemples: pour un loyer mensuel de 500 € (6000 € par an), et un taux de rentabilité de 6%. La valeur vénale est de 100000 € . Le paiement du prix suppose 200 mensua- lités de 500 € soit 16 ans. Si pour un même loyer de 500 € , le taux de rentabilité est de 3%, la valeur vénale est donc de 200000 € . Pour éviter d’avoir à payer 400 mensualités (soit 33 ans), on peut prévoir un bouquet de 50000 € et un remboursement de 150000 € en 25 ans. L’UNPI insiste sur les avan- tages du système (encadré). Le cadre réglementaire actuel per- met déjà de mettre en place ce type de conventions. Mais, pour le favoriser, l’UNPI demande aux pou- voirs publics que le montant de L L E E S S I I D D É É E E S S D D E E L L ’ ’ U U N N P P I I R R E E N N C C O O N N T T R R E E Jean Perrin (UNPI) veut une réforme de la GRL Dans son nouveau livre blanc, le président de l’UNPI demande une réforme de la GRL et propose un nouveau système de vente des loge- ments à leurs locataires. L’UNPIleredit -UNPI:lelivreblancdelapropriétéimmobilière-septembre2010- 17 L’objetdecettegarantiedevraitêtrelimité àl’aspectdesloyersimpayés.Pourles dégradationslocativesoulesfraisde contentieux,cesrisquespeuventrelever d ’uneassurancelibrementcontractéepar lebailleur,demêmequ’ilalalibertéde rechercherunassureurpourlavacance locative.Lebailleurresteraitlibre,s'ilse souhaite,demettreenplaceunegarantie souslaformed'uneassurancedetypeperte d'exploitation. Àtitredemesured’aménagement,ilfaut prévoirdemodifierlerégimedelaclause résolutoireencasdedéfautdepaiement delaprimeautitredecettenouvelleGRL universelle,pourpermettreuneexpulsion rapide.Silelocatairen’apaspayécette garantie,unmaintiendansleslieuxserait parfaitementinjustifié. Deplus,l'UNPIestprêteàavancersurle terraindescontrepartiesàaccorder.Dans lamesureoùunsystèmegénéraliséserait efficacementmisenplace,lesautres moyensparlesquelslebailleursegarantit pourraientêtreassouplis. Laquestiondufinancementpourraitainsi êtrerégléedefaçonéquilibrée. -Ilestlégitimequel'Etatparticipeau financementpourleslocataireslesplus modestes,c’est-à-direpourtouslesbénéfi- ciairesdesaidesaulogementprisencharge parlaCaissedesallocationsfamiliales. -Pourlesautres,ilestéquitablequ'ilsassu- ment,aumoinsenpartie,lefinancement d'unegarantiedestinéeàlesprotéger. Nousparviendrionsainsiàunsystèmeéqui- libré,àfinancementtripartiteassociantles bailleurs,leslocatairesetl'Etat. ● Enrésumé Certainesidéespeinentdoncàtrouverun échofavorablecheznosgouvernants. Associerleslocatairesaufinancementdela GRLenestunexempledesplusflagrants. L'UNPIdemande(livreblancde2009par exemple)queleslocatairessoientassociés aufinancementdelagarantiedesrisques locatifs,auxcôtésdesbailleursetdespou- voirspublics.Cefinancementtripartite seraitunmoyend'assurerunfinancement équitabledelagarantie.Orlespouvoirs publicssesontjusqu'àcejourmontrésfer- mésàcetteproposition.Etpourtantelle présenteaumoinsdeuxavantages. -D'unepart,elleestlogiquecarelle demandeàceluiquisouhaiteunservice(le logement)d'assumer,neserait-cequ'enpar- tie,lerisqued'impayé.Demême,c'est l'emprunteurquipaielaprimed'assurance pourlerisquededéfaillancederembourse- mentduprêt(etnonsonbanquier)etc'est lemaladequipaielescotisationsde Sécuritésocialeetnonlemédecin. -D'autrepart,ellecontribueraitàresponsa- biliserlelocataire,carellelemettrait concrètementàcontributionpourlerisque d'impayéqu'ilcourt. L'UNPIrenouvelledoncsademandequeles locatairesparticipentaufinancementdela GRL. ● Leslocataires doiventpartici- peraufinance- mentdelaGRL ● Undouble système sousplafondet excédantle plafondHLM (PLS) Fraction de loyer < plafond Fraction de loyer > plafond Fraction de loyer < plafond Fraction de loyer > plafond Loyer sans aideau logement ❍ ❍ Assurance obligatoire payée par le locataire avec son assurance habi- tation ❍ ❍ Assurance obligatoire payée par l’Etat via les aides au logement ❍ ❍ Assurance facultative (type exploitation) payée par le bailleur ❍ ❍ Assurance facultative (type exploitation) payée par le bailleur Loyer avec aide au logement Plafond de loyer HLM (PLS) Proposition d’un nouveau système de GRL universelle Source Livre blanc UNPI Proposition UNPI d’une nouvelle GRL Redonner du souffle à la liberté - UNPI: le livre blanc de la propriété immobilière - septembre2010 - 24 Le système proposé présente de multiples avantages (voir encadré ci-dessus). ● Adaptations Pour assurer une meilleure assise légale au dispositif, il serait utile de procéder à quelques adaptations de texte. En voici quelques exemples: autoriser le paiement différé des droits d'enregistrement (ils sont en principe dus dès la conclusion du contrat de vente). Pour les aides au logement, si le locataire béné- ficie de l'APL en tant que locataire, il risque de ne plus pouvoir y avoir droit lorsqu'il passe au statut d'accédant. Il faudrait donc conforter son droit de percevoir cette allo- cation lorsqu'il devient accédant, pour un montant identique. On pourrait aussi pré- voir une extension du cadre d'intervention de la GRL pour lui permettre de garantir les accédants à la propriété sous cette forme. Il est sans doute également utile que le législateur confirme la faculté de prévoir dans l'acte de vente la libre cession du contrat sans que le cédant reste tenu du paiement du prix. Proposant ce dispositif innovant, l'UNPI confirme sa vocation d'anticiper les évolu- tions et d'imaginer des solutions concrètes aux problèmes rencontrés par les proprié- taires bailleurs et par les personnes à la recherche de logement. Il se vérifie, comme on l'a vu pour l'usufruit locatif (dont les premières transactions s’effectuent deux ans après la première proposition de l’UNPI), qu'il est souvent nécessaire de conforter une idée qui peut se traduire par une forme contractuelle classique, par un texte réglementaire qui appuie son développement. Il s'agit notam- ment de l'octroi des aides au logement. ● Quelques adaptations réglementaires Pour le bailleur-vendeur Pour le locataire-acquéreur - Perception d'une rente défiscalisée (il s'agit du paiement d'un prix de vente et non d'un revenu) soumise ni à l'impôt sur le revenu ni prélève- ments sociaux. - Absence d'impôt sur la plus-value ( pour les biens détenus depuis plus de 15 ans). - Garantie du paiement du prix par une clause résolutoire et le privilège du vendeur (art. 2374-1° du code civil). - Pas de taxe foncière. - Pas de charge de copropriété. - Pas de gestion locative. - Pas de risque de vacance. - Accession à la propriété pour un montant équivalent à un loyer. (Il doit cependant acquitter en plus la t axe foncière et les travaux). - Pas de risque de recevoir un congé d u bailleur (le statut locatif étant ter- m iné). - Faculté de revente en cours de contrat (soit avec reprise des engage- ments en cours par un autre acqué- reur, soit en remboursant par anticipa- tion le solde restant dû). - Pas de recherche de financement. - Maintien de l’aide au logement. Les avantages de la vente au locataire ● Des atouts pour le bailleur et pour le loca- taire accédant à la propriété ● Exemples: 1. Loyer mensuel de 500€ (6000€ par an). Taux de rentabilité 6%. La valeur vénale et de 6000€ x 100 / 6 = 100000€. Le paiement du prix de 100000€ en men- sualité de 500€ demande donc 16 ans (200 mensualités) Le bouquet n'est donc pas nécessaire. 2 . Loyer mensuel de 500€ (6000€ par an). Taux de rentabilité 3%. La valeur vénale et d e 6000€ x 100 / 3 = 200000€. Le paiement du prix de 200000€ en men- sualité de 500€ demanderait 33 ans (400 mensualités) Le bouquet est donc nécessaire pour éviter une trop longue période de remboursement. On peut prévoir un remboursement de 25 ans (150000€) et un bouquet de 50000€. Avantages de la vente au locataire l’APL du locataire soit maintenu lorsqu’il passe au statut d’accédant ou encore que l’accédant ait une faculté de paiement dif- féré des droits d’enregistrement. Autres pistes : logements jetables Le président de l’UNPI a évoqué d’autres pistes de réflexion pour faire évoluer la politique du logement. Il propose par exemple de favoriser la construction de logements “jetables” ou à bas coût. Il observe que les locataires ne sont pas tous demandeurs d’équipements qu'on impose dans l’habitat. Il suffirait que 10% ou 20% des logements soient accessibles aux handicapés ou encore que certains loge- ments ne soient pas équipés d’ascenseurs. Il évoque aussi la nouvelle obligation faite aux promoteurs d’équiper les apparte- ments de prises de courant pour recharge de véhicules électriques. L’UNPI propose au contraire de construire des logements plus simplement équipés, à un moindre coût. ● Réactions favorables des profes- sionnels à la réforme du PTZ+ ✓ UNIS accueille favorablement le nouveau dispositif qui “constitue une nette améliora- tion” notamment car il ne néglige aucun territoire. Pour Serge Ivars, en étant plus attactif pour les logements neufs et pour les logements anciens en région, “il devrait per- m ettre de fluidifier le marché ”. ✓ La CAPEB se réjouit de la simplification des dispositifs et ajoute: “il reste à en vérifier les paramètres et la lisibilité sur le long ter- me”. Son président Patrick Liébus se félicite par ailleurs de l’annonce du Président de la République de pérenniser le taux de TVA à 5,5% pour les travaux dans les logements. ✓ Le SNAL salue également ce nouveau dis- positif mais “attire l’attention des pouvoirs publics sur la nécessité d’accompagner ces aides par une augmentation de la pro- duction foncière qui seule pourra contenir les prix”. ✓ La FPC reconnaît que le PTZ+ privilégie la construction dans les grandes villes où le déficit d’accession est le plus marqué mais suggère de le renforcer à destination des familles à revenus intermédiaires, notam- ment dans les zones tendues. ✓ Pour le Crédit Foncier , François Blancard, directeur général, souligne que le crédit d’impôt TEPA n’était pas pris en compte dans le calcul d’endettement et se félicite que la réforme se concentre sur un dispositif qui a déjà fait ses preuves et qui est très connu: le prêt à 0%. La réforme va amélio- rer la solvabilité des emprunteurs. 21septembre 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références ( J.O. Questions) Nom du p arlementaire Thème M inistre concerné Réponse Observations 17août 2010 AN p.9041 n°82541 Jean-Luc Préel NC, Vendée Impôts locaux : frais de recouvrement Budget Si les frais de gestion des impôts locaux sont surfac- turés concernant les frais d'assiette et de recouvrement (4,40%), ils sont en revanche inférieurs à la dépense de l'Etat pour les dégrèvements et admissions en non- valeur. Mais avec la réforme de la taxe professionnelle, l'Etat ne percevra plus que 2% (au lieu de 3,60%) des taxes foncières et cotisation foncière des entreprises (CFE) en contrepartie des frais de dégrèvements et non-valeur et il percevra 1% (au lieu de 4,40%) au titre des frais d'assiette et de recouvrement. L'analyse des sous et sur- facturation résulte du rapport annuel de la Cour de comptes de 2009. 17août 2010 AN p.9057 n°64499 François Sauvadet, NC, Côte-d'Or Réforme de la taxe pro- fessionnelle Economie La réforme de la taxe professionnelle aboutit à une baisse de la charge fis- cale des entreprises de 7,1milliards d'euros. Pour les entreprises qui subi- raient un ressaut d'imposition supérieur à 10% et à 500 € , elles pourront obtenir un dégrèvement pris en charge par l'Etat: il sera total en 2010, de 75% en 2011, de 50% en 2012 et de 25% en 2013. 17août 2010 AN p.9167 n°48480 Jacques Grosper- rin, UMP, Doubs GRL ; charge de la coti- sation Logement Il est normal, comme dans toute souscription d'assurance, que son coût soit supporté par la partie qui bénéficie de ces garanties. Il n'est donc pas envis- agé de faire supporter au locataire directement ou indirectement, le montant de cette garantie. Une position contestée par l'UNPI: voir page4. 17août 2010 AN p.9167 n°69952 Jean-Michel Couve, UMP, Var Révision des loyers des baux à construction Logement Le CCH prévoit une révision triennale en fonction du revenu brut des immeubles. Toutefois, cet article n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent prévoir une indexation sur l’ICC. Mais il n'est pas opportun de mettre en place une indexation obligatoire sur l'IRL. Voir l’article L 251-5 du CCH. 19août 2010 Sénat p.2104 n°13520 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Réforme de la TVA . Dis- positions transitoires Budget Si une collectivité avait conclu un avant-contrat de vente avec l'acquéreur d'un terrain avant le 11mars 2010, les parties peuvent soumettre la cession aux règles applicables au moment de la signature de la promesse. Si la commune avait opté pour la TVA, les parties peuvent soumettre la cession à la TVA sur le prix total. Si aucun avant-contrat n'a été conclu, la cession après le 11mars 2010 est soumise de plein droit à la TVA sur la marge si le terrain n'avait pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition par la commune. 19août 2010 Sénat p.2106 n°13525 Odette Terrade, CRC, Val-de- Marne Frais des syndics de copropriétés Commerce, PME L'arrêté du 19mars 2010 fixant la liste des prestations incluses dans le forfait du contrat de syndic est entré en vigueur le 1 er juillet 2010. Les frais de pho- tocopie , d'affranchissement et d'acheminement sont tenus hors forfait. Une enquête sera effectuée fin 2010. Une attention sera accordée à ce poste pour y déceler les facturations abusives. 19août 2010 Sénat p.2161 n°11862 Jean-Louis Masson NI, Moselle Servitude pour édifier une station d'épuration Intérieur Une commune qui veut édifier une station d'épuration sur une parcelle enclavée peut demander aux propriétaires voisins l'exercice d'un droit de passage. A défaut d'accord, elle peut saisir le tribunal de grande instance. La commune peut aussi recourir à l'expropriation, mais elle doit justifier que l'expropriation est nécessaire, et qu'elle n'entraîne pas d'inconvénients exces- sifs par rapport à l'utilité qu'elle représente. 24août 2010 AN p.9267 n°82556 André Wojciechowski, UMP, Moselle Efficacité des détecteurs de fumée PME Une enquête sur l'efficacité des détecteurs de fumée a été réalisée en 2009. Près de 430 maga- sins ont été visités et 22 prélèvements ont été effectués. Ils ont abouti au constat que plus de la moitié des modèles testés sont défaillants . Les mesures de retrait et de rappel ont été pub- liées sur le site internet de la DGCCRF. Il est précisé que la DGC- CRF effectuera une nou- velle enquête en 2010. 24août 2010 AN p.9269 n°58653 Pierre-Alain Muet, SRC, Rhône Suppression de l'avis conforme de l'ABF en ZPPAUP Culture La loi Grenelle I a remplacé l'avis conforme de l'architecte des Bâtiments de France dans les ZPPAUP par un avis simple (loi du 9août 2009), mais les séna- teurs ont voulu revenir à l'avis conforme. La loi Grenelle II (art. 28) a intro- duit le nouveau régime des aires de mises en valeur de l'architecture et du patrimoine (AVAP) qui prend en considération les objectifs de préservation du patrimoine mais aussi de développement durable. 26août 2010 Sénat p.2221 n°14506 Jean-Louis Masson, NI, Moselle Écoulement des eaux Intérieur Le propriétaire d'un fonds inférieur doit recevoir les eaux venant d'un fonds supérieur sans en empêcher l'écoulement. Il ne peut pas élever de digue pour en empêcher l'écoulement. Mais si le propriétaire du fonds supérieur aggrave la servitude, le propriétaire du fonds inférieur qui en subit un préjudice peut deman- der une indemnisation. Le propriétaire du fonds infé- rieur n'est pas en droit d'entraver l'écoulement des eaux mais doit saisir le tribunal d'instance. Réf. de textes: art. 640, 641 et 681 du code civil et, pour les pouvoirs de police du maire: art. L 2542-10 et L 2212-2 du CGCG. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 21septembre 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Commerce, PME : Etienne Martegoutte cesse ses fonctions de chef adjoint de cabi- net auprès du secrétaire d'Etat, Hervé N ovelli. ( Arrêté du 6septembre 2010, J.O. du 8 sept. @) ➠ Economie : Jean-René Cougard est nom- mé directeur adjoint du cabinet de Christi- n e Lagarde. (Arrêté du 26août 2010, J.O. du 8 sept. @) Organismes publics ✓ ONF : Pierre-Olivier Drège quitte ses fonctions de directeur général de l'Office national des forêts; Jacques Valeix est nommé directeur général par intérim. (Décret et arrêté du 10septembre, J.O. du 11, p.16537) ✓ Institut national du patrimoine : Patrick Gérard est nommé président, il succède à Philippe Bélaval. (Décret du 9 sept. 2010, J.O. du 11 sept. 2010, p.16537). ✓ Conseil général de l'environnement et du développement durable : Hélène Vestur et Jean-Jacques Lafitte, sont nommés membres de l'autorité environne- mentale du Conseil général de l'environnement et du développement durable. (Arrêté du 1 er septembre 2010, J.O. du 10 sept. p.16477) Conventions collectives ➠ Huissiers de justice : il est envisagé l'extension de l'avenant n°38 du 27avril 2010 sur la prévoyance. (Avis publié au J.O. du 7 sept. 2010, p.16315) ■ Rénovation thermique des logements Le fonds d'aide à la rénovation ther- mique des logements privés (FART), géré p ar l'ANAH, pour le compte de l'Etat, a fait l’objet d’un règlement défini par décret du 6septembre 2010. Ce fonds finance deux objets: - l'aide aux travaux d'économies d'énergie réalisés par les propriétaires occupants de ressources modestes: aide de solidarité écologique (ASE). Le verse- ment de l'ASE suppose une amélioration de 25% de la performance énergétique. - Les aides à l'ingénierie sociale, finan- cière et technique pour accompagner les ménages bénéficiant d'une aide aux tra- vaux dans l'élaboration, le montage financier et le suivi de leur projet. Le montant de la subvention pour l'ingénierie est de 300 € par logement dans le cadre d'une OPAH et, en secteur diffus de 430euros par logement. Pour l'aide aux travaux, l'aide est accor- dée sous condition de ressources. Elle est fixée de manière forfaitaire à 1100euros et elle est accordée avec une aide de l'Anah. Toutefois, en cas d'aide d'une collectivité locale, la subvention est majorée d'autant, mais le montant majo- ré ne peut dépasser 1600euros. La subvention impose l'assistance obliga- toire du propriétaire par un opérateur, elle suppose aussi une évaluation énergé- tique avant travaux et après travaux, la mise en évidence d'un gain de 25% de consommation d'énergie. La demande de subvention est faite cor- rélativement avec la demande d'aide de l'ANAH. Sont précisés en annexe du règlement: - la définition des prestations d'ingénierie susceptibles d'être subven- tionnées et les pièces complémentaires à fournir pour la constitution du dossier de demande d'aide et du dossier de deman- de de paiement, - le contenu des fiches de synthèses et la méthode d'évaluation énergétique mise en œuvre dans le cadre du FART. (Arrêté du 6septembre 2010 relatif au règlement des aides du fonds d'aide à la rénovation thermique des logements privés (FART), J.O. du 8 sept. 2010, p.16336) ■ Notaires L’arrêté du 23août 2010 modifie l'arrêté du 27janvier 2006 relatif à l'attestation de conformité des logiciels de comptabi- lité des offices de notaires. (J.O. du 10 sept. 2010, p.16453). ■ Catastrophe naturelle Un arrêté du 7septembre 2010 portant reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle, et concernant des inondations et coulées de boues de2009 et2010 a été publié au J.O. du 10 sept. 2010 (page16456). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 408 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 29 septembre 2010 : au 101 rue de l’Université (Paris VII e ) auront lieu les 1 es assises sur le Grand Paris , sur le thème “Le Grand Paris, gage d’attractivité du ter- ritoire national”. ✦ 7 o ctobre 2010 à Lyon (centre de congrès); Adéquation organise sa 11 e conférence-débat sur le thème “ Réforme des aides gouvernemen- tales : facteurs-clés d’un dévelop- pement durable dans le logement neuf? Diagnostic national et décli- naisons locales” Contact: www.adequation-france.com ✦ 16 novembre 2010 : “ Rentrée uni- versitaire des Masters immobiliers ” à la Cité de l’architecture à Paris, organisée par la Fondation Palladio. Contact: www.fondationpalladio.fr ✦ 16 et 17 novembre 2010 à Mon- treuil: le 2 e salon indépendant de la copropriété organisé par l’ARC aura pour thème: “comment améliorer la gestion de sa copropriété”. Contact: www.unarc.asso.fr A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 21septembre 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E N N O O U U V V E E A A U U P P T T Z Z + + La réforme des aides à l’accession à la pro- priété, présentée par le Président de la République, puis par Benoist Apparu le 14septembre devrait entrer en vigueur le 1 er janvier 2011 : elle doit être insérée dans le projet de loi de finances pour 2011. Selon le secrétaire d’Etat au logement, le nombre de propriétaires progresse trop faiblement: entre2002 et2010, le taux de propriétaires (57%) n’a augmenté que de 1,2 point. En effet, en 15 ans, les prix ont été multipliés par 2,5 alors que les revenus n’ont été multipliés que par 1,6. Ce décala- ge a désolvabilisé les classes moyennes. Benoist Apparu explique le choix retenu: conserver l’outil d’encouragement à l’épargne: le PEL, et l’outil de sécurisations de l’accédant: l’APL, mais fusionner les outils auxquels l’accédant recourt lors de l’achat: le PTZ, le Pass-Foncier et le crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt, mis en place par la loi TEPA en 2007. Autrement dit, le Pass-Foncier et le crédit d’impôt TEPA sont supprimés et le PTZ est recalibré. Hausse des plafonds Ce nouveau prêt à taux zéro, dénommé PTZ+, se veut mieux ciblé sur les zones ten- dues. En effet, actuellement, le PTZ varie assez peu selon la zone (30% d’écart) alors que les écarts de prix des logements sont de 1 à 5. Les nouveaux plafonds seront très supé- rieurs à ceux du prêt actuel et davantage différenciés selon la zone géographique. Par exemple, pour 2 personnes, pour un achat dans le neuf en zone A, le plafond d’opération est de 218000 € , alors qu’il était de 115500 avec le PTZ actuel, mais le plafond est majoré de moindre façon pour la zone C.Pour 2 personnes, le plafond est de 111000 € alors qu’il était de 82500 € . Benoist Apparu explique que dans la zone C, il faut faire attention à ne pas trop construire pour éviter de vider les centres bourgs. Le plafond de l’opération du PTZ+ est donc identique pour le neuf et pour l’ancien en zone B et en zoneC. Par ailleurs, le PTZ actuel a un montant qui varie selon la situation de famille de l’emprunteur. En revanche, la durée de remboursement est identique quel que soit le nombre de personnes de la famille. Le nouveau PTZ+ est davantage différentié suivant la situation de famille: la durée de remboursement est calculée en fonction du revenu, affecté d’un coefficient familial. Il y a 10 tranches de revenus au lieu de 5 et elles prennent en compte, ce qui est nouveau, la composition de la famille. À partir d’un coefficient de 1 pour une per- sonne seule, le coefficient est de 1,4 pour 2 personnes, 1,7 pour 3, 2 pour 4 personnes et 2,3 pour 5 personnes. La durée de rem- boursement est au minimum de 5 ans Le nouveau PTZ+ remplace le crédit d’impôt TEPA et le PTZ. La réforme des aides à l’accession annoncée par le président de la République refond le PTZ pour mieux l’adapter au marché. Son coût sera supérieur au PTZ actuel mais, en contrepartie, crédit d’impôt TEPA et Pass foncier sont supprimés. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine P P R R O O J J E E T T S S Neuf Zones BBC Non BBC A 40% 30% B1 35% 25% B2 30% 20% C 20% 15% Ancien Performance énergétique (2) Hors performance énergétique (3) Toutes zones 20% 10% Toutes zones vente HLM 25% 15% Montant du prêt (1) Plafond d’opération (en € ) (1) Taux affecté au montant de l’opération, dans la limite du plafond (2) Étiquette énergie A, B, C ou D (3) Étiquette énergie E, F ou G Neuf Zones A B1 B2 C 1 pers 156000 117000 86000 79000 2 pers 218000 164000 120000 111000 3 pers 265000 199000 146000 134000 4 pers 312000 234000 172000 158000 5 pers et + 359000 269000 198000 182000 Ancien Zones A B1 B2 C 1 pers 124000 93000 86000 79000 2 pers 174000 130000 120000 111000 3 pers 211000 158000 146000 134000 4 pers 248000 186000 172000 158000 5 pers et + 285000 214000 198000 182000 pour les ménages les plus aisés et au maxi- mum de 30 ans pour les plus modestes. Le prêt n’est pas soumis à condition de res- sources, mais il est réservé aux primo-accé- d ants alors que le PTZ actuel est soumis à condition de ressources. Toutefois, le PTZ+ devra être remboursé plus vite pour les ménages aisés. Montant du prêt plus différencié Jusqu’à présent, le PTZ était égal à 20% du montant de l’opération, dans la limite d’un plafond. Désormais, cette proportion sera variable: elle dépend de la localisa- tion, de la nature de l’achat (neuf ou ancien), de la performance énergétique (voir tableau). De plus, en cas de vente HLM, le taux est majoré de 5 points. Ainsi le taux maximum est accordé pour l’achat d’un logement BBC en zone A (40%), le plus faible (10%) est accordé pour un logement ancien qui n’est pas performant du point de vue énergétique (classé E, F ou G par le diagnostic de performance éner- gétique). Le ministre estime que cette mesure, ajou- tée à la prochaine obligation d’afficher l’étiquette énergie dans les annonces de vente ou de location au 1 er janvier prochain, va encourager les propriétaires à engager des travaux d’économie d’énergie. En effet, l’achat d’un logement moins bien classé sera moins aidé par le PTZ+ que celui d’un logement classé entre A etD. Exemple: un couple avec 1 enfant disposant de 2000 € de revenus achète un logement ancien en zone B. Le PTZ+ sera de 17200 € si le loge- ment est classé entre E et G.Il sera de 34400 € pour un classement entre A et D (délai de remboursement: 26 ans). Quel coût pour les finances publiques? Le crédit d’impôt TEPA coûte 3milliards d’euros et le PTZ actuel, 1,2milliard. Le nouveau PTZ+ coûtera 2,6milliards. D’ici la fin de l’année, les acquéreurs peu- vent continuer à bénéficier du crédit d’impôt. Fin du Pass-Foncier Le dispositif du Pass-Foncier dont la fin est programmée au 31décembre 2010 ne sera donc pas reconduit. En revanche, les méca- nismes de l’épargne logement et de l’APL ne doivent pas subir de modifications. Pour faciliter les simulations, le ministère a mis au point un logiciel de calcul du PTZ +. http://simulateur.developpement-durable.gouv.fr/
