– 2 – Analyses – débats –
Rencontre : La bonne échelle de l’urbanisme :
Congrès : La FNAIM réclame un statut du bailleur privé
Copropriété : L’ARC lance une pétition en faveur du compte séparé
– 5 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Bail pour un terrain nu / Révision triennale :
dispositions d’ordre public
– 5 – Analyse
Virginie Bouet (Moisand Boutin) : Attention au caractère automatique de la clause résolutoire dans les baux commerciaux
– 6 – Au Parlement –
Suite des débats sur le projet de loi de finances
– 8 – Etudes –
Logement : la hausse des prix n’est pas générale en Europe
Forum IPD : Intégrer l’OPCI dans des produits retraite
– 10 – Analyses – débats –
Elise Klein Wassink (Title Protection Europe) et Pierre Tallot (Taylor Wessing ) : l’assurance titre : une protection efficace pour vos transactions
Débat de l’ANIL : La crise du logement : quoi de neuf ?
Chambre FNAIM Paris : Du propriétaire parisien au Grand Paris
Pour l’UMF et le SNAL : la maison doit redevenir une solution urbaine
■ ANALYSÉ ■ > > Virginie Bouet (cabinet Moisand Boutin) revient sur un arrêt de la Cour de cassation et invite les contractants à prêter attention au caractère automatique de la clause réso- lutoire dans les baux commerciaux (p.5). > > La hausse des prix des logements est forte en Europe, mais ce n’est pas le cas dans tous les pays de l’Union et notamment en Allemagne: cette analyse du Crédoc a été présentée à l’occasion des Entretiens de l’Anah (p.8). > > L’assurance titre peut servir de protection complémentaire pour les transactions immobilières: Elise Klein Wassink (Title Pro- tection Europe) et Pierre Tallot (Taylor Wes- sing) en présentent les caractéristiques et les avantages (p.10) ■ DÉCLARÉ ■ > > Benoist Apparu a déclaré aux agents immobiliers réunis en congrès par la FNAIM que la réforme de la loi Hoguet ne se ferait pas contre la profession (p. 3). ■ ÉLU ■ > > Alain Cacheux a été élu président de la Fédération nationale des Offices publics de l’habitat. ■ PROPOSÉ ■ > > Plusieurs professionnels de l’OPCI esti- ment que cet outil pourrait utilement être intégré dans des produits retraite. Une posi- tion présentée lors du 7e forum de l’OPCI animé par IPD (p.9). ■ DÉCRYPTÉ ■ > > Hugues Périnet Marquet a présenté son décryptage personnel de la loi sur le Grand Paris lors d’un débat proposé par la chambre FNAIM Paris-Ile-de-France. Des commentaires très éclairants sur l’évolution du droit de l’urbanisme (p.12). Quelle réforme pour la loi Hoguet? A lors que circule un avant-projet de loi de réforme de la loi Hoguet, il se pose la question de l’objet et du contenu de cette réforme. Lors de la clôture de son 66 e congrès à Paris ce 7décembre, le président de la FNAIM, René Pallincourt, a réclamé une phase de concertation, se disant vexé que les professionnels n’aient pas été consultés sur le premier avant-pro- jet de réforme. Benoist Apparu a été très réconfortant à leur égard, affirmant que la réforme ne se ferait pas contre les pro- fessionnels et qu’il allait rencontrer le nouveau garde des sceaux, Michel Mercier à ce sujet, tout en indiquant aussi qu’il fallait ras- surer les copropriétaires. C’est dire que l’ampleur de la réforme est donc encore assez délicate à cerner, d’autant que le change- ment de ministre à la tête de la chancellerie, n’est pas un facteur d’accélération de la réforme. Les professionnels devraient présenter un front uni avec le regroupement des principaux syndicats dans le cadre des Etats généraux des professions immobilières. Quant aux coproprié- taires, ils sont pour l’heure plus discrets, à l’exception notable de l’ARC qui lance une pétition pour obtenir au minimum que soit rendu obligatoire le compte bancaire séparé, sans dérogation possible. Plaidant pour un statut du bailleur privé, René Pallincourt reprend par ailleurs une idée ancienne. Souvenons-nous: en 1997 lors d’un congrès à Paris, Philippe Pelletier, alors président de l’UNPI, présentait la même idée devant ses adhérents. Tirant exemple de l’Allemagne, il préconisait de moduler l’avantage fis- cal du bailleur sur le degré social de la location. La FNAIM reprend donc à son compte (au nom des bailleurs) cette proposi- tion. Le contexte fiscal n’est pas exactement propice à un nouvel avantage fiscal, ce qu’à fait observer Benoist Apparu, mais le ministre s’est dit ouvert à une meilleure utilisation des finances publiques pour plus d’efficacité… A utre débat tout à fait intéressant, dont les aspects ont notamment été évoqués lors du débat de l’ANIL le 1 er décembre c’est l’impact des aides au logement sur le marché. Claude Sad- doun par exemple indique que la solvabilité additionnelle des années 2000 à 2007 a été captée par le marché. Cette question traverse aussi les débats parlementaires sur le PTZ: pourquoi aider massivement à l’accession si l’aide se retrouve en hausse de prix? Benoist Apparu reconnaît que si c’est ce qui se passe “nous auront tout perdu” (lire page 3 son intervention à la FNAIM). Le nouveau PTZ+ échappera-t-il à cet écueil? ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO spécial 33 1 4 DECEMBRE 2010 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Analyses - débats - Rencontre : La bonne échelle de l’urbanisme: Congrès : La FNAIM réclame un statut du bailleur privé Copropriété : L’ARC lance une pétition en faveur du compte séparé - 5 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Bail pour un terrain nu / Révision triennale: dispositions d’ordre public - 5 - Analyse Virginie Bouet (Moisand Boutin): Attention au caractère automatique de la clause résolutoire dans les baux commerciaux - 6 - Au Parlement - Suite des débats sur le projet de loi de finances - 8 - Etudes - Logement : la hausse des prix n’est pas générale en Europe Forum IPD : Intégrer l’OPCI dans des produits retraite - 10 - Analyses - débats - Elise Klein Wassink (Title Protection Europe) et Pierre Tallot (Taylor Wes- sing ) : l’assurance titre: une protection efficace pour vos transactions Débat de l’ANIL: La crise du logement: quoi de neuf ? Chambre FNAIM Paris: Du propriétaire parisien au Grand Paris Pour l’UMF et le SNAL: la maison doit redevenir une solution urbaine S O M M A I R E E D I T O R I A L N u m é r o s p é c i a l : a n a l y s e s e t d é b a t s 14décembre 2010 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A N N A A L L Y Y S S E E S S - - D D É É B B A A T T S S La FNAIM réclame un statut du bailleur privé René Pallincourt demande une concertation pour la réforme de la loi Hoguet, et plaide pour un statut du bailleur privé, lors du congrès de la FNAIM le 7 décembre. D’emblée, René Pallincourt a pris posi- tion en faveur de la réforme des aides au logement qui figure dans le PLF 2011 car les professionnels sont “favorables à une réforme simple et en faveur de ceux qui en ont le plus besoin”. Mais il modère immédiatement son pro- pos en alertant le ministre: il ne faudrait pas que la prochaine réforme reprenne d’une main ce que les pouvoirs publics ont accordé d’une autre! En effet, s’agissant de la réforme de la fiscalité du patrimoine, il relève que le Gouvernement souhaite taxer plus lour- dement la détention du patrimoine. Or “il n’y a pas d’investissement locatif pri- vé sans incitation fiscale” affirme René Pal- lincourt. Partant de ce constat, la FNAIM plaide pour un “statut du bailleur privé” selon lequel l’avantage fiscal consenti au bailleur serait proportionnel à l’effort social qu’il consent pour le choix de son locataire ou le niveau du loyer pratiqué. Renouant avec l’actualité immédiate, il souligne que ce statut du bailleur privé prendrait tout son sens en étant combiné avec la GRL. Or la GRL “n’a pas trouvé son public”. Et l’amendement voté au Sénat dans la nuit du samedi 5 décembre (instaurant une taxe sur l’assurance) ne laisse rien présager de bon. La FNAIM reconnaît que seules trois compagnies d’assurance s‘étant engagées dans le dis- positif, il faudrait généraliser le disposi- tif, mais sans l’imposer. Pour René Pallin- court, la combinaison de la GRL et du statut du bailleur privé permettrait de lutter efficacement contre les loyers excessifs pratiqués pour les petites sur- faces. S’agissant des prix des transactions, la FNAIM considère que si les prix ont plus que doublé en dix ans, et donc augmen- té bien plus vite que les revenus, le mar- ché n’a pas pour autant été bloqué, grâ- ce aux conditions de crédit qui ont resol- vabilisé la clientèle. René Pallincourt estime qu’actuellement, la hausse des prix va s’essouffler car elle ne pourra pas être compensée par une nouvelle baisse des taux d’intérêt. La bonne échelle de l’urbanisme Lors d’un débat organisé le 2 décembre sur “la bonne échelle de l’urbanisme” par l’Ajibat (association de journalistes), deux élus ont donné leur vision de l’organisation territoriale: - Dominique Braye, secrétaire national de l'Association des Communautés de France (ADcF), rapporteur de la loi Grenelle 2 et président de la communauté d'agglomération Mantes-en-Yvelines et - Corinne Casanova, vice-présidente char- gée de l'habitat et de l'urbanisme, à la communauté d'agglomération du Lac du Bourget (Savoie). ■ La crainte des élus Dominique Braye reconnaît que tout le monde admet que la réflexion doit se faire à un périmètre suffisamment large, mais que les élus sont actuellement déboussolés par la réforme des collectivités territoriales. En effet, ils craignent qu'on leur enlève la compétence d'urbanisme. Le sénateur indique aussi que nous allons vers une réforme qui favorise un urbanis- me de projet. Car il faut que les règles soient plus souples, les documents d'urbanisme moins figés et n'empêchent pas la réalisation des projets de construc- tion. La difficulté est cependant de trouver un équilibre entre un texte qui prévoit tout et qui est donc très contraignant et un texte qui prévoit peu de choses et qui risque alors d'être détourné. Corinne Casanova explique que la commu- nauté d'agglomération du lac du Bourget était précédée d'un syndicat intercommu- nal créé en 1953 à l'initiative d'un maire qui souhaitait assurer une protection du patrimoine commun que constituait le lac du Bourget. Dans le débat en cours, Dominique Braye indique que ceux qui défendent le pouvoir communal, les « communalistes » accep- tent l'idée du PLU intercommunal mais à condition que le territoire intercommunal soit pertinent. Le but serait de pouvoir éla- borer tous les documents (plan local d'urbanisme, plan local de l'habitat, plan de déplacement urbain…) à la même échelle. Il va aussi falloir intégrer le nou- veau document d'aménagement commer- cial. Corinne Casanova constate que, dans son secteur, les élus sont peu favorables à la fusion du PLU avec le PLH. Mais il faut aussi tenir compte des projets de plus grande envergure. Ainsi, la com- munauté d'agglomération de Mantes, qui regroupe 85000 habitants mais devrait d'ici quelques années ans en accueillir 125000, doit-elle intégrer la dynamique du Grand Paris et l'aménagement de la liaison Paris-Le Havre. ■ Rééquilibrer les richesses La dynamique de regroupement des com- munes de Mantes est intéressante: elle permet à la fois de défendre la ruralité des plateaux du Vexin et de soutenir le déve- loppement des zones urbaines. Cela per- met aussi d'assurer une plus juste réparti- tion des équipements publics. Lorsqu'une commune a accepté d'accueillir un centre de traitement des déchets par exemple, c'est une autre qui sera sollicitée lors de l'installation d'un autre équipement dont les habitants ne veulent pas spontané- ment. Il faut savoir jouer avec le respect de la compétence des élus. Corinne Casanova en donne un exemple avec la création des corridors biologiques qui s'est faite dans la concertation. La loi prévoit que la trame verte est prise en compte par les docu- ments d'urbanisme. L’élue pensait qu'il serait plus facile de la mettre en place si la loi avait imposé que le document d'urbanisme soit obligatoirement compa- tible avec la trame verte, mais elle a constaté au contraire que cette simple nécessité de « prise en compte » avait au contraire facilité l'établissement de la concertation entre les élus des différents territoires de la communauté d'agglomération. Dominique Braye ajoute que c'est tout l'avantage d'avoir un mélange de com- munes qui rencontrent des problèmes dif- férents: cela permet de gommer les handi- caps et de rééquilibrer les richesses. Le fait de regrouper des communes rurales et des communes urbaines est donc une bonne chose. Il considère que d'ici cinq ans, les PLU intercommunaux seront une réalité. ■ Le droit de l'urbanisme n'est pas le droit des sols Le blocage vient du fait que les élus confondent le droit de l'urbanisme et le doit des sols. Or si la compétence d'établir les documents d'urbanisme est transférée à un niveau intercommunal, cela ne prive pas le maire du pouvoir d'accorder les per- mis de construire sur le territoire de sa commune. Le président de la FNAIM a évoqué briè- vement deux autres points; - D’une part il souhaite que l'obligation d’affichage des résultats du DPE dans les a nnonces immobilières s’applique de façon identique à tous les intermédiaires immobiliers, - D’autre part il déplore que les profes- sionnels qui ne manient pas de fonds aient été dispensés d'obligation d’assurance pour raison de transposition de directive: il y voit un nivellement par le bas des professions. Enfin, point essentiel, il a fait part de sa “vexation” que la Chancellerie ait rédigé un avant-projet de réforme de la loi Hoguet “ sans aucune concertation avec les organisations profession- nelles ”. Pourtant, clame René Pallincourt, “nous appelons de nos vœux une réforme de la loi Hoguet”, mais nous voulons “une vraie concertation” et non “d’un texte rédigé à la va-vite sous la pression d’un organisme qui bouffe du syndic”. Au soutien de sa volonté de concertation, il évoque l’initiative conjointe d’UNIS, du SNPI et de la FNAIM des états généraux des professions immobilières… ■ Benoist Apparu se pose en défenseur des professionnels Le secrétaire d’Etat au logement se veut rassurant: “je ne souhaite aucune stigma- tisation de vos professions”. Il commence par rappeler les objectifs de la réforme des aides au logement; simpli- fier, favoriser la construction dans les sec- teurs où les besoins sont les plus forts, s’adapter à la réalité des marchés, etc. Sur ce point, il indique par exemple que les montants de prêts ont donc été rééva- lués. Mais il reconnaît: “ si le dispositif se retrouve dans les prix, nous aurons tout perdu ”. L’analyse qu’il fait de l’évolution des prix diffère quelque peu de celle de la FNAIM, car il estime que l’allongement de la durée des prêts n’est pas une bon- ne nouvelle pour les emprunteurs et il observe qu’actuellement seuls les plus riches peuvent continuer à acheter. Pour la réforme de la fiscalité du patri- moine, Benoist Apparu indique que le Premier ministre a installé le 6décembre le groupe de vingt parlementaires qui doivent travailleur sur la réforme de la fiscalité du patrimoine. Si l’objectif est de fiscaliser davantage les revenus du patrimoine plutôt que le patrimoine lui-même, il n’y a pas encore de points pré-arrêtés. Répondant à la formule du président Pal- lincourt suivant laquelle Il n’y a pas d ’investissement locatif privé sans incita- tion fiscale, le ministre estime au contrai- re qu’on ne peut pas imaginer en perma- nence de nouveaux dispositifs d’aide, car si on veut évier de prendre la direction de la Grèce, il faut être vigilant sur les dépenses fiscales nouvelles. On peut donc analyser les dispositifs et les faire évoluer pour qu’ils soient plus efficaces, mais il faut dépenser moins. S’agissant de la GRL, il affirme “j’y crois beaucoup, mais elle ne marche pas”. On espérait 400000 contrats GRL en 2010 et on va atteindre seulement 60000. Pour Benoist Apparu, il faut que les assurances s’engagent. Réformer les conditions de la GRL oui, mais taxer la GLI, non: le ministre indique que le Gouvernement n’est pas favorable à la taxation de la GLI qui vient d’être adoptée par le Sénat. Il souhaite qu’une autre solution soit adoptée en commission mixte paritaire. Quant à la réforme de la loi Hoguet , Benoist Apparu reconnaît qu'elle est vécue comme une agression par la FNAIM. Mais le ministre a été très rassu- rant vis-à-vis des agents immobiliers “ce n’est pas l’intention du Gouvernement, je suis là pour défendre votre profession” et encore “ on ne réformera pas contre une profession ”. Le secrétaire d’Etat indique qu’il va ren- contrer le nouveau ministre de la justice. et que “nous avons besoin de ce texte pour rassurer les copropriétaires” et assu- rer la pérennité de la profession. Enfin, rappelant que le chef de l’Etat a souhaité une réforme de l’urbanisme , il insiste sur le fait qu’il faut produire davantage de logements dans les zones tendues et qu’il faut donc pour cela pro- duire du foncier et en conséquence sim- plifier le droit de l’urbanisme et le droit de la construction. En effet, ajoute-t-il, le coût de construction est supérieur de 30% à ce qu’il est en Allemagne. “Révolution ou évolution” tel était le thème de la table ronde de ce congrès de la FNAIM. Voici quelques éléments mis en avant par les intervenants. Le thè- me de la GRL était très présent et de façon plus générale celui de l’impact des aides; il s’agit d’éviter que l’apport d’argent public sur le secteur, soit simplement absorbé par le marché. Gilles Ricour de Bourgies , président de la chambre FNAIM Paris, observe que le sys- tème GRL est trop compliqué, mais que répondre par une taxation n’est pas la bonne solution. Quant à Jérôme Bédier , il le dit tout net “ il n’y aura pas de GRL 3 , il faut que la GRL 2 fonctionne bien”. Pour cela, le président d’Action Logement, indique que le système doit être suffisam- ment mutualisé et il faut que les bailleurs soient incités à bien gérer le risque. Il faut que l’ensemble des assureurs entrent dans le système, pour éviter la taxe. Dominique Braye présente les objectifs de la réforme de l’ANAH , articulée en trois axes; lutter contre l'habitat indigne, rétablir l’équilibre de la situation des aides en faveur des propriétaires occu- pants et recentrer les aides accordées aux propriétaires bailleurs vers les logements les plus dégradés. S’agissant des propriétaires occupants modestes, l’accent est mis d’une part sur la rénovation thermique (pour laquelle le programme “Habiter mieux” a permis la mobilisation de 500millions d’euros du programme investissements d’avenir, dit grand emprunt) et d’autre part sur l’adaptation des logements au vieillisse- ment de la population. Quant aux bailleurs, ayant constaté que les aides aux petits travaux n’avaient pas beaucoup d'effet de levier, l’ANAH a décidé de recentrer l’octroi de subven- tions sur les travaux les plus importants en insistant sur une éco-conditionnalité et sur la contrepartie sociale avec mise en place de conventionnement. Du point de vue de la répartition géogra- phique des aides, l’accent est mis, en zones non tendues, sur les logements les plus dégradés et, en zones tendues, sur les logements intermédiaires. Pour le PTZ+, Dominique Braye soutient vigoureusement la réforme, il estime, reconnaissant qu'aucun dispositif n'est parfait, qu'il pourra y avoir des effets d'aubaine, mais uniquement à la marge. Mais il insiste surtout sur le fait que le problème central est le foncier et que l'Etat doit mettre sur le marché de nom- breux terrains. Marie-Noëlle Lienemann , ancien ministre du logement, reconnaît que le statut du 14décembre 2010 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A N N A A L L Y Y S S E E S S - - D D É É B B A A T T S S bailleur privé est une bonne idée et mili- te (depuis longtemps) pour une garantie des risques locatifs qui soit la plus univer- selle possible. Mais elle constate que « toutes les aides ont été absorbées par le marché » et qu'il faut donc encadrer les loyers et les prix. Elle observe aussi que le fait d'apporter davantage de fon- cier pour construire davantage ne pro- voque jamais de baisse des prix. Enfin, s'agissant du parc HLM, elle indique qu'il manque des logements HLM: le parc n'augmente plus alors que le nombre de demandeurs progresse. Nous avons donc de besoin de construire des logements très sociaux alors que le nouveau prélèvement sur les organismes HLM va obérer les capa- cités financières des organismes. Dominique Braye lui rétorque que la ponction de 150millions est un mécanis- me de péréquation qui vise à prélever des sommes sur les « dodus dormants », organismes qui disposent de trésorerie et qui n’investissent plus et qui permettra de financer la construction par d'autres orga- nismes, là où existent des besoins. ■ Foncier: question centrale Michel Piron , président du CNH, est aussi très favorable à la réforme des aides et insiste également sur le besoin de foncier. Il relève qu'il n'y a pas une crise du logement mais des crises du logement et se demande: jusqu'où aider les accédants sans alimenter la hausse des prix? Pour le dépu- té, la crise est une crise d'aménagement du territoire et de planification foncière. Gilles Ricour de Bourgies attire l'attention des politiques sur la nécessaire stabilité des dispositifs; « la meilleure idée ne vaut rien si elle n'est pas pérenne ». Évoquant les enjeux de la réforme fiscale à venir, Michel Piron rappelle que le bouclier fiscal coûte 700millions, mais que l'ISF en rapporte 3,7milliards. Il reconnaît que le bouclier fiscal est perçu comme injuste car 6% des bénéficiaires encaissent 66% des restitutions. Quant à l'ISF, il frappe aveu- glément le patrimoine indépendamment des revenus. D'où la proposition de supprimer bouclier fiscal et ISF et de rapprocher l'impôt sur les revenus du patrimoine de l'impôt sur les revenus du travail. La taxation des plus- values financières est augmentée de 8%, celle des plus-values immobilières de 3%. Pour le député, la taxation est donc moindre car il s'agit de plus-values de long terme et qu'il ne faut pas trop taxer si on veut attirer des investisseurs institutionnels vers l'immobilier. ● 14décembre 2010 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I N N I I T T I I A A T T I I V V E E S S L’ARC lance une pétition en faveur du compte séparé Déplorant que l’avant-projet de loi de réforme de la loi Hoguet ne comprenne plus d’obligation pour les syndics de copropriété d’ouvrir un compte bancai- re séparé, l’ARC lance une pétition afin de réclamer que les syndics aient l’obligation d’ouvrir un compte bancai- re séparé, sans dérogation possible. L’ARC réfute l’argument développé par les syndics qui font valoir que si le compte bancaire séparé leur est imposé, ils devront augmenter leur tarif. Pour l’ARC, ce surcoût pourrait être de 15euros par lot, mais le gain qu’on peut attendre du compte bancaire séparé est supérieur, de l’ordre de 200 ou 300euros. Lorsque ce compte est accepté, il faut aussi faire valoir auprès de la banque qu’il faut appliquer le tarif des associa- tions. 6 propositions Dans la perspective d’une loi nouvelle, l’ARC, dont les propositions étaient pré- sentées ce 7décembre par Bruno Dhont, directeur général, souhaite prin- cipalement que soient adoptés six points: 1. Le compte séparé sans dérogation possible. 2. Le contrat de syndic : l’ARC deman- de que le contrat de syndic soit défini par décret (l’arrêté Novelli du 19mars 2010 étant jugé très insuffisant et n’ayant pas fait évoluer les pratiques). 3. Une réforme des sanctions . L’ARC n’est pas favorable à la création d’un ordre pour les syndics, l’exemple belge ne lui paraissant pas probant, mais approuve l’idée de créer des commis- sions régionales de discipline. 4. Favoriser la concurrence entre syn- dics. Constatant que l’impossibilité de compléter l’ordre du jour rend plus dif- ficile cette concurrence, l’ARC demande qu’il soit à nouveau autorisé de complé- ter l’ordre du jour sur ce point (de même que sur le choix des entreprises en cas de marchés de travaux). 5. Eviter les conflits d’intérêt . L’ARC constate que, par exemple, 85% des syndics proposent des services de cour- tier d’assurance. L’ARC demande donc que soit consacrée l’impossibilité pour les syndics de faire travailler, dans les copropriétés qu’ils gèrent, les sociétés où ils ont des intérêts. 6. La réforme de la garantie financiè- re qui, selon l’ARC, joue mal. Il est notamment demandé au créancier, en cas de faillite du syndic, de prouver sa créance, ce qui est très difficile lorsqu’il n’y a pas de compte bancaire séparé. Article18, al 8 de la loi de 1965 (proposé par l’avant-projet de loi) Le syndic est chargé […] “Lorsqu’il est dispensé par l’assemblée générale des copropriétaires d’ouvrir un compte séparé en application de l’alinéa précédent, de solliciter de l’organisme teneur de compte la création au nom du syndicat des copropriétaires, d’un sous-compte qui ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion ni d’une com- pensation avec aucun autre compte ou sous-compte et d’informer le syndi- cat des copropriétaires du montant des produits financiers tirés des sommes et valeurs reçues pour le compte de la copropriété”. (Voir le texte complet du projet de loi sur le site www.jurishebdo.fr, rubrique dépêches) En bref ■ Suppression des droits de mutation? Gilbert Mathon a demandé au ministre du budget de réagir à la proposition du Centre d'analyse stratégique de supprimer les droits de mutation et de les remplacer par une augmentation de la taxe foncière. Fran - çois Baroin n'a pas répondu mais indiqué qu'avait été voté un amendement pour garantir la solidarité du fonds de péréqua- tion à hauteur de 350millions, évoquant donc la question de la répartition des droits de mutation entre les départements. (JO AN déb. 18 nov. p.8547). ■ Nominations Alain Cacheux , député du Nord, a été élu prési- dent le 8décembre de la Fédération nationale des Offices publics de l’habitat. Il succède à Jean-Pierre Caroff. 14décembre 2010 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • La troisième chambre civile de la Cour de cassation vient de rappeler, aux termes d’un arrêt récent du 8avril 2010, qu’une demande de constatation d’acquisition d’une clause résolutoire ne peut être reje- tée alors que n’a été ni octroyé de délais de paiement ni constaté qu’il en a été accordé. En l’espèce, un bailleur a sollicité en justice la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail commercial, faute pour son preneur d’avoir réglé ses loyers à l’expiration du délai d’un mois imparti aux termes du com- mandement qui lui a été délivré. Le preneur a fait opposition au commandement et saisi les juges du fond. Le preneur a réglé les causes du commandement trois ans après la délivrance dudit com- mandement. Pour rejeter la demande d’acquisition de la clause résolutoire, les premiers juges com- me la cour d’appel ont acté respectivement de l’opposition à commandement et du paiement des loyers, objet du commande- ment. C’est oublier le caractère automatique de la clause résolutoire à défaut pour le pre- neur de régler les causes du commande- ment dans le délai d’un mois sauf à obte- nir la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement. Dans le présent cas, les premiers juges comme la cour d’appel n’ont pas suspendu la clause résolutoire et n’ont pas octroyé de délais. Le non-respect de la réglementation spé- cifique applicable aux baux commer- ciaux a ainsi été sanctionné par la haute juridiction. Cet arrêt, confirmant une jurispru- dence désormais constante, constitue une piqûre de rappel à l’attention des preneurs qui, au regard du contexte économique actuel, rencon- trent des difficultés pour honorer leurs échéances de loyer. Le paiement à lui seul, objet du com- mandement visant la clause résolu- toire, n’est pas suffisant pour écarter le caractère automatique d’une telle clau- se, laquelle exclut, contrairement à la rési- liation du bail commercial pour défaut de paiement, la possibilité pour le juge d’apprécier la gravité de la faute ainsi com- mise. Il est indispensable pour un preneur dans telle situation, de solliciter en justice à réception du commandement, la suspen- sion des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement. À défaut, le pre- neur sera contraint de quitter les locaux pris à bail sans indemnité et perdra ainsi sa propriété commerciale. ■ V.B. (Cass. Civ. 3 e , 8avril 2010, pourvoi n° K 09- 11292) La clause résolutoire (régie par l’article L 145-41 du code de commerce) com- porte un caractère automatique et il ne suffit pas de régler le loyer objet du commandement pour échapper à son application: voici l’analyse du cabinet Moisand Boutin sur un arrêt de cassation du 8avril dernier. A A N N A A L L Y Y S S E E J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E L ’analyse de Virginie Bouet, avocat associé,cabinet Moisand Boutin. Attention au caractère automatique de la clause résolutoire dans les baux commerciaux Le paie- ment ne suffit pas pour écarter la clause Virginie Bouet Baux commerciaux ■ Bail pour un terrain nu ( CA Paris, 1 er d écembre 2010, pôle 5, chambre 3, n°09/09608) Un bail précaire d’un an avait été consenti sur un terrain sur lequel le preneur avait établi des abris pour chevaux. À la suite de ce bail qui visait une exploita- tion de chevaux, un contrat dit 3,6,9 pré- voyait dans une annexe la construction par le preneur d’abris démontables pour che- vaux. Or la DDE avait établi un procès-ver- bal d’infraction à la législation de l’urbanisme pour des travaux réalisés sans autorisation. En fin de contrat, le preneur demandait l’application du statut des baux commerciaux, qui lui est refusée par la cour d’appel: “Monsieur R.n’invoque ni être commer- çant, ni exercer dans les lieux une activité commerciale, celle d’exploitation de che- vaux, de poneys et d’attelages à l’exclusion de toute activité d’enseignement qui n’est pas démontrée n’étant pas commerciale par nature et il n’allège ni ne démontre être propriétaire d’un fonds de commerce; S’agissant des constructions édifiées sur le terrain nu donné à bail , avec l’autorisation des bailleurs, elles n’ont au surplus aucun caractère de fixité , s’agissant d’abris démontables qui res- tent la propriété du preneur . Quant à la soumission volontaire des par- ties au statut des baux commerciaux, elle ne peut résulter de la seule indication de la durée du bail, 3,6, 9 ans, aucune clause du bail permettant de conclure que les parties ont entendu soumettre leurs relations contractuelles au statut de la propriété commerciale”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 145-1 2 e du code de commerce prévoit l’application du sta- tut aux terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions à usage com- mercial, industriel ou artisanal, à condition que ces constructions aient été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire. Mais les constructions doi- vent présenter un caractère suffisant de fixité, ce critère n’étant pas rempli par exemple pour des toiles de tente (Civ. 3 e , 16novembre 1994). Cet arrêt le confirme pour les abris démontables pour chevaux. À À r r e e t t e e n n i i r r : : L’application du statut pour une location de terrain nu suppose que des constructions ayant un caractère suffisant de fixité y aient été établies. ■ Révision triennale: dispositions d’ordre public (CA Paris, 10février 2010, pôle 5, chambre 3, n°08/15104) Le preneur d’un bail dérogatoire avait obte- nu la transformation du contrat en bail sta- tuaire. Le bailleur avait ultérieurement répliqué en demande d’application de la révision triennale. Le preneur en contestait le bien-fondé: “Les règles édictées par les articles L 145-37 et L 145-38 du code de commerce accordant aux parties la faculté de demander la révi- sion du loyer trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé étant d’ordre public s’appliquent par consé- quent même en l’absence de clause contrac- tuelle. L’absence de demande de révision de la part du bailleur avant 2005 et qui s’explique aisément par le litige ayant opposé les par- ties sur la transformation du bail dérogatoi- re en bail statutaire et la fixation du prix du bail, ne peut caractériser sans équivoque la volonté de la SCI Avia de renoncer à se pré- valoir de son droit à révision”. La cour rejette cependant la demande de ▲ 14décembre 2010 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Les sénateurs ont poursuivi le 22novembre les débats sur le projet de loi de finances pour 2011. ■ Une TVA à taux intermédiaire? Philippe Marini a présenté l’amendement (n° I-80) de Jean Arthuis visant à créer un taux de TVA intermédiaire, à 10%, pour cer- tains secteurs d’activité. Le texte vise notam- ment les travaux dans les logements. Jean Arthuis explique que nous devons opérer une réforme fondamentale des prélève- ments obligatoires. Par cet amendement, qu'il a finalement retiré, il entendait mettre en place un taux intermédiaire de TVA pour les activités relevant de l'économie de proxi- mité, car entre 5,5% et 19,6% l'écart est trop grand (JO Sénat, déb. 23 nov. 2010, p.10466). ■ Photovoltaïque: réduction des avantages fiscaux. L'article 13, examiné le 23novembre, concer- ne le crédit d'impôt lié aux installations pho- tovoltaïques et les tarifs de rachat de l'électricité. Outre-mer, Serge Larcher sou- ligne que ce dispositif conduit à la perte d'activités agricoles; 28000 hectares étant par exemple consacré à cette activité en Mar- tinique. (JO Sénat, déb. 24 nov. p.10522). Mais il conteste aussi le projet du Gouverne- ment de supprimer brutalement l'avantage fiscal. Plusieurs sénateurs, tel Jean-Pierre Sueur , critiquent également cette décision. En revanche, Philippe Marini souligne que la dépense fiscale du dispositif est élevée (l'économie serait de 230millions d'euros); que « la défiscalisation en faveur du photo- voltaïque constitue une aide à des investis- sements dans un secteur par ailleurs déjà aidé, et même bien aidé » (p.10526). Il dénonce un effet d'aubaine et souligne que les objectifs prévus pour 2020 seront atteints dès 2011. Tout ceci motive, selon le rappor- teur, la suppression de l'éligibilité du photo- voltaïque au régime de défiscalisation des investissements outre-mer. François Baroin ajoute deux autres argu- ments: d'une part, il convient d'orienter cet outil de défiscalisation sur la production de logements sociaux (p.10530), d'autre part la stabilité des réseaux outre mer atteint la limite technique d'acceptabilité des énergies intermittentes. Autrement dit, le photovol- taïque perturbe l'équilibre du réseau. Après présentation des nombreux amende- ments sur le sujet, Philippe Marini rappelle que si le dispositif spécifique outre mer est supprimé il subsiste le crédit d'impôt déve- loppement durable de l'article 200 quater du CGI, certes au taux de 25%, mais qui s'applique sur l'ensemble du territoire natio- nal. Le tarif de rachat garanti par EDF est poursuivi. Il a toutefois présenté un amendement pour maintenir la défiscalisation pour les petites installations, jusqu'au 30juin 2011 (n° I-484), il a été adopté (p.10556). François Baroin a obtenu le vote de l'amendement (n° I-472) qui exclut de l'assiette du crédit d'impôt en faveur du développement durable les dépenses de parement des matériaux d'isolation ther- mique des parois opaques, afin de ne plus subventionner des éléments d'habillage ou décoratifs. L'article 13 a été voté. René Beaumont a soutenu un amendement pour priver des avantages fiscaux (comme l'Eco-PTZ) les propriétaires de logements collectifs qui n'auront pas mis en place les dispositifs prévus par la loi permettant d'évaluer l'efficacité énergétique (amende- ment n° I-48) mais il n'a pas convaincu et il a retiré l'amendement (p.10561). À suivre. L L E E P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Le PLF: suite des débats au Sénat… Si la proposition de Jean Arthuis de créer un taux intermédiaire de TVA aux alentours de 10% n’a pas été acceptée par le Gouvernement, c’est une piste de travail qui devrait faire son chemin. … et à l’Assemblée Pierre Méhaignerie a le premier pris la paro- le le 17novembre sur l'article 56 qui réforme le prêt à taux zéro . Il critique le projet du Gouvernement d'étendre au PTZ le zonage prévu dans le dispositif Scellier. Il estime cela injuste car si la zone C couvre 90% du territoire et 40% de la population, les prix y sont plus bas mais les revenus aussi et que, hors Ile-de-France, le taux d'effort y est sem- blable (JO AN déb. 18 nov. p.8519). Selon le député, l'écart du simple au double est injuste. ■ Quelle aide pour la zone C? Jean-Louis Dumont plaide pour un plafon- nement de l'aide, pour permettre aux collec- tivités qui souhaitent accompagner les efforts pour l'aide à l'accession à la proprié- té, de cibler leur aide en fonction de ce qui se passe sur leur territoire. Michel Bouvard cri- tique le dispositif proposé en ce qu'il « va interdire l'accession à la propriété à toutes les personnes qui habitent, par exemple, dans les sites touristiques, dont beaucoup sont classés en zone C » ; il évoque notam- ment les stations de montagne. Jean-Yves Le Bouillonnec demande de réduire le plafond permettant l'accès au PTZ. Gilles Carrez répond que le PTZ dans le neuf a largement profité à la zone C (68% des prêts pour 44% de la population) et que le nouveau système vise à améliorer la sol- vabilité dans les zones tendues, où l'accession à la propriété restait jusqu'à pré- sent un rêve hors d'atteinte. Charles de Courson estime que l'écart entre le prêt en zone A et celui en zone C est trop élevé. Pour un couple avec deux enfants, le prêt serait de 124800euros en zone A et 39500euros en zone C, soit un écart de 1 à 3, il propose de limiter l'écart de 50% entre la zone A et les zones B1, B2 et C. Marc le Fur soutient un amendement (n°444) pour faciliter l'accession à la pro- priété en zone C, rappelant que le PTZ a per- mis ces dernières années au monde rural de revivre. Son texte prévoit que la quotité du montant du prêt est identique pour les zones B1, B2 et C. Benoist Apparu justifie au contraire le systè- me proposé par le Gouvernement en indi- quant qu'il faut tenir compte des différences de prix de marché pour faire augmenter le nombre de propriétaires en zone B1, B2 et, en zone A. Ceci dit, il reconnaît que certains secteurs, notamment les stations de sports déplafonnement car le bailleur n’avait pas établi la preuve d’une modification des fac- teurs locaux de commercialité ayant entraî- né par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative. Mais elle accor- de l’application de l’indexation des loyers en fonction de l’indice du coût de la construction. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’application de la révision triennale relève de dispositions d’ordre public. Cette règle est bien établie (exemple Cass. Com. 12avril 1995, Bull. Civ. III, n°103). La cour d’appel de Paris en fait ici une application. Rappelons qu’elle est cependant limitée à la variation de l’ICC, sauf lorsque le bailleur établit la preuve d’une variation des fac- teurs locaux de commercialité ayant entraî- né par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative. En l’espèce, cette condition n’était pas remplie. ● ▲ ▲ Rédigé par Hélène Lécot, ce nouveau Hors-Série de Jurishebdo Immobilier dresse un panorama des règles qui gouvernent la responsabilité des agents immobiliers, tant sur le plan civil que pénal. Ce hors-série aborde les questions d’obligation de moyen et d’obligation de résultat, ou celle du partage des responsabilités. Il contient de nombreuses références de jurisprudence. Un outil résolument pratique au service - des professionnels de l’immobilier - de leurs clients - et de leurs conseils. 14décembre 2010 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • V V I I E E N N T T D D E E P P A A R R A A Î Î T T R R E E L L A A R R E E S S P P O O N N S S A A B B I I L L I I T T É É D D E E L L ’ ’ A A G G E E N N T T I I M M M M O O B B I I L L I I E E R R Un nouveau numéro hors-série de Jurishebdo Immobilier E E X X T T R R A A I I T T D D U U S S O O M M M M A A I I R R E E Responsabilité civile ➠ L’agent mandataire, entre moyens et résultat ➠ L’agent conseil, ou la création d’une éthique ➠ L’agent rédacteur, l’exigence du juriste Responsabilité pénale ➠ Le client est aussi un consommateur ➠ Une question de compétence … NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : 29% de réduction pour les abonnés de JURIS h h e e b b d d o o immobilier B ULLETINDECOMMANDE «R ESPONSABILITÉDEL ’ AGENTIMMOBILIER » ❑ OUI , je souhaite commander le numéro hors-série de JURIShebdo Immobilier “ La responsabilité de l’agent immobilier ” au prix de 69euros TTC ou de 49euros (tarif spécial pour les abonnés) (dont 2,1% de TVA) soit 29% de réduction . ❑ Ci-joint mon chèque de 69 € ou de 49 € à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès réception de mon paiement avec l’envoi du Hors Série ❑ Je payerai à réception de facture À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi NS33 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ 69 € 49 € TTC pour les abonnés Format A5 64 pages Parution: décembre2010 Frais de port offerts L L A A R R E E S S P P O O N N S S A A B B I I L L I I T T É É D D E E L L ’ ’ A A G G E E N N T T I I M M M M O O B B I I L L I I E E R R H H O O R R S S S S É É R R I I E E N N ° ° 7 7 - - D D É É C C E E M M B B R R E E 2 2 0 0 1 1 0 0 R R E E S S P P O O N N S S A A B B I I L L I I T T É É C C I I V V I I L L E E , , P P É É N N A A L L E E …Il fut un temps où l ’exercice de la profes- sion d’agent immobilier était porté par un vent léger. Ce temps est révo- lu. Modifiée à de mul- tiples reprises, la loi Hoguet a resserré autour de lui l’étau formaliste et pénal. De son côté, la jurisprudence s’efforce de dessiner, sur le plan civil, le portrait de l’agent honnête homme … …Puisant sa force dans le lien de confiance par- ticulier qui unit le man- dant à son mandataire, le devoir de conseil ne devrait exister qu’à l’égard du mandant. Mais telle n’est pas l’opinion de la jurispru- dence, qui l’applique également vis-à-vis du tiers cocontractant … E E T T U U D D E E S S d'hiver. « Les prix de Courchevel ou de Val- d'Isère n'ont rien à envier à ceux de Nice et il nous faut régler cette question ». Il annon- ce donc « je propose que nous mettions d'accord, dans le cadre de la loi de finances rectificative, pour lancer un nouveau zona- ge » (p.8523). En dépit de l'avis défavorable d u ministre, l'amendement 444 a été voté (p.8525). Jean-Yves Le Bouillonnec propose de pla- fonner les ressources permettant d'obtenir le prêt (amendement n°605), mais il n'a pas été suivi (rejet p.8526). Signalons le vote d'un amendement, sur proposition de Gilles Carrez (n°447), qui vise à permettre à l'emprunteur, lorsque le total des périodes de remboursement est inférieur ou égal à 8 ans, de demander de réduire le montant du prêt, au maximum de moitié. Quant à l'amendement n°448, égale- ment voté, il vise à réduire le montant du prêt pour les logements anciens les moins performants du point de vue énergétique. Même succès pour l'amendement n°449 qui a pour objet de mettre en place deux barèmes distincts, l'un pour l'ancien et l'autre pour le neuf. ■ Le tarif des prêts complémen- taires Charles de Courson a proposé, pour éviter que les conditions de souscription des prêts complémentaires soient trop coûteuses, que ne soient autorisés à délivrer les prêts com- plémentaires que les établissements s'étant engagés à ne pas dépasser des marges maxi- males. Mais il a retiré son amendement (n°532), Gilles Carrez ayant indiqué que cet- te question devait être traitée dans les conventions entre l'établissement de crédit et l'Etat ou la société de gestion du fonds de garantie à l'accession sociale (p.8528) et l'article 56 a été voté. Yanick Paternotte a proposé (amendement n°516) d'autoriser une sortie anticipée du PERP pour permettre l'acquisition ou la remise en état d'une résidence principale. Mais il n'a pas été suivi (p.8554). François Scellier a proposé de permettre l'usage d'un PLS dans le cadre du disposi- tif d'aide à l'investissement locatif ordinai- re. Mais l'amendement (n°761) a été repoussé (p.8559). Gilles Carrez a indiqué à cette occasion qu’il ne fallait pas mixer les dispositifs: incitations fiscales pour le privé (comme le Scellier) et les finance- ments HLM et la TVA à 5,5% pour le loge- ment locatif social. Il ajoute que le Scellier intermédiaire représente plus de 30% de l'ensemble des opérations Scellier. Le débat a ensuite porté, pour l'article 58, sur les avantages fiscaux consentis aux investis- sements outre-mer. Défendant un amende- ment n°458, Gaël Yanno indique que l'outre mer veut bien supporter le coup de rabot d es niches fiscales de 10%, mais non une réduction de 25%. François Baroin explique notamment que, même après la réduction, les produits de défiscalisation outre mer res- tent très attractifs et qu'il s'est beaucoup impliqué pour sortir le logement social du rabot des 10%. Mais l'amendement a été voté contre l'avis du ministre (p.8564). Charles de Courson souhaitait que soit réduit l'avantage fiscal pour le logement outre mer, en soulignant qu'il faudrait que les rapporteurs spéciaux enquêtent pour savoir à qui profite financement l'avantage et pour éviter que l'avantage soit « capté par la rente foncière » mais il a finalement retiré son amendement (n°536). Gilles Carrez a obtenu le vote d'un amende- ment n°574, concernant le rabotage des niches, à propos du Scellier intermédiaire. Le rabotage de 10% conduit en cas de pour- suite de la location, à réduire l'avantage complémentaire, fixé à 2% du prix du loge- ment à un montant de 1,8%, ramené à 1% compte tenu de la règle d'arrondi à l'unité inférieure. L'amendement fixe le taux à 6% par période de trois ans au lieu de 2% par an (voté p.8567). ■ Mesures transitoires Scellier S'agissant des mesures transitoires, un amendement 459 autorise le passage des actes authentiques jusqu'au 31mars 2011. François Scellier explique que le dispositif reste inchangé; l'application du taux de 25% n'est pas prorogée au-delà du 31décembre 2010, mais la date butoir de réitération par acte authentique est reportée de trois mois (p.8567). L'article 58 a été voté. Après l'article 58, Gilles Carrez a soutenu avec succès l'amendement n°785 qui réduit le plafonnement global des niches fiscales à 18000euros et à 6% du revenu imposable (n°460, voté p.8568). En fin de débat, le ministre a demandé une seconde délibération , pour revenir sur cer- tains des amendements votés par les dépu- tés. Cela concerne par exemple le budget du FISAC qui avait été augmenté, mais aussi l'amendement 444 qui avait aligné les quoti- tés du PTZ +applicables aux zones B1, B2 et C pour les logements neufs Il indique que, dans les territoires qui bénéficieraient d'une 14décembre 2010 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E P P R R O O J J E E T T D D E E L L O O I I D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Logement La hausse des prix n’est pas générale en Europe À l’occasion des Entretiens de l’Anah, le 9décembre, une étude du Crédoc a présenté des chiffres particulièrement instructifs sur le logement. Si certaines tendances sont déjà bien connues, d’autres sont plus étonnantes. On sait en effet par exemple que le nombre de personnes par foyer diminue et que le taux de propriétaires a tendan- ce à augmenter. Ce taux augmente avec les revenus. Mais on découvre aussi que dans les franges les plus pauvres de la population, ce taux a diminué. Par ailleurs, le taux d’effort progresse énormément et celui des locataires dépasse celui des propriétaires (il a encore plus augmenté chez les loca- taires du secteur libre). Plus étonnant: on constate que la qua- lité des logements n’a pas suivi cette hausse du taux d’effort. On se trouve aujourd’hui en France en deçà de la moyenne européenne. Les publics qui sont les plus concernés par les défauts de qualité du logement sont les jeunes, les ménages les plus pauvres et les ménages monoparentaux. Autre élément important, l’analyse met en lumière le fait que si les prix ont très fortement augmenté en Europe, ce n’est pas le cas de tous les pays et en particulier de l’Allemagne. Cela s’explique d’une part du fait de la augmentation du niveau d'aide, cela aurait conduit a « sursolvabiliser » les accédants, avec un risque d'inflation spéculative des prix. Même sort pour l'amendement n°638 qui visait à réduire de 8% à 4% les frais de gestion perçus par l'Etat pour la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Les députés, y compris le rapporteur géné- ral, Gilles Carrez, ont fait part de leur désap- probation face au nombre des mesures remises en cause par cette seconde délibéra- tion. Henri Emmanuelli rend même hommage au rapporteur général et déplore que le Gou- vernement ne respecte pas davantage son travail. Le Nouveau centre n'a pas participé au vote ; les textes portant sur la seconde délibération ont été adoptés par un vote unique. L'ensemble du projet de loi a ensuite été voté (p.8605). ● ▲ ▲ 14décembre 2010 9 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • D D É É B B A A T T Intégrer l'OCPI dans des produits retraite Intégrer l’OPCI dans des produits retraite, c’est l’une des idées développées par les intervenants lors du 7 e forum de l’OPCI orga- nisé ce 24novembre par IPD pour laquelle s e dégage un certain consensus. Effets de la conjoncture L’impact de la conjoncture se traduit dans la performance des fonds. Selon Christian de Kérangal (IPD), les performances des fonds qui recourent à l'effet de levier sont plus fortes en période de hausse des marchés, mais plus faibles en période de baisse. Pour Jacqueline Faisant (BNP Paribas REIM), il faut rester simple et que les gens com- prennent ce qu'on fait avec leur épargne. D'autre part, elle estime qu'il ne faut pas oublier les performances des actifs. Il y a eu des baisses de valeur (en encore plus, lors- qu'il y a eu recours à un effet de levier) mais l'application des normes IFRS a accru l'impact de la baisse. Invoquant ce retour sur les actifs, elle estime qu’il ne faut pas oublier le lien entre les performances des fonds et celles des actifs. Au 1 e r octobre 2010, on recensait 90 OPCI selon PriceWaterHouseCoopers, mais uni- quement des SPPICAV. Seuls 6 OPCI grand public ont été créés. L'encours était de 7mil- liards d'euros fin 2009. Du point de vue de l'évolution réglementai- re, la directive OPCVM 4 prévoit la publica- tion d'un document d'information clé. La France souhaite qu'il soit applicable aux OPCI. La directive AIFM qui a été adoptée par le Parlement européen va accroître les contraintes des sociétés de gestion. Il faut p révoir une déclinaison nationale de ce tex- te à l'horizon 2012. Succès auprès des institutionnels Jean-Marc Coly (UFG) souligne que la pre- mière performance des OPCI c'est leur succès auprès des institutionnels. Si ce succès à certes été aidé par le régime fiscal de l'article 210 E, celui-ci n’est pas seul en cause. Le principal facteur est l’adaptabilité du pro- duit. L'enjeu actuel de l’OPCI, c'est d'une part de consolider l'outil auprès des institutionnels et d'autre part de séduire les particuliers. Les performances des OPCI ont répondu aux attentes des investisseurs institutionnels. Analysant ces attentes, Jean-Marc Coly sou- ligne par exemple qu'ils ne souhaitent pas d'actifs diversifiés mais marquent une préfé- rence pour des actifs très spécialisés. Pour l'avenir, Jean-Marc Coly considère que le marché ne pousse pas à créer des OPCI value added opportunistes mais il estime en revanche que l'OPCI peut être un outil adapté à des investisseurs étrangers pour investir en France ou à des Français pour investir à l'étranger. Quant à la vente à l'étranger d'OPCI créés en France, la réflexion passe par la création d'un passeport européen mais qui n'est pas aujourd'hui d'actualité. Il regrette par ailleurs qu'il n'ait pas été pos- sible d'intégrer l'OPCI dans un produit de retraite. Quant aux particuliers, ils ne cherchent que d es produits sans risque. Et veulent des outils purs alors que l'AMF impose un mini- mum de produits liquides. Jean-Marc Coly estime que, les marchés immobiliers et financiers étant à un point bas, c'est le bon moment pour lancer un produit mixte, financier et immobilier. L'UFG prévoit donc de lancer des FPI qui seraient des produits immobiliers à 90% ou 95% avec une liquidité aménagée. Ces fonds, qui doivent être lancés en 2011, auront bien des ressemblances avec les SCPI. En conclusion, Jean-Marc Coly considère que l'adaptabilité du produit a répondu aux attentes et a permis de distribuer de la per- formance. Laurent Fléchet (Ciloger) reconnaît que la création des OPCI grand public en2007 et2008 a été difficile, mais qu'ils démarrent en 2010. La crise de 2008 a changé l'approche des ins- titutionnels. Mais les cycles ne sont pas for- cément les mêmes pour les institutionnels et les particuliers. Cilgoer a collecté pour les deux fonds OPCI, 5millions d'euros en 2009 et 20millions en 2010. Frédéric Bôl (Viveris Reim) indique que son groupe a obtenu deux agréments pour le lancement de deux OPCI grand public. Il estime que l'OPCI a toute sa place dans l'épargne salariale et l'épargne retraite et qu'il faut intégrer l'OPCI dans des véhicules de long terme. Question de liquidité Sur la question de la liquidité, Jacqueline Faisant observe qu'il est possible de l'assurer avec un fonds d'un milliard d'euros mais que c'est différent avec un fonds de 20mil- lions. La liquidité est possible, mais on ne peut pas l'assurer de la même manière que pour les OPCVM. Frédéric Bôl estime qu'il ne faut pas associer dans un même fonds des particuliers et des institutionnels. Jacqueline Faisant ajoute que quand un institutionnel veut sortir du fonds, cela peut le déstabiliser, mais de façon géné- rale, on arrive à sortir de façon intelligente. Jean-Marc Coly estime qu'il faut être vigilant pour que l'OPCI n'affecte pas l'image de la SCPI et n'en tarisse pas la collecte, sauf si on transforme les SCPI en OPCI, ce qu'il estime souhaitable. moindre pression démographique en Allemagne, mais aussi, selon l’étude, d’une protection plus forte des loca- taires. Outre-Rhin en effet, les loca- taires bénéficient de mécanismes d’encadrement des hausses de loyers. Le bailleur qui veut augmenter le loyer doit le justifier en fonction de travaux et de hausse de la valeur d’usage du logement. L’encadrement, dénommé “miroir des loyers” s’applique y compris en cas de changement de locataire, contrairement à la situation actuelle du droit français. ▲ Etude Crédoc - Entretiens de l’Anah déc. 2010 Évolution des prix de l’immobilier dans quelques pays de l’OCDE Indice 1 en 1995 14décembre 2010 10 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Dans un contexte économique qui demeu- re volatil et face à un marché immobilier où les transactions sont plus difficiles à finaliser, tous les outils permettant de ras- surer les acteurs sont les bienvenus. A cet égard, l'assurance titre, technique maîtri- sée par les intervenants anglo-saxons mais méconnue en France, peut fournir une réassurance utile et efficace dans sa forme adaptée au marché hexagonal. En effet, un attrait majeur de cette solu- tion est d’offrir une protection complé- mentaire tant à l’acheteur immobilier qu'à la banque qui le finance contre d’éventuelles pertes ultérieures provo- quées par des risques qui existaient au moment de la finalisation de l’opération. Utilisée judicieusement, l’assurance titre peut permettre de finaliser des dossiers qui, a défaut, seraient reportés ou aban- donnés. 1. Des besoins de protection réels mais sous-estimés Dans le cadre d’une opération immobiliè- re, il est fréquent qu’à l’issue de l’audit qui précède l’acquisition d’un actif, un risque juridique significatif afférent à sa propriété soit identifié. Parfois, le problème est déjà connu du vendeur, qui pourra le divulguer alors même qu’un audit ne sera pas forcé- ment réalisé (pour des raisons de coût ou de délai): il pourra s’agir d’une servitude de hauteur ou de vue non respectée, d’un usage du bien non conforme à sa destina- tion, de documents d’urbanisme incom- plets, d’un bornage contesté, etc. Ces risques juridiques, qui peuvent se cumuler, n’invalident certes pas la validité intrinsèque des titres de propriété détenus par le vendeur, mais les rendent imparfaits et peuvent ainsi retarder la cession envisagée (occasionnant une per- te d’opportunité pour les parties) ou encore impacter le prix de l’actif. Quant à la résolution préalable de ces écueils, si elle est parfois possible, sa mise en œuvre est souvent complexe, oné- reuse et lente. Ceci est pénalisant dans le cadre d’une cession ou du remboursement in fine des lignes de crédit souscrites anté- rieurement par le vendeur du bien, mais plus encore si un refinancement doit inter- venir. Confronté au « mur de la dette », le propriétaire peut se retrouver acculé et contraint de céder ou de le refinancer dans des conditions désavantageuses. Ce danger est réel car un acquéreur dili- gent et prudent ne voudra pas surpayer un bien dont les titres de propriété sont viciés. Et s’il accepte néanmoins d’acheter, il imposera une décote sur le prix d’acquisition ou des protections spécifiques pour combler les pertes futures éventuelles (sommes séquestrées, clauses de réparation, garanties, etc.). Pour sa part, la banque voudra sécuriser son crédit et aura par ailleurs ses propres contraintes de refinancement (par exemple, par voie de titrisation ou de sous-participation). Elle aug- mentera donc ses exigences de protection et de rémunération, en com- pensation des défauts qui auront été iden- tifiés sur les titres de propriété du bien financé. Face à cette double pression, le propriétai- re de l’actif, s’il parvient à conclure la ven- te, sera pénalisé par ces protections éten- dues et ne percevra qu’un prix de cession réduit (dont une partie pourra même être indisponible jusqu’à la prescription du risque latent concerné). Que peut-il faire alors pour se protéger, voire accroître son attractivité en tant que contrepartie et cible éventuelle de recours si les défauts évoqués se matérialisaient? 2. Une technique de protection encore méconnue mais perti- nente L’assurance titre peut apporter une solution efficace aux risques décrits. Tout d’abord, sa mise en place libère le vendeur de toute obligation latente à l’issue de la transaction, lui permet de limiter les demandes de réduction de prix et le dispense de séquestrer des 