– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation : Justification des charges locatives
Baux commerciaux : Clause résolutoire avec un délai de 15 jours : nullité / Déplafonnement et sous-location
Contrats : Droit de rétrocession et pacte de préférence
– 3 – Fiscalité –
Fraude fiscale / Précision sur le Scellier
– 4 – Au Parlement –
Le PLF au Sénat / Prélèvement HLM
– 5 – Réglementation –
Crédit à la consommation / Logement social / Développement du plateau de Saclay / Marché de l’électricité / EIRL : difficultés de l’entrepreneur
– 6 – Chiffres –
Majoration des rentes viagères
– 7 – Nominations – Agenda – Au fil du J.O.
Meublés de tourisme
– 8 – Rencontre –
Le contrat de performance énergétique se développe dans le public et dans le secteur privé
■ JUGÉ ■ > > L’activité d’un sous-locataire ne doit pas être exclue pour l’examen des conditions qui peuvent justifier un déplafonnement (voir page2). > > Les règles de mise à disposition des justi- ficatifs de charges dans un bail d’habitation doivent être strictement respectées, faute pour le bailleur de pouvoir exiger le paie- ment de la régularisation des charges (p.2). ■ ÉCARTÉ ■ > > Un article du CGI qui prévoyait la publi- cation des condamnations pour fraude fisca- le a été déclaré non conforme à la Constitu- tion par le jeu d’une nouvelle question préa- lable de constitutionnalité (lire page7). ■ NOMMÉS ■ > > Nadia Bouyer est nommée directrice du cabinet de Benoist Apparu. > > Eric Molinié est nommé président du col- lège de la HALDE. > > Emmanuel Berthier est nommé délégué interministériel à l’aménagement du territoi- re et à l’attractivité régionale. ■ CALCULÉ ■ > > Les indices de prix des logements sont désormais également calculés par les notaires à partir des avant-contrats de vente et non plus seulement en fonction des actes authentiques. Cela permet de gagner trois mois de “fraîcheur” par rapport aux précé- dentes présentations statistiques. ■ PUBLIÉS ■ > > Les taux de majoration des rentes viagères pour 2011 (p.5). ■ PRÉCISÉES ■ > > François Scellier, précise dans un courrier les dispositions transitoires du régime fiscal qui porte son nom (lire p.3). Clause résolutoire d’un bail com- mercial: délai d’un mois impératif L a Cour de cassation s’est prononcée le 8 décembre sur la validité d’une clause résolutoire dans un bail commercial. Le contrat avait prévu, en contradiction flagrante avec la loi, que la clause de résiliation de plein droit prendrait effet 15 jours après le commandement adressé au locataire. On sait que l’article L 145-41 du code de commerce impose de laisser un délai mini- mum d’un mois au locataire après l’envoi du commandement. Selon cet article “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai”. Or ce texte est d’ordre public, ainsi qu’en dispose l’article L 145-15 qui déclare de nul effet les clauses qui ont pour effet de faire échec aux dispositions, notamment de l’article L 145-41. Le bailleur avait toutefois pris la précaution, dans le commande- ment de mentionner un délai d’un mois. Mais cette prudence n’a pas été suffisante et la Cour de cassation a confirmé la décision d’appel qui avait considéré que ce commandement était nul. Le délai d’un mois est donc impératif (lire page2). L a notion de “contrat de performance énergétique” (CPE) n’est pas définie par le droit français. La loi y fait toutefois référence depuis peu. C’est la loi Grenelle II qui, en modifiant la loi de 1965 sur la copropriété, a pour la première fois mentionné ce type d’accord : elle a imposé au syndic de copropriété de porter à l’ordre du jour de l’assemblée la question d’un tel contrat à la suite de la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique. Mais l’absence de définition légale (qui figure toutefois dans un texte européen) n’empêche pas la pratique de développer ce genre d’accord, tant dans le secteur public que privé. Le cabinet Herbert Smith (lire page8) avait réuni des représen- tants des deux secteurs pour faire le point sur son développe- ment. L’exemple donné par Bouygues Immobilier pour la construction d’un immeuble de bureaux à Vélizy est particulière- ment intéressant. Le promoteur s’engage par contrat sur un niveau de performance énergétique. Si le niveau de charges qui en résulte est supérieur à la limite contractuelle, c’est le presta- taire qui en supporte le coût. Si en revanche, le niveau de charge est inférieur à cette limite, l‘économie de charges est alors répar- tie par moitié entre le preneur et le prestataire. Le CPE devient alors facteur de création de “valeur verte”. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO419 2 1DECEMBRE 2010 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Justification des charges locatives Baux commerciaux : Clause résolutoire avec un délai de 15 jours: nullité / Déplafonnement et sous-location Contrats : Droit de rétrocession et pacte de préférence - 3 - Fiscalité - Fraude fiscale / Précision sur le Scellier - 4 - Au Parlement - Le PLF au Sénat / Prélèvement HLM - 5 - Réglementation - Crédit à la consommation / Logement social / Développement du plateau de Saclay / Marché de l’électricité / EIRL: difficultés de l’entrepreneur - 6 - Chiffres - Majoration des rentes viagères - 7 - Nominations - Agenda - Au fil du J.O. Meublés de tourisme - 8 - Rencontre - Le contrat de performance énergétique se développe dans le public et dans le secteur privé S O M M A I R E E D I T O R I A L Nous vous souhaitons une très joyeuse fête de Noël. Ce numéro comporte un encart de présentation de notre numéro Hors Série consacré à la responsabilité de l’agent immobilier. 21décembre 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux d’habitation ■ Justification des charges loca- t ives (Cass. Civ. 3 e , 8décembre 2010, n°1449, FS- P+B, cassation, pourvoi n°09-71124) Un bailleur avait obtenu devant le juge des référés le constat d’acquisition de la clause résolutoire. Le locataire ayant quit- té les lieux, le bailleur avait requis la saisie des rémunérations du locataire pour le solde. Il obtient satisfaction sur ce point, mais l’arrêt est cassé à propos de la justifi- cation des charges locatives: “Vu l'article 23 de la loi du 6juillet 1989; Attendu que pour fixer la créance de la société et rejeter l'action en répétition de l'indu de M me F., l'arrêt retient que la loca- taire n'a pas élevé de contestation lors de l'appel des provisions sur charges ou lors de la réception du décompte individuel de charges, qu'elle ne conteste pas avoir reçu annuellement le décompte des charges locatives, qui a donné lieu à des régulari- sations, sans émettre de réserves sur leur montant, qu'elle ne rapporte pas la preu- ve que les charges qu'elle avait acquittées n'étaient pas dues alors que durant la période au cours de laquelle elle a occupé l'appartement loué, elle a bénéficié des équipements et services qui constituent la contrepartie de ces charges; Qu'en statuant ainsi, sans constater que la bailleresse avait communiqué à la locataire le mode de répartition des charges entre les locataires ni tenu à sa disposition , fût-ce devant elle, les pièces justificatives de ces charges que celle-ci réclamait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 23 de la loi du 6juillet 1989 impose au bailleur, pour la facturation de la régularisation des charges, de communiquer au locataire le décompte par nature de charges et, dans les immeubles collectifs, le mode de répa- ration entre les locataires. De plus, les pièces justificatives sont tenues à la dis- position des locataires pendant un mois à compter de l’envoi de ce décompte. La Cour de cassation rappelle ces règles dont le respect constitue donc une condi- tion de l’exigence du paiement. Sur les conditions de mise à disposition des pièces justificatives, voir un autre arrêt: Civ. 3 e , 28janvier 2004, qui avait indiqué que la mise à disposition doit être per- sonnelle et qu’il ne suffit pas qu’il en soit donné connaissance aux locataires au cours d’une unique réunion. Baux commerciaux ■ Clause résolutoire avec délai de 15 jours: nullité (Cass. Civ. 3 e , 8 déc. 2010, n°1451, FS-P+B+I, rejet, pourvoi n°09-16939) Un bail commercial comportait une clause résolutoire avec un délai de mise en œuvre de 15 jours, contrairement au texte de l’article L 145-41 du code de commerce. Toutefois, le bailleur avait voulu se préva- loir de la clause en faisant observer que le commandement avait bien mentionné un délai d’un mois, conforme à la loi. Cela n’a pas suffi à valider sa démarche: “Mais attendu qu'ayant relevé que le bail prévoyait qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer à son échéance exacte ou d'exécution d'une seule des conditions du bail et quinze jours après un simple commandement de payer ou une somma- tion d'exécuter contenant mention de la clause resté sans effet, le bail serait résilié de plein droit, la cour d'appel, qui a rete- nu à bon droit que la mention dans la clause résolutoire insérée au bail d'un délai de quinze jours tenait en échec les dispositions d'ordre public de l'article L.145-41 du code de commerce aux termes duquel toute clause prévoyant la résiliation de plein droit ne produisait effet qu'un mois après un commande- ment demeuré infructueux, en a juste- ment déduit que, l'article L.145-15 du même code édictant la nullité de toute clause ayant pour effet de faire échec aux dispositions de l'article L.145-41, la clau- se résolutoire insérée au bail litigieux était nulle ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé”. Le pourvoi est donc rejeté O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La décision est tout à fait nette. L’article L 145-41 impose des règles impératives. Le bailleur doit recourir à un commandement, donc à un acte d’huissier, cet acte doit mentionner le délai qui est au minimum d’un mois. A défaut, le commandement est nul (Civ. 3 e , 6mars 1996, Bull. Civ. III, n°61). La Cour d’appel de Paris avait déjà jugé, pour un délai de 8 jours, que cette men- tion était nulle et que cela affectait la clause résolutoire et le commandement (CA Paris, 28 sept. 2005, Loyers et copr. 2006, n°37). La solution est confirmée par cet arrêt de la Cour de cassation. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Une clause résolutoire qui c omporte un délai inférieur à un mois ne produit aucun effet. ■ Déplafonnement et sous-loca- tion (Cass. Civ. 3 e , 8 déc. 2010, n°1446, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09-70784) Un litige portait sur le déplafonnement du loyer d’un local à Cannes loué à la société Mac Donald’s France et sous-loué pour partie à la société le Grand Café. La cour d’appel avait refusé le déplafon- nement, mais sa décision est censurée au visa de l’article L 145-34 du code de com- merce: “Attendu que pour dire que l’évolution notable des facteurs locaux de commer- cialité au cours du bail écoulé ne pouvait justifier le déplafonnement du loyer, l’arrêt retient, d’une part, que l’augmentation du nombre de congres- sistes dans la ville n’avait pas présenté d’intérêt pour le commerce de restaura- tion rapide exploité par la société Mac Donald’s France, d’autre part, que l’activité de la sous-locataire ne devait pas être prise en considération pour détermi- ner l’intérêt d’une modification notable de certains des éléments de la valeur loca- tive; Qu’en statuant ainsi, alors que l’intérêt que présente une telle modification doit être appréciée au regard de la ou des acti- vités commerciales exercées dans les locaux loués, sans qu’il y ait lieu d’exclure de cet examen l’activité d’un sous-locataire , la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Les habitués du Mipim sont à même d’apprécier si la venue des congressistes a modifié localement les facteurs locaux de commercialité! Mais la Cour de cassation ne se prononce pas directement sur cette question. En revanche, elle statue sur l’incidence de la sous-location pour indiquer que l’activité d’un sous-locataire ne doit pas être exclue de l’examen de l’activité au regard de l’évolution des facteurs locaux de commercialité. Un arrêt (Versailles 20 nov. 1997, Gaz Pal. 1998, 2, Somm. 477) avait indiqué que la modification des facteurs locaux de com- mercialité doit s’apprécier objectivement en fonction de la nature du commerce J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E autorisé, et non pas subjectivement, en fonction du mode de gestion retenu par le preneur. L’arrêt rapporté est dans le même esprit, s’agissant de la sous-loca- t ion. Contrats ■ Droit de rétrocession et pacte de préférence (Cass. Civ. 3 e , 1 e r déc. 2010, n°1412, FS-P+B, rejet, pourvoi n°09 16126) En 1972, une commune avait cédé un ter- rain à une société avec obligation de construire dans le délai de 4 ans. A défaut, il était prévu une obligation de rétroces- sion à un tiers si l’acquéreur n’avait pas exécuté l’obligation de construction et un droit pour le vendeur de reprendre la pro- priété du terrain. En 2000, la société avait engagé une action en justice pour voir reconnaître son droit de propriété sur le terrain et la commune demandait la resti- tution en vertu du droit de préférence. il se posait la question de la qualification du droit qu’invoquait la commune. La cour d’appel y avait vu un droit de préférence, solution que confirme la Cour de cassa- tion: “Mais attendu qu’ayant relevé que l’acte de vente stipulait que la SEPF s’engageait à édifier des bâtiments d’habitation sur le terrain dans le délai de quatre ans et qu’à défaut elle serait tenue, dans le délai d’une année, de rétrocéder ce terrain à une personne physique ou morale suscep- tible de terminer les constructions proje- tées et retenu que la Commune ne pou- vait exercer son droit de préférence qu’à l’occasion de l’exécution , par la SEPF, de cette obligation de rétroces- sion , ce dont il résultait la nécessité d’une seconde vente, la cour d’appel en a exac- tement déduit que le contrat n’instituait pas de faculté de rachat au profit de la Commune; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La vente d’origine était ancienne (1972). L’acquéreur, qui n’avait donc pas réalisé la construction contraire- ment à ce que lui imposait le contrat, avait donc intérêt à ce que le droit de la commune qui lui avait vendu le terrain soit qualifié de faculté de rachat ou réméré car l’article 1660 du code civil limite ce droit à 5 ans. Au contraire, la commune avait intérêt à la qualification de droit de préférence, qui n’est pas sou- mis à ce délai. L’arrêt retient que l’acquéreur ne respec- tant pas l’obligation de construction avait une obligation de rétrocession, il s ’agissait donc d’une nouvelle vente, à l’occasion de laquelle la mairie pouvait exercer son droit de préférence. Le délai de 5 ans étant prévu pour la faculté de rachat n’était donc pas applicable en l’espèce. Et la commune a pu obtenir gain de cause en dépit du long délai d’inaction après la vente initiale. 21décembre 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O N N T T R R A A T T S S ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Patrimoine immobilier de l’Etat François Baroin indique que désormais le mode de financement le plus courant d’un projet immobilier consiste à vendre les immeubles inutiles (JO Sénat déb. 4 déc. p.11510). Il cite l’exemple de la vente de plusieurs biens utilisé par l’IGN et Météo France, quai Branly pour regrouper les deux organismes dans un immeuble à Saint Mandé. B B R R È È V V E E S S ◆ Étiquette énergie dans les annonces La FNAIM s’engage à ne publier que des annonces avec l’étiquette éner- gie sur son site internet fnaim.fr, conformément à l’obligation qui entre en vigueur le 1 er janvier 2011. ◆ Formation En partenariat avec BNP Paribas Real Estate et Poste Immo, l’ESSEC lance une nouvelle chaire “Immobi- lier et développement durable”. Elle sera dirigée par Ingrid Nappi- Choulet. ◆ Investissement Demessine Benjamin Nicaise, président de Cerenicimo, s’étonne de la suppres- sion par le Sénat le 5décembre du dispositif fiscal Demessine qui favorise l’acquisition de rési- dences de tourisme dans certaines zones de revitalisation rurale. Le groupe considère que c’est la qualité des intervenants qui est en cause et non le statut fiscal lui- même. ◆ Evaluation des prix à par- tir des avant-contrats Le notariat a publié pour la pre- mière fois le 9décembre dernier des statistiques de prix des loge- ments basés sur les avant-contrats de vente et non pas sur les actes authentiques, comme les notaires le font habituellement. La chambre des notaires a établi pour les mois de septembre à novembre2010 un premier indicateur de prix. Cet indicateur “montre que le rythme de la hausse des prix des logements s’est intensifié dans Paris au cours des derniers mois”. Selon la chambre des notaires de Paris, la hausse annuelle des prix pour 2010 devrait atteindre 20%. Le prix moyen devrait atteindre 7500€ le m 2 en fin d’année. Pour l’Ile-de-France, la hausse devrait être moins forte mais dépasser 10% sur 2010 en un an, notamment pour les appartements. Pour la province, la hausse annuelle constatée au 3 e trimestre 2010 est en moyenne de 5,3% pour les apparte- ments et 8,9% pour les maisons anciennes. Le notariat anticipe de fortes hausses (de 10 à 15%) en un an pour des villes comme Rennes, Nantes, Bordeaux, Lyon et Marseille. Fiscalité Fraude fiscale L'article 1741 al. 4 du CGI prescrit au tribu- nal ayant condamné un contribuable pour des faits de fraude fiscale des mesures de publicité; publication au JO et dans des journaux, affichage sur les pan- neaux municipaux et sur la porte exté- rieure de l'immeuble de l'établissement professionnel du contribuable. Le Conseil constitutionnel a déclaré cette disposition non conforme à la Constitution au motif que le juge est tenu d'ordonner la publi- cation du jugement de condamnation, ce qui s'oppose au principe d'individualisation des délits et des peines. (Décision n°2010-72/75/82 QPC du 10décembre 2010, J.O. du 11 déc. 2010, p.21710) Précision sur le Scellier Selon un courrier de François Scellier du 13 décembre 2010, concernant les dispo- sitions transitoires des modifications du régime fiscal qui porte son nom, - si l’acte notarié est signé avant le 31janvier2011 , l’investisseur bénéficie du régime valable pour 2010 soit une réduction d’impôt de 25%, - si l’acte notarié est signé après le 31janvier2011 mais avant le 31mars2011 , l’investisseur ne bénéficie- ra pas du régime valable pour 2010, mais il ne sera cependant pas touché par le rabot de 10% et la réduction de 15% lui sera appliquée. 21décembre 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Les sénateurs ont poursuivi le débat sur le projet de loi de finances le 24novembre. L’article 30 concerne la cession de patrimoi- ne immobilier de l’Etat. Philippe Marini a obtenu le vote d’un amendement (I-26) qui vise à s’en tenir au droit existant selon lequel une fraction du produit des cessions immobilières de l’Etat doit être affectée au désendettement. Les deux exceptions nou- velles qui devaient être créées en faveur des universités et des projets immobiliers du plateau de Saclay sont donc supprimés (JO déb. Sénat 25 nov. p.10642). Philippe Marini a ensuite défendu un amen- dement (n°I-445) avec un triple objectif: trai- ter équitablement le monde HLM avec de justes prélèvements sur les organismes, satisfaire le besoin de financement de l’ANRU et ajuster le financement de l’établissement public de la Société du Grand Paris (p.10662). Le rapporteur général rappelle qu’au lieu d’une CRL assise sur les loyers, système ini- tialement prévu, il a été préféré en commis- sion un prélèvement sur les trésoreries dor- mantes dont l’assiette serait le potentiel financier des organismes. Il propose un sys- tème de financement des organismes HLM à hauteur de 150millions d’euros. Pour le complément il propose, tout en supprimant la taxe sur les plus-values immobilières créées par la loi sur le Grand Paris de créer 3 “wagons de recettes”: - révision de la taxe sur les bureaux en Ile- de-France, - création d’une nouvelle redevance sur la création de bureaux, - nouvelle taxe spéciale d’équipement. François Baroin rappelle les avantages consentis aux organismes HLM et émet un avis défavorable à l’amendement, qui a néanmoins été adopté (p.10668). Jean-Marc Todeschini (SRC) a soutenu un amendement n° I-266 visant à doubler les taux applicables à la taxe sur les logements vacants et un autre (n° I-267) visant à étendre le champ d’application géogra- phique de cette taxe aux trois zones urbaines A, B1 et B2. Dominique Braye observe que cette taxe a montré son efficaci- té puisque, dans les 8 agglomérations dans lesquelles elle s’applique, la vacance a recu- lé plus vite que dans les autres, mais il rap- A A U U S S É É N N A A T T D D É É B B A A T T S S Le PLF au Sénat Les sénateurs ont voté un amendement réformant la taxe sur les bureaux en Ile- de-France pelle qu’est encore attendu le décret qui doit fixer la nouvelle liste des communes éli- gibles à la TLV depuis la loi ENL. L’amendement a été rejeté (p.10676). Puis l’ensemble de cette partie du projet de loi a été voté (p.10728). Autres textes ■ Le PLFSS adopté Le 25novembre, les sénateurs ont examiné le texte de la CMP relatif au projet de loi de financement de la Sécurité sociale. Guy Fischer déplore la mesure qui supprime la rétroactivité du versement des allocations logement (JO Sénat déb. 26 nov. p.10743). Jean-Pierre Fourcade regrette que le taux de la CRDS n’ait pas été augmenté pour per- mettre de réduire le déficit de la sécurité sociale. Le texte de loi a été voté (p.10785). ■ Loi littoral Répondant à une question de René Vestri sur la situation d’un établissement (La Palo- ma) sur la plage de l’Escaletta de St Jean Cap-Ferrat, Nathalie Kosciusko-Morizet indique que le secteur est classé en zone NDL du POS car la plage est située dans un espace remarquable du littoral au sens de l’article L 146-6-1 du code de l’urbanisme et que cet article permet d’implanter des équi- pements légers, ce n’est pas le cas des éta- blissements balnéaires. De plus l’établissement étant sur le domaine public maritime, il doit être converti en installation pouvant être démontée en fin de saison (JO déb. Sénat 27 nov. p.10934). ■ Prélèvement HLM Le 29novembre, les sénateurs sont revenus sur l’article 99 qui concerne notamment le prélèvement HLM. S’agissant du DALO, Philippe Dallier fait observer qu’il n’est pas réaliste de prévoir des crédits de fonctionne- ment en baisse alors que le DALO doit être ouvert en 2012 à l’ensemble des deman- deurs de logements sociaux non satisfaits dans les délais normaux (JO déb. Sénat 30 nov. p.11057). De plus, les condamnations prononcées contre l’Etat augmentent: les astreintes liquidées sont passées de 72860euros en 2009 à 6,7millions d’euros au 30septembre 2010. Leur montant devrait dépasser 10millions d’euros en année pleine estime Philippe Dallier. Dominique Braye souligne les effets très positifs de l’ANRU puisque par exemple le montant total des investissements devrait dépasser 40milliards d’euros, mais il indique qu’un PNRU II ne peut être lancé que si le financement du premier PNRU est assuré (p.11058). Par ailleurs, s’agissant de la politique de la ville, il estime qu’il faut passer d’une logique de zonage à une logique de contractualisa- tion et remplacer les dispositifs existants par u n contrat unique signé entre le maire et le préfet et adossé à la durée du mandat muni- cipal. Thierry Repentin déplore que les orga- nismes HLM soient mobilisés pour compen- ser la diminution des crédits budgétaires issus de l’Etat (p.11059) et il souligne l’effort croissant des collectivités locales en matière de logement: de 430millions d’euros en 2000 à 1,8milliard en 2009. Le coût d’un logement HLM Jean-Marie Vanlerenberghe conteste le prin- cipe que des ménages disposant de res- sources élevées puissent être aidés par la col- lectivité via le PTZ+. S’agissant de la garan- tie des risques locatifs, il indique que 200000 ménages sont couverts par le dispositif GRL mais qu’il faudrait que tous les assureurs le proposent. Il compare le coût d’un loge- ment HLM pour l’Etat, 34500euros, à celui de la subvention d’équilibre par logement couvet par la GRL qui est de 300euros. Et le sénateur de conclure “dans les deux cas, l’aide publique permet de loger une person- ne en situation de précarité; mais vous apprécierez la différence…” (p.11060). Jacques Mézard évoque le risque que consti- tuerait le prélèvement HLM et cite un exemple pour un organisme dont le résul- tant annuel approche 1,3million d’euros, la ponction serait de 1million d’euros. Pour Pierre Jarlier , il serait préférable, plutôt que de se référer à un zonage défini de façon centralisée, de s’appuyer sur les comités régionaux de l’habitat pour définir au plus près du territoire, les besoins en logements. Pour les aides de l’ANAH, il redoute que les nouvelles orientations de l’agence ne dissua- dent les bailleurs de réhabiliter leur parc car la prime de réduction du loyer en zone ten- due risque d’entraîner une diminution du nombre de conventions sociales et ou très sociales dans les zones non tendues (p.11063). Pour faciliter la construction, Charles Revet suggère d’élargir les possibilités de classe- ment des espaces par la procédure de révi- sion simplifiée des documents d’urbanisme. (p.11065). Le nouveau ministre de la ville, Maurice Leroy indique qu’il souhaite mettre en œuvre des expérimentations sur une trentai- 21décembre 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N A A U U S S É É N N A A T T ■ Crédit à la consommation Plusieurs textes ont été publiés concernant le crédit à la consommation ➠ Pour les crédits à la consommation dis- t ribués sur le lieu de vente ou par vente à distance l'emprunteur et le prêteur doi- vent remplir une fiche de dialogue pour apprécier la solvabilité de l'emprunteur. Au-delà d'un certain montant, les données doivent être confirmées par justificatifs: il s'agit du domicile, du revenu et de l'identité de l'emprunteur. (Décret n°2010-1461 du 30novembre 2010 fixant la liste des pièces justificatives prévues à l'article L.311-10 du code de la consomma- tion, J.O. du 2 déc. p.21258). ➠ Un autre décret fixe différents seuils pour le crédit à la consommation. - le seuil à partir duquel les renseigne- ments de la fiche de dialogue doivent être confirmés par un justificatif : 3000euros, - le seuil à parti duquel le prêteur peut demander une indemnité pour rembour- sement anticipé: 10000euros, - le seuil à partir duquel le prêteur doit toujours proposer la possibilité de souscrire un prêt amortissable : 1000 euros. (Décret n°2010-1462 du 30novembre 2010 fixant les seuils nécessaires à l'application des articles6 et11 de la loi n°2010-737 du 1 er juillet 2010 portant réforme du crédit à la consommation, J.O. du 2 déc. p.21259)? ■ Logement social Les règles de fonctionnement des fichiers partagés de gestion de demandes de logement social ont été fixées par arrêté du 25novembre. Le fichier couvre tout le territoire départe- mental (ou régional pour l'Ile-de-France). Les services peuvent confier à l'un d'entre eux ou à un mandataire commun la mis- sion d'enregistrer les demandes. Les demandes sont présentées au moyen du formulaire national unique. La demande a une durée de validité d'un an, la radiation est effectuée par le ges- tionnaire du fichier partagé. Les avis de renouvellement, de radiation pour irrece- vabilité de la demande ou non-réponse à un courrier doivent être envoyés au demandeur par LR AR. Mais il est admis par exemple d'envoyer au demandeur un avis l’invitant à renouveler sa demande, d'abord par courrier simple et, en cas d'absence de réponse dans le délai d'un mois, d'envoyer un courrier recommandé. (Arrêté du 25novembre 2010 relatif au cahier des charges des systèmes particuliers de traitement automatisé de la demande de logement social, J.O. du 3 déc. p.21305). ■ Développement du Plateau de Saclay Une convention du 6décembre 2010 a été conclue entre l'Etat et l'Agence nationale d e la recherche relative au programme d'investissements d'avenir pour l’action «Développement scientifique et technolo- gique du plateau de Saclay». L'opération est dotée d'un milliard d'euros issus du grand emprunt, l'objectif est de « réunir une concentration unique en Europe d'établissements d'enseignement supérieur et de recherche et d'entreprises innovantes ». Les projets attendus sont en majorité des projets immobiliers proposés par des établissements ou groupes d'établissements présents sur le plateau de Saclay ou désireux de s'y établir. Les projets immobiliers doivent être accompagnés d'un projet scientifique et de valorisa- tion. Certains projets pourront se rapporter à des opérations foncières et d'aménagement indispensables à la réali- sation de projets immobiliers et à la trans- formation du site en un lieu vivant, fonc- tionnel et « à la pointe de l'innovation en matière de développement durable ». La convention précise les éléments consti- tutifs des dossiers de programmation et de financement, les critères d'éligibilité et de financement des projets. L'ANR et l'Etat signent avec chaque bénéficiaire une convention précisant notamment le conte- nu du projet et l'utilisation des crédits. (J.O. du 7 déc. 2010, p.21418). ■ Marché de l’électricité La loi sur le marché de l’électricité a été publiée. L'article 5 modifie la loi du 3janvier 2003 relative aux marchés du gaz et de l'électricité de façon à rendre automatique l'application du tarif social de gaz. Il n'est donc plus nécessaire aux intéressés (un mil- lion de foyers) d'en faire la demande. L'article 11 concerne la répartition des frais de raccordement d'une installation de pro- duction d'électricité (art. 4 II modifié de la loi du 10février 2000). L'article 14 vise les bénéficiaires des tarifs réglementés d'électricité et de gaz. Il prévoit trois cas: - les tarifs réglementés de vente de l'électricité bénéficient à leur demande aux consommateurs finals domestiques pour leurs sites souscrivant une puissance infé- rieure ou égale à 36 KVA. C'est le principe de la réversibilité totale, leur permettant de revenir au tarif réglementé. Les consommateurs non raccordés au ne de quartiers, couvrant 300000 habitants afin de relancer la mobilisation des crédits de droit commun dans les contrats urbains de cohésion sociale (p.11067). Benoist Apparu a évoqué la réforme de l’urbanisme “nous consacrerons l’année 2011 à simplifier ce droit pour que la dyna- m ique des projets l’emporte sur la dyna- mique des normes” (p.11069). À l’article 98 , Philippe Dallier soutient un amendement (II-26) il rappelle que l’ANRU dispose d’un besoin de financement de 1,3milliard d’euros en trois ans. Il propose, outre la mesure déjà votée, d’y associer, par une cotisation au FNAL, les employeurs du régime agricole qui, jusqu’à présent, n’y étaient pas soumis. L’amendement, qui a été voté contre l’avis du ministre, devrait rap- porter 53millions d’euros (p.11070). Signalons aussi le vote d’un amendement (n°II-150) présenté par Dominique Braye , qui augmente de 500000euros le budget affecté à l’ANIL et aux ADIL (p.11073). À l’article 99 , qui vise à créer le prélèvement sur les organismes HLM, Thierry Repentin estime que le dispositif voté par l’Assemblée n’est pas satisfaisant. Mais Phi- lippe Dallier et Dominique Braye soutien- nent le principe de la péréquation. Thierry Repentin conteste que les organismes HLM aient oublié leur vocation sociale et indique que 70% des nouveaux entrants ont des res- sources inférieures au plafond PLAI. Le dispositif proposé par la commission porte sur 150millions d’euros et il est calcu- lé sur le potentiel financier de l’organisme. ■ Vente de liste de logements Yannick Bodin critique la pratique de mar- chands de listes et considère que les contrats ne sont pas assez précis pour établir une réelle obligation de respecter le souhait du client (JO Sénat déb. 1 er déc. 2010, p.11095). Le secrétaire d’Etat, Thierry Mariani , rap- pelle que la loi Hoguet impose la conclusion d’un contrat écrit. Mais certains proposant des listes non actualisées, Benoist Apparu a demandé, via le secrétariat d’Etat au com- merce, de mobiliser la DGCCRF pour étendre ses contrôles aux marchands de listes , qui ont débuté le 11octobre. Moraliser la location des microsurfaces Benoist Apparu a demandé à l’UNPI, à l’UNIS et à la FNAIM de lui faire des pro- positions pour moraliser la location des microsurfaces. Il attend également des pro- positions sur la question des marchands de listes. ● réseau métropolitain continental sont dans le même cas. Les autres consommateurs finals domes- tiques et non domestiques bénéficient jus- q u'au 31décembre2015 des tarifs régle- mentés. Pour le gaz, les consommateurs finals domestiques de gaz naturel et les consom- mateurs finals non domestiques de gaz naturel consommant moins de 30000kWh par an et qui en font la demande bénéfi- cient des tarifs réglementés. L'article 18 comporte des dispositions rela- tives au consommateur prévoyant par exemple la réduction à 21 jours du délai de résiliation du contrat en cas de change- ment de fournisseur. L'article 23 concerne la création de taxes communale et départementale sur la consommation finale d'électricité. Enfin, l'article 27 modifie l'article 23 de la loi du 6juillet 1989 et de façon analogue l'article L 442-3 du CCH concernant les charges récupérables . Voté par amende- ment de Thierry Repentin, cet article brise une jurisprudence de la Cour de cassation (10 nov. 2009) qui avait, pour le cas des réseaux de chaleur, indiqué que le bailleur ne pouvait pas récupérer sur le preneur les frais correspondant à une dépense d'investissement. Ces contrats distinguent une partie R1 variable, proportionnelle à la consommation et une partie R2, fixe, let qui comprend de dépenses d'investissement et d'amortissement des installations de chauffage urbain. Or les bailleurs sociaux, qui souhaitaient récupé- rer les deux parties se sont heurtés à l'interprétation de la Cour de cassation (voir le rapport à l'Assemblée de Jean Claude Lenoir, n°2933). Désormais, il sera possible de récupérer la totalité des dépenses réalisées par les bailleurs liés à un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux. Selon le rapport, il s'agit de favoriser le recours à ces réseaux de chaleur, en le rendant plus attractif pour le bailleur. (Loi n°2010-1488 du 7décembre 2010 por- tant nouvelle organisation du marché de l'électricité, J.O. du 8décembre, p.21467) ■ Suspension de l’obligation d’achat de l’électricité L'obligation de conclure un contrat d'achat de l'électricité produite par les ins- tallations, d'une puissance installée infé- rieure ou égale à 12 mégawatts, utilisant l'énergie radiative du soleil est suspendue pour 3 mois à compter du 10décembre 2010. Toutefois, cette suspension ne s'applique pas aux installations dont la puissance située sur la même toiture ou la même parcelle est inférieure à 3kW. Elle ne s'applique pas non plus aux instal- l ations dont le producteur a notifié au ges- tionnaire du réseau, avant le 2décembre 2010, son acceptation de la proposition technique et financière de raccordement au réseau et sous réserve de la mise en ser- vice de l'installation dans un délai de 18 mois à compter de la notification de l'acceptation de la proposition. Après la période de suspension, les demandes suspendues devront faire l'objet d'une nouvelle demande de raccorde- ment. (Décret n°2010-1510 du 9décembre 2010 suspendant l'obligation d'achat de l'électricité produite par certaines installa- tions utilisant l'énergie radiative du soleil, J.O. du 10 déc. p.21598). ■ EIRL: difficulté de l’entrepreneur La loi du 15juin 2010 a autorisé un entre- preneur individuel à affecter à son activité professionnelle un patrimoine séparé de son de son patrimoine personnel, sans création d'une personne morale. A comp- ter de janvier2013, l'entrepreneur pourra constituer plusieurs patrimoines affectés. Mais l'entrepreneur individuel à responsa- bilité limitée (EIRL) peut rencontrer des dif- ficultés. Une ordonnance du 9 décembre - d’une part adapte au patrimoine affecté de l'entrepreneur individuel à responsabili- té limitée les textes sur la prévention et au traitement des entreprises en difficulté (livreVI du code de commerce); - d'autre part, elle harmonise les règles rela- tives au surendettement des particuliers. Dans le code de commerce, il est créé, dans le livreVI un titre VIII concernant les dispositions particulières à l'EIRL (art. L 680-1 à L 680-4 du code de commerce). L'objectif est qu'une procédure qui vise un patrimoine affecté ne doit pas atteindre les autres. À l’inverse, et alors qu'en principe, il ne peut y avoir qu'une procédure collective pour un patrimoine, la loi déroge à ce principe lors- qu'il y a une pluralité de patrimoines. Quant au code de la consommation, le principe est que les règles de surendette- ment ne s'appliquent pas aux personnes relevant des procédures collectives. L'ordonnance déroge à ce principe pour le patrimoine non affecté à l'activité profes- sionnelle (art. L333-7). (Ordonnance n°2010-1512 du 9décembre 2010 portant adaptation du droit des entre- prises en difficulté et des procédures de trai- 21décembre 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T É É Majoration des rentes viagères > L’arrêté du 30novembre 2010 a fixé le plafond de ressources de l'année 2009 applicable en 2011 pour l'octroi des majo- rations aux rentes viagères constituées à compter du 1 er janvier 1979. Le plafond de ressources brutes de l'année 2009 applicable en 2011 pour l'octroi des majorations aux rentes viagères consti- tuées à compter de 1979, auprès de la Caisse nationale de prévoyance, des caisses autonomes mutualistes et des compagnies d'assurance-vie, est fixé à 16 714 € pour une personne seule et à 31 770 € pour un ménage. (J.O. du 7 déc. p. 21416) >Les taux de majoration sont par ailleurs fixés par un autre arrêté : C C H H I I F F F F R R E E S S Naissance de la rente Taux de majoration Naissance de la rente Taux de majoration avant 1/8/14 101019,2 % 1985 55,0% du 1/8/14 au 31/12/18 57684,8% 1986 52,4% du 1/1/19 au 31/12/25 24235,0% 1987 48,8% du 1/1/26 au 31/12/38 14825,5% 1988 45,4% du 1/1/39 au 31/8/40 10673,4% 1989 42,1% du 1/9/40 au 31/8/44 6459,1% 1990 38,2% du 1/9/44 au 31/12/45 3137,9% 1991 34,9% 1946 - 1948 1464,5% 1992 31,5% 1949 - 1951 792,9% 1993 28,9% 1952 - 1958 575,7% 1994 26,7% 1959 - 1963 463,7% 1995 24,2% 1964 - 1965 433,4% 1996 22,4% 1966 - 1968 408,5% 1997 20,8% 1969 - 1970 380,8% 1998 19,6% 1971 - 1973 329,4% 1999 19,1% 1974 228,3% 2000 17,4% 1975 210,3% 2001 15,4% 1976 - 1977 183,7% 2002 13,5% 1978 163,4% 2003 11,7% 1979 140,1% 2004 9,8% 1980 113,2% 2005 7,9% 1981 89,1% 2006 5,9% 1982 75,3% 2007 4,2% 1983 66,8% 2008 2,7% 1984 59,5%20091,5% (Arrêté du 30novembre 2010 portant majoration de certaines rentes viagères, J.O. du 7 déc. 2010, p.21416). tement des situations de surendettement à l'entrepreneur individuel à responsabilité limitée, J.O. du 10 déc. 2010, p.21613). 21décembre 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Justice : Benoît Guérin est nommé conseiller budgétaire de Michel Mercier. (Arrêté du 26novembre 2010, J.O. du 30 nov. @). ➠ Culture : à noter parmi les nominations au cabinet de Frédéric Mitterrand celle d 'Ann-José Arlot comme conseillère en charge de l'architecture, du Grand Paris, des grands projets, de l'inspection généra- le des affaires culturelles et des études. (Arrêté du 29novembre 2010, J.O. du 1 er déc. @) . ➠ Budget : sont nommés au cabinet de François Baroin: Claude Wendling , direc- teur adjoint du cabinet, en charge du bud- get et des comptes publics, Stéphane Juvigny , directeur adjoint du cabinet, Ludovic Guilcher , directeur adjoint du cabinet, en charge de la réforme de l'Etat et de la politique immobilière, Blaise-Phi- lippe Chaumont, conseiller fiscal, Marion Dewagenaere, conseillère technique collec- tivités locales, justice, développement durable, énergie et transports, Arnaud Jul- lian, conseiller technique notamment en charge du logement, Vincent Petit, conseiller technique, adjoint au conseiller fiscal et Christophe Pacohil chef de cabinet de François Baroin. ( Arrêtés du 3décembre 2010, J.O. du 8 déc. @) ➠ Logement : sont nommés au cabinet de Benoist Apparu: Nadia Bouyer , directrice du cabinet, Fabien Métayer, chef de cabi- net, conseiller auprès du secrétaire d'Etat, Jérôme Mat, chef adjoint de cabinet, Franck Thiebaux, Conseiller communica- tion/presse, Mickaël Brun, conseiller parle- m entaire et Martin Choutet, conseiller technique. (Arrêté du 15novembre 2010, J.O. du 10 déc. @). ➠ Ecologie : Sont nommés au cabinet de Nathalie Kosciusko-Morizet: Jean-Marie Caillaud et Jérôme Peyrat (conseillers auprès de la ministre), Pascal Berteaud, Jean-Marie Durand, Nadia Bouyer et Michel Aymeric (directeurs adjoints), Pierre Bonis (chef adjoint de cabinet), Laurent Amar, Eric Banel, Anne Dorsemaine, Emmanuelle Gay, Philippe Moncourrier, Jean-François Pradeau, Alexandre Valot et Patrick Vauterin (conseillers) et Antoine Cordier, Anne Laurent, Emmanuel Moreau, Alexis Rouque et Arnaud Tomasi (conseillers techniques). (Arrêté du 15novembre 2010, J.O. du 10 déc. @). ➠ Economie : à noter parmi les nomina- tions au cabinet de Christine Lagarde, celles de Blaise-Philippe Chaumont, conseiller politique fiscale et de Maxence Delorme, conseiller juridique. (Arrêté du 8décembre 2010, J.O. du 11 déc. @). Préfets et administration centrale ✓ Michel Camux est nommé préfet de la région Centre, préfet du Loiret et Pierre Dartout est nommé préfet du Val-de-Mar- ne. (Décrets du 9décembre 2010, J.O. du 10 déc. @). ✓ Emmanuel Berthier est nommé délé- gué interministériel à l'aménagement du territoire et à l'attractivité régionale. (Décret du 9décembre 2010, J.O. du 10 déc. @). Organismes publics ✓ HALDE : Eric Molinié est nommé prési- dent du collège de la Haute Autorité de lutte contre les discriminations et pour l'égalité. (Décret du 10décembre 2010, J.O. du 11 déc. p.21681). Conventions collectives ➠ Avocats salariés : Il est envisagé l’extension de l’accord n°11 du 22octobre 2010 portant sur les salaires. (Avis publié au J.O. du 4 déc. p.21356) ➠ Personnels salariés des cabinets d’avocats : Il est envisagé l’extension de l’avenant n°99 du 22octobre 2010 sur les salaires. (Avis publié au J.O. du 8 déc. p.21516) ➠ Economistes de la construction et métreurs-vérificateurs : l’avenant n°7 du 9décembre 2009, relatif au régime de pré- voyance, à l'avenant n°4 du 20janvier 1999 a fait l’objet d’un arrêté d’extension (du 7décembre 2010, J.O. du 11 déc. p.21709). Réglementation ■ Meublés de tourisme Le cahier des charges, joint en annexe de l'arrêté du 6décembre définit le niveau de certification à atteindre pour effectuer les visites de contrôle des meublés de touris- me, en application de l'article D 324-6-1 du code du tourisme. (Arrêté du 6décembre 2010 fixant le niveau de certification de la procédure de contrôle des meublés de tourisme par les organismes réputés détenir l'accréditation, J.O. du 11 déc. p.21694). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 419 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 18 janvier 2011 (Paris 8 e ). “ 2011 l’année des possibles ” : la matinée prospective de l’IEIF. Avec en début de matinée, François Heis- bourg (Fondation pour la recherche stratégique). Tél. : 01 44 82 63 63. www.ieif.fr ✦ 27 et 28 janvier 2011 (Eurosites Paris 8 e ). “ Assemblée générale de l’Union Nationale des Géomètres Experts ”. Contact@unge.net. 21décembre 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E C C O O N N T T R R A A T T D D E E P P E E R R F F O O R R M M A A N N C C E E É É N N E E R R G G É É T T I I Q Q U U E E À ce jour, le droit français ne définit pas le contrat de performance énergétique (CPE). Le droit communautaire vient à notre secours dans une directive du 5avril 2006 (art. 3 j) relative à l’efficacité et aux services énergétiques (lire encadré). Mais le droit français assure la promotion de ce contrat par différents biais. Deux exemples: la loi Grenelle I a adapté le droit de la commande publique en élargissant le champ du PPP aux objectifs de diminution de la consommation d’énergie. La loi Gre- nelle II a fait référence, pour la première fois, au contrat de performance énergé- tique en introduisant dans la loi de 1965 sur la copropriété l’obligation de réaliser un DPE et, lors de l’assemblée des copro- priétaires qui suit, l’obligation de porter à son ordre du jour “la question d'un plan de travaux d'économies d'énergie ou d'un contrat de performance énergétique” (art. 24-4). Florence Chérel (Herbert Smith) souligne que le contrat de performance énergétique est un instrument qui a été créé par les opérateurs privés mais que, pour le secteur public, il faut passer par les contraintes soit du marché public soit du PPP. Or le parte- nariat public privé est un contrat global qui impose un coût de procédure très lourd, de l’ordre de 200000euros pour le choix du prestataire ce qui, de fait, le réserve aux maîtres d’ouvrage d’une certaine envergu- re. Pour le secteur public, Hélène Abel, respon- sable du secteur Bâtiment public de l’Etat (MEEDM) indique que le CPE peut avoir un objectif politique comme par exemple la promotion de la filière bois dans une région. Dans le cadre du plan Bâtiment Grenelle, elle indique que la RT 2012 a sus- cité une forte mobilisation de tous les acteurs. Pierre Nicolas Sanzey (avocat, Herbert Smi- th) ajoute que le CPE peut trouver sa place tant pour un immeuble existant que pour une construction neuve. Le contrat peut se traduire par une prestation de travaux, mais aussi, par exemple; de formation. Hélène Abel indique que “l’Etat se mobilise à sa vitesse, mais en masse” citant quelques exemples: la Ville de Puteaux a signé un contrat portant sur 37 bâtiments visant une économie d’énergie de 34%. Le retour sur investissement du projet (1 million d’euros) est prévu en 5 ans. En Alsace, un contrat a été conclu entre la Région et une société (constituée entre la CDC et Cofely groupe Suez) pour le financement, la conception, la construction et l’exploitation des équipe- ments énergétiques de 14 lycées. L’investissement porte sur 30millions d’euros, il vise une réduction de 35% de la consommation d’énergie. La durée du contrat est de 20 ans. Eric Mazoyer (Bouygues Immobilier), obser- vant le caractère “usine à gaz” du PPP, sou- haite que le CPE soit un outil simple. Pierre Nicolas Sanzey indique qu’il existe un clausier qui provient de l’administration. Il permet par exemple de définir la situation de l’immeuble, la garantie de performance, la durée du contrat, la période de réglage, le partage des risques, les mesures de consommation, etc. La garantie de perfor- mance est mesurée par rapport à un objec- tif. Eric Mazoyer souligne tout l’intérêt de la mise en place du monitoring d’un bâti- ment. La première année permet d’obtenir les données de départ de la consomma- tion, cette mise en place permet de faire chuter de 15 à 20% la consommation et d’assurer un retour sur investissement entre 4 à 5 ans. Il reste à savoir si ces contrats vont se tra- duire en valeur verte. Eric Mazoyer se demande si cela va se traduire dans le taux de capitalisation de l’immeuble de Vélizy (voir encadré). Pierre Nicolas Sanzey ajoute que les banques doivent étudier l’incidence de ces performances sur la valeur des immeubles, et donc de leur financement. Le CPE se développe dans le public et dans le secteur privé Quel bilan pour le développement du contrat de performance énergétique ? Réunis le 14décembre, par le cabinet d’avocats Herbert Smith, des représen- tants des secteurs public et privé font part de leur expérience… positive. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E Définition du CPE “Un accord contractuel entre le bénéficiaire et le fournisseur d’une mesure visant à améliorer la performance énergétique, selon lequel les investissements dans cette mesure sont consentis afin de parvenir à un niveau d’amélioration de l’efficacité énergétique qui est contractuellement défini”. Un exemple de CPE: l’immeuble à Vélizy à énergie positive, garantie “Green Building Meudon” est un immeuble de bureaux de 23000m 2 sur 7 étages avec 392 parkings (imposés par le PLU). C’est le premier immeuble de cette envergure à être à énergie positive. En effet, visant une baisse de 65% par rap- port à la norme de la RT 2005, il doit consommer 40kWh/m 2 /an mais produire 63kWh. Cet objectif doit être atteint grâ- ce à la fabrication d’une coque du bâti- ment très performante et l’installation d’une technologie associant une centrale de production d’énergie avec un parc de panneaux photovoltaïques et une chau- dière à cogénération fonctionnant avec de l’huile végétale. L’intégration des pan- neaux au bâti permet d’obtenir le meilleur tarif de rachat d’électricité par ERDF. L’objectif de Bouygues Immobilier était de construire un immeuble dont l’exploitation revienne moins cher, même si le coût de construction est supérieur. Le coût d’utilisation, loyer compris, revient à 287 € par m 2 au lieu de 302 € pour un immeuble actuel (voir tableau). Le surcoût de l’opération est estimé à 18% par rap- port à une construction réalisée en THPE. Un contrat est conclu à quatre partenaires: le promoteur (Bouygues, actuel propriétaire), l’investisseur (en cas de revente), l’utilisateur (Stéria) et l’entreprise mainteneur du CPE (Exprimm). Le contrat est conclu pour 9 ans. Exprimm garantit les coûts d’exploitation, de la maintenance et les niveaux de consommations et de produc- tion d’énergie, pour des conditions d’occupation prédéfinies (plages horaires d’occupation, température…). Le système fonctionne avec un bonus mauls: si le forfait est dépassé du fait d’une mauvaise gestion de l’exploitation, le dépassement est pris en charge par l’exploitant. S’il est dépassé en raison d’une dérogation de l’utilisateur aux règles d’utilisation, c’est lui qui prend en charge le surcoût. En revanche, si la consommation est inférieure au forfait, le bonus est partagé entre l’utilisateur et Exprimm. En € HT/m 2 Immeuble actuel Immeuble RT 2005 Green Office ® Loyer 210 225 235 Charges + exploi- tation énergétique 92 67 52 Coût global (loyer + énergie) 302 292 287 Source : Bouygues Immobilier
