– 2 – Jurisprudence
Baux commerciaux : Un loyer binaire échappe à la révision
Restructuration du Louvre des antiquaires : les obligations du bailleur
Le redressement judiciaire fait échec à la résiliation du bail
Droit de préemption de la SAFER : Préemption de terrains dans une ZNIEFF
Jardin exclu du droit de préemption
Urbanisme : Droit d’alignement
Notification des recours
Aménagement d’un parking
– 4-6 – Au Parlement
La loi sur la consommation adoptée à l’Assemblée :
Rapports locatifs, état des lieux, action en réduction de loyer pour surface manquante, mandat exclusif, garantie intrinsèque, réforme urbanisme
commercial repoussée…
– 6 – Réglementation
La contribution de 35 € entre en vigueur
Certificats d’économie d’énergie
– 7 – Nominations – Au fil du JO
Éviter la transformation de camping en lieu d’habitat permanent
– 8 – Rencontre
Benoist Apparu veut remettre à plat les rapports locatifs
■ JUGÉ ■ > > Un loyer binaire échappe à la révision triennale, a jugé la cour d’appel de Paris à propos d’un loyer calculé en pourcentage du chiffre d’affaires d’un cinéma et d’un montant minimum garanti, même si locataire soutient que le dispositif était prévu pour faire échec au caractère d’ordre public de la loi (arrêt du 5octobre2011). > > Lorsque le bailleur et le locataire sont en contentieux pour la fixation de l’indemnité d’éviction, le bailleur reste tenu de ses obliga- tions. La cour d’appel de Paris l’a jugé le 6octobre à propos d’un litige opposant un locataire au propriétaire du Louvre des anti- quaires (p.2). ■ PUBLIÉS ■ > > Un décret du 29septembre vise à lutter contre l’implantation de logements perma- nents dans les terrains de camping (p.7). > > Le versement de la contribution de 35€ destinée à financer l’aide juridictionnelle est une condition de recevabilité de l’action (voir p.7 le décret du 28septembre). ■ DÉCLARÉ ■ > > Pour Benoist Apparu, la loi SRU fonction- ne mais elle pourrait être modifiée pour que le taux de 20% de logements sociaux soit mieux adapté à la réalité des marchés locaux. Le secrétaire d’Etat rappelle que si la loi fixe un minimum de logements sociaux, elle prévoit également un maxi- mum, dont on parle bien peu (p.6). > > Gilles Ricour de Bourgies, président de la chambre FNAIM d’Ile-de-France, est très sévère dans son appréciation de la politique du loge- ment du Gouvernement. Il critique vertement la taxe sur les micro-logements et la réforme des plus-values immobilières (nous publierons son interview la semaine prochaine). ■ NOMMÉE ■ > > Isabelle Falque-Pierrotin a été nommée présidente de la CNIL (p.7) Frédéric Lefebvre contre Benoist Apparu C’ est aujourd’hui 11octobre que les députés votent le projet de loi défendu par Frédéric Lefebvre sur la consommation et qui a été débattu la semaine dernière (voir p.4). La loi de 1989 sur les rapports locatifs a fait l’objet de modifications non négligeables puisque le locataire se voit accorder le droit de demander pendant six mois une diminution du loyer lorsque la surface réelle du logement est inférieure de plus de 5% à celle annoncée dans le bail. Mais il pourra aussi, en cas de dépassement du délai de deux mois pour res- tituer le dépôt de garantie, obtenir une condamnation du bailleur à une pénalité de 10% du loyer mensuel par mois de retard. Assez curieusement, il ressort du débat sur l’objet du dépôt de garantie, que celui-ci n’aurait pour objet que de compenser des indemnités dues au bailleur pour dégradation des lieux ou régularisation de charges mais non pour compenser des retards dans le paiement du loyer. Or cela paraît contraire au texte même de l’article 22 qui en prévoit la faculté pour “garantir l’exécution de ses obligations loca- tives par le locataire”. Déjà réduit à un mois par la loi du 8février 2008, l’avenir de ce dispositif paraît sérieusement compromis. Comment analyser cette réforme? Frédéric Lefebvre se félicite de l’unanimité dans l’adoption de certains de ces amendements. Benoist Apparu, qui est pourtant jusqu’à présent en charge du logement, ne paraît pas avoir la même lecture de l’évolution de la législation car il a indiqué (lire p.6) que la loi sur les rapports locatifs devrait être revi- sitée dans son ensemble après 2012. Il reconnaît que la sédimentation des textes qui a modifié la loi de 1989 en a remis en cause l’équilibre. Il est donc surprenant que le secrétaire d’Etat au logement ne puisse pas mettre en œuvre ce qui lui paraît important pour la bonne har- monie des rapports locatifs et que la loi de 1989 soit à nouveau modi- fiée par un texte relatif à la consommation. Signalons aussi que les meublés sont concernés par ce droit d’obtenir une réduction du loyer en cas d’écart de plus de 5% sur la surface. La volonté du législateur de rapprocher progressivement le statut des meublés de celui des locations vides se confirme. Rappelons que les institutionnels, ainsi que l’a souligné Benoist Apparu, détenaient près d’un quart du parc privé en Ile-de-France dans les années quatre-vingt et que cette pro- portion est tombée à 3%, notamment sous l’effet de la loi Aurillac. Il est certain que cette nouvelle réforme de la loi de 1989 va les convaincre que leur choix de se séparer de leurs actifs résidentiels était le bon. Mais peut-être le Gouvernement veut-il indirectement faire progres- ser le taux de propriétaires: en décourageant le bailleur, les pouvoirs publics favorisent la vente et donc l’accession à la propriété, par un moyen moins coûteux que les réductions d‘impôt ou le PTZ+… ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 452 1 1OCTOBRE 2011 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux commerciaux : Un loyer binaire échappe à la révision / Restructuration du Louvre des antiquaires: les obligations du bailleur / Le redressement judiciaire fait échec à la résiliation du bail Droit de préemption de la SAFER : Préemption de terrains dans une ZNIEFF / Jardin exclu du droit de préemption Urbanisme : Droit d’alignement / Notification des recours / Aména- gement d’un parking - 4-6 - Au Parlement - La loi sur la consommation adoptée à l’Assemblée: Rapports locatifs, état des lieux, action en réduction de loyer pour surface manquante, mandat exclusif, garantie intrinsèque, réforme urbanisme commercial repoussée… - 6 - Réglementation - La contribution de 35 € entre en vigueur Certificats d’économie d’énergie - 7 - Nominations - Au fil du JO - Éviter la transformation de camping en lieu d’habitat permanent - 8 - Rencontre - Benoist Apparu veut remettre à plat les rapports locatifs S O M M A I R E E D I T O R I A L 11octobre2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux commerciaux ■ Un loyer binaire échappe à la r évision (CA Paris, 5 oct. 2011, Pôle 5, ch. 3, n°10/01864) Dans le cadre d’une externalisation de son patrimoine immobilier, la société UGC avait cédé à deux sociétés l’immeuble dans lequel se situe le cinéma de Rosny II, pour 28 M € . Elle était restée locataire par bail de 12 ans à compter de décembre2003 moyennant un loyer variable fixé à 7% du chiffre d’affaires avec un loyer minimum garanti de 2,39 M € , indexé. Le loyer ayant atteint, par le jeu de l’indexation, 3,1 M € , le preneur avait demandé la révision du loyer en application de l’article L 145-39 du code de commerce, estimant la valeur locative à 1,33 M € . Il soutenait que le loyer binaire était un artifice juridique constitutif d’une fraude à la loi pour évincer les dispositions d’ordre public de l’article L 145-39 et que le loyer variable ne trouverait jamais à s’appliquer car il supposerait de réaliser un chiffre d’affaires trois fois supérieur au sien. La demande du preneur, rejetée en premiè- re instance, l’est également en appel: “Mais considérant qu’il apparaît qu’après de longues négociations, les parties se sont librement accordées sur chacune des composantes du loyer, partie fixe et partie variable, celles-ci formant un tout indivi- sible, que la société UGC Ciné Cité Ile-de- France n’allègue aucun vice de son consen- tement; Considérant qu’il est de principe que la fixation du loyer révisé d’un bail stipu- lant un loyer binaire échappe aux dis- positions régissant le statut des baux commerciaux et n’est régie que par la convention des parties; Que la société UGC Ciné Cité Ile-de-France invoque vainement l’article L 145-15 du code de commerce et une prétendue frau- de à la loi; qu’elle n’est pas fondée à voir déclarer non écrite la seule stipulation sur le loyer variable”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Voici un arrêt très instructif sur une opération d’externalisation pour laquelle le locataire réalise qu’elle est moins intéressante qu’il ne l’escomptait. Il tentait donc de demander la révision du loyer sur le fondement de l’article L 145-39 qui ouvre le droit à révision lorsque le loyer a augmenté de plus de 25%. Or la jurisprudence considère que la clause qui institue des loyers déterminables en fonction du chiffre d’affaires réalisé par le locataire ne constitue pas une clause d’échelle mobile permettant la révision du loyer (Civ. 3 e , 15mai 1991, Bull Civ. III, n°137). L a cour d’appel de Paris avait pu juger au contraire que le loyer binaire ne peut pas faire échec à la règle d’ordre public de l’article L 145-38 (31 oct. 1996). Elle confir- me ici que le loyer binaire échappe au sta- tut et n’est régi que par la convention des parties, dans la ligne de la jurisprudence du Théâtre Saint Georges (Civ. 3 e , 10mars 1993). Position confirmée en 1999 (27 janv. 1999, Bull. Civ. III, n°22). La solution est donc bien établie. La cour d’appel de Paris n’a pas retenu l’argument de la fraude à la loi et s’en tient à la liberté des conven- tions, le locataire ne soutenant pas que son consentement ait été vicié. ■ Restructuration du Louvre des Antiquaires (CA Paris, 5 oct. 2011, Pôle 5, ch. 3, n°09/29007) Le Louvre des Antiquaires ouvert en 1978 connaissant une chute de fréquentation, le propriétaire avait décidé de supprimer les locaux ouverts en sous-sol pour concentrer l’activité au rez-de-chaussée et 1 er étage. Or un locataire situé en sous-sol, en procédure avec le bailleur qui lui avait adressé un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, soutenait que le bailleur avait failli à son obligation d’entretien, d’assurer la sécu- rité des lieux, d’assurer une animation sonore et une promotion des lieux. Il se plaignait aus- si de nuisances de travaux. Toutes ses demandes sont rejetées: “C’est en période de fixation de cette indemnité d’éviction que la présente ins- tance a été initiée, […] Ceci étant, le locataire se maintient dans les lieux jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction aux charges et conditions du bail et le bailleur doit continuer à remplir à l’égard de son locataire ses obligations […] Or il doit être souligné que les diverses attestations versées aux débats par M me B. laissent apparaître que cette dernière n’accepte pas la décision du bailleur de restructurer son immeuble et notamment de vouloir transférer les activités du sous-sol consacré au marché aux bijoux au rez-de- chaussée et premier étage alors même que dans une lettre du 22octobre 2007, l’association des commerçants du Louvre des antiquaires donnait un accord de princi- pe sur la fermeture du sous-sol sous réserve de compensations par le bailleur […] Concernant la jouissance des locaux […] le Louvre des antiquaires est un ensemble de bâtiments couvrant la quasi-totalité du quartier, est en constante rénovation , y compris dans les étages qui sont loués à des s ociétés et il n’est nullement démontré que les travaux de rénovation excè- dent les troubles normaux que doit sup- porter M me B. qui se trouve au demeurant la seule à s’en plaindre”. La cour constate par ailleurs que le bailleur entretient les locaux, assure la sécurité par la présence d’un maître-chien et a assuré la promotion du Louvre des antiquaires par un budget de communication confié à une agence. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : : On retiendra deux éléments de cet arrêt : - la cour juge donc que le bailleur conserve ses obligations pendant la période de contentieux dans l’attente de la fixation de l’indemnité d’éviction. - la cour admet que, dans un secteur qui fait l’objet de rénovation permanente, l’existence de travaux constitue un trouble normal que le preneur doit supporter. ■ Le redressement judiciaire fait échec à la résiliation du bail (CA Paris, 30 sept. 2011, Pôle 1, ch. 4, n°10- 22534) Le juge des référés du TGI de Melun avait par ordonnance du 5novembre 2010 constaté que la clause résolutoire de baux commer- ciaux avait produit effet, mais en avait sus- pendu les effets et fixé un échéancier de paie- ment pour l’arriéré de loyer. Puis le tribunal de commerce de Melun avait prononcé le redressement judiciaire des deux sociétés le 29novembre 2010 puis, le 28mars 2011, il avait converti le redressement judi- ciaire en liquidation judiciaire. Or le bailleur réclamait la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion. La cour apprécie l’impact de la procédure collective sur cette demande: “Considérant qu’en application de l’article L 622-21 du code de commerce, la résiliation pour défaut de paiement des loyers anté- rieurs à l’ouverture de la procédure collective, du bail consenti par la SNC Domaine du Val de Seine n’ayant pas encore été constatée par une décision passée en force de chose jugée, la société bailleresse ne peut plus poursuivre l’action tendant à voir constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire qui y est insérée et voir ordonner l’expulsion des sociétés locataires; Que l’ouverture de la procédure collective interdit toute condamnation pécuniaire pour les créances nées avant le jugement J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E d’ouverture et toute fixation par le juge des référés qui, en application de l’article 809 ali- néa2 du code de procédure civile, n’a la pos- sibilité que d’accorder une provision”. L ’arrêt relève toutefois que la demande est devenue sans objet puisque le liquidateur des sociétés a prononcé la résiliation des baux commerciaux. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 622-21 du code de commerce prévoit que le jugement d’ouverture interrompt toute action en justi- ce tendant à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. La Cour de cassation avait déjà jugé que si au jour de l’ouverture du redressement judi- ciaire, l’ordonnance de référé constatant l’acquisition de la clause résolutoire est frap- pée d’appel, l’acquisition de la clause résolu- toire pour défaut de paiement des loyers antérieurs à l’ouverture de la procédure sou- mise aux dispositions de la loi du 26juillet 2005, n’a pas encore été constatée par une décision passée en force de chose jugée, de sorte que le bailleur ne peut plus poursuivre l’action antérieurement engagée, peu important que l’ordonnance de référé soit exécutoire à titre provisoire (Cass. Com. 28 oct. 2008, Rev. loyers 2009, 8). L’arrêt rappor- té est dans le même sens. Droit de préemption des SAFER ■ Mise en valeur des paysages (Cass. Civ. 3 e , 28 sept. 2011, n°1104, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-15008) La Cour de cassation a confirmé l’annulation, à la demande de l’acquéreur évincé, d’une décision de préemption par une SAFER de terrains situés dans une zone naturelle d’intérêt environnemental faunis- tique et floristique (ZNIEFF) qu’elle a rétro- cédé au Conservatoire des sites naturels du Nord. “Mais attendu que l’exercice du droit de préemption sur le fondement du 8 e de l’article L 143-2 du code rural ayant pour objet la réalisation d’un projet de mise en valeur des paysages et de protection de l’environnement approuvé par l’Etat, une collectivité territoriale ou l’un de ses établis- sements, la cour d’appel, qui a relevé que la décision de préemption litigieuse ne com- portait pas d’indications concrètes constitu- tives du descriptif d’un projet susceptible de répondre aux objectifs à atteindre, la SAFER se contentant d’exprimer en termes géné- raux la mission de protection de l’environnement que lui a confiée le législa- teur et retenu à juste titre que l’acquisition de terres incluses dans le périmètre d’une ZNIEFF ne constituait pas en soi un projet et que l’autorisation du directeur régional de l’environnement ne valait pas approbation d’un projet spécifique dont il n’était pas fait m ention dans la décision, en a déduit à bon droit […] que cette décision de préemption devait être annulée avec toutes consé- quences de droit”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’acquéreur évincé a donc pu obtenir l’annulation de la préemption au motif que la SAFER avait fait mention d’un objectif trop général dans la motivation de sa décision de préemption sur le fondement de l’article L143-2 8 e du code rural. ■ Exclusion d’un jardin (Cass. Civ. 3 e , 28 sept. 2011, n°1102, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-14004) La SAFER de l’Ile-de-France avait assigné le vendeur et l’acquéreur d’une parcelle de 15 a située en zone ND au motif que la cession avait été faite sans lui avoir été notifiée. Mais la Cour de cassation, approuvant l’arrêt d’appel, confirme que cette vente n’était pas soumise au droit de préemption de la SAFER: “Mais attendu qu’ayant constaté que la par- celle était plantée de quelques arbres frui- tiers, de diverses essences arbustives et de fleurs sauvages et portait un abri de jardin en tôle ondulée, que l’état de friche enherbée tel que résultant des clichés photographiques pris en avril2009 n’était que la conséquence de la procédure engagée en 2006 par la SAFER Ile-de-France, et que la parcelle était un jardin d’agrément , garni d’un potager et d’arbres fruitiers trentenaires destinés à la consommation personnelle de ses proprié- taires, la cour d’appel qui a souverainement retenu qu’avant son aliénation cette parcelle était le support d’une activité sans rapport avec une destination agricole, a exactement déduit de ces seuls motifs que ladite parcelle n’était pas soumise au droit de préemption de la SAFER”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La cour d’appel avait jugé, en interprétant l’article L 311-1 du code rural, qu’un verger ou un potager est une activité sans rapport avec une destination agricole et n’entre pas dans le champ d’application de la SAFER. Cette analyse est donc validée par la Cour de cassation. Permis de construire ■ Notification du recours (CE, 6 e et 1 e sous-section, 13juillet2011, n°320448, SARL Love Beach) Un maire avait délivré, pour la période du 1 er juin au 30septembre de chaque année, un permis de construire un restaurant de plage démontable . Une personne contestait la décision implicite du maire d’avoir rejeté sa demande tendant à constater la caducité du permis. Le recours doit être notifié à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation. Le Conseil d’Etat indique que ce moyen peut être présenté pour la 1 e fois en cassation : “Considérant […] que la cour administrative d’appel de Marseille ne s’est pas assurée du respect par l’auteur du recours de la formali- té prévue par l’article R 600-1 du code de l’urbanisme; que faute de l’avoir fait, la cour a statué irrégulièrement; que la SARL Love Beach est ainsi fondée à demander, par ce moyen d’ordre public qui pouvait être pré- senté pour la première fois en cassation, l’annulation de l’article 1 er de l’arrêt attaqué”. En l’espèce la formalité ayant été respectée, l’arrêt admet le recours et tranche au fond. Il constate que la société n’avait pas démonté la terrasse dont certains éléments dépas- 11octobre2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • D D R R O O I I T T D D E E P P R R É É E E M M P P T T I I O O N N - - U U R R B B A A N N I I S S M M E E ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Permis d’aménager pour un parking Un maire ne s’était pas opposé à la décla- ration préalable de travaux portant sur la création d’un mur antibruit et l’aménagement d’une plate-forme de sta- tionnement à usage de parking de poids lourds pour une capacité de 70 véhicules . Crée un doute sérieux quant à la légalité du certificat de non-opposition aux travaux déclarés, le moyen tiré de ce que les travaux auraient dû faire l’objet d’une autorisation d’aménagement . Le Conseil d’Etat vise l’article R 421-19 du code de l’urbanisme qui impose un permis d’aménager pour les aires de stationne- ment susceptibles de contenir au moins 50 véhicules. (Conseil d’Etat, 1 e sous-section, 11juillet 2011, n°344565) ■ Droit d’alignement La Cour de cassation a transmis au Conseil constitutionnel, par le biais d’une ques- tion prioritaire, l’examen des articles L 112-1 et L112-2 du code de la voirie rou- t ière qui permettent à l’administration de bénéficier d’une cession forcée de pro- priété par la publication d’un plan d’alignement sans constat d’une nécessité publique et sans indemnisation préalable. Précisons que cette prérogative de l’administration est issue de l’édit du 16décembre 1607. (Cass. Civ. 3 e , 28 sept. 2011, n°1236, FS-P+B, pourvoi n° 11-14 363) 11octobre2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • ■ Rapports locatifs Entre le 29septembre et ce mardi 11octobre, les députés ont examiné le projet de loi por- té par le secrétaire d’Etat à la consommation, Frédéric Lefebvre qui vise à “renforcer les droits, la protection et l’information des consommateurs”. Il explique vouloir restau- rer une relation de confiance entre les consommateurs et les professionnels (29septembre, 1e séance). S’agissant du logement il s’agit “de protéger les Français contre toute forme d’abus”. Il cite 4 mesures: - l’extension du plafond de dépôt de garan- tie à un mois aux logements conventionnés, - l’ajustement du loyer si la surface “louée est fausse ou manquante” (transposition au bail du recours de la loi Carrez), - le renforcement de la “présomption d’innocence” du locataire pour obtenir la restitution du dépôt de garantie s’il n’a pas été fait d’état des lieux et - la réduction de 3 à 2 mois du délai de pré- avis du locataire dans les zones tendues. Frédéric Lefebvre évoque aussi le renforce- ment des pouvoirs de la DGCCRF. Ses agents “disposeront de pouvoirs d’injonction dont le non-respect sera désor- mais sanctionné.” En matière de clause abu- sive , dès lors qu’une clause sera jugée abusi- ve et supprimée d’un contrat, elle le sera également de tous les contrats identiques conclus par des consommateurs avec le pro- fessionnel concerné. Il évoque enfin, l’obligation de partager de manière égale, à 50-50, tous les frais initiaux d’agence entre bailleur et locataire. Le rapporteur Daniel Fasquelle approuve l’objectif politique de la loi en ce qu’il vise à lutter contre les abus des professionnels. Il soutient la mesure de majoration du solde du dépôt de garantie de 10% par mois de retard car cela va améliorer le pouvoir d’achat des locataires. Dans la discussion générale, Annie Le Loch observe que ce texte est le 6 e projet de loi en quelques années après la loi Chatel, la LME, la LMAP, la loi NOME et la loi sur le crédit à la consommation. Estimant que le projet manque d’ampleur, elle déplore par exemple l’absence de mesure sur la proprié- té à temps partagé. Par ailleurs, elle juge inacceptable que la proposition de loi sur l’urbanisme commercial, déjà adoptée en première lecture, ne soit pas inscrite à l’ordre du jour et elle souhaite ajouter ses disposi- tions au texte sur la consommation. François Brottes accuse le Gouvernement d’avoir cassé le thermomètre du logement social, en refusant de faire appliquer la loi SRU. Frédérique Massat annonce des amende- ments en matière de garantie des locataires pour l’état des lieux, le dépôt de garantie et le tarif des actes de location. Lionel Tardy indique “qu’il faut intervenir davantage pour moraliser et réglementer les professions de l’immobilier, que ce soient les agents immobiliers ou les syndics”. Il considère qu’en dépit des engagements des professionnels, les résultats tardent à venir“ et “il serait peut-être nécessaire de commencer à agiter le bâton.” Dans la 2 e séance du 29septembre, Frédéric Lefebvre répond que les questions d’urbanisme commercial ne peuvent être introduites dans ce projet de loi. Pour la multipropriété, il sera constitué un groupe de travail. Il répond à une question concer- nant l’agrément de la Confédération natio- nale du logement, confirmant qu’il serait renouvelé lorsque les précisions importantes qui manquent encore seraient fournies. ■ Urbanisme commercial: refor- me repoussée Avant l’article 1 er qui concerne la distribu- tion, Annie Le Loch a défendu un amende- ment (n°296) pour introduire dans cette loi la réforme de l’urbanisme commercial telle qu’issue de la proposition de loi Piron-Ollier. Mais le ministre s’est déclaré défavorable à l’introduction de mesures sans lien direct avec le projet de loi. Jean Gaubert rappelle que l’intégration de l’urbanisme dans le droit commun de l’urbanisme devait suivre la LME de 2008, dans les six mois… Il ajoute que le Gouvernement a décidé d’enterrer la réforme et précise “Vous avez malheureuse- ment décidé d’accepter que la grande distri- bution règle aujourd’hui les problèmes de l’urbanisme commercial dans ce pays”. L’amendement a été repoussé. ■ Etat des lieux L’article 2 concerne les rapports locatifs. Jean-Louis Léonard a proposé (amendement n°367) d’insérer dans la loi un droit de visi- te du bailleur, mais il l’a retiré à la demande du ministre. Frédérique Massat a fait de même concernant l’amendement n°286 qui prévoyait le caractère gratuit de l’établissement de l’état des lieux. Un amendement n°456, qui a été voté, pré- cise que l’état des lieux peut être signé par les parties ou par leur mandataire. A l’occasion du rejet de l’amendement n°287, le ministre a précisé que lorsque l’une des parties fait appel à un huissier pour établir l’état des lieux, mais sans concertation avec l’autre partie, les frais devaient intégrale- ment rester à la charge de celui qui le demande. Plusieurs députés ont proposé la création de “fiches d’information standardisées” pour l’établissement de l’état des lieux (amende- ment n°47 d’Annie Le Loch par exemple), mais ils ont retiré leur texte. André Chassaigne a proposé (amendement n°134) que la totalité des frais d’agence soient à charge du bailleur, mais il n’a pas été suivi. Jean-Pierre Nicolas voulait plafonner le tarif des honoraire de rédaction du bail par À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E D D É É B B A A T T S S La loi sur la consommation votée à l’Assemblée Les députés ont voté la loi sur la consommation de Frédéric Lefebvre. La loi renforce les droits des locataires par exemple en ins- tituant un droit d’obtenir une baisse de loyer liée à la surface; elle supprime les clauses pénales dans les mandats, mais les dépu- tés n’ont pas voulu toucher à la loi sur la copropriété, en dépit du dépôt d’une série d’amendements en ce sens. ▲ ■ Une QPC sur le droit de pro- priété L'article 544, qui définit le droit de pro- priété, est conforme à la Constitution. Le Conseil constitutionnel était saisi d'une demande qui invoquait notamment, pour le combattre, l'objectif de valeur constitu- tionnelle que constitue la possibilité pour toute personne de disposer d'un loge- ment décent, pour autoriser l'installation de résidences mobiles sans que cela constitue un trouble illicite permettant l'expulsion des occupants en référé. Le Conseil constitutionnel ne l'a pas admis. (Décision n°2011-169 QPC du 30sep- tembre2011, J.O. du 1 er oct. p.16257). saient 0,60 m (seuil fixé par l’article R 421-1 du code de l’urbanisme) et il constate la caducité du permis. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : : Une construction destinée à être démontée et réinstallée peut bénéficier d’un permis sans qu’il soit nécessaire de mander un nouveau permis à chaque instal- lation (art. L 421-1 du code de l’urbanisme). Mais encore faut-il respecter les dates impo- sées pour les démonter, faute de quoi, le permis peut être déclaré caduc. En voici un exemple. ● 11octobre2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E une agence lors d’une mise en location (amendement n°48). Frédéric Lefebvre a indiqué qu’il ne croyait pas à l’utilité de l’encadrement ou du blocage pour faire bais- ser les prix. L’amendement a été retiré. Frédérique Massat a ensuite proposé de revenir à l’encadrement des loyers qui exis- t ait jusqu’en 1997 (amendement n°290). Le ministre répond que l’encadrement des prix a pour effet immédiat la raréfaction de l’offre. L’amendement a été retiré. Patrick Calméjane soulève la difficulté ren- contrée par le bailleur qui doit restituer le dépôt de garantie sans avoir les comptes de la copropriété . Il propose (amendement n°117) que le bailleur fasse un arrêté de compte provisoire, et régularise lors de l’obtention des comptes de l’immeuble, dans le mois qui suit. Le texte a été voté, le ministre s’en remettant à la sagesse de l’Assemblée. Le rapporteur Daniel Fasquelle a proposé de créer une amende de 3000euros pour les personnes physiques et de 15000euros pour une personne morale lorsque le bailleur exi- ge d’un candidat locataire certains docu- ments comme des certificats de travail. Le texte a été voté (amendement n°236). Une nouvelle restriction aux règles de cau- tion a été votée par amendement n°275. Elle consiste: - d’une part à interdire du bailleur qu’il exi- ge que la caution soit membre de la famille du locataire, - d’autre part à interdire au bailleur d’exiger de la caution des documents qu’il ne peut pas demander au locataire. ■ Action en réduction de loyer liée à la surface Le débat s’est ensuite porté sur la création de l’action en réduction de loyer lorsque le logement comporte une surface inférieure à celle qui était annoncée. Si le bail ne com- porte pas de mention de surface, le locataire aurait deux mois pour la demander. Pascale Got a tenté sans succès de faire allonger ce délai à 3 mois (rejet de l’amendement n°278). En revanche, elle a obtenu que le délai d’un mois pour les locations meublées soit porté à 2 mois. ■ Quel sens pour le dépôt de garantie? Le vote de l’amendement n°101 aboutit à étendre aux locations meublées l’ obligation de réaliser un état des lieux (dans une rédaction identique à celle qui existe actuel- lement dans la loi de 1989). Jean-Pierre Nicolas a proposé d’étendre aux meublés la répartition obligatoire des répa- rations telle qu’elle figure dans la loi de 1989 (amendement n°49). Il l’a retiré devant l’engagement du ministre de travailler à cet- te question au cours de la navette. Il a ensuite été proposé de limiter le montant d u dépôt de garantie dans les locations meu- lées. Mais l’amendement (n°362) a été retiré. Le Gouvernement a fait voter un amende- ment n°505 qui précise le domaine de l’interdiction des clauses réputées non écrites. Celles-ci devaient être étendues aux locations meublées. L’amendement exclut toutefois les locations saisonnières de cette extension. Le même raisonnement a conduit à la même solution pour les clauses abusives (n°102). Egalement voté: l’amendement n°100 qui complète l’information dont doit bénéficier le locataire lors de la conclusion du bail par: - les modalités d’établissement et les finalités de l’état des lieux, - les modalités de majoration du solde du dépôt de garantie restant dû au locataire applicable lorsque la restitution de ce dépôt de garantie n’est pas effectuée dans le délai prévu à l’article 22. La suite du débat a porté sur l’obligation du bailleur de restituer le dépôt de garantie . Pour inciter le bailleur à faire un état des lieux, il est prévu qu’en l’absence d’état de lieux, le dépôt de garantie est intégralement restitué au locataire . Cela signifie que le bailleur ne pourra pas se prévaloir d’une dégradation des lieux pour retenir le dépôt de garantie et il ne pourra pas non plus le fai- re - à suivre le raisonnement des députés - s’il a subi un impayé de loyer. Frédéric Lefebvre, répondant à Jean Dionis du Séjour qui évo- quait le problème a indiqué qu’il y avait des assurances pour couvrir le risque locatif… L’amendement 273 complète le précédent pour obliger le bailleur à remettre un exem- plaire de l’état des lieux au locataire. Il a été retiré car satisfait (voir art. 2 al. 2 du texte). Patrice Calméjane a suggéré de supprimer le nouveau cas de réduction du délai de pré- avis à deux mois dont bénéficierait le loca- taire dans les zones tendues (amendement n°119), il l’a finalement retiré le rapporteur estimant qu’un “équilibre” avait été trouvé en commission… Par ailleurs, le délai de prescription pour le recouvrement des charges serait réduit à 2 ans au lieu de 5 ans lorsque le bailleur ne fait pas de régularisation de charges (art. 2 al 31). Frédérique Massat n’a pas obtenu que le délai soit réduit à un an (rejet de l’amendement n°289). ■ Réforme du mandat exclusif Le débat s’est ensuite porté sur la loi Hoguet, que réforment les alinéas34 et36 de l’article 2. Patrice Calméjane propose (amen- dement 115) de les supprimer. Ces disposi- tions visent à interdire les clauses de recon- duction tacite dans les mandats et les clauses p énales dans les contrats comportant une exclusivité. Le rapporteur Daniel Fasquelle explique la double motivation de la réforme: d’une part permettre au mandant de vendre par lui-même, mais sans écarter l’agence si c’est un client trouvé par l’agence, d’autre part interdire les renouvellements tacites des mandats. Le texte de la commission n’a pas été modi- fié sur ce point (retrait de l’amendement). En revanche, il a été complété par un autre (n°15) soutenu par Lionel Tardy qui vise à limiter à trois mois la durée des clauses d’exclusivité accordées en vue de la vente d’un bien. Enfin, les amendements 254 et 255 concer- nent le contrôle de la DGCCRF. Ils rempla- cent par une sanction administrative l’amende prévue en cas d’absence de décla- ration d’activité par les responsables d’agence immobilière ou de rétention de documents lors d’un contrôle. Lionel Tardy indique que cette sanction est plus efficace car elle pourra être brandie par les agents de contrôle de la DGCCRF. Les amendements ont été adoptés. L’article 2 a été voté. Dans la 3 e séance du 29septembre, André Chassaigne a proposé une mesure générale de blocage des loyers (amendement n°12), qui a été repoussée. Sandrine Mazetier a proposé de créer un nouveau diagnostic bruit pour accompagner toute vente ou location de logement (amendement n°162). Même rejet, Frédéric Lefebvre soulignant le coût, de l’ordre de 7000€, qu’aurait un tel diagnostic. ■ Garantie intrinsèque en VEFA Corinne Erhel a alors soulevé la question de la garantie intrinsèque (amendement n°209). Elle propose de rendre obligatoire le recours à un tiers garant. Le rapporteur Daniel Fesquelle répond que la réforme de la garantie dans les VEFA est entrée en vigueur le 1 er avril 2011 et qu’il est donc trop tôt pour la modifier à nouveau. Le ministre a émis le même avis et l’amendement a été repoussé. Jean Dionis du Séjour a proposé de rendre le DPE obligatoire dès la mise en vente du bien et de le rendre opposable (amendement D D É É B B A A T T S S 454). Certains députés ont indiqué que le DPE était discrédité, comme Jean Gaubert, ou François Brottes qui évoque la publicité d’un diagnostic immobilier à 25euros. Mais l’amendement n’a pas été adopté. ■ Pas de réforme du droit de la copropriété D’autres amendements concernaient la copropriété. L’amendement 203 de François Brottes vise par exemple à rendre obliga- toires les provisions pour travaux . Mais le rapporteur a répondu que la réforme de la loi de 1965 n’entrait pas dans le cadre d’une loi sur la consommation, l’amendement a donc été rejeté. Même sort pour le n°265 de Lionel Tardy qui proposait que la prépara- tion du budget par le syndic soit faite en concertation avec le conseil syndical. Le même député, avec l’amendement n°257, entendait interdire au syndic d’augmenter ses honoraires s’il accepte le compte séparé . Frédéric Lefebvre a renvoyé le débat à la chancellerie. François Brottes (amendement 202) propose un contrat type de gestion valable pour tous les syndics (même rejet). Lionel Tardy a aussi proposé, sans plus de succès, une tarification des honoraires des syndics (amendement n°259). En revanche, concernant les résidences en temps partagé , un amendement a été adop- té (n°186) fixer un délai, de 15 jours, à l’obligation pour le gestionnaire de la rési- dence de communiquer la liste des noms et adresses des associés. Par contre, l’amendement 185, soutenu par Annick Le Loch, qui visait à faciliter les retraits de ces sociétés en remplaçant la règle de l’unanimité par la majorité, n’a pas été adopté. En matière de copropriété, il a été toutefois voté un amendement n°205, défendu par François Brottes, qui vise à favoriser les tra- vaux d’économie d’énergie en autorisant le bailleur à augmenter le loyer à hauteur de 50% des économies d’énergie réalisées (art. 2 bis B nouveau). Sandrine Mazetier a alors soutenu plusieurs amendements pour encadrer les loyers , mais ils ont été repoussés (n°187 par exemple). L’article 2 bis , relatif au contrat de construc- tion de maison individuelle a été voté sans amendement. Il modifie l’article L 231-4 du CCH. (voir notre numéro 449). L’article 4 concerne la facturation de l’électricité. L’article 10 vise les pouvoirs de la DGC- 11octobre2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • ▲ ■ CEE Deux textes du 30septembre sur les certifi- cats d’économie d’énergie ont été publiés. (J.O. du 1 er oct. 2011, p.16502 et16505) - un arrêté du 30septembre2011 crée le pôle national des certificats d'économies d'énergie . Il est chargé notamment de l'instruction des demandes et de la délivrance des certificats d'économie d'énergie, de l'agrément des plans d'actions d'économie d'énergie. - un décret (n°2011-1215) est relatif aux pouvoirs du ministre chargé de l'énergie en matière d'agrément de plans d'actions d'économies d'énergie et de délivrance de certificats d'économies d'énergie. Les plans d'économie d'énergie réalisés par les fournisseurs d'énergie au moyen notamment des certificats d'énergie étaient jusqu'à présent agréés par les pré- fets. Les dossiers seront désormais ins- truits par le ministre chargé de l'énergie, à compter du 1 er octobre 2011. ■ La contribution de 35euros pour l’aide juridictionnelle entre en vigueur Depuis le 1 er octobre 2011, et pour financer l'aide juridictionnelle, il est obligatoire de s'acquitter d'une taxe de 35euros lors de l'introduction d'une instance devant les juri- dictions judiciaires (affaires civiles, commer- ciales, prud’homales, sociales ou rurales) et devant les juridictions administratives. Le décret du 28septembre2011 indique que le paiement de cette contribution est imposé à peine d'irrecevabilité de la demande (art. 62 du code de procédure civile). La per- sonne qui doit cette contribution doit justi- fier de son acquittement par l'apposition de timbres. Si elle sollicite l'aide juridictionnelle, elle joint la décision accordant cette aide à l'acte de saisine. L'irrecevabilité est constatée d'office par le juge. Des dispositions ana- logues sont insérées dans le code de justice administrative (art. R411-2). (Décret n°2011-1202 du 28septembre2011 relatif au droit affecté au fonds d'indemnisation de la profession d'avoué près les cours d'appel et à la contribution pour l'aide juridique, J.O. du 29 sept. p.16383). À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E B B R R È È V V E E S S ◆ L’ARC écrit à Frédéric Lefebvre L’ARC déplore que le secrétaire d’Etat à la consommation, Frédéric Lefebvre ait demandé le rejet des amendements qui concernaient le compte séparé et lui a fait part de s a position dans un courrier du 6octobre2011. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ➚ ➚ L’indice du coût de la construc- tion du 2 e trimestre 2011 s’établit à 1593. La hausse est de : + 5,01 % en un an. (Publication Insee du 7 octobre 2011, à paraître au JO) Chiffres CRF . Le rapporteur Daniel Fasquelle a obte- nu le vote d’un amendement n°237 qui étend la compétence des agents de la DGC- CRF en les habilitant à vérifier que le bailleur ne demande pas une des pièces prohibées figurant à l’article 22-2 de la loi de 1989. A nnick Le Loch a proposé (après l’article 10) que l’emprunteur ait obligatoirement le choix du contrat d’assurance décès-invali- dité, lorsqu’il reçoit une offre de crédit immobilier (amendement n°493). Mais le secrétaire d’Etat a fait observer que cette disposition existait déjà. En revanche, a été voté l’amendement n°16 qui interdit au banquier de facturer des frais supplémen- taires lorsque l’emprunteur choisit une assurance autre que celle proposée par le prêteur. Jean-Yves Le Bouillonnec a évoqué (rejet de l’amendement n°160) la question de l’ occupation irrégulière de l’espace public par des surfaces commerciales, mais le débat a été renvoyé à la proposition de loi de Sandrine Mazetier, débattue le 6octobre. Le débat a ensuite porté sur le surendette- ment. Le 5octobre, en conclusion des débats, Fré- déric Lefebvre se félicite de l’adoption à l’unanimité de certains articles et il cite notamment celui relatif au renforcement de l’information dans le bail et les conditions de restitution du dépôt de garantie ou enco- re celui sur l’habilitation des agents de la DGCCRF à contrôler le respect des obliga- tions des agences immobilières. Le vote solennel doit être fait ce matin 11octobre. ■ Un nouveau diagnostic de per- formance numérique? Hervé Maurey a déposé au Sénat une pro- position de loi relative au diagnostic de per- formance numérique par laquelle il entend créer un nouveau diagnostic obligatoire dans les ventes de logement. Le diagnostic, réalisé selon les exigences de l’article L 271-6 du CCH, serait obligatoire- ment remis au candidat acquéreur lors de la vente et aurait pour but d’évaluer “la quali- té et la rapidité de l'accès aux services de communication au public en ligne et au courrier électronique”. (Proposition n°802 du 22septembre2011). 11octobre2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Premier ministre : Charlotte Chevalier quitte ses fonctions de conseillère tech- nique (fiscalité et prélèvements obliga- t oires) au cabinet de François Fillon. ( Arrê- té du 29septembre2011, J.O. du 30 sept. @). ➠ Solidarité : Oriane Lepastier quitte ses fonctions de conseillère technique pour le handicap. Emilie Revesz est nommée conseillère technique au cabinet de Rose- lyne Bachelot-Narquin. (Arrêté du 26sep- tembre2011, J.O. du 29, @). ➠ Culture : Hilaire Multon est nommé conseiller en charge des patrimoines, des musées, des archives, de l'histoire de l'art et de la mémoire au cabinet de Frédéric Mitterrand. (Arrêté du 26septembre2011, J.O. du 30 sept. @) Magistrature ✓ Conseil d'Etat : Mattias Guyomar est nommé conseiller d'Etat. (Décret du 29sep- tembre2011, J.O. du 30 sept. @). Préfets Sont nommés préfets: Fabienne Buccio (Loire), Dominique Sorain (Eure), Marcelle Pierrot (Vosges), Jean-Marc Falcone (Tarn), Nicolas Quillet (Cher) et Daniel Matalon (Nièvre). (Décrets du 29septembre2011, J.O. du 30 sept. @). Organismes publics ✓ CNIL : Isabelle Falque-Pierrotin est élue présidente de la Commission nationa- le de l'informatique et des libertés (Délibération n°2011-300 du 21sep- tembre2011, J.O. du 27 sept. 2011, @). l'arrêté du 10mars 2011 relatif au contenu de la convention de réservation de loge- ments par l'Etat mentionnée à l'avant-der- nier alinéa de l'article R.441-5 du CCH, J.O. d u 1 er o ct. 2011, p.16505). ■ Eviter la transformation de cam- ping en lieu d’habitat permanent Un décret prévoit plusieurs dispositions pour lutter contre la transformation des terrains de camping en lieux d'habitat per- manent. Il interdit l'installation de mobile-homes sur des emplacements cédés ou loués pour une durée supérieure à deux ans Il soumet au droit commun des autorisa- tions d'urbanisme l'installation des cara- vanes et des habitations légères de loisirs sur ces mêmes emplacements. En principe, les habitations légères de loisirs ne sont pas soumises à autorisation lorsqu'elles sont effectuées dans les secteurs visés par l'article R 111-32 (parcs résidentiels de loi- sirs, terrains de camping et villages de vacances classés notamment). Mais elles le deviennent en cas de cession en pleine propriété ou de location pour plus de deux ans. Pour les résidences mobiles de loisirs, elles sont interdites sur les emplacements ven- dus ou loués pour plus de deux ans (art. R 111-34-1). Les cessions et locations de parcelles qui ont eu lieu avant la publication du décret (1 er octobre 2011) ne sont pas soumises à ces nouvelles règles. Enfin, pour les terrains de camping, il est créé un article R 443-2-1 au code de l'urbanisme qui précise le contenu de la demande de permis d'aménager visant à se conformer aux normes d'urbanisme et d'insertion dans les paysages prévue par l'article R 111-45: description de l'état actuel, des mesures proposée et document graphique. (Décret n°2011-1214 du 29septembre2011 portant adaptation des dispositions du code de l'urbanisme relatives aux terrains de cam- ping et aux parcs résidentiels de loisirs, J.O. du 1 er oct. p.16501). A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ✓ Conseil économique pour le développe - ment durable : 25 personnes sont nom- mées à ce Conseil. Dominique Bureau en est nommé délégué général. ( Arrêté du 27septembre2011, J.O. du 30 sept. p.16468). Logement social ➠ Loyers des PLAI Un décret du 28septembre concerne la fixation des loyers de logements qui ont été financés en PLAI, au niveau des loyers PLUS. Il autorise, pour les ménages devant occu- per un logement financé en PLAI, mais dont les ressources n'excèdent pas celles correspondant à un PLUS, de majorer les loyers dans la limite du loyer des PLUS (art. R 353-16 al 5 nouveau du CCH). Les conditions de majoration de loyer sont fixées par arrêté préfectoral. Les conventions entre les bailleurs HLM ou SEM et l'Etat, sont modifiées en consé- quence. (Décret n°2011-1191 du 26septembre2011 relatif aux conventions conclues en applica- tion de l'article L. 351-2 du CCH, J.O. du 28 sept. p.16323). ➠ CUS accession En application de l'article 127 de la loi du 17mai 2011 de simplification du droit, un décret prévoit la signature de convention d'utilité sociale (CUS) accession. La conclu- sion de cette convention concerne les organismes HLM qui ne disposent pas de patrimoine locatif et qui exercent une acti- vité d'accession à la propriété. La conven- tion, d'une durée de 6 ans, définit la poli- tique de l'organisme pour: - le développement de l'organisme (terri- toires d'intervention, produits, clientèle visée), - la qualité de service rendu à l'accédant. La convention est signée par le préfet et comporte des indicateurs (art. R 445-15 et suivants du CCH. (Décret n°2011-1201 du 28septembre2011 relatif aux conventions d'utilité sociale « accession » des organismes d'HLM, J.O. du 29 sept. p.16381). ➠ Réservation de logements L'arrêté du 10mars 2001 prévoyait que le préfet devait disposer de 25% de loge- ments réservés au titre des conventions de réservation. Ce seuil est modifié. Il est rem- placé, par un maximum de 30%, en y incluant les logements réservés aux agents de l'Etat. (Arrêté du 23septembre2011 modifiant ❘ ❘ ◗ ◗ Salans renforce son équipe private equity avec l’arrivée de deux associés: Pierre Jouglard et Emmanuel Scialom et d’une collaboratrice, Karine Violeau. ❘ ❘ ◗ ◗ Le cabinet Genesis avocats crée un département fiscal avec l’arrivée de deux nouveaux associés, Olivier Galerneau et Eric Hebras (précédem- ment chez Francis Lefebvre). Acteurs 11octobre2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B E E N N O O I I S S T T A A P P P P A A R R U U , , S S E E C C R R É É T T A A I I R R E E D D ’ ’ E E T T A A T T A A U U L L O O G G E E M M E E N N T T JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. 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La loi SRU fonctionne “La loi SRU fonctionne” relève le ministre en indiquant que si la loi impose une obligation de construction de 200000 logements dans les communes ayant moins de 20% de loge- ments sociaux, on en a réalisé 300000. Mais relevant qu’on parle surtout des mau- vais élèves, il concède “je suis favorable à ce qu’on durcisse les pénalités financières”. Toutefois, il rappelle surtout que “la mixité doit marcher dans les deux sens”. En effet, il existe aussi une loi qui prévoit que lorsqu’il y a plus de 35% de logements sociaux, il faut faire du logement privé (2) . Or “cette loi est oubliée” remarque le ministre. Quand à l’adaptation de la loi SRU, il reconnaît que si dans certaines communes il y a un gros écart de loyers entre le social et le privé, on pour- rait aller jusqu’à 25%, mais inversement dans les collectivités où il y a une stagnation démographique et pas d’écart entre les loyers publics et privés, un taux de 15% serait suffisant. Supprimer le Scellier? Benoist Apparu rappelle que le dispositif Scel- lier a été créé en 2008 pour aider la profession à sauvegarder des emplois lors de la crise. Ce régime a sa création coûtait 4milliards d’euros par génération (coût considéré sur 9 ans pour une année de fonctionnement du dispositif). Au fil des ajustements, le coût a été réduit à 1,7milliard en 2011. Avec le PLF 2012 (baisse des taux à 14% pour le Scellier de base et 22% pour le Scellier intermédiaire), le coût est réduit à 1milliard. Mais si on le supprimait, cela ne ferait pas disparaître le coût induit par tous les investissements qui ont été financés jusqu’à présent. La vraie question, remarque Benoist Apparu, est de savoir si l’investissement locatif peut vivre sans perfusion fiscale. Sa réponse est nuancée mais il observe qu’après la crise de 1991, qui a duré 3 ans, la profession a mis 10 ans à reconstituer l’outil de production. Il en conclut “il ne me paraît pas pertinent de supprimer ce dispositif du jour au lende- main”. En revanche, il évoque des possibilités d’adaptation, par exemple par le jeu d’une modulation du plafond d’investissement de 300000 € . Favoriser la densité C’est un sujet que le ministre affectionne et qu'il juge le plus important: il rappelle qu’on ne peut plus continuer à consommer du foncier (disparition des espaces naturels, aug- mentation des temps de transport…). Il faut donc travailler sur le foncier existant. Les pro- moteurs faisant du R+4, on pourrait faire du R+6. Ajouter deux étages permet de modifi- er l’équilibre économique de l’opération sans argent public. Pour Benoist Apparu il faut “de la création de valeur sans argent public”. Et il ajoute qu’entre les barres des années soixante et l’actuel R+4, il y a de la marge. En revanche, il ne partage pas l’analyse selon laquelle il manquerait en France un million de logements car il ne faut pas raisonner de façon nationale, mais par région. Les professionnels ont bien pris en charge le BBC Benoist Apparu tempère les critiques sur le surcoût du BBC: estimé initialement à 8 ou 10%, il est aujourd’hui d’environ 5% du coût de production, et donc inférieur si on le rapporte au prix de vente. Par ailleurs il remarque que “c’est la seule norme qui génère une économie” et émet un souhait “il faut quel les banques l’intègrent” pour en tenir compte dans l’octroi des financements. Il se félicite que les professionnels aient rapi- dement pris en charge le BBC: en 2010, 95000 permis de construire avaient été délivrés pour des logements BBC et ce chiffre, pour le seul 1 er semestre 2011, est monté à 108000. En revanche, il écarte l’argument selon lequel il faut tenir compte des conditions d‘utilisation du bien, car ce raisonnement aurait dû être identique pour les normes précédentes. Il écarte aussi l’idée de forma- tion, estimant qu’il n’appartient pas aux pou- voirs publics d’organiser des formations sur les conditions d’utilisation des logements! Revoir les rapports locatifs “La question des rapports locatifs devra être revisitée dans son ensemble, après 2012”. C’est la déclaration la plus étonnante de c ette rencontre: le ministre indique que depuis 15 ans on protège le locataire et on déséquilibre le rapport de force bailleur locataire. Il considère que la situation est très différente selon les territoires: en Cham- pagne-Ardenne, comme en Allemagne, le rapport est au bénéfice du locataire mais c’est l’inverse en Ile-de-France. Quant à l’idée d’adapter le loyer au revenu, c’est “méconnaître totalement le rapport de force”. Il conclut sur ce point qu’après avoir tous les six mois modifié la loi par des sédi- mentations successives, “il faut remettre à plat les rapports locatifs”. Indispensables loyers intermédiaires Les logements à loyers intermédiaires sont indispensables au parcours résidentiel, indique Benoist Apparu, pour permettre au locataire de passer du logement public au logement privé. Les foncières pourraient-elles revenir sur ce marché? Il relève qu’elles détenaient 24% du parc privé d’Ile-de-France dans les années quatre-vingt et… 3% aujourd’hui. Mais, pour revenir vers le logement, elles deman- dent une capacité d’arbitrage, et un TRI meilleur. Il indique aussi qu’en ayant régle- menté les ventes à la découpe, on a fait fuir les investisseurs. Ce raisonnement l’incite aus- si à se prononcer résolument contre le blocage des loyers. S’il est décidé, les bailleurs vont immédiatement arbitrer, prévient le ministre. Quant aux loyers HLM, il indique que les taux de hausse pour 2012 ne sont pas encore décidés. Pour le PTZ+, il se félicite de son bon fonc- tionnement (on devrait atteindre 350000 prêts en 2011) et il estime qu’on peut un peu bouger les curseurs, par exemple en faveur du neuf en zone tendue. PC: seuil de 20m 2 à 40m 2 La décision d’augmenter de 20 à 40m2 le seuil d’exigence d’un permis de construire est confirmée et Benoist Apparu indique que cela n’affecte pas le seuil d’intervention des architectes, qui reste fixé à 170m 2 . Les con- structions de 5 à 40m 2 relèveront donc d’une déclaration préalable. Si la réforme aurait pu être décidée par décret, il faut toutefois attendre la parution d’une ordonnance pour la mettre en œuvre. (1) Rencontre organisée par l’AJC, avec l’AJIBAT au ministère de l’écologie, boulevard St Germain. (2) Article L 301-3-1 du CCH.
