– 2 – Jurisprudence –
Copropriété : Procédure de déchéance du terme : limitée à l’exercice en cours / Vente d‘un local commun
Vente : Effet de l’annulation d’une décision de préemption / Dation en paiement : une difficulté d’application
Expropriation : Coût de dépollution : préjudice indemnisable ? / Réquisition d’emprise totale : indemnité de remploi ?
VEFA : Nullité d’un contrat préliminaire
Construction de maison individuelle : Garantie de remboursement : pas de condition suspensive / Résiliation du contrat : effet sur la garantie ?
Affectation des locaux : Recours de l’acquéreur
– 5 – Projets –
Au Parlement : réforme des collectivités locales
PLF : taxation majorée des plus-values immobilières
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – 8 Nominations – Agenda – Au fil du J.O. –
La cession gratuite de terrain déclarée contraire à la Constitution
Agrément Scellier en zone C
– 8 – Initiative –
Ogic rénove l’hôpital Richaud à Versailles.
■ JUGÉ ■ > > La procédure de l’article 19-2 de la loi du 10juillet 1965 qui autorise une déchéance du terme pour les provisions de charges de copropriété ne peut concerner que l’exercice en cours et non les exercices antérieurs (p. 2). > > VEFA: un chèque de réservation libellé au nom du réservant entraîne la nullité du contrat de réservation (p.3). > > La cession gratuite de terrain à une col- lectivité publique a été déclarée contraire à la Constitution (décision du 22septembre 2010, voir p.7). ■ RÉPONDU ■ > > Le secrétaire d’Etat aux PME a rédigé une réponse assez favorable à la création d’un droit de préemption en faveur des loca- taires de locaux commerciaux , en cas de vente des murs. > > Hervé Novelli a par ailleurs indiqué que le délai de rétrocession accordé aux com- munes après l’exercice d’ un droit de pré- emption sur les fonds de commerce et les baux commerciaux, pourrait être allongé (voir p.6). ■ PUBLIÉ ■ > > Le décret qui définit les conditions d’agrément des communes pour permettre aux investisseurs d’acquérir des logements sous le régime Scellier en zone C a été publié au J.O. du 24septembre (lire page8). ■ CHIFFRÉ ■ > > Le seuil de l’usure pour les prêts immobi- liers à taux fixe à compter du 1eroctobre 2010 est fixé à 5,60% (p.5) ■ NOMMÉ ■ > > Marc Véron est nommé président du directoire de la Société du Grand Paris. Davantage d’impôt, mais une victoire au Conseil constitutionnel L e projet de loi de finances présenté ce 29septembre com- porte, comme cela était annoncé un “rabotage des niches fis- cales” de 10%. Parmi les 22 niches fiscales concernées, un nombre conséquent concerne l’investissement immobilier. Dans la sélection que nous avons mentionnée (p.5) figurent 8 réductions d’impôt et 3 crédits d’impôt. Toutefois, l’investissement locatif en logement outre-mer n’est pas visé par la mesure de rabotage. Il faut aussi signaler la hausse de 1 point du taux d’imposition sur les plus-values immobilières. Les plus-values réalisées sur les rési- dences principales restent cependant exonérées. Mais les gains de cessions de valeurs mobilières devant être également taxés d’un point complémentaire, l’effort fiscal demandé pèse tant sur le patrimoine immobilier que mobilier. C’est d’ailleurs l’objectif affi- ché par le projet que de mettre à contribution les hauts revenus et les revenus du capital. S i les investisseurs immobiliers risquent donc de pâtir d’une haus- se de la pression fiscale, ils pourront toutefois se réjouir d’une déci- sion récente du Conseil constitutionnel, saisi à l’occasion d’une question prioritaire de constitutionnalité: la nouvelle QPC. Par ce moyen, le Conseil constitutionnel est conduit à examiner la confor- mité à la Constitution de nombreux textes. Il a ici censuré un article du code de l’urbanisme (article L 332-6-1 2° e), qui autorise d'imposer aux constructeurs, par une prescription incluse dans l'autorisation d'occupation du sol, la cession gratuite d'une partie de leur terrain. Cette cession est limitée à 10%, mais elle est sans contrepartie. Le Conseil a estimé qu’il y avait là une violation de l’article 17 de la déclaration de 1789 qui exige une juste et préalable indemnité à la privation de la propriété pour cause d’utilité publique. Le texte de loi prévoyait que cette cession gratuite visait des terrains destinés à être affectés à “certains usages publics”, mais le Conseil constitutionnel a relevé que la loi “attribue à la collecti- vité publique le plus large pouvoir d'appréciation sur l'application de cette disposition et ne définit pas les usages publics auxquels doi- vent être affectés les terrains ainsi cédés“ et que “aucune autre dis- position législative n'institue les garanties permettant qu'il ne soit pas porté atteinte à l'article 17”. Il en a déduit que “le législateur a méconnu l'étendue de sa compétence”. C’est une victoire pour les tenants de la défense du droit de propriété et on peut penser que le Conseil sera saisi de nouvelles demandes analogues dans ce domaine. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO410 5 OCTOBRE 2010 ISSN 1622-1419 10 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Copropriété : Procédure de déchéance du terme: limitée à l’exercice en cours / Vente d‘un local commun Vente : Effet de l’annulation d’une décision de préemption / Dation en paiement: une difficulté d’application Expropriation : Coût de dépollution: préjudice indemnisable? / Réquisition d’emprise totale: indemnité de remploi? VEFA : Nullité d’un contrat préliminaire Construction de maison individuelle : Garantie de remboursement: pas de condition suspensive / Résiliation du contrat: effet sur la garantie? Affectation des locaux : Recours de l’acquéreur - 5 - Projets - Au Parlement: réforme des collectivités locales PLF: taxation majorée des plus-values immobilières - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - 8 Nominations - Agenda - Au fil du J.O. - La cession gratuite de terrain déclarée contraire à la Constitution Agrément Scellier en zone C - 8 - Initiative - Ogic rénove l’hôpital Richaud à Versailles. S O M M A I R E E D I T O R I A L 5octobre 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - V V E E N N T T E E ▲ Copropriété ■ Procédure de déchéance du ter- m e: limitée à l’exercice en cours (Cass. Civ. 3 e , 22 sept. 2010, n°1065, FS-P+B+I, pourvoi n°09-16678) Depuis la procédure mise en place par la loi SRU, le syndicat des copropriétaires peut, pour inciter un copropriétaire à régler ses charges, utiliser la procédure de déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi de 1965. Cet arrêt fournit une précision sur l’objet de cette procédure: la cour d’appel avait admis que la procédure pouvait s’appliquer non seulement pour l’exercice en cours mais aussi pour le recouvrement de provisions des années antérieures. Cette décision est cassée: “Vu les articles14-1 et 19-2 de la loi du 10juillet 1965 dans leur rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13décembre 2000; […] Qu’en statuant ainsi [admettant le recours à cette procédure pour les exercices anté- rieurs], alors qu’un budget prévisionnel est voté chaque année et que les provisions versées par les copropriétaires égales au quart du budget voté ne concernent que l’année en cours et non les exer- cices précédents , la cour d’appel a violé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : la mise en œuvre de l’article 19-2 suppose que le président du TGI véri- fie une série de faits: - que le budget prévisionnel a été voté, - que la mise en demeure a été adressée par LR avec AR, - qu’un délai de 30 jours s’est écoulé, - et que la mise en demeure est restée infructueuse. Le président peut alors condamner le pro- priétaire au versement des provisions deve- nues exigibles. La Cour de cassation précise donc que cette procédure ne peut concer- ner que l’exercice en cours et non les exer- cices antérieures. Pour obtenir le paiement des provisions antérieures qui seraient res- tées impayées, le syndicat devra recourir aux voies ordinaires de recouvrement. Copropriété et vente ■ Vente d’un local commun (Cass. Civ. 3 e , 22 sept. 2010, n°1158, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-68967) Une assemblée de copropriétaires avait consenti à vendre à deux personnes loca- taires de leur cabinet médical un local com- mun de 80m 2 situé au rez-de-chaussée de l’immeuble pour 800000F et autorisé le syndic à passer tous actes relatifs à la ces- sion. Mais le syndicat s’était ensuite opposé à la vente. Les acquéreurs réclamaient la réalisation de la vente, ce qu’ils ont obtenu e n appel; la solution étant confirmée en cassation: “Mais attendu qu’ayant retenu que la cho- se vendue était déterminée par la descrip- tion qui en était faite dans l’ordre du jour et la délibération de l’assemblée générale, “le local commun situé au rez-de-chaussée du bâtiment C d’une surface de 80m 2 ”, et rele- vé que l’assemblée générale avait décidé que “la nouvelle grille de répartition des charges rendue nécessaire par la création d’un nouveau lot sera présentée à l’ordre du jour de la prochaine assemblée généra- le”, la cour d’appel, qui a constaté que l’assemblée générale des copropriétaires n’avait assorti la vente d’aucune condi- tion particulière , a pu en déduire que la modification du règlement de copropriété et des tantièmes ne pouvait intervenir que postérieurement à la décision de principe relative à la cession et que la vente au pro- fit des consorts J.était parfaite dès le 3mai 2001; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé; Par ces motifs: rejette”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : cet arrêt rappelle indirecte- ment le principe général du consensualis- me. Dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix, la vente est parfaite entre les parties (art. 1583 du code civil). Les ven- deurs estimaient que l’état descriptif de division n’avait pas encore été approuvé ou encore que les modalités d’utilisation du lot vendu, susceptibles de créer des nui- sances, étaient entrées dans le champ contractuel. Mais celles-ci n’ayant pas été mentionnées dans l’accord d’origine, elles ne pouvaient remettre en cause le principe de la vente. Contrat de vente ■ Effet de l’annulation d’une déci- sion de préemption (Cass. Civ. 3 e , 22 sept. 2010, n°1154 FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-14817) Une promesse de vente avait été conclue sous la condition suspensive du non-exerci- ce par la commune de son droit de pré- emption. La commune avait préempté, mais la décision de préemption avait ensui- te été annulée par le juge administratif. L’acquéreur évincé estimait que la vente à la commune devait être déclarée nulle. La cour d’appel ne l’avait pas admis… car il n’avait pas levé l’option. La Cour de cassa- tion confirme: “Mais attendu qu'ayant relevé que si, par l'effet de l'annulation rétroactive de la décision de préemption, la condition s uspensive du non-exercice du droit de préemption s'était réalisée , M. H. n'avait pas levé l'option , la cour d'appel a exac- tement retenu que la promesse était deve- nue caduque, de sorte que celui-ci ne dis- posait d'aucun droit à l'annulation de la vente; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : le raisonnement de l’acquéreur évincé est conforté dans son principe, mais non dans sa conséquence. La promesse étant conclue sous la condition du non-exercice du droit de préemption, lorsque la décision de préemption est annulée, le caractère rétroactif de l’annulation fait que la condition est réali- sée. Le bénéficiaire pouvait donc se préva- loir de l’acte mais, s’agissant d’une promes- se de vente, il devait lever l’option. Faute de l’avoir fait, la promesse de vente est devenue caduque… À À r r e e t t e e n n i i r r : : si le bénéficiaire d’une promesse de vente veut se prévaloir du contrat tout en engageant une procédure en annula- tion de la décision de préemption, il doit également lever l’option. Il évitera ainsi la caducité de la promesse. Expropriation ■ Coût de dépollution: préjudice indemnisable? (Cass. Civ. 3 e , 22 sept. 2010, n°1067, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-69050) L’article L13-13 du code de l’expropriation prévoit que “Les indemnités allouées doi- vent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l'expropriation”. S’agissant d’une société qui avait l’obligation de dépolluer le sol en quittant le terrain qui était exproprié, pou- vait-on considérer que le coût de la dépol- lution constituait un préjudice indemni- sable? La réponse est négative: “Mais attendu que l’obligation légale de dépollution pesant sur l’exploitant d’une installation classée à la cessation de l’activité sur un site étant liée aux conditions d’exercice de cette activité , la cour d’appel a exactement retenu que, même en cas de reprise de l’activité sur un autre site, le coût de la dépollution ne constitue pas un préjudice trouvant son origine dans la mesure de dépossession forcée ; J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : la solution est très nette, le coût de dépollution n’est pas un préjudice indemnisable. L’exploitant faisait valoir qu’il se réinstallait ailleurs et que le coût de dépollution était donc une conséquence directe de l’expropriation… On peut consi- dérer à l’inverse, à l’appui de cette décision, que la société exploitant le site aurait de toute façon été conduite à le dépolluer en fin d’exploitation et que l’expropriation avait simplement pour effet d’anticiper la charge de la dépollution. ■ Réquisition d’emprise totale: indemnité de remploi? (Cass. Civ. 3 e , 22 sept. 2010, n°1159, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-69049) Au cours d’une expropriation, le propriétai- re avait effectué une réquisition d’emprise totale pour que la totalité du bien soit transféré à l’expropriant (Voies navigables de France). Mais la cour d’appel avait jugé que le montant de l’indemnité de remploi ne pouvait porter que sur la partie expro- priée et non sur la partie objet de la demande d’emprise totale. Cette décision est validée par la Cour de cassation: “ Mais attendu qu’ayant, par motifs propres et adoptés, constaté que la juridiction de l’expropriation avait été saisie d’une demande d’emprise totale, la cour d’appel a exactement retenu, sans modifier l’objet du litige, qu’elle devait fixer, d’une part, l’indemnité de dépossession pour la partie expropriée et, d’autre part, le prix d’acquisition de la portion acquise en sus de la partie expropriée , que cette portion n’est pas soumise à la procédure d’expropriation et qu’elle ne peut don- ner lieu au paiement d’une indemnité de remploi ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : le code de l’expropriation (art. L 13-10) autorise la personne expro- priée à demander l’emprise totale “lorsque l'expropriation ne porte que sur une por- tion d'immeuble bâti et si la partie res- tante n'est plus utilisable dans les condi- tions normales”. La suite de l’article l’autorise aussi, sous certaines conditions, pour les terrains nus. Il est prévu que “le juge fixe, d'une part, le montant de l'indemnité d'expropriation, d'autre part, le prix d'acquisition de la portion acquise en sus de la partie expropriée.” La cour d’appel en avait déduit que la portion acquise à la suite de la demande d’emprise totale n’est pas soumise à la procédure d’expropriation et ne peut donner lieu au payement d’une indemnité de remploi, q uand bien même l’expropriant et l’exproprié seraient convenus du contraire. La Cour de cassation approuve la solution. VEFA ■ Nullité d’un contrat préliminaire (Cass. Civ. 3 e , 22 sept. 2010, n°1152 FS-P+B+I, cassation partielle, pourvoi n°09-16512) Un litige concernant notamment le délai de livraison opposait un constructeur et un client ayant signé un contrat de réservation pour la construction d’une maison. La cour d’appel avait refusé de prononcer la nullité du contrat pour violation de l’article R 261- 28 du CCH. Cette décision est cassée: “Vu les articles L.261-15 et R. 261-29 du CCH; […] Attendu que pour débouter M. T. de sa demande en nullité du contrat de réserva- tion et de paiement de dommages-intérêts, l’arrêt retient que la société Labant n’a pas respecté les dispositions de l’article R.261- 28 du code de la construction et de l’habitation puisque le chèque émis au titre du dépôt de garantie par M. T. a été libellé au nom du réservant , mais que ce man- quement est relatif dans la mesure où, par la suite, la somme a été transférée vers la comptabilité du notaire qui l’a consi- gnée à la caisse des dépôts et consignations et que l’irrégularité invoquée par M. T. ne lui a causé aucun préjudice de nature éco- nomique, le dépôt de garantie lui ayant été restitué dès la notification de la dénoncia- tion, pour des motifs légitimes, du contrat de réservation; Qu’en statuant ainsi, alors que l'absence de remise du dépôt de garantie sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire entraîne la nullité du contrat de réservation , la cour d'appel a violé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : l’article R 261-28 du CCH fixe le montant maximum du dépôt de garantie en fonction du prix prévisionnel (5% si le délai de livraison n’excède pas un an, 2% s’il n’excède pas un an et aucun dépôt si le délai excède deux ans). L’article suivant indique que “Le dépôt de garantie est fait à un compte spécial ouvert au nom du réservataire dans une banque ou un établissement spécialement habilité à cet effet ou chez un notaire”. Or dans cette affaire, le chèque était libellé au nom du réservant. C’était donc un motif de nullité. Pour un arrêt plus ancien dans le même sens, voir Cass. Civ. 3 e , 22 fév. 1995 (Bull. Civ. III, n°57). À À r r e e t t e e n n i i r r : : un chèque de dépôt de garantie libellé au nom du réservant entraîne la nullité du contrat de réservation. Contrat de construction de mai- son individuelle ■ Garantie de remboursement: pas de condition suspensive (Cass. Civ. 3 e , 22 sept. 2010, n°1153 FS-P+B, cassation, pourvoi n°09-69640) Le contrat de construction de maison indivi- duelle avec fourniture de plan que régit 5octobre 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • E E X X P P R R O O P P R R I I A A T T I I O O N N - - C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Dation en paiement: une diffi- culté d’application Un contrat prévoyait le paiement d’un prix de vente pour partie en remise d’une maison à construire sur une des parcelles vendues. La Cour de cassation approuve l’arrêt d’appel refusant de faire droit à la dation au motif que les conditions n’étaient pas réunies: “Mais attendu qu’ayant relevé que l’acte notarié prévoyait le paiement du prix de vente au profit de M me B. […] pour partie par novation de l’obligation de payer en obligation de faire construire sur l’une des parcelles vendues, donner en paiement et remettre à M me B. une maison de même valeur et que la construction de la mai- son n’avait pas été terminée et que s’agissant d’une dation en paiement d’une chose à construire et donc future, le transfert de propriété au profit de la bénéficiaire de la dation ne pou- vait s’opérer que lorsque la chose était effectivement en mesure d’être livrée par celui qui devait la donner, la cour d’appel en a exactement déduit que M me B. n’était pas fondée à demander le transfert de propriété de la construc- tion ni celui de la parcelle non objet de la dation convenue entre les parties”. (Cass. Civ. 3 e , 22 sept. 2010, n°1156, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-15781) Le vendeur voulait, sans doute de guerre lasse, obtenir la dation de la parcelle et de la construction en l’état. Sa démarche échoue, le contrat prévoyant la remise en dation d’une maison achevée. Cette solu- tion n’incite pas l’acquéreur à faire dili- gence pour achever la construction et la remettre en dation avec la parcelle. Le vendeur devra agir par un autre moyen, par exemple en cherchant à contraindre l’acquéreur à achever la construction. 5octobre 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N - - A A F F F F E E C C T T A A T T I I O O N N J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E l’article L 231-1 du CCH doit comprendre, selon l’article L 231-1 une série d’énonciations et en particulier: “k) Les jus- tifications des garanties de remboursement e t de livraison apportées par le construc- teur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat”. La violation de cette disposition entraîne la nullité du contrat. Cet arrêt en fournit un exemple: “Vu l’article L.231-2 k) du code de la construction; […] Attendu que pour débouter les époux E. de leur demande en nullité du contrat, l’arrêt retient […] que le contrat, signé le 5juillet 2005, a donné lieu au paiement d’un pre- mier acompte, que la garantie de rem- boursement n’a été délivrée que le 16sep- tembre 2005, qu’elle n’était donc pas join- te au contrat au moment de sa signature, en violation des dispositions de l’article L.231-2 k) du CCH, mais que cette nullité a été couverte par la remise de l’attestation de garantie de rembourse- ment datée du 16septembre 2005 et, par motifs propres, que les conditions particu- lières mentionnaient que le contrat était soumis à la condition suspensive de l’obtention de la garantie de livraison que s’il est fait état d’un versement à la signatu- re du contrat il n’est pas justifié de l’encaissement de cet acompte avant la déli- vrance; Qu’en statuant ainsi, alors que la garantie de remboursement est distincte de la garantie de livraison et doit être annexée au contrat, sans pouvoir faire l’objet d’une condition suspensive , la cour d’appel a violé le texte susvisé; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : le contrat était soumis à la condition suspensive de la fourniture de la garantie de remboursement. Cette clause, et le contrat, sont jugés nulles par la Cour de cassation. Celle-ci fait une lecture stricte de l’article L 231-2 k qui prévoit que les attestations de garantie sont jointes au contrat de construction. À À r r e e t t e e n n i i r r : : la garantie de remboursement ne peut pas faire l’objet d’une condition suspensive. Elle doit donc être fournie dès la signature du contrat. ■ Résiliation du contrat: quel effet sur la garantie? (Cass. Civ. 3 e , 22 sept. 2010, n°1155 FS-P+B, cassation, pourvoi n°09-15318) Un arrêt d’appel avait prononcé la résilia- tion d’un contrat de construction de maison individuelle demandée par le client pour des malfaçons et retard. Il se posait la question de l’incidence de cet- t e résiliation sur la mise en œuvre de la garantie de livraison. “Vu l’article L. 231-6 du CCH; Attendu que pour prononcer la résiliation du contrat de garantie de livraison, l’arrêt retient qu’en conséquence de la résiliation du contrat de construction, la garantie accordée par la société CEGI est devenue caduque; Qu’en statuant ainsi, alors que la garantie de livraison à prix et délais convenus, qui a pour but de protéger le maître de l’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mau- vaise exécution de la construction telle qu’elle est prévue au contrat, provoqués par la défaillance du constructeur, constitue une garantie légale d’ordre public et autonome, qui ne s’éteint pas du seul fait de la rési- liation du contrat de construction qui n’a pas d’effet rétroactif , la cour d’appel a violé le texte susvisé”. La Cour de cassation ajoute, au visa de l’article L 231-2 du CCH : “Qu’en statuant ainsi [refusant l’octroi de pénalités de retard pour cause de résiliation du contrat qui n’a plus vocation à s’appliquer], alors que la résiliation du contrat de construction n’ayant pas d’effet rétroactif ne fait pas obstacle à l’application au constructeur de pénali- tés contractuelles en cas de retard d’exécution, la cour d’appel a violé le texte susvisé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : la résiliation du contrat n’ayant pas de caractère rétroactif, cela emporte les conséquences suivantes: - la garantie de livraison ne s’éteint pas, - les pénalités pour retard sont applicables. La Cour de cassation avait déjà jugé que la garantie de livraison au prix convenu est une garantie légale d’ordre public et auto- nome qui ne disparaît pas du fait de la liquidation judiciaire du constructeur défaillant (Civ. 3 e , 12mars 1997, Droit et patr. juil 97, p.79). Cet arrêt confirme ce caractère autonome. Affectation des locaux ■ Recours de l’acquéreur (Cour d’appel de Paris, pôle 2, ch. 2, 17 sept. 2010, n°08/24633) La cour d’appel de Paris est revenue en ren- voi de la Cour de cassation sur un litige concernant la vente de locaux de bureaux dans le II e arrondissement de Paris. L’acquéreur estimait qu’à l’occasion de la revente du bien, il avait dû rapporter la preuve de l’affectation des locaux à titre de bureaux commerciaux et que, faute de r éponse de son vendeur, il avait entrepris des démarches auprès de la Mairie de Paris pour régulariser la situation et avait payé 400209euros de redevance au titre du changement d’affectation. Il réclamait donc remboursement de la som- me à son vendeur, mais celui-ci soutenait que l’acquéreur avait volontairement réglé une dette prescrite. La cour d’appel qui avait rejeté cette demande de rembourse- ment en constatant le paiement d'une det- te prescrite, avait rejeté la demande de remboursement. Arrêt cassé au motif que l’acte garantissait que l’utilisation des locaux pour des usages conformes à leur destination n’était susceptible d’entraîner aucune taxe qui en toute hypothèse incom- berait au vendeur. En conséquence, l’arrêt rapporté condamne le vendeur au paiement d’une indemnité: “Considérant […] que c’est à juste titre que la société Vivendi Publishing [venant aux droits de l’acquéreur], alors que l’obligation souscrite par la société Sogelfa de payer toute taxe ou redevance susceptible d’être due n’était assortie d’aucune réserve quant à une éventuelle prescription des droits de l’administration fiscale en application de l’article L 186 du livre des procédures fis- cales, invoque à l’encontre de son vendeur qui a manqué à son obligation de délivran- ce des locaux litigieux pour un usage conforme à leur affectation contractuelle- ment défini, les dispositions des articles1604 et1626 du code civil”. Elle condamne en conséquence le vendeur à rembourser à son acquéreur la somme de 319000euros au titre de la redevance (après modification du mode de calcul). L’arrêt condamne aussi le vendeur à rem- bourser la moitié des frais réglés à un man- dataire pour régulariser la situation de l’immeuble (la moitié de 128000euros). En revanche, la cour rejette la demande d’indemnisation pour retard dans la réalisa- tion du projet immobilier car le vendeur avait en même temps engagé des démarches pour un autre immeuble. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : c’est donc au titre de l’obligation de délivrance (art. 1604 du code civil) et de la garantie d’éviction (art. 1626), que le vendeur est condamné à rembourser l’acquéreur de la redevance acquittée. Le remboursement est dû, même si l’acquéreur a payé une dette prescrite, le contrat n’ayant pas prévu cette éventualité. ● 5octobre 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T P P R R O O J J E E T T Le projet de loi de finances a été présenté par Christine Lagarde et François Baroin le 29septembre. Voici les mesures immobilières à suivre dans ce projet de loi: - Le taux d’imposition des plus-values immobilières passerait de 16 à 17%. Cette majoration ne serait pas prise en compte pour le calcul du bouclier fiscal. - le “rabotage des niches fiscales ” de 10% vise 22 dispositions. Échappe à cette mesure l’investissement locatif dans le logement social outre-mer. Les mesures qui trouvent leur source dans une décision d’investissement antérieure à 2011 ne seront pas visées par la réduction de 10% (investissements immobiliers loca- tifs et crédit d’impôt pour intérêt d’emprunt pour l’achat d’une résidence principale). Beaucoup d’avantages fiscaux liés à l’immobilier sont concernés (voir tableau). - Le taux du crédit d’impôt sur le revenu en faveur des économies d’énergie et du développement durable pour les équi- pements de production d’électricité utili- sant l’énergie radiative du soleil serait ramené de 50% à 25% pour les dépenses payées à compter du 29septembre 2010. De plus, les investissements réalisés au capital des sociétés produisant de l’électricité photovoltaïque seraient exclus du champ d’application de la réduction d’IR et d’ISF en faveur des souscriptions au capital des PME. - Création du PTZ renforcé en remplace- ment du PTZ actuel, du Pass-Foncier et du crédit d’impôt pour intérêt d’emprunt pour l’achat d’une résidence principale. - Enfin, pour la taxe professionnelle , sa réforme ferait l’objet de diverses mesures d’ajustement. À noter l’une concernant les modalités d’appréciation des recettes issues de la location nue (à usage autre que d’habitation). - Le régime d’exonération fiscale dans les Le seuil de l'usure à compter du 1 er octobre 2010 pour les prêts immobiliers est fixé à: ➙ ➙ prêts à taux fixe: 5,60% ➙ ➙ prêts à taux variable: 5,05% ➙ ➙ prêts-relais: 6,27% A noter également le seuil de l'usure pour ➙ ➙ les prêts viagers hypothécaires: 19,32%. (Avis relatif à l'application des articles L. 313-3 du code de la consommation et L. 313-5-1 du code monétaire et financier, J.O. du 26 sept. p. 17491) Chiffres ■ Réforme des collectivités locales Les députés ont examiné le 15septembre en 2 e lecture le projet de loi de réforme des col- lectivités territoriales. Brice Hortefeux explique que cette loi crée le conseiller terri- torial, fait émerger une organisation institu- tionnelle “la métropole” et marque une éta- pe dans le développement de l’intercommunalité. (JO AN déb. 16 sept. p.6179). L’intercommunalité doit être ache- vée à l’horizon 2013. À propos de la métropole, il indique que la commission des lois propose un transfert automatique de la taxe foncière des com- munes vers la métropole. Dominique Perben indique qu’il faut favori- ser la création de communes nouvelles (p.6184). Michel Piron ajoute qu’il est sou- haitable de favoriser la fusion de communes (p.6191). Dominique Perben appuie le mécanisme prévu à l’article 35 qui permet- tra en début de mandat aux collectivités départementales et à la région de détermi- ner comment elles exerceront leurs compé- tences et les répartiront entre elles, ce qui permettra de tenir compte des spécificités régionales (p.6210). A suivre. ■ Convocation aux assemblées et délais de poste Hubert Falco a répondu à une question posée par Jean-Claude Carle au Sénat évo- quant les difficultés que rencontrent les syn- dics de copropriété en cas de retard dans l’acheminement du courrier pour les convo- cations aux assemblées de copropriétaires. Il cite un arrêt de la Cour de cassation (6 déc. 2005) selon lequel le syndic qui a envoyé les convocations dans des délais suffisants qui auraient dû permettre l’acheminement du document sans la défaillance du service postal, ne peut voir sa responsabilité enga- gée. Il conclut en indiquant qu’il ne serait pas opportun de modifier la législation sur ce point (JO Sénat déb. 15 sept. p.6719). ■ Logements sociaux Répondant au sénateur Jean-Claude Carle, Valérie Létard, secrétaire d’Etat, indique qu’il n’est pas prévu d’ajouter les logements vendus en accession sociale à la propriété dans le décompte des logements locatifs sociaux au sens de l’article 55 de la loi SRU (JO Sénat déb. 15 sept. p. 6723). ■ Pass-Foncier Début juillet2010, les prévisions d’engagement de Pass-Foncier dépassaient les 27000, ce qui permet de prévoir d’atteindre fin 2010 l’objectif de 30000 Pass- Foncier. Avec l’extension du Pass-Foncier aux logements collectifs par la loi Boutin, le montant moyen des Pass-Foncier est passé de 33000euros à 40000€. Il a donc fallu réduire le plafond du prêt à 20000€. Mais Valérie Létard indique que cette décision concrétisée par le décret du 28juillet 2010, ne remet pas en cause les opérations pour lesquelles l’accord du collecteur a été délivré avant la parution du décret. (JO Sénat déb. 15 sept. p.6725). ZRR serait réaménagé. L’exonération serait notamment limitée aux entreprises de moins de 10 salariés, mais étendue aux reprises d’entreprises. - Par ailleurs, dans le PLF de la Sécurité s ociale, et pour le versement des aides au logement , il est prévu de modifier la règle d’attribution. Actuellement le bénéfi- ciaire peut obtenir une allocation rétroacti- ve de 3 mois s’il remplissait antérieurement des conditions d’octroi de l’aide. Cette rétroactivité de 3 mois serait supprimée (comme cela se pratique pour les minima sociaux). Avantage fiscal Article du CGI Réduction d’impôt Investissement dans l’immobilier de loisirs 199 decies E à 199 decies G Investissements forestiers 199 decies H Investissements dans les rési- dences hôtelières à vocation sociale 199 decies I Certains investissements outre-mer 199 undecies A et 199 undecies B Dépenses supportées en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti (Malraux) 199 tervicies Investissement locatif neuf (Scellier) 199 septvicies Investissements immobiliers en location meublée non pro- fessionnelle (LMNP) 199 sexvicies Dépenses effectuées en vue du maintien et de la protec- tion du patrimoine naturel 199 octovicies Crédits d’impôt Équipements en faveur du développement durable et des économies d’énergie 200 quater Dépenses en faveur de la pré- vention des risques technolo- giques 200 quater C Contrats d’assurance pour loyers impayés des logements locatifs conventionnés 200 nonies Réduction de 10% des avantages fiscaux suivants PLF: taxation majorée des plus-values immobilières 5octobre 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 14 sept. 2010 AN p.9975 n°82275 Maurice Leroy Nouveau Centre Loir-et-Cher Droit de préemption des commerces Commerce, PME Le droit de préemption des communes sur les baux commerciaux et fonds de commerce (art. L 214-1 et suiv. du code de l'urbanisme) institué en 2005 est d'une grande souplesse. La commune peut définir librement son contour et choisir au plan local les fonds à préempter au regard des insuffisances con- statées en matière de besoins des consommateurs. Le délai de rétrocession d'un an a parfois été critiqué; aussi il pourrait être envisagé de le rallonger. La réponse ajoute qu'il faudrait alors prévoir des dispositions permet- tant à la commune d'assurer la prise charge du fonds en attendant la rétrocession. 14 sept. 2010 AN p.9979 n°80012 Jean-Louis Bianco, SRC, Alpes-de- Haute-Provence Instaurer un droit de préemption pour le locataire en cas de vente des murs de locaux commerciaux? Commerce, PME Les articles L 145-1 et suivants du code de commerce n'ont pas prévu de droit de préemption en faveur du locataire en cas de vente des murs. La création d'un “droit de préférence” présenterait des avantages pour le locataire, sans nuire aux droits du bailleur. La procédure pourrait être calquée sur celle de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. L'opportunité d'une telle mesure doit être étudiée avec le ministère de la jus- tice et les organisations professionnelles concernées. Un tel droit peut être aussi contractuellement convenu lors de la signa- ture du bail. 14 sept. 2010 AN p.10007 n°68704 Jean-Marc Roubaud, UMP, Gard Réhabilitation des bâti- ments isolés à l'extérieur des centres bourgs Ecologie Le vote dans le cadre de la loi Grenelle II du 12juil- let 2010 du nouvel article L 123-1-5 du code de l'urbanisme permet au PLU de délimiter des micro- zones ou “pastilles” de capacité d'accueil limitées au sein des zones naturelles, agricoles ou forestières. Ces zones ne pourront accueillir de construction qu'à condition de ne porter atteinte ni à la préser- vation des sols agricoles ni à la sauvegarde des sites. Le règlement du PLU devra préciser les condi- tions de densité, de hau- teur… des constructions. Cela autorisera donc précise la réponse la réhabilitation de bâti- ments isolés. 14 sept. 2010 AN p.10025 n°80011 Yvan Lachaud, Nouveau Centre, Gard Construction d'ouvrages publics. Indemnisation des riverains Ecologie En cas de préjudice résultant de nuisances sonores résultant de la présence d'infrastructures routières, le riverain dispose d'un droit à indemnisation. Les articles L 572-1 et suiv. du code de l'environnement imposent le respect de niveaux acous- tiques. Si les nuisances sont anormales et spéciales, il peut y avoir droit à indemnité même si la réglementation acoustique est respectée. Une indemnisation du fait de la perte de valeur vénale de 15% a pu être accordée (CAA Paris, 22 fév. 2006). 14 sept. 2010 AN p.10033 n°36702 Annick Le Loch, SRC, Finistère Prêts à taux variable. Protection du consom- mateur Economie La loi du 3 janvier 2008 a amélioré l'information du consommateur. Les offres de prêt à taux variable doivent être accompagnées d'un document d'information contenant une simulation de l'impact d'une variation de taux sur les mensualités. Une fois par an, l'emprunteur doit être informé du montant du capital restant dû. La profession bancaire s'est engagée à rendre ces prêts plus sûrs et transparents. 14 sept. 2010 AN p.10064 n°67070 Christian Vanneste, UMP, Nord Vente de fonds artisanal Justice Contrairement au fonds de commerce, dont la ces- sion est organisée par la loi, les éléments du fonds artisanal sont vendus séparément. La valeur de l'entreprise artisanale est liée aux qualités individu- elles de l'artisan. Le droit commun applicable au fonds artisanal est suffisamment protecteur. Le Gouvernement n'envisage donc pas de créer un régime spécifique à la cession du fonds artisanal. Le congrès des notaires de Lille avait en 2009 travaillé sur cette ques- tion. 14 sept. 2010 AN, p.10083 n°44300 Etienne Pinte, UMP, Yvelines Indexation des loyers d'habitation Prescription Justice La loi du 17juin 2008 a uniformisé le délai de pre- scription extinctive de 30 ans à 5 ans. Les actions découlant d'un bail sont soumises à ce délai quin- quennal. L'article 2254 du code civil, qui autorise un aménagement conventionnel de la durée de la prescription, n'est pas applicable aux actions en paiement des loyers. Ce dispositif récent n'a pas vocation à être modifié pour l'instant. Le député proposait de limiter la prescription à trois ans notamment lorsque le bailleur né- glige de pratiquer une indexation de loyers. 14 sept. 2010 AN p.10085 n°78469 Michel Hunault, Nouveau Centre, Loire-Atlantique Aide à la mise en acces- sibilité des logements Logement La loi du 11février 2005 a rendu obligatoire l'accessibilité des logements neuf dans les bâtiments collectifs et de maisons individuelles destinées à la vente ou la location. Dans l'existant, la mise en accessi- bilité est obligatoire si les travaux dépassent 80% de la valeur du bâtiment. En deçà, l'accessibilité est limitée aux éléments de bâtiment touchés par les travaux. La réponse rappelle aus- si les aides disponibles: aides de l'Anah, crédit d'impôt, imputation des dépenses sur la taxe fon- cière… 16 sept. 2010 Sénat p.2430 n°14195 Evelyne Didier, CRC, Meurthe-et- Moselle Acte contresigné d'avocat Justice L'acte contresigné d'avocat ne saurait être comparé à l'acte authentique. La procédure d'inscription de faux est réservée à l'acte authentique. L'acte d'avocat n'a pas de force exécutoire. Autoriser les officiers publics ou min- istériels à contresigner des actes sous seing privé entraî- nerait un risque de confusion dans l'esprit du public. La sénatrice se faisait le relais de l'inquiétude des huissiers face à la créa- tion de cet acte d'avocat. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 5octobre 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Justice : Annabelle Philippe est nom- mée conseillère technique politique p énale au cabinet de la ministre de la justice. (Arrêté du 14septembre 2010, J.O. du 22 sept. @) Administration centrale ✓ Colas Durrleman est nommé direc- teur de projet, en charge de la coordina- tion et du développement des actions territoriales, auprès du directeur de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages. (Arrêté du 21septembre 2010, J.O. du 23, @). Établissements publics ✓ Grand Paris : Marc Véron est nommé président du directoire de l'établissement public «Société du Grand Paris». Sont également nommés membres du directoire: Pierre-Alain Jeanneney et Didier Bense. (Décret du 24septembre 2010, J.O. du 26 sept. p.17485) 26septembre 2010 ✓ Paris-Saclay : Sont nommés au conseil d'administration de l'Établissement public de Paris-Saclay, en tant que repré- sentants de l’État: Rodolphe Gintz (direc- tion du budget), Ronan Stéphan (direc- teur général pour la recherche et l'innovation) et Etienne Crépon , direc- teur de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages. Parmi les autres nominations: Claude Bébéar (AXA), Bernard Salha (EDF). (Décret du 24septembre 2010, J.O. du 26 s ept. p.17485). ■ Demande de logement social L’arrêté du 9septembre 2010 modifie l'arrêté du 14juin 2010 relatif au formu- laire de demande de logement locatif social et aux pièces justificatives fournies pour l'instruction de la demande de logement locatif social. L'arrêté effectue deux modifications concernant la liste des pièces que les ser- vices instructeurs peuvent demander au demandeur d'un logement social: - À propos de l’attestation de non-décen- ce du logement ou d'insalubrité, l’arrêté d’origine précisait la liste des organismes pouvant le fournir. La mention de la commission de conciliation est désormais supprimée. - Pour le cas de divorce ou de violence familiale, le renvoi au prononcé de mesures d'urgence par le juge est rem- placé par l'ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires fami- liales. (J.O. du 21 sept. p.17001). Conventions collectives ➠ Géomètres-experts , topographes, pho- togrammètres, experts-fonciers: Il est envisagé l'extension de l’avenant du 3mars 2010 portant sur la prévoyance . (J.O. du 21 sept. 2010, p.17199) ■ La cession gratuite de terrain déclarée contraire à la constitution Le Conseil constitutionnel a été saisi de l'examen de la constitutionnalité de l'article L 332-6-1 2 e e du code de l’urbanisme qui permet aux communes d'imposer aux constructeurs par une prescription incluse dans le permis de construire la cession gratuite d'une partie de leur terrain (dans la limite de 10%). La loi ne définit pas les usages publics auxquels doivent être affectés les terrains ainsi cédés et ne prévoit pas de garantie pour qu'il ne soit pas porté atteinte à l'article 17 de la Constitution. L'article L 332-6-1 2 e e est donc déclaré contraire à la Constitution. (Décision n°2010-33 QPC du 22septembre 2010, J.O. du 23 sept. p.17292). Et aussi ✓ Un arrêté du 25août 2010 modifie diverses dispositions réglementaires rela- tives au contrôle prudentiel des éta- blissements de crédit et des entre- prises d'investissement (J.O. du 24 sept. p.17340). ✓ Un décret n°2010-1118 du 22sep- tembre 2010 est relatif aux opérations sur les installations électriques ou dans leur voisinage (J.O. du 24 sept. p.17359). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 410 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 21 octobre 2010 (Paris, porte Maillot): le 100e congrès de l’UNPI aura pour thème “ Propriétaire dans 20 ans: tutelle ou liberté ” a vec Christine Boutin, Benoist Apparu et Dominique de Villepin. Contact UNPI: www.unpi.fr Tél. 01 44 11 32 42 A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Bibliographie Classement des promoteurs La nouvelle édition du “Classement des promoteurs” est parue. Dans cette 22 e édition dont la partie consacrée au loge- ment s’intitule “Merci M.Scellier”, on trouve l’analyse des principaux promo- teurs (dont 29 réalisent plus de 100mil- lions d’euros de chiffre d’affaires). Nexity (2,17milliards d’ € ) a ravi la premiè- re place à Bouygues Immobilier (2,08mil- liards d’ € ), suivi par Icade (1,38milliard d’ € ). Cette année, l’ouvrage, qui comporte une fiche par société, s’est enrichi d’un volet consacré aux marchés régionaux. Innovapresse. Tél. 0148248128. 250euros TTC. 190 pages. 5octobre 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I N N I I T T I I A A T T I I V V E E R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine N° Indicateurs Définition de la note (de 0 à 100) entre les 2 valeurs suivantes Seuil Valeur minimale Valeur maximale 1 Part des bénéficiaires des aides au logement à taux d’effort > 39 % dans le parc privé 5% 45% >15% 2 Taux de mobilité dans le parc social 20% 0% < 15 % 3 Prix moyen au m 2 des appartements anciens (à défaut, les maisons) 1000 € 4000 € >1750 € 4 Nombre de transactions immobilières rap- porté au nombre d’habitants 2 p. 1000 35 p. 1000 >10,25 p. 1000 5 Prix moyen au m 2 des appartements neufs 1 100 € 5 000 € >2 075 € 6 Loyer moyen au m 2 4,86 € par mois 15 € par mois > 7,3 € par mois 7 Taux de variation de la population 0% 1,7% >0,4% 8 Taux de vacance des logements 12% 0% < 9 % 9 Nombre moyen des mises en chantier annuelles (sur 3 ans) 11 800 >200 10 Indicateur global Moyenne des 9 indicateurs >25/100 Définition de la note à attribuer aux communes pour le Scellier en zone C Agrément Scellier en zone C La loi de finances pour 2010 a prévu la faculté pour le ministre du logement d'accorder un agrément à des communes en zone C pour ouvrir droit à l'avantage fiscal Scellier, contrairement au droit com- mun qui réserve cet avantage aux zones A, B1 ou B2. Un décret du 23septembre définit les modalités d'agrément des com- munes. La demande est présentée par la commu- ne ou l'EPCI (si la compétence d'urbanisme lui a été transférée). Le dossier comporte la délibération du conseil municipal (ou de l'organe délibérant de l'EPCI), l'avis du maire, le programme local de l'habitat, toutes justifications chiffrées établissant l'importance des besoins non satisfaits de logements. La demande fait apparaître pour au moins la moitié des indicateurs statistiques des dépassements de seuils établissant l'existence de besoins notables non satisfaits (ces indicateurs sont définis par arrêté du même jour). Le ministre évalue les indicateurs, il trans- met la demande au préfet qui la transmet au comité régional de l'habitat. Le silence du ministre pendant 5 mois vaut rejet. L'agrément, qui est accordé par arrêté publié au JO, est valable 3 ans. La demande de permis de construire doit être postérieure à l'entrée en vigueur de l'agrément, pour ouvrir droit à l'avantage fiscal. 10 indicateurs Les 10 indicateurs qui permettent d'apprécier les besoins en logements adaptés à la population ont été précisés par arrêté du même jour. Pour chacun, il est attribué une note entre 0 et 100 entre une valeur minimale et une valeur maximale. La moyenne permet de déterminer un indicateur global qui doit être supérieur à 25/100. Ogic rénove l’Hôpital Richaud à Versailles Le promoteur Ogic a mis au point un programme au cœur de Versailles qui allie la rénovation d’un bel ensemble classé avec le lancement d’un programme neuf. La globalité du projet lui assure l’équilibre financier. L’hôpital Richaud a été construit entre le XVII e , et le XIX e sur un terrain de 2,5 hec- tares sur des plans de Gabriel. Mais l’immeuble étant saturé au XIX e , la ville l’avait cédé à l’État en 1997 en vue d’y ins- taller la cour d’appel de Versailles. Le projet ayant été abandonné par le ministère la justice, le maire de Versailles, François de Mazières a recherché un autre projet. C’est par un financement dans le cadre d’un partenariat public privé que la solution a été trouvée. Le terrain appartenant à l’État, c’est Ogic qui va assurer le financement de l’aménagement des espaces extérieurs avant de les redonner à la Ville. La chapelle, une fois restaurée, sera restituée à la Ville qui le destine à un lieu culturel. Jean-Michel Vil- motte, architecte, explique que le but est, comme au Palais-Royal à Paris, de redonner de l’espace public aux habitants. Les bâti- ments neufs comporteront des éléments de modernité, dans le respect de l’esprit ver- saillais, et sans faire de pastiche. Cette opéra- tion démontre qu’il est possible de sauver un bâtiment historique lorsqu’il est possible d’y construire à ses côtés un bâtiment neuf. En effet, le promoteur explique que les coûts de reconstruction étant trois fois plus élevés que ceux du neuf, il a été nécessaire d’obtenir une modification du plan de sau- vegarde et de mise en valeur qui interdisait de construire. Dans l’immeuble neuf, la norme BBC est atteinte sans recourir à des panneaux solaires, mais grâce à une isolation extérieu- re et une isolation des combles renforcées. Autre fait notable, cette opération, qui a nécessité un permis de construire, un permis d’aménager et deux permis de démolir, ain- si que la modification du PSMV, n’a suscité aucun recours. Gilles Bayon de La Tour, directeur général délégué d’Ogic, explique que la population du voisinage est attachée à ce projet et qu’elle y a été associée par des réunions d’information. Les prix de vente s’étalent entre 6500 et 8500 € du m 2 , certains appartements excep- tionnels étant proposés à 9000 € . Les personnes ayant marqué un intérêt pour le projet envisagent le plus souvent une occupation à titre de résidence princi- pale. Le total de l’opération représente plus de 300 logements, dont 82 en résidences étudiants. L’opération n’est pas considérée comme un investissement Malraux car la restructuration est d’une telle envergure qu’elle risquait d’être fiscalement assimilée à une recons- truction. En revanche, les propriétaires pour- ront bénéficier du régime des monuments historiques et déduire les intérêts d’emprunt et les charges de copropriété. ● (Décret n° 2010-1112 du 23 sept. 2010 relatif à l'agrément prévu au X de l'article 199 septvicies du CGI et arrêté du même jour relatif à l'instruction des demandes de l'agrément, J.O. du 24 sept. p. 17323 et suiv.) Source Ogic
