– 2 – Jurisprudence –
Assurance : Prescription et appel en garantie
Contrat d’architecte : Recours contre l’architecte après vente de l’immeuble
Troubles de voisinage : Quelles responsabilités dans un chantier ?
Baux commerciaux : Justification des charges locatives / Dépôt de garantie et loyer impayé : compensation ? / Loyer binaire inappliqué : quelle conséquence ? / Droit au statut : modification de l’usage des locaux
– 5 – Réglementation –
Prévention du risque sismique : 60 % des communes concernées
– 5 – Actualité –
L’annuaire SCPI de l’IEIF est paru / Chiffres
– 6 – Tableau des réponses ministérielles –
– 7 – Nominations – Agenda –
Deux réponses ministérielles sur la responsabilité du syndic et des notaires
– 8 – Initiatives –
Loyers HLM / La formation des notaires à la gare de Lyon / Plan de l’ARC
■ JUGÉ ■ > > Le bailleur qui a conclu dans un bail com- mercial une clause de charges avec provisions et régularisation annuelle doit adresser au preneur les pièces justificatives (lire l’arrêt de la CA de Paris du 2mars2011 en page3). > > La clause de destination du bail commer- cial a été appréciée souplement par la cour d’appel de Paris dans un arrêt où la modifi- cation de destination était concomitante à une négociation engagée entre les parties sur un transfert des activités dans un autre local appartenant au même bailleur (p.4) ■ RÉPONDU ■ > > Pour calculer la durée de validité d’un diagnostic de contrôle de l’assainissement non collectif, il faut tenir compte de la date de contrôle sur le terrain et non de la date à laquelle est établi le document officiel en rapportant les résultats (voir p.6). > > L’État ne peut pas contraindre les bailleurs à renouveler les conventions lorsqu’elles arri- vent à échéance, a rappelé le secrétaire d’État au député de Moselle François Grosdidier. ■ PUBLIÉ ■ > > Le nouveau zonage des risques sismiques est entré en vigueur le 1ermai 2011. ■ INSTALLÉ ■ > > L’école du notariat parisien s’installe près de la gare de Lyon, dans un immeuble entiè- rement transformé par Pitch promotion: un ancien garage Renault de 6 étages est trans- formé en centre de formation (p.8). ■ NOMMÉ ■ > > Julien Dubertret est nommé directeur du budget ■ CHIFFRÉ ■ > > Selon la CLCV, 12% des organismes HLM ne respectent pas la loi relative aux hausses annuelles de loyers. Quand un architecte commet un trouble de voisinage… D eux arrêts de notre sélection hebdomadaire de jurispruden- ce méritent une attention particulière. Le premier, qui a été ren- du par la Cour de cassation le 28avril dernier, concerne la notion de trouble de voisinage lié à la réalisation d’un chantier de construc- tion. La spécificité du contentieux tenait à la qualité des intervenants qui étaient mis en cause. On imagine aisément que l’entreprise qui intervient sur le chantier puisse être mise en cause par les voisins comme responsables directs du trouble qui leur est causé. Mais ici, ce sont d’autres intervenants qui étaient impliqués : l’architecte et le bureau d’études. La cour d’appel avait considéré que n’occupant pas matériellement les fonds voisins, ces intervenants ne pouvaient pas être considérés comme auteurs des troubles. La Cour de cassation a censuré cette décision dont les motifs ne suffisaient pas à exclure l’existence d’une relation de cause directe entre les troubles subis et les missions respectivement confiés aux architectes et aux bureaux d’étude. Il résulte de cet arrêt que la responsabilité pour trouble de voisinage n’est pas limitée à un intervenant matériel sur un chantier. On peut donc en déduire que des intervenants qui assurent une prestation intellectuelle, comme l’architecte, sont donc susceptibles de voir leur responsabilité engagée pour troubles de voisinage. L’ autre arrêt émane de la cour d’appel de Paris et concerne la fixation des loyers de renouvellement dans les baux commerciaux. Il s’agissait d’un loyer binaire, pour partie fixé en euros et pour partie fixé en pourcentage du chiffre d’affaires. Or cette deuxième partie n’avait pas eu l’occasion de s’appliquer car le chiffre d’affaires n’avait pas atteint le seuil prévu par le bail. On sait que, depuis le célèbre arrêt du Théâtre Saint Georges, la fixation du prix du bail échappe au plafonnement lorsque les parties ont adopté le système du loyer binaire. Dans cette affaire, qui concernait cette fois un hôtel parisien, le locataire soutenait que le calcul du loyer binaire n’ayant pas eu à s’appliquer, la clause (qui était issue d’un avenant) devait être répu- tée non écrite. En conséquence, il aurait fallu revenir aux règles ini- tiales prévues par le bail, ce qui en l’espèce renvoyait à la valeur loca- tive. La Cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 4mai2011, n’a pas validé cette argumentation. Elle a au contraire considéré qu’il impor- tait peu que le chiffre d’affaires du preneur n’ait pas permis le ver- sement de la partie variable. Le loyer constituant un tout contrac- tuellement indivisible, il échappait au statut des baux commerciaux régissant la fixation des loyers. Cet arrêt confirme donc le caractère spécifique des baux à loyer binaire. En raison du mode particulier du calcul du loyer, ils échappent aux règles du plafonnement. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 436 1 0MAI 2011 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Assurance : Prescription et appel en garantie Contrat d’architecte : Recours contre l’architecte après vente de l’immeuble Troubles de voisinage : Quelles responsabilités dans un chantier ? Baux commerciaux : Justification des charges locatives / Dépôt de garantie et loyer impayé: compensation? / Loyer binaire inappliqué: quelle conséquence? / Droit au statut: modification de l’usage des locaux - 5 - Réglementation - Prévention du risque sismique: 60% des communes concernées - 5 - Actualité - L’annuaire SCPI de l’IEIF est paru / Chiffres - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - Deux réponses ministérielles sur la responsabilité du syndic et des notaires - 8 - Initiatives - Loyers HLM / La formation des notaires à la gare de Lyon / Plan de l’ARC S O M M A I R E E D I T O R I A L 10mai 2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A S S S S U U R R A A N N C C E E - - A A R R C C H H I I T T E E C C T T E E - - V V O O I I S S I I N N A A G G E E ▲ Assurance ■ Prescription et appel en garantie ( Cass. Civ. 3 e , 28avril2011, n°451, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°10-16269) Cet arrêt de la Cour de cassation confirme l’interprétation apportée par la cour d’appel sur l’article R 112-1 du code des assurances et selon lequel les polices d’assurance doivent notamment rappeler les dispositions des titresIer etII du livreIer de la partie législative du code des assu- rances concernant la prescription des actions dérivant du contrat d'assurance. L’arrêt indique que le contrat doit donc indiquer les causes d’interruption de la prescription biennale prévues à l’article L 114-2. Or le contrat “se bornait à rappeler que toutes actions dérivant du présent contrat sont prescrites par deux ans dans les termes des articles L 114-1 et L 114-2 du code des assurances” sans autre précision . L’assureur n’était donc pas fondé à opposer la prescription biennale au syndicat des copropriétaires. L’arrêt d’appel est néanmoins cassé sur une autre question relative à la prescription. La cour d’appel avait rejeté un appel en garan- tie formé par l’assureur dommages ouvrage car l’assignation en référé lors des référés expertises car la “société GAN, n’ayant ver- sé aucune indemnisation à son assuré, n’était pas subrogée dans ses droits et n’avait aucune qualité pour interrompre la prescription décennale”. Or, selon la Cour de cassation, “attendu […qu’] une assi- gnation en référé qui tend à rendre com- mune une expertise ordonnée par une pré- cédente décision constitue une citation en justice interrompant la prescription au profit de celui qui l’a diligentée, et qu’est recevable l’action engagée par l’assureur avant l’expiration du délai de forclusion décennale, bien qu’il n’ait pas eu au moment de la délivrance de son assi- gnation la qualité de subrogé dans les droits de son assuré , dès lors qu’il a payé l’indemnité due à ce dernier avant que le juge du fond n’ait statué ”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’arrêt est cassé au visa des articles L 121-12 (et non L 112-1) du code des assurances et 2244 du code civil. Selon ce dernier article une action en justice, même en référé, interrompt la prescrip- tion. L’article L 121-12 prévoit le principe de la subrogation: lorsque l’assureur a payé l’indemnité, il est subrogé dans les droits de son assuré. La Cour de cassation admet que dès lors que l’assureur est assigné, il peut appeler en garantie une autre partie par une action en référé ce qui interrompt la pres- cription. Etant assigné, il a qualité pour i nterrompre la prescription du fait de l’appel en garantie même s’il n’est pas encore subrogé dans les droits de son assu- ré, dès lors qu’il a payé l’indemnité avant que le juge du fond n’ait statué, précise la Cour de cassation. Contrat d’architecte ■ Recours contre l’architecte après vente de l’immeuble (Cass. Civ. 3 e , 28avril2011, n°449, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-30721) Le contrat conclu avec un architecte pour la reconstruction d’un immeuble prévoyait une clause imposant, avant tout recours juridic- tionnel, la saisine pour avis du conseil régio- nal de l’ordre des architectes. Or l’immeuble avait été vendu. L’acquéreur avait exercé un recours contre l’architecte, mais celui-ci avait invoqué l’irrecevabilité du recours faute de saisine préalable du conseil de l’ordre. La question se posait de savoir si la clause était opposable à l’acquéreur, bien que ne figu- rant pas dans le contrat de vente. Selon l’arrêt d’appel, la réponse est positive et la Cour de cassation valide cette décision: “Mais attendu qu’ayant constaté que les appelants agissaient par subrogation sur le fondement contractuel à l’encontre de l’architecte, la cour d’appel a exactement retenu que la clause de conciliation préa- lable figurant au contrat d’architecte leur était opposable, en dépit du fait qu’ils n’en auraient pas eu connaissance, et en a déduit à bon droit que leur action engagée, avant toute saisine du conseil de l’ordre des architectes, était irrecevable”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le contrat de vente pré- voyait une subrogation de l’acquéreur dans les droits du vendeur. La cour d’appel avait relevé que la subrogation transfère au subrogé la totalité des droits et actions dont le subrogeant était titulaire, avec leurs avantages mais également avec leurs limites, le subrogé ne pouvant avoir plus de droits que le subrogeant. En consé- quence le débiteur peut opposer au subro- gé les mêmes moyens de défense qu’au subrogeant. Ce raisonnement est donc confirmé par la Cour de cassation. Cela impose donc à l’acquéreur d’être vigilant sur les modalités de contrats qui ont été passés par son vendeur lorsqu’il est subro- gé dans ses droits. Troubles de voisinage ■ Quelles responsabilités dans un c hantier? (Cass. Civ. 3 e , 28avril2011, n°450, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°10-14516) Le chantier de démolition puis la construc- tion d’un immeuble par une société d’HLM avaient provoqué des fissures sur la maison d’un voisin. L’assureur de la société d’HLM avait versé une indemnité de 133581euros au propriétaire de la maison et avait enga- gé un recours contre les architectes, et diverses sociétés intervenues pour les études techniques, le suivi des travaux et leur réalisation. L’arrêt d’appel qui avait rejeté ces recours est cassé: “Vu le principe selon lequel nul le doit cau- ser à autrui un trouble anormal de voisina- ge; Attendu que pour la débouter de ses demandes contre MM G.et D.et la société Cebtp-Solen, l’arrêt retient que la société Axa ne pouvait pas invoquer le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage à l’encontre des architectes et bureaux d’études qui n’occupent pas matériellement les fonds voisins; Qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à exclure l’existence d’une relation de cause directe entre les troubles subis et les missions respecti- vement confiés aux architectes et aux bureaux d’études , la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef”. L’arrêt est cassé sur un second moyen: “Vu l’article 1315 du code civil; Attendu que pour la débouter de ses demandes, l’arrêt retient que la société Axa, qui a la charge de la preuve, n’apporte aucun élément permettant de caractériser une faute à l’encontre des concepteurs, les architectes G.et D.ainsi que le bureau d’études BECT ou à l’encontre de l’entrepreneur principal, la société Sacieg; Qu’en statuant ainsi, alors qu’il appartenait aux constructeurs de justifier de l’exécution de leur obligation d’information au regard de la technique d’exécution des fondations et excavations employée, la cour d’appel a inversé la charge de la preuve et violé le tex- te susvisé”. L’arrêt est donc cassé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Il résulte de cet arrêt que la responsabilité pour trouble de voisinage, en cas de réalisation d’un chantier, n’est pas limitée à un “intervenant matériel” sur l’immeuble. Elle peut donc s’étendre à des J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E intervenants au chantier qui n’y participent pas matériellement mais en vertu de leur mission intellectuelle en amont des opéra- tions, comme l’architecte notamment. La C our de cassation invite à rechercher le lien de causalité entre la mission des inter- venants et le trouble causé et il ne suffit pas de constater que l’auteur du trouble n’est pas un intervenant matériel pour écarter sa responsabilité. Baux commerciaux ■ Justification des charges loca- tives (CA Paris, Pôle 1, ch. 2, 2mars2011, n°10 15595) Un locataire de locaux commerciaux contes- tait les modalités de récupération des charges locatives du bailleur. Les provisions étaient passées de 661 € à 1241euros par mois entre2008 et2009 pour un des locaux et de 203 € en 2007 à 313 € en2008 et2009 pour un autre. Le bail prévoyait un système de provisions mensuelles soldées annuelle- ment et réévaluées si nécessaire en fonction de l’exercice précédent. Le bailleur avait communiqué un récapitulatif de charges mais n’avait pas communiqué les justifica- tifs correspondants, estimant qu’ils pou- vaient être consultés par le preneur. La cour d’appel condamne le bailleur à les trans- mettre: “Considérant […] que c’est à juste titre que la SARL [preneur] fait valoir qu’en matière de bail commercial, les parties conviennent librement de la nature des charges et de leur mode de répartition et que celles de ces charges que le bailleur re-facture à son pre- neur doivent avoir une utilité réelle et effective pour ce dernier; que les disposi- tions des baux considérés supposent que le bailleur justifie tous les ans, auprès de son preneur, des charges locatives réelles qu’il lui a facturées; que cette obligation suppo- se que soient produits les justificatifs correspondant aux décomptes détaillés des charges considérées afin que le preneur s’assure de l’engagement effectivement exposé, par son bailleur, des charges dont il lui demande le paiement; Que les dispositions de l’article 23 de la loi du 6juillet 1989, relative à la mise à disposi- tion de telles pièces justificatives ont trait aux baux d’habitation et non aux baux commerciaux; que M.L. [bailleur] ne peut, donc, soutenir qu’il a satisfait à ses obliga- tions en affirmant laisser les pièces liti- gieuses à la disposition de la SARL: Que c’est donc à juste titre que le premier juge a condamné M.L. à remettre à la SARL les pièces justificatives de la reddition annuelle des charges, pour les années 2006 à 2010, pour chacun des baux considérés et, e u égard à la réticence de l’appelant, assor- ti cette condamnation d’une astreinte”. L’astreinte est liquidée à hauteur de 8000euros. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La récupération des charges locatives auprès du preneur en matière de baux commerciaux échappe à la législation des baux d’habitation. La règle de l’article 23 de la loi de 1989 fixant un régime de provisions et de régularisations annuelles ne peut donc pas être invoquée par le bailleur. Il en est de même de la disposition prévoyant que le bailleur tient à disposition des locataires les pièces justificatives. Pour les baux commerciaux, c’est le droit com- mun qui s’applique et ce point relève de la liberté contractuelle. La facturation peut être forfaitaire et donc, le cas échéant, excéder le montant des sommes acquittées par le bailleur (CA Paris, 14 janv. 2000). Mais en l’espèce les parties avaient adopté le régime des provisions et régularisation annuelle, comme en matière de baux d’habitation. L’arrêt applique donc la clau- se contractuelle mais le fait strictement en imposant au bailleur de justifier de la majoration des provisions par la fourniture des pièces et non seulement en permet- tant au preneur de les consulter chez le bailleur. La solution est donc ici plus contraignante que pour un bail d’habitation. ■ Dépôt de garantie et loyer impayé: compensation? (CA Paris, Pôle 5, ch. 6, 28avril2011, n°08 17675) Un bail commercial conclu en 2001 pré- voyait la clause suivante: le dépôt de garan- tie “sera restitué au preneur en fin de bail déduction faite des sommes dont il pourrait être redevable envers le bailleur et […] en cas de résiliation forcée provenant du pre- neur le dépôt de garantie versé par lui res- tera acquis de plein droit aux bailleurs à titre d’indemnité sans préjudice de tous droits à tous autres dommages-intérêts au profit des bailleurs”. La société preneuse avait été mise en liqui- dation judiciaire. Le gérant, caution de la société, soutenait que le dépôt de garantie devait venir en compensation des loyers impayés; les bailleurs estimaient au contrai- re qu’en application de la clause du bail, il devait leur être acquis sans compensation. La cour d’appel tranche ce point en faveur du preneur: “Considérant que cette indemnité contrac- tuelle est consécutive à la résiliation antici- pée du contrat qui met en jeu les clauses c ontractuelles relatives à l’indemnisation du bailleur en cas de défaillance du preneur; Considérant qu’en application de l’article 66 du décret du 27décembre 1985 modifié par celui du 21octobre 1994 applicable en l’espèce, les indemnités et pénalités résul- tant de contrats primitivement poursuivis et résiliés après le jugement d’ouverture doi- vent être intégrées dans le passif antérieur au jugement d’ouverture et doivent être déclarées au passif dans le délai d’un mois à compter de la résiliation de plein droit du contrat puisqu’elle trouve sa cause dans l’inexécution d’un contrat conclu avant la liquidation judiciaire; que cette créance du bailleur est une créance antérieure et non une créance postérieure comme le soutien- nent à tort les consorts G.; Considérant qu’il est acquis que le contrat de bail en cause a été résilié de plein droit après le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré au mandataire liquidateur de la société Fix le 21janvier 2005 ainsi que le juge des référés du TGI de Paris l’a constaté par ordonnance […] et après la mise en demeure du 8février 2005 adressé au mandataire liquidateur de la société Fix demeurée sans réponse […], Considérant que les consorts G.n’ayant pas déclaré leur créance d’indemnité contrac- tuelle à la suite de la résiliation du contrat de bail, leur créance est désormais éteinte de sorte qu’ils ne peuvent conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité”. La cour admet donc la compensation entre le dépôt de garantie et les sommes dues par le preneur. En revanche, la cour condamne le gérant à titre de caution pour les loyers dus posté- rieurement à la liquidation, le bail n’étant pas résilié par le seul effet de la liquidation et s’étant poursuivi dans l’attente d’une ces- sion du fonds. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La clause du bail prévoyant la conservation du dépôt de garantie par le bailleur à titre d’indemnité en cas de résiliation forcée n’est pas remise en cause. Mais le bailleur aurait dû déclarer sa créan- ce dans le délai d’un mois après la résilia- tion du contrat. Il s’agissait, selon l’arrêt, d’une créance antérieure au jugement d’ouverture de la procédure puisque consécutive à la résiliation du bail. Faute d’avoir été produite, cette créance du bailleur était donc éteinte et il n’a pu conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité. 10mai 2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 10mai 2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • ■ Réforme de la taxe profession- nelle Répondant à une question de Catherine Morin-Dessailly sur la majoration de taxe que subissent certaines entreprises avec la réforme de la taxe professionnelle, Frédéric L efebvre rappelle que les mesures prises en faveur des entreprises qui voient leur impo- sition progresser en dépit des mesures qui aboutissent à une baisse de l’imposition de 7,7milliards d’euros en 2010. Si la hausse d’imposition est supérieure à 10% et à 500euros, elles peuvent en obtenir dégrève- ment total au titre de 2010, de 75% au titre de 2011, 50% pour 2012 et 25% pour 2013 (JO Sénat déb. 27avril, p.2995). ■ Droit de préemption Une réforme du droit de préemption doit venir au Sénat le 29juin à partir d’une pro- position de loi d’Hervé Maurey. Elle com- porte notamment un article qui vise à auto- riser le titulaire du droit de préemption à utiliser le bien pour un usage autre que celui qui était mentionné dans la décision de pré- emption (proposition de loi n°323 visant à améliorer et sécuriser l'exercice du droit de préemption). B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Loyer binaire inappliqué: quelle conséquence? (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 4mai2011, n°07 03737) À l’occasion du renouvellement de bail d’un hôtel situé à Paris, un litige était né sur la fixation du montant du loyer. Le loyer était contractuellement fixé, suite à un avenant, de façon binaire: une fraction en euros (332338euros) indexée sur l’indice du coût de la construction et une fraction égale à 1% HT sur le chiffre d’affaires excédant 11MF, jusqu’à 13MF et 1,5% sur le chiffre d’affaire excédant 13MF. Or le locataire estimait qu’il fallait revenir à la stipulation d’origine du bail qui prévoyait un calcul du loyer en fonction de la valeur locative, mais ses arguments sont tous repoussés par la cour d’appel. Un argument était lié au fait que la clause d’indexation, issue d’un avenant serait “une exception ponctuelle au principe d’un loyer classique convenu dès le départ”. La cour estime que : “les dispositions de l’acte du 28mai 1997 sont claires et précises; qu’elles font la loi des parties et ne donnent pas prise à inter- prétation; que les parties ont expressément apporté diverses modifications aux disposi- tions du bail initial dont la substitution d’un loyer fixe par un loyer binaire, les autres clauses et conditions demeurant inchan- gées; que les modifications apportées […] n’apparaissent nullement comme […] com- me des modifications ponctuelles et de cir- constances; qu’il est dès lors vain de se réfé- rer aux dispositions du bail antérieur”. La cour rejette également un autre argument lié à l’ inapplication de la clause recette : “Considérant que les deux composantes du loyer, partie fixe et partie variable, forment un tout contractuellement indivisible; qu’il importe peu que le chiffre d’affaires réalisé par la société Clapp [preneur] n’ait pas per- mis le versement de la partie variable; qu’il est de principe qu’un tel loyer, dont la fixa- tion ressort de l’autonomie contractuelle, échappe aux dispositions du statut des baux commerciaux régissant la fixation des loyers; que le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Clapp de sa demande en fixation du prix du bail renouvelé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La fixation du prix du bail renouvelé lorsqu’il résulte d’un loyer binai- re échappe au plafonnement depuis la jurisprudence du théâtre Saint Georges du 10mars 1993 (Civ. 3 e , Bull III, n°30). Mais la situation particulière du loyer de l’hôtel dans cette affaire est que le chiffre d’affaires n’ayant pas atteint le seuil requis, la clause était restée sans applica- tion. Fallait-il en déduire que le loyer rede- venait un loyer fixe, avec la seule indexa- tion sur l’ICC? La cour d’appel ne l’a pas a dmis, ce qui est logique dans la mesure où si à l’avenir le chiffre d’affaires dépas- sait ce seuil, le bailleur ne manquerait pas de s’en prévaloir pour réclamer le montant du loyer correspondant… ■ Droit au statut: modification de l’usage des locaux (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 4mai2011, n°10 23733) Un bail commercial portait sur des locaux en libre-service avec réserves et bureaux dans le “parc aux portes de Paris” à Auber- villiers. La société locataire (Rouxel Secama) ayant acquis d’autres locaux plus impor- tants dans lesquels était désormais stockée la partie la plus importante de la marchan- dise commercialisée par la société. L’expert avait relevé que les locaux litigieux ne ser- vaient qu’à stocker des produits peu encombrants comme des emballages. Le bailleur avait donné congé avec offre d’indemnité d’éviction, puis contesté le droit au statut du locataire. Il soutenait que le locataire ayant acquis des locaux plus fonctionnels, les locaux loués n’avaient plus le caractère de locaux acces- soires dont la privation serait de nature à compromettre l’exploitation du fonds et en conséquence, qu’ils échappaient au statut. Le bailleur avait obtenu gain de cause en première instance, mais la cour d’appel en a jugé différemment: “Sur le bénéfice du statut des baux com - merciaux : […] La SCI n’a manifesté à aucun moment de façon expresse son intention de voir nover les droits et obligations réciproques de par- ties et plus précisément voir dénier le carac- tère commercial du bail liant les parties, entendant au contraire dans les accords suc- cessifs trouvés avec la preneuse préserver la faculté pour celle-ci de continuer à disposer d’un lieu non seulement de stockage mais éventuellement de vente des marchandises par substitution des locaux donnés à bail, le bail convenu en janvier2006 étant à desti- nation de “vente de marchandises en gros et demi-gros”. Il importe peu dès lors que la société Rouxel Secama n’ait entendu stocker dans les locaux loués que tel ou tel type de mar- chandises, en plus ou moins grande quanti- té, la bailleresse ne lui faisant nullement grief d’une violation des obligations du bail par défaut de stockage suffisant ou utilisa- tion des lieux inadaptée par rapport à sa destination. Il s’ensuit que les relations des parties se situent dans le cadre contractuel du bail de septembre1993, commercial par sa desti- nation et par l’accord des volontés, qui s’est poursuivi sans qu’il ait eu novation jusqu’à son expiration en décembre2008 mais qui continue à régir leurs relations; La SCI Victor Hugo est en conséquence mal fondée à invoquer que les locaux situés 32 avenue Victor Hugo ne bénéficient pas du statut des baux commerciaux”. La cour confirme le droit au maintien dans les lieux du preneur jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La cour fait donc une appréciation souple de l’obligation d’utiliser les locaux conformément à la destination prévue au bail, en considéra- tion des nombreux échanges ayant eu lieu entre les parties pour conclure un nou- veau bail sur d’autres locaux, mais qui n’avaient pas débouché, faute de réalisa- tion d’une condition suspensive d’obtention de permis de construire. Une contestation plus précoce des condi- tions d’utilisation des locaux aurait sans doute conduit à une solution inverse. Des négociations sur une réinstallation avec le bailleur sur d’autres locaux sont donc ici admises pour justifier une utilisation des locaux dans des conditions un peu diffé- rentes de celles prévues dans le bail initial. ● Comment caractériser les séismes ? Le phénomène sismique Les ondes sismiques se propagent à travers le sol à partir d’une source sismique et peuvent être ORFDOHPHQW DPSOLʏ©HV SDU OHV GHUQL¨UHV FRXFKHV GH VRO HW OD WRSRJUDSKLH GX WHUUDLQ 8Q V©LVPH SRVV¨GH ainsi de multiples caractéristiques : durée de la secousse, contenu fréquentiel, déplacement du sol... La réglementation retient certains paramètres simples pour le dimensionnement des bâtiments. Zonage réglementaire Le paramètre retenu pour décrire l’aléa sismique au niveau national est une accélération a gr , accélération du sol «au rocher» (le sol rocheux est pris comme référence). /H ]RQDJH U©JOHPHQWDLUH G©ʏQLW cinq zones de sismicité croissante basées sur un découpage communal. La zone 5, regroupant les îles antillaises, correspond au niveau d’aléa le plus élevé du territoire national. La métropole et les autres DOM présentent quatre zones sismiques, de la zone 1 de très faible sismicité (bassin aquitain, bassin parisien...) à la zone 4 de sismicité moyenne (fossé rhénan, massifs alpin et pyrénéen). Zone de sismicité Niveau d’aléaa gr (m/s²) Zone 1Très faible0,4 Zone 2Faible0,7 Zone 3 Modéré1,1 Zone 4 Moyen1,6 Zone 5 Fort3 ,QʐXHQFH GX VRO /D QDWXUH ORFDOH GX VRO GL]DLQHV GH P¨WUHV OHV SOXV SURFKHV GH OD VXUIDFH LQʐXHQFH IRUWHPHQW OD sollicitation ressentie au niveau des bâtiments. L’Eurocode 8 distingue cinq catégories principales de VROV GH OD FODVVH $ SRXU XQ VRO GH W\SH URFKHX[ OD FODVVH ( SRXU XQ VRO PRX SRXU OHVTXHOOHV HVW G©ʏQL XQ FRHIʏFLHQW GH VRO 6 /H SDUDP¨WUH 6 SHUPHW GH WUDGXLUH OȊDPSOLʏFDWLRQ GH OD VROOLFLWDWLRQ VLVPLTXH exercée par certains sols. Classes de solS (zones 1 à 4)S (zone 5) A11 B1,351,2 C1,51,15 D1,61,35 E1,81,4 POUR LE CALCUL ... Pour le dimensionnement des bâtiments Dans la plupart des cas, les ingénieurs structures utilisent des spectres de réponse pour caractériser la réponse du bâtiment aux séismes. L’article 4 de OȊDUUªW© GX RFWREUH G©ʏQLW OHV SDUDP¨WUHV permettant de décrire la forme de ces spectres. Exemple : spectre horizontal, zone de sismicité 4, catégorie d’importance II $PSOLʏFDWLRQ GX VLJQDO VLVPLTXH VXLYDQW OD QDWXUH GX VRO rocher rocher sol mou 10mai 2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T É É B B R R È È V V E E S S ◆ Blocage des loyers? Le président de la FPC, Marc Pigeon s’insurge contre l’idée d’un blocage des loyers dans une tribune du 18avril et où il reprend la formule du président du Comité Nobel d’Économie, Assar Lindbeck : “Le contrôle des loyers est le moyen le plus efficace pour détruire une ville, exception faite d’un bombardement”. ◆ Le président de Procos réélu Jean-Luc Bret a été réélu comme président de la Fédération Procos. Président de la Croissanterie, Jean-Luc Bret est président de la Fédération pour l’urbanisme et le développement du commerce spéciali- sé depuis 2002. Emmanuel Le Roch (directeur immobilier de Darty) entre au conseil d’administration. (Communiqué du 4mai2011). ◆ Prix de l’agitateur d’idées juridiques Emmanuel Jeuland , professeur de droit à Paris I, a reçu le 5mai le prix Olivier Debouzy , Prix de l'agitateur d'idées juridiques pour sa première édition. Ce prix récom- pense l’ouvrage “La Fable du rico- chet, Approche juridique des liens de la parole”, paru aux Editions Mare & Martin. Le prix lui a été remis par François Terré. ❘ ❘ ◗ ◗ Alexandre Limbour rejoint DS Avo- cats comme associé. Précédemment chez DLA Piper, il est spécialisé en contentieux commercial. Acteurs ➙ ➙ 115 : c’est le nombre d’infractions ayant donné lieu en 2009 à condam- nation au titre de l’article L 126-3 du CCH, réprimant le délit d'occupation abusive (occupation en réunion des espaces communs ou les toits des immeubles collectifs). Une seule infraction a été commise en Seine- Saint-Denis, a répondu le garde des sceaux au logement à Delphine Baaho (JO AN Q, 19 avril 2011, p. 4015, n° 99587). Chiffres Prévention du risque sismique: 60% des communes concernées Un nouveau zonage sismique est entré en vigueur le 1 er mai 2011. Il augmente forte- ment le nombre de secteurs concernés. En effet, 14% des communes étaient visées par l’ancien zonage (zone 2 à 5) alors que le nouveau en affecte 60%. La nouvelle réglementation répond aux exigences du nouveau code européen de construction parasismique (Eurocode 8). Ces règles visent d’abord les bâtiments neufs. Pour les bâtiments existants il n’y a pas d’obligation de travaux. Mais, si des travaux conséquents sont envisagés, il est prévu une “minoration de l’action sis- mique à 60% de celle du neuf”. Nouveau zonage Les nouvelles zones de sismicité se situent notamment dans le Nord et le Grand Ouest. Des extensions de zones concernent également les Pyrénées, les Alpes, la Pro- vence et l’Alsace. La délimitation des zones résulte du décret du 22octobre 2010. Le zonage est défini en 5 zones de sismici- té croissante, de 1 (très faible) à 5 (fort). La zone 5 regroupe les îles antillaises. Les règles sont prévues par un autre décret du même jour (n°2010-1254) et un arrêté qui définissent la classification et les règles de construction parasismique. Il existe des règles générales pour tous les bâtiments et des règles simplifiées pour certaines maisons individuelles. Pour la construction neuve, les exigences dépendent de la catégorie d’importance du bâtiment et de la zone de sismicité. Les catégories vont de I à IV. La catégorie I concerne des bâtiments dans lesquels il n’y a aucune activité humaine nécessitant un séjour de longue durée, la catégorie IV comporte par exemple les bâtiments indis- pensables à la sécurité civile ou assurant le contrôle de la sécurité aérienne. Les habitations individuelles, les bureaux non ERP de moins de 28m sont en catégo- rie II, les habitations collectives et bureaux de plus de 28m, les bâtiments pouvant accueillir plus de 300 personnes sont en catégorie III. Les nouvelles règles sont entrées en vigueur le 1 er mai 2011. Mais, pour tout permis de construire déposé avant le 31octobre 2012, les règles antérieures (PS92) restent applicables pour les bâti- ments de catégorie d’importance II, III ou IV ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire, d’une déclaration préalable ou d’une autorisation de début de travaux. Mais les valeurs d’accélération sont modifiées à compter du 1 er mai 2011. Lors de la demande de permis de construi- re pour les bâtiments où la mission parasis- mique est obligatoire, une attestation éta- blie par le contrôleur technique doit être fournie. Elle indique que le contrôleur a bien fait connaître au maître d’ouvrage son avis sur la prise en compte des règles parasismiques au niveau de la conception du bâtiment. À l’achèvement des travaux, le maître d’ouvrage doit fournir une nouvelle attes- tation indiquant qu’il a tenu compte des avis formulés par le contrôleur technique sur le respect des règles parasismiques. Le contrôle technique est obligatoire pour les bâtiments ayant un enjeu important (art. R 111-38 du CCH). S’il existe localement un plan de préven- tion des risques sismiques, il a pour objet d’affiner le zonage et de limiter la vulnéra- bilité du bâti par l’établissement de pres- criptions de diagnostics ou de travaux. À consulter : plaquette du ministère sur la réglementation parasismique: (http://www.developpement- durable.gouv.fr/IMG/pdf/DGALN_plaquette _MEDDTL_reglementation_parasismique_0 111.pdf). Carte des zones de sismicité et niveaux d’aléas Source: DGALN B B I I B B L L I I O O G G R R A A P P H H I I E E ✦ L’annuaire 2011 des SCPI de l’IEIF est paru. Cette 25 e édition publie toutes les statistiques du secteur et comporte 139 fiches détaillées sur chaque société civi- le de placement immobilier. 71euros TTC. Contact: IEIF Tél. 0144826363 ou www.ieif.fr 10mai 2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 19avril2011 AN p.3922 n °96815 François Grosdidier, UMP, Moselle Déneigement: obliga- tions respectives des riverains et des com- m unes Ecologie Les obligations de la commune s'apprécient en fonction de l'importance et de la nature de la cir- culation publique sur les voies ainsi que des fonc- t ions de desserte de celles-ci. Il n'y a pas dans les textes d'obligation de déneigement pour les riverains mais le maire peut ordonner aux riverains de procéder au nettoiement du trottoir situé devant leur habitation. En cas de négligence avérée, le propriétaire peut engager sa respons- abilité délictuelle. La réponse donne des références de jurispru- dence. Exemple: Civ. 3e 1 9 juin 1980. 1 9avril2011 AN p.3964 n°98270 J acques Le Nay, UMP, Morbihan C ontrôle de l'assainissement non col- lectif Date de validité du diagnostic Ecologie C 'est la date de contrôle sur le terrain par un technicien (agence du ser- vice public de l’assanissement non collectif - SPANC) qui fait acte pour cal- culer la période de validité du diagnostic et non la date à laquelle est établi le document officiel rapportant les résultats du contrôle sur le terrain. 19avril2011 AN p.4018 n°45936 Michel Zumkeller UMP, Territoire- de-Belfort Syndics bénévoles Maintien du statut Logement Une proposition de loi du 9 janvier 2009 qui visait à encadrer la fonction de syndics par des non-pro- fessionnels a été retirée par son auteur. Elle aurait vidé de sa substance la liberté de choix des copro- priétaires entre syndics professionnels et non pro- fessionnels. Or elle découle des libertés fondamen- tales. De plus les fonds sont obligatoirement déposés sur un compte ouvert au nom du syndicat. Le député évoquait le risque que pourrait représenter cette mesure pour les petites copropriétés, en faisant “exploser” leurs coûts de gestion. 19avril2011 AN p.4021 n°94570 Hervé Féron, SRC, Meurthe-et- Moselle Hausses de loyers HM Logement La loi de finances pour 2011 limite la révision des loyers HLM à la variation de l'IRL de l'année précé- dente soit, pour 2011, à 1,1%. Cette mesure doit s'appliquer jusqu'à fin 2013 . Cela contribue à un encadrement efficace des loyers sans mettre en péril l'activité des bailleurs en cas de gel des loyers qui s'est avéré être une mesure contre-productive. Voir aussi les résultats de l’enquête de la CLCV pour l’année 2011, p.8. 19avril2011 AN p.4023 n°99414 Georges Ginesta, UMP, Var Copropriété Compte séparé Logement Il semble que l'ouverture d'un compte séparé soit assez peu pratiquée , les syndics professionnels obtenant la dispense d'ouverture. Cette question est traitée dans l'avant-projet de loi relatif à la réforme de la loi Hoguet, piloté par le ministère de la justice et auquel le ministère du logement est associé. Le ministère du logement n'entend pas proposer de réforme concurrente. 19avril2011 AN p.4024 n°99827 Gisèle Biémouret, SRC, Gers Instructions des permis de construire Nombre de photos exi- gibles Logement Les photographies sont un élément important de la connaissance du projet et de son impact sur le paysage. Deux documents photographiques sont requis. Mais parfois les documents fournis sont inexploitables en raison de la qualité du tirage, de l'ange de vue ou de l'absence de report sur le plan. Il appartient alors au service instructeur de demander à l'autorité compétente d'adresser un courrier mentionnant les pièces manquantes. Le député indiquait que la demande émanant des services instructeurs de fournir plusieurs pho- tos était contraire à l’esprit de la loi de 2007 qui visait une simplifica- tion des démarches. 22avril2011 Sénat p.1033 n°17697 Antoine Lefèvre, UMP, Aisne Seuil d’intervention des architectes de 170 m 2 Culture Il n’est pas dans les intentions du Gouvernement de modifier le seuil d’intervention des architectes. Les mesures envisagées par le ministère visent à renforcer les critères qualitatifs de la chaîne de l’urbanisme et de la con- struction en accordant toute leur place aux professionnels compétents. 22avril2011 Sénat p.1056 n°17058 Nicole Borvo Cohen-Seat Réquisition de loge- ments Logement La procédure de réquisition des logements est régie par l'article L 641-1 du CCH et est applicable dans les villes où sévit une grave crise du logement, notion qui a été précisée par le Conseil d’Etat. Mais cette procédure reste une solution marginale. Une réponse constante sur ce sujet. 26avril2011 AN p.4264 n°46399 Didier Mathus, SRC, Saône-et- Loire Baux HLM Récupération des charges de chauffage Logement Les dépenses de financement des prix de réalisation des installations de chauffage d'un immeuble ne sont pas récupérables (Civ. 3 e , 9mars 2005). Le bailleur ne peut pas récupérer la part R2 du tarif des réseaux de chaleur urbain, seul le prix R1 étant récupérable. Mais la loi NOME (art. 27 de la loi du 7 déc. 2010) a modifié l'article L 442-3 du CCH. Le bailleur pourra récupérer le prix de l'énergie achetée à une entité juridique indépen- dante, sans distinguer les éléments constitutifs de ce prix . 26avril2011 AN p.4323 n°88928 François Grosdidier, UMP, Moselle Déconventionnement des logements Logement Le conventionnement se reconduit tacitement par période de trois ans à son échéance. Mais les conventions peuvent être dénoncées par les bailleurs et les logements relèvent soit de la loi de 1989 soit du régime HLM de droit commun, l'Etat ne pouvant contraindre à renouveler les conventions. Toute- fois, la loi du 13 juillet 2006 a prévu des mesures de limitation temporaire des loyers et d'information des locataires et des communes. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 10mai 2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Administration centrale ✓ Julien Dubertret est nommé direc- teur du budget au ministère du budget. (Décret du 29avril2011, J.O. du 3 0avril2011, @). ✓ Dominique Dron est nommée délé- guée interministérielle au développe- ment durable et commissaire générale au développement durable au ministère de l'écologie. Elle remplace Michèle Pappa- lardo. (Décrets du 29avril2011, J.O. du 30avril2011, @). ✓ Aurélia Lecourtier-Gégout est nom- mée conseillère pour les affaires écono- miques auprès du secrétaire général du Gouvernement. (Décret du 29avril2011, J.O. du 30avril2011, @). Affaires régionales Sylvie Houspic est nommée secrétaire générale pour les affaires régionales auprès du préfet de la région Haute-Nor- mandie. (Arrêté du 27avril2011, J.O. du 28avril2011, @). Magistrature ✓ Conseil d’Etat : Sont nommés conseillers d'Etat: Olivier Japiot, Doro- thée Pineau, Sandrine Lagumina, Pierre Chaubon, Sophie Boissard, Yves Gounin et Philippe Josse. (Décrets du 29avril2011, J.O. du 30avril2011, @). Préfets Sont nommés préfets: Jean-Michel Drevet (Alpes-Maritimes), Alain Perret (Haut-Rhin) et Denis Labbé (Guyane). ( Décrets du 29avril2011, J.O. du 30, @). Conventions collectives ➠ Organisations professionnelles de l'habitat social : il est envisagé l'extension d e l’avenant n°2 du 21décembre 2010 à l'accord du 20septembre 2005 portant sur la formation professionnelle . (J.O. du 27avril, p.7379) ➠ Collaborateurs salariés des cabinets d'économistes de la construction et de métreurs-vérificateurs : il est envisagé l'extension de l’avenant n°8 du 17novembre 2010 à l'avenant n°4 du 20janvier 1999 relatif à la prévoyance . (J.O. du 27avril, p.7381). ■ Crédit renouvelable Un décret (n°2011-457) du 26avril2011 a fixé les conditions d'application progressi- ve de la réforme du crédit à la consomma- tion aux contrats de crédit renouvelable en cours. Les dispositions relatives au crédit renouvelables s'appliquent à compter des contrats souscrits à compter du 1 er mai 2011. Pour les contrats en cours, le prêteur doit adresser un avenant à l'emprunteur avant le 31décembre 2011 ou au plus tard trois mois avant la date prévue pour la recon- duction du contrat. En cas de refus par l'emprunteur, le contrat est résilié de plein droit. (J.O. du 27avril, p.7361). ■ R echarge des véhicules élec- triques Le cahier des charges «Déploiement des infrastructures de recharge pour les véhi- cules électriques et hybrides rechar- geables» a été approuvé par arrêté du 27avril2011. Ce cahier des charges est publié sur le site www.ademe.fr. (J.O. du 28avril, p.7409). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 436 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 21 juin 2011 à Paris: “ Evaluer l’impact de la réforme de la TVA immobilière sur vos opérations immobilières ”. Une journée de formation proposée par Les Echos, avec Gaëtan Berger- Picq (CMS Bureau Francis Lefebvre) Contact: Les Echos formation Tél.: 0149536332 A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ■ Responsabilité des professionnels Deux réponses ministérielles ont été publiées relatives à la responsabilité des pro- fessionnels, l’une concerne les syndics, l’autre les notaires: ➠ S’agissant de modifications irrégulières des charges de copropriété susceptibles d’engager la responsabilité du syndic , le secrétaire d’Etat au logement répond à Michel Liebgott que si le syndic modifie la clé de répartition des charges de coproprié- té de façon irrégulière, cela ne justifie pas un retrait de carte professionnelle. Mais les copropriétaires peuvent engager un recours devant le tribunal pour rechercher la res- ponsabilité professionnelle du syndic. Il n'existe pas de recours devant un organisme disciplinaire neutre qui n'existe pas mais leur création est envisagée par l'avant-projet de loi relatif à la réforme de la loi Hoguet. Le député évoquait le recours engagé par l'association « stop aux arnaques des syndics ». (J.O. AN Q, 19avril2011, p.3965, n°99415) ➠ Répondant à six questions analogues, dont une de Pierre Labordes évoquant des malversations de notaires liés à des pro- moteurs, le garde des sceaux indique que les notaires sont soumis à des obligations déontologiques et à un contrôle strict. Le procureur de la République accompagné d'un membre de la chambre peut procéder à tout contrôle. Chaque étude fait l'objet à des dates variables, d'au moins une inspec- tion annuelle. A la moindre suspicion, les notaires peuvent faire l'objet d'une inspec- tion occasionnelle. Si elle révèle une impru- dence ou une irrégularité, le conseil d'administration de la caisse de garantie des notaires peut désigner un notaire pour don- ner à l'intéressé des conseils ou procéder à des contrôles. La profession est donc effica- cement surveillée . (J.O. AN, Q, 19avril2011, p.4013, n°99677). 10mai 2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • I I N N I I T T I I A A T T I I V V E E S S Allier tradition et modernité, c’est l’ambition du notariat. Ce mot est de Christian Lefebvre, pré- sident de la chambre des notaires de Paris, qui pré- sentait ce 5mai le nou- vel immeuble qui doit abriter, à compter de la rentrée de septembre2011, l’école du notariat. C’est en effet un immeuble des années trente, utilisé comme garage par Renault qui est désormais transformé en centre de formation pour les notaires, soit en parcours de formation initiale, soit en phase de formation permanente, laquel- le est appelée à se développer en appli- cation de la loi Béteille de décembre2010. Situé rue Traversière, à deux pas de la gare de Lyon, l’immeuble est compact: 20 mètres seulement de façade pour 39m de profondeur, sur six étages, mais il a été entièrement restruc- turé: il a fallu, explique Thierry Dourdet, directeur bureaux et valorisation immo- bilière de Pitch Promotion “croquer” la rampe qui permettait aux voitures de gravir les étages du bâtiment, pour la remplacer, en partie centrale par un patio qui permet d’éclairer le bâtiment et augmenter très fortement les surfaces La formation des notaires à la gare de Lyon JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine éclairées par la lumière naturelle. Bien que le bâtiment soit très équipé, non “pas luxueusement” mais de façon “fonctionnelle”, précise Christian L efebvre, il conserve quelques traces du passé avec les éléments de poutres por- teuses qui subsistent ça et là, et mises en valeur par une peinture alternant le noir et le blanc, évoquant l’ancien usage de l’immeuble. L’immeuble est certifié HQE rénovation (117kWh/m 2 /an). Originalité: en couver- ture du patio, une toile se ferme auto- matiquement en cas d’ensoleillement excessif ce qui améliore le confort des occupants et optimise la consommation d’énergie. L’avantage de la restructuration, sur l’option qui aurait consisté à démolir et reconstruire, souligne le promoteur Christian Terrassoux, Pitch Promotion est de bénéficier du COS de fait. Coût de l’opération: 47millions d’euros, financé en partie par le notariat regrou- pant en une SCI le conseil supérieur du notarial, la chambre de notaires de Paris et les chambres du ressort du Centre de for- mation professionnelle notariale de Paris et auquel s’ajoute un prêt de la caisse des dépôts de plus de 20millions d’euros. Le notariat regroupe ainsi trois sites parisiens et gagne en facilité de déplacement grâce à la proximité de la gare de Lyon. L’immeuble comporte deux amphi- théâtres (350 et 150 places) et est classé ERP deuxième catégorie, ce qu’imposait sa capacité d’accueil de près de 1000 per- sonnes. Christian Terrassoux, dont l’entreprise a choisi comme slogan “construire l’avenir ensemble” souligne que son groupe montre ainsi sa capacité à reconstruire la ville sur la ville. Pour y parvenir, il faut des écoles, l’implantation d’une école dans cet immeuble y contribue à sa manière. Le tout a été fait… sans acte d’avocat, ce dont se félicite naturellement Christian Lefebvre! Pitch Promotion a réalisé pour le notariat parisien une belle restructu- ration, transformant complètement un immeuble parisien des années trente, passant de l’usage commer- cial à celui de bureau. ❑ A suivre : Marie-Odile Vaissié (Lefebvre Pelletier & Associés) nous donnera, dans le numéro de la semai- ne prochaine, son analyse sur la création de l’indice des loyers des activités tertiaires. Loyers HLM: selon la CLCV, 12% des organismes ne respectent pas la loi La CLCV a effectué une enquête auprès de 240 organismes HLM et SEM et en conclut que 12% des organismes ne respectent pas la loi. La loi de finances pour 2011 a limité la hausse des loyers HLM à la varia- tion de l’indice de référence des loyers soit, pour cette année 1,1%. Selon cette enquête, la majorité des orga- nismes (61%) pratique des augmentations de loyers de 1,1%. 4% d’entre eux prati- quent des hausses de plus de 1,1% et 8% effectuent des modulations, ce qui peut, conduire à des hausses de plus de 1,1%. Ces modulations dépendent du lieu d’habitation ou du logement. Par ailleurs, un tiers des organismes prati- quent des hausses inférieures à 1,1%. Certains organismes sont en procédure de redressement et bénéficient d’un prêt de la CGLLS. À ce titre, ils sont autorisés à déroger à la loi de finances. C’est le cas de l’OPH du Grand Narbonne qui pratique une hausse de 5%. L’étude constate par ailleurs une grande disparité dans les taux d’impayés de loyer. Certains organismes connaissent des taux de 0,4% alors que, pour d’autres, il atteint 10%. Pour la moitié des organismes, le taux d’impayé est compris entre 1 et 3,5%. En conséquence, la CLCV demande pour 2012 un gel des loyers et un réel pouvoir du préfet pour qu’il puisse limiter les hausses votées par l’organisme bailleur. (Etude publiée le 3mai2011). Travaux en copropriété: le plan en 7 points de l’Arc Pour inciter à la rénovation des immeubles en copropriété, l’ARC propose un plan en 7 points: - Obligation de définir des plans plurian- nuels de travaux dans chaque copropriété - Obligation de constituer des fonds tra- vaux affectés aux lots - Instauration du compte séparé sans déro- gation possible - Création d’un plan d’épargne copropriété - Mise en place d’une fiscalité adaptée aux fonds travaux obligatoires - Mise en place de crédits d’impôts pour les ménages modestes pour abonder les fonds travaux - Mise en place d’un prêt collectif à taux zéro pour les copropriétés. (Communiqué du 5mai 2011).
