– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Responsabilité du locataire pour un cas d’électrocution / Congé pour vente et vente en bloc
Baux commerciaux : Clause résolutoire / Les conséquences d’un congé nul pour avoir été adressé par LR / Nécessité d’immatriculation : le cas de la location-gérance / Refus de renouvellement pour motif grave : à qui incombe la faute ? / Clause de garantie / Nécessité de l’existence d’un fonds exploité dans les lieux
Copropriété : Condition d’existence d’une copropriété : les parties communes
Mandat : Le mandat peut être verbal
Bail emphytéotique : Exécution avec faiblesse mais non simulée
– 5 – Actualité –
Instructions fiscales / Loi sur la sécurité intérieure / Benoist Apparu pour un blocage des loyers ?
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Rencontre –
Dominique Braye (ANAH) rompt avec la logique de guichet
■ JUGÉ ■ > > Si un congé délivré par un bailleur pour mettre fin à un bail commercial est nul, lorsqu’il est délivré par lettre recommandée , il reste valable à l’égard de ce bailleur (lire page3). > > L’existence de parties communes est une condition d’application du statut de la copropriété. Faute de disposer de parties communes, une “ copropriété en volume ” ne relève pas de la loi de 1965. (Voir l’arrêt de la Cour de cassation du 8septembre 2010, p.4). ■ RÉPONDU ■ > > Les résidences services peuvent désormais proposer des servies d’aide à domicile ren- dus aux adhérents. Mais les soins relevant d’actes médicaux sont exclus de ces ser- vices (voir p.6). > > Il n’est pas prévu de revenir sur l’obligation de fournir un logement de 9m 2 au titre de la décence. Le député Bernard Debré n’a pas su convaincre avec son argu- ment selon lequel la location de chambres de 7m 2 pourrait être une alternative à la rue (p.6). ■ PUBLIÉ ■ > > Les loyers relevant de la loi du 1 er septembre 1948 ont été réévalués de 2% au 1 er juillet 2010: le décret a été publié au JO du 21septembre (lire page7 les nou- veaux barèmes). ■ PROGRAMMÉ ■ > > La pratique du commissionnement des diagnostiqueurs immobiliers devrait être prochainement proscrite par décret (lire page5). ■ VALIDÉE ■ > > La loi Vivien sur l’habitat insalubre est conforme à la Constitution (décision du 17septembre, p.7). Réforme de l’Anah: la boucle est bouclée E n annonçant ce 22septembre que l’Anah sortait de la logique de guichet pour s’orienter en priorité vers l’attribution d’aide en faveur des ménages les plus modestes, le président Dominique Braye achève l’évolution commencée il y a quelques lustres. Retour en arrière : l’Anah créée en 1971 était originaire- ment financée par un prélèvement sur les loyers via la taxe addi- tionnelle au droit de bail. Les bailleurs retrouvaient en subventions les versements qu’ils avaient effectués via la TADB. Cette péréqua- tion au sein des bailleurs a commencé à perdre de sa vigueur lorsque l’Etat, en mal de financement, a opéré des prélèvements dans la TADB pour alimenter le budget de l’Etat. En 1987 le budget de l’Anah est alimenté par l’Etat et perd donc sa source de finance- ment autonome. L’écart s’est alors creusé progressivement entre la collecte de la TADB et le budget accordé à l’Agence. La suppression du droit de bail de la TADB, après les péripéties de la contribution additionnelle à la contribution représentative du droit de bail, a poursuivi l’évolution. La nature actuelle des recettes poursuit le mouvement: dans les sources de financement de l’Anah, la part de l’Etat est réduite à peu de chose. L’essentiel vient du 1% (480mil- lions auxquels il faut ajouter 20millions au titre de la taxe sur les logements vacants et 10millions de recettes diverses comme les reversements de subventions). Côté dépense, l’objectif est donc clai- rement de s’adresser aux plus modestes et de n’accorder des aides qu’assorties de contrepartie sociale. La logique de péréquation est totalement abandonnée. En dépit d’une volonté de simplification, le régime des aides est complexe. Un signe en est la nécessité de faire appel à des pro- fessionnels spécialisés des montages de dossier. Ces profession- nels d’assistance à maîtrise d’ouvrage, comme Habitat & Déve- loppement ou le réseau des PACT, sont bien sûr de grande quali- té et leur intervention est officiellement reconnue. Cette recon- naissance est confortée par le fait que la facturation de leur pres- tation peut elle-même donner lieu à subvention. Mais peut-être faut-il être vigilant: quand la complexité du montage nécessite l’intervention de professionnels, il faut prendre garde à ce que la dépense publique attribuée aux mécanismes administratifs induits pour en assurer le bon acheminement ne devienne pas trop importante. Faisons confiance à Dominique Braye ! Son expérience d’élu local est là pour rappeler par exemple que les citoyens qui ont besoin d’aide doivent s’adresser en priorité aux communes et aux centres communaux d’action sociale. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO409 2 8SEPTEMBRE 2010 ISSN 1622-1419 10 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Responsabilité du locataire pour un cas d’électrocution / Congé pour vente et vente en bloc Baux commerciaux : Clause résolutoire / Les conséquences d’un congé nul pour avoir été adressé par LR / Nécessité d’immatriculation: le cas de la location-gérance / Refus de renouvellement pour motif grave: à qui incombe la faute? / Clause de garantie / Nécessité de l’existence d’un fonds exploité dans les lieux Copropriété : Condition d’existence d’une copropriété: les parties communes Mandat : Le mandat peut être verbal Bail emphytéotique : Exécution avec faiblesse mais non simulée - 5 - Actualité - Instructions fiscales / Loi sur la sécurité intérieure / Benoist Apparu pour un blocage des loyers? - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Rencontre - Dominique Braye (ANAH) rompt avec la logique de guichet S O M M A I R E E D I T O R I A L 28septembre 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux d’habitation ■ Responsabilité du locataire pour u n cas d’électrocution (Cass. Civ. 3 e , 15 sept. 2010, n°1063 FS-P+B, cassation, pourvoi n°09-67192) Un locataire avait été grièvement blessé par é lectrocution en 2005 après avoir remplacé en 1988 une applique murale de salle de bains de classe 2 par une armoire murale de classe 1. La cour d’appel en avait déduit la responsabilité pour moitié du bailleur (un office HLM) pour ne pas avoir vérifié l’installation électrique du logement, qui l’aurait conduit à constater le défaut de conformité de l’installation aux normes réglementaires. Cet arrêt est cassé au visa de l’article 6 de la loi du 6juillet 1989 et de l’article 1 er du décret du 6mars 1987: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, sans constater que les locataires avaient informé le bailleur du remplacement , dans la salle de bains, d’une applique de classe 2 par une armoire murale de classe 1 et l’avaient invité à remédier aux risques qui pouvaient s’ensuivre, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : la cour d’appel avait relevé que le bailleur n’avait effectué aucune opération de contrôle pendant 28 ans, mais l’auteur du pourvoi a fait observer que si le bailleur doit faire les réparations autres que locatives, il n’a pas l’obligation de faire procéder à des vérifications pério- diques pour s’assurer que le locataire n’a pas procédé à des transformations en ne respectant pas les normes en vigueur. En pratique, on voit mal le locataire infor- mer son bailleur d’une modification d’équipement apparemment mineure… La décision ne peut qu’inciter les occupants à la prudence dans les équipements élec- triques, mais aussi les bailleurs à rappeler aux preneurs les dangers d’une économie dangereuse dans le choix d’un équipe- ment. ■ Congé pour vente et vente en bloc (Cass. Civ. 3 e , 15 sept. 2010, n°1057, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°09 68452) Un bailleur avait donné congé pour vente à son locataire sur le fondement de l’article 15 II de la loi de 1989 pour septembre2003. En juillet2003, il avait vendu l’immeuble dont dépendaient les locaux loués à trois acquéreurs qui, le même jour avaient pro- cédé au partage de l’immeuble. Le congé pour vente avait été déclaré nul en 2005 et le locataire invoquait alors une fraude à ses droits au regard de l’article 10 de la loi du 31décembre 1975 et demandait la nullité de la vente. La cour d’appel avait jugé qu’il s ’agissait d’une vente en bloc excluant l’application de l’article 10 et que les loca- taires ayant reçu un congé au visa de la loi de 1989 et qu’ils n’y avaient pas donné sui- te, le bailleur pouvait procéder à la vente en bloc. Cette décision est cassée sur le fonde- ment de l’article 10 de la loi du 31décembre 1975. “Attendu […], qu'en statuant ainsi, alors que le droit de préemption institué par la loi du 6juillet 1989 étant distinct de celui institué par la loi du 31décembre 1975, la délivrance aux époux T.d’un congé avec offre de vente au visa de l’article 15-II de la loi du 6juillet 1989 dont ils avaient contes- té avec succès la validité ne les privait pas du droit d’arguer d’une fraude à leur détri- ment à l’occasion de la vente ultérieure de l’immeuble dont dépendait leur logement, la cour d’appel, qui n’a pas recherché, com- me il le lui était demandé, l’existence d’une telle fraude, n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : le congé pour vente ayant été déclaré nul, il était en effet difficile de s’en prévaloir pour soutenir que les loca- taires ne pouvaient pas invoquer la fraude à leurs droits. Sans se prononcer directe- ment sur la question, qui relevait du juge du fond, la Cour de cassation laisse entendre que la conclusion d’une vente suivie immédiatement d’un partage entre les acquéreurs pourrait constituer une fraude au droit du locataire. En effet, si la vente en bloc à un acquéreur n’ouvre pas au locataire de droit de préemption en application de l’article 10, la division de l’immeuble avant la vente aurait ouvert le droit de préemption… La division posté- rieure mais réalisée le même jour que la vente en bloc nécessitait donc d’examiner l’hypothèse de la fraude. Baux commerciaux ■ Clause résolutoire (Cass. Civ. 3 e , 15 sept. 2010, n°1049, FS-P+B, cassation, pourvoi n°09-10339) Une SCI avait consenti un bail commercial à une société pour les 1 er et 2 e étages d’un immeuble. Par acte séparé antérieur, elle avait consenti au gérant de la société un bail d’habitation pour le 3 e étage. La SCI avait invoqué la clause résolutoire au motif que le preneur avait utilisé le 3 e étage pour son activité commerciale. L’arrêt qui avait admis le bien-fondé de l’action est cassé: “Attendu que pour constater la résiliation du bail commercial du 20avril 1999, après u n délai de six mois accordé à la locataire pour libérer les locaux du troisième étage, l'arrêt retient, par motifs propres et adop- tés, que celle-ci ne conteste pas avoir annexé les locaux du troisième étage appar- tenant également à la SCI, qu'elle ne justifie d'aucun titre ni d'aucune autorisation du bailleur, que cette occupation est contraire au champ d'application du bail commercial et que la persistance de l'infraction, un mois après la sommation, n'est pas contestée; Qu'en statuant ainsi, alors que la résilia- tion de plein droit d'un bail commercial par application de la clause résolutoire implique un manquement aux obliga- tions expressément visées dans ce bail , la cour d'appel a violé les textes susvisés [art. 1134 du code civil et art. L 145-41 du code de commerce]”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : l’article L 145-41 régit la clause résolutoire dans le bail commercial. On sait que la jurisprudence en fait une application stricte. Il en résulte que la réso- lution du bail ne peut sanctionner que les infractions visées par la clause. Par exemple la clause visant le non-paiement du loyer ne trouve pas à s’appliquer pour le non- paiement des charges (Civ. 3 e , 24mai 2000). Ici, l’infraction visait principalement le bail d’habitation, mais l’usage irrégulier du local loué à titre d’habitation n’a pu moti- ver la résolution du bail commercial consenti pour les locaux des autres étages. Il aurait fallu qu’une clause du bail com- mercial interdise l’extension de l’occupation commerciale dans les locaux loués par acte séparé à usage d‘habitation. ■ Les conséquences d’un congé nul pour avoir été adressé par LR (Cass. Civ. 3 e , 15 sept. 2010, n°1051, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-15192) Un bailleur (une commune) avait adressé un congé à son locataire par lettre recom- mandée avec accusé de réception. Le loca- taire avait quitté les lieux mais, contestant la régularité de la résiliation du bail, il avait ensuite assigné le bailleur pour obtenir une indemnité. Ce droit était contesté, à tort par la com- mune: “Mais attendu que le bailleur qui a notifié à son locataire un congé par lettre recom- mandée avec demande d'avis de réception ne peut se prévaloir de la nullité de l'acte J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E qu'il a lui-même délivré; qu'ayant exacte- ment retenu que si le locataire disposait du droit de contester la validité du congé et de se maintenir dans les lieux, le simple fait qu'il n 'ait pas usé de ce droit n'autorisait en rien la commune à inverser la situation de fait telle qu'elle résultait de la lettre de congé en prétendant que le locataire aurait volontairement mis fin au bail et renoncé ainsi à son droit à indemnité d'éviction, la cour d'appel, répondant aux conclusions, a pu en déduire qu'aucune faute grave au sens de l'article L.145-17 du code de com- merce n'ayant été reprochée au preneur évincé des lieux loués, celui-ci pouvait pré- tendre au paiement d'une indemnité d'éviction”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : la situation était originale car c’est le bailleur qui avait adressé le congé qui voulait en contester la régularité pour ne pas l’avoir adressé par acte d’huissier, ainsi que l’impose l’article L 145- 9. Il voulait ainsi échapper à l’obligation de verser une indemnité d’éviction. Mais son argument est rejeté: la Cour de cassation indique très clairement que le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité de l’acte qu’il a lui-même délivré. En effet, s’agissant d’une nullité de protection, elle ne vise que le destinataire (dans le même sens, Civ. 3 e , 18mai 1994, Bull. Civ. III, n°103). À À r r e e t t e e n n i i r r : : un congé délivré par le bailleur au moyen d’une lettre recommandée reste valable à son égard. ■ Nécessité d’immatriculation: le cas de la location-gérance (Cass. Civ. 3 e , 15 sept. 2010, n°1052, FS-P+B, rejet) Pour avoir droit au renouvellement du bail, le preneur doit notamment être immatricu- lé au registre du commerce lorsque le bailleur lui adresse le congé. Qu’en est-il du cas de la location-gérance? Dans cette affai- re, le bailleur soutenait que le preneur, qui avait donné son fonds en location-gérance n’étant pas immatriculé, il fallait rechercher si le locataire gérant était immatriculé. Mais la Cour de cassation rejette cet argument: “Attendu, d'autre part, que le défaut d'immatriculation du locataire-gérant d'un fonds de commerce au registre du commerce et des sociétés à la date de déli- vrance du congé au preneur à bail des locaux où est exploité ce fonds n'est pas de nature à priver ce preneur du béné- fice du statut des baux commerciaux ; que la cour d'appel a exactement retenu, sans être tenue de rechercher si le locataire- gérant avait effectué à la date de délivran- ce du congé les diligences lui incombant en matière d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés, qu'en vertu de l 'article L.145-I-II du code de commerce, M. M., propriétaire du fonds de com- merce donné en location-gérance, n'avait pas besoin d'être immatriculé pour bénéficier du statut des baux com- merciaux”. La Cour rejette également l’autre moyen tiré de l’interruption temporaire d’exploitation par suite du décès de l’exploitant. L’arrêt admet que “la cessation temporaire d'activité n'implique pas en elle-même la disparition de la clientèle” relevant que s’agissant d’un commerce orienté sur la clientèle de passage consti- tuée par des pèlerins venant à Lourdes, la clientèle du fonds n’avait pas pâti de l’interruption de l’exploitation, et s’était naturellement reconstituée dès la réouver- ture au public. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : l’article L 145-1 II prévoit expressément, depuis la loi du 25janvier 1985, en cas de location-gérance, que le propriétaire du fonds n’a pas à justifier d’immatriculation au RCS pour bénéficier du statut. Cet arrêt en est l’illustration. Il ajoute qu’il n’est pas nécessaire de vérifier si le locataire gérant est immatriculé. ■ Refus de renouvellement pour motif grave: à qui incombe la faute? (Cass. Civ. 3 e , 15 sept. 2010, n°1064, FS-P+B, cassation) Un bailleur avait adressé un congé avec refus de renouvellement à un locataire. Le bail ayant été cédé par le mandataire liqui- dateur du locataire, le cessionnaire avait sollicité le renouvellement du bail mais le bailleur avait à nouveau refusé, invoquant le défaut de paiement des loyers par le cédant. La cour d’appel avait admis ce rai- sonnement au motif que le cessionnaire n’ayant pu acquérir plus de droits que n’en avait le cédant, les fautes graves du cédant constituaient un motif de refus de renou- vellement. Cet arrêt est cassé au visa de l’article L 145-17 I du code de commerce: “Qu’en statuant ainsi, alors que le bailleur ne peut relever comme motifs graves et légitimes de refus de renou- vellement que des faits imputables au locataire sortant lui-même , la cour d’appel, qui a constaté que les faits invo- qués à l’appui du refus de renouvellement n’étaient imputables qu’à la société Régaliz [cédant], a violé le texte susvisé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : la faute justifiant le refus de renouvellement sans indemnité doit être imputable au locataire ou aux personnes dont il répond (préposés, sous locataire), m ais non d’un tiers. En cas de cession, la faute doit être commise par le cessionnaire le bailleur ne pouvant invoquer que des faits imputables au locataire sortant lui- même. Cette solution est bien établie. Pour un exemple plus ancien, voir Cass. Civ. 3 e , 10 janv. 2007 (D 2007, p.450). ■ Clause de garantie Ce même arrêt du 15septembre traite de la clause de garantie solidaire qui figurait dans le bail. La cour d’appel avait jugé que la cession du bail n’avait pas mentionné la garantie du cédant et que la cession était donc irrégulière, justifiant le refus de renouvellement. Cette solution est censurée au visa de l’article L 145-16 al. 1 et 3 du code de com- merce: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors qu’ une substitution de garantie pou- vant être demandée au tribunal à l’initiative de l’une ou l’autre partie et aucun délai n’étant prévu pour former cette demande , la cession du bail d’un preneur en liquidation judiciaire, sans men- tion de la clause de garantie solidaire mise à la charge du cédant, est régulière dès lors que le bailleur n’a pas sollicité cette substi- tution, la cour d’appel, qui a constaté que le bailleur n’avait pas saisi le tribunal d’une telle demande, a violé le texte susvisé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : le bailleur aurait donc dû solliciter la substitution de garantie en remplacement de la clause de garantie du cédant. Faute de l’avoir fait, la cession du bail sans mention de la clause de garantie était régulière. ■ Nécessité de l’existence d’un fonds exploité dans les lieux (CA Paris, Pôle 5, ch 3, 15 sept. 2010, n°09/00134) Un contrat de courte durée avait été signé le 23novembre 2005 entre un bailleur et une SARL pour se terminer le 31décembre 2005. Les lieux étaient loués pour l’usage suivant: “exposition d’art primitif à l’exclusion de tout autre”. Une prorogation du contrat avait été convenue sous forme d’annotation manuscrite, ne comportant pas de date “bon pour prorogation jus- qu’au 31décembre 2006, date de départ ferme et définitif de M me C. pour le compte de la SARLK., étant entendu que ce départ le 31décembre 2006 constitue une condi- 28septembre 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 28septembre 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • tion substantielle ayant déterminé le consentement de M me D.” En septembre2006, la bailleresse rappelait à la locataire l’obligation de quitter les lieux m ais la locataire avait réclamé le bénéfice du statut des baux commerciaux. Alors que le tribunal avait fait droit à cette demande, la cour d’appel infirme la décision: “Il n’est pas contesté que la société K.crée par M m e C. et régulièrement immatriculée au registre du commerce et des sociétés, est une société commerciale qui a pour objet non seulement d’exposer mais de vendre des objets d’art primitif; Cette seule constatation ne peut cepen- dant permettre d’en déduire que dans le local en question situé 41 rue Vieille du Temple à Paris, ladite société exerçait la vente des objets d’art. Il n’est en effet nullement démontré par MmeC., gérante de la sociétéK., qu’elle ait exercé au sein même de la galerie 41 rue Vieille du Temple l’activité de vente d’objets d’art primitif dans la mesure où elle ne pro- duit pas un seul témoignage de client avoir acquis un des objets d’art exposés dans cet- te galerie, […] Il s’ensuit qu’il n’est pas établique la gale- rie d’art primitif située 41 rue Vieille du Temple ait été le lieu d’exercice d’une activité commerciale ; […] Intitulé “contrat de location espace courte durée”, le contrat a d’ailleurs été conclu pour une exposition temporaire du 24novembre 2005 au matin jusqu’au 31décembre au soir, correspondant à celle d’une exposition; […] Il s’ensuit que les conditions d’application de l’article L 145-1 du code de commerce qui subordonne l’application du statut des baux des immeubles et locaux dans lesquels un fonds est exploité ne sont pas réunies; La convention des parties a donc cessé à son terme sans qu’un bail commercial se soit ensuite formé entre les parties”. La cour prononce donc l’expulsion de la locataire et sa condamnation à verser une indemnité d’occupation. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : l’arrêt déplace le problème. Le tribunal s’était placé sur le terrain du bail dérogatoire (art. L 145-5) et, considé- rant que le preneur avait été laissé dans les lieux à l’échéance, il s’était opéré un nou- veau bail de 9 ans. Or la cour se prononce au contraire sur les conditions d’application du statut: si dans les locaux s’exerçait bien l’activité d’exposition, celle de vente n’était pas démontrée. La cour en déduit que la condition d’existence d’un fonds de commerce exploité dans les lieux n’est pas remplie. Copropriété ■ Condition d’existence d’une c opropriété: les parties communes (Cass. Civ. 3 e , 8 sept. 2010, n°976, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°09-15 554) A Courchevel 1850, un litige opposait des propriétaires de lots dont le toit forme ter- rasse laquette est bordé de deux lots d’un immeuble continu. Un propriétaire voulait obtenir la suppression d’une porte donnant accès au toit terrasse, l’autre revendiquait la propriété de la terrasse. La cour d’appel avait constaté l’existence d’une copropriété, révélant un état descriptif de division, une copropriété en volume , l’attribution de lots. L’arrêt est cassé au visa de l’article 1 er de la loi du 10juillet 1965: “En statuant ainsi, sans caractériser l’existence de parties communes , la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : l’article 1 er de la loi de 1965 prévoit l’application du statut de la copro- priété aux immeubles bâtis dont la pro- priété est répartie entre plusieurs per- sonnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de par- ties communes. Le statut de la loi de 1965 peut-il s’appliquer pour le cas d’une construction en volume? La cour de Rennes avait jugé en 2004 que si un immeuble est divisé en volumes superposés avec constitution de servitudes sans création de parties communes, il n’y avait pas de copropriété (CA Rennes, 22juin 2004, Loyers et copr. 2004, n°210). Voir aussi Cass. Civ. 3 e , 29mai 2002 qui reconnaît l’existence d’une copropriété après avoir constaté l’existence de parties communes en dépit de l’absence de règle- ment de copropriété. L’arrêt rapporté est dans le même sens que celui de Rennes. À À r r e e t t e e n n i i r r : : la construction d’un immeuble “en volume” ne relève pas du statut de la copropriété, faute d’existence de quote- part de parties communes. Mandat ■ Le mandat peut être verbal (Cass. Civ. 3 e , 15 sept. 2010, n°1060, FS-P+B, cassation, pourvoi n°09-13442) Une personne (M me P.) avait été chargée pour un propriétaire de déposer un permis de construire pour deux villas. Elle avait signé un contrat avec un ingénieur-conseil béton. Celui-ci avait obtenu une condam- nation de M me P. qui en réclamait le rem- boursement à l’héritier de la propriétaire, décédée entre-temps: “ Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que la première des villas, dénommée “Le Mas” devait être occupée par M me P. en contrepartie de son travail en qualité de maître d’ouvrage déléguée, ce qui implique qu’elle ait signé en son nom personnel notamment avec M.B., ingé- nieur-conseil béton armé, le 15décembre 1989, une mission d’étude avec plan d’exécution pour la construction des deux villas; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations dont il résultait que M me P., maître d’ouvrage déléguée de M me D., avait la qualité de mandataire de celle-ci , a violé les textes susvisés [1985 du code civil, ensemble les articles1998 et1999 du même code]”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : cette affaire avait déjà don- né lieu à un premier arrêt de la Cour de cassation. Le premier mandat de 1988 était verbal, puis le mandat avait été formalisé en 1980. La mandataire devant occuper une des maisons elle avait pu confier la mission d’étude en son nom, mais puisqu’il y avait deux maisons, la mandataire inter- venait nécessairement pour la seconde en qualité de mandataire, par sa mission de maître d’ouvrage déléguée. Elle pouvait donc obtenir remboursement des hono- raires payés au cabinet d’étude. Bail emphytéotique ■ Exécution avec faiblesse mais non simulée (Cass. Civ. 3 e , 15 sept. 2010, n°1061 FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-68656) Les mêmes intervenants que dans l’arrêt précédent étaient en litige sur l’application d’un bail emphytéotique consenti par la propriétaire au profit d’une des deux villas. Son héritier soutenait que l’exécution du contrat était simulée mais la Cour de cassa- tion ne l’a pas admis: “Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que le fait que, pendant le cours du bail, compte tenu des relations entre M me D. et M me P., M me D. ait fait preuve de fai- blesse vis-à-vis de M me P. en n’exigeant pas l’application stricte des termes du bail emphytéotique ne signifiait pas que les parties étaient convenues à l’origine d’une simulation de bail emphytéotique pour cacher une autre M M A A N N D D A A T T - - C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - E E M M P P H H Y Y T T É É O O S S E E J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ ▲ 28septembre 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T É É B B R R È È V V E E S S ◆ Benoist Apparu pour un blo- cage des loyers? Dans une interview accordée au quo- tidien Libération (20 sept.), concernant les loyers des microlo- gements dans Paris, le secrétaire d’Etat au logement a déclaré “sur le principe, je ne suis pas opposé à un plafonnement de ces loyers au m 2 à un maximum qu’on ne peut pas dépasser”. Mais évoquant les risques de la codification excessi- ve, il a renvoyé l’initiative aux professionnels, leur demandant dans les six mois de faire des proposi- tions concrètes. ◆ DPE pour les baux commer- ciaux: quel modèle? La loi Grenelle II du 13juillet 2010 a étendu le champ d’application du diagnostic de per- formance énergétique aux baux com- merciaux. Cette mesure est d’application immédiate mais aucun formulaire n’a encore été publié. Dans l’attente d’un texte, la FNECI (Fédération Nationale des Experts de la Construction et de l'Immobilier) préconise d’utiliser le modèle du DPE sur les locaux com- merciaux dans le cadre d’une vente (modèle 6-3). La Direction de l’habitat a indiqué à la FNECI qu’une solution serait prochaine- ment adoptée. (Communiqué du 21 sept. 2010) . ◆ Interdiction des commissionne- ments Selon la FNECI, un décret interdi- sant la pratique des commissionne- ments doit paraître de façon immi- nente. Il interdirait, sous peine de sanctions pénales, le versement de commission: - d’un diagnostiqueur vers toute partie prenante à la vente ou la location d’un bien sur lequel il effectue un diagnostic, - d’une entreprise pouvant réaliser des travaux sur le bien objet du diagnostic vers le diagnostiqueur qui l’a réalisé. (Communiqué du 22 sept. 2010). Instructions fiscales ■ Exonération de plus-values en cas de vente à un organisme de loge- ment social Les particuliers bénéficient d’une exonéra- tion temporaire de plus-values en cas de vente d’un immeuble à un organisme char- gé du logement social. L’exonération a été étendue au cas de la vente à une collectivité territoriale, ou un EPCI ou un établissement public foncier en vue de leur cession ulté- rieure, dans le délai d’un an à un organisme chargé du logement social. La loi Boutin (25mars 2009) et la loi de finances rectificative pour 2009 ont apporté des modifications à ce régime: - le dispositif est prorogé jusqu’à fin 2011, - le délai de revente d’un an à trois ans, lorsque le cédant est un établissement public foncier. L’administration a commenté ces modifica- tions dans une instruction du 1 e r septembre (BOI du 10 sept. 2010, 8M-2-10) ■ TVA: régime des opérations immobilières dans le secteur social Une instruction du 22septembre comment l’article 16 de la loi du 9mars 2010 sur la TVA pour les opérations du secteur du loge- ment social. Elle traite de différents cas: 1 Opérations locatives sociales: Acquisition de terrain à bâtir, acquisition d’un immeuble destiné à la construction de logements, livraison à soi-même consécutive à l’achèvement d’un immeuble, travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien, cession de ● “ Fonds de commerce - Vente et location-gérance ”: la 3 e édition de cet ouvrage, enrichi cette année d’un nou- veau chapitre sur la location génrance paraît le 7octobre aux Editions Francis Lefebvre. 480 pages. 75 euros. B B I I B B L L I I O O G G R R A A P P H H I I E E ❘ ❘ ◗ ◗ Le cabinet d’avocats Taylor Wessing France (17 associés, 40 collaborateurs) crée un département droit public à Paris avec l’arrivée d’ Olivier Laffitte , collaborateur senior. ❘ ❘ ◗ ◗ Jean-Yves Charriau (associé), accom- pagné de Sophie Maurel (counsel) et de David Sorel (collaborateur), précé- demment chez CMS Bureau Francis Lefebvre, rejoignent le 1 er octobre le cabinet d’avocats Allen & Overy Paris. Jean-Yves Charriau est spécialisé en fiscalité immobilière et conseille de nombreuses sociétés foncières. Acteurs opération , la cour d’appel, qui, en l’absence d’invocation d’un écrit, n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire […] que l’absence de rigueur au cours de l’exécution du bail ne permet- tait pas de dire que les parties avaient pas- sé une convention simulée”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : précisons que la bailleresse était âgée (86 ans), et qu’elle avait selon son fils financé les travaux en principe à charge du preneur et négligé de percevoir la redevance du bail. La décision renvoie à l’appréciation souveraine des juges du fond pour décliner la qualification de frau- de. Sur le principe on peut retenir que le fait d’être “faible” dans l’exécution du contrat ne conduit pas nécessairement à considérer que le contrat était dès le départ simulé. ● ▲ ■ Sécurité intérieure Les sénateurs ont examiné le 9septembre l’article 17 quater du projet de loi d’orientation et de programmation pour la performance de la sécurité intérieure (LOPPSI) qui insère un article L 126-1 dans le CCH visant à autoriser une copropriété ou le gestionnaire d’un immeuble social à transmettre aux services chargés du main- tien de l’ordre des images réalisées dans les parties communes des immeubles d’habitation. Elianne Assassi a fait obser- ver qu’un dispositif très proche avait été inséré dans la loi sur les violences de groupe (loi du 2mars 2010) et qu’il avait été censuré par le Conseil constitutionnel. Une autre sénatrice, Alima Boumedienne- Thiery a proposé d’exiger l’unanimité des copropriétaires pour adopter ce dispositif, mais elle n’a pas été suivie et l’article a été voté (JO déb. Sénat, 10 sept. p.6463). L’article 32 ter A qui réprime l’installation illicite en réunion sur un terrain, a été voté sans modification le 10septembre. tout ou partie d’un immeuble. Sur ce dernier point par exemple: lorsque l’immeuble cédé par l’organisme HLM a moins de 5 ans, il est soumis à TVA sur le prix total. La livraison par un assujetti d’un immeuble achevé depuis plus de 5 ans est soumise aux droits d’enregistrement. Mais le cédant peut exer- cer une option pour la TVA (TVA sur le prix total, ou la TVA sur la marge selon que le bien a ou non ouvert droit à déduction de la TVA lors de son acquisition initiale). 2 Accession sociale: L’instruction traite des cas de location-acces- sion, des opérations portant sur des loge- ments situés dans les zones faisant l’objet d’une convention de rénovation urbaine et des opérations d’accession à la propriété assortie d’une acquisition différée du terrain, (Instruction du 22 sept. 2010, BOI du 23 sept., 3A-5-10). 28septembre 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 31août 2010 AN p.9489 n°60573 Marc Le Fur UMP, Côte d’Armor ISF Régime d'un immeuble loué par bail emphytéo- tique Budget Les biens grevés d'un usufruit ou d'un droit d'usage sont imposés dans le patrimoine de l'usufruitier ou du titulaire du droit d'usage. Cette règle ne joue pas pour les propriétaires de biens donnés à bail emphytéotique qui restent soumis à l'ISF du chef de ces biens. Mais le bien peut faire l'objet d'une décote en fonction des contraintes propres du bail (durée restant à courir), montant du loyer ou existence de construction. Le député évoquait le cas d'un bien loué par bail emphytéotique pour un euro symbol- ique. 31août 2010 AN p.9491 n°70171 Jean-Pierre Grand, UMP, Hérault Régime du LMP Economie La loi de finances pour 2010 a réservé le régime du LMP aux contribuables inscrits au RCS et retirant de cette activité des recettes excédant 23 000 € et le montant de leurs autres revenus d'activité. En cas de cessation d'activité, les recettes sont pro- ratisées pour apprécier le seuil annuel. Mais la proratisation ne peut être effectuée si le contribuable dispose de plusieurs immeubles et continue son activité de loueur en meublé. La règle est interprétée souplement: en cas de cessions successives la même année conduisant à la cessation d'activité, il est possible de proratiser les recettes par immeuble en fonction de la date de cession de chaque immeuble. 31août 2010 AN p.9497 n°79367 Christian Jacob, UMP, Seine-et- Marne SCI familiales. Provisions Budget Les SCI familiales sont soumises au régime de la translucidité fiscale. Le résul- tat de la société est déterminé selon les règles applicables aux revenus fonciers. Dès lors les SCI comme les personnes physiques détenant un immeu- ble locatif ne peuvent constituer des provisions pour déterminer leurs revenus fonciers imposables dès lors qu'il ne s'agit pas de sommes effective- ment déboursées. Il n'est pas prévu de modifier ces règles. 2sept. 2010 Sénat p.2280 n°13419 Monique Papon, UMP, Loire-Atlan- tique Résidences services. Présence d'infirmières Logement La loi ENL de 2006 (art. 14-1 de la loi de 1965) a prévu que les copropriétés peuvent proposer des services de restauration, surveillance, aide ou loisir, mais non de soins. Les résidences qui ne sont pas en conformité avec ces règles doivent modifier leur règlement. Toutefois, la loi du 21décembre 2006 admet que les résidences services soient agréées au titre des services à la personne pour les services d'aide à domicile rendus aux adhérents. Mais les actes de soin relevant d'actes médicaux sont exclus de ces services. 7sept. 2010 AN p.9675 n°29414 Eric Ciotti, UMP, Alpes-Mar- itimes Installation de tableau de bord eau et énergies dans les lieux de vie Ecologie Cette proposition du 104 e congrès des notaires a un coût d'investissement qui peut être élevé. Il est difficile d'ériger ce principe en règle absolue. La loi Grenelle 2 prévoit toutefois des majorités plus faciles dans les copropriétés pour l'installation de compteurs individuels de chauffage. Les compteurs d'eau chaude sont obligatoires pour les immeubles récents et facultatifs pour les immeubles anciens. Pour l'eau froide, tout copropriétaire peut demander à ses frais la pose d'un compteur et individualiser sa consommation, la copro- priété peut majoritairement demander la pose de compteurs d'eau froide. 7sept. 2010 AN, p.9752 n°40733 Denis Jacquat, UMP, Moselle Concierges Logement Le rapport de Philippe et Françoise Pelletier de 2008 comportait 32 propositions pour améliorer la situation des gardiens. S'agissant du logement de fonction, prévoir une disposition réglementaire pour répondre à cette question risquerait d'ap- porter une certaine rigidité au dispositif existant. Voir ci-contre deux autres réponses publiées sur ce thème. Les règles de décence s'appliquent aux logements des gardiens (rép. 40731). Lorsque le gardien refuse de quitter les lieux et qu'il doit être procédé à l'expulsion, il relève de la loi sur le DALO (rép. 40735). 7sept. 2010 AN p.9755 n°48219 Eric Raoult, UMP, Seine-Saint- Denis Statistiques agences immobilières Logement La prorogation à 10 ans de la durée de validité des cartes professionnelles rend plus difficile l'estimation du nombre des professionnels. Dans le cadre de la réflex- ion sur le statut des syndics, un recensement fait état de 10000 professionnels de la gestion immobilière. Pour la transaction, il y avait 25000 agences fin 2005. Il est précisé que la durée de validité des cartes ayant été fixée à 10 ans en 1996, un nou- veau recensement est programmée pour 2016. 7sept. 2010 AN p.9757 n°56120 Bernard Debré, UMP, Paris Logement décent . Réduction de la surface minimale Logement Pour être décent, le logement doit avoir au moins 9 m 2 . La loi du 13juillet 2006 a autorisé pour 5 ans à titre expérimental une déclaration de mise en location dans les immeubles de plus de 30 ans. Les communes concernées ont été définies par arrêtés en 2007. Il est souhaitable d'attendre les conclu- sions du rapport d'évaluation qui suivra. Le député proposait d'autoriser la location de chambres de 7 m 2 , comme alternative à la rue. 7sept. 2010 AN p.9761 n°72508 Chantal Robin- Rodrigo, App. SRC, Hautes- Pyrénées Colocation Logement L'article 61 de la loi du 25 mars 2009 autorise la colocation dans les HLM pour les étudiants, personnes de moins de 30 ans ou titulaires d'un contrat d'apprentissage. Il est aussi nécessaire de faciliter la colocation dans le secteur privé. La présidente de la Commission nationale de concertation est chargée d'une réflexion sur le plan juridique et la mise en œuvre de la colocation , de plus en plus fréquente. 9sept. 2010 Sénat, p.2344 n°12920 Roland Courteau, SRC, Aude Expulsions locatives Logement Le motif « menacés d'expulsion » représente 18,3% des 101 049 recours examinés fin 2009 soit 18 500 ménages. Mais il n'est juridiquement pas possible de lier le principe de l'octroi de la force publique à la décision de la commission de médiation du DALO. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 28septembre 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Présidence de la République Rémi Maréchaux et Raphaël Radanne quit- tent leurs fonctions de conseillers tech- niques à la présidence de la République; P ascal Collange est nommé conseiller tech- nique. (Arr. du 2septembre 2010, J.O. du 18 sept. @). Cabinets ministériels ➠ Plan de relance : Régine Leduc quitte ses fonctions de conseillère au cabinet du ministre auprès du Premier ministre, char- gé de la mise en œuvre du plan de relan- ce. (Arr. du 8septembre 2010, J.O. du 14, @). ➠ Secrétariat d’Etat à la justice : Laurent Lassale est nommé conseiller en charge de l'accès à la justice et au droit, des relations entre l'institution judiciaire, les justiciables et les détenus; Paul-Roger Gontard quitte ses fonctions de conseiller technique de Jean-Marie Bockel. (Arr. du 10septembre 2010, J.O. du 16, @). ➠ Commerce, PME : Grégoire Bourgeois quitte ses fonctions de conseiller parle- mentaire au cabinet d’Hervé Novelli (Arrêté du 15septembre 2010, J.O. du 16, @) Administration et organismes publics ✓ Conseil d'analyse économique : Parmi les nominations: Patrick Artus, Jean-Paul Bet- bèze, Daniel Cohen, Jacques Delpla, Michel Godet, Mathilde Lemoine, Christian Saint- Etienne… (Arr. du 14septembre 2010, J.O. du 15, p.16669) ✓ Commission centrale des impôts directs : Agnès Fossaert, conseiller à la Cour de cas- sation, est nommée membre titulaire de la Commission centrale des impôts directs; s uppléant: Samuel Crevel, conseiller réfé- rendaire à la Cour de cassation. (Arrêté du 7septembre 2010, J.O. du 15 sept. p.16675) Affaires régionales Anne-Gaëlle Baudouin-Clerc est nommée secrétaire générale pour les affaires régio- nales auprès du préfet de la région Aqui- taine. (Arrêté du 17septembre 2010, J.O. du 19, @). ■ La loi Vivien validée par le Conseil constitutionnel Le Conseil constitutionnel a été saisi d'une question prioritaire de constitutionnalité concernant certains articles de la loi du 10juillet 1970 tendant à faciliter la sup- pression de l'habitat insalubre (loi Vivien). Cette loi autorise l'expropriation de cer- tains immeubles comme ceux par exemple qui sont déclarés insalubres à titre irrémé- diable. Le requérant estimait qu'il y avait une atteinte au droit de propriété au motif que la loi ne respecte pas l'exigence de versement d'une indemnité préalable à l'expropriation. Mais le Conseil constitu- tionnel indique notamment que la déro- gation au caractère préalable de l'indemnisation répond à des motifs impé- rieux d'intérêt général (mettre fin à l'utilisation de locaux présentant un dan- ger pour la sécurité des occupants). Il rejet- te donc le recours du requérant. (Décision n°2010-26 QPC du 17septembre 2010, J.O. du 18 sept. p.16951) Catastrophe naturelle Un arrêté du 14septembre 2010 porte reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle, il vise les inondations et coulées de boues du printemps 2010. (J.O. du 17 sept. p.16837) Aménagement Le décret n°2010-1081 du 15septembre 2010 modifie le décret n°87-193 du 24mars 1987 approuvant la convention pour la création et l'exploitation d'Euro Disneyland en France et le projet d'intérêt général relatif au quatrième secteur de Marne-la-Vallée. (J.O. du 16 sept. p.16704). Conventions collectives ➠ Personnel des cabinets d'avocats il est envisagé l’extension de l’avenant n°93 bis du 23juillet 2010 concernant le régime de dépendance. (J.O. du 17 sept. p.16843) Loi de 1948: +2% Les nouveaux loyers applicables aux loge- ments relevant de la loi du 1 er septembre 1948 ont été publiés. La hausse de loyer applicable rétroactivement à compter du 1 er juillet 2010 est de 2% pour les catégories II B, II C, III A, III B et III C. Contraire- ment à l’an dernier, la hausse est identique pour les loge- ments situés en Ile-de-France ou en province. (Décret n°2010-1097 du 20sep- tembre 2010, J.O. du 21, p.16999) ✦ 12 octobre 2010 (Paris). “ Pra- t ique de la SCI: dernières évolu- tions juridiques et fiscales ”. Une formation des éditions Jurisclas- seur. Avec Jean-Pierre Maublanc (professeur à Bordeaux) Michel Giray (notaire) et Guillaume Hublot (docteur en droit). Tél.: 0821 200 700. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 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Cette hausse est due aux effets conjugués de l’augmentation des taux d’imposition (passé de 14,3% à 19,25% en deux ans), de la haus- se du tarif des locaux types dans certains arrondissements et d’un coeffi- cient 2009 de revalorisation annuelle à son plus haut de puis 15 ans. Le coût médian de la taxe foncière a augmenté de 7 € et atteint 23 €/m2. En Ile-de-France, les hausses sont de 9 à 14% et en province de 12 à 16%. Les grandes villes de province ont en revanche peu augmenté leurs taux. (Communiqué du 22 sept. 2010) Chiffres 28septembre 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E N N O O U U V V E E A A U U R R É É G G I I M M E E D D E E S S A A I I D D E E S S D D E E L L ’ ’ A A N N A A H H Un nouveau régime d’aide entrera en vigueur le 1 er janvier 2011. Adopté par le conseil d’administration de l’Anah le 22septembre, il constitue, selon son pré- sident, Dominique Braye une réorienta- tion profonde. Les nouvelles aides auront trois orienta- tions: 1. Lutte contre l’habitat indigne et très dégradé. Le but est ici de cibler l’aide sur les loge- ments très dégradés, pour éviter d’atteindre le stade de l’insalubrité. 2. Rééquilibrage de l’aide en faveur des propriétaires occupants aux res- sources modestes . L’Anah souhaite que la compensation sociale aux aides publiques soit plus for- te. Ainsi pour les propriétaires occupants, les aides seront attribuées dont les res- sources sont inférieures à 50% des pla- fonds HLM. Les plafonds de financement sont rele- vés. Alors qu’ils étaient compris entre 8000et 13000 € , ils passent à 20000 € , voire à 50000 € pour les logements très dégradés. 3. Plus grand ciblage de l’aide aux propriétaires bailleurs . Certaines aides sont attribuées en com- plément des aides des collectivités locales. L’objectif étant de mieux coller aux réalités de terrain, le zonage est sup- primé pour les bailleurs, l’aide sera désor- mais attribuée en fonction de la tension du marché locatif. Autre évolution majeure: l’Anah n’intervient plus systématiquement mais uniquement sur la base d’un diagnostic technique et non plus seulement sur la base d’une liste de travaux subvention- nables. Le plafond des dépenses est majoré et la priorité est donnée aux tra- vaux les plus rentables énergétiquement. Quant au budget, l’Agence devrait en 2011 accorder 540millions d’euros en autorisations d’engagement de subven- tions. Côté recettes, il est prévu 480mil- lions d € en provenance du 1%; 20M € de taxe sur les logements vacants et 10M € de recettes diverses (rembourse- ment de subventions notamment). Le repérage des logements indignes sera effectué en partenariat avec les collectivi- tés locales, par le biais d’opérateurs tels que Habitat & Développement ou le réseau des PACT. L’objectif de l’intervention de ces intermédiaires préci- se l’Anah est d’éviter que des prestataires Dominique Braye rompt avec la logique de guichet. Le nouveau régime des aides de l’Anah, exige davantage de contreparties sociales. Il recherche à être plus efficace en aidant moins de ménages mais en leur accordant des subventions plus importantes. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos +5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E Type de travaux Plafond de travaux sub- ventionnables Taux maxi- mum de subvention Ménages éligibles Travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé 50000 € € HT 50% - ressources très modestes, - modestes, - modestes avec plafonds majorés Travaux pour la sécurité et la salubrité de l’habitat 20000 € € HT 50% - ressources très modestes, - modestes, - modestes avec plafonds majorés Travaux pour l’autonomie de la personne 50% - ressources très modestes, - modestes, 35% - modestes avec plafonds majorés Autres travaux 35% - ressources très modestes, 20% - ressources modestes - modestes avec plafonds majorés (si plan de sauvegarde ou OPAH copropriétés dégradées) Nouveau régime d’aide aux propriétaires occupants Nouveau régime d’aide aux propriétaires bailleurs (1) Peut s’ajouter à la subvention, une aide de solidarité écologique d’un montant compris entre 1100 € et 1600 € , pour les ménages aux ressources modestes ou très modestes. (1) L’attribution de l’aide suppose le respect de deux conditions : conclure une convention (art. L 321-4 et L 321-8 du CCH) et atteindre après travaux au moins le niveau E de performance énergétique. (2) Conditions: uniquement en secteur tendu, en conventionnement secteur social ou très social, sous réserve d’une participation équivalente de collectivités territoriales. (3) RSD : réglement sanitaire départemental. Type de travaux Plafond de travaux subventionnables Taux maxi- mum de subvention + primes éventuelles Travaux lourds pour réhabiliter un logement indigne ou très dégradé 1000 € € HT/m 2 (dans la limite de 80m 2 /logement) 35% prime de réduc- tion de loyer (sous conditions) 100 € € HT/m 2 (dans la limite de 80m 2 /logement) (2) prime liée à un dispositif de réserva- tion : 2000 € € par logement - loyer très social (convention L 321-8 du CCH) ou - convention de réservation (droit de réservation délégué par l’Anah) Travaux pour la sécurité et la salubrité de l’habitat 500 € € HT/m 2 (dans la limite de 80m 2 /logement) 35% Travaux pour l’autonomie de la personne Travaux pour réhabiliter un logement dégradé 25% Travaux suite à une procédure RSD (3) ou un contrôle de décence Transformation d’usage comme des marchands de fenêtre pous- sent les propriétaires à effectuer des tra- vaux dont le résultat en termes d’économie d’énergie est très faible. Le diagnostic sera effectué à partir d’une grille d’analyse. Dominique Braye précise que cette réfor- me constitue “une rupture avec la logique de guichet”. Désormais, on véri- fiera quels sont les travaux les plus urgents à effectuer. Pour les bailleurs, le coût du diagnostic devrait être pris en charge par l’Anah et les collectivités locales (dans le cadre d’une OPAH). En diffus, il sera financé par le bailleur.
