2 – Jurisprudence
Crédit-bail : Le sous-locataire peut acquérir, sauf clause contraire
Application stricte de la clause résolutoire
Droit de préemption des commerces : La conclusion d’un bail n’est pas soumise au droit de préemption, sauf si elle est fictive
Urbanisme commercial : Un projet annulé pour incompatibilité du POS avec la charte du parc naturel régional
Urbanisme : Exceptions bien encadrées aux règles du POS
Obligation de notification des recours
Tramway de Toulouse : suffisance de l’étude d’impact
Affichage du permis : mentionner la hauteur de la construction
scalité : Impôts locaux : évaluation par comparaison
Abus de droit : prouver le but économique, et pas seulement fiscal de l’opération
Copropriété : Calcul du délai de convocation des copropriétaires en cas de réexpédition du courrier
6 – Tableau des réponses ministérielles
7 – Nominations – Au fil du JO
8 – Actualité
Calcul des valeurs locatives
Réglementation thermique : attestation de prise en compte
Document clé pour l’investisseur en OPCI
■ JUGÉ ■ > > Une cession de bail commercial relève du droit de préemption des communes, mais non la conclusion d’un bail, sauf dissimula- tion, a jugé la cour d’appel de Paris (p.2). > > La convocation d’un copropriétaire à une assemblée est valablement faite à l’adresse fournie par le copropriétaire, même si, du fait d’un ordre de réexpédition du courrier, elle parvient à temps à la poste mais hors délai à son destinataire (p.5). > > Dans un contrat de crédit-bail, le sous- locataire du preneur peut acquérir le bien, sauf clause contraire (p.2). ■ RÉPONDU ■ Deux projets de décrets sont en préparation. > > Un décret doit modifier le décret de 1967 pour autoriser la convocation des coproprié- taires et l’envoi de procès-verbaux d’assemblée par voie électronique sécuri- sée. > > Un décret doit limiter le financement des travaux de fouille archéologique par le Fonds national d’archéologie préventive dans le cadre de lotissements ou de ZAC. (Voir p.6) ■ PUBLIÉ ■ > > Les modalités d’établissement de l’attestation de prise en compte de la régle- mentation thermique ont été précisées par un arrêté du 11octobre (p.8). > > La rédaction d’un document clé pour l’investisseur est évoquée par un règlement général de l’AMF homologué par arrêté (voir p.8). ■ NOMMÉ ■ > > Thomas Maurice est nommé directeur de cabinet de Frédéric Lefebvre. Le parc naturel fait obstacle à l’ensemble commercial V oici quelques idées à retenir de notre sélection hebdomadaire de jurisprudence. Dans le domaine de l’urbanisme commercial, un arrêt du Conseil d’Etat prononce l’annulation d’un permis de construire un ensemble commercial dans une commune de l’Oise (p.3). L’intérêt de cette décision est de s’appuyer sur la charte du parc natu- rel régional. Le juge des référés avait relevé des différences importantes entre cette charte et les dispositions du plan d’occupation des sols de la commune concernant l’urbanisation du secteur concerné. Cette diffé- rence justifie le doute sérieux sur la légalité du permis de construire et donc sa suspension. Cette décision montre donc la faculté pour un requérant d’obtenir l’annulation d’un permis de construire sur le fon- dement des dispositions de la charte d’un parc naturel. C’est la jurisprudence judiciaire qui s’est prononcée sur une application du droit de préemption des communes sur les commerces. La cour d’appel de Paris a refusé de prononcer l’annulation d’un bail com- mercial poursuivie par la commune de Neuilly Plaisance au motif que son droit de préemption aurait été éludé. La commune estimait que le bail dissimulait en réalité une cession de bail. L’arrêt, qui confirme à cette occasion que le droit de préemption ne s’applique pas pour la conclusion d’un bail, considère que la preuve de cette dissimulation n’était pas rapportée (p.2). La Cour de cassation fournit une précision sur le calcul du délai de convocation des copropriétaires lorsque le copropriétaire a donné à la poste un ordre de réexpédition de son courrier. Si la lettre recomman- dée qui contient la convocation arrive à l’adresse de réexpédition après le délai, la convocation est néanmoins valable si le courrier a été présenté à la poste dans le délai. Cette solution est heureuse car elle évite au syndic d’être tributaire d’un ordre de réexpédition émanant d’un copropriétaire, dont il n’est pas forcément informé. En matière fiscale, nous avons retenu deux arrêts du Conseil d’Etat qui traitent de la question de l’abus de droit (lire page5). Il résulte de ces affaires, éclairées par la saisine du comité consultatif de la répression des abus de droit, que le contribuable ne peut pas se fonder sur une interprétation littérale d’un texte de loi pour utiliser la méthode qui lui est le plus favorable si elle est inspirée d’une motivation purement fiscale. Si le montage ne repose sur aucune réalité économique mais est justifié uniquement par la volonté d’éluder l’impôt, il n’est donc pas opposable à l’administration. En conséquence, il revient au contri- buable de choisir un montage qui présente des modalités fiscales les moins pénalisantes possibles mais à condition de pouvoir le justifier également par une opération qui s’inscrit dans le cadre d’une activité économique. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 455 2 NOVEMBRE 2011 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Crédit-bail : Le sous-locataire peut acquérir, sauf clause contraire / Application stricte de la clause résolutoire Droit de préemption des commerces : La conclusion d’un bail n’est pas soumise au droit de préemption, sauf si elle est fictive Urbanisme commercial : Un projet annulé pour incompatibilité du POS avec la charte du parc naturel régional Urbanisme : Exceptions bien encadrées aux règles du POS / Obligation de notification des recours / Tramway de Toulouse: suffisance de l’étude d’impact / Affichage du permis: mentionner la hauteur de la construction Fiscalité : Impôts locaux: évaluation par comparaison / Abus de droit: prouver le but économique, et pas seulement fiscal de l’opération Copropriété : Calcul du délai de convocation des copropriétaires en cas de réexpédition du courrier - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du JO - - 8 - Actualité - Calcul des valeurs locatives Réglementation thermique: attestation de prise en compte Document clé pour l’investisseur en OPCI S O M M A I R E E D I T O R I A L Le prochain numéro de Jurishebdo s era un numéro spécial. 2novembre 2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • C C R R É É D D I I T T - - B B A A I I L L - - U U R R B B A A N N I I S S M M E E C C O O M M M M E E R R C C I I A A L L ▲ Crédit-bail ■ Le sous-locataire peut acquérir, s auf clause contraire (Cass. Civ. 3 e , 19oct. 2009, n°1217 FS-P+B, pourvoi n°10-13 651) Une société avait consenti un bail commer- cial en 1997 et en 1998 une promesse unila- térale de vente de 15 ans portant sur les mêmes locaux. Le prix de vente était fixé à 67% du montant des loyers restant à cou- rir jusqu’au 4août 2012. Or le locataire avait sous-loué une partie des locaux. En 2004, il avait substitué le sous-locataire dans le bénéfice de la promesse de vente. Le loca- taire ayant été mis en liquidation judiciaire, le bailleur réclamait la restitution des locaux mais le sous-locataire l’avait alors assigné pour obtenir la vente forcée. La cour d’appel avait fait droit à sa demande et la Cour de cassation confirme la solution: “Attendu […] que le contrat de crédit-bail immobilier s'analyse comme une location d'un immeuble à usage professionnel sui- vie, le cas échéant d'une cession; qu'ayant relevé que l'acte authentique signé le 12mai 1998, qui comprenait à la fois le dépôt, aux fins de publication, du bail en date du 5août 1997 et la promesse unilaté- rale de vente d'une durée de quinze ans consentis par la société Immo à la société DSF, stipulait que la société DSF aurait la faculté de substituer toute personne phy- sique ou morale dans le bénéfice de la pro- messe à condition de respecter les condi- tions de celle-ci et du bail […] et que les deux contrats (bail et promesse de vente) étant indissociables, le non-paiement des loyers entraînerait la résiliation du bail et la perte du bénéfice de la promesse, la cour d'appel en a exactement déduit sans […] violer l'article L 313-7 du code monétaire et financier, qui n'exige pas que la cession intervienne nécessairement au profit du locataire initial que cet accord présen- tait les traits essentiels d'un contrat de cré- dit-bail immobilier”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le crédit-bail est défini par l’article L 313-7 du code monétaire et financier. La cour d’appel de Rennes avait jugé (24 janv. 1981) que la sous-location autorisée par le crédit-bailleur, ne crée pas de lien de droit entre le crédit-bailleur et le sous-loca- taire et ne transfère pas au sous-locataire le bénéfice de l’option d’achat stipulée dans le contrat de crédit-bail. Cet arrêt de la Cour de cassation admet donc en premier lieu que le contrat de cré- dit-bail peut résulter de deux contrats dis- tincts: bail d’une part et promesse de ven- te d’autre part. L‘arrêt admet en second lieu que le sous-locataire peut exercer l’option d’achat en étant substitué au loca- t aire, dans la mesure où cette faculté n’avait pas été interdite dans le contrat de vente. ■ Application stricte de la clause résolutoire (CA Paris, Pôle 5, ch. 9, 20octobre2011, n°11/11145) Un crédit-bailleur avait engagé une procé- dure pour obtenir la résiliation du bail mais s’en était désisté en 2007. En 2010, il avait repris la procédure: assignation le 18mars, ordonnance constatant l’acquisition de la clause résolutoire le 8septembre. Le 22juillet 2010, nouvelle mise en demeure, puis le 5janvier 2011, sommation de quitter les lieux. Or le preneur avait saisi le tribunal de commerce le 4février2011 pour qu’il dise n’y avoir lieu à acquisition de la clause résolutoire. Le tribunal avait rejeté cette demande, ce que confirme la cour d‘appel: “Mais considérant que le fait qu’Eurobail [crédit-bailleur] ait pu renoncer en 2007 à l’acquisition de la clause résolutoire n’autorisait pas Median [crédit-preneur] à ne pas respecter dans l’avenir ses obliga- tions contractuelles; que Median, contraire- ment à ce qu’elle prétend, ne les a pas res- pectées comme le prouvent les mises en demeure des 14février 2008, 17février 2009 et 9novembre 2009; Considérant que la société intimée n’a jamais laissé croire , au cours de la procé- dure pendante devant le juge des référés, qu’elle ne poursuivrait pas l’acquisition de la clause résolutoire ; que les renvois ont été demandés par Median, Eurobail expliquant que son conseil les a acceptés pour prendre ses ins- tructions; qu’il n’est produit aucun échange entre les parties permettant d’envisager un accord, étant observé que, dès le 1 er juillet 2010, la société appelante était à nouveau devenue défaillante dans le paiement des loyers et que la société intimée, par sa nou- velle mise en demeure du 22 juillet 2010, réitérait clairement son intention de se pré- valoir de la clause résolutoire; Considérant qu’Eurobail n’a donc pas été de mauvaise foi et n’a pas eu davantage un comportement déloyal”. La cour rejette donc la demande du crédit- preneur. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt fait donc une application stricte de la clause résolutoire. Si le bailleur avait une première fois renon- cé à se prévaloir de la clause résolutoire en 2007, son attitude ne permettait pas de prouver qu’il entendait y renoncer une d euxième fois, ayant dû reprendre la pro- cédure les années ultérieures. Droit de préemption des commerces ■ La conclusion d’un bail n’est pas soumise au droit de préemption, sauf si elle est fictive (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 19octobre2011, n°10/03089) Une SCI, dont les deux associés étaient mariés, était propriétaire de locaux dans les- quelles l’épouse avait exercé une activité de soins de beauté. Le 10mai 2009, la SCI avait donné les locaux à bail commercial à une société “Salon de la Paix” pour une destina- tion de coiffure. La commune avait alors assigné la SCI, l’épouse et la société locatai- re pour voir constater qu’une “ cession de droit au bail” était intervenue en viola- tion de son droit de préemption sur les cessions de fonds de commerce et obtenir ainsi la nullité du bail. Cette demande avait été rejetée en premiè- re instance et la cour d’appel confirme la décision: “Considérant qu’ il appartient à la com- mune de Neuilly-Plaisance de rapporter la preuve d’une cession de fonds artisanal, d’une cession de droit au bail ou de ce que la conclusion directe d’un bail avec la société Salon de la Paix constitue en réali- té une cession déguisée de droit au bail ; Considérant que la seule reprise de maté- riels par la société Salon de la Paix, alors que son activité de coiffure est différente de l’activité de soins de beauté, est insuffisante à permettre la requalification en cession de fonds artisanal, d’un contrat de bail avec versement d’un droit au bail de 5000 € ; Considérant qu’il appartient par ailleurs à la commune de Neuilly-Plaisance de démon- trer que le versement direct à la société bailleresse de la somme de 5000 € , dont la qualification sur la quittance de loyer de “droit aux équipements loués” n’est pas contradictoire avec la qualification de ver- sement de “droit au bail” qui peut consti- tuer une indemnité versée à la bailleresse en contrepartie de la concession d’un avan- tage particulier, constitue en fait une ces- sion déguisée d’un droit au bail”. La cour relève cependant qu’il est prouvé que l’épouse avait l’intention, trois mois plus tôt, de céder son droit au bail pour 18000 € , mais l’arrêt conclut que les liens familiaux existants entre la SCI et son asso- J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ciée sont insuffisants pour faire présumer l’existence d’une mise à disposition gracieu- se des locaux et sont “insuffisants à per- mettre de requalifier en cession de droit au b ail le bail consenti par la SCI Angel à la société Salon de la Paix avec un versement d’une somme de 5000 € de droit de bail”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 214-1 du code de l’urbanisme permet au conseil municipal d’instituer un droit de préemption sur les cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux. Il résulte de la rédaction de ce texte que la conclusion d’un bail commercial n’est pas dans le champ d’application du droit de préemption dans la mesure où elle ne constitue pas une cession. C’est la solution que donne la cour d’appel de Paris. La commune peut certes estimer, comme en l’espèce, que la conclusion d’un bail est une fraude à son droit de préemption si elle consiste à déguiser une cession, mais encore faut-il en apporter la preuve. Ici la remise d’une somme de 5000 € à titre de droit de bail à l’entrée dans les lieux du locataire n’a pas été considérée comme déguisant une cession de bail. Urbanisme commercial ■ Un projet annulé pour incompa- tibilité du POS avec la charte du parc naturel (CE, 6 e sous-section, 28septembre2011, n°343645) Le juge des référés avait suspendu l’exécution d’un arrêté accordant un permis de construire un ensemble immobilier à usage commercial, à proximité d’un centre commercial existant (à la Chapelle-en-Ser- val) mais au sein d’une zone incluse dans le parc naturel Oise-Pays-de-France. Le Conseil d’Etat valide l’analyse opérée par le juge des référés qui, pour considérer qu'il y avait un doute sérieux sur la légalité de l’autorisation accordée, s’était fondé sur les prescriptions de la fiche communale annexée au rapport de la charte du parc naturel régional Oise-Pays de France et notamment du croquis y figurant. L’arrêt se fonde sur l’article L 123-1, selon lequel le PLU doit être compatible avec les dispositions de la charte du parc naturel régional et conclut que “le juge des référés a relevé des différences qui existent entre les dispositions de la charte du parc naturel régional et celles du POS de la commune de la Chapelle-en-Serval quant aux règles applicables en matiè- re d’urbanisation de la zone concernée par le permis de construire délivré à la socié- té IF Promotion, qu’au vu de l’importance de ces différences, il n’a ni commis d’erreur de droit ni dénaturé les pièces du dossier en e stimant que le moyen tiré de ce que le POS apparaît incompatible avec cer- taines des dispositions de la charte du parc naturel régional était de nature, en l’état de l’instruction, à créer un doute sérieux sur la légalité du permis concerné”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’existence d’un parc naturel régional est donc un argument qui permet aux requérants de s’opposer avec succès à l’implantation d’un centre commercial dans une commune, lorsque les disposi- tions du POS sont incompatibles avec le celles de la charte du parc. Urbanisme ■ Exceptions aux règles du POS : elles doivent être bien encadrées (CE, 1 e et 6 e sous-sections réunies, 30sep- tembre2011, n°339619) Le juge administratif avait annulé un permis de construire relatif à l’agrandissement d’une maison d’habitation portant sur un garage semi-enterré surmonté de deux étages. Le juge avait considéré que les exceptions admises aux règles d’implantation définies par le POS étaient illégales faute d’être suffisamment enca- drées. Le Conseil d’Etat rappelle les conditions per- mettant d’admettre des exceptions aux règles d’implantation et annule la décision au motif qu’en l’espèce, elles étaient défi- nies de façon suffisamment précises: “Considérant qu’eu égard à l’objet de ces dispositions [art. L 123-1 et R 123-21 du code de l’urbanisme], le règlement du POS doit fixer des règles précises d’implantation par rapport aux voies et emprises publiques et aux limites séparatives; que, lorsque le règlement contient des dispositions per- mettant de faire exception aux règles géné- rales d’implantation qu’il fixe, ces règles d’exception doivent être suffisamment encadrées , eu égard à leur portée, sans préjudice de la possibilité d’autoriser des adaptations mineures en vertu de l’article L 123-1”. Le règlement du POS de Saint-Maur-des- Fossés prévoyait la faculté d’exception aux règles de distance de retrait pour “des rai- sons d‘harmonie, notamment pour tenir compte de l’implantation des constructions voisines ou projetées dans le parcellaire voi- sin, et pour permettre l’amélioration des constructions existantes”. Le Conseil d’Etat valide cette possibilité: “Considérant cependant que, compte tenu de l’objet limitativement énoncé d e ces exceptions, tenant à l’harmonie urbaine avec les constructions voisines et à l’amélioration des constructions existantes , objectif conforté par les termes de l’annexe à ce règlement qui définit les “travaux d’amélioration et d’habitabilité”, ces règles d’exception figurant aux articles UE 6 et UE 7 du règlement du POS de la commune de Saint-Maur-des-Fossés doi- vent être regardées comme suffisamment encadrées, eu égard à leur portée; qu’en écartant leur application, la cour adminis- trative d’appel a, dès lors, commis une erreur de qualification juridique”. L’arrêt d’appel qui avait censuré le permis de construire portant sur le garage semi- enterré, au motif que l’exception à la règle de retrait était admise de façon trop large, est donc annulé. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le POS peut prévoir des exceptions aux règles d’implantation de bâtiments qu’il fixe. Mais ces exceptions doivent être suffisamment encadrées. Le Conseil d’Etat apporte ici une interpréta- tion plus souple que celle qu’avait retenue la cour d’appel sur la rigueur de l’encadrement des exceptions. Selon cet arrêt, prévoir une exception pour des raisons d’harmonie , pour tenir compte de l’implantation des constructions et pour permettre l’amélioration des constructions exis- tantes est donc une formulation suffisam- ment précise. ■ Obligation de notification des recours (CE, 7 e et 2 e sous-sections réunies, 28sep- tembre2011, n°335591) Le Conseil d’Etat statue dans cette affaire sur le champ d’application de l’obligation de notification des recours en cas de contentieux relatif à un permis de construi- re: “Considérant que si ces dispositions [art. R 600-1 du code de l’urbanisme] n’imposent pas, à peine d’irrecevabilité, au requérant qui interjette appel ou se pourvoit en cassa- tion contre un jugement ou un arrêt annu- lant un refus de délivrer un permis de construire, de notifier sa requête au péti- tionnaire, il en va autrement si, à l’issue du jugement ou de l’arrêt attaqué, le droit du pétitionnaire à obtenir une autorisation de construire a été reconnu; qu’il en est ainsi lorsque les juges du fond ont constaté 2novembre 2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • U U R R B B A A N N I I S S M M E E ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 2novembre 2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • l’existence d’un permis de construire tacite et annulé, pour ce motif, la décision portant refus de permis; qu’en ce cas, les disposi- tions de l’article R 600-1, qui ont pour objet d e renforcer la sécurité juridique des titu- laires d’autorisation de construire, imposent au requérant qui poursuit l’annulation de tels jugements ou arrêt de notifier sa requê- te au pétitionnaire”. Dans cette affaire, une SCI avait obtenu un permis tacite mais le maire l’avait retiré. La SCI avait obtenu en justice l’annulation de l’arrêt. Fallait-il notifier le recours en cas d’appel? La réponse est négative car la commune devait procéder à une instruction et le requérant n’était donc pas encore titu- laire de l’autorisation. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le requérant qui souhaite obtenir l’annulation d’un permis doit noti- fier son recours à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du recours. Mais cette obli- gation ne joue pas dans certains cas. Si je juge annule un refus de permis, le requérant qui interjette appel contre cette décision n’a pas l’obligation de notifier son recours. En effet, la commune a l’obligation de procéder à l’instruction et le requérant ne bénéficie pas d’une autori- sation de construire. La motivation de l’obligation de notification est le renforce- ment de la sécurité juridique des titulaires d’autorisation de construire. ■ Tramway de Toulouse: suffisance de l’étude d’impact (CE, 1 e et 6 e sous-sections réunies, 3octobre2011, n°350210) Le juge des référés du tribunal administratif de Toulouse avait suspendu les effets de la délibération d’un syndicat mixte de trans- ports portant sur la réalisation d’une ligne de tramway à Toulouse. La suspension était motivée par l’insuffisance de l’étude d’impact, car les projections de fréquentation de la ligne étaient surévaluées, que l’étude était “lacu- naire” sur l’impact en terme de stationne- ment. Le Conseil d’Etat annule cette décision. “Considérant que […] en statuant ainsi, alors que l’étude d’impact jointe au dossier d’enquête publique, qui désignait avec pré- cision le modèle utilisé pour établir les pré- visions de fréquentation, exposait les princi- paux paramètres nécessaires à la bonne information du public et que cette étude, qui comportait de nombreux éléments sur la gestion du stationnement dans les quar- tiers traversés par le tracé, consacrait de longs développements à la question des effets permanents du projet en termes de gestion de la circulation sur les principaux itinéraires concernés par les effets de congestion ou de report de circulation atta- c hés à la réalisation de cette opération, le juge des référés a dénaturé les pièces du dossier qui lui était soumis”. Le jugement est également censuré pour avoir considéré que le projet ne présentait pas un caractère d’intérêt général. Jugeant l’affaire au fond, le Conseil d’Etat rejette le recours des requérants. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cette décision confirme donc le bien-fondé de la décision pronon- çant l’intérêt général de la construction de la ligne de tramway. ■ Affichage du permis de construi- re: mentionner la hauteur de la construction (CE, 6 e sous-section, 30septembre2011, n°331464) Le maire de Cannes avait accordé en 2007 un permis de construire une maison d’habitation d’une hauteur maximale de 11,95m. Le voisin avait engagé un recours en 2008 que le juge avait rejeté comme tar- dif et la cour d’appel avait confirmé la déci- sion. Son arrêt est annulé par le Conseil d’Etat car le délai de recours n’avait pas pu courir en raison de l’irrégularité de l’affichage du permis. Le voisin invoquait le fait que l’affichage ne mentionnait pas la hauteur de la construction. La décision se réfère à l’article A 421-7 du code de l’urbanisme (alors en vigueur) qui fournit la liste des mentions du panneau parmi lesquelles figure la hauteur de la construction. L’argument du voisin selon lequel l’affichage sur le terrain, prouvé par un constat d’huissier, montrant que la hauteur de la construction n’était pas indiquée sur le panneau d’affichage , alors que cette men- tion était nécessaire s’agissant de volumes nouveaux ne permettait pas au juge des référés de rejeter le recours. En conséquence, l’ordonnance du juge est annulée. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’absence de mention de la hauteur sur le panneau d’affichage a donc permis au voisin d’obtenir l’annulation du permis de construire. Impôts locaux ■ Évaluation par comparaison (CE, 8 e et 3 e sous-sections réunies, 26sep- tembre2011, n°330183) Le tribunal administratif de Montpellier avait estimé, pour apprécier la valeur locati- ve de locaux utilisés pour l’exploitation d’un centre d’essais de pneumatiques par la société Goodyear qu’il n’était pas possible de procéder par comparaison avec un autre local utilisé au même usage. Le tribunal avait considéré que le local-type présentait des différences significatives avec le local à évaluer: 2,2km de piste de sport et 15120m 2 de surface totale pondérée au lieu de au lieu de 3,3km de piste et 46750m 2 de surface pour le local à évaluer. Cette décision est annulée au motif que: “en statuant ainsi, sans rechercher si la diffé- rence de superficie entre le local-type propo- sé par la société et l’immeuble à évaluer pou- vait être prise en compte par un ajustement de la valeur locative de ce local-type , par application du coefficient prévu à l’article 324 AA de l’annexe III au CGI, le tribunal adminis- tratif a commis une erreur de droit”. Le jugement est annulé: le Conseil d’Etat indique que pour l’application de la métho- de de comparaison retenue pour l’estimation de la valeur locative “la diffé- rence, même significative, de superficie entre le local-type et l’immeuble à évaluer ne fait pas, par elle-même, obstacle à ce que ce local-type soit valablement retenu com- me terme de comparaison; que dans ce cas, la valeur locative doit toutefois être ajustée afin de tenir compte de cette différence, par application du coefficient prévu à l’article 324 AA de l’annexe III à ce code”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La méthode d’évaluation des locaux par comparaison fait partie des trois méthodes prévues par l’article 1498 du CGI. Il y est fait appel pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leurs propriétaires. S’agissant de locaux hors du commun, il est en effet assez logique de se référer à des locaux similaires dans leur affectation, même si leur surface est différente, sauf à procéder à la correction de valeur pour tenir compte de l’écart de surface. U U R R B B A A N N I I S S M M E E - - F F I I S S C C A A L L I I T T É É J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Local-type rénové Le Conseil d’Etat a approuvé l’administration d’avoir retenu comme local de comparaison un local type “alors même qu’il avait fait, depuis la date de son inscription au procès-verbal des opé- rations foncières, l’objet de travaux d’aménagement et d’amélioration, au motif qu’il conservait, en dépit de ces tra- vaux, des caractéristiques similaires à celles de l’immeuble à évaluer”. (CE, 26septembre 2011, 8 e et 3 e sous-sec- tions, n°327721) ▲ ▲ 2novembre 2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É - - C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É Abus de droit ■ Prouver le but économique, et p as seulement fiscal, de l’opération (CE, 10 e et 9 e sous-sections réunies, 24août 2011, n°316928) Une contribuable avait fait apport à une SCI créée le même jour que l’apport, de 2480 des 2500 parts de la SARL dont elle était gérante et qui exploitait un restaurant. Détenant 99,96% du capital de la SCI, elle avait réalisé une plus-value de 4,995 MF qu’elle avait placée en report d’imposition. L’administration contestait ce report, y voyant un abus de droit. Le comité consultatif pour la répression des abus de droit avait approuvé la position de l’administration en indiquant que l’apport de parts de la SARL à la SCI, qui les avait immédiatement revendues avait pour seul but de reporter l’imposition de la plus-value réalisée lors de cet échange de titres. Le Conseil d’Etat confirme la solution et indique “qu’il appartenait à M me C. d’ apporter la preuve que cette opéra- tion ne poursuivait pas exclusivement un but fiscal et notamment que l’apport des parts à la SCI avait été effectivement réinvesti par cette société dans le cadre de ses activités.” L’arrêt relève que seuls 15% des produits de la cession ont été réinvestis dans des prises de participation de SARL exploitant des restaurants, 40% ont été affectés à des avances en compte-courant au profit de ces SARL et le solde placé en valeurs mobilières. Le Conseil d’Etat conclut qu’il s’agit d’opération de caractère patrimonial. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : On retiendra le critère utili- sé pour déterminer s’il y a ou non abus de droit: l’opération ne doit pas être motivée par un but exclusivement fiscal mais corres- pondre à un investissement de caractère économique. ■ Éluder la fiscalité: motif insuffi- sant (CE, 10 e et 9 e sous-sections réunies, 24août 2011, n°314579) Un autre arrêt a rendu la même solution à propos d’un couple qui avait fait apport de la moitié des parts d’une SA à une SCI. Un autre couple porteur de l’autre moitié des parts de la SA avait fait apport à la SCI au même moment. La SCI avait revendu pour le prix d’apport sa participation dans les parts de SCI. Le Conseil d’Etat relève aussi que l’opération ne s’inscrivait pas dans le cadre d’une activité économique poursuivie par les porteurs de parts de la SCI et que les contribuables “n’apportaient pas la preuve de ce que cette opération avait un autre motif que celui d’atténuer ou d’éluder le p aiement de la plus-value qu’ils auraient normalement supportée s’ils n’avaient pas réalisé l’apport”. De façon générale, le Conseil d’Etat indique: “l’administration est fondée à écarter com- me ne lui étant pas opposables certains actes passés par le contribuable, dès lors que ces actes ont un caractère fictif, ou que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, s’il n’avait pas passé ces actes, aurait normalement supportées, eu égard à sa situation ou à ses activités réelles”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cette décision invite donc au civisme fiscal! Autrement dit, elle fragilise les montages qui sont motivés exclusivement par la volonté d’éluder ou de diminuer l’impôt. Elle incite à choisir un montage en y associant une préoccupation économique. Copropriété ■ Calcul du délai de convocation des copropriétaires en cas de réex- pédition du courrier (Cass. Civ. 3 e , 19 oct. 2011, n°1213, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°10-20634) Cet arrêt traite de deux questions: la convo- cation en cas de réexpédition du courrier et la suppression d’un service commun. 1. Convocation Le syndic avait déposé à la poste une convo- cation le 10janvier 2006 pour une assem- blée devant se tenir le 26janvier. Or un copropriétaire avait donné un ordre de réexpédition de son courrier à la poste et la convocation ne lui avait été remise que le 13janvier. Il soutenait que la convocation était tardive et que l’assemblée devait être annulée. La cour d’appel ne l’avait pas admis et son arrêt est confirmé sur ce point par la Cour de cassation: “Mais attendu qu’ayant relevé que les convocations pour l’assemblée générale du 26janvier 2006 avaient été libellées à l’adresse déclarée par M. C. et la société Leca au syndic et que les courriers avaient été présentés à M. C. le 13janvier 2006 à une autre adresse, la cour d’appel a exacte- ment retenu que le délai de convocation courrait à compter du jour de la pré- sentation de la lettre au bureau de pos- te du lieu de l’adresse déclaré ”. 2. La suppression d’un service commun . Les copropriétaires contestaient par ailleurs sur le fond la décision de supprimer des services de para-hôtelerie . L a cour d’appel avait jugé que celle-ci n’était en réalité plus pratiquée depuis 1985 et qu’il s’agissait donc “non pas de modifier la destination de l’immeuble mais de constater une modification de cette desti- nation intervenue depuis plus de dix ans de sorte que M C. et la société Leca sont sans droit pour exiger de la copropriété le res- pect de la destination initiale de l’immeuble en raison de la prescription décennale pré- vue à l’article 42 alinéa 1 er de la loi du 10juillet 1965 et donc pour imposer un vote contraire à celui visant à adapter le règle- ment de copropriété à la nouvelle réalité créatrice de droits”. Cette décision est cas- sée au visa des articles26 et42 de la loi du 10juillet 1965: “Attendu […] qu’en statuant ainsi, alors que le règlement de copropriété ne peut être modifié en ses stipulations relatives à la destination de l’immeuble que par une décision de l’assemblée générale des copro- priétaires prises à l’unanimité, la cour d’appel a violé les textes susvisés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le délai est désormais de 21 jours (art. 9 du décret du 17mars 1967), mais le raisonnement reste identique. Il s’agissait d’un immeuble en copropriété dans une station de montagne (Piau Enga- ly à Arragnouet dans les Hautes-Pyrénées). Le copropriétaire qui résidait par ailleurs à Saint-Jean-de-Luz y avait fait réexpédier son courrier mais affirmait que l’ordre de réexpédition était caduc. La cour d’appel avait considéré que le syndic ayant envoyé la convocation à l’adresse déclarée, son dépôt à la poste de l’adresse déclarée fai- sait valablement courir le délai, même si le pli avait été effectivement présenté plus tard à l’adresse de réexpédition. Ce raison- nement est donc validé. Sur la suppression des services communs, la Cour de cassation fait prévaloir la règle de l’unanimité, même si les services de para- hôtellerie en question n’étaient plus prati- qués depuis plus de dix ans. La décision se rattache au respect de la destination de l’immeuble qui ne peut être modifiée qu’à l’unanimité en application de l’article 26 de la loi de 1965. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Le syndic convoque valablement le copropriétaire à l’adresse qui lui a été déclarée si le délai est respecté lors de la présentation au bureau de poste de l’adresse déclarée. ● J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E 2novembre 2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références ( J.O. Questions) Nom du p arlementaire Thème M inistre concerné Réponse Observations 13oct. 2011 Sénat p.2646 n°18663 Marcel-Pierre Cléach UMP, Sarthe Immobilier d'entreprise favorisé à l'excès? Logement Transformer à Paris intra muros des bureaux en logements n'est ni souhaitable ni réaliste. Mais pour les immeubles des années soixante-dix à qua- tre vingt dix obsolètes du fait de leur configura- tion ou de leur situation géographique, cela représenterait 350 à 400 000 m 2 . Mais leur trans- formation impose de telles contraintes techniques qu'il est préférable de démolir et de reconstruire. Ces opérations lourdes ne sont pas nécessairement pertinentes dans des secteurs peu attractifs et mal desservis par les transports en commun. Une étude citée par le sénateur chiffre à 9,5millions de m 2 de bureaux en Ile-de-France disponibles dont la moitié est excédentaire, représentant un gise- ment de 75000 équiva- lents logements. 18oct. 2011 AN p.11059 n°117451 Marie-Lise Reynaud, SRC, Charente Indemnisation de propriétaires de terrains suite à la tempête Xynthia Budget Le Gouvernement a décidé d'acquérir à l'amiable des biens à usage d'habitation à la suite de la tempête Xynthia dans les zones de solidarité de plusieurs communes de Charente-Maritime et de Vendée. L'objectif est la protection des vies humaines. Il n'est pas envisageable d'étendre cette procé- dure aux propriétaires de terrains , constructibles ou non. 18oct. 2011 AN p.11066 n°96002 Gérard Menuel, UMP, Aude Archéologie préventive. Réforme culture Les prises en charge de dépenses de fouilles préventives sont accordées pour les constructions de logements sociaux avec aide de l'Etat ou construction de logements par des personnes physiques pour elles-mêmes, y compris en lotissements ou en ZAC. Dans ces cas, si le programme d'aménagement ne comprend pas uniquement des constructions ouvrant droit à prise en charge du coût de la fouille, les crédits du Fonds national pour l'archéologie préven- tive interviennent au prorata de la SHON destinée à ces constructions. Mais les fouilles portent aussi sur des équipements ne répondant pas aux critères d'ouverture des droits (voiries…). Le ministre souhaite donc limiter cette prise en charge lorsqu'elles sont menées en lotissement ou ZAC. Un projet de décret est en cours de préparation . 18oct. 2011 AN p.11069 n°63786 Jean-Luc Wars- mann, UMP, Ardennes Désamiantage . Inclu- sion dans l'Eco-PTZ Ecologie L'Eco-PTZ, dispositif incitatif, n'a pas pour vocation de financer des travaux obligatoires. Les travaux de désamiantage ne peuvent donc pas être financés par l'Eco-PTZ. Mais ces travaux peuvent bénéficier de la TVA à taux réduit, de subventions de l'Anah, de déduction de revenus fonciers. Il n'est pas prévu de modifier la réglementa- tion sur ce point, conclut la réponse. 18oct. 2011 AN p.11069 n°97672 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Voirie des lotissements Ecologie Le problème de la gestion ultérieure des voies de lotissement doit être réglé avant la délivrance de l'autorisation de lotir: le demandeur de l'autorisation doit justifier soit d'une convention avec la commune qui accepte la remise des voiries soit l'engagement de constituer une association syndicale destinée à gérer la voirie. Références de textes: art. R 442-7 et R 442-8 du code de l'urbanisme. 18oct. 2011 AN p.11069 n°98818 Marie-Jo Zimmer- mann, UMP, Moselle Convocation des copro- priétaires par courrier électronique Ecologie La faculté de recourir à un dispositif électronique pour notifier convocations et procès-verbaux d'assemblées générales des copropriétaires, permettant de garantir la preuve d’envoi, l’intégrité du document, l’identité du destinataire et la preuve de réception est un champ essentiel de l’évolution du droit de la copropriété. Un projet de décret modifiant le décret du 17mars 1967 va préciser les formes que devra prendre cette modification. 18oct. 2011 AN p.11074 n°116749 Denis Jacquat, UMP, Moselle Nuisances sonores. Insonorisation des loge- ments Ecologie Depuis le 1 er janvier 2011, le critère d'application du champ d'aide à l'insonorisation des logements à proximité des aéroports est double: trafic annuel de plus de 50000 mouvements d'aéronefs d'au moins 2 tonnes et intersection entre le plan d'exposition au bruit ou de gène sonore de l'aérodrome et celui d'un aérodrome relevant déjà du dispositif au titre du critère traditionnel (20000 mouvements d'aéronefs de plus de 20 tonnes). De ce fait, l'aéroport du Bourget doit rentrer dans le dispositif d'aide, précise la réponse. 20oct. 2011 Sénat p.2695 n°19277 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Programme d'aménagement d'ensemble (PAE). Faculté de prorogation Ecologie La délibération qui crée le PAE doit déterminer le délai de réalisation des équipements publics prévus. L'obligation de respecter ce délai est une garantie fondamentale pour les constructeurs. Si au terme de ce délai, les équipements annoncés ne sont pas réalisés, les bénéficiaires des permis peuvent demander le remboursement des sommes versées ou des prestations fournies. Seule une modification substantielle du PAE peut permettre de fixer un nouveau délai (CA Versailles, 5 juillet 2005). La réponse donne de nombreuses références de jurisprudence. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ ▲ 2novembre 2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S Cabinets ministériels ➠ Culture : Elodie Perthuisot est nom- mée directrice du cabinet de Frédéric M iterrand. Précédemment directrice adjointe, elle succède à Pierre Hanotaux. Pierre Lungheretti est nommé directeur adjoint du cabinet. (Arrêtés du 17octobre 2011, J.O. des 18 et 20 oct. 2011, @) . ➠ Commerce, PME : Thomas Maurisse est nommé directeur du cabinet de Frédé- ric Lefebvre. Il remplace Philippe Gravier. (Arrêtés du 17octobre 2011, J.O. du 20 oct. @). Magistrature ✓ Cour d’appel : Martine Comte est nom- mée première présidente de la cour d'appel d'Orléans. ✓ TGI : Alfred Birgert est nommé président du tribunal de grande instance de Sarre- guemines et Sylvie Bourgogne, présidente du TGI de Reims. (Décrets du 19octobre 2011, J.O. du 21 oct. @). Organismes publics ✓ Comité national « trames verte et bleue » : Jérôme Bignon est nommé président. (Arr. du 17octobre 2011, J.O. du 19 oct. p.17660). ✓ CNIL : Jean-Paul Amoudry est élu vice- président de la Commission nationale de l'informatique et des libertés. (Délibération n°2011-305 du 6octobre 2011, J.O. du 19 oct. @). ✓ ANRU : Yazid Sabeg est nommé prési- dent du comité d'évaluation et de suivi de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine. Parmi les autres nominations: M ichel Cantal-Dupart et Roland Castro, architectes, Pierre Pommellet, conseiller auprès du commissaire à la diversité et à l'égalité des chances. (Arrêté du 14octobre 2011, J.O. du 22 oct. p.17965). ■ Agrément Scellier La commune de Melesse (Ille-et-Vilaine) située en zone C a fait l’objet d’un agré- ment par arrêté du 11octobre 2011 pour autoriser le bénéfice du dispositif prévu à l'article 199 septvicies du CGI aux loge- ments acquis ou construits sur son territoi- re (J.O. du 19 oct. p.17635). ■ Catastrophes naturelles Deux arrêtés du 19octobre 2011 portent reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle. L’un concerne les inondations du printemps 2011, l’autre la sécheresse de 2010. (J.O. du 23 oct. 2011, p.17991). ■ Les notaires… européens La condition de nationalité française requi- se pour accéder aux fonctions de notaire est remplacée par celle d'être ressortissant d'un Etat membre de l'UE ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace écono- mique européen. (Décret n°2011-1309 du 17octobre 2011 relatif aux conditions d'accès aux fonctions de notaire, J.O. du 19 oct. p.17635). ■ Les avocats fiduciaires Un décret du 18octobre indique les condi- tions de souscription des garanties finan- cières requises des avocats lorsqu'ils exercent l'activité fiduciaire. La garantie couvre le risque de détournement (mais non de mauvaise gestion) et garantit la restitution des biens transférés dans le cadre d'un contrat de fiducie. La garantie minimale est fixée, comme pour l'assurance, à 5% des biens immeubles et 20% des autres biens ou valeurs transférés. (Décret n°2011-1319 du 18octobre 2011 relatif à l'exercice de l'activité fiduciaire des avocats, J.O. du 19 oct. p.17716). ■ Calcul des valeurs locatives Un décret du 17octobre précise le mode de calcul de la surface des locaux à usage professionnel et commercial, pour l'établissement de la valeur locative pour les impôts locaux. Il s'agit de la surface pondérée , consti- tuée de la somme des superficies des diffé- rentes parties affectées d'un coefficient. La surface des parties du local, y compris dégagements et sanitaires, est constituée de la superficie réelle mesurée au sol, entre murs et séparations et arrondie au m 2 inférieur. Si une partie à une valeur d'utilisation réduite par rapport à l'affectation princi- pale, elle est réduite par un coefficient : 0,5 pour une partie couverte et 0,2 dans le cas contraire. (Décret n°2011-1313 du 17octobre 2011 pris pour l'application du V de l'article 34 de la loi n° 2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010 fixant les coefficients de pondération applicables à la superficie des locaux professionnels, J.O. du 19 oct. p.17637). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € HT soit 611,58 € TTC (dont 2,1% de TVA) au lieu de 773 € HT, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 611,58 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 455 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . B B R R È È V V E E S S ◆ Garantie permis de construire La Fédération des promoteurs immo- biliers doit annoncer ce 9novembre le lancement d’une “garantie permis de construire” en partenariat avec la SMABTP. ◆ Autorisations de logements en hausse Le nombre de logements autorisés en un an a atteint 496000 en septembre (oct. 2010 - sept. 2011), soit une hausse de 10,3% par rapport à l’an dernier. Les mises en chantier progressent par ailleurs de 18,1%, à 392000 logements. (Communiqué du ministère du déve- loppement durable, 25 oct. 2011). 2novembre 2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É G G L L E E M M E E N N T T A A T T I I O O N N JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine ■ Crédit immobilier outre mer - Les textes sur la fourniture de services financiers à distance, au crédit immobilier et au prêt viager hypothécaire sont éten- d us à la Nouvelle Calédonie et à la Polyné- sie française par ordonnance. - A Wallis et Futuna, l’extension concerne uniquement des dispositions sur les ser- vices financiers à distance. (Ordonnance n°2011-1327 du 20 octobre 2011 portant extension et adaptation des dispositions relatives au crédit immobilier et au prêt viager hypothécaire en Nouvelle- Calédonie et en Polynésie française et à la fourniture de services financiers à distance dans ces collectivités et dans les îles Wallis et Futuna, J.O. du 21 oct. p.17830) ■ Document-clé pour l’investisseur en OPCI A la fin de l’arrêté du 3 octobre qui homo- logue les modifications du règlement général de l’AMF, on notera les textes concernant les OPCI. L'article 424-57-1 nouveau du règlement général de l'AMF prévoit que pourtout OPCI, il est établi un document clé pour l'investisseur , conforme aux dispo- sitions des articles 411-106 à 411-112. Par dérogation, les OPCI qui réservent leur souscription ou parts à 20 investisseurs au plus, peuvent établir uniquement un prospectus , sous réserve de l'accord des porteurs. (Arrêté du 3 octobre 2011 portant homolo- gation de modifications du règlement géné- ral de l'Autorité des marchés financiers, J.O. du 20 oct. p.17717). ■ Réglementation thermique: attestation de prise en compte Arrêté d'application des articles R 111-20-1 à 5 du CCH, ce texte du 11octobre com- porte deux séries de dispositions: - un chapitre consacré à l'attestation à joindre au dossier de demande de permis de construire , pour les bâtiments neufs ou parties nouvelles de bâtiment. Le maître d'ouvrage (ou la personne chargée de la mission de maîtrise d'ouvrage) doit établir au plus tard au dépôt de la deman- de de permis de construire un récapitula- tif standardisé d'étude thermique simplifié . L'article 4 de l'arrêté donne la liste des informations à fournir suivant le type de constructions: tout type de bâti- O O P P I I N N I I O O N N S S ■ Selon François Gagnon, président d’ERA France, le recours aux manda- taires en transactions est un détournement de la loi Hoguet Le président d’Era France considère que le rachat des réseaux Capifrance et Optimhome par la holding d’un grand industriel, légitime cette organisation de l’activité. Pour François Gagnon, “la profession se doit, non pas de rêver une improbable disparition des réseaux de mandataires, mais plutôt leur qualification, pour que le public ne soit pas menacé par un moindre degré de sécurité professionnelle”. I l ajoute que “les mandataires enfreignent l’esprit de la loi du 2janvier 1970” et que “le recours à des agents commerciaux est une façon de tourner la loi et son application, puisque ce ne sont pas des salariés de succursale, mais des travailleurs indépendants sans aptitude professionnelle obligatoire”. Le porteur de carte mandataire des vendeurs soit pouvoir s’assurer que le mandataire remplit sa mission avec sérieux et diligence. Era précise par exemple que, s’il n’y a pas de lien hiérarchique entre l’agent immobilier et son mandataire, il y a cependant un lien professionnel de délégation avec les enjeux qui y sont attachés. De même, il n’y a pas de management mais un lien de collaboration fort, alors que paradoxale- ment, relève encore ERA, l’agent commercial se voit interdire par la loi Hoguet de donner des consultations juridiques et de rédiger des actes sous seing privé, à l’exception des man- dats. François Gagnon estime que le législateur doit s’emparer de cette question. Par la loi sur la sécurité du consommateur, qui, selon ERA, affaiblit le mandat exclusif en limitant sa durée à trois mois non-renouvelables et en interdisant les clauses pénales lorsque le mandant vend lui-même. Le but du Gouvernement est de faire baisser les honoraires. ERA estime que ce sys- tème aboutit à favoriser les réseaux qui démultiplient les opérateurs occasionnels sur un même territoire. Et pourtant, conclut ERA, le client n’est pas autant en sécurité avec un réseau de mandataires qu’avec un agent immobilier classique. ■ Quel statut pour les logements meublés? Le groupe Lodgis, spécialisé dans la location de courte durée de quelques semaines ou de plus longue durée pour quelques mois à destination d’une clientèle internationale conteste la position de la mairie de Paris sur les changements d’usage. La mairie considère que consentir une location meublée dans un logement précédemment consacré à la location vide constitue un changement d’usage au sens de l’article L 631-7 du CCH et nécessite donc une autorisation et une compensation, le loueur devant alors donner un usage d’habitation à d’autres locaux. Le fondateur de Lodgis, Fabrice Petit, indique que les appartements meublés sont le plus souvent loués à des personnes qui viennent étudier ou travailler à Paris et non des touristes. Il estime qu’en maintenant sa position, la mairie “condamne toutes les locations meublées temporaires, pourtant indispensables à un grand nombre d’étudiants, de cadres nationaux ou internationaux de passage à Paris”. ment, bâtiments de plus de 1000m 2 , mai- sons individuelles et bâtiments collectifs d'habitation. Le document doit être établi en version informatique, accessible sur le site du ministère. - un chapitre consacré à l'attestation à établir à l'achèvement des travaux . Son contenu en 15 points pour tout bâti- ment (et quelques points complémentaires spécifiques) est fixé par l'article 7. Annexes - Définition de la consommation conven- tionnelle d'énergie primaire - Récapitulatif standardisé d'étude ther- mique simplifié - Modèle d'attestation de réalisation de l'étude thermique de faisabilité pour les bâtiments de plus de 1000m 2 et de la prise en compte de la réglementation thermique (en application de l'article L 111-9 du CCH), - Modèle de prise en compte de la RT à l'achèvement des travaux. Le document atteste soit de la prise en compte de la RT, soit d'irrégularités vis-à-vis de la prise en compte de la RT. Il est établi soit par un organisme de contrôle technique, soit par un architecte, un diagnostiqueur DPE (uni- quement en maison) ou par un organisme ayant certifié la performance énergétique du bâtiment neuf dans le cadre de la déli- vrance d'un label HPE. (Arrêté du 11octobre 2011 relatif aux attes- tations de prise en compte de la réglementa- tion thermique et de réalisation d'une étude de faisabilité relative aux approvisionne- ments en énergie pour les bâtiments neufs ou les parties nouvelles de bâtiments, J.O. du 22 oct. p.17924).
