– 2 – Jurisprudence
Baux commerciaux : Déplafonnement : modification défavorable des facteurs locaux de commercialité
Une SCI locataire se voit dénier le droit au statut
Commandement de payer visant la clause résolutoire suivi d’une offre de renouvellement
Baux de droit commun : Une SCI locataire : bail de droit commun
Vente : Droit de préemption de la SAFER
Concession immobilière : Quand le contrat vient à échéance
Administrateurs de biens : Responsabilité pour perte de chance dans la négociation d’un déplafonnement
– 4 – Etude
Baux commerciaux : le marché favorable aux locataires
– 6 – Tableau des réponses ministérielles
– 7 – Nominations – Agenda – Au fil du JO
Une circulaire sur la vidéo protection
La taxe de 3 % sur les immeubles validée par le Conseil constitutionnel
– 8 – Projets
Le projet d’ordonnance sur les permis de construire en consultation
Evolution de la loi Malraux
■ JUGÉ ■ > > Un administrateur de biens engage sa res- ponsabilité civile professionnelle en n’exécutant pas une demande de déplafon- nement d’un bail commercial. La cour d’appel de Paris reconnaît la perte de chan- ce du bailleur d’obtenir le déplafonnement (p.4). > > À l’échéance du contrat de concession immobilière, le concessionnaire ne peut pas exiger la conclusion d’un bail commercial pour rester dans les lieux (p.4). > > Le bail conclu par une SCI en tant que locataire relève du bail de droit commun (p.3). ■ RÉPONDU ■ > > Le secrétaire d’Etat au commerce réfléchit à l’évolution du statut des baux commer- ciaux (p.6). > > La chancellerie réfléchit à un dispositif pour autoriser la convocation des coproprié- taires par courrier électronique (p.6). ■ PUBLIÉ ■ > > Le Conseil constitutionnel, à l’occasion d’une QPC (p.7), a confirmé la constitution- nalité de la taxe de 3% sur les immeubles. > > Une circulaire sur l’incidence de la vidéo protection sur les déclarations auprès de la CNIL a été publiée au JO du 15septembre. ■ PROGRAMMÉ ■ > > Un projet d’ordonnance sur les autorisa- tions d’urbanisme est actuellement en consultation (lire p.8). Il concerne principa- lement les lotissements . ■ NOMMÉ ■ > > Etienne Guyot est nommé président de la société du Grand Paris par décret du 14sep- tembre. Déplafonnement : un tramway nommé désir? C roisons deux informations intéressantes de cette semaine concernant la question du déplafonnement des loyers commer- ciaux. La première résulte d’un arrêt de la Cour de cassation du 14septembre (lire p.2). Il indique que lorsque le bailleur demande le déplafonnement en invoquant une modification notable des fac- teurs locaux de commercialité, il faut que la modification soit de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale du preneur. Cet arrêt très net permet de fixer une jurisprudence qui était jusqu’alors un peu incertaine. Elle donne une interprétation des articles L 145-33 et 34 du code de commerce qui ne résulte pas du texte même des articles. La rédaction du texte permettait aussi bien une conclusion contraire et semblait également autoriser un déplafonnement lorsque l’évolution des facteurs locaux de com- mercialité pénalise l’activité du commerce. Mais on peut penser que la Cour de cassation a été sensible à l’objectif du législateur qui est de protéger le preneur contre des hausses excessives de loyer. Si le contexte commercial local se dégrade, ce qui était le cas en l’espèce en raison de l’arrivée du tramway dans un quartier de Nantes, il eut été paradoxal d’en déduire que cela autorisait le bailleur à majorer le loyer de renouvellement. Au-delà de la lettre du texte, et reve- nant sur des décisions antérieures, la Cour de cassation fait préva- loir l’esprit des rédacteurs de la loi et les locataires pourront se réjouir de cette décision. L a seconde information sur ce sujet résulte d’une question écrite posée à Frédéric Lefebvre, secrétaire d’Etat au commerce, par Marc Daunis (p.6). Le sénateur des Alpes Maritimes attire l’attention du ministre sur l’inquiétude des commerçants de son département selon lesquels le plafonnement est de moins en moins respecté, tant par les experts que par les tribunaux. Le sénateur s’inquiète du risque de disparition progressive des commerces de proximité et souligne que l’intervention du Fonds d’intervention pour les ser- vices, l’artisanat et le commerce (FISAC) peut ainsi “servir de pré- texte et motif” aux bailleurs pour fonder leurs demandes de dépla- fonnement. Si la réponse de Frédéric Lefebvre justifie l’existence de la règle actuelle qui ne lui paraît pas inéquitable, il indique toute- fois qu’un groupe de travail a été mis en place réunissant les services du ministère et les organisations professionnelles concernées. Il a pour mission de mener une réflexion sur l’évolution du statut des baux commerciaux. Si le rythme des réunions n’est pas très intense (deux fois par an), l’hypothèse d’une nouvelle réforme des baux commerciaux se profile néanmoins à nouveau à l’horizon. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 450 2 7SEPTEMBRE2011 ISSN 1622-1419 11 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Déplafonnement: modification défavorable des facteurs locaux de commercialité / Une SCI locataire se voit dénier le droit au statut / Commandement de payer visant la clause résolutoi- re suivi d’une offre de renouvellement Baux de droit commun : Une SCI locataire: bail de droit commun Vente : Droit de préemption de la SAFER Concession immobilière : Quand le contrat vient à échéance Administrateurs de biens : Responsabilité pour perte de chance dans la négociation d’un déplafonnement - 4 - Etude - Baux commerciaux: le marché favorable aux locataires - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - Au fil du JO - Une circulaire sur la vidéo protection La taxe de 3% sur les immeubles validée par le Conseil constitutionnel - 8 - Projets - Le projet d’ordonnance sur les permis de construire en consultation Evolution de la loi Malraux S O M M A I R E E D I T O R I A L 27septembre 2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux commerciaux ■ Déplafonnement: le cas de la m odification défavorable des fac- teurs locaux de commercialité (Cass. Civ. 3 e , 14septembre 2011, n°1048, FSP+B+R, cassation, pourvoi n°10-30-825) Un bailleur avait donné congé à son loca- taire avec offre de renouvellement. En désaccord sur le montant du loyer de renouvellement, les parties s’étaient retrou- vées devant le juge. Les conditions d’exploitation de ce com- merce de centre-ville avaient été boulever- sées par l’arrivée d’un tramway dans le quartier (Nantes). Mais il résultait de divers témoignages que la clientèle avait diminué, se rendant plus aisément dans les centres commerciaux de périphérie et le stationne- ment étant plus difficile devant le commer- ce. La question se posait donc se savoir si cette modification des facteurs locaux de commercialité pouvait autoriser un dépla- fonnement, alors qu’elle était négative. La cour d’appel l’avait admis mais sa décision est cassée: “Vu l’article L 145-34 du code de commerce dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble l’article L 145-33 du même code; […] Attendu que pour admettre le déplafonne- ment du nouveau loyer, l’arrêt retient que la jurisprudence n’est pas fixée en ce sens que la modification notable des facteurs locaux de commercialité n’est prise en considération qu’autant qu’elle est favo- rable à l’activité du commerce considéré, qu’une telle modification doit être appré- ciée en elle-même, par référence seulement à l’impact qu’elle peut avoir sur l’activité commerciale développée, peu important, si cet impact est constaté, qu’il soit favorable ou défavorable et qu’il ne peut pas, en l’espèce, ne pas être tenu compte d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité affectant l’activité dévelop- pée par la société Les Hauts Pavés, que cet- te dernière admet et tient pour notable- ment défavorable, à contresens de la juris- prudence en vigueur; Qu’en statuant ainsi, alors qu’ une modifi- cation notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur , la cour d’appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt est très intéressant et très clair. Intéressant car il pose une question de fond. L’article L 145-34 prévoit qu’à moins d’une modification notable des é léments mentionnés aux 1 e à 4 e d e l’article L 145-33, le taux de variation appli- cable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construction (ou autre indice légal, ILC et ILAT). La loi pré- voit donc de façon générale le plafonne- ment des loyers (en dérogation à l’article L 145-33 qui pose le principe que le loyer de renouvellement doit correspondre à la valeur locative) mais autorise une faculté de déplafonnement du loyer en cas de modification notable des éléments prévus aux 1 e à 4 e de l’article L 145-33. Le 3 e vise les facteurs locaux de commercialité. Le texte même de l’article ne fait donc pas de référence explicite au sens de la modifi- cation. Il faut qu’elle soit notable, ce qui exclut une modification mineure, mais il n’est pas indiqué le sens de l’incidence qu’elle peut avoir. C’est ce qui avait conduit la cour d’appel à admettre le déplafonnement alors qu’en l’espèce la modification des facteurs locaux de com- mercialité provoquée par l’arrivée du tram- way dans ce quartier de Nantes avait été négative pour les commerçants. Le com- merçant souffrait donc du bouleversement des conditions d’exercice de son activité et il risquait de voir son loyer augmenter en raison de cette modification: double sanc- tion! La Cour de cassation est venue à son secours en jugeant que la modification des facteurs locaux de commercialité ne per- met le déplafonnement que si elle a une incidence favorable sur l’activité du pre- neur. La solution est donc aussi très claire. La jurisprudence était jusqu’à présent en effet un peu incertaine. Certains arrêts avaient pu admettre que le loyer de renouvellement reste plafonné lorsque la modification notable n’a pas eu d’incidence favorable sur l’activité exercée par le preneur (Civ. 3 e , 9juillet 2008). Cet arrêt visait toutefois les caractéristiques du local, par l’installation d’un ascenseur. Un autre arrêt avait jugé en sens contraire (Civ. 3 e , 13juillet 1999, pourvoi n°97- 18295) en considérant qu’il suffisait que la modification soit notable pour qu’elle entraîne le déplafonnement. Dans cette affaire de 1999 concernant une pharmacie, la modification des facteurs locaux de com- mercialité résultait d’une baisse de popula- tion. La cour d’appel avait jugé qu’il fallait faire jouer le plafonnement mais la Cour de cassation avait cassé l’arrêt. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Le déplafonnement n’est autori- sé que si la modification des facteurs locaux de commercialité est favorable à l’activité du commerce considéré. ■ Une SCI locataire se voit dénier le droit au statut. Mise en demeu- re préalable? (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 14 sept. 2011, n°09/03734) Un bail commercial avait été conclu en 1995 avec une SARL. En 1998, la SARL avait cédé son bail à une SCI mais était restée dans les lieux comme sous-locataire de la SCI. Le bailleur avait alors engagé des démarches pour donner congé aux occupants: congé en 2005 à la SARL et en 2006 à la SCI. Puis il avait saisi le juge pour obtenir validation de son congé. La cour d’appel confirme la décision de première instance qui avait validé le congé: “Considérant, au fond, concernant l’absence alléguée de mise en demeure préalable, que le congé refus de renouvellement délivré à la SCI visant le défaut d’exploitation par le preneur d’un fonds de commerce dans les lieux s’analyse en un congé dénégation du statut ne nécessitant pas comme tel de mise en demeure préalable laquelle n’est exigée par l’article L 145-17 du code de commerce que dans le cas de refus de renouvellement motivé par l’existence de motifs graves et légitimes”. La société locataire invoquait aussi une extension volontaire du statut. “Considérant […] que ce bail était par natu- re commercial soumis de par sa durée de 9 ans au statut des baux commerciaux de sor- te que le preneur, pour pouvoir bénéficier de la propriété commerciale, devait remplir les conditions exigées de l’article […] L 145- 1 du code de commerce; Que le fait pour les consorts D. [bailleurs ini- tiaux] l’ayant consenti d’avoir donné leur accord à sa cession au profit d’une société civile ne peut à lui seul valoir, sans manifes- tation expresse de volonté à cet égard, renonciation de leur part à se prévaloir, lors du renouvellement, de l’absence des condi- tions requises du texte susvisé; Que de même le fait pour la société Villa Durmar leur ayant succédé en 2004 d’avoir en mars2007 après la délivrance du congé, réclamé la révision du loyer à effet du 1 er avril 2007 comme le prévoyait le contrat visant à cet égard la révision légale, ne sau- rait valoir renonciation non équivoque de sa part au motif pour lequel le congé avait été délivré par elle et tenant, comme susdit, J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E à la dénégation du statut pour absence d’exploitation dans les lieux d’un fonds appartenant au preneur”. La cour confirme donc l’expulsion des socié- t és locataire et sous-locataire. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’arrêt traite de plusieurs points. - Il indique qu’une SCI ne peut pas bénéfi- cier du droit au statut, sauf extension volontaire. - S’agissant de l’accord du bailleur à une application du statut, cet accord ne peut résulter implicitement d’une demande d’application de la révision du loyer ni même d’un accord à la cession au profit de la SCI. Cet accord n’impliquant pas l’accord sur l’application du statut lors du renouvel- lement. - Enfin, il juge que l’exigence de mise en demeure préalable (art. L 145-17) ne concerne que le motif grave invoqué à l’encontre du preneur. En l’occurrence, le bailleur déniait au locataire le droit au sta- tut faute d’exploiter un fonds de commer- ce dans les lieux. La cour d’appel de Paris avait déjà jugé que la mise en demeure ne concerne pas la dénégation du droit au renouvellement faute de remplir les condi- tions pour bénéficier du droit au statut (3déc. 1999, AJDI, 2000, p.143). Elle le confirme dans ce nouvel arrêt. ■ Commandement de payer visant la clause résolutoire, suivie d’une offre de renouvellement (CA Paris, Pôle 1, ch. 2, 14 sept. 2011, n°10/24277) Un bailleur avait adressé au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire et, moins de 15 jours après, adressé un congé avec offre de renouvelle- ment. La cour accorde au preneur la sus- pension des effets de la clause résolutoire et statue sur le renouvellement: “Considérant que par acte du 30juillet 2010, la SCI a fait délivrer à la SARL un com- mandement de payer, visant la clause réso- lutoire insérée au bail, portant sur la somme en principale de 16960euros, au titre de loyers et charges impayés; Que le fait que le bailleur ait fait notifier postérieurement, à la SARL, soit le 11août 2010, un congé avec offre de nouvellement du bail ne constitue pas une renonciation expresse et non équivoque à se prévaloir de la clause résolutoire, alors, en outre, que cette offre de renouvellement a été déli- vrée avant la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire”. La cour relève que le locataire n’ayant pas réglé l’arriéré de loyer dans le délai d’un mois, la clause résolutoire est acquise, mais elle accorde sa suspension de ses effets avec un délai de paiement de six mois. Elle statue a lors sur l’offre de renouvellement: “Considérant qu’aucun élément ne permet de mettre en doute la bonne foi du locataire, tandis que le comportement du propriétaire, qui a proposé à celui-ci le renouvellement du bail, moins de quinze jours après lui avoir fait signer un commandement de payer visant la clause résolutoire, est pour le moins ambigu, qu’il est à souligner que cette offre de nou- vellement n’a pas été rétractée”. L’arrêt juge l’acceptation du locataire valable. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cette décision est à rappro- cher d’une autre décision d’appel (Lyon, 4mai 2004, BICC 2005, n°1365) qui avait considéré que la notification d’un congé avec offre de renouvellement ne vaut pas renonciation expresse du bailleur à se pré- valoir ultérieurement de la clause résolu- toire lorsque les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai imparti. L’arrêt rapporté est dans le même sens. Baux de droit commun ■ Une SCI locataire: bail de droit commun. Délai de congé (CA Paris, Pôle 4, ch. 4, 6 sept. 2011, n°09/23340) Un syndicat de copropriétaires avait consen- ti un bail à une SCI qui était par ailleurs copropriétaire dans le même immeuble. la SCI revendiquait le statut des baux com- merciaux, La cour d’appel confirme le juge- ment de première instance qui lui avait dénié ce statut: “Considérant qu’il ne résulte pas du procès- verbal d’assemblée générale du 8décembre 1992 du syndicat des copropriétaires que ce soit à titre de bail commercial qu’il ait accepté de louer les locaux litigieux à la SCI Saint Martin; que cette société civile , qui ne justifie pas y exploiter personnellement un fonds de commerce, est donc mal fon- dée à revendiquer le bénéfice du statut des baux commerciaux et à contester l’application du droit commun à son bail”. L’arrêt confirme donc la qualification de bail de droit commun mais refuse de faire produire effet au congé: “Considérant toutefois que le congé notifié par le mandataire du syndicat des copro- priétaires à la SCI Saint Martin le 10octobre 2006 pour avoir effet au 31décembre 2006 à minuit ne respecte pas les délais d’usage de l’article 1736 du code civil de sorte que, le bailleur n’en revendiquant pas le report des effets à la première date utile , il convient sur la demande d e l’appelante de prononcer la nullité dudit congé , le bail d’entre les parties étant resté en vigueur au delà du 31janvier 2006”. L’arrêt enfin condamne la SCI locataire à remettre les lieux en état pour avoir procé- dé, sans autorisation du syndicat, à une ouverture entre les locaux loués et ceux dont elle était propriétaire. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La SCI n’exploitant pas de fonds de commerce, elle ne pouvait pré- tendre au statut, ce qui rejoint la solution ren- due dans l’arrêt mentionné ci-dessus (p.2). S’agissant du congé, l’article 1736 du code civil renvoie aux délais d’usage (congé donné à Pâques pour la Saint Michel en Provence…). Il est de jurisprudence constante qu’un congé donné pour une date prématurée n’est pas nul mais qu’il convient d’en reporter les effets à la date pour laquelle il aurait dû être donné (CA Paris, 10 fév. 1993, Loyers et copr. 1993, n° n°217). Toutefois, l’arrêt rapporté indique que le bailleur n’en demandant pas le report à la première date utile il convient d’en prononcer la nullité. Cette solution, qui aurait été logique dans un bail d’habitation, est un peu surprenante en matière de droit commun car en pratique elle prive d’effet la règle de report à la première date utile. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Pour éviter la nullité d’un congé prématuré, le bailleur aura la prudence d’en demander expressément le report à la première date utile. Vente ■ Droit de préemption de la SAFER (Cass. Civ. 3 e , n°1042, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-22953) Des propriétaires avaient signé avec des acquéreurs une promesse de vendre une propriété pour un prix de 411612euros en 2005. La SAFER Languedoc-Roussillon avait exercé son droit de préemption en 2006 pour 330000euros. Les vendeurs avaient alors refusé le prix et retiré le bien de la ven- te. Or en 2007, ils avaient vendu la proprié- té à la SAFER de gré à gré. Celle-ci ayant rétrocédé le bien à une SCEA, les acqué- reurs évincés avaient assigné la SAFER en nullité de la préemption. Leur action est déclarée irrecevable, solution que confirme la Cour de cassation: 27septembre 2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X - - V V E E N N T T E E ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 27septembre 2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O N N C C E E S S S S I I O O N N I I M M M M O O B B I I L L I I È È R R E E - - A A D D M M I I N N I I S S T T R R A A T T E E U U R R S S J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E “Mais attendu qu’ayant exactement retenu que la décision initiale de préemption prise par la SAFER avait été privée de tous ses effets par la décision des consorts G.de reti- r er le bien de la vente, la cour d’appel; […] devant qui les consorts V. [acquéreurs évin- cés] n’ont pas invoqué l’existence d’une frau- de de la SAFER destinée à rétrocéder le bien à un bénéficiaire prédéterminé, a pu en déduire que les consorts V. n’avaient pas intérêt à agir, selon acte du 1 er septembre 2006, en nullité de l’exercice d’un droit de préemption sur un bien retiré de la vente depuis le 30mars précédent et revendu depuis, de façon amiable, selon un acte nota- rié du 23avril 2007, à la SAFER qui l’a ensui- te rétrocédé à la SCEA le 17juillet 2007; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé; Par ces motifs: rejette”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’acquéreur évincé par la transaction au profit de la SAFER puis d’un tiers acquéreur aurait peut-être dû agir sur un autre fondement. La Cour de cassation relève en effet que les acquéreurs évincés n’avaient pas invoqué devant la cour d’appel la fraude de la SAFER destinée à rétrocéder le bien à un bénéficiaire prédé- terminé. En dehors de la fraude, la vente ayant été finalement conclue de gré à gré entre le propriétaire et la SAFER, après que le bien eut été retiré de la vente, il n’était plus possible d’invoquer une irrégularité de la procédure initiale de préemption pour remettre en cause la vente de gré à gré ultérieure. Concession immobilière ■ Quand le contrat vient à échéance (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 7 sept. 2011, n°09/23764) L’OPHLM de Paris (devenu Paris Habitat OPH) avait conclu un contrat de concession immobilière avec une société en 1986. En fin de contrat, la société s’était maintenue dans les lieux et réclamait le statut des baux commerciaux. Paris Habitat contestant cet- te analyse, elle avait alors saisi le tribunal de grande instance de Paris, puis la cour d’appel. L’arrêt analyse le contrat conclu et confirme le bien fondé de la demande de Paris Habitat: “la loi d’orientation foncière du 30décembre 1967, dont les dispositions sont d’ordre public, énonce en son article48 que la concession immobilière est consentie pour une durée de 20 ans minimum moyen- nant le paiement d’une redevance, doit fai- re l’objet d’un acte authentique publié au financier immobilier et ne peut se prolon- ger par tacite reconduction. […] Le contrat de concession a une nature propre, l’article 57 disposant que les dispo- s itions législatives relatives au louage n’y sont pas applicables, étant en outre précisé que l’article 54 prévoit que le concession- naire n’a aucun droit au renouvelle- ment de la concession et ne peut reven- diquer en fin de concession le bénéfice du statut des baux d’habitation ou des baux commerciaux . La loi d’orientation foncière a ainsi instauré un régime de la concession immobilière exclusive de la propriété commerciale et dont le système protecteur est compensé par des garanties exceptionnelles accordées aux concessionnaires en raison d’une durée minimum de 20 ans, d’une liberté de ces- sion, destinations et travaux et d’une pro- tection contre les abus concurrentiels en fin de concession”. La cour relève que le contrat en cause répond aux conditions légales: durée de 20 ans, référence expresse aux dispositions de la loi de 1967, forme authentique et obser- ve que “l’article 13 du contrat prévoit que la concession ne pourra se prolonger par taci- te reconduction”. Analysant les négocia- tions entreprises entre le concédant et le concessionnaire sur le statut d’occupation à la suite de l’expiration du contrat, elle en déduit: “Or, s’il est exact qu’à l’issue du contrat de concession, le 30mai 2004, le concession- naire est demeuré dans les lieux et que des quittances ont été délivrées contenant l’appellation “loyer commerce”, il ne sau- rait se déduire de cette seule mention, manifestement destinée à distinguer la redevance afférente à l’appartement de celle correspondant aux autres locaux, une volonté claire et non équivoque de recon- naître aux établissements Bouret EGB le droit au statut des baux commerciaux”. L’arrêt confirme le jugement constatant la résiliation du contrat de concession et pro- nonçant l’expulsion de l’occupant. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cette décision donne une illustration de la situation juridique des parties dans le contrat de concession immobilière et montre que l’équilibre de la relation résulte de ce que le concession- naire dispose de droits importants pendant une longue durée mais en contrepartie qu’il ne bénéficie pas du droit au renouvel- lement de son contrat. Si le concessionnai- re pouvait engager des négociations à l’échéance du contrat, il ne pouvait exiger du concédant la conclusion d’un bail com- mercial. Administrateur de biens ■ Responsabilité pour perte de c hance dans la négociation d’un déplafonnement (CA Paris, Pôle 5, ch. 11, 9septembre2011, n°09/16540) La cour d’appel de Paris confirme la respon- sabilité d’un administrateur de biens dans la gestion d’un immeuble loué par bail com- mercial et, en conséquence, la mise en jeu du contrat d’assurance souscrit par l’administrateur de biens. Le propriétaire mandant avait demandé en 2001 à son mandataire (société Valorim) de procéder au renouvellement du bail de sa locataire moyennant “une élévation sen- sible du montant du loyer justifié, selon elle par des travaux importants de toiture”. Le mandataire n’ayant pas procédé à cette demande de révision du loyer, la propriétai- re avait obtenu en appel sa condamnation à 35000 € de dommages-intérêts pour per- te de chance de voir augmenter le loyer. L’assureur contestant la mise en jeu de sa responsabilité, il avait fait tierce opposition, mais la cour d’appel rejette sa demande et confirme la décision: “Considérant que selon un document non contesté établi le 2janvier 1999 par la socié- té Valorim, lorsqu’elle a signé un nouveau bail avec la société Khorto […], une premiè- re période triennale s’était écoulée depuis le renouvellement du bail en janvier1993 et le loyer applicable étant désormais de 69688F par an; Considérant que M me M. justifie de l’existence d’un devis de travaux de couver- ture évalués à la somme de 362801 € et qu’il n’est pas contesté que ces travaux ont été effectués; Considérant que le bail initial remonte au 13janvier 1986; Considérant que par application des dispo- sitions de l’article L 145-33 et de l’article L 145-34 du code des baux commerciaux, compte tenu de cette ancienneté et des tra- vaux exécutés ayant pour effet d’améliorer sensiblement les locaux à usage profession- nel; l’intimée disposait de moyens sérieux pour obtenir une modification du montant du loyer dans le cadre d’un déplafonnement ; Considérant que la cour a pris en considéra- tion le courrier daté du 7septembre 2001 par lequel Valorim a déclaré: “Comme je vous l’ai indiqué la proposition d’un nouveau loyer n’a pas été faite dans les délais légaux par notre société en raison d’un changement de personnes. Je me rap- ▲ ▲ 27septembre 2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • D D E E B B I I E E N N S S E E T T U U D D E E B B R R È È V V E E S S ◆ Logement social Michel Ceyrac, président de la fédération des ESH, préconise une forte accélération de la construc- tion de logements sociaux en zones tendues et ailleurs la rénovation du parc, pour éviter la vacance. Il propose au ministre une contrac- tualisation pluriannuelle des objectifs. (Le Moniteur, 23 sept. 2011). ❘ ❘ ◗ ◗ Herbert Smith ( Pierre-Nicolas Sanzey ) a conseillé l’investisseur Resolution Property dans l’achat du village de marques McAr- thurGlen à Roubaix pour 23millions d’€. ❘ ❘ ◗ ◗ De Gaulle Fleurance&Associés a ren- forcé son activité de private equity et structuration de fonds d’investissement en recrutant Arielle Halimi comme senior counsel. ◗ ◗ Laurence Dumas (MACIF-GPIM) et Nicolas Monget (UFG-LFP) ont été élus à la présidence du club utilisateur de Taliance. ◗ ◗ L’équipe du cabinet d’avocats Racine s’est étoffée avec l’arrivée de Fabrice Rymarz en tant qu’associé, droit fiscal. et d’ Olivier Wybo , of counsel, spécia- liste des partenariats public-privé. Acteurs proche de la compagnie d’assurance qui couvre notre responsabilité civile profes- sionnelle, pour voir comment ce problème peut être solutionné”. L ’assureur faisait valoir que la faute recon- nue n’empêchait pas toute révision ulté- rieure, mais la cour conclut: “Considérant, toutefois, qu’en retenant le défaut d’exécution du mandat, la cour a disposé d’éléments suffisants pour dire que l’absence de demande de révision du montant du loyer à la date anniversai- re du bail a fait perdre une chance d’obtenir l’augmentation demandée ; que compte tenu du loyer en cours, des tra- vaux effectués et, néanmoins, le cas échéant, du maintien de la possibilité de procéder ultérieurement à une demande de révision, il convient de fixer à la somme de 35000 € les dommages et intérêts que justifie le préjudice subi par l’appelante”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt fournit donc l’exemple de la mise en jeu de la responsa- bilité du mandataire en cas de faute dans l’exécution du mandat. La faute consiste dans l’inexécution d’une demande de renouvellement du bail commercial avec déplafonnement formulée par le bailleur. Le bailleur peut en effet obtenir un dépla- fonnement du loyer en cas de travaux importants, mais il faut que cela excède les obligations qui incombent au bailleur et ce n’est pas le cas de travaux imposés par la vétusté (Civ. 3 e , 30juin 1976). Des travaux de ravalement sont souvent consi- dérés comme de simple entretien (Civ. 3 e , 25 janv. 1983). Toutefois, un changement complet des huisseries et des volets de la façade ne peut être écarté au seul motif que ce remplacement ne s’imposait pas et affectait seulement l’esthétique de l’immeuble (Civ. 3 e , 19mars 1997). Il n’est donc pas certain que le bailleur aurait pu obtenir le déplafonnement. Mais la cour admet la perte d’une chance. Ici le mandataire avait reconnu sa faute mais c’est l’assureur qui en contestait la portée en relevant que le bailleur pouvait obtenir ultérieurement une hausse de loyer. Cet argument n’a pas emporté la conviction de la cour qui confirme la res- ponsabilité du mandataire, et donc l’obligation à garantie de son assureur. À À r r e e t t e e n n i i r r : : L’inexécution d’une demande du mandant tendant à obtenir le renou- vellement du bail avec hausse de loyer peut justifier la mise en jeu de la responsa- bilité contractuelle du mandataire pour perte de chance d’obtenir le déplafonne- ment. ● ▲ ■ Quelle réforme pour les syndics? Le secrétaire d’Etat au commerce et PME a donné des précisions sur la réforme de la loi de 1965 au député Stéphane Demilly qui l’interrogeait sur la multipropriété. La loi du 22juillet 2009 a apporté des amé- liorations au régime de la multipropriété, mais des améliorations pourraient aussi être apportées par le projet de loi réfor- mant les activités de gestion immobilière. Ce texte améliorera l'information des copropriétaires sur la gestion du compte de la copropriété. Le syndicat pourra obte- nir une information plus complète sur la situation comptable de la copropriété. L'objectif est d'assurer une plus grande transparence des pratiques des syndics. Les agents de la DGCCRF seront habilités à contrôler la bonne exécution des missions dévolues aux syndics par la loi de 1965. (JO AN Q, 30août 2011, p.9408, n°111680). Baux commerciaux: marché favorable aux locataires Une étude de Deloitte sur les baux com- merciaux 2010 qui vient d’être publiée fait ressortir un retournement de tendan- ce du marché en faveur des locataires. Brice Chasles (associé Real Estate Adviso- ry chez Deloitte) estime que les locataires sur certains marchés pourraient être en position de négociation très favorables à l’égard des propriétaires. L’étude observe une diminution des engagements fermes de 6 ans, au profit des engagements de 3 ans. Le taux de sortie des locataires est en hausse. Il est passé entre2009 et2010 de 13% à 15%, signe de reprise de la mobilité des locataires. Pour les locataires qui avaient une option de sortie en 2010, la plupart d’entre eux (67%) n’ont pas renégocié leur loyer, lequel a été augmenté conformément à l’évolution de l’ICC. Pour les autres, 13% n’ont subi aucune augmentation, 6% sont en hausse et 14% en baisse. La proportion des loyers affichant une hausse est devenue large- ment minoritaire. L’étude en conclut “cette tendance confirme la position renforcée des loca- taires vis-à-vis des bailleurs: les locataires ont mieux renégocié leur loyer en 2009” pour un effet constaté en 2010. La durée moyenne d’occupation théo- rique est en baisse. Elle était de 14 ans en 2009 et elle s’établit à 11 ans en 2010. Baux verts: timide démarrage S’agissant de la conclusion des baux verts pour les baux portant sur des surfaces de plus de 2000 m 2 (annexe environnemen- tale prévue par la loi Grenelle II, article L 125-9 du CCH), l’étude constate, dans l’attente du décret d’application, “un timide démarrage de la mise en place de baux verts”. Elle considère que ces baux sont appelés à avoir un impact important dans les années avenir mais sont encore à l’état de construction. Source: Deloitte Variation du loyer 2009 2010 Variation type ICC 74% 65% Hausse 18% 11% Pas de variation 5% 16% Baisse 3% 8% Variation du loyer 2009 2010 Variation type ICC 69% 67% Hausse 19% 6% Pas de variation 5% 13% Baisse 7% 14% Nature de la variation du loyer pour les baux sans option de sortie Nature de la variation du loyer pour les baux ayant eu une option de sortie 27septembre 2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 30août2011 AN p.9391 n°97117 Mariette Kara- manli SRC, Sarthe Logements foyers. Indexation de la redevance Ecologie Les modalités de calcul de la redevance payées par les résidents des foyers- logements de type résidences sociales ont été modifiées par la loi du 25mars 2009. Les redevances plafonds sont révisées sur l'IRL. Or les charges locatives ont augmenté plus fortement. Une réflexion est engagée pour modifier le régime d'indexation pour tenir compte notamment des prix de l'eau, de l'énergie et de l'entretien des logements. 30août2011 AN p.9397 n°110287 Bernard Perrut, UMP, Rhône Récupération des eaux de pluie Ecologie L'arrêté du 21août 2008 encadre la récupération des eaux de pluie et leur usage à l'extérieur et à l'intérieur des bâtiments. Il autorise l'utilisation des eaux de pluie dans les établissements recevant du public, à l'exception de ceux recevant des publics fragiles (établissements de santé, crèches…). Le CSTB a édité un guide des bonnes pratiques pour les installateurs. L'article 49 de la loi du 30décembre 2006 sur l'eau a créé un crédit d'impôt relatif au coût des équipements de récupération des eaux de pluies payés entre janvier2007 et décembre2012. Les agences de l'eau peuvent aussi apporter des aides. 30août2011 AN p.9398 n°111283 Delphine Batho, SRC, Deux-Sèvres Constructions sans permis . Attitude du maire et de l'entrepreneur Ecologie Si le maire a connaissance de construction sans permis, il doit faire dresser un procès-verbal d'infraction et en transmettre copie au procureur de la République. Mais l'opportunité des poursuites relève de l'appréciation du ministère public. Mais il serait difficile d'imposer expressément à l'entrepreneur qu'il vérifie l'existence d'une autorisation d'occuper le sol. Toutefois, il est soumis à une obligation de conseil qui impose par exemple la vérification de l'existence d'un permis ou d'une déclaration préalable (Civ. 3 e , 2octobre 2002). 30août2011 AN p.9398 n°111557 Jean-Claude Leroy, SRC, Pas-de-Calais Taxe d'aménagement . Difficultés de mise en place Ecologie Des simulations ont été faites pour tous les départements et toutes les communes ayant insti- tué la taxe locale d'équipement. Elles ont été transmises à l'Association des départements de France et feront l'objet prochainement d'une publication sur le site du ministère de l'écologie. Le député soulignait les difficultés des conseils généraux qui doivent fixer les taux de cette taxe d'ici le 30novem- bre 2011 sans bien mesurer leur incidence… 30août2011 AN p.9418 n°102182 Bernard Gérard, UMP, Nord Convocation des copro- priétaires résidant à l'étranger Justice L'article 64 du décret du 17mars 1967 a été modifié pour autoriser la convocation des copropriétaires par télécopie. La chancellerie réfléchit à la possibilité de convoquer les assemblées par voie électronique sécurisée. Mais assimiler la date de remise du courrier par les services postaux français aux services postaux étrangers ne permettrait pas d'avoir la certitude que la convocation a été remise au destinataire. Le décret du 1 e r mars 2007 a supprimé l'exigence pour les copropriétaires résidant à l'étranger de fournir un domicile élu en France. 30août2011 AN p.9425 n°110512 Nicolas Dupont- Aignant NI, Essonne Règlement des notaires Justice Le conseil supérieur du notariat établit un règle- ment national qui s'impose à tous les notaires et un règlement intercours concernant les relations entre les notaires des différentes cours d'appel. La dernière modification a été publiée au JO du 16janvier 2010. Le CSN a décidé de le diffuser sur son site internet. Le document est en effet téléchargeable sur le site www.notaires.fr/notaires/ page/profession/institution/ conseil-superieur-du-notariat? page_id=58&orig_page_id=57 8sept. 2011 Sénat p.2329 n°19321 Marc Daunis, PS, Alpes- Maritmes Evolution du plafonnement des baux commerciaux Commerce, PME Certains commerçants estiment que le plafonnement est de moins en moins respecté. Le déplafonnement peut jouer en cas de modification des facteurs locaux de commercialité (modification de la desserte en transports, des possibilités de stationnement ou de la population). Cet assouplissement est justifié car l'évolution de l'environnement accroîtra ou dimin- uera la clientèle potentielle du commerce. Le disposi- tif n'est pas inéquitable. Toutefois, un groupe de travail réunissant les services du ministère et les organisations professionnelles a été mis en place. Il se réunira deux fois par an pour réfléchir à l'évolution éventuelle du statut des baux commerciaux . Le député indiquait que le déplafonnement est pratiqué de plus en plus fréquemment, notam- ment dans les Alpes- Maritimes. 8sept. 2011 Sénat p.2339 n°19596 Daniel Reiner, PS, Meurthe-et- Moselle Restitution du dépôt garantie, état des lieux Ecologie Les frais d'établissement de l'état des lieux par huissier sont pris en charge par celui qui le demande, si l'autre partie ne s'est pas opposée à un état des lieux contradictoire. Ils sont partagés par moitié si les parties ne se sont pas mises d'accord. La création d'un fonds de placement des dépôts de garantie serait une procédure lourde et contraignante. Elle n'est pas souhaitable. Le projet de loi du 1 er juin 2011 prévoit qu'à défaut de restitution, le dépôt de garantie serait majoré d'une somme de 10% du loyer par mois de retard. 8sept. 2011 Sénat p.2340 n°19475 Jean-Claude Carle, UMP, Haute Savoie Réforme de la fiscalité de l'urbanisme . Dispo- sitions transitoires Ecologie La direction de l'habitat, de l'urbanisme et des paysages a mis en place un comité de suivi de la réforme de la fiscalité de l'urbanisme. Il a pour but de vérifier la mise en place de la réforme pour la période transitoire (2012-2015). La participation pour raccordement à l'égout est l'un des sujets prioritaires. En cas d'insuffisance des res- sources, il sera proposé une modification de la loi sur la taxe d'aménagement. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 27septembre 2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ E cologie : Adeline Hubert-de Calan est nommée conseillère au cabinet de Nathalie Kosciusko-Morizet. (Arrêté du 13sep- tembre2011, J.O. du 16 sept. @). ➠ Budget : Anne-Solène Le Bobinnec est nommée conseillère technique, relations avec le Parlement, au cabinet de Valérie Pécresse. (Arrêté du 12septembre2011, J.O. du 16 sept. @). Administration centrale ✓ TRACFIN : Jean-Baptiste Carpentier est nommé chef de service, en charge du service à compétence nationale TRACFIN, au minis- tère de l'économie. (Arrêté du 12sep- tembre2011, J.O. du 13 sept. 2011, @). Préfets Sont nommés préfets: Dominique Lacroix (Ardèche) et Philippe Vignes (Lozère). ( Décrets du 14septembre2011, J.O. du 16 sept. @). Organismes publics Grand Paris : Etienne Guyot est nommé pré- sident du directoire de l'établissement public Société du Grand Paris. Il succède à Marc Véron. (Décret du 14septembre2011, J.O. du 16 sept. p.15561). Professions ➠ Clercs de notaires : le décret n°2011-1112 du 16septembre2011 relatif au régime spé- cial de retraite des clercs et employés de notaires concerne l’extension de la réforme des retraites au régime spécial de retraite des clercs et employés de notaires. (J.O. du 18 sept. 2011, p.15652). ■ Vidéo protection: une circulaire Une circulaire du 14septembre2011 décrit le cadre juridique applicable à l'installation de caméras de vidéo protection sur la voie p ublique et dans des lieux ou établissements ouverts au public, d'une part, et dans des lieux non ouverts au public, d'autre part. Un système de vidéo protection installé dans des locaux non ouverts au public, notam- ment des parties communes des lieux d'habitation ou des locaux professionnels ne relève de la loi informatique et liberté de 197 et suppose donc une déclaration à la CNIL que lorsque deux conditions sont remplies: - les images font l'objet d'un enregistre- ment et d'une conservation et non d'un simple visionnage, - la personne responsable du traitement ou les agents ayant accès aux enregistrements sont en mesure d' identifier les personnes filmées (c'est le cas lorsque le système est mis en œuvre dans des lieux fréquentés habi- tuellement par des personnes connues du responsable du système). (J.O. du 15septembre2011, p.15448). ■ Marchés publics Un décret du 14septembre transpose la directive du 13juillet 2009 sur les conditions de passation des marchés. Le seuil en deçà duquel l'acheteur fixe libre- ment les conditions de publicité et de mise en concurrence est fixé à: - 387000 € HT pour les fournitures et les services, - 4845000 € HT pour les travaux. (Décret n°2011-1104 du 14septembre2011 relatif à la passation et à l'exécution des mar- chés publics de défense ou de sécurité, J.O. du 15 sept. p.15450). ■ La taxe de 3% sur les immeubles validée Le Conseil constitutionnel a affirmé la conformité à la Constitution de la taxe de 3% sur les immeubles. Cette taxe, prévue par les articles 990 D et E du CGI, vise les immeubles possédés en Fran- ce par les personnes morales. Toutefois, en sont notamment exonérées les personnes dont le siège est situé en France ou dans un Etat ayant conclu avec la France une conven- tion de lutte contre la fraude. L'exemption suppose que les personnes communiquent à l'administration des renseignements sur les immeubles détenus et les personnes déten- trices de parts sociales. Le Conseil valide cette taxation qui a pour objectif la mise en œuvre de l'objectif de valeur constitutionnelle de lutte contre la fraude et l'évasion fiscale . Le dispositif a en effet comme but de dissuader les contri- buables assujettis à l'SIF d'échapper à cette imposition en créant des sociétés, ayant leur siège dans un Etat qui n'a pas conclu de convention avec la France, et qui détiennent des immeubles situés en France. (Décision n°2011-165 QPC du 16septembre 2011, J.O. du 17 sept. 2011, p.15602). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € TTC dont 2,1% de TVA au lieu de 769 € TTC, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 599 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 450 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 20 octobre 2011 (Centre de C ongrès de Lyon). La conférence annuelle d’Adéquation sera consa- crée au thème “ Des solutions pour un logement abordable ”. Au programme: politique foncière, prix immobiliers et ségrégation socio-spatiale, prix de vente des logements et charges foncières admissibles en ZAC, accession des ménages aux logements neufs et ter- ritorialisation du PTZ+. Contact: Adéquation. Latifa Javelle. Tél.: 0472008787. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Bibliographie La 21 e édition du Guide des investisseurs institutionnels est parue. Publié par l’agence Innovapresse, ce gui- de comporte 67 fiches d’investisseurs en analysant pour chacun sa stratégie d’acquisition et d’arbitrage, en décrivant son patrimoine ainsi que son actionnariat et management. A lire pour savoir com- ment les investisseurs réagissent dans une période où comme l’indique l’éditorial d’Anne Peyret, “l’investissement a du vague à l’âme”. 390 € , 240 pages. Innovapresse. Tél. 0148240897 27septembre 2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E P P R R O O J J E E T T S S JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine P P R R O O J J E E T T S S Le projet d’ordonnance sur les permis de construire en consultation Le projet d’ordonnance sur les permis de construire et les autorisations d’urbanisme, programmé par la loi Grenelle II (art. 25) est en consultation sur le site du ministère de l’écologie (1). Des observations peuvent être transmises jusqu’au 5octobre. Le tex- te doit être publié avant le 12janvier2012, en raison de l’expiration à cette date de l’habilitation. Il comporte 6 articles. En complément de cette ordonnance, il est prévu un décret. L’article 1 e r concerne les projets de construc- tion concernant les établissements rece- vant du public . Selon l’article L 425-3 du code de l’urbanisme, le permis de construi- re portant sur un ERP vaut en même temps autorisation concernant l’accessibilité aux handicapés et la sécurité incendie. Mais cet- te simplification pose problème lorsque le porteur du projet ne sait pas à quel usage les locaux vont être utilisés. Il est donc pré- vu de rendre possible la délivrance d’un permis de construire même si l’état d’avancement du projet nécessite un com- plément d’instruction sur ces points. L’article 2 comporte une série de disposi- tions concernant les lotissements . Il commence par modifier l’article L442-1 qui contient la définition du lotissement. La définition nouvelle serait la suivante: “Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet d’en détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.” En conséquence, il n’y aurait plus lieu de prendre en compte les divisions interve- nues dans les 10 années précédentes. Un nouvel article (L 442-1-1) renverrait à un décret le soin de donner la liste des opérations qui sont exclues de la procé- dure du lotissement (article donnant une base légale aux textes figurant déjà dans la partie réglementaire du code). D’un autre article nouveau (L 442-1-2), il résulte que - il est possible de créer un lotissement sur plusieurs unités foncières contiguës, - le périmètre du lotissement doit com- prendre les lots à bâtir, les voies de desser- te et les espaces communs à ces lots. Il peut également inclure, au choix du lotis- seur, tout ou partie du reliquat bâti. L’exposé des motifs indique que cela facili- te les projets denses. L’article L 442-2 vise à modifier le critère de calcul du nombre de lots , qui per- met de distinguer ceux qui relèvent d’une simple déclaration préalable de ceux qui relèvent du permis d’aménager. Actuelle- ment, il faut tenir compte des lots créé antérieurement, en remontant jusqu’à 10 ans en arrière. Le nouveau texte supprime ce critère et ne conserve que les deux autres: localisation de l'opération ou fait que l’opération comprend ou non la créa- tion de voies, d’espaces ou d'équipements communs. Le texte de l’article ne mention- nerait plus le critère ainsi rédigé “en fonc- tion du nombre de terrains issus de la divi- sion”. De ce fait, le champ de la déclaration préa- lable serait limité aux seuls lotissements sans travaux. L’article L 442-12 est modifié. Cet article concerne les modifications des règles du lotissement (règlement et cahier des charges). L’article actuel renvoie aux articles L 442-10 et 442-11 pour organiser une modification des règles par voie majo- ritaire. Le nouvel article limiterait cette procédure aux divisions de propriété et subdivision de lots provenant eux-mêmes d’un lotissement aux cas où le lotissement a été légalement autorisé . L’article L 442-14 actuel prévoit que, dans les 5 ans de l’achèvement du lotissement, un permis de construire ne peut être refu- sé (ou assorti de prescriptions spéciales) sur le fondement de règles d’urbanisme inter- venues après l’autorisation du lotissement. Etant donné que le champ d’application du lotissement est modifié, le nouvel article prévoit deux cas. - si le lotissement est soumis à permis d’aménager, la règle subsiste: le délai de 5 ans court à compter de l’achèvement des travaux d’aménagement. - si le lotissement est soumis à déclaration préalable (il n’y a en effet pas de travaux d’aménagement), le délai de 5 ans court à compter de la décision de non-opposi- tion (et non à compter de la déclaration d’achèvement des travaux). (1) http://www.developpement-durable.gouv.fr/Projet-d-ordonnance-relative-aux.html L’article 3 concerne les règles de pros- pect ou de servitudes de cour commune. Il modifie l’article L 471-1 du code de l’urbanisme. Le texte actuel prévoit que si en application des dispositions d’urbanisme, la délivrance d’une autorisa- tion d’urbanisme est subordonnée à la création sur un terrain voisin de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servi- tudes, “de cours communes” peuvent, à défaut d’accord amiable être imposées par voie judiciaire. Or il n’était pas certain de savoir s’il est possible de se prévaloir de cette règle si la commune n’est pas dotée d’un PLU ou si le document ne mentionne pas cette faculté de dérogation. Le nouvel article serait complété pour le préciser expressément “Ces dispositions s'appliquent même en l'absence de docu- ment d'urbanisme ou de mention explicite dans le document d'urbanisme appli- cable”. L’article 4 modifie l’article L 111-8 du CCH dans le même objectif que la modification de l’article L425-3 du code de l’urbanisme par l’article 1 er de l’ordonnance. Il prévoit que la création ou l’aménagement d’un ERP impose une autorisation administrati- ve qui vérifie la conformité aux règles d’accessibilité et aux règles de protec- tion contre l’incendie. Si les travaux sont soumis à permis, celui-ci vaut autorisation. L’article est complété pour permettre qu’une autorisation complémentaire sur ce point soit délivrée ultérieurement si l’affectation de l’ERP n’est pas connue lors du dépôt de la demande de permis. L’article 5 fixe l’entrée en vigueur de la réforme au 1 er janvier 2013 au plus tard. ■ Evolution de la loi Malraux? Le ministre de la culture indique à Yvan Lachaud qu’accorder un avantage fiscal aux propriétaires occupants situés dans un sec- teur sauvegardé et ne plus le limiter aux bailleurs qui s'engagent à louer pendant 9 ans susciterait des difficultés car cela ne répondrait pas à l’objectif de susciter un renouvellement des habitants en centre-vil- le. Mais la question pourra être étudiée par le groupe de réflexion mis en place par le ministre du budget dans le cadre de la pré- paration du projet de loi de finances pour 2012 pour améliorer le régime fiscal Mal- raux. (JO AN Q, 6 sept. 2011, p.9573, n°109892)
