– 2 – Jurisprudence –
Baux d’habitation: Saisir la commission de conciliation plus de deux
mois avant l’échéance du bail / Nouvelle procédure de réévaluation
du loyer après trois ans / Le bailleur doit prouver la sous-évaluation
Droit de propriété: Construction sur le terrain d’autrui
Prescription acquisitive: Législation validée
Loi Hoguet: Une mission “d’accompagnement” ne relève pas de la
loi Hoguet
– 4 – Débats –
“L ’urbanité réussie” retoquée à l’Assemblée
Au fil du JO : Réforme des valeurs locatives
– 5 – Rencontre
Pour Jacqueline Faisant (BNP Paribas REIM), les SCPI conservent tous leurs atouts.
– 6 – Tableau des réponses ministérielles
– 7 – Nominations – Agenda
QPC : deux censures : droit de passage, installations classées
– 8 – Interview
Gilles Ricour de Bourgies (Président, FNAIM Paris): “Il faut une loi logement pour le Grand Paris”.
■ JUGÉ ■ > > Le bailleur qui a obtenu un accord pour une hausse de loyer étalée sur 6 ans peut, trois ans plus tard, engager une nouvelle procédure pour obtenir une autre hausse de loyer, à condition de prouver la sous-évalua- tion (Cass. Civ. 3 e , 12 oct. 2011, p.2). > > Le Conseil constitutionnel a censuré un article du code forestier qui institue une ser- vitude de passage de 6 mètres pour per- mettre l’exercice de la lutte contre l’incendie (lire p.7). > > Il a censuré le même jour certaines dispo- sitions du code de l’environnement relatives aux installations classées (p.7). > > Une mission d’accompagnement pour assister un investisseur du point de vue technique, administratif ou financier n’est pas une activité d’entremise et ne relève pas de la loi Hoguet, a jugé la cour d‘appel de Paris le 13octobre 2011 (p.3). ■ RÉPONDU ■ > > Le Gouvernement étudie l’opportunité d’édicter l’obligation d’une étude de sol préa- lable à la vente de terrains à bâtir (voir p.6). ■ PUBLIÉ ■ > > Le décret du 10octobre 2011 (p.5) fixant les sous-groupes et catégories de locaux professionnels est un pas dans la réforme des valeurs locatives de ces locaux. ■ NOMMÉE ■ > > Joël Fily est nommé directeur du cabinet du ministre de la ville, Maurice Leroy. ■ DÉCLARÉ ■ > > Gilles Ricour (Fnaim Paris) considère que la taxe sur les micro-logements est de la “poudre aux yeux” et ne répond pas au vrai problème qui est celui de la pénurie de logements (p.8). 24 clauses déclarées abusives dans les contrats de syndic A lors que le projet de loi relatif à la réforme de la loi Hoguet tarde à voir le jour, la commission des clauses abusives porte la question des rapports entre copropriétaires et syndics sur le devant de la scène. Cette commission a en effet publié le 17octobre une recommandation relative aux contrats de syndics. Elle fournit une liste de 24 clauses dont elle recommande l’élimination dans ces contrats. Le texte distingue les clauses rela- tives à la formation et la révocation du contrat de celles concer- nant le contenu et l’exécution du contrat. De nombreuses clauses concernent la rémunération du syndic. Certaines contreviennent à des dispositions légales ou réglemen- taires, par exemple celle prévoyant la rémunération pour une décla- ration de sinistre des parties communes qui relève d’une prestation de gestion courante, d’autres sont redondantes par rapport à des prestations particulières et permettent deux fois la rémunération d’une même prestation (exemple : suivi de procédure contentieuse et clôture de compte contentieux). D’autres encore prévoient la fac- turation au syndicat de prestations qui profitent aux seuls copro- priétaires bailleurs, comme la distinction des charges récupérables des charges non récupérables. Certaines clauses sont stigmatisées pour leur manque de clarté (par exemple : rémunération de la tenue d’assemblée par une vacation ou par un droit proportionnel par lot). Sont dénoncées les clauses qui laissent croire que le comp- te unique est le principe alors que la loi prévoit le contraire ou celles qui facturent l’ouverture du compte séparé qui doit relever des prestations courantes, ou encore une clause qui aboutit à scinder des prestations de gestion courante en plusieurs prestations afin de permettre une rémunération au titre des prestations particulières. La commission met encore d‘autres clauses à l’index: décider du pla- cement des fonds recueillis et de l’affectation des intérêts produits sans vote exprès de l’assemblée, mandater le syndic pour des pres- tations ne relevant pas des fonctions de syndic sans autorisation préalable de l’assemblée, laisser le consommateur dans l’ignorance du prix ou du mode de calcul du prix de certaines prestations, pré- senter le compte unique comme le seul compte permettant de bénéficier de la garantie financière ou encore, s’agissant de la durée du contrat, indiquer une durée qui ne correspond pas aux dates d’effet et d’échéance mentionnées dans le contrat. L’ARC a saisi l’UNIS et la FNAIM d’une demande pour que les adhérents de ces syndicats éliminent de leurs contrats les clauses ainsi déclarées abusives. A suivre. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 454 2 5OCTOBRE2011 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Saisir la commission de conciliation plus de deux mois avant l’échéance du bail / Nouvelle procédure de réévaluation du loyer après trois ans / Le bailleur doit prouver la sous-évaluation Droit de propriété : Construction sur le terrain d’autrui Prescription acquisitive : Législation validée Loi Hoguet : Une mission “d’accompagnement” ne relève pas de la loi Hoguet - 4 - Débats - “L’urbanité réussie” retoquée à l’Assemblée Au fil du JO: Réforme des valeurs locatives - 5 - Rencontre - Pour Jacqueline Faisant (BNP Paribas REIM) , les SCPI conservent tous leurs atouts. - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - QPC: deux censures: droit de passage, installations classées - 8 - Interview - Gilles Ricour de Bourgies (Président, FNAIM Paris): “Il faut une loi loge- ment pour le Grand Paris”. S O M M A I R E E D I T O R I A L 25octobre 2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N ▲ Baux d’habitation ■ Saisir la commission plus de 2 m ois avant l’échéance du bail (Cass. Civ. 3 e , 12 oct. 2011, n°1191, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-21216) Un bailleur avait adressé une offre de renouvellement avec hausse de loyer en res- pectant le délai de six mois avant le terme du bail. Mais, n’ayant pas d’accord du loca- taire, il n’avait saisi la commission de conci- liation que 6 jours avant l’échéance du bail. La commission avait jugé cette saisine irre- cevable, ce que contestait le bailleur. La cour d’appel lui avait donné tort au motif que la commission doit être saisie plus de deux mois avant l’expiration du bail, afin qu’elle dispose du délai de deux mois pour rendre sa décision et que le bailleur puisse saisir le tribunal avant l’expiration du bail. Cette solution est confirmée par la Cour de cassation: “Mais attendu que le juge ne peut être valablement saisi avant que la com- mission de conciliation ait donné son avis ou que le délai de deux mois qui lui est imparti à cette fin soit écoulé qu’ayant constaté que la bailleresse avait saisi la commission de conciliation des rap- ports locatifs du département du Var par courrier recommandé du 20février 2007, reçu le 22février 2007, soit six jours avant le terme du bail, et que la commission avait indiqué par courrier du 22février 2007 que le dossier était transmis tardivement et n’était pas recevable, la cour d’appel, qui a retenu, à bon droit, que cette commission n’avait pas rendu d’avis et n’avait pas été mise en mesure d’en donner un sur le litige dont elle était saisie, en a exactement déduit que l’action de la SCI n’avait pas res- pecté les dispositions légales impératives et était irrecevable ”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 17 c de la loi du 6juillet 1989 prévoit bien que le juge doit être saisi avant le terme du contrat. La commission doit être saisie en cas de désac- cord sur la proposition du bailleur ou “à défaut de réponse du locataire 4 mois avant le terme du contrat”. Il n’y a donc pas expressément de date limite pour saisir la commission. Mais celle-ci dispose de deux mois pour rendre son avis (art. 8 du décret du 19juillet 2001). La jurisprudence en déduit que, pour que la commission ait le temps nécessaire pour rendre son avis avant l’expiration du bail, il faut saisir la commission au moins deux mois avant l’expiration du bail. En conséquence, une saisine de la commis- sion moins de deux mois avant l’échéance est irrecevable. La Cour de cassation avait déjà jugé en ce sens (Civ. 3 e , 13 déc. 2006, B ull. III, n°249). En revanche, il est possible d’anticiper: la saisine de la commission peut intervenir plus de 4 mois avant l’échéance du bail (Civ. 3 e , 27 nov. 2002, bull. III, n°238). ■ Nouvelle procédure de réévalua- tion du loyer après 3 ans (Cass. Civ. 3 e , 12 oct. 2011, n°1188, FS-P+B, cassation, pourvoi n°10-20122) Une SCI avait engagé les formalités pour procéder à une réévaluation du loyer et elle avait obtenu devant la commission de conciliation un accord en 2003. La hausse devait être étalée sur 6 ans. Or en 2006, lors de l’échéance suivante, le bailleur avait à nouveau engagé la procé- dure de réévaluation du loyer. La cour d’appel avait jugé que le bailleur qui applique tous les ans l’augmentation de loyer par 1/6 e “ne peut pas sérieusement soutenir que ce loyer est manifestement sous-évalué sauf à mettre à néant l’accord des parties en novembre2003 et la sécurité des transactions”. Cette décision est cassée: “Vu les articles10, alinéa 1 er , 13 a et 17 c, ali- néas7 et8, de la loi du 6juillet 1989, ensemble l’article 1134 du code civil […] Attendu qu’en statuant ainsi [en rejetant la demande du bailleur], alors qu’au moment du renouvellement du bail d’une durée de trois ans, le loyer pouvait donner lieu à réévaluation s’il était manifestement sous-évalué, peu important qu’une pré- cédente réévaluation , appliquée par 1/6 e sur six ans suivant accord entre les parties constaté par la commission départementale de conciliation, fût en cours à cette date, la cour d’appel a violé les textes susvisés; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cette décision indique très clairement que, lorsque le locataire a accep- té une hausse de loyer étalée sur six ans, cela n’interdit pas au bailleur de considérer trois ans plus tard que le loyer est à nouveau sous-évalué et d’engager une nouvelle pro- cédure pour obtenir la réévaluation. La décision est donc favorable au bailleur. Il est vrai que la loi (art. 17 c al 8) prévoit un mécanisme d’application de la hausse de loyer sur 6 ans lorsqu’elle est supérieure à 10%, quand bien même le bail serait de trois ans. La conséquence logique est que le bailleur, trois ans plus tard, retrouve la facul- té d’engager une procédure de réévalua- tion. Il n’en reste pas moins qu’un accord sur une hausse sur 6 ans n’est pas très cohérent avec sa remise en cause trois ans plus tard… Cette décision devrait inciter les locataires à demander, lors de la négociation, un bail de 6 ans en contrepartie de la hausse. À À r r e e t t e e n n i i r r : : L’accord sur une hausse de loyer étalée sur 6 ans n’empêche pas une nou- velle réévaluation 3 ans plus tard. ■ Le bailleur doit prouver la sous- évaluation (Cass. Civ. 3 e , 12 oct. 2011, n°1189, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-21214) Dans une autre affaire de réévaluation (engagée par la même SCI que dans les deux affaires précédentes), la cour d’appel avait rejeté la demande du bailleur. la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant retenu, à bon droit, qu’il appartient au bailleur de rapporter la preuve que le loyer en cours est manifestement sous-évalué et relevé que les références de loyer retenues pour des résidences voisines, par l’expert Le Bivic sollicité par la bailleresse, en 2002 étaient d’une valeur égale à celle retenue pour le loyer des époux M.du fait de la première augmentation, que l’expert faisait état d’une augmentation des loyers à Hyères entre2002 et2007 de 23 % sans fournir d’éléments de référence, que les loyers visés par la SCI concernaient des résidences diffé- rentes quant au standing et aux équipe- ments et des loyers fixés récemment (2005/2006/2007), que le dernier rapport daté de septembre2009 fournissant des références de loyers pour des appartements loués d’une superficie inférieure à celle des lieux loués et pour une période d’appréciation différente, la cour d’appel, qui, sans être tenue d’apprécier la pertinen- ce de chacune des références produites par la bailleresse, en a souverainement déduit que la preuve d’une sous-évaluation mani- feste du loyer des époux M.n’était pas rap- portée, a […] légalement justifié sa déci- sion; Par ces motifs: rejette”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le bailleur invoquait les mêmes arguments que dans l’affaire précé- dente, mais la Cour de cassation ne se pro- nonce que sur les questions de preuve. Elle indique qu’il appartient au bailleur de prou- ver la sous-évaluation et confirme que les juges du fond apprécient souverainement les loyers de référence produits par les parties (Civ. 3 e , 29juin 1994, Bull. III, n°131). Notons aussi qu’une indication chiffrée d’expert pour apprécier l’évolution des loyers ne permet J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E pas de remplacer la production de références de loyer et qu’il importe de fournir des réfé- rences le plus proche possible du logement en question puisque sont ici rejetées des réfé- r ences sur des loyers de taille différente ou de standing différent. Droit de propriété ■ Construction sur le terrain d’autrui (Cass. Civ. 3 e , 12 oct. 2011, n°1197 FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°10-18175) Une personne avait acquis un terrain en Corse et y avait construit une maison. Or ce terrain s’était avéré la propriété d’autres personnes. Celles-ci avaient proposé d’indemniser le constructeur de l’augmentation de valeur du terrain. L’expert avait fixé à 154800 euros la valeur des matériaux et du prix de la main- d’œuvre nécessaire à la construction. Mais il avait par ailleurs estimé qu’en raison de l’architecture “plutôt sommaire” de la mai- son et du fait que la construction avait été édifiée sans permis de construire, il fallait plutôt appliquer pour principe une moins- value d’encombrement de 5% du prix du terrain, soit 145euros. En conséquence, la cour d’appel avait condamné le constructeur à rembourser au propriétaire une somme de 145euros. Cet- te décision est cassée au visa de l’article 555 du code civil: “Attendu que pour débouter M. F [constructeur] de sa demande, et le condamner à payer une certaine somme aux consorts N.[propriétaires] correspon- dant à la moins-value apportée à leur fonds par la construction y édifiée, l’arrêt retient que cette construction entraîne une moins- v alue d’encombrement; Qu’en statuant ainsi, alors que, lorsque le constructeur est de bonne foi, l’article 555 du code civil ne prévoit de remboursement qu’à la charge du propriétaire du fonds, la cour d’appel a violé le texte susvisé […]; Par ces motifs: casse”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : En cas de construction sur le sol d’autrui, l’article 555 du code civil pré- voit que le propriétaire a le droit d’en conserver la propriété ou d’obliger le tiers à les enlever. S’il choisit de les conserver, il doit rembourser au constructeur soit l’augmentation de valeur du fonds soit le coût des matériaux et le prix de la main- d’œuvre. Dans cette affaire, le propriétaire avait décidé de conserver la construction. Il res- tait à évaluer l’indemnité à verser au constructeur. Or le propriétaire considérait que le terrain avait subi une moins-value et avait convaincu la cour d’appel de condamner le constructeur à l’indemniser de la moins-value. Mais cette option n’est pas prévue par la loi et ne peut donc pas être exigée. Il y a en effet quelque incohé- rence pour le propriétaire à décider de conserver la construction - on suppose donc qu’elle présente un certain attrait - et soutenir qu’elle entraîne une moins-value sur le terrain. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Si le propriétaire a le choix entre indemniser celui qui a construit sur son ter- rain de la plus-value ou des frais de construction, il ne peut pas prétendre à être lui-même indemnisé d’une moins- value provoquée par cette construction. Loi Hoguet ■ Une mission “d’accompagnement” ne relève pas de la loi Hoguet (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 13 oct. 2011, n° 10/10122) Un investisseur avait conclu avec une socié- té une “convention d’accompagnement” pour être assisté dans l’acquisition de “cibles type Maison de retraite aux autres cibles sur une durée de 18 mois” et moyen- nant une rémunération de 200000 € par opération. La cour d’appel tranche la question de savoir si cette convention relevait de la loi Hoguet. L’investisseur soutenait qu’il s’agissait d’un mandat de recherche de bien immobilier ou de fonds de commerce rele- vant de la loi Hoguet. La cour d’appel émet un avis inverse: “ Considérant que la mission confiée à la société Falmouth ne s’apparente pas à un mandat de recherche de biens immobiliers ou de fonds de commerce; qu’en effet la convention dénommée par les parties d’accompagnement visait […] l’acquisition du fonds de commerce de la SARL Valé- rianes […] ce qui tend à démontrer que la société Falmouth n’était pas mandatée, dans le cadre de cette convention, pour rechercher des biens immobiliers que la société Auvence avait déjà trouvés, mais qu’elle devait […] faire bénéficier le man- dant de son expérience d’analyse financière et technique […] Qu’une telle mission de simple assis- tance dans les domaines technique, administratif ou financier dans le cadre d’une acquisition de biens immobiliers ou de fonds de commerce n’est pas une activité d’entremise en vue de l’achat ou de la vente d’immeubles et n’est donc pas soumise à la loi Hoguet […] que cette mission est d’ailleurs conforme à l’objet social de la société Falmouth”. La cour confirme donc le droit à commission de la société de conseil sous deux réserves : - elle sursoit à statuer sur le principe du droit à commission, car une autre procédure étant en cours pouvant conduire à l’annulation des ventes, cela pourrait affec- ter le droit à commission, - elle considère que la société de conseil “ n’a pas satisfait à son obligation de conseil et d’information en n’attirant pas l’attention de sa cliente sur les risques importants de l’opération projetée […] qu’elle aurait dû éclairer totalement son mandant pour permettre à ce dernier de mesurer véritablement les risques, ou lui conseiller de ne souscrire les ventes qu’en cas de caducité avérée des promesses de vente”. La cour conclut que la société de conseil a “fait perdre une chance sérieuse de ne pas signer les actes de vente contestés” par un concurrent et elle en déduit que le montant de la commission doit être réduit en pro- portion de la perte de la chance. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cette décision écarte donc la loi Hoguet car elle considère qu’il n’y avait pas entremise pour la recherche du bien à acquérir mais mission d‘assistance dans divers domaines (administratif, finan- cier et juridique). De même ce qui relève d’une étude de marché est exclu de la loi Hoguet (Civ. 1 e , 16juillet 1998, Bull. Civ. 1, n°244). 25octobre 2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • D D R R O O I I T T D D E E P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - L L O O I I H H O O G G U U E E T T ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Prescription acquisitive: législa- tion validée La Cour de cassation a refusé de trans- mettre au Conseil constitutionnel la ques- tion de la validité des articles2258 et2272 du code civil au motif que la question n’est pas sérieuse: elle ne consti- tue pas une limite au droit de propriété mais confère au possesseur, sous certaines conditions et par l’écoulement du temps un titre de propriété correspondant à la situation de fait qui n’a pas été contestée dans un certain délai: cette institution correspond à un motif d’intérêt géné- ral de sécurité publique , faisant corres- pondre le droit de propriété à une situa- tion de fait durable, caractérisée par une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. (Cass. Civ. 3 e , 12 oct. 2011, n°1304, FS-P+B, affaire n 11-40055) 25octobre 2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • D D É É B B A A T T S S B B R R È È V V E E S S ◆ Plus-values: une exonéra- tion adoptée… La FNAIM approuve l’adoption d’un amendement à l’Assemblée introdui- sant une exonération d’impôt en cas de cession d’une résidence secon- daire pour un contribuable non-pro- priétaire de sa résidence principa- le et encourage le Gouvernement à aller plus loin, par exemple en relevant le seuil d’exonération des cessions de moins de 15000€ à 75000€ (Communiqué du 20 oct. 2011). ◆ …un régime dérogatoire demandé Le SNAL demande une dérogation pour la taxation des terrains à bâtir pour éviter un obstacle à la mise sur le marché des terrains. (Commu- niqué du 19 oct. 2011). Le promoteur Marc Gedoux (Pierre Etoile) souligne que le système de dégressivité des abattements encou- rage à garder les biens deux fois plus longtemps et considère que l’effet pervers sera le gel des terrains et il en conclut que “le Gouvernement prépare une crise du logement pour2014 et2015”. (Communiqué du 19octobre 2011). ◆ Information sur les DPE en code-barres Le réseau de diagnostiqueurs indé- pendants, le Cercle des diagnosti- queurs, propose un code-barres à deux dimensions (QR Code) pour per- mettre au visiteur d’une agence immobilière d’accéder aux informa- tions du diagnostic de performance énergétique à partir d’une annonce en vitrine de l’agence ou d’une annonce presse. En scannant le code- barres avec son téléphone portable, le visiteur accède au contenu du DPE. ◆ Trames verte et bleue Nathalie Kosciusko-Morizet et Benoist Apparu ont installé le 18octobre le Comité national Trames verte et bleue. Ce comité de 50 membres, prévu par la loi Gre- nelle, est présidé par le député de la Somme, Jérôme Bignon. l’objectif des trames est de constituer des continuités écologiques. Elles seront mises en œuvre au niveau national, régional et local. Elles auront donc des traductions concrètes dans les documents d’urbanisme. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ❘ ❘ ◗ ◗ Allen&Overy (Jean-Dominique Casalta et Frédéric Moreau) a conseillé GE Real Estate lors de la cession d’un portefeuille de 22 immeubles de bureaux de 150000m 2 pour 340millions d’euros à Eurosic. L’acquéreur était conseillée par De Pardieu Brocas Maffei (Paul Talbour- det, Guillaume Rossignol). Acteurs ■ Réforme des valeurs locatives L'établissement des impôts locaux passe par la détermination de la valeur locative, dont la réforme a été engagée par l'article 34 de la loi du 29décembre 2010 (loi n°2010-1658). Cette valeur est fixée en fonction de l'état du marché locatif. Pour l'établissement de la valeur locative des locaux commerciaux ou professionnels, les propriétés doivent être classées en sous- groupes définis en fonction de leur nature et de leur destination. Dans un sous-groupe, les catégories dépendent de l'utilisation et des caractéristiques physiques des locaux. Un décret du 10 octobre établit dix sous-groupes, eux-mêmes subdivisés en plusieurs catégories (souvent 5). Voici la liste des sous-groupes: - magasins et lieux de vente, - bureaux et locaux divers assimilables, - lieux de dépôt ou de stockage et parcs de stationnement, - ateliers et autres locaux assimilables, - hôtels et locaux assimilables, - établissements de spectacles, de sports et de loisirs, - établissements d'enseignement et locaux assimilables, - cliniques et établissements du secteur sanitaire et social, - carrières et établissements industriels non évalués selon la méthode comptable, - établissements présentant des caractéris- tiques exceptionnelles. (Décret n°2011-1267 du 10octobre2011 fixant les sous-groupes et catégories de locaux professionnels en vue de l'évaluation de leur valeur locative, J.O. du 12 oct. 2012, p.17162). ■ Classement des meublés Répondant au sénateur Jean-Luc Fichet qui s’inquiétait des frais de la nouvelle procé- dure de classement des meublés, Frédéric Lefebvre indique que 3400 meublés ont été classés selon la nouvelle procédure et que le nombre d’organismes ayant la capacité de faire des visites de contrôle est passé de 24 début juin à 70 à ce jour. Une proposition de loi adoptée par la commission des affaires économique prévoit une adaptation de la procédure de classement pour la simplifier. Il serait prononcé directement par l’organisme qui fait la visite et les meublés bénéficieraient de leur classement jusqu’au terme de la validité de celui-ci, soit 5 ans. Ces dispositions seront précisées dans la loi de simplification du droit (JO Déb. Sénat, 12 oct. p.6578). ■ “L’urbanité réussie” retoquée Sandrine Mazetier et les députés socialistes ont défendu une proposition de loi “pour une urbanité réussie, de nuit comme de jour” le 6octobre. Il s’agit de promouvoir de bonnes pratiques et de donner aux maires des outils de régulation. Elle propose par exemple de renforcer les actions en cas d’encombrement du domaine public par des terrasses en permettant au maire de mettre en demeure la personne en infraction afin qu’elle place l’installation en conformité. Il est prévu un régime d’astreinte (JO AN Déb. 7 oct. p.6001). Le 2 e aspect du texte vise à favoriser les bonnes pratiques pour les activités noc- turnes. Patrick Ollier, ministre des relations avec le Parlement, reconnaît qu’il est délicat d’atteindre l’équilibre entre convivialité et lutte contre les nuisances sonores, mais il considère que les solutions apportées par la proposition de loi ne sont pas les bonnes. Par exemple, il juge suffisants les pouvoirs du maire et du préfet pour régir les autori- sations d’occupation temporaire de l’espace public. Il considère aussi inutile de changer la règle des autorisations d’ouverture de nuit pour lesquelles la capacité d’appréciation du préfet est nécessaire. Le vote sur l’ensemble des articles a été réservé, mais signalons toutefois la proposi- tion d’un amendement de Sandrine Maze- tier (n°7) tendant à imposer un diagnostic bruit pour l’information des acquéreurs et des locataires de logement. Un amende- ment analogue avait été examiné sans suc- c ès dans le cadre du projet de loi sur la consommation. Elle demande un rapport au Gouvernement sur les moyens d’informer les futurs habitants d’un logement de l’exposition au bruit de ce logement. Le ministre a estimé cette demande inutile (p.6022). La proposition de loi a été rejetée en bloc le 11octobre. ◆ Nouveau président à la Fédéra- tion des EPL Jean-Léonce Dupont, sénateur, a été élu président de la Fédération des Entreprises publiques locales. Pré- sident (Nouveau Centre) du conseil général du Calvados, Jean-Léonce Dupont succède à Martial Passi. Dans une conjoncture morose, Jacqueline, présidente du directoire de BNP Paribas Real Estate Investment Management, affiche un optimisme éclatant! Dressant le panorama des SCPI en cette fin octobre, elle observe en effet que le marché immobilier, tant d’entreprise que de logement, est dynamique. Investisse- ments soutenus en immobilier d’entreprise, taux de rendements stables à moins de 5% pour des bureaux prime, construction de 100000 logements environ en 2011 soit une production en phase avec la demande de logements privés, rende- ment aux environs de 4,3 ou 4,5%… Reforme des plus-values Question d’actualité: quelle est l’incidence de la réforme des plus-values sur le marché? Jacqueline Faisant indique que les pou- voirs publics considèrent que l’immobilier n’étant pas délocalisable, il est possible de le taxer davantage. Les vendeurs, con- trairement à ce que certains avaient pronostiqué, ne se précipitent pas pour vendre. Un effet de la réforme paraît toutefois plus certain: les institutionnels vont être moins tentés de recycler leurs logements. Sur la question des plus-val- ues, deux sujets restent à l’étude et sont donc susceptibles d’évoluer dans le cadre de la loi de finances pour 2012: d’une part la taxation de la plus-value pourrait faire l’objet d’un report de date d’entrée en vigueur lorsqu’elle concerne des ter- rains à bâtir, d’autre part l’exonération de plus-value pour les cessions de moins de 15000 € pourrait être aménagée. La prochaine modification du régime Scel- lier, dont la réduction d’impôt va passer de 22% à 14%, pourrait, selon Jacqueline Faisant, avoir un impact sur la construc- tion. Mais, d’ici la fin 2011, elle a au con- traire pour effet de provoquer une accélération des investissements, avant la baisse de l’avantage fiscal. Mais pour mettre au point de nouveaux produits, il est certain que les profession- nels doivent trouver des solutions inno- vantes… hors aide fiscale. Prolongation du régime SIIC? Quant au régime SIIC, qui expire fin 2011, Jacqueline Faisant rappelle qu'il a été déjà prolongé trois fois et affirme résolument qu’il ne sera pas prolongé. Toutefois, deux exceptions sont envisagées. Jacqueline Faisant est confiante pour l’une mais très sceptique pour l’autre. La première consis- terait à admettre une prorogation du régime pour le cas des bureaux vendus à des investisseurs qui s’engageraient à les transformer en logements. L’autre viserait la vente de bâtiments obsolètes vendus à des investisseurs qui s’engageraient à les mettre aux normes BBC. Jaqueline Faisant ne croit pas à la création de cette dérogation, car les pou- voirs publics ne veulent pas financer l’amélioration patrimoniale. S’agissant du Grenelle, la loi a fixé un objectif de réduction de 38% de la con- sommation d’énergie primaire des bâti- ments. Jacqueline Faisant souligne que l’objectif est difficile à calculer mais qu’il s’en déduit une certitude: il va falloir engager des travaux. L’équipe de gestion de BNP Paribas réflé- chit donc à l’obsolescence des bâtiments même si la consommation électricité d’un bâtiment représente un enjeu financier très limité: quelques euros par m 2 , qui ne justifie pas en soi d’engager des travaux. Jacqueline Faisant considère que les pro- fessionnels sont parfaitement outillés pour réussir l’amélioration de la performance des bâtiments, en se fondant par exemple sur l’expérience réussie d’éradication de l’amiante dans les immeubles. Les SCPI possèdent aussi, il est vrai, des immeubles obsolètes. Ainsi pour les SCPI de BNP Paribas REIM, 80% des immeubles sont antérieurs à 1980 et Jacqueline Faisant concède qu’ils ne sont pas tous 25octobre 2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • J J A A C C Q Q U U E E L L I I N N E E F F A A I I S S A A N N T T , , B B N N P P P P A A R R I I B B A A S S R R E E I I M M R R E E N N C C O O N N T T R R E E Pour Jacqueline Faisant, les SCPI conservent tous leurs atouts. classés monuments historiques! Faut-il alors investir en SCPI? Jacqueline Faisant reste persuadée de l’intérêt de ce mode de placement qui répond aux b esoins du marché dans la durée et offre un rendement de 4 à 5%. D’ailleurs le marché secondaire est stable, la détention des parts étant en moyenne de 31 ans. Les acquéreurs sont principale- ment en recherche d’un complément de retraite et donc attirés par des produits de rendement. Même si la SCPI, reconnaît Jacqueline Faisant reste un produit à risque, il amortit les cycles et est basé sur l’économie réelle. Instrument de diversification de patri- moine qui a résisté aux crises, c’est un pro- duit de long terme. Quid de l’échéance de transforma- tion en SPPICAV? Jacqueline Faisant indique que les SCPI ont jusqu’au mois d’avril 2012 pour décider si elles se transforment en SPPICAV ou en FPI ce qui suppose une décision en assemblée en janvier. Mais la plupart des porteurs de parts ne sont pas favorables à une transformation en SPPICAV, option qui comporte encore des inconnues et qui modifie plus radicale- ment le régime fiscal du placement (régime des valeurs mobilières et non plus des revenus fonciers). Quant au régime du FPI (qui permet de conserver le régime du revenu foncier), Jacqueline Faisant indique que ce mode de transformation de la SCPI reste à l’étude. Conseils pour investir en Scellier Investir en SCPI permet évidemment à l’épargnant de faire reposer sur la société à laquelle il s’adresse le choix des critères de recherche de bons placements. Jacqueline Faisant indique par exemple qu’il faut veiller à ce que la caractéristique BBC soit bien respectée, pas seulement pour l’immeuble, mais pour chacun des logements. Le respect de la performance BBC ne relevant pas de la garantie décennale, il faut veiller dans le contrat de vente, à ce que son respect soit intégré aux exigences contractuelles. Quels projets pour 2012? Selon Jacqueline Faisant, le groupe prévoit de poursuivre le développement de la SCPI de rendement, Accimmo Pierre mais envis- age également de créer une nouvelle SCPI Scellier, réfléchit à la création d’autres pro- duits de logements, à définir, et de rouvrir des SCPI actuellement fermées. Des fusions de SCPI pourraient également être opérées, ce qui permet de faciliter leur gestion. ● Il ne faut pas actuellement attendre des pouvoirs publics une aide fiscale pour doper l’investissement en immobilier. Mais cela n’affecte pas pour autant les atouts du placement SCPI. Etat des lieux avec la présidente du directoire de BNP Paribas REIM. Chiffres clés de BNP Paribas REIM - 4milliards d’euros d’actifs gérés au 30juin2011 - 23 SCPI en immobilier d’entreprise et d’habitation, dont Accimmo Pierre (SCPI de rendement à capital variable) et Pierre Avenir 3, (SCPI Scellier à capital fixe, clô- ture le 31 déc. 2011) - 743 immeubles 1,4million de m 2 d’immobilier d’entreprise - 188millions d’ € collectés au 1 er semestre 2011 (19,6% du marché) - 4 OPCI RFA 25octobre 2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références ( J.O. Questions) Nom du p arlementaire Thème M inistre concerné Réponse Observations 4 oct. 2011 AN, p.10564 n°117416 Jacques Lamblin UMP, Meurthe-et- Moselle Pratiques des agences immobilières Commerce, PME L'immobilier est un axe prioritaire de la DGCCRF. Elle reçoit en moyenne 5000 plaintes par an depuis 2006. Plus de 10000 actions de contrôle ont été conduites en 2010 dans le secteur immobilier. Le Gouvernement envisage d'améliorer l'information sur les prix des prestations immobilières fixées par l'arrêté du 29juin 1990. Cela permettra de clarifier certains points sur l'affichage des prix et des charges locatives. Selon le député, 30% des agences exigent des documents interdits. 4 oct. 2011 AN p.10580 n°93934 Jean-Marc Nesme, UMP, Saône-et- Loire Ordures ménagères Hausse du coût de col- lecte Ecologie La taxe d'enlèvement des ordures ménagères a atteint 5,39milliards d'euros en 2009, en hausse de 7,1% par rapport à 2008. Le Grenelle de l'environnement exige une hausse du taux de recyclage des déchets. Mais l'ADEME aide au financement des installations de recyclage. L'aide devrait atteindre 100 millions d'euros en 2011. Il a aussi été décidé de renforcer les objectifs des filières de responsabilité élargie des producteurs pour faire sup- porter le coût de traitement des déchets par le producteur initial. 4 oct. 2011 AN p.10583 n°108665 Christophe Guil- loteau, UMP, Rhône Vente de terrains à bâti Etude de sol Ecologie Depuis 2008, le ministère anime un groupe de travail pour proposer des solutions de prévention de la sinistralité liée au retrait-gonflement des argiles en maison individuelle. La réalisation d'une étude de sol systématique lors de la vente du terrain ou de la définition du projet de construction est une piste à l'étude. Mais l'étude n'est efficace que si elle est suivie de l'adoption de dispositions con- structives. Le ministère a confié à l'Institut français des sciences et technologies des transports, de l'aménagement et des réseaux le pilotage du projet d'analyse pour livrer des dispositions constructives en maisons individuelles. 4 oct. 2011 AN p.10585 n°113257 Damien Meslot, UMP, Territoire- de-Belfort Accessibilité des com- merces Ecologie L'arrêté du 21mars 2007 a pris en compte la réalité des établissements existants notamment en cas d'éléments existants tels que murs, poteaux… Il est possible, en cas de travaux sur immeubles existants, de demander une dérogation à l'obligation d'accessibilité. La réponse ajoute que le préfet peut aussi accorder une dérogation liée à des contraintes de conservation du patri- moine architectural. 4 oct. 2011 AN p.10587 n°116713 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Annulation du permis de construire Ecologie Lorsque le permis est annulé par le juge, l'administration demeure saisie de la demande de permis. Mais cette demande ne peut faire l'objet d'une nouvelle instruction qu'après confirmation de la demande par l'intéressé. Il en va différem- ment si le juge n'annule que la clause financière du permis. L'autorité administra- tive doit alors compléter le permis par une nouvelle décision indiquant le montant de la nouvelle participation. Dans ce cas, l'intéressé n'intervient pas. 4 oct. 2011 AN p.10616 n°109915 Marie-Lou Marcel, SRC, Aveyron Mise aux normes des ascenseurs Logement L'enquête réalisée par le ministère en 2010 a montré que les travaux de la 2 e tranche étaient réalisés à plus de 50% fin 2010 et que le rythme des deux dernières années était compatible avec la date limite du 3juillet 2013. Le report de cette date n'est donc pas justifié . Un nouveau bilan des travaux est envisagé pour 2012. 11 oct. 2011 AN p.10810 n°115607 William Dumas, SRC, Gard Multipropriété Economie Un bilan de la loi du 22juillet 2009 qui a réformé la multipropriété est en cours par le biais d'une enquête de la DGCCRF. Pour remédier aux difficultés qui sub- sistent, le Gouvernement travaille à un projet de loi portant réforme des activ- ités de gestion immobilière. Il améliorera l'information des copropriétaires sur la gestion du compte de copropriété. Le syndicat pourra obtenir une informa- tion plus complète sur la situation comptable de la copropriété. L'amélioration de l'information permettra une maîtrise plus performante des charges. 11 oct. 2011 AN p.10862 n°108666 Jean-Louis Gag- naire, SRC, Loire Fiabilité des diagnostics de performance énergé- tique Ecologie Les axes d'amélioration du DPE sont les suivants : 1 Transparence accrue (feuille supplémentaire au DPE), 2 Méthode de calcul affinée, 3 Base de données de DPE en ligne, 4 Montée en compétence des diagnostiqueurs, 5 Contrôle plus efficace: une opération de contrôle et d'information sur l'affichage du DPE dans les annonces immobilières sera lancée par la DGCCRF. 11 oct. 2011 AN p.10864 n°110977 Jean-Claude Bouchet, UMP, Vaucluse Majoration de COS pour logements sociaux Logement L'article L 127-1 du code de l'environnement autorise le conseil municipal à majorer le COS pour les programmes comportant des logements locatifs so- ciaux ou les règles relatives au gabarit, à la hauteur et à l'emprise au sol. Le législateur a entendu couvrir ainsi toutes les situations possibles et non de permettre la majoration de COS à l'exclusion des autres règles. Il faut toutefois que le volume constructible ne soit pas majoré de plus de 50%. 11 oct. 2011 AN p.10922 n°85410 Eric Raoult, UMP, Seine-Saint- Denis Géographie de la poli- tique de la ville Ville L'enchevêtrement des périmètres des quartiers aidés pose un problème de lisibilité. Il faut améliorer la lisibilité de cette géographie, renforcer son efficacité. Les contrats urbains de cohésion sociale (CUCS) ont été prolongés jusqu'en 2014. Cette prolongation est mise à profit pour réfléchir aux modalités de contractualisation qui succéderont aux CUCS. Compte tenu de cette prolongation, le Gouvernement a décidé de conserver la géographie de la politique de la ville jusqu'en 2014. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 25octobre 2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Ville : Réorganisation au cabinet de Maurice Leroy : Joël Fily est nommé d irecteur du cabinet et Laurent Hottiaux (précédemment directeur du cabinet) est nommé conseiller auprès du ministre. Mohamed Bida (précédemment chef de cabinet) devient directeur adjoint du cabi- net et Catherine Ostin est nommée chef de cabinet, conseillère chargée des rela- tions internationales du Grand Paris. (Arrê- té du 11octobre2011, J.O. du 15 oct. @). Administration centrale ✓ Hélène Pelosse est nommée inspecteur général des finances. (Décret du 10octobre2011, J.O. du 12 oct. @). Préfets Danièle Polve-Montmasson est nommée préfète de la Charente et Cécile Pozzo di Borgo, préfète de l'Aveyron. (Décrets du 14octobre2011, J.O. du 15, @). ■ QPC: deux censures Le Conseil constitutionnel a rendu deux nouvelles décisions de censure, l’une sur le fondement du droit de propriété, l’autre sur le droit à l’information du public à pro- pos des questions d’environnement. ➠ Droit de passage incendie censuré L'article L 321-5-1 du code forestier a créé (loi du 9juillet 2001) dans les massifs fores- tiers une servitude de passage et d'aménagement au profit de l'Etat pour assurer la continuité des voies de défense contre l'incendie et la protection et la sur- veillance des forêts. Le Conseil constitutionnel reconnaît que c ette servitude a pour objet la poursuite d'un but d'intérêt général mais il a censuré cette disposition comme contraire au droit de propriété car elle n'a prévu de procédu- re d'enquête publique que pour les seuls cas où la servitude doit être supérieure à 6 mètres de large, ce qui ne permet pas aux propriétaires, dans le cas inverse, de faire valoir leurs observations. Il est toutefois laissé au législateur un délai, jusqu'au 1 er janvier 2013, pour mettre fin à l'inconstitutionnalité. (Décision n°2011-182 QPC du 14octobre2011, J.O. du 15octobre, p.17466). ➠ Installations classées Le code de l'environnement prévoit que les installations qui sont définies dans la nomenclature des installations classées sont soumises à autorisation, enregistre- ment ou déclaration. Les projets de décret de nomenclature concernant les installations enregistrées font l'objet d'une publication avant transmission pour avis au Conseil supérieur des installations clas- sées (art. L 511-2 al. 2). Le régime intermédiaire d'enregistrement est justifié par la considération qu'il suffit que l'installation réponde aux prescrip- tions générales édictées par le ministre de l'environnement pour prévenir les dangers des installations. Ces projets de prescriptions générales font également l'objet de publication avant leur transmission au Conseil supérieur des installations classées (art. L 512-7 III). L'association France Nature Environne- ment a engagé un recours sur la validité de ces deux dispositions en invoquant l'article 7 de la Charte de l'environnement qui prévoit le droit pour toute personne à disposer des informations relatives à l'environnement. Le Conseil constitutionnel a admis que les projets de décret de nomenclature et les pro- jets de prescriptions générales pour les instal- lations enregistrées font l'objet de publica- tion mais que l'article L 511-2 ne prévoit pas la publication du projet de décret de nomenclature pour les installations autorisées ou déclarées . La loi ne prévoit pas non plus la mise en œuvre du principe de participation du public à l'élaboration des décisions publiques en cause. Les deux dispositions (art. L 511-2 al. 2 et L 512-7 III sont donc déclarées contraires à la Constitution), mais en raison des consé- quences pratiques de cette abrogation, elle est reportée au 1 er janvier 2013. (Décision n°2011-183 QPC du 14octobre2011, J.O. du 15 oct. p.17466). ■ EIRL: déclaration de patrimoine Les entrepreneurs individuels sont autori- sés par l'article L 526-6 du code de com- merce à affecter une partie séparée de leur patrimoine personnel à leur activité professionnelle. Ce régime de l'entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) suppose de déposer une déclaration d'affectation du patrimoine. Chaque année, l'entrepreneur qui relève du régime fiscal de la micro-entreprise doit faire une actualisation de cette déclaration (art. R 526-10-1). Un arrêté fixe le modèle type de cette déclaration d'actualisation. (Arrêté du 28septembre2011 relatif à l'entrepreneur individuel à responsabilité limitée, J.O. du 12 oct. p.17154). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € HT soit 611,58 € TTC (dont 2,1% de TVA) au lieu de 773 € HT, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 611,58 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 454 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 17 novembre 2011 (Paris 8 e ). Le 8 e Forum de l’OPCI sera consacré au thème “ OPCI: les conditions du suc- cès sont-elles réunies?” Tél. IPD: 0158053690 www.ipd.fr ✦ 1 0 n ovembre 2011 à Paris (12 e ) : l’ANAH lance le “ Forum des poli- tiques de l’habitat privé ”. Son président, Dominique Braye, présen- tera cet “espace de partenariat pour un nouvellement des politiques de l’habitat”. www.anah. fr A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 25octobre 2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • G G I I L L L L E E S S R R I I C C O O U U R R D D E E B B O O U U R R G G I I E E S S , , F F N N A A I I M M P P A A R R I I S S JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine I I N N T T E E R R V V I I E E W W Gilles Ricour: “Il faut une loi logement pour le Grand Paris” Le Président de la chambre FNAIM Paris demande une loi sur le logement en Ile-de- France pour compléter le volet transport de la loi sur le Grand Paris. Il critique vertement la politique fiscale du Gouvernement qui sanctionne les bailleurs et perturbe le marché. >Quel message avez-vous délivré à l’assemblée générale de votre chambre ce 5octobre? GillesRicour : “Le logement est devenu la vache à lait de l’immobilier. Or, si le loge- ment coûte 46 milliards d’euros au budget de l’Etat, on oublie que l’immobilier assure 20 % du PIB, et représente avec ses 343mil- liards d’Euros, le premier poste en valeur ajoutée du pays. Il y a plus de 15 taxes sur le logement, des sommes énormes sont prélevées, sans qu’on en connaisse précisément l’utilisation. Par exemple, comment sont utilisés les 700millions d’euros de droits de mutation qui ont été perçus à Paris en 2010, et le milliard d’euros prévu en 2011? Le jeu de stop-and-go fiscal opéré sans aucune concertation bouleverse le fragile équilibre du marché du logement. Quant à la réforme des plus-values, il s’agit d’une erreur politique fondamentale. Elle est contre-productive et fait déjà des dégâts. En principe, elle doit rapporter 2 milliards d’euros mais elle va avoir un effet de report des mises en vente et ne procurera pas la recette escomptée. Surtout, cette mesure stigmatise le bailleur privé. Arrê- tons d’opposer bailleur et locataire. Il faut avoir une approche globale, à long terme, de la politique du logement.” >Que pensez-vous de la nouvelle taxe sur les micro-logements? G.R. : “Cette taxe qui vise les logements de moins de 13 m² loués à plus de 40 € le m² est ridicule. C’est de la poudre aux yeux. J’ai recensé récemment sur un grand site marchand le nombre de logements concer- nés. Il y en avait 137. On va donc mettre en place une taxe pour 137 logements! Le Gouvernement tire à côté de la cible. Le problème est celui de la sous-production de logements destinés aux étudiants. Le risque est que cela provoque un retrait d’offre du logement privé. Or la pénurie de logement est le vrai problème. Il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande, mais il n’existe pas de spécula- tion. S’il est vrai que la hausse des prix a été très forte ces dernières années, il faut rappeler qu’entre 1991 et 1997, la baisse des prix à Paris a été de 60 % et que le mar- ché de l’immobilier est cyclique. De plus 80 % des avoirs immobiliers concernent la résidence principale. Le pro- blème n’est donc pas la spéculation mais le manque de foncier.” >Vous soutenez le projet du Grand Paris? G.R. : “Le Grand Paris c’est la solution pour régler le problème de la pénurie de logement et les professionnels le soutien- nent. Mais il faut libérer du foncier. Or la loi sur le Grand Paris est en réalité une loi sur le transport; il faut donc maintenant une loi sur le logement notamment pour organiser l’aménagement et la construc- tion autour des gares. Une loi est nécessai- re car il faut inscrire le projet dans un acte politique. On n’a pas suffisamment modélisé les mouvements de population induits par la création des nouvelles infrastructures. Il faut donner davantage de responsabilité au comité régional de l’habitat et accorder à l’Etat un rôle fort sur les intercommuna- lités. Les contrats de développement terri- torial (17 sont en cours de signature) sont un bon outil mais il faut contraindre les communes qui ne veulent pas construire et qui s’opposent à la densification.” >Où en est le projet de réforme de la loi Hoguet? G.R. : “Les professionnels sont des régula- teurs du marché mais leur profession est caricaturée. Nos adhérents connaissent la réalité du marché et ils assument de lourdes tâches pour une rémunération souvent trop faible. Des honoraires men- suels de 40 € HT pour gérer un bien loué à 700 € d’une valeur vénale de 200000€, ou pour un syndic, une rémunération moyen- ne de 140 € HT par an et par lot de copro- priété, cela n’a véritablement rien d’excessif! La FNAIM et l’UNIS ont propo- sé la création d’un Conseil supérieur des professions immobilières, et plus large- ment une réorganisation des conditions d’accès, de la formation et l’instauration d’un code d’éthique pour toute notre pro- fession. Nous attendons maintenant que notre projet soit soumis au vote des dépu- tés et sénateurs.” >Le projet de loi sur la consommation en cours de discussion comporte des élé- ments de réforme… G.R. : “Les amendements prévus dans ce projet de loi sont partiaux et comportent un risque pour l’équilibre du contrat. C’est le cas notamment pour l’amendement concernant la suppression de la clause pénale dans les mandats exclusifs.” >Que proposez-vous pour les rapports locatifs? G.R. : “La loi sur les rapports locatifs était équilibrée en 1989 mais elle a été déséquili- brée depuis, au détriment du bailleur. Nous proposons un statut du bailleur pri- vé. L’idée est de proposer sans coût sup- plémentaire pour le budget de l’Etat, une rentabilité meilleure au bailleur qui prati- querait un loyer inférieur à celui du mar- ché. Actuellement, le bailleur qui consent un loyer intermédiaire ou social a une ren- tabilité inférieure au taux de 2 % qu’il peut obtenir avec un loyer de marché, rentabili- té déjà faible au regard du rôle social que jouent les bailleurs privés. Le bailleur devrait obtenir une déduction sur ses revenus fonciers de 60 % pour un loyer intermédiaire au lieu de 30 %. S’il consent un loyer très social, il devrait béné- ficier d’une exonération de ses revenus fonciers. Ces dispositions permettraient à l’Etat de diminuer le montant de l’aide aux locataires qui verraient en contrepartie leurs loyers baissés.” >Comment réagissez-vous à la loi sur la consommation en cours de discussion? G.R. : “Dans les rapports locatifs, le projet instaure des sanctions en cas de retard dans la restitution du dépôt de garantie de 10 % par mois de retard. Or, il est souvent nécessaire au bailleur ou son mandataire d’attendre la régularisation des comptes de copropriété pour établir les comptes défini- tifs. Une nouvelle fois, les pouvoirs publics se passent trop souvent de l’expérience des acteurs de terrain que nous sommes et pro- posent des projets de loi impossibles à mettre en application” . ● ●
