– 2 – Jurisprudence –
Bail à construction : Promesse de bail soumise à conditions
Copropriété : Travaux urgents
Vente : Nuisances acoustiques ; résolution de la vente pour vice caché
Responsabilité des constructeurs : Assurance dommage ouvrage et assurance non constructeur
Droit de préemption : Acceptation d’une offre nulle : quel effet ?
Assurance : Dommage ouvrage ; condition de mise en œuvre
Expulsion : Une saisine prématurée du préfet
Urbanisme : Certificat d’urbanisme : examen de constitutionnalité
Fiscalité : Travaux de reconstruction / TEOM : pour un bail administratif, la récupération n’est pas automatique / Taxe foncière : bâti ou non bâti / Exonération de plus-value pour cession de résidence principale : délai de vente
– 5 – Réglementation –
ANAH : régime des sanctions / En bref
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du J.O. –
– 8 – Actualité –
La RT 2012 publiée / Affichage du DPE
■ JUGÉ ■ > > Des nuisances acoustiques dans un loge- ment sont susceptibles de justifier une réso- lution d’une vente pour vices cachés (lire p.2). > > Une offre de vente émise en raison d’une croyance erronée en l’existence d’un droit de préemption est nulle. Son acceptation par son destinataire ne saurait lui conférer davantage de validité (arrêt de cassation, voir p.3). ■ RÉPONDU ■ > > Le congrès des notaires de Lille en 2009 avait préconisé de remplacer les cas de nul- lité par des clauses réputées non écrites dans les baux commerciaux. Mais cette pro- position est repoussée par le garde des sceaux qui la juge contraire à la sécurité des contrats et à la tendance au raccourcisse- ment des délais de prescription (voir p.6). ■ PUBLIÉ ■ > > Le décret du 26octobre 2010 fixe les règles applicables à la Réglementation Ther- mique 2012. il entre en vigueur, suivant les cas, le 28octobre2011 ou le 1 er janvier 2013 (voir page8). ■ PROGRAMMÉ ■ > > En présentant son projet de décret relatif aux règles d’affichage du DPE dans les annonces immobilières, Benoist Apparu a proposé des améliorations au diagnostic de performance énergétique (voir p.8). > > UNIS préconise des mesures pour soute- nir l’investissement locatif (p.5) ■ CHIFFRÉ ■ > > Après la crise de 2009, le montant des droits de mutation à titre onéreux perçus par les départements et les communes progresse à nouveau (voir p.5) Un arrêt favorable au contribuable L e Conseil d’Etat a rendu un arrêt très souple en matière d’exonération d’impôt sur les plus-values immobilières en cas de cession d’une résidence principale. Un couple de contri- buables avait été muté au cours de l’année 1997 mais il n’avait finalement vendu sa résidence principale qu’en décembre1999. Le Conseil d’Etat a néanmoins admis qu’il pou- vait bénéficier de l’exonération. Le contribuable invoquait le fait que la commune dans laquelle était situé le bien vendu avait engagé une modification du POS et créé des ZAC ce qui créait les transactions incertaines dans le secteur. Si le contentieux porte souvent sur les diligences personnelles accomplies par le vendeur, l’arrêt du 6octobre admet qu’il faut tenir compte des diligences nécessaires accomplies par le contri- buable, compte tenu du “contexte économique et réglementaire local” (lire page4). En effet, des modifications réglementaires de l’urbanisme peuvent légitimement être considérées comme de nature à retarder les ventes dans le secteur concerné. Cet arrêt prend d’autant plus d’intérêt que s’amorce un tournant vers une imposition plus lourde des plus-values immobilières dans le cadre du projet de loi de finances pour 2011. U n autre arrêt, celui-ci émanant de la Cour de cassation, méri- te également attention, dans le domaine des rapports locatifs. Un bailleur avait adressé une offre de vente à son locataire, car il pensait que celui-ci était titulaire d’un droit de préemption au titre de la loi de 1975. Or cette croyance était erronée car l’occupant était distinct du locataire. Mais le locataire ayant accepté l’offre, il entendait s’en prévaloir pour exiger la vente. la Cour de cassation vient au secours du vendeur en admettant que l'offre étant émise en vertu d’une erreur, elle est nulle et sa nul- lité ne saurait être remise en cause par l’acceptation de son des- tinataire. L e ministre de l’écologie a présenté les modalités de la nouvel- le réglementation thermique 2012 (lire page8) et le secrétaire d’Etat au logement a indiqué les modalités d’affichage du dia- gnostic de performance énergétique, qui devient obligatoire à compter du 1 er janvier 2011. Il a complété cette annonce par la présentation d’un plan de mesures pour améliorer la fiabilité du DPE. Il est important en effet, si on souhaite que se diffuse la “valeur verte” dans les transactions immobilières, de faire pro- gresser la qualité des documents sur lesquels s’appuie cette esti- mation. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 413 2 NOVEMBRE 2010 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Bail à construction : Promesse de bail soumise à conditions Copropriété : Travaux urgents Vente : Nuisances acoustiques; résolution de la vente pour vice caché Responsabilité des constructeurs : Assurance dommage ouvrage et assurance non constructeur Droit de préemption : Acceptation d’une offre nulle: quel effet? Assurance : Dommage ouvrage; condition de mise en œuvre Expulsion : Une saisine prématurée du préfet Urbanisme : Certificat d’urbanisme: examen de constitutionnalité Fiscalité : Travaux de reconstruction / TEOM: pour un bail administratif, la récupération n’est pas automatique / Taxe foncière: bâti ou non bâti / Exonération de plus-value pour cession de résidence principale: délai de vente - 5 - Réglementation - ANAH: régime des sanctions / En bref - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du J.O. - - 8 - Actualité - La RT 2012 publiée / Affichage du DPE S O M M A I R E E D I T O R I A L 2novembre 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - V V E E N N T T E E ▲ Copropriété ■ Travaux urgents ( Cass. Civ. 3 e , 20 oct. 2010, cassation, n°1256 FS-P+B, pourvoi n°09-14244) Un copropriétaire contestait une imputa- tion de charges au titre de frais de “débar- rassage de ses caves” auquel le syndic avait fait procéder sans autorisation. La demande faisait suite à un incendie dans les caves. Le juge de proximité avait validé l’intervention du syndic au motif qu’il s’agissait de travaux urgents: “ces frais avaient été engagés pour effectuer les tra- vaux approuvés en assemblée générale et présentant un caractère d’urgence”. Mais sa décision est cassée: “Vu l’article 9 de la loi du 10juillet 1965; […] Attendu […] qu’en statuant ainsi, sans constater que cette intervention du syndic de copropriété entrait dans les prévisions de l’article 9 de la loi du 10juillet 1965, qu’elle avait été régulièrement et expressément décidée par l’assemblée générale des copropriétaires du 19février 2005, et qu’elle avait été notifiée à M. V. au moins huit jours à l’avance, ou à défaut, que le débarras des caves répondait à un impératif de sécurité ou de conservation des biens, la juridiction de proximité n’a pas donné de base légale à sa décision”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le syndic peut engager des travaux urgents affectant les parties priva- tives (art. 9) mais il doit alors respecter un certain nombre de conditions: se fonder sur une décision d’assemblée et prévenir le copropriétaire au moins 8 jours à l’avance, ou se fonder sur un impératif d’urgence. Ici le débarras des caves n’est pas jugé répondre à ces conditions. Vente ■ Nuisances acoustiques: résolu- tion de la vente pour vice caché (Cass. Civ. 3 e , 20 oct. 2010, n°1251 FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-16788) L’acquéreur d’un appartement se plaignant de nuisances acoustiques avait obtenu la résolution de la vente pour vice caché. La Cour de cassation confirme la décision: “Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que la chambre de l'appartement de M. L. n'était séparée de l'appartement antérieu- rement occupé par M. [vendeur] que par une simple cloison de nature et d'épaisseur insuffisantes pour isoler des bruits générés par une occupation normale des lieux de part et d'autre et relevé que la locataire de l'appartement du deuxiè- me étage attestait que pendant l'été 2003, M. [vendeur] avait utilisé l'appartement du premier étage et que s 'était installé alors un climat très tendu car il ne supportait pas le bruit des pas et des chaises frottant le sol bien que tous les meubles eussent des protections, la cour d'appel, qui a retenu qu'il ne pouvait igno- rer que le bruit reproché à sa locataire résul- tait de la présence d'une trémie entre les deux étages de l'ancien atelier d'architecture et que les défauts acous- tiques tout aussi caractérisés de la chute de la salle d'eau et du WC du second étage ne pouvaient pas davantage passer inaperçus, a légalement justifié sa décision en en déduisant souverainement […] que le ven- deur avait connaissance des nuisances acoustiques affectant le bien vendu ”. La Cour de cassation écarte également l’argument tiré de la modicité du coût des travaux nécessaires pour remédier à ces nui- sances. En effet, la Cour indique que “le choix entre l'action estimatoire et l'action rédhibitoire prévue à l'article 1644 du code civil appartient à l'acheteur et non au juge qui n'a pas à motiver sa décision sur ce point”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La décision relève un élé- ment de preuve, via un témoignage, attes- tant que le vendeur avait connaissance des nuisances acoustiques de l’appartement vendu. L’acheteur a de ce fait pu obtenir la résolution de la vente. Bail à construction ■ Promesse de bail soumise à conditions (Cass. Civ. 3 e , 20 oct. 2010, n°1244 FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-69645) Une promesse de bail à construction avait été conclue en 2003 sous diverses conditions suspensives dont la modification des docu- ments d’urbanisme de la commune. En 2006, le preneur (société Mac Donalds) indi- quait renoncer au bénéfice des conditions et sollicitait la réitération du bail à construc- tion. Mais le vendeur (une SCI) avait refusé et la cour d’appel lui avait donné raison, ce que confirme la Cour de cassation. Pourtant le bail prévoyait que “Le preneur se réserve le droit de demander que le bail soit réalisé malgré la non-réalisation d'une ou plusieurs des conditions suspensives”. La Cour de cassation rejette ce moyen: “Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, relevé que l'article de l'acte énu- mérant les conditions suspensives stipulait que les parties n'auraient pas contracté sans elles , chacune étant déterminante, et qu'il énonçait expressément que le preneur bénéficiait du droit de demander la réalisa- t ion du bail, la cour d'appel a, par une inter- prétation souveraine de la volonté des par- ties exclusive de dénaturation, retenu que la clause ne permettait à la socié- té Mc Donald's France que de deman- der la réalisation du bail et non l'exiger , la renonciation aux conditions sus- pensives ne pouvant résulter que du consentement des deux parties et a, abs- traction faite d'un motif erroné mais sur- abondant tenant à l'exigence de l'obtention d'un permis de construire pour la formation du contrat, légalement justifié sa décision; Par ces motifs: rejette”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cette décision est intéres- sante sur la portée des clauses relatives aux conditions suspensives. Il ne suffit pas d’indiquer que le bénéficiaire peut renon- cer à se prévaloir de la condition suspensi- ve pour qu’il puisse l’exiger. Lorsque les conditions sont stipulées comme détermi- nantes, il faut l’accord des deux parties pour pourvoir renoncer à se prévaloir de la condition. Un tel raisonnement peut naturellement être transposé pour une condition suspen- sive dans un contrat de vente. Responsabilité des constructeurs ■ Assurance dommage ouvrage et assurance non constructeur (Cass. Civ. 3 e , 20 oct. 2010, n°1245 FS-P+B, rejet, pourvoi n°07-16727) Un syndicat de copropriétaires avait engagé un recours pour divers désordres contre une SCI qui avait fait construire des immeubles. Le recours était engagé contre la compa- gnie d’assurance, au titre de l’assurance dommages-ouvrage. L’arrêt avait déclaré irrecevable le recours engagé au titre de l’assurance “construc- teurs non réalisateurs (CNR)” au motif que la demande était nouvelle en appel. La Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant constaté que deux polices distinctes avec des numéros diffé- rents avaient été souscrites par la SCI auprès de la société La Concorde, police dom- mages-ouvrage sous le n° 51.018.151 M et police CNR sous le n° 51.018.152 M, que le syndicat qui avait visé expressément la poli- ce n° 51.018.151 M dans les assignations en référé des 12décembre 1990 et 14avril 1994, avait exclusivement assigné l’assureur dommages-ouvrage, et qu’il n’avait for- J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E mulé en première instance aucune demande contre la société Generali, prise en sa qualité d’assureur en police CNR , la cour d’appel a retenu à bon droit, s ans violer l’article 565 du code de procédu- re civile, les garanties et demandes étant de natures différentes, que les demandes du syndicat, nouvelles en appel, étaient irrece- vables et a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Un recours engagé sur le fondement d’une assurance dommages ouvrages est distinct d’un recours engagé au titre d’une assurance constructeur non- réalisateur. De ce fait, la demande faite en appel sur un fondement, sans avoir été introduite la première instance engagée sur l’autre fondement, est irrecevable. Droit de préemption ■ Acceptation d’une offre nulle: quel effet? (Cass. Civ. 3 e , 20 oct. 2010, n°1254 FS-P+B, cassation, pourvoi n°09-66113) Un bailleur avait adressé une offre de vente au titre de la loi du 31décembre 1975 à un occupant qui n’y avait pas droit car il n’était pas locataire du logement mais occupant en vertu d’une clause du bail l’y autorisant. En conséquence, l’offre était nulle. Toute- fois, elle avait été acceptée par son destina- taire. La cour d’appel avait déclaré la vente parfaite, mais sa décision est cassée: “Vu l’article 1109 du code civil; Attendu qu’il n’y a pas de consentement valable, si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par vio- lence ou surpris par dol; Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 12février 2009), que les société Pitch pro- motion et Coffim ont acquis, le 25octobre 2003, l’intégralité d’un immeuble, qu’à l’occasion de la mise en vente des apparte- ments sis dans cet immeuble, elles ont signi- fié à M me M., locataire d’un lot, et à M me G., occupante en vertu d’une clause du bail, une offre de vente sur le fondement de l’article 10-I de la loi du 31décembre 1975; Attendu que pour dire parfaite la vente au profit de M me G., l’arrêt retient que la société Compagnie foncière et financière Morizet- Coffim, propriétaire de l’immeuble, avait commis une erreur inexcusable en sa qualité de professionnel de l’immobilier en se méprenant sur l’existence d’un droit de pré- emption au profit du tiers occupant les lieux; Qu’en statuant ainsi, alors que le caractère inexcusable de l’erreur de droit à l’origine de la notification du droit de préemption est sans incidence sur la validité de l’offre , la cour d’appel a violé le texte susvisé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : En conséquence, l’offre de vente étant émise en vertu d’une erreur est nulle. Cette solution reste valable pour une erreur inexcusable. Son acceptation ne saurait lui donner davantage de validité. Assurance ■ Dommage ouvrage: condition de mise en œuvre (Cass. Civ. 3 e , 20 oct. 2010, n°1247 FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°09-69665) Un syndicat des copropriétaires avait effec- tué une déclaration de sinistres pour un dégât des eaux à la suite d’infiltrations pro- venant de la toiture. La cour d’appel avait proposé une indemnisation limitée à une réfection partielle au motif que le seul devis présenté concernait une réfection partielle. Son arrêt est censuré au visa des articles L.242-1 du code des assurances et l’annexe II A 3°) à l’article A.243-1 du même code: “Attendu que pour limiter à la somme de 4561,80euros la garantie due par la société Axa, l’arrêt retient que le syndicat a déclaré le 15mai 2001 un sinistre provenant de la couverture, le toit de l’immeuble étant actuellement fuyard, mais que le seul devis qu’il a présenté à l’expert avant la fin du délai décennal n’ayant porté que sur la réfection partielle de la ter- rasse , il y avait lieu de considérer que le seul sinistre dont l’indemnisation était recherchée était celui concerné par le devis fourni ; Qu’en statuant ainsi, alors que pour mettre en œuvre la garantie de l’assurance de dommage obligatoire, l’assuré est seule- ment tenu d’effectuer dans le délai de la garantie décennale une déclaration de sinistre comportant notamment la des- cription et la localisation du dommage, la cour d’appel, qui a retenu que l’assuré était lié quant à l’étendue du sinistre non par la déclaration de sinistre mais par le devis fourni à l’expert, a, ajoutant aux textes sus- visés une condition qu’ils ne prévoient pas, violé ces textes; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Il résulte de cet arrêt que la condition de mise en œuvre de la garantie décennale est la fourniture d’une déclara- tion de sinistre dans le délai de dix ans. Elle n’est pas liée à la présentation du devis. Expulsion ■ Une saisine prématurée du p réfet (CE, 8 oct. 2010, 5 e sous-section n°328645, OPHLM de Puteaux, plusieurs arrêts iden- tiques) Dans le cadre d’une procédure d’expulsion, un organisme HLM avait obtenu une ordonnance d’expulsion le 9octobre 2002. Le 4mars 2003, un commandement de quit- ter les lieux avait été signifié à l’occupant. Le même jour, l’huissier avait adressé une lettre aux services de la préfecture trans- mettant copie du commandement portant la mention LR AR et une attestation de l’huissier du 24décembre 2008 affirmant avoir notifié le commandement et n’avoir pas reçu l’avis de réception. Le Conseil d’Etat cite l’article 62 de la loi du 9juillet 1991, les articles50 et197 du décret du 31juillet 1992 “Considérant qu’il résulte de ces disposi- tions que le concours de la force publique ne peut être légalement accordé avant l’expiration du délai de deux mois qui suit la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux antérieurement signifié à l’occupant; que le préfet saisi d’une demande de concours moins de deux moins avant l’expiration de ce délai, qu’il doit mettre à profit pour tenter de trouver une solution de relogement de l’occupant, est légalement fondé à la rejeter en raison de son caractère prématuré; qu’il appar- tient alors à l’huissier de renouveler sa demande à l’expiration du délai de deux mois suivant la notification du commande- ment; que le préfet dispose alors d’un délai de deux mis pour se prononcer sur la demande et qu’en l’absence de réponse à l’expiration de ce délai, celle-ci est réputée avoir été rejetée […] L’arrêt confirme le jugement qui avait jugé nulle la demande de concours, pour avoir été adressée trop tôt: “le tribunal administratif de Versailles […] n’a pas commis d’erreur de droit en jugeant […] que la demande de concours de la for- ce publique du 9mai 2003 n’avait pas vala- blement saisi le préfet en raison de son 2novembre 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N - - A A S S S S U U R R A A N N C C E E - - E E X X P P U U L L S S I I O O N N ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Commandement de quitter les lieux Saisine du préfet pour demander le concours de la force publique Décision du préfet 2 mois 2 mois Procédure d’expulsion ▲ 2novembre 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E caractère prématuré et que cette saisine n’avait été faite valablement que par une demande ultérieure”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Il est inutile de chercher à gagner du temps en adressant au préfet la demande de concours de la force publique avant l’expiration du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux: une demande prématurée est jugée nulle et doit donc être réitérée pour pro- duire effet. Urbanisme ■ Certificat d’urbanisme: examen de constitutionnalité (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 7octobre 2010, n°323882) Le Conseil d’Etat a été saisi d’une demande de renvoi au Conseil constitutionnel pour examiner la constitutionnalité de l’article L 410-1 du code de l’urbanisme relatif au cer- tificat d’urbanisme. Le requérant soutenait que ce texte méconnaissait le principe constitutionnel de clarté de la loi et l’objectif à valeur constitutionnelle d’intelligibilité et d’accessibilité de la loi, mais son recours est rejeté: “Considérant […] que le principe de clarté de la loi qui découle de l’article 34 de la Constitution n’est, en tout état de cause, pas méconnu en l’espèce, que d’autre part si l’objectif de valeur constitutionnelle d’intelligibilité et d’accessibilité de la loi impose au législateur d’adopter des disposi- tions suffisamment précises et des formes non équivoques, sa méconnaissance ne peut, en elle-même, être invoquée à l’appui d’une question prioritaire de constitution- nalité sur le fondement de l’article 61-1 de la Constitution; Considérant […] que les dispositions législa- t ives contestées ont pour objet d’indiquer les dispositions d’urbanisme et les limita- tions administratives au droit de propriété applicables au terrain; que le fait de per- mettre à un pétitionnaire de savoir qu’à compter de la publication de la délibération prescrivant l’élaboration d’un PLU, le sursis à statuer prévu à l’article L 123-6 du même code est susceptible de lui être opposé com- plète cette information et ne dénature pas la portée du certificat d’urbanisme qui ne constitue pas en lui-même une autorisation de construire; que dans ces conditions, le moyen tiré de ce que le certificat d’urbanisme méconnaîtrait le droit de pro- priété tel qu’il est garanti, notamment, par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen ne présente pas de caractère sérieux”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le Conseil d’Etat valide donc les dispositions législatives relatives au certificat d’urbanisme, considérant qu’elles ne méconnaissent pas le droit de propriété. Il indique par ailleurs que le principe de clarté de la loi que doit respec- ter le législateur ne peut pas en soi fonder un recours sur le fondement de la question prioritaire de constitutionnalité. Fiscalité ■ TEOM: pour un bail administra- tif, la récupération n’est pas auto- matique (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 8octobre 2010, n°316723, Sté HLM Un toit pour tous) Une société d’HLM, titulaire d’un bail emphytéotique sur un terrain de l’Etat avait fait construire un immeuble et l’avait loué à un CROUS. En qualité de propriétaire de l’immeuble, elle avait été assujettie à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Elle en réclamait remboursement au CROUS, mais sa demande est rejetée. “Considérant […] que si, pour soutenir que le CROUS de Montpellier était dans l’obligation de lui rembourser les sommes litigieuses, la société requérante a invoqué devant la cour les dispositions de l’article L 442-3 du CCH, elle s’est également fondée sur l’article 1523 du CGI, aux termes duquel la taxe d’enlèvement des ordures ména- gères “est imposée au nom des proprié- taires ou usufruitiers et exigibles contre eux et leurs principaux locataires”; que par sui- te, la cour n’a pas dénaturé ses écritures en jugeant qu’elle avait invoqué ces disposi- tions du CGI; Considérant […] que ces mêmes disposi- tions n’ont ni pour objet ni pour effet de rendre automatique la répercussion sur le locataire du montant de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ; que, dès lors, la cour n’a pas commis d’erreur de droit en jugeant que la société requérante n’était pas fondée à s’en préva- loir pour soutenir qu’il aurait existé une obligation légale pour les locataires de rem- bourser aux propriétaires le montant de cette taxe”. En conséquence, le Conseil d’Etat juge que le contrat conclu entre la société d’HLM et le CROUS est un contrat administratif et que les clauses ne prévoient pas le transfert de la charge de cette taxe sur le preneur gestionnaire des logements, et donc que la société d’HLM ne pouvait pas en réclamer remboursement. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La récupération sur le loca- taire de la TEOM est autorisée par le CGI mais elle n’est pas systématique. Faute d’être prévue au contrat, la récupération ne peut être appliquée. L’article L 442-3 du CCH, qui prévoit la récupération sur le locataire était en l’espèce inapplicable, s’agissant d’un bail administratif. ■ Exonération de plus-value pour cession d’une résidence principale: délai de vente (CE, 9 e et 10 e sous-sections, 6 oct. 2010, n°308051) Les propriétaires d’un immeuble à Aix-en- Provence, qui étaient fonctionnaires, avaient été mutés en janvier et sep- ■ Travaux de reconstruction Ont été qualifiés d’opération de recons- truction, les travaux suivants: changement d’affection d’un immeuble avec création de 7 appartements, démon- tage de l’ancienne charpente, déplace- ment de la cage d’escalier et installation dans chaque lot de radiateurs, chaudières et ballons d’eau chaude. Le contribuable (une SCI) invoquait le fait que l’administration ne pouvait se fonder sur les travaux réalisés dans l’appartement de son gérant pour estimer que les travaux réalisés dans le reste de l’immeuble abou- tissaient à une véritable reconstruction intérieure rendant la cession des lots situés dans cette partie passible de la TVA. Mais son recours n’a pas été admis. (CE, 3 e sous-section, 27 sept. 2010, n°327172, SCI Tribois) ■ Taxe foncière: bâti ou non bâti? Une société contestait son assujettisse- ment à la taxe foncière au titre des pro- priétés bâties. Le tribunal administratif avait jugé que “les démolitions dont [la société] faisait état ne permettaient pas de regarder le t errain d’assiette de son immeuble com- me étant recouvert de constructions destinées à la démolition , conférant à ce terrain la qualité de terrain à bâtir et par suite la qualification de propriété non bâtie”. Le tribunal avait donc assujetti l’immeuble à la taxe foncière sur les pro- priétés bâties. Le pourvoi engagé contre cette décision n’a pas été admis par le Conseil d’Etat. (CE, 8 e sous-section, 29 sept. 2010, n°336611, Société Buildinvest) ▲ ▲ 2novembre 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É B B R R È È V V E E S S ◆ La commission du Sénat sup- prime la contribution HLM La commission des finances du Sénat a adopté un amendement qui supprime le prélèvement sur les ressources financières des organismes HLM (art. 99 du PLF) en les assujettissant à la contribution sur les revenus locatifs. La commission a estimé que le comblement du déficit de finan- cement des opérations de rénovation urbaine ne devait pas être mis à charge des bailleurs sociaux, mais relevait du budget général de l’Etat. (Réunion de la commission des finances du 27octobre 2010). ◆ Précarité énergétique Benoist Apparu a signé le 26octobre dans le Bas-Rhin le premier contrat local “habiter mieux” de lutte contre la précarité énergétique, en présence du président de l’ANAH, Dominique Braye, Guy-Dominique Ken- nel président du conseil général du Bas-Rhin et Patrick Liébus, prési- dent de la CAPEB. (Communiqué du 26octobre 2010). ◆ Projet de loi syndics La CLCV, qui redoute que le projet de loi sur les syndics soit forte- ment “édulcoré” demande qu’il soit rapidement présenté le plus rapide- ment possible au Parlement. (Communiqué du 28octobre 2010). ◆ UNIS souhaite relancer l’investissement locatif Lors de son 2 e congrès réuni à Bor- deaux, l’Union des Syndicats de l’Immobilier a présenté des propo- sitions pour améliorer le marché locatif. Elle préconise une aide à l’investissement locatif durable applicable au neuf et à l’ancien mais limitée à une acquisition par ménage, avec un avantage fiscal analogue à celui du Scellier. UNIS demande également une recon- naissance du statut social et éco- nomique du bailleur privé. Le syndicat souhaite par ailleurs rétablir l’équilibre dans la rela- tion contractuelle entre bailleur et locataire (revenir à la caution solidaire, au dépôt de garantie de deux mois, modifier le décret sur les charges…). Il préconise une modification des règles de la GRL et propose par exemple une garan- tie de paiement des loyers par l’Etat au bénéfice des proprié- taires en cas de refus du préfet d’accorder le concours de la force publique dans une expulsion. tembre1997. Or la commune envisageait la création de nouvelles ZAC et avait engagé une procédure de modification du POS ce qui rendait les transactions incertaines dans c e secteur. Une promesse de vente avait été signée en novembre1998, assortie de conditions suspensives relatives à l’évolution de la réglementation d’urbanisme applicable dans le secteur et à l’obtention d’autorisations de démolir et de construire. La cour d’appel de Versailles avait rejeté la demande d’exonération d’impôt sur les plus-values au titre de la résidence princi- pale (art. 150 C du CGI) au motif que l’immeuble n’était plus occupé depuis août1997 et que sa vente n’était interve- nue qu’en décembre1999. Le Conseil d’Etat annule la décision: “Considérant […] qu’un immeuble ne perd pas sa qualité de résidence principale du fait que son propriétaire a libéré les lieux avant la date de sa vente, dès lors que le délai pendant lequel l’immeuble est demeuré inoccupé peut être regardé com- me normal; qu’il en va ainsi lorsque le propriétaire a accompli les diligences nécessaires , compte tenu des motifs de la cession, des caractéristiques de l’immeuble et du contexte économique et réglementaire local , pour mener à bien cette vente dans les meilleurs délais à compter de la date prévisible du transfert de sa résidence habituelle dans un autre lieu; […] Considérant que, pour écarter les préten- tions des requérants, la cour administrative d’appel de Versailles a relevé que l’immeuble n’était plus occupé depuis le mois d’août 1997 et que sa vente n’est intervenue qu’en décembre1999, pour en déduire qu’il ne pouvait plus être regardé comme constituant la résidence principale des contribuables lors de la cession, pour l’application des dispositions de l’article 150 C du CGI; qu’en statuant ainsi, sans recher- cher si, compte tenu notamment de la procédure d’urbanisme alors en cours invoquée par les contribuables, le délai pendant lequel cet immeuble était demeu- ré inoccupé pouvait être regardé comme normal, elle a commis une erreur de droit”. Chiffres Évolution des droits de mutation à titre onéreux Année En milliards d’euros 2000 2005 2006 2007 2008 2009 Évolution 2009-2008 Évolution 2009-2000 2010 (janv.- août) DMTO départementaux 3,90 6,68 7,57 7,95 7,27 5,35 -26,37% 37,24% 4,50 DMTO communaux 0,85 1,43 1,62 1,71 1,57 1,18 -24,93% 38,42% 1,09 Rép. du ministre du budget à Thierry Repentin, JO Sénat Q, 7 oct. 2010, p. 2598, n°5415) ■ ANAH: régime des sanctions Un décret fixe le régime des sanctions appli- cables aux propriétaires occupants ayant contrevenu aux règles relatives aux aides de l’ANAH ou aux conventions conclues. Le montant maximum de la sanction pécu- niaire est fixé à: - 50% du montant de l’aide en cas de fraude avérée, - 25% du montant de l’aide en cas de négligence avérée. Le montant de la sanction tient également compte des revenus du contrevenant. Ces règles figurent à l’article R 321-22-2 du CCH et doivent être précisées par le règle- ment de l’Agence. Par ailleurs, l’article R 321-22-1 vise les bailleurs. Il prévoit que le montant de la sanc- tion ne peut dépasser la moitié de l’aide accordée ou une somme équivalent à deux ans du loyer maximum prévu par la conven- tion en cas de non-respect du loyer maximal ou en cas de mutation sans poursuite expres- se des engagements relatifs aux conditions d’occupation du logement, ou 9 mois du loyer maximal si le bailleur n’exécute pas les autres engagements de la convention. (Décret n°2010-1233 du 20octobre 2010 rela- tif aux sanctions pécuniaires applicables à l'encontre des bénéficiaires des aides de l'Agence nationale de l'habitat ayant contreve- nu aux règles de l'agence ou aux conventions conclues, J.O. du 22octobre, p.18895). Le Conseil d’Etat annule l’arrêt d’appel et alloue au contribuable une somme de 3000euros. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt est très intéressant car il admet le bénéfice de l’exonération d’impôt sur la plus-value alors que le contribuable avait vendu son logement plus de deux ans après en avoir cessé l’occupation à titre de résidence principale. Cela constitue une interprétation souple de la règle de l’article 150 c du CGI. Il faut que le délai entre la libération des lieux et la vente soit “regardé comme normal”. Mais ce délai doit s’apprécier en considéra- tion des caractéristiques de l’immeuble, et aussi du contexte réglementaire local, ce qui est plus rarement constaté. ● ▲ 2novembre 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 12 oct. 2010 AN p.11144 n°86408 Jean-Michel Fer- rand, UMP, Vaucluse Particulier vendant des lots de lotissement: assujettissement à la TVA? Budget Les cessions de terrains à bâtir depuis le 11mars 2010 sont soumises de plein droit à la TVA lorsqu'elles sont réalisées par des assujettis agissant en tant que tels. Un assujetti n'agit pas en tant que tel lorsqu'il réalise la cession d'un élément de son patrimoine en dehors d'un objectif d'entreprise ou d'un but commercial. Un particulier qui cède des terrains recueillis par succession ou acquis pour un usage privé est présumé ne pas réaliser une activité économique. Mais cette pré- somption tombe s'il entre dans une démarche active de commercialisation fon- c ière acquérant des biens en dehors d'une démarche purement patrimoniale en mobilisant des moyens qui le placent en concurrence avec les professionnels. 12 oct. 2010 AN p.11145 n°86162 Pierre Morel-A- L'Huissier, UMP, Lozère Aide à la rénovation des hôtels Commerce, PME La Caisse des dépôts et OSEO ont créé une offre spécifique pour accompa- gner la modernisation des hôtels. Le prêt participatif pour la rénovation hôtelière bénéficie d'un taux réduit, il est d'un montant unitaire de 40000à 120000 € , accompagné d'un prêt bancaire d'un montant équivalent. Il peut s 'étaler sur 7 ans et a deux ans de différé. Par ailleurs, il est envisagé d'harmoniser au 1 er janvier 2015 les dates butoir de mise aux normes et d'accessibilité des hébergements touristiques. 12 oct. 2010 AN p.11148 n°27728 Gisèle Biémouret, SRC, Gers Panneaux solaires en secteur protégé Culture En espaces protégés, certains bâtiments, neufs ou anciens, sont équipés de capteurs solaires. Les espaces protégés ne sont pas par principe antago- nistes avec l'installation de tels équipements, à condition que les projets s'intègrent de façon satisfaisante dans leur environnement. L'insertion dans les espaces protégés de dis- positifs favorisant les éner- gies nouvelles doit être étudiée avec beaucoup de soin conclut la réponse. 12 oct. 2010 AN p.11210 n°84241 Jean-Christophe Lagarde, Nouveau Centre, Seine-Saint-Denis Établissements recevant du public (ERP) Intérieur Les règles relatives à l'exploitation des ERP sont fixées par les articles R 123-1 et suivants du CCH. La régle- mentation a prévu des sanctions pénales en cas d'ouverture sans autorisation ou sans les visites de con- trôles de la commission de sécurité. Le régime des sanc- tions pourra être réexaminé dans le cadre des travaux de réflexions du groupe de travail sur le décret relatif aux commissions de sécurité, qui vont débuter. Le député déplorait la modicité des sanctions qui, selon lui, ne sont pas dissuasives pour les exploitants d'ERP. 12 oct. 2010 AN p.11212 n°49159 Jean-Pierre Grand, UMP, Hérault Dégradation d'un immeuble à la suite d'une intervention de la police Intérieur Si un immeuble subit des dégradations à la suite de l'intervention des ser- vices de police dans le cadre une opération de police judiciaire, le proprié- taire peut obtenir une indemnisation. Cette responsabilité sans faute de l'Etat suppose que le préjudice soit spécial (concerner un nombre limité de citoyens) et anormal (excéder les charges normales que doivent supporter les citoyens). Il faut aussi justifier du caractère personnel du dommage. 12 oct. 2010 AN p.11212 n°67013 Christian Vanneste, UMP, Nord Nullité des clauses des baux commerciaux Justice L'article L 145-60 du code de commerce prévoit que toutes les actions exercées en vertu des dispositions précitées se prescrivent par deux ans », mais le preneur peut, passé ce délai, invoquer la nullité par voie d'exception. Dans deux cas (art. L 145-16 et L 145-45) il est prévu que des dispositions peuvent être déclarées non écrites, mais généraliser le principe des clauses réputées non écrites , irait à l'encontre de la sécu- rité juridique des contrats et serait contre la ten- dance qui vise à raccourcir les délais de prescription. Cette proposition de remplacer la nullité par les clauses réputées non écrites, émanait du con- grès des notaires de Lille de mai2009. 12 oct. 2010 AN p.11220 n°47068 Denis Jacquat, UMP, Moselle Procédure du DALO Logement Lorsque le demandeur dépose un recours amiable devant la commission de médiation, il lui est délivré un accusé de réception. La commission doit rendre sa déci- sion dans un délai encadré par les textes, mais le délai part de la délivrance de l'accusé de réception. Certains retards liés à l'importance du nombre de recours ont conduit à modifier les textes; le point de départ du délai d'instruction est désormais la date du dépôt du dossier, et l'accusé de réception mentionnera cette date. Cette réforme entre en vigueur six mois après la parution du décret n°201-398, soit le 24octobre 2010. 12 oct. 2010 AN p.11223 n°73590 Bruno Bourg- Broc, UMP, Marne Crédits PALULOS Logement La ligne prime à l'amélioration des logements à usage locatif et à occupation sociale (PALULOS) n'est plus abondée par le budget de l'Etat depuis 2009. Mais les travaux de réhabilitation peuvent être financés par un dispositif mis en œuvre par la CGLLS. Depuis 2009, la refonte des prêts réhabilitation de la CDC lui permet de proposer un seul prêt à l'amélioration de 15 à 25 ans au taux de 1,85%. L'enveloppe de prêts est de 1,2 milliard d'euros. 12 oct. 2010 AN p.11223 n°78436 Valérie Rosso- Debord, UMP, Meurthe-et- Moselle Information des acquéreurs de biens vendus Logement L'information des acquéreurs résulte des divers diagnostics. Des dépliants de l'ANIL sont aussi disponibles. Il appartient aux acquéreurs de prendre les disposi- tions pour se rendre compte de l'état du logement qu'ils achètent mais il ne peut être envisagé de demander aux banques de distribuer des livrets d'information qui ne sont pas directement en relation avec leur activité financière. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 2novembre 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Préfets Christian Gaudin est nommé préfet, administrateur supérieur des Terres aus- trales et antarctiques françaises. (Décret d u 11octobre 2010, J.O. du 12 oct. @). Organismes publics ✓ Commission des infractions fiscales : Sont nommés membres de cette commis- sion: Jacques Léger, Bruno Martin-Lapra- de et Martine Jodeau (conseillers d'Etat) et Alain Doyelle (conseiller maître à la Cour des comptes). (Décret du 13octobre 2010, J.O. du 15 oct. 2010, p.18535) ✓ La Défense-Seine Arche : Jean-Yves Durance est nommé administrateur en qualité de personnalité qualifiée de l’établissement public d’aménagement de La Défense-Seine Arche. (Arrêté du 20octobre 2010, J.O. du 21 oct. p.18818). Conventions collectives ➠ Collaborateurs salariés des cabinets d'économistes de la construction et de métreurs-vérificateurs : il est envisagé l'extension de l'avenant n°13 du 30juin 2010 portant sur le taux de contribution à la formation professionnelle . (J.O. du 15 oct. p.18537) ➠ Conseils d'architecture, d'urbanisme et d'environnement : il est envisagé l'extension de l'avenant n°5 du 14octobre 2009 modifiant le titre VIII de la convention collective. (Avis publié au J.O. du 15 oct. p.18538) ■ QPC: validité de la taxe sur les surfaces commerciales ➠ Le Conseil constitutionnel a examiné l'article 3 de la loi du 13juillet 1972 rela- t if à la taxe sur les surfaces commerciales. La taxe s'applique aux surfaces de plus de 400m2, mais ce seuil ne s'applique pas aux établissements contrôlés directe- ment ou indirectement par une même personne et exploités sous une même enseigne commerciale lorsque la surface de vente cumulée de l'ensemble de ces établissements dépasse 4000m 2 . Les requérants soutenaient qu'il y avait là une inégalité de traitement. Mais le Conseil constitutionnel juge que le légis- lateur a entendu soumettre à la taxe un ensemble intégré d'établissements dont la surface cumulée dépasse un certain seuil sous des conditions de propriété de l'entreprise, de possession de son capital ou d'une participation substantielle à ce capital par une seule personne et à l'exploitation d'une même enseigne et qu'il s'agit donc de critères objectifs qui ne constituent pas une rupture d'égalité devant les charges publiques. La constitutionnalité de la mesure est donc confirmée. (Décision n°2010-58 QPC du 18octobre 2010, J.O. du 19 oct. p.18699) ➠ À propos de la procédure d'examen des questions prioritaires de constitution- nalité devant la Cour de cassation, un nouvel article L 126-10 du code de l'organisation judiciaire prévoit notam- ment que la Cour de cassation n'est pas tenue de renvoyer au Conseil constitu- tionnel une question prioritaire de constitutionnalité mettant en cause, par les mêmes motifs, une disposition législa- t ive dont le Conseil constitutionnel est déjà saisi. Il diffère alors sa décision jus- qu'à l'intervention de la décision du Conseil constitutionnel. (Décret n°2010-1216 du 15octobre 2010, J.O. du 16 oct. p.18572). ■ Consommation Un décret du 18octobre a été pris en application de la loi du 1 er juillet 2010 réformant le crédit à la consommation. Il précise les modalités d'organisation de la commission de la médiation de la consommation. Il modifie également la composition du conseil d'administration de l'Institut national de la consomma- tion. (Décret n°2010-1221 du 18octobre 2010 relatif à l'organisation et au fonctionne- ment de l'Institut national de la consomma- tion et des commissions placées auprès de cet institut, J.O. du 19 oct. p.18667) ■ Diagnostiqueurs: interdiction de la pratique du commissionne- ment Le nouvel article R 271-3 du CCH prévoit désormais expressément une interdiction de la pratique du commissionnement. - Il interdit au diagnostiqueur (ou à son employé) d'accorder un avantage ou une rétribution à l'agent immobilier chargé de la vente ou de la location du bien objet du diagnostic. - Il interdit au diagnostiqueur (ou à son employé) d'accorder un avantage ou une rétribution à une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, ins- tallations ou équipements sur lesquelles porte sa prestation. L'interdiction est d'application immédia- te soit dès le 14octobre. Le but de l'interdiction est d'éviter que ce type d'accord ne porte atteinte à l'indépendance et à l'impartialité du dia- gnostiqueur en créant une situation de conflit d'intérêt potentiel ou avéré pou- vant altérer le jugement professionnel. Le rapport du diagnostiqueur doit com- porter une information à destination du consommateur sur la certification de compétence du diagnostiqueur (art. R 271-3). Le décret modifie aussi les textes concer- nant les sanctions pénales. Décret n°2010-1200 du 11octobre 2010 pris pour l'application de l'article L 271-6 du CCH, J.O. du 13octobre 2010, p.18387) B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 413 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 2novembre 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N P P R R O O J J E E T T JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine A A C C T T U U A A L L I I T T É É Les nouvelles règles de réglementation thermique entrent en vigueur en deux temps: - un an après la date de publication du décret, soit le 28octobre2011 , pour les bâtiments neufs à usage de bureaux ou d’enseignement, les établissements d’accueil de la petite enfance et les bâti- ments à usage d’habitation construits en zone ANRU, - le 1 er janvier 2013 pour les autres bâti- ments neufs à usage d’habitation. La RT 2012 se décline en trois exigences de résultat: - limitation de la consommation d’énergie primaire, - optimisation de la conception du bâti indépendamment des systèmes énergé- tiques mis en œuvre, - le confort en été avec une limitation des surchauffes dans le bâtiment en période estivale. L’article R 111-20 du CCH est modifié en conséquence et il est complété d’arrêtés. (Décret n°2010-1269 du 26octobre 2010 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des constructions, J.O. du 27octobre 2010). Saut important d’efficacité Le ministère souligne qu’il s’agit d’un saut important dans l’exigence d’efficacité énergétique puisqu’il consiste à faire pas- ser la consommation des bâtiments neufs de 150 kwh/m 2 /an en moyenne actuelle- ment à 50kWh. Les 3 exigences de résul- tat sont les suivantes: - exigence minimale d’efficacité énergé- tique du bâtiment: besoin bioclimatique ou “bbiomax”. Il s’agit d’une limitation simultanée du besoin en énergie pour les composantes liées à la conception du bâti (chauffage, refroidissement et éclairage), ce qui impose son optimisation indépen- damment des systèmes énergétiques mis Affichage du DPE Benoist Apparu a présenté le 27octobre les mesures d’affichage de la performance énergétique dans les annonces immobi- lières. Le décret doit être publié dans les prochaines semaines. Le ministère rappelle que l’absence d’affichage de la performance énergétique e st susceptible de recevoir la qualification de dol (art. 1116 du code civil) ou de publi- cité de nature à induire en erreur (art. L 121-1 du code de la consommation), mais il ajoute que “la sanction sera surtout celle du marché immobilier”. - les annonces publiées dans la presse devront mentionner au moins la “classe énergie”. - les annonces publiées en vitrine ou sur les sites internet professionnels devront com- porter l’étiquette énergie (lisible et en cou- leur) et la classe de performance énergé- tique. En vitrine, elle devra occuper au moins 5% de la surface du support (5,5cm x 5,5cm pour une page A4), sur internet, elle devra occuper une place sur l’écran supérieure à 180x180 pixels. et plan d’amélioration du DPE Benoist Apparu a par ailleurs annoncé 7 mesures d’amélioration du DPE ➠ 1. Affichage du classement du bien dans les annonces immobilières à compter de janvier2011 (Grenelle II) ➠ 2. Mise en place d’une base de don- nées enregistrant l’ensemble des DPE et leur évaluation ➠ 3. Amélioration des méthodes pour la réalisation des diagnostics: passer de 30 à 60 le nombre de données à renseigner pour l’établissement du DPE. ➠ 4. Introduire dans le DPE une explica- tion des écarts constatés entre les consom- mations d’énergies réelles et les consom- mations conventionnelles déterminées par le DPE ➠ 5. Fiabilisation des compétences des diagnostiqueurs : exemple de mesures: 2 niveaux de diagnostics, l’un pour les mai- sons individuelles et appartements, l’autre pour les bâtiments collectifs et tertiaires. ➠ 6. Amélioration du contrôle des dia- gnostics effectués (notamment par un 1 er contrôle 6 mois après la certification du diagnostiqueur) ➠ 7. Mise en place d’un suivi amélioré des réclamations. Ce plan doit être adopté “avant la fin du 1 er semestre 2011”. Réactions ◆ Selon la FNECI, le projet de décret qui doit fixer les règles d’affichage du DPE dans les annonces immobilières n’est pas satisfaisant. Il fixerait des dimensions minimales, il viserait le classement énergétique mais non les autres éléments (préconisations de travaux par exemple). Il ne serait pas assorti de sanctions. (Communiqué du 25octobre 2010). ◆ Quant à la FIDI, elle soutient les mesures prises et compte “étu- dier avec pragmatisme” les propo- sitions de Benoist Apparu et par- ticipera à la réflexion proposée par les pouvoirs publics. (Communiqué du 28octobre 2010). ■ Réglementation thermique: le décret RT 2012 est paru ❘ ❘ ◗ ◗ Claire Castella rejoint le pôle immo- bilier du cabinet Fidal comme avocat associé. Régis Hallard intègre égale- ment le cabinet Fidal comme avocat senior. Tous deux étaient précédem- ment avocats chez Lefèvre, Pelletier & Avocats, ils sont spécialistes des baux commerciaux. Acteurs en œuvre. Cela valorise le niveau d’isolation, la mitoyenneté, et la concep- tion bioclimatique. - exigence de consommation convention- nelle maximale d’énergie primaire “Cmax”. Le Cmax est de 50kWh/m 2 d’énergie primaire, modulé selon la locali- sation géographique, l’altitude, le type d’usage du bâtiment, la surface moyenne des logements et les émissions de gaz à effet de serre. - exigence de confort d’été dans les bâti- ments non climatisés. La RT 2012 définit les catégories de bâti- ments pour lesquels il est possible d’assurer un bon niveau de confort en été sans avoir à recourir à un système actif de refroidissement. La réglementation impose que la température la plus chaude atteinte dans les locaux au cours d’une séquence de 5 jours très chauds d’été n’excède pas un seuil. La RT 2012 comporte aussi des exigences de moyens. Exemples: traitement des ponts thermiques, traitement de l’étanchéité à l’air, surfaces minimales des baies (pour éviter les bâtiments avec “meurtrières”). Les zones climatiques sont plus précises: alors qu’il y avait jus- qu’à présent 3 zones, désormais, ce sont 8 zones qui sont définies. Autre élément à noter: l’obligation de tester la bonne étanchéité à l’air du bâtiment.
