– 2 – Jurisprudence
Urbanisme : Construction d’une annexe en zone naturelle
Non-indemnisation des servitudes d’urbanisme
Expropriation : Conséquences de l’annulation de l’arrêté déclarant l’utilité publique
Droit de préemption : Décote liée à la présence de baux commerciaux
Construction de maison individuelle : Restitution d’acomptes
– 3 – Pratique
Un bilan du bail vert
– 4 – Actualité
PNRU : des cités à la Cité
QPC : deux questions sur le droit de propriété
Les indices de loyer
– 5 – Rencontre
Pour la FPI, le logement doit être le chantier de la République
– 6 – Tableau des réponses ministérielles
– 7 – Nominations – Agenda
– 8 – Fiscalité
La commission des finances de l’Assemblée adopte des ajustements sur la fiscalité immobilière.
■ JUGÉ ■ > > La cour d’appel de Paris a estimé à 15% la décote à appliquer à des locaux loués par bail commercial en cas d’exercice par la commu- ne du droit de préemption urbain (p.2). > > Lorsque le client du constructeur de maison individuelle demande au garant rembourse- ment des deux acomptes versés par suite de la liquidation judiciaire du constructeur (à la signature du contrat et à l’obtention du permis de construire), le garant ne peut pas limiter sa garantie au 1 er des acomptes (Cass. Civ. 3 e , 5 oct. 2011, à lire p.3). ■ RÉPONDU ■ > > Une réponse du ministre du logement au député Jacques Le Guen donne des exemples de fraude sanctionnés par les tribunaux par lesquels des copropriétaires cherchent à contourner la règle de réduction des voix du copropriétaire majoritaire (voir p.6). > > La réglementation thermique sera renfor- cée indique la ministre de l’écologie au député Pierre Morel-A-L’Huissier. ■ PUBLIÉS ■ > > Un décret du 5octobre réglemente l’exécution de travaux à proximité de cer- tains ouvrages souterrains (p.7). > > Un décret du 6octobre adapte le barème de la taxe de séjour au nouveau classement des hôtels. ■ DÉCLARÉ ■ > > Benoist Apparu a déclaré le 11octobre qu’il fallait réintroduire une vision écono- mique dans la politique urbaine. ■ CENSURÉ ■ > > Le Conseil constitutionnel a censuré l’article 72 §1 1° de la loi d’orientation fon- cière qui permettait à une commune d’exiger du constructeur une cession gratui- te de terrains (p.4). Logement: chantier de la République? F aire du logement le chantier de la République, c’est le vœu de la fédération des promoteurs immobiliers qui présentait ce 12octobre ses propositions en vue de la prochaine législature. Répondre à ce défi ne passe pas que par le neuf, bien que les promoteurs y soient évidemment plus sensibles, car le neuf n’assure le renouvellement que d’un pour cent du parc chaque année. Marc Pigeon, président de la FPI, a donc défini trois axes pour ce chantier: mettre résolument le cap sur la production de logements neufs, là où c’est nécessaire, faire du neuf avec de l’ancien et aider les ménages de manière ciblée. La rénovation, notamment thermique, est donc un chantier dont les promoteurs souhaitent le soutien actif. On voit que la préoccupation d’efficacité énergétique se diffuse progressivement. S’agissant du tertiaire, le bilan de deux ans d’application du bail vert que vient de dresser le cabinet d’avocats Herbert Smith avec Gecina, en est également l’illustration (voir p.3). Les budgets publics étant contraints, il se dégage un certain consen- sus pour concentrer les aides vers les publics qui en ont le plus besoin et accroître ainsi l’efficacité des aides. Benoist Apparu l’a confirmé en concluant le séminaire consacré le 11octobre à la réno- vation urbaine. Toutefois, l’ancien président de l’Anah, Philippe Pel- letier, a posé à Marc Pigeon la question de savoir comment passer d’une situation où une majorité de ménages perçoit des aides au logement à une nouvelle situation où une fraction réduite de ménages en serait bénéficiaire. La réponse supposera des arbitrages délicats. Estimant les besoins à une fourchette de 500000 à 1,2mil- lion de logements, la FPI considère que la situation ne va pas s’améliorer pour de multiples raisons: dynamisme démographique, rationnement foncier, hausse des coûts de construction, mise en pla- ce des objectifs des lois Grenelle, génératrices de coûts et hausse des taux. Elle préconise donc une série de mesures mais évoque en pre- mier lieu, ce qui déborde le strict cadre du logement, la simplifica- tion du millefeuille administratif. Marc Pigeon s‘inquiète à ce pro- pos de la réaction du nouveau président du Sénat, Jean-Pierre Bel, qui a réclamé des délais supplémentaires dans l’application de la réforme territoriale… R épondant à une nouvelle question prioritaire de constitution- nalité, le Conseil constitutionnel a censuré l’article 72§1 1° de la loi de 1967 qui autorise les communes à imposer aux constructeurs une cession gratuite de terrains destinés à certains usages collectifs (lire p.4). C’est sur le fondement du respect du droit de propriété qui exige, en cas d’expropriation, une juste et préalable indemnité, que cette disposition a été éliminée du droit positif. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 453 1 8OCTOBRE2011 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Urbanisme : Construction d’une annexe en zone naturelle / Non- indemnisation des servitudes d’urbanisme Expropriation : Conséquences de l’annulation de l’arrêté déclarant l’utilité publique Droit de préemption : Décote liée à la présence de baux commerciaux Construction de maison individuelle : Restitution d’acomptes - 3 - Pratique - Un bilan du bail vert - 4 - Actualité - PNRU: des cités à la Cité / QPC: deux questions sur le droit de propriété Les indices de loyer - 5 - Rencontre - Pour la FPI, le logement doit être le chantier de la République - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Fiscalité - La commission des finances de l’Assemblée adopte des ajustements sur la fiscalité immobilière. S O M M A I R E E D I T O R I A L 18octobre2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E - - E E X X P P R R O O P P R R I I A A T T I I O O N N ▲ Urbanisme ■ Construction d’une annexe, en z one naturelle (CE, 9 e et 10 e sous-sections réunies, 8juillet 2011, n°342113) Le règlement du POS d’une commune pré- voyait que la zone NDfr, où se situait la construction contestée, était une zone naturelle à protéger en raison de la qualité du paysage et du caractère des éléments naturel qui la composent. Seules étaient autorisées les “annexes des habitations, dis- jointes des constructions à usage d’habitation, à raison d’une seule annexe par habitation limitée à 60m2 de SHON ou de SHOB s’il s’agit d’un garage”. Le Conseil d’Etat confirme le doute sérieux sur la légalité de l’arrêté qui avait accoré du permis: “Considérant qu’après avoir relevé que la construction projetée était située à 90 mètres environ de la construction principa- le et comprenait un garage et un local dont l’usage n’était pas défini dans la demande de permis de construire, le juge des référés a estimé qu’il n’était pas démontré devant lui que, en dépit de son éloignement et de ses caractéristiques, elle constituerait une simple annexe et non une habitation secon- daire; que, par suite, le juge des référés n’a pas commis d’erreur de droit en estimant que le moyen tiré de la méconnaissance de l’article ND1 du POS de la commune de Cey- reste paraissait, en l’état de l’instruction, propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de l’arrêté litigieux du 26novembre 2009”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le POS visait donc à interdi- re les constructions pour protéger la zone naturelle, tout en autorisant les annexes. S’agissant d’une construction de 90m 2 , le doute pouvait être permis sur le fait qu’il pouvait s’agir d’une habitation annexe. L’autorisation de construire est donc annu- lée. ■ Non-indemnisation des servi- tudes d’urbanisme (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 11juillet 2011, n°317272) Une société contestait le projet d’extension de l’aéroport de Bâle-Mulhouse en ce qu’il portait atteinte excessive à ses droits d’utilisation de sa propriété. Le Conseil d’Etat rejette son recours. “Considérant […] que l’article L 160-5 du code de l’urbanisme, d’une part subordon- ne le principe de non-indemnisation des servitudes d’urbanisme qu’il édicte à la condition que celles-ci aient été instituées légalement, aux fins de mener une poli- tique d’urbanisme conforme à l’intérêt g énéral et dans le respect des règles de compétence, de procédure et de forme pré- vues par la loi, d’autre part ne pose pas un principe général et absolu mais l’assortit expressément de deux exceptions touchant aux droits acquis par les propriétaires et à la modification de l’état antérieur des lieux et, enfin, ne fait pas obstacle à ce que le pro- priétaire dont le bien est frappé d’une ser- vitude prétende à une indemnisation dans le cas exceptionnel où il résulte de l’ensemble des conditions et circonstances dans lesquelles la servitude a été instituée et mise en œuvre, ainsi que de son contenu, que ce propriétaire supporte une charge spéciale exorbitante, hors de proportion avec l’objectif général poursuivi; qu’il s’ensuit que l’article L 160-5 du code de l’urbanisme ne méconnaît pas les stipula- tions de l’article 1 e r du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le Conseil d’Etat confirme donc le bien fondé du principe de non- indemnisation des servitudes d’urbanisme et son absence de contradiction avec l’article 1 er du protocole additionnel à la CEDH. Expropriation ■ Conséquence de l’annulation de l’arrêté déclarant l’utilité publique (Cass. Civ. 3 e , 5 oct. 2011, n°1135, FS-P+B, cas- sation, pourvoi n°10-30121) Dans une procédure d’expropriation por- tant sur un terrain, la juridiction administra- tive avait annulé les arrêtés portant décla- ration d’utilité publique et de cessibilité. En conséquence, le propriétaire exproprié sou- tenait que l’ordonnance portant transfert de propriété était dépourvue de base léga- le. Il demandait restitution du bien et démolition des ouvrages construits sur la parcelle. L’arrêt qui avait refusé sa demande est cassé: “Vu l’article R 12-5-4 du code de l’expropriation; […] Attendu que pour dire que le bien expro- prié n’était pas en état d’être restitué, débouter en conséquence M me M. de sa demande tendant à sa restitution et condamner la commune à lui payer des dommages-intérêts en réparation de son préjudice, l’arrêt retient que les installa- tions, destinées à l’intérêt général, consti- tuent un ouvrage public ne pouvant être démoli ; Qu’en statuant ainsi, par des motifs qui ne s uffisent pas à caractériser que le bien indûment exproprié n’était pas en état d’être restitué , la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’hypothèse de perte de base légale de l’ordonnance d’expropriation est prévue par les articles R 14-5-1 et suivants du code de l’expropriation. L’article R 14-5-2 prévoit deux cas: le bien n’est pas en état d’être restitué et l’action se résout en dommages- intérêts, le bien peut être restitué et le juge désigne les biens restitués. En l’espèce, le juge avait considéré que le bien n‘était pas restituable car des installations avaient été implantées sur le terrain et constituaient un ouvrage public ne pou- vant être démoli. Il s’agissait de l’extension d’un stade qui avait nécessité la construc- tion de bâtiments à usage de vestiaire, un local technique, des sanitaires et une salle de réunion. Ces arguments n’ont pas suffi. L‘auteur du pourvoi soutenait qu’l y avait une expropriation indirecte. La Cour de cassation ne n’est pas prononcée sur cette qualification mais sanctionne la décision. Le propriétaire obtient donc gain de cause. A A r r e e t t e e n n i i r r : : La présence d’ouvrages publics édifiés par l’expropriant ne suffit pas à fai- re obstacle à la restitution lorsque l’ordonnance portant transfert de proprié- té est privée de base légale. Droit de préemption ■ Décote liée à l’existence de baux commerciaux (CA Paris, Pôle 4, ch. 7, 6 oct. 2011, n°06- 00052) Un litige opposait une SCI, propriétaire de locaux de bureaux et d’atelier dans le Val- de-Marne, à la commune de la Queue en Brie (177m 2 de bureaux, 426m 2 , d’atelier, 67m 2 de magasins). La commune entendait exercer son droit de préemption pour un prix de 560000 € alors que la SCI avait noti- fié son intention d’aliéner le bien au prix de 762000 € . Le juge de l’expropriation avait fixé la valeur à 695000 € . En appel, et en adoptant la méthode par comparaison, la cour se prononce sur la valeur de 615000 € . On retiendra des arguments en présence celui relatif à l’incidence de divers baux commerciaux portant sur les locaux vendus: J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E Un bilan du bail vert Le cabinet d’avocats Herbert Smith a mis au point il y a deux ans un bail vert dont les clauses ont été mises en libre accès sur internet. Il vient de faire le bilan de cette pratique. “Vu l’article L 213-4 du code de l’urbanisme. Le prix d’un bien préempté est fixé selon les règles applicables en matière d ’expropriation. Partant, le bien sera , au vu des éléments versés aux débats, de la copie des baux commerciaux consentis à compter du 1 er novembre 1998 avec droits de renouvel- lement aux sociétés MPG Entreprise, Genes- te Développement, les Constructions Modernes, des extraits KBis de ces soétés délivrés le 22mars2011 (MPG Entreprise et les Constructions Modernes) et des énon- ciations du constat d’huissier du 23mai2011, évalué occupé avec un taux d’abattement de 15%; Le prix du bien préempté sera donc fixé à 614550euros (723000euros -15%)”. L’arrêt fixe l’indemnité de remploi que la commune s’est engagée à verser à 62000euros. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La cour fixe donc la dépré- ciation à appliquer aux locaux en raison de leur occupation par baux commerciaux à 15% de leur valeur. Construction de maison indivi- duelle ■ Restitution d’acompte (Cass. Civ. 3 e , 5 oct. 2011, n°1149, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-18986) Lors de la signature d’un contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan, le maître de l’ouvrage avait versé 5% du prix puis, lors de l’obtention du permis de construire, à nou- veau 5%. L’ouverture du chantier n’étant pas intervenue à la suite de la liquidation judiciaire du constructeur, le maître de l’ouvrage demandait au garant la restitu- tion des deux acomptes. Or le garant soute- nait que sa garantie devait être limitée au remboursement du premier acompte. La cour d’appel lui avait donné tort et la solu- tion est confirmée par la Cour de cassation: “Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que l’organisme bancaire qui donne sa garantie financière dans le cadre d’une opération immobilière ne peut limiter la portée des dispositions légales et d’ordre public applicables à cette garantie, et qu’en application de l’article R 231-8-1 du CCH cette garantie couvre les paiements au jour de la signature du contrat et à la délivrance du permis de construire , la cour d’appel a exactement déduit de ces seuls motifs que la CEGI ne pouvait pas limi- 18octobre2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C O O N N S S T T R R U U C C T T I I O O N N P P R R A A T T I I Q Q U U E E ▲ ter sa garantie à un seul des deux paie- ments; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article R 231-8 du CCH prévoit une garantie de remboursement du maître de l’ouvrage pour trois cas: le contrat ne peut être exécuté faute de réa- lisation des conditions suspensives, le chantier n’est pas ouvert à la date conve- nue ou le maître d’ouvrage exerce la faculté de rétractation. C’est le 2 e cas qui était en jeu dans cette affaire. L’article L 231-4 indique par ailleurs que le contrat peut prévoir des paiements au construc- teur avant la date d’ouverture du chan- tier, sous réserve que leur remboursement soit prévu par un établissement habilité à cet effet. La Cour de cassation précise donc que la garantie de remboursement couvre les deux paiements effectués: à la Premier constat: si la réglementation est de plus en plus contraignante, c’est sur- tout le contrat qui permettra de faire évo- luer les comportements. Le décret d’application de la loi Grenelle II sur l’annexe environnementale n’est tou- jours pas paru mais Herbert Smtih estime que le décret ne sera pas beaucoup plus contraignant que le texte de loi. Le cabi- net d’avocats a mis au point avec Gecina une nouvelle version de son bail vert. Pour Gecina, l’objectif est d’anticiper la réglementation et de dépasser les objectifs du Grenelle en visant -40% de réduction de consommation d’énergie à l’horizon 2016 contre -38% pour le Grenelle. La foncière vise aussi à faire certifier 50% de son patrimoine de bureaux HQE®Exploitation. Si, à compter du 1 er janvier 2012, l’annexe verte devient obligatoire pour tous les baux portant sur des surfaces de plus de 2000 m 2 , et pour les baux en cours à comp- ter de juillet2013, Gecina a anticipé la mise en place de cette obligation. La fon- cière fournit avec le bail vert un guide d’occupation et d’exploitation environne- mentale. Depuis 2009, 9 baux verts ont été signés sur des immeubles de bureaux. Le plus important en surface est situé rue de Chateaudun (Paris 9 e pour 15354m 2 loués à Express Roularta), le plus petit est situé à la Défense (1500m 2 , Défense Ouest, loué à Arkema). Une étude de DTZ indique que le taux de précommercialisation des immeubles est plus élevé lorsque l’opération est certifiée que lorsqu’elle ne l’est pas. Ainsi pour les immeubles devant être livrés en 2012, les opérations classiques ne sont pas encore précommercialisées alors que les opéra- tions certifiées sont précommercialisées à 26%. Pour atteindre les objectifs, une collabora- tion entre bailleur et locataire est nécessai- re. Elle suppose notamment la collecte des données et passe par la mise en place d’un comité de pilotage commun. Le bail vert suppose pour le preneur certaines obliga- tions: adopter une attitude “éco-respon- sable” dans l’usage des locaux, reprendre les engagements environnementaux du bail, partager avec le bailleur les données sur les consommations, coopérer avec le bailleur en vue de la certification de l’immeuble. Quant au bailleur, il doit effec- tuer un audit technique environnemental de l’immeuble et l’actualiser tous les 5 ans, reprendre ses engagements de développe- ment durable dans le cadre de la gestion de l’immeuble. Le preneur peut ainsi maîtriser les dépenses d’énergie, avoir une meilleure lisibilité de ses dépenses et améliorer le confort de ses salariés. Selon Herbert Smith, le bail vert constitue le cadre idéal vers la certification HQE® Exploitation. Gecina a créé un club, Gecina Lab pour échanger sur les bonnes pratiques issues du bail vert. Premier retour d’expérience annoncé pour le 4novembre. Quel critère de recherche pour des locaux? Selon le baromètre de Bureauxlo- caux.com, parmi les critères de recherche de locaux, le coût reste en première place (44% des répondants), suivi par la locali- sation (39%). Mais à la question de savoir si l’entreprise est prête à payer plus cher pour s’installer dans un immeuble vert, la réponse est positive pour 33% d’entre elles. Le critère qui arrive en premier pour la recherche de locaux verts est la consommation éner- gétique du bâtiment. (Communiqué du 12octobre2011). signature du contrat et à la délivrance du permis de construire. C’est le caractère d’ordre public de la loi qui fait obstacle à une éventuelle limitation par le garant de l’objet de sa garantie. ● 18octobre2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T É É Au Parlement ■ Plus-values immobilières Lors du débat au Sénat le 8septembre qui avait conduit à l’adoption de l’article 1 er A réformant la fiscalité des plus-values immobi- lières, certains sénateurs avaient souligné les risques d’effets pervers de la réforme. C’est le cas notamment de Claude Léonard qui évo- q uait les risques de contraction du marché, de rétention des ressources foncières et immobi- lières, ainsi qu’un retour de pratiques qui “fort heureusement n’ont plus cours aujourd’hui” (JO Sénat déb. 9 oct. p.6461). Daniel Dubois évoque aussi le risque de rétention pour la vente de terrains à bâtir. D’autres élus, comme Nicole Bricq, déploraient au contraire l’absence d’audace du Gouvernement. L’article a été voté sans modification. B B R R È È V V E E S S ❘ ❘ ◗ ◗ Simmons&Simmons ( Thierry Gontard , assité de Jean-Louis Lantenois et de Nicolas Fournier) a conseillé la société Paris Hôtel Roissy Vaugirard (détenue par Cofitem-Cofimu, Allianz et Covea) pour une OPA visant les titres de la société Foncière Paris France. Acteurs ➚ ➚ Indices de loyers IRL : l’indice de référence des loyers s’établit à 120,95 pour le 3 e trimestre 2011, soit une hausse annuelle de +1,90 % (publication Insee du 13octobre 2011) . ICC : l’indice du coût de la construction du 2 e trimestre 2011 est de 1593, la hausse est de: +5,01% en un an, +1,98% en 3 ans et de +36,97% en 9 ans. (publication Insee du 7octobre). ILC : l’indice des loyers commerciaux du 2 e trimestre 2011 s’établit à 104,44. La hausse annuelle est de +2,56% (publication Insee du 7octobre) ➚ ➚ Benoist Apparu indique à Maryvon- ne Blondin qu’un niveau record de production de logements sociaux a été atteint en 2010 avec 131500 loge- ments financés. Il y a eu un record de 26836 logements financés en PLAI en 2010. Le ministre en conclut que la production de logements sociaux doit être orientée vers les territoires tendus. En zone détendue, la priorité n'est pas de développer une offre nouvelle dans le parc public mais de mobiliser le parc privé . (JO Sénat Q, 29 sept. 2011, p. 2518, n° 16168) Chiffres Droit de propriété: 2 QPC Le Conseil constitutionnel s’est prononcé le 7octobre sur deux dispositions qui, selon les requérants, violaient le droit de pro- priété. Il en a censuré une, qui impose des cessions gratuites de terrain, mais validé une autre, relative aux lotissements. > > Censure des cessions gratuites de terrains L'article 72 §1 1° de la loi du 30décembre 1967 d'orientation foncière permet à une commune d'imposer aux constructeurs une cession gratuite de terrains destinés à être affectés à certains usages collectifs. Le Conseil constitutionnel a jugé que cet article attribue à la collectivité le plus large pouvoir d'appréciation sur l'application de cette disposition et ne définit pas les usages publics auxquels doivent être affec- tés les terrains ainsi cédés. La décision cite l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme qui exige une juste et préalable indemnité à la privation de propriété et déclare l'article incriminé contraire à la Constitution. (Décision n°2011-176 QPC, J.O. du 8octobre 2011, p.17019). > > Rétroactivité et lotissement L'article 82 al. 3 de la loi du 15juin 1943 relatif à la définition du lotissement a été validé par le Conseil constitutionnel. En particulier, a été balayé l'argument selon lequel inclure dans le lotissement, à titre rétroactif, des parcelles détachées antérieurement d'une propriété violait le droit de propriété. En effet la règle a pour but d'éviter que des divisions successives de parcelles n'échappent aux règles des lotissements et elle n'apporte pas à l'exercice du droit de propriété des limita- tions disproportionnées par rapport à l'objectif poursuivi. (Décision n°2011-177 QPC, J.O. du 8 oct. p.17020). ■ Patrimoine naturel Un décret d'application de l'article 129 de la loi du 12juillet 2010 précise les condi- tions d'agrément des conservatoires régio- naux d'espaces naturels, associations qui se consacrent à la préservation du patrimoine naturel et paysager. Il est complété par un arrêté du même jour. (Décret n°2011-1251 du 7octobre2011 rela- tif à l'agrément des conservatoires régionaux d'espaces naturels, J.O. du 9octobre2011, p.17147). 2 e volet du PNRU: des cités à… la Cité Un séminaire “acteII du Programme natio- nal de rénovation urbaine” s’est tenu ce 11octobre avec Maurice Leroy et Benoist Apparu. En effet, le PNRU de 2003 arrive à échéance en 2013. Le ministre de la ville a rappelé que le PNRU avait généré, avec 12milliards d’euros, 43milliards d’euros de travaux dans 485 quartiers. Maurice Leroy a souligné que de nombreux acteurs demandaient la poursuite du PNRU mais il souhaite que 10 sites pilotes expéri- mentent aussi un dispositif de sortie des pro- jets ANRU. En clôture, Maurice Leroy a indiqué que les contrats urbains de cohésion sociale arrivant pour leur part à échéance en 2014, il fallait réfléchir à une contractualisation unique. Concluant les débats, le secrétaire d’Etat au logement a quant à lui affirmé que le PNRU 1 était centré sur les cités mais que la nouvel- le politique de renouvellement urbain devrait être centrée sur la Cité. Il faudra donc élargir le plan à nouvelles thé- matiques et il cite à ce propos les coproprié- tés dégradées et les centre anciens dégradés. En contrepartie, il faudra plus de sélectivité avec une réflexion sur les cibles prioritaires. Mais il faut aussi élargir l’intervention à l’espace urbain global, au-delà des seuls quartiers prioritaires, ce qui suppose de trai- ter ces questions à l’échelle de la ville et de l’intercommunalité. Benoist Apparu indique encore que cette politique suppose de “réintroduire une réflexion économique dans la politique urbaine”. Il cite l’exemple de Clichy-sous-Bois où au lieu de voir les subventions à la réno- vation comme un tonneau des Danaïdes, il faut regarder le secteur comme une zone à fort potentiel foncier, où la densification de l’habitat, grâce à l’arrivée du tram et de la gare du Grande Paris, permettra de capter de la valeur. Le ministre a enfin fait la pro- motion de l’idée de mixité à tous niveaux: mélange des cultures, des générations mais aussi des statuts sociaux, des revenus et des statuts d’occupation. Il indique que le renou- vellement ne peut être exclusivement une politique du locatif public mais doit com- prendre du locatif privé et surtout de l’accession sociale. Rénovation à Paris La Ville de Paris et UNIS Ile-de-France ont signé le 3octobre une convention pour favo- riser la rénovation de l’habitat privé. Elle vise une prévention de la dégradation du bâti et l’amélioration de l’habitat ancien tout en mobilisant les logements locatifs privés pour accueillir des ménages défavorisés par le dis- positif “Louez Solidaire et Sans Risque ®”. 18octobre2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O P P O O S S I I T T I I O O N N S S D D E E S S P P R R O O M M O O T T E E U U R R S S R R E E N N C C O O N N T T R R E E Pour la FPI, le logement doit être le chantier de la République Que le logement ne soit plus la pierre d’achoppement mais devienne la pierre angulaire de notre société: c’est le vœu que formule Marc Pigeon à l’occasion de la présentation ce 12octobre des propositions de la fédération des promoteurs immobiliers. Parmi les nombreux freins à la construc- tion présentés par Guy Portmann, figure en bonne place le coût du foncier. Cet obs- tacle est surtout important en zone dense. En effet, dans une grande ville de provin- ce, le coût du foncier représente 15% du prix (570 € le m 2 pour 3800 € ) alors que dans la première couronne de l’Ile-de-Fran- ce, ce coût atteint 30% (1814 € le m 2 pour 6000 € ). Pourtant, ce n’est pas le terrain qui manque puisque, chaque année, 215000 hectares sont consommés pour les activités tertiaires, contre seulement 55000à 70000 pour le logement. La FPI estime que le nombre de logements manquants serait compris entre 500000 et 1200000. Guy Portmann indique que les choses ne vont pas s’améliorer, par exemple parce que les banques réduisent les durées des prêts et que la réforme des plus-values va accen- tuer la rétention foncière. Jean-Paul Betbeze (Crédit Agricole) sou- ligne que la qualité des logements s’est fortement améliorée mais qu'il faut main- tenant arrêter d’édicter des règles toujours plus contraignantes. Stopper le rationnement des ter- rains Pour Marc Pigeon, il faut aider les Français à se loger et faire du logement le chantier de la République. Il s’insurge contre la pre- mière réaction de Jean-Pierre Bel à son accession à la présidence du Sénat et qui a demandé un moratoire sur l’application de la réforme territoriale. Le président de la FPI souhaite au contraire aller plus loin pour créer des régions fortes qui soient susceptibles par exemple de définir les réglementations, comme les plafonds de loyer, ce qu’elles feraient de façon plus adaptée qu’une administration centrale. Le président de la FPI fixe trois caps. 1. Cap sur la production de logements neufs là où sont les besoins . Pour cela, en matière d’urbanisme, il faut sortir du dogme de la seule reconstruction de la ville sur la ville et stopper le rationne- ment des terrains en simplifiant les procé- dures. La FPI préconise, dans une optique de concentration des budgets, de réserve le PTZ au neuf, alors qu’actuellement, 70% de ces prêts sont accordés pour l’ancien, ce qui revient à “favoriser l’achat de loge- ments dégradés du point de vue ther- mique”. La FPI demande aussi la modifica- tion de la fiscalité des terrains et donc de revenir sur ce point sur la réforme des plus-values. Afin de favoriser le finance- ment de logements intermédiaires, elle propose une polyvalence des opérateurs en créant des sociétés à 50/50 avec des opérateurs sociaux. La FPI propose aussi de déconnecter le logement social du logement locatif afin Logement: le chantier de la République: Extraits des propositions de la FPI - Il faut “prévoir, organiser, programmer, en un mot, Aménager”. L’objectif doit être de constituer autour des régions un pouvoir économique local fort disposant de compétences larges. - Réduire l’empilement des structures et l’enchevêtrement des compétences. - Mettre un terme aux divergences entre la politique générale de l’Etat et celle menée par ses services dans les territoires. - Achever la décentralisation et transférer à la région les compétences d’urbanisme et de logement. - Constituer au sein de la région des équipes techniques et pluridisciplinaires fortes Cap sur la production de logements neufs - Sortir du dogme de la reconstruction de la ville sur la ville: “la réflexion de l’aménageur sera polycentrique à un endroit ou concentrique à un autre”, il faut “stopper le rationnement en rendant constructibles de nouveaux terrains”. - Déconnecter logement social et statut locatif. - Concentrer les efforts dans les zones où existent les besoins: par exemple en revisitant le classe- ment des communes entre les zones A, B et C et en autorisant le bénéfice du Scellier en zone C sur des secteurs de communes et non comme actuellement, sur la totalité de la commune. - Arrêter l’inflation normative: revisiter l’application uniforme et systématique des normes applicables aux logements collectifs, réprimer les recours abusifs. - Accélérer la remise à disposition des friches publiques. - Réserver le PTZ+ à l’achat de logements neufs ou restaurés à l’équivalent du neuf. - Modifier la fiscalité des plus-values en instaurant, pour éviter l’effet de rétention, une “période transitoire de soldes avant d’appliquer la nouvelle fiscalité, en maintenant la fiscalité actuelle pour toutes les promesses de vente enregistrées ou authentifiées par acte notarié avant le 31décembre2012” et y ajouter ensuite une fiscalité particulière pour les terrains à bâtir. - Supprimer le cloisonnement des opérateurs et permettre aux promoteurs de devenir des opé- rateurs de logement social, seuls ou en partenariat avec les organismes de logement social. - Faire revenir les institutionnels dans des foncières de logement. - Créer du terrain à bâtir pour le logement. Faire du neuf avec de l’ancien - Faire bénéficier l’ancien rénové à l’équivalent du neuf des avantages fiscaux du neuf. - Inciter à améliorer le patrimoine existant. Aider les ménages à se loger de manière ciblée - Accorder des aides ciblées à l’investissement locatif: pérenniser des avantages fiscaux calibrés pour l’investissement locatif à prix de marché, accorder des avantages majorés pour l’investissement locatif à loyers adaptés en fonction des revenus des occupants. - Accorder des aides ciblées à l’accession à la propriété dans le neuf ou équivalent: conforter une accession intermédiaire, développer un nouveau dispositif d’accession sociale en milieu urbain. - Remplacer la collecte et la gestion globale du 1% par une aide directe aux salariés. que, dans le logement social, il y ait aussi de l’accession. Il faut donc que l’accession sociale à la propriété soit intégrée dans le calcul de la loi SRU. 2. Faire du neuf avec de l’ancien. La FPI préconise d’inciter à l’amélioration du patrimoine existant et propose de rénover des immeubles entiers, avec les mêmes avantages que le neuf. Ainsi par exemple le PTZ dans l’ancien serait réservé aux proprié- taires qui s’engagent au respect des exi- gences du Grenelle de l’environnement. 3. Aider les ménages de façon plus ciblée. Marc Pigeon réaffirme qu’on ne pourra pas se priver de l’investissement privé pour financer le logement locatif intermédiaire. Il soutient l’idée de concevoir un dispositif par lequel l’aide est proportionnelle à la contrepartie sociale. ● 18octobre2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références (J.O. Questions) Nom du parlementaire Thème Ministre concerné Réponse Observations 27sept. 2011 A N p.10339 n°44853 Pierre Morel-A- L 'Huissier UMP, Lozère Bâtiments économes en é nergie Ecologie La directive sur la performance énergétique des bâtiments a été refondue le 1 9mai 2010. Tous les bâtiments neufs doivent être à « presque zéro énergie » en 2020. La réglementation thermique sera renforcée afin que toutes les con- structions neuves présentent en moyenne une consommation d'énergie primaire en ligne avec ces objectifs. Pour les bâtiments existants, la France a été précurseur appliquant l'exigence de performances minimales pour les installations ou rem- placement de système de chauffage, eau chaude, refroidissement et ventilation. Il faudra augmenter le nombre d'opérations labellisées BBC ou HPE. 27sept. 2011 AN p .10340 n°95198 Pierre Morel-A- L'Huissier, U MP, Lozère Ordures ménagères. Calcul de la part vari- a ble de la taxe ou rede- vance Ecologie L'introduction de la part variable est déjà possible pour la redevance d'enlèvement des ordures m énagères, mais une modification législative est nécessaire pour la taxe . Un groupe de tra- vail a été constitué pour encadrer la création de la part variable de la TEOM. Les travaux doivent aboutir d'ici fin 2011, c onclut la réponse. 27sept. 2011 AN, p.10342 n°108550 Colette Langlade, SRC, Dordogne Décrets de la loi Grenelle II Ecologie La loi Grenelle II du 12 juillet 2010 prévoyait 197 décrets d'application . Début août, 64 décrets avaient été publiés et 40 sont en cours d'examen par le Conseil d'Etat. Le chantier réglementaire devrait être pratiquement achevé fin 2011. 27sept. 2011 AN p.10348 n°116324 Valérie Fourney- ron Relèvement du seuil d'application du permis de construire Ecologie Le décret qui doit relever de 20 à 40 m 2 le seuil d'application du permis de construire doit être publié d'ici la fin de l'année. Il supprimera toute obliga- tion de permis en étendant le champ de la déclaration préalable pour toute modification du volume d'une construction entraînant le percement d'un mur extérieur, quelle que soit la surface de plancher créée. 27sept. 2011 AN p.10390 n°89225 Bernard Debré, UMP, Paris Insuffisances de la loi Aurillac Logement Le bailleur d'un immeuble de plus de 10 loge- ments qui souhaite le vendre en bloc doit notifier à chaque locataire le prix de vente de l'immeuble et du logement qu'il occupe. Le locataire dispose alors d'un droit de préemption. Ce droit ne s'applique pas si l'acquéreur de l'immeuble s'est engagé à proroger de six ans les baux. Le législa- teur n'a pas souhaité étendre davantage ce délai. Le député suggérait de rendre automatique le renouvellement des baux au-delà de six ans. 27sept. 2011 AN p.10391 n°93037 Serge Grouard, UMP, Loiret Diagnostic immobilier Logement Les mesures qui visent à augmenter les exigences de formation des diagnos- tiqueurs sont en cours de consultation. Elles seront rendues publiques prochainement. Le DPE n'a qu'une valeur informative mais l'acquéreur peut se retourner contre le diagnostiqueur en invoquant sa responsabilité profession- nelle ou délictuelle. Un diagnostiqueur a déjà été condamné pour ce motif. 27sept. 2011 AN p.10391 n°101153 Chantal Robin- Rodrigo Vente. Information sur l'existence de l'état de copropriété Logement Avant l'établissement de l'acte de vente, le syndic adresse au notaire un état daté précisant les sommes restant dues par le vendeur au syndicat. Mais en l'absence de syndic, le notaire ne reçoit pas d'état daté. Il doit donc informer l'acquéreur de cette absence de syndic, faute de quoi il engage sa responsabilité civile professionnelle. Toute personne intéressée peut demander la désignation d'un administrateur provisoire qui aura pour mission de convoquer une assemblée en vue de la désignation d'un syndic. La députée évoquait le cas des copropriétés de 2 personnes et la nécessité de réformer la loi pour ce cas. 27sept. 2011 AN p.10397 n°115124 Jacques Le Guen, UMP, Finistère Assemblée de copro- priétaires Réduction de voix Logement Certains copropriétaires cherchent à tourner la règle de l'article 22 de la loi du 10juillet 1965 qui réduit le nombre de voix dont dispose le copropriétaire majori- taire. Mais la jurisprudence sanctionne les fraudes qui sont ainsi mises en place. Exemples: donation d'une cave pour créer une majorité fictive, vente d'un lot accessoire avec le même objectif (Civ. 3 e , 6juillet 1982). Le juge annule la déci- sion d'assemblée prise lorsqu’est établi le caractère frauduleux d'une donation. Il peut déclarer la vente frauduleuse inopposable aux copropriétaires minoritaires et annuler les décisions prises par l'assemblée (TGI Paris, 24mai 1984). 29sept. 2011 Sénat p.2506 n°18179 Colette Giudicelli, UMP, Alpes-Mar- itimes Déplafonnement des baux commerciaux Commerce, PME La faculté de déplafonnement en cas de modification des facteurs locaux de commercialité introduit un assouplissement de la contrainte du plafon- nement. Elle permet d'éviter que la situation ne reste figée alors que l'environnement économique du commerce a fortement évolué. Une modifi- cation de la législation n'est pas envisagée mais un groupe de travail a été mis en place avec les services du ministère et les organisations professionnelles. 29sept. 2011 Sénat p.2511 n°18373 François Zocchet- to, UC, Mayenne Fonctionnement des commissions départe- mentales de conciliation Logement Les commissions départementales de conciliation ont pour but de régler les conflits à l'amiable mais leur saisine n'est pas obligatoire. Il n'est donc pas prévu de modifier leur fonctionnement. Pour l'état des lieux, un groupe de travail a été mis en place au sein de la commis- sion nationale de concertation pour rédiger une plaquette d'information indi- quant que les deux états des lieux doivent être établis avec soin. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 18octobre2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Administration centrale ✓ DGCCRF : Stanislas Martin est nommé chef du service de la protection des consommateurs et de la régulation des m archés à la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes; Cécile Pendaries est nommée sous-directrice, en charge de la sous-direction des affaires juridiques et des politiques de la concurrence et de la consommation. (Arrêtés du 6octobre2011, J.O. du 8 oct. @) Organismes publics ✓ EPARECA : Pascal Mignerey est nommé administrateur au titre du ministre chargé de l'aménagement du territoire. (Arrêté du 30septembre2011, J.O. du 8 oct. p.17002). ✓ Commission interministérielle chargée de donner un avis sur les opérations immo - bilières de l'Etat à l'étranger : Alain Hes- pel , président honoraire de chambre à la Cour des comptes, est nommé président de cette commission. (Arrêté du 28sep- tembre2011, J.O. du 8 oct. p.17006). ✓ CADA : Nicolas Polge, maître des requêtes au Conseil d'Etat, est nommé rap- porteur général auprès de la Commission d'accès aux documents administratifs. (Décision du 27septembre2011, J.O. du 4 oct. @). ■ Commissaires enquêteurs Un décret du 4octobre concerne l'établissement de la liste d'aptitude aux fonctions de commissaire enquêteur. (Décret n°2011-1236 du 4octobre2011 modifiant les dispositions de la partie régle- m entaire du code de l'environnement rela- tives à l'établissement des listes d'aptitude aux fonctions de commissaire enquêteur, J.O. du 6 oct. p.16892). ■ Formation des professions juri- diques Un décret du 3octobre, qui entre en vigueur le 1 er janvier 2012, réglemente l'obligation de formation continue pour les professions judiciaires ou juridiques réglementées. Pour les huissiers, la durée de formation continue est fixée à 20heures au cours d'une année civile (ou 40heures sur 2 ans). Les notaires sont astreints à 30heures par an (ou 60heures sur 2 ans). Les greffiers des tribunaux de commerce, commissaires priseurs judiciaires et avocats aux conseils sont tenus d'une obligation de formation de 20heures (40heures sur 2 ans). (Décret n°2011-1230 du 3octobre2011 rela- tif à la formation professionnelle continue de certaines professions judiciaires ou juridiques réglementées, J.O. du 4 oct. 2011, p.16833) ■ Travaux près de réseaux publics Afin de prévenir les risques de dommages causés aux réseaux lors des travaux à proxi- mité des réseaux souterrains, le décret du 5octobre définit pour les maîtres d'ouvrage de nouvelles règles de déclara- tion préalable des travaux et, pour les exploitants de réseaux, de nouvelles règles d'information. L'article 1 er modifie l'article R 554-1 du code de l'environnement et précise la liste des travaux qui sont considérés comme sans impact sur les réseaux souterrains. Le code de l'environnement est complété par les articles R 554-19 et suivants régis- sant les travaux à proximité d'ouvrage. Le texte comporte les rubriques suivantes: - mesures à prendre lors de l'élaboration de projets de travaux: déclaration de pro- jet de travaux; - mesures à prendre préalablement à l'exécution des travaux: déclaration d'intention de commencement de travaux, marquage ou piquetage permettant de signaler le tracé de l'ouvrage; - mesures de prévention lors de travaux; - travaux urgents, renouvellement des déclarations; - relevés topographiques. Des amendes sont prévues par exemple lorsque le responsable du projet n'adresse pas à un exploitant la déclaration de pro- jets de travaux. Le texte entre en vigueur, suivant ses dis- positions entre le 1 er avril 2012 et le 30juin 2013. (Décret n°2011-1421 du 5octobre2011 rela- tif à l'exécution de travaux à proximité de certains ouvrages souterrains, aériens ou sub- aquatiques de transport ou de distribution, J.O. du 7 oct. 2011, p.16952) ■ Taxe de séjour La loi du 23juillet 2009 ayant créé un nou- veau classement en 5 étoiles des hôtels, le barème de la taxe de séjour a été modifié pour en tenir compte. Le décret du 6octobre insère dans ce barè- me la nouvelle échelle de classement des hébergements touristiques. (Décret n°2011-1248 du 6octobre2011 rela- tif aux barèmes de la taxe de séjour appli- cable aux hôtels de tourisme, aux résidences de tourisme, aux terrains de camping et de caravanage et aux villages de vacances clas- sés cinq étoiles, J.O. du 8 oct. p.17006). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € HT soit 611,58 € TTC (dont 2,1% de TVA) au lieu de 773 € HT, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 611,58 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 453 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 8 novembre 2011 (Paris, Porte Maillot). Le 11e Forum des projets urbains présentera 60 projets urbains. Innovapresse: Tél.: 0148240897. ✦ 17 novembre 2011 (Paris). La r éforme de l’urbanisme commercial . Une formation animée par Yves Pit- tard et Damien Dutrieux. LexisNexis. Tél.: 0821 200 700. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Des amendements adoptés par la commission des finances prévoient de modifier le régime fiscal des SIIC et de revenir sur la réforme de l’imposition des plus-values de particuliers. Critique du régime des SIIC Le rapport indique la motivation de la réfor- me (article additionnel après l’article 3) “Le I cet article additionnel vise à supprimer l’abattement de 40% sur les dividendes issus des bénéfices distribués par les sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC), bénéfices qui font par ailleurs l’objet d’une exonération d’impôt sur les sociétés. Cet abat- tement s’impute sur le calcul de l’impôt sur le revenu des bénéficiaires de ces produits, avant application du barème.”. Les SIIC ont pour objet l’acquisition ou la construction d’immeubles en vue de la loca- tion, ou la détention de participations dans des sociétés ayant le même objet. Le rapport porte une appréciation sévère sur le dispositif : “ Particulièrement complexe, coûteux, et ne répondant à aucun objectif d’intérêt général, ce dispositif revient en fait à subventionner les bénéfices réalisés par lesdites SIIC et leurs actionnaires personnes physiques: – il rend les premières quasiment transpa- rentes au regard de l’impôt sur les sociétés en leur permettant d’exonérer d’IS les bénéfices réalisés par elles au titre de leur activité princi- pale (loyers, plus-values de cession d’immeubles et revenus tirés de certaines par- ticipations), sous condition de distribution de tout ou partie desdits bénéfices à leurs asso- ciés (85% des produits de la location ou sous- location d’immeubles par exemple); – il permet aux seconds de bénéficier d’un abattement de 40% au titre de l’impôt sur le revenu pour les dividendes issus des résultats préalablement exonérés d’IS, les contribuables pouvant en outre opter pour le prélèvement forfaitaire libératoire à 19% (PFL prévu à l’article 117 quater du CGI).” Il est donc proposé de supprimer l’abattement et en complément que les titres de SIIC ne puissent plus être logés dans un PEA et béné- ficier à ce titre de l’exonération de l’impôt sur le revenu sur les dividendes distribués. Un régime transitoire serait proposé pour per- mettre, jusqu’au 1 er janvier 2013 aux titulaires de PEA de retirer leurs titres de SIIC du plan (sans que cela remette en cause le régime fis- cal du PEA) soit de le vendre dans leurs arbi- trages internes au PEA. Cet amendement (I-CF 103) a toutefois été retiré par le président de la commission, mais le suivant (I-45) a été voté. Jérôme Cahuzac explique que “les personnes physiques à qui les SIIC distribuent des divi- dendes bénéficient d’un abattement de 40% sur leur impôt sur le revenu, ce qui n’est en principe l’usage que lorsque la société distribu- trice est redevable de l’impôt sur les sociétés. Or les bénéfices distribués par les SIIC sont jus- tement exonérés de cet impôt. La disposition n’a donc aucune légitimité.” Le rapporteur général a a donné son accord et le texte a été adopté. Il prévoit également que les titres de SIIC seront exclus des PEA, avec un régime transitoire d’un an. Il en résulte que, à compter du 1 er janvier 2012, les dividendes des SIIC devraient être soumis à une fiscalisation normale. Plus-value des particuliers: nouveau cas d’exonération… La commission propose de revenir sur la réfor- me de l’imposition des plus-values des particu- liers, en créant un nouveau cas d’exonération; Il s‘agit “d’étendre l’exonération de la plus- value en cas de vente de la résidence principa- le à la première cession d’un logement lorsque le cédant n’est pas propriétaire de sa résidence principale.” Le rapport rappelle que cette exonération existait dans le régime en vigueur jusqu’à la réforme de 2004. L’entrée en vigueur de cette nouvelle exonéra- tion serait le 1 er février 2012, même date rete- nue pour l’entrée en vigueur de la réforme de la loi de finances rectificative pour 2011 du 19septembre 2011. Cette proposition émane de Michel Bouvard (I-CF-93) et du rapporteur général (I-46). Gilles Carrez explique que de jeunes ménages, commencent par acheter un bien “afin de se constituer un apport personnel substantiel, pour le moment venu, acquérir leur résidence principale. Cet amendement vise à faciliter ce parcours en exonérant les plus-values réalisées lors de la première cession d’un bien immobi- lier lorsqu’on n’est pas propriétaire de sa rési- dence principale.” L’exonération n’est accordée qu’une fois et ne doit pas intervenir dans les deux ans de celle de la résidence principale. Il ajoute que la mesure serait favorable à la mobilité professionnelle. L’amendement de Michel Bouvard a été retiré au profit de celui du rapporteur (I-46) qui a été adopté. … gagé par une modification de la taxation des parts de sociétés à pré- pondérance immobilière Le financement de la mesure (150millions) devrait être assuré par un durcissement du régime de calcul des droits d’enregistrement sur les SCI (300millions de recettes). La commission propose en conséquence de modifier le régime de calcul de l’assiette des droits d’enregistrement des cessions de partici- pations dans les personnes morales à prépon- dérance immobilière. L’assiette est constituée de la valeur nette des parts cédées, après déduction des emprunts contractés par la société à prépondérance immobilière. Pour éviter des systèmes d’optimisation fiscale, il est proposé de “ne déduire de la valeur bru- te des participations cédées que les dettes afférentes à l’acquisition des biens et droits immobiliers, à l’exclusion de tout autre élé- ment de passif.” Enfin, Nicolas Forissier a proposé (amende- ment I-CF 145) de prévoir un autre cas d’exonération de plus-value pour les ventes de terrains conclus avant le 19septembre 2011 mais qui ne pourront être suivie d’un acte authentique avant le 1 er février 2011, mais il n’a pas été suivi . ● L L O O I I D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S 2 2 0 0 1 1 2 2 18octobre2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine F F I I S S C C A A L L I I T T É É La commission des finances de l’Assemblée adopte des ajustements sur la fiscalité immobilière Le rapport de la commission des finances de l’Assemblée, mis en ligne le 14octobre prévoit des mesures d’ajustement de la fiscalité des SIIC et de la réforme des plus-values immobilières adoptée en septembre. Quelques chiffres : le taux de prélèvement obligatoire est en hausse: il était de 41,9% en 2010, de 42,9% en 2011 et, selon le projet de loi, il devrait atteindre 43,2% en 2012. Les droits de mutation devraient rapporter 9,3milliards d’euros en 2012, contre 8,3mil- liards cette année. Quant à l’ISF, son produit est en baisse d’un milliard: sa recette est esti- mé à 3milliards en 2012 alors qu’elle était prévue à 4 milliards selon la loi de finances initiale de 2011. Le budget du logement, qui était de 7,6 mil- liards d’euros dans la loi de finances 2011, est prévu, pour 2012 à 7,7 milliards.
