– 2 – Jurisprudence
Baux d’habitation : Offre de vente loi de 1975 : si l’offre de vente n’aboutit pas, le bail se poursuit
Baux commerciaux : Obligation de délivrance : elle porte également sur les locaux accessoires
Copropriété: (même arrêt) : un syndicat de copropriétaires condamné à remettre en état un équipement supprimé sur décision du syndic
Vente : Interposition d’acquéreurs
Assurance : Délai de prescription biennale : mentionner les causes d’interruption dans le contrat / Assurance du maître d’œuvre ; quelle date d’effet ?
– 4-5 – Fiscalité
La loi de finances votée à l’Assemblée
La taxation des loyers élevés, le recentrage du PTZ+ sur le neuf
– 6 – Tableau des réponses ministérielles
– 7 – Nominations – Au fil du J.O.
La promotion du 15 novembre du mérite
Une ordonnance sur la médiation
Nouvelle définition des surfaces de plancher
■ JUGÉ ■ > > L’offre de vente au locataire résultant de la loi du 31décembre 1975 ne met pas fin au bail car elle ne constitue pas un congé a jugé la cour d’appel de Paris le 3novembre 2011 (p.2). > > Si une fraction des locaux mentionnés au bail n’est pas remise au preneur, le bailleur viole son obligation de délivrance. Cette règle est valable y compris pour des locaux accessoires, comme le montre un arrêt de la cour d’appel de Paris (p.2). ■ RÉPONDU ■ > > Les remblais ou apports de terre de moins de 2m de haut ou de moins de 100m2 ne sont pas réglementés, mais les communes peuvent les soumettre à prescriptions parti- culières pour des raisons d’urbanisme ou d’intérêt général (voir p.6). > > La hausse des amendes pour recours abu- sifs pourrait faire partie des mesures visant à décourager les requérants de mauvaise foi a indiqué le garde des sceaux à la sénatrice Muguette Dini (p.6). ■ PUBLIÉ ■ > > L’ordonnance qui unifie la SHOB et la SHON pour remplacer ces notions par une surface de plancher a été publiée au JO du 17novembre. Le décret reste attendu. ■ PROGRAMMÉ ■ > > La taxe sur les loyers élevés des loge- ments de moins de 14m2 a été adoptée par les députés. > > L’Assemblée a également voté l’article qui recentre le PTZ+ sur les logements neufs. ■ NOMMÉ ■ > > Dominique Braye est renouvelé dans ses fonctions de président de l’ANAH. Le bailleur doit délivrance, y compris des locaux annexes L a cour d’appel de Paris a rendu récemment trois arrêts inté- ressants, deux en matière de baux et un relatif à un contrat de vente. Le premier, en date du 26octobre, concerne les baux commerciaux mais sa portée excède ce secteur et pourrait s’appliquer à tout type de bail. Il porte sur l’obligation de délivran- ce du bailleur. L’intérêt de cette décision est de montrer que l’obligation du bailleur porte sur la totalité des locaux mentionnés au bail, même s’il s’agit de locaux accessoires. En l’espèce, le litige s’était focalisé sur une cave et sur l’accès à des WC communs. Ces WC étant inutilisés, ils avaient été détruits à l’occasion d’un ravale- ment engagé par la copropriété. La cour d’appel a sanctionné le bailleur qui n’avait pas respecté son obligation de délivrance. Il est donc nécessaire que le bailleur assure un strict respect de son obli- gation de délivrance des locaux loués, y compris pour des acces- soires. S’il y a modification des lieux en raison d’une décision de la copropriété (qui était dans cette affaire irrégulière car non assise sur une décision d’assemblée), il convient de modifier le contrat pour que l’assiette du bail soit adaptée à la réalité des lieux. Il faut souli- gner l’importance de cette modification qui peut s’analyser en une modification des caractéristiques du local considéré et donc entraî- ner à l’échéance du bail un déplafonnement du loyer. Un autre arrêt, du 3novembre, concerne les baux d’habitation et l’offre de vente de la loi de 1975 dont on sait qu’elle ouvre au locataire un droit de préemption lors de la première vente qui suit la division de l’immeuble. Dans cette affaire, les parties n’avaient finalement pas réussi à s’entendre sur les conditions de la vente et le bailleur entendait obtenir le départ du locataire. Sa demande n’a pas abouti et l’arrêt rappelle à cette occasion que l’offre de vente issue de la loi de 1975 ne constitue pas un congé. En conséquence, lorsque le locataire n’accepte pas l’offre, le bail se poursuit, que ce soit avec le bailleur initial ou avec un autre acquéreur. La situation est donc très différente du congé pour vente de la loi de 1989 qui est d’abord un congé mais dont la motivation assise sur l’intention de vendre du bailleur. Enfin, le troisième arrêt tranche un litige complexe de vente d’un immeuble pour lequel le propriétaire vendeur avait organisé une interposition d’acquéreur, afin d’organiser une “optimisation fis- cale” en vue de minorer sa plus-value imposable. L’arrêt redonne aux faits leur exacte qualification en relevant notamment qu’une indemnisation versée à des locataires s’était en réalité retrouvée sur un compte bancaire appartenant au vendeur. ■ BD JURIS h h e e b b d d o o La lettre du droit immobilier pour les professionnels w ww.jurishebdo.fr NUMÉRO 458 2 9NOVEMBRE 2011 ISSN 1622-1419 12 E ANNEE L’ESSENTIEL . . immobilier - 2 - Jurisprudence - Baux d’habitation : Offre de vente loi de 1975: si l’offre de vente n’aboutit pas, le bail se poursuit Baux commerciaux : Obligation de délivrance: elle porte également sur les locaux accessoires Copropriété : (même arrêt): un syndicat de copropriétaires condam- né à remettre en état un équipement supprimé sur décision du syndic Vente : Interposition d’acquéreurs Assurance : Délai de prescription biennale: mentionner les causes d’interruption dans le contrat / Assurance du maître d’œuvre; quelle date d’effet? - 4-5 - Fiscalité - La loi de finances votée à l’Assemblée La taxation des loyers élevés, le recentrage du PTZ+ sur le neuf - 6 - Tableau des réponses ministérielles - - 7 - Nominations - Au fil du J.O. - La promotion du 15novembre du mérite Une ordonnance sur la médiation Nouvelle définition des surfaces de plancher S O M M A I R E E D I T O R I A L Retrouvez - nous au SIMI s tand Havane, F-102 Baux d’habitation ■ Offre de vente loi de 1975 ( CA Paris, 3 nov. 2011, Pôle 4, ch 1, n°09/19694) Un couple de locataires, titulaire d’un bail depuis 2000 à Paris (boulevard Flandrin), avait reçu de son bailleur un courrier du 14sep- tembre 2006 contenant une offre de vente. Par courrier du 6octobre 2003, les locataires avaient accepté l’offre sous condition suspen- sive d’obtention de prêt. Ils avaient ensuite assigné le bailleur en réalisation forcée de la vente puis, sur convocation du notaire, refusé de signer la vente. Le tribunal avait validé le congé et ordonné l’expulsion. La cour d’appel réforme le jugement: “Considérant que l’acte délivré le 14sep- tembre 2006, qui consiste en une offre de vente délivrée sur le fondement de l’article 10 de la loi du 31décembre 1975, ne met pas fin au bail qui se poursuit en cas de non-réalisation de la vente au profit du preneur ; Que, certes, dans leurs conclusions devant la Cour avant réouverture des débats, les époux S.ont désigné cet acte comme étant un “congé avec offre de vente”, précisant toutefois qu’il était délivré sur le fonde- ment de l’article 10 de la loi du 31décembre 1975; Qu’il s’agit manifestement d’une erreur de qualification commise par leur conseil, laquelle ne peut s’analyser comme une qua- lification volontaire par les époux S.de l’acte du 14septembre 2006 en congé, une telle interprétation étant contestée par les époux S., étant observé que cette erreur a été provoquée devant le tribunal par la société Pierre Invest qui a demandé “de valider le congé et prononcer l’expulsion des époux S.”, demande à laquelle a fait droit le tribunal en considérant, à tort, que l’acte du 14septembre 2006 délivré par la société Pierre Invest contenait effective- ment un congé”. La cour déboute le locataire de sa demande en réalisation forcée de la vente et le bailleur de sa demande en validation de congé, observant par ailleurs que le locataire avait obtenu judiciairement l’autorisation de sus- pendre le paiement des loyers en les consi- gnant et que les loyers avaient ensuite été réglés. La cour conclut que le bail se poursuit aux conditions du bail initial. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Cet arrêt a l’intérêt de rap- peler la distinction entre le congé pour vente de la loi du 6juillet 1989 qui ne peut être adressé au locataire qu’en fin de bail et l’offre de vente fondée sur l’article 10 de la loi du 31décembre 1975 (en cas de division de l’immeuble), qui peut être envoyée au locataire en cours de bail, mais qui ne met pas fin au bail. Si l’offre est a cceptée et qu’elle se conclut par une ven- te, le bail est résilié par confusion de la qualité de bailleur et de locataire sur la tête du locataire qui achète. Mais si l’offre est refusée ou comme en l’espèce, si elle n’aboutit pas en raison de difficultés des négociations, le bail se poursuit. L’arrêt n’évoque pas la perspective de la vente à un tiers, mais c’est ordinairement l’issue de l’opération, lorsque le droit de préemption du locataire est purgé. La cour de cassation avait déjà jugé que l’offre de vente de la loi de 1975 ne peut valoir congé (Civ. 3 e , 14mai 1997, Bull. Civ. III, n°106). Baux commerciaux ■ Obligation de délivrance (CA Paris, Pôle 5, ch. 3, 26 oct. 2011, n°09/14804) Le bailleur doit assurer la délivrance des locaux loués. Cette obligation résulte de la nature du contrat ainsi que l’indique l’article 1719 du code civil. Cet arrêt en four- nit un exemple à propos d’un bail commer- cial conclu en 1982 et renouvelé à diverses reprises et en dernier lieu en 2005. En 2007, le locataire avait assigné son bailleur en délivrance des locaux, estimant ne pas avoir bénéficié de la jouissance de la cave et des toilettes prévues dans le bail. La cour d’appel confirme le jugement de première instance qui avait condamné le bailleur. L’arrêt relève que le bail comportait men- tion d’une cave et le droit aux WC communs au rez-de-chaussée. “Considérant toutefois que M.U. [bailleur], qui reconnaît que ce n’est qu’en juin2009, qu’il a, en exécution du jugement, adressé à la société Poncelet deux clés du verrou de la cave n°3, ne peut sérieusement contester que la société Poncelet a été, jusqu’à cette date, privée de l’usage d’une cave telle que prévue au contrat , peu important […] que la société Poncelet n’ait auparavant jamais formé de réclamation; que c’est donc à juste titre que les premiers juges ont retenu le manquement de M.U. à son obli- gation de délivrance”. S’agissant des WC, ils étaient désaffectés. A la suite d’une décision de ravalement prise par l’assemblée des copropriétaires, le syndic avait pris l’initiative, en demandant leur autorisation aux membres du conseil syndi- cal, de proposer leur suppression. Ces WC avaient donc été transformés en local à vélo. “Considérant que M.U. invoque les disposi- tions de l’article 1725 du code civil selon les- quelles il n’est pas tenu de garantir le preneur des troubles que des tiers apportent par v oie de fait à sa jouissance des lieux ; que la société Gestion bâtiments et patrimoines, en sa qualité de syndic et le syndicat des copropriétaires, qui sont des tiers à son égard, sont seuls responsables de la suppression des toilettes, que le syndic ne pouvait pas modi- fier les toilettes en s’adressant seulement au conseil syndical ni, pour se justifier, invoquer le très mauvais état dans lequel se seraient trouvées ces toilettes; Considérant toutefois que c’est par des motifs pertinents que les premiers juges ont relevé que le bailleur est obligé, par la natu- re du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de déli- vrer au preneur la chose louée et d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée; que M.U. a manqué à cette obligation en n’assurant pas à la société Poncelet la jouis- sance des lieux, comprenant l’usage de WC communs, conformément aux clauses du bail”. L’arrêt confirme la condamnation du bailleur à indemniser le locataire mais modifie la réfaction du loyer qui avait été accordée par le juge, en ordonnant sous astreinte à la copropriété de remettre les lieux dans leur état initial. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Lorsque les locaux prévus au bail ne sont pas remis au preneur, le bailleur viole son obligation de délivrance. Cette violation peut également concerner des locaux accessoires, comme le montre cet arrêt. De plus, s’agissant d’une copropriété où le syndic avait fait engager les travaux de suppression d’un équipement commun sans autorisation de l’assemblée, le syndi- cat des copropriétaires est condamné à la remise en état. Contrat de vente ■ Interposition d’acquéreurs (CA Paris, Pôle 5, ch. 6, 3novembre2011, n°07/17772) À la suite d’une donation, une personne se trouvait propriétaire d’un ensemble immo- bilier dans le VII e arrondissement de Paris (rue Oudinot) en indivision avec une société dont elle était seule actionnaire avec son mari. L’immeuble étant en mauvais état et un crédit devant être remboursé, de nom- breux contacts avaient été pris pour recher- cher des acquéreurs, des financements, et B B A A U U X X D D ’ ’ H H A A B B I I T T A A T T I I O O N N - - B B A A U U X X C C O O M M M M E E R R C C I I A A U U X X J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 29novembre 2011 2 ▲ des conseils pour optimiser fiscalement le montage. L’affaire avait donné lieu à vingt ans de procédure et à une condamnation pénale pour présentation de facture d ’honoraires avant finalisation de la vente, en violation de l’article 18 de la loi du 2jan- vier 1970. Dans l’arrêt rapporté de la cour d’appel de Paris, la propriétaire est déboutée de toutes ses demandes, notamment en nullité de la convention de crédit. On retiendra ici deux aspects des nombreux problèmes évoqués: l’un concerne l’interposition de personnes dans la vente et l’autre la demande d’annulation du contrat de crédit pour dol. Sur l’interposition de personnes : Il était prévu une indemnisation des deux locataires de l‘immeuble. L’arrêt relève que: “M me L. et la société U.vendaient leurs quotes-parts indivises à une société B.société de droit néerlandais […]. La société B.devait dédommager une pro- fessionnelle de l’immobilier de nationalité libanaise, M me E. bénéficiaire d’une promes- se de vente, et évincer deux locataires, MM.F et S., auxquels elle devait régler des indemnités d’éviction.[…] La Banque J. met clairement en doute la réalité de la promesse de vente et des deux baux , qui n’auraient d’autre finalité que de donner un habillage juridique des versements sur un compte mis à la disposition de M me L. dans les livres d’une banque suisse […] Il est en revanche incontestable que M me E. et MM.F. et S.ont réalisé une interposi- tion au profit de M me L., qui a reçu en défi- nitive les sommes leur étant théoriquement dues sur le compte d’une société C.mise à sa disposition, ouvert dans les livres de la Banque J.Suisse. La société B.devait ensuite revendre l’immeuble libre au prix de [19 M € ].” L’arrêt relève encore que “La société B.appartient à une société Sh. incorporée aux Antilles néerlandaises […] et a pour bénéficiaire économique la société Ch. société incorpo- rée aux Iles Vierges britanniques […] et appartenant à M me L.” La cour conclut sur ce point : “M me E. réalisant une simulation et une interposition au profit de M me L., le prix de cession de la promesse de vente a été versé sur le compte de la Ch. appartenant à M me L. De manière identique les indemnités d’éviction censées dues à MM.F. et S.ont été versées sur le compte Ch.” Sur la demande en nullité des contrats de crédit . L’arrêt rejette la demande qui invoquait notamment une fausse qualité d’agent immobilier et l’assurance imaginaire de la banque à optimiser la fiscalité de l’opération: “ Considérant que la Banque M., qui n’a fait que consentir à la société B.des crédits destinés à acquérir l’immeuble en tant que marchand de biens, en fonction d’un prix qui a été déterminé par les vendeurs et accepté par l’emprunteur, et qui n’avait conclu aucune convention de conseils finan- ciers, de montage juridico-fiscal ou de man- dat de vente n’a commis aucun dol à l’égard de son cocontractant […] Considérant que les prêts consentis corres- pondaient exactement à l’objet social de l’emprunteur, la société B., à savoir une acti- vité de marchand de biens; que, […] la société B.était mieux à même que qui- conque de connaître que les indemnisa- tions de la titulaire de la promesse de vente et des deux locataires consti- tuaient des opérations de complaisan- ce au bénéfice de M m e L.” La cour déboute M me L. de sa demande en nullité des conventions de crédit. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Le montage de l’opération était assez complexe puisqu’il faisait inter- venir une multitude de sociétés basées dans différents pays au statut fiscal favo- rable. On retiendra que la cour redonne à la convention sa nature en relevant l’interposition des personnes qui visaient à minorer le prix de vente en versant des indemnités aux prétendus locataires et à un intermédiaire alors que les sommes ver- sées s’étaient en réalité retrouvées in fine sur un compte bancaire de la venderesse. Quant au contrat de crédit, il était malve- nu d’invoquer un dol de la banque alors que l’opération était de complaisance et organisée au profit de la venderesse. Assurance ■ Délai de prescription biennale: mentionner les causes d’interruption dans le contrat (Cass. Civ. 3 e , 16 nov. 2011, n°1348, FS-P+B, cassation, pourvoi n°10-25248) Une commune avait confié un marché de travaux publics pour la pose de pavements. Des désordres étant apparus, la société ayant effectué les travaux avait été condamnée à indemniser la commune, puis avait assigné son assureur en garantie. La cour d’appel avait admis que le délai de prescription de deux ans était opposable à la société, mais cette décision est cassée: “Vu l'article R.112-1 du code des assurances; Attendu que les polices d'assurance rele- vant des branches 1 à 17 de l'article R.321- 1 doivent rappeler les dispositions des titres I er et II, du livre I er de la partie législative du c ode des assurances concernant la prescrip- tion des actions dérivant du contrat d'assurance; qu'il en résulte que l'assureur est tenu de rappeler dans le contrat d'assurance, sous peine d'inopposabilité à l'assuré du délai de prescription édicté par l'article L.114-1 du code des assurances, les causes d'interruption de la prescription bien- nale prévues à l'article L.114-2 du même code; Attendu que pour rejeter les prétentions de la société Les Compagnons Paveurs, l'arrêt retient que l'article 13 des conditions géné- rales du contrat d'assurance éditées le 15janvier 1981 relatif à la prescription men- tionne que "toutes actions dérivant de ce contrat sont prescrites par deux ans à comp- ter de l'événement qui y donne naissance (articles L.114-1 et L.114-2 du code des assurances)", que l'article R.112-1 du code des assurances prévoit que les polices doi- vent indiquer la prescription des actions dérivant du contrat d'assurance, que l'article 13 précité qui fait mention du délai biennal et des articles L.114-1 et L.114-2 du code des assurances, ce dernier texte tenant aux modes d'interruption de la prescription, donne une information suffisante à l'assuré puisque le délai de deux ans y figure et que les textes essentiels y sont expressément visés, l'article R.112-1 du même code n'exigeant pas de l'assureur la reproduction in extenso de ces articles et que par consé- quent la fin de non-recevoir tirée de la pres- cription est bien opposable à la société Les Compagnons Paveurs; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : L’article R 112-1 du code des assurances prévoit les mentions que doit comporter le contrat d’assurance. Il doit notamment rappeler les dispositions du code concernant “la prescription des actions dérivant du contrat d'assurance”. La cour d’appel avait considéré comme suf- fisante la citation des articles concernés. La Cour de cassation précise au contraire que le contrat doit mentionner les causes d’interruption de la prescription de deux ans figurant à l’article L 114-2. Il ne suffit donc pas de mentionner le délai de deux ans et de viser les articles concernés mais il faut donc aussi, indique la Cour de cassa- tion, préciser les causes d’interruption de la prescription. À défaut, la prescription est inopposable à l’assuré. V V E E N N T T E E - - A A S S S S U U R R A A N N C C E E ▲ ▲ J J U U R R I I S S P P R R U U D D E E N N C C E E • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 29novembre 2011 3 Les débats à l’Assemblée sur le projet de loi de finances se sont poursuivis le 3novembre. Une discussion a eu lieu sur l ’affectation des droits de mutation à titre onéreux, qui donne lieu à une péréquation entre départements. Bernard Carayon indique qu’en 2011, 71 départements sont bénéficiaires et 26 sont prélevés (JO AN déb. 4 nov. p.7135). Pour tenir compte du carac- tère volatil du montant des DMTO, il a été décidé la mise en place facultative, à l’initiative du Comité des finances locales, d’une réserve sur les produits du fonds de péréquation, lorsque son produit dépasse 380millions d’euros (art. 53 al. 33, modifié par l’amendement n°380). ■ Budget de l’EPARECA Le 4novembre, le député Bernard Gérard , qui est aussi le président de l’Établissement public national d’aménagement et de restructuration des espaces commerciaux (EPARECA) a défendu un amendement (n°325) pour obtenir une majoration de 1,8million de la subvention versée à cet éta- blissement, d’autant que celle-ci est en bais- se par rapport à 2011 (6millions d’euros au lieu de 10,5millions). Il précise que l’EPARECA a un rôle de levier important dans les quartiers en difficulté, en achetant des centres commerciaux, en les réhabilitant, en détruisant les immeubles et en recons- truisant, avant de revendre. Il a obtenu gain de cause (JO AN déb 5 nov. p.7298), mais Frédéric Lefebvre a rappelé que les dota- tions à l’EPARECA étaient toutefois en haus- se par rapport à2007 et2008 et que ces hausses ont permis à l’établissement de lan- cer 21 opérations en 2009 et 2010. Le budget de la justice a été examiné le 10novembre. Valérie Pécresse indique que le montant de l’aide juridictionnelle est ren- forcé à hauteur de 90millions d’euros, grâce à la nouvelle contribution pour l’aide juri- dique (JO AN déb. 11 nov. p.7517). S’agissant du programme immobilier de la justice, la ministre du budget indique que deux opérations prévues, l’une à Lille et l’autre pour le 3 e établissement parisien, vont être décalées d’un an de2012 à2013 pour cause de retard dans la signature des contrats de partenariat public-privé. (p.7522). Jacques Valax a proposé de remplacer le droit de timbre de 35euros sur les actions en justice par une majoration des droits de mutation. Mais ses amendements (n°464 et465) ont été rejetés (p.7525). ■ 120000 logements sociaux Pour le budget du logement, Valérie Pécres - se souligne qu’il est de 7,72milliards d’euros, en hausse de 1,2% en crédit de paiement (p.7570). Les aides personnelles au logement seront revalorisées de 1% . Il est prévu 304millions d’euros pour la construction de logements sociaux, complé- tés par 140millions issus du dispositif de péréquation entre bailleurs sociaux. Cela permettra de construire 120000 logements sociaux en 2012 . Il est prévu au total 15,6milliards d’euros de dépenses fiscales pour soutenir l’offre de logement et l’effort de construction. Elle précise qu’il est prévu de concentrer les aides à la performance énergétique (Eco- PTZ et crédit d’impôt développement durable) sur les projets qui sont source des économies d’énergie les plus fortes (p.7571). L’ANAH sera dotée de 390millions d’euros en 2012. L’ANRU bénéficiera de 810mil- A A U U P P A A R R L L E E M M E E N N T T D D É É B B A A T T S S La loi de finances votée à l’Assemblée Les députés ont adopté la nouvelle taxation sur les loyers élevés des petits loge- ments et le recentrage du PTZ+ sur le neuf. ■ Assurance du maître d’œuvre: quelle date d’effet? (Cass. Civ. 3 e , 16 nov. 2011, n°1346, FS-P+B, cassation partielle, pourvoi n°10 24517) Des maîtres d’ouvrage avaient confié une mission complète à un architecte et ils avaient conclu sous sa maîtrise d’œuvre un contrat le 14janvier 2003 avec différentes entreprises. À la suite de désordres, les maîtres d’ouvrage avaient assigné en réparation l’architecte et les entreprises. L’architecte avait appelé son assureur en garantie. Celui-ci déniait sa garantie au motif que le contrat d’assurance ayant été signé le 24octobre 2003, il ne couvrait pas le contrat de maîtrise d’œuvre signé le 14jan- vier 2003 et pour lequel la déclaration réglementaire d’ouverture de chantier (DROC) avait été établie le 25mars 2003 et déposée en mairie le 10octobre 2003. Les travaux avaient débuté le 16octobre 2003, toutes ces dates étant antérieures à celle de la signature du contrat d’assurance. Cette décision est cassée au visa des articles L 241- 1 et A 243-1 du code des assurances: “En statuant ainsi, alors qu'il résulte des articles L.241 et A. 243-1 du code des assu- rances, qui sont d'ordre public, et des clauses types applicables au contrat d'assurance de responsabilité pour les tra- vaux de bâtiment figurant à l'annexe 1 de cet article, que l'assurance de responsa- bilité couvre les travaux ayant fait l'objet d'une ouverture de chantier pendant la période de validité du contrat d'assurance,et que cette notion s'entend comme le commence- ment effectif des travaux confiés à l'assuré , la cour d'appel, qui n'a pas relevé la date à laquelle avaient effectivement commencé les travaux réalisés sous la maî- trise d'œuvre de M.R., a violé les textes sus- visés”. O O b b s s e e r r v v a a t t i i o o n n s s : Précisons que l’architecte et son assureur étaient en litige sur le renou- vellement du contrat d’assurance anté- rieur. Faute de règlement des cotisations, l’assureur avait résilié le contrat fin 2002. À la suite de négociation, le contrat avait été renouvelé en octobre2003. L’architecte considérait qu’il s’agissait d’une poursuite du contrat antérieur alors que l’assureur y voyait un nouveau contrat. L’arrêt d’appel avait constaté que la décla- ration d’ouverture de chantier était anté- rieure à la signature du contrat d’assurance et que les travaux avaient commencé avant cette date. Or il résulte de la décision de la Cour de cassation qu’il aurait fallu tenir compte de la date à laquelle avaient commencé les travaux réalisés sous la maîtrise d’œuvre de l’architecte. Le décalage de date entre le démarrage des travaux et celui des tra- vaux conduits sous la maîtrise d’œuvre a pu ainsi étendre la garantie aux travaux litigieux. L’article A 243-1 renvoie à des clauses types obligatoires. Celles-ci font référence à la date d’ouverture de chantier. Cette notion s’entend, pour les travaux soumis à permis de construire, comme la “date de la décla- ration d'ouverture de chantier, mention- née au premier alinéa de l'article R.424-16 du code de l'urbanisme”. Mais la clause prévoit ensuite une exception : “lorsqu'un professionnel établit son activité postérieu- rement à la date unique ainsi définie, et par dérogation à l'alinéa précédent, cette date s'entend pour lui comme la date à laquelle il commence effectivement ses prestations. ” La Cour de cassation fait donc prévaloir la date du commencement effectif des travaux confiés à l’assuré. A A S S S S U U R R A A N N C C E E • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 29novembre 2011 4 L L A A L L O O I I D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E lions, versés par Action Logement. Les zones foncières urbaines (ZFU) seront prorogées de 3 ans et dotées de 121millions d’euros en 2012. L’ANRU sera dotée, outre des 810millions d’Action logement, de 200millions du fonds de péréquation des bailleurs sociaux et de la taxe sur les bureaux a ffectée à la Société du Grand Paris. Jean-Yves Le Bouillonnec observe que si l‘APL augmente de 1%, les loyers progres- sent de 4%. Il déplore n’avoir pas été écouté sur la nécessité de subordonner les incita- tions fiscales à l’investissement locatif à des plafonnements de loyer (p.7573). Il ajoute “le socle de la doctrine a été posé: on veut désactiver la participation de l’Etat au bud- get du logement”. Quant à Pierre Gosnat , il dénonce la “surdo- tation dont bénéficie le logement privé au détriment du logement social” (p.7574). Francis Vercamer , pour le Nouveau Centre s’interroge sur la généralisation du DALO qui interviendra en janvier2012. La ministre indique ensuite la baisse de 15millions d’euros du budget qui tient compte de la baisse de besoin de dotation du fonds de garantie universelle des risques locatifs. ■ Prorogation des ZFU Cécile Dumoulin a proposé (amendement n°451) de proroger les zones foncières urbaines jusqu’en 2016, au lieu de fin 2014, mais Valérie Pécresse a souligné que le dis- positif était de faible efficacité économique et que si le Gouvernement ne voulait pas le supprimer en période de crise, il n’entendait pas le proroger au-delà de 2014. Mais François Pupponi a toutefois obtenu le vote d’un amendement identique (n°486). Le vote a été contesté (11 députés seulement en séance), mais confirmé par la présidence! La ministre a obtenu par ailleurs le vote de l’amendement 581 qui proroge jusqu'à fin 2014 le reversement par les organismes col- lecteurs agréés ayant le statut d’HLM et de SEM des deux tiers de leur participation à l’effort de construction aux organismes col- lecteur associés de l’UESL. Pierre Gosnat cri- tique “ce siphonage des fonds du 1% pour financer l’ANRU”, mais l’article a été adop- té (p.7580). Le 14novembre, Valérie Pécresse explique que la revalorisation des aides au logement sur le taux de croissance (1%) au lieu de l’inflation permettra d’économiser 160 mil- lions d’euros (JO AN déb. 15 nov. p.7648). Jean-Yves Le Bouillonnec critique la mesure, expliquant que les loyers augmentent de 3% dans le secteur social et de 5 à 6% pour le secteur privé. ■ Abrogation du régime Scellier À l’article 40, Jean-Paul Lecoq a critiqué le dispositif Scellier en expliquant notamment qu’il grève les finances publiques sans r épondre à l’exigence massive de logements à loyer modéré (p.7652). Jean-Yves Le Bouillonnec ajoute que le dispositif a été uti- lisé dans des zones où l’offre privée n’avait pas besoin d’être dynamisée. Valérie Pécresse présente l’amendement n°768 qui vise à abroger le régime Scellier à la fin 2012. Elle reconnaît que ce dispositif a contribué à la hausse des prix de l’immobilier (p.7653). Gilles Carrez estime que le dispositif Scellier a rempli son rôle mais qu’il faut maintenant “le refroidir”. Mais il ajoute, apprenant que le PTZ+ allait être fortement réduit “ je prends le pari qu’en 2013, devant l’effondrement massif de la construction, on sera obligé de remettre en place dans la précipitation de nouveaux dispositifs ”. Pour Gilles Carrez, il faut de la lisibilité mais “le code de l’urbanisme est devenu un véri- table parcours du combattant, les recours se sont multipliés”. Valérie Pécresse indique qu’il faut repenser la politique du logement sur des fonde- ments différents. Pour le PTZ+, “nous volons le recentrer sur le logement neuf ”. Mais les logements anciens seront concernés s’ils font l’objet de travaux de rénovation destinés à améliorer leur efficacité énergé- tique et leur qualité environnementale. Marc Le Fur soutient la suppression du Scel- lier qui a asséché l’épargne locale au bénéfi- ce de régions déjà trop denses. Il déplore aussi que nous ayons “ organisé la rareté du foncier ”, car lorsqu’un maire définit un PLU pour lancer la construction de logements “on lui oppose un SCOT réalisé par des tech- nocrates qui, de fait, interdit une telle construction” (p.7655). Jean-Paul Lecoq partage l’idée qu’il faut combattre la spéculation et mener une bataille pour l’accès au foncier. René-Paul Victoria s’inquiète du risque de baisse de la construction de logements outre-mer. Jean-Yves Le Bouillonnec estime qu’il faut continuer à soutenir l’investissement locatif pour le logement intermédiaire et dans les zones tendues uniquement. Les amendements 768 et 793 ont été votés. Un amendement n°512 a précisé le délai dans lequel doivent être réalisées les constructions. Gilles Carrez explique que le délai de 30 mois court à compter de la décla- ration d’ouverture de chantier pour les loge- ments collectifs et, à partir du dépôt du per- mis de construire pour les logements indivi- duels. L’article 40 a été voté avec une série d’amendements (p.7657). A insi l’amendement 514 de Gilles Carrez organise la transition entre le dispositif de 2011 et celui de 2012, dont le taux baissera sensiblement. Il indique que “pour bénéfi- cier du maintien du dispositif de 2011 avec un taux de réduction fiscale de 22%, deux conditions sont requises: d’une part le contrat de réservation doit avoir été signé avant le 31décembre 2011, d’autre part l’acte authentique doit avoir été signé avant le 31mars 2012” (p. 7657). ■ Dispositif Demessine L’article 41 concerne le dispositif Demessine. Henri Nayrou souligne les effets positifs: création d’équipements touristiques dans des territoires délaissés, mais aussi négatifs pour des résidences inachevées ayant entraî- né des reprises d’avantages fiscaux. Michel Bouvard insiste sur les bienfaits du dispositif pour favoriser la rénovation des villages anciens. Mais la ministre revient sur l’objectif de remettre à plat le système d’aides fiscales. Elle propose de supprimer la réduction d’impôt sur les locations meu- blées non professionnelles, à l’identique de ce qui est prévu pour le Scellier. Elle ajoute que le système de récupération de la TVA à 19,6% sera maintenu. Michel Bouvard soulève la question des pro- grammes en cours qui nécessitent des opé- rations plus complexes que le Scellier, notamment car il faut une autorisation de créer une unité touristique nouvelle (UTN). Gilles Carrez présente le dispositif de transi- tion qui est prévu: si le contrat de réserva- tion est passé avant le 31décembre 2011 et l’acte authentique signé avant le 31mars 2012, c’est le régime de 2011 qui s’appliquera (p.7660). Valérie Pécresse confirme que le dispositif Censi-Bouvard sera supprimé à partir de 2013. Michel Bouvard évoque la situation des ensembles immobiliers qui sont rénovés en plusieurs tranches et dont le financement pourrait être compromis si seule la 1 e entrait dans le cadre du régime aidé de rénovation. L’amendement de Gilles Carrez (n°804) a été adopté. Les débats se sont poursuivis le 15novembre (1 e séance). lire la suite p.8 • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 29novembre 2011 5 R R É É P P O O N N S S E E S S M M I I N N I I S S T T É É R R I I E E L L L L E E S S Références ( J.O. Questions) Nom du p arlementaire Thème M inistre concerné Réponse Observations 10nov. 2011 Sénat p.2874 n°18557 Jean-Pierre Sueur PS, Loiret Résidences à temps partagé Justice Le Gouvernement réfléchit à la réglementation des rési- dences à temps partagé. La question du rachat de parts sociales par des personnes désirant provoquer la dis- solution anticipée de la société civile pour la vente de son immeuble s'inscrira dans cette réflexion. L'article 13 de la loi du 6 juillet 1986 sur le droit à l'information per- met aux associés de se connaître et d'agir en commun pour la préservation de leurs intérêts. Les parlementaires cher- chaient jusqu'à présent à faciliter le retrait des associés, la préoccupa- tion est ici inverse. 10nov. 2011 S énat p.2865 n°20399 Jean-Louis Mas- s on, NI, Moselle Réglementation des a pports de terre Ecologie Les remblais ou exhaussements de moins de 2m de h aut ou de moins de 100m 2 s ont dispensés de toute formalité (art. R 421-234 du code de l'urbanisme). Mais les communes exposées à des mouvements de terrain peuvent dans le cadre d'un plan de prévention des risques naturels soumettre ces travaux à prescriptions particulières. Le PLU peut aussi interdire ou réglementer les remblais pour des motifs d'intérêt général ou d'urbanisme. La souplesse de la légis- l ation nationale peut donc être largement restreinte localement. 15nov. 2011 AN p.12012 n°7830 François Rochebloine, NC, Loire Taux d'endettement des collectivités territoriales Intérieur Le ministre donne un tableau de l'endettement (dette/recettes de fonctionnement) des 50 plus grandes communautés d'agglomération. 5 ont un taux d'endettement inférieur à 10% dont deux ont un taux nul (Sud-de-Seine et Salon-Etang de Berre- Durance) alors que 6 dépassent les 100% d'endettement. Le record est détenu par Saint-Quentin-en-Yvelines (253%) suivi par Montpellier agglomération (161%), puis Perpignan Méditerranée (120%) Grenoble Alpes Métropole (112%), Orléans-Val de Loire (107%) et Pays de Lorient (105%). 15nov. 2011 AN, p.12015 n°118390 Daniel Fasquelle, UMP, Pas-de-Calais Location d'emplacement des habitations légères de loisirs Commerce, PME Les rapports entre le propriétaire (ou gestionnaire du terrain de camping) et le propriétaire de la résidence mobile de loisirs sont régis par le contrat de location et le règlement intérieur du terrain de camping. Un rapport par- lementaire (Got – Léonard) a émis 13 propositions qui ont abouti à une proposition de loi sur l'hôtellerie de plein air adoptée par la commission des affaires économiques de l'Assemblée. Elle prévoit d'introduire des clauses obligatoires dans les contrats d'emplacement passés entre propriétaires de résidences mobiles de loisirs et gestionnaires de terrain de camping. 15nov. 2011 AN p.12028 n°89663 Francis Saint- Léger, UMP, Lozère Nuisances de travaux publics Ecologie L'indemnisation des troubles causés par les travaux publics est liée à une responsabilité pour faute si elle est invoquée par un usager, et à une respon- sabilité sans faute, si elle est invoquée par un tiers. Le préjudice n'est indemnisé que s'il est anormal et spécial, pré- cise la réponse. 15nov. 2011 AN p.12035 n°117188 Jean-Claude Guibal, UMP, Alpes-Mar- itimes Isolation acoustique des bâtiments Ecologie Le renforcement de l'obligation de recours à des isolants phoniques est pris en compte dans la réglementation acoustique des constructions neuves (arrêté du 30 juin 1999 pour l'habitation et arrêtés du 25 avril 2003 pour les établissements d'enseignement, de santé et des hôtels). Le décret du 30 mai 2011 (application de la loi Grenelle II) a institué une attestation de prise en compte de la réglementa- tion acoustique à l'achèvement des travaux de bâtiments neufs d'habitation. 15nov. 2011 AN p.12068 n°55321 Guy Teissier, UMP, Bouches-du- Rhône Charges locatives. Gardiens Logement La loi du 6 juillet 1989 (art. 23) n'a pas précisé la nature des pièces justifica- tives qui doivent être tenues à disposition des locataires. Il s'agit, par analo- gie avec la loi Quillot, des factures, contrats de fourniture et d'exploitation, la quantité consommée et le prix unitaire de chaque catégorie de charges. Le contrat de travail du gardien constitue une pièce justificative devant être tenue à disposition des locataires (CA Paris 7 mars 2006). 15nov. 2011 AN p.12069 n°101151 Chantal Robin- Rodrigo, App. SRC Hautes-Pyrénées Copropriété à deux personnes Logement En raison de la réduction des voix du copropriétaire majoritaire (art. 22 de la loi du 10juillet 1965), toute décision en assemblée doit être prise à l'unanimité, lorsqu'il n'y a que deux copropriétaires. Mais il n'est pas prévu de créer un régime spéci- fique pour ce cas . Un copropriétaire peut demander une médiation ou une con- ciliation, ou saisir le juge, mais celui-ci ne peut se substituer à l'assemblée. 15nov. 2011 AN p.12069 n°109913 Jean-Marc Ayrault, SRC, Loire- Atlantique Regroupement de la MIILOS et de l'ANPEEC Logement A la suite du rapport en 2010 de l'inspection générale des finances, et en lien avec Action Logement, il a été décidé de regrouper l'ANPEEC (Agence nationale pour la participation des employeurs à l’effort de construction) et la MIILOS (Mission interministérielle d’inspection du logement social) au sein d'une nouvelle Agence nationale du contrôle du logement social. Mais les délais ne permettent pas d'adopter la réforme avant la fin de la législature. Il est donc décidé d'y surseoir temporairement . 17nov. 2011 Sénat p.2935 n°18849 Muguette Dini, UC, Rhône Lutte contre les recours abusifs contre les docu- ments d'urbanisme Justice L'instauration d'une consigne comme élément nécessaire à la recevabilité d'une requête aurait pour effet de pénaliser l'ensemble des requérants et porterait atteinte au droit de recours. En revanche, la hausse de l' amende pour recours abusif pourrait décourager les requérants de mauvaise foi. Les conclusions du rapport de Thierry Tuot, conseiller d'Etat sur la sécurisa- tion des autorisations d'urbanisme sont actuellement à l'étude. À nos abonnés : : le texte complet des réponses ministé- rielles peut vous être faxé ou envoyé par mél sur simple demande. ▲ • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 29novembre 2011 6 N N O O M M I I N N A A T T I I O O N N S S D D I I S S T T I I N N C C T T I I O O N N S S Présidence de la République Daniel Matalon quitte ses fonctions de directeur général des services à la prési- dence de la République. (Arrêté du 7 novembre 2011, J.O. du 15 nov. @). Cabinets ministériels ➠ Economie : Alexandre Begougne de Juniac quitte ses fonctions de chargé de mission auprès de François Baroin. (Arrêté du 15novembre 2011, J.O. du 19 nov. @). ➠ Budget : Arnaud Jullian quitte ses fonc- tions de conseiller défense, logement, outre-mer, solidarité, santé au cabinet de Valérie Pécresse. (Arrêté du 14novembre 2011, J.O. du 19 nov. @). Administration ✓ Affaires régionales : Vincent Roberti est nommé secrétaire général pour les affaires régionales auprès du préfet de la région Midi-Pyrénées. (Arrêté du 17novembre 2011, J.O. du 20 nov. @). Préfets Sont nommés préfets: Pascal Mailhos (préfet de la région Bourgogne, préfet de Côte d'Or), Jean-Jacques Brot (Finistère) et Patrice Latron (Saint Pierre et Miquelon). (Décrets du 16novembre 2011, J.O. du 17 nov. @). Magistrature ✓ TGI : Sont nommés présidents de tribu- naux de grande instance: Thierry Granda- me (Briey), Eric Bramat (Alès) et Alain Kerhoas (Saint-Nazaire). (Décret du 14novembre 2011, J.O. du 16 nov. @). Organismes publics ✓ ANAH : Dominique Braye est renouve- lé dans ses fonctions de président de l'Agence nationale de l'habitat. Sont nommés administrateurs: Marion Œchsli (pour le ministère du budget), Dominique Braye, (Assemblée des commu- nautés de France), Didier Marie et Guy- Dominique Kenne (Assemblée des dépar- tements de France). (Arrêté du 9 novembre 2011, J.O. du 15novembre, p. 19162). les remplace par celle de « surface de plan- cher ». L'article 4 autorise la modification des PLU , POS et plans d'aménagement de zone sous la forme de modification simplifiée, s'il s'agit simplement d'adapter les notions de surface de plancher à la nouvelle définition. Ces modifications entrent alors en vigueur au plus tôt 1 er mars 2012. Mais si ces documents ne sont pas modifiés, à compter du 1 er mars 2012, les valeurs expri- mées en SHON et en SHOB « devront s'entendre en valeurs exprimées en surface de plancher telle que définie par la présente ordonnance ». L'entrée en vigueur est fixée au 1 er mars 2012. Mais pour les demandes de permis déposée avant le 1 er mars et pour lesquelles l'administration se prononce après le 1 er mars, il sera fait référence à la SHON ou la SHOB. De même, dans les ZAC, les valeurs expri- mées en SHOB et SHON dans les cahiers des charges de cession de terrains signés avant le 1 er mas 2012 doivent s'entendre à compter de cette date en valeurs exprimées en sur- faces de plancher. Mais si les droits à construire résultant du nouveau calcul sont inférieurs à ceux du pré- cédent, l'acquéreur peut demander à bénéfi- cier d'un droit à construire résultant du calcul en SHON. Pour les lotissements déjà autorisés, si la SHON a été répartie par le lotisseur, le nombre de m 2 de surface de plancher est identique au nombre de m 2 de SHON qui a été autorisé. Mais si les droits à construire résultant du nouveau calcul sont inférieurs à ceux de l'ancien en SHON, l'acquéreur peut demander, lors de l'autorisation de construi- re, à bénéficier d'un droit à construire corres- pondant à l'ancien calcul. (Ordonnance n°2011-1539 du 16novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l'urbanisme, J.O. du 17 nov. p. 19277). ● Mérite Dans la promotion du 15novembre ➠ Premier ministre. Grand officier: Agnès Claret de Fleurieu, inspectrice g énérale de l'équipement. Commandeur: Jean-Pierre Fourcade, ancien ministre ➠ Ecologie . Officier: Hélène Dadou, sous-directrice au ministère, Nicolas For- ray, DREAL ➠ Logement . Chevalier: Jean Ballongue (UNPI), Isabelle Rougier (ANAH), Jean- Philippe Ruggieri (Nexity), Laurent Vimont (Century 21). ➠ Industrie . Officier: Stéphane Richard (Décret du 14novembre 2011, J.O. du 15 nov. p.19105). A A U U F F I I L L D D U U J J . . O O . . Pour vous abonner à Jurishebdo, avec 20% de réduction pour un premier abonnement, visitez notre site internet jurishebdo.fr ✓ Conseil national des tribunaux de com - merce : Aurélie Binet-Grosclaude est nom- mée secrétaire générale du Conseil natio- nal des tribunaux de commerce. (Arrêté du 1 5novembre 2011, J.O. du 20 nov. @). ■ Une ordonnance sur la média- tion Une ordonnance transposant une directive sur la médiation a été publiée. Les textes sont notamment insérés dans la loi du 8février 1995. L'article 21 définit la médiation comme tout processus structuré , par lequel deux ou plusieurs parties tentent de parvenir à un accord en vue de la résolution amiable de leurs différends, avec l'aide d'un tiers, le médiateur, choisi par elles ou désigné avec leur accord, par le juge saisi du litige. L'article 21-2 prévoit que le médiateur accomplit sa mission avec impartialité, compétence et diligence. La médiation est soumise, sauf accord des parties, au princi- pe de confidentialité (art. 21-3). (Ordonnance n°2011-1540 du 16novembre 2011 portant transposition de la directive 2008/52/CE du Parlement européen et du Conseil du 21mai 2008 sur certains aspects de la médiation en matière civile et commer- ciale, J.O. du 17 nov. p.19286). ■ Nouvelle définition des surfaces de plancher Une ordonnance du 16novembre apporte une nouvelle définition des surfaces de plan- cher, unifiant SHON et SHOB. La nouvelle définition de la surface de plan- cher de la construction figure à l'article L 112-1 du code de l'urbanisme. Il s'agit de « la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur sous plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment ». Il est renvoyé à un décret pour les conditions de déduction des surfaces des vides et trémies, des aires de stationnement, des caves ou cel- liers, des combles et des locaux techniques, ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l'habitation. Cette définition vise à ne pas pénaliser les efforts d'isolation du bâtiment. L'article L 123-1-11 du code de l'urbanisme autorise les communes à majorer de 20% la densité pour les surfaces à usage d'habitation. L'article fait référence à la sur- face habitable. Il est désormais prévu de se référer à la nouvelle surface de plancher (art. 2 de l'ordonnance). La loi fait usage de vocables différents dans les textes: surface hors œuvre nette, surface développée hors œuvre nette… L'article 3 • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 29novembre 2011 7 L L A A L L O O I I D D E E F F I I N N A A N N C C E E S S À À L L ’ ’ A A S S S S E E M M B B L L É É E E JURIShebdo 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart Téléphone: 0146457769 Fax: 0146457786 ■ site internet: jurishebdo.fr ■ Directeur de la rédaction: Bertrand Desjuzeur ■ Mél: bertrand.desjuzeur@jurishebdo.fr ■ Secrétariat: Sabine Petit ■ JURIShebdo est une publication de la Société de Presse du Breil (SPB), SARL de presse au capital de 10000euros constituée en août2002 pour 99 ans. Siège social: 168, avenue Marguerite Renaudin 92140 Clamart ■ RCS Nanterre 443034624000 17 ■ APE 5813Z ■ Actionnaires: Bertrand Desjuzeur, Roseline Maisonnier ■ Numéro de commission paritaire: CPPAP n°0214 I 80129 ■ Dépôt légal: à parution ■ Prix de vente au numéro: 17 € TTC (16,65 € HT) ■ Abonnement pour 1 an (41 nos + 5 nos spéciaux): 769 € TTC (753,19 € HT) ■ Directeur de la publication: Bertrand Desjuzeur ■ Impression: Com-Copie Clamart ■ Gestion des abonnements: logiciel Loïc Lavoine D D É É B B A A T T S S ■ Taxation des loyers élevés L’article 42 concerne la taxation des loyers élevés, qui dépassent un montant à fixer par décret, qui devrait être de 30 à 45€ le m 2 . Jean-Yves Le Bouillonnec regrette que l’approche retenue par le Gouvernement soit uniquement fiscale et délaisse la piste d u blocage des loyers Il demande notam- ment un encadrement des loyers de reloca- tion. Sandrine Mazetier demande également une mesure de blocage ou d’encadrement des loyers. Charles de Courson critique le dispositif qui peut être très facilement contourné : en concluant un bail inférieur à 9 mois, en demandant une partie du loyer au noir ou en augmentant le loyer à due concurrence de la nouvelle taxe. François Goulard évoque les méfaits des mesures de blocage des loyers. Des amendements ont été présentés pour modifier le seul d’application de la mesure . Celui de la commission des finances (n°515) qui porte le seuil à 14m 2 a été adopté; car il est le même que le seuil en deçà duquel il est interdit de créer des lots de copropriété, explique Gilles Carrez . Jean-Paul Lecoq a proposé d’appliquer la taxe dès que le loyer excède le loyer moyen au m 2 à Paris, soit 20€ le m 2 , mais il n’a pas été suivi (rejet de l’amendement n°605). Même sort pour l’amendement de Sandrine Mazetier (n°685), qui voulait fixer la four- chette de déclenchement de la taxe à 25 - 30€ au lieu de 30 - 45€. L’article 42 a été voté. Un débat a ensuite eu lieu sur le tauxdu pré- lèvement forfaitaire libératoire que Chris - tian Eckert voulait supprimer ou, à tout le moins, porter à 35% (au lieu de 19% actuel- lement), mais ses amendements (n°645 et647) ont été rejetés. ■ Réforme du CIDD Lors de la 2 e séance, les députés ont abordé l’examen de l’article 43 qui réforme le crédit d’impôt développement durable (CIDD). À propos d’un amendement n°541, finale- ment retiré, Valérie Pécresse a indiqué que les chaudières à condensation seront désor- mais exclues du crédit d’impôt, sauf dans le cadre d’un bouquet de travaux. Ce crédit d’impôt et en effet recentré sur les gros tra- vaux. Pour les fenêtres, leur remplacement isolé ne sera plus éligible au crédit d’impôt dans les logements individuels, pour favori- ser le bouquet de travaux, mais il le restera en revanche dans les logements collectifs car la décision des autres travaux dépend de la collectivité des copropriétaires (rejet de l’amendement n°592). Valérie Pécresse a soumis aux députés un amendement (n°765) pour réduire de 20% le CIDD. Il a été voté. V alérie Boyer a proposé (amendement n°400) d’ouvrir le PTZ+ aux travaux de pro- tection prévus par les plans de prévention des risques technologiques (PPRT). Mais elle l’a retiré, la ministre indiquant son accord pour que le plafond de dépenses retenues pour le calcul du crédit d’impôt sur les tra- vaux dans les PPRT, soit relevé de 10000à 20000 euros; avec un taux de crédit d’impôt de 30% (voir art. 44). Jean-Paul Chanteguet propose (amende- ment n°691) de créer un éco-PTZ spéci- fique pour les copropriétés . La suggestion a été repoussée mais la ministre a indiqué qu’elle travaillait à cette question qui pourra revenir dans le cadre du PLF rectificative. L’article 43 a été voté. L’article 44 concerne le crédit d’impôt pour travaux dans les secteurs de PPRT . Gilles Carrez soutient l’amendement n°517 qui double le plafond de 10000à 20000 € et por- te le taux à 30% pour les dépenses de finan- cement de travaux prescrits par les PPRT. Corrélativement l’avantage fiscal lié aux tra- vaux d’installation d’ascenseurs électriques à traction possédant un contrôle avec varia- tion de fréquence est supprimé. L’amendement a été adopté. ■ Niches fiscales, PTZ+ L’article 45 vise à réduire les niches fiscales. Ce nouveau coup de rabot a été porté à 10% par amendement de la ministre. Il a été voté avec amendements. Charles de Courson a obtenu le vote d’un amendement qui réduit une nouvelle fois le plafond global des niches fiscales . Il serait toujours de 18000€ mais limité à 4% du revenu imposable (au lieu de 6%). L’amendement (n°759) a été voté. Un amendement n°620 a été voté pour introduire de la transparence dans le fonc- tionnement des cabinets de défiscalisation. L’amendement n°808 du Gouvernement vise ensuite à recentrer le PTZ+ “dans le neuf et, à titre subsidiaire, dans l’ancien dès lors que celui-ci ferait l’objet d’une rénova- tion destinée à améliorer ses performances énergétiques”, ce qui diviserait par trois la dépense par génération de prêt, en la ramen- dant à 800millions d’euros. Gilles Carrez critique l’idée d’exclure les zones B2 et C et propose par ailleurs une exigence de perfor- mance énergétique (norme BBC). Valérie Pécresse donne son accord pour un disposi- tif avec une mise sous condition de res- s ources, réservé au neuf mais sur tout le territoire . L’exigence BBC serait applicable au 1 er janvier 2013. Michel Piron approuve l’idée de recentrage sur le logement neuf. L’amendement 808 a été voté et le PTZ+ doit donc être réservé au neuf, sous condition de ressources. ■ Impôts locaux Lors de la 3 e séance du 15novembre, les députés ont examiné un amendement de Gilles Carrez (n°524) concernant la revalori- sation des bases de la fiscalité locale. Il pro- pose une revalorisation de 1,8% , pour inci- ter les collectivités à ne pas augmenter en plus les taux. Valérie Pécresse indique sa préférence pour une revalorisation des bases limitée à 1%, mais elle n’a pas été suivie et l’amendement a été voté, en dépit des critiques de Charles de Courson qui estime qu’il faudrait que les valeurs locatives soient révisées et adaptées aux valeurs de marché. Le même député a ensuite proposé d’adosser la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sur la taxe d’habitation, mais son amendement (n°743) a été rejeté. Un amendement n°58 été voté concernant la part incitative de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM). Il vise à conci- lier l’exigence du Grenelle d’adopter cette part variable et l’obligation, dans un établis- sement public de coopération intercommu- nale, d’aligner les régimes de taxation des différentes communes concernées (art. 47 septies nouveau). La part variable serait cal- culée en fonction de la quantité de déchets ou, pour les immeubles collectifs, en fonc- tion de la valeur locative et, à titre transitoi- re, pendant 5 ans, en fonction du nombre de personnes composant le foyer. Le Gouvernement a demandé une seconde délibération, en particulier pour revenir sur la date de report de la fin des zones franches urbaines . Il a demandé de revenir sur la date initialement prévue de 2014 (au lieu de 2016). L’ensemble du projet de loi a été voté le 16novembre. A suivre au Sénat. • • immobilier JURIS h h e e b b d d o o 29novembre 2011 8 Suite de la p. 5
