– 2 – Jurisprudence
Pacte de préférence : Une vente conclue en violation d’un pacte, annulée / Le bénéficiaire du pacte peut renoncer tacitement à son droit de préférence
Vente : La lésion s’apprécie globalement / Vices cachés d’un château : obligation de l’acquéreur et de l’agence qui a publié l’annonce / Renonciation à l’action résolutoire pour défaut de paiement / Mise en œuvre d’une garantie locative contre les associés du vendeur
Copropriété : Transmission de documents d’un syndic à l’autre / Privilège du syndicat : préciser la nature de la créance
Maison individuelle: Plafond de l’assurance dommage ouvrage
– 5 – Projets & Initiatives
La rigueur passe par l’immobilier
Habitat privé : quand le Corum se fait Forum
– 6 – Au Parlement
Les députés examinent le PLF 2012
– 7 – Nominations – Agenda
– 8 – Rencontre
La FPI et la SMABTP lancent l’assurance permis de construire
■ JUGÉ ■ > > 2 arrêts sur le pacte de préférence : l’un prononce l’annulation d’une vente conclue en violation du pacte de préférence, l’autre admet que le bénéficiaire du pacte peut y renoncer tacitement (p.2). > > La clause résolutoire dans une vente est prévue par le code civil, mais il est possible d’y renoncer contractuellement. Le vendeur ne peut plus alors se prévaloir de l’absence de paiement du prix pour obtenir la résolu- tion de la vente (p.3). > > S’il appartient habituellement au président du conseil syndical ou au nouveau syndic d’engager une action pour obtenir de l’ ancien syndic transmission des archives et les fonds du syndicat, il est également pos- sible au syndicat des copropriétaires d’engager cette action. ■ PUBLIÉ ■ > > Un décret du 2novembre définit les modalités de fonctionnement du Fonds d’aide à la rénovation thermique des loge- ments (FART). ■ PROGRAMMÉ ■ > > Au cours de l’examen du projet de loi de finances pour 2012, les députés ont adopté des mesures pour modifier le régime de fis- calité des dividendes des SIIC et pour amender la réforme des plus-values immo- bilières résultant de la loi de finances rectifi- cative de septembre dernier. > > La fin du régime Scellier est programmée pour 2013, par une mesure qui doit être adjointe au PLF 2012 en cours de débat (voir p.5) ■ NOMMÉ ■ > > Jean-Philippe d’Issernio est nommé direc- teur adjoint du cabinet de Valérie Pécresse. Les promoteurs s’assurent contre les recours abusifs L assés de ne pouvoir obtenir des pouvoirs publics un strict encadrement des recours contre les permis de construire, les promoteurs sont passés à l’offensive. La Fédération des promo- teurs immobiliers vient de mettre au point un contrat d’assurance avec la SMABTP qui vise à régler le problème: après un examen de la légalité du dossier par un expert indépendant, l’assureur accorde sa garantie au promoteur qui peut ainsi lancer le chantier sans prendre le risque financier de l’annulation du permis (voir p.8). Si celui-ci est annulé, l’assureur indemnise le promoteur des conséquences financières allant, le cas échéant, jusqu’àu finan- cement de la démolition. Quant à l’acheteur, il est également indemnisé. Ce dispositif est extrêmement intéressant car il vise à saper à la base les négociations entre les promoteurs et les requé- rants qui cherchent à monnayer l’abandon de leur procédure. Si chacun des adhérents de la FPI joue le jeu, c’est-à-dire accepte de payer la prime d’assurance pour pouvoir lancer son opération, plu- tôt que de négocier avec l’auteur du recours, la pratique devrait en être positivement bouleversée, dans le sens d’un assainissement des pratiques: ceux qui exercent abusivement un recours n’auront plus l’argument de bloquer le lancement du chantier. Ceux qui disposent d’arguments légitimes pour s’opposer à une construction, pourront continuer à faire valoir judiciairement leur argumentation… tout en voyant le chantier se poursuivre. On peut espérer que le nombre de recours en sera à terme diminué et aussi que le délai de traite- ment des contentieux sera raccourci. En effet, lorsqu’un permis est effectivement annulé, alors que la construction est édifiée, il est toujours difficile d’obtenir que le jugement qui ordonne la démoli- tion soit effectivement exécuté. Une difficulté du mécanisme est aussi de déterminer ce qu’est un recours abusif car bien des arguments de procédure peuvent être considérés par le promoteur comme abusifs mais aboutir très concrètement à une annulation. Les multiples questions prioritaires de constitutionnalité sont, on le voit actuellement, souvent des arguments de procédure, pour retarder le cours d’un procès. Souhaitons le succès à ce nouveau contrat d’assurance et, peut-être l’adage selon lequel un permis légal est un permis qui n’est pas atta- qué, sera, d’ici quelque temps, une réalité périmée. Pendant ce temps, les élus se concertent! Le 10novembre a eu lieu le lancementdu “Forum des politiques de l’habitat privé” sous l’impulsion de l’Anah, avec la CDC et de nombreuses organisations (lire p.5). Ce Forum se propose de mettre l’habitant au cœur de la réflexion pour que l’habitat privé soit mieux intégré dans les poli- tiques locales de l’habitat privé. Si on peut se réjouir que l’habitat privé soit donc au centre des préoccupations des élus, on peut s’étonner que les représentants des habitants (qu’ils soient proprié- taires privés ou locataires) aient été absents de ce Forum… ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 456 1 5NOVEMBRE 2011 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Pacte de préférence : Une vente conclue en violation d’un pacte, annulée / Le bénéficiaire du pacte peut renoncer tacitement à son droit de préférence Vente : La lésion s’apprécie globalement / Vices cachés d’un château: obligation de l’acquéreur et de l’agence qui a publié l’annonce / Renonciation à l’action résolutoire pour défaut de paiement / Mise en œuvre d’une garantie locative contre les associés du vendeur Copropriété : Transmission de documents d’un syndic à l’autre / Privi- lège du syndicat: préciser la nature de la créance Maison individuelle : Plafond de l’assurance dommage ouvrage - 5 - Projets & Initiatives - La rigueur passe par l’immobilier Habitat privé: quand le Corum se fait Forum - 6 - Au Parlement - Les députés examinent le PLF 2012 - 7 - Nominations - Agenda - - 8 - Rencontre - La FPI et la SMABTP lancent l’assurance permis de construire S O M M A I R E E D I T O R I A L 15novembre 2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P A A C C T T E E D D E E P P R R É É F F É É R R E E N N C C E E ▲ Pacte de préférence Voici deux arrêts de la Cour de cassation sur l e pacte de préférence. L’un annule la ven- te conclue en violation du pacte, l’autre refuse l’annulation au motif que le bénéfi- ciaire du pacte y avait renoncé tacitement. ■ Une vente conclue en violation du pacte, annulée (Cass. Civ. 3 e , 3 nov. 2011, n°1270 FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-20936) Une société de marchand de biens avait signé une promesse de vente le 8janvier 2002. Le 11mars 2002, elle avait conclu un bail commercial avec effet au 1 er janvier 2002 avec une autre société, le bail compor- tant un droit de préférence. En novembre, après la réitération de l’acte authentique, le locataire avait demandé l’annulation de la vente. La cour d’appel avait prononcé la nullité de la vente et dit que le locataire devait être substitué à l’acquéreur. La Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant constaté que les sociétés L.[vendeur] et B. [acquéreur] étaient, lors des opérations litigieuses, représentées par la même personne phy- sique et souverainement retenu que la société B. avait connaissance , lorsqu’elle a contracté le 7novembre 2002, de l’existence du pacte de préférence consenti par la société L.à la société S.[locataire], inséré au contrat de bail signé le 11mars 2002, et de l’intention de la bénéficiaire de s’en prévaloir , et, à bon droit, que la promesse synallagmatique de vente consentie par la société L.le 8janvier 2002 ne pouvait priver d’effet le pacte de préférence dès lors que le contrat de bail prenait effet, en toutes ses clauses et condi- tions, au 1 er janvier 2002, la cour d’appel a pu déduire de ces seuls motifs que la vente de l’immeuble avait été réalisée en viola- tion du pacte de préférence et qu’elle devait être annulée”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Par un pacte de préférence, un propriétaire s’engage, s’il se décide à vendre, à céder le bien par préférence au bénéficiaire du pacte. Lorsqu’il n’est pas respecté et donc lorsque le bien est vendu à un tiers sans que le bénéficiaire du pacte en ait été averti le contrat se résout en principe en dommages-intérêts. Toutefois, il est possible d’obtenir l’annulation de la vente consentie en violation du pacte en prouvant que l’acquéreur connaissant l’existence du pacte et l’intention du béné- ficiaire de s’en prévaloir (Civ. 3 e , 10 fév. 1999, Bull. Civ. 3 e , n°37). En l’espèce, le bénéficiaire du pacte a obtenu l’annulation de la vente car il a pu prouver que le vendeur connaissait l’existence du pacte puisque les dirigeants de la société a cheteuse étaient les mêmes que ceux de la société venderesse. L’autre originalité de l’affaire est que le pacte de préférence, inclus dans le bail commercial était posté- rieur à la promesse de vente. Mais la Cour de cassation admet qu’il puisse prévaloir sur la promesse de vente car le bail était réputé prendre effet à compter d’une date antérieure. ■ La renonciation tacite du bénéfi- ciaire à son droit de préférence (Cass. Civ. 3 e , 3 nov. 2011, n°1279, FS-P+b, rejet, pourvoi n°10-20297) Le bénéficiaire du droit de préférence était également dans cette affaire le locataire d’un immeuble loué par bail commercial en 1993. Le bailleur devait informer son pre- neur par lettre recommandée avec AR de son intention de vendre. Or l’immeuble avait été vendu une première fois en 1997 et revendu en 2001. Le preneur avait enga- gé une action en 2005 pour obtenir l’annulation de la vente mais son action est repoussée, tant en appel qu’en cassation: “Mais attendu qu’ayant relevé que la SNC [preneur] avait eu connaissance des ventes et de leurs conditions financières dans le mois qui avait suivi leur réalisation, pour la première cession en 2000, lors d’une instance en référé l’ayant opposée à sa bailleresse, et pour la seconde cession, en 2002, au cours de la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé, qu’ elle avait effectué les paiements des loyers au nouveau propriétaire dès le mois qui avait suivi chacune des cessions, sans la moindre protestation , et qu’elle n’avait pas non plus manifesté de protestation, ni exprimé la volonté d’invoquer le pacte de préférence lors du congé avec offre de renouvellement du bail délivré par le nouveau propriétaire, la cour d’appel, qui a pu déduire de ces seuls motifs que ces actes s’analysai[en]t une renonciation tacite , certaine et non équi- voque de la locataire à se prévaloir du pacte de préférence, a légalement justifié sa déci- sion”. Le pourvoi est donc rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Même si l’information sur la vente ne lui avait pas été transmise en conformité avec la clause contractuelle, la locataire avait manifestement été négli- gente si elle entendait se prévaloir du pac- te de préférence. En effet, le bien ayant été vendu, elle avait payé les loyers au nouveau propriétaire et ce, lors des deux ventes successives. De plus, elle avait été en procédure avec ces deux acquéreurs notamment pour le renouvellement du bail et les pièces de la procédure compor- t aient les actes de vente. Il était donc diffi- cile de considérer qu’elle n’était pas infor- mée de la vente. La cour d’appel avait jugé que cette inaction prolongée alors qu’elle avait en connaissance de la vente consti- tuait une renonciation tacite. Ce raisonne- ment est validé par la Cour de cassation. À À r r e e t t e e n n i i r r : : La renonciation au bénéfice d’un pacte de préférence peut être tacite. Vente ■ La lésion s’apprécie globalement (Cass. Civ. 3 e , 3 nov. 2011, n°1275, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10 19452) Un particulier et une SCI (dont le gérant était ce même particulier) avaient vendu chacun une parcelle à un même acquéreur pour un prix unique. Or la SCI avait ensuite engagé une action en lésion en raison de l’absence de prise en compte du caractère constructible de l’une des parcelles. La cour d’appel avait jugé non vraisemblable la lésion et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant souverainement retenu que la vente des parcelles C 1850 et C 1912 portant dans l’intention des vendeurs et des acheteurs sur un ensemble qui était unique et indivisible pour un prix unique, la cour d’appel, qui en a exactement déduit que la preuve de la lésion devait être examinée dans le cadre de la vente de l’ensemble de ces parcelles pour le prix global fixé par l’acte de vente, […] a pu rete- nir, après avoir relevé que la SCI ne produisait aucun élément chiffré de nature à remettre en cause les attestations de professionnels de l’immobilier intervenus lors de la vente démontrant que cette dernière s’était opé- rée au prix du marché, que les faits articulés par la SCI n’étaient pas assez vraisemblables pour faire présumer la lésion; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. Par ces motifs: rejette”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : La faculté pour le vendeur de demander la rescision pour lésion de plus des sept douzièmes est prévue par les articles1674 et suivant du code civil. En l’espèce, les négociations de vente avaient porté sur l’ensemble (corps de ferme réno- vé et terrain de 3000m 2 ). Cet arrêt invite à faire une appréciation globale du bien vendu lorsque dans l’intention des ven- deurs, il s’agit d’un ensemble indivisible. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Vices cachés d’un château: obli- gation de l’acquéreur et de l’agence qui a publié l’annonce (Cass. Civ. 3 e , 3novembre2011, n°1278, FS- P +B, cassation, pourvoi n°10 21052) Une SCI avait acheté un bien par l’intermédiaire de deux agences qui avaient donné, à une troisième, mandat de diffuser l’annonce en Allemagne. Constatant des vices sur le chauffage et la charpente, la SCI avait assigné le vendeur et les agences en rem- boursement d’une partie du prix de vente. L’arrêt d’appel qui avait rejeté cette deman- de est cassé: “Vu l’article 1642 du code civil; Attendu que pour débouter la SCI de sa demande en garantie des vices cachés, l’arrêt retient que si l’expert avait énoncé qu’il lui avait fallu accéder à la toiture en passant par les fenêtres pour constater des réparations de fortune, le devoir minimal de vigilance de l’acheteur d’une proprié- té, tout à la fois imposante, belle, d’une ancienneté certaine et d’un prix élevé, lui imposait de visiter sérieusement les lieux et, s’il n’était pas apte techniquement à appré- cier l’état de tout ou partie de l’immeuble, d’être accompagné d’un homme de l’art; Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel, qui a ajouté à la loi une condition qu’elle ne prévoit pas, a violé le texte susvisé; […] Vu l’article 1382 du code civil; Attendu que pour rejeter les demandes, contre les sociétés L.E. et M., l’arrêt retient que si le descriptif des annonces publiées comporte des photographies permettant de considérer que le château disposait d’un nouveau toit d’ardoises et qu’il n’entre pas dans la mission d’un agent immobilier de vérifier au-delà de l’apparence, le descriptif des annonces qu’il publie pour chercher des acheteurs; Qu’en statuant ainsi la cour d’appel a violé le texte susvisé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt est protecteur de l’acheteur, mais plus sévère pour l’agence immobilière. - La cour d’appel mettait en évidence que c ette belle propriété avait été acquise en 2005 pour 670000euros mais que les ache- teurs l’avaient remise en vente en 2008 pour 820000euros. Elle avait jugé que les vices étaient apparents et observé que la toiture n’avait pas été refaite avant la revente. La cour avait donc refusé d’admettre le recours au motif que l’acheteur a un devoir de vigilance. Mais la sanction de la décision est fondée sur l’article 1642 qui exonère le vendeur des vices apparents; en exigeant de l’acheteur qu’il se fasse accompagner d’un homme de l’art, la cour avait exigé une condition non prévue par cet article. En l’espèce, il fallait notamment passer par une fenêtre pour accéder à la toiture ou soulever des revête- ments de sol pour en voir l’état. L’arrêt assure donc une protection renfor- cée de l’acquéreur en ne lui imposant ni de se faire conseiller d’un professionnel ni d’inspecter en détail l’immeuble qu’il achète. - La décision est en revanche plus sévère pour l’agence immobilière qui a fait publier l’annonce puisqu’elle ne peut sou- tenir qu’elle n’a pas à vérifier “au-delà de l’apparence”. On peut en déduire qu’il est préférable pour l’agence de ne pas faire publier une annonce au seul vu des photos mais de faire une visite sur place pour en vérifier la concordance avec la réalité. ■ Renonciation à l’action résolutoi- re pour défaut de paiement (Cass. Civ. 3 e , 3 nov. 2011, n°1281, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-26203) Une personne avait vendu un bien à son frère. Celui-ci étant décédé peu après, la venderesse réclamait aux héritiers (la veuve et deux enfants) le paiement du prix qu’elle indiquait ne pas avoir perçu. Or le contrat comportait une clause indiquant que le prix avait été payé hors la comptabilité du notai- re et avec désistement de tous droits de pri- vilège et action résolutoire. L’action de la venderesse est rejetée, tant en appel qu’en cassation: “Mais attendu […] qu’ayant retenu à bon droit que l’article 1184 du code civil n’est pas d’ordre public et qu’ un contractant peut renoncer par avance au droit de demander la résolution judiciaire du contrat et relevé que la clause de renon- ciation, rédigée de manière claire, précise, non ambiguë et compréhensible pour un profane, était non équivoque, la cour d’appel en a exactement déduit que la demande était irrecevable”. Elle évoque in fine l’argument de la mau- vaise foi des héritiers de l’acquéreur mais i nvoqué trop tard par la venderesse. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt est très clair. L’article 1184 du code civil prévoit que la clause résolutoire est toujours sous-enten- due dans les contrats synallagmatiques. En conséquence, le vendeur impayé peut obtenir la résolution de la vente. La Cour de cassation indique nettement qu’il est possible de renoncer à cette action car l’article 1184 n’est pas d’ordre public. Mais le vendeur qui a signé cette clause sans être effectivement payé est ensuite dépourvu de moyen d’action s’il veut exi- ger le paiement. La renonciation doit donc être consentie en connaissance de cause. ■ Mise en œuvre d’une garantie locative contre les associés du ven- deur (Cass. Civ. 3 e , 3 nov. 2011, n°1267, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-23951) Une société avait acquis en VEFA un immeuble de bureaux; le contrat de vente comportait une garantie locative d’un an pour le cas où l’immeuble ne serait pas inté- gralement loué à la livraison. En l’absence de locataire, l’acquéreur avait assigné son vendeur et deux autres sociétés, associées du vendeur, en paiement de la créance. La demande, à l’égard de ces associés, est reje- tée, solution confirme par la Cour de cassa- tion: “Mais attendu qu’ayant relevé que la socié- té Whiteco [acquéreur] ne possédait aucun titre contre la société Hexaparc [vendeur], la cour d’appel en a exactement déduit que la poursuite de l’acquéreur contre les asso- ciées de la société de construction-vente était prématurée”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 211-2 du CCH pré- voit que les associés de la société de construction-vente sont tenus du passif social à proportion de leurs droits sociaux. L’alinéa suivant ajoute que les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse. Cette règle est donc plus souple que la règle de droit commun de l’article 1858 du code civil qui exige du créancier d’avoir “vaine- ment poursuivi” la personne morale avant de pouvoir poursuivre le paiement contre un associé, ce qui suppose d’aller plus loin 15novembre 2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • V V E E N N T T E E ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ Voisinage Les articles 676 et 677 du code civil régle- mentant les jours susceptibles d’être prati- qués dans un mur non mitoyen joignant immédiatement le mur fonds voisin sont ils contraires au droit de propriété? La réponse est négative a jugé la Cour de cassation car ces dispositions ne privent pas le propriétaire du mur de son droit de propriété mais elles en restreignent l’exercice pour assurer des relations de bon voisinage par l’édiction de règles de constructions proportionnées à cet objectif d’intérêt général. (QPC, non-lieu à renvoi, Cass. Civ. 3 e , 2 nov. 2011, n° 1369 FS-P+B, pourvoi n° 11-15426) ▲ 15novembre 2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • dans la procédure qu'un commandement de payer (Civ. 3 e , 23avril 1992). Pourtant, dans cette affaire, la poursuite contre les associés de la société de la construction- v ente (pour un montant de 394000euros), fondée sur l’article L 211-2, est jugée pré- maturée. En effet, le créancier doit dispo- ser d’un titre. Il peut cependant ne pas être définitif (une ordonnance de référé, par exemple, Civ. 3 e , 17 juil. 1988, Bull. III, n°37, ou un jugement pouvant être enco- re frappé d’appel, Civ. 3 e , 8mars 1995). À défaut de disposer d’un titre contre la société, l’action engagée contre l’associé est jugée prématurée, comme dans cette affaire. Cette décision montre donc que les associés sont des débiteurs subsidiaires de la société ce qui impose de commencer par tenter d’obtenir le paiement de la société. La mise en demeure restée infructueuse citée par l’article L 211-2 est donc en soi insuffisante. Copropriété ■ Transmission de documents d’un syndic à l’autre (Cass. Civ. 3 e , 3 nov. 2011, n°1268, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-21009) Un syndic n’ayant pas été renouvelé par l’assemblée des copropriétaires, une ordon- nance avait désigné un syndic provisoire avec mission de convoquer une assemblée et de se faire remettre du syndic sortant les archives et fonds du syndicat. Le syndicat avait alors assi- gné le syndic qui refusait de transmettre les documents au motif que seul le tribunal ou le syndic provisoire avait compétence pour engager l’action. Sa prétention est rejetée: “Attendu […] que la cour d’appel a retenu, à bon droit, que la possibilité donnée au nouveau syndic ou au président du conseil syndical par l’article 18-2 de la loi du 10juillet 1965 d’agir contre l’ancien syndic pour obtenir la remise des pièces du syndi- cat n’excluait pas celle du syndicat des copropriétaires ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. L’ancien syndic soutenait aussi que le délai d’un mois qui lui est laissé pour remettre les pièces ne peut courir que de la désignation du nouveau syndic. L’argument est rejeté: “Attendu […] que la cour d’appel a retenu, à bon droit, que la cessation des fonctions de M. O. étant intervenue le 18juin 2007, l’envoi, le 19juillet suivant d’une mise en demeure à ce dernier était conforme aux dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10juillet 1965 et en a exactement déduit que la mise en demeure, l’assignation et la procédure subséquente étaient régulières”. La cour de cassation rejette un troisième argument relatif à la charge de l’obligation de remettre les pièces: “Mais attendu […] que la cour d’appel a e xactement retenu que la remise des docu- ments et archives de la copropriété prévue par l’article 18-2 de la loi du 10juillet 1965 supposait que l’ancien syndic adresse au nouveau syndic les documents considérés, qui sont portables”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Lorsque le syndic change, il est logique que les documents, fonds et archives du syndicat soient transmis au nou- veau syndic. Mais l’expérience montre que cette transmission n’est pas aussi spontanée qu’on pourrait l’espérer. Cette affaire en est l’illustration. Le nouveau syndic et le prési- dent du conseil syndical tiennent de l’article 18-2 le pouvoir d’exiger de l’ancien syndic remise de ces pièces. Mais il résulte de cet arrêt que ce droit n’interdit pas au syndicat de présenter lui-même cette demande. La cour d’appel de Paris avait déjà jugé que le syndicat pouvait agir (CA Paris, 27 nov. 1998). La Cour de cassation le confirme. On retiendra également qu’il incombe à l’ancien syndic de remettre les pièces au nouveau et non à celui-ci de venir les cher- cher auprès de l’ancien syndic. ■ Privilège du syndicat: préciser “la nature” de la créance (Cass. Civ. 3 e , 3 nov. 2011, n° 1280 FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-20 182) A l’occasion d’une procédure de vente sur adjudication d’une série de lots de copro- priété, le syndicat voit sa créance écartée au motif que l’opposition ne comportait pas le détail des sommes réclamées. L’arrêt de la cour d’appel est confirmé. “Mais attendu qu’ayant relevé que les deux oppositions comportaient les mêmes chiffres, alors que la composition des lots vendus était différente, la cour d’appel […] a exactement retenu que l’opposition devait comporter, non seulement la répartition des charges et des travaux selon le privilège ou le “super pri- vilège” que le syndicat invoquait mais aussi le détail des sommes réclamées selon leur nature, et le lot auquel elles étaient afférentes et, abstraction d’un motif erroné mais surabondant, en a justement déduit que les oppositions, non accompagnées d’un décompte détaillé, n’étaient pas régulières ; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 indique les règles à respecter lorsque le syndic fait opposition. Il doit préciser pour les créances liquides et exi- gibles, “le montant et les causes des créances du syndicat afférentes aux charges et travaux” 1 e pour l’année cou- r ante et les deux dernières années échues, 2 e pour les deux années antérieures. (Sui- vent deux autres points concernant les créances bénéficiant d’une simple hypo- thèque puis celles qui ne bénéficient ni de privilège ni d’hypothèque). La distinction doit donc être faite suivant la nature de la garantie (privilège…). Mais l’auteur du pourvoi soutenait que le décret n’impose pas de distinguer, entre d’une part les charges et d’autre part les travaux. La Cour de cassation ne répond pas explici- tement à cette objection mais rejette le pourvoi ce qui confirme la nécessité de fai- re cette distinction. Il résulte par ailleurs de l’arrêt que, lorsqu’il y a plusieurs lots, il convient de préciser à quel lot correspond un montant et de pré- ciser la nature des sommes réclamées. Construction de maison individuelle ■ Plafond de l’assurance domma- ge ouvrage (Cass. Civ. 3 e , 3 nov. 2011, n° 1277, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-21 874) Après avoir fait construire une maison, un maître d’ouvrage avait constaté des fissures et obtenu une indemnisation de l’assureur dommages-ouvrage au titre du préfinance- ment des travaux de reprise. Mais après avoir vendu la maison, il avait fait l’objet d’un recours de l’acheteur qui avait consta- té les fissures. La cour d’appel avait jugé que le plafond de garantie prévu dans la police dommages ouvrages était opposable au vendeur et en conséquence avait limité l’obligation de garantie de l’assureur au profit de l’acheteur, à raison des condamnations indemnitaires déjà prononcées au profit du vendeur. La Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant exactement retenu que l’inefficacité des travaux de reprise des premiers désordres ne justifiait pas la sup- pression du plafond contractuel de garan- tie, la cour d’appel a légalement justifié sa décision; Par ces motifs, rejette”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt indique donc que le plafond de garantie prévue par l’assurance dommage ouvrage est applicable quand bien même les travaux de reprise effectués par le maître d’ouvrage auraient été ineffi- caces. Il incombe donc à celui-ci de veiller à l’utilisation à bon escient des indemnités qu’il perçoit de son assureur. ● C C O O P P R R O O P P R R I I É É T T É É - - M M A A I I S S O O N N I I N N D D I I V V I I D D U U E E L L L L E E J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 15novembre 2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • P P R R O O J J E E T T S S & & I I N N I I T T I I A A T T I I V V E E S S B B R R È È V V E E S S ◆ l’ESPI 1 e a u classement L’Ecole Supérieure des Professions Immobilières est 1 e au classement SMBG, pour sa licence Gestionnaires d’Agences immobilières. (Communiqué du 10novembre 2011) . ◆ Inondations dans le Sud Valérie Pécresse a annoncé des mesures pour les entreprises tou- chées par les inondations, deman- dant à l’administration d’examiner avec bienveillance les demandes de remise gracieuse de majoration ou pénalités de retard. Elle rappelle que les propriétaires peuvent demander la révision de la valeur locative des immeubles ayant subi une dépréciation durable du fait de la tempête. (Communiqué du 10novembre 2011) . ◆ UNIS déplore la disparition du PTZ+ dans l’ancien L’UNIS craint que le projet de sup- pression du PTZ+ dans l’ancien ne rende plus difficiles les projets d’accession des ménages modestes en zones urbaines. Quant à la suppres- sion du Scellier, il va faire bai- ser l’offre locative nouvelle. (Communiqué du 9 novembre 2011) . La rigueur passe par l’immobilier Le plan de rigueur présenté en conseil des ministres le 7novembre donne sa part au sec- teur immobilier. Il sera intégré dans le projet de loi de finances 2012. Il est prévu les mesures suivantes: - Une réduction de 5% des surfaces occupées par les administrations immobilières de l’Etat, avec une hausse du volume des cessions immobilières, qui passeraient à 500mil- lions d’euros. - Un gel des indexations de barèmes de l’impôt sur le revenu , de l’ISF et des dona- tions et succession. Ces barèmes seraient gelés en2012 et2013 sur leur niveau de 2011. - les prestations sociales (dont les allocations de logement) seraient indexées de 1% (soit le niveau de croissance prévu) et non sur l’inflation. - Les niches fiscales seraient réduites de 2,6milliards d’euros. Parmi ces suppressions figurent: le Scellier à compter de fin 2012, le recentrage du PTZ sur le neuf et la réduction de 20% du crédit d’impôt développement durable - Un taux de TVA intermédiaire à 7% serait créé, visant notamment les travaux dans les logements et tous ceux actuellement taxés à 5,5% sauf les produits de première nécessité, les abonnements au gaz, à l’électricité et aux réseaux de fourniture d’énergie ainsi que les équipements et services aux personnes handicapées, qui resteraient donc soumis au taux de 5,5%. - Par ailleurs, le taux du prélèvement forfaitaire libératoire sur les dividendes et intérêts serait porté de 19 à 24%. A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . ❘ ❘ ◗ ◗ Norton Rose (Erwan Héricotte) conseille la Société Générale dans le financement de l’opération de rachat lancée fin octobre par Altarea Cogedim. Le groupe vise, via sa filiale, l’acquisition de 28,6% de Rue du commerce, avant de lancer une OPA sur le solde du capital. Acteurs Le président de l’ANAH, Dominique Braye, avait réuni ce 10novembre à Paris les acteurs du monde du logement pour un “Forum des politiques de l’habitat privé”. Cette initiative fait suite au Club des Opéra- tions de Renouvellement Urbain Majeures, Corum, qui avait été créé en 2004. Mais ce Corum, dont l’appellation avait une conso- nance par trop restrictive, devient Forum. Cette nouvelle étape, indique Dominique Braye, marque la volonté de ses organisa- teurs que ce Forum soit un lieu d’animation des politiques de l’habitat privé. Il s’agit que les élus prennent en compte la réhabilitation de l’habitat privé dans les politiques locales des collectivités territoriales. Il ajoute qu’il faut aussi tenir compte des nouveaux enjeux que sont l’adaptation des logements au vieillissement de la population et leur réno- vation énergétique. Les interventions sur le parc privé sont souvent mal appréhendées par les collectivités notamment à cause de la multiplicité des maîtres d’ouvrage (les pro- priétaires) et de la complexité des dispositifs. Il faut également intégrer la réhabilitation des quartiers anciens dégradés, tout en veillant à ce que leur amélioration ne soit pas source d’exclusion des populations qui y vivent, au profit de populations plus fortu- nées. La création du Forum vise aussi à intégrer de nouveaux acteurs; les entreprises (via Action Logement), le logement social (via l’USH). Le Forum, conclut Dominique Braye, doit être l’occasion d’une nouvelle étape pour rendre plus efficace les politiques locales de l’habitat, c’est la “première pierre d’une cul- ture commune en matière d’habitat privé”. Pour la Caisse des dépôts, Magali Joëssel, directrice, qui évoque parmi les priorités, la rénovation des copropriétés dégradées, il s’agit de “mettre l’habitant au cœur de la réflexion”. Les élus étaient dignement représentés à ce lancement: le président de l’Association des Maires de France, Jacques Pélissard souligne que les politiques de l'habitat sont revendi- qués par les collectivités locales, Claude Cha- lon, pour l’Association des Départements de France reconnaît que, les politiques publiques étant chahutées par la crise, il va falloir être imaginatif pour le financement de la rénovation de l’habitat privé. De nombreuses autres personnalités ont donc signé cette charte de lancement du Forum ce 10novembre: Hélène Dadou, pour le ministère de l’écologie, Eric Thuillez pour Action Logement, Gérard Hamel, prési- dent de l’ANRU, ainsi que Thierry Bert pour l’USH, Élisabeth Touton pour la Fédération des EPL, Maryse Brimont de la Fédération des PACT, Michel Pelenc pour Habi- tat&Développement et Jean-Paul Lebas pour l’ACAD. Axes de travail du Forum - les copropriétés en difficulté - la politique de prévention et de traitement de l’habitat dégradé et de la problématique de qualité du logement - la globalisation des approches habitat social - habitat privé - l’approche sociale dans les politiques d’intervention sur l’habitat - la prise en compte des besoins liés à l’accès à l’emploi dans les politiques de l’habitat Habitat privé: quand le Corum se fait Forum ■ Repérage de l’habitat indigne Un traitement de données à caractère per- sonnel relatif à l'habitat indigne et non décent, dénommé « ORTHI », outil de repérage et de traitement de l'habitat indigne , est créé par arrêté. Cet outil a pour finalités: - de faciliter la mise en place des observa- toires nominatifs de l'habitat indigne et non décent tels que prévus à l'article 4 modifié de la loi du 31mai 1990; - d'évaluer localement, régionalement et nationalement la politique publique de lut- te contre l'habitat indigne et non décent. L'interconnexion entre le fichier foncier et cet outil de repérage a été autorisée par délibération n°2011-186 du 23juin 2011 de la CNIL (même JO). (Arrêté du 30sep- tembre 2011, J.O. du 3 nov. @). 15novembre 2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Les députés ont abordé le 19octobre le pro- jet de loi de finances pour 2012. Valérie Pécresse évoque notamment la nouvelle t axe sur les hauts revenus (JO AN débats, 19 oct. p.6321) et le nouveau coup de rabot de 10% sur les niches fiscales. Gilles Carrez se réjouit que la nouvelle taxe ait pour assiette le revenu fiscal de référence qui, contraire- ment à une nouvelle tranche d’impôt sur le revenu, englobe les revenus du travail et du patrimoine (p.6331). Il se prononce en faveur d’une TVA à 7% ou 8% pour les tra- vaux dans les logements. Dans la discussion générale, François Brottes déplore l’élan stoppé net de la filière photovoltaïque ou l’échec de la rénovation du bâti existant avec l’échec de l’éco-PTZ (p.6362) et il critique la réduction du budget du crédit d’impôt développement durable. Charles de Courson préconise une diminu- tion générale de 7% sur les niches fiscales (JO Déb. 20 oct. p.6385). ■ Contribution sur les hauts reve- nus L’article 3 est celui qui institue une contribu- tion exceptionnelle sur les hauts revenus, au-delà de 500000euros. Gilles Carrez indique que la commission a proposé d’abaisser ce seuil à 250000euros en taxant à 3% de 250000à 500000 euros et à 4% au- delà de 500000€ pour un célibataire (p.6429). Ces sommes sont doublées pour un couple. L’amendement (n°42) a été voté (p.6434). Un autre amendement (n°304) a été adopté pour ajouter à ce prélèvement un mécanisme de lissage sur deux ans ce qui permet d’éviter d‘imposer trop fortement les revenus exceptionnels. Christian Eckert observe que cela complique le régime fiscal d’imposition des revenus, propos confirmé par Pierre-Alain Muet qui indique que cette contribution est un “impôt transitoire, avec deux taux, qui est seule- ment conjugalisé et non familialisé” (p.6436) alors que l’impôt sur le revenu est familialisé et la CSG individualisée. Hervé Mariton n’a pas obtenu qu’il soit aussi tenu compte d’un quotient familial (rejet du sous- amendement n°415). A l’article 2 qui fixe le barème de l’impôt sur le revenu a eu lieu un débat sur la perspecti- ve, défendue par exemple par François de Rugy, de fusionner l’IR et la CSG (p.6441) ce qui aboutira “au matraquage fiscal des classes moyennes et des familles” prédit Gilles Carrez (p.6444). ■ Modification du régime des plus-values Gilles Carrez a proposé d’adopter un cas d’exonération d’imposition des plus-values immobilières pour les personnes détenant une résidence secondaire mais il a été com- pensé par un durcissement de certaines ces- sions via des SCI. Il s’agit, selon le rapporteur général, de permettre à ceux qui font un pla- cement avant d’acheter leur résidence princi- pale, de vendre le bien acquis sans imposition. Autre cas visé: celui des personnes mutées qui mettent en location leur résidence princi- pale et la vendent quelques années plus tard. L’exonération sera subordonnée à la condi- tion d’avoir été propriétaire de sa résidence principale pendant 4 ans et de réinvestir le produit de la vente dans les 2 ans. En contre- partie, Gilles Carrez veut taxer les personnes qui, avant de vendre un bien en SCI, augmen- tent leur apport personnel en compte-courant de la société pour majorer le passif et dimi- nuer l’assiette des droits d’enregistrement (p.6464). L’amendement a été voté. La ministre a donné un avis favorable à cet amendement tout en l’encadrant par deux conditions; il faudra que le produit de la vente de la résidence secondaire soit affecté en tout ou partie à l’achat d’une résidence principale et la défiscalisation ne pourra s’appliquer au bien vendu que si la résiden- ce principale a été vendue au moins 4 ans auparavant. Charles de Courson a aussi obtenu le vote d’un amendement (n°209) visant à préciser le calcul de la plus-value dans le cadre des ventes d’immeubles à rénover : la plus- value est constituée de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat majoré du montant des travaux (p.6468). ■ Régime des SIIC Le président de la commission des finances, Jérôme Cahuzac, rappelle que les SIIC sont exonérées d’impôt sur les sociétés et que lorsque les bénéfices sont distribués à des personnes physiques, les dividendes font l’objet d’un abattement de 40% au titre de l’impôt sur le revenu. Les contribuables peu- vent en outre opter pour le prélèvement for- faitaire libératoire de 19%. Il estime qu’avec le régime fiscal des SIIC, le trésor public est L L E E P P L L F F À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E D D É É B B A A T T S S Les députés examinent le PLF 2012 En première lecture, les députés ont voté une adaptation de la réforme des plus- values et modifié le régime de taxation des revenus des SIIC. doublement perdant: au titre de l’IS puis- qu’il y a exonération et au titre de l’IR “du fait d’un abattement important et la possibi- lité d’opter pour le prélèvement libératoire”. Gilles Carrez soutient cet amendement qui vise à supprimer l’abattement. Le rappor- teur propose qu’il soit par ailleurs interdit d e placer des parts de SIIC dans des PEA. Sont également concernées les SPPICAV (vote de l’amendement n°45 p.6471). Après l’article 3, Michel Vergnier a proposé de majorer le plafond du crédit d’impôt des personnes qui effectuent des travaux dans les logements soumis à des plans de préven- tion des risques naturels (plafonds actuelle- ment fixés à 5000et 10000 euros). Il l’a tou- tefois retiré (n°232, p.6483). Le débat a ensuite porté sur le plafonnement global des niches fiscales. Charles de Cour- son indique son souhait que d’autres niches soient incluses dans le plafonnement, Marti- ne Billard propose d’y intégrer le Scellier. Les amendements ont cependant été retirés. Christian Eckert a proposé de créer un crédit d’impôt pour les travaux réalisés dans le cadre d’un plan de prévention des risques miniers, mais il n’a pas été suivi (rejet de l’amendement n°334, p.6499). ■ Restriction du PTZ+? Michel Bouvard a proposé (amendement n°175) d’exclure du PTZ+ les ménages inclus dans le décile de revenu le plus élevé. Mais il n’a pas été suivi (rejet, p.6505). L’ensemble du projet de loi (1 e partie) a été adopté le 25octobre (JO Déb. AN 26 oct. p.6629). Au cours du débat sur le budget de l’écologie, le ministre des transports, Thierry Mariani a indiqué le 2novembre, que le crédit d’impôt développement durable et l’éco PTZ “seront recentrés sur l’objectif de réduire les consommations de 38% dans l’habitat (JO AN Déb. 3 nov. p.7062). Enfin, il a été voté un amen- dement (n°296, p.7083) visant à faciliter la mise en place du financement des plans de préven- tion des risques technologiques. A suivre. Au Sénat ■ Taxe foncière des entreprises qui investissent Interrogé par François Patriat sur les consé- quences de hausse de la taxe foncière en cas d’investissement visant à moderniser l’outil de production, le secrétaire d’Etat, Pierre Lel- louche, indique d’abord que les entreprises ont bénéficié de la réforme de la taxe profession- nelle. Il ajoute que les constructions nouvelles bénéficient d’exonération de taxe foncière pen- dant deux ans (JO Sénat, déb. 26 oct. p.6885). 15novembre 2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • NOM : PRÉNOM : FONCTION : SOCIÉTÉ : ADRESSE : TÉL : FAX : MÉL : N ° TVA INTRACOM .: SIGNATURE : O F F R E E X C E P T I O N N E L LE R é s e r vé e a u x n o u v e a u x a b o n n é s 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Budget : Jean-Philippe d'Issernio est nommé directeur adjoint du cabinet, en charge du budget et des comptes publics a uprès de Valérie Pécresse. Il succède à Gautier Bailly. Olivier Pagezy quitte ses fonctions de conseiller spécial. (Arrêtés des 19octobre et 2novembre 2011, J.O. du 26 oct. et du 5 nov. @). ➠ Economie : Thomas Maurisse est nom- mé directeur adjoint du cabinet de Fran- çois Baroin. Il succède à Philippe Gravier. (Arrêté du 17octobre 2011, J.O. du 1 er nov. 2011, @). ➠ Ecologie : Jérôme Peyrat quitte ses fonc- tions de conseiller auprès de la ministre. (Arrêté du 26octobre 2011, J.O. du 3 nov. @). ➠ Commerce, PME : Gaëtan Rudant est nommé conseiller technique au cabinet de Frédéric Lefebvre. (Arrêté du 28octobre 2011, J.O. du 5 nov. @). Administration centrale ✓ Ecologie : Emmanuel Vernier est nom- mé sous-directeur des affaires juridiques de l'énergie et des transports au sein de la direction des affaires juridiques à l'administration centrale du ministère de l'écologie. (Arrêté du 4novembre 2011, J.O. du 6 nov. @). Affaires culturelles Alain Hauss est nommé directeur régional des affaires culturelles d'Alsace. (Arrêté du 18octobre 2011, J.O. du 27 oct. @). Préfets Sont nommés préfets: Jean-François Dela- ge (Indre-et-Loire), René Bidal (Pyrénées- Orientales) et Jean-Régis Borius (Hautes- P yrénées). ( Décrets du 27octobre 2011, J.O. du 28, @). Magistrature ✓ TGI : Michel Allaix est nommé président du tribunal de grande instance d’Aix-en- Provence et Michaël Janas de celui d’Angoulème. (Décret du 31octobre 2011, J.O. du 3 nov. @). Organismes publics ✓ IGN : le statut de l'établissement public administratif dénommé « Institut natio- nal de l'information géographique et forestière (IGN) » issu de l'intégration de l'Inventaire forestier national au sein de l'Institut géographique national a été pré- cisé par décret du 27octobre 2011. (Décret n°2011-1371, J.O. du 28 oct. p.18186). ✓ Conseil de l'immobilier de l'Etat : Ce Conseil est prorogé pour une durée de 5 ans . Le champ de compétence de ce Conseil est élargi explicitement à la poli- tique immobilière des opérateurs de l'Etat. Il lui est adjoint un 15 e membre: le prési- dent de la commission pour la transparen- ce et la qualité des opérations immobi- lières de l'Etat. Il est introduit une clause de confidentialité. (Décret n°2011-1388 du 28octobre 2011 modifiant le décret n°2006-1267 du 16octobre 2006, J.O. du 29 oct. p.18271). ✓ Commission départementale de vérifica - tion des titres en Guadeloupe : Catherine Sargenti, vice-présidente au TGI de Basse- Terre, est nommée membre de cette com- mission. (Arrêté du 25octobre 2011, J.O. du 1 er nov. 2011, p.18434). Conventions collectives ➠ Immobilier : l'avenant n°51 du 21juin 2011, relatif aux salaires , est étendu par arrêté du 25 oct. 2011. (J.O. du 1 er nov. p.18438). Aménagement ✓ La commune de Grimaud (Var) est clas- sée comme station de tourisme. (Décret du 2novembre 2011, J.O. du 4, p.18574). ✓ Le parc naturel régional de la haute val- lée de Chevreuse (Ile-de-France) est clas- sé. (Décret n°2011-1430 du 3novembre 2011, J.O. du 5 nov. p.18665). ■ Aide à la rénovation thermique La loi de finances pour 2010 a créé un fonds d'aide à la rénovation thermique des logements (FART). Ce décret en précise les conditions d'attribution. Le fonds, géré par l'ANAH, comporte deux cibles: - L'aide aux travaux d'économie d'énergie réalisés par les propriétaires occupants de ressources modestes, appelée aide de solidarité écologique (ASE). Les bénéficiaires sont donc des propriétaires sous condition de ressources. Le versement de l'aide suppose une amélioration d'au moins 25% de la performance énergé- tique du bâtiment. Les logements doivent être achevés au 1 er juin 2001. Le montant de l'ASE est de 1100euros, elle peut être majorée à 1600euros. La subvention doit s'inscrire dans le cadre d'un contrat local d'engagement contre la précarité énergé- tique. Le propriétaire doit se faire assister par un opérateur, il faut réaliser une éva- luation énergétique avant et après travaux. - Des aides à l'ingénierie sociale , finan- cière et technique permettant d'accompagner les ménages bénéficiant d'une aide aux travaux dans l'élaboration, le montage financer et le suivi de leur pro- jet. Le montant de l'aide est de 300euros par logement ou 430euros dans le cadre d'un programme d'intérêt général (PIG). (Décret n°2011-1426 du 2novembre 2011 relatif au règlement des aides du fonds d'aide à la rénovation thermique des loge- ments privés, J.O. du 4 nov. 2011, p.18565). B ULLETIND ’ ABONNEMENT « PRIVILÈGE » ❑ OUI , je souhaite bénéficier de l’offre de souscription à JURIShebdo qui m’est réservée soit un an d’abonnement (41 numéros de la lettre + 5 numéros spéciaux consacrés au droit immobilier) au prix de 599 € HT soit 611,58 € TTC (dont 2,1% de TVA) au lieu de 773 € HT, soit 20% de réduction . Ci-joint mon chèque de 611,58 € TTC à l’ordre de JURIShebdo Je recevrai une facture acquittée dès paiement de ma souscription À RETOURNER A JURISHEBDO 168, AVENUE MARGUERITE RENAUDIN, 92140 CLAMART jhi 456 UNE PUBLICATION DE LA SOCIETE DE PRESSE DU BREIL, SARL DE PRESSE AU CAPITAL DE 10000EUROS, RCS 443 034 624 00017 NANTERRE ✁ ✦ 1er décembre 2011 (Paris). “ Actua- lité des baux commerciaux ”: cette 13 e édition de la journée de forma- tion organisée par Elegia sera ani- mée par Alain Confino (avocat) et Bernard Pain (expert). Elegia Formation (partenaire des Editions Législatives) Tél. : 01 40 92 37 37 A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . 15novembre 2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • L L U U T T T T E E R R C C O O N N T T R R E E L L E E S S R R E E C C O O U U R R S S A A B B U U S S I I F F S S Les promoteurs passent à l’offensive pour combattre les recours abusifs contre les permis de construire. Le président de la Fédération des Promo- teurs Immobiliers, Marc Pigeon, estime que, en moyenne nationale, 10% des per- mis font l’objet d’un recours abusif et que ce taux monte à 40% à Marseille. Or, après recoupement de nombreux dossiers, il semblerait que quelques personnes soient à l’origine de nombreux recours et soient de véritables professionnels du recours. Une procédure pénale est en cours. En février dernier, Marc Pigeon avait ren- contré son homologue de la SMABTP, Christian Baffy, pour mettre au point un mécanisme poursuivant trois buts: per- mettre au promoteur de lancer l’opération, sécuriser le promoteur contre les conséquences financières de l’annulation du permis et apporter une garantie aux acquéreurs. La concrétisation de cet objectif a permis ce 9novembre la signature d’un accord entre la FPI et la SMABTP. Un contrat type est désormais disponible pour les promoteurs. Comment se présente ce contrat? La SMABTP explique que, face à un recours, le promoteur peut négocier avec le requérant ou attendre l’issue de la pro- cédure. Entre ces deux voies, le contrat d’assurance en crée une troisième qui per- met de signer le contrat de vente. Mais il fallait pour cela identifier ce qu’est un recours abusif et sécuriser tant le promo- teur que l‘acquéreur ainsi que le notaire et les financiers. C’est donc l’assureur qui prend le risque de l’annulation. Il s’agit d’un contrat type qui couvre le risque de recours devant le juge adminis- tratif, pour des opérations en VEFA ou en vente d’immeubles à rénover, dont le contrat est inférieur à 30millions d’euros, pour des immeubles d’habitation ou mixtes. Deux étapes La procédure consiste d’abord à faire effectuer une analyse du risque par un expert juridique indépendant (cabinet d’avocat conventionné et agréé par la SMABTP). L’expert analyse la légalité du permis de construire. L’assureur prend en charge la moitié des frais de l’analyse et le promoteur l’autre moitié (coût estimé de l’expertise: 10000euros). Dans un deuxième temps, l’assureur met en place la garantie pour l’opération. Cet- te n’est pas résiliable. Garantie de l’acquéreur et du pro- moteur Cette garantie couvre deux risques. - Elle couvre le risque des acquéreurs : elle est insérée au moyen d’une clause résolu- toire dans l’acte notarié et a vocation à s’appliquer en cas de suspension ou d’annulation non régularisable du permis de construire. Lorsque la vente est annulée, l’acquéreur se prévaut de la clause résolutoire (dans les deux ans) et obtient de l’assureur le rem- boursement du prix de vente qu’il a payé, indexé sur l’ICC. En revanche, l’assurance ne couvre pas la perte de l’avantage fiscal que pouvait escompter l’acquéreur. S’agissant d’une perte de chance, le contrat l’exclut. D’autres exclusions sont prévues par exemple en cas de fraude de l’acquéreur. - La garantie couvre également le promo- teur ; elle lui garantit l’indemnisation du préjudice qu’il subit en cas de suspension ou d’annulation non régularisable du per- La FPI et la SMABTP lancent une garantie permis de construire Les promoteurs ont mis au point avec un assureur une garantie contre les recours abusifs. Renonçant à obtenir des pouvoirs publics un contrô- le plus rigoureux des recours, ils ont donc adopté la voie contractuelle. JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine R R E E N N C C O O N N T T R R E E mis, dans la limite de 30 millions d’euros ( au-delà de deux ans, le permis est considé- ré comme non régularisable). Cela couvre par notamment le remboursement des biens non vendus, le coût de démolition et les frais de procédure. Si le permis est annulé alors que l’immeuble est déjà construit, et que l’acquéreur se pré- vaut de la clause résolutoire, il est donc rem- boursé. Le bien revient alors au promoteur. S’il y a démolition, les frais sont pris en char- ge par l’assureur. Si l’immeuble n’est pas démoli un point est fait entre l’assureur et le promoteur pour évaluer l’état de ses préju- dices. La SMABTP précise que ce contrat n’a pas vocation à contourner la réglementation mais à la faire appliquer pour mettre le lancement d’opérations en dépit du risque de recours. Quel prix? La rémunération de l’assureur est fixée en deux temps. Il est prévu: - une prime identique pour tout promo- teur, de 0,10% du chiffre d’affaires (0,05% si le chiffre d’affaires est supérieur à 50millions d’euros) qui donne droit à être assuré et à obtenir le paiement de la moitié des honoraires de l’expert juridique; - une prime calculée par opération et dont le taux varie en fonction du contexte de l’opération. Elle est fixée à 0,5%, 1% ou 2% du chiffre d’affaire de l’opération. Quel impact pour ce contrat? La question est de savoir comment vont réagir les promoteurs et les auteurs des recours. À un promoteur qui l’interrogerait sur le choix à faire entre négocier avec le requérant ou payer la prime d’assurance, Marc Pigeon répond qu’il ne faut surtout pas négocier avec les auteurs des recours, car sinon, “tout le système tombe à l’eau!” Il ajoute “nous avons pris notre destin en main”. En effet, si les auteurs des recours ont la conviction que les promoteurs sont désormais résolus à ne pas payer d’indemnité transactionnelle et à recourir massivement à l’assurance, cela peut chan- ger les comportements. Quant à la SMABTP, elle a interdiction de négocier avec les auteurs des recours. À suivre. Fin du Scellier? Face à l’annonce de la disparition du régime Scellier en 2013, la FPI estime que les loyers vont flamber sous l’effet de la raréfaction de l’offre de logements neuf qui va en résulter. Quant au “recentrage” du PTZ au neuf et aux zones A et B1, la FPI estime que cela va entraîner une forte chute de la construction de maisons individuelles. Estimant que la voie choisie par les pouvoirs publics est exactement l’inverse de celle qu’il faudrait suivre, Marc Pigeon prédit: “dans deux ans il y aura une nouvelle aide à l’investissement locatif”…
