– 2 – Marchés –
Logements : Les prix des logements sur des sommets à Paris
– 3 – Réforme fiscale –
Vers une réforme de l’ISF : débat à Bercy sur la fiscalité du patrimoine
Rapport de la Cour des comptes comparant fiscalité française et allemande
– 4-5 – Au Parlement –
Suppression de la HALDE et création du Défenseur des droits
Dérogation nouvelle à l’exigence d’accessibilité des bâtiments
– 5 – Rencontre –
BNP Paribas real estate dans ses nouveaux locaux
La Foncière logement affiche sa priorité pour la mixité sociale
– 6-7 – Réglementation –
Réforme de l’épargne logement
Guichet unique réseaux
– 7 – Nominations – Agenda –
– 8 – Marché –
Clameur : le marché locatif du parc privé se redresse.
■ COMPARÉ ■ > > Le total des impôts sur le patrimoine représente 0,85% du PIB en Allemagne, 1,79% dans les pays de l’OCDE et 3,41% en France, selon le rapport de la Cour des comptes publié début mars (p.3). ■ PUBLIÉ ■ > > Des textes publiés au JO du 26février 2010 réforment le régime de l’épargne loge- ment (p.6). > > Un arrêté du 22décembre, récemment publié, fixe le fonctionnement du service internet permettant aux promoteurs d’accéder aux informations sur les réseaux existants sur un secteur (p.7). ■ CHIFFRÉ ■ > > Le marché locatif du logement privé se redresse: l’indice des loyers a progressé de 2,5% en 2010 (lire p.8 les résultats de l’observatoire Clameur). > > Le prix des appartements parisiens a aug- menté de 17,5% en 2010 dans un volume de transactions en hausse (p.2). ■ NOMMÉE ■ > > Salima Saa a été nommée présidente de l’ACSÉ (p.7) ■ DÉBATTU ■ > > Un intéressant débat a eu lieu à l’Assemblée le 16février sur l’obligation d’accessibilité des bâtiments neufs lors de l’adoption d’une proposition de loi sur les maisons départementales des personnes handicapées. Une faculté d’adoption de mesures de substitution à l’obligation d’accessibilité a été votée (lire page6). Elle sera définie par décret et après consultation du Conseil national des personnes handica- pées. Le débat a suscité de violentes opposi- tions de certains députés. La réforme fiscale se précise L es premières pistes de la réforme de la fiscalité du patri- moine se précisent. À l’issue du colloque tenu à Bercy ce 3mars, l’abrogation du bouclier fiscal paraît le point plus cer- tain. Est également éclaircie la volonté de ne pas taxer la ces- sion d’une résidence principale et de ne pas revenir sur l’allégement des droits de succession. Deux pistes sont évoquées (lire page3): la première formule vise à fiscaliser la hausse de valeur du patrimoine et non le patrimoine lui-même. C’est cette valorisation latente qui serait taxée à un taux de 19%. Cette for- mule est plus complexe et rendrait le rendement de l’impôt plus aléatoire puisqu’en période de baisse des marchés, il assécherait le rendement de l’impôt et ouvrirait même droit à des réductions d’assiette l’année suivante puisque les poins values latentes seraient reportables sur le calcul de l’imposition des années ulté- rieures. La deuxième formule est plus simple; elle consiste à réformer l’ISF en rehaussant à 1,3million d’euros le seuil d’imposition, aujourd’hui fixé à 800000euros et à remplacer le barème actuel en 6 tranches par un barème a deux tranches, de 0,25 et 0,5%. Cela comporterait un allégement sensible pour les contribuables de l’ISF, sauf pour ceux qui sont juste au-dessus de la tranche de 1,3million, car l‘imposition serait alors appliquée dès le premier euro et non à compter du seuil. Beaucoup de titu- laires de patrimoine immobilier étant “entrés dans la nasse de l’ISF” pour reprendre la formule de Christine Lagarde en raison de la hausse des prix de l’immobilier, en seraient donc à nouveau écartés. Les ministres ont été moins loquaces sur les pistes de compensation à trouver pour éviter que la réforme ne se tradui- se par une perte de recettes fiscales. La piste la plus novatrice consistant à créer un nouvel impôt sur le patrimoine pourrait être plus pénalisante pour les titulaires de contrats d’assurance-vie, ou de PEA notamment. Ces perspectives de réforme ne sont donc pas a priori défavorables aux détenteurs de patrimoines immobiliers. Le patrimoine du logement parisien reste en très forte hausse, com- me le montre la nouvelle livraison de statistiques de la chambre des notaires: le marché parisien connaît de nouveaux excès puisque la hausse annuelle des appartements parisiens a atteint 17% en 2010. Cette hausse, doublée d’une augmentation forte du volume des transactions se ressent d’ailleurs sur les recettes des droits de muta- tion. Selon les déclarations du ministre des collectivités locales, Phi- lippe Richert le 3mars, les droits de mutation à titre onéreux ont progressé de 35% à 7milliards d’euros. La hausse dépasse 40% dans 14 départements et même 50% dans les Yvelines, en Isère et dans les Hauts-de-Seine. Espérons que les élus n’y verront pas, com- me bien souvent, l’apparition d’une recette récurrente. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO428 8 MARS 2011 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Marchés - Logements : Les prix des logements sur des sommets à Paris - 3 - Réforme fiscale - Vers une réforme de l’ISF : débat à Bercy sur la fiscalité du patrimoine Rapport de la Cour des comptes comparant fiscalité française et alle- mande - 4-5 - Au Parlement - Suppression de la HALDE et création du Défenseur des droits Dérogation nouvelle à l’exigence d’accessibilité des bâtiments - 5 - Rencontre - BNP Paribas real estate dans ses nouveaux locaux La Foncière logement affiche sa priorité pour la mixité sociale - 6-7 - Réglementation - Réforme de l’épargne logement Guichet unique réseaux - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Marché - Clameur: le marché locatif du parc privé se redresse. S O M M A I R E E D I T O R I A L 8mars 2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • H H A A U U S S S S E E D D E E S S P P R R I I X X D D E E S S L L O O G G E E M M E E N N T T S S M M A A R R C C H H É É S S 7330 € le m 2 : c’est le prix moyen atteint par le marché parisien du logement ancien au 4 e trimestre 2010. Avec une progression e xceptionnelle de 17,5% sur un an, les prix parisiens franchissent un sommet jamais atteint, dépassant le record atteint au 3 e trimestre 2008. Trois arrondissements dépassent la barre des 10000 € le m 2 (le VI e , le VII e et le IV e ). L’arrondissement qui a le moins augmenté est le VIII e (avec +13,5% de hausse) et celui qui a le plus progressé est le XIII e avec +20,5%. L’écart de prix est de 1 à 2. L’analyse par quartier permet de montrer de plus grands écarts. Le secteur le moins cher est le quartier Pont de Flandre (XIX e ) à 5330 € alors que le sommet est atteint par les Champs-Élysées (VIII e ) à 15570 € soit un écart de 1 à 3. Le prix moyen est donc de 7330 € . La chambre des notaires établit désormais un indicateur avancé à partir des promesses de vente. Selon cet indicateur, les prix pari- siens pourraient atteindre la barre des 7600euros le m 2 en mai prochain. En petite couronne, les prix ont augmenté mais plus faiblement, c’est, ainsi que le qualifie Thierry Delesalle, “la reprise en tâche d’huile”. La hausse des prix des appartements anciens dans les trois dépar- tements de la petite couronne est de 12,8% pour un prix moyen de 4150 € . La hausse est plus forte dans les Hauts-de-Sei- ne (+15,5%) que dans le Val-de-Marne (+11,7%) et surtout qu’en Seine-Saint- Denis (+6,4%). La hausse est plus faible en grande couronne: +7,3% pour les quatre départements. Le plus dynamique est les Yvelines (+8,2%) et celui qui augmente le moins l’Essonne, faisant jeu égal avec le Val d’Oise (+6,5%). Les prix dans certaines communes aug- mentent rapidement. c’est le cas de Cour- bevoie (+15,78%), de Neuilly-sur-Seine (+15,1%), de Nogent-sur-Marne (+14,6%) et de Boulogne (+14,4%). Créteil augmen- t ant plus faiblement (+4,9%). Signalons que quelques communes recu- lent sur le trimestre (-4,5% à Sainte Denis ou -1,7% à Aubervilliers) tout en affichant une forte hausse annuelle (+12,2% pour Auvervilliers et +13,5% pour Saint Denis). Pour les maisons anciennes, en petite cou- ronne le prix moyen atteint 345200 € , en hausse de +10,8%, les Hauts-de-Seine affi- chant la plus forte progression (+15,5%). Les hausses sont parfois brutales comme à Colombes +60,2% ou Antony +44,3%. Mais Thierry Delessale explique qu’il faut prendre garde aux effets de structure du marché. Ainsi, la forte hausse des prix à Colombes s’explique par le retour sur le marché des belles maisons. A Livry-Gargan, où les prix ont reculé de -11,3%, cela s’explique par une forte augmentation du volume de vente des petites maisons. Les volumes en hausse Le marché des appartements anciens à Paris a progressé de 32% par rapport à Arr t Prix au m 2 Evolu- tion Arr t Prix au m 2 Evolu- tion I er 9410 +16,0 XI e 7020 +18,0 II e 8470 +19,8 XII e 6760 +15,9 III e 8910 +18,4 XIII e 6880 +20,5 IV e 10500 +18,5 XIV e 7500 +14,3 V e 9530 +19,8 XV e 7540 +17,5 VI e 11120 +20,0 XVI e 8430 +16,9 VII e 10750 +19,7 XVII e 7010 +15,0 VIII e 9030 +13,5 XVIII e 6510 +19,3 IX e 7530 +19,3 XIX e 5580 +17,4 X e 6560 +18,8 XX e 5980 +14,7 Prix des appartements anciens à Paris au 4 e trimestre 2010 Prix des appartements anciens au 4 e trimestre 2010 Prix des maisons anciennes au 4 e trimestre 2010 Volume des ventes de logements en 2010 Départements Prix au 4 e trimestre 2010 Evolution annuelle Hauts de Seine 555000 € +15,5 % Seine-Saint-Denis 260100 € +5,9 % Val-de-Marne 356600 € +11,5 % Petite couronne 345200 € +10,8 % Seine-et-Marne 236800 € +6,5 % Yvelines 361700 € +7,4 % Essonne 279600 € +7,7 % Val-d’Oise 270700 € +7,7 % Grande couronne 276900 € +7,3 % Départements Prix au 4 e trimestre 2010 Evolution annuelle Hauts de Seine 5070 € +15,5 % Seine-Saint-Denis 3050 € +6,4 % Val-de-Marne 4010 € +11,7 % Petite couronne 4150 € +12,8 % Seine-et-Marne 2710 € +7,3 % Yvelines 3610 € +8,2 % Essonne 2670 € +6,5 % Val-d’Oise 2710 € +6,5 % Grande couronne 2970 € +7,3 % Les prix des logements sur des sommets à Paris 2009 mais il reste inférieur de -9% à la période haute (1999-2007). Pour l’ensemble de l’Ile-de-France, la haus- se du volume des transactions atteint + 36%, plus marqué en petite couronne (41%) qu’en grande couronne (+35%). Pour le neuf, les appartements marquent une augmentation du nombre de ventes. La hausse est de +52% pour l’ensemble de la région (+44 % à Paris, +61% en petite couronne et +45% en grande couronne). Pour les maisons anciennes, les volumes sont également en hausse sensible de 38% pour la région, un peu moindre en Seine-Saint-Denis (+29%) et plus forte dans les Hauts-de-Seine (+49%). S’agissant des maisons neuves, la hausse globale est analogue: +37% pour l’Ile-de-France, mais nettement plus forte en grande couronne (+42%) qu’en petite couronne (+13%). Près de 200000 ventes Le nombre total de ventes est chiffré à 198110, soit une hausse de 39% par rapport à l’an dernier. Ce chiffre correspond à 36070 ventes à Paris, 76530 en petite couronne et 85520 en grande couronne. A Paris, le mar- ché de l’ancien est prédominant (seulement 890 ventes d’appartements neufs), mais en grande couronne, la part des maisons anciennes (36270 ventes) dépasse celle des appartements anciens (31360). La chambre des notaires estime qu’en 2010, le marché a été marqué par un effet de rattrapage qui ne se renouvellera pas en 2011. Si la crise de 2008-2009 a été totalement gommée, le marché est reparti mais les niveaux des prix sont totalement déconnectés de l’évolution des revenus. Paris Petite couronne Grande couronne Ile-de- France Logements anciens 35180 60050 67630 162860 Logements neufs 890 16480 17890 35260 Total loge- ments 36070 76530 85520 198110 Appartements anciens 34960 46610 31360 112930 Appartements neufs 880 15970 15160 32010 Total appartements 35840 62580 46520 144940 Maisons anciennes ns 13440 36270 49930 Maisons neuves ns 510 2730 3250 Total maisons ns 13950 39000 53180 Source : Base BIEN Notaires Paris Ile-de-France 8mars 2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É F F O O R R M M E E F F I I S S C C A A L L E E A A C C T T U U A A L L I I T T É É Vers une réforme de l’ISF ■ Débat à Bercy Lors d’un débat à Bercy le 3mars sur le thème “Patrimoine et fiscalité: enjeux et convergences européennes”, les premières orientations de la réforme de la fiscalité du patrimoine ont été esquissées par les pouvoirs publics. > Fin du bouclier fiscal Le Premier ministre a placé cette réforme dans le sens de la convergence avec la fis- calité de l’Allemagne. François Fillon, dans son allocution d’ouverture, reconnaît que “le bouclier fis- cal a été mal compris”. Il annonce donc son abrogation mais tout en supprimant les défauts de l’ISF qui avaient rendu nécessaire la création du bouclier. Il a ensuite écarté plusieurs pistes: taxer la plus-value de cession des résidences princi- pales, rehausser les droits de succession, instaurer une tranche marginale de l’impôt sur le revenu. > Quelle réforme pour l’ISF? Dans son discours de clôture des débats, François Baroin indique que le projet de loi doit être examiné au Parlement avant l’été. Il fixe les lignes directrices de la réfor- me: réformer à recettes constantes, faire financer la réforme par les assujettis actuels à l’ISF. Il confirme donc l’abandon de l’idée de créer une nouvelle tranche au barème de l’impôt sur le revenu et le refus de taxer la résidence principale car cela “reviendrait à organiser un transfert de charges vers les classes moyennes qui sont propriétaires de leur logement”. Le ministre a écarté l’idée de toucher éga- lement la fiscalité locale. Il a affirmé “j’exclus d’intégrer les impôts locaux au périmètre de notre réforme”. Le ministre du budget esquisse alors deux voies de réforme, l’une comme l’autre comprenant la suppression du bouclier fis- cal. - Une voie “radicale” : suppression du bou- clier fiscal et remplacement de l’ISF par un impôt sur la richesse tirée du patri- moine , c’est-à-dire sur le flux plus que sur le stock. Le seuil d’imposition serait de 1,3million d’euros. (hors résidence princi- pale et titres de PME non cotées). L’imposition porterait sur l’accroissement de valeur du patrimoine entre le 1 er janvier d’une année et le 1 er janvier de l’année sui- vante et serait taxée au taux de 19%. En cas de moins-value, la perte de valeur vien- drait en diminution de l’enrichissement des années ultérieures (pendant 10 ans). Cet impôt viendrait en déduction des impôts payés en cas de cession, pour éviter une double taxation. - Une voie de réforme de l’ISF . Pour casser “une dynamique absurde, qui a fait entrer en une décennie 300000 ménages dans son champ, sous le seul effet de la flambée des prix de l’immobilier”, François Baroin indique que “le Gouvernement dans cette hypothèse privilégie la suppression de la 1 è re tranche de l’ISF”. Le barème serait rénové avec deux tranches à 0,25% et 0,5% au lieu des 6 tranches actuelles. De plus, les contri- buables de la 1 e tranche feraient une simple déclaration de la valeur totale de leur patrimoine en l’indiquant dans leur déclaration de revenus. Cela concernerait 200000 contribuables. L’ISF serait alors intégré à l’avis d’imposition de l’IR. > Eviter un impôt confiscatoire Christine Lagarde n’a pas précisé de scéna- rio mais a donné des lignes directrices. Elle a indiqué que l’impôt ne devait pas être confiscatoire, rappelant que la moitié des bénéficiaires du bouclier fiscal ne sont pas Valeur du patrimoine Barème actuel Barème proposé Jusqu’à 800000 € 0% 0% de 800000 € à 1310000 € 0,55% 0% De 1310000 € à 2570000 € 0,75% 0,25% (1) De 2570000 € à 3000000 € 1% 0,25% De 3000000 € à 4040000 € 1% 0,5% De 4040000 € à 7710000 € 1,3% 0,5% De 7710000 € à 16790000 € 1,65% 0,5% Plus de 16790000 € 1,8% 0,5% soumis à l’ISF, mais qu’il était parfois trop optimisé. Ce type d’impôt n’est pas nou- veau, la ministre rappelant le précédent, de l’impôt sur les portes et fenêtres, mais il n’est pas non plus particulièrement effica- ce, elle indique que la taxe foncière rap- porte davantage que l’ISF. L’ISF est mal accepté; notamment car on ne comprend pas pourquoi on est “pris dans la nasse de l’ISF” en raison de la haus- se des prix de l’immobilier ou que les taux sont restés identiques alors qu’ils ont été établis lorsque les obligations rapportaient 15% et qu’elles ne rapportent plus que 3,5%. Quelles sont les conditions d’une réforme équilibrée? Christine Lagarde indique que le principe que les plus fortunés partici- pent davantage est admis, mais le système doit être compréhensible et plus lisible. Il doit être en rapport avec la faculté contri- butive. Elle souligne qu’il y a un paradoxe à taxer de la même manière celui qui s’enrichit et celui qui s’appauvrit. Objectif simplicité car “que de temps consacré à l’établissement des impositions, et d’argent consacré aux honoraires de conseil” indique la ministre. L’impôt doit être aussi économiquement utile. Il ne faut donc pas remettre en cause l’exonération de l’outil de travail. Après avoir évoqué Adam Smith en propos introductif, la ministre a conclu en invo- quant Anatole France pour soutenir l’idée d’un impôt à assiette large et à taux faible. ■ Rapport de la Cour des comptes Rendu public le 4mars, le rapport de la Cour des comptes sur les prélèvements fis- caux en France et en Allemagne indique que les systèmes fiscaux français et alle- mand reposent sur des impôts souvent proches, mais qu’il existe des différences anciennes et des divergences récentes. Ain- si par exemple la France a donné une moindre priorité à la maîtrise des déficits. La France fait un plus large recours que l’Allemagne aux taux réduits de TVA et le poids de l’impôt sur le revenu est deux fois plus élevé en Allemagne qu’en France. Pour la fiscalité du patrimoine, le rapport indique que l’Allemagne se situe à un niveau très faible parmi les pas de l’OCDE en termes de niveau global de taxation. Mais “elle ne peut constituer une référen- ce à privilégier pour la France”. La suspen- sion de l’imposition globale de la fortune, en Allemagne tient pour une part à la fra- gilité juridique et politique des bases cadastrales utilisées pour le calcul de la partie immobilière de l’assiette. Selon la Projet de réforme de l’ISF (1) Lorsque le contribuable atteint le seuil d’imposition de 1,3million, il serait alors soumis à impôt dès le premier euro et non, comme actuellement, sur la somme supérieure au seuil d’imposition. Deux pierres à l’édifice de la réforme de la fiscalité du patrimoine: débat à Bercy et rapport de la Cour des comptes sur la comparaison entre fiscalité française et allemande. ▲ 8mars 2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • ■ Architectes Les sénateurs ont examiné le 10février le projet de loi portant diverses dispositions d’adaptation au droit de l’Union européen- ne, dont l’article 7, explique Patrick Ollier, facilite l’activité en France des sociétés d’architecture d’un Etat membre de l’Union européenne. Il maintient cependant les conditions de qualifications requises pour l’exercice de la profession d’architecte (JO Sénat déb. 11 fév. p.1238). Patricia Schillinger indique à cette occasion, “concernant la directive Services, on peut dire: sorti par la porte, Bolkestein revient par la fenêtre! En effet, le principe du pays d’origine, sorti par la grande porte, revient par la fenêtre” (p.1245). L’article 7, qui modifie les articles12 et13 de la loi du 3janvier 1977, a été adopté sans modification (p.1269). L’ensemble du projet de loi a été voté (p.1301). ■ Gestion du patrimoine immo- bilier de l’Etat à l’étranger En réponse à une question orale du sénateur R ichard Yung, Henri de Raincourt, ministre de la coopération, indique que l’idée de créer une nouvelle entité chargée de la gestion des immeubles de l’Etat à l’étranger, adaptée en 2008, “paraît aujourd’hui inappropriée”. La ministre des affaires étrangères a fait engager une négociation avec la SOVAFIM pour étu- dier les possibilités de délégation de maîtrise d’ouvrage sur quelques grosses opérations immobilières à l’étranger. Henri de Rain- court indique que cette formule est plus effi- cace que la solution d’un opérateur ad hoc (JO Sénat déb. 16 fév. p.1356). ■ Produits financiers: protection des consommateurs Frédéric Lefebvre a indiqué à Christian Cambon que la ministre des finances propo- sera que le G20 Finances d’octobre 2011 soit l’occasion de dégager des principes com- muns de protection des consommateurs de produits financiers (JO Sénat déb. 6 fév. p.1359). ■ Grand Paris Interrogé par le député Jean-Christophe Lagarde sur le calendrier du Grand Paris, le ministre de la ville, Maurice Leroy, indique que les études pour la mise en œuvre du projet de métro en rocade vont débuter, avec pour objectif un premier coup de pioche en 2013. Il est maintenant indispensable d’accompagner le développement des terri- toires avec les contrats de développement territorial, qui définiront les objectifs et la stratégie de croissance et d’aménagement des pôles. Le début de l’enquête publique est prévu pour la fin de cette année (JO AN déb. 9 fév. 2011, p.806). ■ LOPPSI Les députés ont examiné le 8février le texte de la CMP relatif à la loi de sécurité intérieu- re. Dans la discussion générale, Jean-Yves Le Bouillonnec s’insurge contre l’article 32 ter A qui permet d’évacuer par la force , sans sai- sine des juridictions, toute occupation illé- gitime de lieux . En cas “d’installations illi- cites en réunion sur un terrain appartenant à une personne physique ou privée en vue d’y établir des habitations comportant de graves risques pour la sécurité, la sécurité ou la tranquillité publiques”. Selon le député le contrôle juridictionnel a posteriori est inap- plicable et le dispositif vise à revenir sur le principe que, hors le cas de flagrance, seul le juge peut ordonner l’évacuation d’un patri- moine privé. Il observe que ce mécanisme pourra concerner des ménages occupants des locaux construits sans permis. (JO AN déb. 9 fév. p.823). Quant à François Pupponi, il déplore que le texte de la CMP n’ait pas repris un article (art. 24 decies A) qui visait à interdire les réunions dans les cages d’escalier , car s’il faut que prouver que les occupants illicites des cages d’escalier empêchent délibéré- ment les gens de circuler, cela rend le texte inapplicable faute de preuve: personne ne témoigne de ce genre de faits (p.827). L’ensemble du texte a été adopté. ■ Simplification du droit Le texte de la proposition de loi de simplifi- cation du droit a été voté le 9février par les députés (JO AN Déb 10 fév. p.898). ■ Défenseur des droits et sup- pression de la HALDE Les députés ont abordé le 16février en 2e lecture les deux projets de loi (organique et ordinaire) relatifs au Défenseur des droits. Défendant une motion de renvoi en com- mission, qui a été repoussée, Jean-Jacques Urvoas déplore que cette réforme vise à “fai- re taire la voix de la HALDE” (JO AN déb. 17 fév. p.1203). Catherine Coutelle se demande s’il ne s’agit pas comme le disait Robert Badinter “d’une reprise en main d’autorités indépendantes, devenues trop indépen- dantes?” (p.1211). George Pau-Langevin fait observer son étonnement de la décision de supprimer la HALDE car elle avait été créée pour répondre à des injonctions des instances européennes. Il indique en effet que nous avons été quasiment contraints d’instaurer cette institution pour respecter la directive européenne visant à lutter contre la discrimination raciale (p.1215). Sur ce point, le garde des sceaux, Michel Mercier répond qu’instaurer une autorité constitutionnelle est ce qu’on peut faire de mieux. Le Défenseur des droits va reprendre les services et les missions des autorités administratives indépendantes qu’il va absorber (p.1217). A A C C T T U U A A L L I I T T É É P P A A R R L L E E M M E E N N T T A A I I R R E E A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T Dérogation nouvelle à l’exigence d’accessibilité 2 mesures importantes lors des débats récents au Parlement: la fusion de la HALDE dans le Défenseur des droits et l’introduction d’une dérogation à l’exigence d’accessibilité des bâtiments. Cour des comptes “l’ISF français, qui repo- se sur les valeurs vénales, apparaît plus robuste. Il souffre en revanche de deux fai- blesses intrinsèques: une assiette étroite et des taux progressifs élevés eu égard au taux actuels d’inflation et de rendement des placements financiers”. Le rapport indique (p.155) que la fiscalité allemande du patrimoine est inférieure à la moyenne de l’OCDE alors que la France, taxe le patrimoine de l’ensemble de la chaîne de la détention à la cession en pas- sant par les revenus à des niveaux qui se sont accrus au fil du temps au point d’atteindre un poids économique nette- ment supérieur à la moyenne des pays de l’OCDE. Le rapport préconise d’amplifier la réduc- tion des niches fiscales et sociales. ● 2009 en% du PIB Allemagne France 19 pays (1) Total des impôts sur le patrimoine. Dont: 0,85% 3,41% 1,79% Impôts périodiques sur la propriété immobilière 0,46% 2,41% 0,73% Impôts périodiques sur l’actif net Néant 0,19% 0,16% Impôt sur les succes- sions et donations 0,19% 0,39% 0,17% Impôts sur les tran- sactions mobilières et immobilières 0,20% 0,43% 0,71% (1) Moyenne 2007 de 19 pays membres de l’UE et de l’OCDE Source: Cour des comptes Recettes de la fiscalité du patrimoine ▲ ■ Accessibilité Au détour d’une proposition de loi sur les maisons départementales des personnes handicapées, les députés ont examiné l’article 14 bis qui concerne le principe de l’accessibilité des bâtiments publics. Guy Malherbe rappelle que la loi de 2005 a posé l e principe de l’accessibilité généralisée des bâtiments publics pour les personnes handi- capées (JO AN déb. 17 fév. p.1179), tant pour les bâtiments neufs qu’anciens. S’il faut conserver ce principe pour les bâtiments publics, il se demande s’il faut l’appliquer pour tous les logements. Faut-il par exemple que tous les immeubles soient rendus acces- sibles ? Il cite l’exemple d’un programme neuf de 24 logements sociaux dans lesquels les couloirs sont larges, les salles de bains sans baignoire et dans lesquels il n’y a pas de cuisine (ce sont des cuisines américaines) et où les pièces ont été réduites. D’où la question: tous les logements d’un immeuble doivent-ils être accessibles? L’article 14 bis complète l’article L 111-7-1 du CCH pour renvoyer à un décret le soin de déterminer les conditions dans lesquelles des mesures de substitution peuvent être prises pour répondre aux exigences d’accessibilité, lorsque le maître d’ouvrage apporte la preuve de l’impossibilité tech- nique de les remplir pleinement du fait de l’implantation du bâtiment. Marine Carillon-Couvreur estime que l’article remet en cause l’esprit de la loi de 2005. Christophe Sirugue pense qu'il y a un risque à vouloir traiter l’accessibilité sous l’angle du coût: c’est ouvrir une brèche dans laquelle s’engouffreront ceux qui ne man- queront pas d’arguments pour expliquer que l’on ne peut rendre accessibles tous les bâtiments neufs. Michel Bouvard estime que le principe d’accessibilité a tout son sens dans l’habitat permanent mais qu’il est plus contestable pour les logements temporaires. Il indique que le surcoût est lié à l’augmentation de surface du logement qui est nécessaire. Il chiffre le surcoût de 5 à 7m 2 soit 12000à 17000 euros. Un projet en cours en Savoie serait majoré de 3millions, soit 10% (p.1181). Roselyne Bachelot explique qu’il n’est pas question de revenir sur le principe d’accessibilité mais de donner les moyens à un promoteur de “parvenir à l’accessibilité par d’autres moyens notamment grâce à des mesures de substitution”. Le décret sera pris après avis du Conseil national consultatif des personnes handicapées. Il faut que le promoteur prouve une contrainte technique insurmontable. La ministre ajoute qu’il a été confié à un trio une mission pour évaluer les impossibilités techniques et définir la nature des mesures de substitution. Plusieurs amendements de suppression de l’article ont été déposés, notamment par Bérengère Poletti, mais ils ont été rejetés ( p.1185). Michel Bouvard propose en défen- dant plusieurs amendements qu’un quota de logements soit accessible au lieu de la totalité, dans les résidences de tourisme, mais il a retiré son amendement. L’un des amendements (n°4) a été voté, il ajoute à la faculté de dérogation la situation liée à l’activité qui est exercée dans le bâtiment ou sa destination (vote p.1185). Un sous-amendement (n°76) a été voté, il vise, explique Michel Bouvard à autoriser la création de quotas , afin que seule une frac- tion de logements soit accessible. Daniel Fasquelle a tenté d’obtenir une déro- gation pour les hôtels indépendants (amen- dement n°32) expliquant que parmi les 600000 chambres en France les exigences actuelles font disparaître une chambre par jour et que cette perte passera à 3 par jour avec les normes sécurité et handicap. (p.1189). Il l’a finalement retiré à la deman- de de la ministre qui indique que l’obligation d’accessibilité n’existe que pour une chambre sur 20. Enfin le débat a porté sur les exigences des architectes des Bâtiments de France, qui s’opposent à la mise en accessibilité dans des travaux de réhabilitation du patrimoine ancien. Pierre Méhaigneire rappelle toute- fois qu’il existe une possibilité d’appel de la décision de l’ABF devant le préfet de région. L’amendement n°35 a été retiré (p.1191) et l’ensemble de la proposition de loi a été voté (p.1194). ■ Débat sur les politiques du handicap Les députés ont engagé le 17février un débat sur les politiques du handicap à la demande du groupe socialiste, afin que, comme l’explique Martine Carillon-Cou- vreur, de faire le point sur les grands enjeux de la loi du 11février 2005. La secrétaire d’Etat, Marie-Anne Montchamp indique que “notre combat en faveur de l’accessibilité se poursuivra” même s’il y a eu des ajustements au texte, le législateur de 2005 étant “deshinibé” (JO AN Déb. 18 fév. p.1245). Cependant Martine Carillon Cou- vreur se dit choquée de la décision prise la veille qui constitue un recul sur l’obligation d’accessibilité de l’ensemble des bâtiments (p.1262). Voir ci-dessus le débat contesté. ● 8mars 2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T R R E E N N C C O O N N T T R R E E BNP Paribas Real estate dans ses nouveaux locaux Le maire d’Issy-les-Moulineaux, André Santini, doit se réjouir de l’arrivée toute récente de BNP Paribas qui vient d’établir son nouveau siège social dans un immeuble flambant neuf de sa commune: cette nouvelle implantation face à la Seine conforte l’image de centre tertiaire de sa ville. L’immeuble à façade tout en verre bénéficie de la vue sur l’île Saint-Germain aménagée en parc. Le groupe rassemble dans cet immeuble des activités précédemment dispersées sur plusieurs sites, notamment à Levallois et dans le 17 e arrondissement Quant à Philippe Zivkovic, qui présentait les résultats 2010 de son groupe ce 3 mars, il se félicite de cette belle année: un chiffre d’affaire en hausse de 17% à 618millions d’euros, un résultat net avant impôt en hausse de 79% à 139millions d’euros. Pour la promotion en immobilier d’entreprise, le chiffre d’affaires est en baisse (87millions d’euros), mais le volu- me d’activité calculé sur le montant des ventes a plus que doublé à 478millions d’euros, gage de hausse future des hono- raires. L’année 2010 a permis de reconsti- tuer le pipeline de projets. Ce qui permet d’anticiper une hausse des lancements. Les mises en chantier (50000m 2 en 2010) devraient être de 80000m 2 en 2011 (+100000m 2 potentiels). Henri Faure indique que le chiffre d’affaires a fortement progressé pour la transaction à la location et l’investissement en immobi- lier d’entreprise (162millions en 2010, +32%). Le chiffre d’affaires en property management (immobilier d’entreprise) pro- gresse légèrement à 75millions (74millions en 2009). Celui de l’investment manage- ment est en hausse de 24% (81millions d’euros en 2010). L’entreprise a près de 11milliards d’actifs sous gestion et vise pour 2011 à accroître ce chiffre de 2mil- liards. Le résidentiel marque une hausse d’activité de 66% à 122milliards d’euros. La promotion en représentant 56%, la transaction 36% et le property manage- ment 8%. En transaction par exemple 2010 a permis la réservation de 3950 loge- ments. Le secteur de la vente au détail est le plus dynamique (+62%) alors que les ventes en bloc régressent (-25%). Pour 2011, le groupe, qui gère déjà 6000 lots de résidences services, compte ouvrir 3 rési- dences Studélites et 1 résidences Hipark. 8mars 2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N B B R R È È V V E E S S ◆ Report de la taxe bureaux La date limite de paiement de la taxe sur les bureaux en Ile-de- France a été reportée. Initialement prévue au 1er mars 2011, la date limite a été repoussée au 2 mai 2011, pour tenir compte de la réforme de cette taxe issue de la loi de finances rectificative pour 2010 (Communiqué du ministère du budget du 28 février 2011). ◆ Observatoire de la précari- té énergétique Nathalie Kosciusko-Morizet, Benoist Apparu et Eric Besson ont installé le 1 er mars l’Observatoire de la précarité énergétique. ■ Conservatoire de l'espace littoral et des rivages lacustres Un décret modifie le statut du Conserva- toire de l'espace littoral et des rivages l acustres en application de la loi Grenelle II. Le nombre de membres du conseil d'administration est porté de 30 à 34 membres. (Décret n°2011-195 du 21février 2011, J.O. du 22février, p.3248) ■ Nouvelle Commission pour les professions libérales Une nouvelle Commission nationale des professions libérales vient d’être créée pour 5 ans par décret. Elle est placée auprès du ministre chargé des profes- sions libérales. Elle est consultée sur tout projet de texte concernant les profes- sions libérales, elle émet un avis sur les codes de conduite élaborés par les pro- fessions non réglementées qui en font la demande. Il est par ailleurs créé un observatoire de l'activité libérale. La Commission est composée, outre des représentants des ministères, de 18 représentants sur proposition de l'UNPL, 8 sur proposition de la Chambre nationa- le des professions libérales et 8 sur pro- position du comité de liaison des institu- t ions ordinales et de 14 personnalités qualifiées. La Commission nationale de concertation des professions libérales est par ailleurs supprimée. (Décret n°2011-200 du 21février 2011, J.O. du 23 fév. p.3318). ■ Réforme de l’épargne loge- ment Trois textes mettent en œuvre la réforme de l’épargne logement (J.O. du 26février, p.3554) ➠ Un décret n°2011-209 du 25février 2011 relatif aux comptes et plans d'épargne-logement prévoit que l’octroi de la prime d'épargne est désormais subordonné à la souscription d'un prêt d'au moins 5000euros. Pour les PEL ouverts à compter du 1 e r mars 2011, le prêt ne peut être consenti au-delà de 5 ans après le terme du plan. La Foncière Logement affiche sa priorité pour la mixité sociale. Bruno Lucas, Président de Foncière Logement, introduit le 1er mars son propos en affirmant que la Foncière Logement est un acteur majeur en matière de mixité sociale. Elle investit dans les quartiers où l’offre est la plus tendue (zone A et B1) et en zone de rénovation urbai- ne pour favoriser le logement des employés, des personnels de maîtrise et des cadres, priori- tairement aux salariés des entreprises cotisant à Action Logement. Pour l’année 2010, 32500 logements sont en cours d’engagement pour environ 700millions d’euros, soit 80% de construction en zones tendues. Sur ces 32 5000 logements, 25000 sont en VEFA et en PLS et 7500 en rénovation urbaine. Ainsi le parc immobilier en location de la Foncière Logement s’élève à ce jour à près de 22000 logements. 5685 logements ont été réceptionnés en 2010, année de fort accroissement de livraisons tant pour les logements conventionnés que pour les opérations de rénovation urbaine. La Foncière Logement désire en 2011 que la rénovation urbaine devienne la part prioritaire de ces investissements, 90% sont envisagés, les 10% restants seront les interventions auprès des jeunes en mobilité, étu- diants, saisonniers, contrat en alternance. La Foncière s’adresse aux personnes dont les reve- nus sont supérieurs à ceux donnant droits aux logements sociaux mais souvent trop bas pour le parc privé. Elle reste vigilante sur la qualité de ces offres en terme de développement durable (énergie et matériaux) et en qualité environnementale. La gestion locative a été très dynamique en 2010 avec l’arrivée de près de 500 logements neufs par mois. Pour un bon équilibre financier, le taux d’occupation des appartements doit être optimal; la restructuration et le partenariat avec les CIL, ainsi que la création d’une char- te locative y contribuent. Le financement de la Foncière Logement est assuré à hauteur de 400millions d’euros par des prêts de l’UESL et des emprunts bancaires, contre 500millions d’euros jusqu’à mi 2009, les subventions d’Action Logement étant en nette régression. Pour conserver son équilibre financier, la Foncière envisage une quote-part des réalisations pour la vente, le patrimoine restant allant aux caisses de retraite à titre gratuit. Pour son Président, la Foncière Logement est au service de la mixité sociale par la construc- tion de « logements sociaux » sans un euro de l’État, avec l’argent des salariés cotisant au 1%, plus des prêts bancaires. « Les salariés financent le désengagement de l’État «souligne Christian Chevé, secrétaire général. La production de logements de la Foncière se fait pour une catégorie sociale, mais l’application du DALO est en cours de négociation et s’appliquerait dans ce cas aux « DALO-salariés ». ■ Sabine Petit Le retrait des fonds laisse subsister le droit à prêt pendant un an. ➠ Un arrêté du 25février 2011 (portant application de l'article R.315-40 du CCH et relatif à la prime d'épargne-logement afférente au plan d'épargne-logement et à sa majoration) décrit le mode de cal- cul de la prime d'épargne . Son plafond est en principe de 1000euros. Mais ce plafond est majoré à 1525euros dans deux cas: - si le prêt finance un logement neuf dont la performance énergétique est supérieure à ce qu'impose la réglementation en vigueur (BBC 2005 dont la demande de permis de construire a été déposée à compter du 1 er septembre 2006), - ou s'il finance un logement ancien justi- fiant d'un niveau peu élevé de consom- mation énergétique (classé en ABC ou D dans l'échelle du DPE et dont l'acte authentique d'achat est signé à compter du 1 er mars 2011). Par ailleurs, la majoration de prime par personne à charge est fixée à 10% du montant des intérêts acquis pris en comp- te pour le calcul du prêt. La majoration ne peut excéder 100euros par personne à charge ou 153euros pour les logements mentionnés ci-dessus. ➠ Un arrêté du 25février 2011 relatif au taux d'intérêt des dépôts des plans d'épargne-logement et au montant de la prime propre au régime des plans d'épargne-logement prévoit que la rémunération de l'épargne du PEL est fixée à 2,5% pour les plans ouverts à compter du 1 er mars 2011. La prime d'épargne est fixée à 2/5 des intérêts acquis à la date de venue à ter- me du plan. 8mars 2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N A A G G E E N N D D A A Organismes publics ✓ ACSÉ : Salima Saa est nommée prési- dente du conseil d'administration de l'Agence nationale pour la cohésion s ociale et l'égalité des chances. (Décret du 24février 2011, J.O. du 25février, p.3525) Conventions collectives ➠ huissiers de justice : l'avenant n°39 du 7juillet 2010, relatif aux taux de contri- bution à la formation professionnelle est étendu par arrêté du 14février 2011. (J.O. du 22février, p.3270). ➠ Géomètres-experts, topographes, pho - togrammètres, experts-fonciers : il est envisagé l’extension de l’accord du 6jan- vier 2011 portant sur les salaires . (Avis paru au J.O. du 24 fév. p.3377). ➠ Gardiens, concierges et employés d'immeubles : il est envisagé l’extension de l’avenant n°78 du 9novembre 2010 relatif à l'annexe II salaires . (J.O. du 24février, p.3377) ✓ Catastrophe naturelle: un arrêté du 21février 2011 porte reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle. Il concer- ne la sécheresse de l'été 2009. (J.O. du 25février, p.3410). ■ PPRT Un décret du 24 février vise à simplifier la procédure d'élaboration des PPRT en cas de mise en œuvre de mesures supplé- mentaires de prévention des risques sur le site industriel (prévues par l'article L 515-16 in fine du code de l'environnement), en substitution de mesures foncières (modification de l 'article R 515-41). Il est désormais pos- sible de prendre en compte ces mesures dès le début de la procédure d'élaboration du PPRT. Le service doit permettre de disposer sous format élec- tronique des tracés des ouvrages souter- rains non démantelés dans ou à proximi- té de l'emprise des travaux prévus. (Décret n°2011-208 du 24février 2011 rela- tif aux plans de prévention des risques technologiques, J.O. du 26février, p.3545). ■ Guichet unique réseaux Un arrêté fixe le fonctionnement du ser- vice mis gratuitement à disposition des déclarants et permettant par internet de visualiser les coordonnées des exploitants d'ouvrages et situés à proximité des tra- vaux qu'ils prévoient. Ce service, mis en œuvre par l'INERIS (Ins- titut national de l'environnement indus- triel et des risques), est dénommé reseaux-et-canalisations.gouv.fr (Arrêté du 22décembre 2010 fixant les modalités de fonctionnement du guichet unique prévu à l'article L.554-2 du code de l'environnement, J.O. du 26février, p.3545). ■ Sociétés de crédit foncier Deux textes sont parus, un décret en arrêté au J.O. du 25février (p.3112): ➠ Un décret n°2011-205 du 23février 2011 relatif aux sociétés de crédit foncier et aux sociétés de financement de l'habitat, modifie les articles L 515-5 et suivants du code monétaire et financier. Il est prévu par exemple que la société de crédit foncier est tenue de respecter à tout moment un ratio de couverture des ressources privilégiées par les éléments d'actifs, y compris les valeurs de rempla- cement, au moins égal à 102%. ➠ L’arrêté du 23février 2011 modifie le règlement n°99-10 relatif aux sociétés de crédit foncier. Cet arrêté modifie notamment les articles2 et3 du règlement de 1999 qui concerne l'évaluation des immeubles dans le cadre du système de mesure des risques. Il distingue plusieurs cas: - immeubles d'habitation : examen annuel par méthode statistique immeubles à usage professionnel : si les prêts garantis sont inférieurs à 30% du montant initialement prêté ou inférieur à 480000euros ; examen annuel par méthode statistique - immeubles à usage professionnel dont le coût d'achat ou la dernière valeur esti- mée est inférieure à 600 000 euros et si le prêt restant dû est supérieur à 480000euros: examen individuel tous les trois ans et réexamen annuel par une méthode statistique - immeubles à usage professionnel dont le coût d'achat ou la dernière valeur esti- mée est supérieure à 600000euros et lorsque le prêt restant dû est supérieur à 480000euros: examen annuel et indivi- duel. Le texte comporte aussi une modification de l'annexe relative à la pondération des prêts cautionnés et des parts et titres de créances émis par un organisme de titri- sation pour le calcul des ratios de l'article R 515-7-2 du code monétaire et financier. Les textes consolidés se trouvent sur le site de la Banque de France www.banque-france.fr. B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 428 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 21 au 25 mars 2011 à Lyon: Les rencontres Droit, justice & cinéma . Les questions de droit et de justi- ce y sont abordées par le prisme du c inéma de fiction. Ces rencontres se tiendront dans trois salles (Cinéma Comoedia, L’Institut Lumière et l’Université jean Moulin Lyon 3). Cette 2 e édition est placée sous le patronage Robert Badinter. Informations: www.onlylyon.org / www.cinema-comoedia.com / www.institut-lumiere.org. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 8mars 2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • M M A A R R C C H H É É D D U U L L O O G G E E M M E E N N T T L L O O C C A A T T I I F F Deux indices de redressement du marché sont mis en avant par l’observatoire des loyers Clameur, présenté ce 1ermars par Michel Mouillart. Le premier est la hausse du taux de mobilité résidentielle. Ce taux était tombé à un bas niveau en 2009 à 25,7%, il s’est redressé en 2010 à 26,5% et atteint 27,5% au début de l’année 2011. L’indice des loyers augmente égale- ment. Alors que les loyers étaient restés stables en 2009, ils ont progressé de +2,5% en 2010. Pour le début de l’année, Michel Mouillart estime la hausse à 2,3 ou 2,4%, et il considère que l’année devrait connaître une évolution des loyers compa- rable à celle de 2010. En revanche, l’effort d’amélioration et d’entretien du parc privé marque le pas. Alors que la proportion de logements qui font l’objet de travaux d’amélioration et d’entretien avait monté fortement en 2009 à 33,1% contre une moyenne de 24,8% sur une longue période, cette pro- portion a augmenté dans une moindre mesure en 2010 à 33,7% et elle est redes- cendue à 25,6% au début de l’année 2011. Hausse de la vacance Un autre aspect du marché est caractéris- tique de la diversité des marchés qui com- pose le marché national, c’est le taux de vacance. L’indice de la vacance est en haus- se. Après avoir connu un plancher en 2008 à 101,6 (base 100 en 1998), l’indice de vacance a grimpé à 109,1 en 2009 et à 112,3 en 2010. L’étude de Clameur a cette année mis l’accent sur les loyers de relocations. Elle montre que la hausse du loyer en cas de changement de locataire est fortement dépendante de la réalisation par le bailleur de travaux d’amélioration ou d’entretien. Pour l’année 2010, lorsque le bailleur a réalisé ce type de travaux, il a augmenté son loyer de +7,9%. En revanche, s’il s’est contenté d’effectuer des travaux courants, la hausse du loyer n’est alors que de +3,8%. Enfin, s’il n’a fait aucuns travaux, il a réduit son loyer de -0,3%. Hausse de 2,5% des loyers de marché Le loyer moyen en France était de 12,3 € en 2010, en hausse de 2,5%. Mais cette moyenne recouvre des dispari- tés régionales fortes. Ainsi deux régions voient leurs loyers baisser. C’est le cas du Poitou-Charente (-1,3% à 10,5 euros) et de Midi-Pyrénées (-1,2% à 9,7 € ). En revanche, les autres régions sont en haus- se. Celles qui progressent le plus vite sont le Nord-Pas-de-Calais (+5,8% à 11,5 € ) et le Limousin (+5,2% à 8,8 € ). Michel Mouillart observe que le mouve- ment de baisse observé depuis 2009 dans Le marché locatif se redresse: loyers en hausse de 2,5% Selon l’observatoire du parc privé, Clameur, le marché locatif se redres- se et la hausse des loyers pour 2010 a été de +2,5%. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E C onnaître les L oyers et A nalyser les M archés sur les E spaces U rbains et R uraux e taux e mo t é rés e nt ee e s o cata r es. L e marché avait subi les conséquences de la crise. D e 2006 à 2009, l’activité du marché a ainsi reculé de 11.7 % (de 5.5 % en 2009) : en 2009, 180 000 candidats à un logement locatif privé n’ont pu réaliser leur projet. D e u is le début de 2010, la mobilité se redresse ré u lièrement. L’activité s’est encore améliorée en ce début d’année 2011 (à une période de l’année habituellement calme) : + 7.0 % d epuis 2009. Cela représente 100 000 projets supplémentaires réalisés en un an ! 2 9,1 28 8 2 9,8 29,1 29 3 0 %) La mobilité résidentielle des locataires d'après CLAMEUR /février 2011/ 2 7,7 2 8,7 2 9,1 2 7,9 2 7,2 27,5 27,8 2 8 ux de mobilité (e 2 5,8 2 6,7 2 5,7 2 6,5 26 T 1998-2011 -7- Paris, le 1er mars 2011 1 9981999200020012002200320042005200620072008200920102011 C onnaître les L oyers et A nalyser les M archés sur les E spaces U rbains et R uraux L’indice des loyers de marché. Sur un marché hésitant et dans le contexte d’une crise “exceptionnelle”, les loyers de m arc se son s ass en . En 2010, le marché s’est ressaisi et la progression des loyers a été de 2.5 % : après un début d’année assez calme, la pression sur les loyers s’est renforcée durant l’automne . , . . . 6,5 La variation des loyers de marchéd'après CLAMEUR /février 2011/ 5 ,4 5,0 4,6 4,5 4 6 s loyers (en % 2 ,3 2,6 1,7 2,0 1,6 2,5 3,2 2 de variation d Moyenne 1 998-2010 0,0 -2 0 Tau -8- Paris, le 1er mars 2011 199920002001200220032004200520062007200820092010 Indice des loyers de marché Les 10 villes qui reculent le plus Les 10 villes qui augmentent le plus Source: Clameur février2011 Ville Loyer en € au m 2 Variation annuelle Grenoble Noisy-le-Grand La Rochelle Cannes Toulouse Mulhouse Troyes Créteil Vitry-sur-Seine Mérignac 12,1 € 15,0 € 14,0 € 13,9 € 11,4 € 9,1 € 9,0 € 14,4 € 14,0 € 10,1 € -1,3% -1,6 % -1,7 % -1,8 % -2,2 % -2,2 % -2,7 % -4,5 % -6,0 % -6,7 % Ville Loyer en € au m 2 Variation annuelle Montreuil Villeurbanne Saint Quentin Rueil Malmaison Aulnay sous Bois Colombes Issy-les-Moulineaux Aix-en-Provence Lyon Lorient 14,6 € 11,9 € 9,0 € 17,4 € 15,2 € 16,1 € 19,7 € 15,3 € 12,1 € 9,4 € +7,4 % +7,3 % +7,2 % +6,8 % +6,7 % +6,4 % +6,4 % +6,3 % +5,9 % +5,7 % de nombreuses villes est terminé. En effet 26,7% des villes sont en baisse en 2010 alors qu’elles étaient 38,9% dans ce cas en 2009. Lorsqu’on centre l’analyse sur les v illes de plus de 60000 habitants (soit 80 villes) on relève une baisse des loyers dans 16 villes, mais une hausse dans 64 villes. À Paris, les loyers ont augmenté de 2,3% à 22,4 € , tandis qu’à Lyon la hausse a été supérieure: +5,9% à 12,1 € et à Marseille intermédiaire: +2,9% à 12,2 € . Clameur a pour la première fois dressé un panorama des loyers dans les DOM. À titre d’exemple, les loyers moyens en Guadelou- pe sont de 12,8 € en hausse de +2,0% en 2010, mais un peu moins élevés en Marti- nique (12,1 € ), en hausse de +2,9%. Analyse des loyers de relocation Insistant fortement sur les loyers de reloca- tion, Michel Mouillart décrit aussi les para- mètres qui motivent la hausse des loyers lors d’un changement de locataire. La per- te due à la vacance locative explique 4,6% de la variation du loyer et l’incidence du coût des travaux 1,7%, ce qui représente un total de variation théorique du loyer de +6,3%. Or la variation du loyer constatée par Clameur à la relocation est de 5,6%. L’étude indique que dans l’ensemble la variation effective du loyer entre deux locataires est en dessous de la variation théorique en raison de l’état des tensions sur le marché locatif. Ainsi à Marseille, la variation théorique est de 4,5% et la hausse constatée est de 4,0%. En revanche, à Paris, Clameur ajoute l’incidence de la faible mobilité des loca- taires (ce qui provoque mécaniquement un plus fort ajustement à la hausse en cas de changement) la hausse théorique est de 9,3%, mais la hausse observée est de 10,0%. 150 logements à plus de 50 € Clameur a par ailleurs chiffré le volume des loyers concernés par les deux situations extrêmes du marché. Dans le haut des loyers, l’observatoire indique que les loyers dépassant les 50 € au m 2 représentent 0,01% du marché soit 150 biens. Ceux qui dépassent 40 € sont au nombre de 2800, soit 0,18% du marché. À l’inverse les loyers qui sont sous la barre des 5 € le m2 représentent 92000 références et ceux qui sont sous le seuil de 6 € sont au nombre de 175000. ●
