– 2 – Jurisprudence –
Baux commerciaux : Une indemnité d’occupation égale à 20 fois le loyer antérieur
Droit de propriété : Pas d’extinction du droit d’usage et d’habitation pour non-usage
Urbanisme : Changement d’usage. Une demande acceptée pour certains occupants d’un immeuble, rejetée pour d’autres
Urbanisme commercial : Avis de la CNAC : pas de recours pour excès de pouvoir / Avis du ministère signé de façon irrégulière
Urbanisme : Annulation d’un refus de permis
Fiscalité : Amortissement Périssol
– 5 – Au Parlement –
Proposition de loi sur l’eau / Le patrimoine monumental de l’Etat
– 5 – Analyse –
Les promesses unilatérales de vente confortées par la jurisprudence
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Au fil du JO –
– 8 – Rencontre –
La FPI veut lutter contre les recours abusifs contre les permis de construire
■ JUGÉ ■ > > Une indemnité d’occupation fixée à 20 fois le montant du loyer précédent, en cas de maintien dans les lieux à l’issue d’un bail dérogatoire a été fortement réduite par le juge, au titre de la modération des clauses pénales (lire page2 l’arrêt de la CA de Paris du 2février2011). > > Le titulaire d’un droit d’usage et d’habitation qui quitte les lieux pour s’installer dans une maison de retraite ne perd pas le bénéfice de son droit d’usage: ainsi en a jugé la Cour de cassation (2février2011, voir p.2). ■ RÉPONDU ■ > > Le secrétaire d’Etat au commerce réunit en février un groupe de travail sur l’indexation des loyers commerciaux. > > Le risque d’ effondrement des immeubles n’est pas couvert par l’assurance multirisque habitation mais il ne serait pas opportun de l’étendre à la couverture de ce risque. > > Le Gouvernement n’est pas favorable à la modification de la législation pour limiter les recours contre les permis de construire (p.6) . ■ PROPOSÉ ■ > > La Fédération des Promoteurs Immobiliers propose une série de mesures pour lutter contre les recours abusifs contre les permis de construire (p.8). ■ CHIFFRÉ ■ > > Le taux de l’intérêt légal pour 2011 est fixé à 0,38%. ■ CONFORTÉES ■ > > Les promesses unilatérales de vente sont confortées par l’évolution de la jurispruden- ce de la Cour de cassation, à condition tou- tefois de prévoir dans les actes les clauses adéquates: lire page5 l’analyse présentée par Philippe Pelletier, avocat. Combat contre les recours abusifs: une piste prometteuse L es promoteurs sont irrités de l’excès de recours qui s’abat sur leurs projets. La situation n’est pas inédite mais elle prend une acuité nouvelle. Au point que la Fédération des promoteurs immobiliers, par la voix de son président, Marc Pigeon, a décidé d’engager une série d’actions pour limiter les effets nocifs de ces pra- tiques (lire page8 la position de la FPI présentée à l’occasion des jour- nées d‘études de la FPI de ce 9février). Une piste évoquée par Marc Pigeon est celle du “référé démarrage”. Il s’agit de permettre à l’opérateur de demander au juge, en amont de toute phase contentieuse, d’examiner la validité de son autorisation d’urbanisme. En réalité, cette piste a déjà été étudiée. La commission Pelletier qui avait travaillé sur la sécurisation des autorisations d’urbanisme en 2005 avait observé à propos d’un “référé construc- tion” ou “référé à rebours” (§ 59 du rapport) qu’il est “difficilement envisageable que le juge des référés puisse statuer autrement qu’en l’état de l’instruction, avec la conséquence qu’il aurait été fort hasar- deux pour le constructeur ayant saisi le juge des référés de tirer des conséquences trop optimistes de l’ordonnance rendue”… De façon générale, s’agissant de la limitation de l’abus de recours, il faut rappe- ler aussi que la liberté du recours est une exigence constitutionnelle et que la France est sous la surveillance des règles communautaires et ne saurait donc trop fortement encadrer la liberté d’exercer un recours. Mais la piste la plus originale est peut-être celle consistant à proposer la mise en place d’un fonds de garantie. En cas de contestation du per- mis de construire, le promoteur ferait examiner le dossier par un avo- cat. Si celui-ci détecte des irrégularités, le promoteur serait invité à les régulariser. Mais si l’avocat constate la conformité du permis au docu- ment d’urbanisme à la réglementation en vigueur, le promoteur pour- rait alors solliciter la garantie que l’établissement financier ne pourrait alors pas refuser. L’expertise juridique fournie par l’avocat pourrait être également une pièce utile au juge lors de son examen ultérieur du dossier, et accélé- rer ainsi le traitement des recours. L’avantage de cette formule, qui aurait certes un coût pour l’opérateur (elle serait financée par un complément de cotisation sur l’assurance dommage ouvrage et par une surprime sur la garantie financière d’achèvement ou de remboursement), est d’éviter le blocage des dos- siers de permis de construire par les recours. Le promoteur pourrait ainsi prendre le risque du lancement du chantier et, en cas d’annulation contentieuse du permis, bénéficier d’une garantie finan- cière. Les auteurs de recours seraient ainsi privés de l’argument du blo- cage du dossier. Cet aspect des propositions de la FPI paraît bien plus prometteur que le premier. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 425 1 5FEVRIER 2011 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Une indemnité d’occupation égale à 20 fois le loyer antérieur Droit de propriété : Pas d’extinction du droit d’usage et d’habitation pour non-usage Urbanisme : Changement d’usage. Une demande acceptée pour cer- tains occupants d’un immeuble, rejetée pour d’autres Urbanisme commercial : Avis de la CNAC: pas de recours pour excès de pouvoir / Avis du ministère signé de façon irrégulière Urbanisme : Annulation d’un refus de permis Fiscalité : Amortissement Périssol - 5 - Au Parlement - Proposition de loi sur l’eau / Le patrimoine monumental de l’Etat - 5 - Analyse - Les promesses unilatérales de vente confortées par la jurisprudence - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - - 8 - Rencontre - La FPI veut lutter contre les recours abusifs contre les permis de construire S O M M A I R E E D I T O R I A L 15février 2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X - - P P R R O O P P R R I I É É T T É É ▲ Baux commerciaux ■ Une indemnité d’occupation é gale à 20 fois le loyer anté- rieur… (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 2février2011, n°09/08243) À la suite d’un bail commercial résilié d’un commun accord, bailleur et locataire étaient convenus d’un bail dérogatoire de deux ans. Le locataire y exploitait une maison de retraite et comptait emména- ger dans de nouveaux locaux. Le déména- gement ayant pris du retard, le locataire était resté dans les lieux, je juge des réfé- rés lui ayant accordé un delà de 16 mois. Or le bail dérogatoire prévoyait la clause suivante: “Si pour quelque raison que ce soit, le pre- neur venait à demeurer dans les lieux loués, quelque soit son titre d’occupation et même à la suite d’une décision de justi- ce, il serait immédiatement redevable à l’égard du bailleur d'une indemnité égale à 20 fois le montant du loyer annuel HT, tel que déterminé à la date du congé don- né par le bailleur”. Le locataire contestait l’application de cet- te clause et la cour d’appel lui donne en partie raison: “Considérant que la clause des baux [pré- citée] s’analyse en une clause pénale; […] Qu’il importe peu que les bailleurs aient pu tolérer que leur locataire, exploitant d’une maison de retraite, se maintienne dans les lieux tant que ses nouveaux locaux n’étaient pas disponibles; que [les locataires] ne font pas la preuve, qui leur incombe de ce que [les bailleurs] ont expressément renoncé à leurs droits d’invoquer la clause pénale; que cette clause pénale doit dès lors recevoir appli- cation sauf à user du pouvoir de modéra- tion ouvert par l’article 1152 du code civil”. La cour relève que les bailleurs ne démon- trent pas que le maintien des locataires dans les lieux soit la cause de l’échec du projet de vente des biens et conclut : “Considérant qu’en raison de la dispro- portion manifeste entre le montant de la clause pénale qui s’élève au total pour les deux bailleurs à la somme de 2071440euros soit 20 années de loyer et le préjudice effectivement subi par [les bailleurs] qui tient à l’indisponibilité de leur bien pendant un an et demi, la clause pénale sera modérée à la somme de 20000euros en ce qui concerne M.F. et 135000euros en ce qui concerne la SCI”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La clause fixant le mon- tant de l’indemnité d’occupation à 20 fois le montant du loyer précédent, en cas de maintien dans les lieux à l’issue du b ail dérogatoire était particulièrement sévère. Cet excès de sévérité s’est retour- né contre le bailleur qui, à vouloir en exi- ger l’application stricte, a dû se contenter de 7% du montant convenu. À titre de comparaison, un arrêt avait jugé non manifestement excessive une clause pénale fixant à 10% des sommes pour lesquelles le bailleur exercerait des poursuites ou prendrait des mesures conservatoires à l’encontre du locataire (CA Paris, 28juin 1994, Loyers et copr. 1994, n°464). Un arrêt plus récent a jugé que le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale mais non diminuer ce montant à proportion de l’intérêt que l’inexécution partielle de l’obligation a procuré au créancier (Civ. 3 e , 19 fév. 2003). Droit de propriété ■ Pas d’extinction du droit d’usage et d’habitation pour non- usage? (Cass. Civ. 3 e , 2février 2011, n°141, FS-P+B, rejet, n°09-17108) Une personne âgée, titulaire depuis 1985 d’un droit d’habitation sur une maison avait quitté les lieux en 2003 pour partir en maison de retraite. Placée en curatelle, elle avait reçu ce droit de sa fille par le biais d’une donation. La propriétaire du bien l’avait alors assignée pour faire juger éteint ce droit. Mais la demande est reje- tée jusqu’en cassation: “Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que c'est l'abus de jouissance et non l'abandon des lieux par le titulai- re du droit d'habitation qui peut entraîner l'extinction de son droit , et souverainement relevé que le départ, en mars2003, de M me Suzanne B.ne pouvait être considéré comme un abandon des droits dont elle bénéficiait et que l'état de saleté constaté les 1eraoût 2002 et 26mai 2003 par l'huissier de justice requis par M me Nicole B.n'était pas significatif d'une inexécution suffisamment grave pour éta- blir le dépérissement de l'immeuble, la cour d'appel a pu rejeter la demande ten- dant à faire constater l’extinction du droit d’usage et d’habitation de M me Suzanne B.; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé; O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La solution est intéressan- te car elle est sans doute appelée à s’appliquer de plus en plus souvent. La titulaire du droit d’usage était atteinte d e la maladie d’Alzheimer. On sait que l’usufruit ne s’éteint pas par le non-usage du bien. L’usufruitier peut donner le bien en location et en percevoir les fruits. S’il ne l’occupe pas personnellement, il n’en perd pas le bénéfice. Le code civil (art. 618) prévoit que l’usufruit peut cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance (dégra- dation ou défaut d’entretien). L’article 625 précisant que les droits d’usage se perdent de la même manière que l’usufruit S’agissant du droit d’usage, un arrêt de la cour d’appel d’Amiens avait jugé que le non-usage personnel du droit d’usage et d’habitation n’entraîne pas une renoncia- tion à ce droit, la renonciation n’étant pas expresse et sans équivoque (9 sept. 1991, JCP 92, IV, 974). L’arrêt rapporté confirme cette solution. Urbanisme. Changement d’usage ■ Demande acceptée pour cer- tains occupants d’un immeuble, rejetée pour d’autres (CE, 30 déc. 2010, n°308067, à paraître au Lebon) Une personne avait demandé l’autorisation d’affecter à usage profes- sionnel un local d’habitation à la Défense (Courbevoie). Cette autorisation avait été refusée par le préfet. La cour d’appel avait annulé le jugement ayant rejeté le recours de cette personne. L’arrêt est annulé par le Conseil d’Etat, mais la requête est ensui- te rejetée. La cour d’appel avait considéré que le ter- ritoire de l’EPAD s’étend au-delà du terri- toire de la commune de Courbevoie et ne correspond à aucune agglomération dont ferait partie cette commune. Le Conseil d’Etat estime que “qu'en statuant ainsi, sans rechercher si les données propres au secteur d'agglomération inclus dans le périmètre de l'Établissement public pour l'aménagement de la région de La Défen- se étaient, compte tenu des caractéris- tiques de droit ou de fait de ce secteur, pertinentes au regard de l'objectif de pré- servation du logement poursuivi par les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation, la cour a J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E entaché sa décision d'une erreur de droit”. Il juge l’affaire au fond: L’arrêt considère que, eu égard aux caractéristiques de la z one d’activité de l’EPAD, au nombre des- quelles figure l’objectif de maintenir un équilibre entre les activités et le logement, le préfet a pu fonder son appréciation sur le besoin de conserver un nombre suffi- sant de logements à l’intérieur du péri- mètre de l’EPAD. Par ailleurs, “si, au cours des semaines ayant précédé le dépôt de la demande de M me D, le préfet avait fait droit aux demandes de changement d'affectation d'autres occupants du même immeuble, en fondant son appréciation sur la seule situation du logement au sein de la com- mune de Courbevoie, il résulte de ce qui a été indiqué ci-dessus qu'il pouvait, sans méconnaître le principe d'égalité, refuser la dérogation sollicitée par M me D en se fondant sur la nécessité de préserver dans le quartier de La Défense, compte tenu des dérogations qu'il avait déjà accordées dans ce secteur à dominante de bureaux, un nombre suffisant de logements”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La décision du préfet était contestée par cette personne notamment au motif que d’autres occupants avaient obtenu du préfet l’autorisation d’affectation. Pourtant, la Conseil d’Etat admet que le préfet pouvait refuser la dérogation, au motif de la préservation du nombre de logements, et sans violer le principe d‘égalité. Urbanisme commercial ■ Avis de la CNAC: pas de recours pour excès de pouvoir (CE, 15 déc. 2010, n° 334 627, société Mont- ludis) Une société contestait l’avis favorable de la Commission nationale d’aménagement commercial qui avait été rendu le 10sep- tembre 2009, à la suite d’une saisine par le conseil municipal de la commune concer- née (Dagneux, dans l’Ain). Le Conseil d’Etat rappelle la procédure de l’article L 752-4 du code de commerce, qui permet, dans les communes de moins de 20000 habitants, au maire de proposer au conseil municipal de saisir la CDAC, pour une demande de permis d’un équipement commercial compris entre 300 et 1000m 2 et rejette le recours: “Considérant que les avis rendus par la Commission nationale d'aménagement commercial dans le cadre de la procédure de délivrance des permis de construire ont le caractère d'actes préparatoires et ne constituent pas, par eux-mêmes, des déci- s ions susceptibles de faire l'objet d'un recours pour excès de pouvoir; qu'il suit de là que les conclusions dirigées contre l'avis favorable de la Commission nationa- le d'aménagement commercial susvisé, en date du 10septembre 2009, sont irrece- vables”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Depuis le relèvement à 1000m 2 ,du seuil de soumission des pro- jets à la commission départementale, le maire peut, dans les communes de moins de 20000 habitants, proposer au conseil municipal de saisir la CDAC. Mais l‘avis de la CNAC n’est alors pas susceptible de recours. ■ Avis du ministère signé de façon irrégulière (CE, 15 déc. 2010, n° 327 993, société Brico- man) La société Bricoman avait demandé l’avis de la CNAC pour la création d’un magasin de bricolage de 5990m 2 de surface de vente en Ile-et-Vilaine. Ayant reçu un avis défavorable, la société a obtenu l’annulation de cet avis sur le fondement de l’article R 751-51 du code de commer- ce. Le Conseil d’Etat indique que sur le fon- dement de l’article R 751-52, le commissai- re du Gouvernement a sollicité l’avis des ministères intéressés et notamment celui du ministre de l’écologie et “qu'un tel avis est au nombre des actes dont la validité est subordonnée à la signature par une personne habilitée à engager le ministre concerné; qu'en l'espèce, l'avis de ce ministre a été rendu par une note du 5février 2009, à en-tête du directeur général de l'aménagement, du logement et de la nature de ce minis- tère, signée pour ordre par l'adjoint du chef de bureau de la planification urbaine et rurale et du cadre de vie; que, contrai- rement à ce qui est soutenu en défense, il ne résulte ni des dispositions du décret du 27juillet 2005, ni d'aucune autre disposi- tion réglementaire que l'adjoint de ce chef de bureau bénéficie d'une déléga- tion de signature l'habilitant, à raison de l'exercice de ses responsabilités, à signer les avis ministériels destinés à la commis- sion nationale; que, dès lors, la SCI Brico- man France et la Société Bricoman sont fondées à soutenir que la décision atta- quée a été adoptée au terme d'une pro- cédure irrégulière et à en demander l'annulation”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le pétitionnaire a donc pu obtenir l’annulation de l’avis défavorable de la CNAC sur le fondement de l’irrégularité de l’avis du ministre, donné par une personne non habilitée à enga- ger le ministre concerné. Urbanisme ■ Annulation d’un refus de per- mis (CE, 1 e et 6 e sous-sections réunies, 15décembre 2010, n°331671) Les exploitants d’une activité d’élevage avaient demandé le permis de construire une habitation pour assurer le fonction- nement de l’exploitation. Le refus du per- mis est validé par le Conseil d’Etat au motif que l’article R 123-18 du code de l’urbanisme permet de prévoir une inter- diction de construire sur des terres à pro- téger en raison de leur vocation agricole. Mais le Conseil d’Etat annule l’arrêt de la cour d’appel qui avait annulé le jugement rejetant la demande du pétitionnaire. La cour d’appel avait jugé que le refus du permis ne constituait pas un acte d’application du POS dont l’illégalité ne pouvait pas être utilement invoquée par voie d’exception. “Considérant que si un permis de construi- re ne constitue pas un acte d'application de la réglementation d'urbanisme en vigueur et si, par suite, un requérant demandant son annulation ne saurait uti- lement se borner à soutenir, pour l'obtenir, qu'il a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal, mais doit faire valoir, en outre, que ce permis méconnaît les dispositions d'urbanisme 15février 2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Amortissement Périssol Un couple avait acquis une maison pour y établir sa résidence principale et créé deux logements locatifs par des travaux d’aménagement. Le régime de l ’amortissement Périssol lui est refusé. Le Conseil d’Etat relève qu’il s’agit de loge- ments créés par transformation d’un grenier et redistribution de surfaces habitées dans une maison d’habitation acquise en 1991 et donc ni d’une construction neuve ni d’une trans- formation de locaux précédemment desti- nés à un autre usage. (CE, 30 déc. 2010, 9 e et 10 e sous-sections, n°314 086) 15février 2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • pertinentes remises en vigueur en applica- tion de l'article L. 121-8 du code de l'urbanisme, cette règle ne s'applique pas au refus de permis de construire, lorsqu'il t rouve son fondement dans un document d'urbanisme; que, dans ce cas, l'annulation ou l'illégalité de ce document d'urbanisme entraîne l'annulation du refus de permis de construire pris sur son fondement, sauf au juge à procéder, le cas échéant, à une substitution de base légale ou de motifs dans les conditions de droit commun”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Il faut donc distinguer deux cas. 1. Pour obtenir l’annulation d’un per- mis , le requérant ne doit pas se limiter à indiquer que le document d’urbanisme était illégal mais montrer qu’il méconnaît le document d’urbanisme qui se trouve en conséquence remis en vigueur. 2. Mais cette règle ne s’applique pas au refus de permis . Pour le refus de per- mis, lorsque le document d’urbanisme est annulé, cela entraîne l’annulation du refus de permis pris sur son fondement. Le pétitionnaire pouvait demander l’annulation du refus de permis en invo- quant l’illégalité du document d’urbanisme, même si en l’espèce sa demande est rejetée. ■ Référé suspension (CE, 6 e sous-section, 17décembre 2010, n°339988) Le maire de Paris avait été autorisé par le conseil municipal à déposer les demandes de permis de construire et de démolir pour la réalisation de l’opération du “Carreau des Halles”. Or une association avait obtenu par un référé l’annulation du permis de démolir le jardin actuel au motif que la délibération du conseil municipal n’avait pas expressément auto- risé le maire à présenter la demande de permis de démolir. Cette décision est annulée par le Conseil d’Etat car la réali- sation du projet de construction du Car- reau des Halles “est indissociable du projet d'ensemble de restructuration du jardin des Halles, lequel emporte les travaux de démolition prévus par le per- mis litigieux”. Le Conseil d’Etat rejette la demande de référé-suspension. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’autorisation de construi- re portant sur le projet du Carreau des Halles avait nécessairement pour consé- quence la démolition des constructions de l’actuel jardin. L’autorisation donnée au maire de procéder aux démarches pour l’opération emportait donc néces- sairement celle visant à la démolition des constructions du jardin. Fiscalité de l’urbanisme ■ Redevance d’archéologie pré- ventive: appel possible devant la CAA (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 23 déc. 2010, n°307984) À l’occasion d’un litige relatif au tarif à appliquer pour la TLE et la redevance d’archéologie préventive à la construction d’un manège et des boxes à chevaux, le Conseil d’Etat donne des indications sur la nature de cette redevance: “Compte tenu de ces conditions d'affectation [affectation à l’INRAP notamment], le litige relatif à cette rede- vance ne saurait être regardé comme étant relatif à un impôt local au sens de l'article R. 222-13 du code de justice administrative selon lequel Le président du tribunal administratif ou le magistrat qu'il désigne à cette fin (...) statue en audience publique (...) : (...) / 5° Sur les recours relatifs aux (...) impôts locaux autres que la taxe professionnelle; qu'ainsi, nonobstant la circonstance qu'elle soit due par les bénéficiaires d'autorisation de construire et que son assiette soit régie par l'article 1585 D du code général des impôts comme celle de la taxe locale d'équipement, le litige rela- tif à cette redevance n'est pas au nombre de ceux dans lesquels les tribunaux admi- nistratifs statuent en premier et dernier ressort en application des dispositions du deuxième alinéa ajouté à l'article R. 811-1 du code de justice administrative dans sa rédaction alors applicable”. L’arrêt en déduit que le recours du ministre contre la décision accordant la décharge de rede- vance relève de la compétence de la cour administrative d’appel. L’arrêt applique ensuite le régime de la TLE en fonction de la date de dépôt du permis de construire et indique que le régime applicable aux constructions ser- vant de manège et de boxes à chevaux doit être celui des locaux des exploitants agricole (2 e catégorie de l’article 1585 D du CGI). O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : En conséquence, les litiges relatifs à la redevance d’archéologie pré- ventive sont jugés par le tribunal admi- nistratif avec un appel possible devant la cour administrative d’appel. Ils ne relè- vent pas des impôts locaux au sens de l’article R 222 13 du code de justice admi- nistrative, pour lesquels il n’y a pas de recours en appel puisque le tribunal sta- t ue alors en premier et dernier ressort. Aménagement ■ Financement d’équipements publics (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 23 déc. 2010, n° 307 124) Le Conseil d‘Etat était saisi d’un litige concernant le financement d’équipement public mis à charge d’une SCI par une société d’équipement opérant dans une ZAC. Selon l’arrêt, dans les ZAC, l’exclusion de la taxe locale d’équipement est subor- donnée à la condition que soit pris en charge par les constructeurs au moins le coût des équipements; les voies inté- rieures, les espaces verts, les aires de sta- tionnement, mais que, aux termes de l’article L 311-4-1 du code de l’urbanisme, “Il ne peut être mis à la charge des constructeurs que le coût des équipe- ments publics à réaliser pour répondre aux besoins des futurs habitants ou usa- gers des constructions à édifier dans la zone”. Le Conseil d’Etat en déduit: “Considérant qu'il résulte de ces disposi- tions que les coûts qui ne se rattachent pas à la réalisation des équipements publics destinés à satisfaire les besoins des futurs habitants ou des usagers des constructions à édifier dans la zone ne peuvent être mis à la charge des construc- teurs; que, par suite, la cour administrati- ve d'appel de Marseille, dès lors qu'il n'était pas soutenu que la part des coûts d'études générales pré-opérationnelles, des frais financiers, des frais de commer- cialisation et des frais généraux de la SEBLI en litige aurait été exposée spécifique- ment pour la construction des équipe- ments publics destinés aux usagers de la zone a pu, sans méconnaître ni les disposi- tions précitées du code de l'urbanisme ni les règles de dévolution de la charge de la preuve, juger que le coût global des dépenses de l'aménagement de la ZAC de Vias Plage excédait le coût des équipe- ments publics pouvant être mis à la char- ge du constructeur”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La décision est donc favo- rable au constructeur et elle rappelle le principe du caractère limitatif des partici- pations qui peuvent être demandées au constructeur. U U R R B B A A N N I I S S M M E E J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 15février 2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R E E N N C C O O N N T T R R E E ■ Une proposition de loi sur l’eau Les sénateurs ont adopté le 26janvier en 2 e lecture une proposition de loi relative à la solidarité dans les domaines de l’alimentation en eau et de l’assainissement. Benoist Apparu explique que les services de l’eau et de l’assainissement pourront désor- m ais renforcer, dans la limite de 0,5% du montant de la facture d’eau, le fonds de soli- darité logement (JO Sénat déb. 27 janv. p.463). Le rapporteur indique que le texte renforce le dispositif d’aide au paiement des factures d’eau pour les foyers les plus modestes. La contribution prévue a été inté- grée au FSL et les immeubles collectifs d’habitation ont été inclus dans le périmètre des foyers aidés. Le secrétaire d’Etat s’est par ailleurs engagé à faire mettre en place, lors de la loi de finances pour 2012, un dispositif préventif, en complément du volet curatif adopté dans la proposition de loi. L’article 1er a été voté sans amendement (p.478). L’article 2 pro- gramme l’adoption d’un rapport sur l’application d’une allocation de solidarité pour l’eau attribuée sous condition de res- sources. Il a été adopté ainsi que l’ensemble de la proposition de loi (p.483). ■ Le patrimoine monumental de l’Etat Les sénateurs ont examiné une proposition de loi le 26janvier relative au patrimoine monumental de l’Etat. Son article 1er crée un Haut conseil du patrimoine pour identi- fier les monuments devant rester la proprié- té de l’Etat, explique Françoise Férat, auteur de la proposition de loi (JO Sénat déb. 27janvier, p.484). Elle ajoute que l’article 2 définira une notion d’ “utilisation culturel- le”; des prescriptions du Haut conseil du patrimoine concernant par exemple l’ouverture au public ou la diffusion d’informations historiques s’imposeront à tout propriétaire, gestionnaire ou utilisateur d’un monument. Le texte prévoit aussi les conditions d’une revente après transfert gratuit; autorisation du Haut conseil du patrimoine, partage du bénéfice en cas d’une revente dans les 15 ans du transfert… Catherine Morin Desailly se félicite de la pro- position d’inscrire la notion de patrimoine mondial dans le code de l’urbanisme (p.493). Les documents d’urbanisme devront désormais tenir compte des exigences qui découlent de ce classement par l’Unesco. Françoise Catron déplore que les cessions à titre onéreux des monuments puissent être A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T ➴ ➴ 0,38% : c’est le niveau du taux de l’intérêt légal pour l’année 2011. (Décret n° 2011-137 du 1 er février 2011, J.O. du 3 fév. 2011, p.2166) Chiffres Actualité immobilière Voici quelques-uns des points évoqués par le cabinet Lefèvre Pelletier & Associés lors de sa rencontre annuelle d’actualité le 8février. > > Les promesses unilatérales de vente confortées par la jurisprudence Les promesses unilatérales sont-elles condamnées? Philippe Pelletier, dont le temps n’est pas en totalité consacré au Grenelle!) s’est livré à l’analyse suivante. Il part du constat qu'en 1993, la Cour de cassation avait jugé que le promettant est tenu non d’une obliga- t ion de vendre mais d’une obligation de faire ne s’engage donc pas à vendre mais à fai- re. Or le défaut d’exécution d’une obligation de faire se résout en dommage et intérêts (art. 1142 du code civil). Cette solution avait jeté le trouble dans la pratique. Philippe Pel- letier explique que dès 1994, il avait proposé une parade contractuelle notamment en rédigeant une clause suivant laquelle le “promettant prend l’engagement de vendre” et précisant que le contrat écartait le principe de l’article 1142 du code civil, qui n’est pas d’ordre public. Or, explique Philippe Pelletier, trois éléments sont venus conforter le bien-fondé de cette position. - 1. Un arrêt du 27mars 2008 a validé la renonciation contractuelle à l’application de l’article 1142 du code civil. - 2. Dans un arrêt du 7mai 2008, la Cour de cassation (Civ. 3 e ) a indiqué que lorsqu’une offre de vente est enfermée dans un délai, l’offreur ne peut pas la rétracter avant l’expiration du délai. - 3. Enfin un arrêt récent du 8septembre 2010 (pourvoi n°09-13345) qui a tranché un litige relatif au point de savoir si des héritiers du promettant étaient tenus par l’engagement souscrit par le promettant décédé, a indiqué “le promettant ayant défini- tivement consenti à vendre”. Tous ces éléments sont donc de nature à conforter la promesse unilatérale de vente. > > Un contrat comme instrument de planification S’agissant de la loi sur le Grand Paris, Hélène Cloëz souligne la nouveauté que constitue la création du contrat d’aménagement. Il est en effet très nouveau de recourir à un contrat comme instrument de planification. Ce contrat ressemble à une concession d’aménagement, mais vise à permettre une opération globale d’aménagement. L’avocate souligne aussi la forte hausse des taxes qui résultent de la loi sur le Grand Paris et qui concernent la taxe annuelle sur les bureaux, la redevance sur la création de bureaux et la taxe spéciale d’équipement. > > Le projet de réforme des sociétés de personnes Parmi les multiples projets de réforme qui sont en gestation, il en est un encore peu évo- qué, c’est celui de la réforme des sociétés de personnes. Mathieu Finaz explique que ce projet va être examiné dans le cadre de la réforme de la fiscalité du patrimoine. Ce pro- jet pourrait permettre d’éliminer des frottements fiscaux, mais aussi d’éviter des formes d’évasion fiscale. Au titre des avantages, l’avocat mentionne la faculté d’utiliser le régi- me d’intégration fiscale avec des sociétés détenues par des sociétés de personnes, ce qui n’est actuellement pas possible ou encore de recourir au régime SIIC via une société de personne. À suivre. effectuées sans contrôle, seules les cessions à titre gratuit devant être soumises à l’avis du Haut conseil du patrimoine. L’article 1er A insère un article L 610 dans le code du patrimoine selon lequel lorsqu’un élément de patrimoine est reconnu comme patrimoine mondial de l’humanité, les docu- ments d’urbanisme prennent en compte l’impératif de protection de sa valeur univer- selle et le plan de gestion du bien. L’article 1er crée le Haut conseil du patrimoi- ne . L’article 2 lui donne compétence pour for- muler des prescriptions, notamment de pré- sentation au public et de diffusion de l’information relative au monument. D’autres articles concernent le transfert des monu- ments aux collectivités territoriales. L’article 10 encadre les projets de revente de monu- ment acquis gratuitement par une collectivité, mais, ouvrant la faculté de revente d’un monument inaliénable, il constitue une entor- se au principe d’inaliénabilité des monuments historiques. L’article a été voté (p.513). La pro- position de loi a été adoptée (p.519). 15février 2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références ( J.O. Questions) Nom du p arlementaire Thème M inistre concerné Réponse Observations 1 er fév. 2011 AN p.932 n°57367 Marie-Jo Zimmer- mann UMP, Moselle Indexation des loyers commerciaux : groupe de réflexion Commerce PME La loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 a créé un nouvel indice de références pour les loyers commerciaux, l'évolution de l'ICC ayant été jugée trop erratique. L'ILC ne peut être choisi que si les deux parties sont d'accord. Il a été décidé la mise en place par le ministère de l'économie d'un groupe de réflexion qui pourra procéder aux consultations des professionnels du commerce, de l'artisanat et des services et des organisations représentatives des bailleurs. Le secrétaire d'Etat au commerce réunira pour la première fois le groupe en février. 1 er fév. 2011 AN p.936 n°90829 Patrick Braouzec, GDR, Seine-Saint- Denis Préjudice commercial lié aux travaux de voirie Commerce PME Il est fréquent que les travaux de voirie engen- drent un préjudice commercial. Des commissions locales d'indemnisation sont chargées d'évaluer et de calculer le préjudice subi. En cas de désaccord s ur le montant, il appartient à l'entreprise qui s'estime lésée de saisirle juge administratif. Il ordonnera une indemnisation s'il estime le préju- dice spécial (concernant une personne ou une catégorie de personnes bien identifiées) et anor- mal (suffisamment grave). La réponse précise que le FISAC peut aussi inter- venir . 1 er fév. 2011 AN p.977 n°93095 François Sauvadet, NC, Côte-d'Or Travaux de renforce- ment des logements en PPRT. Incitation fiscale Ecologie Dans les zones de plans de prévention des risques technologiques, les pre- scriptions de renforcement du bâti peuvent être décidées. Ces travaux sont à charge du propriétaire. La loi Grenelle II devait porter le crédit d'impôt à 40% au lieu de 15%. Le taux finalement retenu par la loi de finances pour 2011 est de 30%, mais la loi a par ailleurs étendu l'aide fiscale aux bailleurs. Les activités économiques ne sont pas éligibles à l'aide fiscale, mais le min- istère travaille à l'élaboration de stratégie pour protéger le personnel tout en assurant le développement économique. 1 er fév. 2011 AN p.981 n°78696 Marie-Jo Zimmer- mann UMP, Moselle Risque d'effondrement d'immeuble. Assurance Ecologie L'assurance multirisques habitation ne couvre pas les dommages directement imputables à un effondrement d'immeuble. Mais il ne paraît pas opportun d'introduire systématiquement une garantie dans ces contrats. En cas de dommage, le locataire peut exercer un recours contre son bailleur (art. 6 de la loi du 6 juillet 1989). Une telle garantie pourrait inciter les bailleurs à ne plus entretenir certains immeubles. 1 er fév. 2011 AN p.1018 n°89024 Jacqueline Maquet, SRC, Pas-de-Calais Mitoyenneté. Planta- tions d'arbres Justice L'article 671 du code civil régit les distances mini- males de plantation des arbres en limite de pro- priété, à défaut d'usages reconnus. Mais en appli- cation de la théorie des troubles de voisinage , les juridictions peuvent contraindre le propriétaire d'un arbre même implanté à la distance réglemen- taire de l'élaguer en cas de perte d'ensoleillement ou de risque pour la pérennité de la maison. Une évolution législative ne se justifie pas, conclut la réponse. 1 er fév. 2011 AN, p.1023 n°91532 Alain Joyandet UMP, Haute- Saône Baux ruraux et baux commerciaux Justice Le fonds agricole, créé par la loi du 5janvier 2006 reste peu utilisé. La chan- cellerie a donc entamé une réflexion sur le sujet de l'alignement du régime des baux ruraux sur celui des baux commerciaux . 1 er fév. 2011 AN p.1032 n°82875 Christian Vanneste, UMP, Nord Lotissements Logement Dans le cadre de la concertation engagée depuis juin2010 sur l'urbanisme de projet, les procédures de lotissements font l'objet d'un examen spéci- fique prenant en compte des critiques notamment sur la différence de régime entre les dispositions d'urbanisme et les dispositions contractuelles. Cette question sera examinée dans le cadre de l'habilitation à légiférer par ordon- nance de la loi du 12juillet 2010. 3fév. 2011 Sénat p.246 n°15704 Jacques Legendre, UMP, Nord Taxe d'aménagement Ecologie La taxe d'aménagement de la loi de finances rectificative pour 2010 simplifie en créant une taxe unique. Les participations actuelles (dont la PVR) ne seront plus exigibles dès lors que la commune ou l'EPCI auront décidé de recourir à des taux majorés de taxe d'aménagement compris entre 6% et 20% dans les secteurs à urbaniser de la commune. La loi supprime les par- ticipations précitées à compter du 1 er janvier 2015. 3fév. 2011 Sénat p.253 n°15684 Roland Povinelli, PS, Bouches-du- Rhône Recours systématique contre les permis de construire Justice Des règles spécifiques ont été introduites pour responsabiliser les requérants dans la présentation des recours contre un permis de construire. Exemples. L'article R 600-1 du code de l'urbanisme impose de notifier le recours au bénéficiaires et à l'auteur de la décision dans les 15 jours. Quand une personne, défère une décision relative à un PC ou un permis d'aménager et assortit son recours d'une demande de suspension, le juge des référés statue dans un délai d'un mois. Les requêtes manifestement irrecev- ables peuvent être rejetées par simple ordonnance. Les délais de jugements ont en constante diminution, conclut la réponse qui indique que le Gouvernement n'entend pas modifier l'état du droit . À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ ▲ 15février 2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Ville : Changements au cabinet de Mau- rice Leroy: Stéphan de Fay (conseiller) quit- te le cabinet; Marie-Laure Venturino- Franceschi est nommée chef adjointe de cabinet. Elle succède à Marie-Caroline Douceré qui devient chargée de mission; Damien Robert , conseiller technique, est promu conseiller et Jean-Baptiste Henniart est nommé conseiller technique. (Arrêté du 17janvier2011, J.O. du 4 fév. p.2285). Magistrature ✓ Cour de cassation : Yves Struillou, conseiller d'Etat, est nommé conseiller à la Cour de cassation en service extraordinaire. (Décret du 4février 2011, J.O. du 6 fév., @). Organismes publics ✓ EPRD : Anne-Michelle Basteri est nom- mée en qualité de représentant de l'Etat au conseil d'administration de l’Etablissement public de réalisation de défaisance. (Décret du 31janvier2011, J.O. du 2février, @). ✓ Euroméditerranée : Emmanuel Ber- thier , délégué interministériel à l'aménagement du territoire et à l'attractivité régionale, est nommé admi- nistrateur de l'EPA Euroméditerranée. (Arrêté du 27janvier2011, J.O. du 4février, p.2285). Agrément La société en commandite par actions Fon- cière d'habitat et humanisme a été agréée par arrêté du 20janvier2011. (J.O. du 4février 2011, p.2274). Conventions collectives ➠ I mmobilier : il est envisagé l'extension de l'avenant n°48 du 23novembre 2010, concernant les régimes de prévoyance et remboursement de frais de santé . (Avis publié au J.O. du 5 fév. p.2351). ■ Epargne logement Le taux de rémunération des sommes ins- crites au compte du souscripteur d'un plan d'épargne logement ne peut être inférieur au taux plancher de 2,50% . Cette règle s’applique aux PEL ouverts à compter du 1 er mars 2011. (Arrêté du 4février 2011 relatif au taux plan- cher de rémunération, hors prime d'Etat, du plan épargne logement, J.O. du 5 fév. p.2340). ■ Crédit - Le décret n°2011-135 du 1 er février 2011 est relatif aux modalités de calcul du taux effectif global . - Un autre décret du même jour (n°2011- 136) est relatif à l'information précon- tractuelle et aux conditions contractuelles en matière de crédit à la consomma- tion. (J.O. du 3février, p.2158). ■ Lettre recommandée électro- nique Un décret du 2février précise les caracté- ristiques de la lettre recommandée envoyée par courrier électronique (applica- tion de l'article 1369-8 du code civil). Il indique, pour chaque étape, les différentes informations qui doivent être précisées. - Avant l'envoi de la lettre recommandée électronique, le tiers chargé de son ache- minement doit être identifié par une série d 'informations (nom, adresse…) - Lors du dépôt de la LR électronique, l'expéditeur indique une série d'informations. Exemples: choix de la LR dont le contenu est imprimé sur papier ou non, niveau de garantie. - Le tiers chargé de l'acheminement ren- voie par courrier électronique une preuve de dépôt à l'expéditeur. - Le tiers informe le destinataire par cour- rier électronique qu'une LR va lui être envoyée. Dès acceptation, le tiers envoie la LR. Il conserve pendant un an la preuve de son envoi. - Lors de la distribution de la LR imprimée, le prestataire de services postaux conserve cer- taines informations que le décret précise. (Décret n°2011-144 du 2février 2011 relatif à l'envoi d'une lettre recommandée par cour- rier électronique pour la conclusion ou l'exécution d'un contrat, J.O. du 4 fév. p.2274). Ce texte a été précédé d’un avis de l’ARCEP (n°2010-0764 du 6juillet 2010, même J.O., @). Outre-Mer >Les modalités de délivrance de l’ agrément des programmes d'investissements outre mer ont été modifiées par décret. Lorsqu'il concerne des logements, l'agrément est délivré par le directeur départemental ou régional des finances publiques, lorsque le montant ne dépasse pas 20millions d’euros et par le ministre du budget au-delà. Cet arrêté a relevé ce seuil qui était précédemment fixé à 10millions . (Arrêté du 24janvier2011 relatif aux modali- tés de déconcentration de la procédure d'agrément préalable des projets d'investissements dans les départements d'outre-mer dans le secteur du logement, J.O. du 2février, p.2079). > Zone des 50 pas géométriques. Le Conseil constitutionnel a affirmé la conformité à la Constitution de l’article L.5112-3 du code général de la propriété des personnes publiques. Ce texte concer- ne les conditions d'examen des droits des tiers détenteurs de titres qui n'ont pas été examinés par la commission prévue par les dispositions de l'article 10 du décret n°55- 885 du 30juin 1955 (appréciation de la validité des titres dans la zone des 50 pas géométriques Outre-Mer). (Décision n°2010-96 QPC du 4février 2011, J.O. du 5février, p.2354). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 425 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 15février 2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L E E S S P P R R O O M M O O T T E E U U R R S S E E N N J J O O U U R R N N É É E E S S P P R R O O F F E E S S S S I I O O N N N N E E L L L L E E S S « 70% des permis attaqués à Marseille ». Brandissant ce titre d’un article de la Proven- ce du 7février, Marc Pigeon part de ce constat pour réclamer, une nouvelle fois, un changement des pratiques du contentieux de l’urbanisme. Le président de la FPI indique qu’à Montpellier, où il intervient lui- même, ce sont tous les permis qui sont atta- qués. Marc Pigeon dénonce ces pratiques de négociation de renonciation aux recours pour des indemnités de 100000ou 200000 euros par exemple et émanant de per- sonnes qui ne résident même pas sur place. Trois pistes >Première piste: recenser les opérations bloquées et nommer un médiateur, un pré- fet par exemple, qui disposerait d’un délai de 6 mois pour débloquer les projets. >Deuxième piste: agir sur les recours . Cette piste comporte plusieurs aspects. - le délai de la procédure : un député a déposé une proposition de loi pour limiter à 6 mois le délai laissé à une juridiction pour statuer sur un recours, alors qu’il faut actuel- lement 18 mois pour obtenir un jugement de première instance. - une réflexion sur la notion d’intérêt à agir . Marc Pigeon indique qu’on pourrait réfléchir à limiter les recours aux personnes qui sont déjà propriétaires, ou limiter les motifs de recours à ceux qui sont présentés en début de procédure. La Fédération sug- gère aussi la mise en place d'un « référé- démarrage » qui permettrait d’obtenir par une procédure rapide une réponse aux arguments déployés par l’auteur d’un recours. En effet, on constate que bien sou- vent, les requérants n’utilisent pas le référé suspension car ils préfèrent engager une procédure qu’ils savent longue pour éviter que le litige soit tranché trop rapidement. - une piste financière: Marc Pigeon propose la création d’un fonds de garantie. En cas de recours, le permis de construire serait étudié par un cabinet d’avocats. Si celui-ci estime qu’il ne comporte pas d’erreurs, le promo- teur demande à la banque d’accorder sa g arantie pour lui permettre de lancer l’opération en dépit du recours. >Troisième piste (visant, hors toute question contentieuse, à développer les constructions): autoriser les constructions en zones inondables (hors zones de vitesses d’eau), tout en assurant la protec- tion des personnes et des biens. Cela per- mettrait, simplement en Ile-de-France, de redonner une vocation constructible à une surface de 600km 2 . Qu’en pense l’administration ? Dans son discours de clôture, Jean-Marc Michel (directeur général de l’aménagement, du logement et de la natu- re), a évoqué les chantiers en cours du Gou- vernement: la mise en place d’un urbanisme de projet, la poursuite du regroupement des procédures de permis de construire, à la sui- te de la réforme de 2007. Quant à la réfor- me de la fiscalité du patrimoine, il a encou- ragé les professionnels à lui transmettre des propositions « dans les 90 jours », car le pro- jet sera présenté au Parlement en juin. Il a indiqué qu’il y avait quelque chose à faire « sur la rétention du foncier non-bâti » et il a évoqué la piste d’une réforme du système de dégrèvement de la plus-value consistant à revoir la règle de la dégressivité de l’impôt. En revanche, il ne s’est pas pronon- cé sur le traitement des recours abusifs. Précisions fiscales Thierry Chatelain (DHUP) a confirmé que le coup de rabot qui a été appliqué au régime Scellier visait les taux de la réduction d’impôt mais qu'il n’affectait pas les pla- fonds de la mesure fiscale. Il a par ailleurs indiqué que plusieurs com- munes situées en zone C avaient déposé au ministère un dossier pour être agréés pour réaliser du Scellier dans leurs territoires et que les réponses seraient apportées d’ici la fin du printemps. La réforme de la TVA au jour le jour L’avocat Jean Zammour a fait le point sur les La FPI veut lutter contre les recours abusifs Excédé par la multiplication des recours sur les permis de construire, le président de la Fédération des promoteurs a élaboré une série de proposi- tions pour lutter contre cet obstacle à la construction. Il en a précisé le détail lors des 21 e journées d’études professionnelles à Paris ce 9février. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E Accélération des ventes en 2010 Les ventes augmentent: il y a eu 117000 ventes de logements neufs en 2011, soit une hausse de 13% par rapport à 2009 (106000 ventes) et surtout par rapport à 2008 (79000 ventes). Le rythme de vente augmente également; les délais de com- mercialisation sont tombés à 5 à 6 mois cet- te année et même à 3,3 mois en Ile-de- France. Les prix moyens sont en hausse: à 3839euros, ils ont progressé de +6,5% en un an. La hausse a été plus forte en Ile-de- France (+9,8%). Pour 2011, Marc Pigeon table sur une légè- re diminution des ventes (110000 ventes) avec une hausse des prix de 5 à 6%. réformes fiscales récentes et a dressé un panorama de la réforme de la TVA immobi- lière depuis mars2010. Voici deux exemples des modifications opé- r ées depuis la réintégration de la TVA immo- bilière dans le droit commun de la TVA Désormais, avec la banalisation du régime des marchands de biens, tout assujetti peut prendre l’engagement de revendre dans le délai de 5 ans (le délai de 4 ans ayant été porté à 5 ans) pour être exonéré de droits de mutation. Mais il est possible de substi- tuer à un engagement de revendre un engagement de construire. Or cette substitu- tion a l’avantage de faire courir un nouveau délai de 4 ans. Dans le cas où un promoteur engage une opération complexe, il peut avoir intérêt à commencer par prendre un engagement de revendre puis, au bout de quelques années, d’y substituer un engage- ment de construire, ce qui lui donne un délai de 9 ans. Attention toutefois, la règle ne fonctionne pas dans l’autre sens. Si on prend d’abord un engagement de construi- re, sa substitution par un engagement de revendre ne modifie pas le délai initial qui doit être respecté. 2 e exemple: attention au délai de livraison à soi-même. Lorsqu'un un promoteur a achevé la construction, il doit effectuer une déclaration n°940. Mais il doit faire une livraison à soi-même. Mais, pour éviter des multiples écritures, il est admis qu’il peut attendre deux ans pour le faire. Mais attention: le défaut de déclaration de LASM dans le délai de 2 ans est passible d’une pénalité de 5% de la TVA non déclarée. ●
