– 2 – Jurisprudence
Baux d’habitation : Cotitularité du bail / Effet de la nullité du congé
Baux commerciaux : Nécessaire vigilance du créancier inscrit / La condition de nationalité jugée contraire à la Convention des droits de l’homme / Droit direct du sous-locataire à obtenir le renouvellement du bail / Terrain nu: application du statut des baux commerciaux ?
Vente : Reclassement du terrain vendu en zone constructible
– 4 – Fiscalité
Le projet de loi de finances rectificative crée un nouveau taux de TVA réduit à 7%
Favoriser l’offre de logements / Archéologie préventive
– 6 – Tableau des réponses ministérielles
– 7 – Nominations – Agenda – Au fil du JO
Une QPC sur les servitudes
Contrôle des installations classées
– 8 – Étude – Actualité
L’UNPI dénonce la hausse des taxes foncières: +21,94% en 5 ans
SHOB et SHON bientôt unifiées
La FNAIM défend le mandat exclusif
■ JUGÉ ■ > > En cas de congé pour vente dans un bail d’habitation, la nullité du congé ne laisse pas subsister le droit de préemption, a jugé la Cour de cassation le 9novembre (p.2). > > Les terrains nus peuvent relever du statut des baux commerciaux, mais sous condition. La cour d’appel de Paris traite de cette ques- tion dans un arrêt du 9novembre (p.3). > > Le sous-locataire qui bénéficie d’un droit direct au renouvellement de son bail auprès du bailleur peut être considéré comme y ayant renoncé s’il signe un bail dérogatoire pour une fraction des locaux (lire p.3 l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 9novembre). ■ PROGRAMMÉ ■ > > Le projet de loi de finances rectificative doit réformer la redevance d’archéologie préventive et comporte des mesures pour améliorer l’offre de logements (p.4). > > La SHOB et la SHON seront bientôt rempla- cées par la notion unique de “surface de plan- cher” qui sera définie par ordonnance (p.8). ■ RÉPONDU ■ > > Les propriétaires de locaux commerciaux doivent répondre aux demandes de l’administration pour mettre à jour les valeurs locatives, sous peine d’amende de 150€ (p.6). ■ DÉFENDU ■ > > La FNAIM défend les atouts du mandat exclusif, contre les restrictions dont il doit faire l’objet par le projet de loi renforçant les droits du consommateur (p.8). Le texte doit être exa- miné au Sénat à partir du 20décembre. ■ CHIFFRÉ ■ > > Les taxes foncières entre2005 et2010 ont augmenté de 21,94%. L’UNPI s’alarme de cette hausse, alors que pendant la même période, les prix à la consommation ont progressé de 8,05% (p.8). La condition de nationalité suppri- mée pour les baux commerciaux L a Cour de cassation a rendu le 9novembre un arrêt relatif au droit au renouvellement du bail commercial. L’article L 145-13 du code de commerce dans sa rédaction actuelle subordonne le droit au renouvellement à une condition de nationalité. Si aux res- sortissants français sont assimilés ceux de la Communauté euro- péenne et ceux dont les Etats ont signé un accord de réciprocité avec la France, tous les étrangers ne bénéficient pas de cette exten- sion. C’est le cas en particulier des Turcs. Un bailleur avait donc invo- qué cet article à l’égard de son locataire de nationalité turque pour lui refuser le droit au renouvellement. La cour d’appel avait estimé que, le bailleur ayant accordé par deux fois le droit au renouvelle- ment, il avait ainsi renoncé à se prévaloir de l’article L 145-13 pour lui refuser ce droit à l’échéance suivante. La Cour de cassation, par un procédé peu fréquent, rejette le pourvoi mais substitue un argu- ment de droit à la décision en indiquant que cet article constitue une discrimination prohibée par la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales (p.3). En consé- quence, la Cour de cassation prive d’effet cet article L 145-13 et met fin à ce que Joël Monéger qualifiait de “vestige de l’époque natio- naliste”. Il en résulte que le bénéfice du droit au renouvellement du bail n’est plus soumis à une condition de nationalité. Les étrangers bénéficient donc désormais du statut dans son intégralité. P armi les textes de loi en cours de discussion, on s’arrêtera sur le projet de loi de finances rectificative présenté en conseil des ministres le 16novembre (lire page4). Ce nouveau projet de loi de finances rectificative (le 3 e de l’année!) a fait parler de lui en raison de l’article qui tend à créer un nouveau taux de TVA réduit, à 7%, qui s’appliquera notamment pour les travaux dans les logements. Mais un autre article mérite aussi d’être analysé de près car il contient des mesures visant à favoriser l’offre de logements. L’une d’entre elles concerne l’immobilier d’entreprise : elle prévoit d’accorder un taux réduit d’IS de 19% pour les cessions d’immeubles de bureaux ou de locaux commerciaux en vue de leur transformation en logement. L’acheteur devra prendre l’engagement d’effectuer la transformation dans un délai de 3 ans. Ce nouveau mécanisme, temporaire, siégera à l’article 210 F du code général des impôts et prendra la suite du célèbre 210 E, bien connu des investisseurs SIIC et SCPI, mais dont l’existence doit s’éteindre au 31décembre de cette année. Quand un dispositif dérogatoire prend fin, un autre surgit. Voici indirectement un signe d’espoir pour ceux qui soutiennent le régime Scellier. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 457 2 2NOVEMBRE 2011 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Cotitularité du bail / Effet de la nullité du congé Baux commerciaux : Nécessaire vigilance du créancier inscrit / La condition de nationalité jugée contraire à la Convention des droits de l’homme / Droit direct du sous-locataire à obtenir le renouvellement du bail / Terrain nu: application du statut des baux commerciaux ? Vente : Reclassement du terrain vendu en zone constructible - 4 - Fiscalité - Le projet de loi de finances rectificative crée un nouveau taux de TVA réduit à 7% Favoriser l’offre de logements / Archéologie préventive - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Agenda - Au fil du JO - Une QPC sur les servitudes Contrôle des installations classées - 8 - Étude - Actualité - L’UNPI dénonce la hausse des taxes foncières: +21,94% en 5 ans SHOB et SHON bientôt unifiées La FNAIM défend le mandat exclusif S O M M A I R E E D I T O R I A L Retrouvez-nous au SIMI s tand Havane - F 102 22novembre 2011 2 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ Baux d’habitation ■ Cotitularité du bail ( Cass. Civ. 3 e , 9 nov. 2011, n°1315, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-20287) Un bail avait été consenti à deux époux en 2001 par un OPHLM. En 2003, le locataire s’était, après divorce, remarié. Or en 2004, le bailleur avait adressé au locataire et à sa première épouse un commandement de payer et la cour d’appel avait prononcé la résiliation du bail à leur encontre. La secon- de épouse avait alors assigné le bailleur pour qu’il fasse des travaux et qu’il lui four- nisse des quittances de loyers. Cette demande est jugée recevable par la cour d’appel, ce que confirme la Cour de cassation: “Mais attendu qu’ayant constaté que M.S. et M me F. s’étaient mariés le 10mai 2003, que le logement loué constituait leur habitation et que l’arrêt rendu le 6décembre 2006 ne visait que M.S. et M me S. et disait n’y avoir lieu de statuer à l’égard de M me F., épouseS., volontairement intervenue à l’instance, le bailleur n’ayant pas demandé que la résiliation du bail lui soit déclarée opposable en conséquence de l’article 9-1 de la loi du 6juillet 1989, la cour d’appel […] en a déduit à bon droit que M me A.S. [2 e épouse] avait conservé la cotitularité du bail et que sa demande était recevable; D’où il suit que le moyen n’est pas fondé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt montre la difficul- té à laquelle est confronté le bailleur en cas de mariage, ou de remariage, comme en l’espèce, du locataire. Si la procédure de résiliation du bail est engagée à l’égard du seul locataire, elle est inopposable au conjoint qui peut invoquer l’article 1751, du code civil selon lequel le droit au bail est réputé appartenir à l’un ou l’autre des époux. L’article 9-1 de la loi du 6juillet 1989 tente de résoudre le problème en prévoyant que, nonobstant l’article 1751, les notifications ou significations faites par le bailleur sont de plein droit opposables au partenaire pacsé ou au conjoint du locataire “si l’existence de ce partenaire ou de ce conjoint n’a pas été préalablement portée à la connaissance du bailleur”. En conséquence, si le bailleur n’est pas infor- mé du mariage, il peut valablement adres- ser les actes au locataire sans avoir à les adresser au conjoint. En revanche, si le locataire l’informe du mariage, le bailleur doit alors adresser les actes à l’un et à l’autre. Dans cette affaire, le locataire n’avait pas informé le bailleur de son second mariage. Mais le bailleur n’avait pas invoqué le bénéfice de l’article 9-1 de la loi de 1989. La sanction est donc tombée: la 2 e épouse a pu se prévaloir de la cotitularité du bail. À À r r e e t t e e n n i i r r : : Le bailleur qui a adressé un acte à son locataire et qui découvre ultérieure- ment que celui-ci s’est marié doit invoquer l’article 9-1 de la loi de 1989 pour que l’acte soit également opposable au conjoint de son locataire. ■ Effet de la nullité du congé (Cass. Civ. 3 e , 9 nov. 2011, n°1310, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-23542) Un bailleur avait donné congé pour vente à son locataire en 2004. Le locataire n’avait pas accepté l’offre de vente et il avait quit- té les lieux. Mais le bien ayant été vendu en 2007, le locataire avait assigné le bailleur en nullité du congé et en paiement de dom- mages-intérêts; il invoquait le fait que le bien avait été vendu à des conditions plus avantageuses que celles qui lui avaient été notifiées dans le congé, sans qu’il en ait été prévenu pour faire valoir son droit subsi- diaire de préemption. Mais la cour avait relevé que le congé étant annulé, l’offre de vente était annulée en conséquence. Le droit de préemption subsidiaire ne pouvait donc plus jouer. La Cour de cassation confir- me ce raisonnement: “Mais attendu qu’ayant à bon droit retenu que la nullité du congé ne laisse pas subsister le droit de préemption du locataire , la cour d’appel en a exactement déduit que [les locataires] n’étaient pas fon- dés à invoquer un défaut de notification de la vente consentie à des tiers et la privation d’un droit de préemption”. Le pourvoi est rejeté. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : En application de l’article 15-II de la loi du 6juillet 1989, si le bailleur vend à un prix inférieur à celui qu’il a pro- posé à son locataire dans le congé, le notaire doit notifier au locataire les condi- tions et le prix, à peine de nullité de la vente. Cette notification ouvre un droit subsidiaire de préemption. Mais la Cour de cassation indique dans cet arrêt que la nul- lité du congé ne laisse pas subsister le droit de préemption. Le locataire évincé peut donc obtenir une indemnité mais non se substituer à l’acquéreur. En conséquence, le preneur aurait sans doute dû invoquer la nullité de la vente consentie en fraude de ses droits, mais non la nullité du congé… qui faisait disparaître le droit de préemption. Baux commerciaux ■ Nécessaire vigilance du créancier i nscrit (Cass. Civ. 3 e , 9novembre2011, n°1309, FS- P+B, rejet, pourvoi n°10-20021) Une société disposait d’un nantissement sur le fonds de commerce d’un locataire. Or le bailleur avait émis une demande de résilia- tion de bail sans le notifier au créancier. Le créancier avait donc assigné le bailleur pour obtenir des dommages-intérêts. Ce créan- cier considérait que le bailleur avait commis une faute en s’abstenant de procéder à la notification, qui ouvrait droit à réparation. Mais sa demande est rejetée et la Cour de cassation confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant relevé que la société Gelied [créancier], qui avait bénéficié d’un délai conséquent pour payer la dette locati- ve aux lieu et place de la société Catef ou pour faire vendre le fonds de commerce et qui ne justifiait pas que sa créance était irré- couvrable dès l’origine, avait fait le choix de s’abstenir pendant plus de six années de toute initiative visant à recouvrer sa créance , la cour d’appel […] a pu en déduire que le préjudice né de la per- te de sa sûreté résultait pour la créancière de son inertie et non de la notification tardive de l’assignation en résiliation du bail; D’où il suit que le moyen, qui manque en fait en sa deuxième branche, n’est pas fondé pour le surplus”. La Cour rejette le pourvoi. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Afin de protéger le créan- cier qui dispose d’un nantissement sur le fonds de commerce, l’article L 143-2 du code de commerce impose au bailleur “qui poursuit la résiliation du bail de l'immeuble dans lequel s'exploite un fonds de commerce grevé d'inscriptions [de] noti- fier sa demande aux créanciers antérieure- ment inscrits”. Le même article ajoute que “Le jugement ne peut intervenir qu'après un mois écoulé depuis la notification”. Or en l’espèce le bailleur n’avait pas notifié sa demande au créancier inscrit. Pourtant la demande du créancier en indemnisation est rejetée. Cette décision est motivée par son inertie. Le créancier avait reçu 18 mois plus tard le jugement de résiliation du bail. La cour d’appel avait relevé que le créan- cier aurait alors pu intervenir et qu’il aurait pu payer la dette locative (11930euros) pour éviter de perdre la valeur d’une sûre- té chiffrée à 269050euros et qu’il s’était abstenu de toute initiative pendant six ans. Sa négligence est donc sanctionnée. J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ■ La condition de nationalité pour bénéficier du droit au renouvelle- ment est contraire à la Convention des droits de l’homme ( Cass. Civ. 3 e , 9novembre2011, n°1306, FS- P+B, rejet, pourvoi n°10-30291) A l’occasion d’un litige entre un bailleur et un locataire sur le renouvellement du bail, le b ailleur avait invoqué l’argument que le loca- taire, de nationalité turque, n’avait pas droit au renouvellement du bail. Cet argument, fondé sur l’article L145-3 du code de com- merce, est écarté par la Cour de cassation: “Mais attendu que l’article L 145-13 du code de commerce, en ce qu’il subordon- ne , sans justification d’un motif d’intérêt général, le droit au renouvellement du bail commercial , protégé par l’article 1 er du 1 er protocole additionnel de la Conven- tion de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, à une condition de nationalité, constitue une discrimination prohibée par l’article 14 de cette même Convention; Que par ces motifs de pur droit substitués à ceux critiqués, l’arrêt est légalement justifié; Par ces motifs rejette”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Selon l’article L 145-13 du code de commerce, les dispositions de la présente section (qui régit le droit au renouvellement) ne peuvent être invo- quées par des commerçants ou industriels de nationalité étrangère. Cet article n’est applicable ni aux ressortissants d’un Etat membre de la Communauté européenne ni à ceux des Etats qui accordent la récipro- cité aux ressortissants français, mais ce n’est pas le cas de tous les étrangers. Ainsi que l’indique Joël Monéger (commentaire sous l’article, code des baux Dalloz p.683), cet article est “un vestige de l‘époque nationaliste qui a conduit dans nombre de cas à priver les étrangers d’un droit qui leur est normalement reconnu selon les principes généraux du droit international privé”. Le principe d’exclusion vaut pour le droit au renouvellement et le droit de reprise mais ne prive pas l’étranger du droit au statut pendant le bail. L’arrêt de la Cour de cassation de ce 9novembre met fin à ce vestige en se fon- dant sur l’interdiction de la discrimination. Le texte, d’ordre public, ne pouvait pas être écarté contractuellement. On doit donc considérer que cet article est de fait privé d’effet par cette décision de la Cour de cassation. Le législateur devra le rayer officiellement du code, par exemple à l’occasion d’une prochaine loi de simplifi- cation du droit. ■ Droit direct du sous-locataire à obtenir le renouvellement du bail (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 9novembre2011, n°09/14739) Un contrat de sous-location avait été conclu le 12mai 2000 avec échéance le 31mars 2004. La société sous-locataire faisait valoir que le contrat n’avait jamais été dénoncé à son échéance et qu’il avait donc fait l’objet d’une continuation tacite et se trouvait pla- cé sous le régime des baux commerciaux. Elle ajoutait que si un bail dérogatoire avait été conclu pour les mêmes locaux (en 2005) cela ne pouvait constituer une renonciation de sa part car elle n’avait pas connaissance du contrat de sous-location en raison du changement de représentant légal de la société. Cet argument n’est pas admis et la cour d’appel considère qu’il y a bien une renonciation à se prévaloir du statut des baux commerciaux: “Considérant […] que la société Française d’automatisme a continué d’occuper les lieux après l’échéance fixée à ce contrat, que la résiliation du bail principal est intervenue à la demande du mandataire liquidateur de la société locataire principale des lieux, par lettre du 7décembre 2004; que s’il n’est pas établi que la résiliation a été portée immé- diatement à la connaissance de la société Française d’automatisme, elle en a été néces- sairement informée à la date du 18avril 2005, dans la mesure où elle a pu conclure, à cette date, les deux baux portant sur les locaux qu’elle occupait en qualité de sous-locataire; qu’ elle a ainsi manifesté son intention de ne pas exercer son droit à renouvelle- ment portant sur l’ensemble des lieux sous-loués , bureaux et local au rez-de- chaussée, choisissant alors de devenir titulaire d’un bail principal portant sur les bureaux du 2 e étage et d‘un bail dérogatoire portant sur le local du rez-de-chaussée; que si la seule conclusion d’un bail dérogatoire ne peut valoir renonciation à se prévaloir du statut des baux commerciaux, la conclusion d’un bail principal, conclu à la même date, portant sur une partie des locaux autre- fois sous-loués , à l’exclusion du local d’entrepôt, constitue une telle renoncia- tion ; que dans la mesure où la société Fran- çaise d’automatisme n’a pas exercé son droit à renouvellement, la circonstance que le local à usage d’entrepôt aurait fait partie inté- grante des lieux sous-loués est sans effet”. La cour confirme donc le droit du bailleur à obtenir l’expulsion de la société à l’échéance du bail dérogatoire. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article L 145-32 du code de commerce donne au sous-locataire le droit de demander le renouvellement de son bail au locataire principal, mais le sous- locataire peut aussi obtenir directement du propriétaire le renouvellement, lors de l ’expiration du bail principal. Dans cette affaire, le locataire avait fait l’objet d’une procédure collective et le bail était résilié. Le sous-locataire aurait pu demander un bail directement au propriétaire en se fon- dant sur l’article L 145-32 et un bail avait été effectivement conclu pour une fraction des locaux. Mais pour une autre partie, c’est un bail dérogatoire qui avait été conclu. La cour en déduit que, pour cette partie, le sous-locataire avait donc renoncé à se prévaloir du droit au renouvellement. À À r r e e t t e e n n i i r r : : À la fin du bail principal, le sous- locataire qui signe un contrat de location partielle avec le bailleur mais un bail déro- gatoire pour le reste des locaux précédem- ment sous-loués renonce pour cette partie à son droit au statut des baux commerciaux. ■ Terrain nu: application du statut des baux commerciaux? (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 9novembre2011, n°10/06640) Un “engagement de location” avait été conclu pour une durée d’un an tacitement renouvelable, sur un terrain de 350m 2 . Le bailleur ayant donné congé, l’occupant, à qui le locataire avait cédé son “droit au bail” du terrain, revendiquait le statut des baux commerciaux. L’occupant, qui gérait un centre d’équitation estimait que ce ter- rain devait être destiné à être construit pour permettre au centre d’équitation de stocker paille, fumier et granulé pour che- vaux. Il estimait que le bail s’analysait en un bail de courte durée de l’article L 145-5 du code de commerce et il invoquait l’article L 145-1 I 1 e du code de commerce qui vise les baux de location d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds de commerce quand leur privation est de nature à com- promettre l’exploitation du fonds. Il indi- quait que ce terrain était indispensable car un centre équestre ne peut se concevoir sans une possibilité d’entreposer le fourra- ge et autres éléments nécessaires à l’entretien des chevaux. Sa demande est rejetée par la cour d’appel: “Mais considérant que ce contrat conclu entre M me M. et la société Lipica porte sur la location d’un terrain d’environ 350m 2 ; qu’il s’agit d’un terrain nu; qu’il n’est pas pré- tendu ni a fortiori démontré que des constructions à usage commercial, indus- triel ou artisanal y ont été élevées ou exploi- tées avec le consentement exprès de la 22novembre 2011 3 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E ▲ 22novembre 2011 4 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • Un nouveau projet de loi de finances rectifi- cative (3e de l’année) a été déposé sur le bureau de l’Assemblée nationale le 16novembre. Voici quelques mesures à suivre avec attention. L’article 2 supprime la taxation sur les nuits d’hôtels. Rappelons que cette taxe a été créée par la loi du 19septembre2011 et s’applique depuis le… 1 er novembre 2011. L’article 11 crée un “ second taux réduit de TVA” à 7% . Il a vocation à s’appliquer à tous les produits précédemment taxés à 5,5%, “à l’exclusion des produits alimen- taires, des équipements et services pour handicapés, des abonnements relatifs aux livraisons de gaz et d’électricité ainsi que de la fourniture par réseau de chaleur produite à partir d’énergies renouvelables”. Les tra- vaux dans les logements sont donc concer- nés par le passage à 7%. La mesure doit s’appliquer à compter du 1 er janvier 2012. Il est précisé que “Le taux intermédiaire de 7% sera donc applicable aux biens livrés à compter du 1 er janvier 2012 et aux prestations de services dont l’encaissement du prix ou des acomptes interviendra à compter de cette même date.” L’article 12 prévoit le gel de l’évolution du barème de l’impôt sur le revenu , de l’ISF et des droits de mutation à titre gratuit, pour2012 et2013. L’article 13 augmente de 19 à 24% le taux du prélèvement libératoire forfaitaire sur les produits financiers (pour les revenus perçus à compter du 1 er janvier 2012). Rappelons que ce taux a été augmenté de 18 à 19% à compter du 1 er janvier 2011 par la loi de finances pour 2011. ■ Favoriser l’offre de logements L’article 15 contient deux mesures destinées à développer l’offre de logements. Il s’agit de mesures temporaires applicables aux “cessions à titre onéreux réalisées du 1 er janvier 2012 au 31décembre2014”. ➠ Exonération d’impôt sur les plus-values pour les cessions de droits de surélévation des immeubles existants. Le cessionnaire devrait s’engager à réaliser les immeubles destinés à l’habitation dans le délai de 4 ans à compter de la date de la cession. Si l’engagement n’est pas respecté, le cession- naire serait redevable d‘une amende de 25% du prix de cession du droit de surélévation. L’exonération concerne les cessions effec- tuées par les particuliers soumis à l’impôt sur le revenu mais aussi par les entreprises soumises à l’IR ou à l’impôt sur les sociétés. L’objectif est de permettre un même traite- ment des propriétaires dans les copropriétés qui sont détenues par des particuliers ou des sociétés, en cas de cession par le syndicat des copropriétaires du droit de surélévation. ➠ Taux réduit à 19% de l’impôt sur les sociétés pour les cessions d’immeubles de bureaux ou de locaux commerciaux en vue de leur transformation en logement . Cet F F I I S S C C A A L L I I T T É É P P R R O O J J E E T T Le projet de loi de finances rectificative crée un nouveau taux réduit de TVA à 7% Le PLF rectificative comporte notamment des mesures destinées à favoriser l’offre de logement; l’une concerne la transformation des bureaux en logements et l’autre la surélévation des immeubles. bailleresse; qu’en outre, étant au surplus relevé que la Selarl de Bois Herbaut ès qua- lités [liquidateur de la société Lipica] ne fait pas la preuve qui lui incombe de ce que ce t errain est indispensable à l’exploitation du fonds de commerce et que sa privation serait de nature à en compromettre l’exploitation; Considérant que le bail considéré n’est en conséquence pas soumis au statut des baux commerciaux; que l’argumentation déve- loppée par la Selarl […] sur le fondement des articles L 145-5 et L 145-9 du code de commerce est sans portée, que la demande de nullité du congé n’est pas fondée“. En conséquence, la cour valide le congé donné par le bailleur et ordonne l’expulsion de l’occupant. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le statut des baux commer- ciaux peut s’appliquer aux terrains nus sur lequel ont été édifiées des constructions à condition que les constructions aient été édifiées avec le consentement du proprié- taire (art. L 145-1 I 2 e ). Or, en l’espèce, ce n’était pas le cas. Restait pour le locataire à invoquer l’article L 145-1 I 1e qui étend le statut aux locaux accessoires. Pour cela le preneur doit apporter la preuve que leur privation serait de nature à compro- mettre l’exploitation du fonds de commer- ce. La cour d’appel avait jugé que cette preuve n’était pas rapportée. Cette preuve incombe au preneur (Civ. 3 e , 27 fév. 1991, Bull. Civ. III, n°65). La Cour de cassation avait par ailleurs précédemment indiqué qu’un terrain loué nu ne peut être consi- déré comme un local ou un immeuble accessoire au sens de l’article L 145-1 (Civ. 3 e , 1 er fév. 1989, Bull. Civ. III, n°26). Cet argument aurait pu être utilisé à lui seul pour repousser la prétention du locataire. Vente ■ Reclassement du terrain vendu en zone constructible (Cass. Civ. 3 e , 9 n° 2011, n° 1307, FS-P+B, rejet, pourvoi n°10-24687) Le propriétaire de terrains loués par bail rural avait signé une promesse de vente des terrains à 45 € le m 2 . Le locataire avait noti- fié au propriétaire son intention de pré- empter et saisi le tribunal paritaire des baux ruraux en fixation du prix. Le tribunal avait fixé à 45 € la valeur des parcelles, ce que contestait le preneur. La Cour de cassa- tion confirme la décision: “Mais attendu qu’ayant, d’une part, exac- tement retenu que pour évaluer le bien liti- gieux, il convenait de se placer à la date ▲ V V E E N N T T E E la plus proche du transfert de proprié- té envisagé , c’est-à-dire celle du jugement et non au jour de l’exercice du droit de pré- emption, et d’autre part, constaté que par délibération du 2octobre 2009 il avait été procédé au reclassement des parcelles en zone constructible, la cour d’appel, qui a tenu compte de ce reclassement et de la moins-value résultant de l’existence du bail, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision; Par ces motifs, rejette le pourvoi”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt est intéressant car il traite de la question d’une vente qui se négocie alors que le caractère inconstruc- tible du terrain vendu est susceptible d’être modifié par une décision de la collectivité locale. En l’espèce, la promesse de vente (juillet2007) avait tenu compte de la pers- pective de reclassement (décision de modifi- cation du PLU prise par la communauté urbaine en novembre2007 puis décision en octobre2009 d’ouverture à l’urbanisation), mais selon le preneur, l‘estimation devait être effectuée à la date de la préemption. La Cour de cassation indique que l’évaluation doit se faire à la date la plus proche du transfert de propriété. En l’occurrence, il s’agissait de la date du juge- ment et non de la préemption. Le prix était donc de 45 € le m 2 alors qu’il aurait été de 25 € dans le cas contraire. En conséquence, une promesse de vente peut anticiper la décision de reclassement d’une commune pour estimer le bien à sa valeur constructible, sans que le titulaire du droit de préemption puisse contester le bien-fondé de cette estimation. ● 22novembre 2011 5 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • F F I I S S C C A A L L I I T T É É B B R R È È V V E E S S ◆ Protection du consommateur Le projet de loi renforçant les droits des consommateurs, adopté par l’Assemblée, doit venir en débat en 1 e lecture au Sénat le 20décembre. Outre la réforme du mandat des agents immobiliers, il doit modifier la loi de 1989 sur les rapports locatifs (voir notre n°452 du 11octobre2011) et crée une action en réduction du loyer si la surface louée est inférieure à cel- le annoncée. ◆ Le SNAL scandalisé par le recentrage du PTZ+ Pascale Poirot, présidente du SNAL, s’insurge contre les mesures de recentrage du prêt à taux zéro+. La perspective d’exclure le PTZ+ des zones B2 et C, de sou- mettre le prêt à condition de res- sources et de le réserver aux logements les plus performants du point de vue énergétique revient “à réduire à néant le dispositif d’accession à la propriété des classes moyennes”. Pascale Poirot demande une concer- tation sur la reconfiguration des aides au logement et du zonage. (Communiqué du 15novembre2011) . ◆ Immeubles menaçant ruine Le sénateur Patrice Gélard a dépo- sé une proposition de loi le 5novembre2011 visant à modifier l’article L 511-3 du CCH relatif aux bâtiments menaçant ruine. Il estime inefficace le dispositif prévu pour le cas du péril immi- nent, en raison des délais laissés à l’expert pour rendre son rap- port. Le texte imposerait à l’expert de rendre son rapport dans un délai de 24heures. (Proposition de loi n°82) . ◆ Les promoteurs respectent les plans de prévention des risques Réagissant aux propos de Nathalie Kosciuslo-Morizet en déplacement à Nîmes le 14novembre et critiquant les promoteurs qui construisent en zone inondable, la Fédération des promoteurs immobiliers répond que les promoteurs construisent tou- jours dans le respect des plans de prévention des risques quand ils existent. La FPI estime que le principe de précaution peut débou- cher sur des solutions innovantes plutôt que d’être prétexte à l’inaction. (Communiqué du 15novembre2011) . article créerait un article210 F dans le code général des impôts autorisant une taxation à un taux réduit en cas de cession par une société soumise à l’IS si l’entreprise cession- naire s’engage à réaliser des logements dans un délai de 3 ans. La liste des acquéreurs pouvant accéder à ce d ispositif est précisée par le texte: personne morale soumise à l’IS, SCPI, société agréée par l’AMF dont l’objet est la construction ou l’acquisition d’immeubles en vue de leur location, organismes d’HLM ou SEM et l’association Foncière logement. Les locaux concernés sont des bureaux , leurs dépendances immédiates, les locaux professionnels destinés à l’exercice d’une activité libérale, ou d’une association ou un organisme privé. Pour les commerces , il peut s’agir tant de gros que de détail, de prestations de service à caractère commer- cial ou artisanal. La transformation devrait avoir lieu dans les 3 ans de la clôture de l’exercice au cours de laquelle a eu lieu la cession. Le non-respect de l’engagement de transfor- mation serait sanctionné par une amende égale à 25% du prix de cession. L’analyse du dispositif (annexe au texte du projet) indique que “la non-reconduction des dispositifs prévus aux I, II et III de l’article 210 E du CGI permettrait de finan- cer la création d’un nouveau dispositif de taux réduit d’impôt sur les sociétés de 19% applicable aux cessions d’immeubles de bureaux et de locaux commerciaux, sous condition de transformation, sous un cer- tain délai, en immeubles à usage d’habitation”. Il est aussi précisé : “la surélévation fait par- tie, avec la densification des zones pavillon- naires et la construction sur les berges, des mesures prévues pour mettre en œuvre les objectifs ambitieux de densification du Grand Paris. Surélever certains immeubles permettrait de combler des «dents creuses» (espaces interstitiels entre les immeubles). D’après l’étude réalisée par Michel Cantal- Dupart dans le cadre du Grand Paris sur 11 rues parisiennes seulement, la pleine utilisa- tion du COS rendrait possible la construc- tion de 466000m 2 supplémentaires”. Enfin, les lois de simplification du droit (Warsmann et Doligé) pourraient être com- plétées pour permettre au préfet d’accorder, par arrêté motivé, des dérogations aux règles du CCH (accessibilité, caractéris- tiques thermiques et performance énergé- tique, isolation phonique, etc.) en cas de sur- élévation. Rappelons aussi que la décision de surélé- vation dans une copropriété suppose une décision prise en assemblée à l’unanimité. La cession du droit de surélévation doit donner lieu à une contrepartie financière (CA Paris, 19ème ch. B, 9 oct. 1997). L’article 16 contient divers correctifs liés à la r éforme de la taxe professionnelle . ■ Archéologie préventive L’article 22 vise la redevance d’archéologie préventive . Il prévoit la réforme de cette redevance “filière urbanisme”, pour per- mettre son adossement à la nouvelle taxe d’aménagement , crée par la loi du 29décembre 2010. Cette réforme tient en deux propositions (modification de l’article L 524-7 du code du patrimoine): - base plus large qui va intégrer les surfaces de moins de 1000m 2 , aujourd’hui exoné- rées, - taux plus faible : 0,4% au lieu de 0,5%. Cette réforme doit entrer en vigueur à compter du 1 er mars 2012. Les logements sociaux et les particuliers construisant des maisons individuelles seront imposés alors qu’ils étaient jusqu’à présent exonérés (sous réserve du seuil d’application de 100m2 pour les maisons et de l’abattement de 50% pour les logements sociaux). Seuls resteront exonérés les loge- ments très sociaux (PLAI). S’agissant de règles de recouvrement, il sera renvoyé au droit commun mais la redevan- ce sera exigible en totalité lors du premier titre de réception (aménagement soumis à la redevance filière urbanisme) ou après un délai unique de 12 mois consécutif au fait générateur et non en deux fois, dans un délai de 12 et 24 mois, comme dans le droit commun de la taxe d’aménagement. Pour la filière DRAC (direction régionale des affaires culturelle), l’exigibilité immédiate après ordonnancement du titre de recette est maintenue. La justification de la réforme présentée par le projet de loi indique que la réforme doit s’accompagner d’une amélioration de la gestion interne de l’INRAP, en vue d’une réduction des délais. L’article 23 concerne les modalités de com- pensation financière accordées par l’Etat aux communes en raison du transfert de compétence de la préfecture aux communes de plus de 200000 habitants ainsi qu’en peti- te couronne, du service d’autorisation de transformation des bureaux en logements (art. L 631-7 et suivants du CCH). ● 22novembre 2011 6 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références ( J.O. Questions) Nom du p arlementaire Thème M inistre concerné Réponse Observations 25oct. 2011 AN p.11326 n°115848 Alain Bocquet GDR, Nord Urbanisme commercial. Echec de la LME Commerce PME Le nombre de création de maxi-discomptes ali- mentaires est passé de 4223 en 2007 à 4708 en 2010, mais la part de marché de ce secteur a reculé: de 14% en 2009, il est passé à 13,6% en 2011. Le ministre ne répond pas au souhaite du député de revenir sur le seuil de 1000 m 2 fixé par la LME en 2008. 25oct. 2011 AN p.11343 n°31815 Jean-Pierre Grand, UMP, Hérault Bilan de l'ordonnance sur les OPCI en 2005 Économie Le régime des organismes de placement collectif immobilier (OPCI) créé par l'ordonnance du 13octobre 2005 a permis de créer une offre de placement répondant aux besoins identifiés. 107 OPCI ont été agréés par l'AMF pour un encours de 8,9milliards d' € fin 2010 contre 6,3milliards fin 2009. 2 5oct. 2011 AN p.11381 n°3788 D enis Jacquat, UMP, Moselle F aciliter la colocation Logement À la suite de la réunion de la Commission nationale de concertation du 2mars 2011, il a été demandé que le colocataire sortant soit libéré de toute obligation à l'égard du bailleur dès lors que celui-ci a agréé son successeur. Cette proposition doit être inscrite dans la loi. T exte voté dans le cadre de la proposition de sim- plification du droit adoptée le 11 octobre dernier par l'Assemblée. 25oct. 2011 AN p.11381 n°95228 Jacqueline Fraysse, GDR, Hauts-de- Seine Loyers des ILN Logement Les immeubles à loyer normal sont des logements intermédiaires qui ne peuvent pas faire l'objet de conventionnement. Leurs loyers sont donc fixés librement par l'organisme HLM. Toutefois, pour 2011, la hausse des loyers a été encadrée à la vari- ation de l'IRL, soit +1,1% (sauf remise en ordre des loyers via une convention d'utilité sociale). La députée évoquait le cas, à Suresnes, de locataires ayant subi deux hausses de loyer de 8,15% et 12,35% à 6 mois d'intervalle. 27oct. 2011 Sénat p.2763 n°19280 Jean-Louis Mas- son, NI, Moselle Immeuble menaçant ruine Héritiers ayant renoncé à la succession Justice Si les héritiers, en vertu de l'article 804 du code civil renoncent à la succes- sion, ils ne sont tenus qu'au paiement des frais funéraires du défunt. Si l'immeuble menaçant ruine du défunt a été démoli aux frais de la commune, celle-ci ne peut pas demander le remboursement aux héritiers qui ont renon- cé à la succession. 1 er nov. 2011 AN p.11571 n°40548 Philippe Vuilque, SRC, Ardennes Locataire d'un parent : pas d'aide au logement Logement Les aides personnelles au logement ne sont pas attribuées aux personnes qui sont locataire d'un logement appartenant à l'un de leur ascendant ou descendant. Le Gouvernement n'envisage pas de modifier cette règle qui fait primer la solidarité familiale. Le député évoquait la nécessité de constituer une SCI, mais déplorait les frais qui en résul- tent… 1 er nov. 2011 AN p.11579 n°114978 Sylvie Andrieux ERP . Mise aux normes Ecologie Le Gouvernement met tout en œuvre pour atteindre l'objectif d'universalité de l'accessibilité du cadre bâti prévu par la loi du 11février 2005. Quant aux dérogations, elles ont pour vocation non à remettre en cause l'obligation d'accessibilité mais à tenir compte des spécificités des constructions. C'est le cas des logements destinés à l'occupation temporaire ou saisonnière. 1 er nov. 2011 AN p.11611 n°112454 Richard Maillé, Organismes HLM prati- quant des hausses excessives de loyer Logement La loi de finances pour 2010 a prévu, pour trois ans, une limitation de la hausse des loyers HLM à la variation de l'IRL. Selon la CLCV, 11% des organismes ne respecteraient pas cette règle. Or 10% des organismes sont en procédure de redressement ou de consolidation et sont donc en mesure de procéder à une hausse supérieure à celle de l'IRL. Si toutefois, des organismes ont outrepassé leur droit, le Gouvernement engagera des procédures de contrôle. 3nov. 2011 Sénat p.2798 n°18552 Jean-Pierre Sueur, PS, Loiret Réforme des valeurs locatives Budget La loi de finances rectificative pour 2010 a engagé la réforme des valeurs locatives en commençant par les locaux professionnels. Il est prévu une révision initiale qui sera suivie d'une révision permanente, au fur et à mesure que les évolutions se produisent. Les propriétaires doivent souscrire une déclaration sur demande de l'administration sous peine d'amende de 150 € en cas d'absence de déclaration. La réforme sera suivie de celle des valeurs locatives des locaux d'habitation. La règle suivant laquelle les changements ne sont intégrés que s'ils induisent une variation de plus de 10% de la valeur locative n'a pas vocation à être supprimée. 1 er nov. 2011 AN p.11830 n°115603 Marc Francina, UMP, Haute- Savoie Pratiques abusives des agences immobilières Économie Les enquêtes de la DGCCRF ont mis en évidence un taux infractionnel élevé dans le domaine de la loca- tion immobilière. En 2010, plus de 10000 actions de contrôle ont été introduites pour le secteur immo- bilier. Le Gouvernement envisage d'améliorer les modalités d'information sur les prix des prestations immobilières fixés par l'arrêté du 29juin 1990. Cela permettra de clarifier certains points sur l'affichage des prix et des charges locatives. 83 questions identiques sur ce sujet! 1 er nov. 2011 AN p.11845 n°96641 Arnaud Robinet, UMP, Marne Diagnostiqueur . Diffi- culté de paiement de leurs honoraires Logement La prestation du diagnostiqueur n'est pas liée à la réalisation de la vente. Quel- le que soit l'issue de la négociation, il doit être rémunéré pour la prestations effectuée. Il serait contre productif de lier la rémunération à la vente du bien. S'il est impayé, il dispose de toute latitude pour engager une action judiciaire. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ 22novembre 2011 7 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S A A G G E E N N D D A A Cabinets ministériels ➠ Budget : Mélanie Joder est nommée conseillère synthèse budgétaire au cabinet de Valérie Pécresse. (Arrêté du 26octobre2011, J.O. du 8 nov. @). ➠ Intérieur : Nathalie Gonzalez-Prado est nommée chef de cabinet de Claude Guéant. Elle succède à Philippe Deschamps; Maxime Costilhes est nommé chef adjoint de cabinet. (Arrêté du 7novembre2011, J.O. du 10 nov. @). Administration DREAL Didier Kruger est nommé directeur régio- nal de l'environnement, de l'aménagement et du logement de la région Languedoc-Roussillon. (Arrêté du 25octobre2011, J.O. du 8 nov. @). En mission Le sénateur centriste de la Mayenne, Jean Arthuis , se voit confier une mission auprès du ministre de l'économie, concernant l'avenir de la zone euro. (Décret du 9novembre2011, J.O. du 10 nov. p.18948). ■ Contrôle des installations clas- sées Un décret du 7novembre fixe la périodi- cité du contrôle des ICPE qui sont sou- mises au régime de la déclaration . Ces installations sont soumises en principe à un contrôle périodique tous les cinq ans (art. R 512-57 du code de l'environnement). Mais le délai est porté à 10 ans lorsque l'installation est certifiée ISO 14001. Si une installation qui relevait du régime de l'autorisation ou de l'enregistrement vient à être soumise au régime de la décla- ration, le 1 er contrôle doit être effectué dans les 5 ans. En revanche, si une installation non classée ou relevant du régime de la déclaration sans contrôle périodique vient à être sou- mise à ce régime, le 1 er contrôle doit être effectué dans les 2 ans. Enfin, les entreprises enregistrées sous le référentiel européen EMAS sont dispen- sées de tout contrôle périodique. (Décret n°2011-1460 du 7novembre2011 modifiant les dispositions du code de l'environnement fixant les modalités du contrôle périodique de certaines catégories d'installations classées soumises à déclaration et modifiant le décret n°2009-835 du 6juillet 2009 relatif au premier contrôle périodique de certaines catégories d'installations classées soumises à déclaration, J.O. du 9 nov. p.18817). ■ Sécurité incendie des lieux de travail Un décret du 7 novembre prévoit, pour les nouveaux bâtiments et pour les parties neuves des bâtiments de lieux de travail, la mise en place d'un « lieu protégé » sous forme d’ espaces d'attente sécurisés per- mettant en cas d'incendie , l'évacuation en deux temps des personnes handicapées dont l'évacuation directe et rapide n'est pas possible. L'objectif et de déplacer ces personnes dans un premier temps vers le lieu sécurisé et dans un second temps vers l'extérieur. Ces lieux offrent une protection contre les fumées, les flammes, le rayonne- ment thermique et la ruine du bâtiment pendant une durée minimum d'une heure (art. R 4216-2-1 du code du travail). Ce décret est applicable à compter du 10mai2012 (date du dépôt de la deman- de du permis pour les constructions rele- vant d'une demande de permis de construire ou de déclaration préalable ou de la date du début des travaux pour les opérations ne nécessitant ni permis ni déclaration). (Décret n°2011-1461 du 7novembre2011 relatif à l'évacuation des personnes handica- pées des lieux de travail en cas d'incendie, J.O. du 9novembre2011, p.18829). ■ CGLLS: versement de 70millions La fraction de la part variable de la cotisa- tion additionnelle versée à la Caisse de garantie du logement locatif social, men- tionnée au quatrième alinéa de l'article L.452-4-1 du CCH, est fixée à 70millions d'euros par an, pour les années 2011, 2012 et 2013. Elle est destinée au fonds contri- buant au développement et à l'amélioration du parc de logements loca- tifs sociaux appartenant aux organismes d'HLM et aux SEM, ainsi qu'à la rénovation urbaine. (Arrêté du 27octobre2011 pris en applica- tion de l'article L.452-4-1 du CCH et portant fixation du montant du fonds prévu à l'article L.452-1-1 géré par la CGLLS, J.O. du 10 nov. p.18932). ■ Une QPC sur les servitudes Le Conseil constitutionnel était saisi de la conformité à la Constitution de l'article 6 de la loi du 4mars 2002 qui a prescrit aux titulaires de servitudes antérieures au 1 er janvier 1900 de procéder à leur inscrip- tion au livre foncier dans un délai de 5 ans à compter de la publication de la loi, à pei- ne d'extinction de la servitude. Le Conseil a jugé cette disposition conforme à la Constitution. Elle est de nature à contri- buer à la sécurité des transactions immobi- lières en permettant une meilleure informa- tion des tiers. La décision relève également que l'extinction ne concerne que les servi- tudes conventionnelles et non celles qui résultent de la loi et qu’est subordonnée à la carence de son titulaire pendant 5 ans. (Décision n°2011-193 QPC du 10novembre2011, J.O. du 11 nov. p.19010). ✦ 30 novembre, 1 er et 2 décembre 2011 à Paris (Porte Maillot). Au SIMI , retrouvez-nous lors de la conférence “ les normes qui régis- sent l’immobilier d’entreprise ” (2décembre à 14heures). A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ABONNEMENT «PRIVILEGE» 20% de réduction sur l’abonnement JURIS h h e e b b d d o o immobilier ❘ ❘ ◗ ◗ Le cabinet d’avocats Kalliopé se ren- force avec l’arrivée d’ Emilie Guirimand dans l’équipe fusions acquisitions et de Séverine Risser dans l’équipe de droit public économique. ❘ ❘ ◗ ◗ Christian Bande , expert comptable et commissaire aux comptes, est nommé associé en charge de la ligne de servi- ce logement social du cabinet Grant Thornton . ❘ ❘ ◗ ◗ De Gaulle, Fleurance & Associés , a conseillé DUET Global Opportunities pour le refinancement de la dette de l’un de ses fonds concernant un projet immobilier à Saint-Barthélémy (hôtel 5 étoiles et 3 résidences de luxe). Intervenaient notamment trois associés du cabinet, Didier Bruère-Dawson , Vincent Schmitt et Catherine Castro . Acteurs 22novembre 2011 8 JURIS h h e e b b d d o o immobilier • • A A C C T T U U A A L L I I T T É É E E T T U U D D E E JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine Le président de l’UNPI, Jean Perrin, a présenté ce 16novembre, les résultats de l’observatoire des taxes foncières que tient sa fédération à partir des données de l’administration fiscale. Sur les données présentées de 2005 à 2010, l ’UNPI observe une dérive des taxes foncières. Jean Perrin indique que taxe foncière et taxe d’habitation peuvent désormais représenter jusqu’à deux ou trois mois de retraite. Des changements ont eu lieu en 2011 en conséquence de la réforme de la taxe profes- sionnelle. La part régionale a été supprimée, et transférée aux départements ; les frais de rôle de 8% ont été réduits à 3,60% mais ils ont été transférés dans la base de la part départementale. La réforme de 2011 n’a pas affecté les valeurs locatives. Ces valeurs sont variables d’une ville à l’autre et les constructions récentes sont généralement plus taxées que les immeubles anciens. L’augmentation des valeurs locatives fixées chaque année par l’Etat dans la loi de finances a été en 5 ans, de 9,22%. Certaines collectivités choisissent de s’en tenir à cette hausse, mais d’autres augmentent en plus les taux ce qui constitue pour les propriétaires, selon Jean Perrin “une double peine”. Le taux moyen cumulé des régions et des départements est de 16,22%. Le record est détenu par la Guyane (30,25%) suivie par l ’Aisne (29,26%) alors que Paris bénéficie du taux le plus faible (4,51%) suivi par les Hauts- de-Seine (6,20%). Le classement change lorsqu’on analyse l’évolution des cotisations départementales et régionales entre2005 et2010. La hausse la plus forte a été pratiquée à Paris: +360,35%. Deux départements ont dépassé 50% de hausse (l’Aisne, 67,75% et l’Ille-et-Vilaine, 52,48%). Dans trois départements (Indre, Guadeloupe et Corse du Sud), la hausse a été limitée à celle fixée par la loi de finances, soit 9,22% en 5 ans. La hausse moyenne en Fran- ce a été de 28,83%. Pour les taux cumulés des communes et du bloc communal , la moyenne des 50 plus grandes communes est de 23,90%. Le record est détenu par Grenoble (38,10%) suivi par Poitiers (32,69%), alors que la commune la plus raisonnable est Courbevoie (4,84%) et Boulogne-Billancourt (7,36%). Pour l’ensemble du territoire, le taux moyen est plus faible, il est de 16,38%. S’agissant de l’évolution sur 5 ans des cotisa- tions du bloc communal, la hausse est de 18,87%. Si 1% des communes ont pratiqué une baisse des cotisations, 22% les ont aug- mentées de moins de 10%. 46% ont aug- menté de 10 à 20%, 19% ont augmenté de 20 à 30% et 12% ont franchi la barre des 30%. Parmi les 50 villes les plus peuplées, c’est Argenteuil qui a le plus augmenté ses cotisa- tions (35,57%) ainsi que Courbevoie (29,56%), alors que Lille a le moins augmenté (7,08%) ainsi que Fort-de-France (8,48%). La réforme des valeurs locatives: à pression fiscale constante seulement Le cumul des cotisations de taxe foncière repré- sente pour toutes les communes de France, 33,42% de la valeur locative. Grenoble détient le record des grandes villes (52,03%) alors que Courbevoie est à 11,04%. S’agissant de l’évolution en 5 ans, Paris a augmenté de 71,97%, suivie par Rennes (+34,94%). En conclusion, Jean Perrin a indiqué que l’UNPI n’était pas opposée à une réforme des valeurs locatives, mais qu’elle devait se faire à fiscalité constante. Il a par ailleurs demandé la suppression de la faculté pour les collectivités locales de décider des hausses de taux. ■ Les assemblées facilitées par le courrier électronique Un décret n°2011-1473 du 9novembre2011 relatif aux formalités de communication en m atière de droit des sociétés a été publié (J.O. du 10 nov. p.18893). Ce texte concerne le recueil du consente- ment des actionnaires des SA aux modali- tés de transmission des informations par voie électronique pour les formalités préa- lables aux assemblées, pour le traitement de la feuille de présence et le recours à la signature électronique. Peut-être cette initiative pourra-t-elle ins- pirer le législateur pour les assemblées de copropriétaires? Au Parlement > Le Sénat a adopté le 3novembre en 2 e lecture une proposition de loi sur le patri- moine monumental de l’Etat . Le texte vise, explique Frédéric Mitterrand, à éta- blir des garde-fous à la cession des monu- ments de l’Etat (JO Sénat 4 nov. p.7197). Il crée un Haut conseil du patrimoine qui donnera son avis sur l’opportunité de conserver la propriété d’un monument national, ou de le céder. > Une proposition de loi de Pierre Gosnat (député GDR du Val-de-Marne) relative à l’encadrement des loyers et au renforce- ment de la solidarité urbaine doit être exa- minée par les députés le 1 er décembre. Le texte prévoit la fixation d’un plafond de loyer par arrêté et une interdiction des expulsions des personnes éprouvant des difficultés particulières en raison de leur niveau de ressources ou de leur patrimoine. Projets ■ SHOB et SHON bientôt unifiées Benoist Apparu a présenté en conseil des ministres le 16novembre un projet d’ordonnance visant à unifier les notions de surfaces hors œuvre brute et nette. La SHOB et la SHON devraient être remplacées par une “surface de plancher” définie comme l’ensemble des surfaces de plancher des constructions closes et couvertes, comprises sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre. Cette surface ne prendrait pas en compte les murs extérieurs et devrait ainsi permettre d’augmenter la constructibilité. Cette ordonnance devrait entrer en vigueur le 1 er mars 2012. L’UNPI dénonce la hausse des taxes foncières: +21,94% en 5 ans ■ La FNAIM défend le mandat exclusif Le projet de loi voté à l’Assemblée en octobre doit supprimer le principe de reconduction tacite des mandats régis par la loi Hoguet et interdire la clause pénale lorsque le propriétai- re vend par lui-même le bien qu’il a confié à une agence. Pour la FNAIM, cette réforme “remet en cause l’existence même du principe du mandat exclusif, pilier d’une relation de confiance entre le vendeur d’un bien et son agent immobilier”. La fédération ajoute que ces dispositions sont de nature à “créer une concurrence déloyale entre le professionnel et le vendeur” et risquent aussi “d’entraîner la rupture de l’équilibre économique d’un grand nombre d’agences immobilières”. (Communiqué du 16 nov. 2011). Évolution des cotisations départementales et régionales +28,83 % (dont 3,61% entre2009 et2010) Évolution des cotisations du bloc communal +18,87 % (dont 3,11% entre2009 et2010) Évolution des cotisations totales de taxe foncière +21,94 % Indice des prix à la consommation +8,05 % Évolution des taxes foncières entre 2005 et 2010
